Verditakst - fast eiendom · 2019-05-07 · Holten 5C 6770 NORDFJORDEID Gnr. 44 Bnr. 432 Fnr. 0...

Holten 5C6770 NORDFJORDEIDGnr. 44 Bnr. 432 Fnr. 0 Snr. 13 Eid kommune

Benevnelse BRALeilighet 113 m² Tomteareal 2 318 m²

Markedsverdi

Kr. 2 750 000

Verditakst - fast eiendom

Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon.

Oppdragsnr.BefaringsdatoRapportdato

Rapportansvarlig

482 84803.01.201904.01.2019

Nordfjord Takst Consulting ASTakstingeniør: Jon-Aage BjørnholtPostboks 256, 6771 NORDFJORDEIDTlf.: 45056603E-post: [email protected]

Kr.

Kr. Kr.

Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m.Adresse Holten 5C Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr.

44 432 0 13 Postnr./sted 6770 NORDFJORDEID

Område/bydel Eid

Kommune Eid

Rekvirent Jan Christian Naustdal

Hjemmelshaver(e) Jan Christian Reboli Naustdal, Mari Johanne Reboli Solheim

Befaringsdato 03.01.2019

Tilstede/opplysningergitt av

Jan Christian Reboli Naustdal

Sameiets navn Holten Sameige

Forretningsfører

Antall enheter isameiet

15 Mnd. andelfellesutgifter

1 200

Andel fellesgjeld 0 Andel fellesformue 20 462

Inkludert i andel fellesutgifter

Utvendig forsikring, utvendig vedlikehold, brøyting, strøm til utebelysning, snømåking, administrasjonskostnader med mer.Opplysninger er gitt av tilstedeværende.

04.01.2019Nordfjord�Takst�Consulting�AS

Jon-Aage�BjørnholtHolten�5C6770�NORDFJORDEIDGnr:�44��Bnr:�432��Fnr:�0��Snr:�13

Verditakst�-�fast�eiendom

Side�2�av�9

Premisser - generelle opplysningerDenne takstrapport er utarbeidet av uavhengig Takstingeniør uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen.Takstingeniøren har verken et ansettelsesforhold til eller økonomisk interesse i oppdragsgivers virksomhet. Rapporten erutarbeidet i samsvar med Norsk Takst sine instrukser og skjematur. Oppdragsgiver ønsker en verditakst på eiendommen slik den fremstår på befaringstidspunktet. Markedsverdien er i dette tilfellet ensbetydende med den høyeste pris man kan påregne at flere uavhengige interessenterer villig til å betale for eiendommen heftelsesfri. Salget skal være offentlig, forekomme på vanlige markedsvilkår, det skalforeligge normal frist for salgsforhandlinger idet det skal taes hensyn til eiendommens art. Det sees bort i fra kjøpere sommåtte være villig til å betale en unormalt høy pris på grunn av spesielle interesser i eiendommen, eksempelvis naboer oglignende. Takstingeniøren er ikke ansvarlig for manglende opplysninger om feil og mangler, som han ikke kunne ha oppdaget etterå ha undersøkt takstobjektet slik god skikk tilsier. Verditakst for fast eiendom må ikke forveksles medtilstandsrapport/boligsalgsrapport som har en mer omfattende bygningsteknisk gjennomgang og hvor det blant annetforetas fuktsøk og fuktmålinger, og hvor bygningsdelene tilstandsvurderes med tilstandsgrader og hvor konsekvenseneav tilstanden synliggjøres. Det er ikke fremkommet opplysninger om heftelser, eller lignende som kan ha innvirkning på eiendommens verdi, dersomdette ikke er spesielt bemerket under posten "kommentarer til grunnboksbladet". Grunnboksbladet på det gårds ogbruksnummer oppdraget omfatter er kontrollert og kommentert, det bemerkes likevel at det kan være servitutter ogheftelser på hovedbruket som kan innvirke på denne eiendom som ikke fremkommer i denne rapport. - Verditakst er valgt av oppdragsgiver.- Det er ikke foretatt stikktakinger eller annen form for enkle målinger. Det er ikke flyttet på møbler, tepper,badekar/dusjkabinett, hvitevarer eller andre gjenstander. Dette kan medføre at det kan være skader/mangler vedeiendommen som ikke fremkommer i taksten.- Det er ikke benyttet fuktmåler på befaringen.- Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler, eller opp mot byggeforeskriftene.- Areal etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling av boliger" med NS 3940:2012 somutgangspunkt, etter mål på stedet.- Tak er besiktiget fra bakken.- El-anlegg er ikke kontrollert av takstingeniør, dette bør på generelt grunnlag utføres av det lokale el-tilsyn eller godkjentbedrift.- Pipe og ildsteder er ikke funksjons-testet, pipe er kun visuelt inspisert.- Opplysninger vedrørende bygningsmessige utskiftninger og alder på dette er gitt av eier eller tilstedeværende hvordenne har vært representert. Kunden/rekvirenten skal lese gjennom dokumentet før bruk og gi tilbakemelding til takstingeniør hvis det finnesfeil/mangler som bør rettes opp. Hvis rapporten er eldre enn 6 måneder, bør takstingeniør kontaktes for ny befaring ogoppdatering. Kommunens arkiv er ikke gjennomgått for kontroll av brukstillatelse og evt. pålegg. Ifølge eier er bygningsmassengodkjent som den fremstår. Vi har i taksten ikke tatt hensyn til evt. manglende brukstillatelse eller ferdigattester oganbefaler at godkjenningsstatus, på generelt grunnlag, kontrolleres hos bygningssjefen før eiendomsoverdragelse. Fellesarealer og utvendig fasade/takkonstruksjon som er sameiet sitt vedlikeholdsansvar er ikke undersøkt avundertegnede.




Side�3�av�9

Kr.

SammendragLeilighet i Holten sameie. Leiligheten går over 2 plan og er i dag av normal standard. 1. etasje ble renovert i 2010 med unntak av bad (2008). Det ble da skiftet elektrisk anlegg, og lagt på nye veggplater medoverflatebehandlinger, laminat og fliser på gulv. Enkelt Ikea kjøkken med integrerte hvitevarer, halogen downlights,vaskerom med innebygget vv-bereder, gjenbruk av eldre kobberledninger.Loftet har stort sett enkel overflatebehandlinger og bad fra antatt byggeår.Parkering på oppmerket plass i underetasjen. Ellers normalt vedlikehold og et fungerende sameie.

Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljøLigger ca 1500 m fra Eid sentrum, leilighetsbygg preger nabolaget. I Eid sentrum finner en bl.a. operahus / kulturhus,idrettshall og svømmehall. Videregående skole er bygningsmessig knyttet opp mot operahuset. Ca. 10 min til alpinanleggog skiterreng forøvrig. Ellers kort vei til turterreng både ved sjøen og på fjellet. Ca. 30 min. kjøretid til nærmeste flyplass.

Reguleringsmessige forholdPlannavn: MyklebuståsenType: Eldre reguleringsplanStatus: Endelig vedtatt arealplanIkrafttredelsesdato: 22.04.1976Bestemmelser: Med bestemmelser som egen tekst

Eiendommens tomtTomteareal 2 318,1 m2 Type tomt Eiet

Kommentarer vedrørende festekontrakt

Areal på tomt er innhentet fra eiendomsdata.Arealet på tomten er hele eiendommen.Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.)

Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og avløp.Terrengforhold

Skrånede/bratt tomt som er opparbeidet med bakkemurer, plen,bed og solplattinger. Noe naturhage. Betongheller pådekke over garasje og parkeringsplasser under tak.

Eiendommens bygningerType bygg Byggeår Rehab./ombygd år

Leilighet 1989 2010

Likningsverdi (år) Ikke fremlagt

Kjøpsår 2010

Kjøpesum / kostpris 2 000 000

Forsikringsselskap Ikke fremlagt Type forsikring Ikke fremlagt Polisenummer Ikke fremlagt

Bygningsmessig beskrivelse




Side�4�av�9

Fundamentering, grunnmur og kjellergulv

Boligen antas å være fundamentert på armerte såler på grus/kult/pukk, utspreng tomt. Fundamentene var ikke synlige ogderfor ikke vurdert.Det er imidlertid ikke registrert noen setningsskader eller forskyvninger som har noen konsekvens for konstruksjonenssikkerhet.Støpte gulv i etasjeskiller mot undereliggende etasje.Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader

Yttervegger av antatt 15 cm isolert bindingverk med utvendig trekledning. Vegg mot nærliggende seksjon av trevirke.Balkonger på ca 6 kvm mot sør. I 2016 ble deler av kledning skiftet og hele bygget ble malt.Dører og vinduer

2 lags vinduer i trekarmer og rammer fra byggeår.Balkongdører fra byggeår.Takkonstruksjon med yttertak

Antatt prefabrikkerte takstoler. Utvendig tekking av betongtakstein, noe mosegrodd.Piper, ildsteder og oppvarming

Det er pipe i boenheten, ildsted i stue. Ved feierluke er det manglende ubrennbar plate på vegg og gulv.Ellers elektrisk oppvarming.




Side�5�av�9

Bad og vaskerom

Bad 1. etasje opplyst fra 2008. (Ukjent om det er nye varmekabler fra 2008 eller eldre).Fliser på gulv med varmekabler, baderomsplater på vegg, himlingsplater.Fuktstyrt avtrekk i vegg, ventil i himling tilkoblet samme kanel som kjøkkenvifte.Noe kondensskade på vindu.Dusjkabinett fra 2016, toalett på gulv, enkel innredning. Enkelt lite vaskerom innredet i 2010.Fliser på gulvBaderomsplater på vegger. Nisje til tørketrommel, opplegg til vaskemaskin, innebygget vv-bereder av ukjent alder ca 198liter. Hovedstoppekran.Benk med vaskSkyvedør til kjøkken uten terskel. Bad loft fra antatt byggeår.Fliser på gulv med varmekabler, malte vegger, panel i himlingen.Enkel eldre innredning, naturlig vendtilasjon, toalett på gulv, badekar med dusjarmatur Kjøkken

Kjøkken fra Ikea fra 2010.Lakkerte fronter, laminerte benkeplater. Flislagt over benkeplate. Lys og stikk under overskap.Ikea integrerte hvitevarer som microovn, stekeovn, platetopp og kjøl/frys. Oppvaskmaskin fra Simens. Fryseskap påvaskerom. Innvendige overflater

Gulv: Laminat og flis.Vegger: Tapet, mdfplater og malte flater.Himling: Himlingsplater/panel og panel. Gjennomgående normal standard.Elektrisk anlegg

El-skapet ståri entrè.Automatsikringer.Jordfeilbryter 40A 30MAOverbelastningsvern 32A El-anlegg fra 2010 i hele 1. etasje med unntak av bad i følge eier. Ellers opplegg fra antatt byggeår.27 stk halogen downlights i stue/kjøkken, 5 stk halogen downlights i entrè/gang.Etryg har i følge eier kontrollert anlegget, feil ble utbedret. Funksjonen og tilstanden til det elektriske anlegget er ikke kontrollert av takstingeniør og bør generelt sett utføres av el-takstmann som gjør en grundigere gjennomgang enn et vanlig tilsyn som kun er basert på visuell inspeksjon.VVS-installasjoner

Vannrør av kobber fra byggeår.Avløp og sluker av plast fra byggeår.Ca 198 liter vv-bereder av ukjent dato, innebygget på bod/vaskerom. Stoppekran ved bereder.Naturlig ventilasjon i boligen. Elektrisk avtrekk på bad 1. etasje styres av luftfuktigheten.




Side�6�av�9

ArealopplysningerArealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 somutgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling – 2014" legges takstbransjensretningslinjer til grunn.

Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid medbyggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg."Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no.

Leilighet Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling

Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom

1 68 62 60 2 Entrè/gang/trapperom, bad,vaskerom, kjøkken/stue.

Bod, Utebod/skur ikke måleverdig.

1,5 55 51 42 9 Gnag/trapperom, 3 soverom, bad. Bod og walk in closet.

Sum 123 113 102 11

Sum alle bygninger 123 113 102 11

Kommentarer til arealberegningen

Areal etter mål på stedet.Skråhimling på loftsetasjen medfører til noe arealer som ikke er måleverdige jfr. måleregler.Anvendelse etter benyttelsen på befaringsdagen.Kommentarer til planløsningen

Enkel grei planløsning.

Kommentarer til Grunnboksbladet m.m.Borett

Nei.Konsesjon

Nei.Sameie

Ja. Forkjøpsrett

Ja. Når part i sameie skifter eier, har medeierne forkjøpsrett i hht Lov om sameie (sameigelova) § 11. Uten betydning forverdsettelsen.Eiendomsbrøk

120/1 466Heftelser

Det foreligger ingen heftelser som har innvirkning på verdisettingen.Servitutter

Det foreligger ingen servitutter som har innvirkning på verdisettingen.

Økonomi




Side�7�av�9

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Kr.

Utleieforhold / Brutto årsleieinntekt. (Egenleie ikke vurdert)

Det er ikke utleieforhold på eiendommen.

Teknisk verdiberegningBygg A: Leilighet Beregnede byggekostnader 3 375 230

Verdireduksjon 23% - 776 303

Beregnede byggekostnader etter fradrag = 2 598 927

Sum beregnede byggekostnader etter fradrag = 2 598 927

Tomteverdi inkl. opparbeidelse + 200 000

Andel fellesgjeld - 0

Andel fellesformue + 20 462

Sum beregnet teknisk verdi = 2 819 000

MarkedsanalyseMarkedsverdi (normal salgsverdi) gir uttrykk for den salgsverdien som kan forventes for eiendommen i dagens marked slikden fremstår på befaringstidspunktet; størrelse, standard og beliggenhet tatt i betraktning. Følgende vurdering er lagt tilgrunn ved fastsettelse av markedsverdi (normal salgsverdi) for eiendommen: Det er de siste 12 måneder solgt 18 leiligheter i området, gjennomsnittlig pris pr kvm p-rom er kr 27497. Gjennomsnittligsalgsum er kr 2 626 687. Leiligheter nærmere sentrum presser snittet opp.Det har vært noen omsetninger i sameiet, blant annet underliggende etasje som oppnådde 21171 kr pr kvm p-rom. Teknisk verdi på bygninger fremkommer ved kalkulerte byggekostnader for tilsvarende nybygg i dag og med beregnetfradrag for slitasje, elde, utidsmessighet og evt. gjenstående arbeider.Ved beregning av teknisk verdi og fradrag, benytter vi verktøyet Byggekost.no som er utviklet spesielt for slik bruk itakstfaget. Spesielle forhold og kvaliteter ved takstobjektet er hensyntatt.Tomteverdi er markedsverdi av råtomt med tillegg av tekniske grunninstallasjoner inkludert tilknytningsavgifter for vann,avløp og strøm samt opparbeiding av uteområder og hage.Attraktivitet/beliggenhet er uttrykt gjennom tomteverdien.Ved ansettelse av normal markedverdi har vi også benyttet tjenesten Eiendomsverdi som bygger statistikk over nyeomsetningsverdier for sammenlignbare eiendommer.Slike statistikkverdier fanger ikke opp detaljer i teknisk tilstand eller spesielle forhold rundt hver enkelt omsetning(budgivning mv.) Ved utvalg av sammenlignbare omsetninger har vi brukt vår lokalkunnskap og takstmannen sittkvalifiserte skjønn.Denne eiendommen har beliggenhet og kvaliteter som tilsier at eiendommen og sammenligninger, er i et fungerendemarked, dvs. at tilbud og etterspørsel er i rimelig balanse.Salgsverdi er for dette takstobjektet satt til det beløp rapportansvarlig etter sitt beste skjønn mener eiendommen viloppnå ved et åpent og fritt salg i dagens marked..

Verdikonklusjon

Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes!Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes:

Markedsverdi

Kr. 2 750 000,-




Side�8�av�9

Sted og datoNordfjordeid, 03.01.2019

Jon-Aage Bjørnholt

DokumentkontrollFremlagt

Tidligere prospektSameievedtekter




Side�9�av�9

Verditakst - fast eiendom · 2019-05-07 · Holten 5C 6770 NORDFJORDEID Gnr. 44 Bnr. 432 Fnr. 0...

Documents

Transcript of Verditakst - fast eiendom · 2019-05-07 · Holten 5C 6770 NORDFJORDEID Gnr. 44 Bnr. 432 Fnr. 0...