Vastgoedrekenen - IVVD€¦ · Je kunt ook anders rekenen: € 1000,- / (1,05) = € 952,38. Terug...
Transcript of Vastgoedrekenen - IVVD€¦ · Je kunt ook anders rekenen: € 1000,- / (1,05) = € 952,38. Terug...
-
Vastgoedrekenen
• Voorstellen• Wim Fieggen• Roel Meulenbeld • Werkwijze
-
Programma
10.15 - 11.30 Rekenbegrippen financieel /vastgoed11.30 - 11.45 Pauze11.45 - 13.00 Kasstromen, disconteringsvoet, IRR13.00 - 13.45 Lunch13.45 - 15.15 Rendement en Waarde15.15 - 16.30 Twee opdrachten
-
Geld en TijdVastgoedrekenen heeft o.a als doel om verschillende eenheden, bedragen, kosten, opbrengsten en kasstromen met elkaar te kunnen vergelijken
• Vastgoed en basis financieel rekenen • Verband geld, vastgoed en tijd• Tijdsvoorkeur
-
Pas op:
Methode en rekenen door elkaar bij vastgoed
rekentechniek (de wiskundige methodiek): bepalen van de contante waarde CW
methode (de wijze van benadering): toegepast in de DCF voor marktwaarde, bedrijfswaarde ed.
-
Rente
Rente is de betaalde vergoeding voor een lening of het rendement op een spaartegoed.
Vergoeding voor risico en tijd
Rente, Interest , disconto
-
Enkelvoudige Rente
Stel je leent iemand éénmalig € 1000,- en de rentevergoeding is 10% per jaar
1e jaar: Je verdient dan 10 % van € 1000,-2e jaar: Je verdient dan 10 % van € 1000,-3e jaar: Je verdient dan 10 % van € 1000,-
Vastrentende beleggingen
-
Factor TijdPas op: De rente én de periode moeten met elkaar overeenstemmen
VBRente = € 1000,- × 10% (0.10) per jaar × 1 jaar = € 100,-
Stel de rente bedraagt 1% per maand is per jaar: Rente = € 1,000 × 1% (0.01) per maand × 12 maanden = € 120,-
-
Voorbeeld
Stel je belegt éénmalig € 1000,-. De jaarlijkse rente is 10 % Hoeveel is deze belegging waard na 30 maanden ?
De tijd in jaren: 2,5 en de rente is 10 % per jaar
Bedrag = € 1000,- × (1 + (0.10 × 2.5))Bedrag = € 1000,- × (1 + 0.25)Bedrag = € 1000,- × 1.25 = € 1250,-
-
“Formule”
Bedrag = initiële bedrag × [1 + (Rentepercentage × Tijd)]
Initieel = ingelegde bedrag (originele bedrag)Rente % : 10 % = 0,1
-
Samengesteld Rente = Rente op Rente Stel je spaart éénmalig € 1000,- en de rentevergoeding is 10% (eindejaars uitkering)
Jaar 1:Je krijgt dan 10 % van € 1000,- en het bedrag groeit aan tot €1100,-Jaar 2:Je krijgt dan 10 % van € 1100,- en het bedrag groeit aan tot €1210,-
3e Jaar ?????
-
Samengesteld = Rente op Rente
Groei: 1 plus de rente per jaar (10% = 0,1) = 1 + 0,1 = 1,1
Jaar 1: 1000 x 1,1Jaar 2: 1000 x 1,1 x 1,1 = 1000 x (1,1) ^2Jaar 3: 1000 x 1,1 x 1,1 x 1,1 = 1000 x (1,1) ^3 = € 1331,-
-
“Formule”
Bedrag (toekomstige waarde) (= Future Value, FW)
initiële bedrag × [1 + Rentepercentage] ^tijd
-
Indexcijfers Om de ontwikkeling van verschillende grootheden zoals exploitatiekosten, huren, prijzen, inkomens enz. ten opzichte van elkaar goed te kunnen vergelijken gebruik je indexcijfers.
De periode waarmee we alle andere periodes vergelijken noemen we het basisjaar.
Dit basisjaar krijgt het indexcijfer 100 (wordt op 100% gesteld).
-
Indexcijfers lezen
> 100: een indexcijfer boven de 100 duidt op een procentuele stijging ten opzichte van het basisjaar.
< 100: een indexcijfer onder de 100 duidt op een procentuele daling ten opzichte van het basisjaar.
-
Indexcijfers BerekenenJe had in 2014 (het basisjaar) €50.000. Na 1 jaar is het inkomen €58.000, terwijl je in 2016 €61.000 gaat verdienen.
2015: het indexcijfer is dan 58.000/ 50.000 x 100 = 116 --> je inkomen is in 2015 met 16 % gestegen t.o.v. 2014
2016: het indexcijfer is dan 61.000/ 50.000 x 100 = 122 --> je inkomen is in 2016 met 22 % gestegen t.o.v. 2014
-
Indexcijfers Berekenen
2015: het indexcijfer is dan 58.000/ 50.000 * 100 = 116 --> je inkomen is in 2015 met 16 % toegenomen t.o.v. 2014
2016: het indexcijfer is dan 61.000/ 50.000 *100 = 122--> je inkomen is in 2016 met 22 % toegenomen t.o.v. 2014
-
De procentuele verandering van 2016 t.o.v. 2015
[(122- 116) / 116)] x 100 = 5,2 % afgerond
Rekenregel: [(nieuw - oud) / oud] x 100
Procentuele verandering
-
Intermezzo: basispunten
De benaming van een honderdste van een procent. Ookwel genoemd: Bp.
100 basispunten zijn dus gelijk aan 1 %. Het is daarmee de kleinste eenheid waarmee in het algemeen binnen de financiële markten gerekend wordt.
-
Nominaal of Reëel
Je zet éénmalig €1.000,- op een spaarrekening, rente is 1,5% €1.015,-
Maar... Bij een prijsstijging van 2%,heb je: €1.020 nodig om dezelfde goederen en diensten te kunnen kopen die een jaar daarvoor nog €1.000 kostten.
-
Je reële rendement is dus eigenlijk -0,5%.
Die -0,5% is de reële rente en die wordt berekend door het inflatiecijfer (2 %) af te trekken van de nominale rente ( 1,5%).
Reëel = Nominaal - inflatie
Bovenstaande berekening noemen we corrigeren voor inflatie.
-
Inflatie / DeflatieINDEX: CPI of HICP : HoogteCBS huurindexatie
Correcties in vastgoed: - Huren- Exploitatiekosten- Bouwkosten- Grondprijzen- etc
http://nl.inflation.eu/inflatiecijfers/nederland/inflatie-nederland.aspxhttps://www.cbs.nl/nl-nl/visualisatie/2016/12/indexering-huren
-
VANDAAG
TOEKOMST
-
Rekenen met TIJD
• Je kunt vooruit rekenen: wat is een bepaald bedrag, een kasstroom (huren, exploitatielasten) of een gebouw waard over een aantal jaren? = Toekomstige waarde FutureValue
• Je kunt terug rekenen: wat is een bepaald geldbedrag of een kasstroom (huren, exploitatielasten) dat in de toekomst beschikbaar komt nu waard? Huidige waarde of (HW of Present Value PV)
-
Vooruit (samengesteld)Je zet éénmalig € 1000,- op de bank. De rente (interest) bedraagt 5 % per jaar. Na drie jaar heb je: € 1158,-
-
Vooruit (samengesteld)
Jaar 1: € 1000,- x ( 1,05) = € 1050, -Jaar 2: € 1050,- x ( 1,05)^2 = € 1103,-Jaar 3: € 1103,- x ( 1,05)^3 = € 1158,-
-
Vooruit (samengesteld)
Na drie jaar bedraagt de Eindwaarde EW € 1158,-
FORMULE : EW = K x ( 1 + r )^t VERMENIGVULDIGEN
EW= de eindwaarde K is geldbedrag/kasstroom/storting, r is de jaarlijkse rente en t voor de tijdsperiode tussen de twee geldbedragen/kasstromen/stortingen.
-
Terug rekenen
Om over een jaar € 1000,- op je spaarrekening te hebben bij 5 % rente moet je nu:
€ 952,38 op de bank zetten want € 952,38 + 5 % van € 952,38 oftewel € 952,38 x (1+5%) = € 1000,-
Je kunt ook anders rekenen: € 1000,- / (1,05) = € 952,38
-
Terug rekenen
In jaar 3 is bij een rente van 5 % € 1000,- aangegroeid tot
€ 1158,- (afgerond) zie eerder .
Wat is deze € 1158,- nu waard ?
Dat bereken je precies omgekeerd: € 1158 / (1,05)^3 = €1000,-
-
Terug rekenen
Huidige waarde = De Contante waarde = Net present Value bedraagt dan € 1000,-
FORMULE : CW = K / ( 1 + r )^t ( DELEN)
Terugrekenen = disconteren
-
Samengevat vooruit en terug
€ 1000vandaag
€ 1050volgend
jaar
ToekomstigeWaarde
ContanteWaarde (PV)
EW = K x (1+r)^t
CW = K /(1+r)^t
-
Samengevat vooruit en terug
€ 1000vandaag
€ 1050volgend
jaar
ToekomstigeWaarde
ContanteWaarde (PV)
Vooruit =Vermenigvuldigen
Terug = delen
-
Samengevat vooruit en terug
ToekomstigeWaarde
ContanteWaarde (PV)
Vooruit =Vermenigvuldigen
Terug = delen
-
OPGAVE 1/m4
IVVD december 2015 34
-
Investeren
Beoordelen en selecteren van investeringen in vastgoed nieuw pand, nieuwe cv ketel, renovatie etc.
Hoe vergelijk je investeringen?
- Terugverdientijd (TVT)- Netto Contante waarde methode (NCW)
-
Terug verdien tijd (TVT)
Een nieuwe zuinige cv- ketel (Investering) kost € 900,-De Besparing (opbrengst – kosten) bedraagt : Jaar 1 /m 3: € 400,- per jaar
-
TVT
– Na 1 jaar 400 terugverdiend– Na 2 jaar 400 + 400 = 800 terugverdiend– In derde jaar nog terug te verdienen 100 (900 – 800)
De jaarlijkse besparingen zijn 400 dus 100/400 = 0,25 jaar = 3 maanden.De terugverdientijd in maanden is dus 2 jaar en 3 maanden
-
NCWNetto contante waarde methode = Contant maken van de netto kasstromen (inkomsten – uitgaven)
ENG : cashflows contant maken (teruggerekend naar nu) = discountedcashflow = DCF
Nieuwe cv ketel (Investering) kost eenmalig € 900,-Besparingen = opbrengst – kosten kasstroomBinnenkomende kasstroom jaar 1 t /m 3 = € 400,- per jaar
CW = Contante waarde ???? Bij een rentepercentage van 4%
-
NCWJaar 1: 400/ 1,04 = € 384,6 = cashflow jaar 1 contant maken (1 jaar rente)Jaar 2 400/ 1,04² = € 369,8 = cashflow jaar 2 contant maken (2 jaar rente)Jaar 3 400/ 1,04³ = € 355,6 = cashflow jaar 3 contant maken (3 jaar rente)
-----------€1110,-
⇒ De contante waarde van de kasstroom is dan € 1.110,-
De netto contante waarde is dan gelijk aan: de contante waarde - de investering
NCW = € 1.110 - € 900,- = € 210,-
-
Uitleg NCW
NCW = CW – I
CW = alle netto ontvangsten (inkomsten – uitgaven) I = Initiële investeringsbedrag
Als NCW >0 : dan is CW > Ide contante waarde van alle netto ontvangsten is groter dan de investering
-
Investeringsbeslissingen
Afhankelijk van sector
Commercieel : NCW > 0Maatschappelijk : ?????
-
IRR (ENG)
Netto Contante Waarde: disconteringsvoet gegeven. De CW is een uitkomst en een absoluut bedrag
Interne-rentabiliteit: disconteringsvoet is de uitkomst van de formule. De interne rentabiliteit is feitelijk het berekende winstpercentage van de investering zelf (vandaar interne rentabiliteit).
-
IRR
Disconteringsvoet waarbij de contante waarde van alle inkomsten precies gelijk is aan de contante waarde van alle uitgaven.
Oftewel : NCW= CW – I 0 = CW - I
Met dit gegeven en met het gegeven van de kasstromen kun je nu de disconteringsvoet of een percentage berekenen.
-
SimpelVoorbeeld Netto Contante Waarde Methode
Je koopt een huis om te verhuren. De investering bedraagt € 200.000,-. Daar staat een oneindige kasstroom van € 30.000,- per jaar tegenover. Wat is de Netto Contante Waarde van deze investering als de disconteringsvoet 7% bedraagt?
CW kasstromen = € 30.000 / 0,07 = € 428.000,-
Uit NCW = CW- I bereken je: 428.000 – 200.000 = 228.00
Dus NCW is positief de investering loont
Invloed discontering/ rente voet: als de rente stijgt daalt de CW van de kasstromen.
-
IRRNCW investering =0
0 = CW kasstromen – bedrag van de investering
0 = CW kasstromen - € 200.000,-
CW kasstromen = € 200.000,-
€ 30.000,-/ disconteringsvoet = € 200.000,-
IRR = Disconteringsvoet = € 30.000/ € 200.000 = 15 %
-
Kasstromen enkelvoudig
Voorbeeld eerder : Je brengt eenmalig € 1000,- naar de bank en krijgt een rentevergoeding van 2 % per jaar.
-
1 jaar
Na 1 jaar en rente 2 %
€ 1000,-Naar spaarrekening
Na 1 jaar
1000 + 2% van 1000 = € 1020,-
-
2 jaar
Na 2 jaar en rente 2 %
€ 1000,-Naar spaarrekening
Na 2 jaar
1020 + 2% van 1020 = € 1040,4,-
-
3 jaar
Na 3 jaar en rente 2 %
€ 1000,-Naar spaarrekening
Na 3 jaar
1040,4 + 2% van 1040,4 = € 1061,20,-
-
KasstromenSamengesteld
-
Investering
restwaarde
Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3
Huur
IN
UIT
Huur
Huur + 750. 000 per jaar
-
Investering
restwaarde
Exploitatielasten-/- 150.000
Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3
Huur
IN
UIT
Huur
Huur + 750. 000
-
Investering
restwaarde
Exploitatielasten-/- 150.000
Bijvoorbeeld Jaar 1 Netto ontvangsten: 600.000
Jaar 0 Jaar 1 Jaar 2 Jaar 3
Huur
IN
UIT
Huur
Huur + 750. 000
-
Rendement
Rendement is het geheel van baten of lasten, c.q. inkomsten of verliezen in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal.
VoorbeeldDe huurinkomsten van een winkel bedragen € 25.000- per jaar en de investering is € 1.000.000,-
Rendement bedraagt dan: € 25.000/ € 1.000.000 x 100% = 2,5 %
-
Rendement en vastgoed
Direct rendement is het rendement op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatielasten (terugkerende uitgaven, voor rekening van de eigenaar).
Indirect rendement: is het rendement dat behaald wordt bij de verkoop van vastgoed na aftrek van de investeringskosten.
-
Exploitatielasten
• belastingen (ozb , waterschap etc)• verzekeringen• mutatiekosten• marketingkosten• onderhoudskosten• etc
-
Waarde en prijsDe marktwaarde is de waarde die een vastgoedobject (woning, bedrijfspand of portefeuille) oplevert onder normale omstandigheden. Het is de waarde van object(en) zoals die bij vrije verkoop op de markt kan worden verkocht. Deze hoeft niet gelijk te zijn aan de verkoopprijs.
Voorbeeld :
• Vraagprijs: € 370.000,-• Marktwaarde: € 350.000,-• Verkoopprijs: € 355.000,-• WOZ waarde: € 314.000,-
-
Meest gebruikt
MarktwaardeMarktwaarde is het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij beide partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.
Marktwaarde verhuurde staatWoningcorporaties moeten de waarde van al hun vastgoed bepalen op basis van wat het vastgoed waard zou zijn als de corporatie het zou doorexploiteren of zou verkopen bij mutatie.
Bedrijfswaarde: het totaal aan inkomsten uit (sociale) huur die een object de komende jaren oplevert of: de som van de netto contante waarden van de nog resterende netto kasstromen, ook wel de toekomstige geldswaarde van de exploitatie
WOZ waardeEén van de meest uitgevoerde wettelijke waarderingen is een waardering in het kader van de wet WOZ. Alle onroerende zaken in Nederland worden jaarlijks beoordeeld in het kader van deze wet. Er bestaat een vaste waarde peildatum van 1 januari voorafgaand aan het kalenderjaar waarover de aanslag wordt opgelegd. Het waarde begrip dat in de wet WOZ wordt gehanteerd is de waarde in heteconomisch verkeer.
-
Taxeren: Methode / Rekenen
praktijk twee methoden om taxaties te onderbouwen:
Comparatieve benaderingBij de comparatieve benadering wordt de waarde van een object afgeleid uit een aantal vergelijkbare objecten, waarvan een recente transactieprijs bekend is.
InkomstenbenaderingBasisgedachte: de waarde van een object wordt bepaald door de verwachte inkomsten die het object gaat genereren. Binnen deze categorie bestaan drie methoden: DCF-, BAR- en NAR-methode.
-
BAR/NAR/DCF
BAR-methode veronderstelt dat de marktwaarde van onroerend goed gelijk is aan de huur gedeeld door het Bruto Aanvangsrendement (BAR).
DCF-methode (Discounted Cash Flow) schat de marktwaarde door het contant maken van kasstromen die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen.
-
BARHet bruto aanvangsrendement (BAR) is instrument om (markt)waarde en de kwaliteit van een (koop)object uit te drukken.
VBo Huur = € 7200,- / jaar o Gewenst bruto aanvangsrendement belegger = 6%
Marktwaarde (bedrag dat belegger bereid is te investeren) = 7200 / 0,06 = € 120.000,-
-
Bruto aanvangsrendement
BAR = Bruto aanvangsrendement
BAR (%) = bruto lopend huurinkomen/totale investering
-
Opbouw BAR
-
Opbouw BAR
-
Opbouw BAR
-
Opbouw BAR
-
Opbouw BAR
-
Opbouw BAR
NAR = BAR - exploitatiekosten
-
Netto aanvangsrendement
NAR = BAR - exploitatiekosten
NAR (%) = (bruto lopend huurinkomen – exploitatiekosten) /totale investering
-
Opbouw BAR
-
Totaal RendementDrie elementen:• Lopend netto huurinkomen• Waarde verandering• Waarde (transactiewaarde of taxatiewaarde)
Het sommetje:• Direct rendement (%) = lopend netto huurinkomen / waarde• Indirect rendement (%) = waardeverandering / waarde• Totaal rendement (%) = direct rendement + indirect rendement
-
Voor – en nadelen BAR
Voordelen: eenvoudige methode en een beperkt aantal variabelen, makkelijk te communiceren
Nadelenogeen inzicht in kasstromenogeen volledige duidelijkheid BAR-definitieovooral toegepast om het rendement te bepalen van langdurig verhuurd vastgoed met relatief stabiele kasstromen
Bij het bepalen van het bruto aanvangsrendement wordt geen rekening gehouden met de exploitatielasten. Het netto aanvangsrendement (NAR) houdt hier wel rekening mee.
-
Vastgoed: Waarde met Yield of Cap rate
Cap- rateF = 1 / Y F = cap rateY =YieldKk = wettelijke transactie kosten
Waarde = Huur / Y - kk
Taxateurs
YieldF = 1 / YF = Cap rateY = YieldKk = wettelijke transactie kosten
Waarde = Huur x F –kk
Makelaars
-
Faktor (cap rate ): 10 x de huur , Huur = € 10.200,- per jaar
Waarde = 10.200 x 10 = 102.000
Dwz: F = 1 / 0,1 = 10
-
Restwaarde VastgoedEenmalige opbrengst bij verkoop
Hoogte afhankelijk van het soort/ functie vastgoedVerschil waarde opstal / grond
Methoden:Grond - opstalExit Yield
-
Grond opstal methodeCommercieel vastgoed: opstal waarde in 40 jaar naar 0 Grond houdt waarde en stijgt meestal met de inflatie
-
Exit Yield
Restwaarde op basis van de BAR
Bij totale verhuur : BAR = huur / investering
BAR voor een volgende eigenaar ? EXIT YIELD
Restwaarde = Lopende huur / BAR
-
Exit Yield kantoor
Huur in jaar 10: € 50.000,-
Verwachte Exit Yield (BAR) van de volgende eigenaar jaar 10: 10%
Verwachte restwaarde:€ 50.000/ 0,10 = € 500.000,-
-
kostprijsdekkende huur definitie:is die aanvangshuur waarbij de contante waarde van alle relevante kosten en de contante waarde van alle opbrengsten gelijk aan elkaar is (DCF methode)
79
Vastgoedrekenen ProgrammaDianummer 3Geld en TijdPas op: RenteEnkelvoudige Rente Factor TijdVoorbeeld“Formule” Samengesteld Rente = Rente op Rente Samengesteld = Rente op Rente �“Formule”�Indexcijfers Indexcijfers lezenIndexcijfers BerekenenIndexcijfers BerekenenProcentuele verandering Intermezzo: basispunten Nominaal of ReëelDianummer 21Inflatie / DeflatieVandaagRekenen met TIJDVooruit (samengesteld)Vooruit (samengesteld)Vooruit (samengesteld)Terug rekenen Terug rekenenTerug rekenen Samengevat vooruit en terug Samengevat vooruit en terug Samengevat vooruit en terug OPGAVE 1/m4InvesterenTerug verdien tijd (TVT)TVTNCWNCWUitleg NCWInvesteringsbeslissingenIRR (ENG)IRR SimpelIRRKasstromen enkelvoudigDianummer 47Dianummer 48Dianummer 49KasstromenDianummer 51Dianummer 52Dianummer 53RendementRendement en vastgoedExploitatielasten Waarde en prijsMeest gebruiktTaxeren: Methode / RekenenBAR/NAR/DCFBARBruto aanvangsrendementOpbouw BAROpbouw BAROpbouw BAROpbouw BAROpbouw BAROpbouw BARNetto aanvangsrendementOpbouw BARTotaal RendementVoor – en nadelen BARVastgoed: Waarde met Yield of Cap rateDianummer 74Restwaarde VastgoedGrond opstal methodeExit YieldExit Yield kantoorkostprijsdekkende huur