Valuar Ejendomsmægler MDE 2....

Bente Kjølhede Ejendomsvurdering

Valuar Ejendomsmægler MDE

Strandvejen 138 A Telefon +45 39 40 19 05 40 års erfaring i vurdering og salg Valuarvurdering af

2900 Hellerup E-mail: [email protected] af erhvervs- og beboelsejendomme andelsboligejendomme

www.kjoelhede.dk samt hoteller

2. GENVURDERINGSFORRETNING

VEDRØRENDE

EJENDOMMEN

MATR. NR.: 28 DM, 28 DN, 28 DO, 28 DP, 28 DQ, 28 DS

FREDERIKSBERG

Beliggende:

Azaleavej 1-13 og 10-14 og Søndre Fasanvej 52

2000 Frederiksberg

Side 2 af 21

Indholdsfortegnelse

Indholdsfortegnelse ................................................................................................................... 2

1. RESUME MED NØGLETAL ........................................................................................... 4

2. REKVIRENT.................................................................................................................... 4

3. VALUAR ......................................................................................................................... 4

4. VURDERINGSOBJEKT .................................................................................................. 4

5. ADKOMSTFORHOLD .................................................................................................... 4

6. VURDERINGSFORMÅL ................................................................................................ 4

7. VURDERINGSTEMA ...................................................................................................... 5

8. VURDERINGSPRINCIP .................................................................................................. 5

9. FORUDSÆTNINGER ...................................................................................................... 5

10. DOKUMENTER OG BILAG ........................................................................................... 6

11. INDHENTEDE OPLYSNINGER ..................................................................................... 6

12. SPECIFIKATIONER ........................................................................................................ 6

12.1 Art, anvendelse og kategori, jf. BBR ............................................................................. 6

12.2 Grundareal .................................................................................................................... 6

12.3 BBR-oplysninger ........................................................................................................... 7

12.4 Offentlig ejendomsvurdering ....................................................................................... 10

12.5 Vandforsyning og – afledning...................................................................................... 10

12.6 Elforsyning og –installationer ...................................................................................... 10

12.7 Energimæssige forhold ................................................................................................ 10

12.8 Forsikringsforhold ....................................................................................................... 10

12.9 Kommune og Region ................................................................................................... 10

12.10 Lokalplanforhold ......................................................................................................... 10

12.11 Byrder og servitutter .................................................................................................... 11

12.12 Hjemfaldspligt og Byfornyelse .................................................................................... 11

12.13 Pantehæftelser ............................................................................................................. 11

12.14 Kontraktforhold ........................................................................................................... 11

12.15 Regnskabsforhold ........................................................................................................ 11

12.16 Miljøforhold ................................................................................................................ 11

13. BESIGTIGELSE OG BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN .......................................... 11

13.1 Beskrivelse .................................................................................................................. 11

14. MARKEDSFORHOLD .................................................................................................. 12

15. BEREGNINGER ............................................................................................................ 13

Side 3 af 21

15.1 Driftsbudget ................................................................................................................ 13

15.2 Omkostningsbestemt leje ............................................................................................. 13

15.3 DCF-beregningen ........................................................................................................ 13

15.4 Værdiansættelse af investeringsejendommen efter den afkastbaserede model .............. 16

15.5 Følsomhedsanalyse ...................................................................................................... 17

16. BESVARELSE ............................................................................................................... 17

16.1 Værdien af én ledig lejlighed ....................................................................................... 18

17. FOTOS AF EJENDOMMEN .......................................................................................... 18

18. HABILITETSERKLÆRING .......................................................................................... 19

19. COPYRIGHT ................................................................................................................. 19

20. FREMSENDELSE .......................................................................................................... 20

21. DATERING OG UNDERSKRIFT .................................................................................. 20

22. BILAG............................................................................................................................ 21

22.1 Sammenlignelige ejendomme ...................................................................................... 21

Side 4 af 21

1. RESUME MED NØGLETAL

Ejendommens kontante handelsværdi pr. 30. september 2019 vurderes til:

Kr. 195.400.000

skriver kroner ethundrede nitifem millioner fire hundrede tusinde kroner 00/100.

Handelsværdien er baseret på en DCF-beregning med et forventet forrentningskrav på

3,05%, en diskonteringsrente på 5,05%, heraf en inflation på 2%.

2. REKVIRENT

Andelsboligforeningen Søndermarksvænget

v/bestyrelsesmedlem

Teddy Henrik Becher

Azaleavej 3, 3. 1.th.

2000 Frederiksberg

3. VALUAR

Ejendomsmægler MDE og Valuar

Bente Kjølhede

Strandvejen 138 A

2900 Hellerup

Journal nr.: CDV 1047/25092019/B-1049

4. VURDERINGSOBJEKT

Etagebolig-bygninger med i alt 93 beboelseslejligheder.

Beliggenhed: Azaleavej 1-13 og 10-14 og Søndre Fasanvej 52,

2000 Frederiksberg

Matr.nr.: 28dm, 28dn, 28do, 28dp, 28dq og 28ds Frederiksberg.

Ejendoms nr.: 7000.

5. ADKOMSTFORHOLD

Andelsboligforeningen Søndermarksvænget. Andelsboligforeningen er stiftet i 1990.

6. VURDERINGSFORMÅL

Til brug for fastlæggelse af andelskronen skal der foretages en vurdering af ejendommens

kontante handelsværdi som udlejningsejendom, jfr. lov om Andelsboligforeninger § 5 stk. 2,

litra b. Vurderingen er udført efter Bekendtgørelse nr. 978 om vurdering af ejendomme

tilhørende private andelsboligforeninger ved valuar og Vejledning til branchenorm for

vurdering af andelsboligforeningsejendomme udgivet af Dansk Ejendomsmæglerforening.

Side 5 af 21

7. VURDERINGSTEMA

Der ønskes en genvurdering af ejendommens kontante handelsværdi pr. 30.09.2019.

8. VURDERINGSPRINCIP

Ejendommen værdiansættes ud fra investors forventede forrentningskrav på 3,05%.

Værdiansættelsen er baseret på en diskonteringsrente på 5,05%, hvoraf inflationen udgør

2%.

Ejendommen er værdisat ud fra en DCF-beregning, se afsnit 15.3. Der er endvidere foretaget

en beregning efter den afkastbaserede model, se afsnit 15.4.

Den beregnede kontante handelsværdi understøttes af bilag 22.1., sammenlignelige

ejendomme.

9. FORUDSÆTNINGER

Det er en forudsætning for vurderingen:

at alle andelshavere med brugsret til en boligenhed i ejendommen fortsætter som lejere på

sædvanlige vilkår som et nyetableret lejeforhold

at ejendommen indeholder ét gennemsnitslejemål til beboelse, som er til fri disposition for

investor

at investor kan opkræve leje for en forbedring, der er udført på ejendommen, hvis

forbedringen efter sin art er lejebærende iht. Lejelovgivningen

at en investor ikke kan opkræve leje for en individuel forbedring, uanset om forbedringen

efter sin art er lejebærende iht. Lejelovgivningen

at ejendommen ikke er forurenet eller på anden måde miljømæssigt belastet udover, hvad

der eventuelt fremgår af offentlig registrering

at bygningerne og grundens arealer samt deres fordeling er som anført i BBR og at

anvendelsen er lovlig

at bygningerne er lovligt opført, indrettet og benyttet

at der foreligger bygningsattest på ejendommen

at ejendommen ikke er behæftet med skjulte fejl og mangler

at alle tekniske installationer og indretninger er lovlige og funktionsdygtige

at ejendommen kan forsikres til fuld- og nyværdi i et anerkendt forsikringsselskab.

at der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder, herunder utinglyst gæld til det

offentlige eller andre

Side 6 af 21

at der ikke er afsagt kendelser, eller vedtaget betalingsvedtægter vedrørende anlægs- og/eller

vedligeholdelsesarbejder, hvoraf der senere pålægges ejendommen udgifter

at der ikke foreligger aftaler med lejere eller andre, skriftlige eller mundtlige, som er mig

ubekendt

at der foretages sædvanlig refusion, herunder deposita og forudbetalt leje

at prioriteterne i ejendommen indfries

at evt. momsreguleringsforpligtelse medfølger ejendommen, uden særskilt vederlag, ved

tiltrædelse af sædvanlig erklæring overfor Skattestyrelsen

10. DOKUMENTER OG BILAG

Til brug for vurderingen har jeg bl.a. rekvireret, modtaget og gennemgået følgende

dokumenter:

Årsrapport for 2016/2017

Årsrapport for 2017/2018

Driftsbudget for 2018/2019

Ejendomsskattebillet for 2018 og 2019

Referat af ordinær generalforsamling afholdt 29. januar 2018

Referat af ekstraordinær generalforsamling afholdt 30. april 2018

Referat af ordinær generalforsamling afholdt d. 28. januar 2019

Forsikringsoplysninger

Lejerfortegnelser

Energimærke af 02. november 2010

Andelsboligforeningens vedtægter

Oplysninger om forbedrings- og større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen

11. INDHENTEDE OPLYSNINGER

Tingbogsattest

BBR- meddelelse

15. alm. vurdering 1973, i alt 5 stk.

Lokalplan/BPV nr. 27 ’Villaområderne ved Fasanvej’

Lokalplan nr. 59 med tillæg ’Et område mellem Roskildevej, Azaleavej og Pelargonievej’

Frederiksberg Strategien 2016 og Kommuneplan 2017 for Frederiksberg Kommune

12. SPECIFIKATIONER

12.1 Art, anvendelse og kategori , jf. BBR

Etagebolig-bygning med 93 beboelseslejligheder og erhverv.

Bygningens anvendelse: 140

12.2 Grundareal

Areal ifølge tingbogen:

Side 7 af 21

Matr. nr. 28dm:

Grundareal 989 m2

Heraf vej 0 m2

Matr. nr. 28dn:

Grundareal 1.120 m2

Heraf vej 0 m2

Matr. nr. 28do:

Grundareal 1.178 m2

Heraf vej 0 m2

Matr. nr. 28dp:

Grundareal 897 m2

Heraf vej 0 m2

Matr. nr. 28dq:

Grundareal 727 m2

Heraf vej 0 m2

Matr. nr. 28ds:

Grundareal 1.128 m2

Heraf vej 0 m2

12.3 BBR-oplysninger

Bygning nr. 1 – Azaleavej 3-5

Etagebolig-bygning opført i 1937.

Ydervægge er mursten, tagdækning er fibercement.

Antal boliger med køkken 15

Bebygget areal 380 m2

Samlet bygningsareal 1.140 m2

Samlet boligareal 1.140 m2

Samlet tagetageareal 0 m2

Heraf udnyttet tagetage 0 m2

Kælderens samlede areal 380 m2

Heraf kælderareal < 1,25m 380 m2

Samlet erhvervsareal 0 m2

Antal etager: 3

Varmeinstallation: Fjernvarme/radiatorsystem

Bygning nr. 2 – Azaleavej 1



Side 8 af 21










Antal etager: 4














Antal etager: 3













Side 9 af 21


Antal etager: 3



Bygning til parkering af flere end to køretøjer opført i 1938.

Ydervægge er mursten, tagdækning er tagpap.

Bygningens anvendelse: 314


Samlet bygningsareal 48 m2

Samlet boligareal 0 m2


Areal, der hverken benyttes til bolig eller erhverv 0 m2

Antal etager: 1

Varmeinstallation: Ingen













Antal etager: 3


Bygning nr. 7 – Søndre Fasanvej 52






Side 10 af 21







Antal etager: 4


Der henvises til vedhæftede BBR-Meddelelse af 14.10.2019 vedrørende bygningernes og

lejlighedernes beliggenhed og størrelse.

12.4 Offentlig ejendomsvurdering

Ejendomsvurdering 2018, jfr. Tingbogsattest

Ejendomsværdi kr. 122.000.000

Grundværdi kr. 26.964.400

12.5 Vandforsyning og – afledning

Alment vandforsyningsanlæg med afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg.

12.6 Elforsyning og –installationer

Ørsted er leverandør af el til hovedejendommen.

Der er moderne installationer i ejendommen.

12.7 Energimæssige forhold

Der foreligger energimærke, gyldigt 10 år fra d. 02.11.2010. Energiforbrug D.

Ejendommen er omfattet af bestemmelserne i Lov om fremme af energi- og vandbesparelse i

bygninger, hvorfor et lovpligtigt tilsyn ved salg er påkrævet.

12.8 Forsikringsforhold

Ejendommen er forsikret i Købstædernes Forsikring.

Police nr.: 53738838.

Forsikringsdækning: Bygningsbrand-, svampe- og insektskader m.v.

Ejendommen er glasforsikret i Dansk Glasforsikring A/S.

Police nr.: 41000061.

12.9 Kommune og Region

Frederiksberg Kommune og Region Hovedstaden.

12.10 Lokalplanforhold

Lokalplan/BPV nr. 27 ’Villaområderne ved Fasanvej’

Lokalplan nr. 59 med tillæg ’Et område mellem Roskildevej, Azaleavej og Pelargonievej’

Side 11 af 21

12.11 Byrder og servitutter

Der er tinglyst Dok om fælles gård, opholdsareal mv. vedr. 28DS, 17.03.1938.

Der henvises i øvrigt til vedhæftede tingbogsattest af 14.10.2019.

Der er ikke modtaget yderligere oplysninger om utinglyste byrder og rettigheder.

12.12 Hjemfaldspligt og Byfornyelse

Der er ikke tinglyst hjemfaldspligt for ejendommen. Andelsboligforeningen har, iflg.

regnskab af 2017/2018, ikke modtaget offentligt tilskud, som skal tilbagebetales ved

andelsboligforeningens opløsning.

12.13 Pantehæftelser

Der tages ikke hensyn til prioriteter i ejendommen, idet disse forudses indfriet i forbindelse

med et salg.

12.14 Kontraktforhold

Ingen tinglyste.

12.15 Regnskabsforhold

Der er modtaget årsrapport for 2017/2018

Samt budget for 2018

12.16 Miljøforhold

Jordforurening efter jordforureningsloven ikke tinglyst på ejendommen.

Pr. 1. januar 2008 vil samtlige ejendomme beliggende i byzone som udgangspunkt blive

områdeklassificeret som lettere forurenet, jfr. Lovbekendtgørelse nr. 282 af 27/03/2017 om

forurenet jord. Kommunen kan dog undtage større sammenhængende områder indenfor

byzoner, som den har viden om, ikke er lettere forurenet, hvilket i så fald skal ske gennem et

kommunalt regulativ.

13. BESIGTIGELSE OG BESKRIVELSE AF EJENDOMMEN

Der er ikke besigtiget lejligheder ved denne vurdering, idet disse er valuaren bekendte.

Jeg har nu vurderet ejendommen i alt 14 gange siden 2006.

13.1 Beskrivelse

Særdeles velholdt og velbeliggende ejendom, tæt på offentlige transportmidler,

indkøbsfaciliteter, skoler, børnehaver og grønne områder, bl.a. Frederiksberg Have og Zoo.

Det er i alt 5 stk. boligblokke opført i 1937-1938 og 1 stk. garageanlæg opført i 1938.

Boligblokkene er opført i gule mursten, bølgeeternittag og lavenergi termoruder.

Ejendommen har pæne fortrapper med postkasser i opgangen og dørtelefon, der er bredbånd

og kabel TV.

Kælderetagen indeholder pulterrum, cykel rum, vaskerum med vaskemaskiner og

tørretumbler, fyrrum, tørrerum, bestyrelseslokale og andre disponible rum. Der er ét

Side 12 af 21

depotrum pr. beboelseslejlighed.

Der er smukt anlagte udenoms arealer med en legeplads, cykelparkering og

parkeringsmuligheder på vejen. Der er 11 garager, et cykelskur og gårdtoilet.

En typisk lejlighed har to altaner på nær stueetagen, der kun har én altan. Der er stuklofter,

parket- og bræddegulve. Der er almindeligt elementkøkken og badeværelse med badekar

eller brus.

14. MARKEDSFORHOLD

Danmark anses for at være et attraktivt land at investere i trods det høje skattetryk. Dette

skyldes en generelt sund økonomi, et stabilt politisk klima, lav korruption og en relativt

effektive offentlig sektor. Yderligere er der gode finansieringsmuligheder for en investor.

Dansk økonomi er præget af højkonjunktur, og der forventes en fortsat vækst i BNP frem til

2025. Beskæftigelsen er steget. Ledighedsprocenten er uændret i 2018 på 3,9%¹. Der er så

småt ved at ske lønstigninger. I det seneste tal var der en stigning i lønningerne på 2%¹, og

der forventes yderligere lønstigninger. Inflationen er fortsat lav². Forbrugertilliden til dansk

økonomi har været uændret de seneste seks måneder og ligger på 8,6³.

Der er en forventning om at verden, herunder Danmark, går mod bedre økonomiske

konjunkturer, med øget beskæftigelse, reallønsstigninger og fortsat BNP-vækst. På længere

sigt (2025) forventes der rentestigninger på 1% point til 3% drevet af den Amerikanske

Centralbank, for at holde inflationen nede.

Der har været en positiv udvikling i m2 prisen på ejerlejligheder siden 2009, som nu har

oversteget niveauet før finanskrisen.

Væksten i investeringsmarkedet for boligudlejningsejendomme efter finanskrisen skyldes

flere årsager.

Efterspørgslen på boliger er steget p.g.a. urbaniseringen mod hovedstadsområdet,

befolkningstilvæksten i København og det faktum, at København er en studieby.

Den øgede efterspørgsel på boliger sammenholdt med at udbuddet ikke samtidig er fulgt

med efterspørgslen, har presset boligpriserne i Storkøbenhavn op. Yderligere er

befolkningen i København vant til at en stor andel af deres realløn anvendes til at betale

husleje. Alle faktorer, som er relevante set med en investors øjne.

Med den historisk lave rente, den effektive rente på 10-årige statsobligationer der i 2018 har

været på 0,5%, har investorer set efter alternative investeringsmuligheder til

obligationsmarkedet.

Investering i boligudlejningsejendomme i Storkøbenhavn er et interessant marked, da de

gamle bygninger har et stort renoveringspotentiale og dermed uudnyttet lejereserve, når der

foretages forbedringer i de enkelte lejligheder.

¹Kilde: Danmarks Statistik

²Kilde: Danmarks Statistik, juni 2018 på 1,08%

³Kilde: EjendomDanmarks markedsstatistik

Side 13 af 21

15. BEREGNINGER

15.1 Driftsbudget

Ejendommens driftsbudget er beregnet med tal fra det på generalforsamlingen godkendte

budget for 2018/2019 og regnskab for 2017/2018.

Indtægter i henhold til DCF-beregningen, se punkt 15.3.:

Brutto lejeindtægt kr. 5.200.000

Driftsudgifter:

Ejendomsskatter kr. 590.000

Renovation via skattebillet kr. 136.000

Ekstra renovation iflg. budget 2018/2019 kr. 6.000

Forsikring inkl. glasforsikring kr. 134.000

Elforbrug fællesarealer kr. 85.000

Renholdelse inkl. snerydning m.v. kr. 411.500

Varmeregnskab kr. 28.000

Administrationsomkostninger kr. 357.469

Hensættelser til udv. vedligeholdelse, §§18 og 18b

kr. 162,-/m2 kr. 1.101.924

Driftsudgifter i alt kr. 2.849.893

15.2 Omkostningsbestemt leje

Administrator har oplyst, at den højeste aktuelle opkrævede omkostningsbestemte

husleje/budgetleje på en udlejet boliglejlighed er kr. 737,14,- pr. m2, som opkræves for

boliglejemålet beliggende Azaleavej 5, st.tv. Vi har afrundet beløbet til kr. 737,- pr. m2 og

brugt denne OMK leje i vores DCF-beregning.

15.3 DCF-beregningen

Ejendommen værdiansættes ud fra et forventet forrentningskrav på 3,05%. Ved

værdiansættelsen er vurderingen baseret på en diskonteringsrente på 5,05%, hvoraf

inflationen udgør 2%. Den anvendte inflation på 2% er baseret på ECBs forventninger til

renteudviklingen over de næste 10 år.

Jeg forudsætter, at investors alternativ til investering i en boligudlejningsejendom er 10-

årige statsobligationer til en forretning på 0,5%.

Forrentningskravet er sat ud fra vores vurdering af det danske investeringsmarked for

boligudlejningsejendomme, der er præget af en lav politisk og økonomisk risiko, positive

forventninger til dansk økonomi, større efterspørgsel end udbud efter

boligudlejningsejendomme, gode låne/finansieringsmuligheder, lav tomgang og stort

potentiale for BRL § 5 stk. 2 lejeindtægter ved denne ejendom.

DCF periodens længde er for denne ejendom fastsat til 15 år. Periodens længde er fastsat ud

fra vores vurdering af den fraflytningsfrekvens, som kan forventes ved investors overtagelse

af boligudlejningsejendommen.

I cash flowet i DCF-beregningen er der taget forbehold for tomgang ved istandsættelse af

ledige lejemål, samt muligheden for merleje og indretningsudgifter efter BRL §5, stk. 2.

Side 14 af 21

Ejendommens vedligeholdelsesudgifter forventes at være stabile i de førstkommende år, idet

ejendommen bliver løbende vedligeholdt.

Side 15 af 21

AB

Sø

nd

erm

ark

svæ

ng

et

DC

F B

ereg

nin

gsm

od

el, s

kem

a

Alle

tal i t.k

r.

Foru

dsæ

tnin

ger i k

r.

År

12

34

56

78

91

01

11

21

31

41

5T

erm

ina

lår

Forre

ntn

ing

sk

rav %

3,0

5

Infla

tion

%2

,00

Dis

kon

terin

gsre

nte

%5

,05

0,9

50

,91

0,8

60

,82

0,7

80

,74

0,7

10

,67

0,6

40

,61

0,5

80

,55

0,5

30

,50

0,4

8

Forre

ntn

ing

dep

osita

%0

,00

Mån

ed

ers

dep

osita

6,0

0

Ad

min

istra

tion

%0

,00

Leje

OM

K, h

øje

st o

pk

ræved

e b

ud

getle

je¹

73

7,0

0

Det le

jed

es v

ærd

i²1

.60

0,0

0

Mark

ed

sle

je³

0,0

0

Leje

Erh

verv

0,0

0

m2

bolig

are

al

6.8

02

,00

m2

af é

n le

dig

lejlig

hed

0,0

0

Væ

rdi a

f led

ig le

jligh

ed

1.4

60

.00

0,0

0

m2

hvor d

er ta

ges O

MK

6.8

02

,00

m2

hvor d

er k

an

tag

es m

ark

ed

sle

je, jf. L

L §

53

stk

. 50

,00

Gara

ger o

g p

-pla

dser³, a

nsat a

f os til k

r. 9.0

00

,-/år/1

1 s

tk1

1

An

tal a

ltan

er o

ply

st a

f An

dels

bolig

fore

nin

gen

14

4

m2

-Erh

verv

0,0

0

m2

mod

ern

isere

t 0

,00

45

3,4

66

79

06

,93

31

36

0,4

18

13

,87

22

67

,33

27

20

,83

17

4,2

73

62

7,7

34

08

1,2

45

34

,67

49

88

,13

54

41

,65

89

5,0

76

34

8,5

36

80

2

Mod

ern

iserin

gs o

mk

ostn

ing

er p

r. m2

4.5

00

,00

Leje

OM

K¹

5.0

13

5.1

13

5.2

16

5.3

20

5.4

26

5.5

35

5.6

46

5.7

58

5.8

74

5.9

91

6.1

11

6.2

33

6.3

58

6.4

85

6.6

15

6.7

47

Mark

ed

sle

je0

00

00

00

00

00

00

00

0

Leje

ind

tæg

t Erh

verv

, an

slå

et

00

00

00

00

00

00

00

00

Alta

ner

00

00

00

00

00

00

00

00

Kæ

lder

00

00

00

00

00

00

00

00

Gara

ger o

g p

-pla

dser

99

10

11

03

10

51

07

10

91

11

11

41

16

11

81

21

12

31

26

12

81

31

13

3

Årlig

leje

ind

tæg

ter

5.1

12

5.2

14

5.3

19

5.4

25

5.5

33

5.6

44

5.7

57

5.8

72

5.9

90

6.1

09

6.2

32

6.3

56

6.4

83

6.6

13

6.7

45

6.8

80

Merle

je v

ed §

5 s

tk. 2

₂3

91

79

81

.22

11

.66

12

.11

82

.59

23

.08

53

.59

64

.12

74

.67

75

.24

75

.83

96

.45

27

.08

77

.74

67

.90

0

Sæ

rind

retn

ing

00

00

00

00

00

00

00

00

An

dre

ind

tæg

ter

00

00

00

00

00

00

00

00

Tom

gan

g, 3

md

r. ved

§ 5

stk

. 2-8

4-8

5-8

7-8

9-9

0-9

2-9

4-9

6-9

8-1

00

-10

2-1

04

-10

6-1

08

-11

00

Tom

gan

g, 4

pro

cen

t-2

20

-24

1-2

62

-28

3-3

06

-32

9-3

54

-37

9-4

05

-43

1-4

59

-48

8-5

17

-54

8-5

80

-59

1

Forre

ntn

ing

dep

osita

00

00

00

00

00

00

00

00

Bru

ttole

je5

.20

05

.68

76

.19

26

.71

47

.25

57

.81

58

.39

48

.99

49

.61

41

0.2

55

10

.91

81

1.6

04

12

.31

21

3.0

44

13

.80

11

4.1

89

Drifts

ud

gifte

r⁴-1

.39

1-1

.41

9-1

.44

7-1

.47

6-1

.50

6-1

.53

6-1

.56

6-1

.59

8-1

.63

0-1

.66

2-1

.69

6-1

.73

0-1

.76

4-1

.79

9-1

.83

5-1

.87

2

Eje

nd

om

men

s a

nd

el a

f varm

e e

tc. v

ed

tom

gan

g0

00

00

00

00

00

00

00

0

Ad

min

istra

tion

⁵-3

57

-36

4-3

71

-37

9-3

86

-39

4-4

02

-41

0-4

18

-42

7-4

35

-44

4-4

53

-46

2-4

71

-48

0

Lø

ben

de v

ed

ligeh

old

els

e⁶

-1.1

02

-1.1

24

-1.1

47

-1.1

69

-1.1

93

-1.2

17

-1.2

41

-1.2

66

-1.2

91

-1.3

17

-1.3

43

-1.3

70

-1.3

98

-1.4

26

-1.4

54

-1.4

83

Pla

nla

gt v

ed

ligeh

old

els

e⁷

-20

00

00

00

00

00

00

00

00

Ind

retn

ing

su

dg

ifter/in

veste

ring

er, s

kø

nn

et

-2.0

41

-2.0

81

-2.1

23

-2.1

66

-2.2

09

-2.2

53

-2.2

98

-2.3

44

-2.3

91

-2.4

39

-2.4

87

-2.5

37

-2.5

88

-2.6

40

-2.6

93

0

Ud

sk

iftnin

g a

f tek

nis

ke in

sta

llatio

ner

00

00

00

00

00

00

00

00

Ud

gifte

r i a

lt-5

.09

1-4

.98

8-5

.08

8-5

.19

0-5

.29

4-5

.40

0-5

.50

8-5

.61

8-5

.73

0-5

.84

5-5

.96

2-6

.08

1-6

.20

2-6

.32

7-6

.45

3-3

.83

6

Drifts

resu

ltat / c

ash

flow

10

96

99

1.1

03

1.5

24

1.9

61

2.4

15

2.8

87

3.3

76

3.8

84

4.4

10

4.9

56

5.5

23

6.1

10

6.7

18

7.3

48

10

.35

4

DC

F-m

eto

de

NV

årlig

cash

flow

10

46

33

95

21

.25

11

.53

31

.79

72

.04

52

.27

62

.49

32

.69

52

.88

33

.05

83

.22

03

.37

03

.50

9

NV

cash

flow

s s

um

31

.81

9

NV

term

inalv

ærd

i1

62

.12

63

39

.46

4

Ma

rk

ed

sv

ærd

i DC

F-m

eto

de

19

3.9

45

Mark

ed

svæ

rdi D

CF

-meto

de k

r. per k

vm

.2

8.5

13

Afk

astb

aseret m

eto

de

Bere

gn

et d

ag

svæ

rdi fø

r reg

ule

ring

74

.16

6

NV

afv

igels

e fra

om

kostn

ing

sb

este

mt h

usle

je3

73

72

31

.05

41

.36

41

.65

61

.92

92

.18

52

.42

52

.64

92

.85

83

.05

23

.23

33

.40

13

.55

63

.69

91

23

.71

11

57

.86

6

NV

sæ

rind

retn

ing

00

00

00

00

00

00

00

00

0

NV

tom

gan

g §

5 s

tk. 2

-80

-77

-75

-73

-71

-69

-67

-65

-63

-61

-59

-58

-56

-54

-53

0-9

79

NV

tom

gan

g-2

10

-21

8-2

26

-23

3-2

39

-24

5-2

51

-25

5-2

60

-26

4-2

67

-27

0-2

73

-27

5-2

77

-9.2

58

-13

.01

9

NV

forre

ntn

ing

dep

osita

00

00

00

00

00

00

00

00

0

NV

eje

nd

om

men

s a

nd

el

00

00

00

00

00

00

00

00

0

NV

pla

nla

gt v

ed

ligeh

old

els

e-1

90

00

00

00

00

00

00

00

0-1

90

NV

ind

retn

ing

su

dg

ifter

-1.9

43

-1.8

86

-1.8

31

-1.7

78

-1.7

27

-1.6

76

-1.6

28

-1.5

80

-1.5

35

-1.4

90

-1.4

47

-1.4

05

-1.3

64

-1.3

24

-1.2

86

0-2

3.9

00

NV

ud

sk

iftnin

g a

f tek

. insta

llatio

ner

00

00

00

00

00

00

00

00

0

Ma

rk

ed

sv

ærd

i afk

astb

aseret m

eto

de

19

3.9

45

Væ

rd

i af le

dig

lejlig

hed

Sa

mle

t ka

lku

latio

n

Mark

ed

svæ

rdi D

CF

Meto

de

19

3.9

45

kr.

Væ

rdi a

f led

ig le

jligh

ed

1.4

60

.00

0k

r.V

ærd

i af le

dig

lejlig

hed

1.4

60

kr.

Sa

mle

t vu

rd

erin

g

19

5.4

05

kr.

Afr

un

det

19

5.4

00

kr.

¹Ad

min

istra

tor o

pk

ræver b

ud

getle

je p

å k

r. 73

7,1

4,-/m

2 fo

r bolig

leje

måle

t Azale

avej 5

. st.tv

.

²Det le

jed

es v

ærd

i er b

asere

t på h

vad

vi e

stim

ere

r at H

usle

jen

ævn

et v

il god

ken

de s

am

t Eje

nd

om

Dan

mark

s m

ark

ed

ssta

tistik

, juli 2

01

7

³Gara

gele

je/P

ark

erin

gsp

lad

sle

je e

r an

sat a

f os til k

r. 9.0

00

,-/år p

r. stk

. for i a

lt 11

stk

.

⁴⁵⁶jf. valu

ar v

urd

erin

gen

afs

nit 1

5.1

, Drifts

bu

dg

et

⁷Pla

nla

gt v

ed

ligeh

old

els

e k

r. 20

0.0

00

,- til ud

sk

iftnin

g a

f portte

lefo

ner

Side 16 af 21

15.4 Værdiansættelse af investeringsejendommen efter den afkastbaserede model

Alle tal i t.kr.

I alt

FASE I:

Indtægter Årlig lejeindtægt 5.112

Andre indtægter 0

Indtægter i alt 5.112

Driftsomkostninger 1.391

Administration 357

Løbende vedligeholdelse 1.102

Omkostninger i alt 2.850

Driftsafkast 2.262

FASE II Forrentningskrav 3,05%

Beregnet dagsværdi før øvrige reguleringer 74.166

FASE III

Merleje ved § 5 stk. 2 157.866

Tillæg for merleje af særindretning 0

Fradrag for tab af lejeindtægt § 5 stk. 2 -979

Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede lokaler (tomgangsleje) -13.019

Tillæg for forrentning af deposita 0

Fradrag for ejendommens andel af omk. ved tomgang 0

Fradrag for udgifter til udskudt vedligeholdelse (planlagt vedl.) -190

Fradrag for indretningsudgifter (investeringer) -23.900

Fradrag for udskiftning af tekniske installationer 0

Beregnet dagsværdi 193.945

Værdien ved en ledig lejlighed 1.460

Samlet kalkulation 195.405

Afrundet til 195.400

Side 17 af 21

15.5 Følsomhedsanalyse

Til belysning af, hvordan den beregnede kontante markedsværdi på kr. 195.400.000,-

bliver påvirket af ændringer i forretningskravet og den omkostningsbestemte leje, er der

udarbejdet følgende følsomhedsanalyse, jf. tabel 1:

Tabel 1:

Udgangspunktet for følsomhedsanalysen er valuarvurderingen på kr. 195.400.000,- inkl.

tillæg af værdien af en ledig lejlighed. Det illustreres, hvorledes en ændret

omkostningsbestemt leje med henholdsvis 50 kr. mere eller mindre end den fastsatte

omkostningsbestemte leje ændrer valuar vurderingens resultat. Yderligere illustreres det

hvorledes et ændret forretningskrav på henholdsvis 0,25% mere og 0,25% mindre end det

fastsatte i DCF modellen, ændrer resultatet af valuarvurderingen.

16. BESVARELSE

Handelsværdien af ejendommen er fastsat ud fra den pågældende ejendomstype,

vedligeholdelsesstand, ejendommens gode beliggenhed, prisen for sammenlignelige

ejendomme samt DCF-beregningen.

Ved fastsættelsen af ejendommens værdi er den forudsat at skulle sælges bedst muligt i fri

handel mellem en villig, uafhængig køber og en villig sælger i en armslængdetransaktion og

i umiddelbar tilknytning til vurderingsforretningen med en forventet afsætningsperiode på

ca. 6 måneder. Ejendommen forudsættes solgt i en kontanthandel og som udlejningsejendom

i fuldt udlejet stand, dog med en tom lejlighed. Parterne forudsættes endvidere at handle

kyndigt, fornuftigt og uden tvang.

Der er her tale om en ejendom med en god central beliggenhed tæt ved offentlige

transportmidler, børneinstitutioner og skole. Ejendommen bliver løbende vedligeholdt.

Andele bliver solgt til prisen, når de handles, og der er stor efterspørgsel efter denne type

andelslejligheder pga. den centrale beliggenhed og en lav husleje.

På baggrund af de foreliggende dokumenter, indhentede oplysninger og ovenstående

forudsætninger og beregninger, kan jeg efter bedste evne og overbevisning besvare det

stillede vurderingstema således:

687,- 737,- 787,-

2,80% 215.199 217.078 218.958

3,05% 193.547 195.400 197.263

3,30% 175.288 177.124 178.961

OMK leje i kr.

Fo

rren

tnin

gsk

rav

i %

Samlet vurdering i

t.kr

Side 18 af 21

Ejendommens kontante handelsværdi pr. 30. september 2019 vurderes til:

Kr. 195.400.000

skriver kroner ethundrede nitifem millioner fire hundrede tusinde kroner 00/100.

Lejeindtægten, inkl. den skønsmæssigt beregnede boligreserve, er baseret på den maksimale

lovlige leje, der kan forventes opkrævet af en investor. OMK lejeindtægten er ansat til den af

administrator højest opkrævede OMK leje på kr. 737,14,- pr. boligetagemeter, afrundet til

kr. 737,- i DCF-beregningen. Der er endvidere medregnet årlig lejeindtægt for garager på kr.

9.000,-/stk., for i alt 11 garager.

Det lejedes værdi er ansat til kr. 1.600,-, jf. LL §47. Bemærk venligst at lejeberegning for

gennemgribende moderniserede lejemål kan fastsættes efter bestemmelserne i BRL §5, stk.

2.

Endvidere skal bemærkes, at såfremt andelsboligforeningen har modtaget offentlig støtte,

må en investor/andelsboligforeningen ved ændret status af ejendommen påregne at skulle

tilbagebetale enhver form for offentlig støtte.

16.1 Værdien af én ledig lejlighed

Ejendommen er vurderet med den forudsætning, at der vil være en ledig lejlighed til

rådighed for investor. Dette har betydning for handelsværdien, idet en sådan lejlighed vil

kunne moderniseres og derefter udlejes til det lejedes værdi.

Jeg har fastsat værdien af en ledig gennemsnitslejlighed til at være kr. 1.460.000,-.

17. FOTOS AF EJENDOMMEN

Side 19 af 21

18. HABILITETSERKLÆRING

Nærværende besvarelse er afgivet efter bedste evne og overbevisning, og jeg kan erklære:

at jeg ikke har nogen interesse i objektet udover denne vurderingsforretning, der

vederlægges mig af rekvirenten.

at jeg har udført vurderingsforretningen i henhold til Dansk Ejendomsmæglerforenings

normer.

at jeg har det i bekendtgørelsen krævede markedskendskab, idet jeg på årsbasis vurderer ca.

120 andelsboligforeningsejendomme og at jeg har et samarbejde med en anden

erhvervsmægler i Gentofte omkring køb og salg af erhvervsejendomme.

at nærværende vurdering er foretaget ud fra vort kendskab til omsætning af denne type

ejendom og i øvrigt efter vort bedste skøn og overbevisning som sagkyndig. Der tages

forbehold for at myndigheder og andre kan have en anden skønsmæssig vurdering af

ejendommen end vores. Opmærksomheden henledes derfor på, at jeg ikke er ansvarlig for

tab m.v. som skyldes, at myndigheder og andre ikke lægger den af os foretagne vurdering til

grund.

at medvirkende medarbejdere eller virksomhedens ansvar efter dansk ret, uanset den udviste

grad af uagtsomhed, er begrænset til den dækning, der følger af vor kollektive

ansvarsforsikring i Tryg Forsikring, som dækker professionelt ansvar. Forsikringen er tegnet

gennem vores medlemskab af Dansk Ejendomsmæglerforening.

19. COPYRIGHT

Nærværende vurderingsforretning kan ikke uden mit skriftlige samtykke anvendes af andre

end rekvirenten og dennes rådgivere, til andre formål end angivet i vurderingsformålet og

må ikke gengives, helt eller i uddrag. Vurderingsforretningen kan udleveres til

andelsboligforeningens medlemmer og potentielle købere af andelsbeviser.

Side 20 af 21

20. FREMSENDELSE

Et eksemplar af vurderingsforretningen inkl. bilag samt Tingbogsattest og BBR-Meddelelse

er fremsendt elektronisk til:

Andelsboligforeningen Søndermarksvænget

v/bestyrelsesmedlem

Teddy Henrik Becher

Azaleavej 3, 1.th.

2000 Frederiksberg

Email adresser: [email protected] og [email protected]

og

Andelsboligforeningens administrator:

Newsec Datea A/S

Foreningsejendomme

Lyngby Hovedgade 4

2800 Kgs. Lyngby

Att.: Ejendomsadministrator Ursula Bresemann

Email adresse: [email protected]

Ét eksemplar er i valuarens besiddelse.

21. DATERING OG UNDERSKRIFT

Hellerup, den 30. oktober 2019

Bente Kjølhede

Ejendomsmægler MDE og Valuar

mailto:[email protected]

Side 21 af 21

22. BILAG

22.1 Sammenlignelige ejendomme

Solgte ejendomme:

Lejligheder til leje:

Postnummer og By: Ejendommens adresse: Vedligeholdelsesstand: Købesum: Boligareal: Erhvervsareal: gennemsnitlig m2-pris: Overtagelsesdato:

2000 Frederiksberg Dalgas Boulevard 3 293.000.000 10.487 98 27.680 01.07.2018

1850 Frederiksberg Gammel Kongevej 152A-B 81.000.000 2.084 784 28.243 04.10.2017

2000 Frederiksberg Dronning Olgas Vej 41 17.250.000 296 366 26.057 01.07.2018

Bydel: Beliggenhed: Antal værelser: Areal: Nyistandsat: Husleje: Opslået/Udlejet: Pris pr. m2/år:

1851 Frederiksberg C Nyvej, st. 3 værelser 90m2 Pæn stand 12.000/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 1.600/m2

1850 Frederiksberg C Gammel Kongevej, 2. sal 3 værelser 144m2 nyrenoveret 17.000/mdr. Opslået 29/1-2019 kr.1.417/m2

1870 Frederiksberg C H.C. Ørstedsvej, 1. sal 4 værelser 163m2 Ny 26.500/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 1.951/m2

1870 Frederiksberg C H.C. Ørstedsvej, 1. sal 5 værelser 204m2 Ny 28.700/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 1.688/m2

1870 Frederiksberg C Bülowsvej, 3. sal 6 værelser 142m2 moderniseret 17.500/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 1.479/m2

1879 Frederiksberg C H.C. Ørstedsvej 67, 1. sal 2 værelser 59m2 Ny 12.300/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 2.502/m2

1958 Frederiksberg C Rolighedsvej, 2. sal 4 værelser 122m2 Nymoderniseret 16.200/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 1.593/m2

1964 Frederiksberg C Ingemannsvej, 1. sal 2 værelser 70m2 Vides ikke 13.000/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 2.229/m2

1966 Frederiksberg C Steenwinkelsvej, 1. sal 3 værelser 76m2 Vides ikke 13.000/mdr. Opslået 29/1-2019 kr. 2.053/m2

2000 Frederiksberg Mariendalsvej, 2. sal med lille altan 3 værelser 98m2 Opført i 1992 13.995/mdr. Opslået 20/2-2019 kr. 1.714/m2

2000 Frederiksberg Godthåbsvej, nyetableret taglejlighed 5 værelser 221m2 Helt ny 34.000/mdr. Opslået 20/2-2019 kr. 1.846/m2

2000 Frederiksberg Vagtelvej, 2. sal 4 værelser 113m2 nyrenoveret 15.600/mdr. Opslået 20/2-2019 kr. 1.657/m2

2000 Frederiksberg Falkoner Allé, gl. pæn ejendom 3 værelser 95m2 Pæn stand 15.000/mdr. Opslået 20/2-2019 kr. 1.895/m2

14.10.2019 11:26:32 Side 1 af 7

Tingbogsattest Udskrevet: 14.10.2019 11:26:32

Ejendom:Adresse: Azaleavej 3 2000 Frederiksberg BFE-nummer: 100028384 Dato: 15.11.1937Landsejerlav: FrederiksbergMatrikelnummer: 0028dmAreal: 989 m2Heraf vej: 0 m2

Adkomster

Dokument:Dokumenttype: SkødeDato/løbenummer: 28.09.1990-15380-02

Også tinglyst på:Antal: 5

Adkomsthavere:Navn: A/B SØNDERMARKSVÆNGETCvr-nr.: 14385487Ejerandel: 1 / 1

Købesum:Kontant købssum: 16.510.552 DKKKøbesum i alt: 16.510.552 DKK

Dato for overtagelse: 28.09.1990

Hæftelser

Dokument:

14.10.2019 11:26:32 Side 2 af 7

Dato/løbenummer: 22.11.2016-1007808449Prioritet: 14Dokumenttype: RealkreditpantebrevHovedstol: 32.145.000 DKKRentesats: 2,1472 %Låntype: KontantlånSærlige lånevilkår: Kontantlån


Kreditorer:Navn: REALKREDIT DANMARK A/SCvr-nr.: 13399174

Debitorer:Navn: A/B SØNDERMARKSVÆNGETCvr-nr.: 14385487

Dokument:Dato/løbenummer: 27.08.2019-1011065159Prioritet: 15Dokumenttype: RealkreditpantebrevHovedstol: 31.033.000 DKKRentesats: 1,282 %Låntype: KontantlånSærlige lånevilkår: Kontantlån


Kreditorer:Navn: REALKREDIT DANMARK A/SCvr-nr.: 13399174

Debitorer:Navn: A/B SØNDERMARKSVÆNGETCvr-nr.: 14385487

Anmærkninger:Dato/løbenummer: 22.11.2016-1007808449Prioritet: 14Dokumenttype: SDRO-PantebrevHovedstol: 32.145.000 DKK

14.10.2019 11:26:32 Side 3 af 7

Rentesats: 2,1472 %Låntype: KontantlånSærlige lånevilkår: KontantlånKreditor: REALKREDIT DANMARK A/S

Afgiftspantebrev:Dato/løbenummer: 14.01.2015-1005981234Prioritet: 16Hovedstol: 1.313.000 DKK

Servitutter

Dokument:Dato/løbenummer: 07.02.1866-940546-02Prioritet: 1Dokumenttype: Servitut

Tillægstekst: Tillægstekst Dok om vej mv, (2Y 93-191)


Tillægstekst: Tillægstekst Dok om bebyggelse, benyttelse mv, (5I 792-668)


14.10.2019 11:26:32 Side 4 af 7

Tillægstekst: Tillægstekst Dok om vejanlæg mv (5R 255-646)


Tillægstekst: Tillægstekst Dok om vejanlæg vedligeh af-og kloaken (5Æ 31-2467)


Tillægstekst: Tillægstekst Dok om vinduer (7I 690-3568), Vedr 28DS


Tillægstekst: Tillægstekst Dok om bebyggelse, benyttelse mv, (8A 300-3271), Vedr 28DM 28DN 28DO 28DP

Dokument:

14.10.2019 11:26:32 Side 5 af 7

Dato/løbenummer: 23.03.1937-3135-02Prioritet: 7Dokumenttype: Servitut

Også tinglyst på:Antal: 7 Akt nr: 2_FRB_AQ28

Tillægstekst: Tillægstekst Dok om vejafgift og belysnings afgift, Resp lån i off midler


Også tinglyst på:Antal: 7 Akt nr: 2_FRB_AQ28

Tillægstekst: Tillægstekst Dok om bebyggelse, benyttelse mv, tørre - og strygerum


Også tinglyst på:Antal: 5 Akt nr: 2_FRB_DM28

14.10.2019 11:26:32 Side 6 af 7

Tillægstekst: Tillægstekst Dok om fælles gård, opholdsareal mv, Vedr 28DM 28DN 28DO 28DP


Også tinglyst på:Antal: 6 Akt nr: 2_FRB_DR28

Tillægstekst: Tillægstekst Dok om fælles gård, opholdsareal mv, Vedr 28DS


Også tinglyst på:Antal: 6 Akt nr: 2_FRB_AF28

Ejendomsforhold: Hegn

Andet: Andet

Tillægstekst: Tillægstekst

14.10.2019 11:26:32 Side 7 af 7

Dok om hegn, hegnsmur mv



Tillægstekst: Tillægstekst Dok om dagrenovation mv, Vedr 28DP



Tillægstekst: Tillægstekst Dok om skure mv, Vedr 28DS

Øvrige oplysninger

Ejendomsvurdering:Ejendomsværdi: 122.000.000 DKKGrundværdi: 26.964.400 DKKVurderingsdato: 01.10.2018Kommunekode: 0147Ejendomsnummer (BBR-nr.): 007000

Indskannet akt:Akt nr: 2_FRB_DM28

Ejerforhold: Privat andelsboligforening

Matrikelnr. Ejerlav28ds FREDERIKSBERGEjendomBFE-nr.: 100028375 Kommunalt ejendoms nr.: 7000Ejerforhold: 41


Matrikelnr. Ejerlav28dm FREDERIKSBERGEjendomBFE-nr.: 100028384 Kommunalt ejendoms nr.: 7000Ejerforhold: 41


Matrikelnr. Ejerlav28dq FREDERIKSBERGEjendomBFE-nr.: 100028369 Kommunalt ejendoms nr.: 7000Ejerforhold: 41


Matrikelnr. Ejerlav28dp FREDERIKSBERGEjendomBFE-nr.: 100028370 Kommunalt ejendoms nr.: 7000Ejerforhold: 41


Frederiksberg Kommune,By og Miljøområdet, BBR

Kommune nr.: Kommunalt ejendoms nr.: Udskrift dato:

147 7000 14-10-2019

BFE-nr.: Ejd. indeholder flere BFE numre

Ejendommens beliggenhed:

Azaleavej 10 (Vejkode: 0046), 2000 Frederiksberg

BBR-Meddelelse(Udskrift af oplysninger fra Bygnings- og Boligregistret)

Denne BBR-Meddelelse er rekvireret via OIS.

Fejl eller mangler i udskriften bedes meddelt til kommunen via e-mailadressen [email protected] eller telefonnr 38214026

Oplysninger om grunde

Adresse: Azaleavej 10 (vejkode: 46), 2000 Frederiksberg

Vand & afløbVandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt)Afløbsforhold: Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg



Adresse: Søndre Fasanvej 52 (vejkode: 784), 2000 Frederiksberg





Vand & afløb

AfsenderFrederiksberg Kommune, , By og Miljøområdet, BBRSmallegade 1 , 2000 Frederiksberg

Ejendommens beliggenhed: Kommunenr.: Kommunalt Ejd.nr.: Udskriftsdato: Side:Azaleavej 10 (Vejkode: 0046),2000 Frederiksberg 0147 7000 14-10-2019 1 / 14BBR

mailto:[email protected]

Matrikelnr. Ejerlav28do FREDERIKSBERGEjendomBFE-nr.: 100028371 Kommunalt ejendoms nr.: 7000Ejerforhold: 41


Matrikelnr. Ejerlav28dn FREDERIKSBERGEjendomBFE-nr.: 100028372 Kommunalt ejendoms nr.: 7000Ejerforhold: 41

Etage: st. Side/Dør: tv 0 / 0 0 80 / 0 / 0 0 / 0 3 / 0 1 / 1 JA (E*)

Etage: st. Side/Dør: th 0 / 0 0 85 / 0 / 0 0 / 0 2 / 0 1 / 1 JA (E*)

Matrikelnr.: 28do Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1937Antal etager u. kælder & tagetage: 3 Antal boliger med køkken: 15Antal boliger uden køkken: 0

Tagdækningsmateriale: Fibercement, herunder asbest (bølge- eller skifer-eternit)Kilde til bygningens materialer: Oplyst af teknisk forvaltning

MaterialerYdervæggens materiale: Mursten (tegl, kalksten, cementsten)

Areal i grundplan m2Bebygget areal 380Heraf affaldsrum i terrænniveau 0Heraf indbygget garage 0Heraf indbygget carport 0Heraf indbygget udhus 0Heraf indbygget udestue 0

Overdækning (ikke del af bebyggetareal)

0

Areal i hele bygningen m2Samlet bygningsareal 1140Heraf udvendig efterisolering 0Samlet kælderareal 380Heraf kælderareal < 1.25m 380

Samlet tagetageareal 0Heraf udnyttet tagetage 0

Samlet areal af lukkede overdækninger påbygningen

0

Arealanvendelse m2Samlet boligareal 1140

Heraf beboelse i kælder 0Samlet erhvervsareal 0Samlet adgangsareal i bygningen 0Areal, der hverken benyttes til boligeller erhverv

0

Antal etager u. kælder & tagetage 3Samlet areal af åbne overdækningerpå bygningen

0

Kilde til bygningsarealer: Oplyst af teknisk forvaltning

Bygningsnr.: 1Adresse: Azaleavej 3 (vejkode: 46), 2000 FrederiksbergEtagebolig-bygning, flerfamiliehus eller to-familiehus (Bygningens anvendelse: 140)

EnergioplysningerVarmeinstallation: Fjernvarme/blokvarme (radiatorsystemer el. varmluftanlæg)

Oplysninger om bolig-/erhvervsenheder

Adresse Etage/side Heraf fælles areal /åben altan,tagterasse

Tinglystareal

ArealBolig / Erhverv /

Andet

Lukketoverdækning,

udestue /Åben overdækning

Antalværelser

Bolig / Erhverv

Toilet / Bad Køkken

Azaleavej 3 (vejkode: 46), 2000 Frederiksberg

Oplysninger om bygninger

Bolig i etageejendom, flerfamiliehus eller to-familiehus (Anvendelseskode: 140)


Vandforsyning: Alment vandforsyningsanlæg (tidligere offentligt)Afløbsforhold: Afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg




Etage: 1. Side/Dør: tv 0 / 0 0 80 / 0 / 0 0 / 0 3 / 0 1 / 1 JA (E*)

Etage: 1. Side/Dør: th 0 / 0 0 85 / 0 / 0 0 / 0 3 / 0 1 / 1 JA (E*)




Etage: st. Side/Dør: mf 0 / 0 0 70 / 0 / 0 0 / 0 3 / 0 1 / 1 JA (E*)



Etage: 1. Side/Dør: mf 0 / 0 0 70 / 0 / 0 0 / 0 2 / 0 1 / 1 JA (E*)






Matrikelnr.: 28dp Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1937


*A: Vandskyllende toilet udenfor enheden

*B: Anden type toilet udenfor enheden eller intet toilet i forbindelse med enheden

*C: Adgang til badeværelse

*D: Hverken badeværelse eller adgang til badeværelse

*E: Eget køkken (med afløb og kogeinstallation)

*F: Adgang til fælles køkken

*G: Fast kogeinstallation i værelse eller på gang

*H: Ingen fast kogeinstallation















Etage: st. Side/Dør: 1 0 / 0 0 65 / 0 / 0 0 / 0 2 / 0 1 / 1 JA (E*)




Etage: 1. Side/Dør: 1 0 / 0 0 65 / 0 / 0 0 / 0 2 / 0 1 / 1 JA (E*)






Antal etager u. kælder & tagetage: 4 Antal boliger med køkken: 16Antal boliger uden køkken: 0

Tagdækningsmateriale: Fibercement (asbestfri)Kilde til bygningens materialer: Oplyst af teknisk forvaltning




0




0



0


0





Tinglystareal


Andet

Lukketoverdækning,


Antalværelser

Bolig / Erhverv




















Matrikelnr.: 28dn Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1937Antal etager u. kælder & tagetage: 3 Antal boliger med køkken: 15Antal boliger uden køkken: 0





0




0



0


0

Kilde til bygningsarealer: Oplyst af ejer (eller dennes repræsentant)



































Tinglystareal


Andet

Lukketoverdækning,


Antalværelser

Bolig / Erhverv






Bolig ietageejendom, flerfamiliehus eller to-familiehus (Anvendelseskode: 140)






















Matrikelnr.: 28ds Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1937Antal etager u. kælder & tagetage: 3 Antal boliger med køkken: 18Antal boliger uden køkken: 0





0




0



0


0






Tinglystareal


Andet

Lukketoverdækning,


Antalværelser

Bolig / Erhverv






































Matrikelnr.: 28ds Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1938Antal etager u. kælder & tagetage: 1 Antal boliger med køkken: 0Antal boliger uden køkken: 0

Bygningsnr.: 5Adresse: Azaleavej 10 (vejkode: 46), 2000 FrederiksbergBygning til parkering af flere end to køretøjer i tilknytning til boliger (Bygningens anvendelse: 314)














Matrikelnr.: 28dm Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1937Antal etager u. kælder & tagetage: 3 Antal boliger med køkken: 15Antal boliger uden køkken: 0





0




0



0


0





Tagdækningsmateriale: Tagpap (med taghældning)Kilde til bygningens materialer: Oplyst af teknisk forvaltning




0




0



0


0


EnergioplysningerVarmeinstallation: Ingen varmeinstallation


Samlet areal: 48 m2 Andet (bl.a. institutioner og erhverv)Erhverv: 48 m2Beboelse: 0 m2Andet areal: 0 m2Fællesareal: 0 m2Åben overdækning: 0 m2Luk. overdækn./udestue: 0 m2Areal af åben altan/tagterrasse: 0 m2Tinglyst areal fra Matriklen: 0 m2

Adresse: Azaleavej 10 1. th (vejkode: 46), 2000 FrederiksbergEnhed til parkering af flere end to køretøjer i tilknytning til boliger (Anvendelseskode: 314)


















Tinglystareal


Andet

Lukketoverdækning,


Antalværelser

Bolig / Erhverv


Azaleavej 11 (vejkode: 46), 2000 FrederiksbergEtage: st. Side/Dør: tv 0 / 0 0 80 / 0 / 0 0 / 0 3 / 0 1 / 1 JA (E*)




























Matrikelnr.: 28dq Landsejerlavsnavn: FREDERIKSBERGBeliggenhed (kvalitet): Sikker Opførelsesår: 1938Antal etager u. kælder & tagetage: 4 Antal boliger med køkken: 14Antal boliger uden køkken: 0

Tagdækningsmateriale: Fibercement (asbestfri)Kilde til bygningens materialer: Oplyst af teknisk forvaltning




0




0



0


0


Bygningsnr.: 7Adresse: Søndre Fasanvej 52 (vejkode: 784), 2000 FrederiksbergEtagebolig-bygning, flerfamiliehus eller to-familiehus (Bygningens anvendelse: 140)




Tinglystareal


Andet

Lukketoverdækning,


Antalværelser

Bolig / Erhverv


Søndre Fasanvej 52 (vejkode: 784), 2000 Frederiksberg













Kortmateriale

1. Jordstykke dækker over udstrækningen af det enkelte matrikelnummer.2. Bygningsomridset er nøjagtigt, når dets placering er verificeret af GeoDanmark (se nedenfor).3. Bygningsomridset er unøjagtigt, når dets placering ikke er verificeret af GeoDanmark (se nedenfor).

Du kan få et mere detaljeret geografisk overblik over ejendommen på http://kort.bbr.dk.

Kortmaterialet er automatisk genereret på baggrund af oplysninger om ejendommen fra Bygnings- og Boligregisteret (BBR), Matrikelkortet, GeoDanmark,Danmarks Adresseregister (DAR) m.fl.

Kortet indeholder de nyeste offentligt tilgængelige data fra Datafordeler og Kortforsyning.


BBR er det landsdækkende register over Bygnings- og boligoplysninger. Se mere på https://bbr.dk/ejere

Matrikelkortet er en visning af Matrikelregistret, så de enkelte matrikulære arealer (matrikelnumre, vejlitra mv.) kan identificeres. Matrikelkortet er et vejledende kort,hvad angår skellenes nøjagtige geografiske placering, og skellene falder ikke altid sammen med de synlige grænser i landskabet. Se mere påhttps://gst.dk/matriklen/om-matriklen/matrikelkort-register-og-arkiv/.

GeoDanmark er et samarbejde mellem kommunerne og Styrelsen for Dataforsyning og Effektivisering om at kortlægge Danmark. GeoDanmarks-data består bl.a.af luftfotos og bygningsomrids. Vær opmærksom på, at disse luftfotos optages om foråret, og at bygningsomrids opdateres på baggrund heraf. Derfor kan dervære forsinkelser i registreringen af ændringer, afhængigt af hvornår ændringen – fx en opførsel eller nedrivning af bygning – er sket.. Se mere påhttps://www.geodanmark.dk/om-geodanmark/

DAR er er Danmarks autoritative register for adresser og vejnavne. Se mere på danmarksadresser.dk/dar.


Vejledning til BBR-meddelelse Vers. 1.8

Din pligt som ejer

Det er dit ansvar som ejer, at oplysningerne om din ejendom i BBR er korrekte. En registrering i BBR kan ikke nødvendigvis tages som udtryk for, at byggeriet er lovligt i henhold til anden lovgivning. Kommunen kan give en bøde på op til 5.000 kr., hvis du ikke indberetter oplysninger til BBR, eller hvis du giver forkerte oplysninger. Derfor er det vigtigt, at du læser din BBR meddelelse og kontrollerer om alle bygninger og anlæg på ejendommen er registreret rigtigt. Når du køber en ejendom eller ændrer på bygninger og boliger, er det ekstra vigtigt at være opmærksom på, om registreringerne er korrekte. Indberetningspligten gælder også byggesager. Du skal være særligt opmærksom på: Opførelsesår Om- og tilbygningsår Bebygget areal Antal etager Samlet boligareal eller erhvervsareal Areal af udnyttet tagetage Areal af udestue Tagdækningsmateriale Varmeinstallation Omkring opførelsesår vil der nogle steder være angivet år 1000. Dette skyldes, at du ikke har givet oplysninger om opførelsesår vedrørende den pågældende bygning. Kommunen har lov til at kontrollere de oplysninger, du giver til BBR. Kontrollen kan ske ved et anmeldt besøg på ejendommen eller ved registersamkøring med eksterne kilder – f.eks. folkeregistret eller ved hjælp af luftfotos. I BBR er din ejendom registreret på 4 niveauer: Grund Grunden er normalt det samme som en matrikel, og er et sammenhængende stykke jord. I særlige tilfælde kan grunden bestå af flere matrikler, og en ejendom af flere grunde. Dette vil oftest være på landbrugsejendomme. På grunden registreres f.eks. oplysninger om vandforsyning og afløbsforhold. Bygning Bygninger i BBR er alt fra et redskabsskur til et butikscenter. Her findes informationer om den væsentligste anvendelse af bygningen, bebygget areal, arealet af samtlige etager (samlet bygningsareal), materialer m.m. Enhed En enhed i BBR er betegnelsen for en bolig i et parcelhus, en lejlighed eller f.eks. et erhvervslejemål. En enhed ligger altid inde i en bygning. Enfamiliehuse har typisk en boligenhed, etageboligbebyggelse har én boligenhed for hver lejlighed, og erhvervsbygninger har én eller flere enheder til erhverv. En enhed har typisk sin egen selvstændige indgang. Under enheder registreres bl.a. samlet areal, areal til beboelse/erhverv samt anvendelsen. Tekniske anlæg Tekniske anlæg kan være olietanke, vindmøller, gylletanke, solvarmeanlæg m.m. Tekniske anlæg er som regel placeret på grunden, men kan også ligge inde i en bygning.

Arealerne på BBR-meddelelsen

Arealerne indgår i beregningen af ejendomsvurderingen, men kan også have betydning for f.eks. forsikring, realkredit- og boliglån, fjernvarmeregning m.m. Arealer skal altid måles til ydersiden af ydervæggen. Læs mere om opmåling og se vejledninger på www.bbr.dk. Det bebyggede areal svarer normalt til stueetagens areal. I bygninger med forskudte etager opmåles det bebyggede areal som bygningens udbredelse set oppefra. Det samlede bygningsareal opgøres som arealet af samtlige etager. Areal af eventuel kælder og tagetage skal ikke regnes med. Tagetagens samlede areal opgøres som det areal, der udnyttes sammen med det areal, der ville kunne udnyttes til bolig eller erhverv. Ligesom i bygningsreglementet måles arealet i vandret plan 1,5 m over færdigt gulv til den udvendige side af tagbelægningen. Udnyttet areal i tagetagen opgøres som den del af tagetagens areal, som faktisk udnyttes til beboelse eller erhverv. Kælderarealet opgøres samlet for hele kælderetagen. Det samlede boligareal opgøres som arealet af samtlige beboelsesrum inklusiv areal i entré, gang, badeværelse, toilet og køkken. I arealet medregnes udnyttet areal i eventuel tagetage og areal af kælderrum, der må anvendes til beboelse – det vil sige opfylder byggelovgivningens krav til beboelsesrum. Hvis arealerne har forskellig anvendelser, skal de deles op i den del, der må bruges til bolig, den del der anvendes til erhvervs- eller institutionsformål samt den del, der udgør andet areal. Sammenhængen mellem de forskellige arealangivelser betyder f.eks., at for et parcelhus uden kælder, hvor parcelhuset kun bruges til beboelse, vil boligarealet svare til det samlede bygningsareal plus eventuel udnyttet tagetage. Har en bygning to eller flere lejligheder, fordeles adgangs- og trappearealer ligeligt mellem de enkelte lejligheder. Med hensyn til areal af ejerlejlighed skal du være specielt opmærksom på, at BBR’s boligareal ofte vil være forskellig fra det tinglyste areal. Det skyldes, at arealerne opgøres efter forskellige principper. Ejerlejlighedens samlede areal i BBR vil svare til summen af areal til beboelse, areal til erhverv inklusiv andel af adgangsareal.

Vejledning til BBR-meddelelse Vers. 1.8

Oversigt over BBR-oplysninger Anvendelse

Helårsbeboelse Stuehus til landbrugsejendom. Fritliggende enfamiliehus. Række-, kæde- eller dobbelthus. Etageboligbebyggelse. Kollegium. Døgninstitution. Anden bygning til helårsbeboelse. Produktions- og lagerbygninger i forbindelse med landbrug, industri, offentlige værker og lign. Landbrug, skovbrug, gartneri,

råstofudvinding m.v. Industri, fabrik, håndværk m.v. El-, gas-, vand- eller varmeværker,

forbrændingsanstalter m.v. Anden bygning til landbrug, industri

m.v. Handel, kontor, transport og service Transport- og garageanlæg, stationer,

lufthavne m.v. Kontor, handel, lager, herunder

offentlig administration. Hotel, restaurant, vaskeri, frisør og

anden service virksomhed. Anden bygning til transport, handel

m.v. Institutioner og kultur Biograf, teater, erhvervsmæssig

udstilling, bibliotek, museum, kirke og lign.

Skole, undervisning og forskning. Hospital, sygehjem, fødeklinik,

offentlige klinikker m.v. Daginstitutioner m.v. Anden institution. Fritidsformål Sommerhus. Feriekoloni, vandrehjem m.v. bortset

fra sommerhus. Idrætshal, klubhus, svømmehal m.v. Kolonihavehus. Anden bygning til fritidsformål. Mindre bygninger til garageformål, opbevaring m.v. Garage til et eller to køretøjer. Carport. Udhus. Listen ovenfor er under ændring.Optræder den registrerede anvendelse ikke på listen, kan den fulde liste ses her. http://bbr.dk/hvordanfaarjegbbr

Køkken, toilet og afløb Toiletforhold Antal vandskyllende toiletter i bolig-

eller erhvervsenhed. Vandskyllende toilet udenfor enheden. Anden type toilet udenfor enheden

eller intet toilet i forbindelsen med enheden.

Badeforhold Antal badeværelser i enheden. Adgang til badeværelser. Hverken badeværelser eller adgang til

badeværelser. Køkkenforhold Eget køkken (med afløb og

kogeinstallation). Adgang til fælles køkken. Fast kogeinstallation i værelse eller på

gang. Ingen fast kogeinstallation.

Materialer

Ydervæggenes materialer Mursten (tegl, kalksten,

cementsten). Letbeton (lette bloksten,

gasbeton). Fibercement, asbest (eternit el.

lign). Fibercement, asbestfri. Bindingsværk (med udvendigt

synligt træværk). Træbeklædning. Betonelementer (Etagehøje

betonelementer). Metalplader. PVC. Glas. Ingen. Andet materiale.

Tagdækningsmateriale Built-up (fladt tag, typisk tagpap). Tagpap (med taghældning). Fibercement, herunder asbest

(bølge eller skifereternit). Cementsten. Tegl. Metalplader. Stråtag. Fibercement (asbestfri). PVC. Glas Grønt levende tag (Grønne tage) Ingen Andet materiale

Asbestholdigt materiale Asbestholdigt

ydervægsmateriale. Asbestholdigt

tagdækningsmateriale. Asbestholdigt ydervægs- og

tagdækningsmateriale. Opvarmningsforhold

Varmeinstallation Fjernvarme/blokvarme. Centralvarme fra eget anlæg et-

kammerfyr. Ovne (Kakkelovne, kamin,

brændeovn o. lign.) Varmepumpe. Centralvarme med to

fyringsenhe-der (fast brændsel, olie eller gas).

Elovne, elpaneler. Gasradiatorer. Ingen varmeinstallationer. Blandet (kræver specifikation på

enhedsniveau). Opvarmningsmiddel Elektricitet. Gasværksgas. Flydende brændsel (olie,

petroleum, flaskegas). Fast brændsel (kul, brænde mm.) Halm. Naturgas. Andet.

Supplerende varme Ikke oplyst. Varmepumpeanlæg. Ovne til fast brændsel

(brændeovn o.lign.) Ovne til flydende brændsel. Solpaneler. Pejs. Gasradiator. Elovne, elpaneler. Biogasanlæg. Andet. Bygningen har ingen supplerende

varme.

Afløbsforhold

Afløbskoder Kodesættet benyttes for eksisterende forhold, ved enhver ændring skal nyt kodesæt benyttes: Afløb til offentligt spildevandsanlæg. Afløb til fælles privat

spildevandsanlæg. Afløb til samletank. Afløb til samletank for toiletvand og

mekanisk rensning af øvrigt spildevand.

Mekanisk rensning med nedsivningsanlæg (med tilladelse).

Mekanisk rensning med nedsivningsanlæg (uden tilladelse).

Mekanisk rensning med privat udledning dir. til vandløb.

Mekanisk og biologisk rensning. Udledning direkte uden rensning til

vandløb, søer eller havet. Andet. Afløbskoder nyt kodesæt Der er indført mange nye afløbskoder i BBR. De nye koder skal benyttes ved alle fysiske ændringer i afløbsforholdene på en ejendom. Kommunen har dog også ret til på eget initiativ at konvertere koden, uden der er sket fysiske ændringer i forholdene. Det nye kodesæt er hierarkisk inddelt, således at det vigtigste kriterium er om ejendommen er tilsluttet et kloaknet eller om ejendommen ligger i det åbne land. Ejendomme, der er tilsluttet et kloaknet, inddeles efter om spildevandet (typisk fra køkken, bad og toilet) ledes ned i samme kloak som regnvandet (overfladevandet fra tage og befæstede arealer), eller om de behandles hver for sig. Ejendomme, der ligger i det åbne land, inddeles efter den måde spildevandet behandles. Der er i BBR mulighed for at registrere, hvilke renseklasser det lokale renseanlæg overholder. Renseklassen kan være O, OP, SO eller SOP, idet O er en forkortelse for organisk stof, P for Phosphat og S for Sulphat. OP betyder så, at rensningen både omfatter organisk stof og Phosphat, osv. Det er ikke altid, at alle bygninger på en ejendom har ens afløbsforhold. I så fald kan forholdene registreres individuelt på den enkelte bygning. En fuldstændig oversigt over afløbskoder i BBR og en vejledning hertil kan findes på www.bbr.dk.

Andet

Boligtype Egentlig beboelseslejlighed. Blandet erhverv og bolig

med eget køkken. Enkeltværelse. Fællesbolig eller

fælleshusholdning. Sommer-/fritidsbolig. Andet. Ejerforhold Privatperson(er) eller

interessentskab. Alment boligselskab. Aktie-, anparts- eller andet

selskab. Forening, legat eller

selvejende institution. Privat andelsboligforening. Kommunen

(beliggenhedskommune). Kommunen (anden

kommune). Region. Staten. Andet, moderejendom for

ejerlejligheder. Vandforsyning Alment vandforsyningsanlæg

(tidligere offentligt). Privat, alment

vandforsyningsanlæg. Enkeltindvindingsanlæg

(egen boring). Brønd. Ikke alment

vandforsyningsanlæg (forsyner < 10 ejendomme).

Ingen vandforsyning.

http://bbr.dk/hvordanfaarjegbbr

Valuar Ejendomsmægler MDE 2....

Documents

Transcript of Valuar Ejendomsmægler MDE 2....