VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT

INGATLANOKKAL

Hogyan szabadulj ki a mókuskerékből és légy szabad

Szemináriumi jegyzet

© Király Norbert 2007-2008

A jegyzet a VAGYONÉPÍTÉS BÉRBE ADOTT INGATLANOKKAL befektetési szeminárium anyagát felhasználva készült.

Copyright © Royalwell Kft. – Király Norbert

All rights reserved / Minden jog fenntartva, beleértve a sokszorosítást, a nyilvános előadás, a rádió és tévéadás jogát az egyes fejezetekre is. A kiadvány egyetlen része sem másolható vagy terjeszthető semmilyen formában, semmilyen eszközzel, vagy nem tárolható adatbázis kezelő vagy kereső rendszerben a kiadó előzetes írásos engedélye nélkül.

Kiadja: Royalwell KiadóFelelős kiadó: a Royalwell Kft. ügyvezető igazgatójaDebrecen, 2008

www.onlineingatlanakademia.hu

Az átlagos életvitel

Mi kell a szabadsághoz és az élet gondtalan élvezetéhez?

A hagyományos pénzkeresés folyamata

8

223

8

1Munka

Túlóra v. másodállás

Közlekedés

Háztartással kapcs.kötelezettségekAlvás

Szórakozás?

PÉNZ

IDŐEGÉSZSÉG

MUNKA

PÉNZ

PIHENÉS MUNKA

PÉNZ

PIHENÉS

Kiút a mókuskerékből: a megújuló jövedelem

Egyszeri munka / befektetés ------------------------------------------------------------→

idő

A passzív jövedelem meghatározása

Egyszeri munka vagy befektetés következményeként hosszú távú és folyamatos, akár generációkon át tartó készpénzáramlás.

Fektesd be a keresett jövedelmed, hogy passzív jövedelemhez juss

Miből származhat megújuló/passzív jövedelmed?

• Pénzügyi befektetések• Vállalkozások tulajdonrészei• Szellemi jogok• Internet• Ingatlan

Miért különleges lehetőség az ingatlan?

• Mert minimális saját tőkével, pénzintézeti finanszírozás segítségével egy nagy értékű pénztermelő eszközt irányíthatunk.

• A jelzálogtörlesztést a bérlőnkkel fizettethetjük ki.• Mert különleges tehetséget nem igényel.

A finanszírozási modell – a saját tőke értékének emelkedése

A finanszírozási modell – a készpénzáramlás növekedése

Esettanulmány - Egy garázs-iroda átalakítása Fornetti pékséggé

Irányár: 2.600.000 Ft

A befektetés tőkeigénye

Vételár: 2.500.000 FtÜgyvéd: 20.000 FtIlleték: 250.000 FtÁtalakítás: 300.000 Ft + Áfa

Összes készpénzigény: 3.070.000 Ft (+ Áfa)

Finanszírozás beruházási hitellel

Hitel: 1.250.000 Ft (vételár 50%-a)Futamidő: 10 évTörlesztőrészlet: 19.000 Ft / hónap

Bérleti díj: 40.000 Ft + Áfa / hónap

Havi Cash Flow és megtérülés elemzés

Bevétel: +40.000 Ft + ÁfaHiteltörlesztés: -19.000 FtÉpítmény adó: -500 Ft

Készpénzáramlás: 20.500 Ft / hónapBefektetés: 1.820.000 FtMegtérülés: 13,5% (+ jelzálog kifizetése)

A befektetés jövőbeli megtérülése

Bérleti díj 10 év múlva évi 5% emelkedéssel kalkulálva:

62.000 Ft + Áfa / hónapHozam készpénzáramlásból: 40% / év

Ingatlan eszközérték évi átlagosan 5% áremelkedéssel számolva: 4.070.000 Ft

Az elmúlt 10 év készpénzáramlásából a bevétel: ~3.000.000 Ft

A befektetés közel négyszereződött 10 év alatt!!!

Bérbeadási céllal vásárolt ingatlanok csoportosításaMit vásároljunk?

Célcsoport szerinti csoportosítás• Lakóingatlanok• Üzleti célú ingatlanok

Lakóingatlanok csoportosítása• Lakás• Sorház• Ikerház• Családi ház• Házrész• Magánszálláshely• Apartman ház

Befektetés bérbe adható lakóingatlanokba

Előnyök: • Magánszemélyes vásárlás esetén relatív kis önerővel, hosszú futamidejű

hitellel finanszírozható.• Könnyen kiadható.• Frekventált fekvés esetén üzleti célra is kiadható (pl. iroda, bemutatóterem

stb.)

• Általában könnyebben értékesíthető, mint egy üzleti ingatlan, magánszemélyként 5 év utáni értékesítés adómentes jövedelem.

Hátrányok:• Viszonylag nehéz magas összegű finanszírozottság mellett pozitív

készpénzáramlást produkáló ingatlanokat találni, mivel a bérleti díj/befektetés mutató általában alacsonyabb mint az üzleti jellegű ingatlanoknál.

Üzleti célú ingatlanok csoportosítása• Kereskedelmi egységek (üzlethelyiség, üzletház)• Iroda céljára szolgáló ingatlanok (iroda, irodaház)• Ipari ingatlanok (pl. csarnokok, üzemek)• Raktárak• Vendéglátó egységek (pl. étterem, presszó, kávézó)• Idegenforgalmi egységek (pl. panzió, hotel)• Üres telkek, területek (pl. parkoló, autókereskedés)

Befektetés bérbe adható üzleti ingatlanokba

Előnyök:• Frekventált fekvés esetén magasabb bérleti díj/vételár mutató mint

általában a lakóingatlanoknál.

Hátrányok:• Magánszemélyként nagyon nehéz finanszíroztatni.• Nehezebb hasonlóan jó kondíciókkal hiteleztetni mint a lakóingatlanokat.• A nem központi helyen lévő üzleti ingatlanoknál magasabb üresen állási

tényezővel kell számolnunk mint a lakóingatlanoknál, ezért sokkal jobban meg kell gondolni hol és mit vásárolunk.

Az önkormányzati bérleti jog

Befektetőként csak akkor foglalkozz vele, ha belátható időn belül reális esély van a tulajdonjog megszerzésére is!!!

Kivétel: ha a bérleti jogot jelképes összegért meg tudod szerezni, és lényegesen magasabb összegért tudod bérbe adni az ingatlant mint amennyibe neked kerül.

Esettanulmány - Egyetem közeli bérbe adott panellakás külföldi diáknak

Vételár 3.350.000 Ft 2002-ben (51 m2)

Induló bérleti díj: 37.000 Ft / hónapBérleti díj 2006-ban: 45.000 Ft / hónap

Lakás eladása: 8.200.000 Ft 2006-ban

Bérleti díj bevétel: ~2.000.000 FtÉrtékemelkedés: 4.850.000 Ft

4 év alatt a befektetés megháromszorozódott!!!

Pénzkivételi lehetőség az ingatlan értékesítése nélkül:

4 millió Ft szabad felhasználású CHF hitel törlesztő részlete 20 évre, fedezet a lakás: 29.000 Ft / hónap

Bérleti díj: 45.000 Ft / hónap

Bérbe adott ingatlanok elemzéseA számok nem hazudnak

Egy hasznos mutatószám:

Éves bérleti díj / befektetés (x100)

Pl. 720.000 / 10.000.000 = 7,2 %Pl. 220.000 / 20.000.000 = 13,2 %

Az, hogy számodra mi számít jó értéknek azt a számodra elérhető finanszírozás fajtája fogja meghatározni.

A nettó működési bevétel (NMB) számítása

Bevétel• Bruttó bérleti díj

- Üresen állási tényező• Nettó bérleti díj

Kiadások• Ingatlanmenedzser díja• Felújítási tartalék• Közművek• Biztosítás• Adók• Egyéb költségek

NMB = Nettó bérleti díj – KiadásokKészpénzáramlás = NMB – Hiteltörlesztés

A vételár, a bérleti díj és a hitelkamat hatásai a lehetőségre és az időzítés fontossága

FinanszírozásHitel és lízing konstrukciók

Finanszírozás hitel segítségével• CHF és EURO alapú lakásvásárlási hitelek.• Magánszemélyként már viszonylag kis önerővel igénybe vehető.• Fedezet alapon is igényelhető.• Cégek számára beruházási hitel HUF, CHF, EURO alapú, általában

magasabb önerő szükséges mint magánszemélyek esetén.

Kevésbé ismert finanszírozási forma az ingatlan lízing

Lízing:az a pénzügyi ügylet, ahol a lízingcég azzal a céllal vásárolja meg az ügyfele által kiválasztott eszközt, hogy azután folyamatos díjfizetés ellenében annak használatát az ügyfelének átengedje.

A lízing ügyletnek két típusa:

- a pénzügyi lízing:során a lízingcég megvásárolja a szállítótól az ügyfél által igényelt lízingtárgyat.A lízingcég az ügyféllel már a szerződéskötéskor megállapodik a lízingelt eszköz futamidőt követő tulajdonjogáról, ami az esetek nagy részénél a futamidő végén a lízingtárgy meghatározott összeg (maradványérték) az ügyfél tulajdonába kerül.

- az operatív lízing, tartós bérlet során az ügyfél nem kíván a lízingtárgy felett tulajdonjogot szerezni, hanem a futamidő lejártával a lízingcégnek visszaadja az eszközt, mert csak használni, bérelni szeretné azt.

0

10

20

30

40

50

60

2001 2002 2003 2004 2005

ÁrBérle ti díjKam at

Bérle ti díj / ár

Zárt végű pénzügyi lízing

A "Lízing Rt." a kiválasztott ingatlant megvásárolja, és továbbadja Önnek . A vételárat így részletekben lízingdíjak formájában fizetheti meg amelyet díjfizetés ellenében, a szerződésben meghatározott futamidő alatt Ön hasznosíthat. Az ingatlan az Ön könyveiben szerepel és az értékcsökkenést is Ön számolhatja el. A lízingelt ingatlan a futamidő végén az Ön tulajdonába kerül.

A lízing előnyei:

• Akár 0% önerővel is igényelhető.• Akár kezdő vállalkozás is igényelheti, mivel az elsődleges fedezet a

vásárolandó ingatlan.• Bizonyos esetekben megoldható, hogy magánszemély üzleti ingatlant

vásároljon.

A lízing hátrányai:

• Fizetési probléma esetén a teljes eddig befizetett összeg az ingatlannal együtt elveszhet.

• Magánszemélyes lízingnél csak jövedelemalapú a minősítés.

Esettanulmány - Orvosi segédeszköz üzletIrányár: 7,5 millió + áfa

A befektetés készpénzigénye

Vételár: 7.000.000 Ft + ÁfaÜgyvéd: 50.000 FtIlleték: 840.000 FtFelújítási költség: 250.000 Ft + Áfa

Összes készpénzigény:8.140.000 Ft (+ Áfa)

Lízing finanszírozási lehetőségek elemzése

Összeg Fi = 10 év Fi = 15 év Fi = 20 év

5 millió Ft 59.000 Ft 44.500 Ft 37.500 Ft

6 millió Ft 70.800 Ft 53.400 Ft 45.000 Ft

7 millió Ft 82.600 Ft 62.300 Ft 52.500 Ft

Lízing: 6.000.000 FtFutamidő: 15 év Lízing törlesztés: 53.400 Ft

Bérleti díj: 75.000 Ft + Áfa

Bruttó készpénzáramlás: 21.600 Ft / hónap

Befektetés: 2.140.000 Ft

Készpénzáramlás: 259.200 Ft / évTőke megtérülése: 12,1 % (+ jelzálog kifizetése)

Esettanulmány - Új építésű üzlethelyiség vásárlása zárt végű lízingszerződéssel, közel 0% önerővel.Ára: bruttó 30.500.000 Ft

Üzlethelyiség bankfiók mellett

A befektetés készpénzigénye

Vételár: 25.458.333 Ft + ÁfaVételár: 30.550.000 Ft (bruttó)

Első lízingdíj (önerő): 6.400.000 FtHitelminősítés díja: 248.832 FtIlleték: 3.055.000 FtÁfa visszaigénylés: - 5.091.667 Ft

Összes befektetés: 4.612.165 Ft

Készpénzáramlás elemzése

Lízing díj 40% maradványértéknél (CHF, fi=8 év):261.000 Ft / hónap

Bérleti díj: 300.000 Ft + Áfa / hónap

Új lízingkonstrukcióval futamidő=20 év (CHF alapú)Törlesztő részlet: 191.250 Ft / hónap !

A bérleti szerződésA bérleti szerződés legfontosabb elemei

A bérleti szerződés és mellékletei• A bérleti szerződés• A bérleményhez tartozó felszerelések és berendezések• Házirend• Átadás-átvételi jegyzőkönyv

A bérleti szerződés felépítése

Minta: Lakásbérleti szerződéscsomag (CD tartalmazza)

EsettanulmánySzépségszalon a kertvárosbanIrányár: 14,2 millió Ft (80 m2)

Elemzés

Vételár: 12.500.000 FtAlapterület: 80 m2Funkciók: fodrászat, kozmetika, manikür, masszázs, szoláriumBérleti díj lehetőség: 2.000 Ft / m2 + Áfa = 160.000 Ft / hónap + Áfa

Bérbe adott lakóingatlanok finanszírozása magánszemélykéntVásárlás akár önerő nélkül bankhitelre

Fedezeti ráták - finanszírozási arány a hitelbiztosítéki értékhez viszonyítva

Termék Bírálat típusa Standard fedezeti ráta

Önerőminimumstandard

fedezeti ráta

Piaci lakáshitel Jövedelem-vizsgálattal

95% 110%

Piaci lakáshitel Minimálbérrel 85% 100%

Piaci lakáshitel Tisztán fedezeti alapon

60% 75%

Példa (Raiffeisen Bank)

Vételár: 10.000.000 FtÉrtékbecslés: 11.500.000 FtHitelbiztosítéki érték (85%): 9.775.000 Ft

Finanszírozás önerő minimummal Jövedelem alapon (110%): 10.752.000 FtFinanszírozás minimálbérrel (100%): 9.775.000 FtFinanszírozás fedezeti alapon (75%): 7.331.000 Ft

Esettanulmány Új építésű belvárosi garzonok és irodák vásárlása lízing segítségével

Új építésű társasház Debrecen abszolút belvárosában

A lakásokat átlagosan 320e Ft / m2 áron kínálták

Ha többet vásárolsz, kaphatsz kedvezmény új építésű lakásokból is!!!

Ajánlat: - 5 db garzonlakás- 1 db iroda- 3 db teremgarázs vásárlására

EREDMÉNY: 8% KEDVEZMÉNY!!!

Cash Flow elemzés

Vételár: bruttó 8.157.000 FtBútorozás: bruttó 500.000 Ft

Önerő (vételár 20%-a): 1.631.000 FtÁfa visszaigénylés: 1.359.500 FtTényleges önerő: 271.500 Ft + bútor

Finanszírozott összeg: 6.526.000 FtLízing törlesztő részlet: 46.000 Ft/hó (CHF, fi=20 év)

Bérleti díj: bruttó 70.000 Ft / hó + rezsi

Alternatív hasznosítás: rövid távú (napi/heti) bérbeadás

Néhány fotó a berendezett lakásokról:

Esettanulmány445 m2 iroda vásárlásaÜzletrész vásárlás 10% önerő mellett, befektető társsal

Irodaház a Debrecen Plaza közvetlen szomszédságában

Irányár 92,5 millió Ft + áfa

Ha az ingatlant céggel együtt vásárolod meg, akkor megspórolhatod az illetéket és nem kell kifizetned az áfá-t.

ElemzésVételár: 88.000e FtBérleti díj: 347 m2 x 2e Ft =694e Ft + áfa + rezsi / hónap(30%-os bérleti díj emelést feltételezve)Önerő: 10 M FtHiteltörlesztés: 560e Ft / hónap (CHF, fi=20 év)

A finanszírozás menete

1. Az ingatlant 27 millió Ft jelzáloghitel terheli.2. A befektető társ az üzletrész vételárának 50%-át készpénzben fizeti ki (30,5 M Ft).3. 5 millió Ft önerő és 25,5 millió Ft hitel segítségével megvásároltam a cég 50% üzletrészét. Fedezet: 3. emeleti irodák4. A 2. emeleti iroda ingatlanra felvettünk egy szabadfelhasználású jelzáloghitelt és így fizettük ki a hitelezőt.

Adózási jogszabályok bérbe adott ingatlanok esetén

Magánszemély Jogi személyIlletékfizetés vásárlás után

2 és 6 vagy 10% 2 és 6 vagy 10%

Áfa visszaigénylési lehetőség vásárlás után

Nincs rá lehetőség Amennyiben a cég áfá-s tevékenységet választott ingatlan bérbeadásra (20%)

Bérleti díj áfa tartalma TAM (áfa mentes) Amennyiben a cég áfá-s tevékenységet választott ingatlan bérbeadásra, akkor áfá-s számlát kell kibocsátania

Adófizetés bérleti díj bevétel után

25% forrásadó14% EHO (évi 1 MFt bevétel felett)

Társasági adó az üzleti év végén: 16%, különadó 4%, iparűzési adó 2%

Az ingatlan vételárának költségleírása a bérleti díj bevétellel szemben

Nincs rá lehetőség A vételár 2%-át lehet amortizálni (költségként elszámolni)

A felújítási költségek elszámolása

Nincs rá lehetőség A felújítási költségeket rá kell aktiválni az ingatlan értékére és amortizálni lehet

Az anyagi függetlenség megtervezése

Mennyi pénzre van szükséged valójából?

Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy ki tudd fizetni a számláidat?

Mik azok a tételek, melyekre mindenképpen költened kell?

A vágyott életszínvonal

Havonta mekkora összegre lenne szükséged, hogy azt az életet éld, amit tényleg szeretnél?

Tűzd ki a céljaidat!

Sikeres befektetést!

Király Norbert