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UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM
BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO
DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA
Feira de Santana
2011
DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO
ARQUITETÔNICO
Trabalho de Conclusão de Curso
apresentado ao Departamento de
Tecnologia, como requisito para
obtenção de título de Engenheiro
Civil.
Orientador: Prof º Ms. Juraci Dórea Falcão
Co-orientador: Profº. Ms.Nilo Márcio Andrade Teixeira
Feira de Santana
2011
DANIELLA CÁSSIA ALVES DA SILVA
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM
BOTÂNICO EM FEIRA DE SANTANA CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO
Monografia apresentada como requisito parcial para a obtenção do título de
Engenheiro Civil da Universidade Estadual de Feira de Santana.
Banca Examinadora
Orientador: ______________________________________________________
Prof º Ms. Juraci Dórea Falcão
Co-orientador: ___________________________________________________
Prof º Ms. Nilo Márcio Andrade Teixeira
Membro: ________________________________________________________
Prof º Ms. Luiz Cláudio Alves Borja
Feira de Santana, 30 de agosto de 2011.
DEDICATÓRIA
À minha família, pela educação, eterno companheirismo e amor
incondicional.
Aos meus amigos: Iuri Larry, Hildete, Elilma, Karine, Josiário, Jackson,
Jamerson, Rosevan e Marcelo, amigos irmãos da grande família universitária.
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a Deus por guiar os meus passos.
Ao Professor Ms Juraci Dórea, pela orientação e incentivo.
Ao Professor Ms. Nilo Márcio, por propor inovações e vertentes na
fundamentação desta Pesquisa.
Aos Professores: Mônica Leite, Maria do Socorro Costa e José Mario Feitosa,
por me transmitirem paz e segurança durante o meu percurso universitário.
RESUMO
Este Trabalho de Conclusão de Curso tem como tema a avaliação uso pós-
ocupação das unidades residenciais do condomínio Jardim Botânico Vivendas
Residencial, em Feira de Santana. A abordagem permite analisar se há falhas no
Projeto Arquitetônico e a importância da avaliação pós-ocupação no sentido de
potencializar melhorias em projetos arquitetônicos. Também identifica os principais
motivos que levam os moradores à realização de reformas de residências recém
adquiridas.
Palavras- chaves: Projeto arquitetônico, planta flexível, pós-ocupação, satisfação
do cliente, reforma.
ABSTRACT
This present work aims at analyzing the post-occupancy evaluation of homes of
Jardim Botânico Vivendas Residencial in Feira de Santana City. This approach
allows to verify the existence of shortcomings in architectural design and the
importance of post-occupancy evaluation to provide design improvements. Moreover,
this approach identifies why the residents have been made reforms in their newly
acquired homes.
Keywords: architectural design, flexible plant, Post-occupancy evaluation,
customer satisfaction, reform.
SUMÁRIO
LISTA DE FIGURAS E GRÁFICOS............................................................................ ii LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS.................................................................... iii
1. INTRODUÇÃO ................................................................................................................ 1
1.1. Justificativa .............................................................................................................. 1
1.2. Objetivo Geral: ......................................................................................................... 2
1.3. Objetivos Específicos:............................................................................................ 2
1.4. Metodologia .............................................................................................................. 3
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ........................................................................................ 4
2.1. O PROJETO ARQUITETÔNICO E SUAS ETAPAS ........................................... 4
2.1.1 Levantamento de dados ................................................................................. 5
2.1.2. Programa de Necessidades ........................................................................... 5
2.1.3. Estudo da viabilidade ...................................................................................... 7
2.1.4. Partido Arquitetônico ....................................................................................... 7
2.1.5. Estudo Preliminar............................................................................................. 7
2.1.6. Anteprojeto ....................................................................................................... 8
2.1.7. Projeto Executivo............................................................................................. 8
2.1.8. Avaliação Pós-ocupação................................................................................. 8
2.2. PLANTAS FLEXÍVES ........................................................................................... 10
2.5. CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES DE FEIRA DE SANTANA .................................. 16
2.6. CÓDIGO AMBIENTAL DE FEIRA DE SANTANA - LICENÇA AMBIENTAL ... 21
3. ESTUDO DE CASO ..................................................................................................... 23
3.1. DETALHAMENTO DO ESTUDO DE CASO – JARDIM BOTÂNICO
VIVENDAS RESIDENCIAL .......................................................................................... 23
3.2. QUESTIONÁRIO E RESULTADOS OBTIDOS ................................................ 27
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................................ 34
5. REFERÊNCIAS .......................................................................................................... 36
APÊNDICES ...................................................................................................................... 38
ANEXOS ............................................................................................................................ 42
i
LISTA DE FIGURAS E GRÁFICOS
Figura 01. Fluxograma dos Requisitos .................................................................. 06
Figura 02. Esquema da APO ................................................................................ 09
Figura 03. Exemplo de Planta Flexível .................................................................. 11
Figura 04. Mapa Urbano de Feira de Santana ...................................................... 14
Figura 05. Localização do Jardim Botânico Vivendas Residencial ......................... 23
Figura 06. Fachada das Residências .................................................................... 26
Gráfico 01. Análise da fachada residencial ........................................................... 28
Gráfico 02. Análise das cores empregadas .......................................................... 28
Gráfico 03. Grau de satisfação quanto ao revestimento empregado ................... 30
Gráfico 04. Arranjo das louças ............................................................................. 30
Gráfico 05. Iluminação Natural ............................................................................. 31
Gráfico 06. Áreas ampliadas ................................................................................. 33
Gráfico 07. Reformas e Correções ........................................................................ 33
ii
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas
APO – Avaliação Pós-ocupação
CEPRAM – Conselho Estadual de Proteção Ambiental
CIS – Centro Industrial do Subaé
CONDEMA – Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente
EIA – Estudo de Impacto Ambiental
RIMA – Relatório de Impacto Ambiental
SIMMA – Sistema Municipal de Meio Ambiente
iii
1
1. INTRODUÇÃO
O empresariado brasileiro vem mostrando um crescente interesse pela
construção civil e as políticas econômicas do Governo Federal, com programas que
facilitam a aquisição da casa própria através de conjuntos residenciais, têm
contribuído de maneira significativa para o crescimento do setor imobiliário no Brasil.
Em meio a esse mercado cada vez mais competitivo, o lançamento de
projetos arquitetônicos que atendam às expectativas de mercado, com preços
acessíveis e otimização dos espaços internos se tornou um grande desafio.
Os conjuntos residenciais, formados por casas, apartamento ou villages são
projetados atendendo condições específicas para adequar área, custos, riscos,
qualidade, prazo e clientes (de acordo com a classe social). Percebe-se, porém, que
ao receberem o imóvel muitos moradores optam pela reforma do empreendimento.
Numerosas pesquisas apontam que grande parte dos problemas da
construção civil tem sua origem justamente na elaboração de projetos, e que uma
análise pós-ocupação, pode introduzir programas de melhoria em projetos
posteriores.
1.1. JUSTIFICATIVA
O processo de construção começa com o cliente, pois é ele que trata de
responder às necessidades e demandas, identificadas pelo empreendedor. Este, por
sua vez, utiliza os serviços de projetistas, fabricantes e construtores para viabilizar o
empreendimento que, ao ser concluído, é repassado ao cliente, que finaliza o ciclo
da construção.
As exigências do mercado e a competitividade entre empresas, construtoras
e incorporadoras contribuem para a determinação espacial do empreendimento
(área construída, compartimentação interna, sistema de ventilação, etc.) além das
características físicas da edificação (fachada, acabamentos, instalações elétricas,
entre outras).
2
Porém, em empreendimentos residenciais nem sempre há uma relação
direta entre o cliente e os demais agentes (arquiteto/construtora) envolvidos no
projeto arquitetônico, ou seja, o projeto não é específico para ele, é feito para um
cliente anônimo.
Para atender à necessidade de moradia da população, de acordo com o
poder aquisitivo de cada classe social, o mercado imobiliário brasileiro oferece
imóveis tanto em condomínios de luxo como em conjuntos habitacionais simples. As
políticas habitacionais como o financiamento de crédito, redução de juros e
alongamento de prazo para pagamento, também facilitam a compra do imóvel. Se
por um lado essas políticas contribuem para aquisição do imóvel, por outro lado, na
tentativa de adequar à sua realidade econômica, o cliente, muitas vezes adquire o
imóvel não se importando, a princípio, se o mesmo é pequeno, se está bem dividido,
se atende às suas aspirações, o que provavelmente levará à reformas pós-
ocupação.
Outros fatores, como falhas na planta, rachaduras, compartimentação
interna inadequada (cômodos pequenos) e problemas acústicos também são
apontados como principais motivos para reformar do imóvel.
“A avaliação pós-ocupação do condomínio Jardim Botânico em Feira de
Santana” avalia o projeto arquitetônico e tenta identificar os principais motivos que
levam as pessoas à realização de reformas ou ampliação do imóvel recém-
adquirido.
1.2. OBJETIVO GERAL:
Analisar o uso pós-ocupação das unidades residenciais do Condomínio
Jardim Botânico, a partir do projeto arquitetônico original.
1.3. OBJETIVOS ESPECÍFICOS:
Identificar o projeto arquitetônico do Condomínio Jardim Botânico;
Conhecer a opinião dos moradores sobre o projeto arquitetônico;
Identificar os principais problemas do projeto arquitetônico;
Analisar a importância da planta flexível.
3
Analisar se o Condomínio foi construído respeitando a legislação vigente,
relacionada a edificações e meio ambiente.
1.4. METODOLOGIA
Inicialmente foram realizadas pesquisas bibliográficas, proporcionado uma
maior familiaridade com o tema em questão.
Na segunda fase do estudo, foi realizada uma pesquisa de campo, através
da aplicação de questionários de avaliação de cada ambiente da habitação aos
moradores, com registros fotográficos de algumas casas, na tentativa de identificar
possíveis alterações no lay-out das residências. Nessa fase também foram
entrevistados os projetistas do empreendimento.
Durante a pesquisa de campo, houve dificuldades para obtenção dos dados.
Percebeu-se uma certa restrição, por parte de alguns moradores, que não
responderam o questionário.
Não foram autorizados registros fotográficos no interior das residências.
Alguns moradores permitiram a visita, mas alegaram que fotos ou filmagens
comprometeriam a privacidade.
A avaliação pós-ocupação obtida a partir resultados dos questionários
aplicados está em forma de gráficos, ilustrando a satisfação dos moradores e,
consequentemente, apontando os pontos deficientes.
4
2. REVISÃO BIBLIOGRÁFICA
2.1. O PROJETO ARQUITETÔNICO E SUAS ETAPAS
De acordo com Niemeyer (1986) apud SILVA (1998), no passado, projetar e
construir um edifício representava uma única tarefa. Com o passar do tempo, a
evolução da técnica e os novos programas instituídos pela sociedade moderna
tornaram as construções mais complexas, surgindo, então, o arquiteto e o
engenheiro: o primeiro incumbindo-se do projeto dos edifícios, e o segundo, atendo
à maneira de construí-los.
Na construção de condomínios residenciais, além do arquiteto e engenheiro,
têm interesse direto ou indireto, vários outros agentes envolvidos no
empreendimento; tais como o incorporador do terreno, o empreendedor do negócio,
o poder público (agente financeiro), os empreiteiros e, finalmente os usuários ou
clientes do edifício.
Atualmente, para dar conta da crescente complexidade das demandas e das
possibilidades tecnológicas e construtivas dos edifícios, o projeto incorpora inúmeros
consultores, especializados em diferentes subsistemas e processos, que compõem
o empreendimento.
O projeto de Arquitetura pode ser definido como um conjunto de
informações que tem como função obter a melhor solução para a construção. Um
planejamento elaborado, uma atividade criativa e intelectual, baseada em
conhecimentos, mas também em experiências, para atender as necessidades do
cliente e do empreendedor, definindo funcionalidades, materiais, técnicas e
norteando a execução da obra. Caiado (2004, p.106) concebe o projeto arquitetônico como “o definidor de
custos, funcionalidade, tecnologias construtivas, satisfação do cliente final”. Para a
autora, nele deve estar calculado o início do empreendimento, a forma de construir,
os materiais utilizados, os parâmetros para tais definições e o destino do
empreendimento.
A partir desta constatação, e buscando o atendimento das necessidades e
exigências dos clientes e, principalmente, gerando lucros para os envolvidos, os
projetos passam a ser considerados como um caminho para a minimização de
5
problemas e adequação as necessidades, entre elas: produções simples, rápidas,
eficientes, com qualidade e funcionalidade, concluídas dentro do prazo acordado.
Segundo Righetto (2001, p.2), a projeção em arquitetura se dá através de
representações que antecipam uma intenção de transformar um dado ambiente ou
lugar. O projeto e sua expressão também demonstram a postura do arquiteto em
relação à sua época e meios técnicos disponíveis, numa área onde ciência e arte se
relacionam.
Dessa maneira, o projetista assume um papel importantíssimo na gestão da
qualidade da construção, considerando que ele é o primeiro responsável pela
decisão do que vai ser edificado. Assim, uma vez identificadas as necessidades do
cliente, sua tradução em objetos concretos passa ser de inteira responsabilidade do
projetista.
As atividades técnicas de elaboração do projeto de edificações deverão ser
conduzidas em etapas sucessivas, sendo no mínimo as seguintes: Levantamento de
dados; Programa de necessidades; Estudo de viabilidade; Partido Arquitetônico;
Estudo Preliminar; Anteprojeto; Projeto Executivo.
Embora o projeto seja apresentado em uma sequência de etapas, existe
uma interdependência entre elas.
2.1.1 Levantamento de dados
No levantamento de dados, são fornecidas informações relativas ao terreno
onde se pretende implantar a obra, incluindo planejamento urbano, leis, consulta de
necessidade de licenciamento, serviços públicos, vizinhanças e condições
ambientais (impacto ambiental) da área onde será implantada a edificação.
2.1.2. Programa de Necessidades
Determinação do que será instalado na edificação, de sua estrutura
organizacional, de seus usuários, equipamentos e fluxos de funcionamento, e
relação dos espaços necessários para a realização das atividades pertinentes à sua
estrutura organizacional, respectivos dimensionamentos e características,
iluminação e acústica. Isso tudo faz parte do Programa de Necessidades, onde uma
situação problema é decomposta em requisitos e sub-requisitos. Por exemplo, a
6
necessidade habitar decompõe-se em requisitos como repousar, alimentar, higiene.
Por sua vez, através do requisito repousar tem-se os sub-requisitos dormir, ler, ver
televisão. Dessa forma, o Programa de Necessidades pode ser definido como o
enunciado dos requisitos a serem satisfeitos pela obra a ser construída.
Figura 01- Fluxograma dos Requisitos do Programa de Necessidades
Fonte:Decomposição de necessidades(adaptado), página 85, in Uma Introdução do Projeto Arquitetônico. SILVA, 1998.
Contribuem também para o programa de necessidades as exigências do
mercado e a competitividade entre empresas construtoras e incorporadoras. Estes
fatores constituem referenciais de determinação espacial do empreendimento (área
construída, por exemplo), além de induzirem as demais características físicas da
edificação (aparência, acabamento), refletindo a metodologia construtiva da
empresa.
7
2.1.3. Estudo da viabilidade
O estudo da viabilidade analisa as possibilidades de que a edificação seja
efetivamente implantada no sítio face à área geral, dimensões do terreno,
topografia. A viabilidade do projeto é confirmada quando as solicitações do
Programa de Necessidades são avaliadas e podem ser satisfeitas. A partir desse
momento é preciso detalhar alguns aspectos definidos nas etapas anteriores.
2.1.4. Partido Arquitetônico
O Partido Arquitetônico é o desenho que reúne todas as informações das
etapas anteriores, como topografia do terreno, verba disponível, delineamento geral
da planta, espaços, a orientação artística do arquiteto entre outras.
De acordo com SILVA (1998, p.88) partido, na arquitetura,
[...] é o nome que se dá à consequência formal de uma série de
determinantes, tais como programa do edifício, a conformação topográfica
do terreno, a orientação, o sistema estrutural adotado, as condições locais,
a verba disponível, as condições das posturas que regulamentam as
construções e, principalmente, a intenção plástica do arquiteto.
2.1.5. Estudo Preliminar
O estudo preliminar consiste na definição gráfica da implantação e do
partido arquitetônico através de plantas, cortes, fachadas, compreendendo a
implantação da edificação ou conjunto de edificações, o número de pavimentos e os
esquemas de infra-estrutura de serviços. É na verdade, o desenvolvimento do
partido arquitetônico.
8
2.1.6. Anteprojeto
O Anteprojeto representará a concepção básica da estrutura, das
instalações em geral, uma representação da solução apresentada no estudo
preliminar. Nesse momento começam a ser pré-definidos os elementos que
compõem o edifício: a concepção estrutural, as instalações (hidráulicas, sanitárias,
telefônicas, entre outros). Os desenhos tornam-se mais detalhados.
2.1.7. Projeto Executivo
A representação completa do projeto de arquitetura, contendo de forma clara
e precisa, todos os detalhes construtivos e indicações necessárias para
interpretação e execução da obra compõe a etapa final é denominada de Projeto
Executivo. Segundo a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), o projeto
executivo é o conjunto dos elementos necessários e suficientes à execução
completa da obra, de acordo com as normas pertinentes à própria instituição.
Nessa etapa, são sinalizadas as áreas de corte e aterro, representação do
terreno, com as características planialtimétricas; localização de elementos externos,
como acessos, pátios, canteiros, planejamento dos espaços; plantas de todos os
pavimentos internos, espessura da parede, materiais, tipos de acabamentos,
escoamento das águas, posição das calhas, tipo de vidros, fechaduras, etc. É na
verdade, a solução definitiva do anteprojeto. A documentação técnica do projeto que
consta de memorial descritivo e justificativo, e as especificações técnicas detalhadas
dos materiais a serem empregados também são evidenciadas no Projeto executivo.
2.1.8. Avaliação Pós-ocupação
Uma nova etapa pode ainda ser incorporada ao Projeto: é a avaliação pós-
ocupação (APO). A APO consiste em um processo de avaliação de edifícios, após
algum tempo de sua construção e ocupação, visando a redução dos erros de
trajetória do processo.
9
A performance acústica, a iluminação natural e artificial, ventilação,
acabamento e fachadas fazem parte das informações coletadas através de
equipamentos e entrevistas com os moradores. Deve-se considerar também a
opinião dos projetistas. Tais informações servem de parâmetros para novos
empreendimentos residenciais, evitando, dessa forma, possíveis falhas no projeto. A
avaliação pelo próprio usuário de uma edificação é importante, no levantamento da
complexidade de uso e da satisfação do ambiente construído.
Os principais objetivos da APO são promover ações que favoreçam
melhorias na qualidade de vida dos moradores, fazendo com que as informações
resultantes desse processo sejam armazenadas para projetos posteriores. Através
da APO, também é possível que falhas detectadas possam ser corrigidas ou
minimizadas, por meio de conscientização dos moradores, quanto à necessidade de
mudança de hábitos, que promovam um melhor uso do ambiente em questão.
Figura 02: Esquema da APO
Fonte: Coleção Habitare - Avaliação Pós-Ocupação - Métodos e Técnicas Aplicados à Habitação Social.
ROMERO E ORNSTEIN, 2003.
Segundo Preiser (1989) apud Schrader (2010), são propostos 03 (três) níveis
de APO, os quais diferenciam pela profundidade da pesquisa, pelos prazos e
recursos disponíveis:
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APO - Indicativa de curto prazo: indica através de visitas rápidas ao
ambiente em questão e entrevistas com usuários, os principais
aspectos positivos e negativos do objeto de estudo.
APO – Investigativa ou de médio prazo: trata-se da APO anteriormente
citada, adicionando informações quanto aos critérios referenciais de
desempenho dos ambientes, como conforto ambiental,
segurança,acústica, funcionalidade etc.
APO – Diagnóstico ou de longo prazo: nesse tipo de APO existe um
detalhamento dos critérios de desempenho desses ambientes,
utilizando a correlação entre as medidas físicas com as respostas dos
usuários, focando na estrutura organizacional do ambiente,
consequentemente exigindo mais recursos que nos níveis anteriores.
A APO se diferencia das outras avaliações de desempenho desenvolvidas
em institutos de pesquisa pelo fato de considerar importante o atendimento das
necessidades dos usuários. Com a APO é possível fazer diagnósticos e
recomendações a partir dos objetos in loco.
Os aspectos positivos encontrados em uma APO devem ser registrados para
futuros projetos. Para os pontos negativos, podem ser feitas ações que minimizem
ou corrijam os problemas detectados no ambiente, através de medidas de
manutenção física e de conscientização dos usuários quanto à utilização do
ambiente objetivando a conservação do mesmo.
2.2. PLANTAS FLEXÍVES
São plantas que permitem ao morador realizar modificações na disposição
interna das construções, podendo, por exemplo, acrescentar mais um quarto ou
transformar um quarto em sala, ou ainda deixar um cômodo com mais espaço.
São características de ambientes criados com plantas flexíveis, a ausência
de colunas internas, a presença de divisórias internas removíveis e grandes vãos.
Tais características permitem a adaptação das casas e apartamentos.
11
Como estas plantas visam facilitar as futuras reformas dos ambientes, as
instalações elétricas e hidráulicas, que antes ficavam embutidas na alvenaria, na
planta flexível, geralmente são encontradas no forro das construções. A localização
das portas e das janelas possibilita a mudança de posição sem comprometer as
funções das paredes.
Figura 03: Exemplo de Planta Flexível
Fonte:http://cidadesaopaulo.olx.com.br/residencial-cube-campo-belo-ultimas-unidades-iid-177796731. Agosto 2011.
Na figura 3 podemos verificar a presença de algumas paredes sem função
estrutural, representadas pela cor verde, as quais facilitam a possível reforma.
A estrutura convencional das edificações, ou seja, aquela onde a laje se
apóia na tríade laje-viga-pilar, é substituída por lajes livres, que são armadas com
vigas externas. Consequentemente as lajes se apóiam diretamente sobre os pilares,
tendo como característica a ausência de vigas internas.
Outras vantagens arquitetônicas das plantas flexíveis são:
Pé direito (altura da parede): pode-se reduzi-lo, quando necessário,
como em obras que exigem a instalação de ar condicionado embutido,
rede de incêndio e que apresentem restrições de altura na aprovação
na Prefeitura.
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Uso de paredes de gesso acartonado: liberdade na disposição,
possibilitando alterações menos complexas no lay-out das unidades,
com paredes alteradas ou suprimidas.
A passagem das instalações elétricas e hidráulicas ocorre sem a
interferência das vigas, que pressupõe furos passantes e desvios.
Outra maneira de flexibilizar o uso do ambiente é propiciado por algumas
construtoras que oferecem até cinco plantas diferentes para o mesmo
empreendimento. Ao ofertar diferentes plantas, uma maior gama de clientes é
atingida. Essas plantas possibilitam personalizar o imóvel, antes mesmo que as
chaves sejam entregues. Também criam maior proximidade entre o cliente e a
construtora/empresa.
2.3. O PROCESSO DE URBANIZAÇÃO DE FEIRA DE SANTANA
Como o objeto de estudo é um condomínio, deve-se entender como esse
equipamento urbano tornou-se importante no cenário da cidade e do mercado
imobiliário nos dias atuais. Para tanto é vital compreender o processo de
urbanização de Feira de Santana.
A urbanização é um conceito geográfico que representa o desenvolvimento
das cidades com a construção de casas, prédios, redes de esgoto, ruas e avenidas,
entre outros. A urbanização também pode ser definida como transferência de
pessoas da zona rural (campo) para a sede das cidades.
A partir da década de 1950, o processo de urbanização tornou-se cada vez
mais acelerado. Segundo Magnolli (2005, p.90), no Brasil, os processos de
urbanização e industrialização estão intimamente ligados e isso se deve, sobretudo,
à “política desenvolvimentista” do Governo Juscelino Kubitschek, pois as unidades
fabris eram instaladas em locais onde existiam infra-estrutura, oferta de mão-de-
obra e mercado consumidor.
Consta que a cidade de Feira de Santana surgiu de um povoado que se
formou em torno de uma feira livre. No final do século XVIII, o casal de portugueses
Domingos Barbosa de Araújo e Ana Brandão vieram morar no povoado, na fazenda
“Sant’Ana dos Olhos D’Água”. Como eram católicos, construíram, em sua
13
propriedade, uma capela em louvor aos Santos de sua devoção Santa Ana e São
Domingos.
Sua localização geográfica, entre o Sertão e o litoral, possibilitava aos
vaqueiros que por ela passavam o abastecimento de suas tropas no comércio local.
Como resultado dessa posição geográfica privilegiada, o povoado começou a atrair
um grande número de pessoas para a feira livre, o que favoreceu o seu
desenvolvimento econômico.
Ao mesmo tempo, outras pessoas foram construindo casas, tanto
residenciais como comerciais. Eram construções de adobe e barro, denominadas
de pau-a-pique ou casa de taipa. Mais tarde surgiram as construções de alvenaria.
A partir de junho de 1873, o povoado teve sua emancipação política e
administrativa decretada, transformando-se em cidade. A população continuou a
crescer e a ocupar outras áreas, em torno do centro da cidade.
A partir de 1940, com criação de rodovias federais, Feira de Santana tornou-
se um dos maiores entroncamentos rodoviários do Nordeste, dinamizando ainda
mais o comércio local, pois muitas pessoas por aqui passavam: uns compravam,
alguns vinham vender seus produtos, outros fixavam moradia na cidade.
Com a implantação do Centro Industrial do Subaé (CIS), em 1970, o
governo municipal incentivou diversos loteamentos, abrindo vias de tráfego e
proporcionando a ocupação de áreas até então mais distantes, através da criação
de conjuntos habitacionais como, por exemplo, Cidade Nova, Jomafa e Feira IV.
Mais recentemente, essa urbanização tem levado o crescimento da cidade
para áreas cada vez mais afastadas, localizadas fora do Anel de Contorno que junta
as três rodovias federais que cortam a cidade (ver figura 04), principalmente com a
construção de condomínios fechados.
14
Figura 04 - Mapa urbano de Feira de Santana
Fonte:www.feiranews.com.br/mapa.htm. 13 dez.2010.
De acordo com a Lei complementar nº. 018 de 18 de julho de 2004, que
define o perímetro urbano e delimita os bairros, Feira de Santana conta com 44
(quarenta e quatro) bairros e 62 (sessenta e dois) sub-bairros, além de 08 (oito)
distritos.
É importante salientar que Feira de Santana é a maior e mais importante
cidade do interior baiano. Segundo dados do Censo, realizado em 2010, o município
conta com 542.476 habitantes. A feira livre, que era realizada no centro da cidade,
foi transferida para um outro local, denominado Centro de Abastecimento de Feira
de Santana.
15
A partir da década de 1980 foram construídos os primeiros prédios de
grande porte na cidade de Feira de Santana. Com o decorrer do tempo surgiram
vários prédios comercias e residenciais, mas de forma vagarosa.
Porém, nos últimos anos, houve um aumento considerável de construções e
financiamentos de imóveis em Feira de Santana, o que provocou uma expansão
física da cidade. São conjuntos habitacionais, casas, apartamentos e villages em
condomínios fechados.
A cidade conta com inúmeras Construtoras e Incorporadoras, com
destaque para a L. Marquezzo, Donelisa, OMR Construtora, CSO Engenharia e
FCK Construtora.
O crescimento populacional, e principalmente, a política de financiamento do
governo federal, que vem incentivando o desenvolvimento do setor imobiliário em
todo país, também favorece o aumento das vendas em Feira de Santana. Além
disso, a concorrência entre as construtoras e a variedade no mercado, de certo
modo, facilita o acordo com o consumidor, promove preços mais acessíveis, maior
prazo para pagamentos, o que facilita a aquisição da casa própria.
De acordo com Azevedo (2011), a região de Feira de Santana, em 2011,
apresenta 16 empreendimentos residenciais, totalizando 4.478 unidades residenciais
lançadas, das quais 3.447 já foram vendidas.
Atualmente, as Construtoras focam não somente o centro da cidade ou
áreas mais próximas, elas estão investindo em bairros mais distantes. E para atrair
os clientes, oferecem unidades residenciais repletas de lazer, segurança e conforto.
Um grande exemplo de inovação é o Atmosfera, um empreendimento de múltiplo
uso, resultante da associação das Construtoras L. Marquezzo e Donelisa, que
apresenta 182 unidades construídas, distribuídas entre residencial, comercial e
empresarial.
Dos bairros mais comercializados destacam-se Santa Mônica, SIM e
Conceição, além dos empreendimentos localizados próximo a Avenida Fraga Maia.
16
2.4. ORDENAMENTO E OCUPAÇÃO DO SOLO EM FEIRA DE SANTANA
A Lei que dispõe sobre o ordenamento do uso e ocupação do solo do
município de Feira de Santana, norteando o processo de construção de casas,
edifícios e indústrias, nesta cidade, é a Lei nº.1615/92.
Esta Lei identifica o solo quanto ao uso: residencial, comercial e de serviços,
industrial, institucional ou uso misto, etc. Também delimita e estabelece os critérios a
serem obedecidos no exame e aprovação de projetos e empreendimentos, assim
como a restrição ao uso do solo. Como resultado, minimiza o risco de investimentos
imobiliários que gerem prejuízos aos setores públicos e privados e gerencia o
crescimento da estrutura urbana do município.
O Artigo 20º. da referida Lei diz:
Todos os projetos de empreendimentos que configuram o uso e ocupação
do solo a se localizar na Zona Urbana do município serão obrigatoriamente
submetidos à apreciação do setor competente da Administração Municipal.
Uma vez aprovado o projeto, a execução da obra deverá obedecer às
especificações constantes no projeto, e se o mesmo for alterado, depois de admitido
pela Prefeitura, deverá ser submetida à nova apreciação do órgão municipal.
2.5. CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES DE FEIRA DE SANTANA
As construções, demolições, reformas ou acréscimo de edificações na
cidade de Feira de Santana devem obedecer à Lei nº. 632, de 09 de agosto de
1969, que institui o Código de Edificações do Município de Feira de Santana.
Esta Lei enumera os requisitos necessários para obtenção do alvará de
licença para a construção, expedido pela Prefeitura Municipal de Feira de Santana.
De acordo com o Código, o proprietário ou representante legal deverá enviar um
requerimento ao Prefeito, solicitando licença para a construção e apresentar o
Projeto com detalhes técnicos (para aprovação pelo órgão competente), com
memorial descritivo do destino da obra e dos materiais empregados, além de
comprovar a quitação de impostos municipais.
17
Dos requisitos e detalhes técnicos enumerados no Código de Edificações
para obtenção de Licença, destacam-se os seguintes:
planta de situação de edificação, com orientação magnética e escala,
incluindo dessa forma: limites do terreno; delimitação da construção;
indicação da existência de edificações vizinhas
planta baixa de cada pavimento;
planta de elevação das fachadas principais;
corte longitudinais e transversais em escala 1:50;
Especificações sobre materiais a aplicar na edificação.
Caso o Projeto seja aprovado, o proprietário efetuará o pagamento das taxas
e a Prefeitura fornecerá o alvará de licença, informando o prazo para início da
construção. É importante salientar que este alvará poderá ser revalidado, prorrogado
ou cancelado.
Em relação à construção em condomínio, o Artigo 8º da lei determina o
seguinte: Nas licenças para a construção em condomínio ou sob regime de
incorporação, o alvará será extraído em nome do condomínio ou do
incorporador, que o requer, obrigando-se o requerente no prazo de
180(cento e oitenta) dias, contados a partir do deferimento do pedido, a
declarar documentadamente os nomes dos condomínios e respectivos
apartamentos.
O alvará obrigatoriamente deverá permanecer no local da obra, juntamente
com o Projeto aprovado, e será mostrado aos agentes de fiscalização municipal
sempre que necessário.
A habilitação profissional também é abordada no Código, esclarecendo que, [...] somente poderão ser responsáveis técnicos por projetos ou
construções, na área do município de Feira de Santana, profissionais
legalmente habilitados para estes fins, de acordo com a legislação federal
em vigor[...] e em dia com a Fazenda Municipal.
As instalações hidráulicas (água e esgoto), elétrica e telefônica serão
projetadas e executadas por técnicos legalmente habilitados e obedecerão às
especificações da ABNT e das concessionárias desses serviços na região.
18
O Código traz ainda orientações quanto a questões relativas à iluminação,
ventilação e insolação. Além disso, comenta sobre a estética das construções,
podendo não licenciar fachadas que “sejam visivelmente contrárias ao consenso
estético comum”.
Outra determinação quanto às fachadas diz:
Nas edificações que tenham fachadas com ou sem marquises, no
alinhamento do muro ou gradil, os condutores de águas pluviais, serão,
obrigatoriamente, embutidos nos mesmos de maneira a desembocar
diretamente nas sarjetas dos logradouros.
O gradil é uma armação de ferro em forma de grades para proteção ou
vedação de uma abertura.
Quanto ao escoamento das águas pluviais, determina que todo terreno,
edificado ou não, deverá ser convenientemente preparado para dar fácil escoamento
às águas pluviais, por meio de canalização adequada, para as sarjetas ou valetas do
logradouro. São proibidos os serviços de aterro, desvios de valas ou qualquer obra
que impeça o livre escoamento de águas pluviais.
Ainda sobre escoamentos, a Lei determina que “é terminantemente proibido
escoar para as galerias de águas pluviais ou valetas dos logradouros qualquer água
servida ou de esgoto”.
A Secretaria de Serviços Urbanos, quando julgar conveniente, poderá exigir
dos proprietários o capeamento das valas no terreno.
Com relação a pisos, paredes e coberturas, a referida Lei recomenda que os
pisos das edificações de mais de dois pavimentos sejam incombustíveis. Determina
também que as edificações sem estrutura de concreto armado ou metálica não
poderão ter mais de 10(dez) metros de altura.
De acordo com o Artigo 132, as habitações coletivas que contem com mais
de 08(oito) unidades residenciais ou apartamentos deverão ter um hall de entrada,
funcionando como portaria. Além disso, o hall de entrada não poderá ter dimensão
mínima inferior a 2,0m (dois metros), para edificações de até 3 (três) pavimentos.
Para edificações de mais de 03 (três) pavimentos, a dimensão mínima será de
2,50m (dois metros e cinqüenta centímetros).
19
As habitações construídas deverão ter, no mínimo, três compartimentos:
sala-quarto, cozinha e banheiro. Se não tiver rede pública de esgoto, será
necessária a instalação de fossa séptica no local.
Para cada tipo de edificações a ser construída, existe um conjunto de
normas a ser seguido. Veja o que dizem os Artigos 149 e 150, do referido Código,
sobre a construção de edifícios para a habitação popular e edifícios comerciais
respectivamente:
Da Habitação Popular (Artigo 149): “Nas habitações populares, não pode
ser empregado concreto armado (lajes, vigas, pilares, etc.) sob pena de a
construção ser interditada, até que o proprietário regularize a situação, perante a
municipalidade”.
Dos Edifícios Comerciais(Artigo 150):
Nas edificações coletivas para fins utilitários (lojas, consultórios, escritórios
para fins diversos, etc.), excetuando-se as salas que disponham de
instalações sanitárias privativas, em cada pavimento deverá existir
obrigatoriamente um vaso sanitário, para cada sala, e um lavatório e um
mictório, por grupo de cinco (5) salas, podendo constituir um só conjunto,
com separação conveniente para cada sexo, e observando o isolamento
individual quanto aos vasos sanitários.
As edificações de mais de (03) três pavimentos, serão dotadas de instalação
contra incêndios executadas de acordo com as normas técnicas da ABNT.
A Prefeitura através de seus agentes fiscalizará esses empreendimentos
para que eles sejam executados de acordo com os projetos aprovados e com as
normas exigidas no Código de Edificações, e assim será concedido o Habite-se, que
é o certificado que autoriza o início da utilização efetiva de construções ou
edificações destinadas à habitação.
Não será concedido o Habite-se nas zonas servidas de redes elétricas e de
abastecimento de água, se as instalações não cumpriram as especificações da
ABNT. Sendo obrigatória a instalação de extintores de incêndio, em local de fácil
acesso e visibilidade.
20
Quando as normas estabelecidas não forem cumpridas, serão aplicadas, de
acordo com a infração cometida, as seguintes penalidades:
a) notificação/intimação
b) auto de infração
c) multas
d) embargo
e) interdição
f) demolição
Verificada a infração de qualquer dispositivo do Código de Edificações, o
responsável pela obra será notificado. O mesmo apresentará justificativa a Prefeitura
em até 72 (setenta e duas) horas.
Caso não justifique, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, será lavrado o
auto de infração. O auto é um documento expedido pela autoridade competente,
certificando a existência de uma infração ao Código de Edificações. Esse documento
deverá conter, entre outras informações, dados do infrator e do local, o artigo
infringido, além da assinatura de duas testemunhas.
Será embargada a edificação que estiver sendo construída sem projeto ou
que esteja em desacordo com projeto apresentado no licenciamento da edificação.
Uma vez paralisada, a obra só será reiniciada quando estiver regularizada a sua
situação.
Se apesar de embargada uma edificação, os responsáveis prosseguirem
com a obra, ela será interditada. Também serão interditadas as obras que ponham
em risco a segurança pública ou do pessoal da obra. E se necessário for, haverá
demolição da edificação.
Quanto à penalidade multa, o Código afirma que: ”A pena de multa poderá
ser imposta cumulativamente com qualquer das outras (penalidades) previstas neste
artigo”.
É importante ressaltar que as penalidades impostas por infração a qualquer
dispositivo deste Código serão incorporadas ao histórico do profissional infrator. E as
obras embargadas deverão ser imediatamente paralisadas.
21
2.6. CÓDIGO AMBIENTAL DE FEIRA DE SANTANA - LICENÇA AMBIENTAL
O licenciamento ambiental pode ser definido como uma obrigação legal
prévia à instalação de qualquer empreendimento ou atividade potencialmente
poluidora ou degradadora do meio ambiente, e possui como uma de suas mais
expressivas características a participação social na tomada de decisão.
Em Feira de Santana, a administração de qualidade do meio ambiente em
conjunto com o desenvolvimento socioeconômico, é executada através do Sistema
Municipal de Meio Ambiente (SIMMA), que é regido pela Lei Complementar
nº.1612/92.
O Sistema Municipal de Meio Ambiente tem como principio: ”A proteção dos
ecossistemas e seus componentes representativos, mediante planejamento,
zoneamento e controle das atividades potencial ou efetivamente degradadoras”.
O SIMMA é composto pelos seguintes órgãos: Central, Executor e os
Setoriais.
O órgão Central é o Conselho Municipal de Defesa do Meio Ambiente
(CONDEMA). Tem a função de deliberar sobre normas e padrões de qualidade
ambiental para o município, estabelecendo diretrizes, normas e medidas
necessárias à conservação, defesa e melhoria do meio ambiente.
Também orienta a educação ambiental, promovendo seminários, palestras e
estudos.
A Secretaria de Planejamento Urbanismo é o órgão executor, é ela quem
coordena ações e executa planos, programas e atividades de proteção ambiental.
Os órgãos setoriais do SIMMA, segundo o Artigo 11 da Lei nº. 1612/92:
”correspondem aos órgãos centralizados e descentralizados da Administração
Municipal, cujas atividades estejam, total ou parcialmente, vinculadas as de
conservação, proteção e melhoria do Meio Ambiente”.
O zoneamento ambiental executado pelo SIMMA define as áreas de maior
ou menor restrição ao uso e ocupação do solo.
A necessidade do licenciamento está explicita no Artigo 20 da Lei quando
diz:
22
Os empreendimentos e atividades considerados com potencial de impacto
no meio ambiente, nos casos em que se determina a execução do Estudo
de Impacto Ambiental – EIA e Relatório de Impacto Ambiental – RIMA pelo
Conselho Estadual de Proteção Ambiental – CEPRAM, estes deverão
submeter-se à apreciação da Secretaria de Planejamento, Urbanismo e
Meio Ambiente e do CONDEMA.
Nenhuma licença para edificações destinadas a indústria será concedida
sem o prévio estudo de sua localização e a atividade que será executada pelo
estabelecimento a ser implantado.
No caso das edificações ficam sujeitas à concessão de licença prévia os
sistemas de tratamento e, ou disposição final de resíduos ou materiais sólidos,
líquidos ou gasosos utilizados nas construções. Assim como a construção em áreas
em áreas que possam ser consideradas restritas ou que possam causar danos ao
meio ambiente.
23
3. ESTUDO DE CASO
3.1. DETALHAMENTO DO ESTUDO DE CASO – JARDIM BOTÂNICO VIVENDAS RESIDENCIAL
O estudo de caso foi desenvolvido no Jardim Botânico Vivendas Residencial,
um condomínio com trinta e cinco unidades residenciais, distribuídas em três
quadras, separadas por vias de acesso.
Trata-se de um condomínio fechado, situado à Rua Arivaldo de Carvalho, no
Bairro Sobradinho, na cidade de Feira de Santana, Bahia, conforme figura abaixo.
Figura 05 – Localização do Jardim Botânico Vivendas Residencial
Fonte: http://www.apontador.com.br/local/ba/feira_de_santana. Acesso em agosto 2011.
A obra iniciada em julho de 2005, foi executada pela Donelisa Construções e
Incorporações, tendo como responsáveis técnicos o Engenheiro Luís Alberto Moura
e o Arquiteto Flávio Monteiro.
O condomínio foi direcionado para um público classe média alta e apresentou
o conceito de flexibilidade como marketing de vendas do empreendimento. A planta
flexível, através de algumas paredes sem função estrutural, facilitava a posterior
ampliação de salas ou quartos.
Segundo os construtores, não houve necessidade de realizar o levantamento
de dados, assim como não foi preciso seguir todas as etapas do Projeto
Arquitetônico. É mais comum utilizar esse procedimento em uma unidade
residencial. Como se tratava de um condomínio, a própria Construtora, no caso a
Donelisa, determinou previamente o tipo de Projeto a ser desenvolvido.
24
Também o perfil dos prováveis clientes foi definido pela Construtora. Quanto à
escolha do Partido Arquitetônico, o tamanho do lote foi fator determinante,
conduzindo para a verticalização das unidades residenciais, adequando os
ambientes às dimensões necessárias.
Ocupando uma área de 9.415 m2, o Jardim Botânico conta com 132 m2 cada
casa construída. São trinta e cinco casas, com dois pavimentos cada. No primeiro
pavimento: cozinha; lavabo; sala com espaço para ampliação; área de serviço e
garagem com vaga para dois automóveis. O segundo pavimento é composto por:
banheiro, 03 (três) quartos, sendo um deles suíte master com closet e varanda.
Pode-se exemplificar, a seguir, duas opções de lay-out que a flexibilidade do
projeto permitia:
Planta Pavimento Térreo (Opção 01)
25
Planta Pavimento Térreo (Opção 02)
Planta Pavimento Superior
Apresenta ótima localização em relação ao centro da cidade. A rua de acesso
tem pavimentação asfáltica e o bairro oferece uma rede de serviços que inclui
escolas, supermercados e pequeno comércio. Antes de ser transformado em um
condomínio fechado, existia uma chácara no terreno, e por isso, durante o processo
26
de execução da obra, os construtores já encontraram com infra-estrutura básica:
telefonia, energia, água e saneamento.
A existência de árvores no terreno, mangueiras, cajueiros e palmeiras
influenciaram na escolha do nome do empreendimento. O pergolado, que define a
cobertura da garagem, foi projetado para receber determinados tipos de vegetação,
criando uma proteção natural, o que revelando a preocupação ecológica dos
construtores.
As casas em sua maioria, obedecem à mesma orientação em relação ao
norte magnético. Assim, as fachadas principais obedecem à mesma organização,
todas viradas para o norte. Apenas quatro casas ficaram recuadas.
A área em que está situado o empreendimento não precisou de grande
movimentação de terra, pois era quase plana.
As casas foram construídas em alvenaria de blocos de concreto. Segundo o
Arquiteto Flávio Monteiro, para quebrar a monotonia, as fachadas externas foram
revestidas com textura e reboco sarrafeado de maneira rústica e apresentando cada
unidade residencial cores diferentes. A cobertura inclui estrutura de madeira, telhas
cerâmicas de cor branca, e calhas para coleta de águas pluviais.
As unidades residenciais foram entregues aos moradores em 2008, algumas
com revestimento de piso, outras não, dependendo do tipo de contrato acordado
com a Construtora. Foram utilizadas esquadrias metálicas com vidro temperado,
portas internas de madeira e a porta de entrada de vidro.
Figura 06: Fachada das Residências
27
3.2. QUESTIONÁRIO E RESULTADOS OBTIDOS:
O questionário divide-se em sete etapas, nas quais os moradores analisaram
os seguintes aspectos:
Funcionais – tamanho e disposição dos cômodos, instalações
hidráulicas e elétricas;
De conforto ambiental – iluminação natural, insolação, ventilação e
acústica;
Construtivos – fachada, cor, material utilizado, arquitetura e
flexibilidade.
Na primeira etapa busca-se uma análise geral do empreendimento. As etapas
seguintes estão relacionadas aos cômodos.
Por se tratar de um empreendimento em que o marketing comercial apostava
na planta flexível, a última etapa do questionário refere-se a reformas no imóvel e as
possíveis motivações que levaram os moradores a reformar tal ambiente.
A seguir a descrição do questionário e a síntese das respostas apresentadas.
Geral 1. Os espaços reservados para os cômodos foram suficientes? O que
deveria ser maior?
2. A fachada da residência agradou?
3. A cor e o tipo de pintura são adequados?
4. Há focos de umidade no ambiente?
5. O material e largura da porta de entrada são adequados?
6. Existem problemas quanto a ruídos externos (barulho)?
Com relação ao espaço reservado para a construção da casa, 60% dos
entrevistados estão satisfeitos com o tamanho da casa, entretanto a área destinada
para a garagem foi considerada pequena. De acordo com os moradores, apesar de
ter sido projetada para abrigar dois automóveis, ela é pequena, impossibilitando o
uso das duas vagas.
O modelo arquitetônico agradou à maioria dos proprietários. Os gráficos
abaixo revelam o grau de satisfação dos proprietários:
28
ARQUITETURA/FACHADA
73%
27%
GOSTARAMNÃO GOSTARAM
Gráfico 01. Análise da fachada residencial
DISPOSIÇÃO DAS CORES
63%
25%
12%
HARMÔNICASDIFERENTENÃO GOSTARAM
Gráfico 02: Análise das cores empregadas
A pesquisa revelou que, não há interferência de barulhos ou ruídos no
conforto ambiental da casa, nem mesmo das áreas consideradas como fonte
externas de ruídos (estacionamento e área de lazer).
Sala 1. A iluminação natural é satisfatória?
2. A disposição da porta e janelas potencializam o uso da iluminação
natural?
3. A iluminação natural (claridade) compromete o uso do aparelho de
televisão?
4. A área destinada para sala foi suficiente? Possibilita a disposição
dos móveis?
5. O local é bem ventilado? A temperatura incomoda?
29
Medindo 13,60 m2, o espaço destinado à sala agradou a grande parte dos
condôminos, assim como a disposição das portas e janelas. Quanto à ventilação e
temperatura a resposta foi unânime, o local é bem ventilado, principalmente, pelo
fato do arranjo das portas e janelas que facilitam a entrada de ar. Além disso, a
iluminação natural não interfere na utilização de aparelhos eletrônicos.
Banheiro
1. O piso (revestimento) escolhido é de boa qualidade? A distância
entre as louças sanitárias ( vaso e lavatório) é a ideal? Afastadas ou
próximas demais? E o Box?
2. Área reservada para o chuveiro é satisfatória?
3. Existe iluminação natural no local?
4. Há algum tipo de dificuldade para higienização da área?
5. A localização do banheiro em relação aos outros cômodos é
satisfatória?
Com relação à disposição do banheiro, verificou-se uma aceitação de 63%
dos moradores quanto ao revestimento utilizado. Pode-se dizer o mesmo tanto para
a área reservada para o chuveiro quanto à iluminação natural no ambiente. Alguns
moradores alegaram que a ausência do ralo fora do box, dificulta a higienização do
banheiro.
Aproximadamente 54% dos moradores mostraram-se favoráveis ao arranjo
das louças, enquanto 45% acharam ruim, recorrendo a reformas para corrigir o que
consideraram inadequado. Observou-se que ocorreu um equilíbrio nas respostas
apresentadas.
30
REVESTIMENTO
30%
7%63%
NÃO AGRADOUINDIFERENTEAGRADOU
Gráfico 3: Grau de satisfação quanto ao revestimento empregado
ARRANJO DAS LOUÇAS
45%
36%
19%
RUIMBOMÓTIMO
Gráfico 04: Arranjo das louças
Quartos
1. A iluminação natural e a temperatura influenciam no “bem-estar” do
morador? Dificultam o sono?
2. As dimensões do quarto dificultam a utilização de alguns móveis
(lay-out)?
3. A iluminação natural interfere na imagem da televisão?
31
Os resultados obtidos para este cômodo expressam uma insatisfação para a
maioria dos condôminos. A iluminação natural foi identificada como fator
responsável por dificultar o sono, sendo relatada por 64% dos moradores como
prejudicial.
Gráfico 05: Iluminação Natural
A variação de temperatura, ou seja, o ambiente mais quente durante a noite e
frio durante o dia, foi outra queixa apresentada por 18% dos moradores. Os demais
moradores entrevistados disseram não encontrar interferência capaz de influenciar
na qualidade do sono. Porém em relação às dimensões quanto a utilização do
espaço para arranjo dos móveis (lay-out), houve 90% de aprovação.
Cozinha
1. O local está bem ventilado?
2. A temperatura incomoda, é agravado pelo calor que é próprio
desse ambiente (fogão/fornos)?
3. O arranjo das instalações elétricas e hidráulicas facilitaram a
disposição dos utensílios domésticos?
4. As dimensões da cozinha agradaram os ocupantes da casa?
ILUMINAÇÃO NATURAL
PREJUDICIAL; 64%
EFICIENTE; 20%
INDIFERENTE; 16%
32
De acordo com as respostas ao questionário, todos os moradores se
mostraram satisfeitos com este ambiente. Para eles o local é amplo, bem ventilado.
A respeito das instalações hidráulicas e elétricas, elas permitiram a disposição dos
utensílios domésticos sem provocar danos as paredes ou piso.
Área de serviços
1. A água escoa com facilidade?
2. O sol incide no local, facilitando a secagem da roupa?
3. É bem ventilado?
Quanto à área de serviço, verificou-se que ocorreu um equilíbrio nas
respostas apresentadas, cerca de 50% dos moradores afirmaram ter dificuldades
quanto ao escoamento da água, devido a desnível do piso e posição do ralo.
Enquanto os demais não relataram dificuldade alguma.
Para 81% dos moradores o local é bem ventilado e há iluminação natural, o
que facilita a secagem das roupas.
Reformas no imóvel
Pode-se concluir que 81% dos moradores que responderam ao questionário
afirmaram ter realizado alguma reforma nos seus imóveis. As áreas que mais
sofreram modificações foram sala e cozinha. A troca de piso foi a primeira reforma
mencionada na pesquisa, pois grande parte reclamou da qualidade do revestimento
empregado pela Construtora. Outro tipo de reforma citada foi o redimensionamento
dos cômodos para melhor utilização do espaço, principalmente sala e quartos.
33
AMPLIAÇÃO DOS CÔMODOS
48%
29%
3%
20%SALACOZINHABANHEIROQUARTOS
Gráfico 06: Áreas ampliadas
OUTRAS ALTERAÇÕES REALIZADAS
48%
46%
6% SUBSTITUIÇÃO DOREVESTIMENTOSUBSTITUIÇÃO DOESQUADRIAS CORREÇÕES NAÁREA DE SERVIÇO
Gráfico 7: Reformas e Correções
34
4. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Os resultados obtidos, após aplicação do questionário pós-ocupação, nos
permitem as seguintes observações:
A) Aspectos funcionais: o tamanho da garagem foi a principal queixa
apresentada pelos moradores. Com as dimensões de 4,25m x 5,00m, a área
destinada a garagem não comporta os 02 (dois) automóveis. Muito criticada por não
ser uma área coberta (por laje ou telhado), nota-se que os moradores não
entenderam a proposta dos construtores do empreendimento, que ao projetar a
garagem, ao invés de cobertura convencional de telhas cerâmicas, fizeram uso de
pergolado de concreto, sobre o qual os moradores deveriam criar cobertura com
espécies vegetais, formando uma cobertura natural.
B) Conforto Ambiental – a opinião dos moradores com relação aos ruídos
existentes demonstra que conversas internas/externas, assim como movimentação
de pedestres e carros não são suficientes para causar estresse ou irritabilidade aos
condôminos.
A iluminação natural em excesso interfere de maneira prejudicial no
desenvolvimento das atividades diárias dos moradores. Mas o uso de persianas
pode minimizar esse problema.
C) Construtivos: o revestimento cerâmico e as esquadrias metálicas utilizados
não corresponderam às expectativas dos moradores. Na tentativa de equacionar
custo e qualidade do produto, a escolha feita pela Construtora não agradou aos
clientes.
A flexibilidade do ambiente se fez presente ao permitir que algumas paredes
pudessem ser removidas sem causar abalos estruturais, possibilitando que a sala
seja reversível para quarto ou vice-versa.
Pode-se inferir que, o empreendimento Residencial Jardim Botânico foi
construído em conformidade com os pré-requisitos estabelecidos pelo Código de
Edificações do Município de Feira de Santana, respeitando também as normas do
Código de Legislação Ambiental de Feira de Santana.
A exemplo disso, citam-se as instalações elétricas e hidráulica (água e
esgoto) que foram executadas por técnicos legalmente habilitados da Coelba e
35
Embasa, respectivamente. As dimensões dos cômodos obedecem às especificações
mínimas exigidas pelo Código de Edificações
Por fim, percebe-se a importância da planta flexível, que possibilita atender
clientes cada vez mais exigentes e com gostos variados para seu futuro lar. Uma
planta flexível permite soluções criativas para transformação do ambiente a partir do
projeto arquitetônico inicial.
36
5. REFERÊNCIAS
1. Associação de Normas Técnica Brasileira (ABNT) NBR 6492/ 1994 –
Representação de Projetos de Arquitetura
2. AZEVEDO, José - Mercado Imobiliário Feirense - disponível em:
<http://www.textoecia.com.br/mercado-imobiliario-feirense/> Acesso em 16
ago.2011.
3. CAIADO, Valeria Nunes Santos – A contratação dos serviços de arquitetura e sua influencia na qualidade do projeto: estudo de caso em construtoras do Rio de Janeiro. RJ, 2004. Dissertação(Mestrado em
Arquitetura) – PROARQ – FAUUFRJ.
4. CARMO, René B. A. – A Urbanização e os assentamentos subnormais de
Feira de Santana. São Paulo, 2009. Dissertação (Doutorado em Ciências
Sociais) – PUC – SP.
5. CATANESE, Anthony e SNYDER, Jamies C. – Introdução à arquitetura –
Editora Campus – Rio de Janeiro,1984.
6. COSTI, Marilice - Avaliação Pós-Ocupação e Sustentabilidade em Residência Unifamiliar - PORTO ALEGRE – RS Docente da PUCRS -,
Arquiteta e Urbanista, Mestre em Arquitetura. 2004
7. Dados do Censo 2010 publicados no Diário Oficial da União do dia
04/11/2010em:http:www.censo2010.ibge.gov.br/dados_divulgados/index.php?uf=29
Acesso em 13 dez.2010.
8. Feira de Santana, Lei do Ordenamento do Uso e da ocupação do Solo Prefeitura Municipal de Feira de Santana (Lei nº. 1.615/92, 11 de novembro
de 1992).
9. Feira de Santana, Código de Edificações de Feira de Santana (Lei
Complementar nº.632, de 09 de agosto de 1969).
10. Feira de Santana, Código do Meio Ambiente Prefeitura Municipal de Feira de
Santana (Lei Complementar nº. 1.612, de 12 de dezembro de 1992).
11. KOWALTOWSKI Doris Catharine C.K. e CELANI Maria Gabriela Caffarena - Reflexão sobre metodologias de projeto arquitetônico –
em:http:seer.ufrgs.br/index.php/ambienteconstruido/article/viewFile/3683/2049
>. Acesso em: 12 nov. 2010.
37
12. MAGNOLLI, Demetrio – Geografia: a construção do mundo - 1ª edição,
São Paulo, Editora Moderna, 2005.
13. MOISINHO FILHO, Elso de Freitas - Avaliação Pós Ocupação com Ênfase em Conforto Ambiental em Edifício Residencial projetado pelo Arq. Niemeyer: o Caso do edifício Montreal em São Paulo – SP. Arquiteto e
Urbanista ,Especialista em Conforto Ambiental e Conservação de Energia
(FUPAM/FAUUSP)
14. RIGHETTO,Adriana V., Metodologias Projetuais em Arquitetura – em
<http:www.degraf.ufpr.br/artigos_graphica/METODOLOGIAS.pdf. 08> Acesso
em: 15 out.2010.
15. ROMERO, Marcelo de A. & ORNSTEIN, Sheila W., - Avaliação Pós-
Ocupação – modelos e técnicas aplicados à habitação social. Coleção
Habitare, ANTAC, Porto Alegre, 2003.
16. SCHRADER, Fernanda T. – Avaliação pós-ocupação em edifício escolar com
enfoque nas instalações de segurança contra incêndio e pânico. UFMT, Mato
Grosso. Agosto, 2010.
17. SILVA, ELVAN – Uma Introdução ao Projeto Arquitetônico – 2ª Edição,
Porto Alegre, Editora da Universidade Federal do Rio Grande do Sul
(UFRGS), 1998.
18. VIANNA, Nelson S. e ROMÉRO, Marcelo A. – Procedimentos metodológicos para avaliação pós-ocupação em conjuntos habitacionais de baixa renda com ênfase em conforto ambiental –
disponível:<http://seer.ufrgs.br/index.php/ambienteconstruido/article/viewFile/3
427/1844>.Acesso em: 12 out. 2010.
39
UNIVERSIDADE ESTADUAL DE FEIRA DE SANTANA DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL TRABALHO DE CONCLUSÃO DE CURSO AVALIAÇÂO PÓS-OCUPAÇÃO DO CONDOMÍNIO JARDIM BOTÂNICO EM FEIRA DE
SANTANA, CONFORME PROJETO ARQUITETÔNICO. Aplicação do questionário - Moradores
Geral
01. Os espaços reservados para os cômodos foram suficientes?
( ) Sim ( ) Não
O que deveria ser maior?__________________________________
02. A fachada da residência agradou?
( ) Sim ( ) Não
03. A cor e o tipo de pintura são adequados?
( ) Sim ( ) Não
04. Há focos de umidade no ambiente?
( ) Sim ( ) Não
05. O material e largura da porta de entrada são adequados?
( ) Sim ( ) Não
06. Existem problemas quanto a ruídos externos (barulho)?
( ) Sim ( ) Não
Sala
01. A iluminação natural é satisfatória?
( ) Sim ( ) Não
02. A disposição da porta e janelas potencializam o uso da iluminação natural?
( ) Sim ( ) Não
03. A iluminação natural(claridade) compromete o uso do aparelho de televisão?
( ) Sim ( ) Não
04. A área destinada para sala foi suficiente? Possibilita a disposição dos
móveis?
( ) Sim ( ) Não
Folha 1/3
40
05. O local é bem ventilado? A temperatura incomoda?
( ) Sim ( ) Não
( ) Outros_______________________________________________
Banheiro
01. O piso (revestimento) escolhido é de boa qualidade?
( ) Sim ( ) Não
02. A distância entre as louças sanitárias ( vaso e lavatório) é a ideal? Afastadas
ou próximas demais?E o Box?
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03. Área reservada para o chuveiro é satisfatória?
( ) Sim ( ) Não
04. Existe iluminação natural no local?
( ) Sim ( ) Não
05. Há algum tipo de dificuldade para higienização da
area?_________________________________________________________
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06. A localização do banheiro em relação aos outros cômodos é satisfatória?
( ) Sim ( ) Não
Cozinha
01. O local está bem ventilado?
( ) Sim ( ) Não
02. A temperatura incomoda, é agravado pelo calor que é próprio desse
ambiente(fogão/fornos)?
( ) Sim ( ) Não
03. O arranjo das instalações elétricas e hidráulicas facilitaram a disposição dos
utensílios domésticos?
( ) Sim ( ) Não
04. As dimensões da cozinha agradaram os ocupantes da casa?
( ) Sim ( ) Não
Folha 2/3
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Quartos
01. A iluminação natural e a temperatura influenciam no “bem-estar” do
morador? Dificultam o sono?
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02. As dimensões do quarto dificultam a utilização de alguns móveis?
( ) Sim ( ) Não
03. A iluminação natural interfere na imagem da televisão?
( ) Sim ( ) Não
Área de serviços
01. A água escoa com facilidade?
( ) Sim ( ) Não
02. O Sol incide no local, facilitando a secagem da roupa?
( ) Sim ( ) Não
03. É bem ventilado?
( ) Sim ( ) Não
Reformas no imóvel
01. Foi realizada alguma reforma no imóvel?
( ) Sim ( ) Não
02. Caso tenha realizado algum tipo de reforma no ambiente, informe o local
reformado.
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03. Quais as causas para que o ambiente necessitasse de reforma?
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Morador _______________________________( Pode ser apenas o primeiro nome, apelido
ou pseudônimo se preferir).
Folha 3/3