UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS...

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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

PROYECTO DE INVESTIGACIÓN

GRUPO GIGA

OBSERVATORIO MULTITEMPORAL DEL ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO EN LA LOCALIDAD DE SUBA, BOGOTÁ D.C.

BOGOTÁ D.C. 1 DE AGOSTO DE 2018

UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS/ FACULTAD DE INGENIERÍA/ INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA


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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSE DE CALDAS

FACULTAD DE INGENIERÍA

INGENIERÍA CATASTRAL Y GEODESIA

Dr. RICARDO GARCÍA DUARTE

RECTOR

CARLOS ENRIQUE MONTENEGRO MARÍN

DECANO FACULTAD DE INGENIERIA

NELSON LIBARDO FORERO CHACÓN

DIRECTOR CENTRO DE INVESTIGACIONES Y DESARROLLO CIENTÍFICO

AUTORES:

DIRECTOR INVESTIGADOR: ING. HERNANDO ACUÑA CARVAJAL

COINVESTIGADOR: ROBINSON ESTIBEN MARTÍNEZ VIRGUEZ



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Contenido Contenido de tablas ............................................................................................................................. 4

1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................................... 6

1. JUSTIFICACÍÓN........................................................................................................................ 7

2. OBJETIVO .................................................................................................................................. 7

2.1. OBJETIVO GENERAL ...................................................................................................... 8

2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS .............................................................................................. 8

3. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA LOCALIDAD .................................................................. 8

3.1. LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA .................................................................................... 8

3.2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA ............................................................................................... 9

3.3. ASPECTOS FISICOS ....................................................................................................... 10

3.3.1. Clima y Temperatura ................................................................................................. 10

3.3.2. Orografía: .................................................................................................................. 10

3.3.3. Usos del suelo............................................................................................................ 10

3.4. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS Y CULTURALES ................................................ 10

3.4.1. Demografía ................................................................................................................ 10

3.4.2. Sector Ambiente ........................................................................................................ 11

3.4.3. Sector Movilidad ....................................................................................................... 11

3.5. UPZ De la localidad .......................................................................................................... 11

3.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONOMICA URBANO DE LA LOCALIDAD DE SUBA 13

4. ESTADO DEL ARTE ............................................................................................................... 14

5. MARCO TEORICO .................................................................................................................. 16

5.1. OBSERVATORIO TERRITORIAL ................................................................................. 16

5.2. CONCEPTOS ................................................................................................................... 16

5.2.1. ZONAS HOMOGÉNEAS ......................................................................................... 16

5.2.3. Zonas Homogéneas Geoeconómicas ........................................................................ 17

5.2.4. Propiedad Horizontal ................................................................................................ 17

5.2.5. Desarrollo Urbanístico ............................................................................................... 18

6. MARCO NORMATIVO ........................................................................................................... 18

7. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA ...................................................................................... 19

7.1. HIPÓTESIS ....................................................................................................................... 20

8. METODOLOGÍA ..................................................................................................................... 20

9. DESARROLLO ........................................................................................................................ 21



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10. CONCLUSIONES ................................................................................................................ 55

11. BIBLIOGRAFÍA ................................................................................................................... 55

Contenido de Ilustraciones

Ilustración 1. Ubicación localidad de SUBA. ..................................................................................... 8 Ilustración 2 Ministerio de salud y protección social, herramienta pirámide poblacional ............... 11

Ilustración 3 UPZ Localidad de SUBA. ............................................................................................ 12 Ilustración 4 Estratificación socioeconómica de la localidad de Suba. Año 2017. ............................ 13

Ilustración 5 Porcentaje de la distribución del área de los lotes según PH y no PH año 2013. ........ 21

Ilustración 6 Porcentaje de la distribución del área de los lotes según PH y no PH año 2017. ........ 22

Ilustración 7 ZHF 2013 UAECD .......................................................................................................... 37

Ilustración 8 ZHF 2017 UAECD .......................................................................................................... 38

Ilustración 9 Mayores y menores valores promedios por UPZ. ........................................................ 42 Ilustración 10 ZHG 2013 Fuente UAECD ........................................................................................... 44

Ilustración 11 ZHG 2017 UAECD ........................................................................................................ 45

Ilustración 12 Porcentajde PH por UPZ de la localidad de Suba del año 2013. ................................ 47

Ilustración 13 Porcentaje de PH por UPZ de la localidad de Suba del año 2017. ............................. 47 Ilustración 14 Porcentaje Área Lotes en PH por UPZ del año 2013. ................................................ 49 Ilustración 15 Porcentaje Área Lotes en PH por UPZ del año 2017. ................................................ 49 Ilustración 16 Estratificación socioeconómica de la Propiedad Horizontal por UPZ del año 2013. . 49

Ilustración 17 Estratificación socioeconómica de la Propiedad Horizontal por UPZ del 2017. ........ 49

Ilustración 18 Estratificación socioeconómica de la Propiedad Horizontal por UPZ del 2017. ........ 53

Ilustración 19 Mapa de ZHE de la Localidad de Suba año 2017. ..................................................... 54

Contenido de tablas Tabla 1 Áreas UPZ Localidad de SUBA. SDP, 2012. Elaboración UAECD, Bogotá D.C., 2013. ........... 12

Tabla 2 Área total de lotes en la localidad de Suba. .......................................................................... 21 Tabla 3 Áreas por PH y NPH. ........................................................................................................... 21 Tabla 4 Áreas por PH y NPH. ........................................................................................................... 22 Tabla 5 Áreas y lotes por PH, NPH. ................................................................................................. 22 Tabla 6 Unidades prediales PH y NPH Año 2013. ........................................................................... 22 Tabla 7 Comparación de unidades prediales PH y NPH para los años 2013 y 2017. ....................... 22 Tabla 8 Comparación de áreas en predios por año. ........................................................................... 23 Tabla 9 Comparación de número de predios por año. ....................................................................... 23 Tabla 10 Comparación de Número de Lotes en PH por año. ............................................................ 23 Tabla 11 Comparación de áreas de predios en PH por año. .............................................................. 23 Tabla 12 Comparación de Número de predios en NPH por año. ...................................................... 24 Tabla 13 Comparación de áreas de predios en NPH por año. ........................................................... 24 Tabla 14 Variables codificadas para la determinación de las ZHF. .................................................. 24 Tabla 15 Clasificación por tipo de suelo. ........................................................................................... 25

Tabla 16 Clasificación por tipo de área de actividad. ........................................................................ 27

Tabla 17 Clasificación por tipo de Tratamiento. ............................................................................... 29

Tabla 18 Clasificación por tipo de Topografía. .................................................................................. 29

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Tabla 19 Clasificación por tipo de Servicio público. ........................................................................ 31 Tabla 20 Clasificación por clase de Vía. ........................................................................................... 31 Tabla 21 Clasificación por estado de Vía. ......................................................................................... 31 Tabla 22 Clasificación por influencia de Vía. ................................................................................... 31 Tabla 23 Clasificación por tipo de uso. .............................................................................................. 32

Tabla 24 Descripción de la ZHF 6482115153423. ........................................................................... 33 Tabla 25 Descripción de la ZHF 6312415153141 año 2013. ............................................................ 34 Tabla 26 Descripción de la ZHF 6462315153423 año 2013. ............................................................ 34 Tabla 27 Descripción de la ZHF 5727410141203 año 2017. ............................................................ 35 Tabla 28 Descripción de la ZHF 6235215152212 año 2017. ............................................................ 36 Tabla 29 Comparación ZHF para los años 2013 y 2017. .................................................................. 36 Tabla 30 Comparación ZHF para los años 2017 y 2013. .................................................................. 37 Tabla 31 Descripción de la determinación de valor de metro cuadrado por método de Fito y Corvini, establecido en el documento “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO LOCALIDAD DE SUBA ÁREA PILOTO”, año 2013. .................................................................................................. 40 Tabla 32 Directorio predial pesos / Metro cuadrado de terreno Año 2013. ......... ¡Error! Marcador no definido.

Tabla 33 Estructura de ZHG de Bogotá (UAECD). .......................................................................... 41 Tabla 34 Descripción del valor del suelo por UPZ y barrio................................................................ 41

Tabla 35 Descripción del valor promedio por predios. ..................................................................... 43

Tabla 36 Comparación de valor del metro cuadrado promedio por año. .......................................... 43 Tabla 37 Lotes PH por UPZ, año 2013. .............................................................................................. 46

Tabla 38 Lotes PH por UPZ, año 2017. .............................................................................................. 46

Tabla 39 Área de PH por UPZ del año 2013. ..................................................................................... 48

Tabla 40 Área de PH por UPZ del año 2017. ..................................................................................... 48

Tabla 41 Área de actividad por UPZ año 2013. ................................................................................. 50

Tabla 42 Número de predios en PH por área de actividad año 2013. ............................................... 51 Tabla 43 Usos presentes en los lotes en PH según la UAECD año 2017. .......................................... 53

Tabla 44 Número de lotes según la clasificación de usos basados en la ley 675 de 2001. ............... 53

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1. INTRODUCCIÓN Desde los inicios de la investigación, el ser humano al tratar de demostrar lo que pasa en el universo, se da cuenta que lo primordial para estudiar cualquier fenómeno se hace atreves de la observación para el conocimiento, análisis y estudio de objetos dignos de ser investigados. Sin embargo, podría pensarse que la observación es una herramienta fácil y sencilla de manejar y que su aplicación no implica mayores cuidados, pero ésta es una técnica que, a través del desarrollo histórico de la investigación, ha logrado altos niveles de elaboración y profundización.

Ver entonces, como la observación se puede aplicar de diferentes maneras fue lo que motivó a adelantar el presente estudio dando alcance al sector inmobiliario.

Donde se desarrolla un análisis de predial que permitirá identificar la distribución y cuantía en la localidad del PH, NPH y como se desengloba su normativa, estudiando la determinación de Zonas Homogéneas Físicas, lo que estará acompañado de un estudio de mercado, el cual se llevara a cabo con un análisis de ofertas de venta, para poder estimar el valor por metro cuadrado de la construcción y el valor por metro cuadrado de terreno, con lo que se generan Zonas Homogéneas Económicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas, y lo que lleva al principal objetivo de este estudio, que es hacer un análisis de esta información en dos puntos comparativos de tiempo, los cuales son el año 2013 y el año 2107, y lo que nos permitirá observar las dinámicas territoriales de la localidad de Suba.

Es evidente la necesidad de contar con observatorios del territorio a nivel local, municipal, regional y nacional más aún, cuando la aplicación de tecnologías es inminente y el campo de la finca raíz no es la excepción; es clara la incidencia en el valor del suelo de las decisiones administrativas, obras públicas – privadas y desastres, y es claro también que la captura de esa información es viable y productiva.

El objetivo central del análisis de los observatorios territoriales, será valorar su influencia efectiva en el proceso de planificación. Con este fin, son definidos diferentes niveles de incidencia, que sirven para clasificar los casos de estudio identificados en este trabajo, reflexionando así sobre el carácter más o menos pasivo y/o operativo de estas entidades que, según los casos, oscila entre observar procesos y generar información territorial o llegar a influir, de una forma más directa, en la toma de decisiones sobre los procesos territoriales observados. Finalmente, tomando como base los resultados obtenidos a través de la evaluación mencionada, se abren diferentes vías de discusión sobre posibles factores de éxito a la hora de diseñar observatorios territoriales y urbanos como instrumentos operativos para la planificación.

En la actualidad, podría decirse que el sentido de dichos observatorios en el ámbito europeo responde en términos generales a la creciente complejidad multiescalar a la que se enfrenta la sociedad hoy día, y por lo tanto, la consecuente búsqueda de nuevas herramientas que permitan afrontar con garantías los retos que de ello derivan. De esta manera, los intereses territoriales vinculados a la Unión Europea (UE), por medio del Comité de Desarrollo Territorial (órgano consultivo vinculado a la Comisión Europea) y el Consejo de Europa, a través de la Conferencia Europea de Ministros Responsables de Política Regional y



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Ordenación del Territorio (CEMAT), pueden ser considerados como factores claves en la aparición y promoción de tales observatorios.

1. JUSTIFICACÍÓN En el campo de la investigación tener información a la mano, que sirva de herramienta para llevarse a cabo, a veces puede tornarse complicado, esto por la poca información que hay en el medio o la desactualización de esta información, lo que conlleva a aumento en el tiempo de procesos, lo que produciría costos más altos en el desarrollo de productos finales de la investigación.

Entrando en el área territorial para Colombia, con la Ley 388 de Desarrollo Territorial contiene herramientas que facilitan los procesos de intervención en las ciudades, lo que nos lleva a la necesidad de utilizar herramientas de información y de análisis convenientes que suministren la toma de decisiones para la aplicación de estos instrumentos.

La exploración de diferentes entidades destinadas a la observación, seguimiento e incidencia en el desarrollo territorial y urbano ha sido realizada a través de dos medios principales: por un lado, una revisión de revistas especializadas en estudios territoriales y urbanos, y por otro lado, a través de diferentes recursos web.

Un observatorio territorial, además de los aportes para los proyectos curriculares se justifica, entre otros aspectos por los siguientes:

Capturar información física y económica directa del territorio a nivel predial urbano complementada con información física, jurídica y económica de la UAECD y del IGAC; base de datos que permite generar estudios de planificación, comportamiento y dinámica del valor y usos del suelo en el Distrito Capital y para el servicio de estudiantes, sector inmobiliario y los diferentes Entes del Distrito (Unidad Administrativa Distrital de Catastro Distrital, 2006).

Desarrollar el funcionamiento de la ciudad, donde se evidencia cada uno de sus comportamientos, analizando tendencias lo que va llevar a una posible modificación de planes de ordenamiento territorial teniendo en cuenta toda la normativa implicada.

Permite facilitar información del mercado inmobiliario concretando las dinámicas que este mercado conlleva, determinando flujos y comportamiento que facilitara su análisis.

Tener una constante actualización de información que se coherente con el comportamiento actual del mercado inmobiliario.

Facilitar la adquisición de los datos para futuras investigaciones.

2. OBJETIVO El Observatorio Territorial tiene por objetivo generar y difundir información y conocimiento sistemático que permita una mejor comprensión de los diversos contextos territoriales del país con el fin de contribuir al diseño de políticas y a una gestión transparente de la información:



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2.1. OBJETIVO GENERAL Hacer un estudio inmobiliario multitemporal, analizando zonas homogéneas físicas y zonas homogéneas geoeconómicas, en la localidad de Suba, para los años 2013 y 2017.

2.2. OBJETIVOS ESPECÍFICOS Generar estadísticas de tendencias y valores de la localidad de Suba. Analizar las ZHF y ZHG, de la localidad de Suba, haciendo una comparación entre

los años 2013 y 2017. Comparar los análisis estadísticos de la propiedad horizontal en la localidad de Suba,

entre los años 2013 y 2017. Elaborar mapas temáticos. Comparar e identificar las áreas potenciales de desarrollo urbanístico de la localidad

de suba. Fortalecer y actualizar el Observatorio Territorial de la UD.

3. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA LOCALIDAD 3.1. LOCALIZACIÓN GEOGRÁFICA

La localidad de Suba se encuentra ubicada en el extremo noroccidental de Bogotá, la orografía presenta paisajes de topografía plana, ligeramente inclina y montañosa al centro y en dirección norte sur.

Ilustración 1. Ubicación localidad de SUBA.



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Limita al norte con el municipio de Chía y el río Bogotá; al sur, con la calle 100 y el río Juan Amarillo; al occidente, con el río Bogotá en límites de los municipio de Cota y Chía; y al oriente, con la Autopista Norte separándola de la localidad de Usaquén.

3.2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA La cuestión indígena de Suba, como también para todo el amplio territorio de los Muiscas y de los diferentes indígenas de Colombia en general, desde el año de su conquista se presentó sobre diferentes contradicciones sociales y culturales. No es fácil relatar con amplitud las diferentes lecturas sobre la cuestión indígena, pero en su amplia mayoría existen puntos en común: La cultura muisca vivió sometida bajo formas de dominación que disolvieron su identidad producto de la estratificación social de la colonia entre conquistadores y servidumbre (Gómez Ramos, María Luisa. Los indígenas de la sabana de Bogotá, de ayer a hoy, el caso de los resguardos de Cota y Suba. Ediciones pensamiento crítico. Bogotá. 1998, p.19.). Aunque posteriormente se conocería el fenómeno del mestizaje, además del proceso de evangelización de la iglesia católica, entre indios -como así eran llamados-, afrodescendientes y colonos españoles, el poder de una clase social sobre las otras permitió que apareciera la desigualdad social y económica, que aún hoy es latente.

No obstante, la cuestión indígena ha permanecido a estas circunstancias adversas, permitiendo reconocer su historia y su cultura. A partir de la década de los ochenta del siglo pasado, la apertura de espacios de reconocimiento y participación política han permitido recuperar saberes e identidades de grupos indígenas de Bogotá, pero especialmente de Suba (Pijaos, Quichuas, Guanbianos) que se niegan al olvido generalizado a partir de la recuperación de la memoria y la lengua, como lo narró efectivamente el gobernador del Cabildo Indígena de Suba (Alcaldía Local de Suba. Suba: mapa cultural. Bogotá. 2006, p.23.). Es por eso que el punto de partida es la experiencia de la cuestión indígena en Suba, en donde se relatará a continuación, en líneas generales, los antecedentes históricos de este territorio y su vínculo cultural con los indígenas Muiscas.

Los humedales, lagunas y ríos eran considerados por los indígenas de Suba como lugares sagrados. El respeto y admiración por éstos permitiría el equilibrio entre dioses y hombres, un equilibrio de conservación y de beneficio, orientado a dar sostenibilidad a su hábitat. Luego del despojo de tierras por parte de los conquistadores, tierras ancestrales fueron perdiendo su importancia para dar paso a la propiedad privada de colonos españoles en donde emplazarían haciendas que serían luego lugares de desigualdad social.

Tan sólo para el año de 1538, los Muiscas conservaron un resguardo indígena. En los años siguientes, según la crónica de Fray Eugenio Ayape de los Agustinos Recoletos, el sometimiento de Suba fue una obra de paz sin resistencia, los indígenas optaron por establecer una amistad con los conquistadores, a quienes brindaban ofrendas. Esta situación no parece ser arbitraria, pues Suba había sido fundada para el año de 1550 por los conquistadores Antonio Días Cardoso y Hernán Camilo Monsilva quienes instalaron las instituciones españolas en la zona (Ibidem).

En segundo lugar, la lengua es un elemento importante para recuperar la identidad indígena, identidad que como se ha demostrado, estuvo disuelta desde la época colonial. El ejercicio



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de recuperación de las formas lingüísticas para los actuales indígenas de Suba es una tarea importante para mantener la memoria y la historia de su población. Por ello durante un ejercicio de indagación y reconocimiento de la cultura indígena en Suba, la Alcaldía Local en el año 2004, realizó una investigación amplia y apropiada hacia el logro de este propósito.

3.3. ASPECTOS FISICOS 3.3.1. Clima y Temperatura

Bogotá se caracteriza por tener un clima moderadamente frío, en promedio de 14ºC. Aun cuando tiene una humedad aproximada cercana al 80%, los habitantes y visitantes de la ciudad no experimentan un clima húmedo, pues en parte se ve compensado este exceso de agua con magnificas "ráfagas" de viento que hacen que la ciudad permanezca un poco más seca, especialmente en meses como enero a febrero, julio y agosto. El frío se acentúa en jornadas de lluvia o de poco sol. Por otro lado, en los días muy soleados la sensación térmica puede incrementarse hasta los 23ºC o más (Ramirez, 2017).

3.3.2. Orografía: La localidad de Suba presenta un territorio mayormente plano con dos zonas montañosas, que son los cerros de La Conejera y Suba; en su territorio se localizan algunos de los ecosistemas más importantes de la ciudad, como son los humedales de La Conejera, Juan Amarillo, Córdoba y Guaymaral. Son ecosistemas intermedios entre el medio acuático y el terrestre, caracterizados por porciones húmedas, semi-húmedas y secas, de gran importancia para las especies vegetales y animales (Secretaria Distrital De Planeación, 2009).

3.3.3. Usos del suelo En Suba predomina el uso residencial, con presencia de dos zonas comerciales importantes: Suba y Prado Veraniego que fueron constituidas como centralidades a través del Plan de Ordenamiento Territorial. En su costado noroccidental, se ha ido conformando un extenso sector de usos educativos y recreativos, debido a que en esta zona se ubican gran cantidad de colegios, varias universidades y algunos centros recreativos y clubes deportivos (Secretaria Distrital De Planeación, 2009).

3.4. ASPECTOS SOCIO ECONÓMICOS Y CULTURALES 3.4.1. Demografía

La demografía es una ciencia que estudia la población humana desde el punto de vista cuantitativo, considerando el tamaño de la población, evolución y caracteres sub-poblacionales como sexo, edad, estrato, etc. Estos datos son significativos para la planeación de proyectos de acuerdo con las necesidades de la población.



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3.4.2. Sector Ambiente Este sector está liderado por la Secretaría Distrital de Ambiente, quien diseña y formula la política ambiental para la ciudad de Bogotá. Entre sus funciones se destaca el aprovechamiento, preservación y conservación de los recursos ambientales y del suelo para garantizar los derechos individuales y colectivos ambientales de los habitantes. Este sector tiene adscrita una sola entidad, el Jardín Botánico, quien se encarga de realizar investigación y desarrollo científico en materia ambiental.

3.4.3. Sector Movilidad Este sector tiene la finalidad de garantizar la planeación, gestión, ordenamiento, desarrollo armónico y sostenible de la ciudad en los aspectos de tránsito, transporte y seguridad e infraestructura vial y de transporte. El sector movilidad del distrito capital integrado por la Secretaría de Movilidad, cabeza del mismo y por entidades adscritas y vinculadas: Entre las adscritas se encuentra el Instituto de Desarrollo Urbano IDU, el Fondo de Educación y Seguridad Vial FONDATT y la Unidad Administrativa Especial de Rehabilitación y Mantenimiento Vial; y las entidades vinculadas son la Empresa de Transporte del Tercer Milenio – Transmilenio S.A., y la Terminal de Transporte S.A.

3.5. UPZ De la localidad Área por UPZ de la localidad de Suba

Ilustración 2 Ministerio de salud y protección social, herramienta pirámide poblacional



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Ilustración 3 UPZ Localidad de SUBA.

Tabla 1 Áreas UPZ Localidad de SUBA. SDP, 2012. Elaboración UAECD, Bogotá D.C., 2013.



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3.6. ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONOMICA URBANO DE LA LOCALIDAD DE SUBA

Ilustración 4 Estratificación socioeconómica de la localidad de Suba. Año 2017.



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En la localidad de SUBA hay una proporción aproximadamente similar en cuanto a los estratos 2, 3, y 5, teniendo el área con estrato se distribuye con el 28% para el estrato 3, 24%para el estrato 5, 21% para el estrato 2, 14% para el estrato 4, 10% para el estrato 6, 3% para el estrato 1.

4. ESTADO DEL ARTE Los Observatorios para el Desarrollo Sostenible del Municipio de Manizales en Colombia, hacen parte del Sistema de Monitoreo diseñado por el Municipio como apoyo a la gestión urbana local. A partir de los resultados de indicadores económicos, sociales y ambientales, los ciudadanos podrán evaluar de forma permanente el desempeño de programas y proyectos del Plan de Desarrollo Municipal y participar en su seguimiento y realización. Para ampliar la capacidad de gestión comunitaria que se requiere para el funcionamiento de los Observatorios, diferentes universidades en Manizales vienen desarrollando diversos programas de capacitación con organizaciones comunitarias, gremios e instituciones. Uno de los mayores aportes de este proceso ha sido posibilitar que la información científica y técnica del Municipio, y de las universidades y centros de investigación, se transmita a la comunidad, utilizando medios y códigos de fácil comprensión: los Semáforos Ambientales. En una acción conjunta entre el Municipio de Manizales, la Universidad Nacional de Colombia y el Ministerio del Medio Ambiente de Colombia, en el marco del Proyecto: 'estrategias e Instrumentos de Gestión Urbana para el Desarrollo Sostenible en América Latina y el Caribe', de la CEPAL y la Cooperación Italiana, se pondrán en funcionamiento los Observatorios de la Zona Centro del área urbana de Manizales. Se espera que esta experiencia piloto pueda ampliarse al total de la ciudad y posteriormente replicarse en otros municipios de Colombia y de América Latina y el Caribe.

OBSERVATORIO DE PLANIFICACIÓN TERRITORIAL DEL ESPACIO EUROPEO (ESPON)

Entendemos por observatorio territorial una figura creada por parte de la administración pública con el objetivo de informar, realizar estudios, análisis, investigaciones y diagnósticos sobre un territorio determinado. El Observatorio en Red de la Ordenación del Territorio Europeo (ESPON) es el máximo referente en Europa y surge para apoyar y evaluar el desarrollo de políticas regionales relacionadas con los objetivos de cohesión territorial y desarrollo sostenible del conjunto del territorio europeo. En algunas regiones de España estos organismos se han constituido como instrumentos reglados para el seguimiento y la evaluación de los planes de ordenación del territorio. Este trabajo analiza y valora el grado de desarrollo e implementación de estos observatorios en España, a la vez que propone algunas mejoras sobre su funcionamiento.

El desarrollo territorial tiene como objetivo el equilibrio de todas las áreas y regiones de un territorio considerando todos los factores relevantes: económicos, culturales, naturales y sociales.



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Este enfoque fue el utilizado en los trabajos de preparación de la Estrategia Territorial Europea (ETE), adoptada en 1999 y que supone la primera formulación de objetivos territoriales a nivel de toda la Unión Europea para promover un desarrollo económico más sostenible y territorialmente más equilibrado.

Los antecedentes en el campo del desarrollo territorial con un enfoque integrado a nivel de la UE hay que encontrarlos en la Iniciativa Comunitaria INTERREG, cooperación transfronteriza y transnacional.

En la 3ª convocatoria de INTERREG para 2000- 2006, que provee financiación para proyectos de desarrollo territorial integrado, se concreta la posibilidad de poner en marcha un Observatorio (red) para promover estudios que permitan acometer una verdadera planificación territorial europea.

Se exigió la adhesión de los 15 EEMM, con obligación de cofinanciación (50%) para un presupuesto de 12 Meuros. Se preparó un PIC que fue aprobado por la Comisión europea en junio de 2002, en el que el Gobierno de Luxemburgo ejerce las tareas de autoridad de gestión y pago.

Se adhirieron algunos Estados europeos no comunitarios, como Suiza y Noruega, y algunos países entonces candidatos, hoy miembros de pleno derecho.

Durante los últimos 20 años han surgido en el territorio europeo numerosos observatorios territoriales y urbanos (OTU), auspiciados por el contexto generado tras algún hito clave en la UE, como respuesta a la cada vez más compleja y cambiante realidad territorial, lo que suscita el interés por estudiar estas nuevas entidades presentes en diferentes escalas, ámbitos competenciales y modelos de planificación. El objetivo central del análisis de los OTU será valorar su influencia efectiva en el proceso de planificación. Con este fi n, son definidos diferentes niveles de incidencia, que sirven para clasificar los casos de estudio identificados en este trabajo, reflexionando así sobre el carácter más o menos pasivo y/o operativo de estas entidades que, según los casos, oscila entre observar procesos y generar información territorial o llegar a influir, de una forma más directa, en la toma de decisiones sobre los procesos territoriales observados. Finalmente, tomando como base los resultados obtenidos a través de la evaluación mencionada, se abren diferentes vías de discusión sobre posibles factores de éxito a la hora de diseñar observatorios territoriales y urbanos como instrumentos operativos para la planificación.

El observatorio de Desarrollo territorial Sustentable para Mendoza, Argentina surge en el marco de la ley 8051/09 de Ordenamiento Territorial y Usos del Suelo. Se trata de una herramienta de comunicación para la validación y el monitoreo de indicadores, políticas, planes, programas y proyectos de índole territorial. El marco teórico-metodológico se sustenta en los principios del ordenamiento territorial y el enfoque de sistemas complejos adaptativos. La estructura se diseña en una plataforma tecnológica que permite estandarizar datos, sistematizar información, construir indicadores territoriales y publicar cartografía. Una vez logrado el prototipo, se conforma “Red Territorio” como modelo de gestión que permite interactuar entre instituciones del sector público, privado, científico y ONG. Actualmente, se



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está trabajando en la vinculación con las instituciones que formarán parte de la experiencia piloto de Red territorio y en el ajuste de la plataforma informática que le dará sustento.

5. MARCO TEORICO 5.1. OBSERVATORIO TERRITORIAL

A partir de las situaciones y los desafíos expuestos, surge la necesidad de recopilar una canasta de datos que permita entender la situación en la que se encuentran los diversos componentes económicos, sociales, físicos e institucionales, de un territorio delimitado; entendiendo por territorio las características biofísicas de un lugar, segmento, sección o área de la naturaleza enmarcada dentro de una unidad fisiográfica o administrativa. (Yunén, Rafael 2010).

Los resultados de esta iniciativa serán útiles para debatir bajo un esquema multidisciplinario, los distintos escenarios que en el futuro puedan presentarse en el territorio, para definir soluciones definitivas a las necesidades encontradas.

Esta herramienta ha sido denominada Observatorio Territorial, la cual se define como un espacio para la recopilación, sistematización, análisis y divulgación de informaciones vinculadas al territorio, cuyo objetivo principal es producir una radiografía actual de los territorios partiendo de una reflexión del ente urbano en su contexto regional y nacional (vinculación al sistema urbano regional-nacional). (Dorrejo, 2012)

5.2. CONCEPTOS 5.2.1. ZONAS HOMOGÉNEAS

El Articulo 50 de la Resolución 0070 de 2011, establece que las áreas homogéneas de tierra con fines catastrales, son espacios de la superficie terrestre que presentan características y /o cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico denominado valor potencial.

El Articulo 51 y el 52 de la resolución 0070 de 2011, define o particulariza las zonas homogéneas físicas y las geoeconómicas.

5.2.2. Zonas Homogéneas Físicas

Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.



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5.2.3. Zonas Homogéneas Geoeconómicas

Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.

Las zonas homogéneas físicas y geoeconómicas hacen parte de éste último componente, conformadas por áreas geográficas del territorio con características similares (vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma, áreas homogéneas de tierra, entre otras), que a partir de puntos de investigación económica y valoraciones unitarias similares de precio, se les asigna un valor en el mercado inmobiliario. (Pérez, 2015)

5.2.4. Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común.

En sí la propiedad horizontal no es un bien inmueble en particular sino un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Así pues, junto con el piso, el derecho de propiedad horizontal incluye un porcentaje de propiedad sobre los elementos comunes de todos los propietarios de pisos en el edificio en cuestión. Tales elementos se consideran necesarios para el adecuado uso y disfrute del piso, y la cuota que exista sobre ellos es completamente inherente a la propiedad del piso, siendo inseparable de ésta.

La propiedad horizontal es una mezcla de propiedad individual y copropiedad. No es una empresa, una sociedad, una entidad sin ánimo de lucro cualquiera. Es una entidad sin ánimo de lucro distinta a las otras entidades sin ánimo de lucro. Puede haber propiedad individual y copropiedad sin que exista propiedad horizontal y este es el caso de las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que también pueden coexistir dentro de un mismo complejo inmobiliario con las propiedades horizontales. A principios del siglo pasado, y hasta 1960, se expidieron en muchos países leyes que cobijaban tanto a las propiedades horizontales como a las Unidades Inmobiliarias Cerradas, las que se llamaron ley de propiedad por pisos y departamentos, pero luego se tendió a expedir leyes individuales para cada tipo de propiedad. En Colombia, la Ley 675 2001 dedica los primeros títulos a la propiedad



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horizontal y, el último a las Unidades Inmobiliarias Cerradas. A la propiedad horizontal también se le llama condominio y ley de residencia permanente.

5.2.5. Desarrollo Urbanístico

Es el conjunto de instrumentos técnicos y normativos que se redactan para ordenar el uso del suelo y regular las condiciones para su transformación o, en su caso, conservación. Comprende un conjunto de prácticas de carácter esencialmente proyectivo con las que se establece un modelo de ordenación para un ámbito espacial, que generalmente se refiere a un municipio, a un área urbana o a una zona con escala de barrio.

La planificación urbana está relacionada con la geografía, la arquitectura y la ingeniería civil en la medida en que ordenan espacios. Debe asegurar su correcta integración con las infraestructuras y sistemas urbanos. Precisa de un buen conocimiento del medio físico, social y económico que se obtiene a través del análisis según los métodos de la geografía, la sociología y demografía, la economía y otras disciplinas. El planeamiento urbanístico es, por tanto, una de las especializaciones de la profesión de urbanista, aunque normalmente es practicado por arquitectos (mayoritariamente) y también por geógrafos, ingenieros civiles y otros profesionales, en los países en los que no existe como disciplina académica independiente.

Sin embargo, el urbanismo no es sólo el planeamiento, sino que precisa gestión lo cual conlleva organización político-administrativa.

La planificación urbana se concreta en los Planes urbanísticos, instrumentos técnicos que comprenden, generalmente, una memoria informativa sobre los antecedentes y justificativa de la actuación propuesta, unas normas de obligado cumplimiento, planos que reflejan las determinaciones, estudios económicos sobre la viabilidad de la actuación y ambientales sobre las afecciones que producirá.

La planificación urbana establece decisiones que afectan al derecho de propiedad, por lo que es necesario conocer la estructura de la propiedad y establecer cuál puede ser el impacto de las afecciones a la propiedad privada sobre la viabilidad de los planes. (UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL).

6. MARCO NORMATIVO Ley 14 de 1983

La cuál fortalece las entidades territoriales, donde se establece las normas de catastro, incluyendo impuesto predial y de renta, en el que se adecuan el avaluó catastral y como se debe actualizar para cada año, a los cuales las entidades van a llevar un mayor control en cada una de sus actividades.

Ley 388/97

El Plan de Ordenamiento Territorial (POT) es un instrumento técnico y normativo para ordenar el territorio municipal o distrital. La Ley 388 de 1997 lo define como el conjunto de



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objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas, destinadas a orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo. El POT se constituye en un guía a para ordenar el suelo urbano y rural, con el fin de consolidar un modelo de ciudad basado en una buena toma de decisiones, en el largo plazo y para ello diseña una serie de instrumentos y mecanismos que contribuyen a su desarrollo (Cámara De Comercio De Bogotá, s.f.).

RESOLUCIÓN 70 DE 2011 Artículo 50. Áreas Homogéneas de Tierras con Fines Catastrales. Son espacios de la

superficie terrestre que presentan características y/o cualidades similares en cuanto a las condiciones del clima, relieve, material litológico o depósitos superficiales y de suelos, que expresan la capacidad productiva de las tierras, la cual se indica mediante un valor numérico denominado Valor Potencial (VP).

Artículo 51. Zonas Homogéneas Físicas. Son espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

Artículo 52. Zonas Homogéneas Geoeconómicas. Son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.

Artículo 53. Memoria de los estudios de formación o actualización de la formación catastral. Es la descripción del desarrollo del proceso catastral, la cual debe contener un resumen de cada una de las actividades y el compendio de los documentos utilizados y resultantes del estudio.

7. FORMULACIÓN DEL PROBLEMA Con el proyecto se pretende conformar un sistema de información territorial tal, que se puedan comprender, manipular, analizar, conceptualizar los comportamientos del mercado inmobiliario, usos, normatividad, del territorio Distrital en el tiempo, y se puede a través del mismo, gestar planificación urbana y regional para cuyos análisis y planteamientos no solo se cuenta con el estudiantado en general, sino con el cuerpo profesoral y las entidades del entorno las cuales a diario requieren de esta valiosa información para sus procesos de enajenación de predios, avalúos, proyecciones, y análisis de los impactos por el impuesto predial entre otros.

La Ordenación del Territorio debe ser un balance de intereses públicos entre, por un lado, objetivos de cohesión social y sostenibilidad, y, por otro lado, la necesidad de competitividad y mercado.



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Los actuales instrumentos de Evaluación de Impacto Medioambiental son, en principio, insuficientes para promover una adecuada labor protectora del entorno ambiental en relación con prácticas planificadoras frecuentemente abusivas.

La estructuración del proyecto y su puesta en marcha no se debe limitar a satisfacer esa necesidad inicial académica, por el contrario, es una herramienta requerida por la ley en especial para la buena aplicación de los planes de ordenamiento territorial.

7.1. HIPÓTESIS Para obtener un análisis que nos refleje un comportamiento más coherente de la realidad se va a trabajar como base los resultados obtenidos en el año 2013 con la ayuda del proyecto “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO LOCALIDAD DE SUBA ÁREA PILOTO”, el cual nos va a aportar mucha información con respecto al flujo que se pudo presentar en los últimos años, y determinar me mejor manera el posible valor del suelo que se presenta en la actualidad.

8. METODOLOGÍA Para la realización del proyecto se van a tener en cuenta los documentos donde se determinaron ZHF, ZHG, ZHE y PH, para los años 2013 y 2018, realizados por Ingenieros Catastrales y Geodestas, con el principal objetivo que es alimentar la base de datos del OTUD, y dar un mayor conocimiento a éste para posteriores estudios.

En primer lugar se va a hacer un análisis predial, donde se va a cuantificar los predios en la localidad de Suba para los años 2013 y 2017, mostrando porcentajes de PH y NPH identificados, generando estadísticas de tendencias y valores de la localidad de Suba en el año 2013 y año 2017.

Haciendo uso de los estudios del valor del suelo en la localidad de Suba, se va a realizar un análisis de Zonas Homogéneas Físicas y Zonas Homogéneas Geoeconómicas, con lo que se va a llegar a una comparación porcentual de los cambios que se han generado a lo largo del tiempo en ésta localidad, lo que podrá ser en estudios futuros un reflejo para la ciudad.

El estudio de la localidad se complementa con un análisis inmobiliario en el que se va a generar estadísticas de tendencia, con los cuales se van a cuantificar predios en Propiedad Horizontal y predios que no, donde se podrá determinar qué cambios se presenta en la localidad en éste aspecto.

Posteriormente se van a elaborar mapas temáticos, en los cuales se identificaran los análisis realizados.



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9. DESARROLLO

ANÁLISIS PREDIAL PARA EL AÑO 2013

Área Total de Lotes en la Localidad de Suba 57667160,34 m2 Número Total de Lotes 99022

Tabla 2 Área total de lotes en la localidad de Suba.

SUBA No de Lotes Área de Lotes PROPIEDAD HORIZONTAL 7214 10835615,84 m2 NO PROPIEDAD HORIZONTAL 91808 46831544,51 m2

Tabla 3 Áreas por PH y NPH.

La localidad de Suba cuenta con 7214 lotes sometidos a régimen de Propiedad Horizontal, los cuales cubren un área de 10’835.615,8 M2, correspondiendo así a un 7.28% del área total de la Localidad.

Teniendo en cuenta zonas urbanas de menor tamaño, las cuales conforman la localidad y cumplen con la función de ser usadas como sectores para la planeación del desarrollo urbano a nivel zonal, se resumió la información sub-clasificando la localidad en las doce UPZ que la conforman; se puede observar los datos del número de lotes y unidades que pertenecen a Propiedad horizontal y sus correspondientes porcentajes dentro de la Localidad de Suba.

Ilustración 5 Porcentaje de la distribución del área de los lotes según PH y no PH año 2013.



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ANÁLISIS PREDIAL PARA EL AÑO 2017

Área Total de Lotes en la Localidad de Suba 59596675,64 m2 Número Total de Lotes 99265

Tabla 4 Áreas por PH y NPH.

SUBA No de Lotes Área de Lotes PROPIEDAD HORIZONTAL 8342 12550900,50 m2 NO PROPIEDAD HORIZONTAL 90023 34045775.14 m2

Tabla 5 Áreas y lotes por PH, NPH.

UNIDADES PREDIALES

PH

UNIDADES PREDIALES

NPH % UNIDADES

PREDIALES PH

% UNIDADES PREDIALES

NPH 351618 91733 79,31% 20,69%

Tabla 6 Unidades prediales PH y NPH Año 2013.

UNIDADES PREDIALES

PH

UNIDADES PREDIALES

NPH % UNIDADES

PREDIALES PH

% UNIDADES PREDIALES

NPH AÑO 298030 91748 76,5 23,5% 2013 351618 91733 79,31% 20,69% 2017 Tabla 7 Comparación de unidades prediales PH y NPH para los años 2013 y 2017.

Ilustración 6 Porcentaje de la distribución del área de los lotes según PH y no PH año 2017.



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Área de Predios en m2 Año 2013 Año 2017

57667160.34 59596675.64 Tabla 8 Comparación de áreas en predios por año.

En la tabla 8 se evidencia un aumento en el área de los predios en éste lapso de tiempo, que equivale al 3.35 %.

Número de Predios Año 2013 Año 2017

99022 99265 Tabla 9 Comparación de número de predios por año.

Se evidencia en la tabla 9 un incremento en el número de predios en éstos cuatro años, de 263 predios, los cuales equivalen al 0.24%.

Como se puede observar del año 2013 al año 2017 el área de lotes en la localidad de Suba aumento esto puede ser debido a cambios en la norma que adecuan zonas para equipamientos, parques o dotacionales, además se evidencia un aumento en el número de lotes en esta localidad, lo que se puede derivar de des-englobes que producen este aumento.

Número de Lotes en PH Año 2013 Año 2017

7214 8342 Tabla 10 Comparación de Número de Lotes en PH por año.

En el año 2017 se observa un incremento en los predios en PH del 15.63%, el cual equivale a 1128 predios.

Se observa un incremento en lapso de cuatro años en el número de predios, que en el año 2013 eran 99022 unidades y en el año 2017 ya se cuantifican 99265, lo que es equivalente al 0,24 %.

En cuanto a los predios en PH se evidencia un incremento más notorio ya que en el año 2013 se contaba con 7214 predios y en el año 2017 ya se tenían 8342 unidades, es decir un aumento del 15,63%.

Área De Predios en PH Año 2013 Año 2017 10835616 12550901

Tabla 11 Comparación de áreas de predios en PH por año.

Asi como se evidencia en la tabla 10 el incremento de los predios en PH, es consistente con lo que se presenta en la tabla 11, el cual presenta un aumento en el área de predios en PH del 15.83%, lo que representa 1715284.66 m2.



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Número de Lotes NPH Año 2013 Año 2017

91808 90023 Tabla 12 Comparación de Número de predios en NPH por año.

Ésta tabla muestra una disminución en el número de predios en NPH de 1785 predios, lo que equivale al 1.94% en comparación al año 2013.

Área De Predios en NPH Año 2013 Año 2017 46831545 34045775

Tabla 13 Comparación de áreas de predios en NPH por año.

En la tabla 13 se evidencia una disminución considerable de 12785769.37 m2 de predios en NPH, lo que representa el 27.3% en comparación del año 2017 al 2013.

Analizando ésta diferencia en áreas se pudo observar que en éstos cuatro años se pasó de 10835615,84 M2 a 12550900,50 M2 de área, todo lo contrario con respecto a la No Propiedad Horizontal, la cual disminuyo en cantidad de predios y área, pasando de 91808 a 90023 lotes, y 46831544,51 M2 a 34045775.14 M2 de área, lo que se debe a que por la densidad poblacional que tiene la ciudad y la cual va en aumento, estos predios NPH progresivamente se van cambiando a PH, lo que también se evidencia con la construcción en altura que presenta la cuidad de Bogotá, y se ve reflejada en gran proporción en la localidad de Suba.

ANÁLISIS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Para el análisis de las ZHF se debe tener en cuenta variables establecidas por la UAECD, donde califican las zonas urbanas según su normatividad y distribución, en las cuales se agrupan en tres áreas que analiza cada uno de las variables utilizadas para determinar las ZHF, las cuales se presentan a continuación:

Tabla 14 Variables codificadas para la determinación de las ZHF.



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En ésta tabla se pueden observar cada una de las variables que se van a utilizar para hacer la correcta determinación de las ZHF, y las cuales van a servir de apoyo para el análisis final en cuanto a la identificación del desarrollo a nivel inmobiliario en la localidad de Suba.

Cada una de las variables tiene una descripción cualitativa de acuerdo su condición presentada en su respectiva área de estudio, con respecto a las normativas establecidas para el desarrollo urbanístico.

La UAECD establece para cada variable una tipo diferente según su condición física, la cual se va mostrar en cada uno de los elementos a continuación:

Clase del Suelo

Área de actividad

Tabla 15 Clasificación por tipo de suelo.



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Tabla 16 Clasificación por tipo de área de actividad.



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Tratamiento



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Topografía

Tabla 17 Clasificación por tipo de Tratamiento.

Tabla 18 Clasificación por tipo de Topografía.



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Servicios públicos



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Tabla 19 Clasificación por tipo de Servicio público.

Vías

Clase de Vía

Tabla 20 Clasificación por clase de Vía.

Estado de Vía

Tabla 21 Clasificación por estado de Vía.

Influencia de Vía

Tabla 22 Clasificación por influencia de Vía.



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Uso

De acuerdo con el Área de Actividad se aprecia que la Localidad de Suba, cuenta principalmente con un “Área de Actividad Residencial con Zonas Delimitadas de Comercio

Tabla 23 Clasificación por tipo de uso.



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y Servicio”, la cual se encuentra en todas las UPZ menos en La Academia y Casa Blanca Suba; otra de las actividades más desarrolladas y que se presenta igualmente en todas las UPZ es el “Área de Actividad Residencial Neta”, a excepción de las UPZ Tibabuyes y Britalia.

Zonas Homogéneas Físicas

Para adelantar las actividades planteadas al interior del Observatorio Territorial de la Universidad Distrital dentro del grupo de investigación GIGA, uno de los insumos fundamentales son las Zonas Homogéneas Físicas (ZHF) a partir de las cuales se establecen las Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG), que en últimas es una de las variables a ser monitoreadas en dicho observatorio.

Para lograr este objetivo, se programó dentro del curso de Avalúos Masivos del proyecto Ingeniería Catastral y Geodesia, un proyecto central para ser adelantado por los estudiantes de esta asignatura a lo largo del semestre.

Este proyecto consistió en la determinación de las ZHF para las diferentes Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) de Bogotá por cada estudiante del curso, al cual, previamente se le asigna una UPZ a ser trabajada a lo largo del curso. Como se anotó anteriormente, se siguieron los lineamientos técnicos para lograr esos espacios geográficos con características similares en cuanto a vías, topografía, servicios públicos, uso actual del suelo, norma de uso del suelo, tipificación de las construcciones y/o edificaciones, áreas homogéneas de tierra, disponibilidad de aguas superficiales permanentes u otras variables que permitan diferenciar estas áreas de las adyacentes.

DESCRIPCIÓN ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS PARA EL AÑO 2013

A continuación se va a describir brevemente las variables que se determinaron en el documento “ “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO LOCALIDAD DE SUBA ÁREA PILOTO”

Tabla 24 Descripción de la ZHF 6482115153423.



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Tabla 25 Descripción de la ZHF 6312415153141 año 2013.


En estas zonas determinadas en el estudio del valor del suelo en el año 2013, se evidencia como en la localidad predomina la clase del suelo urbano no protegido y la topografía plana, que a pesar de que en la localidad de Suba se presenta una topografía bastante inclinada, lo que predomina en la parte predial urbana es en su mayoría plana.

También estas ZHF nos muestran que la mayor parte dela localidad presenta vías pavimentadas en buen estado, complementado con los servicios públicos básicos, más tres complementarios, teléfono, gas natural y alumbrado público.

También se puede evidenciar el predominio en la localidad de predios dotacionales, equipamientos, comercios y servicios, comercio aglomerado, evidenciando el tratamiento de consolidación urbanística.



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ANÁLISIS DE ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS PARA EL AÑO 2017

A continuación se va a describir brevemente las variables que se determinaron en el documento “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ, ZONAS HOMOGENEAS FÍSICAS, ESTUDIO DE CASO LOCALIDAD DE SUBA”




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ZHF 6312415153141 año 2013 ZHF 5727410141203 año 2017 Tabla 29 Comparación ZHF para los años 2013 y 2017.

Las ZHF para el año 2017 presenta una similitud bastante grande, en lo que predomina en la localidad que es la clase del suelo urbano no protegido, donde es evidente la actividad residencial con actividad económica en la vivienda.

También se evidencia el predominio de servicios públicos básicos, más tres complementarios, lo que es similar al año 2013, donde predomina las vías pavimentadas en buen estado y vía zonal intermedia.



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ZHF 6482115153423 año 2013. ZHF 6235215152212 año 2017.

Tabla 30 Comparación ZHF para los años 2017 y 2013.

En la localidad se observa zonas localizadas de comercio y servicios, complementadas con áreas de equipamientos y dotacionales.

Adicional al estudio realizado por el grupo GIGA en éste proyecto se elaboraron mapas temáticos de ZHF del año 2013 y 2017 con información suministrada por UAECD.

Ilustración 7 ZHF 2013 UAECD



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Ilustración 8 ZHF 2017 UAECD

DETERMINACIÓN DE LAS ZONAS HOMOGÉNEAS GEOECONÓMICAS

Teniendo como base la información de zonas homogéneas físicas se procede a determinar el muestreo de predios que son objeto de avalúo para la elaboración de las zonas homogéneas geoeconómicas.

De acuerdo con el Artículo 52 de la resolución 070 de 2011 del IGAC, se tiene que Zonas Homogéneas Geoeconómicas son los espacios geográficos determinados a partir de Zonas Homogéneas Físicas con valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario, se procedió en consecuencia a elaborar las zonas.

Como la unidad de trabajo es la UPZ, se programaron los grupos de trabajo para adelantar las investigaciones económicas.

INSPECCIÓN OCULAR PREDIOS –ESTRATEGIA DE RECOLECCIÓN DE DATOS

La recolección de datos se realizó mediante el diligenciamiento de formatos de campo preestablecidos y la estrategia se basó en adelantar la investigación sobre los predios muestra y por UPZ. La información se complementó en oficina con la investigación relacionada con ofertas, ventas, transacciones y arriendos. Los Avaluadores siguieron un manual de procedimiento y un manual técnico.

Esta primera fase se realizó con recursos provenientes del Centro de Investigaciones de la Universidad, de acuerdo con lo aprobado en Consejo Académico.



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Para las visitas y avalúos, se generaron comunicaciones de la Rectoría de la Universidad Distrital a la Policía Metropolitana e información a la línea 193 que permitieron dar suficiente ilustración al ciudadano propietario o arrendatario del bien inmueble objeto de estudio.

Los Avaluadores con los planos de las zonas homogéneas físicas hacen los recorridos de campo fotografiando aquellas áreas más significativas y que se destaquen; en ese recorrido tomaron fotografías de los predios que se ofertan diligenciando los formatos preestablecidos.

PREDIOS MUESTRA Y AVALUOS

Predios seleccionados por los docentes que son representativos para la elaboración de zonas homogéneas geoeconómicas, indicados y especializados en el plano de zonas homogéneas físicas.

Análisis de Zonas Homogéneas Geoeconómicas del Año 2013

Para el cálculo de los valores se diseñó un formato que cumple con la NTS Contenido de Informes da Valuación Inmuebles Urbanos. A continuación se presentan ejemplos de cálculos que se utilizaron en el presente estudio con lo cual se da claridad a los resultados obtenidos.

Un ejemplo es el cálculo que se debe realizar para depreciar una construcción cuando se tiene una oferta del inmueble y se pretende conocer el valor de terreno que le corresponde; en este caso, se necesita conocer la vetustez del bien y consecuentemente la vida útil, para luego aplicar la tabla de FITTO Y CORVINI . También se utilizó Ross Heidecke.



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Tabla 31 Descripción de la determinación de valor de metro cuadrado por método de Fito y Corvini, establecido en el documento “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO URBANO

LOCALIDAD DE SUBA ÁREA PILOTO”, año 2013.

En la tabla 29 se hizo un promedio por zonas donde se identifica el valor del suelo, en el que se puede observar que el mayor valor del M2 es de 3’650.000 pesos hacia el occidente de la Localidad y el menor valor es de 1’300.000 pesos hacia el oriente de la misma para un valor medio de 2’450.000 pesos en la zona norte, lo que nos puede dar una dirección de hacia donde se ésta expandiendo, no sólo la localidad de Suba sino también la Ciudad.

Análisis de Zonas Homogéneas Geoeconómicas del Año 2017

Haciendo uso del estudio presentado en el documento “ESTUDIO DEL VALOR DEL SUELO DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ, ZONAS HOMOGENEAS FÍSICAS, ESTUDIO DE CASO LOCALIDAD DE SUBA”, se pretende analizar los resultados de éste para comparar los cambios más evidentes en el lapso de tiempo establecido, y poder llegar a conclusiones definidas para un mayor entendimiento de las dinámicas inmobiliarias. En éste estudio se determinó las ZHG, a partir de un estudio de mercado para cada una de las ZHF, donde calcularon medidas de tendencias central, asignando el valor promedio de la zona garantizando que entre ellos no exista una varianza mayor del 15 %.



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Las Zonas Homogéneas Geoeconómicas continuando con la metodología propuesta por la UEACD están compuestas por seis posiciones y se encuentran codificadas de la siguiente manera:

Tabla 32 Estructura de ZHG de Bogotá (UAECD).

Para realizar un análisis más concreto del valor del suelo en la localidad de Suba se tomara como referencia los valores determinados por UPZ, en el cual se ve reflejado de mejor manera la finalidad del estudio.

Como se puede observar en la tabla 24, en la UPZ con un mayor valor promedio más alto del suelo el La Alhambrada con 5’142.543 pesos por metro cuadrado, en el barrio Pasadena, y por el contrario la UPZ con el menor valor promedio más alto del valor del suelo se observa a El Rincón con 2’078.846 pesos.

Se evidencia también que el mayor valor promedio más bajo es en la UPZ de La floresta, y el menor valor promedio más bajo nuevamente es la UPZ de El Rincón, en 1’044.270 pesos, indicando esto que el valor promedio del suelo más bajo se ubica en La UPZ de El Rincón.

Tabla 33 Descripción del valor del suelo por UPZ y barrio.



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Ilustración 9 Mayores y menores valores promedios por UPZ.

Otra de las UPZ con el menor valor promedio del suelo es Tibabuyes con un valor promedio más alto de 2’560.488 pesos y un valor promedio más bajo de 1´050.149 pesos, y otra de las UPZ con un valor promedio más alto es Niza con 4’726.972 pesos y un valor promedio más bajo de 1’768.448 pesos.

En general se puede identificar que las UPZ con un mayor valor promedio del suelo se localizan hacia el norte y este de la localidad de Suba, contrarrestando con el estudio realizado en el año 2013, el cuál indicaba que el mayor valor se presentaba hacia el occidente de la localidad.



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Valor del metro cuadrado por predios

Determinadas las ZHG fue posible establecer el número de predios que se encontraban dentro de estos rangos de valores. Estos resultados permiten concluir que el mayor número de predios se encuentran entre los valores de metro cuadrado de terreno de $1.000.001 y $1.250.000 con un total de 23.015 predios, seguidos de $1.000.001 y $1.250.000 con 18.674 predios. Así mismo, se pudo establecer que el menor número de predios se encuentran entre los valores de metro cuadrado de terreno de $3.000.001 y $3.500.000 con un total de 20 predios, seguido de $350.000 y $500.000 con 113 predios y $6.000.0001 y $6.246.000 con 682 predios.

Valor Promedio Por m2 Año 2013 2017 Valor Promedio Mínimo $1,300,000.00 $1,044,270.00 Valor Promedio Medio $1,450,000.00 $3,093,406.50 Valor Promedio Máximo $1,650,000.00 $5,142,543.00

Tabla 35 Comparación de valor del metro cuadrado promedio por año.

En general la Localidad de Suba presenta un gran incremento en éste lapso de tiempo, donde se puede establecer que hay zonas donde el valor del suelo aumento hasta cuatro veces lo que se tenía registrado para el año 2013, y esto puede ser debido a que estas zonas están más sometidas al incremento de los predios en PH, donde el cambio de la norma permita una mayor densidad de construcción, esto acrecentara el valor del suelo, ya que éste será más presto a el aumento por parte de la inversión de capital por parte de la industria constructora.

Esto también se puede evidenciar en zonas que predominan los predios en NPH, su aumento en el valor promedio del suelo no es tan evidente, ya que éste mercado se conserva casi intacto ya que las posibilidades de expansión son casi nulas, ya que por la gran población

Tabla 34 Descripción del valor promedio por predios.



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presentada en la ciudad, es más rentable construir más unidades prediales en un menor área de terreno.

Lo que se evidencia claramente en los estudios de éstos dos años es que el número de predios NPH ha ido disminuyendo, y por el contrario los predios en PH han aumentado mucho más en comparación.

Adicional al estudio realizado por el grupo Giga, en éste trabajo se analizaron datos suministrados por Catastro y se realizaron salidas graficas de los resultados, de ZHG 2013 y 2017.

Ilustración 10 ZHG 2013 Fuente UAECD



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Ilustración 11 ZHG 2017 UAECD

Análisis de los predios en PH en la Localidad de Suba.

Para el análisis de los predios en PH se utilizó como base los documentos

Como complemento al estudio del valor del suelo en la localidad, se adelantó la investigación sobre la distribución predial en cuanto a PH y NPH. La ocupación territorial urbana o rural es manifiesta mediante una modalidad de propiedad o forma especial de dominio denominada Propiedad Horizontal, la cual está regulada bajo un régimen en el que se definen bienes privados y bienes comunes levantados en un edificio o conjunto sobre un lote. En este sentido, es importante entender que dos o más unidades prediales pueden existir en un lote y en esa instancia, ese lote se convierte en bien común de una propiedad horizontal.



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Como se evidencia en las tablas 37 y 38, se evidencia un aumento en el número de lotes en la mayoría de las UPZ, siendo la UPZ de El Rincón la que tuvo un mayor aumento en la localidad de Suba, aunque en algunas UPZ disminuyo el número de lotes en general se observa un aumento.

En cuanto a los lotes en PH y NPH, como se observó, un aumento de PH en la Localidad siendo EL Rincón y Tibabuyes las UPZ con mayor aumento de PH, y respectivamente se evidencia la disminución por UPZ en NPH, como el comportamiento general de la localidad de Suba.

Tabla 36 Lotes PH por UPZ, año 2013.

Tabla 37 Lotes PH por UPZ, año 2017.



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De lo cual se detecta que el porcentaje de lotes en propiedad horizontal oscila entre 2 y 33 por ciento del número total de lotes que está en cada UPZ, dentro de las UPZ’s con menor lotes sometidos a este régimen tenemos: Britalia, Prado, Rincón, Floresta, Niza, Suba, Tibabuyes, La Academia, Guaymaral y Casa Blanca Suba. Mientras que las UPZ’s Alhambra y San José de Bavaria presentan mayor número de lotes en propiedad horizontal.

Ilustración 13 Porcentaje de PH por UPZ de la localidad de Suba del año 2017.

Porcentualmente es claro es claro el aumento de PH en las UPZ de El Rincón y Tibabuyes, como se observa en las tablas 38 y 37, siendo estas las que contienen mayor número de lotes en la localidad de Suba.

Análisis de área en PH por UPZ

Ilustración 12 Porcentajde PH por UPZ de la localidad de Suba del año 2013.



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Como se observa en las tablas 39 y 40, correspondiéndolo con las anteriores tablas, del año 2017 en comparación con el año 2013 es claro que las UPZ El Rincón y Tibabuyes son las que presentan mayor aumento en el área de PH, con respecto a las demás UPZ, esto también debido a que estas UPZ son las de mayor extensión.

UPZ Área PH % PH

LA ALHAMBRA 2847741.17529 5.5

BRITALIA 3286562.31464 6.4

LA FLORESTA 3934775.93425 7.6

CASA BLANCA SUBA 4204838.19457 8.2

EL PRADO 4334033.58117 8.4

SAN JOSE DE BAVARIA 4382731.62950 8.5

SUBA 6529011.30739 12.7

EL RINCON 7100888.21945 13.8

TIBABUYES 7263801.48869 14.1

NIZA 7565952.98134 14.7

Tabla 38 Área de PH por UPZ del año 2013.

Tabla 39 Área de PH por UPZ del año 2017.



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Ilustración 14 Porcentaje Área Lotes en PH por UPZ del año 2013.

Ilustración 15 Porcentaje Área Lotes en PH por UPZ del año 2017.

Porcentualmente también se puede evidenciar lo observado en las tablas 39 y 40, lo cual es que en las UPZ de El Rincón y Tibabuyes son las que presentan mayor extensión de área en PH, en comparación con las demás UPZ de la localidad de Suba.

Estrato socioeconómico de la Propiedad Horizontal por UPZ

Ilustración 16 Estratificación socioeconómica de la Propiedad Horizontal por UPZ del año 2013.

Ilustración 17 Estratificación socioeconómica de la Propiedad Horizontal por UPZ del 2017.



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ÁREA DE ACTIVIDAD EN PROPIEDAD HORIZONTAL POR UPZ

En cuanto a la actividad económica observamos que de acuerdo a la anterior clasificación de UPZ y la cantidad de predios en propiedad horizontal, ésta a su vez se clasifica desacuerdo al área de actividad que desempeñe cada inmueble como se observa en la tabla 42:

Tabla 40 Área de actividad por UPZ año 2013.



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Tabla 41 Número de predios en PH por área de actividad año 2013.

USOS DE LOS LOTES USO DE LOS LOTES SEGÚN CATASTRO En la localidad de Suba, para los lotes sometidos al régimen de propiedad horizontal se presenta usos según la clasificación de la UAECD que no corresponden para estos inmuebles, ya que se presentan clasificaciones para inmuebles en nph. Los usos más comunes son los de Habi

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