TROŠKOVNA METODA PROCJENE ... - sudski-vjestaci.hr · HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti...
Transcript of TROŠKOVNA METODA PROCJENE ... - sudski-vjestaci.hr · HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti...
Nekretnine koje svojom namjenom ne stvaraju
prihod
Nekretnine za koje se ne mogu pronaći poredbene nekretnine sličnih obilježja
2
KORIŠTENJE METODE
Uredba o procjeni vrijednosti nekretnina (NN 74/14),
Pravilnik o metodama procjene vrijednosti nekretnina (NN 79/14)
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
1. Utvrditi opće vrijednosne odnose na tržištu
Vrijednosni odnosi na tržištu obuhvaćaju :
Opću gospodarsku situaciju
Tržište kapitala
Gospodarski i demografski razvoj područja
3
TIJEK PROCJENJIVANJA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
Utjecaj Općih vrijednosnih odnosa na tržištu na lokalno tržište nekretnina iskazuje se kroz javno dostupne :
A) Približne vrijednosti nekretnina ne postoji baza podataka
B) Pregled tržišta nekretnina : ne postoji baza podataka:
dostupno:
- http://www.cbre.hr/hr_en/
- http://www.dzs.hr/
- http://www.zane.hr/zane/BILTENI/ZANE_Bilten.pdf
- http://www.poslovni.hr/tag/trziste-nekretnina-u-rh-1107#
http://www.burza-nekretnina.com/statistike/
4
TIJEK PROCJENJIVANJA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
C) Poredbene pokazatelje ne postoji baza podataka
D) Koeficijente za prilagodbu ne postoji baza podataka
E ) Koeficijente za preračunavanje ne postoji baza podataka
F ) Indeksne nizove : dostupno
http://www.dzs.hr/
http://appsso.eurostat.ec.europa.eu/nui/show.do?dataset=prc_hpi_q&lang=en
http://www.hnb.hr/publikac/bilten/arhiv/bilten-205/hbilt205.pdf
I drugi…
5
TIJEK PROCJENJIVANJA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
2. Definirati i detaljno opisati stanje nekretnine i njena
značajna obilježba koja mogu utjecati na tržišnu
vrijednost
3. Obraditi statistički podatke i izračunati vrijednosti
**Prikaz tijeka procjenjivanja detaljno prikazan u primjeru procjembenog
elaborata koji prileži ovoj prezentaciji
6
TIJEK PROCJENJIVANJA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
7
Troškovi gradnje građevine
Procjena stvarnih troškova gradnje vanjskih objekata
( staze, ograde, vrtne građevine, bazeni, manipulativni prostori )
Zemljište
umanjenje vrijednosti zbog starosti
Prethodna stvarna vrijednost Pv
Koeficijent prilagodbe troškovne i tržišne vrijednosti Kt
Posebna obilježja specifična za nekretninu ( dodaci, odbitci ) Vdo
Tržišna vrijednost = Pv*Kt+Vdo
umanjenje vrijednosti zbog starosti
TIJEK PROCJENJIVANJA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
8
Uobičajeni /normalni/ troškovi
gradnje u RH
Stvarni troškovi gradnje
Uobičajeni troškovi gradnje iz zemalja
EU
Etalon, etalonska vrijednost građevine, indeksni nizovi za međuvremensko izjednačenje
Bitno odstupanje dijelova objekta od uobičajene
vrijednosti
Situacije, troškovnici... Prilagodba s obzirom na razliku vrijednosti rada , roba i poreza
Dodaci i odbitci sukladno Prilogu 10 i 15 Pravilnika
STVARNI TROŠKOVI GRADNJE
TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
9
Uobičajeni /normalni/ troškovi
gradnje u RH
Bitna odstupanja od uobičajenog - stvarni
troškovi gradnje
Etalon, etalonska vrijednost građevine, indeksni nizovi za međuvremensko izjednačenje
Situacije, troškovnici...
Umanjenje vrijednosti zbog starosti
Pribrojiti nakon korekcije sa koeficijentom prilagodbe
direktno kao dobitak ili odbitak u izračunu tržišne vrijednosti
( Slide 7 ) Sa glavnim objektom u prethodnu troškovnu vrijednost (Slide 7 )
TROŠKOVI GRADNJE VANJSKIH OBJEKATA /odvojeno od osnovne građevine, na okućnici
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
1. UOBIČAJENI /NORMALNI TROŠKOVI GRADNJE NOVE GRAĐEVINE
A ) Etalonska vrijednost građenja ( NN 100/2012 )
29.08.2012. 6. 000 kn ( uključen PDV )
Sadržaj :
1. vrijednost građenja i
2. vrijednost uzgrednih troškova:
ishođenje građevinske dozvole ( projekti i pristojbe )
nadzor
osiguranje gradilišta
vodni doprinos
10
TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE
normalni troškovi gradnje
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
B) Etalonska građevina, opisana u Pravilniku o dodjeli
stambenog kredita članovima obitelji smrtno
stardaloga, zatočenog ili nestalog hrvatskog
branitelja iz domovinskog rata i hrvatskim ratnim
vojnim invalidima iz domovinskog rata ( Narodne
novine 134/13 )
C) Podatak o prosječnim troškovima gradnje 1 m3
etalonske građevine (NN 59/10 )
11
TROŠKOVI GRADNJE GRAĐEVINE
normalni troškovi gradnje
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
PROMJENJIVE VRIJEDNOSTI u trošku gradnje
1. Komunalni doprinos
- vrijednosti ovise o obujmu građevine i položaju
nekretnine
2. Priključci na objekte i uređaje komunalne
infrastrukture
- vrijednosti ovise o cijenama isporučitelja
komunalnih usluga
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina 12
TROŠKOVI GRADNJE
Vrijednost novogradnje / prethodni izračun (Vn)
Ukupni vijek komercijalnog trajanja ( OVK) - održivi vijek korištenja
Starost na dan procjenjivanja ( Sp)
Preostali vijek komercijalnog trajanja (OOVK) = OVK– Sp
Prilog Pravilnika : tabela 9 – OVK za konstrukcije
Prilog Pravilnika : tabela 15 - OVK za građevinske elemente
U Pravilu izračun umanjenja vrijednosti u odnosu na novogradnju Uv :
Ukupni vijek k. trajanja (OVK) - Preostali vijek k.trajanja (OOVK) = Uv
Ukupni vijek k. trajanja (OVK)
Sadašnja vrijednost (Sv) = Vn(1-Uv)
13
UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG KOMERCIJALNE STAROSTI –
LINEARNA DEPRECIJACIJA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
U korelaciju stavljeno:
1. tržišni faktor lokacije
2. karakteristike zgrade koje mogu utjecati na njeno
gospodarsko korištenje/ infrastruktura, oblikovanje,
prostorna organizacija i feksibilnost glede promjene
namjene/
3. tehničko stanje zgrade
14
UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG KOMERCIJALNE STAROSTI – FK MATRICA (Prilog 10 Pravilnika)
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
Prema odabranom Fk vrijedi najlošija klasifikacija prema svim
kriterijima.
- Održivi vijek korištenja ( OVK ) – sukladno članku
3.t.20 Uredbe obuhvaća vremensko razdoblje u kojem
je moguće građevinu gospodarski koristiti uz primjereno
održavanje i dopušten način korištenja.
-
15
UMANJENJE VRIJEDNOSTI ZBOG STAROSTI – FK MATRICA (Prilog 10 Pravilnika)
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
POREDBENA METODA
Pretpostavka : neizgrađeno zemljište
1. Cijene iz tri poznata prometa sličnih nekretnina preuzeti direktno iz ugovora ili načiniti međuvremensko izjednačenje temeljem dostupnih indeksnih nizova
16
PROCJENA ZEMLJIŠTA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
2. Prema poznatom stanju nekretnine izvršiti interkvalitativno izjednačenje sa poredbenim nekretninama
Uz tabelu sa izračunom poredbe predlažemo navesti :
Pretpostavlja se da na poredbenim nekretninama nema: 1. neuknjiženih tereta ( pravo služnosti puta, posjed/legalan ili nelegalan
dijela ili cijele nekretnine )
2. izgrađenih podzemnih objekata
3. nedostataka i posebnih obilježja : zagađenja tla/poredbene nekretnine ili zemljišta u njenom okruženju, prirodnih obilježja koja bitno ograničavaju mogućnosti građenja/uporabe
**Prikaz tijeka procjenjivanja poredbenom metodom detaljno prikazan u primjeru procjembenog elaborata koji prileži ovoj prezentaciji
17
PROCJENA ZEMLJIŠTA
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
Izračunata stvarna troškovna vrijednost
Pv (preliminarna vrijednost) = stvarna vrijednost : zgrada+vanjski objekti +umanjenja+zemljište
Radi se korekcija vrijednosti s obzirom na :
položaj nekretnine na tržištu na način da se
na troškove orijentirana preliminarna stvarna
vrijednost (Pv ) mora prilagoditi općim odnosima na
tržištu koeficijentom prilagodbe
18
PRILAGODBA TRŽIŠTU ELEMENATA STVARNE VRIJEDNOSTI
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
S obzirom da još nemamo bazu podataka
niti nužne tržišne pokazatelje koeficijent
prilagodbe ( Kp) će se vrlo pažljivo
obrazložiti i odrediti prema postojećim
običajima u uobičajenom poslovnom
prometu i drugim okolnostima, osobito u
odnosu na raspoložive tržišne podatke
19
PRILAGODBA TRŽIŠTU ELEMENATA STVARNE VRIJEDNOSTI
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
Odstupanja od uobičajenog / normalnog
koja imaju samostalni utjecaj na vrijednost nekretnine
Dodaju se kao zasebne vrijednosti nakon prilagodbe stvarne vrijednosti nekretnine tržištu tržišnim koeficijentom
20
POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
POSEBNA OBILJEŽJA
zemljište
kontaminacija
prava i obveze
zgrada
strukturni nedostaci i oštećenja
komercijalna zastarjelost
iznadprosječna očuvanost
21
POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
1. Strukturni nedostaci i oštećenja, umanjenja
kroz stvarni izračun troškova rekonstrukcije
2. Komercijalna zastarjelost
Predmet procjene ograničen načinom korištenja, podložan nekadašnjem modnom trendu, danas komercijalno nezanimljiv
22
POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU – u izračunu
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
3. Iznadprosječno stanje očuvanosti
Predmet procjene je bitno bolje održavan od
uobičajenog /normalnog.
Razlika od rekonstrukcije : povećava se vrijednosti zbog
izvanprosječnog održavanja ,bez povećanja preostalog vijeka
trajanja
4. Kontaminacija tla
Štetne promjene u tlu, sumnjive površine, zagađena
područja , procjena stvarnih troškova sanacije i
zaštite
23
POSEBNA OBILJEŽJA SPECIFIČNA ZA NEKRETNINU – u izračunu
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina
Propis je na snazi i mora se primjenjivati.
Baza podataka, koeficijenata i svega drugog koja bi trebala pratiti propis još ne postoji, izrađuje se
Pustimo nepostojeće i svaki prigovor, sagledajmo sve nedostatke
kao prolazan i privremen događaj
Imamo iskustvo i znanje i bilo kakvi propisi tu činjenicu ne mogu
izmjeniti.
Iskoristimo ono što znamo, naučimo iz svega ovoga ono što nismo znali
24
ZAKLJUČAK
HDSV Troškovna metoda procjene vrijednosti nekretnina