TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE · terminato nell’anno 1985 da parte della Cooperativa...
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TRIBUNALE DI SANTA MARIA CAPUA VETERE
UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI
Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Giudice ESECUTORE: dr. Avv. Emilio CAPUTO
PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE
promosso da
CHE BANCA! SPA (parte)
contro
………………………………… (debitore)
RELAZIONE DI CONSULENZA
TECNICA D’UFFICIO
Il C.T.U. incaricato
arch. Gaetano SACCO
arch. Gaetano SACCO Iscrizione Albo Consulenti Tecnici del Tribunale di S. Maria C. V. n° 992 Iscrizione all’ordine degli Architetti della Provincia di Caserta n°2248 Contatti: Via Campania n°71 -81100 Caserta (CE) Tel./fax: 0823.471006 - cell: 349.1439245 e.mail: [email protected] - p.e.c.: [email protected]
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 2 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
ILL.mo Dott. Avv. Emilio Caputo, g.o.t. in funzione di giudice dell’esecuzione, presso l’Ufficio
Esecuzioni Immobiliari del Tribunale di S. Maria C. V.
a. PREMESSA ED INCARICO.
Con ordinanza pronunciata in data 19/06/2016, il Dott. Avv. Emilio Caputo, g.o.t. in
funzione di giudice dell’esecuzione, presso il tribunale di Santa Maria Capua Vetere,
inviava tramite p.e.c. in data 20/06/2017 a me sottoscritto, Arch. Gaetano Sacco, iscritto al
n. 2248 dell’ordine degli Architetti della Provincia di Caserta, il decreto di conferimento
consulente tecnico d’ufficio nel procedimento di esecuzione immobiliare promosso da CHE
BANCA! SPA(parte) contro………………… (debitore), la S.V.I., assegnò 45 giorni prima
dell’udienza per il deposito della relazione e per l’invio delle copie alle parti. In tale
comunicazione invitava nel caso di accettazione di incarico ad inviare modulo di
giuramento compilato e firmato in tutte le sue parti. In data 21/06/2017 viene inviato
tramite PEC dal sottoscritto, il modulo di giuramento di accettazione dell’incarico per
l’espletamento della relazione di stima nel procedimento di esecuzione n° 77/2017 R.G.E.
promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro……………………….. (debitore).
La procedura è rinviata ad udienza da tenersi il giorno 16/11/2016 alle ore 11,30.
b. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA
Le operazioni peritali sono iniziate con l’assunzione e lo studio dei dati e
degli elementi presenti nella documentazione agli atti, sviluppandosi poi mediante
le indagini, presso l’Agenzia delle Entrate, per verificare la rispondenza dei dati catastali del
bene (veds. All. D) con quelli presenti nell’atto di pignoramento; presso l’agenzia
delle entrate di Caserta – Territorio Servizio di Pubblicità Immobiliare di S. Maria C.V. per le
relative ispezioni ipotecarie (vds. All. E); presso l’Ufficio di archivio notarile di Santa Maria
Capua Vetere (CE) per i relativi titoli di provenienza di acquisto dell’immobile antecedente
al ventennio dell’atto di pignoramento (vds. All. F); presso l’ufficio Tecnico Urbanistico del
Comune di Santa Maria Capua Vetere, per verificare la regolarità edilizia ed urbanistica dei
beni (vds. All. G); presso l’Ufficio Anagrafe e presso l’indirizzo dell’immobile per verificare
lo stato di possesso dell’immobile (vds. All. E); oltre alle indagini di mercato nelle Agenzie
Immobiliari di zona, raccolta di dati pubblicati dai borsini FIAIP (Federazione Italiana
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 3 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Agenti Immobiliari Professionali), consultazione di siti on-line specifici alla vendita e alla
locazione immobiliari e presso l’agenzia delle entrate riferiti al secondo semestre 2016.
Si è inoltre effettuati un sopralluogo al bene, per i necessari rilievi metrici e fotografici
(vds. All.ti B e C),previo appuntamento concordato a seguito di regolare avviso
all’esecutato, effettuato dal nominato custode Dott. comm. MATRSCIANO Pietro, nel
giorno 24 Luglio 2017, alle ore 15,30 come riportato dal relativo verbale redatto in sede di
sopralluogo (vds. All. A).
c. RISPOSTE AI QUESITI CONTENUTI NEL MANDATO
Analizzando la documentazione esposta agli atti ed in considerazione dei
sopralluoghi, accertamenti e rilievi effettuati, si risponde ai quesiti del Giudice:
CONTROLLO PRELIMINARE: Verificare, la completezza della documentazione depositata
ex art.567 c.p.c..
Con atto di pignoramento notificato il 06/02/2017, trascritto il 22/02/2017 ai
NN.4454/5638, a favore di CHE BANCA! SPA (creditrice), con sede legale in Milano (MI),
C.F./P.IVA n. 10359360152, contro …………………….. (debitori) nato a Santa Maria Capua
Vetere (CE) il 18/02/1972, in virtù del titolo esecutivo allegato all’atto di precetto
notificato il 06/02/2017, sottoponeva a pignoramento immobiliare il bene di proprietà
del debitore.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 4 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Inoltre:
L’istanza di vendita è stata verificata e risulta presentata in data 27/02/2017; La
documentazione depositata ex art. 567 c.p.c. è stata preliminarmente verificata,
risultando completa di certificato notarile sostitutivo redatto in data 09/03/2017; i
certificati delle iscrizioni e la certificazione delle trascrizioni (sia a favore che contro) si
estendono entrambi al ventennio anteriore alla trascrizione del
pignoramento.
QUESITO n. 1:identificare i diritti reali ed i beni oggetto del pignoramento.
É stato identificato il bene oggetto del pignoramento, esso è ubicato nel
comune di Santa Maria Capua Vetere (CE), precisamente alla Via Norvegia n.3 (già IV
traversa Giovanni Paolo I°) è parte di fabbricato residenziale iniziato nell’anno 1982 e
terminato nell’anno 1985 da parte della Cooperativa Edilizia “I° Maggio”, posto al secondo
piano, scala A, contrassegnato interno 4, composto da cinque vani catastali e accessori,
confinante con corte comune su tre lati e con gabbia scala su un lato. Lo scrivente ha
verificato che i dati risultanti dagli atti catastali corrispondono ai dati catastali riportati
nell’atto di pignoramento. Il pignoramento notificato in data 06/02/2017 riguarda la
proprietà superficiaria della unità immobiliare sottoposta ad esecuzione così meglio
descritto:
Appartamento, sito in Santa Maria Capua Vetere (CE), facente parte della palazzina
residenziale al secondo piano, scala A interno 4, in via Norvegia (già IV traversa Giovanni
Paolo I°), precisamente al civico n°3, riportato al N.C.E.U. al foglio 2, p.lla 536, sub.5, piano
secondo confinante su tre lati con corte comune e un lato gabbia scala; Box auto al piano
terra, distinta con il n.11 riportato al N.C.E.U. al foglio 2, p.lla 536, sub.26 confinante con
area condominiale, con box auto n. 9 e box auto n.15; Diritto di autoparcheggio,
sull’apposito spazio sito al piano terra esterno, contraddistinto con posto macchina n.10,
confinante con posto auto n. 11, con corte comune, e con posta macchina n.9
Il bene sopra indicato forma un LOTTO UNICO per la vendita.
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 5 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Sovrapposizione mappa catastale con ortofoto
QUESITO n. 2: elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto e procedere alla
descrizione materiale di ciascun lotto.
Il territorio di Santa Maria Capua Vetere si colloca nella pianura Campana a sud del fiume
Volturno e dei Monti Tifatini e ad nord dei Regi Lagni. È situato in una posizione
pianeggiante, sorge esattamente sulle rovine dell'antica Capua, come attestato dai
numerosi monumenti dell'epoca romana, a poca distanza da una grande ansa del fiume
Volturno. Il territorio è particolarmente fertile tanto che i Romani lo consideravano felix.
Oltre al tribunale e ad altre istituzioni territoriali, vi sono presenti facoltà universitarie e
attività commerciali. Per quanto attiene al rischio sismico, Santa Maria Capua Vetere è
posta in una zona classificata a sismicità media.
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 6 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
L’immobile oggetto di pignoramento è ubicato, in via via Norvegia (già IV traversa
Giovanni Paolo I°), precisamente al civico n°3, in un territorio costituito da fabbricati
residenziali a palazzina tipici dell’epoca compresa tra gli anni 1980 - 1990, nelle immediate
vicinanze del centro urbano.
Il fabbricato (vds. All. B) a destinazione palazzina residenziale composto da appartamenti
unifamiliari, è posizionato a sinistra, in una posizione presso a poco iniziale di via Norvegia,
a destra del Viale Consiglio Europeo, andando verso il centro urbano, confina a Sud con
strada pubblica Viale del Consiglio Europeo, a Nord con strada pubblica via Norvegia e
terreno inedificato, a Ovest con fabbricati residenziale a palazzina, a Est con strada
pubblica Via Norvegia, come riportata in nell’astratto aerofotografico.
L’unità immobiliare (vds. all. C) è posta a piano secondo, si sviluppa su un unico livello
adibito ad abitazione composta da cucina, sala pranzo, salone, tre camere da letto, due
bagni, disimpegno ,corridoio e tre balconi con affaccio su cortile condominiale. Gli ingressi
carrabili e pedonali sono posizionati a Est dalla strada pubblica, percorrendo il cortile
condominiale fino ad arrivare al vano scala A comune a tutti gli appartamenti che
compongono la palazzina.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 7 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Entrando dal vano scala A precisamente al piano secondo, interno 4 si accede nell’unità
immobiliare, ove è presente il disimpegno e corridoio, due porte d’ingresso posti una
difronte all’altra per accedere alla sala da pranzo – cucina e al salone, percorrendo il
corridoio si arriva nella zona notte composta da tre camere da letto e due bagni. Inoltre su
due lati dell’unità abitativa sono presenti tre banconi con affaccio Ovest ed Est.
All’appartamento residenziale, è annesso un box auto posto al piano terra e il diritto di
autoparcheggio su postato auto scoperto posto anch’esso a piano terra.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 8 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
La struttura portante è in cemento armato, le murature di tompagno sono in muratura di
termoblocchi di spessore cm 30, con solai in latero cementizio, con intonaco del tipo civile
sia interno che esterno il quale quest’ultimo non risulta in discreto stato conservazione
causato dalla poco manutenzione negli anni;
le tramezzature interne sono in laterizi forati dallo spessore di cm 10, con intonaco di tipo
civile liscio, che suddivide le stanza con il corridoio, inoltre la cucina e il bagno risultano
piastrellate in parte a mezza e/o tutta altezza e per la parte non piastrellate risultano
tinteggiate con pittura lavabile.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 9 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Visto lo stato in cui si presente l’unità abitativa, si presume che non abbia ricevuto da
tempo interventi di manutenzione ordinaria, il tutto è quindi in un discreto stato di
conservazione interna, con finiture di medio livello. Gli infissi esterni in alluminio sono di
bassa/media qualità con vetro semplice, con portoncino d’ingresso in legno, gli infissi
interni sono in legno tamburato di media/bassa qualità. I pavimenti sono in ceramica di
medio formato in tutti gli ambienti; i rivestimenti del bagno e della cucina sono in maiolica
di colore pastello, applicati a mezza e/o tutta altezza.
Gli impianti elettrico e idrico-sanitario, nonostante fossero funzionanti sono sprovvisti di
certificazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008, l’impianto di riscaldamento e di
produzione di acqua calda sanitaria è a gas metano, con caldaia esterna posta nel
ripostiglio sul balcone antistante la cucina, i radiatori sono a piastre in alluminio; l’impianto
risulta, a detta dell’esecutato , funzionante ma non è stato possibile reperire idonea
documentazione. L’adduzione idrica avviene dalla rete comunale, così come lo scarico delle
acque reflue che avviene in fossa settica collegata ad impianto fognario comunale.
Il costo preventivato per l’adeguamento degli impianti tecnologici e rilascio della
dichiarazione di conformità ai sensi del D.M. 37/2008, ammonta a circa € 500,00.
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 10 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Inoltre ad un attenta verifica della documentazione in possesso si è costatato che
l’immobile è sprovvisto di Attestato di Prestazione Energetica.
Vista la normativa nazionale che è basata sul Dlgs 19 agosto 2005, n. 192, in quanto la
Regione Campania non ha legiferato in materia di certificazione energetica degli edifici e
sui suoi decreti attuativi, e cioè: DM Sviluppo economico 26 giugno 2009; DPR 2 aprile
2009, n. 59; DPR 16 aprile 2013, n. 74; infine il D.M. Sviluppo Economico del 26.06.2015
Allegato 1 “Linee guida nazionali per l'Attestazione della Prestazione Energetica (APE) degli
edifici”. Ai sensi dei decreti sopra menzionati, l’immobile in questione ricade tra gli edifici
che sono obbligati all’attestazione di prestazione energetica.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 11 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Il costo preventivato per la redazione di Attestato di prestazione energetica ammonta a
circa € 250,00.
La consistenza netta dell’immobile attualmente è:
Rilievo Metrico
Altezza interna utile appartamento residenziale = m 2,75
Altezza interna utile Box Auto = m 2,80
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La consistenza lorda commerciale dell’immobile attualmente è:
Rilievo Metrico
Per il computo della superficie commerciale, vengono utilizzati i coefficienti indicati dal
Codice delle Valutazioni Immobiliari (edito da Tecnoborsa ed Agenzia delle Entrate)
Per il computo della superficie commerciale sono stati considerati:
• la somma delle superfici coperte calpestabili comprensive delle quote delle
superfici occupate dai muri interni e perimetrali;
• le superfici ponderate ad uso esclusivo delle terrazze, balconi, patii e giardini;
• le quote percentuali delle superfici delle pertinenze (cantine, posti auto coperti e
scoperti, box, ecc.).
Utilizzando i seguenti criteri:
Superfici coperte
a) 100% delle superficie calpestabile;
b) 100% delle superfici dei divisori interni (non portanti);
c) 50% delle superfici pareti portanti e perimetrali (100% in caso di immobili
autonomi) che non può eccedere il 10% della somma di cui ai punti a) e b);
d) 75% Mansarde; _(altezza media minima mt 2,40)
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 13 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Superfici scoperte e pertinenze
• 20% Cantine, Soffitte e Locali accessori (non collegati ai dei vani principali);
• 50% di magazzini, tavernette e depositi;
• 10% dei giardini di ville e villini _( Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%);
• 10% corti e cortili_( Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2%);
• 25% Balconi e Lastrici solari_ (Applicabile fino a 25 mq, l’eccedenza va calcolata al 10%);
• 35% Terrazzi e Logge_ (Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10%);
• 35% Locali accessori (collegati ai dei vani principali);
• 50% Box (non collegato ai vani principali);
• 20% Posti auto scoperti;
Calcolo superficie commerciale
Sup. Sala da Pranzo: mq 16,33 x 1,00 =………… mq 16,33
Sup. Cucina: mq 4,57 x 1,00 =…………………….… mq 4,57
Sup. Bagno: mq 5,83 X 1,00 =………….…………… mq 5,83
Sup. Letto 1: mq 19,09 X 1,00 =……………………. mq 19,09
Sup. Letto 2: mq 12,60 x 1,00 =………………..…… mq 12,60
Sup. Letto 3: mq 16,49 x 1,00= ………………...…… mq 16,49
Sup. Salone: mq 22,31 X 1,00 =………………….….. mq 22,31
Sup. Disimpegno: mq 4,93 X 1,00 =…………….…. mq 4,93
Sup. Corridoio: mq 7,47 X 1,00 =…………………….mq 7,47
Sup. WC: mq 3,20 X 1,00 =……………………….…….mq 3,20
Sup. Balcone 1: mq 11,52 x 0,25 =……………….….mq 2,88
Sup. Balcone 2: mq 6,00 x 0,25 =…………………….mq 1,50
Sup. Balcone 3: mq 14,40 x 0,25 =……………….….mq 3,60
Sup. Rip. balcone: mq 1,68 x 0,25 =………………….mq 0,42
Sup. Box Auto: mq 17,46 x 0,50 =…………………….mq 8,73
Sup. Posto Auto: mq 12,50 X 0,20 =………………….mq 2,50
TOTALE Superficie Commerciale = ……………..…. mq 132,45
La consistenza lorda commerciale vendibile, calcolata con le modalità sopra indicate è, pari
a m2 132,45. L’immobile, in conclusione, è ubicato in una posizione territoriale periferica
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rispetto centro storico di Santa Maria Capua Vetere (CE) e in una zona tranquilla, a pochi
metri dal centro urbano, destinata prevalentemente all’abitazione. Il bene è illustrato in
modo esaustivo oltre che nelle fotografie, anche nella tavola grafica.(vds. all. B e C)
QUESITO n. 3: procedere alla identificazione catastale del bene pignorato.
L’immobile oggetto di valutazione è censito, al N.C.E.U. di Caserta, comune di Santa
Maria Capua Vetere (CE), con i seguenti dati:
Il tutto in capo al Sig. ………………….., nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il
18/02/1972, in ragione della quota di proprietà superficiaria per 1000/1000, in regime
di separazione dei beni. L’area di sedime su cui è costruito l’edificio residenziale è
distinta al Catasto Terreni di Santa Maria Capua Vetere (CE), foglio 2, particella 458 e
125, successivamente diventa Ente Urbano p.lla 536 di are 2030, come da
tipo mappale n. 301936/1989 del 06/04/1989.
fg. Particella Sub. Cat. Cl. Consistenza/S
uperficie catastale
Rendita ubicazione
2 536 5 A/2 3 6,5 vani/121
mq Euro
738,53
Via Norvegia* n°3– P.
Secondo Int.4
2 536 26 C/6 7 15mq /18 mq Euro 89,86
Via Norvegia* n°3– P. Terra
* già via IV Traversa Giovanni Paolo I. N.B.: Si precisa che all’immobile sopra indicato è annesso il diritto di autoparcheggio al piano terra esterno contraddistinto come posto auto n.10
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 15 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Nota bene. All’abitazione è annesso il diritto di autoparcheggio esterno
contraddistinto come posto auto n.10 ad uso esclusivo ubicata al piano terra, come si
evince dall’atto di acquisto.
Estratto Mappa Catastale
Planimetrie catastali: Appartamento e Box Auto
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 16 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
QUESITO n. 4: procedere alla predisposizione di schema sintetico-descrittivo del lotto.
LOTTO UNICO: piena ed intera proprietà di appartamento ubicato in Santa Maria
Capua Vetere (CE) facente parte della palazzina residenziale al secondo piano, scala
“A” interno 4, in via Norvegia (già via IV Trav. Giovanni Paoli I ), precisamente al civico
n°3; riportato al N.C.E.U. del Comune di Santa Maria Capua Vetere (CE) al foglio 2, p.lla
536, sub.5, confinante a Nord con vano scala e ad Est, Sud e Ovest con cortile
condominiale; Box auto al piano terra, distinta con il n.11 riportato al N.C.E.U. al foglio
2, p.lla 536, sub.26 confinante con area condominiale, con box auto n. 9 e box auto
n.15; Diritto di autoparcheggio, sull’apposito spazio sito al piano terra esterno,
contraddistinto con posto macchina n.10, confinante con posto auto n. 11, con corte
comune, e con posta macchina n.9; il descritto stato dei luoghi corrisponde in gran
parte alla consistenza catastale tranne per lieve difformità; vi è Concessione Edilizia n.
53 del 07/06/1982 in variante alla Concessione Edilizia n. 161/1979 del 16/12/1979
rilasciata, dal Comune di Santa Maria Capua Vetere, cui è non conforme lo stato dei
luoghi per lieve difformità delle tramezzature interne facilmente sanabili; l’area di
sedime ove insite il fabbricato, ricade in zona territoriale omogenea “C1/167” (Aree
riservate alla edilizia economica popolare e sono assoggettate obbligatoriamente a
P.E.E.P.) del Comune Santa Maria Capua Vetere;
PREZZO BASE euro € 101.020,20 (dicosi euro centounomilazeroventi /20 )
QUESITO n. 5: procedere alla ricostruzione dei passaggi di proprietà in relazione al
bene pignorato.
Dall’analisi della documentazione presente in atti, dalle ispezioni ipotecarie presso
l’agenzia dell’entrate (vds. all. E), e dalla ricerca dei titoli di provenienza presso
l’archivio notarile di Santa Maria Capua Vetere (vds. all. F), procedendo a ritroso nella
ricostruzione dei passaggi di proprietà anteriori oltre al ventennio che precedono la
trascrizione del pignoramento, si evince che:
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 17 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Atto di Assegnazione Proprietà Superficiaria a Socio di Cooperativa in data
24/11/1989 rep. n. 58121 racc. n.5287
MONACO Rosa nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946 in regime di
comunione legale con TONDI Gianfrancesco nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il
01/09/1946, viene assegnato con atto di assegnazione proprietà superficiaria a socio di
cooperativa edilizia I MAGGIO a r.l. con sede in Santa Maria Capua Vetere (CE) alla via
Galatina n.24 CF./Iva: 80107940613, in data 24/11/1989 rep. n. 58121 racc. n.5287
,redatto da notaio MATANO Mario con sede a Santa Maria Capua Vetere (CE ), i
seguenti immobili:
Appartamento posto al piano secondo della scala “A” distinto con il numero interno
quattro, in catasto alla partita n. 7729 foglio 2 particella 536 sub. 5; Box-auto, posto a
piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con corte comune,
con box auto n.9, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto alla partita n.
7729 foglio 2 particella 536 sub. 26; Diritto di autoparcheggio esterno, contraddistinto
con il numero dieci confinante con posto auto n.11, con corte comune, posto auto n.9 e
con beni cooperativa DC. Le unità immobiliari sono situate Santa Maria Capua Vetere
(CE) in via Norvegia n.3 (già IV Traversa di via Giovanni Paolo 1°);
Atto di Donazione in data 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc. n.12.818
MONACO Rosa nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946 in regime di
Separazione legale con sentenza passata in giudicato, viene donato con atto di
donazione in data 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc. n.12.818 ,redatto da notaio ORSI
Raffaele con sede a Santa Maria Capua Vetere (CE ), da parte di TONDI “Gianfranco”
nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 01/09/1946 la, la piena proprietà superficiaria
dei diritti pari alla giusta metà che egli vanta sulla seguente porzione immobiliare:
Appartamento posto al piano secondo della scala “A” distinto con il numero interno
quattro, in catasto alla partita n. 7729 foglio 2 particella 536 sub. 5; Box-auto, posto a
piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con corte comune,
con box auto “n.8”, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto alla partita n.
7729 foglio 2 particella 536 sub. “20”; Diritto di autoparcheggio esterno,
contraddistinto con il numero dieci confinante con posto auto n.11, con corte comune,
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 18 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
posto auto n.9 e con beni cooperativa DC. Le unità immobiliari sono situate Santa
Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia n.3 (già IV Traversa di via Giovanni Paolo 1°);
Atto di Rettifica a Donazione in data 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc. n.12.818
MONACO Rosa nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946 in regime di
Separazione legale con sentenza passata in giudicato ,e TONDI Gianfrancesco nato a
Santa Maria Capua Vetere (CE) il 01/09/1946, viene rettificato l’atto del 09/10/1992
rep. n. 25.777 racc. n.12.818 con atto di rettifica a donazione in data 10/06/2008 rep.
n. 92.466 racc. n.53.838,redatto da notaio ORSI Raffaele con sede a Santa Maria Capua
Vetere (CE ). In quanto per mero errore nell’atto del 09/10/1992 rep. n. 25.777 racc.
n.12.818, redatto da notaio ORSI Raffaele con sede a Santa Maria Capua Vetere (CE ),
veniva individuato il box auto con l’errato sub.20 in luogo di quello esatto che è il sub.
26 e sempre nello stesso atto TONDI GIANFRANCESCO veniva costituito con in nome di
GIANFRANCO, in luogo del nome esatto che è GIANFRANCESCO. Pertanto i costituiti
dichiarano di rettificare, il predetto atto, conservando la donazione ricevuta dal sig.
Tondi Gianfrancesco, costituita dalla piena proprietà superficiaria dei diritti pari alla
giusta metà che egli vanta sulla seguente porzione immobiliare:
Appartamento posto al piano secondo della scala “A” distinto con il numero interno
quattro, in catasto al foglio 2 particella 536 sub. 5;
Box-auto, posto a piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con
corte comune, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto foglio 2 particella
536 sub. 26;
Diritto di autoparcheggio esterno, contraddistinto con il numero dieci confinante con
posto auto n.11, con corte comune, posto auto n.9 e con beni cooperativa DC. Le unità
immobiliari sono situate Santa Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia n.3 (già IV
Traversa di via Giovanni Paolo 1°);
Atto di Compravendita 08/10/2008 rep. n. 17088 racc. n.3406
A TONDI Roberto nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18/02/1972 in regime di
Separazione dei beni, acquista con atto di compravendita da MONACO Rosa nata a
Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946 in data 08/10/2008 rep. n. 17088 racc.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 19 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
n.3406, redatto da notaio SARLUCA Ettore con sede in Casapulla (CE ), la piena
proprietà superficiaria, dei diritti pari 1/1 sulla seguente porzione immobiliare:
Appartamento posto al piano secondo della scala “A” distinto con il numero interno
quattro, in catasto al foglio 2 particella 536 sub. 5;
Box-auto, posto a piano terra contraddistinto con il numero interno 11, confinante con
corte comune, con box auto n.9, con box auto n.15 e con sala condominiale, in catasto
al foglio 2 particella 536 sub. 26;
Diritto di autoparcheggio esterno, contraddistinto con il numero dieci confinante con
posto auto n.11, con corte comune, posto auto n.9 e con beni cooperativa DC. Le unità
immobiliari sono situate Santa Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia n.3 (già IV
Traversa di via Giovanni Paolo 1°);
QUESITO n. 6: verificare la regolarità del bene o dei pignorati sotto il profilo edilizio
ed urbanistico.
Nello strumento urbanistico generale della città di Santa Maria Capua Vetere (CE), la
zona interessata è riportata come Zona “ C1/167 Nord_ Soggette a piano urbanistico
esecutivo” (vds. all. G).
In tale paino esecutivo sono localizzate e specificate le attrezzature e le opere di
urbanizzazione secondo le quote percentuali stabilite nella tabella di piano nel rispetto
di piano. In tale zone sono riservate esclusivamente all’edilizia economica popolare e
assoggettate obbligatoriamente al piano delle aree di cui alla legge 167/962.
Stralcio Variante P.R.G. Comune di Santa Maria Capua Vetere
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 20 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Dalla visita presso gli uffici tecnici del Comune Santa Maria Capua Vetere (CE), a seguito
di richiesta di accesso agli atti inoltrata in data 12/07/2017, sono state desunte
informazioni riguardanti la regolarità urbanistica-edilizia del fabbricato de quo, con il
successivo il ritiro di tutta la documentazione tecnica amministrativa dimostrante la
regolarità urbanistica. (vds. all. G)
L’immobile in oggetto è stato costruito mediante Concessione Edilizia n.53 rilasciata in
data 07/06/1982, in variate alla concessione edilizia n. 161 rilasciata in data
16/12/1979, in quanto a seguito alla sottoscrizione della convezione n. 369 di rep. del
23/11/1979, resa esecutiva dal CO.RE.CO. Sezione Provinciale di Caserta nella seduta
del 17 dicembre 1979 prot. 17077 tra il Comune di Santa Maria Capua Vetere e la
Cooperativa I° Maggio a r.l., . La Cooperativa I° Maggio a r.l., si rese concessionaria dal
Comune di Santa Maria Capua Vetere del diritto di superficie sull’area compresa nel
Piano di Zona comprensorio C1 Nord di metri quadrati 2030 circa, distinta con lotto
n.15, riportata al N.C.T.. del Comune di Santa Maria Capua Vetere al foglio , particelle
536 e 538. In data 06/12/1982, prot. n. 19900 veniva espresso parere favorevole anche
dalla Soprintendenza Archeologica. Risulta regolarmente depositato all’ufficio del
Genio Civile di Caserta il certificato di collaudo strutturale in data 04/02/1985 al n.
15089/12100.
Il fabbricato de quo risulta regolarmente riportato in mappa catastale terreni del
Comune di Santa Maria Capua Vetere mediante tipo mappale n. 301936 del
06/04/1989, nel corso degli anni non risultano ristrutturazioni per ampliamento o
modifiche dello superficie utile e della volumetria esistente. Lo stesso immobile non
risulta oggetto di sanatorie e non risulta sottoposto alla disciplina di cui al D.Lgs.
42/2004 ss.mm.ii.
Oltre alla documentazione descritta è stata visonata e ritirata planimetria catastale che
risulta presentata originariamente in data 07/04/1989 e successivamente e per
variazione di classe – “decisione n.51” viene ripresentata in data 17/07/1995 senza
modifiche dello stato di fatto.
Per i motivi sopra descritti si può definire che la data di realizzazione del cespite sia
intorno agli anni 1982 - 1985, e avendo acquisito la Concessione Edilizia n.53/1982 e
relative tavole grafiche, si ritiene che la conformità dell’immobile viene identificata
nelle planimetria riportate nella su detta tavola grafica del 07/06/1982 e tutto quello
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 21 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
realizzato in loco non ripotato in detta planimetria sarà considerato come difformità da
sanare. In sintesi a seguito di sopralluogo avvenuto in data 24/07/2017, (vds. all. A), lo
stato dell’immobile è parzialmente difforme al progetto autorizzato nel 07/06/1982, in
quanto risultano interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria in particolare di
diversa disposizione degli spazi interni (vds. all.ti C4 e C5). Le difformità rilevate,
necessitano di regolarizzazione mediante provvedimento autorizzativo detto C.I.L.A. in
sanatoria( Certificazione di Inizio Lavori Asseverata), ai sensi dell’art. 6-bis, d.P.R. 6
giugno 2001, n. 380, in quanto riguarda interventi di manutenzione straordinaria di cui
all'articolo 3, comma 1, lettera b) del d.P.R. n. 380/2001, per lo spostamento di pareti
interne, sempre che non riguardino le parti strutturali dell'edificio (Attività n. 3, Tabella
A, Sez. II, d.lgs. 25 novembre 2016, n. 222), ed è dovuta una sanzione di quota fissa di €
1.000,00 ed oltre oneri per definizione pratica compresivi di variazione catastale e
agibilità, per altre € 1.600,00.
Il costo per istruire la pratica C.I.L.A. in sanatoria e per l’ottenimento del Certificato di
Agibilità, da parte di un tecnico abilitato comprensivo degli oneri comunali, ammonta a
circa € 2.600,00.
Confronto planimetria della C.E. n. 53/1982 con planimetria dello stato di Rilievo
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 22 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
QUESITO N. 7: indicare lo stato di possesso attuale dell’immobile.
Dalla ricerca effettuata presso l’ufficio Anagrafe l’immobile risulta occupato dallo
stesso esecutato sig. ………………….., e dalla sig.ra ………………………..in qualità di
conduttrice dell’immobile, dato confermato a seguito di sopralluogo effettuato con il
curatore giudiziario in data 24/07/2017.
A tal proposito a richiesta del sottoscritto a del custode giudiziario è stato consegnato
da parte del sig. ……………………..tramite e-mail il contratto di locazione tra la sig.ra
…………..e il sig. in qualità di esecutato. Pertanto risulta un contratto di locazione
ultranovennale, con durata di anni venti, scadenza al 07/02/2037, stipulato dal notaio
Gabriella de Bellis, ad Afragola (NA) in data 08/02/2017 e trascritto all’Agenzia
dell’Entrata di Caserta in data 10/02/2017 ai nn. 4.530/3.613, a favore di
………………………nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946, contro
…………………………..nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18/02/1972 per la proprietà
superficiaria su immobile urbano, sito in Santa Maria Capua Vetere (CE) in via Norvegia
n.3 (già via IV Trav. Giovanni Paolo I), censito al foglio 2 particella 536 sub 5 ctg. A/2
scala A, piano 2, int.4 e sub. 26 ctg. C/6 piano terra.
A seguito delle dovute verifiche e delle valutazione del caso in specie per l’opponibilità
alla procedura esecutiva della locazione, avente ad oggetto l’immobile pignorato,
disciplinata dal combinato disposto degli artt. 560 cpc e 2923 cc. , si è arrivato alle
conclusione di seguito indicate.
Il criterio fondamentale verificato, nel caso di contratto di locazione è l’anteriorità
rispetto alla notifica del pignoramento della data certa, della trascrizione nel caso in
specie in quanto trattasi di contratto di locazione ultranovennale. Dalla verifica
effettuati degli atti di causa risulta notificato l’atto di pignoramento in data
06/02/2017, anteriore alla data di trascrizione avvenuta in data 10/02/2017 dell’atto di
locazione ultranovennale . Per tale motivo il sig. …………………….. debitore/esecutato
non poteva concedere in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione del
Giudice dell’esecuzione, che se manca comporta l’inefficacia del contratto stipulato
dopo il pignoramento e la consequenziale inopponibilità ai creditori e
conseguentemente all’aggiudicatario (Cass. n. 16375 del 14/7/2009, e n. 7422 del
13/7/1999).
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 23 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Appurato che il contratto è stato trascritto dopo la notifica del pignoramento e che il
debitore/esecutato è sprovvisto di autorizzazione del giudice dell’esecuzione per poter
locare l’immobile oggetto dell’esecuzione, sussisto i presupposti per dichiarare
inefficace il contratto di locazione a favore della sig.ra ………………………………. stipulato
in data 08/02/2017 e trascritto all’Agenzia delle Entrate di Caserta in data 10/02/2017.
Pertanto si procede alla determinazione e quantificazione del canone di locazione di
mercato.
Quindi come fonti di informazione, si sono presi in considerazione i valori
forniti dai borsini FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali),
Confedilizia , dall’Agenzia dell’entrate, espressi attraverso le tabelle dell’OMI
(Osservatorio dei Valori immobiliari) al secondo semestre 2016, riferiti all'ordinarietà
degli immobili e diversi siti specifici per le vendite immobiliari:
www.borsinoimmobiliare.it;www.Immobiliare.it. Inoltre sono state visitate diverse
agenzie immobiliari del luogo per informazioni più dettagliate del valore di mercato
nella zona interessata del fabbricato: ……………………………., via Bonaparte 6, 81055
Santa Maria Capua Vetere (CE) ; …………………………. Corso Aldo Moro 220 81055 - Santa
Maria Capua Vetere; ……………………………….Via Alcide De Gasperi 82, 81055 Santa Maria
Capua Vetere (CE); …………………………… Corso Garibaldi 108, 81055 Santa Maria Capua
Vetere (CE).
Dalle indicazioni ricevute dai diversi operatori commerciali e siti on-line specifici di fitti
immobiliare , si è riscontrato che i valori di mercato forniti dagli stessi, sono
mediamente simili a quelli indicati dall’Osservatorio dei Valori immobiliari del secondo
semestre 2016. Per tale motivo si considera il valore medio unitario (Euro/metro
quadrato x mese) indicato dall’Osservatorio dei Valori immobiliari del secondo
semestre 2016, che sarà adeguato allo specifico caso, tenendo conto delle particolari
caratteristiche dell’immobile oggetto di stima.
La superficie considerata ai fini della determinazione del più probabile valore di
locazione è stata calcolata tenendo conto della superficie commerciale. Come sopra
citato, dalle analisi effettuate, consegue che unità aventi consistenza e
caratteristiche analoghe a quelle oggetto di valutazione, vengono
attualmente offerte a partire da Euro 1,90 fino a Euro 2,80 al metro quadrato per
mese, per cui considerando lo stato in cui si trova il cespite (condizioni intrinseche ed
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 24 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
estrinseche) e la sua posizione rispetto al centro abitato, si prende in considerazione un
valore medio (1,90 + 2,80/2) del prezzo di mercato al metro quadrato per mese pari a €
2,35 €/mq sottraendo il 10% per il suo stato di conservazione e manutenzione, si ha
quindi:
Superficie commerciale totale mq. 132,45
Valore commerciale med. €/mq x mese = 2,35 x 132,45 = €/mese 311,25
a detrarre = € 311,25 x 10% = - €/mese 31,12
Totale = €/mese 280,13
Avremo pertanto un valore locatizio di €/mese 280,13
Inoltre visto che l’immobile è occupato da soggetto terzo senza alcun titolo(in quanto
come sopra riporta il contratto di locazione rinvenuto a favore della
sig.ra………………contro il sig. ………………….debitore/esecutato è inefficace ) , si procede
alla determinazione di una indennità di occupazione, da richiedere al terzo occupante,
in misura ridotta del 25% considerando, l’impegno da parte dell’occupante di
immediato rilascio dell’immobile alla richiesta degli organi della procedura, e
considerando, l’esigenza di assicurare lo stato di conservazione dell’immobile, in
quanto le rifiniture interne dell’immobile (intonaco e tinteggiatura) già risultano in uno
stato discreto di conservazione, che potrebbero aggravarsi, con l’abbandono per un
tempo prolungato dell’immobili, dato dall’inutilizzo dello stesso.
Quindi si ha:
Valore indennità di occupazione ridotta= €/mese 280,13 – 25% = €/mese 210,10
QUESITO n. 8: specificare i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene.
In particolare restano a carico dell’acquirente:
SEZIONE A: Oneri e vincoli a carico dell’acquirente (vds. all. E):
1. Domande giudiziali ed altre trascrizioni: Nessuna
2. Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: Nessuna
3. Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale
al coniuge: Nessuna
4. Altri pesi o limitazioni d’uso, anche di natura condominiale: Nessuna
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 25 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
SEZIONE B: Oneri e vincoli cancellati o comunque regolarizzati nel contesto della
procedura:
1. Iscrizioni ipotecarie:
• Ipoteca Volontaria NN. 7840/45745 DEL 14/10/2008
Di euro 152.000,00 (centocinquantaduemila/00) derivante da concessione a
garanzia di mutuo – Notaio SARLUCA Ettore NN. 17089/3407 del 08.10.2008 –
durata anni 30;
A favore: CHE BANCA! SPA
Contro: ……………………………nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18.02.1972
Unità Negoziali N.1: Santa Maria Capua Vetere N.C.E.U. fgl. 2 p.lla 536 sub. 5
ctg. Cat. A/2 vani 6,5 piano secondo scala A Interno 4 – Via Norvegia n.3 (già via
Giovanni Paolo I) e fgl. 2 p.lla 536 sub. 26 ctg. Cat. C/6 consistenza 15 mq piano
terra – Via Norvegia n.3 (già via Giovanni Paolo I)
2. Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli:
• Trascrizione NN. 3613/4530 del 10/02/2017
Scrittura privata con sottoscrizione autenticata – Notaio DE BELLIS Gabriella NN.
6068/4646 DEL 08/02/2017;
A Favore ………………………..nata a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 19/10/1946
Contro: ……………………………nato a Santa Maria Capua Vetere (CE) il 18.02.1972
Unità Negoziali N.1: Santa Maria Capua Vetere N.C.E.U. fgl. 2 p.lla 536 sub. 5
ctg. Cat. A/2 vani 6,5 piano secondo scala A Interno 4 – Via Norvegia n.3 (già via
Giovanni Paolo I) e fgl. 2 p.lla 536 sub. 26 ctg. Cat. C/6 consistenza 15 mq piano
terra – Via Norvegia n.3 (già via Giovanni Paolo I)
3. Difformità urbanistico-edilizie:
- Oneri economici complessivi: € 2.600,00
4. Difformità Catastali:
- Oneri economici complessivi:
QUESITO n. 9: verificare se i beni pignorati ricadano su suolo demaniale.
Il comprensorio in cui è ubicato il bene oggetto del procedimento espropriativo,
non risulta né in tutto né in parte su aree demaniali.
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 26 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
QUESITO n. 10: verificare l’esistenza di pesi od oneri di altro tipo.
Il cespite pignorato non risulta essere interessato da estinzione di livello,
censo o simili.
QUESITO n. 11: fornire ogni informazione utile sulle spese di gestione dell’immobile e
su eventuali procedimenti in corso.
Nel caso in oggetto l’immobile è sottoposto a spese fisse condominiali mensile di circa
euro 46,00 (quarantasei/00), oltre ad un ulteriore rata per fondo cassa di euro 10,00
(dieci/oo). Non risultano eventuali spese deliberate e non ancora scadute e ulteriori
spesi condominiali scadute e non pagate negli ultimi 2 anni anteriori alla data della
presente, gravanti sull’immobile.
QUESITO n. 12: procedere alla valutazione dei beni
Ai fini della determinazione del valore dell’unità in questione, viene utilizzata la
superficie commerciale, per le cui consistenze superficiali si fa esclusivamente
riferimento alla documentazione messa a disposizione ed a sopralluoghi svolti in logo
per i rilievi metrici. Giova, a tal riguardo, ricordare che il mercato immobiliare si
riferisce generalmente alla superficie commerciale per la cui determinazione si fa
riferimento del più probabile valore di mercato dell’immobile oggetto della presente
stima va osservato preliminarmente che il mercato immobiliare dei locali
residenziali, a differenza di quelli relativi agli edifici rurali o commerciali, ubicati in un
contesto urbano è generalmente caratterizzato da un importante numero di transazioni.
Le molteplici compravendite immobiliari avente ad oggetto immobili simili a quello per
cui è redatta la presente relazione implica che la stima può essere eseguita in base al
criterio del valore di mercato ( valori storici di confronto), determinando un valore che
tenga conto del più probabile valore di unità abitative similari in condizioni normali, ai
quali vengono applicati i vari coefficienti correttivi. Il valore unitario posto a base della
valutazione è quello di edificio a struttura in cemento armato al quale si applicheranno
coefficienti moltiplicatori che tengono conto:
- della vetustà del complesso;
- dello stato di manutenzione e conservazione;
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 27 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
- della funzionalità e localizzazione.
Nel caso in esame, trattandosi di proprietà superficiaria di immobile a destinazione
residenziale ha lo scopo di determinare il più probabile valore di mercato, si ritiene
opportuno in questo caso prendere in considerazione due procedimenti di stima: il
procedimento cosiddetto “sintetico”, essenzialmente basato sulla comparazione tra il
complesso delle caratteristiche dell’unità immobiliare in esame e quelle di altri
immobili con caratteristiche di localizzazione, posizione, tipologia, sostanzialmente
analoghi, di cui siano stati accertati i valori disponibili sul mercato, avvenuti in
Santa Maria Capua Vetere (CE) nel periodo di riferimento della stima stessa, e il
procedimento di stima analitico medianti i valori espressi dall’Agenzia dell’entrate,
attraverso le tabelle dell’OMI (Osservatorio dei Valori immobiliari) al secondo
semestre 2016, riferiti all'ordinarietà degli immobili . Per il procedimento sintetico
come fonti di informazione, si sono presi in considerazione i valori forniti dai
borsini FIAIP (Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali),Confedilizia , e
diversi siti specifici per le vendite immobiliari: www.borsinoimmobiliare.it;
www.Immobiliare.it.; www.mercatoimmobiliare.it (vds. all. I).
Inoltre sono state visitate diverse agenzie immobiliari del luogo per informazioni più
dettagliate del valore di mercato nella zona interessata del fabbricato: :
……………………………., via Bonaparte 6, 81055 Santa Maria Capua Vetere (CE);
…………………………. Corso Aldo Moro 220 81055 - Santa Maria Capua Vetere;
……………………………….Via Alcide De Gasperi 82, 81055 Santa Maria Capua Vetere (CE);
…………………………… Corso Garibaldi 108, 81055 Santa Maria Capua Vetere (CE).
Valore unitario di mercato dell’appartamento ricavato dalle indagini presso operatori
commerciali “ procedimento sintetico”.
Dalle indicazioni ricevute dai diversi operatori commerciali e siti on-line specifici di
vendita immobiliare, si è riscontrato che i valori di mercato forniti dagli stessi, il valore
minimo unitario (Euro/metro quadrato), che sarà adeguato allo specifico caso, tenendo
conto delle particolari caratteristiche dell’immobile oggetto di stima. L’ indagine ha
rilevato sul territorio attraverso informazioni apprese da operatori commerciali che
trattano giornalmente e scambiano immobili attraverso un corrispondente in moneta, i
seguenti dati riferiti a suoli analoghi:
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 28 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Pr1 = €/mq 1.061,00
Pr2 = €/mq 1.120,00
Pr3 = €/mq 1.179,00
E quindi in un prezzo compreso tra i 1.061,00 ed i 1.179,00 €/mq, incidendo per tale
differenza parametri come l’ubicazione del sito in merito, eventuali vincoli di diversa
natura, distanza dai servizi comuni dalla distanza dal centro urbano, nonché dalla sua
posizione intrinseca, ovvero da una eventuale panoramicità del sito, l’ esposizione ed
altre caratteristiche che incidono percentualmente sul prezzo.
Si ha quindi:
Vm 1 = 1.061,00 + 1.120,00 + 1.179,00 / 3 = €/mq 1.120,00
Superficie commerciale totale: mq 132,45
Valore commerciale med. €/mq. = 1.120,00 x 132,45 = € 148.344,00 (Diconsi euro
centoquarantottomilatrecentoquarataquattro/00)
Valore unitario di mercato dell’appartamento ricavato dalle ricerche effettuate
presso gli archivi storici della OMI “procedimento di stima analitico”.
L’osservatorio Immobiliare della OMI è dotato, regione per regione, provincia di un
archivio storico dove vengono indicati i valori delle reali contrattazioni immobiliari,
effettuate in una specifica epoca; tali valori sono tabellari per gli appartamenti , per i
parcheggi, per gli uffici e per i negozi, secondo:
• l’ubicazione dell’immobile (zona centrale, centro storico, zona periferica, zona
industriale etc.)
• la destinazione d’uso dei fabbricati (zona centrale, centro storico, zona
periferica, zona industriale etc.)
Nelle tabelle sono indicate, per ogni semestre di riferimento, sia il valore di
mercato degli immobili (espresso in €/mq) del loro relativo valore di locazione
(espresso in €/mq al mese). In particolare l’immobile oggetto di esecuzione per il
Comune di Santa Maria Capua Vetere in riferimento al periodo storico relativo al
secondo semestre 2016 è censita nella parte periferica. (vds. all. I).
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Proc. n° 77/2017 R.G.E.
Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 29 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
Come sopra citato, dalle analisi effettuate, consegue che unità aventi consistenza
e caratteristiche analoghe a quelle oggetto di valutazione, abitazioni di normale
stato di conservazione, vengono attualmente offerte a partire da Euro 770,00 fino
a Euro 930,00 al metro quadrato di superficie lorda.
Si ha quindi:
Vm 2 = 770,00 + 930,00 /2 = €/mq 850,00
Superficie commerciale totale: mq 132,45
Valore commerciale med. €/mq. = 850,00 x 132,45 = € 112.582,50 (Diconsi euro
centododicimilacinquecentoottantadue/50)
Il valore dell’immobile sarà dato dalla media dei valori ricavati dei due procedimenti
appena descritti, tenuto conto dei fattori positivi e negativi quali:
1) Epoca di costruzione tra gli anni 1982 - 1985;
2) Rifiniture interne dell’unità abitative medio /basse
3) Piano dell’appartamento;
4) La mediocre ubicazione urbanistica-territoriale;
5) La regolarità degli spazi presenti e la loro fruibilità;
6) Lo stato mediocre di conservazione del fabbricato ove insiste l’unità
immobiliare oggetto della presente procedura estimativa;
7) Il complessivo mediocre stato di conservazione dell’immobile oggetto di
esecuzione.
Allo stato attuale e nelle attuali condizioni di mercato, i valori unitari di stima sono
pertanto i seguenti:
LOTTO UNICO -
Consistenza e valore venale del fabbricato
La superficie considerata ai fini della determinazione del più probabile valore
venale, è stata calcolata tenendo conto della superficie lorda commerciale. Come
sopra citato, dalle analisi effettuate, consegue che unità aventi consistenza e
caratteristiche analoghe a quelle oggetto di valutazione, vengono attualmente offerte
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 30 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
per una superficie di 132,45 mq a partire da € 112.582,50 fino a Euro € 148.344,00, per
cui prendendo a riferimento il valore medio dei prezzi ricavati si ha quindi:
Valore commerciale Definitivo = Vm1 + Vm2/2 = € 112.582,50 + € 148.344,00/2 = €
130.463,25 (Diconsi euro centotrentamilaquattrocentosessantatre/25)
Adeguamenti e correzioni di stima
• Abbattimento forfettario del 10% per le caratteristiche intrinseche ed
estrinseche sopra elencate:…………………………….…………………….€ 13.046,325
• Costo per adeguamento impianti tecnologici:……………………….€ 500,00
• Oneri di regolarizzazione urbanistica e ottenimento certificato di
agibilità:…………………………………………………………………………………..€ 2.600,00
• Costo per redazione di Attestato di prestazione Energetica.…….€ 250,00
N.B. : Inoltre essendo l’immobile oggetto dell’esecuzione una “proprietà
superficiaria”, cioè un diritto reale di godimento con un tempo limitato (99 anni),
decaduto questo, per il principio di accessione, il proprietario del terreno (nel caso
in specie il Comune di Santa Maria Capua Vetere) su cui sorge la costruzione
edificata secondo tale diritto diviene diritto della costruzione stessa, a differenza
della “piena proprietà” cioè diritto reale di godimento senza limiti temporali.
Sostanzialmente con la piena proprietà si è titolari assoluti del bene in questione,
compreso il terreno su cui esso sorge (o la porzione di terreno ad esso annessa).
Mentre con la proprietà superficiaria, si è possessori solamente e per un
determinato periodo di tempo, del bene edificato sopra il terreno (di proprietà del
Comune di Santa Maria Capua Vetere). Con la Legge 23.12.1998 n. 448, Articolo
31, commi 45 e seguenti (testo collegato alla Legge Finanziaria per l’anno 1999), ha
consentito ai Comuni la possibilità di cedere in proprietà le aree già concesse in
diritto di superficie e di eliminare i vincoli convenzionali gravanti sugli alloggi
realizzati sulle aree cedute in diritto di proprietà nell'ambito degli interventi di
edilizia residenziale pubblica convenzionati ai sensi dell’articolo 35 della Legge
865/71 e s.m.i.. Sostanzialmente consente di acquisire la piena proprietà
dell'alloggio edificato in diritto di superficie, mediante atto pubblico con cessione
pro-quota, da parte del Comune, dell’area su cui insiste il fabbricato, a seguito del
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 31 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
pagamento di un corrispettivo dovuto, calcolato sulla base dei millesimi di
proprietà. Pertanto per i motivi sopra descritti si considera un ulteriore
abbattimento del 10% per eventuali trasformazioni della “proprietà superficiaria” in
“piena proprietà” sul valore stimato pari ad euro 13.046,325.
Riassumendo il Valore finale dei beni, al netto di decurtazioni e correzioni
VALORE FINALE DEL LOTTO è di € 101.020,20 (dicosi euro centounomilazeroventi /20 )
QUESITO n. 13: procedere alla valutazione di quota indivisa per gli immobili
pignorati per la sola quota.
Il compendio è potenzialmente divisibile. Allo stato attuale non si è ritenuto di
dividerlo in lotti in quanto trattandosi di un’abitazione con una sola pertinenza ad
uso box auto e relativo diritto di autoparcheggio su posto auto esterno numerato,
non si ritiene economicamente vantaggioso procedere alla suddetta divisione.
QUESITO n. 14: acquisire le certificazioni di stato civile, dell’ufficio anagrafe e della
Camera di Commercio e precisare il regime patrimoniale in caso di matrimonio.
Si è acquisto presso il Comune di Santa Maria Capua Vetere, dell’estratto per
riassunto dell’atto di matrimonio completo dell’annotazione del certificato di
stato di famiglia, risulta che, il sig. …………………nato a Santa Maria Capua Vetere (CE)
il 18/02/1972) e la sig.ra …………………. nata a Caserta (CE), il 06/04/1979, hanno
DESCRIZIONE VALORE (€)
Valore iniziale di stima € 130.463,25
A detrarre il 10% per le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del cespite - 13.046,325
A detrarre costo per adeguamento impianti tecnologici - 500,00
A detrarre il 10% per proprietà superficiaria – (diritto di reale di godimento a
tempo determinato)
- 13.046,325
A detrarre oneri di regolarizzazione urbanistica e ottenimento certificato di
agibilità
- 2.600,00
A detrarre costo per redazione di Attestato di prestazione Energetica - 250,00
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Esecuzione Immobiliare promosso da CHE BANCA SPA (parte) contro ……… (debitore) 32 di 32 C.T.U. C.T.U. C.T.U. C.T.U. arch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetanoarch. Gaetano SaccoSaccoSaccoSacco
contratto matrimonio a Caserta (CE) il giorno 17 giugno 2008, in regime di
separazione legale dei beni..
d. CONCLUSIONI
Per quanto concerne il più probabile Valore Attuale dell’immobile oggetto di
procedura, considerando adeguamenti e correzioni di stima, si ritiene che alla data
della presente relazione si abbia il VALORE FINALE DEL LOTTO è di € 101.020,20
(dicosi euro centounomilazeroventi /20 )
Detta relazione presenta i seguenti allegati:
Allegato A: Verbali di sopralluogo;
Allegato B: Rilievo fotografico;
Allegato C: Grafici dello stato di fatto e di rilievo;
Allegato D: Ispezione Catastali;
Allegato E: Ispezione Ipotecarie;
Allegato F: Titoli di provenienza;
Allegato G: Documentazione urbanistica;
Allegato H: Estratti Uff. Anagrafe;
Allegato I: Quotazioni immobiliari;
Allegato CD-rom: relazione in Pdf, Word, ed allegati.
Caserta ottobre 2017
Con la presente relazione, costituita da n°32 pagine dattiloscritte e da n°9 allegati
più cd-rom, lo scrivente C.T.U. ritiene di avere assolto completamente il
mandato assegnatogli e rimane a disposizione per ogni ulteriore chiarimento.
Il C.T.U.
arch. Gaetano SACCO
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