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Relazione di Consulenza Tecnica d’Ufficio
TRIBUNALE DI SALERNO
Procedura Esecutiva Immobiliare R.G. N°656/10
Ing. Guglielmo Cafarelli
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TRIBUNALE DI SALERNO
TERZA SEZIONE CIVILE
UFFICIO ESECUZIONE IMMOBILIARE
RG. n°656/10
G.E. DOTT. ALESSANDRO BRANCACCIO
PARTI NEL PROCEDIMENTO
Creditore: Banca CARIME SPA
Procuratore: Avv. Iannicelli Stefania
Debitore: Sig.ra Omissis
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
L’esperto di stima
Dott. Ing. Guglielmo Cafarelli
Ing. Antonio Masturzo
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Procedura Esecutiva Immobiliare R.G. N°656/10
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In adempimento all’incarico di esperto di stima, conferitogli dall’Ecc.mo
dr.
Alessandro Brancaccio per la procedura esecutiva iscritta al Ruolo Generale
n° 656/2010 del Tribunale di Salerno – Terza sezione civile tra:
Banca CARIME S.p.A. (parte procedente);
contro
Sig.ra Omissis (parte debitrice);
il sottoscritto Ing. Cafarelli Guglielmo, con domicilio professionale in
Salerno alla via degli Etruschi n. 4, rubricato all’Albo degli Ingegneri della
Provincia di Salerno al numero 2777 ed iscritto nell’Albo dei Periti e dei
Consulenti Tecnici d’Ufficio del Tribunale di Salerno, riferisce su quanto
fatto, elaborato e dedotto in merito ai quesiti posti nel mandato attraverso la
seguente
RELAZIONE DI CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO
Indice dei paragrafi:
OPERAZIONI PERITALI ............................................................................. 10
RISPOSTE AI QUESITI ................................................................................ 11
Quesito 1)2)3) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Quesito 4) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Quesito 5) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Quesito 6) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Quesito 7) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Quesito 8) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
Quesito 9) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
Quesito 10) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Quesito 11) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
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Quesito 12) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Quesito 13) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Quesito 14) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Quesito 15) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
Quesito 16) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52
Quesito 17) .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61
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PREMESSE
Per effetto della nomina ad esperto di stima, il sottoscritto ingegnere,
nell’udienza del 20/03/2013, previo giuramento di rito, otteneva il mandato di
rispondere ai quesiti di seguito formulati:
Quesito 1. Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i
quali la documentazione prevista dell’art. 567 cod.proc. civ. è
necessaria e tuttavia, manca in atti o è inidonea, riferisca
l’esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti
senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la
prosecuzione delle operazioni;
Quesito 2. Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i
quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda
secondo i quesiti da 4 a 12;
Quesito 3. Dica se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta
documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia
in beni per i quali detta documentazione è completa ed idonea,
proceda l’esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione
riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o
inidonea e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i
quesiti postigli da 4 a 12, per i beni per i quali la documentazione
è completa ed idonea;
Quesito 4. Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva
dettagliatamente l’immobile pignorato, verificando la
corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento e
l’eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti sul
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medesimo; in tal caso, ove in queste ultime risulti già espletata la
relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando
comunque al g.e.;
Quesito 5. precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi
risulta essere l’unico proprietario, producendo anche l’atto in
virtù del quale ha acquisito la proprietà; segnali altresi, eventuali
acquisti mortis causa non trascritti;
Quesito 6. Valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di
comproprietà e, ove sussistano i presupposti, predisponga un
progetto di divisione in natura dei medesimi, con la specifica
indicazione dei comproprietari e delle loro generalità, la
formazione delle singole masse e la determinazione degli ipotetici
conguagli in denaro;
Quesito 7. Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se
occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della
consistenza del nucleo familiare dll’occupante, con particolare
riferimento, alla esistenza di contratti di contratti di locazione
registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà
specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza
per l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo
stato della causa eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti
reali (quali usufrutto, uso, abitazione, servitù, etc.) che delimitino
la piena fruibilità del cespite, indicando, anche per questi ultimi,
l’eventuale anteriorità alla trascrizione del pignoramento;
Quesito 8. Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile
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pignorato e, in caso di immobili già concessi in locazione, dica se
il canone pattuito sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a
quello risultante da precedenti locazioni, a norma dell’art. 2923,
comma 3, cod.civ.;
Quesito 9. Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal
scopo producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed
evidenziando la sussistenza di eventuali convenzioni patrimoniali
riportate a margine dello stesso e la data della relativa
annotazione;
Quesito 10. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di
natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico
dell’acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti
incidenti sull’attitudine edificatoria dello stesso o quelli connessi
con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura
paesaggistica e simili. Indichi , in particolare, l’importo annuo
delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese
condominiali ordinarie); le eventuali spese straordinarie già
deliberate, ma non ancora scadute; le eventuali spese
condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni anteriori
alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande
giudiziali, le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di
assegnazione della casa coniugale trascritti contro il debitore e,
quanto a questi ultimi, anche solo emessi prima del pignoramento
nonché le eventuali obbligazioni propter rem;
Quesito 11. Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di
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natura condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o
che comunque risulteranno non opponibili all’acquirente (come
iscrizioni ipotecarie, trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di
sequestri conservativi, etc.), indicando in particolare i creditori
iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o privilegi immobiliari) e
i costi per le relative cancellazioni;
Quesito 12. Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per
immobile e per soggetto, queste ultime in forma sintetica ed
integrale, riferite almeno al ventennio antecedente la data di
conferimento dell’incarico, segnalando eventuali discrasie tra le
risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo incrociato;
Quesito 13. Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del
bene nonché l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello
stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del
terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui
all’art.30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01 N.380, nonché le notizie
di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40 della L.28.2.85
n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie , tale da
determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U.,
ovvero di cui all’art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di
tanto l’esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che
l’aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle
disposizioni di cui all’art. 40, comma 5, del citato T.U. , della
citata legge 47/85; quantifichi poi, le eventuali spese di sanatoria
e condono;
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Quesito 14. Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima
adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita,
comunque fornendo elementi di riscontro ( quali borsini
immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti
pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche
formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa
occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti
separati. Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le
correzioni della stima considerati per lo stato d’uso e la
manutenzione dell’immobile, per lo stato di possesso del
medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla
procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per
vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, la
necessità di bonifica da eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi.
Nel caso si tratti di quota indivisa , fornisca la valutazione
dell’intero e della sola quota, tenedo conto della maggior
difficoltà di vendita per le quote indivise;
Quesito 15. quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il
trasporto e la dismissione dei beni mobili o dei materiali di
risulta eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato;
Quesito 16. Corredi la relazione, da presentare anche in formato e su
supporti informatici (e segnatamente in formato testo o word per
Windows Microsoft, nonché “Pdf” per Adobe Acrobat) di una
planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui
sinteticamente, per ciascun lotto, indichi la sommaria
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descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via, confini,
estensione, identificativi catastali, attuale proprietario, titolo di
provenienza del bene , le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo
gravanti, lo stato di occupazione, la regolarita edilizia-
urbanistica, l’abitabilità, il valore del bene da porre a base
d’asta ;
Quesito 17. Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo
le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato
contestualmente – dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di
costruzione, anche degli interni.
Per l’espletamento dell’incarico assegnatogli (Allegato 1.1) il sottoscritto ha
convocato le parti sui luoghi oggetti di causa ed ha ha condotto indagini
presso l'Agenzia del Territorio di Salerno, gli Uffici Tecnici e l’Anagrafe del
Comune di Eboli, l’Agenzia delle Entrate di Salerno ed Eboli, le Agenzie
Immobiliari delle zone interessate, assumendo informazioni e raccogliendo la
necessaria documentazione catastale, urbanistica, amministrativa, notarile.
Di seguito il sottoscritto ha proceduto alla stesura della relazione e degli
allegati riportati a parte ed ai quali si farà continuamente riferimento, in
quanto tali allegati costituiscono parte integrante della relazione stessa. Il
“tour virtuale” non è stato effettuato, come da indicazione del procuratore
della parte attrice (Allegato 1.2).
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OPERAZIONI PERITALI
In data 30/04/2013 s i dava inizio alle operazioni peritali come
da relativo verbale , trasmesso in allegato alla produzione
peritale (Allegato 2), nel corpo del quale testualmente si legge:
“Verbale inizio operazioni peritali.
Il sottoscritto ing. Guglielmo Cafarelli , in qualità di esperto di
stima nella procedura esecutiva n. 656/10 Tribunale di Salerno
(BANCA CARIME contro Omissis), si è recato sui luoghi ogget to
di causa siti in via Cudillo,11, Loc. pezze delle monache Eboli
(SA). Ivi , accompagnato dal collaboratore ing. Freancesco De
Martino, ha riscontrato la presenza della sig.ra Omissis . Alle
ore 10:05 sono iniziate le operazioni peritali; l’esperto di stima
ravvisando grosse difformità rispetto allo stato dei luoghi, come
da documenatazione catastale e fotografica esibita dalla sig.ra
Omissis, dopo aver effettuato rilievo metrico e fotografico
esterno, sospende le odierne operazioni peritali al fine di
acquisire idonea ed altra documentazione rela tiva agli immobili
oggetto di causa. Pertanto resta inteso che sarà a cura dello
scrivente comunicare alla sig. ra Omissis ed alle parti creditrici
la fissazione di una nuova data per le successive operazioni
peritali. Alle ore 10:45 il sottoscritto dichiara chiuse le odierne
operazionii” .
In data 21/05/2013 si continuavano le operazioni perital i
come da relativo verbale, trasmesso in allegato alla produzione
peritale (Allegato 2), nel corpo del quale testualmente si legge:
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“Verbale operazioni peritali.
Il sottoscritto ing. Guglielmo Cafarelli , in qualità di esperto di
stima nella procedura esecutiva n. 656/10 Tribunale di Salerno
(BANCA CARIME contro Omissis) si è recato in data 21/05/13,
come da counicazione scritta, sui luoghi oggetto di causa siti in
via Cudillo 11, Loc. pezze delle monache Eboli . come da
precedenti comunicazioni. Ivi , accompagnato dal collaboratore
ing. Freancesco De Martino, ha riscontrato la prese nza della
sig.ra Omissis. Alle ore 9:05 si è dato inizio alle operazioni
peritali consistenti in rilievi metrici, fotografici oltre
naturalmente attenta visione dei luoghi oggetto di causa . Alle
ore 11:35 i l sottoscritto dichiara chiuse le odierne ope razioni
peritali” .
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RISPOSTE AI QUESITI
Quesito 1)
Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la
documentazione prevista dell’art. 567 cod.proc. civ. è necessaria e tuttavia,
manca in atti o è inidonea, riferisca l’esperto di tale assenza o inidoneità e
restituisca gli atti senz’altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la
prosecuzione delle operazioni;
Quesito 2)
Dica se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta
documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12;
Quesito 3)
Dica se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta
documentazione è necessaria e, tuttavia, manca o è inidonea, sia in beni per i
quali detta documentazione è completa ed idonea, proceda l’esperto a
redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali
la documentazione è mancante e/o inidonea e proceda, limitatamente agli
altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12, per i beni per i quali la
documentazione è completa ed idonea;
La documentazione, avuta in copia, prodotta agli atti dalla parte creditrice,
secondo le disposizioni previste dall’Art. 567 del Codice di Procedura Civile,
in riferimento al bene pignorato, si costituisce in:
Avv. Iannicelli per Banca Carime S.p.A.
Atto Pignoramento immobiliare del 02-12-10;
Istanza di vendita Avv. Iannicelli del 01-03-11;
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Note di trascrizione del 02-02-2011;
Visure catastali per immobiliari pignorati del 29/04/2011;
Note di iscrizione del 20/03/2008;
Note di iscrizione del 17/12/2010;
Note di trascrizione del 02/12/2010;
Nota per trascrizione Conservatoria dei registri immobiliari del
12/01/2956 ;
Atto di compravendita per notar Fabrizio Branca del 19 marzo 2008
rep. N. 10575, racc. n. 1974;
Mutuo fondiario per notar Fabrizio Branca del 19 marzo 2008 rep. N.
10576, racc. n. 1975;
Atto di precetto del 29/09/2010
Avv. Mariagiuseppa Malzone per Omissis
Atto intervento del 06-02-12;
Ricorso per ingiunzione di pagamento del 28/08/2009;
Decreto di nomina Esperto stima del 02/03/2012;
Verbale di conferimento incarico esperto di stima.
Per quanto espresso in narrativa, si può asserire che p er il
cespite pignorato la suddetta documentazione, prevista
dall’articolo 567 del Cod. Proc. Civ., in materia di istanza di
vendita, risulta essere completa ed idonea si può procedere
secondo i quesiti posti dal n. 4 al n. 17 nel verbale di conferimento di
incarico di stima.
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Quesito 4)
Identifichi con precisi dati catastali e confini e descriva dettagliatamente
l’immobile pignorato, verificando la corrispondenza con i dati riportati
nell’atto di pignoramento e l’eventuale sussistenza di altre procedure
esecutive gravanti sul medesimo; in tal caso, ove in queste ultime risulti già
espletata la relazione tecnica, sospenda le operazioni peritali, relazionando
comunque al g.e.;
Immobile pignorato:
La zona in cui si trova il cespite pignorato nella procedura esecutiva
in oggetto è situata nelle immediate vicinanze dell’uscità autostradale di
Eboli (autostrada A3 SA–RC). In particolare, il cespite è separato dal centro
di Eboli esclusivamente dalla rete ferroviaria ed è ubicato a 500 m di strada
dal sottopasso ferroviario di via San Vito Martire e quindi in zona ben
collegata mediante la viabilità ordinaria ed autostradale ed ottimamente
servita da infrastrutture (luce, acqua, gas e trasporti pubblici su gomma e su
rotaia). Per meglio identificare la zona nell'insieme può farsi riferimento sia
all’estratto di mappa catastale (Allegato 3.1 ) , sia all’Ortofoto tratta da
Google Earth (Allegato 3.2 ).
Secondo quanto riportato nei relativi do cumenti catastali
identificativi, il cespite è costituito dagli immobili come di
seguito descrit ti:
Identificazione catastale del Sub 2:
L’immobile oggetto del sopracitato procedimento, come
visionabile dalla visura allegata alla presente ( Allegato 6.1 ) è
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contraddistinto dai seguenti dati catastali :
Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria A/3,
Classe 1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;
Detta proprietà, come riportato dalla planimetria catastale
(Allegato 6.2), è costituita da:
Unità immobil iare (civile abitazione) sita al piano
terra/rialzato di un fabbricato di maggiore consistenza
in Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi via
Antonio Cudillo n. 11) – Eboli (SA).
Identificazione catastale del Sub 3:
L’immobile oggetto del sopracitato proc edimento, come
visionabile dalla visura allegata alla presente ( Allegato 6.1 ) è
contraddistinto dai seguenti dati catastali :
Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6,
Classe 11, Consitenza 19 mq, Rendita € 49,06 ;
Detta proprietà, come riportato dalla planimetria catastale
((Allegato 6.2 ), è costituita da:
Unità immobiliare (garage) sita al piano terra di un
fabbricato di maggiore consistenza in Contrada “Pezze
delle Monache” snc (oggi via Antonio Cudillo n. 11) –
Eboli (SA).
Gli immobili appena citat i sono circondati da una corte esterna
esclusiva, i l Sub 1 (bene comune non censibile come da Mappale
Allegato 3.3), che non è citato esplicitamente negli atti relativi
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al pignoramento anche se viene indicato che “ i l pignoramento si
intende esteso come per legge a tutte le accessioni e pertinenze ”
(Allegato 7); nell’atto di compravendita si legge a pag. 3, nella
descrizione dell’immobile “ intero fabbricato su un unico livello
composto da appartamento di 5 (cinque) vani catastali e da un
locale garage dalla consistenza catastale di mq 19 (diciannove)
con circostante corte pertinenziale (subalterno 1)…..”
(Allegato 8.1). Identica descrizione si ritrova anch e nell’atto di
mutuo fondiario ed anche nella ispezioni ipotecaria relativa
all’atto di compravendita viene indicata esplicitamente la
“circostante corte pertinenziale (subalterno 1) …..” (Allegato
6.3).
L’esperto di st ima, come da accordi con i l G.E., procederà anche
alla descrizione e valutazione della corte esterna esclusiva,
senza la quale i beni pignorati sarebbero sostanzialmente non
fruibili (al fabbricato si può accedere solo passando per la corte
esterna esclusiva che sarà computata come voce a parte).
Descrizione e confini:
L’accesso all’immobile pignorato avviene solamente
attraversando la corte esterna esclusiva; dalla via Dei Lucani si
imbocca Via Antonio Cudillo (Foto 1) costeggiando per circa 23
m la recinzione di confine della proprietà realizzata mediante
muri in c.a. di altezza pari a 90 cm sormontati da recinzione
metallica (Foto 2) fino a raggiungere il cancello di ingresso,
anche questo realizzato in ferro, arretrato di 3,2 m rispetto al
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ciglio stradale e scomposto in una sezione di 4 m carrabile ( Foto
3) ed una sezione di 1 m pedonale (Foto 4). Il confine est del
lotto si completa lungo la via Cudillo per ulteriori 10 m fino a
raggiungere il muro di confine della strada ferroviaria che
delimita la corte esterna comune lungo tutto il confine nord. I
confini ad ovest e a sud, sono delimitati dalle proprietà Omissis,
immediatamente all’ingresso della corte comune, si trova un
piazzale sterrato (Foto 3) con l’immobile pignorato sulla
sinistra (Foto 5); questo si presenta come un corpo di fabbrica
ad un solo livello fuori terra circondato da pavimentazione in
pietra naturale che si estendono tutto intorno al perimetro a
formare piazzole a raso di larghezza pari a circa 1 m lungo i lati
nord (Foto 6-7), da ca 1 a 4 m lato sud (Foto 8), di ca 4 m sul
lato est (Foto 9) e ca 6 m sul lato ovest (Foto 10). Il resto del
giardino è sostanzialmente incolto , con una piazzola in cemento
sul lato ovest ancora con materiale da cantiere (Foto da 13 a
18). Nel complesso la corte esterna esclusiva appare in condizioni di forte
trascuratezza; a tal proposito lo scrivente fa rilevare che non è stato possibile
verificare con precisione la superficie del cespite esecutato perché, a causa
dell’estensione (circa 1410 mq come si legge nella trascrizione dell’Atto di
compravendita del 1956 Allegato 8.1), per avere un risultato certo e
significativo, si sarebbe dovuto utilizzare strumentazione topografica
appropriata.
Contrariamente a quanto riportato nella planimetria catastale
(Allegato 6.1) quindi, come meglio specificato in seguito e
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graficamente rappresentato negli Allegati grafici 4.1 ÷ 4.3 ,
l’immobile in questione presenta difformità consistenti in
pianta, prospetto, volumetria e destinazioni d’uso. La porta di
ingresso all’immobile (Foto 19-20), si tuata sull’angolo a nord
della parete est , su di un corpo di volumetria non autorizzato,
presenta un singolo battente in legno lavorato. Varcata la soglia
di ingresso, l’immobile presenta al piano terra un ambiente
unico a forma di L; guardando verso sinistra in direzione sud
(Foto 21) abbiamo il salone con camino (Foto 22) collegato alla
canna fumaria posta sulla parete est ( Foto 9) ed a seguire la
cucina (Foto 23) con bagno (Foto 24) in fondo sulla destra;
guardando di fronte in direz ione ovest, invece, abbiamo la scala
di collegamento con i vani al piano rialzato. La pavimentazione
è in cotto ed alcuni elementi strutturali verticali sono rivestiti
con pietre naturali. In questo ambiente osserviamo che la cucina
(Foto 23), il bagno (Foto 24), la scala di accesso al piano
rialzato ed il vano di ingresso (Foto 25) riguardano volumetrie
non autorizzate, mentre il salone (Foto 22) è ubicato nella zona
una volta garage (Sub 3). Procedendo verso il piano rialzato,
subito sopra la scala si trova un piccolo soggiorno di transito
(Foto 27-28) ed in fondo sulla destra abbiamo una porta di
accesso al disimpegno di servizio alla zona notte. Visitando la
zona notte in senso antiorario abbiamo il bagno ( Foto 29),
camera matrimoniale (Foto 30), camera letto singolo, che è
anche l’unica con balcone (Foto 31) e camera letto a castello
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(Foto 32). Dal disimpegno, infine, mediante botola con scala a
scomparsa (Foto 33) si accede al piano sottotetto utilizzato
come deposito (Foto da 34 a 36). Ad esclusione del bagno,
rivestito con mattonelle di buona qualità, tutta la zona notte è
pavimentata con parquet come le scale di accesso al piano
rialzato. Tornando al piano terra, da una scala di collegamento
costruita di fianco al bagno della zona cucina, si scende al piano
seminterrato (Foto 37). Qui abbiamo una tavernetta (Foto 38)
con camino (Foto 39) servito dalla canna fumaria posta verso la
parete nord (Foto 7). Su questo grande ambiente centrale,
partendo dalla scala di collegamento con il piano terra e
procedendo in senso orario troviamo il bagno (Foto 40), la
lavanderia (Foto 41), l’angolo cottura con ripostiglio (Foto 42-
43) e la porta di accesso alla scala di collegamento con il
giardino al piano terra (Foto da 45 a 47).
Trattandosi di immobile di recente ristrutturazione, gli impianti
elettrico ed idrico si presentano in ottime condizioni; inoltre
l’immobile è dotato di impianto autonomo centralizzato per il
riscaldamento e per la produzione di acqua calda sanitaria ( Foto
48), con impianto di distribuzione a collettore (Foto 49). Anche
la corte esterna è dotata di predisposizione per impianto di
illuminazione. L’impianto elettrico è in ottime condizioni
insieme all’impianto di terra (Foto 50).
Come già indicato la restituzione grafica, trasmessa in allegato
alla produzione peritale (Allegato 4.1 ÷ 4.3) chiarisce
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maggiormente la disposizione dei locali , le superfici
complessive nette e lorde appartenenti al cespite coinvolto nella
procedura.
Corrispondenza con i dati riportati nell’atto di pignoramento
ed eventuale sussistenza di altre procedure esecutive gravanti
sul cespite pignorato:
Dagli accertamenti condotti presso i competenti uffici
dell’Agenzia del Territorio e della Conservatoria di Stato,
(produzioni trasmesse in allegato alla produzione peritale) si è
potuto riscontrare la corrispondenza con i dati riportati nell’atto
di pignoramento.
Si precisa che sia le planimetrie catastal i sia quelle riguardanti
la ricostruzione per L. 219/81 dei cespiti pignorat i, fanno
emergere una discrasia sia nei volumi, sia nella disposizione
interna dei locali, nonché la presenza di scale di comunicazione
interne ed esterne. Aspetto ulteriormente confrontabile
dall’esamina delle produzioni trasmesse agli atti ,
rispettivamente all’Allegato 4 , all’Allegato 6 e all’Allegato 9 .
Per quanto riguarda l’eventuale sussistenza di al tre procedure
esecutive gravanti sul cespite pignorato , le ulteriori ispezioni
condotte presso gli Uffici dell’Agenzia del Territorio, hanno
chiarito che non esistono ulteriori procedure esecutive gravanti
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sull’ immobile coinvolto nell’Atto di pignoramento , se non
quelle già indicate dalle ispezioni fornite dall’Avv. Iannicelli .
Queste ult ime documentazioni sono trasmesse in allegato
all’elaborato peritale (Allegato 6.3).
Quesito 5)
Precisi la provenienza del bene al debitore esecutato e se questi risulti essere
l’unico proprietario, producendo anche l’atto in virtù del quale ha acquisito
la proprietà; segnali altresi, eventuali acquisti mortis causa non trascritti;
Proprietà e provenienza dei beni pignorati:
Dalle documentazioni acquisite presso i competenti Uffici, per il
cespite pignorato, si è rilevato la seguente appartenenza:
Sub. 2 :
Unità immobiliare (appartamento) ubicata in Eboli
(SA) alla Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi
via Antonio Cudillo n. 11), piano T, composto da 5
vani riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di
Eboli al Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat.
A/3, classe 3, Rendita euro 247,90 ;
Sub. 3 :
Unità immobiliare (garage) ubicata in Eboli (SA) alla
Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi via Antonio
Cudillo n. 11), piano T, composto da 5 vani riportato
nel Catasto Fabbricati del Comune di Eboli al Foglio
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19, particella 9, subalterno 3 cat. C/6 .
Proprietà attuale: Omissis
Pervenimento:
Atto di compravendita per dott.r e
Fabrizio Branca,
notaio in Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n.
10575 raccolta n. 1974 e trascritto a Salerno il 20
marzo 2008 al n. 12085 raccolta n. 8324 , trasmesso in
allegato alla produzione peritale (Allegato 8.1).
Proprietà precedente:
Omissis
Pervenimento proprietà precedente:
Omissis
Proprietà precedente:
Omissis
Quesito 6)
valuti la possibilità di una divisione dei beni in caso di comproprietà e, ove
sussistano i presupposti, predisponga un progetto di divisione in natura dei
medesimi, con la specifica indicazione dei comproprietari e delle loro
generalità, la formazione delle singole masse e la determinazione degli
ipotetici conguagli in denaro;
L’esperto di stima, visti i beni esecutati, tenuto conto dell’unico proprietario,
della loro disposizione, forma e dimensione non ritiene plausibile
predisporre un progetto di divisione
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Quesito 7)
Dica dello stato di possesso del bene, con l’indicazione, se occupato da terzi,
del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare
dell’occupante, con particolare riferimento, alla esistenza di contratti di
locazione registrati in data antecedente al pignoramento, di cui dovrà
specificare la data di scadenza della durata, la data di scadenza per
l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa
eventualmente in corso per il rilascio, e di diritti reali (quali usufrutto, uso,
abitazione, servitù, etc.) che delimitino la piena fruibilità del cespite,
indicando, anche per questi ultimi, l’eventuale anteriorità alla trascrizione
del pignoramento;
Lo stato di possesso del cespite oggetto di pignoramento,
manifesta la condizione di seguito rappresentata:
Sub. 2 :
Unità immobiliare (appartamento) ubicata in Eboli
(SA) alla Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi
via A. Cudillo 11) , piano T, composto da 5 vani
riportato nel Catasto Fabbricati del Comune di Eboli al
Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat. A/3, classe
3, Rendita euro 247,90 ;
Sub. 3 :
Unità immobiliare (garage) ubicata in Eboli (SA) alla
Contrada “Pezze delle Monache” snc (oggi via A.
Cudillo 11), piano T, composto da 5 vani riportato nel
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Catasto Fabbricati del Comune di Eboli al Foglio 19,
particella 9, subalterno 3 cat. C/6 .
Stato di possesso:
L’esperto d i stima, durante gli accessi peritali, ha riscontarto la
presenza de l l’esecutata, la sig.ra Omissis, che da indagini
effettuate presso l’Ufficio Anagrafe del Comune di Eboli , risulta
avere la residenza in via A. Cudillo 11.
Per entrambi i beni, inoltre l’esperto ha svolto indagini presso l’Agenzia delle
Entrate di Salerno e di Eboli, onde verificare l’esistenza di contratti registrati
in data antecedente al pignoramento; tali ricerche hanno dato i seguenti esiti:
Contratto di locazione riguardante “immobile sito in Eboli via A.
Cudillo n. 11, 1 e 2 piano, la casa è compsota da: n. 04 vani + cucina
+ bagno e ripostglio. In più ci sono circa 1200 area verde, il tutto si
trova in uno stato grezzo,” registrato l’11/05/2010 presso l’Agenzia
delle Entrate di Eboli al n. 153, tra Omissis e Omissis con durata fino
al 31 aprile 2035 (venticinque anni), con possibilità di disdetta
mediante racc. a.r. almeno sei mesi prima della scadenza, con canone
complessivo di € 1.440,00 annui (Euro millequattrocento annui ) cioè
€ 120,00 mensili (euro centoventi/00) come da Allegato 8.3 .
Contratto di vendita riguardante beni mobili per € 2.220 ,00
allocati nella casa di via A. Cudillo n. 11, Eboli,
registrato registrato il 06/05/2010 presso l’Agenzia delle Entrate di
Eboli al n. 81, tra Omissis insieme a Omissis e Omissis (Allegato
8.4)
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Quesito 8)
Determini il più probabile canone di locazione dell’immobile pignorato e, in
caso di immobili già concessi in locazione, dica se il canone pattuito sia
inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti
locazioni, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod.civ.;
La st ima riguardante il più probabile canone di locazione
dell’immobile pignorato è stata condotta sulla base dei dati
forniti dalle quotazioni dell’Osservatorio del mercato
immobiliare dell’Agenzia del Territorio e poi raffrontati con le
agenzie immobiliari della zona .
Il canone è riferito a tutti i beni così come si presentano.
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare, per
l’immobile in questione, restituiscono un valo re minimo e
massimo del probabile valore di locazione sulla base di
determinate caratteristiche, di seguito i llustrate (Allegato n 10).
Fascia di appartenenza sul territorio comunale, Tipologia
prevalente, Destinazione, Stato conservativo.
Non essendo presente nelle Tabelle O.M.I. esplicitamente la
Contrada “Pezze delle Monache” l’esperto ha considerato una
microzona catastale che è assolutamente compatibile a quella in
cui sono si tuati i cespiti di cui causa .
Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2
Comune: EBOLI
Fascia/zona: PERIFERICA/Periferia;
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Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 3
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale
Tipologia
Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq)
Superficie
(L/N)
Valori Locazione (€/mq
x mese) Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 1100 1650 L 2,3 3 L
Abitazioni tipo
economico
NORMALE 860 1200 L 2,1 3 L
Autorimesse NORMALE 590 840 L 2,5 3,5 L
Dati OMI
Il prodotto tra il valore scelto dalla tabella e la superficie lorda
totale dell’immobile definisce il canone di locazione. Nel
calcolo della superficie suddetta, vanno computati anche
balconi, terrazzi e similari attraverso dei coefficienti di
ponderazione usualmente adottati ed unificati in ambito p eritale.
Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e
con i vani accessori , la superficie non residenziale va computata
nella maniera che segue:
nella misura del 30 % fino a mq. 25;
nella misura del 10 % per la quota eccedente mq. 25.
Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani
principali e con i vani accessori, la superficie non residenziale
va computata nella maniera che segue:
nella misura del 15 % fino a mq. 25;
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nella misura del 5 % per la quota eccedente mq. 25.
I sottotetti o i vani mansardati vanno computati:
nella misura del 60 % per i vani mansardati o sottotetti
abitabili;
nella misura del 20 % per i vani mansar dati o sottotetti
non abitabili.
VALUTAZIONE CANONE DI LOCAZIONE STATO DI
PROGETTO ASSENTITO
Tenuto conto che la Contrada “Pezze delle monache” è limitrofa
alla zona suburbana Catastale Microzona catastale n. 2 (la separazione
è dovuta alla linea ferroviaria ) che ha valori di mercato e canoni in generale
più alti (Allegato n. 10), si considerarà i l valore di locazione
massimo tra quelli riportati in tabella cioè 3,00 €/mq per
abitazioni e 3,50 €/mq per l’autorimessa.
Il cespite in oggetto presentava un’ estensione complessiva così
distribuita:
Superficie Lo rd a r es id en zi a le = mq. 61,30
Superficie P er t i n en zi a l e = mq. 8,91
Superficie c or t e es t ern a = mq 1.325,00 (mq 1.410 – sup. in
pianta abitazione)
Superficie Lo rd a b o x = mq 24,00
Nello specifico la superficie non residenziale , essendo
immediatamente comunicante con i vani principali , ai fini del
calcolo della Superficie Lo rd a t o t a l e è definita dalla seguente
espressione:
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Sup P er t i n en zi a l e * 0,30 = mq. 8,91 * 0,30 = mq. 2,67
Superficie c or t e es t ern a = mq 25 * 0,30 + 1.300 * 0,10 = mq.
137,5 che l’esperto di stima porta a 100 mq causa lo stato
di forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).
Da qui la Superficie Lo rd a t o t a l e è data da:
mq. 61,30 + mq 2,67 + mq. 100 = mq. 163,97
Quindi il più probabile canone di locazione mensile
dell’immobile pignorato risulta essere pari ad € 561,09 come
da espressione che segue:
Valore can on e = Sup. Lo rd a Res id en zi a l e * Valore Lo ca zion e +
Superficie b o x * Valore Loca zion e = (mq. 163,97 * € /
mq*mese 3,00) + (mq 24 * € / mq*mese 3,50) = €
491,91 + 84,00 = € 575,91
che l’esperto di stima, consultate le agenzie immobiliari della
zona, approssima a:
Valore can on e = €/mese 550,00 (Euro Cinquecentocinquanta /00)
VALUTAZIONE CANONE DI LOCAZIONE STATO DI FATTO
RILEVATO
L’ immobile in oggetto presenta un’ estensione complessiva così
distribuita:
Superficie Lo rd a r es id en zi a le = mq. 148,80
Superficie P er t i n en zi a l e = mq. 6,22
Superficie Pian o s emi n t e r ra t o = mq. 73,90
Superficie co r t e e s t ern a = mq 1.240
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Nello specifico la superficie non residenziale, essendo
immediatamente comunicante con i vani principali , ai fini del
calcolo della Superficie Lo rd a t o t a l e è definita dalla seguente
espressione:
Sup P er t i n en zi a l e * 0,30 = mq. 5,55 * 0,30 = mq. 1,66
Superficie Pian o i n t e r ra to = mq. 25 * 0,30 + 48,90 * 0,10 =
mq 12,39
Superficie c or t e es t ern a = mq 25 * 0,30 + 1.215 * 0,10 = mq.
129 che l’esperto di stima porta a 90 mq causa lo stato di
forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).
Da qui la Superficie Lo rd a t o t a l e è data da:
mq. 148,80 + mq 1,66 + mq 12,39 + mq. 90 = mq. 252,85
Quindi il più probabile canone di locazione mensile
dell’immobile pignorato risulta essere pari ad € 759,18 come
da espressione che segue:
Valore can on e = Sup. Lo rd a Res id en zi a l e * Valore Loca zi on e = mq.
248,06 * € / mq*mese 3,00 = €/mese 758,55
che l’esperto di stima, consultate le agenzie immobiliari della
zona, approssima a:
Valore can on e = €/mese 750,00 (Euro Set tecentocinquanta /00)
Per quanto riguarda l’art. 2923 comma 3, l’esperto fa notare che il canone
mensile del contratto di locazione (Allegato 8.3) è inferiore di un terzo a
quello risultante dalla stima sia nel caso di immobile con stato di fatto
assentito (€/mese 120 ,00 contro €/mese 550.00) sia nel caso di immobile
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con stato di fatto rilevato (€/mese 120 ,00 contro €/mese 750.00).
L’esperto di stima fa ri levare che, anche se fossero stati
considerati i valori minimi delle Tabell e O.M.I. (€ 2,1 per la
superficie lorda ed € 2,5 per l’autorimesse per un canone di
404,34 €/mese per lo stato asseverato e 530,98 €/mese , per lo
stato rilevato) comunque il canone mensile del contratto di locazione
sarebbe stato inferiore di un terzo .
Quesito 9)
Indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, a tal scopo
producendo l’estratto dell’atto di matrimonio ed evidenziando la sussistenza
di eventuali convenzioni patrimoniali riportate a margine dello stesso e la
data della relativa annotazione;
La parte debitrice
L’atto di pignoramento corrispondente al procedimento in
oggetto, identifica come debitori la Sig.r a
:
Omissis , e domiciliato in Eboli alla via A. Cudillo n.11;
Il regime patrimoniale del debitore
Come da estratto per riassunto (Allegato 5) dai registri degli atti
di matrimonio ri lasciato in data 23/04/2013 dall’Ufficio dello
Stato Civile del Comune di Eboli, la Sig.r a
Omissis risulta essere
coniugata con il Sig. Omissis, in regime di sepaarzione dei beni,
a con atto in data 13/12/2006 rep. 9351 e racc. 1352 per notar
Fabrizio Branca; inoltre sempre per atto del notar Fabrizio
Branca rep. 10119 e racc. 1780 i sigg. Omissis hanno costituito
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un fondo patrimoniale in data 07/12/2007 .
Quesito 10)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell’acquirente, ivi
compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sull’attitudine edificatoria
dello stesso o quelli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di
natura paesaggistica e simili. Indichi , in particolare, l’importo annuo delle
spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominiali ordinarie); le
eventuali spese straordinarie già deliberate, ma non ancora scadute; le
eventuali spese condominiali scadute e non pagate negli ultimi due anni
anteriori alla data della perizia; le eventuali cause in corso; le domande
giudiziali, le convenzioni matrimoniali e i provvedimenti di assegnazione
della casa coniugale trascritti contro il debitore e, quanto a questi ultimi,
anche solo emessi prima del pignoramento nonché le eventuali obbligazioni
propter rem;
Dalle indagini effettuate presso i competenti Uffici si chiarisce
che per il cespite pignorato non si rilevano formalità, vincoli o
oneri gravanti sul bene.
Dalle ricerche condotte dal sottoscritto presso gli Uffici Tecnici del Comune
di Eboli, l’immobile oggetto di valutazione ricade nella “Zona B b – di
Completamento” del P.R.G (Allegato 9.1). La zona nella quale ricadono i
cespiti esecutati, denominata “Pezze delle Monache”, è oggetto di un Piano di
strumenti attuativi (Allegato 9.2) ed è soggetta alla fascia di rispetto
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ferroviaria art. 46 comma 2 Parte I delle N.T.A. del P.R.G..
Dall’atto di compravendita per dott.re
Fabrizio Branca, notaio in
Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n. 10575 raccolta n. 1974
e trascritto a Salerno il 20 marzo 2008 al n. 12085 raccolta n.
8324, trasmesso in allegato alla produzione peritale ( Allegato
8.1) si legge a pag. 8: “….. La vendita è comprensiva di tutte le pertienze,
servitù, diritti ed oneri di ogni genere, comunque inerenti l’iimobile in
oggetto, che viene trasferito, a corpo e nona misura, nello stato di fatto e di
diritto in cui si trova, noto alla parte acquirente…..”.
In merito alla natura condominiale del cespite pignorato, si
precisa invece che per entrambi gli immobili fin qui discussi in
virtù delle condizioni sopra rappresentate e descritte, non risulta
costituito nessun condominio ; pertanto non è possibile
comprovare le eventuali spese condominiali scadute e non
pagate negli ultimi due anni anteriori alla d ata della perizia .
Quesito 11)
Riferisca dell’esistenza di formalità, vincoli od oneri, anche di natura
condominiale, gravanti sul bene, che saranno cancellati o che comunque
risulteranno non opponibili all’acquirente (come iscrizioni ipotecarie,
trascrizioni di pignoramenti, trascrizioni di sequestri conservativi, etc.),
indicando in particolare i creditori iscritti (cioè i creditori muniti di ipoteca o
privilegi immobiliari) e i costi per le relative cancellazioni;
Dalle indagini effettuate presso i competenti Uffici dell’Agenzia
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Pag. 33 di 61
del Terri torio si chiarisce che per il cespite pignorato si rilevano
formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene che risulteranno non
opponibil i all’acquirente (Allegato 6.3):
Iscrizione del 20/03/2008 – Registro Particolare 2004 Registro
Generale 12086 Pubblico Ufficiale Branca Fabrizio Repertorio
10576/1975 del 19/03/2008 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Capitale
Euro 200.000,00 tasso interesse annuo 6% Totale Euro 300.000,00
Durata 25 Anni;
Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10423 Registro
Generale 50457 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio
425/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 23.597,75 tasso interesse
annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 25.800,00;
Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10424 Registro
Generale 50458 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio
367/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 60.874,33 tasso interesse
annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 62.900,00;
Trascrizione del 02/02/2011 Registro Particolare 3214 Registro
Generale 4193 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO –
SEZ. EBOLI Repertorio 2010 del 06/12/2010 – ATTO ESECUTIVO
O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI.
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Quesito 12)
Acquisisca e depositi aggiornate visure catastali ed ipotecarie per immobile e
per soggetto, queste ultime in forma sintetica ed integrale, riferite almeno al
ventennio antecedente la data di conferimento dell’incarico, segnalando
eventuali discrasie tra le risultanze delle stesse all’esito di accurato controllo
incrociato;
Visure catastali ed ipotecarie per immobile e per soggetto
Le documentazioni richieste al presente quesito sono state
acquisite presso l’Agenzia del Territorio e depositate in allegato
alla presente (Allegato 6.1). L’accertamento è stato condotto
attraverso l’acquisizione delle certificazioni di seguito elencate:
1. Visure storiche per immobile dei seguenti beni:
Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat. A/3,
classe 3, Rendita euro 247,90 ;
Foglio 19, particella 9, subalterno 3 cat. C/6;
2. Visure ipotecarie per immobile dei seguenti beni:
3. Foglio 19, particella 9, subalterno 2 cat. A/3,
classe 3, Rendita euro 247,90 ;
4. Foglio 19, particella 9, subalterno 3 cat. C/6;
5. Visure ipotecarie per soggetto:
Omissis ;
Le visure sono state riferite al periodo storico antecedente la
data di confer imento dell’incarico. Da un’analisi condotta sul le
documentazioni in commento (Allegati 6.1, 6.2 e 6.3 ) e da un
accurato controllo incrociato , si è potuto chiarire che non sono
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emerse discrasie tra le risultanze delle stesse.
Quesito 13)
Riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché
l’esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi
la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di
destinazione urbanistica di cui all’art.30 del T.U. di cui al D.P.R. 6.6.01
N.380, nonché le notizie di cui all’art. 46 di detto T.U. e di cui all’art. 40
della L.28.2.85 n.47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie , tale
da determinare le nullità di cui all’art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero
di cui all’art. 40, comma 2, della citata L.47/85, faccia di tanto l’esperto
menzione nel riepilogo, con avvertenza che l’aggiudicatario potrà,
ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all’art. 40,
comma 5, del citato T.U., della citata legge 47/85; quantifichi poi, le
eventuali spese di sanatoria e condono
Regolarità edilizia e urbanistica del cespite pignorato –
Dichiarazione di agiilità
Dagli accertamenti condotti, su i cespiti pignorati e loro
pertinenze:
Immobile 1:
Unità immobiliare in Eboli (Sa), Contrada “Pezze delle
Monache” snc (oggi via A. Cudillo, 11), piano
rialzato, in Catasto Fabbricati Fg. 19, part. 9 sub. 2,
Cat. A/3, classe 1, di vani 5, rendita Euro 400,25 ;
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Immobile 2:
Unità immobiliare in Eboli (Sa) , Contrada “Pezze delle
Monache” snc (oggi via A. Cudillo, 11), piano terra, in
Catasto Fabbricati Fg. 19, part. 9 sub. 3, Cat. C/6,
consistenza mq 19
presso gli archivi dell’Ufficio Tecnico del Comune di Eboli , in
merito alla verifica sulla regolarità edilizia e urbanistica, sono
state rinvenute, estratte e trasm esse agli atti in allegato
all’elaborato peritale (Allegato 9), le documentazioni che
seguono. Dall’inquadramento terri toriale condotto in ausilio agli
strumenti urbanistici , l’area in cui ricade il cespite pignorato in
esame, ricade nella ““Zona B b – di Completamento” del P.R.G le cui
norme di attuazione sono riporatte nell’Allegato 9.1 ed è oggetto di un Piano
di strumenti attuativi riportato nell’Allegato 9.2.
Premesso che, il fabbricato che compone gli immobili di cui è
causa, è stato edificato in data precedente al 1° settembre 1967
(pag. 12 Atto di compravendita del 2008 Allegato 8.1), si
descrivono in elenco, i titoli autorizzativi secondo un ordine
cronologico:
1. Autorizzazione n. 4726 per ricostruzione ai sensi
della Legge 219/81, rilasciata in data 28/02/1991
(Allegato 9.3) a nome dell’allora propretario Omissis ;
2. Denuncia di inizio attività prot . 21803 del 13
giugno 2008 per la realizzazione di muri in c.a. di
altezza variabile, piazzola in c.a. e n. 2 cancelli
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metallici a nome di Omissis (Allegato 9.4);
3. Successive N. 2 integrazioni alla suddetta D.I.A la
prima prot. n. 26971 del 21 luglio 2008, la seconda
prot. n. 30053 del 18 agosto 2008 sempre a nome di
Omissis (Allegato 9.4).
Non è stato possibile rilevare alcun cert ifica to di agibilità.
Come già indicato nella risposta al Quesito 4 , il confronto tra
quanto assentito dai titoli immediatamente descritti con lo stato
di fatto del cespite pignorato, evidenzia le seguenti notevoli
difformità:
Il Sub 2 (appartamento) è stato ampliato con n. 2 corpi
di fabbrica in blocchi di cemento e struttura portante in
c.a., rispettivamente il primo sul lato sud -est, di
dimensioni 3,89x6,10x2,84 m, il secondo sul lato nord-est
di dimensioni 7,75x3,50x2,84. Nel primo manufatto è
stato relizzato anche un bagno, mentre nel secondo una
scala di collegamento con il piano rialzato , larga 1,40 m;
(Allegato 4.2); infine è presente un locale seminterrato di
dimensioni lorde nette mq 67,20 e lorda mq 73,90
ampiamente descritto nella risposta al Quesito n. 4 . Per
accedere a tale piano seminterrato si sono realizzate due
scale, una interna nelle estreme vicinanze del bagno ne l
nuovo corpo di fabbrica sul la to sud-est e una esterna sul
lato; altre piccole difformità, (diversa disposizione
tramezzature interne con variazione delle singole
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superifici calpestabili) rispetto ai titoli abilitativi
l’esperto le ha riscontrate per quanto riguarda il piano
rialzato.
Il Sub 3 (garage) è stato, sostanzialmente, inglobato
nell’appartamento con la demolizione delle mura
perimetrali la to sud-est e nord-est cambiando, di fatto ,
destinazione d’uso da garage a civile abitazione.
L’esperto di stima, pertanto, allega alla seguente relazione la
seguente documentazione (Allegato 11):
1. Verbale di sequestro preventivo del Corpo Municipale di
Eboli del 13/02/2009 con identificazione di persona e di
elezione di domicilio ai fini delle notificazioni;
2. Decreto di citazione in giudizio Procura della
Repubblica;
3. Decreto di sequestro preventivo Tribunale di Salerno;
4. Ordinanza di demolizione opere abusive Comune di Eboli
del 27/04/2009 prot. 19229;
5. Trasmissione verbale accertamento violazioni e decreto
sospensione lavori Giunta Regionale della Campania
settore provinciale del Genio Civiledel 09/10/2009
6. Autorizzazione Procura della Repubblica del 03/03/2011
per rimozione sigill i per demolizione di corpi di fabbrica
dimensioni 10,70x6 con altezza variabile da 2,30 a 2,80
m, in aderenza al muro di contenimento della sovrastante
ferrovia.
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Quindi all’attualità rispetto all’ordinanza di demolizione solo il
punto 4 è stato ottemperato (corpi di fabbrica adiacenti alla
linea ferroviaria), mentre per gli al tri manufatti, indicati nei
rimanenti 3 punti (manufatto lato sud-est, di dimensioni
3,89x6,10x2,84, manufatto sul lato nord -est di dimensioni
7,75x3,50x2,84, scala in c.a. per collegamento piano rialzato,
bagno contenuto nel corpo sul alto sud -est) sono ancora esistenti
insieme al locale seminterrato.
L’esperto di stima valuta i costi per i l riprist ino dei luoghi
originari in circa:
1. Opere murarie / impianti = € 35.000 ,00 (Euro
trentacinquemila/00 );
2. Oneri Comunali per S.C.I.A= € 90,00;
3. Regolarizzazione catastale Sub. 1 (corte esterna Allegati 6.4 e 6.5) ed
altre variazioni planimetriche = € 300,00 ;
4. Regolarizzazione Difformità di cui all’Art.37 , comma 4 del
D.P.R. n.380/2001 con Sanzione amministrativa = €
516,00;
5. Oneri tecnici = € 4.000,00
per un totale di circa € 39.906,00
che l’esperto di stima approssima a € 40.000,00 (Euro
quarantamila/00)
Per la successiva certificato di agibilità è necessario richiedere la seguente
documentazione da presentare presso gli Uffici Tecnici:
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1. Dichiarazioni di conformità (DICO) ai sensi del D.M. 37/08 (lavori
straordinaria manutenzione causa ripristino luoghi originari);
2. Oneri Comunali = € 90,00;
3. Oneri tecnici = € 1.000,00
per un totale di circa € 1.090,00
che l’esperto di stima approssima a € 1.100,00 (Euro
millecento/00)
Quesito 14)
Determini il valore con l’indicazione del criterio di stima adottato al fine
della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi
di riscontro ( quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari,
copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed
anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa
occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati.
Esponga, altresì, analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima
considerati per lo stato d’uso e la manutenzione dell’immobile, per lo stato di
possesso del medesimo, per i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla
procedura, l’abbattimento forfettario per assenza di garanzia per vizi occulti
nonché per eventuali spese condominiali insolute, la necessità di bonifica da
eventuali rifiuti, anche tossici o nocivi. Nel caso si tratti di quota indivisa ,
fornisca la valutazione dell’intero e della sola quota, tenedo conto della
maggior difficoltà di vendita per le quote indivise;
DESCRIZIONE CRITERI ESTIMATIVI
Valutata la consistenza degli immobili ed esaminato lo stato dei luoghi,onde
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addivenire ad un valore di mercato dei beni pignorati quanto più plausibile,
l’esperto di stima opera, se possibile, in tale maniera:
1. effettua, per via indiretta, una stima per valori unitari fatta a partire
dai dati dell’Osservatorio dei Beni immobiliari;
2. aggiorna all’attualità, secondo gli indici ISTAT, il prezzo degli
stessi immobili esecutati, quando è disponibile il prezzo d’acquisto
degli stessi;
3. verifica le valutazioni effettuate mediante una stima sintetica per
confronto o comparativa diretta degli immobili stessi.
Con la prima metodologia è possibile, svincolarsi dai pareri del mercato
locale e collegare la reale consistenza metrica del bene ai valori unitari
estrapolati dall’intervallo di confidenza dei dati dell’Osservatorio, in base alle
caratteristiche possedute dal cespite da stimare.
Con la seconda tipologia di stima si effettuata un adeguamento del valore
degli stessi beni, già comprensivo di tutti i fattori locali, di tutte le
caratteristiche intrinseche ed estrinseche peculiari dell’immobile quali
l’ubicazione, lo stato di conservazione, la destinazione d’uso che non sono
mutate nell’arco temporale
Con la terza metodologia è possibile conoscere meglio alcune caratteristiche
del territorio dialogando con l’ operatore immobiliare di zona che conosce il
territorio e chiedere le motivazione del giudizio estimativo, il tutto portando
in conto molteplici fattori che sfuggono ad una analisi peritale superficiale ed
eccessivamente standardizzata.
Secondo la terza metodologia (stima sintetica per confronto o
comparativo), il più probabile valore di mercato di un edificio o di un terreno
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o di una parte di esso si determina mediante il raffronto con fabbricati o
terreni di caratteristiche estinseche (zona di ubicazione, esposizione,
panorama) ed intrinsche analoghe (destinazione d’uso, coltivazioni praticate,
caratteristiche edili, consistenza, estensione dei terreni, eventuali pertinenze,
dimensione dei vani, superficie dei terrazzi, servizi, dipendenze, stato di
manutenzione, ecc.).
Di tali fabbricati o terreni si devono conoscere i prezzi di compravendita,
riferiti a parametri unitari che presentano stretta relazione con il mercato della
zona.
Tali parametri unitari possono essere la superficie utile di ciascun piano
espressa in metro quadro, la volumetria dell’edificio espressa in metro cubo,
il numero dei vani utili, ecc., la superficie del terreno in ettari, per cui la stima
può essere riferita a metro quadrato, a metro cubo, a vano, ad ettaro. Il
probabile valore di mercato, seguendo tale metodo di stima sintetica per
confronto, si determina moltiplicando la quantità di volume o di superficie o
di vani del fabbricato da valutare per il prezzo unitario.
Sia per la I, sia per la III METODOLOGIA si considererà come parametro
unitario il metro quadrato (mq) e si considererà, come da D.P.R. 23 marzo
1998 n. 138, una superficie omogeizzata considerando le superfici dei vari
locali a secondo della loro destinazione con percentuali varie come riporatto
negli Allegato B e C del D.P.R. suddetto.
Sono state dunque seguite dall’esperto metodologie quanto più impersonali
ed oggettive possibili, compatibilmente col grado di informazione e
cognizione raggiungibile nei limitati giorni di indagine.
La media aritmetica equiponderale dei tre risultati (qualora tutti affidabili
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e plausibili tra di loro) fornirà infine l’esito della stima come specificato nelle
conclusioni appresso riportate.
Si terrà conto delle seguenti considerazioni:
i cespiti saranno considerati come LOTTO UNICO ;
o Foglio 19, particella n. 9, sub . 2, Categoria A/3,
Classe 1, Consistenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;
o Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6,
Classe 11, Consistenza 19 mq, Rendita € 49,06
si terrà conto della corte esterna esclusiva, come indicato
nella risposta al Quesito n. 4 , senza la quale i beni
pignorati sarebbero sostanzialmente non fruibili .
causa rilevanti lavori effettuati senza lavori t itoli
abili tativi, saranno, altresì , effettuate due valutazioni
(stato assentito e stato rilevato ).
VALUTAZIONE VALORE STATO DI PROGETT O ASSENTITO
I METODOLOGIA
Tale valutazione è stata effettuata dall’esperto partendo dai dati
dell’Osservatorio Nazionale del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del
Territorio accessibili tramite il sito internet www.agenziaterritorio.it,
I valori unitari rilevati dall’Osservatorio dei Beni Immobiliari, sono riferiti al
metro quadrato di superficie commerciale (lorda) ovvero di superficie utile
(netta) per il mercato delle compravendite e delle locazioni. La superficie
commerciale è misurata al lordo delle murature interne ed esterne perimetrali
(Superficie coperta).
I muri interni e quelli perimetrali esterni che vengono computati per intero,
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sono da considerare fino ad uno spessore massimo di 50 cm., mentre i muri in
comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino
a uno spessore massimo di cm 25. La superficie viene arrotondata al metro
quadrato per difetto o per eccesso (D.P.R. 138/98). La rilevazione diretta
viene effettuata con opportune schede di rilevazione, relative ad unità con
destinazione residenziale che siano oggetto di dinamiche di mercato.
Esse sono suddivise in varie parti che riguardano:
1. la tipologia dell’immobile o dell’unità immobiliare;
2. la fonte della rilevazione;
3. la identificazione dell’immobile rilevato;
4. la destinazione prevalente di zona;
5. le caratteristiche estrinseche ed intrinseche del fabbricato;
6. le caratteristiche intrinseche dell’unità immobiliare;
7. la consistenza dell’unità immobiliare;
8. la consistenza delle pertinenze;
9. la consistenza totale dell’unità immobiliare e delle pertinenze;
10. il prezzo valore.
I dati rilevati una volta elaborati tramite la funzione probabilistica T di
Student, sono valutati dall’Ufficio di Agenzia del Territorio che, una volta
sentiti i pareri del Comitato Consultivo e della Commissione di Validazione
che ha la responsabilità di accertare la correttezza dei procedimenti seguiti,
decide le quotazioni da considerare valide e quindi oggetto di pubblicazione
sul sito. I valori unitari di mercato sono espressi in euro a mq (€/mq), e
possono far riferimento alla superficie netta (N) ovvero Lorda (L) e ad uno
stato di conservazione e manutenzione dell’immobile Ottimo, Normale o
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Scadente.
Non essendo presente nelle Tabelle O.M.I. esplicitamente la
Contrada “Pezze delle Monache” l’esperto ha considerato una
microzona catastale che è assolutamente compatibile a quella in
cui sono si tuati i cespiti di cui causa
Risultato interrogazione: Anno 2012 - Semestre 2
Comune: EBOLI
Fascia/zona: PERIFERICA/Periferia;
Codice di zona: D1 Microzona catastale n.: 3
Tipologia prevalente: Abitazioni di tipo economico Destinazione: Residenziale
Tipologia
Stato
conservativo
Valore Mercato
(€/mq)
Superficie
(L/N)
Valori Locazione (€/mq
x mese) Superficie (L/N)
Min Max Min Max
Abitazioni civili NORMALE 1100 1650 L 2,3 3 L
Abitazioni tipo
economico
NORMALE 860 1200 L 2,1 3 L
Autorimesse NORMALE 590 840 L 2,5 3,5 L
Dati OMI
Viene considerato i l valore di mercato per abitazioni di t ipo
economico quasi massimo pari a 1.500 €/mq e 700 €/mq per le
autorimesse , tenuto conto anche che la Contrada “Pezze delle
monache” è limitrofa alla zona suburbana Catastale Microzona
catastale n. 2 (la separazione è dovuta alla linea ferroviaria ) che ha valori di
mercato e canoni più alti.
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Il prodotto tra dett i valori e le rispettive superfici lorde
dell’immobile definiscono il più probabile valore base di
vendita. Nel calcolo della superfici e lorda, vanno computati
anche balconi, terrazzi e similari attraverso dei coefficienti di
ponderazione usualmente adottati ed unificati in ambito peritale .
Qualora le pertinenze siano comunicanti con i vani principali e
con i vani accessori , la superficie non residenziale va computata
nella maniera che segue:
nella misura del 30 % fino a mq. 25 ;
nella misura del 10 % per la quota eccedente mq. 25.
Qualora le pertinenze non siano comunicanti con i vani
principali e con i vani accessori, la superficie non r esidenziale
va computata nella maniera che segue:
nella misura del 15 % fino a mq. 25 ;
nella misura del 5 % per la quota eccedente mq. 25.
I sottotetti o i soffitt i abitabili vanno computati
nella misura del 60 % per i vani mansardati o sottotetti
abitabili;
nella misura del 20 % per i vani mansar dati o sottotetti
non abitabili.
Il cespite in oggetto presentava un’ estensione complessiva così
distribuita:
Superficie Lo rd a r es id en zi a le = mq. 61,30
Superficie P er t i n en zi a l e = mq. 8,91
Superficie c or t e es t ern a = mq 1.325,00 (mq 1.410 – sup. in
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pianta abitazione)
Superficie Lo rd a b o x = mq 24,00
Nello specifico la superficie non residenziale, essendo
immediatamente comunicante con i vani principali , ai fini del
calcolo della Superficie Lo rd a t o t a l e è definita dalla seguente
espressione:
Sup P er t i n en zi a l e * 0,30 = mq. 9,76 * 0,30 = mq. 2,67
Superficie c o r t e es t e rn a = mq 25* 0,30 + 1.300 * 0,10 = mq.
137,5 che l’esperto di stima porta a 100 mq causa lo stato
di forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).
Da qui la Superficie Lo rd a t o t a l e è data da:
mq. 61,30 + mq 2,67 + mq. 100 = mq. 163,97
Quindi il più probabile valore base di vendita dell’immobile
pignorato risulta essere pari ad € 263.145,00 come da
espressione che segue:
Valore b ase v en d i t a = Sup. Lo rd a t o t a l e * Valoremerca to + Superficie
b ox * Valorem erca to = (mq. 163,97 * € / mq 1.500,00) + (mq
19 * € / mq 700,00) = € 259.255,00
II METODOLOGIA
Dall’atto di compravendita , si legge come prezzo di vendita
complessivo € 220.000,00 ; rivalutando tale valore all’attualità in base agli
indici ISTAT al giugno 2013 otteniamo:
Prezzo di compravendita Variazione complessiva indice Valore al 06/2013 [€]
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MARZO 2008 [€] ISTAT
220.000,00 + 10,396 % 242.872,57
III METODOLOGIA
Di seguito si riporta la valutazione diretta dell’immobile esecutato oggetto
di stima effettuata da un’agenzia immobiliare in Salerno, a seguito di una
ricognizione diretta da parte del sottoscritto.
Tali valori sono stati verificati, successivamente, dall’esperto mediante
consultazione di borsini on line.
Agli operatori interpellati situati nelle immediate vicinanze dell’immobile
oggetto di esecuzione, sono state sottoposte:
le foto del rilievo fotografico sullo stato dei luoghi dell’immobile
oggetto di stima;
le planimetrie del rilievo dell’immobile;
i dati sulla superficie utile e coperta delle varie parti costitutive del
bene immobiliare da valutare.
le principali caratteristiche dell’immobile oggetto di causa.
La valutazioni fatte dalle agenzie sono da intendersi già al netto delle
provvigioni spettanti, dunque più vicine alla libera contrattazione di mercato.
Le agenzie immobiliari hanno fornito una valutazione del cespite:
Per la superficie netta calpestabile (mq 53,30) ad €/mq 1.900,00;
Per la superficie balcone (mq 8,91) ad €/mq 700,00;
Per la corte esterna (mq 1.325) ad €/mq 70,00;
Per il box auto (mq 19,00) ad €/mq 1200,00.
Quindi:
valore superficie netta calpestabile € 101.270,00 (1.900,00 x 53,30);
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valore superficie balcone € 6.237,00 (700,00 x 9,76);
Valore corte esterna € 92.750,00 (70,00 x 1.325);
Valore box auto € 22.800,00 (1.200,00x19).
L’esperto assume quale valore di stima con questa metodologia:
€ 223.057,00 (101.270,00 + 6.832,00 + 92.750,00 + 22.800,00 )
Riepilogando:
1. I metodologia: € 259.255,00
2. II metodologia: 242.872,57
3. III metodologia: € 223.057,00
l valore di stima ottenuti sono diversi poiché con la I METODOLOGIA sia
perché non si può tener conto di tutte le reali condizioni estrinseche ed
intrinseche del fabbricato, sia, soprattutto, la superficie considerata è quella
lorda, mentre con Ia III METODOLOGIA la superficie considerata è quella
netta calpestabile.
Eseguendo la media aritmetica dei tre valori ottenuti, si ha che il PIÙ
PROBABILE VALORE DI MERCATO DEL LOTTO UNICO (Stato
assentito con corte esterna) è pari a:
€ 241.728,19
che l’esperto di stima approssima a € 242.000,00 (Euro
Duecentoquarantaduemila/00).
VALUTAZIONE VALORE STATO DI FATTO RILEVATO
I METODOLOGIA
L’immobile in oggetto presenta un’ estensione complessiva così
distribuita:
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Superficie Lo rd a r es id en zi a le = mq. 148,80
Superficie P er t i n en zi a l e = mq. 5,55
Superficie Pian o i n t e r ra to = mq. 73,90
Superficie co r t e es t e rn a = mq 1.240 (1410 - – sup. in pianta
abitazione)
Nello specifico la superficie non residenziale, essendo
immediatamente comunicante con i vani principali , ai fini del
calcolo della Superficie Lo rd a t o t a l e è definita dalla seguente
espressione:
Sup P er t i n en zi a l e * 0,30 = mq. 5,55 * 0,30 = mq. 1,66
Superficie Pian o s emi n t e r ra t o = mq. 25 * 0,30 + 48,90 * 0,10 =
mq 12,39
Superficie c or t e es t ern a = mq 25 * 0,30 + 1.215 * 0,10 = mq.
129 che l’esperto di stima porta a 90 mq causa lo stato di
forte trascuratezza della corte esterna ( - 30 % circa).
Da qui la Superficie Lo rd a t o t a l e è data da:
mq. 148,80 + mq 1,66 + mq 12,39 + mq. 90 = mq. 252,85
Quindi il più probabile valore base di vendita dell’immobile
pignorato risulta essere pari ad € 379.275,00 come da
espressione che segue:
Valore b ase v en d i t a= Sup. Lo rd a t o t a l e * Valoremerca to + Superficie
b ox * Valorem erca t o = (mq. 252,85 * € / mq 1.500,00) = €
379.275,00
II METODOLOGIA
Non verificabile in quanto l’immobile è stato venduto come da titoli edilizi
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(Allegato 8.1)
III METODOLOGIA
Le agenzie immobiliari hanno fornito una valutazione del cespite:
Per la superficie netta calpestabile (mq 128,20) ad €/mq 1.900,00;
Per la superficie balcone (mq 5,55) ad €/mq 700,00;
Per la superficie piano seminterrato (mq 67,20) ad €/mq 500,00;
Quindi:
valore superficie netta calpestabile € 243.580,00 (1.900,00 x 128,20);
valore superficie balcone € 3885,00 (700,00 x 5,55);
valore superficie piano seminterrato € 33.600,00 (500,00 x 67,20);
valore corte esterna € 86.800,00 (70,00 x 1.240);
L’esperto assume quale valore di stima con questa metodologia:
367.875,00 € (243.580,00 + 4.354,00 + 33.600,00 + 86.800,00)
Riepilogando:
1. I metodologia: € 379.275,00
2. II metodologia: non congruente
3. III metodologia: € 367.875,00
Eseguendo la media aritmetica dei due valori ottenuti, si ha che il PIÙ
PROBABILE VALORE DI MERCATO DEL LOTTO UNICO (Stato di
fatto rilevato con corte esterna) è pari a:
€ 373.575,00
che l’esperto di stima approssima a € 374.00,00 (Euro
Trecentosettantaquattromila/00).
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Quesito 15)
Quantifichi le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il trasporto e la
dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta eventualmente rinvenuti
nell’immobile pignorato;
In merito alle spese occorrenti per la rimozione, il t rasporto e la
dismissione dei beni mobili o dei materiali di risulta
eventualmente rinvenuti nell’immobile pignorato, si chiarisce
quanto segue:
in occasione degli accessi peritali , presso i cespiti pignorati si è
potuto riscontrare, in corrispondenza in ogni locale del
fabbricato, la presenza di mobilia ed arredo consona alla
destinazione d’uso del cespite, di proprietà del’esecutata
Da qui, le presumibili spese occorrenti per la rimozione, il
trasporto e la dismissione dei beni mobili rinvenuti nel cespite
pignorato, a valle di una serie di investigazioni condotte presso
le maggiori agenzie di traslochi operanti sul territorio, viste le
condizioni, sono stimabili in € 2.000,00 (Euro Duemila/00).
Per quanto riguarda la corte esterna si è riscontrata la presenza
di materiali da cantiere per la cui rimozione le spese sono
stimabili in € 800,00 (Euro Ottocento/00 ).
Quesito 16)
Corredi la relazione, da presentare anche in formato e su supporti
informatici (e segnatamente in formato testo o word per Windows Microsoft,
nonché “Pdf” per Adobe Acrobat) di una planimetria e di riepilogo o
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descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi la
sommaria descrizione, il comune di ubicazione, frazione, via, confini,
estensione, identificativi catastali, attuale proprietario, titolo di provenienza
del bene , le iscrizioni e le trascrizioni sul medesimo gravanti, lo stato di
occupazione, la regolarita edilizia-urbanistica, l’abitabilità, il valore del
bene da porre a base d’asta ;
A riepilogo di tutto quanto esposto il sottoscritto, riporta le relazioni finali
così come indicato nella risposta al Quesito 14.
LOTTO UNICO (Stato Assentito con corte esterna)
Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria A/3, Classe
1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;
Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe
11, Consitenza 19 mq, Rendita € 49,06 ;
Descrizione: Unità immobiliare in Eboli (Sa), in Catasto
Fabbricati Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria
A/3, Classe 1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 piano
rialzato e Unità immobiliare (garage) Foglio 19, part icella
n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe 11, Consitenza 19 mq,
Rendita € 49,06 piano terra, il tutto circondato da corte
esterna (Sub 1)
Comune di Ubicazione: Eboli;
Indirizzo: Contrada Pezze delle Monache snc oggi via A.
Cudillo 11
Confini : ad ovest proprietà omissis
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Estensione Sub. 2 (abitazione) : 5 vani (Superficie Lorda 61,30
mq, Superficie net ta 53,30 mq);
Estensione Sub. 3 (garage) : Consistenza 19 mq;
Estensione Sub. 1 (pertinenza corte esclusiva) : 1.410 mq
(compreso il fabbricato)
Attuale proprietario: Omissis ;
Titolo di provenienza del bene:
Atto di compravendita per dott.r e
Fabrizio Branca, notaio
in Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n. 10575 raccolta
n. 1974 e trascritto a Salerno il 20 marzo 2008 al n. 12085
raccolta n. 8324;
Dichiarazione di successione di Omissis, presentata presso
l’Ufficio del Registro di Eboli il 26/05/ 2006, catalogata al
n. 87 del vol. 446;
Atto di compravendita per dott.r e
Guido Ricciardi, notaio
in Eboli, del 16/12/1956 al repertorio n. 9235 raccolta n. e
trascritto a Salerno i l 12 gennaio 1957 ai nn. 864/811.
Iscrizioni e trascrizioni gravanti:
Iscrizione del 20/03/2008 – Registro Particolare 2004 Registro
Generale 12086 Pubblico Ufficiale Branca Fabrizio Repertorio
10576/1975 del 19/03/2008 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Capitale
Euro 200.000,00 tasso interesse annuo 6% Totale Euro 300.000,00
Durata 25 Anni;
Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10423 Registro
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Generale 50457 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio
425/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 23.597,75 tasso interesse
annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 25.800,00;
Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10424 Registro
Generale 50458 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio
367/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 60.874,33 tasso interesse
annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 62.900,00;
Trascrizione del 02/02/2011 Registro Particolare 3214 Registro
Generale 4193 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO –
SEZ. EBOLI Repertorio 2010 del 06/12/2010 – ATTO ESECUTIVO
O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI.
Stato di occupazione del bene: occupato;
Abitabilità: non rilevato
VALORE DEL CESPITE ESECUTATO STATO ASSENTITO (LOTTO
UNICO) AI FINI DEL PREZZO BASE DI VENDITA:
€ 242.000,00 (Euro Duecentoquarantaduemila/00)
LOTTO UNICO (Stato Rilevato con corte esterna)
Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria A/3, Classe
1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 ;
Foglio 19, particella n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe
11, Consitenza 19 mq, Rendita € 49,06 ;
Descrizione: Unità immobiliare in Eboli (Sa) , in Catasto
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Fabbricati Foglio 19, particella n. 9, sub. 2, Categoria
A/3, Classe 1, Consitenza 5 vani, Rendita € 400,25 piano
rialzato e Unità immobiliare (garage) Foglio 19, pa rt icella
n. 9, sub. 3, Categoria C/6, Classe 11, Consitenza 19 mq,
Rendita € 49,06 piano terra, il tutto circondato da corte
esterna (Sub 1)
Comune di Ubicazione: Eboli;
Indirizzo: Contrada Pezze delle Monache snc oggi via Contrada
Pezze delle Monache snc oggi via A. Cudillo 11
Confini : Omissis
Su tali immobili sono stati condotti lavori di ampliamento e
trasformazione senza titoli edilizi in particolare:
Il Sub 2 (appartamento) è stato ampliato con n. 2 corpi
di fabbrica in blocchi di cemento e struttura portante in
c.a., rispettivamente il primo sul lato sud -est, di
dimensioni 3,89x6,10x2,84 m, il secondo sul lato nord -est
di dimensioni 7,75x3,50x2,84. Nel primo manufatto è
stato relizzato anche un bagno, mentre nel secondo una
scala di collegamento con il piano rialzato, larga 1,40 m;
infine è presente un locale seminterrato di dimensioni
lorde nette mq 67,20 e lorda mq 73,90. Per accedere a tale
piano seminterrato si sono realizzate due scale, una
interna nelle estreme vicinanze del bagno nel nuovo corpo
di fabbrica sul lato sud-est e una esterna sul lato; altre
piccole difformità, (diversa disposizione tramezzature
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interne con variazione delle singole superi fici
calpestabili) riguardano il piano rialzato.
Il Sub 3 (garage) è stato, sostanzialmente, inglobato
nell’appartamento con la demolizione delle mura
perimetrali lato sud-est e nord-est cambiando, de facto ma
non de iure , destinazione d’uso da garage a ci vile
abitazione.
Per tali lavori effettuati senza titolo edilizio è stata emessa
Ordinanza di demolizione (eccezion fatta per il piano
seminterrato) per opere abusive dal Comune di Eboli in data
27/04/2009 prot. 19229.
Estensione piano terra e rialzato : Superficie Lorda 148,80 mq,
Superficie netta 128,20 mq);
Estensione piano seminterrato : Superficie Lorda 73,90 mq,
Superficie netta 67,20 mq);
Estensione corte esclusiva : 1.410 mq (compreso il fabbricato)
Attuale proprietario: Omissis ;
Titolo di provenienza del bene:
Atto di compravendita per dott.r e
Fabrizio Branca, notaio
in Buccino, del 19/03/2008 al repertorio n. 10575 raccolta
n. 1974 e trascritto a Salerno il 20 marzo 2008 al n. 12085
raccolta n. 8324;
Dichiarazione di successione di Omissis, presentata presso
l’Ufficio del Registro di Eboli il 26/05/2006, catalogata al
n. 87 del vol. 446;
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Atto di compravendita per dott.r e
Guido Ricciardi, notaio
in Eboli, del 16/12/1956 al repertorio n. 9235 raccolta n. e
trascritto a Salerno i l 12 gennaio 1957 ai nn. 864/811.
Iscrizioni e trascrizioni gravanti:
Iscrizione del 20/03/2008 – Registro Particolare 2004 Registro
Generale 12086 Pubblico Ufficiale Branca Fabrizio Repertorio
10576/1975 del 19/03/2008 – IPOTECA VOLONTARIA derivante da
CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO FONDIARIO Capitale
Euro 200.000,00 tasso interesse annuo 6% Totale Euro 300.000,00
Durata 25 Anni;
Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10423 Registro
Generale 50457 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio
425/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 23.597,75 tasso interesse
annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 25.800,00;
Iscrizione del 17/12/2010 Registro Particolare 10424 Registro
Generale 50458 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE Repertorio
367/2010 del 22/06/2010 – IPOTECA GIUDIZIALE derivante da
DECRETO INGIUNTIVO Capitale Euro 60.874,33 tasso interesse
annuo 11,5% Spese Euro 2.202,25 Totale Euro 62.900,00;
Trascrizione del 02/02/2011 Registro Particolare 3214 Registro
Generale 4193 Pubblico Ufficiale TRIBUNALE DI SALERNO –
SEZ. EBOLI Repertorio 2010 del 06/12/2010 – ATTO ESECUTIVO
O CAUTELARE – VERBALE PIGNORAMENTO IMMOBILI.
Stato di occupazione del bene: occupato;
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Abitabilità: non rilevato
VALORE DEL CESPITE ESECUTATO STAO RILEVATO (LOTTO
UNICO) AI FINI DEL PREZZO BASE DI VENDITA:
€ 374.00,00 (Euro Trecentosettantaquattromila/00).
Quesito 17)
Estragga reperto fotografico – anche in formato digitale, secondo le
specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente –
dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli
interni.
Si allega (Allegato 3.3) la documentazione fotografica redatta in formato
cartaceo (n. 50 foto) ed anche su supporto magnetico in formato pdf (cfr.
Allegato 12) le cui caratteristiche vengono riassunte di seguito.
Tutte le foto hanno le seguenti caratteristiche:
1. Formato JPEG
2. Dimensioni (LxH): 2048x1536 pixel;
3. Risoluzione orizzontale e verticale: 314 dpi;
4. Profondità in bit: 24;
5. Rappresentazione del colore: sRGB,
6. Distanza focale: 6 mm,
7. Tempo d’esposizione F.3,1,
8. Esposizione automatica: 1/40 sec;
9. Velocità ISO: ISO-60.
Ciò è quanto in fede e con serena coscienza il sottoscritto esperto per la stima
dei beni pignorati, può rassegnare in espletamento dell'incarico ricevuto.
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Tale relazione, composta da n° 62 pagine + Allegati riportati a parte, viene
depositata in cancelleria.
Si allegano alla presente relazione di perizia:
ALLEGATO 1 :
All. 1.1 ) Nomina a consulente tecnico d’ufficio
All. 1.2 ) Lettera “Tour Virtuale”
ALLEGATO 2 : Verbali operazioni peritali
ALLEGATO 3 : Elaborati Inquadramento – Rilievo fotografico
All. 3.1 ) Inquadramento territoriale da Stralcio Catastale;
All. 3.2 ) Inquadramento territoriale con Google Earth;
All. 3.3 ) Tavola Coni ottici
All. 3.4 ) Documentazione fotografica;
ALLEGATO 4 : Elaborati grafici;
All. 4.1 ) Immobiie - Stato Asseverato;
All. 4.2 ) Immobile – Stato di fatto Rilevato
All. 4.3 ) Immobile – Stato di fatto Rilevato con campitura
ALLEGATO 5 : Estratto per riassunto dai registri di matrimonio
ALLEGATO 6 : Visure Catastali e Ipocatastali
All. 6.1 ) Visure “per soggetto” e “Storiche Immobili”
All. 6.2 ) Planimetrie Catastali
All. 6.3 ) Ispezioni ipotecarie
All. 6.4) Visura Sub 1
All. 6.5) Copia Mappale part. 9
ALLEGATO 7 : Atto di pignoramento
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ALLEGATO 8 : Contratti di compravendita
All. 8.1 ) Atto per notar Fabrizio Branca e Nota di trascrizione Atto per
Notar Riccardi
All. 8.2) Contratto di locazione
All. 8.3) Contratto vendita mobili
ALLEGATO 9 : Titoli edilizi
All. 9.1 ) Estratto da Norme di Attuazione P.R.G.
All. 9.2 ) Estratto da Piano di strumenti attuativi Zona “
All. 9.3 ) Autorizzazione n. 4726 per ricostruzione L.219/81
All. 9.4 ) D.I.A. prot. 21803 e Successive N. 2 integrazioni
ALLEGATO 10 : Tabelle O.M.I.
ALLEGATO 11 : Provvedimenti Comune/Procura
All. 11.1 ) Verbale di sequestro del Corpo Municipale di Eboli
All. 11.2 ) Decreto di citazione in giudizio Procura
All. 11.3 ) Ordinanza di demolizione opere abusive
All. 11.4 ) Trasmissione verbale accertamento violazioni ;
All. 11.5 ) Autorizzazione Procura per rimozione sigilli per
demolizione di corpi di fabbrica
ALLEGATO 12 : Supporto magnetico con Relazione ed Allegati
Salerno 22 Luglio 2013 L’esperto di stima
Dott. Ing. Guglielmo CAFARELLI