TRIBUNALE CIVILE DI ROMA - content.astagiudiziaria.com · condominiale. E’ dotato inoltre di...
Transcript of TRIBUNALE CIVILE DI ROMA - content.astagiudiziaria.com · condominiale. E’ dotato inoltre di...
1
TRIBUNALE ORDINARIO DI ROMA
SEZIONE FALLIMENTARE
GIUDICE DELEGATO DOTT. ADOLFO CECCARINI
CURATORI DOTT.SSA ADELE D’ALONZO
AVV. MARCO ANTONELLI
FALLIMENTO N.288/2017 DELTA PETROLI S.p.A.
La presente relazione peritale è composta dei seguenti paragrafi:
1) PREMESSA
2) IMMOBILE SITO IN COMUNE DI PIEGARO LOCALITA’ GAICHE
FACENTE PARTE DEL FABBRICATO “CASTELLO”.
2.1 Localizzazione dell’immobile
2.2 Descrizione dell’immobile
2.3 Analisi dei titoli di proprietà e della situazione ipotecaria
2.4 Analisi del sistema costruttivo, dei materiali e delle finiture
2.5 Sintesi del metodo di stima
2.6 Valutazione dell’immobile
3) IMMOBILE SITO IN SATURNIA FRAZIONE DEL COMUNE DI
MANCIANO
3.1 Localizzazione dell’immobile
3.2 Descrizione dell’immobile
3.3 Analisi dei titoli di proprietà e della situazione ipotecaria
3.4 Analisi del sistema costruttivo, dei materiali e delle finiture
3.5 Sintesi del metodo di stima
3.6 Valutazione dell’immobile
4) CONCLUSIONI
2
1. PREMESSA
Per incarico conferito dal Giudice Dott. Adolfo Ceccarini in data 04/07/2017 su
istanza dei Curatori Fallimentari Dott.ssa Adele D’Alonzo ed Avv. Marco
Antonelli, in relazione al Fallimento n.288/2017 della “DELTA PETROLI
S.p.a.”, il sottoscritto Ing. Marcello Scifoni, professionista iscritto all’Albo degli
Ingegneri della Provincia di Roma al n. 11691, con studio in Roma, Viale Parioli
n. 90, redige la seguente perizia al fine di determinare il valore dei seguenti
immobili dei quali la Società fallita è proprietaria:
Immobile sito in Comune di Piegaro (PG) Località Gaiche facente parte
del fabbricato “Castello”, costituito da un appartamento al piano secondo
composto da soggiorno, due camere, cucina, corridoio e bagno;
Immobile sito in Saturnia, frazione del Comune di Manciano (GR), e
precisamente: appezzamento di terreno agricolo in Località il Puntone,
con sovrastante annesso rurale di vecchia costruzione, in parte destinato
ad abitazione, porcilaia, pollaio, della superficie catastale di Ha 12.00.28
(ettari dodici e centiare 28)
Al fine di espletare l’incarico conferitogli, il sottoscritto, previo accordo con i
Curatori fallimentari Dott.ssa Adele D’Alonzo ed Avv. Marco Antonelli, sulla
scorta della documentazione fornita e delle planimetrie catastali reperite, ha
eseguito i sopralluoghi sugli immobili in data 20 Settembre 2017, al fine di
accertarne le caratteristiche ubicazionali e lo stato manutentivo oltre a
verificarne la reale consistenza. In concomitanza sono stati svolti opportuni
accertamenti ed indagini di carattere tecnico-economico allo scopo di
raccogliere tutti gli elementi utili alla determinazione del più probabile prezzo di
mercato in comune commercio, attribuibile agli immobili oggetto della stima.
3
2. IMMOBILE SITO IN COMUNE DI PIEGARO LOCALITA’
GAICHE FACENTE PARTE DEL FABBRICATO “CASTELLO”.
2.1 Localizzazione dell’immobile
L’immobile, facente parte di un castello trasformato in appartamenti, si pone
all’interno di un complesso immobiliare situato in località “Gaiche” del Comune
di Piegaro (PG). La località di Gaiche dista 10,63 chilometri dal medesimo
Comune di Piegaro. Il suddetto castello, circondato da boschi in un territorio
prevalentemente collinare, è raggiungibile per mezzo di una strada comunale
lunga 4 km (uscendo all’altezza del km 22, bivio per Pietrafitta, o del km 25,
bivio per Castiglion Fosco dalla strada regionale 220 Pievaiola).
2.2 Descrizione dell’immobile
Il fabbricato, all’interno del quale è situata l’unità immobiliare in questione, si
articola su tre piani fuori terra. Si inserisce all’interno di un complesso
residenziale le cui unità abitative presentano caratteristiche tipiche di abitazioni
di campagna per soggiorni vacanze. L’immobile è stato oggetto di un attento
intervento di restauro con lavori definitivamente ultimati nell’anno 1995, e
risulta in buono stato di conservazione e di manutenzione.
L’appartamento confina con la proprietà Fs di Strapaghetti Franco snc, Taylor
Patrike e parti comuni.
L’immobile ha diritti condominiali sulle seguenti parti comuni:
superficie di mq 4.170 con piscina di dimensioni 7,50x15 metri e blocco servizi;
chiostro interno; ampia area a verde attrezzata.
L’appartamento in esame si trova al piano secondo (sottotetto) int. 16 ed è
servito, da un corpo scala privo di ascensore. Dal suo interno vi si può
4
affacciare sull’ampia area a verde con vista panoramica sull’intera vallata.
Il regime urbanistico che governa la zona dell’immobile risulta essere il
seguente:
- Ai sensi del P.R.G. Parte Operativa (PO1) del Comune di Piegaro
approvato nei termini di Legge giusta Delibera D.C.C. n. 92 del
15/12/2005 e ss varianti, il suddetto immobile ricade nella cosiddetta
Macroarea “Mb – Borghi a prevalente destinazione residenziale”
nell’ambito della Zona A – Centri Storici regolamentato dall’ art. 30.1
delle N.T.A.
L’immobile risulta in regola dal punto di vista amministrativo-edilizio. Per esso
sono state presentate presso il Comune di Piegaro le seguenti pratiche edilizie:
- Concessione edilizia n. 3686 pratica n. 114/92 del 03/09/1992
- Concessione edilizia in variante n. 169/93 del 03/11/1993
In data 11/10/1999 è stato rilasciato il Certificato di Agibilità prot. n. 6794.
L’immobile risulta censito al Catasto Edilizio Fabbricati del Comune di Piegaro
come di seguito riportato.
Foglio 58, particella 182, sub 20, categoria A/2, classe I, cons. vani 5,
rendita catastale 322,79 €.
L’unità immobiliare, allo stato attuale risulta perfettamente arredata e libera.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale si riscontra una
sostanziale rispondenza.
5
2.3 Analisi dei titoli di proprietà e della situazione ipotecaria
L’unità immobiliare risulta di proprietà della Società “DELTA PETROLI
S.p.A.” in forza del seguente Atto:
Atto di compravendita del Notaio Filippo Duranti stipulato in data
19/11/1994 rep. 31021 e trascritto in data 09/12/1994, registro generale
23844, registro particolare 16025.
Dall’analisi delle visure ipotecarie risulta che sull’immobile in oggetto non
grava alcuna formalità.
2.4 Analisi del sistema costruttivo, dei materiali e delle finiture
Tale analisi si prefigge lo scopo di verificare i materiali e gli elementi costruttivi
in relazione alle loro caratteristiche ed alle loro tecniche di messa in opera, con
l'obiettivo di analizzare le relazioni intercorrenti tra l'organismo architettonico
nel suo complesso (qualità dei materiali e delle tecniche costruttive) e l'aspetto
economico del bene realizzato.
Il sistema strutturale in elevazione del complesso edilizio, all’interno del quale si
colloca l’unità immobiliare in oggetto, è del tipo continuo a muratura portante.
Le facciate esterne del fabbricato sono in pietra a vista ben stuccate e sigillate
con copertura a tetto costituita da un’orditura di travi in legno e laterizio.
Le finiture delle parti interne comuni (androni e scale), sono costituite da
portoncini in legno contornati da cornici in pietra, pavimenti in cotto, ringhiere
in ferro e pareti intonacate e tinteggiate. L'intero organismo edilizio dell’unità
immobiliare in oggetto si configura allo stato di "finito abitabile".
L’appartamento, a destinazione d’uso residenziale (Categoria Catastale A/2) si
compone di una zona giorno, una cucina, due camere da letto e un bagno. Il
6
portoncino di ingresso è in legno massello, così come gli infissi, i quali sono
altresì dotati di doppi vetri termici. I pavimenti sono in cotto anticato con
rivestimenti in gres maiolicato, le pareti sono in muratura intonacata e
tinteggiata mentre i soffitti sono con struttura lignea a vista e laterizio. I
rivestimenti di bagno e cucina sono in ceramica smaltata.
L’impianto di riscaldamento è autonomo alimentato a gpl fornito dal serbatoio
condominiale. E’ dotato inoltre di impianto elettrico, idrico alimentato con
acqua attinta da pozzo condominiale.
Lo stato di manutenzione è da considerarsi buono e tutti gli impianti appaiono
funzionanti ed in buone condizioni. Non si notano tracce di umidità all’interno e
all’esterno dell’immobile in questione.
Alla luce di quanto emerso nel sopralluogo l’organismo edilizio non presenta
incongruenze tecnico costruttive e non si evidenziano problemi di tipo
costruttivo sull’immobile.
2.5 Sintesi del metodo di stima
Sono state condotte indagini a livello di Agenzie Immobiliari qualificate
operanti nella zona, con l'intenzione di conoscere la localizzazione urbanistica,
la topografia, l'andamento economico del territorio ed infine il prezzo di
mercato. La valutazione ha teso alla determinazione del più probabile valore di
mercato.
Il termine "più probabile valore di mercato" sta ad indicare, sulla base della
teoria della "ordinarietà", il giudizio di stima generalmente valido in riferimento
a quelle circostanze che con maggiore frequenza si riscontrano nel particolare
mercato e settore.
Si è proceduto pertanto alla stima dell’immobile in oggetto, col metodo del
7
"confronto" a corpo, in quanto il metodo analitico per la stima del valore di
mercato non trova per il bene in questione una corretta possibilità di
applicazione.
La validità del metodo sintetico o di confronto, nel caso specifico, trae origine
dal principio che i prezzi dei beni essendo questi dati concreti relativi ad
avvenute contrattazioni in una determinata area di mercato, restano costanti se
non intervengono variazioni nei fattori locali o generali che li condizionano.
Sapendo che il valore di mercato è una previsione, ovvero la stima del prezzo
che quel bene renderebbe qualora fosse messo in vendita in condizioni ordinarie
di mercato ed in regime di effettiva libera concorrenza, per il confronto
estimativo si sono osservate le seguente condizioni:
- eguale destinazione d'uso;
- eguale area di mercato;
- eguale periodo economico;
- eguale classe economica e tipologia strutturale
Il bene stimato e quelli presi come riferimento per il confronto sono ubicati nella
medesima zona urbanistica e di mercato ed hanno le stesse caratteristiche
intrinseche sia interne che esterne ed estrinseche derivanti dall'ubicazione
dell'immobile nel quartiere. L’immobile in oggetto si trova in Comune di
Piegaro all’interno del Borgo Medievale di Gaiche.
Dall'indagine sono scaturiti i valori esposti al seguente punto 2.6, valori che
costituiscono le risultanze effettive medie rilevate tra un minimo ed un massimo
di valore.
8
2.6 Valutazione dell’ immobile
Per quanto concerne l’accertamento delle quotazioni immobiliari ai fini delle
usuali compravendite, è stata effettuata un’indagine diretta analizzando i prezzi
di vendita degli immobili ad uso abitazioni nella zona in cui si trova l’immobile
in esame.
I prezzi richiesti vengono di seguito riportati.
Immobile da ristrutturare
9
Immobile da ristrutturare
10
11
12
13
14
I valori riscontrati dall'indagine svolta visionando i prezzi richiesti hanno
determinato un valore medio a metro quadro per abitazioni pari a circa 1.700,00
€/mq per immobili di simile ubicazione e con livello di finitura e stato di
conservazione standard (ristrutturati).
In considerazione del fatto che oggi le trattative di compravendita si
perfezionano con contrattazioni che i più recenti rilevamenti indicano
nell’ordine di circa il 15%, il prezzo a mq stimato risulta pari a 1.450,00 € /mq.
Sono inoltre stati consultati i dati riportati dall’Osservatorio del Mercato
Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio da cui risulta per la destinazione
abitativa un valore tra 570,00 e 700,00 €/mq per immobili con stato di
conservazione normale.
15
Trattandosi nel nostro caso di un appartamento all’interno di un edificio storico
totalmente ristrutturato sia nelle parti esterne che in quelle interne, valutando un
costo unitario di recupero strutturale ed architettonico di €/mq 1.000,00 il
parametro adottato risulterà dalla media dei valori OMI sommati al costo di
ristrutturazione e cioè pari a €/mq 1.650,00
Mediando quindi il valore derivante dall’indagine di mercato con quello desunto
dalla consultazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare si ottiene un
parametro unitario di stima pari a:
1.450,00 + 1.650,00 €/mq = 1.550,00 €/mq
2
Pertanto alla luce di quanto riscontrato, il valore complessivo sarà determinato
come segue.
Calcolo della consistenza
Il calcolo è stato effettuato sulla base della planimetria catastale reperita
verificando le misure nel corso del sopralluogo.
La superficie lorda ottenuta misurata considerando a metà lo spessore dei muri
perimetrali è di circa 95,00 mq (vedi planimetria allegata).
Stima
Applicando il valore unitario sopra determinato alla superficie totale si avrà:
mq 95,00 x €/mq 1.550,00 = € 147.250,00 €
In considerazione dei beni comuni facenti parte del complesso residenziale
costituiti dalla piscina e dall’ampio parco attrezzato, difficilmente riscontrabili
in analoghe abitazioni nell’area in esame, si ritiene congruo applicare un
incremento di valore alla cifra sopra indicata in misura del 25%.
16
Pertanto la stima finale dell’immobile risulterà:
€ 147.250,00 + 25% = € 184.062,50
In cifra tonda € 185.000,00 (centottantacinquemila/00)
Roma, 31 ottobre 2017
Ing. Marcello Scifoni
ALLEGATI
- Localizzazione dell’immobile
- Documentazione fotografica
- Visure e planimetrie catastali
- Visure ipotecarie
- Planimetria di rilievo
17
Allegato 1 – Localizzazione dell’immobile
18
Allegato 2 – Documentazione fotografica
Vista esterna fabbricato
Vista accesso privato
19
Vista esterna fabbricato
Vista giardino condominiale
20
Vista esterna fabbricato
Vista esterna fabbricato
21
Vista ingresso fabbricato
Vista ingresso appartamento
22
Vista scala interna fabbricato
Vista interno soggiorno
23
Vista interno soggiorno
Vista interno cucina
24
Vista interno camera da letto
Vista interno camera da letto
25
Vista interno bagno
Vista esterna complesso condominiale
26
Vista piscina condominiale
27
Allegato 3 - Visure e planimetrie catastali
Direzione Provinciale di Perugia Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali
Data: 31/10/2017 - Ora: 10.44.31
Visura storica per immobile Visura n.: T105245 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 31/10/2017
Dati della richiesta Comune di PIEGARO ( Codice: G601)Provincia di PERUGIA
Catasto Fabbricati Foglio: 58 Particella: 182 Sub.: 20
INTESTATO 1 DELTA PETROLI S.P.A. con sede in ROMA 03512390588* (1) Proprieta` per 1000/1000
Unità immobiliare dal 09/11/2015N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Urbana Cens. Zona Catastale1 58 182 20 A/2 1 5 vani Totale: 104 m²
Totale escluse areescoperte**: 104 m²
Euro 322,79 Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati disuperficie.
Indirizzo FRAZIONE GAICHE piano: 2;Notifica Partita Mod.588029/1997 1001078 -
Situazione dell'unità immobiliare dal 19/11/1994N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Urbana Cens. Zona Catastale1 58 182 20 A/2 1 5 vani Euro 322,79
L. 625.000ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 19/11/1994 in atti dal22/11/1997 (n. 14499.1/1994)
Indirizzo , FRAZIONE GAICHE piano: 2;Notifica Partita Mod.588029/1997 1001078 -
Situazione dell'unità immobiliare dal 15/11/1994N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Urbana Cens. Zona Catastale1 58 182 20 A/2 1 5 vani L. 625.000 COSTITUZIONE del 15/11/1994 in atti dal 21/11/1997 (n.
28415.1/1994)Indirizzo , FRAZIONE GAICHE piano: 2;
Segue
Direzione Provinciale di Perugia Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali
Data: 31/10/2017 - Ora: 10.44.31
Visura storica per immobile Visura n.: T105245 Pag: 2
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 31/10/2017
Notifica Partita Mod.587929/1997 1460 -
Situazione degli intestati dal 19/11/1994N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 DELTA PETROLI S.P.A. con sede in ROMA 03512390588 (1) Proprieta` per 1000/1000
DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 19/11/1994 Voltura in atti dal 22/11/1997 Repertorio n.: 31021 Rogante: DURANTI Sede: PERUGIA Registrazione: UR Sede: PERUGIA del09/12/1994 COMPRAVENDITA (n. 14499.1/1994)
Situazione degli intestati dal 15/11/1994N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 SOCIETA` CASTELLO DI GAICHE S. R. L. CON SEDE IN CASTIGLIONE DEL LAGO FRAZ MACCHIE VIA S.
MARIA 01929660544 (1) Proprieta` fino al 19/11/1994DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 15/11/1994 in atti dal 21/11/1997 Registrazione: (n. 28415.1/1994)
Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90
Visura telematica
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti"
(cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Fine
10 metri
Ultima planimetria in atti
Data presentazione:15/11/1994 - Data: 31/10/2017 - n. T119446 - Richiedente: DNSPLA69L11H501W
Data presentazione:15/11/1994 - Data: 31/10/2017 - n. T119446 - Richiedente: DNSPLA69L11H501W
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
Cat
asto
dei
Fab
bric
ati -
Situ
azio
ne a
l 31/
10/2
017
- Com
une
di P
IEG
AR
O (G
601)
- <
Fog
lio: 5
8 - P
artic
ella
: 182
- Su
balte
rno:
20
>FR
AZI
ON
E G
AIC
HE
pian
o: 2
;
28
Allegato 4 - Visure ipotecarie
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di PERUGIA Data 16/10/2017 Ora 15:21:44Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T238411 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di PIEGARO (PG)
Tipo catasto : FabbricatiFoglio : 58 - Particella 182 - Subalterno 20
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 10/11/1992 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di PIEGARO (PG) Catasto Fabbricati
2. Sezione urbana - Foglio 0058 Particella 00182 Subalterno 0020
SONO PRESENTI ULTERIORI IMMOBILI NON SELEZIONATI
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 09/12/1994 - Registro Particolare 16025 Registro Generale 23844Pubblico ufficiale DURANTI FILIPPO Repertorio 31021 del 19/11/1994ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
2. TRASCRIZIONE del 24/10/2005 - Registro Particolare 20224 Registro Generale 35473Pubblico ufficiale MINISTERO PER I BENI E LE ATTIVITA' CULTURALI Repertorio 25194/18 del 25/01/1994ATTO AMMINISTRATIVO - COSTITUZIONE VINCOLI LEGALINota disponibile in formato elettronico
Pag. 1 - Fine
29
Allegato 5 - Planimetria di rilievo
PIANTA DA RILIEVO scala 1:100
IMMOBILE IN COMUNE DI PIEGARO LOCALITA' GAICHE
3,11
2,95
3.52
3.39
3.77
4.99
2.04
2,25
3.25
7
.2
4
3.26
CUCINA
BAGNO LETTO
LETTO
SOGGIORNO
PIANO SECONDO INT. 16
30
3. IMMOBILE SITO IN SATURNIA FRAZIONE DEL COMUNE DI
MANCIANO
3.1 Localizzazione dell’immobile
L’immobile è situato nel territorio in Comune di Manciano in prossimità
dell’abitato di Saturnia, località rinomata nella storia fin dall’epoca dell’antica
Roma per le sue sorgenti termali, oggi meta di turisti provenienti da tutto il
mondo.
L’area dove è posizionato l’immobile in esame è denominata Località “il
Puntone”, è tipicamente agricola ed è raggiungibile da una strada comunale non
asfaltata che si diparte dalla Strada Provinciale Usi. Essa dista in linea d’aria
circa 2,5 km dall’abitato di Saturnia e circa 3,5 km dal centro termale.
Tutta la zona ha connotazione agricola per la presenza delle numerose aziende
molte di esse adibite anche ad agriturismo. L’area circostante le Terme è
caratterizzata dalla presenza di alberghi di elevato standard qualitativo.
3.2 Descrizione dell’immobile
L’immobile è costituito da un ampio appezzamento di terreno ad uso agricolo
della superficie di Ha 12.00.28 con accesso attraverso un cancello carrabile dalla
strada comunale, sul quale insistono due corpi di fabbrica.
Quello principale è un’unità abitativa ad un unico piano a forma rettangolare di
dimensioni in pianta 9,80x10,80 mt con copertura a tetto Hmin = 3,00 mt
composta da un soggiorno con antistante un portico, una cucina, n.2 camere da
letto e n.2 bagni.
Quello secondario, anch’esso ad un unico piano a forma rettangolare di
dimensioni in pianta 11,45x 3.40 mt con copertura a tetto Hmin = 2,40 mt,
31
originariamente destinato ad annesso agricolo, risulta suddiviso in n.2 camere
indicate catastalmente come ripostigli, n.1 bagno ed un locale centrale termica
oltre ad un ampio portico con affaccio sulla vallata.
Dal punto di vista urbanistico l’immobile ricade in zona agricola “E” del piano
strutturale approvato nel novembre 2012, che caratterizza le aree poste in zona
periferica rispetto agli abitati comunali di Manciano e Saturnia. Il nuovo piano
operativo già adottato ed in fase di approvazione non prevede incrementi di
volume.
In considerazione delle numerose risultanze archeologiche (necropoli del
Puntone) limitrofe, tutta l’area è classificata nei piani urbanistici di Rilevante
Pregio Ambientale SP26 di Saturnia nell’Unità di Paesaggio CP3.2 Art.2 –
ARPA.
Nello specifico parte dei terreni ricade nel vincolo paesaggistico:
Ambito n.20 Lett. M tutelate di cui all’art.11.3 Lett. a) e b) dell’Allegato 13
della Disciplina dei Beni Paesaggistici: Zona comprendente un abitato
protostorico d’altura, le estese necropoli di Saturnia e alcune ville romane
monumentali.
L’immobile infine oltre ai vincoli suddetti è soggetto a: Lett. c) fiumi, torrenti,
corsi d’acqua DCR n.95/1986.
I corpi di fabbrica che compongono la proprietà immobiliare risultano essere
stati edificati in data anteriore al 1 settembre 1967 e censiti come fabbricati
rurali per annessi agricoli.
Successivamente a seguito di modifiche e ristrutturazioni non autorizzate con
opere che hanno comportato cambio di destinazione d’uso e variazione di
32
prospetti è stata presentata dal Sig. Umberto Morpurgo in qualità di presidente
della Delta Petroli S.p.A. domanda di condono edilizio ed ottenuta dal Comune
di Manciano in data 19/04/1997 Concessione edilizia in sanatoria n.139.
Con lettera del 03/10/2013 la Delta Petroli S.p.A. presentava al Comune di
Manciano istanza di rettifica catastale erroneamente scritta nella Concessione
edilizia in sanatoria n.139 con il n.94 chiedendone la sostituzione con il n.84.
L’immobile risulta censito in Catasto come di seguito riportato:
Catasto Terreni
FOGLIO PART. QUALITA’/CLASSE SUPERFICIE REDDITO DOM. REDDITO AGR.
55 2 SEMINATIVO/4 4.32.48 EURO 44,67 EURO 55,84
55 29 SEMINATIVO/4 2.71.00 EURO 27,99 EURO 34,99
55 30 SEMIN. ARBOR/2 00.11.20 EURO 5,21 EURO 4,05
55 31 SEMINATIVO/4 00.41.10 EURO 4,25 EURO 5,21
55 32 SEMINATIVO/3 01.57.70 EURO 48,87 EURO 57,01
55 49 SEMINATIVO/4 01.51.20 EURO 15,62 EURO 19,52
55 52 PASCOLO CESP./2 00.10.10 EURO 0,52 EURO 0,16
55 53 PASCOLO ARBOR/2 00.33.70 EURO 1,74 EURO 0,87
55 60 PASCOLO ARBOR/1 00.54.00 EURO 5,58 EURO 1,39
55 85 SEMINATIVO/4 00.30.60 EURO 3,16 EURO 3,95
55 84 ENTE URBANO 00.07.20
Catasto Fabbricati
Un’unica unità immobiliare che ricomprende i due corpi di fabbrica così
distinta:
33
Foglio 55, Part.84, Categoria A/2, Classe 2, Consistenza 9 vani, Superficie
Catastale 123 mq, Rendita Catastale Euro 627,50.
L’unità immobiliare, costituita dai due corpi di fabbrica, risulta perfettamente
arredata ed allo stato attuale libera.
Dal confronto tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale si riscontra una
sostanziale rispondenza per quanto riguarda il corpo principale, mentre per
quanto riguarda il corpo secondario, questo risulta di dimensioni superiori a
quanto riportato in catasto, infatti dal rilievo effettuato è risultato che la porzione
di porticato di pertinenza del corpo di fabbrica è stato chiuso con vetrate lungo i
tre lati.
3.3 Analisi dei titoli di proprietà e della situazione ipotecaria
L’immobile risulta di proprietà della Società “DELTA PETROLI S.p.A.” in
forza dell’Atto di compravendita del Notaio Enzo Bernardini di Manciano del
30/07/1992 rep. 29410, trascritto in data 18/08/1992, registro particolare 7489,
registro generale 10200, con il quale la Società, nella persona del Sig. Umberto
Morpurgo in qualità di Presidente, acquista “appezzamento di terreno agricolo in
località “Il Puntone” con sovrastante annesso rurale di vecchia costruzione, in
parte destinato ad abitazione, porcilaia, pollaio, della superficie catastale detto
terreno di Ha 12.00.28”.
Dall’analisi delle visure ipotecarie risulta che sugli immobili in oggetto non
grava alcuna formalità.
34
3.4 Analisi del sistema costruttivo, dei materiali e delle finiture
Tale analisi si prefigge lo scopo di verificare i materiali e gli elementi costruttivi
in relazione alle loro caratteristiche ed alle loro tecniche di messa in opera, con
l'obiettivo di analizzare le relazioni intercorrenti tra l'organismo architettonico
nel suo complesso (qualità dei materiali e delle tecniche costruttive) e l'aspetto
economico del bene realizzato.
Il sistema strutturale in elevazione dei due corpi di fabbrica che compongono
l’unità immobiliare in oggetto, è in parte in c.a. (portici) ed in parte di tipo
continuo a muratura portante (edifici) con copertura a falde inclinate costituita
da un orditura di travi e travetti di legno e laterizi.
Le facciate esterne sono rivestite con intonaco civile tinteggiato ed i serramenti
esterni sono in alluminio verniciato .
L'intero organismo edilizio si configura allo stato di "finito abitabile". I due
corpi di fabbrica risultano rifiniti con le medesime caratteristiche costruttive:
pavimenti in cotto, porte in legno massello, rivestimenti servizi igienici in
piastrelle di ceramica smaltata, impianti elettrici, idrico sanitari e di
riscaldamento con caldaia a gas.
Lo stato di manutenzione è da considerarsi buono e tutti gli impianti appaiono
funzionanti ed in buone condizioni. Non si notano tracce di umidità all’interno e
all’esterno dell’immobile in questione.
Alla luce di quanto emerso nel sopralluogo l’organismo edilizio non presenta
incongruenze tecnico costruttive e non si evidenziano problemi di tipo
costruttivo sull’immobile.
35
3.5 Sintesi del metodo di stima
La stima dei terreni agricoli distinti per tipologia: seminativo, seminativo
arborato, pascolo arborato, pascolo cespugliato verrà condotta considerando i
Valori Agricoli Medi indicati dall’Ufficio del Territorio di Grosseto per la
Regione Agraria N.3 (Comuni di Manciano, Pitigliano, Sorano).
Per quanto riguarda i due corpi di fabbrica che fanno parte della proprietà
immobiliare, viceversa sono state condotte indagini a livello di Agenzie
Immobiliari qualificate operanti nella zona, con l'intenzione di conoscere la
localizzazione urbanistica, la topografia, l'andamento economico del territorio ed
infine il prezzo di mercato. La valutazione ha teso alla determinazione del più
probabile valore di mercato.
Il termine "più probabile valore di mercato" sta ad indicare, sulla base della
teoria della "ordinarietà", il giudizio di stima generalmente valido in riferimento
a quelle circostanze che con maggiore frequenza si riscontrano nel particolare
mercato e settore.
Si è proceduto pertanto alla stima dell’immobile in oggetto, col metodo del
"confronto" a corpo, in quanto il metodo analitico per la stima del valore di
mercato non trova per il bene in questione una corretta possibilità di
applicazione.
La validità del metodo sintetico o di confronto, nel caso specifico, trae origine
dal principio che i prezzi dei beni essendo questi dati concreti relativi ad
avvenute contrattazioni in una determinata area di mercato, restano costanti se
non intervengono variazioni nei fattori locali o generali che li condizionano.
Sapendo che il valore di mercato è una previsione, ovvero la stima del prezzo
che quel bene renderebbe qualora fosse messo in vendita in condizioni ordinarie
36
di mercato ed in regime di effettiva libera concorrenza, per il confronto
estimativo si sono osservate le seguente condizioni:
- eguale destinazione d'uso;
- eguale area di mercato;
- eguale periodo economico;
- eguale classe economica e tipologia strutturale
Il bene stimato e quelli presi come riferimento per il confronto sono ubicati nella
medesima zona urbanistica e di mercato ed hanno le stesse caratteristiche
intrinseche sia interne che esterne ed estrinseche derivanti dall'ubicazione
dell'immobile nel quartiere. L’immobile in oggetto si trova in Frazione di
Saturnia del Comune di Manciano nell’area agricola in Località “il Puntone”.
Dall'indagine sono scaturiti i valori esposti al seguente punto 3.6, valori che
costituiscono le risultanze effettive medie rilevate tra un minimo ed un massimo
di valore.
3.6 Valutazione dell’ immobile
Valutazione Terreni
Il calcolo è stato eseguito applicando alla superficie delle aree desunte dai
certificati catastali i Valori Agricoli Medi indicati dall’Ufficio del Territorio di
Grosseto per la Regione Agraria N.3 (Comuni di Manciano, Pitigliano, Sorano)
come riportato nell’ispezione di seguito allegata.
37
FOGLIO PART. QUALITA’/CLASSE SUPERFICIE
VALORE
AGRICOLO
(Euro/Ha)
VALORE AREA
(Euro)
55 2 SEMINATIVO/4 4.32.48 3159,00 13.662,04
55 29 SEMINATIVO/4 2.71.00 3159,00 8.560,89
55 30 SEMIN. ARBOR/2 00.11.20 3373,00 377,78
55 31 SEMINATIVO/4 00.41.10 3159,00 1.298,35
55 32 SEMINATIVO/3 01.57.70 3159,00 4.981,74
55 49 SEMINATIVO/4 01.51.20 3159,00 4.776,41
55 52 PASCOLO CESP./2 00.10.10 974,00 98,37
55 53 PASCOLO ARBOR/2 00.33.70 1060,00 357,22
55 60 PASCOLO ARBOR/1 00.54.00 1060,00 572,40
55 85 SEMINATIVO/4 00.30.60 3159,00 966,65
TOTALE 11.93.08 35.651,85
38
In cifra tonda € 35.000,00 (euro trentacinquemila/00)
(Il terreno distinto al Catasto Terreni al foglio 55, particella 84, viene valutato
come corte di pertinenza dei fabbricati.)
Valutazione Fabbricati
Per quanto concerne l’accertamento delle quotazioni immobiliari ai fini delle
usuali compravendite, è stata effettuata un’indagine diretta analizzando i prezzi
di vendita degli immobili ad uso residenziale nella zona in cui si trova
l’immobile in esame.
I prezzi richiesti vengono di seguito riportati.
39
40
41
42
43
44
45
I valori riscontrati dall'indagine svolta visionando i prezzi richiesti hanno
determinato un valore medio a metro quadro per ville pari a circa 2.350,00 €/mq
per immobili di simile ubicazione e con livello di finitura e stato di
conservazione standard.
In considerazione del fatto che oggi le trattative di compravendita si
perfezionano con contrattazioni che i più recenti rilevamenti indicano
nell’ordine di circa il 15%, il prezzo a mq stimato risulta pari a 2.000,00 € /mq.
Sono inoltre stati consultati i dati riportati dall’Osservatorio del Mercato
Immobiliare a cura dell’Agenzia del Territorio da cui risulta per la destinazione
residenziale con tipologia ville e villini un valore tra 1.400,00 e 2.100,00 €/mq.
46
Il valore medio scelto di 1.800,00 €/mq, appare quello ragionevolmente più
vicino alla realtà, in considerazione della tipologia dell’immobile, della sua
specifica ubicazione ed esposizione.
Mediando quindi il valore derivante dall’indagine di mercato con quello desunto
dalla consultazione dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare si ottiene un
parametro unitario di stima pari a:
2.000,00 + 1.800,00 €/mq = 1.900,00 €/mq
2
Pertanto alla luce di quanto riscontrato, il valore complessivo sarà determinato
come segue.
Calcolo della consistenza
Il calcolo della superficie dei fabbricati è stato eseguito sulla base della
planimetria catastale reperita verificando le misure nel corso del sopralluogo.
Le superfici sono state poi opportunamente ragguagliate applicando coefficienti
correttivi in funzione della destinazione d’uso delle varie porzioni immobiliari e
del loro stato di manutenzione.
47
Descrizione Superficie
lorda
(mq)
Coeff.
destinaz.
d’uso
Coeff.
stato
manutenz.
Superficie
ragguagliata
(mq)
Fabbricato principale
Superficie coperta abitazione
Superficie portico fino a 25,00 mq
Superficie portico oltre 25,00 mq
105,84
25,00
9,34
1,00
0,30
0,10
1,00
1,00
1,00
105,84
7,50
0,93
TOTALE SUPERFICIE 114,27
Fabbricato secondario
Superficie coperta
Superficie portico fino a 25,00 mq
Superficie portico oltre 25,00 mq
38,93
25,00
9,20
0,60
0,30
0,10
1,00
1,00
1,00
23,36
7,50
0,92
TOTALE SUPERFICIE 31,78
Corte di pertinenza
Superficie corte fino a superficie
fabbricati (105,84mq+38,93mq)
Superficie corte oltre superficie
fabbricati (720mq-144,77mq)
144,77
575,23
0,10
0,02
1,00
1,00
14,48
11,50
TOTALE SUPERFICIE 25,98
NOTA BENE: Si precisa che le dimensioni rilevate del fabbricato secondario
risultano superiori a quelle indicate nel progetto presentato per l’ottenimento
della Concessione edilizia in sanatoria e nella planimetria catastale depositata
(chiusura portico).
Di conseguenza è stata utilizzato per la stima la misura della superficie desunta
dagli elaborati ufficialmente assentiti.
Stima
Applicando i valori unitario sopra determinati alle superfici totali ragguagliate si
avrà:
48
- Fabbricato principale
114,27 mq x 1.900,00 €/mq = € 217.113,00
in cifra tonda € 220.000,00 (euro duecentoventimila/00)
- Fabbricato secondario
31,78 mq x 1.900,00 €/mq = € 60.382,00
A tale valore occorre poi decurtare i costi dei lavori di ripristino del porticato
che consistono nel semplice smontaggio delle pareti vetrate e che, con
l’applicazione del prezziario lavori edili della Regione Toscana (ultima
edizione) risultano:
49
Nr. Ord.
TARIFFA DESIGNAZIONE DEI LAVORI
M I S U R A Z I O N I: Quantità IMPORTI
Par.ug Lung. Larg. H/peso unitario TOTALE 1 TOS17_02.
A03.033.002
Smontaggio di serramenti interni o esterni, a qualsiasi piano, compreso il disancoraggio di staffe, arpioni e quanto altro bloccato nelle strutture murarie, il calo e tiro in alto ed accatastamento entro un raggio di m 50; escluso le riprese di murature o di intonaci. Si misura la superficie libera del vano risultante, compreso eventuale fasciambotte su muri di spessore fino a cm 26 per infissi in metallo
M I S U R A Z I O N I: 24,700 24,70
SOMMANO m² 24,70 23,22 573,53 2 TOS17_02.
A07.001.001
Carico, traporto e scarico a mano su autocarro portata mc 3,50
M I S U R A Z I O N I: 24,70 0,150 3,71 SOMMANO m³ 3,71 59,63 221,23 3 N.P.01 Compenso alle discariche
autorizzate o impianto di riciclaggio, comprensivo tutti gli oneri, tasse e contributi, per conferimento di materiale di risulta proveniente da demolizioni per rifiuti speciali inerti. L’attestazione dello smaltimento dovrà essere attestato a mezzo dell’apposito formulario di identificazione rifiuti debitamente compilato e firmato in ogni sua parte. La consegna del modulo del formulario alla D.L. autorizzerà la corresponsione degli oneri. rifiuti inerti recuperabili
M I S U R A Z I O N I: 24,70 0,020 0,49 SOMMANO ton 0,49 9,00 4,41 TOTALE euro 799,17
Pertanto la stima finale del fabbricato secondario risulterà:
€ 60.382,00 - € 800,00 = € 59.582,00
in cifra tonda € 60.000,00 (euro sessantamila/00)
50
- Corte di pertinenza
25,98 mq x 1.900,00 €/mq = ú 49.362,00
in cifra tonda € 50.000,00 (euro cinquantamila/00)
Valore totale cespite:
Terreni € 35.000,00
Fabbricato principale € 220.000,00
Fabbricato secondario € 60.000,00
Corte di pertinenza € 50.000,00
Totale € 365.000,00
(Euro trecentosessantacinquemila/00)
Roma, 31 ottobre 2017
Ing. Marcello Scifoni
ALLEGATI
- Localizzazione dell’immobile
- Documentazione fotografica
- Visure e planimetrie catastali
- Visure ipotecarie
- Planimetria di rilievo
51
Allegato 1 – Localizzazione dell’immobile
52
Allegato 2 – Documentazione fotografica
Accesso alla tenuta
Area esterna
53
Facciata esterna
Facciata esterna
54
Portico
Portico
55
Soggiorno-Pranzo
Cucina
56
Camera
Camera
57
Bagno
Bagno
58
Vista esterna
Vista esterna
59
Portico
Camera 1
60
Camera 2
Bagno
61
Ripostiglio
62
Allegato 3 – Visure e planimetrie catastali
Direzione Provinciale di Grosseto Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali
Data: 31/10/2017 - Ora: 09.44.58
Visura per soggetto Visura n.: T65185 Pag: 1
limitata ad un comuneSituazione degli atti informatizzati al 31/10/2017
Dati della richiesta Denominazione: SPA DELTA PETROLI CON SEDE IN ROMATerreni e Fabbricati siti nel comune di MANCIANO ( Codice: E875) Provincia di GROSSETO
Soggetto individuato SPA DELTA PETROLI CON SEDE IN ROMA C.F.: 03512390588
1. Immobili siti nel Comune di MANCIANO(Codice E875) - Catasto dei Terreni
N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO ALTRE INFORMAZIONI
Foglio Particella Sub Porz Qualità Classe Superficie(m²) Deduz. Reddito Dati derivanti da Dati ulteriori
ha are ca Dominicale Agrario1 55 2 - SEMINAT
IVO4 4 32 48 Euro 44,67
L. 86.496Euro 55,84L. 108.120
FRAZIONAMENTO in atti dal27/11/1985 (n. 121683
2 55 29 - SEMINATIVO
4 2 71 00 Euro 27,99L. 54.200
Euro 34,99L. 67.750
VARIAZIONE D'UFFICIO in attidal 29/04/1994 198800000000000000(n. 901430.1/1991)
Annotazione
3 55 30 - SEMINARBOR
2 11 20 Euro 5,21L. 10.080
Euro 4,05L. 7.840
VARIAZIONE D'UFFICIO in attidal 29/04/1994 198800000000000000(n. 901430.1/1991)
Annotazione
4 55 31 - SEMINATIVO
4 41 10 Euro 4,25L. 8.220
Euro 5,31L. 10.275
Impianto meccanografico del21/02/1977
5 55 32 - SEMINATIVO
3 1 57 70 Euro 48,87L. 94.620
Euro 57,01L. 110.390
VARIAZIONE D'UFFICIO in attidal 29/04/1994 198800000000000000(n. 901430.1/1991)
Annotazione
6 55 49 - SEMINATIVO
4 1 51 20 Euro 15,62L. 30.240
Euro 19,52L. 37.800
VARIAZIONE D'UFFICIO in attidal 29/04/1994 198800000000000000(n. 901430.1/1991)
Annotazione
7 55 52 - PASCCESPUG
2 10 10 Euro 0,52 Euro 0,16 Tabella di variazione del 03/04/2008protocollo n. GR0088139 in atti dal03/04/2008 TRASMISSIONE DATIAGEA AI SENSI DEL DL 3.10.2006N.262 (n. 29887.1/2007)
Annotazione
8 55 53 - PASCOLOARB
2 33 70 Euro 1,74 Euro 0,87 Tabella di variazione del 03/04/2008protocollo n. GR0088140 in atti dal03/04/2008 TRASMISSIONE DATIAGEA AI SENSI DEL DL 3.10.2006N.262 (n. 29888.1/2007)
Annotazione
Segue
Direzione Provinciale di Grosseto Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali
Data: 31/10/2017 - Ora: 09.44.58
Visura per soggetto Visura n.: T65185 Pag: 2
limitata ad un comuneSituazione degli atti informatizzati al 31/10/2017
9 55 60 - PASCOLOARB
1 54 00 Euro 5,58 Euro 1,39 Tabella di variazione del 03/04/2008protocollo n. GR0088142 in atti dal03/04/2008 TRASMISSIONE DATIAGEA AI SENSI DEL DL 3.10.2006N.262 (n. 29890.1/2007)
Annotazione
10 55 85 - SEMINATIVO
4 30 60 Euro 3,16L. 6.120
Euro 3,95L. 7.650
FRAZIONAMENTO in atti dal27/11/1985 (n. 121683
Immobile 2: Annotazione: in parte lago-fiumeImmobile 3: Annotazione: laghettoImmobile 5: Annotazione: in parte fiumeImmobile 6: Annotazione: in parte laghettoImmobile 7: Annotazione: fiume - variazione colturale eseguita ai sensi del dl 3.10.2006 n. 262, convertito con modificazioni nella legge 24.11.2006 n. 286 (anno
2007) - qualita` dichiarata o parificata a coltura presente nel quadro tariffario del comune - rettifica d`ufficio in autotutela della variazionecolturale eseguita ai sensi del dl 3.10.2006 n. 262, convertito con modificazioni nella legge 24.11.2006 n. 286 (anno 2007) - qualita`dichiarata o parificata a coltura presente nel quadro tariffario del comune
Immobile 8: Annotazione: rettifica d`ufficio in autotutela della variazione colturale eseguita ai sensi del dl 3.10.2006 n. 262, convertito con modificazioni nella legge24.11.2006 n. 286 (anno 2007) - qualita` dichiarata o parificata a coltura presente nel quadro tariffario del comune
Immobile 9: Annotazione: rettifica d`ufficio in autotutela della variazione colturale eseguita ai sensi del dl 3.10.2006 n. 262, convertito con modificazioni nella legge24.11.2006 n. 286 (anno 2007) - qualita` dichiarata o parificata a coltura presente nel quadro tariffario del comune
Totale: Superficie 11.93.08 Redditi: Dominicale Euro 157,61 Agrario Euro 183,09
Intestazione degli immobili indicati al n. 1
N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 SPA DELTA PETROLI CON SEDE IN ROMA 03512390588* (1) Proprieta` per 1000/1000
DATI DERIVANTI DA ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del 30/07/1992 Voltura in atti dal 11/12/1992 Repertorio n.: 29410 Rogante: BERNARDINI Sede: MANCIANO Registrazione: UR Sede:ORBETELLO n: 721 del 18/08/1992 (n. 3199.1/1992)
Unità immobiliari n. 10 Tributi erariali: Euro 0,90
Visura telematica
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria
Fine
Direzione Provinciale di Grosseto Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali
Data: 31/10/2017 - Ora: 09.42.06
Visura storica per immobile Visura n.: T63221 Pag: 1
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 31/10/2017
Dati della richiesta Comune di MANCIANO ( Codice: E875)Provincia di GROSSETO
Catasto Fabbricati Foglio: 55 Particella: 84
INTESTATO 1 DELTA PETROLI S.P.A. 03512390588* (1) Proprieta` per 1000/1000
Unità immobiliare dal 09/11/2015N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Urbana Cens. Zona Catastale1 55 84 A/2 2 9 vani Totale: 123 m²
Totale escluse areescoperte**: 111 m²
Euro 627,50 Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati disuperficie.
Indirizzo LOCALITA' PUNTONE piano: T;Notifica Partita Mod.58- 4580 4580
Situazione dell'unità immobiliare dal 02/03/1996N. DATI IDENTIFICATIVI DATI DI CLASSAMENTO DATI DERIVANTI DA
Sezione Foglio Particella Sub Zona Micro Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita
Urbana Cens. Zona Catastale1 55 84 A/2 2 9 vani Euro 627,50
L. 1.215.000COSTITUZIONE del 02/03/1996 in atti dal 02/03/1996 (n.11056/1996)
Indirizzo , LOCALITA' PUNTONE piano: T;Notifica Partita Mod.58- 4580 4580
Situazione degli intestati dal 02/03/1996N. DATI ANAGRAFICI CODICE FISCALE DIRITTI E ONERI REALI1 DELTA PETROLI S.P.A. 03512390588 (1) Proprieta` per 1000/1000
DATI DERIVANTI DA COSTITUZIONE del 02/03/1996 in atti dal 02/03/1996 Registrazione: (n. 11056/1996)
Unità immobiliari n. 1 Tributi erariali: Euro 0,90
Segue
Direzione Provinciale di Grosseto Ufficio Provinciale - TerritorioServizi Catastali
Data: 31/10/2017 - Ora: 09.42.06
Visura storica per immobile Visura n.: T63221 Pag: 2
Situazione degli atti informatizzati dall'impianto meccanografico al 31/10/2017
Visura telematica
* Codice Fiscale Validato in Anagrafe Tributaria** Si intendono escluse le "superfici di balconi, terrazzi e aree scoperte pertinenziali e accessorie, comunicanti o non comunicanti"
(cfr. Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 29 marzo 2013).
Fine
10 metri
Ultima planimetria in atti
Data presentazione:29/02/1996 - Data: 31/10/2017 - n. T121151 - Richiedente: DNSPLA69L11H501W
Data presentazione:29/02/1996 - Data: 31/10/2017 - n. T121151 - Richiedente: DNSPLA69L11H501W
Totale schede: 1 - Formato di acquisizione: A4(210x297) - Formato stampa richiesto: A4(210x297)
Cat
asto
dei
Fab
bric
ati -
Situ
azio
ne a
l 31/
10/2
017
- Com
une
di M
AN
CIA
NO
(E87
5) -
< F
oglio
: 55
- Par
ticel
la: 8
4 - S
ubal
tern
o: 0
>LO
CA
LITA
' PU
NTO
NE
pian
o: T
;
63
Allegato 4 – Visure ipotecarie
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 31/10/2017 Ora 09:33:19Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T57828 del 31/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : FabbricatiFoglio : 55 - Particella 84
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 30/10/2017
Elenco immobiliNON E' STATO REPERITO NESSUN IMMOBILE A FRONTE DEI DATI DELLA RICHIESTA
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:32:27Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T243818 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 2
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00002 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:33:42Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T245117 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 29
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00029 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:34:20Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T245481 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 30
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00030 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:35:14Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T246018 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 31
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00031 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:39:16Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T248215 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 32
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00032 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:41:15Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T249344 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 49
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Immobili individuatiComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00049 Subalterno -
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:42:11Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T249778 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 52
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00052 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:42:56Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T250236 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 53
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00053 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:43:36Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T250586 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 60
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00060 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
Ispezione Ipotecaria
Direzione Provinciale di GROSSETO Data 16/10/2017 Ora 15:44:26Ufficio provinciale - TerritorioServizio di Pubblicità Immobiliare
Ispezione telematica Ispezione n. T251041 del 16/10/2017per immobileRichiedente DNSPLA
Dati della richiestaImmobile : Comune di MANCIANO (GR)
Tipo catasto : TerreniFoglio : 55 - Particella 85
Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovateUlteriori restrizioni:Esclusione ipoteche non rinnovate o cancellate e trascrizioni non rinnovate
Situazione aggiornamentoPeriodo informatizzato dal 03/11/1986 al 16/10/2017
Elenco immobiliComune di MANCIANO (GR) Catasto Terreni
1. Sezione urbana - Foglio 0055 Particella 00085 Subalterno -
Elenco sintetico delle formalita
1. TRASCRIZIONE del 18/08/1992 - Registro Particolare 7489 Registro Generale 10200Pubblico ufficiale BERNARDINI ENZO Repertorio 29410 del 30/07/1992ATTO TRA VIVI - COMPRAVENDITANota disponibile in formato immagine
Pag. 1 - Fine
64
Allegato 5 - Planimetria di rilievo
PIANTA DA RILIEVO scala 1:100
IMMOBILI IN COMUNE DI MANCIANO IN LOC. "IL PUNTONE"
PORTICO
CUCINA
BAGNO
BAGNO
2,3
87
,8
3
4,5 4,3
3,3
31
,6
83
,3
11
,7
3,2
2,3
12
,6
4
2,43 2,37 2,46 2,53
10,55
1,4
90
,7
2
BAGNO
PORTICO
65
4. CONCLUSIONI
Sulla base del lavoro svolto così come descritto nella presente relazione, il più
probabile valore di mercato degli immobili di proprietà della “DELTA
PETROLI S.p.A.” è il seguente:
Immobile sito in Comune di Piegaro localita’ Gaiche facente parte del
fabbricato “Castello”:
185.000,00 € (euro centottantacinquemila/00)
Non si ravvisa la possibilità di una vendita frazionata.
Immobile sito in Saturnia frazione del Comune di Manciano:
€ 365.000,00 (euro trecentosessantacinquemila/00)
Non si ravvisa la possibilità di una vendita frazionata.
Si evidenzia che il parere innanzi espresso è di natura probabilistica e quindi
soggetto ad un’alea estimale generalmente riconosciuta in dottrina pari al 10%,
alea che assume particolare rilevanza in sede di procedimenti liquidatori forzosi.
A conclusione dell'opera svolta su richiesta dell'Ill.mo Giudice Dott. Adolfo
Ceccarini, il sottoscritto Ing. Marcello Scifoni, ritiene di aver eseguito l'incarico
secondo i principi di etica professionale improntando la stima a criteri di
obiettività.
Roma, 31 Ottobre 2017
Ing. Marcello Scifoni