Tìm hiểu hoạt động môi giới BĐS tại tập đoàn Đất Xanh

LỜI MỞ ĐẦU

Trong bối cảnh hiện nay, sự gia tăng dân số cùng tốc độ đô thị hóa chóng mặt tất yếu đã dẫn đến việc nhu cầu nhà ở của người dân và cơ sở hạ tầng cho các hãng kinh doanh trở thành vấn đề cấp bách. Tại Việt Nam hiện nay, bất động sản chiếm khoảng 70% của cải quốc gia. Do vậy sự phát triển thị trường này có tác động to lớn đến sự phát triển kinh tế nói chung, trong đó vai trò của hoạt động môi giới là không thể phủ nhận. 

Cùng với sự phát triển không ngừng của thị trường Bất Động Sản, Đất Xanh đã và đang lớn mạnh từng ngày với một hệ thống các sàn giao dịch phân bổ khắp cả nước. Nói đến Đất Xanh không thể không nhắc đến hoạt động môi giới Bất Động Sản – một thế mạnh mà Đất Xanh đã gây dựng ngay từ những ngày đầu được thành lập.

Chính vì thế trong thời gian thực tập tại Tập Đoàn Đất Xanh, chúng tôi đã quyết định chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại tập đoàn Đất Xanh” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại tập đoàn nói riêng và lĩnh vực môi giới bất động sản nói chung.

Phần I: Vài nét về tập đoàn Đất Xanh

1. Lịch sử hình thành và phát triển:

Phát triển bền vững hiện đang là mục tiêu hướng tới của nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước, mỗi doanh nghiệp sẽ dựa theo đặc thù riêng để hoạch định chiến lược phù hợp nhất với sự phát triển của mình. Trong quá trình phát triển, Tập đoàn Đất Xanh (ĐẤT XANH GROUP) luôn đề cao sự phát triển bền vững, và coi phát triển bền vững là kim chỉ nam cho quá trình hoạt động của mình.

Đất Xanh tiền thân là Công ty TNHH Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh được thành lập vào năm 2003 với vốn điều lệ ban đầu là 0,8 tỷ và 10 nhân viên, chuyên về môi giới bất động sản.

Từ năm 2004 đến 2006 Đất Xanh đã thành lập các chi nhánh tại Quận 7, Quận Thủ Đức, Bình Dương, phát triển mô hình siêu thị căn hộ chung cư đầu tiên tại Việt Nam và chuyển đổi thành Công ty Cổ phần Đầu tư Đất Xanh vào năm 2007 Đất Xanh chính thức mở rộng hoạt động sang lĩnh vực đầu tư và hoạt động này đóng vai trò chủ lực trong chiến lược kinh doanh của Đất Xanh.

Năm 2008 thành lập Chi Nhánh Đất Xanh tại Đồng Nai với mục tiêu phát triển thị trường BDS tại Đồng Nai và Bà Rịa Vũng Tàu. Ngày 22/12/2009, cổ phiếu DXG của

công ty Cổ phần Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh chính thức niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán TP.HCM đưa công ty Đất Xanh trở thành công ty đại chúng, tái cấu trúc mô hình Tổng công ty.

Năm 2010 mở rộng thị trường ra miền Bắc với việc thành lập công ty cổ phần Đất Xanh miền Bắc và công ty cổ phần BDS Long Điền. Đất Xanh trở thành công ty Bất động sản có hệ thống phân phối trên toàn quốc Việt Nam với gần 20 chi nhánh, công ty thành viên, công ty liên kết, công ty liên doanh, hoạt động tại tất cả các khu vực giao dịch địa ốc sôi động.

Năm 2011 Đất Xanh tái cơ cấu lên mô hình tập đoàn Đất Xanh (DXG) và thành lập một số công ty cổ phần như: Công ty cổ phần Đất Xanh miền Trung, Tổng công ty Đất Xanh Đầu tư (DXI), Tổng công ty Đất Xanh Dịch vụ (DXS), Tổng công ty Đất Xanh Xây dựng (DXC). Tiếp tục phát triển trong lĩnh vực đầu tư Bất động sản, triển khai đầu tư hàng loạt các dự án ở những vị trí chiến lược trên toàn quốc (Arisen, Bình Dương Riverside, Khu đô thị Paradise, Biên Hòa Tower ...), phát triển thị trường BDS Australia.

2. Tình hình hoạt động:

Qua gần một thập kỷ hình thành và phát triển, Tập đoàn Đất Xanh hiện là một trong những doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản hàng đầu tại Việt Nam – đã tạo được thương hiệu riêng trên thị trường, với doanh số liên tục tăng trưởng theo mỗi năm với tốc độ cao, đạt bình quân 70%/năm.

Lĩnh vực hoạt động:

1. Đầu tư Bất động sản

2. Đầu tư cơ sở hạ tầng

3. Đầu tư tài chính

4. Xây dựng nhà cao tầng

5. Xây dựng hạ tầng các khu đô thị, công nghiệp

6. Khai thác khoáng sản

7. Sản xuất Vật liệu xây dựng

8. Kinh doanh dịch vụ Bất động sản

Cơ cấu tổ chức:

Là đơn vị tiếp thị và phân phối dự án BĐS hàng đầu hiện nay, các dự án do Đất Xanh tổ chức tiếp thị và phân phối luôn được tiêu thụ nhanh và đạt được hiệu quả cao; được đông đảo nhà đầu tư, khách hàng quan tâm, bởi phương pháp bán hàng chu đáo, chuyên nghiệp, với quy trình bán hàng chặt chẽ, sáng tạo. Do đó, Đất Xanh luôn nhận được sự tín nhiệm của các chủ đầu tư dự án bất động sản trên toàn quốc. Hiện danh sách khách hàng của Đất Xanh lên đến 500.000 khách hàng, với hơn 50.000 khách hàng thường xuyên giao dịch. Hệ thống và mạng lưới phân phối với hơn 15 đơn vị thành viên và 25 sàn giao dịch BĐS, bao gồm 500 nhân viên kinh doanh chuyên nghiệp trên toàn quốc.

Ngoài ra, với kinh nghiệm nhiều năm trong lĩnh vực đầu tư, phát triển dự án BĐS, Đất Xanh hiện là chủ đầu tư và hợp tác đầu tư các nhiều dự án: Khu đô thị Suối Son, Khu đô thị Dịch vụ – Du lịch – Sinh Thái Giang Điền, Khu đô thị Thung Lũng Xanh, The Morning Star Plaza, Phú Gia Hưng Apartment, Sunview Apartment, Hưng Phước, Mỹ Phước, Hoàng Gia… Các dự án này đã được khách hàng đón nhận nồng nhiệt trong thời gian vừa qua, bởi uy tín và chất lượng của sản phẩm.

Ngoài những dự án đã hoàn thành, hiện tại Đất Xanh sở hữu các quỹ đất để triển khai khoảng 25 dự án ở những vị trí chiến lược, tại các thành phố lớn và những tỉnh thành tiềm năng trên toàn quốc, tập trung chủ yếu tại TPHCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hà Nội, Đà Nẵng, Bình Thuận… Đây sẽ là nguồn quỹ đất ổn định phục vụ cho kế hoạch phát triển bền vững, nhằm cung cấp cho thị trường những sản phẩm BĐS chất lượng cao, giá cả phù hợp, đáp ứng kịp thời nhu cầu an cư và nhu cầu đầu tư của khách hàng trong và ngoài nước.

Trải qua hàng loạt biến động của thị trường, Đất Xanh vẫn luôn đứng vững và khẳng định vị thế của mình trên thị trường bất động sản Việt Nam.

Năm 2011 là năm thứ hai liên tiếp Đất Xanh nằm trong top 200 doanh nghiệp tiêu biểu do giải Sao Vàng Đất Việt bình chọn. Ngoài ra, với những nỗ lực không ngừng trong quá trình vươn tới một tập đoàn hùng mạnh nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của thị trường cũng như những đóp góp thiết thực của công ty cho xã hội, Đất Xanh đã được cộng đồng ghi nhận và trao tặng những danh hiệu như : “Doanh nghiệp Việt Nam uy tín – Chất lượng 2007” – Mạng doanh nghiệp Việt Nam bình chọn; “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng – Bất Động Sản” – VietBuild 2007; “Cúp vàng Sản phẩm Thương hiệu Việt Hội nhập WTO 2007 Thương hiệu Địa ốc Đất Xanh” – Thương hiệu Việt”; “Giải bán hàng sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu năm 2009” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; “Giải vàng sàn giao dịch Bất động sản tiêu biểu năm 2009” của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam; “Cúp vàng thương hiệu ngành xây dựng – Bất Động Sản” – VietBuild 2007; “Giải Sao vàng đất Việt – 2010” của Hội doanh nhân trẻ Việt Nam”…

Đất Xanh còn là thành viên của các Hiệp hội, Câu lạc bộ như: Hiệp hội các nhà đầu tư Tài Chính Việt Nam, Hiệp hội Bất Động Sản Thành phố Hồ Chí Minh, Hiệp hội Bất Động Sản Việt Nam, Hiệp hội Doanh nghiệp Trẻ Thành Phố Hồ Chí Minh, Câu Lạc Bộ Địa Ốc Thành Phố Hồ Chí Minh, Câu Lạc Bộ Doanh Nhân Sài Gòn, Câu Lạc Bộ Doanh Nhân 2030, Thành viên chính thức của Mạng Doanh Nghiệp Việt Nam.

Không dừng lại ở những thành công đã đạt được, Đất Xanh đang tiếp tục tiến về phía trước, phát huy những giá trị ưu việt của toàn hệ thống để dần trở thành một trong những tập đoàn kinh tế hàng đầu Việt Nam và vươn ra thế giới trong một tương lai gần nhất.

Bên cạnh đó, gắn kết với cộng đồng, vì cộng đồng và chia sẻ thành công với cộng đồng là những nghĩa cử cao đẹp đã được toàn thể cán bộ, công nhân viên Tập đoàn Đất Xanh thực hiện. Mỗi thành viên trong hệ thống Đất Xanh luôn ý thức sâu sắc trách nhiệm gắn bó và chia sẻ với cộng đồng bằng những hành động thiết thực. Đất Xanh đã tổ chức một Ban công tác xã hội và Qũy từ thiện riêng để kịp thời chung tay chia sẻ khó khăn với những hoàn cảnh kém may mắn, đồng hành cùng các cơ quan đoàn thể mang lại hạnh phúc ấm no cho người dân gặp khó khăn trong cả nước.

III/ Triết lý kinh doanh của tập đoàn Đất Xanh:

1. Tầm Nhìn

Trở thành một tập đoàn đa ngành nghề, đa sở hữu và đa quốc gia.

2. Sứ Mệnh

Đất Xanh hoạt động nhằm cung cấp sản phẩm chất lượng và dịch vụ thương mại tốt nhất, tạo ra giá trị gia tăng cho khách hàng, lợi ích cho nhà đầu tư, cổ đông. Không ngừng nâng cao mức sống cho nhân viên đem lại giá trị lợi ích cho các cổ đông, đóng góp tích cực cho công đồng, góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước.

3. Giá Trị Cốt Lõi

- Sản phẩm hoàn hảo

- Dịch vụ hoàn hảo

- Chuyên nghiệp - Sáng tạo - Hiệu quả

- Đoàn kết và tạo môi trường làm việc thân thiện

4. Triết Lý Kinh Doanh

- Luôn thấu hiểu, tạo niềm tin và gìn giữ uy tín với Khách hàng, đối tác và cổ đông

- Liên tục đổi mới nhằm đáp ứng tốt nhất nhu cầu của Khách hàng

- Thông tin minh bạch kịp thời, chia sẻ thành công cùng Khách hàng, đối tác và cổ đông

Phần II: Tổng quan về dịch vụ môi giới BĐS

1. Giới thiệu về dịch vụ môi giới BĐS

Môi giới bất động sản, ở Việt Nam còn có thể gọi là cò bất động sản, là những hoạt động tư vấn, quảng cáo, tiếp thị bất động sản tới các khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản.

a. Nội dung môi giới bất động sản bao gồm: Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm

phán, ký hợp đồng. Đại diện theo uỷ quyền để thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động

kinh doanh bất động sản. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng

mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản.

b. Nhà môi giới bất động sản: Nhà môi giới thuộc nhóm cung cấp dịch vụ bất động sản (nhóm giúp chủ

đầu tư có thể chuyển các ý tưởng của họ thành hiện thực công trình có giá trị kinh tế cao hơn từ bất động sản)

Nhà môi giới bất động sản: chịu trách nhiệm cho thuê hoặc bán các loại bất động sản cho khách hàng, họ chủ yếu tham gia vào các dự án lớn và là người phân cân đối các nhu cầu khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới bất động sản đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi ý các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư để kịp thời điều chỉnh dự án.

2. Vai trò của hoạt động môi giới bất động sản

a. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản:

Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu, mức cung tâm lý tập quán…Bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiều yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch. Ngược lại, hệ thống thông tin không hoàn hảo thiếu chính xác sẽ dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên cơn sốt giá hoặc là sụp đổ, người tham gia giao dịch nhiều khi phải chấp nhận những giá quá cao, có nhu cầu mua nhưng lại không có khả năng thanh toán.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức nay càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản

b. Thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Do thị trường bất động sản người mua và người bán không có cơ hội và đầy đủ lượng thông tin cần thiết để lựa chọn thị trường phù hợp với mình. Thị trường bên cạnh sự hoạt động chính thức dưới sự quản lí của nhà nước là thị trường hoạt động không chính thức ngoài sự kiểm soát của nhà nước. Thị trường phát triển một cách tự phát, tình trạng đầu cơ vào đất thì nhiều, từ đó dẫn tới giá quá cao khiến tất cả mọi người không thể

biết được giá đó là “ thực” hay là giá “ảo”. Vì thế khi mà thị trường “lạnh” số lượng các giao dịch bất động sản ít sẽ dẫn đến nhiều nhà đầu cơ đứng trước bờ phá sản. Đồng thời do không nắm bắt được thông tin nên việc định giá cũng thiếu chính xác xảy ra tình trạng đầu cơ tràn lan nhưng không phải ai cũng có lợi nhuận. Điều này kìm hãm sự phát triển của thị trường. Rõ ràng thị trường cần phải có tư vấn ở trình độ cao, một trong các loại tư vấn đó là dịch vụ môi giới bất động sản. Thông qua các tổ chức môi giới – những người đã qua đào tạo có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn nắm được thông tin thị truờng, am hiểu pháp luật về bất động sản, giúp các đối tượng có nhu cầu giao dịch bất động sản thoả mãn điều kiện của mình, giúp cho họ tính toán kĩ lưỡng trong việc mua bán để quyết định phù hợp nhất. Đồng thời thông qua tổ chức môi giới, việc cung cấp thông tin sẽ được hoàn hảo hơn, việc đầu cơ hay đầu tư bất động sản của các cá nhân tổ chức sẽ có căn cứ xác thực hơn, giá cả bất động sản trên thị trường sẽ phản ánh đúng mối quan hệ cung cầu, đưa các giao dịch vào hoạt động công khai minh bạch, hạn chề tình trạng đầu cơ đất tràn lan, ép giá. Vì vậy, hoạt động của tổ chức môi giới có vai trò khá quan trọng, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

c. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước.

Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin thương không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước. Vì vậy khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng ký kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiệu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế.

d. Góp phần ổn định trật tự , an ninh xã hội

Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau. Mà thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trường thường không hoàn hảo. Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của của từng bất động sản chỉ phản ánh được tình trạng vật chất mà không phản ánh dược tình trạng pháp lý về quyền sở hữu ( quyền sử dụng) của bất động sản. Đó là những thông tin, yếu tố mà người mua, thuê, nhận thế chấp, nhận góp vốn … cần nắm bắt, am hiểu. Thế nhưng hầu hết người mua, thuê nhận thế chấp… lại không am hiểu hoặc không có đủ điều kiện để tìm hiểu kĩ các thông tin về bất động sản. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định .

Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp, các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội.

e. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản.

Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện. Là căn cứ quan trọng cho Nhà nước trong việc điều tiết vĩ mô và kiểm soát các hoạt động của thị trường, đồng thời giúp cho mọi đối tượng tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản tuân thủ đúng pháp luật. Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính… Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản lí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng.

Phần III: Hoạt động môi giới BĐS tại tập đoàn Đất Xanh

1. Thị trường hoạt động:a. Lĩnh vực môi giới chủ yếu gồm:

o Định giá bất động sản

o Quảng cáo bất động sản

o Tư vấn đầu tư kinh doanh bất động sản

o Tư vấn pháp lý

o Quản lý tiếp thị các dự án bất động sản

o Đấu giá bất động sản

b. Quy mô hoạt động môi giới của Đất Xanh

Tập đoàn Đất Xanh ban đầu được thành lập với tên công ty TNHH Dịch Vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh với vốn điều lệ ban đầu là 0,8 tỷ đồng và 10 nhân viên. Những khoảng thời gian mới hình thành này, Đất Xanh đã định hướng con đường đi của mình chuyên về hoạt động môi giới các dự án Bất động sản. Hoạt động của công ty ban đầu bao gồm một mảng chính là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê. Là một

trong số ít tập đoàn chuyên nghiệp đi đầu, Đất Xanh sớm chiếm lĩnh phần lớn nhất của thi trường môi giới trong và ngoài nước. Và hiện nay, hoạt động môi giới của tập đoàn Đất Xanh thật sự lớn mạnh và không ngừng phát triển. Với 19 sàn giao dịch BĐS dàn trải trên khắp cả nước, Đất Xanh đã đem hàng loạt các dự án bất động sản chất lượng đến với hàng ngàn khách hàng có nhu cầu an cư và đầu tư trên toàn thế giới. Hiện nay, tên tuổi của Đất Xanh luôn gắn liền với việc đầu tư các dự án qui mô lớn và hiện đại bậc nhất Việt Nam. 

2. Các yếu tố tác động tới hoạt động môi giới của Đất Xanh

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế như vũ bão hiện nay, hoạt động môi giới tại tập đoàn Đất Xanh cũng chịu sự ảnh hưởng rất lớn từ nhiều yếu tố.

a. Những yếu tố trực tiếp:Trước hết luật kinh doanh bất động sản đã công nhận nghề môi giới bất động sản và quy định khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có chứng chỉ môi giới bất động sản. Một số giao dịch phải qua sàn giao dịch bất động sản, đồng thời các bộ luật liên quan tạo điều kiện cho nghề môi giới phát triển như luật nhà ở, luật đất đai, bộ luật dân sự. Đất nước ta đã gia nhập WTO, việc mở cửa hội nhập quốc tế cũng ảnh hưởng không nhỏ, nhiều công ty nước ngoài đầu tư kinh doanh vào Việt Nam đã tạo sức ép cạnh tranh cho các công ty trong nước phải chuyên nghiệp trong dịch vụ môi giới bất động sản.

b. Những yếu tố gián tiếp:Nhu cầu về bất động sản của thị trường làm tăng nhu cầu về môi giới bất động sản, và đây là một trong những yếu tố gián tiếp ảnh hưởng đến công việc của một người môi giới bất động sản. Sự tăng trưởng về dân số và các nhu cầu phát triển: tăng trưởng dân số làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó nhu cầu về nhà đất tăng lên. Lượng cầu bất động sản là một lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt khi tỷ lệ tăng dân số cơ học càng cao sẽ gây ra những đột biến về bất động sản. Thu nhập của người dân cũng ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Do vậy, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực, thực phẩm. Yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung và nghề môi giới bất động sản nói riêng chính là kế hoạch phát triển kinh tế- xã hội của Chính phủ, việc phát triển mạnh các khu công nghiệp và tăng mức độ thu hút đầu tư bên ngoài vào các đô thị cũng sẽ làm tăng mức cầu về bất động sản nói chung. Kinh tế phát triển, các ngành tài chính ngân hàng cũng phát triển không ngừng đã tạo điều kiện cho vay để đầu tư bất động sản, dẫn đến cầu về bất động sản tăng lên. Ngoài ra, còn phải kể đến một số yếu tố khác ảnh hưởng không nhỏ tới quy mô và tính chất của cầu về bất động sản đó chính là trình độ phát triển sản xuất, sự chuyển đổi cơ cấu nền kinh tế, tác động của quá trình hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế. Khi nhà nước chuyển đổi cơ cấu kinh tế thì sự thay đổi cơ cấu ngành có

liên quan đến sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế xuát phát từ sự quá tải lao động trong một số ngành công nghiệp nặng, sự dư thừa lao động nông nghiệp sang các ngành sản xuất có kỹ thuật cao hơn.Chính điều này đã tạo ra sự thay đổi liên tục những nhu cầu về không gian, diện tích để phát triển các ngành sản xuất, phân phối và dịch vụ. Việc giảm lao động trong nông ngiệp, tăng lao động trong nhiều ngành công nghiệp và dịch vụ sẽ đồng nghĩa với những biến động về bất động sản có liên quan. Chẳng hạn như khi lao động trong các ngành dịch vụ được tăng cường, phát triển mạnh mẽ dẫn đến sự gia tăng nhu cầu về diện tích kinh doanh, văn phòng làm việc, khách sạn và nhà nghỉ v.v… Sự chuyển đổi cơ cấu kinh tế trong nước cũng liên quan đến cơ cấu phân bố dân số theo vùng, do sự dịch chuyển dân số từ khu vực nông thôn vao khu vực đô thị và sự phát triển quá trình đô thị hóa. Việc theo dõi những diễn biến này cộng với quá trình phân tích dự đoán cũng sẽ cung cấp chi nhà môi giới những kinh nghiệm tốt trong việc dự đoán mức độ và xu hướng thay đổi của cầu bât động sản. Chuyển đổi cơ cấu ngành kinh tế có liên quan đến khía cạnh nước ngoài, quá trình toàn cầu hóa dẫn đến các hiệp định thương mại của Việt Nam với các nước trong khu vực và các nước trên thế giới được kí kết, chính vì vậy sẽ có một vài loại hình bất động sản tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản thế giới. Một số khu vực trong thị trường bất động sản cũng sẽ tham gia vào thị trường bất động sản thế giới như việc quay vòng bất động sản (cho thuê), quay vòng tài chính liên quan đến bất động sản (thế chấp, trái phiếu bất động sản, cổ phiếu của các công ty kinh doanh bất động sản, cho vay…) các dịch vụ liên quan đến sự quay vòng và tài chính bất động sản (định giá bất động sản, môi giới, quản trị). Những tác động đến khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản trên thị trường bất động sản như thị trường xây dựng phát triển, chính sách đất đai, đầu tư và tài chính của nhà nước, sự phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng, chiến lược phát triển kinh tế- xã hội quốc gia và địa phương của chính phủ…cũng có ảnh hưởng không nhỏ đến thị trường bất động sản cũng như nghề môi giới bất động sản.

c. Những yếu tố khác:Ngoài những yếu tố nêu trên, thì sự bất ổn định tự nhiên của thị trường bất động sản cũng có ảnh hưởng không nhỏ tới nghề môi giới bất động sản. Thị trường bất động sản có thể trải qua những thời kì dao động mạnh và nhiều khi không trùng lặp với chu kỳ giao động tự nhiên với sự phản ứng chậm hơn của thi trường bất động sản so với chu kỳ kinh tế chung. Tương tự, khi nền kinh tế phát triển mạnh thì sự tăng trưởng bất động sản cũng xảy ra chậm hơn.Công nghệ thông tin cũng là một yếu tố khá quan trọng ảnh hưởng tới công việc của người môi giới. Việc toàn cầu hóa thông tin là giải pháp hứu hiệu cho mọi khía cạnh hoạt động của văn phòng môi giới. Nó giúp cho văn phòng môi giới có sự thống nhất bên trong về tổ chức, cũng như tin học hóa tất cả các mối quan hệ với môi trường bên ngoài ở

phạm vi quốc gia và quốc tế. Hiện nay khá nhiều công ty môi giới bất động sản đã đưa dịch vụ của mình lên mạng internet, công nghệ thông tin sẽ từng bước được phổ thông hóa đáp ứng nhu cầu của tất cả các tầng lớp nhân dân, là cơ sở để các văn phòng môi giới thực hiện chiến lược quảng bá hình ảnh và hoạt động kinh doanh của mình một cách nhanh chóng và hữu hiệu nhất, từng bước chuyên nghiệp hóa hoạt động môi giới bất động sản trong bối cảnh phát triển kinh tế hội nhập khu vực và quốc tế hiện nay. Vấn đề đào tạo chuyên gia môi giới bất động sản hiện nay cũng là một vấn đề đáng được quan tâm, với hình thức đào tạo như hiện nay thì mảng cung cấp dịch vụ môi giới bất động sản tại nước ta còn tồn tại một lỗ hổng khá lớn do thiếu trầm trọng các nhà môi giới bất động sản chuyên nghiệp và đủ điều kiện. Vì vậy việc đào tạo một cách cơ bản và hệ thống đội ngũ các nhà môi giới bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự phát triển nghề môi giới bất động sản trong nền kinh tế thị trường.

3. Tổng quan quy trình môi giới tại Đất Xanh

Môi giới bất động sản là một trong các dịch vụ hàng đầu trong lĩnh vực kinh

doanh dịch vụ bất động sản tại công ty Đất Xanh. Đóng vai trò làm trung gian cho các

bên Kinh doanh bất động sản và bên mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động

sản trong việc đàm phán giao dịch, ký kết Hợp đồng kinh doanh bất động sản, công ty

nhận định việc xây dựng một quy trình môi giới chuyên nghiệp, nhanh chóng đóng vai

trò quan trọng giúp mọi đối tượng khách hàng giảm thiểu chi phí, công sức và thời gian,

tạo nên hình ảnh uy tín cho công ty.

Sơ đồ quy trình môi giới bất động sản tại Đất Xanh

Quy trình thực hiện

Bước 1 : Tiếp nhận thông tin, hồ sơ BĐS do khách hàng cung cấp

Tiếp nhận yêu cầu khách hàng, đề nghị khách hàng cung cấp đầy đủ các thông tin,

giấy tờ (bản photo) có liên quan đến căn nhà, lô đất, dự án,…cần môi giới bán, chuyển

nhượng, cho thuê,...

Bước 2 : Tư vấn khách hàng về điều kiện ký gửi môi giới BĐS tại SGD

Sau khi xem xét hồ sơ BĐS, nhân viên SGD tư vấn cho khách hàng đầy đủ các

thông tin về Dịch vụ môi giới BĐS, cũng như những điều kiện ràng buộc của khách hàng

với SGD khi ký HĐDV môi giới.

Nếu khách hàng không đồng ý ký gửi môi giới thì nhân viên SGD hướng dẫn

khách hàng sử dụng Dịch vụ quảng cáo hoặc các dịch vụ khác đang triển khai tại

SGD.

Nếu khách hàng đồng ý, Nhân viên SGD hướng dẫn khách hàng điền đầy đủ thông

tin BĐS vào “Phiếu đăng ký ký gửi môi giới bán, cho thuê BĐS” và đính kèm toàn

bộ giấy tờ (bản photo) có liên quan quyền sở hữu/sử dụng BĐS.

Bước 3 : Khảo sát, chụp hình BĐS môi giới

Sau khi tiếp nhận hồ sơ ký gửi môi giới BĐS, Nhân viên SGD xếp lịch hẹn với

khách hàng để tiến hành khảo sát thực tế, chụp hình, quay phim BĐS,… với điều kiện

khách hàng cung cấp đủ các giấy tờ có liên quan quyền sở hữu/sử dụng BĐS.

Bước 4 : Ký Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS

Sau khi thống nhất kết quả khảo sát BĐS, nhân viên SGD hướng dẫn khách hàng

ký Hợp đồng dịch vụ môi giới BĐS với SGD. Hợp đồng sẽ được lập thành 02 bản, khách

hàng giữ 01 bản, 01 bản lưu giữ tại quầy SGD.

Bước 5 : Quảng cáo chào bán/cho thuê BĐS

Sau khi hợp đồng dịch vụ môi giới được ký kết. Nhân viên SGD tiến hành triển

khai kế hoạch quảng báo bán/cho thuê BĐS. Trưởng sàn ký duyệt kế hoạch, hình thức

quảng cáo:

- Lập trang quảng cáo tại SGD, Sàn liên kết

- Đăng lên website Công ty, website khác

- Đăng thông tin BĐS trên báo, tạp chí,..

Nếu hết thời hạn hiệu lực HĐDV mà chưa bán/cho thuê được BĐS, thì nhân viên

SGD liên hệ KH gia hạn hoặc thanh lý HĐDV.

Bước 6 : Tư vấn khách hàng có nhu cầu mua/thuê về thông tin BĐS

Trường hợp khách hàng đưa ra các yêu cầu của BĐS cần mua/thuê, nhân viên

SGD dựa vào yêu cầu của khách và danh mục các BĐS có sẵn tại sàn đưa ra một số BĐS

phù hợp, tư vấn cho khách hàng để khách hàng lựa chọn tại sàn. Nếu không có BĐS phù

hợp, cán bộ kinh doanh đăng tin cần mua trên Website sàn, tìm kiếm trên các trang thông

tin khác. 

Sau khi khách hàng đã lựa chọn được BĐS ưng ý, lập hợp đồng môi giới kí kết

giữa khách hàng với Sàn giao dịch, nộp phí dịch vụ môi giới. Dẫn khách hàng đi xem các

BĐS đã lựa chọn.

Bước 7 : Hướng dẫn hai bên đặt cọc tiền mua/thuê BĐS

Sau khi hai bên thống nhất các điều kiện giao dịch, nhân viên SGD hướng dẫn hai

bên chuẩn bị hồ sơ mua bán, sắp xếp thời gian, địa điểm giao nhận tiền đặt cọc mua/thuê

BĐS. Thu phí môi giới sau khi khách hàng đã kí hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua

bán, thuê. Cập nhật thông tin BĐS đã giao dịch, chuẩn bị thanh lý HĐDV môi giới. Lưu

thông tin của khách hàng vào sổ theo dõi.

Bước 8 : Hoàn trả HĐDV đã thanh lý cho khách hàng, kết thúc giao dịch

Thực tế quy trình môi giới đối với dự án Gold Hill của TĐ Đất Xanh

Với sứ mệnh đem đến những sản phẩm chất lượng cũng như

liên tục đổi mới nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của khách

hàng, công ty đã đưa ra những dự án mới trọng điểm trong đó

có các dự án công ty hợp tác đầu tư cũng như các dự án công

ty phân phối và marketing. Tuy nhiên một trong những điểm

mạnh của công ty là các dự án cho chính TĐ Đất Xanh làm

chủ đầu đầu tư và phân phối ra thị trường, tiêu biểu gần đây là Dự án Đất nền Gold Hill

tại Thị trấn Trảng Bom, Đồng Nai với quy mô 26,5 ha. Việc khép kín quy trình Đầu tư –

Xây dựng – Dịch vụ giúp Đất Xanh nâng cao năng lực tài chính, rút ngắn thời gian thi

công, tiết kiệm chi phí, giảm giá thành sản phẩm, qua đó mang lại nhiều lợi ích hơn cho

khách hàng. Vì vậy khi dự án được tung ra chào bán đã nhận được nhiều phản ứng tích

cực từ khách hàng.

Quy trình môi giới dự án đất nền Gold Hill tại Đất Xanh

a. Tìm kiếm thông tin về cầu bất động sản

“Năm 2012, chính sách thắt chặt tín dụng, tăng lãi suất... vẫn làm khó thị trường BĐS.

Tuy nhiên, nếu trước kia, đầu tư căn hộ được nhiều người lựa chọn, thì thời điểm này, đất

nền giá rẻ được coi là phương án tối ưu…”. Đây là nhận định của ông Lương Trí Thìn -

TGĐ Tập đoàn Đất Xanh về thị trường BĐS năm 2012. Theo khảo sát trong quý IV năm

2011, khi thị trường căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh trầm lắng thì đất nền lại được các doanh

nghiệp tung ra trên thị trường và cũng được người mua hưởng ứng, tỷ lệ giao dịch thành

công rất cao, đặc biệt là đất nền giá rẻ. Xu thế mua bán đất nền, đặc biệt là đất nền thuộc

các dự án thuộc vùng ven của các thành phố lớn với giá rẻ dành cho người có thu nhập

thấp như Bình Dương, Long An, Đồng Nai,.. được dự báo tiếp tục phát triển mạnh trong

năm 2012, đặc biệt thị trường Đồng Nai được coi là sẽ sôi động trong tương lai gần do

hàng loạt dự án hạ tầng ở đây đang đi vào giai đoạn nước rút và chuẩn bị về đích.

b. Tìm kiếm nguồn khách hàng:

Tại văn phòng giao dịch của Đất Xanh sẽ treo bandrooll, trưng bày poster, hình ảnh

dự án đất nền Gold Hill và quảng cáo dưới các hình thức như :

Quảng cáo ngoài trời: đặt pano, treo bandroll… tại các văn phòng công ty.

Quảng cáo trên internet trên các website chính thức của công ty cũng như đăng tin

trên các website mua bán đáp ứng nhu cầu cho nhiều khách hàng tìm kiếm thông

tin. Đây được xem như kênh quảng cáo đầy tiềm năng của công ty.

Quảng cáo trên báo chí: Đăng tải thông tin trên các báo và đặc biệt trên các bản tin

Đất Xanh. Báo chí là kênh thông tin chính cho mọi khách hàng. Chính vì lẽ đó,

các mẫu thiết kế luôn được đổi mới, tin tức sốt dẻo tạo ấn tượng sâu sắc với khách

hàng.

Bên cạnh đó, để tăng hiệu ứng cho quảng cáo, công ty sẽ tạo ra các sự kiện mang

tính chất thời sự cho Dự án để đăng tải các sự kiện này và các bài viết giới thiệu

Dự án trên các báo như Thị Trường BĐS, Saigontime…, tiêu biểu như sự kiện làm

lễ động thổ dự án Gold Hill ngày 23/2/2012 và sự kiện mở bán đợt một ngày

25/3/2012

Quảng cáo trực tiếp: đây là hình thức rất phù hợp để tiếp cận một số khách hàng

thật sự tiềm năng.

Bộ phận chăm sóc khách hàng của công ty sẽ gửi thư ngỏ và brochure đến toàn bộ

khách hàng có nhu cầu và quan tâm đến dự án Gold Hill. Sau khi nghiên cứu, sàng lọc

các đối tượng, công ty sẽ tổ chức cho nhân viên đến tư vấn trực tiếp.

c. Tiến hành tư vấn cho khách hàng

Sau khi tìm kiếm được nguồn khách hàng thực sự có nhu

cầu về đất nền tại dự án, công ty tiến hành tư vấn trực tiếp

cho khách hàng. Tuy nhiên, đối với mỗi nhân viên tư vấn

của công ty trước hết sẽ được huấn luyện kiến thức

chuyên môn về dự án Gold Hill và được trang bị đầy đủ

hồ sơ bán hàng. Đặc biệt là kiến thức về luật, kỹ năng

môi giới, đạo đức nghề nghiệp. Đồng thời công ty tổ chức

đưa nhân viên đến nơi tham quan trực tiếp để có cảm nhận tốt nhất về dự án nhằm tư vấn

một cách khách quan cho khách hàng.

Trước hết, nhân viên tư vấn giới thiệu về dự án bao gồm vị trí của dự án ( thuộc thị

trấn Trảng Bom, Đồng Nai), tình trạng pháp lý (đã có sổ đỏ đầy đủ, hợp pháp), cơ sở

hạ tầng, hệ thống giao thông thuận tiện với đầy đủ tiện ích phục vụ cho nhu cầu sống

của những cư dân sinh sống trong khu vực như trường học, bệnh viện, khu vui chơi,

du lịch.

Đối với từng đối tượng khách hàng mua để ở hay đầu tư mà đưa ra tư vấn phù hợp để

mỗi khách hàng có được lựa chọn đúng đắn nhất. Nếu khách hàng thuộc đối tượng

mua để ở, chuyên viên môi giới tư vấn đầy đủ các tiện ích xung quanh khu dân cư,

đưa ra các lựa chọn về sản phẩm của công ty như nhà phố liên kề vườn, nhà phố

thương mại,…cũng như mức giá hợp lý để khách hàng có sự lựa chọn khi mua đất tại

dự án Gold Hill. Ngược lại, đối với khách mua đầu tư, việc họ quan tâm là lợi nhuận

nên tùy vào đầu tư ngắn, trung và dài hạn mà chuyên viên đưa ra tư vấn khác nhau.

Nếu khách hàng có nhu cầu muốn xem thực tế dự án Gold Hill để có cái nhìn chân

thực nhất cũng như đánh giá được tiến độ thi công của dự án, công ty sẽ trực tiếp tổ

chức đưa khách hàng đến tận nơi tham quan.

Cuối cùng, nếu khách hàng đồng ý mua sản phẩm, công ty đưa ra phương thức thanh

toán cụ thể. Hai bên ký hợp đồng. Trong trường hợp khách hàng không đồng ý mua

sản phẩm, nhân viên môi giới có trách nhiệm tìm hiểu lý do và giới thiệu một sản

phẩm khác cho khách hàng.

d. Kết thúc thương vụ

Giao nhận bất động sản.

Kết thúc thương vụ và nhận tiền hoa hồng theo quy định của SGD.

Gửi thư cảm ơn đến khách hàng và đưa hồ sơ của họ vào hồ sơ khách hàng.

PHẦN IV. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI ĐẤT XANH

Ngay từ khi thành lập, Đất Xanh đã đặt ra phương châm hoạt động: luôn mang đến cho

khách hàng những “Sản phẩm tốt nhất – Dịch vụ tốt nhất”, không ngừng sáng tạo, kiên

định, nỗ lực trong mọi hoàn cảnh. Chính vì vậy, chỉ sau 8 năm thành lập, Đất Xanh đã trở

thành một trong những tên tuổi luôn gắn liền với việc đầu tư các dự án qui mô lớn và

hiện đại bậc nhất Việt Nam và đang dần trở thành một tên tuổi lớn trong ngành môi giới

bất động sản.

Tốc độ tăng trưởng doanh thu rung bình trong giai đoạn 2007-2010 đạt 53,62%/ nhanh

chóng đuổi kịp các doanh nghiệp lớn cùng ngành như Sacomreal và Vạn Phát Hưng về

doanh thu môi giới bất động sản. Điều đó cho thấy hoạt động môi giới chuyên nghiệp

cũng như khả năng làm việc hiệu quả của công ty ngay cả khi thị trường bất động sản

đóng băng trong những năm từ 2008.

Biểu đồ : Doanh thu môi giới BĐS của Tập đoàn Đất Xanh

PHẦN V. NHẬN XÉT VÀ KIẾN NGHỊ

a. Nhận xét

Chỉ với hơn 8 năm hoạt động, tên gọi Đất Xanh đã không còn lạ lẫm đối với giới kinh

doanh địa ốc như ngày mới thành lập. Đặc biệt, khi nhắc đến Đất Xanh, người ta thường

biết đến dưới góc độ là một doanh nghiệp mạnh về hoạt động môi giới bất động sản mà ít

có doanh nghiệp nào có được. Đây là thế mạnh được công ty xây dựng xuyên suốt trong

quá trình hoạt động của mình. Yếu tố đầu tiên phải kể đến là Đất Xanh đã hình thành một

đội ngũ với trên 400 con người có nhiều tâm huyết, hoài bão, năng động, sáng tạo và dày

dạn trong kinh nghiệm.

Thêm vào đó, trong suốt thời gian hoạt động, Đất Xanh luôn là một trong những tập đoàn

tiên phong trong vấn đề minh bạch hóa thông tin các sản phẩm Bất động sản, điều này đã

tạo dựng được uy tín cho công ty và trở thành địa chỉ thân thuộc của hàng trăm ngàn

khách hàng. Chính từ những yếu tố này kết hợp với tầm nhìn trong kinh doanh nên trong

nhiều năm qua, mặc dù tình hình chung của thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn, song

những dự án do Đất Xanh đưa ra thị trường đều được đông đảo khách hàng, nhà đầu tư

đón nhận.

b. Kiến nghị về hoạt động môi giới hiện nay

Ngành môi giới BĐS hiện nay vẫn còn nhiều bất cập như: tính chuyên môn hóa chưa

cao, chưa chuẩn, giữa các công ty môi giới có sự cạnh tranh không lành mạnh, không

có mức phí chung thống nhất. Quyền lợi nhà môi giới chưa được pháp luật bảo vệ,

dẫn đến khách hàng có thể đi cửa sau, bớt phí khi thực hiện xong hợp đồng.

Bên cạnh đó, chúng ta chưa có hệ thống thông tin chung chia sẻ thông tin giữa các

nhà môi giới với nhau. Còn nhiều hạn chế làm ảnh hưởng đến thị trường như trình độ

thấp kém, kiến thức và kỹ năng môi giới chưa cao, không quan tâm đến đạo đức

nghề nghiệp,...