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“Metodología de la Valoración Catastral enfocado a la Optimización Fiscal Inmobiliaria ”

Tutor: Antonio Eduardo Humero Martín Alumna: Ana López Martínez-Sagrera

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INDICE

1. Resumen…………………………………………………………………………………………………5

2. Objetivo………………………………………………………………………………………………..…6

3. Normas técnicas de valoración para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana……………………………………………….......7

3.1 Metodología general……………………………………………………………………7

3.2 Valor del Suelo……………………………………………………………………….……7 A. Valor de repercusión……………………………………..……7 B. Valor unitario…………………………………………………….8 C. Coeficientes correctores del valor del suelo…...........8

3.3 Valor de las Construcciones………………………………………………….……10 A. Coeficientes correctores del valor de las

construcciones……………………………………………….…10 B. Coeficientes correctores del valor del suelo y de las

construcciones…………………………………………….........12

4. Aplicación a un caso de estudio: Edificio de la Prensa, EXPO 1992, Sevilla..14 4.1 Introducción y objetivo………………………………………………………………14

A. Impuesto sobre Bienes Inmuebles……………...………...20 4.2 Estudio y análisis de la valoración catastral actual……….……………21

A. Tipología constructiva…………………………………..……...23

B. Categoría de la construcción…………………………….....29 C. Valor de repercusión del suelo……………………………..34

4.2 Conclusión…………………………………………………………………………..……..38

5. Documentación gráfica…………………………………………………………………….….…40 5.1 Planos del edificio……………………………………………………………………..40 5.2 Fotografías………………………………………………………………………...………44

6. Bibliografía…………………………………………………………………………………………...45

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1. RESUMEN El en el presente trabajo se busca alcanzar una optimización y reducción del valor catastral de los inmuebles, es decir, el objetivo es la optimización fiscal inmobiliaria. El valor catastral es utilizado por las administraciones para el cálculo de las cuotas de diversos impuestos. Estos son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), el Impuesto de Plusvalía (IIVTNU) y el Impuesto sobre la Renta (IRPF). Por lo que el valor catastral tiene un alto interés tributario. “La base imponible del Impuesto sobre bienes inmuebles estará constituida por le valor catastral de los bienes inmuebles, que se determinará, notificará y será susceptible de impugnación conforme a los dispuesto en las normas reguladoras del Catastro Inmobiliario.” (HUMERO MARTÍN, A.E. “Arquitectura Legal”. Editorial Dykinson. 2017) En un 80% de los casos existen diferencias entre el valor real y el valor catastral. Esta diferencia viene dada por conflictos en la tipología, usos y superficies de los inmuebles. Para alcanzar el objetivo, en primer lugar es necesario conocer y estudiar la metodología de valoración empleada por el Catastro de España. Para ello me he servido de varios libros que cito en la bibliografía, y principalmente de “El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.” Obtenido del Boletín oficial del Estado. Posteriormente se escoge un inmueble concreto en el que poder aplicar la metodología anterior explicada, y de esta forma llevar a cabo un análisis. En primer lugar, el trabajo se centrará en recopilar la documentación necesaria, ya sean la hoja de valoración del inmueble, los planos del edificio, así como la información histórica y grafica que pueda ser de utilidad. En segundo lugar desarrollaremos el análisis y estudio de la valoración actual, destacando y explicando cada uno de esos errores. Como conclusión procederemos al calculo de la nueva valoración catastral, ajustándolo a la realidad inmobiliaria. Para finalmente establecer una comparación con la valoración inicial y ofrecer un potencial ahorro.

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2. OBJETIVOS

• Estudio y conocimiento de la metodología empleada en la valoración

catastral de los inmuebles.

• Aplicación a un caso de estudio: Edificio de la Prensa, EXPO 1992,

Sevilla.

• Análisis e identificación de los defectos en la valoración para lograr

su optimización fiscal inmobiliaria y conseguir así un ahorro

importante en la cuota sobre el Impuesto de Bienes Inmuebles.

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3. NORMAS TECNICAS DE VALORACION PARA DETERMINAR EL VALOR CATASTRAL DE LOS BIENES INMUEBLES DE NATURALEZA URBANA.

En este punto del trabajo nos centraremos en explicar la metodología y las normas técnicas empleadas para la valoración de los bienes inmuebles. Cabe citar la siguientes definiciones para una mejor compresión de lo siguientes apartados. Según cita el RDE:

1. “El valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana es el incluido en el catastro inmobiliario urbano.” 2. “Se denominan normas técnicas para determinar el valor catastral de los bienes de naturaleza urbana al conjunto de conceptos, reglas y criterios que han de regir para la valoración de dichos bienes y que se establecen por el presente Real Decreto” 3. “Se denomina cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones al conjunto de reglas, criterios y valores básicos que permiten calcular los valores del suelo y de las construcciones en actuaciones valorativas masivas, garantizan una adecuada coordinación de los mismos y hacen posibles su obtención por medios informáticos.”

3.1 Metodología general.

El valor catastral estará integrado por el valor del suelo más el valor de las construcciones si las hubiera. Se estudia cada factor por separado. Vi= (VSUELO + VCONSTRUCCIONES) x COEFICIENTES CORRECTORES x Kp

KP= Es el coeficiente por gastos y beneficios de promoción. Con carácter general se emplea 1,4, pero en algunos casos como “residencia unifamiliar” o “industrial” se emplea 1,15

3.2 Valor del Suelo

A la hora de estudiar el suelo, debemos saber que existen dos formas de valoración: por repercusión y por unitario.

A. Valor de repercusión: “El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción.”1 Es decir que el valor de repercusión se calculará según la zona de valor correspondiente, teniendo en cuenta los metros cuadrados construidos según el uso permitido o, susceptibles de ser construidos.

1 Todas las referencias que aparecen en este apartado se entiende que están tomadas de la Norma 20 del RD 1020/1993 de 25 de junio por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración Catastral.

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B. Valor unitario

“Cuando no exista valor de repercusión, el valor unitario en calle, tramo de calle, zona o paraje, se calculará mediante pormenorización del valor unitario básico en polígono (VUB).” Por el contrario el valor unitario responde a un único valor que se multiplica por los m2 de suelo de la parcela. Sin tener en cuenta el uso de los metros construidos o susceptibles de ser construidos.

3.3 Coeficientes correctores del valor del suelo.

Existen unos coeficientes correctores del suelo, que se aplicarán en cada caso cuando proceda. Según el tipo, pueden aumentar o disminuir la valoración, ya que estos coeficientes se multiplican al resultado final del valor del suelo. Estos coeficientes surgen como consecuencia de las particularidades del mercado del suelo. 2 Con respecto a nuestro objetivo, estos coeficientes cumplen un papel importante en la identificación de errores en la valoración. Por tanto es menester conocerlos en profundidad, por lo que procedo a explicar los siguientes: Coeficiente A). Parcelas con varias fachadas a vía pública.

“Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas.” Cuando se trate de parcelas con dos fachadas a vía publica se aplicaría A=1,10, y en el caso de tres fachadas se aplicaría A=1,15. En el caso de tener una sola fachada a vía publica (como suele ocurrir) se aplicaría A=1, por lo que no afectaría a la valoración.

Coeficiente B). Longitud de fachada.

Se aplica en las parcelas en las que la longitud de fachada es inferior a la mínima establecida por el planeamiento. Coeficiente= L/LM, L= longitud de la fachada LM = longitud mínima definida por el planeamiento. Por ejemplo si la longitud de fachada de un inmueble es de 3m, y la mínima establecida es de 4m, se aplicaría B=3/4=0,75. No puede ser inferior a 0,6


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Coeficiente C). Forma irregular. “Cuando las características geométricas de una parcela impidan o dificulten la obtención del rendimiento previsto en el planeamiento, se aplicará un coeficiente corrector de 0,85. “ Se aplicaría en el caso de que la forma resulte tan irregular, que impida el correcto uso de esa parcela, o que se encuentre desaprovechado.

Coeficiente D). Fondo excesivo.

“En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento.” D=1/n+1 "n" = número de plantas de edificación permitidas en dicha calle.

Coeficiente E). Superficie distinta a la mínima. En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes: S/SM< 1:0,80 (aplicable a toda la superficie). 1 ≤ S/SM ≤ 2:1,00 2 < S/SM < 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM).

Coeficiente F). Inedificabilidad temporal.

En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables, y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en3 la Ponencia de valores correspondiente.


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Coeficiente G). Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública.

En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,70.

2.3 Valor de las Construcciones

Para calcular el valor de la construcción se tendrá en cuenta el uso, la calidad, el carácter histórico-‐artístico, la antigüedad, el estado de conservación y demás circunstancias.

A. Coeficientes correctores del valor de las construcciones. Al igual que en el valor del suelo, existen también coeficientes correctores para el valor de la construcción. Son los siguientes:

Coeficiente H). Antigüedad de la construcción.

Dependerá como su propio nombre indica, del año de construcción del edificio, además del uso al que está destinado y de la categoría constructiva.

"u" (uso predominante del edificio), adopta en la fórmula los siguientes valores:

“Uso 1º. Residencial, oficinas y edificios singulares Uso 2º. Industrial no fabril, comercial, deportivo, ocio y hostelería, turístico, sanitario y beneficencia, cultural y religioso Uso 3º. Fábricas y espectáculos (incluso deportivos)”

Para determinar que coeficiente debemos aplicar, nos apoyamos en la siguiente tabla:4


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Coeficiente I). Estado de conservación.

• 5“Normal (construcciones que, a pesar de su edad, cualquiera que fuera ésta, no necesitan reparaciones importantes): 1,00.

• Regular (construcciones que presentan defectos permanentes, sin que


T

H

Uso 1º Uso 2º Uso 3º

categorías categorías categorías

Años completos 1-‐2 3-‐4-‐5-‐6 7-‐8-‐9 1-‐2 3-‐4-‐5-‐6 7-‐8-‐9 1-‐2 3-‐4-‐5-‐6 7-‐8-‐9

0-‐4 1 1 1 1 1 1 1 1 1

5-‐9 0,93 0,92 0,9 0,93 0,91 0,89 0,92 0,9 0,88

10-‐14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,8 0,84 0,82 0,78

15-‐19 0,82 0,79 0,74 0,8 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69

20-‐24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,7 0,64 0,72 0,67 0,61

25-‐29 0,72 0,68 0,61 0,7 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54

30-‐34 0.68 0,63 0,56 0,65 0,6 0,53 0,62 0,56 0,49

35-‐39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44

40-‐44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39

45-‐49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,4 0,5 0,43 0,35

50-‐54 0,55 0,49 0,4 0,51 0,45 0,37 0,47 0,4 0,32

55-‐59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29

60-‐64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26

65-‐69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24

70-‐74 0,45 0,39 0.30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,3 0,22

75-‐79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,2

80-‐84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19

85-‐89 0,4 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18

90-‐más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0.20 0,3 0,24 0,17

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comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad):0,85. • Deficiente (construcciones que precisan reparaciones de relativa importancia,

comprometiendo las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad): 0,50.

• Ruinoso (construcciones manifiestamente inhabitables o declaradas legalmente en ruina): 0,00. “

Coeficiente J). Depreciación funcional o inadecuación. En caso de construcción, diseño, instalaciones o usos inadecuados se aplicará el coeficiente 0,80.

B. Coeficientes correctores de los valores del suelo y las construcciones.

Coeficiente K). Viviendas y locales interiores. Se aplica en aquellos locales cuyos huecos de luces abren a patios de parcela (n de manzana) K=0.75

Coeficiente L). Fincas afectadas por cargas singulares.

• Protección integral (la naturaleza de la intervención posible es la de conservación; se permiten obras de reparación, restauración, mantenimiento o consolidación de sus elementos): 0,70.

• Protección6n estructural (la naturaleza de la intervención posible es la de cambio de uso o redistribución): 0,80.

• Protección ambiental (la naturaleza de la intervención posible es la de renovación por vaciado o sustitución interior incluso la reproducción formal del cerramiento exterior): 0,90.

Coeficiente M). Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco. Coeficiente N) Apreciación o depreciación económica. “Este coeficiente se aplicará para adecuar los resultados obtenidos por aplicación de las normas precedentes a la realidad del mercado inmobiliario, evaluando casos de sobreprecio en el producto inmobiliario, por razones contrastadas de alta demanda en el mercado, inexistencia de otro producto similar, por alta calidad en las características constructivas y también para evaluar un bajo precio por falta de mercado y caída en desuso. Todo ello enmarcado en zonas determinadas y concretas, que podrán definirse en su caso según tipologías o usos de edificación.”

Situaciones de apreciación: 1,80 ≥ N > 1,00. Situaciones de depreciación: 1,00 > N ≥ 0,50.


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5 APLICACIÓN A UN CASO DE ESTUDIO: EDIFICIO DE LA PRENSA, EXPO 1992, SEVILLA. El estudio que llevaré a cabo consiste en la realización de un análisis previo sobre la posibilidad de obtener una disminución del valor catastral que reduzca la tributación del inmueble. Una vez elaborado el estudio se establece el potencial ahorro fiscal del inmueble y se inician los oportunos procedimientos ante la Gerencia del Catastro. La reducción del valor catastral permite reducir ciertos tributos del inmueble en ejercicios futuros. 4.1 Introducción y objetivo.

El edificio escogido es el antiguo pabellón de la prensa de Sevilla, de la Expo del 92. La Exposición Universal de Sevilla de 1992 fue un hecho muy relevante para la ciudad, que durante los seis meses que duró acogió a personas de todo el mundo. Se encuentra situada en la Isla de la Cartuja. Toma su nombre del que fue antiguo monasterio de los monjes cartujos, allí ubicado. “La Expo'92 acogió a 112 países, 23 organismos internacionales, 6 empresas y las comunidades autónomas españolas.” . 7 Cada uno de ellos fue representado mediante un pabellón.

Isla de la Cartuja de Sevilla. Expo 92

Uno de estos pabellones es el edificio escogido para elaborar nuestro trabajo, como ya se ha mencionado. Se trata del antiguo pabellón de la prensa. Fue construido en el año 1992. Se ubica en la Isla de la Cartuja, en un solar situado al suroeste de la isla. Este ocupa un superficie de suelo de 6.665 m2. Junto a nuestro edificio se encuentran otros importantes pabellones de la antigua Expo.

7 http://www.expo92.es/inicio/index.php

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Destaca el de la parcela contigua, llamado Torre Triana, hoy en día es un edificio administrativo de la Junta de Andalucía. Fue proyectado por el arquitecto navarro Francisco Javier Sáenz de Oiza, y construido en el año 1993. Se inspiró en el Castillo Sant'Angelo de la ciudad de Roma. El otro gran protagonista de esa misma manzana es el Word Trade Center, proyectado por el arquitecto Antonio Vázquez de Castro. Se diseñó para programar y controlar todas las principales actividades que se iban a desarrollar a lo largo de los seis meses que duró la Muestra. Hoy en día se destina a oficinas.

Vista aérea de los tres edificios descritos anteriormente: En un primer plano se sitúa La Torre Triana, tras ella, el Pabellón de la Prensa y junto a él, el Word Trade Center.

Centrándonos en el pabellón que ocupa nuestra trabajo, se trata de un edificio de planta rectangular, dividido en tres partes: cuerpo central más ala norte y ala sur. Consta de un patio rectangular que distribuye y conecta las tres partes del edificio.

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Plano de ubicación. Expo 92, Isla de la Cartuja, Sevilla.

Tiene una superficie construida de 3.058 m2, distribuidos de la siguiente manera: La planta sótano: destinada a unas 70 plazas de aparcamiento, con una zona de cuartos técnicos y almacenaje. Le sigue la planta baja por la que se accede al edificio través del patio que se encuentra unos metros por debajo del nivel de la tierra. Y por último las plantas primera, segunda y tercera cuyo uso se distribuye de la siguiente manera: el ala norte lo ocupan las oficinas de la Juan de Andalucia, el cuerpo central se destina al Colegio Francés Liceo y el ala sur a la Universidad Esic. Se trata de un edificio simétrico, como podremos comprobar en las plantas que se adjuntan en la documentación grafica del apartado 5.8

Como en la gran mayoría de los pabellones, ha cambiado su uso con el tiempo. Hoy en día está ocupado en su ala norte por unas oficinas de la Junta de Andalucía, el cuerpo central es el colegio Liceo Francés y el ala Sur es la Universidad de Sevilla. Como veremos más adelante, es imprescindible saber a qué uso esta destinado el edificio.

8 Se adjuntan planos y documentación grafica del edificio en el apartado 5.

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Establecemos una lista de requisitos y objetivos que nos faciliten la elaboración del trabajo. La documentación necesaria es, en primer lugar la hoja de valoración o hoja informativa del inmueble. Esta solo se podrá obtener a través del Catastro. En segundo lugar necesitamos los planos del edificio, a ser posible, en AutoCAD para poder medir sus superficies. Los planos deben reflejar además el uso al que se destina cada estancia. Son también de gran ayuda las fotografías en las que se refleje qué actividades se desarrollan, como es el estado de conservación del edificio…etc Una vez llegado a este punto, procedemos a realizar un análisis previo, partiendo de la hoja de valoración. Para ello, estudiamos todos los parámetros que intervienen en el cálculo del valor catastral: La forma de valoración del suelo del inmueble: Por unitario sobre la superficie total del suelo, por repercusión sobre la superficie potencial construible, etc. La superficie de suelo y los elementos de la construcción. El destino y usos, tipologías constructivas y categorías de los elementos constructivos, asi como los coeficientes correctores de suelo, construcción y conjuntos. Estos coeficientes son aquellos en los que Catastro tiene en cuenta las categorías, antigüedad, estado de conservación, situación del inmueble, parámetros urbanísticos, circunstancias extrínsecas etc. Llegaríamos a la conclusión de que baja considerablemente la valoración catastral y de sus consecuencias.

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4.2 Estudio y análisis de la valoración catastral actual. Una vez estudiado el método general de valoración Catastral de los inmuebles, procedemos a aplicar los conocimientos adquiridos. Para optimizar el inmueble del Edificio de la Prensa se han estudiado Estudio y análisis de la valoración actual. Partimos de la referencia catastral, que en nuestro caso es: 3432701 TG3433S 0004 WF. Con este dato podemos acceder a cierta información del inmueble que nos proporciona la sede electrónica del Catastro. Este es de acceso público. Como podemos ver en la siguiente imagen, con la referencia catastral podemos saber el año de construcción del edificio, la superficie grafica, la superficie construida, su dirección y el destino de cada zona del edificio, separando por plantas generalmente.

Sede electrónica de Catastro.9

Pero esta información estaría incompleta para saber como se ha realizado su valoración. Para ello necesitaríamos la hoja de valoración catastral.

9 https://www.sedecatastro.gob.es

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Hoja de valoración catastral.10

Entender la hoja de valoración no es fácil a simple vista. Para ello, realizare un desglose a continuación para explicar la información que nos aporta:

1. Clase de inmueble: Podría ser rustico o urbano. 2. Numero de referencia catastral. 3. Uso: se refiere al destino del edificio: oficina, industria, comercio… 4. Dirección del inmueble. 5. NIF y titular del propietario del inmueble. 6. Porcentaje de propiedad del inmueble. Podría ser de propiedad plena al

100% o en cambio podría estar dividida en distintos cargos.

7. Fecha de publicación del Boletín Oficial de la Ponencia.

8. MBR: Modulo Básico de Repercusión.

9. MBC: Modulo Básico de Construcción.

10 Hoja de valoración catastral, obtenida en la Gerencia Regional del Catastro de Madrid, mediante autorización del propietario del inmueble, ya que no tiene acceso libre al público.

1 2 3

4

5 6

7 89

1011

a b c d e f g h

12

13 14

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10. Valoración del suelo. En este caso por repercusión, podría haber sido por

unitario o por módulos básicos.

11. Valoración de la construcción.

a. Indica el edificio/planta/puerta del local que está valorando en esa fila

b. Superficie de cada local (m2)

c. Uso del edificio

d. Valor de repercusión del suelo

e. Valor unitario de la construcción (VUC €/m2)

f. Coeficientes correctores aplicados. En este caso solo interviene el coeficiente por antigüedad (H)

g. Coeficiente por gastos y beneficios (G+B). Es un coeficiente cuya finalidad es reflejar el coste de los gastos de construcción y ejecución del proyecto junto con los beneficios obtenidos por el promotor. Con carácter general se emplea 1,4, pero en algunos casos como “residencia unifamiliar” o “industrial” se emplea 1,15

h. RM: referencia de mercado. 12. Valor Catastral total: resulta del sumatorio del valor del suelo mas el valor

de la construcción. 13. Base imponible: se trata de la base imponible del impuesto de bienes

inmuebles. Esta constituida por el valor Catastral12. 14. Base liquidable: Es el resultado de aplicar a la base imponible las

reducciones que contempla la ley. Estas reducciones dependerán del municipio donde se encuentre el inmuebles o como consecuencia de procedimientos de valoración colectiva de carácter general.

A. IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES. (IBI)

Dado que el objetivo del presente trabajo es la optimización fiscal inmobiliaria, resulta de gran interés profundizar acerca del tributo que nos ocupa. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un impuesto del sistema tributario local de España, que grava el valor de la titularidad dominial y otros derechos reales que recaen sobre los bienes inmuebles. El municipio donde se localiza el inmueble determinará la cuota y, en su caso, las bonificaciones o exenciones que resulten de aplicación. La Administración del Estado y los Ayuntamientos comparten su gestión.

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4.2 ESTUDIO Y ANALISIS DE LA VALORACION CATASTRAL ACTUAL

Se ha empleado un tipo de valor de suelo de repercusión (€/m2 construido). Para entender la diferencia entre valor de repercusión y valor unitario, citaré al profesor D. Antonio Humero en su libro “Arquitectura Legal” (capitulo 14, valoraciones inmobiliarias): “El valor de repercusión es el valor del suelo, ya no por lo que tiene en ese momento, sino por lo que es susceptible de producir. Como su nombre indica, es lo que repercute él mismo en el valor del producto final del inmueble” Sin embargo sobre el valor unitario del suelo cita: “Este suelo no agota el rendimiento edificatorio, su valor es por €/m2 de suelo.” Para saber que valor de repercusión de suelo se ha empleado, consultamos la Ponencia de Valores Catastrales de Sevilla, del año 2.000 con efecto en el año 2.001 y de ahí obtenemos los valores que se han tomado para este inmueble.

Oficina bajo rasante= 83.30 €/m2 Oficina sobre rasante=299.88 €/m2 Zonas de almacenaje=299.88 €/m2 Comercio= 358.19€/m2 Industrial= 83.30€/m2 Aparcamiento o garaje= 83.30€/m2

Como podemos observar el valor empleado en oficina abajo rasante coincide con el de aparcamientos y garajes. Se está valorando oficina bajo rasante, cuando realmente en ese edificio no existe ninguna oficina en la planta sótano. En el caso del valor del suelo no varia porque han tomado el mismo valor que el de aparcamientos y garaje (83.30€/m2). Pero debemos tenerlo en cuenta mas adelante ya que si tiene consecuencia sobre la valoración de la construcción. Para determinar el valor y la tipología constructiva que se ha aplicado, procedemos a hacer el siguiente calculo: Tipología constructiva = VUC/MBC siendo:

VUC: Valor unitario de la construcción (€/m2) MBC: Módulo Básico de la Construcción (€/m2)

Tipología constructiva = VUC/MBC = 927,211424 / 363,612323 = 2,55

03.1.2.1=2.55= Oficina > Edificio exclusivo > Oficina unitaria > Categoría 1 03.1.2.2=2.20= Oficina > Edificio exclusivo > Oficina unitaria > Categoría 2

En este caso han asignado un grado menos a la categoría constructiva por tratarse de una planta bajo rasante, que comparte uso con los aparcamientos. Aun así, como podemos comprobar en los planos, no existen locales destinados a oficina en la planta sótano. El verdadero uso de esos locales es de almacenaje e instalaciones.

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El valor de repercusión del suelo asignado si es correcto, ya que es 83.30 €/m2, correspondiente a garajes. Pero sin embargo el Valor Unitario de la Construcción es erróneo. Respecto a los locales comerciales de la planta baja:

C=4.1.1.1=1.95 Comercio > Comercio en edificio mixto > Locales comerciales y talleres > Categoría 1

Se asigna esta tipología a los locales comerciales que se encuentran en la planta baja. La valoración de estos locales resulta correcta, ya que han aplicado el valor de repercusión comercial y el valor de construcción de local comercial en edificio mixto, ya que comparte uso con enseñanza. La valoración de la planta de aparcamiento es la siguiente:

01.1.3.1= Residencial > Vivienda colectiva de carácter urbano > garajes, trasteros y locales en estructura > categoría constructiva 1.

La tipología constructiva que se le ha asignado a las zonas de aparcamiento es totalmente errónea. Para corroborarlo consultamos la tabla de tipologías constructivas (Real Decreto 1020/1993), adjuntada en la página ( 33). A continuación se continuará el estudio de los diferentes errores hallados en el análisis previo de la valoración.

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A. TIPOLOGIA CONSTRUCTIVA

El inmueble ha sido objeto de un cambio de uso a centro escolar, en base a lo indicado posteriormente:

En la valoración catastral de la construcción del citado inmueble se ha llevado a cabo un cambio de uso de la superficie construida de los locales 1, 2, 3, 4 y 5. (siguiendo la numeración de la hoja de valoración.) Con carácter general, en la valoración catastral actual, se ha aplicado erróneamente a este edificio una tipología 03.1.2.1 de edificio exclusivo de oficinas de carácter unitario, de acuerdo con el cuadro de la Norma 20 del RD 1020/1993, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración Catastral. Dicha tipificación no corresponde con la realidad inmobiliaria actual, puesto que este inmueble fue diseñado en el año 1992, todo él, como un Edificio de Prensa para la EXPO 92, pero sin embargo, en la actualidad, se encuentra dividido en tres inmuebles independientes ubicados en la zona de Usos Administrativos de la Isla de la Cartuja de Sevilla, con una finalidad cada uno de ellos distinta, por lo tanto no unitaria sino múltiple (Estos usos son El Colegio Francés Liceo, La Universidad Esic y otro la Consejería de Justicia de la Junta de Andalucía). En el caso que nos ocupa, este inmueble, como se puede observar en la foto adjunta a continuación, con una finalidad exclusiva de carácter formativo realizado por parte del Liceo Francés destinado a Centro Escolar Educativo, luego nada que ver con un edificio de oficinas.

De este modo los locales 1, 2, 3, 4 y 5 del inmueble se destinan a impartir clases de formación, y por error se ha utilizado la tipología 03.1.2.1 de edificio exclusivo de oficinas de carácter unitario, como si tratase en la actualidad de un edificio de oficinas como lo fue en un pasado durante la EXPO 92.

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Sin embargo, en la actualidad, este inmueble tiene la única finalidad de servir de centro educativo del Liceo Francés, cuyo objeto social nada tienen que ver con un carácter de oficina. Por este motivo, la tipología asignada a los locales 1, 2, 3, 4 y 5, no se corresponde con la realidad inmobiliaria actual, como define el artículo 11 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario RD1/2004, ya que dentro de la Norma 20 mencionada existe una tipología propia para este tipo de edificios. Por ello, se debería llevar a cabo el cambio de uso de la valoración asignada a los locales 1, 2, 3, 4 y 5, ya que, de acuerdo con lo anterior, la superficie construida debe tener asignada la tipología 09.2.1.1, que correspondiente con el uso cultural, la clase cultural sin residencia, la modalidad de facultad, colegio o escuela dado que ésta es la realidad inmobiliaria actual. COMPROBACION DE LA ANTIGÜEDAD Nos disponemos a comprobar otro de los parámetros que intervienen en la valoración, este es el de la antigüedad de la construcción. El año de construcción data de 1992, según indica Catastro. En primer lugar, necesitamos algún documento o información que lo corrobore como podría ser un Certificado Final de Obra. En este caso no ha sido necesario el CFO ya que está sobradamente documentado que el edificio se inauguró en 1992 para la Expo Universal. La ponencia de Sevilla es del año 2.000 con efecto en el año 2.001. Por consiguiente: 2001-‐1992= 9 años es la antigüedad que consideramos, ya que no se han efectuado reformas posteriores. En el caso de que se hubiese realizado alguna reforma en el edificio, seria obligatorio dar de alta esta reforma en la Gerencia de Catastro. Consecuentemente aumentaría el valor del coeficiente H dependiendo del tipo de reforma que se haya realizado. La ley del Catastro contempla cuatro tipos de reforma:

“Rehabilitación integral -‐Cuando las obras de reforma se ajusten a lo estipulado como rehabilitación en el planeamiento o normativa municipal vigente, y en su defecto, cuando la cuantía económica de las obras supere el 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta, y además sus características constructivas, permitan suponer que en uso, función y condiciones de construcción han alcanzado una situación equivalente a su primer estado de vida. El índice de antigüedad de la construcción en este caso, será el que corresponde a la fecha de rehabilitación.

Reforma total -‐ Cuando las obras de reforma afecten a elementos fundamentales de la construcción suponiendo un coste superior al 50% e

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inferior al 75% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

Reforma media -‐ Cuando las obras de reforma afecten a fachada o a algún elemento que suponga alteración de las características constructivas, y suponiendo un coste superior al 25% e inferior al 50% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.

Reforma mínima -‐ Cuando las obras de reforma afecten a elementos constructivos no fundamentales, suponiendo un coste inferior al 25% de la cantidad que supondría realizar esa misma obra de nueva planta.”

Para el calculo del coeficiente H en caso de reforma nos servimos de la siguiente relación:

Fa= Fc + (Fr-‐Fc) x i

Siendo:

Fa = Fecha de antigüedad a efectos de aplicación de coeficiente. Fc = Fecha de construcción. Fr = Fecha de reforma. I = Coeficiente que contempla el tipo de reforma, que adoptará los siguientes valores:

i = 0.25 con reforma mínima. i = 0.50 con reforma media. i = 0.75 con reforma total. i = 1.00 en caso de rehabilitación.

Dado que no existe reforma, continuamos con el estudio del coeficiente H que se ha aplicado. Para ello acudimos a la tabla que figura a continuación:

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“Uso 1º. Residencial, oficinas y edificios singulares” Escogemos el uso 1º ya que se trata de un colegio (en esta caso lo consideraban oficina, lo que no varia el resultado ya que es uso 1º igualmente). La categoría es la 1 como ya hemos podido ver en la valoración de la construcción. Por lo tanto el coeficiente H que debemos aplicar es 0,93, ósea que este dato es correcto. No supondría ningún aumento ni disminución de la valoración en lo que a antigüedad se refiere ya que no se ha aplicado ningún error.

T

H

Uso 1º Uso 2º Uso 3º

categorías categorías categorías

Años completos 1-‐2 3-‐4-‐5-‐6 7-‐8-‐9 1-‐2 3-‐4-‐5-‐6 7-‐8-‐9 1-‐2 3-‐4-‐5-‐6 7-‐8-‐9

0-‐4 1 1 1 1 1 1 1 1 1

5-‐9 0,93 0,92 0,9 0,93 0,91 0,89 0,92 0,9 0,88

10-‐14 0,87 0,85 0,82 0,86 0,84 0,8 0,84 0,82 0,78

15-‐19 0,82 0,79 0,74 0,8 0,77 0,72 0,78 0,74 0,69

20-‐24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,7 0,64 0,72 0,67 0,61

25-‐29 0,72 0,68 0,61 0,7 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54

30-‐34 0.68 0,63 0,56 0,65 0,6 0,53 0,62 0,56 0,49

35-‐39 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44

40-‐44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39

45-‐49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,4 0,5 0,43 0,35

50-‐54 0,55 0,49 0,4 0,51 0,45 0,37 0,47 0,4 0,32

55-‐59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29

60-‐64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26

65-‐69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,32 0,24

70-‐74 0,45 0,39 0.30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,3 0,22

75-‐79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,2

80-‐84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19

85-‐89 0,4 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18

90-‐más 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0.20 0,3 0,24 0,17

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ESTIMACION DE AHORRO CASO A: Nos hemos centrado en el calculo del cuerpo central del edificio, dividido en tres partes, ocupado hoy día por el colegio Liceo Francés. Tras medir la superficie en los planos de AutoCAD, compruebo que la superficie es de 827m2 en la planta baja, 607 m2en la planta 1, 586m2 en la planta 2 y otros 586m2 en la planta 3, lo que suma un total de 2.606m2. Se procede a realizar el calculo que nos dará un importe del ahorro estimado que podríamos obtener según nuestro análisis:

Valor catastral = S (m2) x VUC (€/m2) x H x (G+B) x RM x coef act S= superficie (m2) VUC= valor unitario de la construcción (€/m2) H= coeficiente H de antigüedad G+B = coeficiente por gastos y beneficios de promoción RM= coeficiente de referencia al mercado Coeficiente de actualización hace referencia al coeficiente que debe aplicarse en caso de transmisión de inmuebles, para corregir el efecto de la inflación y ajustar la ganancia o pérdida patrimonial a su valor real.

Valor catastral actual = 2.606 m2 x 927,211424 €/m2 x 0,93 x 1,4 x 0,5 x 1,1 = 1.759.537€ Valor catastral corregido = 2.606 m2 x 363,612323€/m2 x 1,95 x 0,93 x 1,4 x 0,5 x 1,1 = 1.323.187€ Ahorro = Valor catastral actual -‐ Valor catastral corregido = 1.759.537€ -‐ 1.323.187€ = 407.135 €

CUADRO DE COEFICIENTES DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA

USO CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9

OFICINAS

3.1. EDIFICIO EXCLUSIVO 3.1.1. OFICINAS MÚLTIPLES 2,35 2 1,7 1,5 1,3 1,15 1 0,9 0,8

3.1.2. OFICINAS UNITARIAS 2,55 2,2 1,85 1,6 1,4 1,25 1,1 1 0,9

3.2. EDIFICIO MIXTO 3.2.1. UNIDO A VIVIENDAS 2,05 1,8 1,5 1,3 1,1 1 0,9 0,8 0,7

3.2.2. UNIDO A INDUSTRIA 1,4 1,25 1,1 1 0,85 0,65 0,55 0,45 0,35

3.3. BANCA Y SEGUROS 3.3.1. EN EDIFICIO EXCLUSIVO 2,95 2,65 2,35 2,1 1,9 1,7 1,5 1,35 1,2

3.3.2. EN EDIFICIO MIXTO 2,65 2,35 2,1 1,9 1,7 1,5 1,35 1,2 1,05

CULTURALES Y RELIGIOSOS

9.1. CULTURALES CON RESIDENCIA 9.1.1. INTERNADOS 2,4 2,15 1,9 1,7 1,5 1,35 1,2 1,05 0,95

9.1.2. COLEGIOS MAYORES 2,6 2,35 2,1 1,9 1,7 1,5 1,35 1,2 1,05

9.2. CULTURALES SIN RESIDENCIA 9.2.1. FACULTADES, COLEGIOS, ESCUELAS 1,95 1,75 1,55 1,4 1,25 1,1 1 0,9 0,8

9.2.2. BIBLIOTECAS Y MUSEOS 2,3 2,05 1,85 1,65 1,45 1,3 1,15 1 0,9

9.3. RELIGIOSOS 9.3.1. CONVENTOS Y CENTROS PARROQUIALES 1,75 1,55 1,4 1,25 1,1 1 0,9 0,8 0,7

9.3.2. IGLESIAS Y CAPILLAS 2,9 2,6 2,3 2 1,8 1,6 1,4 1,2 1,05

CASO A. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/1993

• Coeficiente aplicado erróneamente • Coeficiente correcto.

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B. CATEGORIA DE LA CONSTRUCCION BAJO RASANTE

Valoración de la superficie construida bajo rasante destinada a aparcamiento en un edificio exclusivo de escuela o facultad. En primer lugar, la normativa catastral actual establece para la unificación de criterios, un Manual Operativo recogido en la Circular 03,04/11/P, de actualización de la Circular 07.04/10/P, de 30 de julio de 2010, sobre la tramitación de los expedientes catastrales de incorporación de los bienes inmuebles o de alteración de sus características, cuya finalidad es la de unificar criterios y homogeneizar tipologías, a la hora de llevar a cabo las valoraciones catastrales, independientemente del año de aprobación de ponencia, con motivo de las resoluciones alcanzadas por los Tribunales económico administrativos, tal y como se establece esta circular:

“la DGC ha elaborado un Manual Operativo, que contiene los procedimientos, especificaciones y criterios técnicos precisos para garantizar la calidad y la homogeneidad de los trabajos, y que debe concordar con los contenidos de la presente circular”

“Por otra parte, algunas resoluciones de los tribunales económico-‐administrativos afectan al cuadro de usos, destinos, tipologías y tipos de valor y a las tipologías a utilizar en garajes y aparcamientos…, por lo que se deben introducir algunas modificaciones en el mismo”

Así pues, la Instrucción Tercera apartado e) indica en primer lugar que:

“e) Tipología de garajes y aparcamientos Con objeto de homogeneizar los criterios de asignación de tipologías/categorías de los garajes y aparcamientos y en consonancia con las reiteradas resoluciones del Tribunal Económico Administrativo Central, relativas a esta cuestión, se asignarán con carácter general las siguientes tipologías y categorías a las nuevas construcciones destinadas a garajes y aparcamientos.”

Fijando como la Tipología adecuada a estos locales es la siguiente:

“Tipología 2.2.2.4: Aparcamientos bajo rasante, en edificios de otros usos distintos al residencial”.

Señalando que en el cuadro de combinaciones de uso, destino y tipología constructiva elimina la posibilidad de utilizar para los aparcamientos en oficinas, y en general para cualquier uso diferente a vivienda, la tipología 01.1.3 recogida en el Anexo de la Norma 20. Del mismo modo, el Anexo 1 de dicha circular estable de nuevo en el punto A) 3) que:

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“Edificios de otros usos distintos al residencial. Aparcamientos cubiertos bajo rasante: Tipología 0.2.2.2.4 con carácter general”

En segundo lugar, la diferencia entre utilizar una u otra tipología incide directamente en el valor, al ser determinante para fijar el coeficiente corrector del valor de la construcción. Por lo tanto, resulta imprescindible distinguir el uso predominante del inmueble, habida cuenta de que los efectos en la valoración suponen la asignación de una u otra tipología constructiva. Tal y como se puede comprobar en los datos recogidos en la notificación catastral y en la realidad inmobiliaria, la finalidad predominante y principal del edificio es la de enseñanza y facultad, ya que sus características funcionales y estéticas son las de enseñanza, el objeto mayoritario de todas sus plantas es el de enseñanza y la superficie construida se destina principalmente a enseñanza. En tercer lugar, resulta también necesario determinar la diferencia entre “garaje” y “aparcamiento”, puesto que sus efectos en la valoración suponen la asignación de una u otra tipología constructiva. Para diferenciar ambos conceptos, la Real Academia Española de la Lengua define garaje como local destinado a guardar automóviles o como taller de reparación de vehículos, mientras que aparcamiento se concreta como la acción y efecto de aparcar un vehículo en el lugar destinado para ello Así pues, como en el caso que nos ocupa el edificio no es de carácter singular asociado al uso industrial tipo hangar o que incorpore algún sistema automatizado, montacoches, etc. Sino que la estancia de aparcamiento es circunstancial y ligada al uso exclusivo de enseñanza sin que se preste ningún servicio complementario y sin la existencia de instalación accesoria alguna, de acuerdo con dicha normativa, la tipología que debe ser utilizada es la de 02.2.2.4 (se adjuntan fotografías a continuación).

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Por lo tanto y de acuerdo con dicha normativa, cuando nos encontramos con una zona de aparcamiento en un edificio exclusivo distinto a residencial, la tipología que debe ser utilizada es la de 02.2.2.4.

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ESTIMACION DE AHORRO CASO B: Tras medir la superficie en los planos de AutoCAD, compruebo que la superficie de aparcamiento es de 1.330m2. Se procede a realizar el calculo que nos dará un importe del ahorro estimado que podríamos obtener según nuestro análisis:


Valor catastral actual = 1.330m2 x 290,88 €/m2 x 0,93 x 1,4 x 0,5 x 1,1 = 271.423€ Valor catastral corregido = 1.330m2 x 363,61 €/m2 x 0,4 x 0,93 x 1,4 x 0,5 x 1,1 = 113.319€ Ahorro = Valor catastral actual -‐ Valor catastral corregido = 271.423€ -‐113.319€ = 114.319 €




RESIDENCIAL

1.1. VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARÁCTER URBANO

1.1.1. EDIFICACIÓN ABIERTA 1,65 1,4 1,2 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55

1.1.2. EN MANZANA CERRADA 1,6 1,35 1,15 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5

1.1.3. GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA 0,8 0,7 0,62 0,53 0,46 0,4 0,3 0,26 0,2

1.2. VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE CARÁCTER URBANA

1.2.1. EDIFICACIÓN AISLADA O PAREADA 2,15 1,8 1,45 1,25 1,1 1 0,9 0,8 0,7

1.2.2. EN LINEA O MANZANA CERRADA 2 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

1.2.3. GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,9 0,85 0,75 0,65 0,6 0,55 0,45 0,4 0,35

1.3. EDIFICACIÓN RURAL 1.3.1. USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,2 1,05 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4

1.3.2. ANEXOS 0,7 0,6 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2

INDUSTRIAL

2.1. NAVES DE FABRICACIÓN Y ALMACENAMIENTO

2.1.1. FABRICACIÓN EN UNA PLANTA 1,05 0,9 0,75 0,6 0,5 0,45 0,4 0,37 0,35

2.1.2. FABRICACIÓN EN VARIAS PLANTAS 1,15 1 0,85 0,7 0,6 0,55 0,52 0,5 0,4

2.1.3. ALMACENAMIENTO 0,85 0,7 0,6 0,5 0,45 0,35 0,3 0,25 0,2

2.2. GARAJES Y APARCAMIENTOS 2.2.1. GARAJES 1,15 1 0,85 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2

2.2.2. APARCAMIENTOS 0,6 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,2 0,1 0,05

2.3. SERVICIOS DE TRANSPORTE 2.3.1. ESTACIONES DE SERVICIO 1,8 1,6 1,4 1,25 1,2 1,1 1 0,9 0,8

2.3.2. ESTACIONES 2,55 2,25 2 1,8 1,6 1,4 1,25 1,1 1

CASO B. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/1993


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C. VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO.

Valoración de la superficie construida bajo rasante destinada a almacenamiento e instalaciones en un edificio exclusivo de escuela o facultad.

Con carácter general, en la valoración catastral actual, se ha aplicado erróneamente al cargo 0004WF de este edificio una tipología de edificio exclusivo de oficinas de carácter unitario bajo rasante, de acuerdo con el cuadro de la Norma 20 del RD 1020/1993, por el que se aprueban las Normas Técnicas de Valoración Catastral.

Dicha tipificación no corresponde con la realidad inmobiliaria actual, puesto que no existen dichas oficinas en la planta sótano del edificio. En el caso que nos ocupa, este inmueble, como se puede observar en el plano adjunto a continuación, con una finalidad exclusiva de carácter formativo realizado por parte del Liceo Francés destinado a Centro Escolar Educativo, luego nada que ver con un edificio de oficinas. De este modo el local 1 del inmueble se destina a zonas de almacenamiento y cuartos de instalaciones, (sombreado de rojo en el plano) y por error se ha utilizado la tipología 03.1.2.2 de edificio exclusivo de oficinas de carácter unitario, como si tratase en la actualidad de un edificio de oficinas como lo fue en un pasado durante la EXPO 92. Sin embargo, en la actualidad, este inmueble tiene la única finalidad de servir de centro educativo del Liceo Francés, cuyo objeto social nada tienen que ver con un carácter de oficina. Por este motivo, la tipología asignada al local 1, no se corresponde con la realidad inmobiliaria actual, como define el artículo 11 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario RD1/2004, ya que dentro de la Norma 20 mencionada existe una tipología propia para este tipo de edificios.

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ESTIMACION DE AHORRO CASO C: Tras medir la superficie en los planos de AutoCAD, compruebo que la superficie de la zona de almacenamiento y cuartos técnicos es de 489m2. Se procede a realizar el calculo que nos dará un importe del ahorro estimado que podríamos obtener según nuestro análisis:


Valor catastral actual = 489m2 x 799,94 €/m2 x 0,93 x 1,4 x 0,5 x 1,1 = 280.117€

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Valor catastral corregido = 489m2 x 363,61 €/m2 x 0,85 x 0,93 x 1,4 x 0,5 x 1,1 = 108.228€ Ahorro = Valor catastral actual -‐ Valor catastral corregido = 271.423€ -‐113.319€ = 171.889€




RESIDENCIAL

1.1. VIVIENDAS COLECTIVAS DE CARÁCTER URBANO

1.1.1. EDIFICACIÓN ABIERTA 1,65 1,4 1,2 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55

1.1.2. EN MANZANA CERRADA 1,6 1,35 1,15 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5

1.1.3. GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA 0,8 0,7 0,62 0,53 0,46 0,4 0,3 0,26 0,2

1.2. VIVIENDAS UNIFAMILIARES DE CARÁCTER URBANA

1.2.1. EDIFICACIÓN AISLADA O PAREADA 2,15 1,8 1,45 1,25 1,1 1 0,9 0,8 0,7

1.2.2. EN LINEA O MANZANA CERRADA 2 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65

1.2.3. GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,9 0,85 0,75 0,65 0,6 0,55 0,45 0,4 0,35

1.3. EDIFICACIÓN RURAL 1.3.1. USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,2 1,05 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4

1.3.2. ANEXOS 0,7 0,6 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2

INDUSTRIAL

2.1. NAVES DE FABRICACIÓN Y ALMACENAMIENTO

2.1.1. FABRICACIÓN EN UNA PLANTA 1,05 0,9 0,75 0,6 0,5 0,45 0,4 0,37 0,35

2.1.2. FABRICACIÓN EN VARIAS PLANTAS 1,15 1 0,85 0,7 0,6 0,55 0,52 0,5 0,4

2.1.3. ALMACENAMIENTO 0,85 0,7 0,6 0,5 0,45 0,35 0,3 0,25 0,2

2.2. GARAJES Y APARCAMIENTOS 2.2.1. GARAJES 1,15 1 0,85 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2

2.2.2. APARCAMIENTOS 0,6 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,2 0,1 0,05

2.3. SERVICIOS DE TRANSPORTE 2.3.1. ESTACIONES DE SERVICIO 1,8 1,6 1,4 1,25 1,2 1,1 1 0,9 0,8

2.3.2. ESTACIONES 2,55 2,25 2 1,8 1,6 1,4 1,25 1,1 1

CASO C. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones de la Norma 20 del RD 1020/1993


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5.2 CONCLUSIÓN La finalidad de este trabajo era la optimización fiscal inmobiliaria. Debíamos conseguir una reducción del valor catastral de los bienes inmuebles, ajustándonos siempre al marco legal. El objetivo final es qué consecuencia directa podíamos obtener sobre el Valor de los Bienes Inmuebles ya que el valor catastral es utilizado por las administraciones para el cálculo de y cuota. Así como también repercute de forma indirecta en el Impuesto de Plusvalía (IIVTNU) y el Impuesto sobre la Renta (IRPF). Por lo que el valor catastral tiene un alto interés tributario. El principal motivo por el que el valor catastral de ciertos inmuebles es superior al que le corresponde realmente, se debe generalmente a discordancias con las superficies, los usos, las tipologías constructivas, la antigüedad de los edificios, su estado de conservación…y demás parámetros que intervienen en su valoración. Para ello se ha escogido un caso de estudio en el que aplicar lo anteriormente citado. Debemos estudiar cada uno de los aspectos que intervienen en la valoración catastral y ajustarlos a la realidad inmobiliaria. Apoyándonos siempre en “El Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.” Obtenido del Boletín oficial del Estado. Como conclusión procederemos al calculo de la nueva valoración catastral, ajustándolo a la realidad inmobiliaria. Para finalmente establecer una comparación con la valoración inicial y ofrecer un potencial ahorro. El resultado final se expresan en el siguiente grafico:

39

Como podemos ver, la valoración catastral ha disminuido en un total de 766.343€. Pasando su valor catastral total de 2.311.077 € a 1.544.734 € Dado que sobre este inmueble se paga una cuota de IBI anual de 30.000€ al año, obtendremos una reducción de 5.000€ anual. Para ello se debe presentar un informe escrito junto con la documentación grafica necesaria para demostrar la situación real del inmueble antes la Gerencia del Catastro. Por lo tanto hemos conseguido el objetivo que pretendíamos con éxito en los resultados. Demostrando que se puede aplicar a una situación real. 6 DOCUMENTACIÓN GRAFICA

6.1 PLANOS DEL EDIFICIO

0 $

500.000 $

1.000.000 $

1.500.000 $

2.000.000 $

2.500.000 $

VALORACION CATASTRAL VALORACION REAL

CASO A

CASO B

CASO C

TOTAL

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FOTOGRAFIAS

Vista desde el acceso en la Calle Carlos III

Vista del patio central.

Vista aérea.

45

6. BIBLIOGRAFIA • HUMERO MARTÍN, A.E. “Arquitectura Legal”. Editorial Dykinson. 2017.

• AAVV: “Expo’92 Sevilla : Arquitectura y Diseño.” Sociedad Estatal para la Exposición Universal Sevilla 92 Editor. 2012.

• Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, “Por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.”

• (B.O.E. de 22 de julio 1993) Sede electrónica del Catastro.

https://www1.sedecatastro.gob.es/CYCBienInmueble/OVCBusqueda.aspx

• Hoja informativa obtenida en la Gerencia del Catastro.

• MANUEL G-‐ALCAZAR MOLINA: “Catastro Inmobiliario”, Delta Publicaciones. 2016.

• JOSÉ MANUEL VILLANOVA: “Manual de Valoración y Gestión Catastral”. Autor-‐Editor. 2017.

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