Juridiska institutionen Höstterminen 2014

Examensarbete i civilrätt, särskilt fastighetsrätt 30 högskolepoäng

Återgång av fastighetstransaktioner

Om förutsättningar för återgång och rättsverkningar därav Författare: Vanja Eriksson Handledare: Docent Erika P. Björkdahl

1  

2  

Innehållsförteckning

1   Inledning ...........................................................................................................................6  1.1   Bakgrund ................................................................................................................................6  1.2   Syfte  och  frågeställningar .................................................................................................7  1.3   Avgränsning ...........................................................................................................................8  1.4   Metod .......................................................................................................................................9  1.5   Disposition .......................................................................................................................... 10  

2   Den  svenska  fastighetsrätten ..................................................................................11  2.1   Fastighetsbegreppet  och  övergång  av  äganderätt................................................. 11  2.2   Äganderättens  innebörd ................................................................................................ 13  2.3   Särskilt  om  den  fastighetsrättsliga  särregleringen............................................... 14  

3   När  återgång  kan  aktualiseras ................................................................................17  3.1   Inledande  förutsättningar ............................................................................................. 17  3.2   Förutsättningar  för  återgång  i  de  obligationsrättsliga  typfallen...................... 19  3.2.1   Hävningsgrundande  fel............................................................................................................ 19  3.2.2   Avtalsrättslig  ogiltighet ........................................................................................................... 26  

3.3   Förutsättningar  för  återgång  i  de  sakrättsliga  typfallen ..................................... 31  3.3.1   Egendomsbrott............................................................................................................................ 31  3.3.2   Dubbeldispositioner.................................................................................................................. 35  

4   Återgångstransaktionen ...........................................................................................37  4.1   Kan  parterna  själva  förhindra  återgång? ................................................................. 37  4.2   Hinder  mot  återgång  i  det  enskilda  fallet ................................................................. 37  4.3   Preskription  och  reklamation  av  anspråk  på  återgång....................................... 39  

5   Värdeförändringar......................................................................................................44  5.1   Inledande  förutsättningar ............................................................................................. 44  5.2   Ersättning  vid  sakrättslig  återgång ............................................................................ 44  5.3   Ren  marknadsvärdeminskning.................................................................................... 46  5.4   Värdeminskning  hänförlig  till  köparen .................................................................... 48  5.5   Ren  marknadsvärdeökning........................................................................................... 49  5.6   Värdeökning  hänförlig  till  köparen............................................................................ 50  

6   Avkastning .....................................................................................................................52  6.1   Inledande  förutsättningar ............................................................................................. 52  6.2   Vem  tillfaller  avkastningen? ......................................................................................... 53  

7   Ersättning  hänförlig  till  allmänna  avtalsrättsliga  principer ........................55  7.1  Obehörig  vinst........................................................................................................................ 55  7.2  Negotiorum  gestio ................................................................................................................ 56  

8  Avslutande  kommentarer............................................................................................58  

3  

Förkortningar

AvtL Lag (1915:218) om avtal och andra rättshandlingar på

förmögenhetsrättens område, Avtalslagen

BrB Brottsbalk (1962:700)

ExprL Expropriationslag (1972:719)

FBL Fastighetsbildningslag (1970:988)

FRL Förmånsrättslag (1970:979)

HD Högsta domstolen

JB Jordabalk (1970:994)

JT Juridisk Tidskrift

KöpL Köplag (1990:931)

MB Miljöbalk (1998:808)

NJA Nytt Juridiskt Arkiv Avd. 1

NJA II Nytt Juridiskt Arkiv Avd. 2

PreskL Preskriptionslag (1981:130)

RF Regeringsformen (1974:152)

SvJT Svensk Juristtidning

ÄktB Äktenskapsbalk (1987:280)

ÄB Ärvdabalk (1958:637)

4  

Förord

Först och främst, stort tack till min handledare Erika P. Björkdahl, docent i

civilrätt, biträdande prefekt och inspektor för Juridiska Föreningen i Uppsala

m.m., som pedagogiskt och skickligt fört mig framåt under arbetets gång. Tack

även till Maria Ingelsson, advokat och delägare på Advokatfirman Lindahl i

Uppsala, som tog sig tiden att tidigt bolla idéer på uppsatsämnen med mig -

vilket ledde fram till uppsatsens slutliga utformning.

Tack till fantastiska Jur.Stud. Hjalmar Dunås och Jur.Kand. Petter Söderbäck

hjälpt till med den mest otacksamma uppgiften som finns, korrekturläsning.

Ett särskilt tack ska även riktas min mentor Torgny Håstad, professor i civilrätt

vid Uppsala Universitet, f.d. justitieråd och levande legend, som alltid kommer

med nya infallsvinklar när jag kört fast i ett resonemang.

5  

6  

1 Inledning

1.1 Bakgrund  

Fastigheter har sedan medeltiden omgetts av mycket lagstiftning och flertalet

tvingande regler.1 Den stora mängden lagstiftning har idag sin förklaring i att

fastighetskredit alltjämt är den mest betydelsefulla säkerhetsformen och att de

flesta hushållen lägger en stor del av sin disponibla inkomst på sitt boende.2 För

många privatpersoner är ett fastighetsförvärv ett av de största ekonomiska

besluten som fattas under livet. Det finns även en social skyddshänsynsaspekt då

fastigheter många gånger fungerar som människors hem.

Utöver att fastigheter i regel representerar stora värden och är av stor betydelse

för privatpersoner är de även viktiga för näringslivet. All mänsklig verksamhet

av någon betydelse är beroende av utrymme på marken och byggnader för att

kunna utövas.3 Att som näringsidkare förvärva en kommersiell fastighet är ett

mycket stort affärsmässigt beslut. Av dessa anledningar är det viktigt att en

fastighetstransaktion går rätt till, både vid konsumentköp och vid kommersiella

köp.

Efter transaktionen måste förvärvarens äganderätt vara väl skyddad. Att ett lands

rättssystem skyddar den personliga äganderätten är en grundläggande

förutsättning för att landets ekonomi ska utvecklas positivt. Detta gäller i

synnerhet investeringar som representerar stora ekonomiska värden, såsom

fastigheter.4 Utan ett sådant skydd minskar incitamentet att förvärva fastigheter

samt att göra de investeringar som krävs för att ens fastighet ska uppnå högsta

möjliga värde. Det innebär att den enskildes äganderätt måste vara skyddad

gentemot såväl det allmänna som andra enskilda på så sätt att oskäliga

rubbningar av äganderätten är rättsligt sanktionerade. I Sverige består det

                                                                                                                         1 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 23. 2 A.a. s. 17. 3 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 14. 4 A.a. s. 22.

7  

äganderättsliga skyddet bland annat av inskrivningsregistret, reglerna om hur

konkurrerande anspråk ska hanteras vid dubbeldispositioner (tvesala) samt

regleringen kring ekonomisk kompensation vid egendomsbrott.

Det primära regelverket för fastigheter är jordabalken, JB. I 4 kap. JB finns de

bestämmelser som gäller vid en övergång av äganderätten. En övergång av

äganderätten blir emellertid inte alltid bestående eftersom någon av parterna i

vissa fall kan väcka talan om återgång. Detta kan aktualiseras om

fastighetstransaktionen har skett i strid med tvingande lagstiftning och avtalet

därför är ogiltigt, eller om det finns skäl för hävning. Förutom frågan om

förutsättningarna för återgång är uppfyllda uppstår då också frågor om vilka

ytterligare rättsverkningar som aktualiseras. Bland annat måste den ekonomiska

problematiken kring värdeförändringar och avkastning utredas, då en fastighets

värde sällan förblir oförändrat under en längre tidsperiod.

Återgång kan även aktualiseras om en person har sålt en fastighet den inte var

behörig att förfoga över, eller har sålt samma fastighet till två olika köpare.

Utöver de ekonomiska spörsmålen uppstår då frågan om vem som egentligen har

rätt till fastigheten, eftersom någon av parterna som har anspråk på äganderätt

måste gå förlorande, samt vad den tappande parten då har för rättigheter.

1.2 Syfte  och  frågeställningar  

Uppsatsen kommer inledningsvis att behandla fyra scenarion, typfall, som kan

vara grund för återgång av en fastighetstransaktion. Därefter analyseras

konsekvenserna av att återgång sker, det vill säga de rättsverkningar som

aktualiseras som följd av att förutsättningarna för återgång är uppfyllda i dessa

typfall. Framställningens syfte är att därigenom söka klarlägga när

förutsättningar för återgång föreligger och vad som är gällande rätt vid återgång.

Även konsekvensen av gällande rätt ska utredas för att undersöka om nuvarande

lagstiftning verkligen är optimal utifrån vad som är eftersträvansvärt för såväl

parterna som samhället som helhet.

8  

De frågor som ska behandlas är följande: när föreligger förutsättningar för

återgång? Vad kan vara ett hinder mot återgång i det enskilda fallet? Hur bör

värdeförändringar av fastigheten hanteras? När finns grund för ytterligare

ersättning för någon av parterna? Samt; vem har rätt till eventuell avkastning som

fastigheten genererat under förvärvarens innehav?

Avseende när förutsättningar för återgång föreligger utgår uppsatsen från fyra

typfall, två sakrättsliga och två obligationsrättsliga. De valda typfallen är

hävningsgrundande fel, avtalsrättslig ogiltighet, dubbeldispositioner (tvesala) och

egendomsbrott. Ovanstående har valts för att belysa återgång baserad på både

sakrätt och obligationsrätt samt för att belysa scenarion som är relativt vanligt

förekommande i praktiken. Den obligationsrättsliga delen av framställningen är

något mer omfattande än den sakrättsliga delen, eftersom hävningsgrundande fel

och avtalsrättslig ogiltighet kan, och bör, delas in i underkategorier. Diskussionen

som förs löpande genom uppsatsen utgår från förutsebarhet och effektivitet,

vilket är etablerade värden inom juridik och ekonomi.

1.3 Avgränsning  

Huruvida en återgång beror på ogiltighet, overksamhet eller hävning kan få

skatterättslig betydelse, exempelvis avseende om köpet och återgången ska ses

som två separata stämpelskattegrundande transaktioner. Detta kan i praktiken få

betydelse för hur en transaktion betecknas, men eventuella skatterättsliga

aspekter kommer inte att behandlas eftersom det skulle leda till att

framställningen förlorar mer i djup än vad den vinner i bredd. Av samma skäl har

övriga civilrättsliga regler som möjliggör återgång, utöver de valda typfallen,

valts bort. De principiella resonemang som förs om de ekonomiska frågorna som

uppstår i kölvattnet av en återgångstransaktion bör enligt min mening ändå utan

alltför stora problem kunna appliceras på andra situationer.

9  

Fastighetsrätt är ett ämne som traditionellt räknas till civilrätten, men särskilt den

speciella fastighetsrätten har många offentligrättsliga inslag. Uppsatsen kommer

dock endast att behandla den allmänna delen av fastighetsrätten och civilrättsliga

frågor. Därför kommer situationer som exempelvis att en person tvingas att avstå

mark till förmån för det allmänna, såsom vid expropriation, inte att diskuteras.

Om fastigheten ursprungligen har köpts av kommunen eller staten innebär

onekligen en senare expropriation att fastigheten återgår till sin ursprungliga

ägare. De båda transaktionerna har emellertid inget direkt samband, varför

scenariot faller utanför framställningen. För expropriation finns det även redan

ett omfattande regelverk och 4:1 expropriationslagen (1972:719), ExprL,

innefattar en tydlig modell för hur expropriationsersättning ska beräknas.

Uppsatsen behandlar både privata och kommersiella köp och de slutsatser som

dras gäller för båda transaktionssorterna om inte annat explicit anges.

1.4 Metod  

Uppsatsen bygger på rättsdogmatisk metod. Med rättsdogmatik avses en

rekonstruktion av ett rättssystem genom en undersökning av gällande rätt. Den

rättsdogmatiska metoden tillåter emellertid även ett kritiskt metodperspektiv som

går utöver gällande rätt i syfte att hitta alternativa lösningar på den rättsliga

regleringen.5 Efter att ha utrett vad som är gällande rätt på området kommer

framställningen därför att övergå till en diskussion om lege ferenda i syfte att

utreda om det finns förändringar som borde genomföras av lagstiftaren.

I de fall det är möjligt kommer uppsatsen att belysa frågor från ett

samhällsekonomiskt perspektiv, och inte bara från ett juridiskt perspektiv, för att

säkerställa att föreslagna ändringar inte kan vara skadliga för omsättningen.

                                                                                                                         5 Se Jareborg, Rättsdogmatik som vetenskap, SvJT 2004 s. 1-10.

10  

I enlighet med den rättsdogmatiska metoden undersöks och baseras uppsatsen på

tillämplig lagstiftning, lagförarbeten, praxis och doktrin i syfte att besvara

arbetets frågeställningar. I och med att vissa delar av vad uppsatsen behandlar

inte är reglerade i lag, samt har behandlats mycket sparsamt i doktrinen, har även

vissa äldre källor samt en pålitlig internetkälla använts. Dessa källor har av

naturliga skäl behandlats varsamt.

1.5 Disposition  

Den första halvan av uppsatsen behandlar förutsättningarna för återgång. Efter

detta inledande kapitel följer en överblick av den svenska fastighetsrätten.

Kapitlet innefattar en kortare introduktion av äganderättens innebörd och olika

sätt som äganderätten kan övergå på. I det efterföljande kapitlet presenteras de

valda typfallen för när förutsättningar för återgång kan föreligga, samt utreds

vilka omständigheter som då måste vara för handen. Därefter diskuteras om

återgång alltid är möjlig i det enskilda fallet.

Andra halvan av uppsatsen behandlar de rättsverkningar som aktualiseras vid en

återgång. Först utreds hur värdeförändringar av fastigheten ska hanteras, bland

annat utifrån principen om obehörig vinst och negotiorum gestio. Därefter

diskuteras vem som bör ha rätt till eventuell avkastning som fastigheten

genererar. Slutligen följer avslutande kommentarer. Själva analysen sker löpande

genom hela framställningen men sammanfattas även i avslutningen.

11  

2 Den svenska fastighetsrätten

2.1 Fastighetsbegreppet  och  övergång  av  äganderätt  

Innan en diskussion om återgång av fastighetstransaktioner kan ta vid bör vissa

grundläggande begrepp belysas och hur ett fastighetsförvärv går till presenteras.

I jordabalkens portalparagraf stadgas att fast egendom är jord och att denna kan

vara indelad i fastigheter, vilka avgränsas antingen horisontellt eller både

horisontellt och vertikalt (tredimensionellt), 1:1 JB.6 Till fastigheten hör det

vatten som angränsar till fastigheten upp till 300 meter från strandkanten.7 Av

19:1 fastighetsbildningslag (1970:988), FBL, framgår vad som redovisas som

fastighet i fastighetsregistrets allmänna del, vilket är den närmaste definition av

fastighetsbegreppet som lagtext har att erbjuda. Fastighetsregistret är Sveriges

officiella register över hur marken i landet är indelad och vem som äger vad.

Redovisas som fastighet i registret gör enhet som var redovisad som fastighet i

fastighetsregistret när jordabalken trädde i kraft den 1 januari år 1972, fastighet

som nybildas enligt fastighetsbildningslagen samt enhet som ska registreras som

fastighet enligt bestämmelse i annan författning, 19:1 FBL. I fastighetsregistret

har varje fastighet en särskild beteckning så att det enkelt ska gå att få fram

information om fastigheten och dess ägarförhållanden. Således är en fastighet

någonting som redovisas som fastighet i fastighetsregistret. Vad som redovisas

som en fastighet kan bestå av jord, men det är inte ett absolut krav.

Det gäller strikta formkrav vid fastighetsöverlåtelser; ett löfte om att köpa eller

sälja fast egendom är inte bindande.8 Formkravet fyller en viktig funktion för att

inskrivningsmyndigheten ska kunna få rätt underlag för inskrivningen och ger

samtidigt viss publicitet till skydd för tredje man.9 Formkravet innebär även ett

                                                                                                                         6 All fast egendom är inte indelad i fastigheter, exempelvis inte gränsen mot de allmänna vattenområdena. 7 Victorin & Hager Allmän fastighetsrätt s. 63. 8 Grauers, Fastighetsköp s. 68. 9 Prop. 1970:20 del B s. 122ff samt Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 23.

12  

skydd emot förhastade löften i samband med fastighetstransaktioner.10 Reglerna

för äganderättslig övergång återfinns i 4:1-9 JB och är tvingande oavsett om

transaktionen rör en mindre fastighet för privat bruk eller en större kommersiell

fastighet.11 Dessa regler gäller även vid byte och gåva, vilket framgår av 4:28 JB

samt 4:29 JB. En fastighet kan även byta ägare genom testamente eller arv. Vid

testamentering gäller reglerna för upprättande av testamente i 10:1 ÄB på samma

sätt som för lös egendom.

Ett fastighetsförvärv sker genom upprättande av en köpehandling som skrivs

under av säljaren och köparen. Handlingen ska innehålla en uppgift om parterna,

köpeskillingen, fastighetens beteckning samt en förklaring från säljaren om att

egendomen överlåts till köparen, 4:1 JB. Köp som inte uppfyller dessa kriterier är

ogiltiga, 4:1 st. 3 JB. En bestämmelse som inte tas in i köpehandlingen är ogiltig

om den innebär att förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor, 4:3

JB. Av samma lagrum framgår att samma sak gäller om köparens rätt att

överlåta, inteckna eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks eller om säljaren

inte ska bära ansvar att återbära köpeskillingen respektive ersätta köparen dennes

skada för det fall att fastigheten kan frånvinnas köparen efter klander, se 4:21 JB.

Att överlåta en del av en fastighet är tillåtet endast om fastighetsbildning genom

förrättning sker i överensstämmelse med förvärvet och detta söks senast sex

månader efter köpehandlingen upprättades, 4:7 JB. Bestämmelsen bör läsas

tillsammans med 1:1 st. 2 JB där det framgår att sämjedelning är utan verkan.

Sakrättslig giltighet uppstår vid avtalets undertecknande och något ytterligare

krav på exempelvis besittning ställs alltså inte. Besittning kan endast ge ett visst

skydd mot andra som vill förfoga över egendomen till dess domstolen har

avkunnat dom.12 Trots detta kan lagfarten som sakrättsligt moment få stor

                                                                                                                         10 Hellner, Hager & Persson, Speciell avtalsrätt II: kontraktsrätt. H. 1. Särskilda avtal, s. 39.    11 Grauers, Fastighetsköp s. 43 f. 12 Bengtsson, Sakrättsliga frågor i fastighetsrätten: inskrivning, besittning, äganderätt, grannelagsrätt, klander m.m. s. 16.

13  

betydelse i en sakrättslig tvist om äganderätt, såsom vid dubbeldispositioner.13

Lagfarten skapar en presumtion för äganderätt, men äganderätten går över redan

vid köpeavtalets undertecknande. Säljaren står dock säljaren risken för att

fastigheten av våda skadas eller försämras medan den fortfarande är i säljarens

besittning, förutsatt att inte orsaken till att fastigheten inte har tillträtts är

köparens dröjsmål, 4:11 JB.

Av 20:1 JB samt 20:2 JB framgår att den som förvärvat äganderätt till en

fastighet är skyldig att söka inskrivning av förvärvet, lagfart, inom tre månader

efter köpet. Beviljandet av inskrivning saknar betydelse för det materiella

rättsläget, vilket även framgår direkt av lagtexten.14 Staten garanterar dock

förluster som uppstår på grund av felaktigheter i inskrivningssystemet.15

Reglerna om inskrivningsskyldighet får istället anses bygga på att ett fungerande

inskrivningssystem skapar trygghet när det gäller sakrättsliga frågor, då

inskrivning ger publicitet och legitimitet åt rättighetshavaren och därmed skapar

ett skydd emot att andra förfogar över fastigheten. Inskrivningssystemet skänker

även trygghet åt en potentiell förvärvare då denne genom att konsultera

fastighetsregistret kan bekräfta att den som påstår sig äga fastigheten verkligen

gör det. Om förvärvaren inte söker lagfart under den föreskrivna tiden får

inskrivningsmyndigheten förelägga vite för lagfartsskyldighetens fullgörande;

själva köpet är dock fortfarande giltigt, vilket framgår av 20:3 JB.

2.2 Äganderättens  innebörd    

Fastighetsrättens kanske mest primära funktion är att klargöra

ägarförhållandena.16 Kärnan i de sakrättsliga typfallen som uppsatsen ska

behandla är vems äganderättsliga anspråk på en fastighet som ska ha företräde

framför andra anspråk, varför fastighetsrättslig äganderätt bör belysas närmare.

                                                                                                                         13 Se avsnitt 3.3.2 samt 5.1. 14 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 234. 15 Förr reglerades detta i 19:19 JB, som numera är upphävt. Nu omfattas dylika anspråk istället av reglerna om det allmännas skadeståndsansvar inom den allmänna skadeståndsrätten. 16 Victorin & Hager Allmän fastighetsrätt s. 15.

14  

Begreppet äganderätt är en idé om ett materiellt eller immateriellt

rättighetsanspråk. Ägaren besitter kontrollmakt över en individuellt bestämd sak,

med vissa befogenheter att förfoga över egendomen i fråga. Beträffande

fastigheter är äganderätten en ekonomisk rättighet, vilken skapar förutsättningar

för att en fastighets ägare ska få disponera över marken på det sätt som han eller

hon finner lämpligt. Disponerandet kan vara alltifrån att upplåta bruksrätter i

fastigheten, såsom hyra och servitut, till att pantsätta, överlåta eller bygga på

fastigheten.17 Inskränkningarna i hur en ägare får disponera över fastigheten är de

som uppställs i lag samt de som uppkommer frivilligt genom avtal. Exempelvis

får en ägare inte bygga utan korrekta bygglov eller disponera över fastigheten om

den är uthyrd till någon (det sistnämnda exemplet skulle kunna klassas som

hemfridsbrott, se 4:6 BrB). Äganderätten skyddar även ägaren mot anspråk från

tredje man.

Idag ägs alla fastigheter i Sveriges av antingen det allmänna, en juridisk person

eller en privatperson. Det finns ingen mark som ingen har äganderättsanspråk

gentemot. Skulle exempelvis en ensam fastighetsägare utan arvingar eller giltigt

testamente dö ärvs marken av allmänna arvsfonden, fastigheten blir inte någon

form av allmän egendom. Detta framgår av 5:1 ÄB.

2.3 Särskilt  om  den  fastighetsrättsliga  särregleringen    

Den fastighetsrättsliga avtalsfriheten är betydligt mer begränsad än vad som

gäller avseende lös egendom, varför en överlåtelse av fast egendom i regel tar

mer tid än en överlåtelse av lös egendom. En viktig fråga att ställa sig är därför

huruvida det nuvarande systemet och den fastighetsrättsliga särregleringen

alltjämt är befogade, eftersom de sinkar omsättningen.

En motivering till att det är färre restriktioner kring överlåtelser av lös egendom

är att lös egendom är svår att använda som säkerhet för andra fordringar på

                                                                                                                         17 Malmström & Ramberg, Civilrätt s. 72.

15  

kreditmarknaden. Sakrättsligt skydd genom panträtt i lösöre fordrar att ägaren är

avskuren rådighet från föremålet i fråga, 4 § förmånsrättslag (1970:979), FRL.18

Den vidsträckta avtalsfriheten gör då att sådan egendom istället snabbt och

smidigt kan omsättas på den öppna marknaden.

För fastigheter gäller det motsatta. Som nämndes inledningsvis är fastighetspant

alltjämt den mest betydelsefulla kreditformen.19 Det finns alltså en anledning för

lagstiftaren att snarare säkerställa att fastigheter inte kan överlåtas hur som helst

än att se till att de snabbt kan omsättas.20 Det går dock att ifrågasätta huruvida

den stora skillnaden mellan de olika egendomsslagen beträffande graden av

avtalsfrihet vid överlåtelser fortfarande är lika påkallad. HD har vid flertalet

tillfällen urholkat det krav på tradition som ställs för sakrättsligt giltiga förvärv

av lös egendom, vilket innebär att det redan sker en förändring på området i

rättstillämpningen.21 Enligt min mening går det därför att argumentera för att det

är dags för en ordentlig reform av det gällande systemet. Ett alternativ skulle

kunna vara att låta graden av avtalsfrihet bero på egendomens marknadsvärde

istället för dess karaktär. Resonemanget utvecklas i det följande.

Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en försäljning på den

öppna marknaden.22 Detta är ett dynamiskt begrepp.23 En fastighets

marknadsvärde är det pris som fastigheten sannolikt skulle säljas för om den

bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid, utan

tvång.24 Marknadsvärdet ska inte förväxlas med ett föremåls försäljningspris, ett

betalt pris. Försäljningspriset är en faktisk observation på marknaden, ett

                                                                                                                         18 Håstad, Sakrätt avseende lös egendom s. 286. 19 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 39. 20 En borgenär som har säkerhet för en fordran i en fastighet kan dock göra säkerheten gällande även mot en ny förvärvare om fastigheten överlåts. Den nya fastighetsägaren får då i sin tur då får åberopa sin regressrätt gentemot den ursprungliga fastighetsägaren. Detta är en praktiskt smidig lösning som bidrar till möjligheten att relativt snabbt kunna omsätta även fast egendom. 21 Se NJA 1997 s. 660 samt de i avgörandet diskuterade rättsfallen. 22 SOU 2008:99 s 127. 23 Sjödin, Ekbäck, Kalbro & Norell, Markåtkomst och Ersättning s. 94. 24 Lind & Persson, Fastighetsmarknad och marknadsanalys, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt s. 277.  

16  

marknadsvärde är en förutsägelse om ett sannolikt pris vid en hypotetisk

överlåtelse. Ett betalt pris är därför inte detsamma som en egendoms värde.25

Idag gäller lika strikta regler vid en överlåtelse av en kommersiell fastighet (en

stor hyresfastighet), som vid en försäljning av en mindre privatbostad (ett litet

torp). I kommersiella sammanhang kringgås ofta jordabalkens formkrav genom

så kallad paketering, vilket innebär att säljaren paketerar fastigheten i ett bolag

och överlåter aktierna, vilka är lös egendom, istället för att överlåta själva

fastigheten. Om man med hänsyn till att många fastigheter ändå har ett betydande

ekonomiskt värde inte vill slopa formkravet vid överlåtelser helt skulle en

alternativ lösning kunna vara att låta marknadsvärdet och inte egendomens

karaktär vara avgörande för graden av avtalsfrihet vid alla överlåtelser. Lös

egendom kan mycket väl ha ett betydligt högre värde än många fastigheter, vilket

talar för att en transaktion i dessa fall bör omges av fler regler och tydliga krav

från lagstiftarens sida än vad som bör gälla vid försäljning av vissa fastigheter.

Att marknadsvärde är ett dynamiskt begrepp innebär emellertid att en förändring

i tillgång i förhållande till efterfrågan på marknaden kan få all sorts egendoms

marknadsvärde att förändras markant.26 Fastigheters värde kan även öka rejält

om det upptäcks värdefulla naturtillgångar på dem, men likaså dramatiskt sjunka

i värde om det inte går att nyttja marken på ett värdefullt sätt – exempelvis av

hänsyn till sällsynta växtligheter eller arter på området. Ett system baserat på

marknadsvärde skulle därför brista i förutsebarhet. Dessutom är marknadsvärdet

aldrig att jämställa med det faktiska försäljningspriset. Om vi inte helt vill

avskaffa formkravet vid överlåtelser av fastigheter bör därmed det nuvarande

systemet bestå, trots dess juridiska kryphål.

                                                                                                                         25 Lind & Persson, Fastighetsmarknad och marknadsanalys, Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt s. 284.  26 A.a. s. 233 ff.

17  

3 När återgång kan aktualiseras

3.1 Inledande  förutsättningar  

Den allmänt vedertagna definitionen av återgång är att en rättshandling förlorar

sin verkan och att förutvarande rättsliga förhållande återställs. Det innebär att

parternas respektive prestationer ska gå åter om de redan har fullgjorts.27 Vid

återgång av en fastighetstransaktion ska därmed köpeskillingen återlämnas till

köparen och fastigheten återgå till säljaren. Detta sker genom hävning eller

avtalsrättslig ogiltighet.

Hävning kan ske om det finns ett hävningsgrundande fel i fastigheten eller om

någon av parterna (eller båda två) begår ett kontraktsbrott, exempelvis om

köparen inte betalar köpeskillingen eller säljaren inte avträder fastigheten vid den

tidpunkt som avtalet stipulerar.28 Hävning är också rättsföljden vid återgång till

följd av en dubbeldisposition eller ett egendomsbrott.29 Avtalsrättslig ogiltighet

aktualiseras när hela eller delar av avtalet strider mot lag eller allmänna

avtalsrättsliga principer.

I praktiken är många gånger hävning och avtalsrättslig ogiltighet likvärdiga

alternativ, då befrielse från prestationsskyldighet för framtiden ofta är det

centrala för parterna.30 De båda instituten har emellertid i andra avseenden olika

rättsföljder. Att ett avtal hävs kan liknas vid att avtalet sägs upp med omedelbar

verkan. Avtalet har varit giltigt; det är parternas agerande, eller brist på agerande,

som möjliggör återgång. Avtalet upphör vid den tidpunkt då den part som har

hävningsrätt väljer att utnyttja den genom att påtala missförhållandet, vilket i

regel måste ske inom en viss tidsfrist. Hävningsrätt kräver således en grad av

aktivitet från den felfördelade parten. Dessutom förutsätter hävning ofta att felet

som hävningen grundar sig på är väsentligt, även om det står parterna fritt att

                                                                                                                         27 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 18. 28 Se avsnitt 3.2.1. 29 Se avsnitt 3.3.1 och 3.3.2. 30 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 80.

18  

avtala om annat. Vid avtalsrättslig ogiltighet har avtalet aldrig har varit giltigt.

Parterna har egentligen aldrig haft några förpliktelser gentemot varandra och

transaktionen borde inte ha ägt rum. Tidpunkten då ogiltigheten påtalas spelar i

regel mindre roll då ogiltighet anses vara bestående.

Både avtalsrättslig ogiltighet och hävning kan kombineras med skadestånd. Vid

avtalsrättslig ogiltighet kan skadeståndet uppgå till det negativa

kontraktsintresset; vid hävning kan det positiva kontraktsintresset ersättas.31

Skadeståndsmöjligheten är alltså generösare vid de fall då avtalet har varit giltigt.

Det kan vara frestande för en person i ekonomiskt trångmål att överlåta samma

fastighet två gånger. Detta kallas för en dubbeldisposition. Vid en

dubbeldisposition måste det först avgöras vem av köparna som har rätt till själva

fastigheten. Den av parterna som drar det kortaste strået får rikta anspråk mot

säljaren. Den väsentligaste påföljden vid en dubbeldisposition är att säljaren ska

betala tillbaka köpeskillingen. Även om köparen inte kan lämna tillbaka

fastigheten rör det sig om en hävning. Skadestånd förutsätter att köparen var i

god tro vid förvärvet.32

Att en person överlåter en fastighet som denne inte var behörig att överlåta, eller

upplåta en rättighet i en sådan fastighet, kategoriseras som ett egendomsbrott.

Både dubbeldispositioner och egendomsbrott är kriminaliserade, men ett

straffbart beteende är inte att likställa med civilrättslig ogiltighet. Som följd av

egendomsbrottet uppstår konkurrerande anspråk mellan den rätte ägaren och

förvärvaren beträffande vem som har rätt till fastigheten. Förvärvaren kan gå

segrande om denne gör ett godtrosförvärv eller genom reglerna om hävd.33 Om

köparen istället visar att denne kan förlora fastigheten om rätte ägaren väcker

klandertalan aktualiseras säljarens hemulsansvar. Oavsett om det är förvärvaren

                                                                                                                         31 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 81. 32 Grauers, Fastighetsköp s. 185. 33 Se avsnitt 3.3.1 respektive 5.1.

19  

eller den rätte ägaren som förlorar rätten till fastigheten kan denne ha rätt till

ersättning från den statliga ersättningsgarantin.

3.2 Förutsättningar  för  återgång  i  de  obligationsrättsliga  typfallen  

3.2.1 Hävningsgrundande fel

Det finns tre kategorier av fastighetsrättliga fel: rättsliga fel, rådighetsfel och

faktiska fel. Samtliga felregler föreskriver att det är förvärvaren som väcker

talan. Det går att föreställa sig en situation då en ångerfull överlåtare som sålt sin

fastighet till underpris, eller sålt en släktgård på grund av tillfälligt ekonomiskt

trångmål, själv skulle vilja väcka talan om att fastigheten är så felaktig utifrån

vad avtalet stipulerar, eller köparen med fog kunnat förvänta sig, att köpet bör

hävas. Om då reglerna är analogt tillämpliga återstår att se då scenariot, mig

veterligen, ännu inte har aktualiserats och inte har diskuterats alls i doktrinen.

Rättsliga fel regleras i 4:17 JB som hänvisar vidare till 4:16 JB. Av lagrummen

framgår att ett rättsligt fel innebär att fastigheten besväras av inteckning eller

upplåtelse av panträtt utan att förvärvaren vid överlåtelsen var i objektiv eller

subjektiv ond tro om förhållandet. Det sagda innebär att ett rättsligt fel föreligger

då en förvärvares rätt till en fastighet är begränsad, eller när dennes möjlighet att

använda fastigheten är inskränkt, och förvärvaren inte har haft anledning att

räkna med detta vid köpet.

Utgångspunkten är att fastigheter överlåts fria från belastningar om inte annat

avtalats.34 Detta kallas för att köp bryter legostämma, varför regeln om rättsliga

fel utgår från att fastigheten säljs på ett sådant sätt att köparen kan få lagfart och

att fastigheten inte belastas av okända sakrätter.35 En köpare har ingen

undersökningsplikt, istället måste säljaren upplysa köparen om alla avvikelser

från utgångspunkten om att fastigheten säljs obelastad.36

                                                                                                                         34 Victorin, Om förbehåll vid fastighetsöverlåtelse – en studie i jordabalkens källflöden s. 14 f. 35 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 115. 36 Victorin, Om förbehåll vid fastighetsöverlåtelse – en studie i jordabalkens källflöden s. 16 f.

20  

Hela 7 kap. JB består av undantag till huvudregeln om att fastigheter överlåts

obelastade. Särskilt intressant i kapitlet är 7:11 JB, då det enligt min mening

föreligger en motsättning mellan presumtionen om att fastigheter överlåts

obelastade och att det inte finns någon undersökningsplikt för rättsliga fel. För att

precisera: av 7:10 JB framgår att nyttjanderätter som upplåtits genom skriftlig

handling samt servitut får inskrivas. Är rättigheten inskriven gäller den mellan

rättighetshavaren och själva fastigheten, inte endast mot fastighetsägaren. Av

7:11 JB framgår att om en belastad fastighet överlåts så åligger det överlåtaren att

vid överlåtelsen göra förbehåll om upplåtelsen, om inte inskrivning av rättigheten

är beviljad. Det innebär att överlåtarens skyldighet gentemot rättighetshavaren

om att upplysa om vilka belastningar som finns på fastigheten upphör när

inskrivning av en rättighet har skett. Överlåtaren måste fortfarande uppfylla sin

skyldighet gentemot förvärvaren och upplysa köparen om fastigheten har

belastningar, men det finns inget uttalat krav på att säljaren ska klargöra vem

rättighetshavaren är.

Om väl förvärvaren upplysts om att det finns en inskriven rättighet torde denne

enligt doktrinen behöva undersöka fastighetsregistret för att vara i objektivt god

tro om ett eventuellt fel ska vara åberopbart enligt 4:17 JB. Det föreligger alltså

en sakrättslig undersökningsplikt, vilket gör det märkligt att tala om avsaknaden

av en obligationsrättslig undersökningsplikt.37 I doktrinen har det anförts att det

förhållande att förvärvaren vet att någonting belastar fastigheten innebär att det

kan hävdas att personen är i ond tro även obligationsrättsligt i förhållande till

säljaren angående rättsliga belastningar på fastigheten.38

Vidare framgår det inte hur precis en inskrivning i fastighetsregistret ska vara för

att en rättighet ska kvarstå vid en överlåtelse. Inskrivningsmyndigheten gör ingen

materiell prövning av ett faktum utan prövar om inskrivning ska beviljas eller

inte ”på handlingarna” då behandlingen är automatiserad, 1 § lagen (2000:224)

                                                                                                                         37 Victorin, Om förbehåll vid fastighetsöverlåtelse – en studie i jordabalkens källflöden s. 18 f.  38 A.st.

21  

om fastighetsregister.39 Ponera att överlåtaren i registret har angett fel namn på

rättighetshavaren. Kan det utgöra ett rättsligt fel att det inte är den person som

köparen har tänkt sig som har bruksrätt till fastigheten, eller ska rättigheten

bedömas för sig och rättighetshavarens identitet helt bortses från? Samt, ska det

faktum att köparen vet att fastigheten är belastad innebära att förvärvaren är i ond

tro? Svaret på frågorna är avgörande för när 4:17 JB kan tillämpas, men har

knappt berörts i doktrinen. Enligt min mening bör 4:17 JB och 7:11 JB närma sig

varandra, eller åtminstone 4:17 JB hänvisa till 7:11 JB, för att förhindra en

skenbar avsaknad av undersökningsplikt och för att skapa vägledning för

domstolarna. I annat fall finns det en risk för att osäkerheten på området kan

drabba omsättningen negativt.

Rådighetsfel regleras i 4:18 JB och föreligger när en offentlig myndighets beslut

medför att förvärvaren inte erhållit den rådighet över fastigheten som köparen

hade skäl att förutsätta vid förvärvet, exempelvis att kommunen har meddelat att

en byggnad på fastigheten måste rivas då tillräckliga bygglov saknas.

Rådighetsfel innebär alltså att förvärvaren inte kan använda fastigheten på det

sätt som förväntades vid avtalets ingående. Det framgår av lagförarbetena att

myndighetsbeslutet mer specifikt måste avse själva fastigheten, men inte behöver

utpeka fastigheten. Även förbud med mer generell räckvidd avses, exempelvis ett

kommunalt beslut om att nybyggnad inte får företas inom området där

fastigheten är belägen.40 Myndighetsbeslutet ska i princip ha förelegat vid

avtalstillfället, men det finns undantag.41 De krav som uppställts i praxis är att

beslutet ska gälla den enskilda fastigheten eller en grupp av fastigheter. Om ett

beslut i en detaljplan omfattas är därför någonting som måste bedömas i det

enskilda fallet.42 Syftet med 4:18 JB är dock inte att lagrummet ska gälla varje

form av myndighetsbeslut. En förvärvare som inte får bygga ett hus på stranden

kan inte åberopa 4:18 JB om överlåtaren inte informerat denne om strandskyddet

                                                                                                                         39 Myndigheten kan dock besluta att skjuta upp ärendet om något verkar märkligt, se 19:14 JB. 40 Prop. 1970:20 del B s. 205. 41 Se prop. 1970:20 del A s. 218. 42 Se NJA 1982 s. 36, NJA 1994 s. 85 samt NJA 1997 s. 629.

22  

i miljöbalken, MB.43 Väldigt få personer skulle ha möjlighet att som överlåtare

fullgöra en sådan skyldighet och en så generös möjlighet för förvärvaren att

kunna frånträda transaktionen skulle vara direkt skadlig för fastighetsmarknaden.

Det saknas även anledning att skydda köparen på säljarens bekostnad i dessa fall.

För att kunna åberopa ett rådighetsfel gentemot säljaren måste förvärvaren ha

varit i objektivt god tro, vilket framgår av formuleringen ”skäl att förutsätta”.44

Ändå anses det inte finnas någon undersökningsplikt beträffande rådighetsfel.45

Detta innebär att en förvärvare inte alltid kan räddas av sin egen okunskap, om

rådighetsinskränkningen är något köparen borde ha insett, men något

undersökningskrav ställs alltså inte. Ett förtydligande från lagstiftaren avseende

vad mer precist en förvärvare bör förstå utan att undersöka vore därför önskvärt.

De fel flest personer är bekanta med är faktiska fel, vilket är fel i själva

fastigheten.46 Faktiska fel regleras i 4:19 JB och delas in i underkategorierna

abstrakta och konkreta fel. Ett konkret fel föreligger när fastigheten inte stämmer

överens med vad som följer av avtalet, abstrakta fel när fastigheten i övrigt

avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. För båda

varianterna har köparen en omfattande undersökningsplikt, vilken måste vara

uppfylld om felen ska kunna göras gällande mot säljaren.

Hur långt undersökningsplikten sträcker sig har diskuterats flitigt i doktrinen.

Exakta riktlinjer saknas, men kraven är högt ställda. Köparen ska enligt

lagförarbetena genomföra en så noggrann undersökning av fastigheten som kan

begäras av en person utan specialkunskaper men med normala erfarenheter på

området.47 Emellertid måste köparen enligt praxis även ha viss insikt och

förståelse för byggnadstekniska frågor, vilket är ett betydligt högre ställt krav.48

                                                                                                                         43 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 120. 44 A.a. s. 122. 45 A.st. 46 Se lagrådet i prop. 1989/90:77 s. 77 f. 47 Se prop. 1989/90:77 s. 41. 48 NJA 1985 s. 871 samt NJA 1986 s. 670 I.

23  

Däremot behöver inte områden undersökas om det inte kan ske utan att skada

fastigheten.49 Överlåtaren ansvarar för att fastigheten kan användas för normalt

bruk samt inte har fel som kan medföra skada på de boende.50

De brister som uppdagas efter köpet är i regel sådana som förvärvaren borde ha

insett vid en korrekt undersökning av fastigheten. Om en köpare som inte

fullgjort sin undersökningsplikt i vissa fall kan räddas av säljares eventuella

upplysningsplikt har debatterats flitigt sedan NJA 2007 s. 86,

”Motocrossbanefallet”, vilket handlar om försäljningen av en fritidsfastighet. I

fallet fanns det nära fastigheten en motocrossbana som medförde omfattande

buller. Säljaren hade under lång tid försökt få kommunen att begränsa körningen

på banan. Köparen hade utan nämnvärd svårighet kunnat upptäcka

motocrossbanan och få insikt i bullrets omfattning men varken säljaren eller

köparen nämnde någonting om banan innan fastigheten såldes. HD uttalade i

avgörandet att en säljare av en fastighet i viss mån bör vara skyldig att upplysa

köparen om förhållanden som denne känner till och köparen bort upptäcka men

förbisett, om omständighetens existens är någonting som säljaren förstått kan

vara avgörande för köparens beslut att förvärva fastigheten. Köparen fick därför

rätt att häva fastighetsköpet genom 4:19 JB eftersom säljaren utnyttjat dennes

okunskap på ett sätt som gick att jämföra med om säljaren agerat i strid med tro

och heder. En fråga som uppstår med anledning av avgörandet är om domen ska

läsas på sättet att 4:19 JB innefattar en generell upplysningsplikt för säljaren, och

HD därmed har skapat en generösare möjlighet för köparen att häva en

transaktion, eller om prejudikatet bör behandlas med försiktighet, som ett

undantagsfall.

En åsikt i doktrinen är att en upplysningsplikt genom avgörandet etablerats, men

att den inte är generell utan endast korrigerar visst ohederligt beteende från

säljaren i vissa fall, exempelvis när en säljare utnyttjat sitt kunskapsövertag på ett

                                                                                                                         49 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 138. 50 Se NJA 1989 s. 117 samt NJA 1986 s. 670 I och II.

24  

illojalt sätt.51 Domen har även kritiserats hårt av Grauers, som menar att

avgörandet utan motivering tydligt avviker från bestämda uttalanden i

lagförarbetena, samt att en så omfattande förändring av gällande rätt vilar på

lagstiftaren. Han menar därför att det finns anledning att ifrågasätta om domen

överhuvudtaget har något värde som prejudikat, samt att den åtminstone måste

ges ett mycket begränsat prejudikatvärde.52 Håstad, som var referent i målet, har

besvarat kritiken och anfört att parterna sedan lång tid tillbaka redan agerar som

om säljaren hade en långtgående upplysningsplikt, samt att det aktuella scenariot

hade kunnat inordnas under 33 § AvtL. I och med att den speciella avtalsrättens

företräde, samt att det redan i praxis fanns en antydd upplysningsplikt, saknades

det dock anledning för domstolen att tillämpa annat än 4:19 JB, menar Håstad.53

Av de fall som HD stödjer sitt avgörande på ligger det så kallade

”Rondellfallet”54 närmast att behandla en antydd upplysningsplikt. I Rondellfallet

kände säljaren till en förestående trafikomläggning nära fastigheten och hade

visat stor aktivitet för att hindra dess genomförande. Säljaren borde vid

förhandlingarna ha förstått att risken för trafikanläggningens fullbordande var av

väsentlig betydelse för en spekulant på fastigheten, men gav inte köparen en ens

tillnärmelsevis rättvisande bild av de kommande ändringarna. Istället lämnades

en svepande upplysning som var ägnad att minska köparens farhågor om

trafikarbetenas betydelse. Eftersom säljaren utnyttjat köparens okunskap tilläts

säljaren inte åberopa att köparen försummat sin undersökningsplikt.

En stor skillnad mellan fallen är att det i Rondellfallet lämnades en vilseledande

upplysning; i Motocrossbanefallet lämnades inte någon upplysning alls. Det

framgår inte av Rondellfallet om utgången skulle ha blivit densamma om ingen

                                                                                                                         51 Hager, Säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom – en studie i jordabalkens källflöden, Skrifter till Anders Victorins minne s. 218 ff samt Björkdahl, Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp – en regel om lojalitet före avtalsslut, JT 2009-10 nr. 1 s. 5-26. 52 Grauers, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, JT 2006-07 nr. 4 906 samt Grauers, Fastighetsköp s. 244. 53 Håstad, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, JT 2007-08 s. 44 ff. 54 NJA 1981 s. 894.

25  

upplysning hade lämnats, varför parallellen mellan de båda fallen enligt min

mening inte är självklar. Håstads resonemang om att HD istället förmodligen

hade kunnat tillämpa 33 § AvtL och därmed ogiltigförklarat avtalet är visserligen

korrekt, men att ett lagrum hade varit tillämpligt är inte ett argument för att

tillämpa ett annat lagrum som genererar en annan rättsföljd. Eftersom det saknas

ytterligare vägledande fall på området är det, som Grauers anför, svårt att veta

vilket värde prejudikatet bör tillskrivas. Då HD i Motocrossbanefallet

uttryckligen framför att det inte finns en generell upplysningsplikt sedan tidigare

bör den aktuella domen läsas med försiktighet och frågan huruvida det genom

avgörandet uppstod en generell upplysningsplikt för säljaren besvaras nekande.

Även om utrymmet för att åberopa de fastighetsrättsliga felreglerna är smalt finns

det givetvis fall när reglerna kan tillämpas. De behandlade lagrummen hänvisar

till 4:12 JB, i vilket det framgår att vid fel i fastigheten får köparen göra avdrag

på köpeskillingen eller, om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet.

Köparen kan även ha rätt till skadestånd. Att prisavdrag är huvudregeln är en

praktiskt smidig lösning då fastigheter representerar stora värden och är

krångliga att omsätta, då en säljare efter transaktionens avslutande många gånger

kan ha investerat köpeskillingen i något annat, exempelvis en ny fastighet. Ett

prisavdrag kan vara en bättre lösning för båda parterna, eftersom hävning

förutsätter att säljaren har betalningsförmåga. Att ha rätt spelar ingen roll om

man inte kan få rätt (läs: få betalt).

Väsentlighetskravet i 4:12 JB harmoniserar med den allmänna köprätten.55

Avgörande för vad som är väsentligt enligt lagförarbetena är vad som med

hänsyn till den enskilde köparens förutsättningar framstår som ett väsentligt

avtalsbrott.56 När en byggnad är det centrala för köpet bör det enligt Grauers

krävas att felet rör viktiga delar av byggnaden, exempelvis att denna är drabbad

av kraftiga rötskador eller omfattande angrepp av skadeinsekter. Grauers menar

                                                                                                                         55 Jfr 25 § KöpL. 56 Prop. 1988/89:76 s. 134.    

26  

även att tiden för åtgärdandet, möjligheten att använda fastigheten under den

tiden och sidoeffekter av skadan bör kunna vägas in i bedömningen.57

Väsentlighetskravet har dock endast prövats av HD en enda gång, i

Motocrossbanefallet.58 I fallet togs vid väsentlighetsprövningen hänsyn till vilken

sorts fastighet förvärvet avsåg.59

3.2.2 Avtalsrättslig ogiltighet

Att ogiltighetsförklara ett fastighetsförvärv kan bland annat ske genom en

tillämpning av förutsättningsläran60, 30 § AvtL, 33 § AvtL eller 4:4 JB.

Förutsättningsläran är ett undantag till huvudregeln om att vardera part normalt

ansvarar för sina egna förutsättningar och därmed själv får stå risken för att dessa

visar sig vara felaktiga. Förutsättningsläran kan tillämpas på omständigheter vid

avtalets tillkomst och verkan av ändrade förhållanden vid ett senare skede

innefattas.61 Utmärkande för en förutsättning är att parterna inte har tagit

ställning till möjligheten att den är felaktig. Detta skiljer förutsättningar från

avtalsvillkor, vilka parterna har diskuterat sinsemellan på förhand.62 För att

förutsättningsläran ska kunna tillämpas krävs att den aktuella förutsättningen har

varit bestämmande för partens beslut att ingå avtal och denne alltså inte skulle ha

ingått avtalet på samma villkor om alla senare omständigheter vore kända.63

Förutsättningen och dess väsentlighet måste ha varit synbara för motparten.64 Vid

en prövning av förutsättningslärans tillämplighet företar domstolen en särskild

relevansprövning. De faktorer som kan få betydelse är rättshandlingens art,

förutsättningens beskaffenhet (exempelvis om den är allmän eller individuell),

parternas möjlighet att överblicka riskerna, vem som i hänseendet står närmast att                                                                                                                          57 Grauers, Fastighetsköp s. 245. 58 A.st.    59 Se NJA 2007 s. 86. 60 Förutsättningsläran kan även ge rättsföljden overksamhet, men i doktrin anses det allmänt accepterat att använda ogiltighetsterminologi i samband med förutsättningsläran. Se Lehrberg, Förutsättningsläran – en rättsregel i modern svensk rätt, SvJT 1990 s. 214. 61 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt I s. 291. 62 A.a. s. 291 f. 63 Lehrberg, Förutsättningsläran – en rättsregel i modern svensk rätt, SvJT 1990 s. 202. 64 A.a s. 203.

27  

bära risken samt parternas agerande i anslutning till avtalets ingående.65 Personen

som åberopar förutsättningsläran måste i någon mån ha varit i god tro och får inte

själv ha orsakat förutsättningens bristande.

För att återkoppla till fastighetsrätten: ponera att köparen inför ett fastighetsköp

har berättat att denne planerar att bygga ett bostadshus på fastigheten.

Möjligheten att bygga detta bostadshus är bestämmande för köparens beslut att

förvärva fastigheten och förutsättningen synlig för överlåtaren. Utgå vidare från

att parterna inte har villkorat köpet. Om överlåtaren var medveten om att det inte

går att bygga på fastigheten skulle köparen kunna åberopa 30 § AvtL eller 33 §

AvtL, men inte om säljaren var ovetande om förhållandet. Om det inte går att

bygga på marken på grund av dess kvalitet faller scenariot under 4:19 JB. Det

finns inget prejudikat i vilket det framgår om undersökningsplikten i 4:19 JB

innefattar att undersöka själva marken eller inte, varför den säkraste möjligheten

för köparen att få köpet att återgå bör vara att försöka ogiltigförklara förvärvet

genom förutsättningsläran.

Det är viktigt att inte glömma att vad förutsättningsläran erbjuder är en möjlighet

till omfördelning av risken, vilket förutsätter att det av olika anledningar vore

oskäligt att inte omfördela.66 En köpare kan inte helgardera sig inför framtiden

genom att förklara att precis allting med fastigheten är viktigt. En av de faktorer

som påverkar vem av parterna som bör bära risken är vem som haft bäst

möjlighet att överblicka situationen. I scenariot ovan har säljaren haft mer tid att

överblicka markens beskaffenhet än köparen. Emellertid har köparen haft ett

större incitament att undersöka marken i och med det nära förestående köpet. Det

är därför inte självklart att säljarens talan skulle bli framgångsrik.

                                                                                                                         65 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt I s. 292 f. 66 A.a. s. 291 f.

28  

De tillfällen då förutsättningsläran har tillämpats för att ogiltigförklara ett avtal

är få.67 Det behöver dock inte innebära att de tillfällen då förutsättningsläran kan

tillämpas är få. Många kommersiella tvister löses genom skiljeförfarande.

Skiljeförfarande är en sorts privat rättskipning, där parterna själva väljer de

personer som ska lösa tvisten, och är inte offentligt.68 Det innebär att de

inblandade parterna kan undvika skadlig negativ publicitet, men också att inga

vägledande prejudikat skapas av dessa tvister. Ytterligare en möjlig förklaring till

den ringa mängden befintliga prejudikat kan vara att en sådan tvist anses vara

väldigt osäker just för att det finns så få prejudikat sen tidigare. Då finns ett

incitament att istället ingå en förlikning, eftersom en rättegång alltid innebär en

risk att själv få bära både de egna och motpartens rättegångskostnader. Därför

bör förutsättningslärans reella betydelse på området inte avfärdas alltför

lättvindigt, trots den ringa mängden prejudikat.

Som nämnts ovan kan 30 § AvtL respektive 33 § AvtL tillämpas på

fastighetsköp. Om något av lagrummen är tillämpligt blir rättsföljden ogiltighet.

Ogiltigheten är i praktiken beroende av att någon av parterna gör ogiltigheten

gällande vid en senare process. Det finns ingen explicit tidsfrist för när detta

måste ske eftersom båda lagrummen, till skillnad från många andra regler i 3 kap.

AvtL, saknar reklamationsfrist. Detta framgår av lagtexten.

30 § AvtL behandlar svek och är utformad som en svag ogiltighetsgrund.69 En

tillämpning av 30 § AvtL kräver ond tro hos motparten och att det svikliga

förledandet står i kausalsamband med rättshandlingen. Om rättshandlingen skulle

ha företagits utan det svikliga förfarandet är kravet på framkallande inte uppfyllt.

I 30 § st. 2 AvtL finns en presumtionsregel för placeringen av bevisbördan. Om

det svikliga förfarandet kan antas vara av betydelse för rättshandlingen är

kausalitetskravet uppfyllt, om inte motsatsen bevisas.

                                                                                                                         67 Se dock NJA 1985 s. 287, NJA 1993 s. 319, NJA 1999 s. 575 och NJA 1999 s. 793. 68 Norman & Öhman, Medling och andra former av konflikthantering s. 49. 69 30 § AvtL bör hållas noga isär från den straffrättsliga bestämmelsen om svek, 9:1 BrB, då straffrättsligt svek förutsätter att förövaren har haft ett vinningssyfte. Detta krav saknas helt vid civilrättsligt svek.

29  

Själva sveket kan bestå av lämnande av oriktiga uppgifter eller förtigande. Vid

lämnande av uppgifter måste uppgiftslämnaren inse att det är fråga om en

felaktig uppgift och att motparten inte känner till det riktiga förhållandet för att

30 § AvtL ska vara tillämplig.70 Det krävs alltså i någon mån uppsåt hos den

uppgiftslämnande parten. Detta kan jämföras med 17 § köplagen (1990:931),

KöpL, som är tillämplig även vid oavsiktligt vilseledande.

33 § AvtL kallas för den lilla generalklausulen om tro och heder. Dess kärna är

att om omständigheter vid rättshandlingens tillkomst var sådana att det med

kännedom om dem skulle strida mot tro och heder att göra rättshandlingen

gällande är rättshandlingen ogiltig, vilket framgår av lagtexten.

Den kännedom om relevanta fakta som måste föreligga vid tillkomsten av

rättshandlingen innebär en stor begränsning av lagrummets tillämpningsområde,

varför HD har hanterat 33 § AvtL med stor varsamhet.71 Ett exempel på detta är

att åtminstone delar av HD i Motocrossbanefallet72 motiverade en tillämpning av

4:19 JB med 33 § AvtL förmodade tillämplighet, istället för att faktiskt tillämpa

33 § AvtL.73 Det fanns ingen omständighet i fallet som innebar att 33 § AvtL inte

hade kunnat tillämpas.74 Ett annat exempel är NJA 1982 s. 691, i vilket en köpare

utan insikt om att köpebrevet vid fastighetsförsäljning upptog en oriktig

köpeskilling kunde göra gällande köpebrevet enligt dess lydelse gentemot

säljaren. Domstolen ansåg att utan insikt om att köpeskillingen var oriktig kunde

agerandet inte strida mot tro och heder. 33 § AvtL är alltså ett skyddsnät vid

vissa extraordinära omständigheter, men används mycket sällan.

För att återkoppla till 30 § AvtL är gränsen mellan tillåtet användande av skicklig

förhandlingsförmåga och svikligt förtigande många gånger svårdragen.75 Det är

                                                                                                                         70 Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt s. 71 ff. 71 Karlgren, Om 33 § Avtalslagen, SvJT 1933 s. 254. 72 NJA 2007 s. 86. 73 Håstad, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, JT 2007-08 s. 44 ff. 74 Jordabalken är lex specis i sammanhanget vilket givetvis också påverkade domstolens val. 75 Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt s. 72.

30  

uppenbarligen tillåtet att göra en bra affär, annars avstannar marknaden, men inte

att göra en för bra affär. Bedömningen blir särskilt snårig när transaktionen sker

mellan likvärdiga parter, näringsidkare till näringsidkare respektive privatperson

till privatperson, då ingen av parterna är mer skyddsvärd än den andra.

Om det inte finns en generell upplysningsplikt vid fastighetsköp enligt 4:19 JB

borde det inte föreligga ändå med stöd av 30 § AvtL. En sådan reglering vore

enligt min mening direkt motsägelsefull. 33 § AvtL kan tillämpas vid de mycket

speciella omständigheter då ett förhållande verkligen borde ha diskuterats, och

även på lämnade uppgifter. Enligt min mening går det därför att ifrågasätta om

30 § AvtL överhuvudtaget kan tillföra något mervärde på området.

Förutsättningsläran som ett litet skyddsnät och 33 § AvtL som ett större

skyddsnät säkerställer tillsammans att ingen köpare behöver stå risken för

någonting som strider mot tro och heder eller en förutsättning som diskuterades

vid avtalstillfället och som överlåtaren visste var avgörande för köparens beslut

om att förvärva fastigheten. Min personliga uppfattning är att köparen inte bör

skyddas mer än så på bekostnad av säljaren. En fördel med förutsättningsläran i

förhållande till 30 § AvtL är också att förutsättningsläran mer tydligt illustrerar

när ett förtigande kan möjliggöra ogiltighet; ogiltighet är möjlig när köparen

förklarat att ett visst förhållande är viktigt för denne. Detta fungerar även som ett

incitament för köparen att vara mer proaktiv vid avtalstillfället.

Den sista regeln om avtalsrättslig ogiltighet som kommer att behandlas är 4:4 JB.

Eftersom ett fastighetsköp är en viktig investering är det viktigt att allt formellt

blir korrekt, i och med de strikta formkraven. Ett förvärv får som huvudregel inte

villkoras i mer än två år från den dag då köpehandlingen upprättades, 4:4 JB. De

enda undantagen är om köpet villkoras utifrån att köpeskillingen ska erläggas, att

erforderlig fastighetsbildning sker när köpet avser del av en fastighet eller då

villkoret beror på bestämmelser i lag, 4:4 st. 2 JB. Om tiden för ett villkors

fullgörande inte har bestämts ska den anses vara två år, 4:4 st. 1 JB.

31  

En vanlig missuppfattning avseende 4:4 JB är att om köpet har villkorats under

längre tid än två år så ska avtalstiden jämkas ner till två år. Om längre tid avtalats

är emellertid förvärvet i sin helhet ogiltigt och prestationerna ska alltså gå åter.76

Köpet återgår inte av sig självt utan förutsätter att någon av parterna åberopar att

avtalet ska gå tillbaka för att villkoret inte uppfyllts.77

Vad 4:4 JB inte behandlar är när ett återgångsvillkor senast måste åberopas.

Detta spörsmål kommer att behandlas mer utförligt i den kommande delen av

framställningen. Någonting som bör påpekas dessförinnan avseende själva

avtalstillfället är att det som förvärvare går att få ett ännu säkrare skydd än vad

alla de lagrum som har behandlats erbjuder, men att kontraktets utformande har

stor påverkan på prissättningen. Det går att förse sig med både livrem, flytväst

och fallskärm, men inte utan att säljaren begär att det syns på priset. Numera går

det även att försäkra sig mot dolda fel, men inte heller det är kostnadsfritt. Det är

upp till varje enskild köpare att ta ställning till om det är värt det eller inte.

3.3 Förutsättningar  för  återgång  i  de  sakrättsliga  typfallen    

3.3.1 Egendomsbrott

I sakrättsliga tvister finns alltid minst tre parter och därmed fler konkurrerande

anspråk än i obligationsrättsliga tvister. Gemensamt för både dubbeldispositioner

och egendomsbrott är att en av parterna alltid är boven i dramat och i många fall

medvetet har orsakat konflikten för sin egen vinnings skull.

Vid ett egendomsbrott är det inte den rätte ägaren som överlåter fastigheten,

antingen då överlåtaren eller någon av dennes företrädares förvärv är ogiltigt

eller av annan anledning inte gäller mot rätte ägaren, 18:1 JB.78 Det är viktigt att

verkligen konstatera att förvärvet är ogiltigt, då gränsdragningsfall förekommer.79

                                                                                                                         76 Prop. 1970:20 del A s. 159. 77 Grauers, Rättsutlåtande i S Ö 981/01:52 s. 2. 78 Grauers, Fastighetsköp s. 334. 79 A.a. s. 335.

32  

Om exempelvis samtycke från en make saknas kan maken göra gällande att

förvärvet är ogiltigt, 7:9 st. 2 äktenskapsbalken, ÄktB. Om tidsfristen för talan

fortfarande löper är förvärvaren inte rätt ägare, men därefter ändras

förutsättningarna.80 Att förvärvet av annan anledning inte gäller mot rätte ägaren

kan vara om rätte ägaren på grund av kontraktsbrott hävt en överlåtelse eller om

köpet gått åter på grund av ett återgångsvillkor.81 Om det tidigare har skett ett

godtrosförvärv läker detta ogiltigheten. Personen som gör godtrosförvärvet blir

rätt ägare och varje efterträdare därigenom skyddad mot anspråk från den

ursprunglige ägaren.82

Ett egendomsbrott är en straffvärd kränkning av ägarens kontrollmakt över ett

individuellt bestämt föremål och därmed ett brott mot äganderätten. Ett

fastighetsrättsligt egendomsbrott är så kallad lagfartskapning, vilket är när någon

med hjälp av en förfalskad handling beviljas lagfart på någon annans fastighet.

Med lagfarten som underlag kan kaparen pantsätta fastigheten för att kaparen

själv ska beviljas lån. Lagfartskaparen kan även välja att överlåta fastigheten till

någon annan, utan ägarens samtycke. En överlåtelse eller pantsättning av någon

annans fastighet är kriminaliserad, men rättshandlingen kan ändå vara

civilrättsligt giltig. Exempelvis är en sådan pantsättning giltig förutsatt att

borgenären vid tillfället var i objektiv och subjektiv god tro om att upplåtaren var

rätt ägare till fastigheten, 18:2 JB. Vid dessa situationer uppstår alltså

konkurrerande anspråk mellan rätte ägaren och förvärvaren om vem som har rätt

till själva fastigheten och utöver frågan om vems anspråk som har företräde

måste det även utredas vilka rättigheter den tappande parten har.

I konkurrensen mellan förvärvaren och den rätte ägaren kan förvärvaren gå

segrande om denne gör ett godtrosförvärv eller genom reglerna om hävd i 16

kap. JB.83 Ett godtrosförvärv är möjligt om lagfart vid överlåtelsen var beviljad

                                                                                                                         80 Grauers, Fastighetsköp s. 335. 81 A.a. s. 336. 82 A.st. 83 Se avsnitt 4.2.

33  

för överlåtaren, 18:1 JB, och förvärvaren var i objektiv samt subjektiv god tro

avseende överlåtarens rätt att förfoga över fastigheten. Den av parterna som går

förlorande har rätt till statlig ersättning för sin förlust, vilket stadgas i 18:4 JB.

För förvärvaren uppställs dock ett krav på att denne vid tidpunkten för förvärvet

ska ha varit i objektiv och subjektiv god tro om att säljaren var den rätte ägaren.

Om en godtroende förvärvare förpliktas att betala ersättning för rättegångs-

kostnader till rätte ägaren i en process om undanröjande av felaktigt beviljad

lagfart har förvärvaren även rätt till skälig ersättning för kostnaderna, 18:4a JB.

Om ett godtrosförvärv inte är möjligt kan köparen istället möjliggöra återgång av

transaktionen genom att visa att denne kommer att förlora fastigheten om rätte

ägaren väcker klandertalan. Då aktualiseras säljarens hemulsansvar, vilket

kortfattat innebär att säljaren bär ansvaret för att denne är rätt ägare.84 Klander är

en talan som någon i egenskap av ägare till fastigheten riktar mot en person som

härleder sin rätt från en annan person än käranden. Detta kan även beskrivas som

att någon annan än säljaren framgångsfullt fört talan om bättre rätt till

fastigheten.85 Till klander räknas inte ägo- eller gränstvister, eller äganderätts-

tvister som har sin grund i ett mellan parterna ingånget avtal.86 Jordabalkens

regler om klander är tillämpliga även utan att en klanderprocess inleds, men får

antas kräva att det tydligt är visat att en sådan process vore framgångsrik.87

Att säljaren inte är rätt ägare innebär att fastigheten avviker fastigheten från

normal standard beträffande vad en köpare ska kunna räkna med.88 Då föreligger

ett rättsligt fel enligt 4:21 JB vilket aktualiserar säljarens hemulsansvar.

Hemulsansvaret är ett regressansvar som kan avtalas bort, men sådana

friskrivningar är ovanliga och bör ge en köpare anledning till eftertanke.89

Köparen behöver inte reklamera felet, men felansvaret anses i doktrinen

                                                                                                                         84 Grauers, Fastighetsköp s. 182. 85 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 104. 86 NJA II 1972:1 s. 132. 87 Prop. 1970:20 del A s. 227. 88 Grauers, Fastighetsköp s. 181. 89 Se Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 92.

34  

preskriberas tio år efter tillträdet enligt en analog tillämpning av 4:19b JB.90 Efter

talan om återgång har väckts företar domstolen en särskild relevansprövning.

Felet anses relevant även om köparen varit i ond tro och säljaren i god tro, varför

köparen i de flesta fall kan göra felet gällande och begära köpeskillingen åter. I

realiteten innebär detta en hävning utan att fastigheten återlämnas.91 Skadestånd

fordrar att köparen var i god tro vid förvärvet. Eftersom det rör sig om en

hävning ska beloppet beräknas på samma sätt som vid övriga fall av hävning.92

Många gånger kan köparen välja att istället åberopa lagfartshinder, vilket ofta

föreligger i dessa fall, och istället häva med stöd av 4:15 JB. Dessa anspråk

preskriberas dock efter ett år, vilket framgår av 4:15 st. 2, varför valfriheten

endast består en kortare tid.

Vilket anspråk som har företräde vid en sakrättslig konflikt beror i regel på vem

som lagstiftaren anser är mest skyddsvärd, vilket ofta är kopplat till vem som

hade störst chans att förebygga situationen. Att rätte ägaren kan gå segrande vid

egendomsbrott skulle kunna kritiseras då en fastighets ägare ofta har större

möjlighet att övervaka fastighetsregistret och därmed förhindra egendomsbrott än

vad en köpare har möjlighet att undersöka ägarförhållandena bortom vad som

framgår av lagfarten (utan att begå olaga intrång eller andra tråkigheter). Det kan

dock även argumenteras för att det måste ställas höga krav på eget ansvar hos

den som väljer att ingå en så betydelsefull transaktion som ett fastighetsköp. Ett

problem med regleringen i 18:1 JB och 18:2 JB är dock att den statliga

ersättningsgarantin i 18:4 JB endast ersätter fastighetens marknadsvärde och inte

rena affektionsvärden. Om rätte ägaren är den som går förlorande kan förlusten

av affektionsvärden många gånger vara tyngre än den monetära. Då förvärvaren

sällan har hunnit skapa samma känslomässiga band till fastigheten vore det enligt

min mening att föredra om den rätte ägaren presumerades vara den som har bäst

rätt till fastigheten, utom i vissa specifika undantagsfall, och förvärvaren vara den

som hänvisas till den statliga ersättningsgarantin och ersättning från överlåtaren.                                                                                                                          90 Grauers, Fastighetsköp s. 182. 91 A.a. s. 185. 92 A.st.

35  

Det faktiska beloppet som staten behöver lämna ifrån sig skulle inte förändras

vid en sådan lagändring, men den totala skadan skulle ändå minskas utan att

hamna i strid med den allmänna skadeståndsrättsliga principen om att

affektionsvärden, vilka har ren subjektiv karaktär, inte ersätts.93

3.3.2 Dubbeldispositioner

En dubbeldisposition föreligger när samma egendom säljs två gånger, när en

fastighet säljs och överlåtaren även upplåter en rättighet i fastigheten till en tredje

part, eller när en rättighet upplåts två gånger och exempelvis samma fastighet

hyrs ut två gånger. När en fastighet har sålts två gånger till olika parter måste det

först avgöras vem av köparna som enligt 17 kap. JB har företräde. Den av

köparna som drar det kortaste strået får därefter vända sig mot säljaren.

Lösningarna av typen av konkurrens som råder mellan de båda anspråken

benämns i doktrinen som extensiva lösningar, eftersom de kan leda till att

anspråk utsläcks och inte endast avser vilket av anspråken som ska få företräde.94

Detta framgår även av 17:5 JB. Som huvudregel vinner det först ingångna

avtalet, 17:1 JB. Ett yngre förvärv kan dock gå segrande om det dels ingåtts i god

tro och dels blir inskrivet före det äldre förvärvet, 17:2 JB. Det räcker med att

förvärvaren var i god tro vid själva avtalstillfället, det sakrättsliga momentet

(inskrivningen) kan ske i ond tro. Reglerna gäller även om förvärvet uppkommit

på andra sätt än genom köp, vilket framgår av 17:11 JB. En ansökan om

inskrivning som blir avvisad eller får avslag ger ingen rätt, 17:9 p. 1 JB.

Det är tydligt att lagstiftaren strävat efter att låta inskrivningen vara avgörande

för vilket förvärv som ska vara bestående.95 Detta kontrasterar mot principen om

att beviljad inskrivning inte har betydelse för det materiella rättsläget, 19:40 JB.96

                                                                                                                         93 Hellner & Radetziki, Skadeståndsrätt s. 390. 94 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 118. 95 A.a. s. 120. 96 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 234.

36  

Om inskrivningarna söks samma dag avgörs företrädet av tidsföljden, 17:4 JB,

och om tidsföljden inte ger vägledning ska domstolen besluta om vem av

förvärvarna som har företräde utifrån vad som är skäligt, 17:4 st. 2 JB.

Köparen som går förlorande kan åberopa återgång då det föreligger ett rättsligt

fel, 4:24 JB som hänvisar till 4:21 JB men endast avseende påföljderna.

Hemulsansvaret aktualiseras inte eftersom säljaren var rätt ägare, kontraktsbrottet

var att denne förfogade över fastigheten mer än en gång.97 Relevansbedömningen

är densamma som i hemulsfallet.98 Den mest väsentliga påföljden vid en

dubbeldisposition är att säljaren ska betala tillbaka köpeskillingen. Även om

köparen inte kan lämna tillbaka fastigheten rör det sig om en hävning.

Skadestånd förutsätter att köparen var i god tro vid förvärvet.99

Vid en dubbelöverlåtelse har i regel båda förvärvarna lika stor möjlighet att

förebygga situationen, åtminstone om de båda transaktionerna sker nära varandra

tidsmässigt. I dessa scenarion saknas möjlighet till statlig ersättningsgaranti för

den tappande parten helt. Detta kan ha stor betydelse eftersom det kan vara

mycket svårt att få fatt på den bedräglige överlåtaren. Det om något är ett tydligt

incitament från lagstiftarens del om att en förvärvare av fast egendom alltid ska

söka lagfart för fastigheten, gärna innan bläcket torkat på köpekontraktet.

Reglerna i de behandlade sakrättsliga typfallen visar tydligt på att lagfarten kan

få en mycket stor betydelse vid en återgångsprocess. Detta kontrasterar mot att en

inskrivning inte ska förändra rättsläget materiellt. I dagsläget kan i vissa fall den

som varit långsam med att söka lagfart inte bara förlora rätten till fastigheten utan

även hela köpeskillingen. Både regleringen kring dubbeldispositioner och

egendomsbrott bör därför utredas av lagstiftaren.

                                                                                                                         97 Grauers, Fastighetsköp s. 185. 98 A.st. 99 A.st.

37  

4 Återgångstransaktionen

4.1 Kan  parterna  själva  förhindra  återgång?  

Vid de sakrättsliga typfallen saknar det i regel betydelse vad parterna sinsemellan

har kommit överens om, eftersom det finns en tredje part som inte berörs av

eventuella uppgörelser. Det gör att avtalsfriheten har liten betydelse som hinder

för återgång i de sakrättsliga typfallen. Men vad gäller i de obligationsrättsliga

fallen?

Ingen rättsföljd aktualiseras utan att någon av parterna väcker talan i domstol, då

ingen myndighet ex officio prövar om köpeavtalet är korrekt respektive

undersöker om fastigheten har hävningsgrundande fel. Om ingen av parterna

någonsin inser bristen kommer därför både säljaren och köparen leva vidare i

ovisshet och köpet bestå. Vidare kan ett avtal vara ogiltigt eller ett

hävningsgrundande fel föreligga, men parterna ändå vara nöjda med

transaktionen. Om någon av parterna upptäcker misstaget men de båda är nöjda

med affären i övrigt kan de sinsemellan komma överens om att avstå från en

process, att justera avtalet eller att ingå ett nytt avtal på samma villkor med

undantag för den delen av avtalet som skulle kunna grunda återgång. I dessa

situationer har därför parterna stor frihet att själva förhindra återgång.

De flesta avtalsparter brukar emellertid ha betydligt enklare att komma överens

till dess att någonting går fel eller någon av dem inser möjligheten att profitera på

ett bristande avtal. När detta väl inträffat kommer åtminstone en av parterna med

största sannolikhet vända sig till en domstol.

4.2 Hinder  mot  återgång  i  det  enskilda  fallet  

Nästa fråga som uppkommer avseende själva återgångstransaktionen är om

återgång verkligen alltid är möjlig i det enskilda fallet, trots att avtalet är ogiltigt

eller det föreligger ett hävningsgrundande fel.

38  

Återgång kan inte ske om det föreligger ett sakrättsligt hinder i form av att

förvärvaren har gjort ett godtrosförvärv eller förvärvat äganderätt till fastigheten

genom hävd.100 Reglerna om hävd innebär att återgång kan hindras av att

förvärvaren har fått lagfart på fastigheten och haft det en längre tid.101

Innehavsperioden beräknas från det att lagfart meddelats.102 Reglerna om hävd

gäller då egendom kommit ur rätte ägarens hand och därefter överlåtits utan att

godtrosförvärv skett, men även då egendom förvärvats direkt från rätte ägaren

och det förvärvet är ogiltigt, exempelvis på grund av svek.103 Alltså är reglerna

om hävd tillämpliga i både de sakrättsliga typfallen och vid avtalsrättslig

ogiltighet. Det framgår dock inte om lagrummet kan tillämpas även i de fall då en

person förvärvat äganderätt till fastigheten men aldrig sökt lagfart eller om

lagstiftaren menat att även här skapa ett kraftigt incitament för förvärvaren att bli

lagfaren ägare.

Hävd regleras i 16 kap. JB. I 16:1 JB stadgas att om någon erhållit lagfart på fast

egendom som kommit ur rätte ägarens hand och under tjugo år i följd med

äganderättsanspråk innehaft egendomen utan att talan om bättre rätt till

egendomen väckts har denne på grund av hävden rätt till egendomen. Om

innehavet grundas på överlåtelse och innehavaren då varken ägde eller bort äga

kännedom om att överlåtaren inte var rätt ägare inträder hävd redan efter tio år.

Den för förvärvaren generösare tioårsfristen förutsätter alltså att förvärvaren var i

såväl objektiv som subjektiv god tro vid tiden för själva överlåtelsen. I 16:1 st. 3

JB framgår att om egendomen under hävdetiden innehafts av flera efter varandra

gäller samma sak; emellertid gäller kravet på lagfart endast den förste

innehavarens förvärv respektive den förste innehavaren. Lagfarten kan alltså

även i dessa fall få avgörande betydelse för vem som har rätt till fastigheten.

                                                                                                                         100 Se avsnitt 3.3.1 och 3.3.2 om godtrosförvärv. 101 Se Hessler, Allmän sakrätt: om det förmögenhetsrättsliga tredjemansskyddets principer s. 23. 102 Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt s. 260. 103 A.a. s. 258 ff.

39  

Vad som bör nämnas i sammanhanget är att reglerna om hävd och godtrosförvärv

inte klassificeras som preskriptionsregler. Hävd anses medföra att äganderätten

utsläcks och godtrosförvärv att äganderättsanspråk inte kan göras gällande.104

Reglerna ger dock, liksom reglerna om preskription, parterna en möjlighet att

inrätta sig. I de fall som inte träffas av 16:1 JB respektive 18:1 JB är återgång

möjlig. Om lång tid har förflutit sedan avtalet ingicks kan givetvis fastigheten ha

genomgått stora förändringar. Det förhindrar inte återgång, men då uppkommer

frågan om vem av parterna som ska belastas alternativt berikas av en

värdeförändring.105

4.3 Preskription  och  reklamation  av  anspråk  på  återgång  

Ett anspråk på att återfå fastigheten eller köpeskillingen genom återgång är en

fordran. Centralt för en diskussion om återgång är därför preskriptions- och

reklamationsfrister.

Begreppet fordran inbegriper rättsligt bindande anspråk från en individuellt

bestämd person, fysisk eller juridisk, riktat mot en annan individuellt bestämd

person. Fordringar benämns ofta även som förpliktelser.106 Preskription av en

fordran innebär att den som har rätt till betalning, borgenären, förlorar sin rätt att

få betalt eftersom lång tid har gått sedan prestationsskyldighetens tillkomst utan

att borgenären har agerat.107 Som huvudregel preskriberas fordringar 10 år efter

sin tillkomst, 2 § preskriptionslagen (1981:130), PreskrL.

Preskriptionslagen omfattar endast obligationsrättsliga anspråk och alltså inte

fordringar avseende exempelvis äganderätt, nyttjanderätt och panträtt. Lagen

omfattar heller inte anspråk på dold samäganderätt.108 Preskriptionslagen är

                                                                                                                         104 NJA 2003 s. 302. 105 Detta diskuteras utförligt i kapitel 5. 106 Mellqvist & Persson, Fordran och skuld s. 46. 107 A.a. s. 90. 108 NJA 2013 s. 632.

40  

sekundär i förhållande till eventuella speciallagstiftningar, varför både längre och

kortare preskriptionstid kan förekomma, 1 § PreskrL.

Att anspråk på hävning i de obligationsrättsliga typfallen preskriberas tio år efter

det att köparen har tillträtt fastigheten, om inte preskriptionen avbryts

dessförinnan, 4:19b JB. Det sagda innebär inte att ett fel alltid kan göras gällande

i 10 år. Av 4:12 st. 2 JB framgår att om talan om hävning inte väcks inom ett år

från köparens tillträde är rätten till sådan talan förlorad, förutsatt att inte säljaren

har agerat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder. För att en förvärvare ska

kunna åberopa att fastigheten är felaktig måste denne även ha reklamerat

fastigheten till köparen i skälig tid efter då felet borde ha upptäckts, 4:19a JB.

Vad som är inom skälig tid beror på omständigheterna i det enskilda fallet.

Tidsfristen varierar med hänsyn till köparens kvalifikationer och övriga

omständigheter.109 Vidare har HD i ett fall godtagit att en köpare reklamerat 4,5

månader efter att denne borde ha upptäckt felet.110 Som tumregel ska förvärvaren

agera direkt i anslutning till att misstanke om felet uppdagas. Om en tidsfrist helt

saknades skulle en förvärvare som är medveten om ett hävningsgrundande fel

under tio år kunna välja mellan att häva köpet eller inte baserat på fastighetens

marknadsvärdeutveckling. Det vore orimligt att gynna förvärvaren på

överlåtarens bekostnad på det sättet. Dessutom måste parterna efter en

transaktions avslutande i någon mån kunna inrätta sig efter de nya förhållandena.

Om säljaren handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder förlängs

tidsfristen, 4:19 st. 2 JB. I dessa fall går det många gånger istället att

ogiltigförklara avtalet genom reglerna i Avtalslagen, men även om

prestationsbefrielsen är det centrala för parterna i praktiken skiljer sig hävning

och avtalsrättslig ogiltighet åt på många andra sätt.

                                                                                                                         109 Prop. 1989/90:77 s. 62. 110 NJA 2008 s. 1158.

41  

Beträffande de övriga typfallen omfattas inte sakrätter och avtalsrättslig

ogiltighet av preskriptionslagen. Dessa anspråk anses vara inpreskriptibla.111 Om

lång tid passerat sedan transaktionen dock reglerna om hävd förhindra återgång.

Det framgår inte av lag om anspråk med anledning av 4:4 JB måste reklameras

inom en viss tid, respektive om de preskriberas efter en viss tid.112 Huvudregeln

beträffande ogiltighet är dock att den är bestående. En fråga som i anslutning till

detta uppstår är om man vid fastighetstransaktioner som kan ogiltighetsförklaras

med stöd av 4:4 JB bör göra avsteg från huvudregeln om bestående ogiltighet och

dessa anspråk alltså borde preskriberas.

Vid avtalsrättslig ogiltighet har äganderätten aldrig övergått då förvärvsavtalet

som det bygger på är ogiltigt. Trots detta kan parterna under många år ha agerat i

tron att avtalet är giltigt. Det innebär att säljaren kan ha spenderat köpeskillingen,

exempelvis på en ny fastighet, samt att köparen kan ha gjort stora förändringar av

fastigheten. Den fastighet som ursprungligen var en obebyggd bit mark kan

många år senare mycket väl vara en gård, ett jordbruk, en industri eller någonting

helt annat – vilket gör det svårare att faktiskt återställa de ursprungliga

förhållandena.

Vidare blir gränsen mellan hävningsgrundande fel och avtalsrättslig ogiltighet

allt mindre skarp, inte minst genom utvecklingen i praxis. Den som väcker talan

om återgång kan många gånger välja mellan de olika regelverken utifrån vad som

är mest fördelaktigt. Det går därför att argumentera för att det är rimligt att

preskription sker vid samma tidpunkt för de båda instituten, eftersom parterna då

har ett exakt datum för när de som senast kan inrätta sig. Detta kan även

motiveras av att de flesta personer saknar djupare kunskap inom juridik; för

gemene man har hävning och avtalsrättslig ogiltighet samma innebörd.

                                                                                                                         111 Se NJA 2003 s. 302 i vilket säljaren av en fastighet väckte skadeståndstalan mot köparen på grund av att köpeavtalet var ogiltigt. Preskriptionstiden för säljarens fordran ansågs börja löpa från den dag då fastigheten vidareförsåldes och säljaren möjlighet att hävda äganderätt upphörde. 112 Se Grauers, Fastighetsköp s. 65.

42  

Ytterligare ett argument för att preskription bör vara samtidig avseende

hävningsgrundande fel och anspråk på återgång med anledning av 4:4 JB är att

syftet bakom 4:4 JB är att det inte ska råda ovisshet kring en fastighets

ägarförhållanden under alltför lång tid.113 Dessa skäl motiverar även

utformningen av felreglerna i JB, varför det går att argumentera för att gällande

reklamations- och preskriptionstider i 4:12 JB samt 4:19b JB borde gå att

tillämpa analogt på situationer av ogiltighet som kan inordnas under 4:4 JB. Av

denna uppfattning är bland annat Grauers, som menar att en klausul som villkorar

ett köp måste åberopas ganska snart efter det att fristen gått ut.114 Grauers

illustrerar sin uppfattning genom ett fiktivt exempel i vilket parterna har villkorat

avtalet på sättet att om köparen inte bebyggt fastigheten på ett visst sätt inom ett

år så ska köpet gå åter och frågar sig om ogiltigheten måste åberopas omedelbart

eller inte. Frågan besvaras jakande.115 Personligen betvivlar jag att en säljare

någonsin skulle gå med på en formulering som rent lexikaliskt innebär att det helt

vilar i köparens händer huruvida köpet ska bestå eller inte. Om överlåtaren ändå

skulle slarva vid kontraktets utformande och godkänna detta har den

gemensamma partsviljan företräde vid avtalstolkningen.116 Syftet med en sådan

klausul måste en domstol anse vara att köparen inte ska bli fast med en fastighet

som det inte går att bygga på – exempelvis för att det inte går att få bygglov.

Huruvida köparen väljer att bygga på fastigheten eller inte är då närmast egalt.

Vidare är en förändring av preskriptionsreglerna, om än välmotiverad, någonting

så övergripande att den vilar på lagstiftaren och inte rättsutvecklingen.

Förutsebarhet och harmoniserade regler är givetvis någonting som alltid bör

eftersträvas, men vid betraktandet av civilrätten som helhet finns det redan

harmoniserade regler och förutsebarhet på området. Inom civilrätten gäller att

oavsett vilket lagrum eller vilken princip domstolen stödjer sig på omfattas

hävningsreglerna av reklamations- och preskriptionsfrister; ogiltighetsreglerna

                                                                                                                         113 Grauers, Fastighetsköp s. 65. 114 A.a. s. 67. 115 A.st. 116 Adlercreutz, Avtalsrätt II s. 34.

43  

gör det inte. Detta gäller oavsett om anspråket avser lös eller fast egendom. En

förändring av detta riskerar att skapa rejäl oreda i det civilrättsliga systemet. Att

skillnaderna i resultaten vid tillämpningen av reglerna inte alltid går att motivera

utifrån reglernas motiv inom just fastighetsrätten är en anledning att i framtiden

se över 4:4 JB, men det förutsätter att en förändring inte skapar en diskrepans

inom civilrätten i stort och därmed orsakar större skada än nytta. Jag ställer mig

därför tveksam till en reform som leder till att anspråk på avtalsrättslig ogiltighet

med stöd av 4:4 JB, eller andra avtalsrättsliga ogiltighetsgrunder som behandlats

i framställningen, ska preskriberas.

44  

5 Värdeförändringar

5.1 Inledande  förutsättningar  

Vid återgång av en rättshandling ska prestationerna gå åter. Dessutom kan någon

av parterna vara skadeståndsberättigad.117 För fastighetstransaktioner som går

åter på grund av ett hävningsgrundande fel uttrycks detta explicit i 4:12 st. 1 JB

och beträffande de sakrättsliga typfallen framgår det 4:21 JB samt 4:24 JB.

Avseende avtalsrättslig ogiltighet får detta anses följa av allmänna avtalsrättsliga

principer. Utgångspunkten vid återgång av en fastighetstransaktion är alltså att

köpeskillingen ska återgå till köparen och fastigheten till säljaren.

Under köparens innehav kan fastighetens marknadsvärde ha förändrats markant,

vilket antingen kan vara hänförligt till köparen eller ha orsakats av

konjunkturförändringar. Kan då avträdaren (köparen) ha rätt till ekonomisk

kompensation vid en värdeökning samt vara skyldig att betala vid en

värdeminskning? Detta utreds i det följande.

Ersättning vid sakrättslig återgång diskuteras inledningsvis.118 Resonemangen

som förs i den efterföljande delen av kapitlet berör de rättsföljder som

aktualiseras vid obligationsrättslig återgång, alltså vid avtalsrättslig ogiltighet och

hävningsgrundande fel, och förutsätter att skäl för återgång föreligger. Då de

frågor som behandlas i kapitlet till stor del är oreglerade i lag bygger den

argumentation som förs på huvudregeln om vad en återgång medför för

rättsverkningar, analogier från närliggande rättsregler samt egna reflektioner.

5.2 Ersättning  vid  sakrättslig  återgång  

När det har skett ett egendomsbrott eller en dubbeldisposition kommer någon av

parterna att föra en klandertalan.119 Då gäller reglerna i 5 kap. JB, vilket för

dubbeldispositioner framgår av 5:7 JB. Reglerna använder begreppet avträdaren,                                                                                                                          117 Se avsnitt 3.1. 118 Se avsnitt 5.2. 119 Se avsnitt 3.3.1 och 3.3.2.

45  

vilket kan syfta på antingen en köpare eller rätte ägaren. Ersättningen som ska

utgå ska betalas till den vars anspråk till fastigheten hade företräde, vilket alltså

vid en dubbeldisposition är en annan förvärvare och vid ett egendomsbrott är den

vinnande av rätte ägaren eller förvärvaren.

Om fastigheten under innehavet har ökat i värde har avträdaren rätt till ersättning

för nerlagda kostnader. Av 5:3 JB framgår att den som vid klander vinner

egendomen är skyldig att ersätta den som avträdaren nödvändig kostnad som

avträdaren har haft, utöver vad som fordrats för egendomens underhåll, under

tiden som denne innehaft egendomen. Även nyttig kostnad ska ersättas förutsatt

att den inte uppkommit efter tiden att innehavaren fått kännedom om att någon

annan har bättre rätt till fastigheten eller stämning delgivits denne. Avträdaren får

alltså inte ha varit i ond tro, 5:1 JB. Ersättning för nyttiga kostnader uppgår högst

till det belopp varmed egendomens värde höjts, 5:3 JB.

Vilka kostnadsposter som är nödvändiga och vilka som är nyttiga har inte

exemplifierats i förarbetena, varför det bör vara en bedömningsfråga i det

enskilda fallet. I doktrinen har framförts att en nödvändig kostnad skulle kunna

bli aktuell om fastigheten drabbats av en storm- eller brandskada.120

Om fastighetens värde har minskat under innehavet gäller 5:2 JB. I lagrummet

stadgas att om fastigheten har skadats eller på annat sätt minskat i värde till följd

av omständighet som är att hänföra till den som avträder egendomen efter

klander ska denne ersätta värdeminskningen, om det med hänsyn till förfarandet

och omständigheterna i övrigt inte kan anses som obilligt.

Vad som är att anse som obilligt behandlas närmare i lagförarbetena.

Tillämpligheten av lagrummet är inte begränsad till fall av vanvård eller

vållande, trots att det är en skadeståndsregel. Bestämmelsen reglerar endast vem

av parterna i klanderprocessen, rätte ägaren eller besittaren, som gentemot den                                                                                                                          120 Grauers, Fastighetsköp s. 358.

46  

andre ska stå för värdeminskningen. I vilken mån avträdaren i sin tur kan få ut

ersättning på annat håll, exempelvis av en hemulspliktig fångesman, är en annan

fråga. Ersättningsskyldighet för avträdaren föreligger dock endast i den mån det

med hänsyn till beskaffenheten av hans förfarande och omständigheterna i övrigt

kan anses skäligt.121 Exempelvis bör försämringar orsakade av rena

olyckshändelser enligt lagberedningen inte omfattas.122

Frågan om obillighet är i slutändan alltid en bedömningsfråga i det enskilda

fallet. Utöver vad som framförts i lagförarbetena vill jag föreslå att bedömningen

tar hänsyn till vad som föranlett värdeminskningen samt om köparen befann sig i

god tro vid tillfället för värdeminskningen. En värdeminskning hänförlig till

avträdaren behöver inte vara framkallad av illvilja, utan kan likväl bero på att

denne har genomfört en renovering som inte är förenlig med rådande trender.

Min uppfattning är att ersättning i dessa situationer vore obilligt, förutsatt att

köparen befann sig i god tro och renoveringen alltså skedde innan denne

exempelvis delgavs en stämningsansökan.

För anspråk med anledning av 5 kap. JB gäller en särskild regel om preskription,

5:4 JB, som tvingar parterna att agera snabbt. Talan måste väckas inom två år

från det att egendomen avträddes, annars är rätten förlorad. Om den ena parten

väckt talan i rätt tid har den andra parten rätt till kvittning.

5.3 Ren  marknadsvärdeminskning  

Frågan som ska utredas är om reglerna som behandlades i avsnitt 5.2 även kan

vara vägledande vid andra fall av återgång. Vi utgår först från att grund för

återgång föreligger men att fastighetens värde har gått ner. En fastighet som

ursprungligen såldes för 10 miljoner kronor är nu endast värd 1 miljon kronor.

Endast köparen bör då ha ett intresse av att väcka talan om återgång, eftersom

denna har gjort en dålig affär och har ett intresse av att få köpeskillingen, 10                                                                                                                          121 Prop. 1970:20 del B s. 238 samt Westerlind, Kommentar till Jordabalken. Kap. 1-5 s. 449-454. 122 Se lagberedningen i prop. 1970:20 del B s. 236.

47  

miljoner kronor, åter. Även om säljaren skulle ha möjlighet att åberopa återgång

bör denne ha föga intresse av att återfå någonting vars värde markant har

försämrats. Undantagsfall kan dock konstrueras, exempelvis om en säljare i

tillfälligt ekonomiskt trångmål överlät en släktgård som denne nu vill ha tillbaka

oberoende av dess marknadsvärde.

Om det rör sig om en hävning kan den hävande parten, vilket torde vara köparen

på grund av värdeökningen samt utformningen av reglerna om hävnings-

grundande fel, ha rätt till skadestånd för det positiva kontraktsintresset, 4:19 JB

respektive 4:12 JB. Det positiva kontraktsintresset innefattar både direkta

kostnader som en köpare har haft samt ersättning för utebliven vinst.123 Utebliven

vinst bör främst aktualiseras när en fastighet köpts för kommersiellt bruk.

Vid återgång med anledning av avtalsrättslig ogiltighet kan parten som påkallar

ogiltighet ha rätt till skadestånd för det negativa kontraktsintresset, alltså

motsvarande nerlagda kostnader.124 Båda parterna kan påkalla att avtalet är

ogiltigt, men om fastigheten markant har sjunkit i värde bör det endast vara

köparen som har ett intresse av att göra det.

Oavsett om återgången sker genom hävning eller avtalsrättslig ogiltighet ska som

huvudregel rättsförhållandet återställas och köparen få köpeskillingen, 10

miljoner kronor, åter.125 Marknadsvärdeminskningen om 9 miljoner kronor ska

alltså då belasta säljaren. Scenariot kan emellertid problematiseras genom att

värdeminskningen kan vara hänförlig till köparen. Kan då köparen vara skyldig

att kompensera för värdeminskningen?

                                                                                                                         123 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 81. 124 A.st. 125 A.a. s. 18.

48  

5.4 Värdeminskning  hänförlig  till  köparen  

Som nämndes i det föregående avsnittet bör det endast vara köparen som har ett

intresse av att väcka talan om återgång om fastighetens värde har sjunkit markant

sedan transaktionen. Huvudregeln är att prestationerna ska återgå. Om

återgången sker genom hävning kan då köparen ha rätt att både få köpeskillingen

åter samt eventuellt skadestånd för det positiva kontraktsintresset. Vid

avtalsrättslig ogiltighet ersätts som bekant endast det negativa kontraktsintresset,

alltså nerlagda kostnader.126 Kan då köparen vara skyldig att kompensera för

värdeminskningen om denna är hänförlig till köparen?

Avseende hävning föreskrivs det i 4:27 st. 2 JB att om fastigheten väsentligt

försämras eller på annat sätt gått ner i värde på grund av omständighet hänförlig

till köparen får köparen häva köpet endast om säljaren får ersättning för

värdeminskningen. Enligt doktrinen innefattar regeln även åtgärder som vidtagits

innan köparen haft anledning att fundera på hävning.127 Men vad bör gälla vid

återgång på grund av avtalsrättslig ogiltighet?

Ett alternativ är att i dessa fall tillämpa 5:2 JB analogt. Av 5:2 JB framgår att när

en fastighetstransaktion går åter till följd av klander, alltså vid sakrättslig

återgång, ska avträdaren ersätta fastighetens värdeminskning som är att hänföra

till denne, om det med hänsyn till förfarandet och omständigheterna i övrigt inte

kan anses som obilligt.

I lagförarbetena till 5 kap. JB framförde departementschefen att reglerna i 5 kap.

JB visserligen inte är generellt tillämpliga för äganderättstvister som härflyter ur

ett mellan parterna träffat avtal, men troligen i vissa hänseenden kan tillämpas

analogt. Det överlämnades till rättstillämpningen att med tillämpning av bland

annat allmänna rättsgrundsatser avgöra hur parternas mellanhavanden i dessa fall

                                                                                                                         126 Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd s. 81. 127 Grauers, Fastighetsköp s. 116.

49  

ska regleras.128 Det finns även två avgöranden från HD där reglerna i 5 kap. JB

ansågs analogt tillämpliga vid fall av avtalsrättslig ogiltighet.129 I doktrinen har

framförts att det av fallen går att utläsa en allmängiltig regel om att en köpare

som vanvårdar egendom som innehas på grund av ett ogiltigt avtal under alla

omständigheter bör vara ersättningsskyldig.130

En skillnad mellan återgång vid klander och obligationsrättslig återgång är

parterna vid de sakrättsliga typfallen utsatts för ett brott. Det kan därför

argumenteras för att möjligheten till ersättning bör vara generösare då än i de

obligationsrättsliga typfallen, varför analogier får ske med försiktighet. Jag

menar dock att det vid avtalsrättslig ogiltighet är möjligt att tillämpa 5:2 JB

analogt och att avträdaren ska ersätta värdeminskningar hänförliga till denne,

förutsatt att det inte är obilligt i det enskilda fallet och anspråket inte framställs

efter tidsfristen i 5:4 JB löpt ut, eftersom det finns stöd för en sådan tillämpning i

såväl lagförarbetena som praxis och doktrinen.

5.5 Ren  marknadsvärdeökning  

Vi vänder nu på villkoren i det tidigare exemplet. Förutsättningar för återgång

föreligger men fastighetens marknadsvärde har gått upp, fastigheten som

ursprungligen såldes för 1 miljoner kronor är numera värd 10 miljoner kronor. I

den här situationen kommer det troligen att vara säljaren som väcker talan om

återgång, eftersom denne vill tillgodogöra sig värdeökningen.131 Beträffande

hävning behandlas endast de fastighetsrättsliga felreglerna i den här

framställningen och dessa reglers utformning utgår från att det är köparen som

väcker talan.132 Avsnitt 5.5 och 5.6 bygger därför på att återgång ska ske för att

avtalet är ogiltigt och frågan är om köparen i dessa fall kan ha rätt till ersättning

för värdeökningen.                                                                                                                          128 Prop. 1970:20 del B s. 235. 129 NJA 1987 s. 845 I och II. 130 Grauers, Fastighetsköp s. 364.  131 Som betonats tidigare: att någon av parterna har gjort en dålig affär är i sig givetvis inte grund för återgång, återgång kräver att förutsättningarna i något av typfallen som behandlats i kapitel 3 föreligger. 132 Se avsnitt 3.2.1.

50  

Huvudregeln är att parten som påkallar ogiltigheten, säljaren, har rätt att återfå

fastigheten, värd 10 miljoner kronor, samt eventuellt skadestånd för det negativa

kontraktsintresset genom att själv återbära köpeskillingen, 1 miljon kronor.

Marknadsvärdeökningen ska alltså tillkomma säljaren. Situationen kan

problematiseras genom att värdeökningen antingen kan vara hänförlig till

köparen eller vara en ren marknadsvärdeökning.

Vid en ren marknadsvärdeökning har det betydelse om värdeökningen anses vara

avkastning från fastigheten. Om värdeökningen är att anse som avkastning gäller

samma rättsföljd för denna som för övrig avkastning.133 Detta behandlas senare i

framställningen.134 Vid övriga fall av rena konjunkturförändringar bör

huvudregeln gälla om att prestationerna ska återgå, vilket innebär att

värdeökningen tillkommer säljaren, då explicita undantag och möjliga analogier

med en annan rättsföljd saknas. Vad som bör gälla när värdeökningen är

hänförlig till köparen behandlas nedan.

5.6 Värdeökning  hänförlig  till  köparen  

Kan då köparen vid en återgångstransaktion ha rätt till ersättning för en

värdeökning, eller för nerlagda kostnader, om värdeökningen är hänförlig till

denne? En värdeökning som är hänförlig till köparen kan exempelvis vara att

denne har genomfört renoveringar av fastigheten. Detta är i synnerhet tänkbart

om det har gått en tid sedan den ursprungliga transaktionen genomfördes, varför

det åter bör påpekas att avtalsrättslig ogiltighet inte är underkastad de snäva

tidsramarna om preskription och reklamation i 4 kap. JB.

                                                                                                                         133 Min uppfattning är dock att en ren marknadsvärdeökning inte är att se som avkastning, då jag menar att begreppet avkastning förutsätter att ett ytterligare mervärde har uppkommit, vilket ägaren kan vara skattskyldig för. Exempelvis ska aktieutdelningar (avkastning) beskattas men inte en förändring av aktiens marknadsvärde. En ren marknadsvärdeökning kan även vara tillfällig och aldrig realiseras om inte egendomen avyttras vid rätt tillfälle; avkastningen är bestående när den väl har uppkommit. 134 Se avsnitt 6.2.

51  

En regel som kan förhindra att säljaren får tillgodogöra sig all värdeökning från

köparens arbete är 5:3 JB, som egentligen behandlar återgång genom klander.

Det finns stöd i lagförarbetena för att reglerna i 5 kap. JB kan tillämpas analogt,

exempelvis om det kan motiveras av allmänna avtalsrättsliga principer.135 En

analog tillämpning av 5:3 JB kan enligt min mening särskilt motiveras av

principen om obehörig vinst och negotiorum gestio, då säljaren annars

kostnadsfritt får skörda frukten av köparens arbete.136

Ytterligare stöd för regelns tillämpning även i andra fall än klander finns i två

avgöranden från HD om avtalsrättslig ogiltighet som behandlade möjligheten att

tillämpa 5:1 JB analogt.137 I domskälen i ett av fallen framförde HD att en

synpunkt som under alla förhållanden väger tungt är att det förmögenhetsläge

som gällde innan det ogiltiga avtalet ingicks om möjligt ska återställas. Ingen av

parterna ska slutligen vinna på en ogiltig transaktion, varför en säljare inte bör

kunna utnyttja möjligheten att påkalla avtalets återgång för att återfå en fastighet

i bättre skick än han lämnade den.138

Jag menar därför att det är möjligt att som köpare i dessa fall åberopa 5:3 JB

analogt och därmed begära ersättning även när fastigheten går åter till följd av

avtalsrättslig ogiltighet, förutsatt att inte tidsfristen i 5.4 JB löpt ut. Köparen kan

genom detta ha rätt till ersättning för nerlagda kostnader som har varit

nödvändiga, exempelvis om denne har åtgärdat någon skada på fastigheten, 5:3

JB. För ersättning för nyttiga kostnader, exempelvis rena förbättringsåtgärder,

fordras att köparen utförde dessa åtgärder i god tro avseende sin egen rätt till

fastigheten, vilket framgår av samma lagrum. Ingen förbättringsåtgärd genomförs

om inte genomföraren förväntar sig en värdeökning överskridande de nerlagda

kostnaderna, men mellanskillnaden mellan nerlagda kostnader och den totala

värdeökningen tillkommer alltså säljaren.

                                                                                                                         135 Prop. 1970:20 del B s. 235. 136 Se avsnitt 7.1 och 7.2. 137 NJA 1987 s. 845 I och II. 138 NJA 1987 s. 845 I.

52  

6 Avkastning

6.1 Inledande  förutsättningar  

Fastigheter kan köpas för privat bruk eller i affärssyfte. Att en fastighet i första

hand är inköpt för att fungera som privatbostad utesluter inte att köparen vill att

investeringen ska öka i värde eller ge avkastning. Vem som har rätt till

avkastningen som fastigheten har genererat under köparens innehav när en

transaktion går åter kan vara en fråga av stor ekonomisk betydelse. Innan detta

utreds bör dock vissa grundläggande premisser klarläggas beträffande vad

avkastning är samt hur stark en fastighetsägares rätt till avkastningen är.

Avkastning är ett ekonomiskt begrepp som beskriver hur mycket en tillgång har

förändrats i värde från en tidigare tidpunkt, det vill säga om tillgången ger

vinst.139 För en fastighet innebär det att fastigheten skapar ytterligare mervärde,

vilket exempelvis kan vara möjligheten att få intäkter genom att upplåta hyra

eller arrende i fastigheten. Detta kallas även för civilavkastning.140 Som

avkastning räknas också om fastigheten kan framställa något, såsom elektricitet

genom vattenkraft, eller om fastigheten producerar naturlig avkastning som går

att avyttra, exempelvis skog. Även små saker är avkastning; som exempel kan

nämnas om det växer svamp, äpplen eller något annat ätbart på fastigheten.

Av 4:10 JB framgår e contrario att en fastighets avkastning tillkommer dess

ägare. Ägaren kan dock på grund av allemansrätten inte räkna med att själv

tillgodogöra sig precis all avkastning.141 Alla människor har rätt till tillgång till

naturen, 2:15 st. 4 RF. Det finns bland annat inget förbud mot kommersiellt

organiserad bärplockning i stor skala, förutsatt att det sker utan annan skada eller

besvär för markägaren annat än att denne blir av med bären.142

                                                                                                                         139 Definitionen är hämtad från Nationalencyklopedin. 140 Jensen, Panträtt i fast egendom s. 35. 141 Carlson, An Introduction to Swedish Real Property Law s. 48. 142 http://www.naturvardsverket.se/Var-natur/Allemansratten/Det-har-galler/Plocka-blommor-bar-svamp/

53  

6.2 Vem  tillfaller  avkastningen?  

4:10 JB är en dispositiv bestämmelse, varför det står parterna fritt att avtala om

annat.143 Annars gäller att avkastning som en fastighet ger före tillträdesdagen

tillkommer säljaren, 4:10 JB. Säljaren får inte avverka skog annat än till

husbehov och heller inte avhända fastigheten annat än dess vanliga avkastning.

Det är alltså inte tillåtet att säljaren mellan försäljningstillfället och tillträdet

rensar fastigheten på vad som skulle kunna bringa värde till köparen i framtiden.

Regeln harmoniserar väl med att det är säljaren som bär risken för om fastigheten

skadas eller försämras fram till köparens tillträde, 4:11 JB. Även inkomster som

fastigheten inbringar före tillträdesdagen tillkommer säljaren, 4:10 JB. Därefter

går ansvaret, rätten till avkastningen och inkomstmöjligheten över på köparen.

En fråga som lagstiftaren till viss del tycks ha missat att behandla är om köparen

vid en återgångstransaktion är skyldig att kompensera för den avkastning som

fastigheten gett under dennes besittning, vilket utreds i det följande.

I 5:1 JB finns en regel för vad som händer med avkastningen om någon tvingas

avträda fast egendom efter klander. Regeln är direkt tillämplig vid de sakrättsliga

typfallen, vilket för dubbeldispositioner framgår av 5:7 JB. Avträdaren är skyldig

att ersätta avkastning som fastigheten frambringat under tiden efter det att denne

hamnade i ond tro, exempelvis om avträdaren fick kännedom om att någon annan

ägde bättre rätt till fastigheten eller delgavs en stämningsansökan. Ersättning ska

även utges för andra inkomster av egendomen som inbringats under tiden.

Avkastning som fastigheten genererat dessförinnan får avträdaren behålla, samt

skälig ersättning för kostnader denne haft för att erhålla avkastningen under

tiden, samt för att underhålla egendomen, men är skyldig att ersätta skillnaden

om avkastningen eller inkomsten på grund av den egna försumligheten

understigit vad som skäligen kunnat erhållas. Dessa anspråk måste framställas

inom två år efter egendomen avträddes, 5:4 JB.

                                                                                                                         143 Grauers, Fastighetsköp s. 43 f.

54  

Vid de obligationsrättsliga typfallen saknas lagstöd för att säljaren ska kunna

begära ersättning för avkastning, varför huvudregeln får anses vara att avkastning

under innehavet tillkommer köparen. Detta får anses motiverat av att även

köpeskillingen får antas generera avkastning, exempelvis ränteintäkter, vilka

tillkommer säljaren. När ett köp går åter har dock köparen rätt till

avkastningsränta enligt 2 § st. 2 räntelagen (1975:635). Ett sätt att förhindra att

köparen både får avkastningsränta på köpeskillingen och får behålla den

avkastning fastigheten genererat är genom en analog tillämpning av 5:1 JB.

Att 5 kap. JB åtminstone i viss utsträckning kan tillämpas analogt har bekräftats i

två avgöranden från HD. Båda fallen avser återgång på grund av felaktig

köpeskilling.144 Visst stöd för en analog tillämpning av regeln i fråga finns även i

lagförarbetena, i vilka det framförs att reglerna i 5 kap. JB troligen i vissa

hänseenden kan tillämpas analogt men att reglerna inte är generellt tillämpliga

för äganderättstvister som härflyter ur ett mellan parterna träffat avtal. Frågan om

när en analogi är möjlig överlämnades till rättstillämpningen.145 I doktrinen anses

en analog tillämpning av 5:1 JB i dessa fall för att kunna neutralisera köparens

krav på avkastningsränta möjlig. Med avkastning anses kunna jämställas en

brukares förmån att själv bebo eller bruka fastigheten istället för att hyra ut

den.146 Ett tydligt klargörande från lagstiftaren avseende när en analog är lämplig

vore dock önskvärt, särskilt då det inte finns något avgörande då 5:1 JB

tillämpats analogt vid hävning. Att lagstiftaren i det närmaste undvikit att

behandla problematiken med värdeförändringar av fastigheter och vem som har

rätt till avkastningen vid en obligationsrättslig återgång av en

fastighetstransaktion och istället lämnat det till rättstillämpningen är enligt min

mening anmärkningsvärt. På lång sikt riskerar detta att drabba omsättningen

negativt då tydliga regler om äganderätt är en viktig förutsättning för stora

investeringar. Min personliga uppfattning är att en analog tillämpning av 5:1 JB

torde vara möjligt även vid hävning, men måste ske med försiktighet.                                                                                                                          144 NJA 1987 s. 845 I och II. 145 Prop. 1970:20 del B s. 235 f. 146 Grauers, Fastighetsköp s. 364.  

55  

7 Ersättning hänförlig till allmänna avtalsrättsliga principer

7.1  Obehörig  vinst  

Som anförts kan allmänna avtalsrättsliga principer motivera en analog

tillämpning av 5:3 JB om en värdeökning är hänförlig till köparen.147 Ekonomisk

ersättning kan dock utgå med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer i sig. Två

principer som kan tillämpas på fastighetstransaktioner är principen om obehörig

vinst samt negotorium gestio.

Principen om obehörig vinst kan uttryckas som att vinster på någon annans

bekostnad ska återgå om vinsten saknar rättsgrund.148 Principen är inte tillämplig

i varje fall en person genom avtal eller annan rättshandling gör en vinst på någon

annans bekostnad eftersom det skulle få den ekonomiska modell vårt samhälle

bygger på att kollapsa. Rättsföljden i fall där principen är tillämplig är att vinsten

eller ersättning för denna ska gå åter till dess rättmätige ägare.

Tidigare rådde oenighet om huruvida principen om obehörig vinst verkligen hör

till gällande rätt.149 HD har emellertid sedan dess i flera fall behandlat principen

på samma sätt som domstolen behandlar andra allmänna rättsprinciper, det vill

säga som en norm tillämplig under vissa särskilda omständigheter.150 Ett tydligt

exempel på detta är NJA 1993 s. 13, särskilt i ljuset av NJA 2007 s. 519 samt

NJA 2009 s. 40. Avgörandet i NJA 2007 s. 519 hänvisar direkt till NJA 1993 s.

13. HD konstaterar i det senare fallet att utgången i avgörandet år 1993 får antas

ha grundats på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst. Det

går därmed inte att förneka att principen om obehörig vinst är en del av den

allmänna förmögenhetsrätten, i vilken fastighetsrätten ingår.

                                                                                                                         147 Se avsnitt 5.5. 148 Hellner, Om obehörig vinst särskilt utanför kontraktsförhållanden: ett civilrättsligt problem i komparativ belysning s. 148. 149 Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 11. 150 Schultz, Obehörig vinst-motiveringar, SvJT 2012 s. 372 f.

56  

De situationer där regeln om obehörig vinst kan tillämpas har behandlats utförligt

av Karlgren, som pekar ut tre specifika tillfällen. De som kan appliceras på

området för uppsatsen är ersättningskrav som grundar sig på ett kontrakts-

förhållande samt när någon utan stöd av avtal förbättrat annans egendom eller på

annat sätt gjort en förmögenhetsuppoffring som kommer någon annan än

personen som agerat till del.151 Vid anspråk som grundar sig på ett

kontraktsförhållande kan ersättningskrav enligt Karlgren framställas på

egendomens värde om avtalet hävs eller på någon annan grund är ogiltigt eller

overksamt och den ena parten inte kan återbära egendomen som är föremål för

avtalet.152 Om det finns grund för hävning eller att ogiltigförklara fastighetsköpet,

men fastigheten i fråga inte finns kvar, kan alltså köparen istället för att

återlämna fastigheten utge ersättning till säljaren. Detta ska hållas noga isär från

ytterligare ersättningskrav i enlighet med de diskussioner som förts i kapitel 5.

Ersättningen som ska utgå från köparen vid dessa fall borde motsvara priset

fastigheten såldes för, vilket alltså motsvarar köpeskillingen som säljaren i sin tur

ska återbära. I praktiken blir därför resultatet att de båda anspråken kvittas mot

varandra, men återgång har skett trots att fastigheten inte kunde återlämnas.

Principen om obehörig vinst innebär alltså att en återgång kan ske trots att själva

föremålet för rättshandlingen, fastigheten, inte finns kvar.

Ersättning vid förbättring av annans egendom kan även inordnas under principen

om negotiorum gestio. Detta utvecklas i det följande.

7.2  Negotiorum  gestio  

Negotiorum gestio står för tjänster utan uppdrag. Principen aktualiseras när en

person (gestorn) utför en syssla någon annan (huvudmannen) utan att parterna är

i ett avtalsförhållande eller att ett avtalsförhållande föreligger men det som utförs

går utöver vad avtalet bestämmer.153 Gestorn utför inte sysslan på uppdrag av

                                                                                                                         151 Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 13 ff. 152 A.st. 153 Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt s. 257.

57  

huvudmannen, och agerar i regel utan huvudmannens vetskap. Frågan som

därigenom aktualiseras är om gestorn har rätt till ersättning för sitt arbete.154

Utgångspunkten är att det inte finns en rätt till ersättning för gestorn i dessa fall,

men under vissa speciella omständigheter kan denne ändå begära kompensation

från huvudmannen. Rätten till ersättning kan i många fall försvaras då det skulle

upplevas som stötande om någon gratis skulle kunna tillgodogöra sig andras

egendom eller arbete, särskilt i de fall då ersättning normalt utgår.155

Grundläggande för rätten till ersättning är att gestorn ska ha haft en skälig grund

för att agera, vilket exempelvis kan föreligga om agerandet har besparat

huvudmannen skador eller kostnader samt att ägaren själv är förhindrad att

agera.156 Bedömningen bör rimligen påverkas av om det har varit möjligt att

konsultera huvudmannen före agerandet eller inte.

Som framförts tidigare finns det stöd i lagförarbetena för att tillämpa 5:3 JB

analogt med stöd av allmänna avtalsrättsliga principer.157 Ponera att köparen har

hunnit lägga om ett rötskadat tak eller åtgärdat en fuktskada. Köparens agerande

har besparat säljaren såväl skador som kostnader eftersom de nuvarande

skadorna troligen hade förvärrats med tiden och därmed kostat mer att reparera.

Eftersom skadorna förr eller senare hade behövts åtgärdas får köparens agerande

anses som skäligt, särskilt om denne agerade i god tro innan återgång

aktualiserades. För det fall att ersättning inte skulle utgå i dessa situationer skulle

säljaren göra ekonomisk vinning på köparens bekostnad för arbete som det

normalt utgår ersättning för. Min uppfattning är därför att de allmänna

avtalsrättsliga principerna negotiorum gestio och obehörig vinst motiverar en

analog tillämpning av 5:3 JB i de obligationsrättsliga fallen då en fastighet går

åter, men att ersättning för arbetet och nerlagda kostnader kan utgå till köparen

även med stöd av dessa principer i sig.

                                                                                                                         154 Se avsnitt 5.5 om när en avträdare kan ha rätt till ersättning för en värdeökning. 155 Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning s. 28. 156 Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt I s. 162. 157 Se avsnitt 5.6.

58  

8 Avslutande kommentarer

Sammanfattningsvis har uppsatsens syfte varit att utreda när förutsättningar för

återgång av en fastighetstransaktion föreligger, för att analysera de

rättsverkningar som aktualiseras därav. Både obligationsrättsliga och sakrättsliga

spörsmål har behandlats. Parallellt med att utreda gällande rätt har flertalet

resonemang om lege ferenda förts löpande genom framställningen.

Resonemangen har baserats på vikten av att ha ett förutsebart rättssystem med

enhetliga regler, samt att valda lösningar inte ska hota omsättningen i samhället

och ge ett så rättvist resultat som möjligt i de enskilda fallen.158

En inledande diskussion som fördes var om civilrätten i stort borde reformeras

och graden av formkrav vid en överlåtelse bero på en egendoms marknadsvärde

snarare än dess karaktär av fast eller lös egendom.159 Detta avfärdades eftersom

ett sådant system skulle bli svåröverskådligt och brista i förutsebarhet då en

egendoms marknadsvärde kan skifta beroende på små variabler, såsom

förändringar i tillgång i förhållande till efterfrågan.

Beträffande de hävningsgrundande felreglerna fastslogs att 4:17 JB och 7:11 JB

bör närma sig varandra, samt att det ter sig märkligt att tala om avsaknad av en

obligationsrättslig undersökningsplikt för rättsliga fel när det ofta föreligger en

sakrättslig undersökningsplikt.160 Avseende 4:18 JB anses det inte föreligga

någon undersökningsplikt för rådighetsfel, men förvärvaren måste likväl ha varit

i objektiv god tro för att kunna göra felen gällande. Det har inte preciserats vilka

fel som en köpare borde ha upptäckt utan att undersöka saken närmare egentligen

är. Ett förtydligande från lagstiftaren vore därför önskvärt. I analysen av

lagstiftningen om faktiska fel, vilket regleras i 4:19 JB, avfärdades att det finns

någon generell upplysningsplikt med slutsatsen att befintliga prejudikat på

området, såsom NJA 2007 s. 86, bör behandlas med försiktighet.                                                                                                                          158 Efter nio terminer på juristprogrammet har jag dock givetvis accepterat att juridiken inte alltid är rättvis. 159 Se avsnitt 2.3. 160 Se avsnitt 3.2.1.

59  

Diskussionen om avtalsrättslig ogiltighet har behandlat förutsättningsläran, 30

samt 33 §§ AvtL samt 4:4 JB.161 Beträffande förutsättningsläran har framförts att

den inte bör avskrivas för lättvindigt, då avsaknaden av prejudikat kan bero på att

tvister kan ha avgjorts genom skiljeförfarande eller förlikningar. I

framställningen har det även argumenterats för att möjligheten att tillämpa 30 §

AvtL på en fastighetstransaktion bör vara liten, i vart fall avseende svikliga

förtiganden, då det inte ska finnas en generell upplysningsplikt vid fastighetsköp.

Precis som HD resonerar i NJA 2007 s. 86 överlappar många gånger

tillämpningsområdena varandra avseende hävningsgrundande fel och

avtalsrättslig ogiltighet. Vilket regelverk som tillämpas beror därför till stor del

på hur lång tid som har förflutit sedan transaktionen ägde rum. En av de saker

som diskuterats är om det är berättigat att anspråk med anledning av 4:4 JB

aldrig preskriberas, eftersom regelns syfte är att förhindra parterna från att sväva

i ovisshet, vilket även underbygger reklamations- och preskriptionsfristen för

hävningsgrundande fel.162 Att lagstiftaren ser över lagrummet är motiverat, men

det är viktigt att en förändring inte skapar diskrepans inom civilrätten i stort.

Fastighetsrätt som rättsområde kännetecknas av strikta formkrav och mycket

lagstiftning. Trots detta saknas vägledning avseende hur de ekonomiska frågorna

som uppstår i kölvattnet av en återgång av en fastighetstransaktion ska hanteras

vid de obligationsrättsliga fallen. Enligt min mening är detta rent av

anmärkningsvärt. Större delen av uppsatsens del om rättsverkningar vid återgång

av en fastighetstransaktion har därför varit resonemang om lege ferenda.

En sakrättslig förändring som föreslagits är att rätte ägaren borde ha företräde

framför en förvärvare vid egendomsbrott. Detta är motiverat då en fastighet kan

representera stora affektionsvärden och att rätte ägaren i de flesta lägen hunnit

skapa starkare känslomässiga band till fastigheten. En sådan förändring skulle

                                                                                                                         161 Se avsnitt 3.2.2.  162 Se avsnitt 4.3.

60  

inte innebära att den totala ersättning som utbetalas från staten i dessa fall skulle

öka, men den totala skadan skulle minska. Vid dubbeldispositioner saknas

möjlighet till statlig ersättningsgaranti helt. Vem som har rätt till fastigheten

avgörs i regel utifrån vem som först får lagfart. Även denna reglering bör enligt

min mening utredas, då möjligheten att vända sig till den som obehörigen

förfogat över fastigheten är viktig i teorin, men i praktiken sällan bär frukt.

När återgång ska ske kan fastighetens marknadsvärde ha förändrats. Huvudregeln

vid all form av återgång är att prestationerna ska återgå och rättsläget återställas.

Detta bör även gälla vid rena marknadsvärdeförändringar, vilket diskuterades i

uppsatsens femte kapitel. Knivigare blir det när värdeförändringen är hänförlig

till köparen. Vad som borde gälla i dessa fall har diskuterats och möjliga

analogier presenterats. Närmast till hands i dessa fall är att försiktigt tillämpa

reglerna i 5 kap. JB analogt, då detta har stöd i såväl lagförarbetena, praxis som

doktrin samt kan motiveras av de allmänna avtalsrättsliga principerna om

obehörig vinst och negotiorum gestio. Principerna kan även i sig generera en rätt

till ekonomisk ersättning till avträdaren (köparen) i vissa fall, exempelvis om

köparen har besparat säljaren kostnader. Frågan om vad som egentligen bör gälla

i dessa fall bör dock utredas vidare.

En fastighet kan ofta generera avkastning. Ytterligare ett ekonomiskt spörsmål

som därmed kan uppstå är vem som har rätt till avkastningen som fastigheten

genererat under köparens innehav. Med viss försiktighet bör 5:1 JB gå att

tillämpa analogt för att förhindra olämpliga resultat i det enskilda fallet.163

Som nämndes i uppsatsens inledning är ett starkt skydd för den personliga

äganderätten en viktig förutsättning för att ett lands ekonomi ska utvecklas

positivt, eftersom incitament till att investera i egendom som representerar stora

värden annars minskar. Den enskildes rätt till dennes fastigheter måste därför

                                                                                                                         163 Se avsnitt 6.2.  

61  

vara skyddad gentemot såväl det allmänna som andra enskilda. Enligt min

mening kan de i uppsatsen föreslagna klarläggningarna av gällande rätt skydda

omsättningen eftersom det blir tydligt vad som gäller vid en rubbning av

äganderätten, vilket återgång av en fastighetstransaktion ändå kan anses vara. Ett

tydligt klargörande från lagstiftaren avseende vad som egentligen gäller i de

situationer som uppsatsen har behandlat är dock inte bara behövligt, det är rent

av nödvändigt.

62  

Källförteckning

Offentligt tryck

NJA II 1972:1 ”Jordabalken”.

Prop. 1970:20 ”Kungl. Maj:ts proposition 1970:20 med förslag till Jordabalk” del

A.

Prop. 1970:20 ”Kungl. Maj:ts proposition 1970:20 med förslag till Jordabalk” del

B.

Prop. 1988/89:76 ”Om ny köplag”.

Prop. 1989/90:77 ”Om konsumentskyddet vid förvärv av småhus m.m.”.

SOU 2008:99 ”Nya ersättningsbestämmelser i expropriationslagen m.m.,

slutbetänkande av Utredningen om expropriationsersättning”.

Litteratur

Adlercreutz & Gorton, Avtalsrätt I. Tolfte upplagan, Juristförlaget i Lund 2002.

Adlercreutz, Avtalsrätt II. Femte upplagan, Juristförlaget i Lund 2001.

Bengtsson, Sakrättsliga frågor i fastighetsrätten: inskrivning, besittning,

äganderätt, grannelagsrätt, klander. Sjätte upplagan, Iustus förlag 1991.

Björkdahl, Säljarens upplysningsplikt vid fastighetsköp – en regel om lojalitet

före avtalsslut, JT 2009-10 nr. 1.

Carlson, An Introduction to Swedish Real Property Law. Första upplagan, Jure

2008.

Grauers, Fastighetsköp. Tjugonde upplagan, Juristförlaget i Lund 2012.

Grauers, Upplysningsplikt vid fel i fastighet på diskutabla grunder, JT 2006-07

nr. 4.

Hager, Säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom – en studie i

jordabalkens källflöden, Skrifter till Anders Victorins minne. Iustus förlag 2009.

Hellner, Om obehörig vinst särskilt utanför kontraktsförhållanden: ett

civilrättsligt problem i komparativ belysning. Avhandling vid Uppsala

Universitet 1950.

63  

Hellner & Radetziki, Skadeståndsrätt. Nionde upplagan, Norstedts Juridik AB

2014.

Hellner, Hager & Persson, Speciell avtalsrätt II: kontraktsrätt. H. 1. Särskilda

avtal. Femte upplagan, Norstedts Juridik AB 2010.

Hessler, Allmän sakrätt: om det förmögenhetsrättsliga tredjemansskyddets

principer. Volym 69, Nordstedts Juridik AB 1973.

Håstad, Sakrätt avseende lös egendom. Sjätte upplagan, Nordstedts Juridik AB

2000.

Håstad, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, JT 2007-08

nr. 1.

Ingvarsson, Ogiltighet och rättsföljd. Första upplagan, Norstedts Juridik AB

2012.

Jareborg, Rättsdogmatik som vetenskap, SvJT 2004.

Jensen, Panträtt i fast egendom. Nionde upplagan, Iustus Förlag 2012.

Karlgren, 33 § Avtalslagen, SvJT 1933.

Karlgren, Obehörig vinst och värdeersättning. Första upplagan, Norstedts Juridik

AB 1982.

Lehrberg, Förutsättningsläran – en rättsregel i modern svensk tid, SvJT 1990.

Lind & Persson, Fastighetsmarknad och marknadsanalys, Fastighetsekonomisk

analys och fastighetsrätt. Elfte upplagan, Fastighetsnytts Förlags AB 2011.

Malmström & Ramberg, Civilrätt. Tjugotredje upplagan, Liber förlag 2014.

Mellqvist & Persson, Fordran och skuld. Nionde upplagan, Iustus förlag 2011.

Norman & Öhman, Medling och andra former av konflikthantering. Andra

upplagan, Iustus Förlag 2011.

Ramberg & Ramberg, Allmän avtalsrätt. Sjunde upplagan, Norstedts Juridik AB

2007.

Schultz, Obehörig vinst-motiveringar, SvJT 2012.

Sjödin, Ekbäck, Kalbro & Norell, Markåtkomst och ersättning – För bebyggelse

och infrastruktur. Tredje upplagan, Norstedts Juridik AB 2011.

Victorin & Hager, Allmän fastighetsrätt. Sjätte upplagan, Iustus Förlag 2011.

64  

Victorin, Om förbehåll vid fastighetsöverlåtelse – en studie i jordabalkens

källflöden, Skrifter till Anders Victorins minne. Första upplagan, Iustus Förlag

2009.

Westerlind, Kommentar till Jordabalken. Kap. 1-5. Första upplagan, Norstedts

Juridik AB 1971.

Övriga källor  

Nilsson, Plocka blommor, bär, svamp, Naturvårdsverket 4/1 2015 (14/3 2014),

http://www.naturvardsverket.se/Var-natur/Allemansratten/Det-har-galler/Plocka-

blommor-bar-svamp/

65  

Rättsfallsförteckning NJA 1981 s. 894

NJA 1982 s. 36

NJA 1982 s. 691

NJA 1985 s. 287

NJA 1985 s. 871

NJA 1986 s. 670 I

NJA 1986 s. 670 II

NJA 1987 s. 845 I

NJA 1987 s. 845 II

NJA 1989 s. 117

NJA 1993 s. 13

NJA 1993 s. 319

NJA 1994 s. 85

NJA 1997 s. 629

NJA 1997 s. 660

NJA 1999 s. 575

NJA 1999 s. 793

NJA 2003 s. 302

NJA 2007 s. 86

NJA 2007 s. 519

NJA 2008 s. 1158

NJA 2009 s. 40

NJA 2013 s. 632

S Ö 981/01:52