Tax Increment Financing in Edinburgh, Schotland Sander Lenferink Radboud Universiteit Nijmegen...
-
Upload
dina-peeters -
Category
Documents
-
view
219 -
download
1
Transcript of Tax Increment Financing in Edinburgh, Schotland Sander Lenferink Radboud Universiteit Nijmegen...
Tax Increment Financing in Edinburgh, Schotland
Sander Lenferink
Radboud Universiteit NijmegenInstitute for Management ResearchSectie Geografie, Planologie en Milieu
VerDus Congres“TOD-lessen uit het buitenland”19 november 2012
TOD en Tax Increment Financing
TOD koppelt twee niveaus:1. Netwerk:-Knooppuntontwikkeling binnen OV-netwerk-Investeringen afstemmen: infrastructuur en gebiedsontwikkeling
2. Knooppunt:-Benutten ‘knoopwaarde’ (mobiliteit) voor gebiedsontwikkeling-Ruimtelijke en financiële afstemming tussen transferfunctie en verblijfsfunctie
Daarmee twee manieren om mobiliteit en gebiedsontwikkeling te verbinden:1. Vanuit netwerk richting knooppunt/locatie2. Vanuit locatie richting netwerk
-Tax Increment Financing
Tax Increment Financing (TIF): doel en werking
Sinds 1952 toegepast in de USA
Essentie:
Investering wordt gefinancierd door op langere termijn gegenereerde
extra belastinginkomsten als gevolg van de investering
1. Ontwikkeling wordt voorgefinancierd (publiek, privaat of publiek-privaat)
2. Project stimuleert private investeringen in een gebied en levert groei op
3. Grond/vastgoedwaardes stijgen en deze stijging wordt afgevangen
4. Afgevangen extra inkomsten (‘increment’) worden gebruikt om
voorfinanciering te vergoeden
TIF: Schematisch
Base Asset ValueAsset Value belongs to all other assets in project area
Incremental Asset Value
Incremental uplift in property taxable value
belongs to TIF authority to pay project costs
Asse
ssed
Val
ue (A
V)
£
Time5 10 15 20
25 year TIFCreated Terminated
New Post-Project Asset
Value
Total AV now belongs to all
other assets in project area
Tax Increment Financing (TIF) in Edinburgh: Waterfront project
West Edinburgh
Stadscentrum Edinburgh Waterfront
Zuid Edinburgh
Tramverbinding
Overzicht van proces
• 2008 – Scottish Futures Trust: Stimuleren van ‘value for money’ voor publieke investeringen in infrastructuur
• PPS• Asset Management • Duurzaamheid
• 2010 – TIF “experimentenwet” ingevoerd door Schots parlement
– Indienen van TIF business cases: • Aanleggen van infrastructuur stimuleert herontwikkeling en duurzame
economische groei en genereert extra publieke inkomsten• Op lange termijn terugbetalen van voorfinanciering uit de gegenereerde extra
inkomsten is mogelijk
• 2011 – Waterfront TIF geselecteerd en goedgekeurd door parlement
• 2012 – Start realisatie Waterfront project door Waterfront Edinburgh Ltd, Forth Ports PLC en National Grid Property
• 2017-9 – Realisatie voltooid
Toepassing TIF - randvoorwaarden
• Blighted: Achtergesteld, onderontwikkeld gebied
Waterfront: Oud havengebied, niet goed ontsloten richting centrum Edinburgh
• But for: Ontwikkeling niet op een andere manier dan door TIF te realizeren
Waterfront: Zelfs tijdens hoogtijdagen markt grond & vastgoed (voor 2008) geen ontwikkeling
• Voorinvestering: TIF met name geschikt voor financieren hoge voorinvesteringen.
Waterfront: Creëren van een ‘increment’ door infrastructurele voorzieningen te realiseren
Programma & verwachte opbrengsten
TIF-programma: 84,1 mln £1. Promenade bij Ocean Terminal winkelcentrum en
“Royal Yacht Britannia”, met tram-mogelijkheden
2. Nieuwe wegverbinding waardoor gebieds-ontwikkeling mogelijk wordt
3. Pier voor toeristen en ferry’s
4. Nieuwe sluizen voor toelaten grotere ferry’s
Verwachte opbrengsten:Scenario Laag Hoog
Woningen 583 1241
Kantoren (m2) 175500 540000
Winkels (m2) 94770 270000
Hotelbedden 541 1188
Bezoekers 5827 10800
Werkgelegenheid (FTE) 2630 7172
BTW opbrengsten (mln £) 72 206
Financiering & Looptijd
100% Hoge additionaliteit
Medium additionaliteit
Lage additionaliteit
‘Steady state’ jaarlijkse opbrengst in in absolute termen, mln £
10.8 8.0 6.7 4.8
Nominale opbrengst 2025-6, mln £ 14.8 11.0 9.2 6.6Maximale leencapaciteit over periode van 25 jaren, mln £
144.3 110.7 93.7 68.2
Leencapaciteit als percentage van benodigde investering (84,1 mln £)
172% 132% 111% 81%
Vroegste datum van volledige terugbetaling investeringen
31/3/2026 (17,5 jaren)
31/3/2032 (20,5 jaren)
30/9/2033(23 jaren)
30/9/2035(25 jaren)
• Overwogen bronnen van financiering: Stamp duty, Council Tax en Non-domestic business rates
• Stamp Duty en Council Tax niet door lokale overheid geind of noodzakelijk voor financiering andere diensten
• Business rates gekozen: • bij 5% rente binnen 25 jaar financiering af te betalen• ook bij lage additionaliteit (=
Risico’s en beheersing
• ‘Early years funding gap’: 1.31 £m aan rentekosten tussen 1 april 2010 en 31 maart 2016
• Edinburgh Council leent geld voor investering, beheersing door:- Incrementeel programma: eerst goedkoopste en meest kosteneffectief- Pull-out optie: bij geen stimulerend effect op private investering
• Grootte TIF-gebied: balans tussen afvangen belastingen (groter), investeringen direct zichtbaar voor bedrijven (kleiner)
Overwegingen TIF in NL praktijk
- ‘Beslag’ op toekomstige uitgaven• niet inzetbaar voor breder gebied / voor andere diensten (legitimiteit?)
- Noodzakelijke waardesprong: risico bij dalende/stagnerende markt- Adaptieve ontwikkelingsvisie & strategie
• Omgaan met verslechterde marktomstandigheden• Concentreert private investeringen in TIF-gebied
Toepassing in Nederland:- Kleinere schaal- Waaruit inkomsten afvangen?
• OZB / Erfpacht / Parkeergelden• Leveren relatief weinig op (in vergelijking met USA)
Daarnaast voor effectieve TOD:- ook van vervoersnetwerk richting locatie van gebiedsontwikkeling
(bv. vervoersautoriteit, concessies, allianties)
Lage displacement, Hoge additionaliteit
Hoge displacement, Lage additionaliteit
Retail 10% 46%Kantoren 40% 70%Hotel 0% 23%Woningen 27% 46%Toerisme 0% 18%