II nn gg aa tt ll aa nn -- éé rr tt éé kk bb ee cc ss ll éé ss

SSZZAAKKMMAAII DDOOLLGGOOZZAATT

11114411 BBuuddaappeesstt,, KKaallooccssaaii uu.. 6633.. ffsszz.. 33.. aallaattttii 3399777733//00//AA//33 hhrrsszz--úú ttáárrssaasshháázzii

llaakkááss ppiiaaccii ffoorrggaallmmii éérrttéékkéénneekk mmeeggáállllaappííttáássááhhoozz

Az értékbecslést készítette:

Berthóty Zoltán

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3.

Telefon: 06 70/4244-680

Az értékbecslés időpontja: 2014. május 5.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 1

T A R T A L O M J E G Y Z É K

1. Értékelési bizonyítvány 3

2. Előzmények ismertetése 5

2.1 Ingatlan nyilvántartási adatok 5

2.2 Értékelés célja, módszerei és időbeli hatálya 5

2.3 Helyszíni szemle 6

3. Az ingatlan tágabb környezetének bemutatása 7

3.1 Zugló története és bemutatása 7

3.2 Földrajzi fekvése 9

3.3 Demográfia 10

3.4 Gazdaság, kereskedelem 11

3.5 Művelődés és kultúra 12

3.6 Oktatás 16

3.7 Egészségügy 17

3.8 Sport és szabadidő 18

3.9 Közlekedés, közbiztonság 21

3.10 Fejlesztések 22

3.11 Ingatlanpiac bemutatása Zuglóban ___22

4. Az ingatlan közvetlen környezete, diagnosztikája és építésjog 26

5. A társasház bemutatása 31

5.1 A társasház általános bemutatása 31

5.2 A ház műszaki ismertetése és diagnosztikája 34

5.3 A ház funkcionális diagnosztikája 38

6. Az értékelendő ingatlan bemutatása 40

6.1 A lakás általános bemutatása 40

6.2 A lakás műszaki diagnosztikája 43

6.3 A lakás funkcionális diagnosztikája 45

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 2

7. Értékbecslés 47

7.1 Az értékbecslés módszereinek bemutatása 47

7.1.1 Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer 47

7.1.2 Hozamszámításon alapuló értékelési módszer 48

7.1.3 Költségalapú értékelési módszer 49

7.1.4 Végső érték meghatározása 50

7.2 A vizsgált ingatlan értékbecslése 51

7.2.1 Értékelés piaci összehasonlító módszerrel 51

7.2.2 Értékelés hozamszámítással 54

7.2.3 Értékelés költségalapú módszerrel 56

7.2.4 Végső piaci érték meghatározása 59

8. Megjegyzések, feltételezések, korlátozások 60

Felhasznált irodalom 61

MELLÉKLETEK

1. számú melléklet - Tulajdoni lap

2. számú melléklet - Földhivatali térképmásolat

3. számú melléklet - Helyszínrajz

4. számú melléklet - Az ingatlan alaprajza

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 3

ÉRTÉKELÉSI BIZONYÍTVÁNY

MEGBÍZÓ: Baccara Holding Kft. 2344 Dömsöd, Kossuth L. utca 111.

AZ INGATLAN CÍME: 1141 Budapest, Kalocsai utca 63. fsz. 3.

AZ INGATLAN HELYRAJZI SZÁMA: 39773/0/A/3

AZ INGATLAN TÍPUSA: társasházi lakás

AZ INGATLAN HASZNOS ALAPTERÜLETE: 78 m2

AZ ÉRTÉKBECSLÉS CÉLJA: piaci-forgalmi érték meghatározása

AZ ÉRTÉKELÉS MÓDJA: Az értékelés a piaci összehasonlító, hozamszámításon alapuló és költségalapú értékbecslési módszerek együttes alkalmazásával készült.

AZ INGATLAN MEGÁLLAPÍTOTT PIACI -FORGALMI ÉRTÉKE:

24.357.000,- Ft,

azaz huszonnégymill ió -háromszáz -ötvenhétezer forint.

MEGJEGYZÉS: A megállapított érték az ingatlan tehermentes állapotára vonatkozik.

A HELYSZÍNI SZEMLE IDŐPONTJAI: 2014. április 15.

AZ ÉRTÉKBECSLÉS FORDULÓNAPJA: 2014. május 05.

AZ ÉRTÉKBECSLÉS ÉRVÉNYESSÉGE: 90 nap

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 4

ÉRTÉKELŐI NYILATKOZAT

Alulírott értékelő kijelentem, hogy munkámat a szakmában ismert és elfogadott módszerek

alkalmazásával legjobb tudásom szerint lelkiismeretesen végeztem. Az ingatlan helyszíni

szemrevételezését személyesen hajtottam végre. A vizsgált ingatlan piaci értékének

meghatározásához, a legalkalmasabb eszközöket használtam fel.

Tisztában vagyok azzal, hogy az értékre vonatkozóan kifejtett megállapítások egzakt módon

nem bizonyíthatók, illetve garantálhatók teljes mértékben, azonban nincsenek kitéve érzések,

befolyás, személyes érdek vagy hiányos hozzáértés hatásainak.

Kijelentem, hogy az értékelés tárgyát képező ingatlannal és az érintett felekkel kapcsolatban

sem a múltban, sem jelenleg érdekeltségem nem áll fenn.

Az értékelői díjazás (ami jelen esetben szintén nem áll fenn) és a megállapított érték között

semmiféle összefüggés nincs.

A szakvéleményt csak az abban megjelölt célra lehet felhasználni, minden további

felhasználás csak a szakvélemény készítőjének írásbeli hozzájárulásával lehetséges.

Budapest, 2014. május 5.

Berthóty Zoltán ingatlan értékbecslő

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 5

2. ELŐZMÉNYEK ISMERTETÉSE

Dolgozatom témája Budapest főváros XIV. kerületében, Zuglóban (Alsórákos) található

társasházi lakás forgalmi értékbecslése. A 39773/0/A/3. helyrajzi számú lakás a Kalocsai utca

63. szám alatti 3 emeletes, 10 lakásos társasház földszintjén található.

2.1 Ingatlan nyilvántartási adatok

Az ingatlan-nyilvántartás szerinti állapotot a tulajdoni lap (1.sz. melléklet) tartalmazza. A

mellékletben becsatolásra került tulajdoni lap nem hiteles. Tényleges értékbecslés esetén 30

napnál nem régebbi, hiteles tulajdoni lapra van szükség. A tulajdoni lapon szereplő adatok:

A vizsgált ingatlan címe: 1141 Budapest, XIV. ker. Kalocsai utca 63. földszint 3. ajtó

Az ingatlan helyrajzi száma: 39773/0/A/3

A tulajdoni lap kelte: 2014.04.17.

I. rész – Az ingatlan adatai

megnevezés: társasházi lakás

terület: 78 m2

szobák száma (egész / fél): 2/1

eszmei hányad: 103/1000

tulajdoni forma: magántulajdon

Az ingatlan társasházi formában működik.

II. rész – Tulajdonosok

Baccara Holding Ingatlankezelő Kft.

2344 Dömsöd Kossuth L. utca 111.

III. rész – Terhek, jogok, tények

Az ingatlan jelenleg per,- teher,- szolgalom,- és idegen igénytől mentes, forgalomképes

állapotú.

2.2 Értékelés célja, módszerei és időbeli hatálya

Az értékelés célja:

Megbízó a Baccara Holding Kft. az ingatlan 1/1 arányú tulajdonosa, az ingatlan piaci

értékesítése céljából kért fel az ingatlan piaci értékének meghatározására.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 6

Az értékelés módszere:

Piaci érték alatt az a becsült összeg értendő, amelyért egy ingatlan az értékelés időpontjában

gazdát cserélhetne, magánjogi adásvételi szerződés keretében, egy hajlandóságot mutató

eladó és vevő között, tisztességes feltételek mellett zajló tranzakció keretében, feltételezve,

hogy az ingatlan a piacon nyilvánosan meghirdetésre került, a piaci körülmények lehetővé

teszik a szokványos értékesítést és annak lebonyolítására az ingatlan természetétől függő,

megfelelő időtartam áll rendelkezésre. Továbbá fontos, hogy mindkét fél jól informáltan,

körültekintően és kényszer nélkül cselekedjen.

Az értékelést a 26/2005. (VIII. 11) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII. 1.) PM rendelet

alapján legalább kétféle, lehetőség szerint azonban mind a háromféle

• a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés,

• a hozamszámításon alapuló értékelés, valamint

• a költségalapú értékelés

módszerével kell elkészíteni.

Majd a végén a három összegből képződik a végleges piaci érték.

Én is a legoptimálisabbnak tartottam mind a három módszert alkalmazni és összevetni, hogy

minél pontosabb értéket tudjunk meghatározni.

Az értékelés időbeli hatálya:

Az értékelési szakvélemény időbeli hatálya a fent hivatkozott jogszabály 5. §-a alapján az

értékelés készítésének időpontjától számítva legfeljebb kilencven nap.

2.3 Helyszíni szemle

Az ingatlan szemrevételezése céljából 2014. április 15-én helyszíni szemlét tartottam, az ott

tapasztaltakat a feljegyeztem és a dolgozatban ki is fejtem. Az értékbecslést az aktuális

állapot alapján készítettem el.

A helyszíni szemle kizárólag szemrevételezés útján történt, így a csak bontással feltárható

rejtett hibákért felelősséget nem vállalok.

A helyszíni szemlén jelen volt a Kft tulajdonosa is.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 7

3. AZ INGATLAN TÁGABB KÖRNYEZETÉNEK BEMUTATÁSA

3.1 Zugló bemutatása és története

Budapest XIV. kerülete a főváros pesti oldalán található. Történelmi neve Zugló, a kerületi

önkormányzat is ezt használja hivatalos névként, régi német neve Lerchenfeld. Közepes

méretű, területe 18,15 km², azonban több, mint 123 ezer ember otthona, így a főváros

harmadik legnépesebb kerülete (a pesti oldalon a legnépesebb). Számos olyan középületet

találunk itt, melyek országos kulturális, sportcélú feladatot látnak el. A belvároshoz viszonylag

közel található. Határai északon a IV. kerület, északkeleten a XV. kerület, keleten a XVI.

kerület, délen a X. és VIII. kerület, délnyugaton a VII. kerület, nyugaton a VI.kerület,

északnyugaton pedig a XIII. kerület. Nagy része zöldövezet, ezért nevezhetjük Pest tüdejének

is, 2 400 000 m² zöldfelület található területén, beleértve a város egyik legnagyobb parkját, a

Városligetet. Számos lakótelepe közül a legnagyobb a Füredi utcai. A Zugló név keletkezését

kétféleképpen magyarázzák. A Magyar nyelvőr folyóirat szerint a ’szuglyó’ vagy a ’zugla’ szó a

19. századi nyelvhasználatban sarkot, zugot, kuckót vagy zsákutcát jelentett, azaz „Zugló” a

tágas pesti határ egy kis sarka volt. A másik elképzelés szerint a ’szugló’ német eredetű szó,

és mocsárlyukat jelent. Zuglót egészen a XIX. század végéig Szuglónak nevezték, ennek

emlékét őrzi a mai Szugló utca. Városrészei: Alsórákos, Herminamező, Istvánmező, Kiszugló,

Nagyzugló, Rákosfalva, Törökőr, Városliget.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 8

1935-től létezik önálló kerületként, korábban Terézváros, Erzsébetváros és Kőbánya osztozott

a területén. Ekkor a városrész a Rákosváros nevet kapta, s csak 1950-ben – Nagy-Budapest

kialakulásakor – lett Zugló. A mai kerület helyén volt a történelmi Rákos mezeje, amely a

középkorban lakatlan, erdős-mocsaras vidék volt. Itt tartották a középkori magyar

országgyűléseket és itt emelték 1445-ben Hunyadi Jánost Magyarország kormányzói

méltóságába. A Rákos-patak mellett rákászok, a Városliget területén vadászok tanyáztak. A

vidék Pest város fejlődésével a 17. században egyre kopárabbá vált, mivel az építkezésekhez

szükséges faanyagot itt vágták ki. I. Lipót német-római császár a területet Pest városának

adományozta. A város a 18. század közepén újra fásíttatta a vidéket, főleg fűzfák ültetésével.

A Herminamező névadója Hermina Amália főhercegnő, József nádor jótékonyságáról ismert

leánya, aki apáca lett, és egy prágai kolostor vezetőjeként, fiatalon hunyt el. Tiszteletére

épült a Hermina kápolna, amelyet 1856-ban szentelt fel Scitovszky János esztergomi érsek. A

Herminamező, s vele Zugló története ettől a naptól datálódik. A város terjeszkedésével, majd

a Városliget kialakulásával a 19. században a terület kopár sivatagból lassan kultúrterületté és

településhellyé vált. A 19. század elején – 1850 körül – jelentek meg az első villák a mai

Hermina út környékén és az Ajtósi-Dürer sor elején, a többi terület azonban lakatlan volt. Az

1880-as, 90-es években kezdett beépülni a Thököly út és az Erzsébet királyné útja, a

századfordulón a Bosnyák tér környéke. A Városliget a millenniumi ünnepségek alkalmára

épült, 1906-ra készült el a Műcsarnok és a Szépművészeti Múzeum. Szabályozták a Városligeti

tavat, feltöltötték a Páva-sziget két csatornáját és a tóba vezették a Rákospatakot.

Kialakították a városligeti körutat. Megépült a híres Vajdahunyad vára és a Hősök tere. A

századforduló előtt – a londoni után – másodikként Európában elkészült a Millenniumi

Földalatti Vasút egy szakasza is. Zuglónak a századforduló elején kialakult úthálózata

átgondolt városfejlesztés eredménye. A sugárirányú úthálózat jelentős forgalmat bonyolít le,

tekintettel arra, hogy Zugló a főváros központja és az ún. „alvó városrészek”, valamint az

agglomeráció között helyezkedik el. A mai kerület külső részein a 20. század elején indult meg

az iparosodás.

A XIV. kerületet 1930-ban alakították három másikkal (XI-XIII.) együtt. Területe korábban a

VI., VII. és X. kerületekhez tartozott. Istvánmezőt hazánk utolsó nádoráról nevezték el, egyik

csücskében található a Keleti Pályaudvar. A második világháború utáni évtizedekben több

lakótelep épült. (Például a Füredi úti, Kerepesi úti, Nagy Lajos király úti, Kacsóh Pongrác úti.)

1980-ban Zuglóban nyitották meg az ország első, nyugati módon felépített üzletközpontját, a

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 9

ma is működő Sugárt. Az üzletközpontot 2004-ben korszerűsítették, mozit és más

szórakoztató létesítményeket hoztak benne létre, így a Zuglói Mozi, Éva Mozi, Sport Mozi

bezárását követően ismét van Zuglónak saját mozija. A szocializmus idején itt kapott helyet a

Danuvia Gépgyár, az Elektroakusztikai Gyár, az MTA Kutatási Eszközöket Kivitelező Vállalata,

a Budapesti Porcelángyár, a Geofizikai, a Földtani és a Gyógyszerészeti Intézet. Szintén itt

épült fel a Puskás Ferenc Stadion (korábban Népstadion), a Kisstadion, a leégett Budapest

Sportcsarnok helyén pedig a mai Papp László Sportaréna.

Épített örökségének legértékesebb darabjai a Városligetet és az azt közrefogó városrészeket,

a Hermina- és az Istvánmezőt díszítik. Ezek között kiemelkednek Hild József, Lechner Ödön és

Lajta Béla európai jelentőségű alkotásai. Számos zuglói ház élvez országos, fővárosi, vagy

helyi műemléki védelmet, sőt a Városliget területén található Hősök tere a Szépművészeti

Múzeum és a Műcsarnok épületével Világörökség részét is képezi.

A Polgármesteri Hivatal a Pétervárad utca 2. szám alatt található, a polgármester jelenleg

Papcsák Ferenc 2010. szeptembere óta.

3.2 Földrajzi fekvés

A mai Zugló, Budapest XIV. kerülete, a város centrumától keletre található, Pest középső

részén. Észak-déli irányban Észak-Pestet és Dél-Pestet, Kelet - Nyugat irányban a belvárost és

a külső kerületeket köti össze. Mintegy 18,15 km² területen fekszik. Területe alapján a

főváros közepes nagyságú kerületei közé tartozik. Határai a Stadionok metróállomástól, az

óramutató járása szerint körbe: Dózsa György út, Vágány utca, Dévényi út, Tatai utca,

Rákospalotai körvasút sor, Szuglói Körvasút sor, Kerepesi út. Földrajza nem sok

változatosságot mutat, mivel Zugló területét, mint általában a magyar főváros pesti oldalát

sem hegyek, sem dombok nem tagolják. Zugló legnagyobb zöld területe a Városliget, amely

változatos növény kultúrával rendelkezik. Megtalálható itt többek között a mocsári ciprus,

tatár juharfa, vörös tölgy, égerfa, berkenyefa, valamint a platánfa. A Liget legidősebb

platánfái József nádor Alcsúti Arborétumából származnak, amelyeket 1818-1830 között

telepítettek be. A korukra tekintettel a népnyelv „napóleoni fáknak” nevezte őket. Zugló

folyóvize a Rákos-patak, amely a kerületet teljes egészében keresztülszeli. Ez a patak táplálta

hosszú időn keresztül a Városliget tavát. A Rákos-patak a fővárosi szakaszon a Duna

leghosszabb mellékvize, amely Gödöllő közelében ered, és 42 km hosszú utat tesz meg a

Dunáig. Zugló legjelentősebb természeti kincse a Városliget alatt található termálvíz készlete.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 10

Ennek a felkutatása Zsigmondy Vilmos (1821-1888) bányamérnök kitartó kutató munkájának

az érdeme. Az általa 1868-ban elkezdett artézi kútfúrás, 1878-ban sikert eredményezett és

ezt követően közhasznosítása is elkezdődött. Jelenleg is Városliget egyik artézi kútja látja el az

1913-ra megépült Széchenyi Fürdő medencéit.

3.3 Demográfia

A mai Zugló területe az 1800-as évek végéig igen kis népességszámmal rendelkezett,

benépesülésének kezdete a XX. század elejére tehető. Zugló dinamikus növekedését jól

jellemzi, hogy 1920 és 1980 között – a világháborús 1940-es éveket leszámítva – minden

évtizedben több mint 20.000 fővel bővült a terület lakossága: ennek eredményeként 1980-ra

már csaknem 170.000-en éltek itt. A növekedés ekkor viszonylag hirtelen deficitbe csapott át

egyre többen költöztek ki a környező, agglomerációs településekre és a távolabbi, vidéki

térségekbe egyaránt. A rendszerváltozást követően folytatódott ez a folyamat: 1990 és 2005

között Zuglóban a lakónépesség száma a budapesti átlagot meghaladó mértékben, kb. 19%-

kal csökkent, de így is Budapest harmadik legnagyobb kerülete maradt. Az 1980 és 2005

között eltelt 25 év során összesen közel 50.000 lakost veszített Zugló, ám a 2004-2005-ös

fordulópontot követően a népességszám újra lassú növekedésnek indult. A lakónépesség és

állandó népesség közötti kb. 7%-os eltérés azért is nagyon lényeges, mert a közszolgáltatások

tervezése során a kerületben ideiglenes lakcímmel rendelkezők sem hagyhatók figyelmen

kívül, hiszen ők is igénybe veszik a kerület közszolgáltatásait.

Zugló a főváros egyik legjelentősebb kerülete, a lakosság létszáma közel 112.000 fő. A

kerületet sűrűn beépített, átlagos népsűrűsége 7205 fő/km². Zugló lakosainak száma az előző

évekhez képest emelkedett, hisz e kerület olvasztótégelye mindazon előnyöknek, amit egy

fővárosi lakos csak kívánhat. Hatalmas zöld felületek, nyugodt kertvárosok, szép épületek és

kiforrott infrastruktúra, mindezek mellett frekventált, a belváros közvetlen közelében. Ezért

nemcsak az idősebb korosztály szeret itt lakni, hanem egyre több fiatal is erre vágyik. Zugló

lakói számára egyre fontosabb a zöld területek bővítése, gondozása, a kerület értékeinek

megőrzése. Csendesebb, mint a belvárosi városrészek, ugyanakkor a környező külső

kerületeknél nívósabb a lakosság összetétele Zuglóban és a XVI. kerületben.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 11

3.4 Gazdaság, kereskedelem

Zugló gazdasági jelentősége fővárosi viszonylatban egyre jelentősebbé válik, ami elsősorban a

tudásipari, az egészségügyi klaszter, a szabadidő-kultúra-turisztikai klaszter, összességében a

fehérgalléros munkahelyek fejlesztésében realizálódhat. A 2001. évi népszámlálás idején 56

ezernél több munkahely volt a kerületben, ami a fővárosban található munkahelyeknek a 6,6

százaléka. A Zuglóban élő aktív keresők (foglalkoztatottak) száma több, mint hatezer fővel

kevesebb a kerületben dolgozók számánál, vagyis Zuglónak valamivel nagyobb a

foglalkoztatási potenciálja, mint a helyben élő aktív keresők létszáma.

2006-ban a fővárosban regisztrált vállalkozások 6,8%-a, közel 24 ezer vállalkozás működött

Zugló területén. A kerületben működő vállalkozások 40 %-a egyéni vállalkozás, a többi

valamilyen társas vállalkozási formában működik. A kerületben közel ötszáz telepengedéllyel

rendelkező helyszínen működik valamiféle gyártással, tárolással, raktározással vagy

gépjárműjavítással foglalkozó üzem. Legtöbb üzem Alsórákos – patakon túli terület déli

részén (70 db), valamint a Rákosrendező (68 db) és a városközpont (63 db) területén

található. Legkevesebb a Kerepesi úti lakótelepen (11 db), a Füredi úti lakótelepen (15 db), a

Kacsóh Pongrác lakótelepen (15 db) és a Városliget térségében (15 db) helyezkedik el. Zugló

Városközpont területén különösen nagy súllyal van jelen a nyomdaipari tevékenység (10 db)

és az orvosi műszergyártás (6 db) Textilipari, felsőruházati tevékenységet folytató telephelyek

összpontosulnak a Füredi úti lakótelepen és a Kerepesi úti lakótelepen is.

Zuglóban a kereskedelem és a szolgáltatások is jelentős tényezői a kerület gazdaságának. A

kiskereskedelemi üzletek száma és az üzletek profiljának összetétele változáson ment

keresztül 1996 és 2006 között az egész fővárosban, így Zuglóban is. 10 év alatt közel 19%-kal

csökkent a kiskereskedelmi üzletek száma a kerületben, míg ez idő alatt a főváros

kiskereskedelmi hálózatában csak 8 %-os csökkenés ment végbe. A fővárosi – és ezen belül a

zuglói kiskereskedelmi üzletek számának jelentős mértékű csökkenése a vásárlói szokások

átalakulásával magyarázható, pl. a nagy bevásárló központok megjelenése.

Budapest idegenforgalmi látványosságainak, a turisták által „kötelezően” felkeresett

helyszíneknek egyik sűrűsödési pontja Zuglóban, a Városliget térségében található. A budai

vár és a belváros mellett a Hősök terére, illetve a Városligetbe szinte kivétel nélkül minden

turista eljut. A magas rangú kulturális intézmények (Szépművészeti Múzeum, Műcsarnok),

valamint a Ligetben elhelyezkedő országosan egyedülálló szabadidős – szórakoztató

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 12

intézmények (Fővárosi Állatkert, Fővárosi Vidámpark, Fővárosi Nagycirkusz, Vajdahunyad

vára, Városligeti Műjégpálya) és a páratlan szépségű Széchenyi Gyógyfürdő kiemelkedő

vonzerővel bírnak.

A turisztikai jelentőségű intézmények nemcsak funkcionális, de többnyire építészeti

kvalitásaiknak köszönhetően is méltán szerepelnek a leglátogatottabb fővárosi helyszínek

között. A Városliget térségében azonban mindössze egy szálloda és egy panzió található.

Szálláshelyek (nagyobb méretű hotelek) leginkább a Stadionok térségében találhatók a

kerületben.

A klasszikus idegenforgalmi helyszíneken túl, a kerület belső részein megtelepült diplomáciai

testületek, valamint a Stadionok térségében koncentrálódó sportintézmények és

rendezvénycsarnokok is a turisztikai szolgáltatóipar piaci bázisát jelentik. A folyamatban lévő

és térségi jelentőségű nagyberuházások (Zugló Városközpont), valamint a Rákosrendező

fővárosi – országos jelentőségű fejlesztési területének jövőbeni hasznosítása, várhatóan

tovább szélesítik majd Zugló turisztikai potenciálját.

A turizmussal összefüggő üzleti bevételek a szálláshelyek mellett a vendéglátóhelyek

forgalmában realizálódnak. Míg a fővárosi kereskedelmi szálláshelyek döntő részét a külföldi

vendégek veszik igénybe, addig a vendéglátóhelyek forgalmának nagyobb részét a helyi

lakosság, illetve a belföldi látogatók fogyasztása teszi ki.

3.5 Művelődés és kultúra

Zugló kulturális életének nagy része szintén a Városligethez köthető, hiszen ahogy már

fentebb említettem, a 19. század elején kezdett kultúrterületté alakulni a térség, s ez a mai

napig is fennáll.

A Hősök tere Budapest legtágasabb, legnagyobb hatású tere a szűkebb értelemben véve a

Millenniumi emlékművet jelöli, az előtte fekvő Andrássy úttal együtt a Világörökség része. A

teret 1932-ben nevezték el „Hősök terének”. Ekkor még virágágyások díszítették. 1937-ben

kövezték le az eucharisztikus világkongresszus miatt. A Hősök tere gyakorta volt helyszíne

tömeges rendezvényeknek, valamint számos tüntetésnek és politikai nagygyűlésnek. 2008

óta itt tartják évente a Nemzeti Vágtát.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 13

A Szépművészeti Múzeum állami alapítású és fenntartású országos múzeum Budapesten, a

Hősök tere műemlék együttesének részeként Budapest világörökségi helyszíneihez tartozik.

1900 és 1906 között, Schickedanz Albert és Herzog Fülöp Ferenc tervei alapján neoreneszánsz

és neoklasszicista stílusban épült. A múzeum gyűjtőköre az egyetemes művészet.

Gyűjteményei az európai képzőművészet minden korszakába bepillantást engednek, olyan

híres művészek alkotásain keresztül, mint Raffaello, Leonardo, Dürer, Rembrandt, Goya és

Monet. Műtárgyainak száma jóval meghaladja a százezret. A magyar művészeti anyagát

átadta a Magyar Nemzeti Galériának, így csak néhány magyar művész alkotása található itt,

mint például Rippl-Rónai József és Majovszky Pál.

A Műcsarnok Budapest legnagyobb kiállítóterme, mely a Hősök terén található a

Szépművészeti Múzeummal szemközt. Leginkább a kortárs művészetek kiállításainak ad

helyet. A honfoglalás 1000 éves évfordulójának ünnepségeire készült el, Schickedanz Albert

(1846-1915) műépítész tervei szerint Herzog Fülöp Ferenc (1860-1925) közreműködésével. Az

épület bazilikális alaprajzú. A Műcsarnok termeiben hazai és külföldi képzőművészek

reprezentatív alkotásait mutatják be.

A Vajdahunyad vára vagy Vajdahunyadvár (hivatalos nevén Történelmi Épületcsoport) Alpár

Ignác építész által alkotott épületegyüttes, a Városligeti-tó Széchenyi-szigete négy hídon

közelíthető meg. Az 1896-os millenniumi ünnepségek

részeként a magyar építészet ezeréves történetét

„három dimenzióban” kívánták bemutatni. A 21 részes

Történelmi Épületcsoportot Alpár Ignác tervei alapján,

a szoros határidő és a költségek miatt főleg fából

építették fel. A kompozíció nagy sikere miatt 1904 és

1908 között tartós anyagokból újraépítették.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 14

A Magyar Mezőgazdasági Múzeum Budapest egyik legjelentősebb múzeuma évente több

százezer látogatóval. Az osztrák barokk stílusú palota a Vajdahunyadvár épületegyüttesének

része. Az állandó múzeumot 1907. június 9-én nyitották meg

mai helyén. Földművelésügyi Minisztérium a múzeum

feladatává tette mindannak bemutatását, „ami a magyar

mezőgazdaságra érdekkel és fontossággal bír, amiből a hazai

mező-, kert- szőlő- vagy erdőgazdaság megbízható és

gyakorlati tanulságot meríthet”.

A Közlekedési Múzeum országos gyűjtőkörű, állami fenntartású létesítmény szintén a

Városligetben. Központi épületén kívül több budapesti és vidéki kiállítóhellyel is rendelkezik.

Magyarország egyik legrégibb alapítású, műszaki jellegű múzeuma. 2008. novemberében a

Közlekedési Múzeumot összevonták az Országos Műszaki

Múzeummal. Az új intézmény neve: Magyar Műszaki és

Közlekedési Múzeum. Állandó kiállításain a közlekedés

összes fontosabb ágazatának tárgyi és írásos emlékei

szerepelnek: a magyar vasút története, a magyar

autóközlekedés története, a városi közlekedés története,

a magyar állami hajózás története.

A Magyar Vasúttörténeti Park (a köznyelvben „Füsti Park”) Közép-Európa legnagyobb

interaktív vasúti emlékparkja Budapesten, a XIV. kerület Tatai út 95. szám alatt. Az 1911-ben

épült, 34 állásos, egykori Északi fűtőház – később Hámán Kató Fűtőház, majd újra Északi

fűtőház – területén 2000. július 14-én nyitotta meg

kapuit. A 70 000 m² alapterületű Vasúttörténeti Parkban

több mint 100 vasúti jármű tekinthető meg, köztük

számos ritka mozdony. A járműállomány az 1870-es

évektől napjainkig mutatja be a vasút fejlődését. Az

intézmény célja megkedveltetni a vasutat és bemutatni

történetét a látogatóknak kellemes kikapcsolódás keretében. A park folyamatosan bővül,

fejlődik.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 15

A Magyar Állami Földtani Intézet (MÁFI) Magyarország legrégebbi, ma is működő

tudományos kutatóintézete volt. 2012. április 1-jével beolvadt az akkor alakult Magyar

Földtani és Geofizikai Intézetbe (rövidítve MFGI). Műemléki védelem alatt álló szecessziós

székháza a Stefánia út 14. sz. alatt található. Az épület Lechner Ödön tervei szerint,

Hauszmann Sándor irányításával készült el 1898-1899-ben.

Létrehozásához a kormányon és a fővároson kívül Semsey Andor

járult hozzá jelentős adománnyal. Fő feladatai: az ország területének

geológiai feltérképezése, alapadatok szolgáltatása a gyakorlati célú

kutatás, a tervezés és a döntés-előkészítés számára; vízföldtani,

környezetföldtani, agrogeológiai, geokémiai, vízkémiai,

mérnökgeológiai és egyéb gyakorlati célú kutatások, fejlesztések

végzése, céltérképek, földtani modellek készítése; ásványi nyersanyagkészletek kiértékelése,

új nyersanyag-kutatási lehetőségek feltárása, hatástanulmányok készítése, földtani adatbázis

fenntartása és fejlesztése, a nemzetgazdaság és az állampolgárok informálása.

Művelődési házak Zuglóban a Stefánia Kulturális Központ, a Zuglói Ifjúsági Centrum, a

Cserepes Ház, a Lipták Villa és a Petőfi Csarnok. A PeCsa

Budapest egyetlen ifjúsági szabadidőközpontja. A

népszerű könnyűzenei koncerthelyszín, évente több száz

kulturális rendezvénynek és kiállításnak ad helyet,

valamint számos közösségi klubot is működtet. A 930 m²-

es belső nagytermen kívül egy 6000 fő befogadására

alkalmas szabadtéri helyszínnel is rendelkezik.

Zugló több könyvtárral is büszkélkedhet: Civil-ház könyvtár (Padlizsán utca 11-13.), Fővárosi

Szabó Ervin Könyvtár (3 helyen is- Rákosfalva park 1-3., Bosnyák utca 1/a., Uzsoki utca 57.), és

a Stefánia Kulturális Központ könyvtár (Stefánia út 34.)

Egyházi épületek, templomok: Zoborhegy téri Regnum Marianum Magyarok Nagyasszonya

templom és közösségi ház, Herminamezői Kassai téri Szentlélek templom, Rákosfalvi Szent

István király templom, Zuglói Bosnyák téri Páduai Szent Antal templom, Budapest-Zuglói

Egyházközség temploma (Református egyház), Hermina Műemlék-kápolna, Hermina úti

rendház Ferences Mária Missziós nővérek temploma, Rózsafüzér Királynéja Plébániatemplom

Petőfi Csarnok

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 16

(Thököly-út), Városligeti Vajdahunyad vár Szent László Jáki kápolna, Budapest-Baross téri

Református Egyházközség temploma, Zuglói Evangélikus Egyházközség temploma, Thököly úti

zsinagóga, Amerikai úti zsinagóga (a Mazsihisz Szeretetkórházban).

A Stefánia Palota egy a 19. század végén neobarokk stílusban épült egykori úri kaszinó a

Stefánia úton. Az épületet Meinig Artúr német származású, de szinte kizárólag

Magyarországon tevékenykedő építész tervezte.

Ünnepélyes megnyitója 1895. május elsején volt. Egy

emeletes, magas és tágas belső térrel, széles

erkélyekkel, tágas lépcsőkkel, a kor főúri ízlésének

mindenben megfelelő elrendezésben épült meg

neobarokk stílusban. Mind külső, mind belső

kialakításában törekedtek arra, hogy már ránézésre látható legyen, a legfelsőbb társadalmi

osztály kényelmére és szórakozására szánt épületről van szó.

3.6 Oktatás

Zugló oktatási rendszere igen széleskörű és számottevő. 25 bölcsőde, óvoda és számos

családi napközi áll a legkisebbek rendelkezésére, a tanulóknak pedig 21 általános iskola,

továbbá 17 gimnázium, és szakközépiskola. A továbbtanulók számára a kerület 8 felsőoktatási

intézményt biztosít, köztük vannak kiemelkedő fontosságúak.

BGF Pénzügyi és Számviteli kar: e hely az iskola 4 karának egyike. Budapesten, a XIV. kerületi

Buzogány utca 10-12. alatt működik, ezen a néven 2000. óta.

Budapesti Kommunikációs és Üzleti Főiskola: államilag akkreditált magán felsőoktatási

intézmény, 2001. óta működik. Képzései: üzleti

kommunikáció, nemzetközi kommunikáció, társszakos

kommunikáció (újságírás), valamint európai közszolgálati

és üzleti szervező szakokon folytatott nappali és levelező

tagozatos főiskolai szintű alapképzést, továbbá televíziós

újságírókat is képez.

Evangélikus Hittudományi Egyetem: Magyarországi Evangélikus Egyház lelkész- és

munkatársképző intézménye, Magyarország egyetlen evangélikus felsőoktatási intézménye.

Kommunikációs és Üzleti Főiskola

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 17

Állami akkreditációjára 1998 decemberében került sor, így államilag finanszírozott, nem

állami egyetemnek minősül. Az intézmény részeként könyvtár és kollégium is működik.

Szent István Egyetem Ybl Miklós Építéstudományi Kar: A kar jelenleg 11 tanszékkel és saját

könyvtárral rendelkezik, a Thököly út 74. alatt található. A 19. század utolsó harmadában az

ipari fejlődéssel egy időben megindult Magyarországon az az urbanizációs folyamat, mely az

építőipar soha nem látott fellendülését eredményezte. Az országban képzett építőipari

szakemberekre volt szükség. A kar és valamennyi elődintézménye a magyar építőipari

szakemberek oktatásában jelentős hagyományokkal és kiemelkedő eredményekkel

dicsekedhet. A magyar műszaki szakemberek és ezen belül a „Thököly útiak” számottevő

szerepet töltöttek be a magyar építőipar fejlesztésében, vezetésében, és ha sorsuk úgy

alakult, sikeresen álltak és állnak helyt külföldön is. A kar hű kíván maradni tradícióihoz és

alapvető feladatának tartja, hogy jelenlegi és jövendő hallgatói is elegendő felkészültséggel

és hivatástudattal fejezzék be tanulmányaikat.

Kodolányi János Főiskola: 1992-ben székesfehérvári székhellyel alapított Budapesten és

Orosházán is működő felsőoktatási intézmény.

További intézmények: Mantra Alternatív Természettudományi Szabadegyetem, Magyar

Táncművészeti Főiskola, Szent István Egyetem Vállalkozási Akadémia és Továbbképző Intézet.

3.7 Egészségügy

Jelentősebb kórházak Zuglóban a Bethesda Gyermekkórház (2 telephelyen), Uzsoki Kórház (3

telephelyen, a képen látható), Mazsihisz Szeretetkórház,

Országos Klinikai Idegtudományi Intézet, MÁV Kórház

Rehabilitáció és Reumatológia.

Két szakrendelője az Örs vezér tere 23. és a Hermina út

7. szám alatta találhatóak. 9 db felnőtt háziorvosi

rendelő, 8 db gyermekorvosi rendelő, 32 db gyógyszertár és számos szakorvosi

magánrendelő és magánklinika áll az itt lakók rendelkezésére.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 18

3.8 Sport és szabadidő

Fővárosunk sportélete és létesítményei terén Zugló szintén kiemelkedő szerepet tölt be. A

Puskás Ferenc Stadion (2002-ig Népstadion) egy 68 976

férőhelyes, sport- illetve zenei rendezvények

lebonyolítására alkalmas létesítmény, a magyar labdarúgó-

válogatott elsődleges hazai pályája. Átadására 1953.

augusztus 20-án került sor. Az építményt 90%-ban előre

gyártott elemekből tervezték, építésze Dávid Károly, statikusa Gilyén Jenő volt. A stadionban

számos kulturális rendezvényt, megakoncerteket is tartottak az elmúlt évtizedek alatt. Az

1990-es években az építmény felújítása során megerősítették a felső lelátó szerkezetét, s

lefedték a sajtópáholyt. A létesítményt 2002. április 2-án nevezték át a legendás játékosról

Puskás Ferenc Stadionnak. Az épület nagyon rossz állapotban van. Különféle tervek születtek

felújítására, bővítésére, illetve újjáépítésére, de egyelőre csak az életveszélyes felső karéjt

erősítették meg. 2011. november 4-én a második Orbán-kormány elfogadta a stadion

újjáépítésének koncepcióját, mely szerint 2016-ra 65-70 ezer férőhelyes új stadion épül.

Szomszédságában található a Papp László Budapest Sportaréna fővárosunk és hazánk

legnagyobb fedett sportcsarnoka. A Sportaréna elődjét, a Kiss István tervezte Budapest

Sportcsarnokot 1982. február 12-én avatták fel. 1999. decemberében a karácsonyi vásár ideje

alatt a tűz martalékává vált, helyreállítására nem volt

lehetőség, ezért kezdeményezték egy új

sportcsarnok felépítését, melynek építése 2001.

június 30-án kezdődött. Az építő a francia Bouygues

építőipari cég lett, amely 2002-ben a világ

legnagyobb építővállalata volt. Az épület formáját, csakúgy, mint az egész

épületkomplexumot, a magyar építészek (KÖZTI) egyesülete és az angol-amerikai Sport

Concepts építészeivel közösen álmodták meg. Befogadóképessége 12 500 fő.

A budapesti Kisstadion elsősorban jeges sportok helyszínéül készült, idénye gyakorlatilag

októbertől márciusig tart. A sportlétesítményben rendszeresen rendeznek jégkorong

mérkőzéseket, és korábban műkorcsolya- és rövidpályás gyorskorcsolya versenyeket.

További említésre méltó létesítmények: Városligeti Műjégpálya, a BVSC-Zugló (Szőnyi úti és

Tatai úti sporttelep), a Postás Sport Egyesület (Róna utca), a Lantos Mihály Sportközpont

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 19

(MTK Sporttelep), a Syma Sport- és Rendezvényközpont, a Kövér Lajos utcai Sporttelep, a

Székesfővárosi Millenáris Sporttelep, és a Zuglói Sport Centrum épülete a Szugló és a Kövér

Lajos utca sarkán (a szépen felújított ipari műemlék régen jéggyár volt).

Továbbá számos fizetős és nem fizetős sportpálya áll a lakosság rendelkezésére, ahol futni,

focizni, kosarazni, teniszezni, ping-pong-ozni van lehetőség. A Rákospatak mentén hosszú

bicikliút épült ki e sport kedvelőinek. Rengeteg játszótér van létrehozva szerteszét a

kerületben.

A kikapcsolódásra vágyóknak több létesítmény biztosít lehetőséget, amelyek szintén

Budapest nevezetességei közé tartoznak.

A Városliget Budapest egyik városrésze, egyben a második legnagyobb közparkja, a XIV.

kerületben. Teljes területe 100 hektár (1 km²). Ebből mintegy 81 hektár a tulajdonképpeni

park, és abban kb. 6500 fa áll. A főváros kedvelt

pihenőhelye és kulturális centruma, amiben vagy

aminek határain számos nevezetesség, látványosság

található, a világ első nyilvános, mindenki számára

nyitott parkja. A Városligetről fentebb már

olvashattunk. Itt kapott helyet csak címszavakban az

Állatkert, a Nagycirkusz, a Vidámpark, a Gundel Étterem, a Széchenyi fürdő, a Petőfi Csarnok,

a Műcsarnok, a Szépművészeti múzeum, és a Hősök tere.

A Fővárosi Állat- és Növénykert (népszerű nevén az Állatkert) Magyarország legrégebbi és a

legnagyobb gyűjteménnyel rendelkező állatkertje. Egyike a világ legrégebbi állatkertjeinek,

1866. augusztus 9-én nyitotta meg kapuit. A

Városligetben, az Állatkerti körút 6–12. szám alatt

található, területe 1986 óta természetvédelmi

terület, területe 10,7 hektár. Az utóbbi időben

felmerült annak a lehetősége, hogy amennyiben a

Vidámpark elköltözik, a felszabaduló területen az

Állatkert terjeszkedhet, így visszakaphatja az 1865-ben eredetileg neki juttatott terület

jelentős részét.

Városligeti Műjégpálya

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 20

Mellette kapott helyet a Fővárosi Nagycirkusz, ami Közép-Európa egyetlen kőcirkusza,

befogadóképessége 1850 fő. Időjárástól való

függetlenségének köszönhetően az épület a közönség előtt

télen és nyáron egyaránt nyitva áll. A Fővárosi Nagycirkusz

újabban a cirkuszi produkciók mellett több komolyzenei

hangversenynek is otthont ad. Rendeztek itt már

divatbemutatót, sportrendezvényt, könnyűzenei koncertet, néptánc előadást, valamint

színházi és operett előadást is láthattak a nézők.

A Széchenyi Gyógyfürdő, becenevén a Szecska, Budapest és egyben Európa legnagyobb

fürdőkomplexuma, melynek építését 1909-ben kezdték meg Czigler Győző tervei alapján. A

Városligetben található fürdő termálvízellátását jelenleg az 1938-ban átadott II. számú,

„Szent István” kút, hidegvíz-ellátását 6 darab kisebb

kút biztosítja. A komplexum 3 kültéri és 15 beltéri

medencével rendelkezik. A fürdőben különböző

gyógykezelések és nappali kórház is működik.

Gyógyvize Budapest második legmélyebb kútjából

1246 méter mélyről 76 °C hőmérsékleten érkezik a

felszínre. A gyógyulni és pihenni vágyókat medencefürdő, termál kádfürdő, víz alatti

vízsugármasszázs, súlyfürdő- kezelés, szénsavas fürdő, iszappakolás, masszázs, víz alatti

gyógytorna, ivókúra, gőzkamra, hőlégkamra, szaunakezelés, komplex fizikoterápiás nappali

kórházi kezelés, elektroterápia és strandfürdő várja.

Közkedvelt még a Paskál Strandfürdő, ami az Egressy úton található.

Számos nívós vendéglátóhely található a Ligetben, többek között a világhírű Gundel Étterem,

továbbá a Robinson Étterem, Bagolyvár Étterem,

Széchenyi Kertvendéglő, Anonymus Étterem.

Kisebb szállodák, panziók várják a Zuglóban

megszállókat.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 21

Zuglóban található az ország első bevásárló központja a Sugár az Örs Vezér téren, ami

számtalan vásárlási és szórakozási lehetőségeket biztosít.

Ugyanitt található a közkedvelt IKEA svéd bútoráruház.

Továbbá a kerületben található a Thököly út-Dózsa György

út kereszteződésénél a Récsei Center.

3.9 Közlekedés, közbiztonság

A kerület határán haladó kelet-nyugati (piros) M2 metró, a leggyorsabb közlekedési eszköz,

akárcsak a Mexikói úti végállomásig közlekedő földalatti. A kerületet félkörívben metsző

főutakon villamos közlekedik, a belső közlekedést elsősorban buszjáratok és néhány

trolibuszvonal oldja meg. Közúti közlekedésében nagy szerepet játszik a két soksávos

gyorsforgalmi út (Kerepesi út és a Külső körút), valamint az M3-as autópálya bevezető

szakasza, mely az ingázóknak is fontos útvonalává vált. Az Örs vezér tértől egy szakaszon a

kerület közlekedésében is szerepet kap a Gödöllői HÉV. A vasútvonalakkal "pókhálószerűen"

átszőtt kerületben természetesen komoly szerep jut a vasúti közlekedésnek is. (Rákosrendező

pályaudvar, Rákosszentmihály és Zugló vasútállomás). A kerület legnagyobb közlekedési

csomópontjai a két szélén a Mexikói úti és az Örs vezér téri, míg a kerület közepén a Bosnyák

téri. A Népstadion melletti csomópont jelentőségét az adja, hogy itt van a keletre induló

Volán vonalak buszpályaudvara.

Zuglóban régóta nagy hangsúlyt helyeznek a közbiztonság javítására. Ennek érdekében az

önkormányzat példaértékű módon segíti és támogatja a rendőrség munkáját. Az

összefogásból a polgárőrök és a kerületőrök is kiveszik a részüket. Az együttműködésnek,

illetve a számtalan közbiztonságot erősítő beruházásnak is köszönhetően Zuglóban

észrevehetően javult a közbiztonság. Ilyenek voltak a térfigyelő-kamerarendszer kiépítése, a

hevederzár-program meghirdetése, a távfelügyelet működtetése, a rendőrség és a

polgárőrség jelentős támogatása. Az eredményeket azonban szeretnék fokozni, ezért

döntöttek úgy, hogy az eddigi kerületőri rendszert januártól a jóval hatékonyabb, zuglói

közterület-felügyeleti rendszerré alakítják át. A jelenlegi kamerarendszer hatását is

folyamatosan figyelik, és ott, ahol indokolt lesz, újabb kamerákat helyeznek ki. Továbbá a

Parlament döntése értelmében megváltozott jogszabályok ma már lehetővé teszik a

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 22

hatékony fellépést a közterületen való életvitelszerű tartózkodás és a közterületi árusítás

ellen is.

3.10 Fejlesztések

Papcsák Ferenc polgármester személyes javaslatára 2011. májusában indult útjára a Virágzó

Zugló 2011 utcafront szépítési program. A kezdeményezés egyik példaértékű sajátossága,

hogy Zugló Önkormányzata és a zuglói lakosok közösen hozzák rendbe, teszik virágzóvá a

lakóházukhoz tartozó utcafrontot, előkertet.

Zuglóban a városfejlesztés során mindenkinek törekedni kell a kulturált környezet

kialakítására, közterületi műalkotások védelmére. Zugló arculatának javítása a befektetők

számára is vonzóbbá teheti a kerületet. Kiaknázatlan lehetőségek rejlenek tehát a kultúra és a

művészet ünnepeinek turisztikai hasznosításában. Ezzel a kerület viszonylag csekély

befektetéssel Budapest legrangosabb városrészei közé emelkedhetne.

Idén adták át az M4-es metrót, aminek tervezett végállomása a Bosnyák-tér lesz. Nagyobb

távlatban Újpalotáig is meg lehetne hosszabbítani. Több százezer ember életét könnyíthetné

meg az Örs vezér téren a 2-es metró és a gödöllői HÉV pályájának összekötése egy jól

átgondolt koncepció szerint.

Nemrég készült el a bosnyák téri templom új tornya, ahonnan a látvány pazar, jó időben

egész Budapestet, sőt még Pest megye egy részét is belátni odafentről. Néhány fontosabb, a

tervezett számtalan zuglói kiemelt projektek közül: Zugló kerületközpont fejlesztése (Bosnyák

téri piac), Városliget fejlesztése (ezen belül a PECSA hasznosítása), Rákosrendező

hasznosítása, BVSC területének fejlesztése, a kiemelt közlekedési feladatok ellátása, Lantos

Mihály Sporttelep (MTK pálya) fejlesztése, Róheim-villa (Hermina út 45.) tulajdonba vétele és

hasznosítása, Siemens pálya és Paskál uszoda fejlesztése, Zugló Önkormányzata

intézményeinek energetikai fejlesztése, vendéglátó ipar és turizmus fejlesztése, kerékpáros

közlekedés útvonalainak fejlesztése, a MÁV és a BKV állomásainak felújítása.

3.11 Ingatlanpiac bemutatása Zuglóban

A pesti oldal egyik legnépszerűbb és legkeresettebb kerülete a XIV. kerület. Előnye, hogy

sokkal szellősebb, zöldebb, mint az előtte fekvő VI. vagy VII. kerület, miközben nincs messze a

belvárostól, tömegközlekedéssel is nagyon gyorsan elérhető. Az ingatlanárak viszonylag

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 23

magasak, kevés kivétel akad. A kínálati árak Zuglóban is csökkentek a válság előtti évekhez

képest, ráadásul az eladási árak az alkuknak köszönhetően ennél is nagyobb mértékben estek

a kitűnő adottságok ellenére.

Vannak szegmensek, ahol sok esetben rendkívül szembetűnő az áresés: ilyen a panellakások

piaca, a forgalmas, zajos utcára néző ingatlanoké, vagy ahol rossz a közlekedés. Szintén

nagyot csökkent az ára a kedvezőtlen kialakítású, illetve leromlott állapotú házban található

lakásoknak. Az ilyen ingatlanok eladása korábban is nehézségekbe ütközött, de ez most

fokozottabban érezhető.

A vevők konkrét elképzelésekkel érkeznek Zuglóba is, tehát nem nagyon lehet eltántorítani

őket egy másik helyszínre vonatkozó ajánlattal. Az örök sláger itt a Herminamező, ugyanakkor

szintén kedvelik a vevők Alsórákost, mivel mindenki találhat itt magának megfelelő ingatlant,

hiszen építészetileg igen változatos képet mutat. Zugló többi részének is megvan azonban a

maga sajátossága és vevőköre, s inkább az számít kivételesnek, hogy itt is akad egy-egy rész

és utca, amely nem vonzza a vevőket.

Ha a belső kerületek felől közelítjük meg Zuglót, akkor az első terület, amellyel találkozunk,

Istvánmező. Itt jellemzően a századfordulón, a ’30-as évek végén épült házak találhatók,

közbeékelve azonban akad néhány ’70-es évekbeli épület is, utóbbi valamivel olcsóbb

árkategória. Az Abonyi utcában és a Cházár András utcában olyan polgári villaházak is

találhatók, melyek ára 400 ezer forint négyzetméterenként, persze csak ha jó állapotúak. A

már említett, ’70-es években épült házak esetében átlagosan 350 ezer forintról beszélhetünk,

de az olcsóbbak közé tartoznak a függőfolyosós, zártsorú épületek is, amelyek olyannyira

jellemzők a belsőbb kerületekben. Emellett a ház lakóinak összetétele sem mellékes kérdés. A

Thököly út másik oldalán található két új építésű lakópark is, azoknak akik a modernebb,

fiatalosabb hangulat kedvelői, de mégis belvároshoz közel szeretnének élni (350eFt/m2). A

kicsit kijjebb található Stefánia út igen impozáns, azonban a nagy forgalom és zaj miatt már

inkább csak cégek, jórészt ügyvédi irodák által kedvelt környék. Ugyanakkor virágzik itt a

lakáskiadás is: a követségek dolgozóinak bérelnek errefelé ingatlanokat.

A Városliget mögött fekszik Herminamező, amely talán Zugló legkedveltebb része. 10-20

százalékkal olcsóbb, mint Istvánmező, viszont igen keresett. Ez egy nagyon vonzó környék, jó

elhelyezkedéssel. Úgy fogalmazhatnánk, hogy ez az a rész, ahol „minden passzol”. Az árak

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 24

ennek megfelelően alakulnak: legolcsóbban (180eFt/m2) kapunk már egy kedvezőtlen

adottságú, erősen felújítandó lakást. Az átlagárak viszont ennél magasabbak (380eFt/m2).

Az itt felépülő új lakások szinte azonnal el is kelnek (350eFt), s ebben már az alku eredménye

is benne van. A régebbi építésű házak esetében viszont nagy a szórás, mivel a lakások

állapota igen eltérő, ennek megfelelően alakulnak az árak is (200-300eFt/m2). Herminamező

kevésbé kedvelt részéhez a Mexikói úthoz közel eső utcák tartoznak, így errefelé olcsóbban is

lakáshoz juthatunk.

Nem messze fekszik Törökőr is, amely szintén egy keresett rész, ahol családi és társasházak is

állnak, újabb és régebbi építésűek egyaránt. Az árak hasonlóan alakulnak, mint

Herminamezőn, és hasonló színvonalú lokációról van szó az Újvidék tér és környékének

esetében. Az itt húzódó Egressy út mentén számos négyemeletes, csúszózsalus technikával,

tégla válaszfalakkal épült ház található (250eFt/m2). Ugyanakkor egy csendesebb, nem

földszinti, nem a legfelső emeleten lévő, jobb állapotú lakás esetében ennél természetesen

magasabb árra kell számítani.

A mögötte elhelyezkedő Kiszugló már nem annyira vonzó az ingatlanvásárlók számára, hiszen

itt jórészt ipari környékről van szó. Ugyanakkor található itt sok új építésű lakás is, amelyek

igen keresettek (200-300eFt/m2).

Törökőr másik szélén található a Mogyoródi, a Fogarasi és a Kerepesi út. A Mogyoródi és a

Fogarasi út közötti házak esetében – egy BM tulajdonában lévő panelépületen kívül –

úgynevezett szocreál stílusban, 1956-1962 között épült lakótelepről van szó. Itt nagyrészt

háromemeletes, lapostetős téglaházak állnak. Az ezekben található lakások átlagára változó

(220-300eFt/m2), attól függően, hogy az adott ház egyedi- vagy távfűtéses, a lakás bejárata

függőfolyosóról vagy lépcsőházból nyílik. Emellett természetesen azok a jól ismert adottságok

is meghatározzák az árat, hogy mennyire csendes, illetve melyik emeleten található a lakás.

Tovább közeledve a Kerepesi úthoz, immár Nagyzuglóban, panelházakkal is találkozhatunk, ez

a Füredi úti lakótelep. Az itt található lakások az Örs vezér tere infrastruktúrája miatt szintén

keresettek, de mint mindenhol az országban a panelek esetében, itt is jelentős árcsökkenésre

került sor, annak ellenére, hogy több házon is sor került fejlesztésekre a panelprogram

keretében. Csak arról beszélhetünk ezeknél is, hogy tartják az árukat. Az árak változóak (150-

200eFt/m2), attól függően, hogy a lakás mennyire van felújítva, valamint az az értéknövelő

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 25

hiedelem is rányomja a bélyegét, hogy a ház átesett-e a panelprogramon. Ugyanis ennél egy

fontosabb tényező a paneloknál, a ház gépészetének és szellőzésének felújítása, amire a

vevők általában nem gondolnak, mikor vásárolnak. De sajnos sokszor az ott lakók sem.

Vonzerejét mégis, a ház külső esztétikuma és az alacsony fűtésszámla reménye adja.

Ha még kijjebb megyünk, a Nagy Lajos király útján túl Alsórákos kezdődik, ahol egyébként a

vizsgált ingatlanunk is található. Az M3-as közelében a ’70-es években csúsztatott zsalus

technológiával épült 4 és 10 emeletes házaktól kezdve az előkertes sorházakig, családi

házakig, új lakóparkokig szinte minden épülettípus fellelhető. Az Erzsébet királyné útján és

környékén több, a háború előtt épült bauxitbeton ház is áll még, amelyek piaci szempontból

értéktelenebbek. Sajnos az új lakóprojektek száma itt is csökkent, több telek áll üresen,

érvényes építési engedéllyel, illetve félkész házak várják a befejezést.

Az M3 közeli házakban olcsón (200eFt/m2) kapható jó állapotú, távfűtéses lakás. A Miskolci

utcát a Nagy Lajos király útjával összekötő csendes utcákban kisebb telkeken sor-, iker- és

családi házak váltakoznak. Kisebb ikerházat már 20-22 millió forintért is találunk, de nem ritka

a 70-100 millió forintért kínált, új építésű ház sem. Aki inkább újszerű lakást venne, több

társasházban és lakóparkban (Paskál Park, Zöldváros, Hermina házak, Cordia Thermal Zugló)

válogathat. Kevés új lakás épül, ezeket viszonylag magas áron (380-400eFt) kínálják, a telek

elhelyezkedésétől, a lakások számától és a műszaki tartalomtól függően.

Természetesen Alsórákoson belül vannak kiemelkedő adottságú, vonzóbb részek, így például

az aranyháromszögnek is nevezett, Füredi utca, Vezér utca, Fogarasi út és Nagy Lajos Király

útja által bezárt terület, ahol előkertes, nem zárt sorú házak állnak. Errefelé az új építésű

lakások árai 400 ezer forintos négyzetméterár felett járnak, s a válság ellenére most is

gyorsan elkelnek.

Cordia Thermal Zugló Paskál lakópark

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 26

4. AZ INGATLAN KÖZVETLEN KÖRNYEZETE, DIAGNOSZTIKÁJA, ÉPÍTÉSI JOG

Az értékelendő ingatlan a Kalocsai utcában található, annak is a patakon túli része, mert a

Rákospatak kettészeli az utcát. Határai a Mogyoródi út, a Jeszenák János utca, a Gvadányi út

és a Cinkotai út.

A vizsgált lakás megközelítőleg az utcaszakasz közepén helyezkedik el. Az ingatlan előtti

közterület rendezett, kiépített szilárd burkolatú úttesttel. A járdát fák szegélyezik. Az ingatlan

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 27

gépkocsival jól megközelíthető. Az utca forgalma nem nagy, általában csak az itt lakók veszik

használatba, vagy az ideérkező vendégek. A környéken több forgalmas út is található pl:

Miskolci út, Fogarasi út, de ezek nem zavaró tényezőek a kellő távolság miatt, sőt előnyös is,

hiszen rögtön a főutakra jutunk autóval. Az ingatlan közelében a parkolási lehetőség jónak

mondható: a társasház előtt mindig van szabad parkolóhely. Kimondottan értéknövelő

tényező, hogy a Gvadányi út mellett vonul végig a Rákos-patak, ami Zugló kertvárosias

jellegének egyik meghatározó eleme. Közvetlen mellette bicikliútvonal is kiépítésre került,

ami az eredeti funkciója mellett futópályának, sétálóútnak is használnak. Rengeteg fa és

füves terület biztosítja a kellemes pihenést.

Rákos-patak

Az ingatlanról és környezetéről készült légi felvétel 3. sz. mellékletben található.

Az ingatlan megközelíthetősége

Az ingatlan közelében számos BKV járat közlekedik, melyek megállója néhány perces sétával

elérhetők. Ezekkel nagy közlekedési csomópontok érhetők el, így a város frekventáltabb

részeire könnyen és gyorsan be lehet jutni:

77-es troli - Puskás Ferenc Stadion

82-es troli – Örs vezér tere

80-as troli – Keleti Pu., Örs vezér tere

130-as busz Puskás Ferenc Stadion

62-es villamos – Örs, kőbánya

3-as villamos – Határ út, Mexikói út

31-es – Örs, Árpádföld

7-es busz – Móricz Zsigmond tér

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 28

Infrastrukturális ellátottság

Az ingatlan környezete nem a legellátottabb területek közé tartozik a kerületben. Számos

szociális, közoktatási, kereskedelmi és szórakoztató létesítmény, közintézmény kissé távolabb

található, amit autóval, vagy BKV-val kell megközelíteni. Így minden kb. 10-15 percre

található:

orvosi rendelő, szakorvosi rendelők

gyógyszertárak

posta

bölcsőde, óvoda, általános iskola, középiskola, főiskola

élelmiszer üzletek (CBA, SPAR, PENNY MARKET, INTERSPAR, LIDL)

Árkád, Sugár bevásárló központok

éttermek, gyorsétkezdék

könyvtár

bankfiókok (CIB, Erste, OTP, Budapest Bank)

Polgármesteri Hivatal

parkok, felújított játszóterek

Polgármesteri Hivatal

Vezér úti játszótér

Bosnyák téri piac Örs vezér tere HÉV

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 29

Környezeti diagnosztika

A 25/1997.(VIII.1.) PM rendelet szerint „Az avulás az idő múlása miatti értékcsökkenés.

Három fő eleme: a fizikai romlás, a funkcionális avulás és a környezeti avulás. Az avulási

elemek lehetnek kijavíthatóak és ki nem javíthatóak.”

A költség alapú értékelés alkalmazási folyamatának eleme az avulás, amortizáció értékének

számítása, a szükséges korrekciók elvégzése.

Az itt lakók igényszintjéhez igazodva soroltam be az alábbi értékhordozókat. A környék

korosztályi összetételét tekintve igen vegyes a kép, idősek, fiatalok és kisgyermekesek is nagy

arányban laknak erre. Az alábbi tényezők felsorolásával és jellemzésével, továbbá a

táblázatban való avulás kimutatással kívánom bemutatni az ingatlan környezeti

diagnosztikáját, figyelembe véve %-os arányban az értékhordozók fontosságát.

Levegő tisztasága méltó a helyhez, ennek értékét még a Gvadányi út forgalma sem tudja

csökkenteni, így 110%-osra minősítettem.

Közbiztonság a fenti leírásban és a tapasztalataim alapján kiválónak mondható, ezért ezt 110

%-osra értékelem.

Környék rendezettsége elfogadható, bár az utcán sokszor túl sok autó áll, ami a párhuzamos

utcákban nem fordul elő ennyire, viszont fák díszítik a járdák szélét . Így 100 %-osra ítéltem.

Zöldövezet minősége szintén méltó a zuglói kifejezéshez, hiszen tipikus zuglói környezetben

vagyunk, közel a patak, a füves területek, a sportpálya, 120 %-ot adtam.

Tömegközlekedés közelsége, kis gyaloglással elérhető, legalább a buszok zaja nem hallatszik a

lakásban, így 100 %-ot adtam.

Városközpont közelsége viszont nem a legoptimálisabb, hiszen mind autóval, mind tömeggel

kell idő a belvároshoz (de pont valaki ezért költözik ide), ezért ennek 80 %-ot adtam.

Ipari övezet kellő távolságban van, így ez 100 %-os.

Lakosság összetétele általában családok vannak, de a nyugalomra vágyó idősek is

megtalálhatóak. Ez 100 %-os.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 30

A környezeti avulást bemutató tábla:

Megnevezés Környezeti

igényszint (%) Ebből megtalálható

(%) Jelenlegi környezeti

értékarány (%)

AVULÁS

(%)

Levegő tisztasága 15 110 16,5 1,5

Közbiztonság 10 110 11 1

Környék rendezettsége

10 100 10 0

Zöldövezet minősége 20 120 24 4

Tömegközlekedés közelsége

10 100 10 0

Városközpont közelsége

10 80 8 -2

Ipari övezet kellő távolsága

15 100 15 0

Lakosság összetétele 10 100 10 0

Összesen 100 + 4,5

A környék avulása: + 4,5 %

A Zuglóban hatályos építési szabályok rövid felvázolása:

Amikor a ház épült, akkor még a régi építési szabályok voltak érvényben, ugyanis 2012.

október 1-jén változások léptek hatályba.

A korábbi szabályok szerint:

- a telek intenzív kertvárosias területhez tartozik,

- szabadon álló, ikres beépítésű,

- L4/SZ1 besorolású,

- beépítettség max. 25 %,

- építménymagasság max. 7,5 m,

- a legkisebb zöldfelület aránya 60%,

- terepszint alatti beépítés legnagyobb mértéke 50 %,

- szintterületi mutató legnagyobb mértéke 0,7 m2/m2.

Jelenleg, az új szabályok szerint viszont a telek már L4/2-es besorolású.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 31

5. A TÁRSASHÁZ BEMUTATÁSA

5.1 A társasház általános bemutatása

Az ingatlanhoz érve látjuk, hogy jobbról-balról szomszédos házak kertjei vannak. Fából készült

kerítés van, az egyik bejárat gyalogos és egyben a hátsó garázshoz kocsibejáró is, a másik csak

garázslejáró az utcafronti garázshoz. A garázsszint tehát ketté van osztva, de belülről

átjárható. A ház téglalap alakú, ahogy a telek is (ez jól látható a térképmásolaton is, 2. számú

melléklet), szabadon álló beépítésű (ahogy azt az építés jogban leírtam), szimmetrikus az

épület felépítése, kinézete. A telekre érve köves burkolaton (ez 2 méter széles a ház és a

szomszéd kerítés között), jutunk el a ház közepéig, ahol pár lépcsővel feljutunk a ház

bejáratához (ez az egyetlen bejárat a házba gyalogosan).

A házba bejutva ismét pár lépcső, és a magasföldszinten vagyunk, ahol a vizsgált ingatlan is

van. Viszont lefelé van a garázsszint. Ahogy leérünk egy közlekedőbe érünk, ahol tárolók

vannak kialakítva egyből szembe, ráccsal ellátva. A garázshelyek kétfelé osztva, 5-5 db autó

fér el, külön légtérben. Szellőző ablakok vannak. Két-két oszlop biztosítja a födém stabilitását.

A Társasházi Alapító Okirat szerint az egész pinceszint közös tulajdonban van, mindenkinek

kiosztva egy autóbeálló hely és egy tároló.

Visszaérve az első szintre 3 db lakás van, jobbra (78m2 + terasz 25m2), balra (78m2 + terasz

25m2) és középen (50m2 + terasz 6m2). Így van ez az 1. emeleten is, de itt a teraszok már csak

12 m2-esek a nagy lakásoknál. A 2. emelet is ilyen, viszont itt az egyik lakás belső kétszintes

(120m2 + terasz 12m2), fent tetőtéri már. A 3. emeleten csak egy lakás található (45m2), ez

egyszintes és tetőtéri. Ez szimmetriája a kétszintes lakás felső szintjével. A két nagyobb

(78m2) földszinti lakás terasza nagyobb méretű, szintén magasított (ahogy a lakás), U alakú,

közötte mennek le az autók a garázsba (ez jól látszik az alaprajon - 4. számú melléklet).

A lépcsőházban, szintenként középen találhatóak a mérőórák (víz, villany és gáz), faajtóval

eltakarva, továbbá a kábel tv, internet vezetékkiosztásai. Kis ablakok biztosítják a lépcsőház

szellőzését. A szintek közötti lépcsők 3 szakaszra vannak osztva és korláttal ellátottak. A

földszinten még gyerekjátékok, babakocsi részére van hely. Illetve itt van még egy falra

szerelt, fából készült levélszortírozó, ahová a kinti közös postaládából hozzák be a leveleket.

Lift nem lett beépítve.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 32

Kukatároló a kerítésnél jobb szélen van elhelyezve, kis kapuval, a könnyebb kihordás végett.

A kerítés és az utcafronti lakás megemelt terasza között csak 1 méter távolság van. A kertben

kis gyermek játszó van, és sajnos egy fedett kocsi beálló is elhelyezésre került. Viszont

telepítve lettek tuják, bokrok fák, amik biztosítják az intimitást és az elegendő zöld látványát.

Fotódokumentáció a házról

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 33

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 34

5.2 A ház műszaki ismertetése és diagnosztikája

Alapozás: Az épület síkalapozással, azon belül lemezalapozással készült, talajvíz elleni

szigeteléssel. Beázás, falrepedezés sehol sem tapasztalható, vélhetőleg jó munkát végeztek,

így a diagnosztikáját 95%-osra értékelem. (képen látható kisebb süllyedés a bejárati

lépcsőnél)

Főfalak: Az épület tégla építésmóddal épült kisméretű téglából, így a függőleges teherhordó

szerkezetek falazottak. A külső falak 42 cm vastagságú a szigeteléssel együtt. A belső

teherhordó falak 38 cm vastagságúak, diagnosztika 90%-os.

Födémek: 20 cm vastagságú, két irányban teherhordó síklemezek. Jó hő és hangszigeteléssel

rendelkezik. Diagnosztikáját 95%-osra ítéltem.

Válaszfalak: A válaszfalak 6 cm vastagságú tégla szerkezetek, kétoldali vakolattal. A

mellettünk lévő lakás kissé áthallatszik, így ennek diagnosztikája 80%-os.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 35

Tetőszerkezet: Az épület magastetős szerkezetű, nyeregtetős kialakítással, fa

fedélszerkezettel, égetett agyagcserép fedéssel, diagnosztika 85%-os.

Hőszigetelés: A ház kívülről szigetelést kapott az építkezéskor. Néhol sérült, belukadt, ami

inkább esztétikai jellegű hiba (képen).

Nyílászárók: Az épület bejárati kapui üvegezett, műanyag szerkezetű ajtók. A közös

helyiségek ablakai szintén műanyag szerkezetűek. Rendben vannak, a bejárai ajtót többször

javítani kellett, diagnosztika 80%-os.

Külső burkolatok: A ház külső burkolata hőszigetelő rendszerű vakolat. 1 m-es lábazata van

szigeteléssel. A teraszok oldalsó burkolata sok helyen levált, eléggé csúnyítja a ház külsejét

(képeken jól látszik), így ennek diagnosztikája 70%-os.

Belső burkolatok: A lépcsőház padozata a bejárati szinteken (pince, földszint) gres kerámia

lapokkal van burkolva. A lépcsők és a fentebbi szinteken lévő pihenők padozatburkolata is

gres kerámia lapok. Az oldalfalak az összes közös térben fehéren festettek. Eléggé koszosak,

azok még nem voltak festve átadás óta, diagnosztika 90%-os.

Közművek, elektromosság, gépészet: Az ingatlan összközműves, tehát a víz, csatorna, villany

és gázellátás biztosított.

Vízellátás: Közüzemi hálózatról biztosított, épületen belül horganyzott vízvezetékkel. A

lakások vízórával ellátottak. Rendben van, diagnosztika 90%-os.

Szennyvízelvezetés: Utcai hálózatra kötött műanyag szennyvízvezetékek. Hiba nem volt

eddig, a garázsban kis ázás tapasztalható (képen is), diagnosztika 90%-os.

Csapadékvíz elvezetés: Épületen kívüli ejtőcsövek, közüzemi csapadékcsatornára kötve. 80%.

Elektromos áram: Földkábelen keresztül csatlakozik az épület központi elosztójához. A

lakásokhoz tartozó mérőórák a lépcsőházban elhelyezett szekrényben vannak. Ez 90%-os.

Fűtés- és melegvíz ellátás: Az épület fűtése és melegvíz ellátása a lakásokban található

Junkers kazánról biztosított. A gáz közüzemi hálózatról biztosított. A fűtési rendszer

hőmérséklet szabályozása ki van építve a nappaliban felszerelt programozható termosztát

szabályozásával. Külön vízóra nincs, a gázóra méri mind a meleg vizet és a fűtést, ami a

lépcsőházban van.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 36

Internet, televízió, telefon: A házban a UPC és a T-Home is be van vezetve, internet, kábel tv

és telefont szolgáltatnak. Minden lakásban bent vannak a vezetékek, választani lehet a

szolgáltatók díjcsomagjai között. Központi dobozaik a garázsszinten vannak.

Kaputelefon: Az épületben modern kaputelefon rendszer lett kiépítve.

A ház műszaki avulása:

Szerkezet

megnevezése

Eredeti

értékarány

(%)

A szerkezet

várható

élettartama

A szerkezet

kora (év)

Kor szerinti

érték (év)

Állapot

diagnosztika

(%)

Jelenlegi

értékarány

(%)

AVULÁS

(%)

Főfalak 12 70 8 62 90 10,8 1,2

Födémek 12 70 8 62 95 11,4 0,6

Alapok 12 70 8 62 95 11,4 0,6

Lépcsők 6 60 8 52 95 5,7 0,3

Válaszfalak 6 50 8 42 80 4,8 1,2

Tetőfedés 5 40 8 32 85 4,25 0,75

Külső

burkolat 10 40 8 32 70 7 3

Belső

burkolat 7 30 8 22 90 6,3 0,7

Nyílászárók 6 20 8 12 80 4,8 1,2

Bádogos

szerk. 4 20 8 12 80 3,2 0,8

Villanyvez. 5 20 8 12 90 4,5 0,5

Csatorna 5 20 8 12 90 4,5 0,5

Vízvezeték 5 20 8 12 90 4,5 0,5

Gázvezeték 5 20 8 12 90 4,5 0,5

Összesen 100 12,35

A ház műszaki avulása 12,35%.

Ebből a lakásra jutó műszaki avulás 12,35 x 103/1000 = 1,27%.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 37

Fotódokumentáció a ház avulásairól

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 38

5.3 A ház funkcionális diagnosztikája

Fontosnak láttam, hogy a társasházra külön funkcionális diagnosztikát állítsak fel, mert a

műszaki avulás mellett, ez is fontos napjainkban. Ebben is lehetnek elavult, vagy modernebb

jellemzők, amiket a vevők már a telekre, vagy a lépcsőházba érkezve észrevesznek. Ezek nem

elrejtett dolgok (mint sokszor a műszaknál), hanem egyből láthatóak, és laikus számára is

egyértelműek. Sőt ez inkább ízlés dolga, kinek mi tetszik. Ugyanígy tettem a lakásra

vonatkozóan is.

Az alábbi értékhordozók alapján készítettem el a táblázatot.

Társasház kezelés: Egy itt lakó tulajdonos látja el ezt a feladatot. Műszaki dolgokkal nem sok

dolga van, a ház újszerűsége végett, inkább a ház és kert esztétikai gondozásával foglalkozik,

valamint a ház közös számláit kezeli. Továbbá képviseli a tulajdonosokat a hatóságoknál.

90%-osra értékeltem.

Lakások elhelyezkedése szintenként: E tényező teljesen megfelelő, praktikus elrendezésű

(fentebb már leírtam), így ez 90%-os.

Szomszédok összetétele: Szinte mindenhol középkor alatti lakók vannak, családosok, párok.

Több lakásban bérlők vannak, ez kissé értékcsökkentő (a háziállatok és kulturáltság miatt),

viszont a többség barátságos, csendes életű, így ez 80 %-os.

Kert esztétikuma: A kert kicsi a benti garázslejáró miatt. Semmi extra benne, viszont ápolt,

tujákkal körbevett, néhány fával. Továbbá van egy gyermeképítmény felmászóval, csúszdával,

és hintával. A ház körbejárható, szeméttároló praktikusan szeparálva a bejáratnál, kiskapuval.

70%-osra értékelem.

Autó tárolás: Mindenkinek van 1 db garázsbeállója a lakásához, elektromos a kapunyitója.

Kissé meredek a lehajtó, lent forgolódni kell a végleges beálláshoz és a garázs tisztább is

lehetne. Valamint a hátsó garázsba történő lejutáshoz át kell hajtani a ház bal oldalán a kert

felé. Mindezek ellenére 90%-osnak ítéltem, mert az utcán több autó is parkol.

Biztonság: A házban nem hallottam még betörésről. Mindegyik oldalon a szomszédos kertek

vannak. Többfázisú a bejutás, először a kertbe jutunk be, majd kulccsal a lépcsőházba. A

kerítés fából van, belátni nem lehet, és kaputelefonnal lehet beengedni bárkit. Viszont a lenti

teraszok könnyen megközelíthetőek. 90%-osra tettem.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 39

Ház esztétikuma: Amellett, hogy a ház külseje műszakilag jónak mondható, citromsárga

homlokzatszíne a zöld erkélykorlátokkal nem túl előnyös választás volt, legalábbis nem sűrűn

láthatunk ilyen homlokzatszínt. A külső megjelenés így nem mondható modernnek,

valószínűen nem e tényező miatt lesz vonzó egy vevőnek. 70%-os.

A ház funkcionális avulása:

Megnevezés Társasház

kezelés

Lakások

elhelyezkedése

Szomszédok

összetétele

Kert

esztétikuma

Autó

tárolás Biztonság

Ház

esztétikuma Összesen

Az (%)

ingatlanpiac

szereplőinek

funkcionális

igényszintje

15 5 18 10 20 15 17 100%

Ebből

megtalált (%) 90 90 80 70 90 90 70

Jelenlegi

funkcionális

értékarány (%)

13,5 4,5 14,4 7 18 13,5 11,9

AVULÁS % 1,5 0,5 3,6 3 2 1,5 5,1 17,2%

A ház funkcionális avulása 17,2 %-os.

Ebből a lakásra jutó avulás 17,2 x 103/1000 = 1,77%.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 40

6. AZ ÉRTÉKELENDŐ INGATLAN BEMUTATÁSA

6.1 A lakás általános bemutatása

Ebben a részben bemutatom magát a vizsgált ingatlant részletesen, majd ebből átvezetem a

műszaki és funkcionális állapotának elemzésébe. A mellékletben található alaprajz

segítségével könnyen értelmezhető a lakás felépítése. Lesz néhol hasonló vizsgált elem, mint

a ház elemzésekor, de alapvetően más értékhordozókat vettem figyelembe.

A lakás bejáratából az első helyiség az előszoba, kellemes a mérete, van hely cipőt, kabátot

levenni. Innen egyből nyílik a vendég WC (1m2), ahol mosdó is van, illetve háztartási szerek

tárolására is jó.

Az előszobából üveges ajtón keresztül jutunk be a tágas amerikai konyhás nappaliba, ahol sok

üvegfelület biztosítja a fényt. A konyha kissé U alakban elkülönül saját ablakkal, de egy

légterű, kis kamra van (bepolcozva) a kettéosztott konyhabútor között. Felszerelt gépekkel

(kerámia lapos tűzhely, elektromos sütő, páraelszívó, beépített hűtő, fagyasztó és

mosogatógép).

Az étkezőasztalt célszerű a nappali és konyhát összekötő részre tenni. A nappali, kellemesen

tágas, formája tökéletes, kissé téglalap alakú. A teraszra ki lehet jutni, a nyílászárókon

redőnyök és némelyiken még szúnyogháló is lett felszerelve. A szoba és sajnos a konyha is

laminált parkettás, de a kilátása a belső kertre.

A nappali középtáján ajtón keresztül jutunk az intim szférába. Itt egy kis közlekedőből érjük el

a többi helyiséget. Balra van a szülői háló (kijárattal a teraszra), szemben a kisebb háló, és

jobbra a fürdőszoba, ahol üvegpaneles kád, mosdó, WC és bidé található. Elszívó működik, a

falak 2 méterig csempézve, alul járólapokkal.

A terasz U alakú a garázslejáró miatt, a két széle egyenként 12 nm-esek, és kocka alakúak.

Fedett a felső terasz révén 1 méter szélességben. A korlátok derékmagasságig érnek.

Pihenésre, grillezésre kiválóan alkalmas. Továbbá a kertben játszó gyerekeket is jól lehet

felügyelni.

A villanykapcsolók, dugaljok és telekommunikációs kiállások megfelelően lettek elszórva és

kialakítva. A radiátorok mérete, elhelyezése szintén megfelelő. Tájolása észak-keleti, reggel

beözönlik a napfény, délutánra viszont közepes világosságúnak mondható. Lényeg, hogy nem

sötét lakásról van szó!

Összességében ez egy magasföldszinti, 78 m2-es, amerikai konyhás, nappali + 2 hálószobás,

egyedi cirkófűtéssel, nagy terasszal és felszerelt konyhával rendelkező, kertre néző, dupla

WC-s, csendes, világos, újszerű lakás. Ideális azoknak, akik szeretnének egy tipikus zuglói

zöldövezetben, újszerű, mégis nem a legdrágább körülmények között élni. Párnak, kis

családnak teljesen megfelelő.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 41

A lakás helyiséglistája méretekkel:

Előtér: 6 m2

Nappali: 33 m2

Konyha: 6 m2

Kamra: 1,8 m2

Hálószoba: 14 m2

Hálószoba: 10 m2

Fürdőszoba: 5,2 m2

Vendég WC: 1,2 m2

Összesen: 78 m2

Fotódokumentáció a lakásról

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 42

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 43

6.2 A lakás műszaki diagnosztikája

A lakásra külön műszaki diagnosztikát láttam jónak, mert a házon belül a lakások különböző

egységeinek, felszereléseinek is meg kell vizsgálni a műszaki állapotát. Például mikor egy

önálló lakást felújítanak, nem csak az esztétikumra törekednek, hanem az összkomfortosság,

esetleg a luxus zavartalan biztosításához, a műszaki állapot és annak felújítása a

legfontosabb. Vizsgált lakásunk, mivel még újszerű, ugyan nem esett át felújításon, de

mindezek fényében most megvizsgáljuk és meghatározzuk a műszaki avulását.

Válaszfalak: már a ház műszakijánál is írtam, hogy kissé áthallatszik a mellettünk lévő

szomszéd, így ennek diagnosztikájára 90%-ot adok.

Ablakok: jó állapotúak, bár a súlyuk alapvetően nehéz nyitáskor, ennél van könnyebb ablak

is. 80%

Belső ajtók: némelyik nyikorog és a kilincs is régies, mázolásuk kopott, így ez 70%-os.

Szobák padlózata: alapvetően elfogadható állapotú laminált parketta, de néhol szétcsúszott,

hézagos, ezért csak 80%-os a diagnosztika.

Konyha bútorai: jó állapotúak, nincs fékezőrendszer beépítve, ezért be is csapódhat, az

elszívó javításra szorul, diagnosztika 80%-os.

Fürdőszoba szerelvényei: már nem a legújabbak, de jó állapotúak, 80%-os.

Konyhai gépek: az elszívó jelenleg javításra szorul, de a beépített hűtő és fagyasztó, a

mosogatógép, a kerámia lapos tűzhely jól működnek, kicsit viseltek, diagnosztika így 80%-os.

Radiátorok: néha beragad a szabályozó tekerő, de a hőleadásuk tökéletes, rézcsővezetékek

rendben, termosztát segíti a szabályozását, diagnosztika 95%-os.

Egyéb felszerelés: a redőnyök eléggé javításra szorulnak, a szúnyoghálók, széf és riasztó

rendben, világítótestek is. Ezeknek összesített diagnosztikát adtam, 80%-os.

Informatika: kiépítése jó, minden kiállás működik, tévé, internet, telefon lehetőség, így

ennek diagnosztikája 100%-os.

Elektromos szerelvények: rendben vannak, diagnosztika 90%-os.

Cirkó kazán: javításra szorult, a meleg víz pedig sokszor nehézkesen érkezik meg, de ez ilyen

fajta, mert átfolyásos. Alapvetően rendben működik, a kéményseprő minden évben rendben

találta, így ennek diagnosztikája 100%-os.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 44

A lakás műszaki avulása:

Szerkezet

megnevezése

Eredeti

értékarány

(%)

A szerkezet

várható

élettartama

A szerkezet

kora (év)

Kor szerinti

érték (év)

Állapot

diagnosztika

(%)

Jelenlegi

értékarány

(%)

AVULÁS

(%)

Válaszfalak 10 70 8 62 90 9 1

Ablakok 15 20 8 12 80 12 3

Belső ajtók 4 20 8 12 70 2,8 1,2

Szobák

padlózata 5 20 8 12 80 4 1

Konyha

beépített

bútorai

5 20 8 12 80 4 1

Fürdőszoba

szekrényei 6 15 8 7 80 4,8 1,2

Konyhai

gépek 5 20 8 12 80 4 1

Radiátorok 12 20 8 12 95 11,4 0,6

Egyéb

felszerelés 5 10 8 2 80 4 1

Informatika 10 20 8 12 100 10 0

Elektromos

szerelvények 8 20 8 12 90 7,2 0,8

cirkó kazán 15 20 8 12 100 15 0

Összesen 100 % 11,8

A lakás műszaki avulása: 11,8 %

Fotódokumentáció a lakás avulásáról

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 45

6.3 A lakás funkcionális diagnosztikája

Ez egy nagyon fontos rész, mert a vevők a ház külseje után ezt nézik meg leghamarabb, erre

kíváncsiak leginkább. Már az interneten való nézegetés során is így választják ki a

megtekintésre szánt ingatlanokat. Ezért a funkcionális diagnosztika felállítása legalább olyan

fontos, mint a műszaki. Ebbe beletartozik a lakás esztétikuma, praktikussága, alaprajzi

elrendezése, helyiségek méretei, kilátás, terasz és még mások. Az alábbiakban ezt fogjuk

vizsgálni, és táblázatban felállítni a diagnosztikáját.

Alaprajzi elrendezés: ez az egyik legjobb adottsága a lakásnak, ez a bevezetőben is kiderül,

nem sok lakást alakítanak így ki, minden van, ami kell, így ez 100%-os.

Természetes fény: észak-keleti fekvésű, a sok nyílászáró miatt világosnak mondható, 80%-os.

Természetes szellőzés: ebben szintén segítenek a nyílászárók, jól átszellőztethető minden

helyiség, ezért ez 100%-os.

Fürdőszoba felszerelés: a szaniterek közepes minőségűek, de jó állapotúak, kevés a

pakolórész, viszont az jó, hogy két WC, továbbá elszívó és bidé is van, így ezt csak 80%-osnak

ítéltem.

Konyha felszerelés: a leírásból kiderül, hogy elég jól felszerelt, jó elosztású, de küllemre már

nem annyira modern. Viszont jó a kamra kapcsolata, így ez 90%-os.

Burkolatok eleganciája: Ez nem tartozik a lakás erősségei közé, a parketta több helyen

mozog, eleve laminált, de összességében nem szorul cserére. A falakon fűrészporos tapéta

van, festése jó állapotú. A csempe régies, fakó világoskék színű. A konyhában és az

előszobában nem hidegburkolat van, hanem csak parketta. 80%-os.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 46

Lakás esztétikuma: összességében, figyelembe véve a burkolatokat, konyhát, fürdőt, festést,

ezt 70%-osra ítélem, persze némi anyagi ráfordítással javíthatók. Önmagához képest többet

érdemelne, de a piacon sokszor sokkal szebb lakások vannak (akár az alábbi

összehasonlítottak is), aminek látványa azonnali döntő lehet egy vásárlóban.

Kiegészítő tárolási lehetőségek: van kamra, beépített szekrény és lent zárt, saját tároló így

ennek 100%-ot adtam.

Terasz használhatósága: hatalmas terasza van, az eleje fedett is, mindkét szobából

megközelíthető, de fentről jól rálátható. A kerámia lapok épek, korlátok rendben vannak. Így

ez 90%-os.

Működés gazdaságossága: nem sok a közös költség (10.000 Ft/hó), és a fűtése alacsony,

mivel, hogy korszerű cirkó lett telepítve, és termosztáttal szabályozható a hőmérséklet. A

nyílászárók és a ház szigetelése is pozitívum. Éves szinten 120.000 Ft-ból kifűthető a lakás.

A víz, villany is gazdaságos, havi szinten összesen 15.000 Ft. 90%-osnak ítéltem.

Funkcionális avulási táblázat:

Megnevezés Környezeti igényszint

(%) Ebből megtalálható

(%)

Jelenlegi környezeti értékarány

(%)

AVULÁS (%)

Alaprajzi elrendezés 20 100 20 0

Természetes fény 10 80 8 2

Természetes szellőzés 10 100 10 0

Fürdőszoba felszerelés 10 80 8 2

Konyha felszerelés 5 90 4,5 0,5

Lakás esztétikuma 5 70 3,5 1,5

Kiegészítő tárolási lehetőségek

10 100 10 0

Terasz használhatósága 10 90 9 1

Működés gazdaságossága

10 90 9 1

Burkolatok eleganciája 10 80 8 2

Összesen 100 10

A lakás funkcionális avulása: 10 %

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 47

7. ÉRTÉKBECSLÉS

7.1 Az értékbecslés módszereinek bemutatása

A megbízás értelmében a vizsgált ingatlan piaci-forgalmi értékét kell meghatározni. A piaci

forgalmi érték azt az árat jelenti, amely összegért egy vagyontárgyban való érdekeltség

méltányosan, magánjogi szerződés keretében az értékelés időpontjában várhatóan eladható,

feltételezve, hogy: az eladó hajlandó az eladásra,

az adásvételi tárgyalások lebonyolítására elég hosszú idő áll rendelkezésre,

a tárgyalás időtartama alatt az érték nem változik,

a vagyontárgy meghirdetése és értékesítése kellő nyilvánossággal történik,

az átlagostól eltérő, speciális ajánlatot nem vesznek figyelembe.

A piaci-forgalmi érték egy elképzelt, átlagos ár, a lehetséges, adott időpontbeli árak várható

értéke. Az az összeg, amelyről nagy valószínűséggel állítható, hogy ezen vételárat többen is

megfizetnék az adott ingatlanért, vagyis az a határérték, ahol a kínálat és keresleti oldal

értékítélete egybeesik Ez az idealizált ár a legjobb közelítés arra az összegre, amennyiért –

valóságos piaci környezetben – a vagyontárgy elkelhetne. Az ingatlanok forgalmi értékét

alapvetően három dolog határozza meg:

a hely, a tágabb és szűkebb értelemben vett földrajzi környezet,

a műszaki paraméterek,

valamint a közgazdasági környezet, a kereslet és a kínálat viszonya.

A piaci-forgalmi érték meghatározására több módszer áll rendelkezésre:

Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés,

Hozamszámításon alapuló értékelés,

Költség alapú értékelés.

7.1.1 Piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelési módszer

A piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló értékelés már megtörtént, konkrét és ismert

adásvételi ügyletek árainak a vizsgált esetre való kiterjesztésével, összehasonlításával

történik.

A piaci összehasonlító adatokon alapuló módszer fő lépései:

Az alaphalmaz kiválasztása: Az összehasonlító vizsgálatokat egy olyan,

ingatlanokat tartalmazó alaphalmazban kell elvégezni, amely földrajzi

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 48

elhelyezkedése a vizsgált ingatlanéhoz hasonló, és az abban szereplő ingatlanok

típusa azonos a vizsgált ingatlannal.

Összehasonlításra alkalmas ingatlanok kiválasztása, adatainak elemzése: az

összehasonlítás alapjául szolgáló ismérveket alaposan meg kell ismerni, és ezeket

kell a tárgyi ingatlanhoz hozzámérni. Csak azonos értékformákat és csak azonos

jogokat (pl. tehermentes tulajdonjog, bérleti jog) szabad összehasonlítani.

Fajlagos alapérték meghatározása: Az elemzett összehasonlító adatokból kell az

alapértéket meghatározni. Ez az alapérték fajlagos érték, általában területre

(négyzetméterre) vetítve.

Értékmódosító tényezők elemzése: A vizsgált ingatlan értékének pontosabb

meghatározása értékmódosító tényezők figyelembevételével történik.

Értékmódosító tényezőként csak olyan jelentős, értéket befolyásoló tényező

vehető fel, amely az összehasonlító adatok alaphalmazára nem jellemző.

A fajlagos alapérték módosítása, fajlagos érték számítása: az értéket jelentősen

befolyásoló tényezőket fel kell tüntetni, és ha arra lehetőség van, akkor

értékmódosító hatásukat számszerűen is meg kell határozni. Az értékmódosító

tényezők alapján kell módosítani a fajlagos alapértéket.

Piaci érték számítása: Az ingatlan forgalmi értékét a fajlagos alapérték

értékmódosítása után kialakuló fajlagos érték és az ingatlan mérete (volumene,

kapacitása) szorzataként kell megállapítani.

7.1.2 Hozamszámításon alapuló értékelési módszer

A hozamszámításon alapuló értékelés az ingatlan jövőbeni hasznainak és az ezek megszerzése

érdekében felmerülő kiadások különbségéből (tiszta jövedelmek) vezeti le az értéket. Az

érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a belőle

származó tiszta jövedelmek jelenértéke. A hozamszámítás lépései összefoglalva:

Az ingatlan lehetséges (alternatív) használati módjainak elemzése: Az értékelés

megkezdésekor fel kell mérni az ingatlan (jogi, műszaki, valamint

finanszírozhatósági szempontú) lehetséges használati módjait, és az elemzést

párhuzamosan valamennyi lehetséges használati módra el kell végezni.

A bevételek és kiadások becslése használati módonként: Ingatlanértékelésnél a

bérleti díjak nagysága, illetve az ingatlan hasznosításából származó rendszeres

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 49

bevételek képezik a bevételek becslésének az alapját. Erre vonatkozóan a

megfelelő piaci összehasonlító adatokat kell felhasználni.

A tervezett bevételekből le kell vonni a várható, a nem fizetésből és a

kihasználatlanságból adódó bevételkiesést. A tiszta jövedelem számításakor az

általános forgalmi adót mind a bevétel, mind a kiadás oldalon figyelmen kívül kell

hagyni, míg az ingatlanadót és az ingatlant magát terhelő közteherviselési

tételeket figyelembe kell venni. A kiszámított tiszta jövedelemből a

jövedelemadót vagy a társasági adót nem lehet levonni.

A tőkésítési kamatláb meghatározása: Az alkalmazott tőkésítési kamatláb az

adott ingatlantól, mint befektetéstől elvárható minimális megtérülési rátával

egyenlő. A megtérülési ráta az ingatlanpiaci elemzésben figyelembe vett

kockázatoktól és az elemzési időszaktól függően eltérő.

Ingatlan piaci értékének (jelenérték) meghatározása: A jelenérték-számítás

egyforma éves egyenlegek esetén egyszerűsíthető a közvetlen tőkésítés

módszerére, mely esetben az érték kiszámításához a tiszta jövedelmet el kell

osztani az ingatlan típusától, az ingatlan- és pénzpiaci elemzésektől, a figyelembe

vett kockázatoktól és az elemzési időszaktól függően megválasztott tőkésítési

kamatlábbal.

7.1.3 Költségalapú értékelési módszer

A költségalapú érték megközelítés lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell

vonni az idő múlása miatti avulást, majd ehhez kell hozzáadni a felépítményekhez tartozó

földterület értékét.

A módszer fő lépései:

A telekérték meghatározása: A földterület értékét annak üres állapotban való

értékelésével kell megállapítani a piaci összehasonlító adatok elemzésén alapuló

módszer szerint.

A felépítmény újraépítési vagy pótlási költségének meghatározása: Az újra-

előállítási költségbe kell érteni a közművesítési, a tervezési, az engedélyezési, a

vállalkozási, a kivitelezési, a beruházói, a pénzügyi és minden egyéb ténylegesen

fizetendő költséget. Ezeket a költségeket a tényleges építési piaci árak alapján kell

meghatározni.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 50

Avulások számítása, piaci viszonyok miatti korrekció: Ezeket az előző

fejezetekben határoztuk meg az avulási táblák segítségével. A műszaki romlás

esetében figyelembe kell venni az épület fő szerkezeteinek romlását és a

szerkezetek arányát az összértékhez viszonyítva. A fizikai avulási számításoknál a

felépítmény gazdaságosan hátralévő élettartamát kell figyelembe venni. A

funkcionális avulás a gazdaságtalan, korszerűtlen megoldásokat jelenti. Az

értékelőnek mérlegelnie kell a korszerű létesítmény vizsgált intézményhez képest

nyújtott többletszolgáltatásait, illetve azokat a korszerű követelményeket,

amelyeket a vizsgált létesítmény képtelen kielégíteni. A környezeti avulásban

számba kell venni a környezetben bekövetkezett minden olyan változást,

amelynek negatív, esetleg pozitív hatása van az ingatlan értékére. A piaci

viszonyok miatti korrekciónak tükröznie kell a helyi ingatlanpiaci viszonyokat (pl.

kereslet-kínálat).

Az ingatlan piaci értéke: Az újraelőállítási költséget az avultsággal csökkentve és a

telekértékkel növelve adódik eredményül a költségalapú érték.

7.1.4 Végső érték meghatározása

Az ingatlan piaci-forgalmi értékének meghatározása során a piaci összehasonlító módszer, a

költségszámításon alapuló módszer és a hozamszámítás is alkalmazásra kerül. Az ingatlan

végső piaci forgalmi értékének meghatározása során az előbbiekben kiszámított értékeket

megfontoltan súlyozni kell %-os arányban, és a kapott értékeket össze kell adni.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 51

7.2 A vizsgált ingatlan értékbecslése

7.2.1 Értékelés piaci összehasonlító módszerrel

E módszerben mindkét változatot megvizsgálva és azokat átlagolva határoztam meg a piaci

értéket, hogy minél pontosabb eredményt kapjunk. Vagyis a csoportos és páros módszert is

felvázolom, ugyanazon 5 db ingatlannal való összehasonlításban.

Mindkét verzióban ugyanazokat az értékhordozókat vetettem össze.

Alaphalmaz képzése:

Működő ingatlanirodától szerzett információk alapján alaphalmazt hozok létre 5 db, nemrég

(1 éven belüli) eladásra került ingatlanról és azokat bemutatom. Mindegyik ingatlan, nappali

+ 2 hálós, 1 fürdős, egyedi fűtéses, teraszos, újszerű lakás, közös tulajdonban lévő leosztott

tárolóval és 1 db garázsbeállóval.

A halmaz elemeinek bemutatása:

Szilágysomlyó utca: 79 nm-es, földszinti, újszerű lakás, terasszal, hasonló műszaki és

funkcionális állapottal (mint a vizsgált), jó rezsivel, közlekedésbe egy fokkal jobb. Csendes

környék.

Beckó utca: 80 nm-es, 1. emeleti, kimondottan szép, szinte újépítésű lakás, a halmaz

legjobbja, ezt vissza is tükrözi a pontértéke. Kiváló műszaki és funkcionális állapotú, minőségi

burkolatokkal, szép konyhával és fürdővel, tökéletes közlekedéssel és szomszédokkal. Nem

annyira zajos.

Bazsarózsa utca: 84 nm-es, félemeleti, az előzőhöz hasonló, de a szolgáltatások és közlekedés

kevésbé jó, emiatt csendes is.

Vezér utca: 76 nm-es, félemeleti lakás, a Paskál Parkban található. Belevettem a halmazba,

annak ellenére, hogy ez lakóparki lakás, mert aki a környéken akar vásárolni, azok ezt is

megnézik, hiszen mindkét környéknek megvan a sajátos és hasonló vonzereje. Szintén kiváló

állapotú lakás, viszont közel a főút.

Gvadányi út: 75 nm-es, 1. emeleti, ez a halmaz leggyengébb ingatlana. Nem olyan jó az

infrastruktúrája, de újszerűnek mondható még. Csendesebb rész.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 52

I. Csoportos összehasonlító módszer:

Megnevezés Kalocsai u. Szilágysomlyó u.

Beckó u. Bazsarózsa u. Vezér u. Gvadányi út

Alapterület (m2) 78 79 80 84 76 75

Emelet mfsz. fsz. 1. em. félemelet félemelet 1. em.

Műszaki állapot 7 8 8 9 7 7

Funkcionális

állapot 7 8 10 9 8 8

Szomszédok 8 7 9 8 8 8

Felszereltség 8 7 10 9 8 7

Gazdaságosság 8 8 8 8 8 8

Szolgáltatások 6 6 8 7 8 6

Tömegközlekedés 7 7 9 7 9 6

Eladási ár (Ft) ? 27 M Ft 28,2 M Ft 30 M Ft 24,8 M Ft 25,3 M Ft

Eladási ár (Ft/ m2) ? 341 eFt/m2 352 eFt/m2 357 eFt/m2 326 eFt/m2 337 eFt/m2

Pontok összesen 51 51 62 57 56 50

Fajlagos alapár képzése: (Béta elosztás)

Átlagpont = Lo + lp + 4 x Lr = 62 + 50 + 4 x( 276/5) = 62 + 50 + 4 x 55,2 = 55,46 pont 6 6 6

Átlag eladási ár = Lo + Lp + 4x Lr = 357.000 + 326.000 + 4 x 342.600 = 2053,4 = 342.233 Ft/m2 6 6 6

Módosított fajlagos alapár képzése:

Aránypár: 55,46 = 51 342.233 x

x = 342.233 x 51 = 314.710 Ft/m2

55,46

Az ingatlan piaci értéke csoportos összehasonlító módszerrel:

Korrigált ár x m2 = 314.710 x 78 = 24.547.380 Ft

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 53

II. Páros összehasonlító módszer

Megnevezés Kalocsai u. Szilágysomlyó u.

k Beckó u.

k Bazsarózsa u.

k Vezér utca k Gvadányi út

k

Eladási ár (Ft) ? 27 M 28,2 M 30 M 24,8 M 25,3 M

Elad. ár (Ft/ m2) ? 341.000 352.000 357.000 326.000 337.000

Alapterület (m

2)

78 79 80 84 76 75

Tájolás keleti keleti 0 nyugati +1 déli +2 nyugati +1 keleti 0

Műszaki állapot jó újszerű +2 újszerű +2 újszerű +2 jó 0 jó 0

Funkcionális állapot

kevésbé modern

modern +2 modern +2 modern +2 modern +2 kevésbé modern

0

Szomszédok kevésbé csendes

kevésbé csendes

0 csendes +2 csendes +2 csendes +2 csendes +2

Felszereltség felszerelt kevésbé felszerelt

-1 fullos +1 fullos +1 felszerelt 0 kevésbé felszerelt

-1

Gazdaságosság alacsony alacsony 0 alacsony 0 alacsony 0 átlagos -2 átlagos -2

Szolgáltatások közepes közepes 0 kiépült +2 közepes 0 kiépült +2 közepes 0

Tömegközl. közelben átlagos -1 közelben 0 átlagos -1 közelben 0 átlagos -1

Minősítés (%) jobb +4 jobb +

10

jobb +8 jobb +5 rossz -2

Korrekció (Ft) ? 13.640 35.200 28.560 16.300 6740

Korrigált ár

(Ft/ m2)

? 327.360 316.800 328.440 309.700 343.740

Tájolás Műszaki állapot

Funkcionális állapot

Szomszédok Felszereltség Gazdaságosság Szolgáltatások Tömegközl.

Déli

1%

Nyugati

1%

Keleti

Újszerű

2%

Jó

Modern

2%

Kevésbé modern

Csendes

2%

Kevésbé

csendes

Luxus

1%

Felszerelt

1%

Kevésbé

felszerelt

Alacsony rezsi

2%

Átlagos rezsi

Kiépült

2%

Közepesen kiépült

Közelben

1%

Átlagos

Korrigált eladási ár/m2 = korrigált fajlagos árak = 1.626.040 = 325.208 Ft/m2 5 5

Az ingatlan piaci értéke páros összehasonlító módszerrel:

Korrigált ár x m2 = 325.208 x 78 = 25.366.225 Ft

A két összehasonlító módszer átlagát véve:

24.547.380 + 25.366.225 = 24.956.800 Ft 2

Tehát az ingatlan értéke piaci összehasonlító módszerrel:

24.956.800 Ft

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 54

7.2.2 Értékelés hozamszámítással

A módszert a 25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 2. sz. melléklete tartalmazza.

Az érték megállapítása azon az elven alapszik, hogy bármely eszköz értéke annyi, mint a

belőle származó tiszta jövedelmek jelenbeli értéke.

Az ingatlan adottságait, jelenlegi hasznosítását és bérbeadási lehetőségeit megvizsgálva, a

jövőbeni hasznok és az ezek megszerzése érdekében felmerülő kiadások figyelembevételével

– feltételezve, hogy a bérleti díjak infláció követőek – az ingatlan hozadéki értéke a

következők szerint határozható meg.

Alaphalmazt képeztem ingatlanirodától szerzett információk alapján, nemrég a piacon bérbe

adott hasonló adottságú ingatlanokból. Pontozásos módszerrel piaci összehasonlítást

végezve, megkaptam a vizsgált ingatlan módosított fajlagos piaci bérleti díját. A bérbe adott

ingatlanok bemutatását nem részletezem, a táblázat így is nagyszerűen bemutatja

jellemzőket.

Piaci csoportos összehasonlítás módszere bérleti díjra:

Megnevezés Kövér Lajos u. Zsálya u. Paskál u. Gödöllői u. Almádi u. Kalocsai u.

Alapterület 80 70 75 73 75 78

Bérleti díj (Ft/hó) 135.000 130.000 125.000 140.000 130.000 ?

Bérleti díj (Ft/ m2) 1678 1857 1666 1918 1733 ?

Műszaki állapot 8 9 7 9 7 7

Funkcionális állapot 8 8 7 8 8 8

Gazdaságosság 7 9 8 9 7 8

Szolgáltatások 8 6 6 7 7 6

Szomszédok 8 8 7 8 7 8

Összesen 39 40 35 41 36 37

Fajlagos bérleti díj képzése:

Átlagpont = Lo + Lp + 4 x Lr = 41 + 35 + 4 x 38,2 = 228,8 = 38,13 pont 6 6 6

Átlag bérleti díj = Lo + Lp + 4 x Lr = 1918 + 1666 + 4 x 1770 = 10.664 = 1777 Ft/m2 6 6

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 55

Módosított fajlagos bérleti díj képzése:

Aránypár: 38,13 = 37 1777 x

x = 1777 x 37 = 1724 Ft

38,13

Módosított fajlagos bérleti díj: 1724 Ft/ m2

Az ingatlan piaci bérleti díja: 1724 x 78 = 134.472 Ft/hó + rezsi

Hozadéki érték meghatározása:

Éves bérleti díj: 12 x 134.472 1.613.664 Ft

Kiadási veszteség: 5% - 80.680 Ft

Festés, egyéb kiadás 6% - 96.820 Ft

Ingatlanadó - 90.500 Ft

(Zuglóban cégek esetén a hatályos adó:

1160 Ft/ m2 /év, így 1160 Ft x 78 m2)

Összes kiadás 268.000 Ft/év

Éves nettó bevétel = 1.613.664 – 268.000 = 1.345.664 Ft/év (C)

Tőkésítési kamatláb:

Kockázati ráták %

Bérbeadási kockázat 1,5

Likviditási kockázat 1,5

Egyéb kockázat 1

Kockázatmentes ráta

Jegybanki alapkamat 3

Összesen 7

r = 4 + 3 % = 7 %

Piaci érték:

PV = C/r = 1.345.664 / 0,07 = 19.223.770 Ft

Az ingatlan piaci értéke hozamszámítás módszerrel:

19.223.770 Ft

azaz tizenkilencmillió-kettőszázhuszonháromezer-hétszázhetven forint

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 56

7.2.3 Értékelés költségalapú módszerrel

A lakás, mint felépítmény értékének meghatározására az Építőipari Tájékoztató Központ által

szerkesztett Építőipari Költségbecslési Segédlet 2014. c. kiadvány alapján kerül sor. A

költségalapú módszer lényege, hogy az ingatlan újraelőállítási költségéből le kell vonni az

avulást, és ehhez hozzá kell adni az épülethez tartozó földterület értékét. A módszert a

25/1997. (VIII.1.) PM rendelet 3. sz. melléklete tartalmazza.

A telek (telekhányad) értékének meghatározása:

A telek területe (a Társasház Alapító Okirat szerint): 1107 m2

A lakáshoz tartozó telekhányad 103 /1000

Értékszámolás piaci páros összehasonlító módszerrel.

(A táblázat egyben az alaphalmaz és az ingatlanok bemutatására is szolgál, a kiegészítő

táblázat pedig a korrekciós tényezők meghatározására.)

Megnevezés Kalocsai u. Fischer I. u.

1170 m2

k Paskál u.

1070 m2

k Kalocsai u.

990 m2

k Bonyhádi út

1200 m2

k Cinkotai út

1100 m2

k

Eladási ár (Ft) ? 79 M 73 M 65 M 80 M 75 M

Elad. ár (Ft/ m2) ? 67.520 68.225 65.656 66.666 68.182

Közmű teljes folyamatban -1 teljes 0 teljes 0 folyamatban -1 teljes 0

Telek rendezettség

rendezett kevésbé rendezett

-1 rendezett 0 kevésbé rendezett

-1 kevésbé rendezett

-1 rendezet 0

Lejtési viszonyok

közel vsz. enyh. lejtős -1 közel vsz. 0 közel vsz. 0 enyh. lejtő -1 közel vsz. 0

Megközelítés gépkocsival

aszfalt aszfalt 0 aszfalt 0 aszfalt 0 aszfalt 0 aszfalt 0

Tájolás ÉK-DNy É-D +1 É-D +1 ÉK-DNy 0 É-D +1 ÉK-DNy 0

Zajterhelés csendes kissé zajos -1 zajos -2 csendes 0 kissé zajos -1 zajos -2

Minősítés rosszabb -3 rosszabb -1 rosszabb -1 rosszabb -3 rosszabb -2

Korrekció (Ft) 2025 682 656 2000 1364

Korrigált ár

(Ft/ m2)

69.545 68.907 66.312 68.666 69.546

Közmű Telek rendezettsége

Lejtési viszonyok

Megközelítés gépkocsival

Tájolás Zajterhelés

Teljes

2%

Folyamatban

Rendezett

1%

Kevésbé rendezett

Közel

vízszintes

2%

Enyhén lejtős

Aszfalt

1%

Beton

É-D

1%

ÉK-DNy

Csendes

1%

Kissé zajos

1%

Zajos

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 57

Módosított fajlagos alapár = Korrigált m2árak összesen = 342.976 = 68.595 Ft/ m2 5 5

Telekérték = Mód. falj. alapár x teleknagyság = 68.595 x 1107 = 75.934.665 Ft

Telekhányad érték = Telekérték x tulajdoni hányad = 75.934.665 x 103/1000 = 7.821.270 Ft

Felépítmény értékelése

A bruttó újraelőállítási költség meghatározása:

Az ÉKS 2014. adatai alapján a társasházi lakóépületek esetében alkalmazható értékek az

alábbiak (Ft/nettó m2).

Szerkezet + szakipar 153.000 Ft/m2

Víz + csatorna 15.000 Ft/m2

Szellőzés 2.000 Ft/m2

Épületvillamosság 19.000 Ft/m2

Fűtés 26.000 Ft/m2

Kivitelezési költségek összesen: 215.000 Ft/m2

Kiegészítő költségek (8%) 17.200 Ft/m2

Összesen nettó 232.200 Ft/m2

Áfa (27%) 62.694 Ft/m2

Bruttó előállítási költség 294.894 Ft/ m2

(Kiegészítő költségek: Előkészítés 2%, tervezés 4%, üzembe helyezés + engedély 2%)

A lakás bruttó újraelőállítása:

294.894 Ft x 78 m2= 23.001.730 Ft

Avulások összegezve

A lakás műszaki avulása -11,8 %

A társasház lakásra jutó műszaki avulása -1,27 %

A lakás funkcionális avulása -10 %

A társasház lakásra jutó funkcionális avulása -1,77%

Környezeti avulások +4,5 %

Avulások összesen: -20,34 %

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 58

Avulás (Ft): Bruttó előállítási költségek x Avulások % = 23.001.730 x 0,2034 = 4.651.000 Ft

Nettó előállítási költség = Bruttó előállítási költség – Avulások =

23.001.730 – 4.651.000 = 18.350.730 Ft

Az ingatlan piaci értéke = Nettó előállítási költség + telekhányad értéke =

18.350.730 + 7.821.270 = 26.172.000 Ft

Az ingatlan piaci értéke költségelvű értékbecsléssel:

26.172.000 Ft

azaz huszonhatmillió-egyzázhetvenkétezer forint

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 59

7.2.4 Végső piaci érték meghatározása

Az ingatlan piaci-forgalmi értékének meghatározása során a piaci összehasonlító módszer, a

költségszámításon alapuló módszer és a hozamszámítás is alkalmazásra került.

A kapott eredmények:

• Az ingatlan piaci értéke a piaci összehasonlító módszer alapján: 24.574.380 Ft.

• Az ingatlan piaci értéke a hozamalapú módszer alapján: 19.223.770 Ft.

• Az ingatlan piaci értéke költség alapú módszerrel meghatározva: 26.172.000 Ft.

Az ingatlan végső piaci forgalmi értékének meghatározása során az előbbiekben kiszámított

értékek a következőképpen kerültek súlyozásra.

A költség alapú és a piaci összehasonlító módszert egyenlő arányban vettem figyelembe (40-

40%), mert előbbire a legpontosabb értékszámítás a jellemző, míg az utóbbira a piacon

szereplő tényleges vevői reagálások. Így a hozamalapút csak 20%-ban vettem figyelembe.

• a piacot tükröző összehasonlításon alapuló érték: 40%

24.574.380 X 0.4 = 9.829.750 Ft

• a hozam szerinti érték: 20%

19.223.770 X 0.2 = 4.057.215 Ft

• a költségszámítás szerinti érték: 40%

26.172.000 X 0.4 = 10.470.000 Ft

Végső piaci érték (ezek összege):

9.829.750 + 4.057.215 + 10.470.000 =

24. 357.000 Ft

azaz, huszonnégymillió-háromszáz-ötvenhétezer forint.

Budapest, 2014. 05. 05.

Berthóty Zoltán

ingatlan-értékbecslő

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 60

8. MEGJEGYZÉSEK, FELTÉTELEZÉSEK, KORLÁTOZÁSOK

A piaci–forgalmi érték meghatározásnál a 26/2005 (VIII. 11) PM rendelettel módosított 25/1997. (VIII.I.) PM rendeletet vettem figyelembe.

Az ingatlan forgalmi értéke változatlan funkció, illetve rendeltetés figyelembe vételével került meghatározásra.

Az ingatlan üres (beköltözhető), szabadpiaci (nyíltpiaci), tehermentes állapotban kerül értékelésre.

Jelen ingatlanforgalmi értékbecslés kizárólag a vizsgált ingatlan piaci–forgalmi értékének meghatározására készült, ettől eltérő egyéb célra nem használható fel.

A megbízó az általa szolgáltatott adatok hitelességéért felelősséggel tartozik.

Kijelentem, hogy jelen értékelési dokumentációt elfogulatlanul, külső körülményektől nem zavartatva készítettem el, díjazásom nincs összefüggésben a megállapított ingatlan értékkel.

Az értékbecslést egészében vagy részleteiben nyilvánosságra hozni csak a megrendelő és az értékbecslő előzetes írásbeli hozzájárulásával lehet.

A helyszíni szemle kizárólag szemrevételezés útján történt, így a csak bontással feltárható rejtett hibákért felelősséget nem vállalok.

Nem vállalok felelősséget olyan előre nem látható gazdasági, vagy fizikai tényezőkért sem, amelyek a megállapított értéket befolyásolhatják.

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 61

Felhasznált irodalom:

wikipedia.org

zuglo.hu

Zugló Fejlesztési Koncepció

budapestcity.org

ingatlanmagazin.com

INGATLAN ÉRTÉKBECSLÉS 2014. május 5.

1141 Budapest, Kalocsai u. 63. fsz. 3. sz. alatti 39773/0/A/3 hrsz-ú társasházi lakás | 62

M E L L É K L E T E K

1. számú melléklet: Tulajdoni lap

2. számú melléklet: Földhivatali térképmásolat

3. számú melléklet: Helyszínrajz

4. számú melléklet: Az ingatlan alaprajza