SWISSBAU Bernd Schips 21. Januar 2003. Ist die Schweiz schon gebaut? l Einige Stylized facts zur...
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SWISSBAUSWISSBAU
Bernd SchipsBernd Schips
21. Januar 200321. Januar 2003
Ist die Schweiz schon gebaut?Ist die Schweiz schon gebaut?
Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung der Bauwirtschaftder Bauwirtschaft
Potenzielle Bestimmungsfaktoren der Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktionkünftigen Bauproduktion
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit
Einige „Stylized facts“ zur Einige „Stylized facts“ zur Entwicklung der BauwirtschaftEntwicklung der Bauwirtschaft
Bruttoinlandprodukt und Bruttoinlandprodukt und Bauinvestitionen Bauinvestitionen
- Reale Wachstumsraten in % -
-10-8-6-4-202468
10
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01
BIP
Bauinvestitionen
%
Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik
Anteile der Bausparten an den Anteile der Bausparten an den Bauinvestitionen Bauinvestitionen
10
15
20
25
30
35
40
45
50
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01
%
Industrie- und Gewerbebau
Wohnungsbau
Übriger Bau
Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik
Investitionen im „Übrigen Bau“ nach Investitionen im „Übrigen Bau“ nach Aufgabengebieten 2001 Aufgabengebieten 2001
Quelle:BFS, Bau und Wohnbaustatistik
übr.Infrastruktur19%
Kultur, Freizeit11%
Bildung, Forsch.12%
Gesundheit8%
Verkehr50%
Anteile in %
Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Bruttowertschöpfung und Beschäftigung im Baugewerbe Baugewerbe
- Anteil am Bruttoinlandprodukt bzw. an der Gesamtbeschäftigung in % -
0123456789
10
92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Quelle:BFS
Anteile der Bauinvestitionen am BIP Anteile der Bauinvestitionen am BIP
%nominale Investitionsquote
0
2
4
6
8
10
12
14
16
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01Quelle:BFS
Anzahl Beschäftigte nach Anzahl Beschäftigte nach Beschäftigungsgrad im BaugewerbeBeschäftigungsgrad im Baugewerbe
Quelle:BFS, Betriebszählung 2001
Vollzeit
Teilzeit
0
50000
100000
150000
200000
250000
300000
350000
400000
1985 1995 1998 2001
Anz. Besch.
Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe Anzahl Arbeitsstätten im Baugewerbe 1985-20011985-2001
Quelle:BFS, Betriebszählung 2001
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
1985 1995 1998 2001
Anz. Arbeitsstätten
Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) Kapazitätsentwicklung (Beschäftigte) und Preise und Preise
VJV in %
Quelle:BFS
-15
-10
-5
0
5
10
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01
Baupreise
Beschäftigte
Potenzielle Bestimmungsfaktoren Potenzielle Bestimmungsfaktoren der künftigen Bauproduktionder künftigen Bauproduktion
Wohnungsbau Wohnungsbau
Anzahl neuerstellter Wohnungen
0
5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
94 95 96 97 98 99 00 01
Einfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
Quelle:BFS
Alterstruktur des WohnungsbestandsAlterstruktur des Wohnungsbestands
29.7 31.6
15.4 12.8 10.6
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
vor 1947 1947-1970
1971-1980
1981-1990
1991-1999
%
Quelle:BFS, Gebäude- und Wohnungsregister
Entwicklung im WohnungsbauEntwicklung im WohnungsbauUmbau und NeubauUmbau und Neubau
Quelle:BFS; 1994 keine Angaben wegen Umstellung der Statistik
- Reale Wachstumsraten in % -
-15.0
-10.0
-5.0
0.0
5.0
10.0
90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
%
k.A.
Neubau Umbau
Aufteilung der Mieter und Aufteilung der Mieter und Wohneigentümer nach Alter, 1990Wohneigentümer nach Alter, 1990
0
10
20
30
40
50
15-24 25-39 40-59 60-64 65+
Hauseigentümer Miteigentümer Stockw erkeigent. Mieter
%
Alter
Quelle:BFS, Volkszählung
Bevölkerungsentwicklung: Bevölkerungsentwicklung: Die Altersstruktur 1981 -2020Die Altersstruktur 1981 -2020
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
60.0
81 85 89 93 97 01 05 09 13 17 20
25-59 über 5900-24
Quelle:BFS, Hauptszenario
Industriell-gewerblicher Bau Industriell-gewerblicher Bau nominal, in Mio. Frnominal, in Mio. Fr
0100020003000400050006000700080009000
10000
89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01
Neubau
Umbau
Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik
Anteil der Investitionen in Anteil der Investitionen in Geschäftsliegenschaften an den Geschäftsliegenschaften an den
BauinvestitionenBauinvestitionen
%
0.0
1.0
2.0
3.0
4.0
5.0
6.0
7.0
8.0
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01
Bürogebäude
Verkaufsliegenschaften
Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik
Das öffentliche Bauvermögen 1995Das öffentliche Bauvermögen 1995
100
32
7
2
9
59
45
21
38
35
92
0 50 100 150 200
Strassen
Nationalstrassen
Bahnen
Energie
Gewässerschutz
Übriges
vor 1945 nach 1945
Quelle:R.Fechtig, ETHZ
Gesamtwert der Infrastrukturobjekte in Mrd. Franken
Altersstruktur der Altersstruktur der Infrastrukturobjekte 1995Infrastrukturobjekte 1995
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Strassen,Nationalstr.
Bahnen Energie Gewässer Übriges
über 50 Jahre 20-50 Jahre 0-20 Jahre
Quelle: R. Fechtig, ETHZ
......die tatsächlichen Ausgaben die tatsächlichen Ausgaben
Unterhaltausgaben im Hoch- und Tiefbau
0
500
1000
1500
2000
2500
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01
Hochbau
Tiefbau
Mio. Fr.nom.
Quelle:BFS, Bau- und Wohnbaustatistik
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative
Die zeitliche Entwicklung des Die zeitliche Entwicklung des LeerbestandesLeerbestandes
Leerwohnungsquote 1970-2002
0
0.5
1
1.5
2
2.5
70 72 74 76 78 80 82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02
%
Quelle:BFS
Baulandpreise, Baukosten und Baulandpreise, Baukosten und Konsumentenpreisindex Konsumentenpreisindex
1990 = 100
0
20
40
60
80
100
120
140
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01
LIK
Baulandpreise Baukosten
Quelle:BFS, Stat. Amt Kt. Zürich
Wohnbautätigkeit und Wohnbautätigkeit und HypothekarzinsHypothekarzins
% in Mio. Fr.
HypothekarzinsWohnbauinvestitionen, real
2
3
4
5
6
7
8
9
81 83 85 87 89 91 93 95 97 010
5000
10000
15000
20000
25000
Quelle:BFS, SNB
99
Fertiggestellte Einfamilienhäuser und Fertiggestellte Einfamilienhäuser und HypothekarzinsHypothekarzins
% Anzahl
Einfamilienhäuser Hypothekarzins
3
4
5
6
7
8
9
83 85 87 89 91 93 95 97 99 0102000400060008000100001200014000160001800020000
Quelle:BFS, SNB
81
Entwicklung der verfügbaren Entwicklung der verfügbaren BruttoeinkommenBruttoeinkommen
%
in Mio. Fr.
in Mio. Franken und reale Veränderungen in %
-2
-1
0
1
2
3
4
5
81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 010
50000
100000
150000
200000
250000
Quelle:BFS
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative
Der Rückgang der Wohnbau-Der Rückgang der Wohnbau-investitionen in den letzten Jahren, investitionen in den letzten Jahren, teilweise aber auch der industriell-teilweise aber auch der industriell-gewerblichen Bauinvestitionen, ist gewerblichen Bauinvestitionen, ist weniger auf konjunkturelle Faktoren weniger auf konjunkturelle Faktoren (Einkommen, Zinsen, relative Preise (Einkommen, Zinsen, relative Preise usw.) als auf die zunehmende usw.) als auf die zunehmende Bedeutung „attraktiver“ erscheinender Bedeutung „attraktiver“ erscheinender Anlagealternativen zurückzuführen.Anlagealternativen zurückzuführen.
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative
Nach den Erfahrungen mit den Nach den Erfahrungen mit den Übertreibungen auf den Übertreibungen auf den Immobilienmärkten in den 80-iger und Immobilienmärkten in den 80-iger und den zum Teil drastischen den zum Teil drastischen Bewertungskorrekturen in den 90-iger Bewertungskorrekturen in den 90-iger Jahren erschienen Anlagen auf den Jahren erschienen Anlagen auf den Finanzmärkten vielfach weniger Finanzmärkten vielfach weniger risikobehaftet und vor allem - auch risikobehaftet und vor allem - auch dauerhaft - rentabler zu sein.dauerhaft - rentabler zu sein.
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative Angesichts eines komplexen Markt-Angesichts eines komplexen Markt-
geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, geschehens - wie z.B. auf den Aktien-, Devisen- und Immobilienmärkten - Devisen- und Immobilienmärkten - erscheint es für den einzelnen Markt-erscheint es für den einzelnen Markt-teilnehmer vorteilhaft, einfach der teilnehmer vorteilhaft, einfach der Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Mehrheit der Marktteilnehmer zu folgen. Daher kommt es auf solchen Märkten Daher kommt es auf solchen Märkten immer wieder zu Über- und Unter-immer wieder zu Über- und Unter-treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso treibungen. Ein Preisverfall folgt ebenso wenig rationalen Argumenten wie der wenig rationalen Argumenten wie der vorangegangene Preisanstieg. vorangegangene Preisanstieg.
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative
Die relative Attraktivität von Immobilien-Die relative Attraktivität von Immobilien-anlagen wird daher wieder zunehmen. anlagen wird daher wieder zunehmen. Aber mehr denn je, wird vor allem die Aber mehr denn je, wird vor allem die aus Bau-, Unterhalts- und aus Bau-, Unterhalts- und Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag Bewirtschaftungskosten sowie Mietertrag resultierende Rendite, und nicht mehr so resultierende Rendite, und nicht mehr so sehr, wie in der Vergangenheit, die sehr, wie in der Vergangenheit, die Hoffnung auf eine Wertsteigerung für Hoffnung auf eine Wertsteigerung für den Anlageentscheid massgebend sein.den Anlageentscheid massgebend sein.
Immobilien als AnlagealternativeImmobilien als Anlagealternative
Daraus ergeben sich auch neue Daraus ergeben sich auch neue Forderungen an die Bauwirtschaft Forderungen an die Bauwirtschaft (Senkung der Baukosten durch (Senkung der Baukosten durch effizientere Produktion) und den effizientere Produktion) und den Projektierungssektor (Integrierte Projektierungssektor (Integrierte Planung).Planung).
Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit
Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit
Die öffentliche Hand kann und sollte zur Die öffentliche Hand kann und sollte zur Stabilisierung der Bauproduktion Stabilisierung der Bauproduktion beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit beitragen, d.h. die Investitionstätigkeit und den Unterhalt der Infrastruktur nicht und den Unterhalt der Infrastruktur nicht in erster Linie als Instrument zur in erster Linie als Instrument zur Haushaltskonsolidierung benutzen, Haushaltskonsolidierung benutzen, insbesondere wenn es um den Einsatz insbesondere wenn es um den Einsatz an sich zweckgebundener Mittel geht.an sich zweckgebundener Mittel geht.
Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit
Die Notwendigkeit einer Verstetigung der Die Notwendigkeit einer Verstetigung der öffentlichen Baunachfrage ist öffentlichen Baunachfrage ist ausgewiesen. Aufgeschobene ausgewiesen. Aufgeschobene Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel Unterhaltsarbeiten kosten in der Regel später mehr und tragen damit nichts zur später mehr und tragen damit nichts zur langfristigen Haushaltssanierung bei langfristigen Haushaltssanierung bei (Politikversagen).(Politikversagen).
Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit Immobilien werden als Anlagealternative Immobilien werden als Anlagealternative
wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch wieder an Bedeutung gewinnen. Es ist jedoch in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen in naher Zukunft nicht mit einem eigentlichen Boom auf dem Immobilien-markt zu rechnen.Boom auf dem Immobilien-markt zu rechnen.
Der Planungssektor und die Bauwirtschaft Der Planungssektor und die Bauwirtschaft können selbst zur Stärkung des können selbst zur Stärkung des Immobiliensektors beitragen.Immobiliensektors beitragen.
Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Der Einfluss des zur Verfügung stehenden Baulandes auf die Immobilienpreise ist von Baulandes auf die Immobilienpreise ist von der Politik zu berücksichtigen.der Politik zu berücksichtigen.
Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit
Der auch für Immobilienanlagen immer Der auch für Immobilienanlagen immer wichtigere Renditeaspekt muss bereits wichtigere Renditeaspekt muss bereits bei der Planung und Bauausführung bei der Planung und Bauausführung berücksichtigt werden (Umnutzungs-berücksichtigt werden (Umnutzungs-möglichkeiten, Berücksichtigung der möglichkeiten, Berücksichtigung der Unterhaltskosten, effizientere Unterhaltskosten, effizientere Bauproduktion nach dem Beispiel der Bauproduktion nach dem Beispiel der verarbeitenden Industrie, Anpassung der verarbeitenden Industrie, Anpassung der technischen und personellen Kapazitäten technischen und personellen Kapazitäten an die neuen Erfordernisse usw.). an die neuen Erfordernisse usw.).
Ein kurzes FazitEin kurzes Fazit
Altersstruktur des Wohngebäude-Altersstruktur des Wohngebäude-bestandes und weiter Teile der baulichen bestandes und weiter Teile der baulichen Infrastruktur sowie die demografische Infrastruktur sowie die demografische Zusammensetzung der Wohn-Zusammensetzung der Wohn-bevölkerung bilden nach wie vor ein bevölkerung bilden nach wie vor ein grosses Nachfragepotenzial.grosses Nachfragepotenzial.
Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut! Die Schweiz ist noch längst nicht gebaut!