Svensk Fastighetsmarknad · Helena Dalhamn Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Paul Nord Skog &...

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: HÅLLBART FASTIGHETSÄGANDE OCH HÅLLBAR STADSUTVECKLING VÅREN 2016

B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighets-värdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt.

Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring till vår framgång.

I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss.

Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans med er fortsätter vi att skapa värden.

Mikael LundströmVD, NAI Svefa

Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad!

Innehåll Sid

Analyschefen har ordet 1

Om NAI Svefa 2

Urval av referensuppdrag 3

NAI Svefa Fastighetsindex 4

Marknadsförutsättningar 6

Hållbart fastighetsägande 8

Staden bär ansvaret 10

Hållbar stadsutveckling 12

Stockholm 14

Göteborg 16

Malmö 18

Uppsala 20

Linköping 22

Västerås 24

Örebro 26

Helsingborg 28

Norrköping 30

Jönköping 32

Umeå 34

Lund 36

Borås 38

Eskilstuna 39

Gävle 40

Sundsvall 41

Halmstad 42

Karlstad 43

Växjö 44

Luleå 45

Kalmar 46

Östersund 47

Trollhättan 48

Falun 49

Om Svensk Fastighetsmarknad 50

Svefa RealEstate 51

Om NAI Svefa Analys 52

Kontaktuppgifter 53

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABOmslag: White / Göteborgs StadTryck: Sib-Tryck Holding AB

Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket.

SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 1

Lågräntemiljön består och gapet mellan fastigheters avkastning och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastig-hetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmen-tet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare.

Transaktionsvolymen under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är strax under nivån för 2014 men ändå en historisk toppnivå. Bostäder, industri och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvoly-men. Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser fortsatt hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter.

Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. Totalavkast-ningen ligger betydligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren och direktinvesteringar i fastigheter uppvisar en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning under de senaste 10 åren om 12,3 procent.

I vårens tema fokuserar vi på hållbarhet, utifrån fastighetsägarens perspektiv och utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Vad menar vi med hållbart fastighetsägande och vilka åtgärder i den löpande förvaltningen leder till ett långsiktigt hållbart fastighetsägande där hållbarhetsåtgärder inte endast blir engångsinsatser utan leder till en samverkan mellan fastighetsägare och hyresgäst och ett löpande, dagligt hållbarhetsarbete? Hur kan man redan i tidiga skeden vid stadsplanering och detaljplanering bidra till långsiktig hållbarhet i framtida förvaltning? I rapporten finner du sex temasidor om hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Temat löper också genom hela rapporten med exempel kring hållbar stadsutveckling I Fokus på respektive delmarknad.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. I detta nummer har indexet omarbetats och breddats med ett större antal underliggande parametrar. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. Stockholm får 92 poäng av 100 möjliga i vårens mätning jämfört med Göteborg på andra plats med 68 poäng. Malmö fortsätter att klättra och efter några tuffa år efter finanskrisen, som slog hårt framför allt mot dansk fastighetsmarknad, placerar sig Sveriges tredje största stad nu på fjärde plats. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se att tre starka Stockholmsförorter; Solna, Sundbyberg och Nacka tar plats framför Göteborg och ytterligare två kommuner; Täby och Sollentuna tar plats framför Malmö.

Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande och hållbara fastighetsaffärer!

Fokus 24 orter Tema: Hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutvecklingVälkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastigheter med ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Vad är utsikterna för 2016? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Vad menar vi med hållbarhet utifrån ett ägande och utvecklingsperspektiv? Vilka är trenderna samt vilka är utmaningarna och framgångsfaktorerna för en hållbar stadsutveckling och ett hållbart fastighetsägande?

Utgivare: Svefa Holding ABAnsvarig utgivare: Mikael LundströmGrafisk form: Soformia ABOmslag: White / Göteborgs StadTryck: Sib-Tryck Holding AB

Åsa HenningeAnalyschef

2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

Om NAI Svefa

NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhälls-byggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden – lokalt, regionalt och globalt.

STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYSMed närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning och organisation effektiv?

Vår kvalificerade strategiska rådgivning förstärks av en grupp seniora rådgivare som finns lokaliserade i hela Sverige. Vår rådgivning visar vägvalen men ger även rekommendationen om vilken väg vår kund bör gå.

VÄRDERINGVi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighets-värderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden.

System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisin-formation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare.

NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning.

FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNADVi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomför-ande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer.

Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter.

Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur.

TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i sam-band med transaktioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna.

KONCERNLEDNINGMikael Lundström VDGustav Källén Vice VD / TransaktionerYlva Melhus CFOÅsa Henninge AnalysPeter Möller FastighetsinformationHelena Dalhamn Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Paul Nord Skog & LantbrukJan Tärnell Värdering

FAKTA

Ägare: Personalägt sedan 1997Antal anställda: 130Omsättning: 180 MSEKKvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder


Urval av referensuppdrag

SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING

Försäljning av en stor del av Bergvik Köpcenter i Karlstad med en uthyrbar area om 19 300 kvm fördelat på 35 butiker. Underliggande fastighetsvärde om 600 miljoner kr.

19 300 KVM

Försäljning av portfölj om 737 bostäder i områdena Sätra och Bomhus i Gävle. Affären genomfördes som bolagsöver-låtelse.

490 MSEK / 52 500 KVM

Försäljning av handelsfastighet i Fjälkinge norr om Kristianstad. Inför försäljningen tecknades ett 15-årigt hyreskontrakt.

10 627 KVM

STADSUTVECKLING FASTIGHETSBILDNING MARKSTRATEGI

Rådgivning kring utvecklings- strategier för Lunds domkyrkas markinnehav i Brunnshög i Lund.

Rådgivning och strategiskt stöd inom plan- och 3D-fastighets-bildningsfrågor vid stationsetablering i samband med byggnation av Västlänken.

Markstrategi för Mariehovsområdet – ett större markområde nära Söder-köpings tätort, väg E 22 och Göta kanal. Förslag på vilka delar som bör behållas i kommunens markreserv, både för rekreation och för exploate-ring, och vilka delar som bör avyttras.

BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastig-heter med inslag av handel.

Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholm och Göte-borg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter.

BOKSLUTSVÄRDERING

Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Luleå, Umeå, Sundsvall, Stockholm och Jönköping.

FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING

Genom detaljerade analyser över ett antal orter har NAI Svefa bistått Magnolia Bostad med relevant information inför beslut om förvärv samt rådgivning i vidareutveckling av specifika projekt.

Strategiskt samarbete med JR Kvartersfastigheter avseende deras markanvisning av Gasverket i Norra Djurgårdsstaden, Stockholm.

Avtalsförhandlare för Tätskikts-projektet Sergels Torg på uppdrag av Stockholm Stad med uppgift att teckna s.k. genomförandeavtal med alla fastighetsägare och tomträtts-innehavare.ANTAL ORTER: 7 CIRKA 90 000 KVM

CIRKA 185 000 KVM


Placering Våren Hösten Våren Våren våren 2016 Kommun 2016 2015 2015 2014 2013

1 Stockholm l 92 91 91 91 92

2 Göteborg l 68 65 64 62 64

3 Uppsala l 66 55 58 60 61

4 Malmö s l 63 50 48 47 55

4 Lund l 63 57 54 53 58

6 Umeå s l 57 48 49 47 50

7 Linköping l 54 44 51 47 50

7 Örebro s l 54 43 46 43 49

9 Helsingborg t l 53 54 52 51 54

9 Luleå s l 53 44 47 44 44

11 Växjö s l 51 38 34 34 45

12 Jönköping t l 49 48 52 53 52

12 Västerås s l 49 41 42 39 50

12 Karlstad s l 49 35 38 38 45

15 Halmstad t l 44 40 48 48 48

15 Kalmar s l 44 35 32 30 37

17 Norrköping t l 41 35 36 34 35

18 Sundsvall s l 39 31 33 30 37

19 Östersund t l 38 39 38 34 35

20 Borås t l 35 31 34 36 36

21 Gävle l 30 24 29 27 34

22 Falun t l 28 27 29 27 35

23 Eskilstuna l 23 22 23 24 25

24 Trollhättan l 17 12 18 19 14

st Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter hösten 2015.

NAI Svefa Fastighetsindex2016

lll Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet.


STOCKHOLMSREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Stockholm l 92

Solna l 75

Sundbyberg l 71

Nacka l 69

Täby l 68

Sollentuna l 67

Järfälla l 58

Huddinge l 58

Danderyd l 55

Lidingö l 51

Värmdö l 51

Upplands Väsby l 46

Haninge l 46

Ekerö l 45

Tyresö l 45

Vallentuna l 43

Södertälje l 42

Vaxholm l 40

Österåker l 39

Upplands-Bro l 38

Salem l 34

Botkyrka l 31

Nynäshamn l 31

GÖTEBORGSREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Göteborg l 68

Mölndal l 58

Härryda l 50

Kungsbacka l 40

Partille l 39

Kungälv l 36

Lerum l 34

Ale l 28

Bollebygd l 24

Öckerö l 21

MALMÖREGIONENKommun NAI Svefa Fastighetsindex

Malmö l 63

Lomma l 44

Vellinge l 39

Staffanstorp l 34

Burlöv l 33

Svedala l 26

Upplands VäsbySollentuna

Sundbyberg

Solna

Upplands Bro

Järfälla

Nacka

Södertälje

TyresöHuddinge

BotkyrkaHaninge

Stockholm

Kungsbacka

Mölndal

Härryda

PartilleÖckerö

Ale

Lerum

Bollebygd

GöteborgKungälv

Malmö

VellingeSvedala

StaffanstorpBurlöv

Lomma

Danderyd

TäbyÖsteråker

Vaxholm

Salem

Ekerö

Vallentuna

VärmdöLidingö

Nynäshamn

Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro.


Trots en fortsatt mycket expansiv penningpolitik i flera länder blev 2015 ytterligare ett svagt år för den globala ekonomin. Återhämt-ningen fortsätter men osäkerheten kring den underliggande styrkan kvarstår. Orosmolnen avlöser varandra och en svag utveckling i tillväxtekonomierna gör att återhämtningen går långsamt.

Konjunkturuppgången i Sverige är bred och till följd av den expansiva penningpolitiken är utvecklingen i svensk ekonomi fortsatt stark. De offentliga finanserna är i grunden i gott skick och statsskulden är låg samtidigt som arbetslösheten sjunker och exporten ökar. Den starka inhemska efterfrågan och en fortsatt, om än svag, återhämtning i omvärlden medför att svensk BNP växer.

Inflationen vill dock inte ta fart och svårigheter att nå sitt inflationsmål har föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder. I februari beslutade man att sänka reporäntan ytterligare till –0,50 procent. Samtidigt är beredskapen för fortsatta stödköp av statsobligationer hög. Riksbanken fortsätter därmed att bedriva en penningpolitik som är en av världens mest expansiva trots att tillväxten ligger på en globalt sett hög nivå. En bestående lågräntemiljö bidrar till fortsatt stigande bostadspriser och ökande skulder hos hushållen vilket ökar kraven på att vidta finanspolitiska åtgärder.

Tillväxten i svensk ekonomi drivs till stor del av inhemsk efterfrågan med investeringar främst inom bostadssektorn samt offentlig och privat konsumtion. Den statliga och kommunala konsumtionen ökar tydligt till följd av den stora inströmningen av asylsökande. Flykting-strömmen påverkar framför allt områdena boende, undervisning samt hälso- och sjukvård. Flyktinginvandringen väntas å andra sidan bidra till en högre efterfrågan i Sverige och ett ökat arbetskraftutbud. Antalet nya asylsökande har minskat kraftigt sedan nya regler införts och det råder fortfarande stor osäkerhet om vilka effekter den ökade flyktinginvandringen kommer att få på svensk ekonomi.

Ökningen av den offentliga konsumtionen har också demografiska orsaker. Den växande befolkningen, med fler barn och en större andel äldre, ökar behovet av vård, omsorg och skola.

Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och arbetslöshe-ten sjunker. Arbetsförmedlingens senaste arbetsgivarundersökning av 10 000 arbetsställen i det privata näringslivet, och av samtliga kommuner och landsting, visar att arbetsgivarnas framtidstro har stärkts och att företagen kommer fortsätta att öka antalet anställda i ett gott tempo. Under 2016 beräknas antalet sysselsatta (16 – 64 år) öka med 68 000 personer för att öka med ytterligare 72 000 år 2017. Starka sysselsättningsökningar väntas inom såväl privat som offentlig tjänstesektor. Då befolkningen förväntas fortsätta öka snabbt kommer sysselsättningsgraden dock endast förändras marginellt.

Sedan 2008 svarar utrikes födda för hela befolknings- och arbets-kraftstillväxten i yrkesaktiva åldrar 16-64 år medan inrikes födda i yrkesaktiva åldrar minskar, en trend som kommer att fortsätta i flera år. Deltagande i arbetskraften har ökat påtagligt och de närmaste åren beräknas arbetskraften fortsätta att växa. Tillskottet kommer helt från utrikes födda. År 2016 och 2017 beräknas arbetskraften öka med 42 000 respektive 60 000 personer.

Efterfrågan på arbetskraft är omfattande och sysselsättningen steg på bred front i ett såväl branschmässigt som geografiskt perspektiv. Under 2016 väntas en bred förstärkning av arbetsmarknaden och Arbetsförmedlingen bedömer att sysselsättningen kommer att växa

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden

Lågräntemiljön fortsätter och gapet mellan fastigheters avkastning och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare.

-8-6-4-202468

1012% %

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

-8-6-4-202468

1012

Relativt arbetslöshetstal ReporäntaBNP Inflation (KPI)

DEN SVENSKA EKONOMIN 2006 – 2016


i samtliga län. De regionala skillnaderna förblir dock stora då stor-stadsregionerna, i synnerhet Stockholms län, väntas visa en betydligt starkare sysselsättningsutveckling än övriga län. Under 2016 väntas en särskilt god utveckling av antalet sysselsatta i framför allt Upp-sala och Östergötlands län. Samtidigt väntas en betydligt svagare utveckling i Gävleborgs, Jämtlands och Dalarnas län. Jobbtillväxten fortsätter därmed i hög grad att vara tätt knuten till den regionala näringsstrukturen och befolkningsutvecklingen.

De offentliga arbetsgivarna uppvisar även de expanderande verk-samheter, men med en större spännvidd mellan länen än bland privata arbetsgivare. Särskilt expansiva verksamhetsplaner har de offentliga arbetsgivarna i Gotlands, Skånes och Västra Götalands län. I Jämtlands och Södermanlands län är planerna betydligt mer återhållsamma vilket dels kan kopplas till skillnader i ekonomiska förutsättningar, dels till skillnader i den demografiska utvecklingen.

Från våren 2015 är nedgången i arbetslösheten tydlig och nedgången ökar alltmer. Bakom utvecklingen ligger en fortsatt god jobbtillväxt samtidigt som ökningen av arbetskraften tydligt understigit ökningen av sysselsättningen. Det betyder att arbetslösheten minskar tydligt under 2016. Arbetslösheten i åldrarna 16 – 64 år beräknas uppgå till 6,9 procent. För 2017 beräknas arbetslösheten till 6,6 procent.

Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastig-heter. Det låga ränteläget innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget oerhört attraktivt att investera i. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Transaktionsvolymen under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är strax under nivån för 2014 men ändå en historiskt mycket god nivå. Bostäder, industri och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvolymen. Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser en fortsatt hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter.

Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. Värdeökningen stod för cirka 8,8 procent, den högsta noteringen sedan 2007. Totalavkastningen ligger betydligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren. Högst totalavkastning uppvisar kontor och

bostäder med 16,2 respektive 14,7 procent varav värdeutvecklingen står för drygt 10 procent för båda fastighetstyperna. Direktinves-teringar i fastigheter uppvisade således en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX, och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning under de senaste 10 åren om 12,3 procent.

Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkast-ningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under det senaste året har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera av de större städerna noteras en omsätt-ning som överstiger 2 mdkr under 2015. I flera av dessa delmarkna-der är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare. I storstadsmarknaderna dominerar kontor investeringsintresset med ungefär en tredjedel av transaktionsvolymen. Pressade avkastningskrav tillsammans med en positiv utveckling på hyresmarknaden med få vakanser gör investeringar i nyproduktion av kontor attraktivt i våra storstäder. Tjänstesektorn växer på bekostnad av industrin och i tjänsteinriktade delmarknader växer behovet av kontor. Tillskottsbehovet tillsammans med en utveckling mot ett aktivitetsbaserat arbetssätt leder i sin tur till en moderniseringstrend med ett tillskott av nyproducerade, effektiva och flexibla kontorsytor. När fokus flyttas från kronor per kvadratmeter till kronor per arbetsplats skapas en hyrespotential som driver hyresnivåerna uppåt. I framför allt Göteborg syns denna utveckling tydligt och för kontorshyror i nyproduktion noteras en uppgång om 10 procent under året som gått.

Det stora investeringsintresset under senare år har inneburit att mycket krediter har allokerats till fastigheter. Kreditgivare upplevs nu som något mer selektiva vid utlåning till fastighetsinvesteringar vilket indikerar att vikten i fastighetssegmentet kan vara nära taket för några av bankerna. Fastighetsbolagens möjligheter att ta in kapital via börsintroduktioner, nyemissioner, preferensaktie-emissioner, obligationer eller traditionell belåning bedöms ändå sammantaget vara fortsatt goda trots ett osäkert börsklimat. Förutsättningarna för investeringar i fastigheter i Sverige är fortsatt goda och mycket kapital söker investeringar i segmentet vilket borgar för ännu ett gott fastighetsår. Den höga transaktionsvolymen under 2014 och 2015 anses därmed ha goda förutsättningar att hållas uppe även under 2016.

TOTALAVKASTNING

-40

-20

0

20

40

60

-40

-20

0

20

40

60% %

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

TOTALAVKASTNING

Butiker

Kontor

Industrier

Bostäder

Alla fastigheter

SIXRX


Fastighetsvärdering handlar om att värdera en fastighets attraktivitet relativt andra fastigheter och att värdera dess långsiktiga kassaflöde och avkastningspotential. Som Sveriges största fastighetsvärderare får vi inte sällan frågan om hur miljöcertifiering av en byggnad påver-kar dess fastighetsvärde. Ur ett attraktivitetsperspektiv har givetvis en certifiering eller grön stämpel ett värde. Det finns allt fler exempel på upphandlingar och förfrågningar där en viss miljöklassning är en förutsättning för att förhyrning ska vara aktuellt. Hållbarhetskrav drivs allt mer och oftare på av hyresgäster som vill agera hållbart och sitta i gröna fastigheter.

Den miljömässiga prestandan och byggnadens miljöklassning utgör ett ”mjukt värde”, vilket är utmanande att kvantifiera betalningsviljan för. Problematiken ligger till stor del i att certifiering hittills har skett främst i nyproducerade fastigheter, vilka utgör en bråkdel av det befintliga fastighetsbeståndet. Miljömärkta byggnader har således i mångt och mycket blivit synonymt med nyproducerade byggnader. Ett antal studier har utförts i syfte att kvantifiera värdet av certifieringar, men det har visat sig svårt att separera det miljömässiga premiumet från ”nyproduktionspremiumet” som helhet. Urvalet av nyproduce-rade kontorsbyggnader utan miljöklassning blir alltså allt mindre, samtidigt som miljöklassade byggnader i det äldre beståndet är få, vilket försvårar en kvantitativ analys. Å ena sidan sker i stort sett all nyproduktion i nuläget utifrån någon av de befintliga certifieringssys-temens kravspecifikationer. Då i princip all nyproduktion sker utifrån något av de befintliga certifieringssystemens kravspecifikationer bedöms värdet av en grön stämpel som relativt litet. Å andra sidan bedöms det rimligen vara en negativ värdepåverkan, om dock väldigt svår att kvantifiera, vid ”icke hållbar” nyproduktion. Certifiering har i princip blivit en ”hygienfaktor” för att vara konkurrenskraftig både på investeringsmarknaden och på hyresmarknaden vid nyproduk-tion. Om miljöklassningar skulle komma att bli en hygienfaktor även för hyresgästerna i allt större omfattning, skulle givetvis en tydlig värdepåverkan av certifiering i sig kunna skönjas.

Hållbart fastighetsägande

Hållbar utveckling förutsätter långsiktighet och helhetssyn. Hållbart fastighetsägande är därmed ett delat ansvar mellan de huvudmän som svarar för förutsättningar och funktioner i fastighetens omgivning. Det är också ett delat ansvar fastighetsägare emellan samt mellan fastighetsägaren och hyresgästen eller kunden. Stort fokus har under senare år lagts vid certifiering av olika slag vid nyproduktion. Det är givetvis positivt, men nyproduktion avser endast en bråkdel av beståndet. För ett verkligt hållbart fastighetsägande och tillvaratagande av den värdepotential som finns i det måste fokus riktas på åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet och på förutsättningar och system som leder till förändrade beteenden och hållbarhet i den löpande förvaltningen.

Miljöklassning och certifiering av byggnader utifrån byggnadsteknik har funnits sedan början av 1990-talet då brittiska BREEAM utveck-lades (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Idéerna spred sig snabbt och ett internationellt samarbete startade för att nå en gemensam standard för miljöklassningar. Detta lyckades dock inte utan istället har olika certifieringsmodeller utveck-lats och idag finns hundratals olika metoder. I Sverige har vi ett flertal möjliga system när det gäller certifiering av byggnader och det finns också internationella system som används i Sverige. BREEAM är det i särklass största systemet med över 200 000 certifierade byggnader i dagsläget. Först 1998 lanserades den amerikanska motsvarigheten till det brittiska systemet, LEED (Leadership in Energy and Environ-mental Design) som är anpassat för amerikanska standarder och förhållanden. Inom EU finns certifieringssystemet GreenBuilding som till skillnad från flera andra system bara bedömer energianvänd-ningen. Miljöbyggnad är ett resultat av Boverkets Bygga-Bo-Dialogen som nu administreras av Sweden Green Building Council. Miljöstatus för Byggnader är ett system för hållbarhetsarbete med det befintliga byggnadsbeståndet i Sverige. Det finns även Svanen-märkning av byggnader som innebär att byggnaden måste uppfylla ett antal bestämda energi-, miljö-, funktions- och kvalitetskrav.

Ett hållbart fastighetsägande handlar dock inte om att bara märka om fastigheterna och få en ”grön stämpel” utan det gäller också för fastighetsägaren att skapa förutsättningar och system som löpande och momentant kommunicerar driftresultatet utifrån ett visst agerande i det dagliga användandet av byggnaden. Det faktum att energianvändningen i våra byggnader står för 40 procent av landets totala energianvändning torde innebära att en stor värdepotential ligger i den löpande förvaltningen och i det hållbara användandet av byggnader. Genom åtgärder som leder till minskning av den långsiktiga resursförbrukningen och genom att medvetandegöra hyresgästernas förbrukning eller driftresultat kan fastighetsägaren förändra hyresgästernas beteenden. På så sätt jobbar fastighets-ägare och hyresgäst tillsammans för att skapa hållbara värden


över tid. Hållbarhet i driften av en byggnad och att leva upp till de krav som ställs löpande är en förutsättning för hållbart fastig-hetsägande. Därmed blir hållbarhetsarbetet ett samverkansprojekt mellan fastighetsägaren och hyresgästen. Uppföljningssystem för att medvetandegöra goda och dåliga handlingar utifrån ett håll-barhetsperspektiv blir en framgångsfaktor. Det kan vara allt från displayer som gör tumme upp eller tavlor som går i grönt när du agerar hållbarhetsvänligt till gröna hyresavtal med olika ”hyrestillägg” eller avgifter vid ett hållbarhetsovänligt agerande eller brott mot upp-ställda hållbarhetskriterier. Castellum är en av fastighetsbranschens största aktörer och hållbarhetstanken är en stor och väsentlig del i bolagets utvecklingsarbete. Idag är 114 av Castellums fastigheter miljöcertifierade vilket motsvarar cirka 20 procent av beståndet. Castellums målsättning är att all nyproduktion ska ske utifrån cer-tifieringskrav samt att ombyggnader så långt som möjligt ska syfta till att samtliga fastigheter så småningom ska kunna certifieras. För att utveckla samverkan med kunderna tecknas gröna hyresavtal i ökande omfattning.

I ett vidare perspektiv blir hållbarhetsarbetet ett samverkansprojekt mellan branschens alla aktörer, fastighetsägare emellan och mellan fastighetsägare och staden samt mellan fastighetsföretaget, leve-rantörer och forskning. Akademiska Hus är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag vad gäller hållbarhetsarbete med högt ställda hållbar-hetsmål och ett dagligt samarbete med kunderna kring hållbarhetsi-nitiativ. Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att samarbeta med sina kunder kring hållbarhet och tillsammans med kunderna enas om gemensamma initiativ som engagerar båda parter. Syftet är att skapa engagemang och synlighet kring hållbarhetsfrågor och koppla samman lärosätenas kunskaper med ambitionen att ligga i framkant. Samarbetet ska bland annat leda till bolagets måluppfyllelse om att minska mängden köpt energi med 50 procent till 2025.

Stockholms stads forum för hållbara fastigheter bildades 2014 och är ett annat exempel på ett samarbete kring hållbarhetsfrågor, i detta fall mellan Stockholms stad och 18 privata fastighetsägare och fastighetsförvaltare. Samarbetet syftar till att sätta ökat fokus på det hållbarhetsarbete som avser åtgärder för bättre miljö och energieffektivisering i det befintliga fastighetsbeståndet i Stockholm. Forumet har bildats utifrån insikten att utvecklingen mot hållbara fastigheter förutsätter god samverkan, mellan olika fastighetsägare, med hyresgäster och med staden. En utmaning som nämns är att hitta system för finansiering och debitering av anläggningar och tjänster utanför den egna fastigheten. Delningstanken är central utifrån ett hållbarhetsperspektiv och att arbeta fram affärsmodeller som ger incitament att finansiera ”nya” kollektiva varor eller miljöer i staden som alla kan ta del av är en central utmaning att lösa.

Det är i dagsläget svårt att fastställa att den direkta värdepåverkan av en certifiering är annat än marginell. Det är dock fullt tänkbart att såväl hyresnivå som avkastningskrav i närtid kan komma att påverkas väsentligt. Den stora värdepotentialen torde ligga i den löpande förvaltningen och i det hållbara användandet av byggna-der och anläggningar inom fastigheten och delat med omgivande bebyggelse vilket sätter fokus på åtgärder och system som dels skapar förutsättningar för och dels leder till ett hållbart användande av byggnader och anläggningar. Det i sin tur kommer att påverka såväl kassaflödet och avkastningspotentialen som attraktiviteten relativt en bostad eller lokal vars egenskaper och system varken har förutsättningar eller uppmuntrar dig som hyresgäst eller nyttjare att agera hållbarhetsvänligt.

Sopsugstation i Stora Ursvik i Sundbyberg. Foto: Mikael Levander


Vad innebär hållbar stadsutveckling? Först och främst måste man bestämma sig för vad hållbar utveckling innebär. En klassisk definition är den som togs fram i Brundtlandrapporten från 1987 ”En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov”. När man sedan sätter denna definition i ett urbant sammanhang står det klart att det är många parametrar som ska tas hänsyn till för att möjliggöra en hållbar stadsutveckling. Områden som berörs är allt ifrån arkitektur och landskapsplanering till energi, byggmaterial, transport och avfallshantering. Men kanske framförallt; människan. En av de intervjuade menar att fokus på människan i staden är det enskilt viktigaste och vad det egentligen handlar om är att skapa platser där människor trivs. Den svåra frågeställningen är vad de kommer att efterfråga i framtiden. Kommer de att trivas på samma platser och i samma tillvaro då som nu?

Urbaniseringen är vår tids stora folkvandring och allt tyder på att den bara har börjat. I dag bor över hälften av världens invånare i urbana områden och år 2050 väntas andelen ha ökat till 70 procent. 70 pro-cent av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer att ske i de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden i storstadslänen uppgå till cirka 6,7 miljoner invånare, en ökning med cirka 1,6 miljoner invånare. Städerna står även för över 70 procent av de globala koldioxidutsläppen. Samtidigt är det utmaningarna i stadsmiljö som i huvudsak leder till innovationer och att nya idéer skapas vilket driver utvecklingen framåt. Enligt respondenterna kan inte städernas roll i hållbarhetsarbetet nog understrykas. Hållbar utveckling är helt enkelt mer relevant än någonsin och det är upp till stadens innevånare och ”beslutsfattare” att sätta sig i förarsätet.

Vad gör en stad framgångsrik över tid utifrån ett hållbarhetsper-spektiv? Och hur får man människor att vilja stanna, verka och bo i staden? Det är dessa frågor planerare och arkitekter söker svaren på när man planerar för den hållbara staden. Från att från början främst handlat om de ekologiska aspekterna har begreppet hållbarhet, enligt en av de intervjuade, allt tydligare breddats och innefattar nu även sociala och ekonomiska aspekter. Detta har resulterat i en allt bredare frågeställning vilket gör dagens processer än mer komplexa. För att möta den ökade komplexiteten krävs multidisciplinära arbetsgrupper

Staden bär ansvaret för en hållbar framtidI syfte att redogöra för begreppet hållbar stadsutveckling och hur branschen jobbar med frågan har tre arkitekter från tre av Sveriges ledande arkitektkontor intervjuats. Anna Öhlin (White), Stellan Fryxell (Tengbom) och Ulrika Bergström (Nyréns Arkitektkontor) har även fått svara på vilka framgångsfaktorerna är för att skapa en hållbar stadsdel samt hur de ser på trender och framtiden för hållbar stadsutveckling.

där arkitekter, byggherrar, kommuner, planerare, fastighetsekono-mer och så vidare arbetar proaktivt tillsammans redan i ett tidigt skede. Just samarbete över disciplingränserna och en god dialog är något som samtliga respondenter påtalar som mycket viktigt. Från branschens sida efterfrågas samtidigt större detaljplaner och mer generella översiktsplaner för att möjliggöra snabbare processer vilket ställer än högre krav på samarbete.

Samtidigt har medborgarkommunikation blivit allt viktigare i en samtid där både företag och människor är mer benägna att flytta än någonsin tidigare. Förr flyttade människorna till jobben. Idag, i den nya ekonomiska geografin, flyttar jobben dit människor helst vill leva. Dagens unga är allt mer livsstilsfokuserade och söker urbana kvalitéer samtidigt som de tjänstedrivna arbetstillfällena inte är, likt dåtidens industrier, beroende av geografi och transportleder i samma utsträckning. Rätt stad har blivit viktigare än rätt jobb och företagen får snällt följa efter.

Konsekvensen av mer generella planer som kan ändras och anpas-sas över tid och en befolkning som allt mer sätter sin egen agenda över var de ska bo och verka gör att behovet av en god medbor-gardialog ökar allt mer och kommer vara direkt avgörande för vilka städer som når och inte når framgång.

Ett av de främsta exemplen på modern och hållbar stadsutveckling är Frihamnsprojektet i Göteborg som just nu planeras för fullt. Här har White tillsammans med holländska West8 varit en del i arbetet med att utveckla den centrala Älvstaden i Göteborg. Frihamnen är från början Göteborgs innersta hamn men brukas idag snarare som ett eventområde med scener och racingbana samt lager och stora ytor för upplag. Tanken är här att bygga en helt ny stadsdel från grunden, innehållandes samtliga ingredienser för en modern och blandad innerstad i form av bostäder, arbetsplatser, handel och kultur. På sikt ska cirka 15 000 människor bo och lika många ha sin arbetsplats i Frihamnen. Kommunens mål är att Frihamnen ska bli en förebild för hållbar stadsutveckling och förverkliga de höga ambitioner avseende hållbarhet som Göteborgs Stad och dess samarbetspartners formulerat varför följande inriktningsmål tagits fram.


INRIKTNINGSMÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING

n Frihamnen är den del av innerstaden där det mångkulturella och blandade Göteborg blir synligt

n Frihamnen stärker sammanhållningen mellan göteborgare

n Frihamnen utvecklas med normbrytande mobilitet och kommunikationer

n Frihamnens resurser är multifunktionella, flexibla och samutnyttjas fullt ut

n Frihamnen siktar på att bli en klimatneutral del av innerstaden

n Frihamnens hälsosamma stadsmiljö bidrar till att människor mår bra

n Frihamnen utvecklas i delaktighet och skapar tillit för stadsutvecklingen

n Frihamnens utveckling driver en diversifierad arbetsmarknad med nya tjänster, funktioner och samarbeten

n Frihamnen är den plats i innerstaden där barn och unga kan vistas och verka på sina egna villkor

n Frihamnen är tillgängligt för alla med fysiska kopplingar och starka band till stadens olika delar

n Frihamnens utveckling tar avstamp i den historiska identiteten

Målen är brett formulerade och inkluderar såväl ekologiska som sociala och ekonomiska aspekter. Det finns ett tydligt fokus på hur Frihamnen som stadsdel ska bidra till Göteborg som helhet och utgöra en brygga mellan såväl olika samhällsgrupper som mellan stadens olika delar.

Enligt respondenterna går arbetet med hållbarhetsfrågor framåt, men det borde kunna gå snabbare. För att öka takten behövs något som kan förenkla och ge struktur till processen samt incitament för att motivera hållbart tänkande. En väg att gå är ökat fokus på håll-barhetscertifieringssystem. Hållbarhetscertifiering av hela stadsdelar är ett relativt nytt grepp men ett naturlig steg i utvecklingen av det

hållbarhetstänk som genomsyrat branschen under senare år med en uppsjö av miljöcertifieringssystem som används för enskilda byggnader. I ett certifieringssystem för hållbar stadsutveckling finns nycklarna som kan underlätta en bred samverkan mellan olika aktörer redan från ett tidigt skede i processen. Här finns även verktygen för att få till en god och demokratisk medborgardialog som hjälper till att öka delaktigheten och engagemanget kring en framtida stadsomvandling. Förhoppningsvis kan en certifiering av en stadsdel även skapa incitament hos byggherrar och kommuner som ges möjligheten att visa på vilka kvalitéer de tillfört och på så sätt skapa värde, på samma sätt som många aktörer varit duktiga på att framhålla sina miljöcertifieringar för sina enskilda byggnader. En av respondenterna beskriver en certifiering som ett enkelt och konkret sätt att kommunicera fram vilka värden en hållbar stadsutveckling kan skapa och tror att vi kommer få se mer av det i framtiden.

En möjlig väg att gå är att använda sig av ett poängsystem som det NAI Svefa tagit fram i samarbete med Upplands Väsby kommun i samband med utvecklingen av Väsby Labs. Syftet med poängsyste-met är att koppla kvalitéer i utbyggnaden av ett område till ett rörligt markpris och på så sätt skapa ekonomiska incitament för byggherrar och exploatörer att bidra till kvalitéer som eftersträvas enligt Väsby Labs. De tre klasser som går att uppnå är Guld, Silver och Brons där Guld ger den största premien medan Brons utgör skallkrav. Denna premie utfaller sedan i form av ett förmånligare byggrättspris på upp till 1 000 kronor per kvadratmeter ljus BTA. Premien bedöms utifrån fem fokuspunkter; stadsmässighet, samarbete, innovation, parkering och lokaler. Ett liknande system skulle enkelt kunna användas som styrkort av till exempel en kommun som önskar höja sina ambitioner avseende hållbar stadsutveckling.

Oavsett om hållbarhetscertifieringar eller poängsystem är vägen framåt så verkar branschen i vilket fall vara överens om att intres-set för hållbar stadsutveckling kommer att öka i framtiden, om än med en förhoppning om att behovet av ett begrepp likt ”hållbar stadsutveckling” slutligen spelar ut sin roll och blir den självklarhet det borde vara när vi bygger framtidens städer.

Frihamnen i Göteborg. Arkitekt / källa: White / Göteborgs Stad


Global konkurrens skapar, utmanar och ställer krav på städer och regioners utveckling. Det finns goda möjligheter för kommuner som aktivt planerar för hållbar utveckling, att positionera sig för att attrahera verksamheter och människor. Samtidigt råder obalans mellan flera faktorer, bland annat brist på bostäder, i huvudsak i storstadsregionerna, vilket leder till att företag som expanderar får svårt att rekrytera människor. Utmaningen ligger i att stimulera bostadsbyggandet och effektivisera plan- och byggprocesserna men utan för kraftiga inskränkningar i den demokratiska processen eller genom att helt nedprioritera andra viktiga delar i en hållbar stadsutveckling, så som integration och långsiktig ekonomisk balans. Stadsutvecklingen ska tillgodose dagens behov men får inte äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina samlade framtida behov.

Tillväxt är en drivkraft för städers utveckling. För att skapa förutsätt-ningar för tillväxt krävs en aktiv och strategisk stadsplanering och för att utveckla hållbara städer krävs långsiktiga investeringar. Att utveckla en hållbar stad ger konkurrensfördelar och skapar värden för alla intressenter på platsen. Det gäller att tidigt identifiera förut-sättningarna och planera utifrån ekologiska, sociala, ekonomiska och kulturella aspekter med fokus på genomförbarhet. För ett kunskaps-intensivt och innovativt land som Sverige ska det vara en självklarhet att investera i en hållbar utveckling. Att stadsutveckla med en tydlig hållbarhetsprofil är en process över lång tid. Förutsättningar kan under resans gång ändras på grund av politiska beslut, marknaden eller ekonomiska förutsättningar. Detta kräver en sammanhållen process och omfattar organisation, samverkan, engagemang och delaktighet. Hållbarhetstänkandet måste därför genomsyra och vara en naturlig del av hela samhällsbyggnadsprocessen från över-gripande nivå till genomförande och utvärdering.

Genom en aktiv markpolitik och markanvisningsstrategi går det att skapa strategiskt viktiga förutsättningar för en hållbar stadsbygg-nad. Strategin och de markpolitiska processerna måste utgå från

Hållbar stadsutveckling

En hållbar utveckling innebär att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina. I en global konkurrens mellan länder och städer i en komplex miljö med många olika intressenter och i en nutid med akut bostadsbrist krävs nytänkande för att skapa en långsiktigt hållbar stadsbyggnad. Det gäller att tidigt identifiera förutsättningarna och planera utifrån ekologiska, sociala, ekomiska och kulturella aspekter med fokus på genomförbarhet. Stadsbyggnadsprocessen sträcker sig över lång tid med många aktörer som berörs. Kom-munerna har möjligheter att skapa förutsättningar för en hållbar utveckling genom att bedriva en aktiv markpolitik, ta fram strategier och styra stadsbyggandet. En viktig del av processen är även samverkan med marknadens aktörer.

stadens långsiktiga mål och fånga upp de utmaningar samhället står inför. För en hållbar utveckling måste beslut tas utifrån ett längre tidsperspektiv och styra mot vad som är hållbart. En helhetssyn för samhällets behov, förutsättningar och problem behövs utifrån insikten att det som är bra för invånarna och miljön, är långsiktigt bra även för ekonomin.

Under hösten 2015 har NAI Svefa, på uppdrag av SKL, Sveriges Kommuner och Landsting samtalat med ett antal kommuner med vitt skilda förutsättningar om hur de arbetar för att bedriva en aktiv markpolitik. Alla kommuner som vi har träffat har arbetat aktivt med att förvärva och utveckla det kommunala markinnehavet. Hos kom-munerna har förutsättningarna skiljt sig åt, men gemensamt för deras agerande är att de arbetat brett. Istället för att fokusera enbart på sin traditionella roll i utvecklingsprojekt frågar de sig vad som krävs av kommunen för att nå målet. De faktorer för en framgångsrik samhällsbyggnadsprocess som vi kunnat se är att kommunerna gör långsiktiga åtaganden och utgår från ett samhällsekonomiskt perspektiv. Den långsiktiga ekonomin blir därigenom överordnad den sista kronan i varje enskild affär. Genom lyhördhet mot mark-naden och medborgarna ges möjlighet att ge förutsättning för rätt projekt i rätt lägen. Slutligen visar också alla kommuner prov på nytänkande i processer och ett proaktivt agerande där de agerar utifrån möjligheten att påverka utvecklingen av samhället snarare än att reaktivt kontrollera den.

Själva samhällsbyggnadsprocessen och tillämpningen av de regler och lagar vi har bör alltså ställas i centrum. Istället för att enbart fokusera på eventuella brister i lagstiftning bör processerna utvecklas. Genom att i tidigt skede analysera alla inblandade parters målbild, behov och engagemang ges möjlighet till effektivare processer och bättre förutsättningar att möta bostadsbristen. Här krävs samverkan mellan alla inblandade aktörer; stat, kommun och marknad för att öka förståelsen för varandras drivkrafter och att man kan dra nytta av varandras kompetens.


Genom markanvisningar kan kommunerna också påverka möjlig-heterna att skapa attraktiva, hållbara städer. Alla kommuner som genomför markanvisningar är enligt lag ålagda att anta riktlinjer för markanvisningar och för exploateringsavtal. Riktlinjerna för mark-anvisningar ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning.

Metoderna för markanvisning som praktiseras av kommuner skiljer sig åt. Medan direktanvisning är relativt vanligt förekommande i till exempel Stockholm, har Malmö Stad som policy att markanvisning för bostäder normalt bör ske efter ett jämförelseförfarande. Beroende på situation och plats kan olika modeller lämpa sig. Grundläggande

för kommunens markanvisningsstrategi bör vara stadens långsik-tiga vision, eftersom syftet med markanvisningen och efterföljande plan- och byggprocess är att utveckla staden. På så sätt är det enkelt att argumentera för att en markanvisningsstrategi som utgår från förutsättningen om ett hållbart samhällsbyggande också är ekonomiskt hållbar.

Hållbarhetstanken måste med samma logiska följd genomsyra alla delprocesser i samhällsbyggnadsprocessen. Det går inte att fokusera på enskilda aktiviter inom hållbarhet. Genom att hitta effektiva arbets-processer i kommunens myndighetsutövning, skapa delaktighet och dialog med berörda invånare och övriga aktörer, verka värdeskapande för både mjuka och hårda värden samt säkerställa genomförbarhet läggs grunden för att uppnå ett framgångsrikt resultat.

Inre hamnen i Norrköping. Illustratör / källa: Erik Telldén / Norrköpings kommun


92Stockholm

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter i Stockholm hör Einar Mattsson, HSB, Ikano, Olov Lindgren och SKB. Allmännyttan i Stockholm ska satsa drygt 3 mdkr på nyproduktion av hyresrätter under 2016, en satsning som förväntas resultera i 1 500 byggstartade lägenheter under året. En detaljplan har vunnit laga kraft som möjlig-gör för 750 studentbostäder på Lappkärsberget vid Stockholms universitet. De nya bostäderna ska komma till genom förtätning av SSSB:s mark i området. Byggstart beräknas till i början av nästa år. Parkeringsbolaget Green Park vill omvandla tre av sina parkeringshus i Skarpnäck till bostäder. Totalt 80 parkeringsplatser skulle försvinna för att istället ge plats åt 230 mindre lägenheter. Det kommer att krävas en ny detaljplan för att exploateringen ska kunna påbörjas. Fastighetsbolaget SIG Invest förvärvade under hösten två fastigheter med totalt 153 lägenheter i Rågsved i södra Stockholm. Värdet bedöms till 171 mkr vilket motsvarar cirka 29 800 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAMF Fastigheter, Atrium Ljungberg, Fabege och Vasakronan hör till de stora kommersiella fastighetsägarna i Stockholm. I februari för-värvade Klövern tomträtten till Orgelpipan 4 i centrala Stockholm. Köpeskillingen uppgick till 340 mkr. Den uthyrbara lokalarean uppgår till cirka 4 500 kvadratmeter med ett hyresvärde om 19 mkr vilket ger en bedömd direktavkastning om cirka 4 procent. Fastigheten avses vidareutvecklas till en modern kontors- och butiksfastighet. Förvärvet är Klöverns första i centrala Stockholm. Brostaden förvär-vade i december projektet Torsplan 2 i Hagastaden för cirka 1,6 mdkr. Säljare var NCC. Projektet omfattar cirka 23 000 kvadratme-ter, huvudsakligen kontor. Fullt uthyrd beräknas hyresintäkterna uppgå till cirka 76 mkr. I slutet av 2015 invigdes Sveriges och Nordens största köpcentrum. Gallerian, som har en uthyrbar area om drygt 100 000 kvadratmeter butiks- och restauranglokaler, lockade på mindre än en månad över en miljon besökare.

NAI SVEFA FASTIGHETSINDEX

2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 92 91 91 91 92

Placering 1 1 1 1 1

MARKNADSDATA MARS 2016

Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmKONTOR

AA-läge 3 800 – 5 400 4,00 – 4,75 55 000 – 100 000

A-läge 2 200 – 4 300 4,50 – 5,75 40 000 – 69 000

B-läge 1 600 – 3 200 5,25 – 6,75 20 000 – 40 000

C-läge 900 – 2 400 5,50 – 7,75 9 000 – 25 000

BUTIKER

AA-läge 2 000 – 18 000 4,00 – 6,00 70 000 – 160 000

A-läge 1 500 – 8 000 4,75 – 6,50 42 000 – 105 000

B-läge 900 – 4 500 5,50 – 7,50 26 000 – 47 000

C-läge 700 – 2 000 6,25 – 7,75 10 000 – 25 000

INDUSTRI

A-läge 700 – 1 300 6,00 – 8,25 5 500 – 13 000

B-läge 600 – 850 6,50 – 8,25 5 000 – 8 500

C-läge 550 – 850 6,75 – 8,50 3 500 – 6 500

BOSTÄDER

AA-läge 1 425 – 2 450 1,25 – 3,75 23 000 – 55 000

A-läge 1 250 – 2 400 1,25 – 3,75 22 000 – 50 000

B-läge 1 100 – 1 800 3,00 – 5,00 14 000 – 38 000

C-läge 1 100 – 1 600 4,25 – 5,75 8 500 – 30 000

Det stora trycket på bostadsmarknaden gör att förtätning och omvandling av olika lokalslag till bostäder blir allt vanligare. En ny ägare i centrala Stockholm är Klövern som förvärvar vid Centralstationen. Aktiviteten i de nya stadsdelarna Arenastaden och Hagastaden är stor.

Jonas Å[email protected]


SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, Fabege, Hemsö, Jernhu-sen och SISAB. I slutet av 2015 förvärvade Heba ett äldreboende i Farsta omfattande cirka 5 800 kvadratmeter till ett underliggande fastighetsvärde om 254 mkr. Hyresgäst är Vardaga som har tecknat ett 15-årigt hyresavtal till en årshyra om 12,1 mkr. Innan årsskiftet gick startskottet för Campus Albano, ett vetenskapligt nav som ska binda samman Stockholms universitet och KTH. När Campus Albano står färdigt kommer det att omfatta cirka 100 000 kvadratmeter nya universitetslokaler och ge plats åt cirka 15 000 studenter och forskare.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Brostaden (Castellum), Corem, FastPartner, Klövern och Sagax är några av de stora ägarna inom segmentet. I Smista Allé uppför Bro-staden en bilförsäljningsanläggning för Lexus Stockholm. Byggnaden omfattar 2 500 kvadratmeter och inflyttning ska ske i slutet av 2016. Hyresgäst är Bilia Center Stockholm som tecknat ett 12-årsavtal. FastPartner har av Brostaden förvärvat en portfölj bestående av elva fastigheter i Stockholm. Den uthyrbara arean uppgår totalt till cirka 88 500 kvadratmeter fördelat på kontor, lager och handel. Det årliga hyresvärdet för portföljen är cirka 136 mkr. Köpeskillingen uppgick till 822 mkr. Byggnaderna i Slakthusområdet ska omvandlas till förmån för bostäder och kontor. Som ersättning till dessa lokaler planeras det för ett nytt livsmedelscentrum i Larsboda industriområde som omfattar lokaler om cirka 35 000 kvadratmeter dit verksamheter från Slakthusområdet ska kunna flytta.

TRANSAKTIONER

Objekt Fastighetstyp Datum Köpeskilling, tkr Area, kvm Säljare Köpare

1 Uarda 5 Kontor feb -16 2 257 000 44 000 Fabege Union Investment Real Estate GmbH

2 Fatbursjön 10 Kontor dec -15 3 060 000 46 000 Aareal Bank AG AMF Fastigheter

3 Sjökonungen 1 Bostäder dec -15 76 500 1 570 Privatpersoner Anders Ivarsson AB

4 Brahelund 2 Kontor sep -15 1 350 000 * 43 800 Commerz Real Areim Fond II

5 Stora Mans 1 Skola aug -15 200 000 7 580 NewCap Oscar Properties

* Av NAI Svefa bedömd köpeskilling

Stockholm har som mål att bygga 140 000 bostäder till 2030. I de stadsdelar som byggts de senaste åren har hållbar-het lyfts fram i planeringen. I Norra Djurgårdsstaden har ambitionen varit att bebyggelsen ska vara världsledande i energi och miljöteknik. Inom Norra Djurgårdsstaden Innovation, ett samarbetsprojekt kring hållbar stadsutveckling, har utvecklingsprojektet C/O City arbetat med att kvantifiera och värdera de ekologiska, ekonomiska och sociala nyttorna med ekosystemtjänster som exempelvis gröna tak. Genom markanvisningstävlingar har staden ställt krav på förslag på energieffektiva och ekologiskt hållbara byggnader. Hållbarhetsdialoger har förts med byggherregrupper och boende. Bland annat har en innovationstävling genomförts för att få förslag på hur solenergi kan integreras i gatu- och parkmiljön. I ett av kvarteren i Norra Djurgårdsstaden har Reinhold Gustafsson uppfört ett hyreshus med en geoenergilösning där solvärme samlas in i vattenslingor under sedumtak och sedan lagras i berggrunden för att användas under vintern. Samtidigt som de nya miljöprofilerade stadsdelarna växer fram, växer även befolkningen kraftigt i de mer utsatta delarna av staden vilket innebär en uppenbar risk för ökad polarisering på bostadsmarknaden. Ett sätt att försöka hantera detta är att utöver klimat och ekologi även inrymma sociala och ekonomiska frågor i begreppet hållbarhet. I stadens markanvisningspolicy anges numera att en av exploateringskontorets uppgifter är att arbeta för en socialt hållbar användning av stadens mark.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Brist på investeringsobjekt har lett till att köpare söker sig till regionstäder, något som resulterade i en relativt blyg-sam transaktionsvolym 2015 för Stockholm. Bostäder är fortfarande attraktiva investeringar, men likt 2014 har handel, kontor och hotell dominerat marknaden. De två största affärerna 2015 utgjordes av Brittiska Grosvenor Fund Managements förvärv av Skärholmen Centrum från Royal Bank of Scotland samt AMF:s förvärv av Fatburen på Södermalm från tyska Aareal Bank AG.

Oskar Phil

I FOKUS

Bostäder 6,0 Mdkr

Lokaler 27,1 Mdkr

Mark & övrigt 2,1 Mdkr

Industri 3,9 Mdkr Special 3,5 Mdkr

2014Totalt 42,8 Mdkr

Bostäder 5,5 Mdkr

Lokaler 25,3 Mdkr





68

Erik [email protected]

I Göteborg råder det för närvarande hög aktivitet på projektmarknaden runt om i staden, både vad avser infrastruk-turprojekt, nya bostäder och kommersiella ytor. Många av projekten har stadens 400-års jubileum år 2021 som mål/katalysator. Transaktionsmarknaden är fortsatt stark inom samtliga segment.

Göteborg

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna hör Balder, Stena Fastigheter, Stiftelsen Göteborgs Studentbostäder, Wallenstam och Willhem. Under 2015 noterades, till skillnad från 2014, ett flertal större bostadsaffärer. I oktober förvärvade Göteborgs stads bostads-aktiebolag ett miljonprogramsbestånd om 890 lägenheter i Hjällbo från D. Carnegie. Köpeskillingen landade på 493 mkr, motsvarande cirka 7 600 kr/kvm. Direktavkastningen för köpet bedöms till cirka 5,25 procent. Den stora efterfrågan på investerarmarknaden har lett till nedjusterade avkastningskrav under året både vad avser bostäder i bästa läge men också bostäder i mer sekundära lägen. Intresset för att ombilda till bostadsrätt bedöms ha ökat till följd av den kraftiga prisuppgången, upp mot 20 procent, på bostadsrättsmarknaden under 2015. På hyresmarknaden är det mer turbulent än någonsin då Fastighetsägarna i hyresförhandlingarna med Hyresgästföreningen om 2016 års hyror i skrivande stund har strandat förhandlingarna för 43 000 hushåll.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalder, Eklandia (Castellum), Platzer, Skandia Fastigheter, Vasakronan och Wallenstam är stora kommersiella fastighetsägare i Göteborg. Under det senaste året har konkurrensen på marknaden ökat. Befint-liga aktörer har ökat sina innehav och nya aktörer har investerat. Några att nämna är Atrium Ljungberg, Kungsleden, Klövern och Skandia Fastigheter som samtliga avser att förstärka sina portföljer i staden. De internationella aktörerna är relativt få och kommer ofta in på marknaden genom rikstäckande portföljaffärer och då främst handel och logistik. Hyresmarknaden för kontor är fortsatt stark med rekordlåga vakansgrader. Detta trots ett ökat tillskott av nya lokaler under året. Göteborg står inför stora utmaningar framöver med ett flertal större projekt runt om i staden. Fram till 2019 uppskattas cirka 230 000 kvadratmeter ny kontorsyta komma ut på markna-den. Huvuddelen väntas kring 2019 vilket sannolikt kommer att få konsekvenser för den befintliga kontorsstocken, främst de objekt som uppfördes under 80-90-talet.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 68 65 64 62 64

Placering 2 2 2 2 2

MARKNADSDATA MARS 2016 Hyra Direktavkastning Bedömda värden kr/kvm % kr/kvmKONTOR

AA-läge 1 700 – 2 900 4,25 – 5,75 25 000 – 55 000

A-läge 1 400 – 2 500 4,75 – 5,75 18 000 – 45 000

B-läge 1 000 – 2 200 5,50 – 6,50 13 000 – 35 000

C-läge 650 – 1 600 6,50 – 8,25 6 000 – 20 000

BUTIKER

AA-läge 4 000 – 11 000 4,25 – 5,25 40 000 – 100 000

A-läge 1 500 – 7 500 4,50 – 6,25 20 000 – 75 000

B-läge 1 000 – 4 000 5,00 – 6,75 10 000 – 30 000

C-läge 700 – 1 500 6,25 – 7,50 2 500 – 15 000

INDUSTRI

A-läge 475 – 1 100 6,25 – 8,25 6 000 – 14 000

B-läge 475 – 1 000 6,75 – 8,50 5 000 – 8 000

C-läge 425 – 700 7,50 – 8,75 3 000 – 7 000

BOSTÄDER

AA-läge 1 150 – 1 750 2,00 – 3,50 25 000 – 45 000

A-läge 1 100 – 1 700 2,25 – 3,75 20 000 – 40 000

B-läge 1 050 – 1 675 3,00 – 5,25 15 000 – 35 000

C-läge 975 – 1 450 4,50 – 6,00 7 000 – 17 000


SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter är Akademiska Hus, Chalmers-fastigheter, Göteborgs Stad, Hemsö, landstinget, Vasakronan och Wallenstam. Projektet ”Vision 2020 – Medicinareberget”, ett life-science kluster vid Sahlgrenska universitetssjukhuset och Göteborgs universitet, fortlöper. Virtartes, ett projektutvecklingsbolag bildat av Hemsö och Sveanor, har fått en markanvisning på cirka 80 000 kvadratmeter i anslutning till Sahlgrenska universitetssjukhuset och Sahlgrenska akademin. Byggnationen ska länka Medicinareberget med Sahlgrenska. Detaljplanearbetet är påbörjat med planerad byggstart till slutet av 2018.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Balder, Eklandia (Castellum), Geely, Platzer, Volvo och SKF är stora privata ägare av industri- och lagerfastigheter i Göteborg. Markna-den för industri- och lagerfastigheter har stärkts ytterligare under det senaste året och för segmentet logistikfastigheter så befäster Göteborg sin förstaplats som Sveriges bästa logistikläge. Volvo och deras underleverantörer går mycket starkt vilket är positivt även för fastighetsmarknaden. Den största transaktionen under 2015 var Catenas försäljning av logistikfastigheten Högsbo 21:2 till ett underliggande fastighetsvärde om 580 mkr, motsvarande cirka 8 800 kr/kvm. Köpare är Ikano och Stena Fastigheter som på sikt har för avsikt att utveckla fastigheten med inslag av bostäder. Aktiviteten på transaktionsmarknaden i övrigt har varit relativt god under det senaste året där försäljningspriserna i genomsnitt legat på en nivå kring 7 400 kr/kvm.

TRANSAKTIONER


1 Gårda 8:2 Kontor jan -16 44 000 1 960 Platzer Lundbergs

2 Backa 170:1 och Backa 172:1 Handel jan -16 1 000 000* 27 400 KF Fastigheter Skandia Fastigheter

3 Högsbo 21:2 Logistik dec -15 580 000 65 800 Catena Ikano Bostad & Stena Fastigheter

4 Brämaregården 79:1 Kontor dec -15 500 000 * 12 400 AFG Invest AS Aberdeen

5 Bostadsportfölj Hammarkullen Bostäder okt -15 493 000 65 600 D.Carnegie & Co Göteborgs Stads Bostadsaktiebolag


År 2021 är det 400 år sedan Göteborgs stad bildades. I och med jubileumsfirandet är det planerat att nya områden i staden ska bebyggas. På Hisingen, vid Götaälvbrons norra landfäste, ligger Frihamnen som sedan många år tillbaka har ändrat användningsområde på grund av att hamnverksamheten flyttades ut till ytterhamnarna. En ny Götaälvbro kommer ersätta den gamla och placeras något norr om dagens läge vilket kommer frigöra ännu mer yta vid Frihamnen. Den långsiktiga tanken är att 15 000 människor ska bo inom området som även ska inrymma lika många arbetsplatser. Syftet med planen är att knyta samman stadens norra och södra delar och att det i stadsdelen ska vara lätt att leva socialt, miljömässigt och ekonomiskt hållbart.

Utgångspunkten är en blandstad med god flexibilitet för ett lågt bilberoende med ett finmaskigt trafiknät som gör området gångvänligt samt möjliggör en minskning av parkeringstalet med 25 till 50 procent jämfört med rådande parkeringspolicy. Området har flera utmaningar, varav en utgörs av översvämningsrisken från Göta älv. För att lyckas med tidsplanen arbetar Göteborgs stad tillsammans med sitt utvecklingsbolag, Älvstranden Utveckling, med en intressentgrupp av bolag som utsetts genom en markanvisningstävling. Planprocessen har skett i samverkan med hjälp av workshops. Samråd för första detaljplanen har genomförts under februari 2016 och medger cirka 3 750 bostäder och 2 500 arbetsplatser. Av dessa planeras 1 000 bostäder och 1 000 arbetsplatser samt en vattennära jubileumspark, stå klart år 2021.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsvolymen i Göteborg nådde för andra året i rad tvåsiffriga tal. Inför 400-årsjubileet 2021 satsas det stort med nyproduktion av både bostäder, kontor och handel. På kontorsmarknaden närmar sig direktavkastningskraven nu 4 procent till följd av låga vakanser och stigande hyror. Bristen på stora portföljer gör det svårt för nya aktörer att ta sig in på marknaden. Ett undantag var Atrium Ljung-bergs förvärv av 35 000 kvadratmeter kontorslokaler på Lindholmen för nästan 900 mkr.

Per Lorentsson

Bostäder 1,8 Mdkr

Lokaler 8,2 Mdkr


Industri 0,6 Special 0,3 Mdkr


Bostäder 3,1 Mdkr

Lokaler 5,4 Mdkr


Industri 0,7 MdkrSpecial 0,5 Mdkr


I FOKUS


Malmöborna trivs riktigt bra med sin stad. Malmö hamnar på plats sju i Europa när européerna själva ska ranka hur de trivs. Ännu fler nöjda malmöbor kommer det att bli eftersom inflyttningen till Malmö fortsätter. Stora investeringar kommer krävas i den sociala infrastrukturen under de kommande åren.

Per [email protected]

63Malmö

BOSTADSFASTIGHETERStena Fastigheter är den största privata ägaren av bostadsfastigheter i Malmö. Akelius, Heimstaden, HSB Sundsfastigheter och Willhem är andra stora privata aktörer. Malmös befolkning väntas öka kraftigt under kommande år. För att möta denna tillväxt kommer det att krävas 4 000 nya bostäder per år fram till 2019. Kommunala MKB har skruvat upp sin produktionstakt. Under 2015 färdigställde bolaget 545 nya hyresbostäder till Malmöborna. Inte sedan 1970-talet har allmännyttan i Malmö byggt så mycket. Aktiviteten är hög även hos många privata bygg- och fastighetsbolag. Det pågår nybyggnation inom stora utvecklingsområden som Limhamn, Västra Hamnen, Sorgenfri och Hyllie, men också inom många mindre fastigheter runt om i staden. Nuvarande nyproduktion är dock långt ifrån tillräcklig för att möta befolkningstillväxten. Detta trots att projekten tenderar att bli allt större och omfatta fler bostäder. En annan trend som på marknaden är omställning av kontorslokaler och vindsutrymmen till bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata ägare av kommersiella fastigheter är Briggen (Castel-lum), Steen & Ström, Stena Fastigheter, Vasakronan och Wihlborgs. Aktiviteten på den kommersiella fastighetmarknaden har ökat under det senaste året. Det är stort fokus på Hyllie, något som resulterat i en ökad projekt- och transaktionsaktivitet. Briggen gjorde i november sitt första förvärv i Hyllie då man köpte eXlent, ett nybyggt kontorshus, av NCC. Direktavkastningskravet bedöms ligga i nivå med de som erhålls i centrala Malmö. Även i centrum har det skett intressanta affärer. I januari förvärvade Cornerstone Gyllenstjärna 36, mer känd som Åhléns City, belägen på Södergatan. Att även äldre objekt är eftertraktade avspeglas i Lindströms Propertys förvärv av fyra fastigheter belägna norr om Malmö C samt vid Gustav Adolfs Torg och längs gågatan. Den höga aktiviteten på hotellmarknaden fortsät-ter. Petter Stordalen har förvärvat Oscar 28 på gågatan i centrala Malmö i syfte att omvandla fastigheten till ett Nordic Choice-hotell.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 63 50 48 47 55

Placering 4 6 9 9 5



AA-läge 2 200 – 2 800 4,90 – 5,50 32 500 – 45 000

A-läge 1 900 – 2 500 5,00 – 5,75 20 000 – 32 500

B-läge 1 200 – 1 800 5,75 – 7,00 10 000 – 20 000

C-läge 800 – 1 300 7,00 – 8,50 6 000 – 12 000

BUTIKER

AA-läge 3 500 – 5 500 4,75 – 5,25 40 000 – 60 000

A-läge 3 000 – 4 500 5,00 – 6,00 30 000 – 40 000

B-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 300 7,00 – 8,50 5 000 – 15 000

INDUSTRI

A-läge 750 – 1 200 6,50 – 7,50 7 500 – 14 000

B-läge 500 – 800 7,50 – 8,75 5 000 – 10 000

C-läge 400 – 700 8,50 – 9,50 3 500 – 6 000

BOSTÄDER

AA-läge 1 400 – 1 700 2,50 – 3,25 32 500 – 42 500

A-läge 1 400 – 1 700 3,00 – 4,25 25 000 – 37 500

B-läge 1 175 – 1 550 3,75 – 5,50 15 000 – 25 000

C-läge 1 175 – 1 550 5,25 – 6,25 7 500 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Malmö Stad och landstinget samt Hemsö, Folksam och Wihlborgs hör till de stora aktörerna i Malmö. Inom fyra år behöver Malmö genomföra hela 36 skolbyggen. En del av de planerade skolorna avser tillbyggnader, ombyggnader eller tillfälliga paviljonglösningar, men det planeras också för 20 – 25 nya skolor för att tillgodose de 8 400 nya elever och 3 000 nya lärare som beräknas komma till Malmös grundskolor. I år väntas Stapelbäddsskolan i Västra hamnen och Glasbruksskolan i Limhamn öppna. Nästa år invigs Gottorps-skolan och Hyllievångsskolan. 2018 öppnar Malmö Borgar Young, en högstadieskola intill Borgarskolan.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Briggen (Castellum), Klövern, SveaReal och Wihlborgs är stora ägare av industri- och lagerfastigheter. Wihlborgs förvärvade i början på året en kontors- och industrifastighet vid Yttre Ringvägen i Malmö. Sydsvenska Dagbladet är hyresgäst på ett 10-årsavtal. Byggnaden omfattar cirka 9 700 kvadratmeter på en tomt om cirka 32 000 kvadratmeter. Wihlborgs äger sedan tidigare en intilliggande obebyggd fastighet om 19 000 kvadratmeter vilket ger dem möjlig-het att exploatera området. I Norra Sorgenfri har konverteringen av industrimark påbörjats. I kvarteret Spårvägen, som tömdes i september 2008 då Veolia flyttade 300 anställda och 130 bussar till Sege industriområde, ska det skapas tät kvartersbebyggelse med hyresrätter, bostadsrätter och radhus samt förskola och kulturhus. Transaktionsaktiviteten var relativt låg under 2015, men för de bättre objekten har direktavkastningskraven sjunkit.

TRANSAKTIONER


1 Portfölj om 4 fastigheter Kontor, Bostäder & Butiker feb -16 310 000 9 500 Kelner Förvaltning Lindström Property

2 Gyllenstjärna 36 (Åhléns) Butiker jan -16 365 000 6 420 Vencom och Rockspring Malmö Cornerstone

3 Stenåldern 1 Industri dec -15 78 100 9 700 Bold Printing Malmö Wihlborgs

4 Gjuteriet 21 och Gjutformen 1 Byggrätt (bostäder) dec -15 160 000 20 000 (BTA) Klövern Vita Örn

5 Mässhallen 3 Kontor nov -15 327 000 7 300 NCC Briggen

Malmö har en uttalad hållbarhetsstrategi och jobbar med alla delar från ekologiskt hållbara stadsdelar till de ekonomiska och sociala dimensionerna i utvecklingen av staden. Hållbarhetsfrågorna är i fokus i Malmös största utbyggnadsom-råden. I utsatta områden som Augustenborg, Lindängen och Rosengård pågår förändringsarbete med fokus på de sociala frågorna genom att skapa mer attraktiva miljöer och mötesplatser för ökad trivsel och mångfald. 2011 tillsatte Kommunstyrelsen en kommission med uppdrag att föreslå åtgärder för att minska den ojämlika hälsan. Arbetet har fått stor uppmärksamhet och förvaltningarna jobbar idag med en strategi utifrån åtgärdsplanen. Med erfarenheter från hållbarhetsarbetet för Bo01 planerades Fullriggaren där elva byggherrar gick samman i en Bygga Bo-dialog. Det har resulterat i Sveriges största samling av lågenergi- och passivhus med bostäder, förskola och kontor samt ett energisnålt parkeringshus som är till 50 procent självförsörjande. Stadsdelen Hyllie ska profileras som Öresundsregionens klimatsmartaste stadsdel och vara en global förebild. Redan år 2020 ska Hyllie försörjas till 100 procent med förnybar eller återvunnen energi. Kommunikationsläget, den urbana bebyggelsen, nya parkmiljöer och närheten till det skånska kulturlandskapet skapar attraktiva miljöer för boende, besökare och företag. Variation av boendeformer skapar större mångfald. Det integrerade Hyllie erbjuder en mängd mötesplatser och bidrar till en social hållbarhet som är en stor tillgång för de boende och besökare på platsen.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsmarknaden i Malmö har under de senaste två åren haft ett stort inslag av bostads-fastigheter, såväl vad gäller byggrätter som nypro-duktion och äldre objekt. Det finns ett stort intresse från investerare avseende utvecklingsområden som Hyllie, Limhamns Sjöstad och Nyhamnen. I Malmö finns relativt god tillgång på centralt belägen mark för nyproduktion och vidareutveckling, något som också lockar många investerare.

Nicholas Hörlin

Bostäder 2,5 Mdkr

Lokaler 2,8 Mdkr



2015Totalt 8,3 Mdkr

I FOKUS

Bostäder 5,1 Mdkr

Lokaler 3,0 Mdkr





Uppsala antar den största detaljplanen någonsin i kommunens historia vilken möjliggör en bostadsexploatering om 3 500 nya bostäder. Kommunen har under 2015 växlat upp tempot för bostadsbyggandet, där även andelen hyresrätter ökar. Vasakronan hyr ut hela 10 000 kvadratmeter till Uppsala Läns Landsting.

Jimmie [email protected]

66Uppsala

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Heimstaden, HSB Uppsala, Stena Fastigheter och Rikshem. Befolkningstillväxten uppgår till cirka 1,1 procent, motsvarande drygt 2 000 personer årligen. Utmärkande för Uppsala, till skillnad från riket i stort, är att nyproduktionen av hyresrätter fortsätter att öka. Under 2015 beviljade plan- och byggnadsnämnden bygglov för sammanlagt 2 600 bostäder. Ett steg i målsättningen att tredubbla bostadsbyg-gandet i Uppsala har tagits i och med att detaljplanen för Rosendal antogs. Planen, som är den största någonsin att antas i kommunens historia, omfattar byggnation om minst 3 500 nya bostäder i olika upplåtelseformer. Byggstart kan ske i slutet av 2016. I december tecknade Magnolia Bostad en avsiktförklaring om avyttring av 450 hyresrätter som kommer att uppföras inom del av Kungsängen 25:1, mer känd som Senapsfabriken. Köpare är en svensk institution. Köpeskillingen uppgår till cirka 1,0 mdkr. Byggstart är bedömd till tredje kvartalet 2016.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERI Uppsala hör Aspholmen (Castellum), Atrium Ljungberg och Vasa-kronan till de större privata ägarna av kommersiella fastigheter. Vasakronan knyter till sig Uppsala Läns landsting i och med en uthyrning omfattande cirka 10 000 kvadratmeter i Uppsala Science Park där bolaget nu uppför en byggnad om 12 500 kvadratmeter. Hyresavtalet sträcker sig på över 20 år. Totalt bedöms investeringen uppgå till cirka 500 mkr, motsvarande cirka 40 000 kr/kvm. Den förhållandevis höga investeringskostnaden beror bland annat på att det inom fastigheten kommer att byggas en kulvert och att bygg-naden förbereds för möjlig labbverksamhet. Stendörren Fastigheter har förvärvat fyra fastigheter, Boländerna 35:4 och 35:5 och Årsta 72:4 och 72:5, belägna i Boländerna och Fyrislund. Köpeskillingen uppgick till 110 mkr. Säljare var Framtidens Fastighetsbolag. Totalt omfattar fastigheterna cirka 6 000 kvadratmeter handelslokaler fullt uthyrda till ett hyresvärde om drygt 8,5 mkr. Förvärvet var Stendörrens första i Uppsala.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 66 55 58 60 61

Placering 3 4 3 3 3



A-läge 1 100 – 2 700 4,75 – 6,25 11 000 – 43 000

B-läge 900 – 1 600 5,50 – 7,00 7 500 – 23 000

C-läge 700 – 1 100 6,00 – 7,50 5 000 – 11 500

BUTIKER

A-läge 2 200 – 4 500 4,75 – 6,00 25 000 – 55 000

B-läge 800 – 3 600 5,25 – 7,00 7 000 – 30 000

C-läge 700 – 1 200 6,50 – 7,50 5 000 – 11 500

INDUSTRI

A-läge 800 – 1 200 6,00 – 7,50 6 000 – 12 000

B-läge 600 – 1 000 6,50 – 8,00 3 500 – 8 000

C-läge 500 – 900 7,00 – 8,25 2 000 – 6 000

BOSTÄDER

A-läge 1 025 – 1 650 3,00 – 4,25 17 500 – 26 500

B-läge 1 025 – 1 425 3,25 – 5,25 11 000 – 18 000

C-läge 1 025 – 1 425 4,50 – 5,75 9 500 – 16 000


SPECIALFASTIGHETER Inom segmentet specialfastigheter hör Rikshem och Vasakronan tillsammans med Uppsala kommun och Uppsala Läns landsting till de stora aktörerna. Uppsala kommun har lämnat förslag om att uppföra nya sportarenor som bland annat innebär att Studenternas byggs om. Ombyggnationen förväntas medföra att den nuvarande läktar-kapaciteten på 6 000 platser utökas till 10 000 platser. Satsningen bedöms ha en sammantagen kostnad om 560 mkr. D. Carnegie förvärvade i december vårdbyggnaden Valsätra 36:3, mer känd som Galaxen, till en köpeskilling om 78 mkr, motsvarande cirka 19 400 kr/kvm. Säljare var Rikshem.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Aspholmen (Castellum), GE Medical Holding, Klövern och Sagax är några av de största aktörerna på marknaden. I början av året förvärvade fastighetsbolaget Setune fastigheten Boländerna 22:8 för en köpeskilling om 42 mkr. Säljare var Jernhusen. Fastigheten omfattar drygt 20 000 kvadratmeter tomtarea som för närvarande används som uppställningsplats till bussar och bilar. Setune, som arbetar med utveckling av bostäder och kommersiella fastigheter, avser med förvärvet att utveckla industrifastigheten till nya ändamål. Förvärvet är ytterligare ett exempel på hur ett stadsnära industri- och verksamhetsområde får ge plats till annan användning. Aspholmen har förvärvat en industrifastighet, också denna i Boländerna, om 2 200 kvadratmeter för 29 mkr. GE Health Care hyr hela fastighe-ten under ett år och hyresintäkten uppgår till 2,9 mkr. I förvärvet ingår också en potentiell byggrätt om 4 000 kvadratmeter. Marken förvärvades under 2014 för 3 mkr. Totalt beräknas investeringen uppgå till 20 mkr och projektet planeras vara färdigställt under första kvartalet 2016.

TRANSAKTIONER


1 Boländerna 22:8 Industri (projekt) jan -16 42 000 – Jernhusen Setune Upsala

2 Boländerna 35:4, 35:5, Årsta 72:4, 72:5 Handel jan -16 110 000 5 500 Framtidens Fast.bolag. i Uppland Stendörren Fastigheter

3 Kungsängen 25:1 (del av) Tomtmark (bostäder) dec -15 1 000 000 – Magnolia Bostad Ej namngiven svensk institution

4 Valsätra 36:3 Vårdboende dec -15 78 000 4 030 Rikshem D. Carnegie & Co

5 Boländerna 14:2 Kontor & Handel dec -15 180 000 11 730 Vasakronan Regio

I stadsutvecklingsområdet Östra Sala backe har Uppsala kommun satt upp visionen om att skapa en ny sammanhållen stadsstruktur som kopplar ihop stadsdelarna Sala backe och Årsta. Området sträcker sig utmed Fyrislundsgatan och kommer när det står klart innehålla cirka 2 500 lägenheter. Ett viktigt fokus för det nya området är att bidra till en hållbar utveckling, men istället för att ställa krav har Uppsala valt en strategi om delat ansvar för att föra in hållbarhetsaspekterna i planarbetet. Strategin bygger på att involvera alla aktörer i arbetsprocessen och satsa på individuella lösningar som byggherrarna själva sätter upp. Utifrån övergripande mål har olika åtaganden arbetats fram inom områden som klimat och miljö, social hållbarhet, grönstruktur och genomförandefrågor. Åtagandena samlas i ett kvalitets- och hållbarhetskontrakt som utgör del av köpeavtalet för mark. I kontraktet får byggherren redogöra för sina specifika åtaganden inom en rad olika områden som alla anknyter till hållbar stadsutveckling. Det är byggherren som, utifrån dennes kunskap och ambition, väljer vilken nivå ska uppfyllas. Åtagandena följs upp utefter processens gång och bildar på så vis underlag för kommande utbyggnadsetapper. En genomgång av första etappen visar att flertalet byggherrar valt basnivån för sina åtaganden, men att högsta ambitionsnivån också förekommer. Än har processen inte kommit så långt att något utfall finns att redovisa, men strategin utgör ett bra exempel på hur branschen kan arbeta med delat ansvar för hållbar stadsutveckling.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Närheten till Stockholm och en växande befolkning gör Uppsala intressant för investerare. Bostäder har varit det segment som dominerat transaktions-marknaden 2015. Även industrifastigheter har varit intressanta, till stor del på grund av möjligheterna till framtida omställning till bostäder. En av förra årets största affär i Uppsala var Magnolia Bostads försäljning av cirka 450 hyresrätter inom del av fastigheten Kungsängen 25:1 (”Senapsfabriken”).

Victor Hoas Ströman

Bostäder 1,4 Mdkr

Lokaler 0,8 Mdkr



2014Totalt 3,1 Mdkr

Bostäder 2,2 Mdkr

Lokaler 0,7 Mdkr



2015Totalt 4,9 Mdkr

I FOKUS


Linköping är en av Sveriges snabbast växande städer med fortsatt tryck på bostadsmarknaden. Staden behåller sin starka position som ett säte för högteknologisk verksamhet. Victoria Park har ansökt om detaljplaneläggning för upp till 800 nya lägenheter i Ryd.

54

Elenore [email protected]

Linköping

BOSTADSFASTIGHETERDe större privata ägarna av bostadsfastigheter i Linköping är BoT-rygg, HSB, Mannersons, Riksbyggen, Victoria Park och Willhem. Under 2015 påbörjades byggnation av över 2 000 nya lägenhe-ter i Linköping, en rekordhög nivå. Det som har ökat kraftigt är flerbostadshus. Stora projekt pågår i bland annat centrum, Övre Vasastaden och Vallastaden. Riksbyggen och Victoria Park har båda ansökt om detaljplanläggning för bostäder på befintliga parkerings-ytor i Ekholmen respektive Ryd. Genomförs detta får Ekholmen ett tillskott på cirka 1 000 lägenheter och Ryd på cirka 800 lägenheter. Under sommaren förra året förvärvade Stadsform AB fastigheten Eternellen 50 utmed Drottninggatan. Fastigheten omfattar cirka 3 800 kvadratmeter varav cirka 850 kvadratmeter är butiker. Köpet genomfördes till en köpeskilling om 80 mkr, motsvarande cirka 21 500 kr/kvm och en bedömd direktavkastning på strax under 3,5 procent. Säljare var två privatpersoner. Antal transaktioner var något färre under 2015 än tidigare år.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERCorallen (Castellum), CorHei, Garnisonsfastigheter, Ikano, Klövern, LE Lundberg, Lilium och Willhem hör till de stora aktörerna på den kommersiella hyresmarknaden. Inom Kvarteret Boas är det full fart. Tillbyggnationen av Frimurarehotellet, stadens största hotell, innebär nya rum, konferenslokaler, kontor samt garage i källarplan. Enligt detaljplanen kan cirka 6 300 kvadratmeter BTA uppföras. När utbygg-naden är klar under 2017 har totalt 52 nya rum tillskapats. BoTrygg äger Fonden 1, mer känd som gamla Riksbankshuset. Fastigheten ska under 2016 byggas på med ytterligare ett våningsplan om cirka 1 000 kvadratmeter. Wahlbecks Företagspark omvandlas och blir Ebbepark. Med sitt goda läge nära centrum, universitetet och Mjär-devi ska området utvecklas och bland annat inrymma cirka 50 000 kvadratmeter lokaler. Projektet har delats upp i fyra etapper. Först ut är de sydöstra delarna för bostäder och de nordvästra delarna för verksamhetslokaler. Projektet drivs i första hand av Sankt Kors.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 54 44 51 47 50

Placering 7 9 7 7 8



A-läge 1 200 – 2 100 5,75 – 6,75 10 000 – 22 000

B-läge 900 – 1 550 6,75 – 7,75 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 5 000 – 9 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 5 000 5,50 – 6,75 15 000 – 40 000

B-läge 1 000 – 5 000 6,50 – 8,25 6 000 – 15 000

C-läge 600 – 1 100 8,25 – 10,00 3 000 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 700 7,50 – 9,25 3 000 – 7 500

B-läge 350 – 550 8,25 – 10,00 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 450 9,50 – 11,00 1 800 – 3 500

BOSTÄDER

A-läge 1 125 – 1 450 3,50 – 4,50 12 000 – 25 000

B-läge 1 125 – 1 350 4,00 – 5,25 9 000 – 18 000

C-läge 1 075 – 1 350 5,00 – 6,50 5 500 – 12 000


SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Linköping är Akademiska Hus, BoTrygg, Isidorum, landstinget och Lejonfastigheter. Invid Linkö-pings Arena uppför BoTrygg en höstadieskola för 300 – 400 elever med beräknat färdigställande till hösten. Hyresgäst blir Linköpings kommun. Skolan kommer att få extra fokus på idrott. Elevantalet inom kommunen ökar ständigt och detta gör att skolor och förskolor inte hänger med. Barn- och ungdomsnämnden har beslutat att bygga en så kallad flexibel skola i anslutning till Tornhagsskolan i Gottfridsberg. Den nya skolan ska inrymma cirka 400 elever, varav cirka 100 i förskola.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER I Linköping är industribolag som Cloetta, Ericsson och Saab också stora fastighetsägare. Klövern är en stor ägare av förvaltningsfas-tigheter med ett bestånd om nästan 150 000 kvadratmeter indu-strilokaler. Kommunen och Saab är överens om att landningsbanan på Linköpings flygplats ska flyttas 600 meter österut, något som kommer att minska bullerstörningar och då möjliggöra en betydande utbyggnad av bostäder i centrumnära lägen som Kallerstad, Stånge-bro och Tannefors. En säkrad framtid för flygplatsen är också av stor vikt för stadens näringsliv. Transaktionsaktiviteten när det gäller industri- och lagerfastigheter har varit låg den senaste tiden. En av få relativt stora transaktioner är Corallens försäljning i januari av Pagoden 1, en industrifastighet om 3 400 kvadratmeter i Kallerstad. Köpeskillingen uppgick till 17 mkr, motsvarande 5 000 kr/kvm vilket bedöms vara en god nivå för ett B-läge. I Mjärdevi finns byggklar mark om cirka elva hektar och i Tornby finns byggklar mark om cirka 30 hektar i kommunal och privat ägo.

TRANSAKTIONER


1 Eternellen 50 Bostäder juli -15 80 000 3 710 Privatperson StadsForm

2 Konsuln 3 och 5 Byggrätt (bostäder) juli -15 77 000 20 000 (BTA) Lejonfastigheter JM

3 Ekholmen Centrum, inkl. parkering Butiker (galleria) juni -15 238 000 12 140 Kvalitena Agora

4 Apeln 8 Bostäder juni -15 26 800 1 030 Privatperson Privatperson

5 Odalbygden 7 Kontor apr -15 15 000 3 440 Sturehed Förvaltning Centria Jägarvallen

Byggandet inom Vallastaden pågår för fullt. Det är ett nytt innovativt stadsutvecklingsprojekt nära Linköpings universitet, Campus Valla. Här planerar Linköpings kommun ett bo- och samhällsexpo med invigning år 2017. Vallastaden är en satsning att bygga samman innerstaden med universitetet och Mjärdevi Science Park. Marktilldelning har skett för över 1 000 bostäder fördelat på cirka 40 byggherrar. Vallastaden präglas av en långtgående vision om ett ekologiskt och socialt hållbart liv vilket bland annat innebär en tät och småskalig bebyggelse med stor variation med närhet till service och rekreation. På grund av områdets hållbarhetsprofil och att markförhållanden har dålig bärighet har Tekniska verken utvecklat en innovativ lösning i form av ett unikt kulvertsystem. Det skapar nya möjligheter för infrastrukturlösningar på flera sätt. Resultatet är att stadsdelens samtliga ledningar för el, fiber, fjärrvärme, avlopp, vatten och sopsug samlas i en kulvert med en innerdiameter på 2,2 meter. Dagvattenledningarna ligger utanför kulverten. Totalt har 1 800 meter kulvert grävts ner. Den här lösningen gör att ledningsinfrastrukturen tar mindre plats och är dessutom 100 procent återvinningsbar. Den prefabricerade kulverten gör att mer värdefull mark kan bebyggas, att träd möjliggörs på samtliga gator och att gator och trottoarer sällan eller aldrig behöver grävas upp. Det innebär också att Vallastaden kan satsa på dyrare markbeläggningar och att bil- och busstrafik inte behöver ledas om vid framtida reparationer och underhållsarbeten.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Linköpings i särklass största transaktion under de senaste åren är Obligos försäljning till Blackstone av Garnisonen. Blackstone är en av världens största fastighetsinvesterare och har bland annat Areims tredje fond som medinvesterare i Norden. Heimsta-den har också varit aktiva på Linköpingsmarknaden, först som köpare av Henry Ståhl Fastigheter AB och sedan som säljare av de kommersiella delarna i portföljen till Corallen.

Johan Graf

Bostäder 0,6 Mdkr

Lokaler 1,1 Mdkr



2014Totalt 2,6 Mdkr

Bostäder 0,7 Mdkr

Lokaler 2,3 Mdkr



2015Totalt 3,7 Mdkr

I FOKUS


Efter förra årets stora ägarskiften på lokalmarknaden har fokus flyttats till bostadsmarknaden genom flera större marköverlåtelser. En fortsatt hög inflyttning och god planering av nya bostäder inom centrala delar gör att byggtakten bedöms vara hög i Västerås under de kommande åren.

49

John [email protected]

Västerås

BOSTADSFASTIGHETERAMF Fastigheter, Aroseken, Bostjärnan, Bovista och Ikano hör till de stora aktörerna. Nyproduktionstakten av bostäder är fortsatt hög i Västerås. Riksbyggen ska uppföra 67 lägenheter, både hyres- och bostadsrätter, i området Malmaberg. Mimer har förvärvat fastigheten Förseglet 1, belägen i Öster Mälarstrand, från NCC för 200 mkr. Fastigheten har en tomtareal om cirka 50 000 kvadratmeter. När detaljplanen är klar under 2017 beräknas området inrymma cirka 700 bostäder. Genom köpet av Förseglet 1 säkerställer Mimer sitt mål om 1 000 nya bostäder till 2020. NCC har förvärvat ett kvarter om cirka 40 lägenheter med färdig detaljplan på Öster Mälarstrand. Säljare var JM. Västerås stad gjorde under hösten sin största markanvisning hit-tills i Kajstaden, beläget öster om Kokpunkten och Kraftverkshamnen. Området omfattar drygt 700 bostäder. Avtalet mellan Västerås stad och MUAB innebär att JM och Peab får hälften av byggrätterna och att Västerås stad anvisar hälften av byggrätterna till olika byggherrar.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora aktörerna inom segmentet hör Cerep, Hemfosa, Ikano, Klövern och Kungsleden. Mimer vill förvärva Gasklockan 10, en kontorsfastighet om drygt 16 000 kvadratmeter i Kungsängen. Nuvarande ägare är Galjaden. Föreslaget pris är 50 mkr. Mimer skulle då flytta sitt kontor dit. Även Mälarenergi är en potentiell hyresgäst. I Kopparlunden har Aspholmen (Castellum) påbörjat nybyggnation av cirka 1 850 kvadratmeter flexibla kontorslokaler. Investeringen beräknas uppgå till 45 mkr. Aspholmen äger och förvaltar sedan tidigare cirka 30 000 kvadratmeter i området. Klövern har tecknat ett 15-årsavtal med Nordic Choice Hotels om 4 000 kvadratmeter för cirka 150 rum. Hotellet ska ligga i anslutning till centralstationen. Inflyttning är beräknad till oktober 2017. Avtalet är villkorat av att bygglov erhålles. Atrium Ljungberg sålde under hösten gallerian Igor med ett 40-tal butiker och restauranger. Köpare var den finska pensionsinstitutionen Keva tillsammans med en lokal partner, HEA Fastigheter.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 49 41 42 39 50

Placering 12 12 13 13 8



A-läge 1 150 – 1 750 6,00 – 7,50 9 000 – 20 000

B-läge 950 – 1 450 6,50 – 8,00 6 000 – 15 000

C-läge 800 – 1 200 7,25 – 9,00 4 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 3 500 5,25 – 6,50 15 000 – 35 000

B-läge 850 – 1 750 5,75 – 7,25 10 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 000 7,00 – 8,50 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 550 – 800 7,00 – 8,50 4 000 – 8 000

B-läge 400 – 600 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 550 8,00 – 10,00 1 500 – 4 000

BOSTÄDER

A-läge 1 025 – 1 575 3,75 – 5,00 12 000 – 25 000

B-läge 1 025 – 1 525 4,00 – 5,25 10 000 – 20 000

C-läge 900 – 1 400 4,75 – 6,00 7 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER De stora ägarna är främst kommunen och landstinget. Till de stora privata aktörerna hör AMF Fastigheter, Hemfosa, Hemsö, Kungs-leden, Lönnbacken och Rikshem. Västerås är en kommun som under de senaste åren har sålt av betydande delar av sitt samhälls-fastighetsbestånd, såsom skolor och vårdboenden, till specialiserade aktörer för att kunna investera i sin primärverksamhet. Under det senaste året har dock transaktionsaktiveten varit låg med endast ett fåtal mindre försäljningar. För att möta den stora utvecklingen av Öster Mälarstrand planeras det här för en förskola med plats för cirka 70 barn.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Aspholmen (Castellum), Klövern, Kungsleden och NPF hör till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter. Corem och Svenska Retursystem AB har tecknat ett hyresavtal omfattande cirka 30 000 kvadratmeter i Hacksta. Avtalet löper på 15 år med ett årligt hyresvärde om 16,2 mkr. Inför nybyggnationen kommer Corem att förvärva en tomt om 66 000 kvadratmeter från Västerås stad. Beräknad projektkostnad är cirka 215 mkr, varav förvärv av mark uppgår till drygt 16 mkr. Inflyttning är planerad till mars 2017. I Gilltuna intill Västerleden har Västerås stad sålt fastigheten Kocken 1, en obebyggd industrifastighet om cirka 12 000 kvadratmeter. Priset motsvarade cirka 300 kr/kvm tomtarea. Inom området har kom-munen mark till försäljning till priser om 300 – 475 kr/kvm, inklusive VA. I Tunbytorp har en mindre industritomt överlåtits mellan två privata aktörer för ett pris motsvarande cirka 420 kr/kvm.

TRANSAKTIONER


1 Förseglet 1 Industri (projekt) dec -15 200 000 13 620 NCC Mimer

2 Granen 3 Bostäder (friköp tomträtt) dec -15 12 300 8 380 Västerås Stad Brf Grankullen

3 Igor 8 Butiker (galleria) nov -15 600 000* 19 000 Atrium Ljungberg Keva & Hea Fastigheter

4 Lodjuret 4 Bostäder (friköp tomträtt) nov -15 28 100 40 280 Västerås Stad Aroseken

5 Tunbytorp 25 Kontor sep -15 10 000 875 J&S Real Estate Skadeförebyggaren i Västerås


Västerås stad har i sin översiktsplan en tydlig inriktning för hållbar utveckling. Den ger möjlighet till en stadsutveckling där utsläppen av växthusgaser minskar och jordbruksmarken fortsätter att användas till odling. Strategin är att bygga staden inåt och på så vis skapa en tät stad med korta avstånd till skola, arbete, barnomsorg, butiker och mötesplatser. Det ger bra möjligheter att ta sig fram till fots och med cykel. När fler rör sig till fots och med cykel ökar tryggheten i stadsmiljön och kollektivtrafiken binder samman serviceorterna och minskar barriärer. Tre av stadens stora stadsutvecklingsprojekt har hållbarhet i fokus. Öster Mälarstrand ska enligt översiktsplanen bli Västerås första hållbara teknik- och miljöstadsdel. Resecentrum växer fram mellan stadskärnan och Mälaren och ger området en levande karaktär med strategiskt planerade kvarter. Där skapas mötesplatser och en tillgänglig bytespunkt mellan tåg, buss, bil och cykel. Kopparlunden är centralt belägen med en unik historisk miljö. Där utvecklas en hållbar stadsdel med kulturlokaler, närhet till grönska, förutsättningar för ett bra vardagsliv, trygghet och social samvaro. Västerås stad har tillsammans med bland annat Mälardalens högskola och Eskilstuna kommun skapat en gemensam satsning, Samhällskontraktet, för att utveckla Mälardalsregionen. Samhällskontraktet handlar om ett samspel mellan forskare och praktiker. Ett av samverkansområdena är hållbar samhällsutveckling där frågor som belyses är välfärd, energi, miljö och samhällsbyggnad.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Generellt ser vi en starkt ökande efterfrågan på bostadsbyggrätter i regionstäder. Ett exempel på detta i Västerås är det kommunala fastighetsbolaget Mimers förvärv av den sjönära utvecklingsfastig-heten Förseglet 1 som kommer att inrymma 700 bostäder. Västerås är en strategiskt viktig stad för Kungsleden som under 2015 stärkte sin position ytterligare genom förvärv av fastigheten Lorens 14 (Skrapan) belägen i centrum.

Martina Bergh

Bostäder 0,3 Mdkr

Lokaler 1,4 Mdkr



2014Totalt 3,1 Mdkr

Bostäder 0,3 Mdkr

Lokaler 1,2 Mdkr



2015Totalt 2,2 Mdkr

I FOKUS


Förtätning och utvidgning av staden Örebro fortsätter. Hög befolkningstillväxt och stor bostadsbrist har medfört mycket låga vakanser på bostadsmarknaden. På kontorsmarknaden pågår och planeras flera projekt och det råder god efterfrågan, i synnerhet på moderna lokaler i attraktiva lägen.

54

Stefan [email protected]

Örebro

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna inom segmentet hör Asplunds, Behrn, Ekströms, Esswege, Husherren, Melins, PG Jönsson och Ragnars-son. Det kommunala bostadsbolaget ÖBO, Örebrobostäder, domine-rar dock hyresmarknaden i Örebro och äger med sina dryga 23 000 lägenheter ungefär 60 procent av stadens hyresrätter. Bostadsbristen är fortsatt stor med mycket låga vakanser till följd av de senaste årens stora inflyttningar. Drygt 1 000 bostäder påbörjades under 2014 och nästan 2 000 bara under de tre första kvartalen 2015. Efter Stockholm, Göteborg och Malmö är Örebro den kommun som enligt statistik från SCB bygger flest nya bostäder i landet och den höga byggtakten ser ut att hålla i sig. De senaste fem åren har befolkningen ökat med i genomsnitt drygt 1 720 personer per år och det genomsnittliga produktionsunderskottet har legat på cirka 200 lägenheter per år. För att hålla jämn takt med befolkningsökningen behöver det i Örebro kommun byggas uppemot 900 bostäder per år de närmaste tio åren.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERLokalmarknaden domineras av Alecta, Aspholmen (Castellum), Behrn, Husman, Klövern, Norrporten, Steen & Ström, W-Invest och Örebroporten. Det råder fortsatt god efterfrågan på kontor och i första hand nya, moderna lokaler i bra lägen. Vakansgraden är mycket låg i både A- och B-lägen. Det har skett en hel del nypro-duktion av kontor vilket lett till omflyttningar, men ingen synbart ökad vakansgrad i motsvarande lägen. BJC Group AB och Karaffen Förvaltnings AB kommer att bygga en cirka 5 500 kvadratmeter toppmodern kontorsbyggnad vid Behrn Arena med restaurang i bottenplan. Aspholmen är snart klara med sitt nya kontorshus vid Drottningparken, en byggnad som omfattar cirka 4 300 kvadratme-ter. Vidare planeras för ett projekt vid postterminalen som omfattar cirka 15 000 kvadratmeter kontor. Arbete pågår med att ta fram bygglovshandlingar. Byggstart kan ske under 2016. Huset kommer att byggas precis vid Resecentrum vilket gör det enkelt både för anställda och kunder att ta sig dit med kollektivtrafik.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 54 43 46 43 49

Placering 7 11 12 12 11



A-läge 1 000 – 1 900 6,50 – 7,50 10 000 – 20 000

B-läge 800 – 1 350 7,00 – 8,00 7 000 – 13 000

C-läge 700 – 950 7,50 – 8,50 5 500 – 8 500

BUTIKER

A-läge 2 000 – 3 500 5,75 – 6,75 15 000 – 35 000

B-läge 900 – 1 900 6,25 – 7,50 7 500 – 18 000

C-läge 700 – 1 100 7,00 – 8,00 5 500 – 9 500

INDUSTRI

A-läge 525 – 900 6,75 – 7,75 5 000 – 9 000

B-läge 400 – 700 7,25 – 8,25 3 500 – 7 000

C-läge 300 – 550 8,00 – 9,00 2 500 – 4 500

BOSTÄDER

A-läge 1 075 – 1 550 3,75 – 4,75 14 000 – 27 000

B-läge 1 000 – 1 375 4,25 – 5,25 11 000 – 20 000

C-läge 925 – 1 225 5,25 – 6,25 8 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, Futurum, landstinget, Länsgården och Örebro-porten hör till de stora aktörerna. I oktober invigdes Nova-huset, en ny byggnad om 8 400 kvadratmeter till Örebro universitet i Almby. Örebro kommun bygger ett vård- och omsorgsboende vid Boglunds-ängen på väster. Det nya boendet beräknas vara klart för inflyttning under 2016. Till 2020 planerar Region Örebro en strategisk satsning inom högspecialistvård, H-huset inom USÖ. Investeringen bedöms uppgå till 2 mdkr. Fastigheten Teatern 1, länsteaterbyggnaden, förvärvades i januari av Länsgården Fastigheter för 2,2 mkr. Säljare var Örebro kommun.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora aktörerna i Örebro vad gäller lager- och industrifastig-heter hör Aspholmen (Castellum), Catena, Husman, W-Invest och Örebroporten. Örebroregionen rankas tack vare det strategiska läget och god infrastruktur som landets tredje bästa logistikläge av branschtidningen Intelligent Logistik. I september förvärvade NREP fastigheten Ånsta 20:258, en lager- och logistikfastighet i Pilängen. Priset uppgick till 80 mkr, motsvarande cirka 10 000 kr/kvm. Även Aspholmen har nyligen förvärvat en lager- och logistikfastighet i Pilängen. Investeringen uppgick till 38 mkr, motsvarande cirka 6 550 kr/kvm. Direktavkastningen beräknas till cirka 7,5 procent. Fastigheten inrymmer två byggnader med en total uthyrningsbar lokalarea om cirka 5 800 kvadratmeter. Priserna för detaljplanelagd industrimark inom kommunens verksamhetsområden ligger kring 150 – 650 kronor per kvadratmeter tomtarea.

Inför orienteringstävlingen O-Ringen 2010 påbörjade Örebro kommun arbetet med planläggning samt utbyggnad av gator, vatten och avlopp inom området Södra Ladugårdängen. Området, som är beläget cirka två kilometer från centrum, användes under O-Ringen som camping och centrum för tävlingarna. På sikt väntas området inrymma cirka 2 000 nya bostäder. Kommunen har tagit fram ett kvalitetsprogram för Södra Ladugårdsängen. Den beskriver utvecklingen och innehåller information utöver det som anges i detaljplanen. Syftet är att styra byggnationen och säkerställa att ambitionerna kring social, ekonomisk och ekologisk hållbarhet blir verklighet. Avsikten är att höja kvalitén på det som byggs och att maximera nyttjandet av den centrala marken. Höga ambitioner gällande hållbart byggande avspeglas i beskrivningar om låg energianvändning och uppmuntran att bygga plusenergihus och passivhus, lokal elproduktion med solceller på tak, smarta elnät, lågtempererade fjärrvärmesystem, avfallshantering, trähusbyggande och utformning. Kommunen och byggherrar har i en gemensam förstudie arbetat fram förslag till byggnation som baseras på kvalitetsprogrammet. Hållbarhet uppnås genom samordningsvinster. Det kan vara gemensamt parkeringshus vilket frigör gårdsmiljöer för grönytor som ger en bättre boendemiljö. Det kan också vara gemensamma funktioner inom kvarteret för sophantering vilket medför lägre kostnader för byggherrar och för de boende. Arbetet med den första etappen, som omfattar cirka 800 bostäder, påbörjades 2015 och de första bostäderna beräknas vara klara hösten 2017.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Ägarstrukturen med en hög andel kommunala fastig-hetsbolag och ett fåtal dominerade lokala aktörer har historiskt bidragit till avsaknad av strukturaffärer och en mycket låg omsättning på investerarmarknaden i Örebro. Nationella aktörer har aktiv arbetat för att bryta detta mönster och under 2015 lyckades både Castellum och Klövern genomföra förvärv. Att Örebro är en stark logistikort återspeglas i att det under 2015 genomförts ett flertal transaktioner med logistikfastigheter.

Annika Kensén

Bostäder 0,5 Mdkr

Lokaler 0,4 Mdkr



2014Totalt 1,3 Mdkr

Bostäder 0,6 Mdkr

Lokaler 0,9 Mdkr



2015Totalt 2,2 Mdkr

TRANSAKTIONER


1 Bleckslagaren 7 Lager & logistik jan -16 38 000 5 800 Sjöborgs Fastighetsförvalt. Aspholmen

2 Stenhuggaren 2 Bostäder dec -15 10 600 570 Privatperson Brf Hamre Sjösida

3 Ånsta 20:258 Lager & logistik sep -15 80 000 8 000 DSV Road NREP Logistics

4 Gasugnen 24 och Kryddkrassen 1 Bostäder juli -15 400 000* 12 890 SPG Bostad IHF Bostad

5 Kitteln 11 Butik & Kontor (galleria) juni -15 320 000 13 660 Pare Fastigheter Agora


I FOKUS


På bostadsmarknaden har Magnolia på kort tid blivit en av stadens viktigaste aktörer med fokus på projektutveckling. Två stora projekt har avyttrats till Alecta redan innan färdigställande. Direktavkastningskraven för attraktiva industri- och lagerfastigheter bedöms ha sjunkit, men transaktionsaktiviteten är relativt låg.

Thomas [email protected]

53Helsingborg

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör Akelius, Balder, Brogripen, Rikshem och Willhem. Bostadsmarknaden i Helsingborg har på senare tid till stor del handlat om Magnolia. I en uppmärksammad affär förvärvade bolaget byggrätter om cirka 19 200 kvadratmeter BTA, omfattande nästan 330 lägenheter samt garage, från Skanska. Partner har också tecknat avtal för byggna-tionen. Projektet har redan avyttrats till Alecta till ett underliggande värde vid färdigställande om 550 mkr. Magnolia har också erhållit markanvisningar i Mariastaden, även detta projekt avyttrat till Alecta, samt i Oceanhamnen. Willhem har förvärvat samtliga Wallenstams fastigheter i Helsingborg. Beståndet omfattar cirka 380 lägenheter, varav en stor andel pågående nyproduktion, och en del kommersi-ella lokaler. Köpeskillingen uppgick till 1,3 mdkr, motsvarande cirka 25 250 kr/kvm. Stenbocken, ett stort lokalt bolag, förvärvade i december Sleipner 3 i Ringstorp till ett pris motsvarande cirka 17 000 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAlecta, Briggen (Castellum), Jefast, Skandia Fastigheter och Wihl-borgs är stora privata ägare av kommersiella fastigheter. Wihlborgs tillbyggnad på Knutpunkten ger 7 700 kvadratmeter nya kontors-lokaler till en marknad där moderna kontor länge varit något av en bristvara. Inflyttning sker till våren. Skandia Fastigheter, tidigare Diligentia, har förvärvat 30 000 kvadratmeter volymhandel i Väla och utökar därmed sitt bestånd i området där man redan är en mycket stark aktör. På uppdrag av Jefast genomför Skanska en om- och tillbyggnad av Nya Söderpunkten, en galleria som efter färdigställande 2017 kommer att inrymma cirka 12 000 kvadratmeter för nöje, handel och restauranger. Jefast förvärvade i december Sockerbruket 3 på Kullagatan. Fastigheten inrymmer butiks- och kontorslokaler och en mindre del bostäder. Priset motsvarade drygt 33 200 kr/kvm. Efter många om och men är det nu full aktivitet på Ångfärjetomten där Midroc ska uppföra en hotell- och kongressanläggning samt bostäder.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 53 54 52 51 54

Placering 9 5 5 6 6



A-läge 1 450 – 2 300 6,00 – 6,75 12 000 – 22 000

B-läge 1 000 – 1 500 6,75 – 7,75 9 000 – 15 000

C-läge 800 – 1 100 8,00 – 9,00 4 500 – 8 000

BUTIKER

A-läge 2 750 – 4 000 5,75 – 6,75 28 000 – 37 000

B-läge 1 200 – 2 000 6,75 – 7,75 9 000 – 14 000

C-läge 600 – 900 7,50 – 9,00 4 000 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000

B-läge 400 – 600 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 550 8,50 – 10,00 2 000 – 4 000

BOSTÄDER

A-läge 1 150 – 1 550 2,75 – 3,75 18 000 – 30 000

B-läge 1 150 – 1 550 3,25 – 4,50 12 000 – 20 000

C-läge 1 000 – 1 525 4,75 – 6,50 7 500 – 12 000


SPECIALFASTIGHETER De offentliga aktörerna är de stora ägarna av specialfastigheter. Till de större privata aktörerna hör Vita Falken och Wihlborgs. Ombyggna-den av Olympia, ett projekt om drygt 400 mkr, fortlöper med beräknat färdigställande till våren 2017. I Gustavslund kommer en skola för 300 elever i F – 9 att uppföras med beräknat färdigställande till höst-terminen 2017. Möjlighet finns till en andra etapp om ytterligare 150 elever. Andra skolor byggs om och till för att möta ett ökat elevantal och i Ödåkra uppförs en ny sporthall. Under hösten påbörjades uppförandet av ett nytt LSS-boende i Kattarp med 12 lägenheter.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Briggen (Castellum), Catena, Kungsleden och Wihlborgs hör till de stora ägarna av lager- och industrifastigheter. Det finns också egenanvändare med betydande innehav. Kring årsskiftet förvär-vade Wihlborgs en kontors- och lagerfastighet på Berga om 5 000 kvadratmeter till en köpeskilling om 38 mkr. Direktavkastningen har uppgetts till drygt 7 procent. Direktavkastningskraven för attraktiva objekt bedöms ha sjunkit under året som gått. I övrigt har senare tids försäljningar främst avsett mindre fastigheter och lokala aktö-rer. Till de större objekten hör Cylindern 2 och Hovtången 1 som sålts för 13,75 respektive 12 mkr. Även transaktionsaktiviteten vad gäller obebyggd mark har varit relativt låg. Priserna har i huvudsak legat kring 350 – 450 kr/kvm tomtarea vilket är i nivå med tidigare noteringar. Med hänsyn till marknadsförutsättningarna bedöms det dock finnas potential för högre priser.

TRANSAKTIONER


1 Brottaren 17 Handel dec -15 60 000 5 500 Wihlborgs Lantmännen Fastigheter

2 Sleipner 3 Bostäder dec -15 76 000 4 500 Gammab Stenbocken

3 Portfölj om 6 bostadsfastigheter Bostäder dec -15 1 300 000 25 200 Wallenstam Willhem

4 Minerva 19 och Kärnan Södra 8 Kontor aug -15 72 500 2 870 Wihlborgs Gustavssons Fastigheter

5 Del av Pålsjö 3:1 (under uppförande) Bostäder juni -15 187 500 6 000 Skanska Hyresbostäder Folksam

Helsingborgs stad har tagit fram ett program som syftar till ett målmedvetet och långsiktigt arbete mot hållbar stads-utveckling. Livskvalitetsprogrammet kopplar samman stadens arbete och ansvarstagande för miljö och folkhälsa. Helsingborg ska vara den skapande, pulserande, gemensamma, globala och balanserade staden. Helsingborg vill stärka sina stadsdelars identiteter och utveckla närområden för att bättre tillgodose önskemål och behov som finns bland de boende i staden. En viktig del av arbetet är att länka samman hela Helsingborg genom fler och mer tillgängliga upplevelsestråk av grönska och vatten, som inspirerar till rörelse och fysisk aktivitet. Att säkerställa genomförbarheten och långsiktig ekonomisk planering i stadsutvecklingen är en naturlig del i hållbarhetsarbetet. En god dialog mellan markägare och byggherrar är viktig och fokuserar på att tillgodose dagens och framtidens behov hos boende och bostadssökande. En viktig del i hållbarhetsarbetet är att skapa en dynamisk stad för mångfald och tillväxt. H+ är det största stadsförnyelseprojektet hittills i Helsingborg. Ett gammalt hamn- och industriområde ska bli de nya stadsdelarna Oceanhamnen, Universitetsområdet, Husarområdet samt Gåsebäck och länkas ihop med centrum. I området planeras för ett blågrönt stråk där fokus på miljömässig hållbarhet blir en viktig del som binder ihop stadsdelarna och skapar områden för rekreation och möten. Till 2035 planeras det för 5 000 bostäder samt kontor, restauranger, service, handel och platser för människor att mötas i det offentliga rummet.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsvolymen för bostadsfastigheter under 2015 nådde en rekordandel om hela 64 procent och tre av de fem största fastighetsaffärerna härrörde från bostads-segmentet, en tydlig konsekvens av Wallenstams beslut att lämna Helsingborgsmarknaden. Helsingborg har med sitt strategiska läge en stark fastighetsmarknad för logistik och handel vilket också syns i de företag som etablerar sig inom kommunen och på så vis skapar förutsättningar för nya fastighetsinvesteringar.

Nicholas Hörlin

Bostäder 1,1 Mdkr

Lokaler 1,1 Mdkr



2014Totalt 2,8 Mdkr

Bostäder 3,4 Mdkr

Lokaler 1,5 Mdkr



2015Totalt 5,3 Mdkr

I FOKUS


Det är fortsatt högt tryck på bostadsmarknaden i Norrköping. Just nu byggs det närmare 1 000 nya lägenheter runt om i staden. Hyresbostäder har färdigställt en första etapp med hyresrätter i Kneippen. Den spektakulära byggnaden Katscha i Industrilandskapet tävlar i årets bästa bostadsbyggnad på MIPIM Awards.

Elenore [email protected]

41Norrköping

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata fastighetsägarna i Norrköping hör Balder, D. Carnegie & Co, Eklöf Fastighets AB, Heimstaden, HSB, Lundbergs och Rikshem. Byggboomen fortsätter i de centrala delarna av Norr-köping. Lundbergs har påbörjat sin byggnation i Kvarnbacken. Här ska uppföras elva hus med totalt cirka 400 bostäder. Kommunala Hyresbostäder fotsätter på etapp två i Kneippen med ytterligare cirka 70 hyresrätter vid Oskarsgatan. I Hageby och området Söder-port, vid spårvägen över Söderleden, planerar Concent för cirka 10 000 kvadratmeter BTA nya bostäder, varav cirka 70 procent utgör bostadsrätter och resten hyresrätter. Concent vann marktilldelningen till ett pris om cirka 3 000 kr/kvm BTA. Heimstaden, som tidigare köpt Henry Ståhls bestånd, har investerat ytterligare i Norrköping genom att förvärva tre centralt belägna fastigheter omfattande cirka 100 lägenheter. Säljare var IHF Bostad i Norrköping. Även D. Carnegie & Co har ökat sitt bestånd genom förvärvet av Porten 10 i Hageby invid Mirum.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERI Norrköping hör Corallen (Castellum), Eurocommercial, Hemfosa, Klövern, Kungsleden, Lundbergs, Magnentus och Olav Thon Grup-pen till några av de stora privata kommersiella fastighetsägarna. En del omflyttningar har skett i Norrköpings centrala delar när Systembolaget och Swedbank flyttade till nyproduktion. Corallen, som äger ”Spiran” där Swedbank tidigare var hyresgäst, står nu inför en omvandling av kvarteret. Tillsammans med Heimstaden, via bolaget Corhei, omvandlar Corallen även kvarteret Gamla Rådstugan i Knäppingsborg. Mirum Galleria har sedan länge stått med en del vakanser, men nu är det klart att Rusta ska flytta in på cirka 2 100 kvadratmeter. På Ingelsta har fastigheten Blyet 6 sålts till MaxFast. Fastigheten innehåller butikslokaler med hyresgäster som Lekhuset, Babyproffsen och Flugger Färg. I mars slår portarna upp till Club Xprs i Ingelsta, en butik om cirka 1 600 kvadratmeter för mode och hemtextil. Butiken är en av bolagets första etableringar i Sverige.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 41 35 36 34 35

Placering 17 16 16 16 19



A-läge 1 000 – 1 900 6,00 – 7,50 9 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 350 7,00 – 8,25 5 500 – 12 000

C-läge 700 – 950 7,50 – 9,25 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 200 6,00 – 6,75 10 000 – 35 000

B-läge 900 – 3 000 6,50 – 8,50 6 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,50 3 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 725 7,25 – 9,50 3 500 – 7 500

B-läge 400 – 600 8,00 – 9,75 2 500 – 5 000

C-läge 375 – 550 9,00 – 10,00 1 500 – 3 000

BOSTÄDER

A-läge 1 050 – 1 425 4,25 – 5,50 11 000 – 22 000

B-läge 950 – 1 300 4,75 – 6,25 6 000 – 14 500

C-läge 900 – 1 225 5,50 – 6,75 5 000 – 10 000


SPECIALFASTIGHETER Stora ägare av specialfastigheter i Norrköping är Akademiska Hus, Hemsö, kommunen, landstinget och Nordic Care Holding. Det finns ett stort behov av förskolor i Norrköping. I Navestad ska en ny förskola stå färdig i januari. Förskolan uppförs i två plan med sex avdelningar för totalt 120 barn. Byggnaden utformas enligt den typförskola som Norrköpings kommun har låtit ta fram vilket möjliggör en framtida omställning till skola för de lägre åldrarna om behovet finns. En ny förskola planeras också i Fyrby. Detaljplan krävs vilket gör att byggstart inte är sannolik förrän till slutet av nästa år.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör egenanvän-dare som BillerudKorsnäs och Holmen samt förvaltningsbolag som Klövern, Lundbergs och Nova Fastighetsförvaltning. Kungsleden har lämnat Norrköping genom försäljningen av Plinten 4, en lager- och kontorsfastighet om 5 500 kvadratmeter utmed Malmgatan på Ingelsta. I höstas vann detaljplan laga kraft för Ericssons före detta lokaler inom Reläet 9, en fastighet som idag ägs av Klövern. Ända-målen avser industri, kontor, fritidsaktiviteter, handel (ej livsmedel) och service. Detaljplanen tillkom eftersom flera tillfälliga bygglov fanns godkända för fastigheten. Transaktionsaktiviteten för industri- och lagerfastigheter har varit fortsatt relativt låg under det senaste året. Kommunen har etableringsklar mark för industri- och handelsända-mål i Klinga. För logistiketableringar finns mark på Händelö, Södra Malmölandet och Herstaberg.

TRANSAKTIONER


1 Torshagshuset i Åby Industri & Handel jan -16 15 250 14 530 SA-Fastigheter Torshag Fastighets AB

2 Porten 10 Bostäder sep -15 90 000* 8 520 Subnova D. Carnegie & Co

3 Portfölj om 7 bostadsfastigheter i Hageby Bostäder juli -15 261 000 30 000 Vissland Invest D. Carnegie & Co

4 Portfölj om 6 fastigheter Industri juni -15 120 000 27 370 Hospitalsgatan Fastighets AB FastPartner

5 Arbisteatern Teater & Bostäder maj -15 11 000 - Hus & Form i Norrköping Hörninge Fastigheter


Norrköpings mest omtalade och uppmärksammade stadsutvecklingsprojekt just nu är Inre hamnen. Det är ett omvandlingsområde nära resecentrum och innerstaden där de gamla hamnkvarteren ska utvecklas med bostäder och verksamheter. Inre hamnen är det första stadsutvecklingsprojektet med anknytning till Ostlänken, den nya hög-hastighetsjärnvägen mellan Linköping och Stockholm som ska vara färdigbyggd 2028. Fullt utbyggt kommer området att innehålla cirka 2 000 bostäder. Den första etappen av Inre hamnen består av cirka 600 bostäder och beräknas stå färdigt för inflyttning 2020. Hållbar stadsutveckling är en grundsten i utvecklingen av Inre hamnen och för att åstadkomma detta på bästa möjliga sätt används en byggherresamverkan mellan kommunen och de åtta byggherrar som har valts ut i en markanvisningstävling. I tävlingen lades stor vikt på byggherrens erfarenhet och ambitioner avseende hållbarhet. En annan speciell förutsättning var att det inte bestämdes på vilken tomt respektive byggherre får bygga, utan att det bestäms senare i planeringsprocessen. Genom byggherresamverkan bidrar alla till att utveckla lösningar för innovativ arkitektur och energisnåla byggnader som tillsammans skapar en ny attraktiv och hållbar stadsdel, både ekologiskt och socialt. I det kvalitetsprogram som just nu tas fram och som ska ligga till grund för det fortsatta planeringsarbetet och tilldelningen av tomter till byggherrarna finns faktorer som tar hänsyn till bland annat aktiv och levande stadsmiljö, ekosystemtjänster och resurseffektivitet.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Norrköping har liksom grannstaden Linköping haft ägarskiften av stora ortsöverskridande portföljer. Att nämna är förstås Heimstadens köp av Henry Ståhl Fastigheter AB och den senare följdaffären med Corallen (Castellum). D. Carnegie & Co genomförde 2014 ett förvärv av 1 900 lägenheter på orten, och har efter det genomfört förvärv av ytterligare cirka 300 lägenheter. Olav Thons intåg i Sverige innebar också ett förvärv av Mirum Galleria.

Johan Graf

Bostäder 3,0 Mdkr

Lokaler 2,6 Mdkr



2014Totalt 6,6 Mdkr

Bostäder 1,0 Mdkr

Lokaler 1,8 Mdkr



2015Totalt 4,0 Mdkr

I FOKUS


Det är stort fokus på Munksjöstaden, den nya stadsdel som växer fram vid Södra Munksjöns strand med totalt 17 kvarter för 20 000 kvadratmeter lokaler och 1 500 bostäder, såväl hyres- som bostadsrätter. Bebyggelsen inom etapp ett har börjat växa fram och området beräknas vara klart om åtta till tio år.


49Jönköping

BOSTADSFASTIGHETERStora privata ägare är Brandtornet, CA Fastigheter, Din Bostad, Ekblads, HSB, Jönköpings Bygginvest, Lundbergs, Lustgården, M2 Gruppen, Vätterbygdens Byggnads AB och Wilhelm. I Munk-sjöstadens första etapp byggs 500 lägenheter, såväl hyres- som bostadsrätter. Riksbyggen sålde snabbt de första 45 lägenheterna i slutet av 2015 och nu sker försäljning i nästa bostadsrättsförening. Hyresrätterna byggs av Tolust och Kommunal. För Kommunal är det den första satsningen inom fastighetsbranschen utanför Stock-holm. Investeringen finansieras av förbundets konfliktfond. Willhem bygger 66 hyresrätter på Dalvik med inflyttning våren 2017. Huset får miljövänliga solcellspaneler och modern IT-teknik med postboxar och elektronisk informationstavla i trapphuset. Projektet byggs på egen mark. Det kommunala bostadsbolaget Vätterhem har en ny företagsplan för 2016 – 2023. Planen innebär en satsning på tre miljarder och en fördubbling av nybyggnationen motsvarande cirka 150 lägenheter per år.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERLokalmarknaden domineras av aktörer som Alecta, Corallen (Castel-lum), Ekblads, Lundbergs, Norrporten och Tosito. I Munksjöstaden uppförs nu 4 000 kvadratmeter handels- och servicelokaler och 10 000 kvadratmeter kontor samt förskola. Inflyttning har påbörjats i ett runt kontorshus på 16 våningar. Byggnaden, som uppförs av Tolust, är den högsta i Jönköping. Hyresgäster är bland andra Evry, advokatbyrån Gärde Wesslau, träningscentret Cardio Club och Nordea. Ett par våningsplan återstår att hyra ut. Hemköp öppnar butik i området till hösten 2017. Den gamla säckfabriken har hyrts ut på 3-årsavtal till FC Event/Företagscatering. Det avser äldre magasinsbyggnader med råa ytor som ska användas vid event, mässor, utställningar och publika evenemang. Magasinbyggnader har renoverats varsamt för att senare kunna stängas ner när området utvecklas vidare. Evry flyttade från stora lokaler i Positronen 1 i Huskvarna. Drygt 8 000 kvadratmeter renoveras nu av ägaren Vättersnäs Förvaltning inför nyuthyrningar.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 49 48 52 53 52

Placering 12 7 5 4 7



A-läge 1 300 – 2 000 5,75 – 7,00 12 000 – 22 000

B-läge 700 – 1 800 6,50 – 8,00 6 000 – 14 000

C-läge 800 – 1 200 7,50 – 9,00 4 000 – 10 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 500 5,50 – 7,00 15 000 – 40 000

B-läge 800 – 1 800 6,25 – 7,75 7 000 – 15 000

C-läge 500 – 1 100 7,00 – 9,00 3 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 000 – 9 000

B-läge 350 – 600 7,00 – 9,00 2 500 – 6 000

C-läge 300 – 550 7,50 – 10,00 1 800 – 4 500

BOSTÄDER

A-läge 925 – 1 400 3,25 – 4,50 12 000 – 25 000

B-läge 875 – 1 350 3,50 – 5,00 10 000 – 20 000

C-läge 800 – 1 225 4,50 – 6,00 7 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Högskolefastigheter i Jönköping, landstinget, Månsarps Förvaltning och Norrporten är stora ägare av specialfastigheter. Sverigeförhand-lingen har presenterat förslag till sträckning och stationslägen för de nya höghastighetstågen. Jönköpings län fick stationslägen i Tranås, Jönköping och Värnamo. Jönköping blir knutpunkt mellan Europa-banan och Götalandsbanan. Höghastighetsjärnvägen föreslås få en kopplingspunkt väster om Jönköping och ett stationsläge i Södra Munksjön. Jönköpings kommun har en arkitekttävling där uppdraget är att rita framtidens järnvägsstation och området omkring stationen.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Corallen (Castellum), Husqvarna och Ikea är stora ägare av indu-stri- och lagerfastigheter. Kommunen arbetar med ny översiktplan. Markberedskap krävs för nyetableringar och utveckling av närings-livet. I planförslaget föreslås en utökning av Torsvik, som redan är ett av Sveriges största logistikområden, och Hedenstorp. Dessa områden är lämpliga för ytkrävande verksamheter och lokaler som inte kan kombineras med bostäder. Torsvik vid E4 och med närhet till Vaggerydsbanan har goda förutsättningar för företag med stort transportbehov. Hedenstorp ligger närmare Jönköping med närhet till riksväg 40, väg 26/47, 195 och Jönköpings flygplats. Området passar företag som vill ha kundnärhet och för omlokalisering av företag som finns i omvandlingsområden som till exempel Södra Munksjön.

TRANSAKTIONER


1 Flahult 21:36 Industri nov -15 42 000 7 050 BUBS Fastighetsförvaltning Corem

2 Vakten 11 Handel, Kontor & Vård okt -15 129 000 7 000 Gärehov Holding Corallen

3 Elektronen 3 Skola sep -15 212 000* 9 600 Vikstaden Huskvarnen Holding

4 Arkadien 2 Butiker, Kontor & Restaurang sep -15 45 000 - 55 000* 1 890 Wajt Sweden Nivika Holding

5 Bäret 1 , Advokaten 5 Bostäder feb -15 95 000 - 105 000* 5 400 Bostad AB Vätterhem Nivika Holding


Jönköping planerar för en hållbar stadsbyggnad där gång, cykel och kollektivtrafik ska bli det naturliga valet. Det ska vara möjligt att leva i kommunen utan bil. För att detta ska bli verklighet satsar kommunen på attraktiva, fungerande cykelstråk och cykelparkeringar. Kollektivtrafiken ska prioriteras och bli mer attraktiv med tätare turer och egna körfält. Genom en kommunikationsstrategi informerar kommunen om vilka åtgärder som krävs för att nå målen. Åtgärderna är både fysisk stadsplanering och hur människors resvanor måste förändras.

Södra Munksjön är ett stort stadsutvecklingsprojekt i centrala Jönköping med fokus på hållbarhet. I den första etappen, Skeppsbron, samverkar kommunen och exploatörerna bland annat genom forumet Citylab. Där delas kunskap inom hållbar stadsutveckling och det går att få stöd med arbetsprocesser från vision till handling.

I Södra Munksjön planeras för social hållbarhet genom blandad bebyggelse, lägenhetsstorlekar och upplåtelseformer. Ekologiska håll-barhetsåtgärder är lågenergibyggnader med energi från fjärrvärme eller förnybar energi. Andra hållbarhetsåtgärder är grönska på taken, laddstolpar till elfordon, smarta elnät som kan skicka tillbaka egenproducerad el från till exempel solceller. Mellan de kommersiella lokalerna och bostäderna kan synergieffekter utnyttjas såsom handelns behov av nedkylda ytor och bostäders behov av värme. Byggnadernas material väljs efter hållbarhet, miljöpåverkan och möjlighet till återvinning. Exempelvis kan man bygga flerbostadshus i trä.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Jönköping har en stark position inom logistik, något som också avspeglats på fastighetsmarknaden med flera stora transaktioner. Förra året avyttrade NREP en stor portfölj till en samling danska pensions-stiftelser. Beståndet i Jönköping omfattande drygt 72 000 kvadratmeter, motsvarande ett värde av knappt 600 mkr. I Jönköping finns också ett bety-dande bestånd av handelsfastigheter där Kungsleden förvärvade två fastigheter till ett uppskattat värde av 240 mkr.

Niklas Andersson

Bostäder 0,1 Mdkr

Lokaler 0,4 Mdkr



2014Totalt 2,4 Mdkr

Bostäder 0,2 Mdkr

Lokaler 0,4 Mdkr


Industri 0,07 Mdkr

Special 0,7 Mdkr

2015Totalt 2,5 Mdkr

I FOKUS


Umeå kommun har som vision att vara 200 000 invånare senast 2050. Visionen uttrycker att alla ska uppleva att de vinner på att bo och verka i Umeå. Ikea slår nu upp sitt nya varuhus och köpcentrum i staden. Dock återstår att se om detta kommer att bli vinnaren inom externhandel längs med norrlandskusten.

Andreas Rutströ[email protected]

57Umeå

BOSTADSFASTIGHETERDrygt hälften av bostadshyresmarknaden innehas av Bostaden i Umeå, det allmännyttiga bostadsbolaget. Den privata aktör som har störst bestånd är Lerstenen. Övriga betydande aktörer är Franklin Fastigheter, Riksbyggen, Rikshem och Umehem. Under november blev det klart att Rikshem etablerar sig i Umeå genom förvärvet av Akelius kvarvarande fastigheter i Norrland. Portföljen innehöll bland annat 520 lägenheter fördelat på 20 fastigheter i Umeå. Riksbyggen är en annan aktör som ökade sitt bestånd. Genom en bytesaffär med Diös erhöll man en portfölj om cirka 460 lägenheter, varav 77 stycken i Umeå. Bostaden i Umeå var den aktör som färdigställde flest lägenheter under 2015, drygt 180 stycken. Vidare planerar bolaget att uppföra cirka 700 lägenheter fram till och med 2018. Några av de områden som är aktuella är Böleäng med cirka 180 lägenheter och Öst på stan med cirka 150 – 180 lägenheter. Dessutom pågår ett planarbete för att möjligöra ytterligare byggnation av 500 – 700 lägenheter vid Olofsdal.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERBalticgruppen, Diös, Gazette, Lerstenen, Norrporten, NP3 Fast-igheter och Umehem är de stora aktörerna på den kommersiella marknaden. Inom handelssegmentet har Ikeas varuhus nu öppnat och det intilliggande shoppingcentret vid Entré Syd, med cirka 90 butiker, invigs i mars. Flera av hyresgästerna kommer att göra sin första etablering i norra Sverige. I bytesaffären mellan Diös och Riksbyggen förvärvade Diös den centralt belägna fastigheten Arken 1 om cirka 5 800 kvadratmeter till ett bedömt värde om cirka 70 mkr. Norrporten har tecknat ett 6-årsavtal om cirka 3 500 kvadratmeter med Migrationsverket inom fastigheten Nytorget 2. Hotellentreprenören Hilding Holmqvist har även börjat satsa på andra fastighetstyper i Umeå. Under hösten 2015 förvärvades Odin 3, även kallad ”Sparbankshuset”, tillsammans med Balticgruppen. Mot slutet av året följdes detta upp genom förvärvet av hela kvarteret Thor i centrala Umeå som inrymmer cirka 17 000 kvadratmeter. Säljare var Umehus AB.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 57 48 49 47 50

Placering 6 7 8 9 8



A-läge 1 200 – 2 000 5,75 – 6,50 12 000 – 21 000

B-läge 950 – 1 400 6,50 – 7,25 9 000 – 13 000

C-läge 750 – 950 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 2 000 – 3 800 6,00 – 6,75 20 000 – 30 000

B-läge 900 – 2 000 6,25 – 7,25 8 000 – 20 000

C-läge 700 – 1 100 7,25 – 8,25 4 500 – 8 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 800 6,75 – 8,25 5 000 – 9 000

B-läge 400 – 700 7,00 – 8,75 2 500 – 6 000

C-läge 350 – 650 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500

BOSTÄDER

A-läge 1 025 – 1 550 3,00 – 4,25 15 000 – 28 000

B-läge 825 – 1 400 4,25 – 5,00 11 000 – 18 000

C-läge 825 – 1 200 4,75 – 5,75 8 500 – 13 500


SPECIALFASTIGHETER Akademiska Hus, kommunen och landstinget har betydande bestånd. De största privata aktörerna är Bäckbacka, Gazette och Hemsö. Akademiska hus investerar cirka 450 mkr i två projekt vid Umeå universitet. En ny byggnad om 6 200 kvadratmeter uppförs åt polisutbildningen med planerat färdigställande till hösten 2017. Ett nytt Medicinskt Biologiskt Centrum skapas genom om- och tillbygg-nad av Biologihuset. Tillbyggnaden avser cirka 1 850 kvadratmeter. Projektet beräknas stå färdig våren 2018. I november förvärvade Hemsö friskolan Minerva i centrala Umeå för 135 mkr. Hyresgästen har tecknat ett hyresavtal på 20 år.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Stadens stora industribolag som Norrmejerier, SCA och Volvo är också stora fastighetsägare. Ett bolag som expanderat kraftigt under senare år är det börsnoterade NP3 Fastigheter som har köpt ett flertal port-följer i staden, bland annat från Kungsleden. I december förvärvade bolaget Ledningen 1 och 2 vid Västerslätt av Cityfastigheter i Umeå Invest. Det underliggande värdet uppgick till 85 mkr, motsvarande cirka 7 350 kr/kvm. I Umeå finns två stora logistikanläggningar; Mätaren 6 vid Västerslätt med drygt 25 000 kvadratmeter som har konverterats till hyresgäster som XL Bygg och Norrlandsägg samt Lagret 1 vid Klockarbäcken med cirka 26 000 kvadratmeter uthyrda till PostNord på ett 10-årsavtal. Fastigheten ägs sedan november av Klockarbäcken Property Investment, ett bolag skapat av Catella genom investeringar från kunder hos Catella Bank, som söker ytterligare investerings-möjligheter med planer på en börsnotering.

TRANSAKTIONER


1 Arken 1 Kontor dec -15 70 000* 5 800 Riksbyggen Diös

2 Ledningen 1 och 2 Industri dec -15 85 000 11 570 Cityfastigheter i Umeå NP3 Fastigheter

3 Portfölj om 4 bostadsfastigheter Bostäder dec -15 62 000* 5 830 Diös Riksbyggen

4 Cisternen 26 Kontor nov -15 89 000 4 600 Skanska NP3 Fastigheter

5 Thor 3 och 4 Butiker, Kontor & Bostäder nov -15 300 000* 17 800 Umehus Privatpersoner


Umeå har de senaste åren arbetat med stadsutveckling utifrån ett bedömt behov av minst 500 bostäder per år, och en vision om 2 000 per år. Kommunen har ett hållbarhetsfokus från planering till genomförande. Arbetet inriktas idag mot förtätningsprojekt för att fler ska få tillgång till stadens väsentliga funktioner inom cykelavstånd. Vid markanvisningar får byggherrarna tävla med hållbara projekt med kravet att resultatet ska bedömas av oberoende aktörer. Däremot ställs inga tekniska särkrav. Umeå kandiderar för utmärkelsen Europas miljöhuvudstad 2018. Hållbar stadsutveckling utgör en bärande grund i ansökan. Kommunen har tagit initiativ till ett nätverk för att göra Umeåregionen världsledande inom hållbart byggande och förvaltande i kallt klimat till år 2020. Nätverket består av aktörer från hela byggkedjan som samverkar för en hållbar utveckling. Ett prisbelönt exempel är förnyelsen av miljonprogramsområdet Ålidhem. Renovering och nyproduktion har inneburit halverad energiförbrukning och attraktiva livsmiljöer genom till exempel ny vinterträdgård och nya kostnadseffektiva lågenergibostäder. Ett annat exempel är Sandåkern som är en central stadsdel där elva intressenter uppför 700 lägenheter enligt en gemensam vision. Den omfattar bland annat energi och klimatpåverkan, avfallshantering, individuell påverkan för hållbara val samt miljösmarta resor. Umeå inför redan i år en första helt eldriftbaserad busslinje med snabbladdningsbara bussar. I centrala Umeå prövas en lägre parkeringsnorm i utbyte mot kollektivtrafiklösningar.

TRANSAKTIONSMARKNADEN 2015 blev ett mycket starkt transaktionsår för Umeå med en tre gånger så hög transaktionsvolym jämfört med 2014. Umeå befäster därmed sin position som Norrlands huvudstad för fastighetstransaktioner. Bostäder har varit det klart dominerande segmen-tet. Transaktionsvolymen har byggts upp av såväl större portföljaffärer som lokala förvärv. Till köparna hör både nationella och internationella investerare.

Lars Åstrand

Bostäder 0,6 Mdkr

Lokaler 0,6 Mdkr



2014Totalt 1,6 Mdkr

Bostäder 3,0 Mdkr

Lokaler 1,1 Mdkr



2015Totalt 4,8 Mdkr

I FOKUS


Det finns betydande utvecklingsmöjligheter på Lunds fastighetsmarknad. Brunnshög är det område som får störst uppmärksamhet, men det är relativt god aktivitet på projekt- och transaktionsmarknaderna i stort. Fokus ligger på forskning, bostadsproduktion och omvandling av verksamhetsområden till blandstad.

63

Thomas [email protected]

Lund

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av bostadsfastigheter hör AF Bostä-der, Akelius, Flygt Fastigheter, HSB Skåne och Stena Fastigheter. Bostadsmarknaden bedöms ha varit fortsatt god under det senaste året med bibehållna, eller på de bättre delmarknaderna till och med sjunkande, direktavkastningskrav. I oktober skedde en för Lund relativt ovanlig affär då Heimstaden förvärvade Ridfogden 1 på Norra Fäladen till ett bedömt värde om 300 mkr. Byggnaderna uppfördes 2006 och inrymmer cirka 160 lägenheter. Priset motsvarar cirka 26 900 kr/kvm och direktavkastningen bedöms, med beaktande av marknadsmässiga parametrar, till cirka 3,5 procent. Vid kors-ningen Tuna- och Tornavägen har AF Bostäder planer för cirka 200 lägenheter och även andra fastighetsägare i området planerar för byggnation. Lunds kommun planerar för en omfattande utbyggnad av Stångby, ett samhälle vars tågstation skapar goda förutsättningar för hållbar tillväxt. En ny detaljplan har tagits fram för 750 bostäder med kompletterande service.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna hör Balder, Briggen (Castellum), TH Real Estate, Vasakronan och Wihlborgs. I början av året avyttrade Vasakronan Sandryggen 1, mer känd som Skatteskrapan. Köpare var Norama. Priset uppgick till 105 mkr. I oktober avyttrade Vasa-kronan tre fastigheter inom kvarteret Päronet i södra Lund. Köpare var Tetra Pak. ICA Fastigheter har fått en markanvisning i Brunns-hög avseende ett handelskvarter med dagligvarubutik, service och bostäder. Byggstart sker sannolikt under 2018. I Råbylund utvecklar Midroc World Trade Center Lund. Tidigare under året färdigställdes Alléhuset omfattande drygt 6 000 kvadratmeter samt ett p-hus med cirka 425 platser. P-huset har avyttrats till Green Park. Nästa etapp, Centrumhuset, påbörjas till hösten. Briggens ombyggnad av Carl Werner-gallerian till nytt Åhléns-varuhus är färdigställd och butiken som omfattar cirka 2 600 kvadratmeter är invigd. Förhoppningsvis kan detta medföra ett uppsving för city-handeln som länge haft det kämpigt.


2016:1 2015:2 2015:1 2014:1 2013:1

Index 63 57 54 53 58

Placering 4 3 4 5 4



A-läge 1 500 – 2 500 5,50 – 6,50 14 000 – 28 000

B-läge 750 – 1 500 6,50 – 7,50 10 000 – 15 000

C-läge 700 – 1 200 7,50 – 8,50 5 000 – 12 000

BUTIKER

A-läge 1 700 – 3 500 5,75 – 6,50 20 000 – 30 000

B-läge 800 – 1 500 6,50 – 7,50 8 000 – 15 000

C-läge 700 – 1 300 7,50 – 8,50 6 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 600 – 800 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000

B-läge 400 – 650 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 500 8,50 – 10,00 2 500 – 4 000

BOSTÄDER

A-läge 1 150 – 1 525 2,25 – 3,75 20 000 – 32 500

B-läge 1 150 – 1 525 3,50 – 4,75 15 000 – 22 500

C-läge 1 100 – 1 475 4,75 – 6,25 8 000 – 15 000


SPECIALFASTIGHETER Till de stora ägarna hör Akademiska Hus, kommunen, landstinget, Statens Fastighetsverk och Wihlborgs. I november avyttrade Aka-demiska Hus fastigheten Sankt Peter 33 omfattande drygt 940 kvadratmeter. Köpare var ett Stockholmsbaserat fastighetsbolag som gjorde sitt första förvärv i södra Sverige. Priset uppgick till 23 mkr, motsvarande drygt 24 400 kr/kvm och en bedömd direktavkastning som understiger fyra procent. Akademiska Hus och universitetet avser att genomföra en om- och tillbyggnad av Medicinska fakulteten. Tillbyggnaden avser cirka 15 000 kvadratmeter. Projektet kräver dock ny detaljplan.

INDUSTRI- OCH LAGERFASTIGHETER Till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter hör Briggen (Castellum), Estancia och Wihlborgs samt egenanvändare som Alfa Laval och Tetra Pak. Som ett led i omvandlingen av Öresundsvägens verksamhetsområde har JM ingått ett samäganderättsavtal med HSB. JM säljer 50 procent av fastigheterna Kugghjulet 1, 3 och 4, omfattande cirka 17 500 kvadratmeter, till ett pris om 100 mkr. Detaljplan för i huvudsak bostadsändamål beräknas vinna laga kraft under första kvartalet 2018. Även Tetra Pak har planer på en omfat-tande vidareutveckling av sina fastigheter inom området. Ett annat centralt verksamhetsområde under omvandling är Margretedal. Här har till exempel Riksbyggen och Midroc utvecklingsmöjligheter. Ett attraktivt område för nya verksamhetsetableringar är Hasslanda som växer fram söder om Gastelyckan. Här har det skett ett antal markanvisningar för priser om 1 000 kr/kvm tomtarea.

TRANSAKTIONER


1 Sandryggen 1 Kontor jan -16 105 000 5 960 Vasakronan Norama Real Estate

2 Sankt Peter 33 Utbildning nov -15 23 000 940 Akademiska Hus St Peter Fastighets AB

3 Lunds Södra 2 Bostäder okt -15 281 000 5 690 JM Brf Lunds Södra 2

4 Päronet 14, 17 och 18 Kontor & Parkering okt -15 144 000 6 100 Vasakronan Tetra Pak

5 Kristallen 2 Byggrätt (specialändamål) aug -15 52 940 10 000 (BTA) Lunds Kommun Specialfastigheter Sverige

Som kunskaps- och innovationsstad är fokus på hållbarhet en naturlig del i utvecklingen av det nya Lund. I nordöstra delen växer en ny stadsdel, Brunnshög, upp runt de två forskningsanläggningarna MAX IV och ESS. Området kommer att länkas med Lunds centrala delar genom Kunskapsstråket, fyllt av vetenskap, forskning och innovativa företag. Brunnshögsprojektet ska på en yta av 250 hektar kunna ge plats för 40 000 boende och arbetande i framtiden. Ambitionen är att vara ett europeiskt föredöme för hållbart stadsbyggande. Utbyggnaden av Brunnshög skapar en mångfald på platsen och bidrar till ökade investeringar i hållbar utveckling. I planeringen arbetar kommunen och andra intressenter brett med hållbarhet inom ekologiska, ekonomiska och sociala aspekter. Fokus är på tre kärnområden; att minimera klimatpåverkan, balansera byggandet på den goda åkerjorden och maximera sinnesintrycken i stadsmiljön så att utvecklingen av staden tar utgångspunkt från människan. Andra viktiga hållbarhetsmål är att högst en tredjedel av trafiken till och från Brunnshög ska ske med bil och resterande med cykel eller kollektivtrafik samt att Lund ska nå sitt klimatmål att halvera koldioxidutsläppen till 2020. Det senare ska dels ske genom att ta tillvara på överskottsvärme från forskningsanläggningarna. På sikt ska Brunnshög producera sin egen energi. Det sker genom att prioritera förnyelsebar lokal energi som biogas, vind och solenergi. Genom att inspirera och engagera aktörer på alla nivåer till att arbeta med hållbarhet bidrar man till att nå de höga målen.

TRANSAKTIONSMARKNADEN Transaktionsaktiviteten är traditionellt låg med relativt få försäljningar per år för en stad av Lunds storlek. Köpare finns, men många av de etablerade aktörerna har ett långsiktigt förvaltningsperspektiv. Direktavkastningskra-ven har legat på stabila, eller svagt sjunkande, nivåer. Beslutet att genomföra spårvägsprojektet mellan Lund C och Brunnshög bedöms öka investerarnas intresse för fastigheter i Brunnshög, Lunds stora utvecklings-område med bland annat ESS och MAX IV.

Nicholas Hörlin

Bostäder 0,2 Mdkr

Lokaler 1,4 Mdkr



2014Totalt 2,1 Mdkr

Bostäder 0,5 Mdkr

Lokaler 1,9 Mdkr



2015Totalt 2,8 Mdkr

I FOKUS


35

Viktor [email protected]

Borås

BOSTADSFASTIGHETERDen privata marknaden i Borås domineras av Akelius, HSB Göta, Victoria Park, Weland Fastigheter och Willhem. Victoria Park för-värvade i oktober tre fastigheter, totalt omfattande cirka 60 000 kvadratmeter fördelat på 900 lägenheter, av kommunala AB Bostä-der. Det underliggande fastighetsvärdet uppgick till 531 mkr och direktavkastning bedöms till cirka 4,5 procent. Efter att Riksbyggen tidigare under 2015 köpt Viskaholm 2 och Borås Wäfveriers gamla lokaler från Steen & Ström sålde de i oktober vidare 25 procent av projektet till AB Bostäder. Projektet avser cirka 300 nya bostäder, både bostadsrätter och hyresrätter, som ska byggas vid Viskans strand. Under november såldes ett annat centralt beläget projekt, Pallashuset, som ska renoveras och samtidigt förtätas med 40 lägenheter i två våningar på taket. Järngrinden och Cernera sålde snabbt slut på bostadsrätterna inom Brf Pallas Roof till en rekordhög genomsnittlig insats om cirka 31 000 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERInom det kommersiella segmentet hör Alecta, Cernera Fastigheter, Harry Sjögren (Castellum) och Klövern till de stora aktörerna. Det centralt belägna Pallashuset har precis börjat byggas om. Totalt handlar det om 28 000 kvadratmeter varav ovan nämnda bostäder omfattar cirka 4 000 kvadratmeter. Nya hyresgäster blir bland andra H&M samtidigt som Åhléns och Cervera kommer att vara kvar efter ombyggnationen. Totalt bedöms projektet kosta cirka en halv miljard kronor och vara klart under hösten 2016. Länsförsäkringar Älvsborg förvärvade i januari fastigheten Horngäddan 11, mer känt som ”Gina Tricot-huset”, till ett bedömt underliggande fastighetsvärde om cirka 200 mkr. Säljare av kontorsfastigheten, som omfattar cirka 7 900 kvadratmeter, var Gina Tricot. Byggnaden utgör bolagets huvudkon-tor och de kommer att fortsätta förhyra de fyra övre planen medan Länsförsäkringar flyttar in i de två nedre planen. Direktavkastningen bedöms till cirka 7,0 procent.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Harry Sjögren (Castellum), Klövern och Wilfast är bland de större ägarna av industri- och lagerfastigheter i Borås. Viared företagspark fortsätter att växa. Viared Västra med 800 000 kvadratmeter grov-terrasserad logistikmark står redo för nya anläggningar efter långt pågående markarbeten. I Viared Östra kommer den nya anslutningen till riksväg 27 möjliggöra ett tillskott om cirka 400 000 kvadratmeter framöver. Det går nu att vägen sydväst om Borås mellan Viareds-motet och Kråkered vilket innebär att färre tunga fordon behöver passera genom staden. I september förvärvade Catena Vindtunneln 2 i Viared för 80 mkr, motsvarande 4 900 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 6,5 procent.

HÅLLBAR STADSUTVECKLINGBorås Stad ska länka samman två stadsdelar, Norrby och Centrum, för att i framtiden bli en levande tät stadsdel. Området är idag till största delen planlagt för industri vilket är en olämplig markanvänd-ning i ett sådant centralt läge. Borås Stad har en vision om att bli Världsstaden för hållbar utveckling där många kulturer blandas i den nya stadsdelen. Byggnaderna ska ritas av arkitekter från alla världsdelar.

För att kunna utveckla Norrby till en socialt, ekonomiskt och ekolo-giskt hållbar stadsdel krävs det att alla aktörer i samhället samverkar och strävar mot samma välgrundade vision. Planarbetet sker därför i samarbete med Innovationsplattform Norrby som är ett samarbete mellan Borås Stad, Borås Energi och Miljö, SP Sveriges Tekniska Forskningsinstitut samt Högskolan Borås och finansieras av Vinnova, som är en statlig myndighet. Målet är att identifiera nya metoder inom hållbart samhällsbyggande. Projektet ska möjliggöra forskning, innovation och resultatspridning. Borås Stad har beslutat att den kommande bebyggelsen ska hållbarhetscertifieras enligt BREEAM Communities.



A-läge 850 – 1 500 6,00 – 7,75 10 000 – 20 000

B-läge 650 – 1 025 7,00 – 8,50 5 000 – 9 500

C-läge 500 – 750 8,00 – 10,50 2 500 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,50 11 000 – 25 000

B-läge 700 – 1 500 7,00 – 8,00 5 000 – 11 000

C-läge 500 – 800 8,00 – 9,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 6,50 – 8,00 3 500 – 9 000

B-läge 350 – 550 7,25 – 9,00 2 500 – 6 000

C-läge 275 – 425 8,00 – 10,50 1 500 – 3 500

BOSTÄDER

A-läge 925 – 1 550 3,50 – 5,00 13 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 425 4,00 – 5,50 9 000 – 16 000

C-läge 850 – 1 100 4,75 – 5,75 6 000 – 11 000


Eskilstuna 23

John [email protected]

BOSTADSFASTIGHETEREskilstunas stora bostadsaktörer är Akelius, D. Carnegie & Co, HSB Södermanland, Lundbergs och Pagoden. Victoria Park har via en bolagsaffär sålt fastigheten Viljan 1, belägen vid Fristadstorget, till Mathias Brus Fastigheter för 68 mkr. Priset motsvarar drygt 18 400 kr/kvm och direktavkastningen bedöms till strax över 4,0 procent. Genom markanvisningstävlingar har kommunen beslutat att Reinhold Gustafsson får bygga 59 bostäder inklusive trygghetsboende inom kvarteret Kapellbacken och att Bygg-Fast får bygga 134 bostäder inom kvarteret Nystavaren på Norr. Transaktionsaktiviteten avseende bostadshyresfastigheter har avtagit efter några intensiva år med flera stora ägarskiften, däribland två stora affärer där Victoria Park och D. Carnegie & Co förvärvade för totalt cirka tre mdkr. Ett antal mindre bostadsfastigheter, objekt med en uthyrbar under 400 kvadrat-meter i vad som bedöms utgöra B-lägen, har sålts för priser mellan 15 000 – 16 000 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERAkelius, Kungsleden, Roxanne, Starwood Capital Group, och TH Real Estate hör till de stora aktörerna inom segmentet. Akelius sålde under hösten kommersiella fastigheter om totalt 54 400 kvadratmeter runt om i landet, varav sju fastigheter är belägna i Eskilstuna. Fastighe-terna avser Valsverket 3 – 5, Vapensmeden 6 och 19 samt Vågskålen 21 – 22, totalt omfattande nästan 21 800 kvadratmeter. Priset på portföljen motsvarar ett fastighetsvärde om 577 mkr. Stenvalvet har tecknat hyresavtal med CSN i fastigheten Vapnet 1. CSN kommer att hyra cirka 1 000 kvadratmeter på plan sex. Ombyggnaden av lokalerna har påbörjats med planerad inflyttning till juni 2016. Fast-igheten Torlunda 1:276, mer känd som Folkesta köpcentrum, med cirka 13 000 kvadratmeter handelslokaler har sålts till en lokal aktör. Direktavkastningen bedöms till strax under 7,0 procent. Köpeskillingen har inte offentliggjorts, men fastigheten såldes exekutivt under 2011 för cirka 104 mkr

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Till segmentets stora aktörer hör Assa Abloy, Brunnsta Industrihus (Volvo), Hemfosa, Kilenkrysset och Outokumpu. Hemfosa har sålt lager- och logistikfastigheten Litografen 8 i Vilsta till Savana. Fast-igheten inrymmer över 25 000 kvadratmeter med Skanlog som hyresgäst. Estea Logistics Properties har tecknat ett hyresavtal om 14 450 kvadratmeter i Svista med Musti ja Mirri, ett finskt bolag, som kommer att flytta delar av sin logistikverksamhet dit. Avtalet har en löptid på tio år med ett totalt kontraktsvärde om 67 mkr. Efter uthyrningen återstår cirka 15 000 kvadratmeter vakanta lokaler i fastigheten.

HÅLLBAR STADSUTVECKLINGEskilstuna har över 100 000 invånare och är en av de snabbast växande städerna i Mälardalen. Stadens ambition är att bygga en hållbar, tät och attraktiv stad. Nya bostäder byggs med närhet till stadens utbud och stadsliv som ökar förutsättningarna för hållbara transporter, dit gång, cykel och kollektivtrafik räknas. Eskilstuna ligger i en region med utvecklad kollektivtrafik och med tåg är restiden till Stockholm cirka en timma. De förbättrade kommunikationerna har bidragit till ökad in- och utpendling och antalet tågresenärer bedöms fördubblas inom de närmste åren. Målet är att de hållbara transporterna ska öka från 42 till 61 procent fram till 2020. Idag länkar järnvägen och centralstationen centrum och Eskilstuna till regionen, men den är också en barriär som delar staden. Kommunen planerar att skapa ett framtida resecentrum. Inriktningen är att koppla samman staden och skapa trygga stråk vid järnvägsspåret och kring ett framtida resecentrum. Ambitionen är att skapa en välkomnande mötesplats och ge förutsättningarna för enkla byten mellan olika transportslag vilket gynnar ett hållbart transportsystem.



A-läge 1 000 – 1 450 6,50 – 7,50 6 500 – 12 000

B-läge 950 – 1 350 7,00 – 8,50 5 500 – 10 000

C-läge 700 – 1 100 8,50 – 10,00 3 500 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 3 500 5,75 – 6,75 12 000 – 25 000

B-läge 700 – 1 500 6,25 – 8,00 9 000 – 12 500

C-läge 600 – 900 7,00 – 9,00 5 000 – 10 000

INDUSTRI

A-läge 500 – 750 7,00 – 9,00 3 000 – 7 000

B-läge 450 – 700 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000

C-läge 400 – 600 8,00 – 10,00 1 500 – 4 500

BOSTÄDER

A-läge 1 000 – 1 475 4,25 – 5,50 9 000 – 19 000

B-läge 950 – 1 425 4,50 – 6,00 7 500 – 15 000

C-läge 925 – 1 325 5,25 – 6,25 5 500 – 10 000


Gävle 30

Mikael [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Gävle hör bland annat Din Bostad (Balder), Heimstaden, HSB, IHF Bostad Gävle AB och Svedinger Fastigheter. I november förvärvade M2 Gruppen fem fastigheter av Hemfosa, de centralt belägna Norr 22:3, 34:2, 35:1, 35:4 och 36:1. Fastigheterna inrymmer till största delen bostäder, men har även en stor del kontors- och butikslokaler. Underliggande fastig-hetsvärde uppgick till 170 mkr vilket motsvarar cirka 11 400 kr/kvm. Hyresintäkterna uppgår till cirka 13 mkr. Bygget av trygghetsboendet Brf Takterrassen vid Muréngatan pågår för fullt. Byggnaden kommer att ha en högdel med 15 våningar och en lägre del med sju våningar. De flesta av de 70 lägenheterna har redan sålts. Planprogrammet för den tredje och sista etappen av Alderholmen har godkänts. Programmet ska ligga till grund för den kommande detaljplaneringen av området där mellan 500 – 600 nya bostäder ska byggas med olika upplåtelseformer.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERDiös, European Shopping Centre Fund, Hemfosa, Norrporten, och NRF Sweden hör till de stora privata aktörerna inom segmentet. Transaktionsaktiviteten har varit måttlig det senaste året med få stora affärer. Valbo-Ön 2:103 är en av två fastigheter som ingick i en affär där Redito köpte för totalt 275 mkr. Fastigheten inrymmer bland annat Elgiganten och Siba. Den andra fastigheten är belägen i Köping. Handeln i Gävle utvecklas mest i de externa handels-områdena Valbo köpcentrum och Hemlingby köpcentrum. En ny butiksbyggnad kommer att uppföras vid Valbo köpstad, söder om E16. Byggnaden ska inrymma fyra butiker om totalt cirka 5 000 kvadratmeter. En hyresgäst är Toys´R’Us vilket innebär att det blir ytterligare en tom lokal norr om Ikea. Vid Valbo köpcentrum, som nu förvaltas av CBRE, planeras det för en ombyggnad som ska ge ett tiotal nya butiker i den lokal där Ikea nu har sin varuutlämning som i sin tur flyttar till Coop Forums gamla lokaler.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Flera av ortens stora industribolag som BillerudKorsnäs, Kraft Food, Setra och Stora Enso är också stora fastighetsägare. Diös och FastPartner är aktörer med betydande förvaltningsbestånd. Transaktionsaktiviten har det senaste året varit relativt låg utan några större transaktioner. Byggmax har valt att starta ett lager i Gävle hamn. Lagret ska betjäna femtiotalet butiker i Sverige, från Norrköping och norrut. Det är en omfattande investering som även kommer innebära att Gävle får linjetrafik med fartyg från Holland och Polen. NP3 Fastigheter har förvärvat ytterligare en fastighet vid Sörby Urfjäll. Det är fastigheten Sörby Urfjäll 37:1 som köpts till ett underliggande fastighetsvärde om 29 mkr.

HÅLLBAR STADSUTVECKLINGGävle kommun beskriver i Vision 2025 framtidens Gävle. Visionen innehåller bland annat viljan att forma attraktiva miljöer och utveckla infrastrukturen. I samband med byggandet av nya idrottsarenan och fotbollens flytt dit upphör Strömvallens funktion som fotbollsarena. Det öppnar för att området runt Strömvallen kan utvecklas till ett nytt bostadsområde med närhet till centrala Gävle.

Enligt planprogrammet för området uppmuntras innovativa lösningar kring hållbarhets- och miljöfrågor. Prioriterat blir att anlägga och bevara parker och grönytor och kopplingen till Boulognerskogen ska framhävas. Den gamla träläktaren som hör till den före detta arenan är byggnadsminnesmärkt och ambitionen är att även denna ska kunna integreras i området. För att få hela området att samspela med både bebyggelse, omgivande stråk och allmänna ytor kommer kommunen att arbeta tillsammans med de vinnande anbudsgivarna för att anpassa förslagen till en helhet. Kommunen och anbudsgivar-nas gemensamma bild av hur området ska utvecklas ligger sedan till grund för den slutgiltiga detaljplanens utformning.



A-läge 1 000 – 1 500 6,00 – 7,00 7 500 – 14 000

B-läge 900 – 1 350 6,50 – 7,75 5 500 – 10 000

C-läge 700 – 950 7,50 – 8,50 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 500 – 4 000 5,50 – 6,50 10 000 – 30 000

B-läge 800 – 3 300 5,75 – 7,75 6 000 – 13 000

C-läge 600 – 900 7,00 – 8,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 700 7,75 – 8,50 3 500 – 7 000

B-läge 400 – 600 8,00 – 9,00 3 000 – 4 500

C-läge 350 – 450 8,50 – 9,50 1 500 – 3 000

BOSTÄDER

A-läge 1 050 – 1 550 4,75 – 6,25 8 000 – 16 000

B-läge 1 000 – 1 450 5,00 – 6,50 6 500 – 13 000

C-läge 850 – 1 250 5,25 – 6,75 5 500 – 8 000


Rickard Hellströ[email protected]

39Sundsvall

BOSTADSFASTIGHETERKommunala bostadsbolaget Mitthem är den största fastighetsägaren. Andra betydande aktörer är Balder, Gimmel, Hedern, HSB och Tvätt-björnen. Efter flera år med lågt byggande börjar nu lyftkranarna synas i Sundsvall. Mitthem uppför två kvarter om totalt 192 lägenheter, varav 138 avser trygghetsboende, på Norra Kajen. I anslutning till Mitthems projekt har Lillskär börjar bygga 63 bostadsrätter och de har förvärvat ytterligare mark för att fortsätta byggnationen när etapp ett är klart. Även Skanska har börjat sälja bostadsrätter i Inre hamnen där de i en första etapp ska uppföra 40 bostadsrätter, varav fyra stadsradhus med terrass på taket. Vid årsskiftet stod det klart att Tvättbjörnen förvärvar tre fastigheter av Mitthem. Affären omfattar två mindre, centralt belägna fastigheter och en större fastighet belägen i Nacksta, cirka tre kilometer väster om stadskärnan. Totalt omfattar affären cirka 6 660 kvadratmeter, huvudsakligen bostäder.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella hyresfastigheter hör Diös, Hedern, Hemfosa, Norrporten, NP3 Fastigheter och Tvätt-björnen. Kontorsmarknaden är fortsatt stark i centrala Sundsvall med minskande vakanser till följd. Minskningen beror i huvudsak på ökad efterfrågan, men också på att det sker en del konverteringar av kontor till bostäder i de äldre husen. Handeln i centrum har stor konkurrens från e-handeln och externhandeln, men under andra halvan av 2015 noterades såväl ökad omsättning som fler nyetable-ringar. Restaurangmarknaden går starkt och nyetableringarna avlöser varandra. Vid Olof Palmes torg ska ytterligare tre nya restauranger öppna under 2016. Transaktionsaktiviteten var svagare än normalt under första delen av 2015 för att sedan tillta. Under det senaste halvåret har det skett flera transaktioner av såväl cityfastigheter som externhandelsfastigheter. Prognosen för 2016 är en fortsatt stark transaktionsmarknad.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER AkzoNobel, Diös, NP3 Fastigheter och SCA hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter. Nackstas industriområde växer med nya etableringar, främst egenanvändare, av enklare industrier och sällanköpsvaror. Kommunens tomter har sålts slut. Efter att bron över Sundsvallsfjärden invigdes i slutet av 2014 skapades förutsättningar för nyetableringar av enklare industrier och sällanköpsvaruhandel vid det södra brofästet. Flera aktörer, som Beijer och Molin Bil, har tecknat markanvisningsavtal med kommunen och planerar att bygg-starta inom kort. Marknaden utvecklades positivt under andra halvan av 2015 med stigande hyresnivåer och något minskade vakanser. Transaktionsaktiviteten bedöms stiga under 2016.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING Sundsvalls kommun har i samverkan med Mittuniversitetet startat projektet Grönt Boende för att inspirera och sprida kunskap. Syftet är att underlätta och främja byggandet av hållbara, energieffektiva och kretsloppsanpassade hus.

Mittuniversitetet genomförde under 2015 en enkät- och behovsstudie med ett fyrtiotal familjer för att ge underlag till projektets fortsätta utveckling. Med studien som grund ordnades en seminarieserie för att stärka familjerna som beställare och byggherrar. Seminarierna bildar även grunden till en hållbarhetsutbildning för andra som ska bygga hus. Andra aktiviteter har omfattat inspirationsföreläsningar om passivhus och utbildningsinsatser för hantverkare och projektörer.

Tre familjer har nu fått klartecken för att bygga på ett pilotområde vid Sidsjön. Kravet har varit att bygga ett energisnålt och kretsloppsan-passat hus. Markarbeten och infrastruktur har utförts som ett ”Grönt Bygge” vilket innebär att alla åtgärder optimerats för lägsta möjliga klimatpåverkan. Under 2016 har ytterligare tio familjer anmält intresse.



A-läge 1 400 – 1 975 6,00 – 6,75 8 000 – 16 000

B-läge 1 300 – 1 700 6,50 – 7,25 5 000 – 9 000

C-läge 775 – 1 100 7,00 – 8,00 2 500 – 7 000

BUTIKER

A-läge 1 300 – 2 600 5,75 – 650 9 000 – 20 000

B-läge 800 – 1 500 6,00 – 7,75 6 000 – 11 000

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 9,00 2 500 – 7 000

INDUSTRI

A-läge 425 – 850 7,00 – 8,00 3 000 – 7 000

B-läge 375 – 800 7,75 – 9,00 2 500 – 4 500

C-läge 300 – 650 8,25 – 9,50 1 500 – 3 000

BOSTÄDER

A-läge 975 – 1 550 4,00 – 4,75 8 000 – 17 000

B-läge 850 – 1 450 4,75 – 5,50 6 000 – 13 000

C-läge 775 – 1 200 5,25 – 6,00 5 000 – 8 000


44

Erik [email protected]

Halmstad

BOSTADSFASTIGHETERAkelius, Esswell, Jana Fastigheter och Willhem hör till några av de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Halmstad. Utveck-lingen av områdena utmed Nissan fortsätter och det allmännyttiga bostadsbolaget Halmstads Fastighets AB uppför för närvarande 179 hyreslägenheter inom kvarteret Borgen på Söder. I direkt anslutning till området pågår planarbetet för kvarteret Bagaren med syfte att möjliggöra byggnation av förskola, kontor, hälsovård, handel och bostäder. Totalt beräknas kvarteret Bagaren inrymma cirka 400 lägenheter. Vidare fortsätter utbyggnaden av bostäder på Söderkaj där HSB uppför 56 lägenheter upplåtna med bostadsrätt. Ett annat expanderande område är Fyllinge öster om Halmstad tätort där planarbetet pågår för äldreboende, förskola och cirka 350 bostäder. På Nyhem är Jana Fastigheter i slutskedet med att färdigställa Halm-stads högsta flerbostadshus omfattande cirka 70 hyreslägenheter samt butiker fördelat på 16 våningar.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora ägarna av kommersiella fastigheter hör Fastighetsstaden i Halmstad, Fem Hjärtan, Klövern och Tre Grevar. Transaktions-aktiviteten under 2015 var relativt god med bland annat ett antal transaktioner av fastigheter som ingick i rikstäckande portföljaffärer; i maj köpte AMF Fastigheter Slåttern 5 vid Flygstaden med K-Rauta som hyresgäst, i augusti sålde Akelius Giganten 1 i Nyhem med hyresgäster som Willys och SATS, och i oktober förvärvade NREP Järnvägen 7 vid Gamletull med Coop som hyresgäst. I slutet av 2015 beslutade Eurocommercial att påbörja utbyggnaden av Eurostop vilken beräknas vara klar till slutet av 2017. Totalt avser Eurocom-mercial att investera 600 mkr vilket kommer öka köpcentrumets utbud från 30 till 90 butiker, caféer och restauranger. De senaste årens stora tillskott av butikslokaler i de externa handelsområdena har medfört en ökad vakans avseende butikslokaler i de centrala delarna av Halmstad.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Albany Nordiskafilt, Axfast, Biltema och Stena Metall hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Halmstad. Corem fortsätter sin satsning i Halmstad genom förvärvet av en modern logistik-fastighet i Fyllinge. Säljare var KS Projekt som även är hyresgäst. Köpeskillingen uppgick till 13 mkr, motsvarande cirka 6 500 kr/kvm. KS Projekt har vuxit ur sina nuvarande lokaler och därför har Corem även förvärvat ett markområde omfattande 13 200 kvadratmeter i Kårarp av Halmstad kommun. På denna fastighet kommer de att uppföra en logistikfastighet med en uthyrbar area om cirka 5 200 kvadratmeter för KS Projekt som har tecknat ett 10-årigt hyresavtal. Inflyttning beräknas till september 2016.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING Halmstads kommun arbetar med olika klimatinvesteringar samt att öka medvetenheten kring klimatfrågor. Några åtgärder som utförts har varit att minska matsvinnet i skolorna, att framställa biogas till fordonsgas och att byta ut äldre gatubelysningar till mer energi-snåla alternativ. Halmstad har arbetat med en samlad ekologisk, ekonomisk och social konsekvensbedömning av översiktsplanen i sitt planeringsarbete. Vid framtagandet av planen valde de att utöka den lagstadgade miljökonsekvensbedömningen till att även innefatta en djupgående konsekvensanalys av planens ekonomiska och sociala följder.

Ett projekt i Halmstad som kommer att få en hållbarhetsstrategi är Tullkammarkaj. Under 2015 tog kommunen fram ett styrdokument för Tullkammarkajen som satte ramarna för utvecklingen. Styr-dokumentets utgångspunkt är hållbarhet. Under våren genomfördes flera dialoger och workshops om områdets utveckling. Invånare, fastighetsägare, verksamhetsutövare, politiker och andra intressenter fick föra fram sina idéer om hur Tullkammarkajen kan utvecklas till en levande stadsdel med utsikt mot ån Nissan.



A-läge 1 000 – 1 700 6,25 – 6,75 8 000 – 16 000

B-läge 800 – 1 400 6,50 – 8,00 6 000 – 11 000

C-läge 600 – 1 400 7,25 – 8,75 4 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 150 – 3 300 5,00 – 6,75 15 000 – 30 000

B-läge 750 – 2 000 6,00 – 8,00 6 000 – 17 500

C-läge 650 – 1 150 7,50 – 9,00 4 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 350 – 750 7,00 – 8,75 4 000 – 8 000

B-läge 300 – 650 7,00 – 9,00 2 500 – 6 000

C-läge 250 – 450 8,25 – 9,75 2 000 – 4 000

BOSTÄDER

A-läge 975 – 1 550 3,00 – 4,25 12 000 – 23 000

B-läge 900 – 1 400 3,75 – 4,75 9 000 – 20 000

C-läge 850 – 1 175 5,25 – 6,25 7 500 – 11 500


Karlstad 49

Pär Hö[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERWillhem är den största privata hyresvärden med ett bestånd omfat-tande drygt 2 300 lägenheter. Andra stora ägare är Din Bostad (Balder), Lundbergs, Ruds Gård och Wermlands Invest. Bygg-aktiviteten i Karlstad har stigit ytterligare. Nyproduktionen har inte varit så hög sedan miljonprogrammets dagar. De närmaste åren ska nästan 3 000 bostadslägenheter färdigställas. Projektörerna bakom de större projekten är Prepart/SPG, Karlstads kommun, Karlstad Bostads AB (kommunalt bolag), Lecab Fastigheter, Lundbergs, Peab, Karlstadhus, Skanska, Ruds Gård, Ciab, HSB, Lönnen Fastigheter och Magnolia Bostad. Prisnivåerna på nyproducerade bostads-rätter har stigit markant på senare år. Magnolias första etapp på Kanikenäsholmen omfattar 92 lägenheter i marin miljö där insatsen i genomsnitt ligger kring 31 000 kr/kvm. Föreningens lån uppges hamna i nivå med 12 500 kr/kvm vilket sammantaget indikerar ett totalt pris motsvarande cirka 43 500 kr/kvm.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata aktörer på den kommersiella fastighetsmarknaden är Albèr Fastigheter och Olav Thon Gruppen (Norges största privata fastighetsägare) med fokus på handelsfastigheter samt Hemfosa, Klövern och Lundbergs som är betydande aktörer på kontorsmark-naden. Fastigheten Karlstad Köpet 1 (del av Bergviks Köpcenter) förvärvades under november 2015 av Eurocommercial. Säljare var Konsum Värmland. Objektet omfattar cirka 19 300 kvadratmeter fördelat på 35 butiker. Största hyresgäster är Coop Forum och Systembolaget. Köpeskillingen på 600 mkr motsvarar cirka 31 000 kr/kvm och en bedömd direktavkastning om cirka 5,3 procent. Prisnivån bedöms vara en mycket god notering för objektstypen utanför storstadsregionerna. En utökning av Bergviks handelsområde på uppemot 50 000 kvadratmeter kan bli aktuell då Olav Thon Grup-pen planerar en etablering i ett angränsande område. Begäran om planbesked har inlämnats till kommunen som uttalat sig positiva till etableringen.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Bröderna Löfberg, Helmia, Klövern, Tain Swedish Property och Valmet Svenska hör till de stora privata ägarna inom segmentet. Det kan noteras en ökad byggaktivitet avseende industrifastigheter i Karlstad. Nyproduktionen är främst lokaliserad till etablerade indu-stri- och handelsområden som Örsholmen, Våxnäs, Gräsdalen och Ilanda. Det är främst mindre till medelstora objekt som uppförts. I området Välsviken pågår nybyggnation av Löfbergs nya höglager för kaffe. Byggnaden inrymmer cirka 6 000 kvadratmeter och blir färdigställd under året. Inom det nya 15 hektar stora industriområdet Bråtebäcken, avsett för större och mer störande verksamheter, har i skrivande stund ännu ingen etablering ägt rum.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING Karlstads läge gör staden känslig för översvämningar på grund av högt vattenstånd i Vänern och på grund av höga flöden i Klarälven. Staden är till stor del byggd genom utfyllnader i Klarälvsdeltat och Karlstadborna har länge levt med översvämningsriskerna.

Stadsbyggnadsprinciper har fastställts som säger att inriktningen för stadsutvecklingen ska vara ökad Väner- och vattennärhet samt översvämningshänsyn. Ett översvämningsprogram togs fram år 2010 där riktlinjer för hållbar planering och byggande framgår. Utgångspunkten är att man vid översvämning ska kunna bo kvar i sin bostad och att vatten, avlopp och el ska fungera som vanligt.

Klimat- och sårbarhetsutredningen har haft Regeringens uppdrag att kartlägga samhällets sårbarhet för klimatförändringar och de regionala och lokala konsekvenserna av utvecklingen samt bedöma kostnader för skador som förändringarna kan skapa. Karlstad är enligt utredningen en av de städer där de största konsekvenserna kan väntas. Kommunen har utfört stora insatser för att öka kunskapen om översvämningar och bereda sig för de risker som redovisas.



A-läge 1 100 – 1 700 6,50 – 7,50 10 000 – 16 000

B-läge 850 – 1 200 7,00 – 8,50 7 000 – 12 000

C-läge 700 – 950 8,00 – 9,00 6 000 – 8 000

BUTIKER

A-läge 1 700 – 3 700 5,50 – 6,50 15 000 – 32 000

B-läge 900 – 2 800 6,00 – 7,50 8 000 – 16 000

C-läge 600 – 1 000 7,00 – 8,00 6 000 – 9 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 675 8,00 – 9,00 3 500 – 7 000

B-läge 400 – 675 8,50 – 9,50 3 000 – 6 000

C-läge 350 – 550 9,00 – 11,00 2 000 – 4 000

BOSTÄDER

A-läge 1 100 – 1 550 3,75 – 5,00 12 000 – 23 000

B-läge 1 050 – 1 500 4,50 – 5,50 10 000 – 18 000

C-läge 975 – 1 350 5,75 – 7,00 7 500 – 13 500


51


Växjö

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna på bostadsmarknaden hör CA Fast-igheter, ICA Fastigheter, Locellus och Studentbostäder i Växjö. Nybyggnationen i Växjö är relativt stor. Mellan 2002 och 2014 har det i genomsnitt uppförts cirka 430 nya bostäder per år i kommunen. Vid Södra Station uppförs 155 hyres- och bostadsrätter med beräknad inflyttning under 2017. Byggherrar är Växjöbostäder för hyresrätterna respektive Kärnhem och Skanska för bostadsrätterna. Växjö kommun planerar också för att utveckla Arenastaden med bostäder och kom-mersiella lokaler. På Campus skapar kommunala Växjöbostäder 71 studentlägenheter då kontorslokaler byggs om till bostäder. Växjöbostäder har en mycket stark marknadsposition. Bolaget har aviserat att man planerar att avyttra drygt 2 000 lägenheter, varav en stor andel i Teleborg, i syfte att möjliggöra nyproduktion och för att få in nya aktörer på marknaden. Försäljningarna kan komma att genomföras under hösten/vintern 2016.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERCA Fastigheter, Hemfosa, Eurocommercial, ICA Fastigheter och Kungsleden hör till några av de stora privata ägarna av kommersi-ella fastigheter i Växjö. Norrporten förvärvade under hösten 2015 World Trade Center vid stationsområdet av Skanska för cirka 195 mkr, motsvarande cirka 32 000 kr/kvm. Projektet, som omfattar sju våningar med kontorslokaler, är under uppförande. Växjö kommun har planer på att bygga ett nytt kommunhus vid nya resecentrum. Det nuvarande kommunhuset kan komma att omvandlas till bostäder. APP uppför ICON Växjö på Arenaområdet, en profilbyggnad om 19 våningar i anslutning till Vida Arena som kommer att inrymma hotell, lägenheter, kontor, gymnasieskola och bowlinghall. Den beräknas färdigställas under 2018. På Arenastaden kommer ArtOn24 att uppföra två nya kontorshus med åtta våningar om totalt cirka 9 200 kvadratmeter. Etapp 1 påbörjades i början av 2016 och beräknas vara klart till slutet av året. Fortnox blir den första hyresgästen.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Corallen (Castellum), Corem, Hemfosa, Klövern, Vikstaden och Volvo hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter. Corem har förvärvat Krysspricken 2 i Sjöuddens industriområde, ett bedömt A-läge. Fastigheten inrymmer cirka 16 900 kvadratmeter lager- och produktionslokaler med Gunnebo Industrier som huvudsaklig hyresgäst. Priset uppgick till 61 mkr, motsvarande drygt 3 600 kr/kvm. Säljare var Valad. I oktober förvärvade Catena Postiljonen 1, en logistikfastighet om cirka 7 000 kvadratmeter i anslutning till väg 30. Säljare var Midroc. Köpeskillingen uppgick till 80 mkr, motsvarande nästan 11 500 kr/kvm, vilket får ses som en mycket god nivå i Växjö. Hyresgäst är Portnord.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING Växjös mål är att vara ”Europas grönaste stad”. Kommunen beslu-tade redan 1996 att bli en fossilbränslefri stad. Växjödeklarationen är en samverkan mellan privata och offentliga aktörer för att bli fossil-bränslefri senast 2030. Bostäder och lokalers energianvändning ska bestå av förnybara energikällor. Hållbara färdmedel ska stå för hälften av alla resor och i övrigt ska bara förnybara drivmedel användas som bränslen för bilresor, godstransporter och i arbetsmaskiner.

Växjö ingår tillsammans med tre städer i EU-projektet READY. Det består av internationella välkända företag, universitet och andra organisationer. Syftet är att minska energibehovet och reducera fossila bränslen genom lösningar med förnybara energikällor vid ny- och ombyggnation.

Under 2015 påbörjades byggnationen av en ny hållbar stadsdel, Bäckaslöv, med plats för cirka 4 000 invånare. Bäckaslöv ska ha blandade upplåtelseformer. Skog och grönytor integreras i området för att minimera påverkan på djur- och växtliv och hållbara transporter prioriteras. Solceller kommer användas och husen ska miljöcertifieras.



A-läge 1 000 – 2 000 6,00 – 7,00 9 000 – 20 000

B-läge 700 – 1 200 7,00 – 8,00 5 000 – 13 000

C-läge 500 – 800 7,50 – 9,00 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 500 6,00 – 7,00 12 000 – 28 000

B-läge 750 – 1 700 6,50 – 7,50 7 000 – 15 000

C-läge 600 – 900 7,75 – 9,00 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 450 – 650 7,00 – 9,00 3 000 – 8 000

B-läge 350 – 500 7,50 – 9,50 2 500 – 6 000

C-läge 250 – 400 9,00 – 11,00 2 000 – 4 000

BOSTÄDER

A-läge 975 – 1 400 3,50 – 5,00 10 000 – 22 000

B-läge 875 – 1 225 4,00 – 5,50 8 000 – 16 000

C-läge 800 – 1 125 5,00 – 6,50 7 000 – 10 000


Luleå 53

Andreas Rutströ[email protected]

BOSTADSFASTIGHETERKommunala bostadsbolaget Lulebo är trots sina utförsäljningar den största aktören inom segmentet. Andra betydande aktörer är DN Fastigheter, Galären, HSB Norr, Lindbäcks Fastigheter och Rikshem. Under hösten 2015 sålde Lulebo cirka 1 400 lägenheter samt flera vårdboenden till Rikshem för cirka 1,6 mdkr. I affären ingår att Rikshem ska bygga minst 560 nya bostäder. Lulebos förhoppning är under första halvåret 2016 genomföra ytterligare försäljningar av cirka 1 400 lägenheter till andra aktörer. Kommunen har bjudit in aktörer för att lämna förslag på ombyggnation av ett centralt parkeringshus med avsikt att komplettera med bostäder. Ett liknande projekt är Diös planer på att bygga bostäder ovanpå parkeringshuset vid gamla Åhlénshuset. Totalt planeras för tolv våningar. Detaljplaneprocess pågår. Detaljplanen för ”Lilla Venedig” vid Södra hamn har efter flera överklagningar nu vunnit laga kraft. Planen möjliggör för cirka 300 bostäder och en småbåtshamn.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERNorrporten är den klart största privata aktören på marknaden. Andra betydande aktörer är Diös, Galären och NP3 Fastigheter. I februari förlängde Norrporten sitt avtal med Försäkringskassan på ytterligare sex år. Avtalet omfattar cirka 3 800 kvadratmeter som nu ska byggas om till flexibla kontor. Idag tillåts generellt bebyggelse om 4 – 5 våningar inom centrumhalvön. Luleå kommun arbetar med en ny översiktsplan som ska möjliggöra för högre byggnation. Den nya planen ska behandlas politiskt under hösten 2016. Inom kvarteret Torsken, mellan två byggnader på Storgatan, kommer Galären att genomföra en mindre tillbyggnad. Byggnaden ska inrymma restaurang och andra kommersiella lokaler. Vid Kajan 18 fortgår byggnationen för Telias nya regionkontor om cirka 7 200 kvadratmeter. Hemfosa, som tappar både Telia och Vattenfall som hyresgäster, har ännu inte presenterat nya hyresgäster till de två kontorsfastigheterna inom stadens A-läge.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av förvaltningsfastigheter är Galären, Notvikens Fastig-heter och NP3 Fastigheter. Industribolag som Gestamp, Scania och SSAB är också stora fastighetsägare. De tidigare industriområdena Notviken, Skutviken och Storheden har under de senaste tio åren blivit alltmer präglade av externhandel. Med anledning av detta har kommunen tagit fram ett nytt område vid namn Tuvåkra mellan Storheden och Gammelstad. Samtliga tomter inom detta område är nu sålda. Kommunen har endast ett fåtal tomter vid det gamla industriområdet vid Bergnäset kvar till försäljning. Med anledning av detta tittar nu kommunen på nya områden för industriändamål. Ett av dessa är Dalbo i närheten av det nya bostadsområdet Hällbacken.

HÅLLBAR STADSUTVECKLINGVision 2050 är Luleås program för en attraktiv och växande stad som är hållbar över tiden. Visionen mål om hållbarhet bryts ner till olika sakområden från folkhälsoarbete, tillgänglighet och jäm-ställdhet till stadsutveckling och befolkningstillväxt. Luleås mål är att växa med 10 000 invånare till 2050 och ett verktyg för att nå dit är utvecklingsplaner för hållbara stadsdelar och byar. Kommunen investerar under 2015-2017 två miljarder kronor i genomförandet av Vision 2050. Flera åtgärder har tydlig hållbarhetsprofil som nya gång- och cykelvägar, efterbehandling av gammal industrimark, biogasutveckling, fällningsdammar för avloppsvatten, stadsparker, ett nytt resecentrum och energieffektivisering.

Det största stadsutvecklingsprojekt är stadsdelen Kronan. Genom-förandet grundas på ett gestaltningsprogram med riktlinjer för hållbar stadsbyggnad. De medför bland annat att bostäder integreras med service, arbetsplatser och kultur. Utvärdering enligt hållbarhets-kriterier sker med ett särskilt utvecklat verktyg som benämns HåSta. Kriterierna kommer att fördjupas i detaljplaner och markanvisningar.



A-läge 1 150 – 1 700 5,75 – 6,75 11 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 400 6,75 – 8,75 7 500 – 12 000

C-läge 650 – 950 7,75 – 9,75 3 500 – 7 500

BUTIKER

A-läge 1 600 – 3 000 6,00 – 6,75 10 000 – 24 000

B-läge 900 – 1 500 6,50 – 8,75 7 000 – 12 000

C-läge 600 – 1 000 7,75 – 9,75 2 500 – 6 500

INDUSTRI

A-läge 500 – 800 7,25 – 8,75 4 000 – 8 500

B-läge 450 – 700 7,50 – 9,75 3 500 – 6 000

C-läge 375 – 575 8,25 – 10,75 2 000 – 5 000

BOSTÄDER

A-läge 1 075 – 1 550 3,50 – 4,75 14 000 – 23 000

B-läge 1 025 – 1 500 4,25 – 5,25 9 500 – 15 500

C-läge 975 – 1 350 5,25 – 6,75 6 500 – 11 500



44Kalmar

BOSTADSFASTIGHETERCA Fastigheter, Glebes Fastigheter, HSB Sydost, LW Bostäder och Rikshem är några av de stora privata ägarna inom segmentet. Kalmars befolkning har de senaste åren vuxit med några hundra invånare varje år. Det kommunala bolaget Kalmarhem har som mål att bygga 75 lägenheter per år. Totalt har det byggts cirka 150 bostäder per år i kommunen på senare tid. I ett försök att få fram fler bostäder gjorde kommunen en inventering av byggklar mark och anordnade markanvisningstävlingen ”Snabba Bostäder”. Tävlingen är avslutad och planutskottet har föreslagit vilka som ska få bygga, samt var och hur mycket. Förhoppningen är att över 900 bostäder med låg hyra ska tillföras marknaden inom två år. Samtliga föreslagna områden för bostadsutvecklingen ligger i norra Kalmar. Under hösten tecknade Peab avtal med Kalmarhem om att uppföra ett SABO Kombohus Mini i Tegelviken. Projektet omfattar 31 mindre lägenheter med planerad inflyttning till hösten 2016.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna i Kalmar hör Alecta, Ikea Fastigheter, Klövern, Stenvalvet och Sveafastigheter. Skanska har tecknat ett 10-årigt hyresavtal med Linnéuniversitetet vilket medför ett entrepre-nadkontrakt om cirka 1,0 mdkr. Skanska ska utveckla och uppföra tre huskroppar omfattande 43 000 kvadratmeter. Utöver nybyggnationen har man även tecknat ett kontrakt avseende om- och tillbyggnation på universitetsområdet avseende tre hus och cirka 22 000 kva-dratmeter till ett ordervärde om 500 mkr. Byggnaderna kommer att inrymma utbildningslokaler som bibliotek, kontor, lärosalar och laboratoriesalar. Projektet beräknas vara färdigt till sommaren 2020. I början av februari förvärvade Stenvalvet kontorsfastigheten Valfisken 1 i centrala Kalmar av Kungsleden. Fastigheten, som till största delen förhyrs på långa avtal av Kriminalvården och Försäkringskas-san, omfattar cirka 11 000 kvadratmeter. I och med avyttringen har Kungsleden nu lämnat Kalmar.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Danish Crown, Klövern, Lantmännen Fastigheter och Nordfjord Holding är några av de stora ägarna inom segmentet industri- och lagerfastigheter i Kalmar. Utbudet av industri- och lagerfastigheter är främst koncentrerat till Berga industriområde, Hagbygärde/Svaneberg industriområde samt området kring Kalmar flygplats. Endast ett fåtal industrifastigheter har omsatts under de senaste sex månaderna, och då främst i de ovan nämnda områdena. I december förvärvade Molins Lokaler fastigheten Motorn 3 i Berga industriom-råde. Köpeskillingen uppgick till 7,5 mkr, motsvarande cirka 6 000 kr/kvm. Molins Lokaler äger sedan tidigare flera fastigheter inom området, bland annat grannfastigheten Motorn 7.

HÅLLBAR STADSUTVECKLINGDet första spadtaget för nya Linnéuniversitetet har nu tagits. Anled-ningen till flytten är att samla alla lokaler för att skapa samordnings-vinster och ett mer effektivt lokalutnyttjande. Med lokaliseringen integreras universitetet med stadens befintliga boende, service och kommunikationer vilket förstärker en levande stadskärna och hjälper att skapa en hållbar stad med ett effektivt marknyttjande. Linnéuniversitetet forskar kring hållbar stadsbyggnad vilket integre-rar ekologiska, ekonomiska och sociala perspektiv för en hållbar utveckling. Studenter ges verktyg för att anta samhällsutmaningar med ett hållbarhetsperspektiv.

År 2015 antogs en fördjupad översiktsplan för stadsdelen Södra staden, sydväst om innerstaden. Fokus ligger på utredningsområdet sydost om Rinkabyholm. Genom arkitekttävlingen Europan har unga europeiska arkitekter medverkat till visionen av ett jämlikt, modernt och anpassningsbart samhälle. Hållbara miljöer som är attraktiva och intressanta att leva i med en variation ska skapas. Samtidigt ska ytorna lämpas efter ändrade förutsättningar i klimat och levnadssätt.



A-läge 900 – 1 600 6,00 – 7,50 8 000 – 13 000

B-läge 600 – 1 200 7,00 – 8,50 5 000 – 8 500

C-läge 400 – 700 8,00 – 9,00 3 000 – 5 000

BUTIKER

A-läge 1 200 – 2 300 6,00 – 7,00 12 000 – 25 000

B-läge 800 – 1 200 6,50 – 8,00 6 000 – 12 000

C-läge 500 – 700 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 750 7,25 – 9,00 2 500 – 6 000

B-läge 300 – 500 8,00 – 9,50 1 500 – 3 500

C-läge 250 – 350 10,00 – 12,00 1 000 – 2 000

BOSTÄDER

A-läge 975 – 1 550 3,50 – 5,00 12 000 – 23 000

B-läge 875 – 1 450 4,25 – 5,75 10 000 – 17 000

C-läge 800 – 1 050 5,00 – 7,00 7 000 – 12 000


Östersund 38

Marie [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERAkelius, Diös, HSB och Rydells Fastighetsförvaltning hör till de stora privata fastighetsägarna i Östersund. I Tallåsen, mellan Jägarvallen och Litsvägen, planeras det för cirka 400 nya bostäder med olika upplåtelseformer. Med start i vår kommer Östersundshem att uppföra 97 hyresrätter, fördelade på tre punkthus, med inflyttning under som-maren och hösten 2017. Nästa etapp blir 48 bostadsrätter, även dessa med inflyttning under sommaren 2017. Området Blomstergården planeras som en naturlig fortsättning på Tallåsen. Detaljplanearbete pågår och det planeras för cirka 250 bostäder samt kommersiella lokaler. I december gjorde Diös och Riksbyggen en bytesaffär där Riksbyggen förvärvade ett bostadsbestånd om 380 lägenheter fördelat på åtta fastigheter och Diös köpte kommersiella fastigheter i centrala Östersund. Det underliggande fastighetsvärdet för bostäderna, som även inkluderar tre fastigheter i Umeå, uppgår till cirka 321 mkr.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna hör Aberdeen, Diös, Kungsleden och Persson Invest. I november förvärvade NP3 Fastigheter fyra fastighe-ter till ett underliggande fastighetsvärde om 100 mkr. Den uthyrbara arean uppgår till knappt 12 000 kvadratmeter och därutöver tillkom-mer byggrätter om sammanlagt 9 500 kvadratmeter. Efter förvärvet har NP3 ett bestånd i Östersund om cirka 60 000 kvadratmeter med ett hyresvärde om cirka 56 mkr. Bolagets målsättning är att växa ytterligare på orten. I december gjorde Norrporten och Sten-valvet en bytesaffär där fastigheter till ett värde av 750 mkr bytte ägare. Norrporten förvärvade Stenvalvets bestånd i Östersund vilket utgjordes av fyra kontorsfastigheter med en total lokalarea om cirka 19 000 kvadratmeter. Bland hyresgästerna finns Länsstyrelsen och Domstolsverket. Inredningsbutiken Lagerhaus har tecknat ett 5-årigt hyresavtal med Diös i gallerian Kärnan och öppnar under våren därmed sin första butik i Östersund.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Arla, Diös, Kungsleden, Persson Invest och Vallsundet hör till de stora ägarna av industri- och lagerfastigheter i Östersund. Trans-aktionsaktiviteten avseende industri- och lagerfastigheter har varit fortsatt låg under det senaste året. Det är främst egenanvändare, det vill säga aktörer som avser att bedriva egen verksamhet i loka-lerna, som förvärvar mindre fastigheter. Priserna vid kommunala försäljningar av detaljplanelagd industrimark, och för den mark som finns ute till försäljning, ligger i huvudsak kring 100 – 150 kronor per kvadratmeter. De högsta hyresnivåerna erhålls generellt i Odenskogs industriområde som ses som Östersunds A-läge vad gäller industri- och lagerfastigheter.

HÅLLBAR STADSUTVECKLINGÖstersund har aktivt jobbat med miljöfrågor sedan 1990-talet och var Sveriges första kommun att miljöcertifiera hela sin verksamhet. De har som en av sju kommuner fått regeringens stöd för att utveckla hållbara miljöer.

Det främsta stadsutvecklingsprojektet är nya stadsdelen Storsjö Strand som började byggas under 2015. Området ska rymma 800 lägenheter samt service och arbetsplatser. Planeringen har skett med hållbarhetsfokus, vilket innebär ett hållbarhetsprogram. Det rymmer visioner, mål och checklistor för sex fokusområden som är livskraftig stadsutveckling, kropp och själ, lokalt företagande och verksamheter, hållbar mobilitet, klimatsmart byggande och kretslopp. Kraven baseras på nationella, regionala och lokala miljömål samt certifieringssystem för hållbarhet.

Exempel på åtgärder är att tidigt skapa en god utemiljö eftersom utbyggnaden förväntas pågå under lång tid. Gatustråk och belysning byggs tidigt, befintliga byggnader integreras och obebyggda kvarter utnyttjas för odlingslotter och skateparker. Bebyggelsen utformas för att minska vindpåverkan och medge ökad solinstrålning.



A-läge 900 – 1 700 6,50 – 7,25 7 000 – 13 000

B-läge 700 – 1 300 7,00 – 8,00 5 000 – 8 500

C-läge 550 – 950 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000

BUTIKER

A-läge 1 000 – 2 400 6,25 – 6,75 10 000 – 20 000

B-läge 900 – 1 600 6,75 – 8,25 5 000 – 10 000

C-läge 500 – 1 000 7,50 – 8,50 3 000 – 5 500

INDUSTRI

A-läge 350 – 775 7,50 – 8,75 2 000 – 5 500

B-läge 300 – 625 7,75 – 9,00 1 500 – 4 000

C-läge 250 – 400 8,00 – 10,75 1 000 – 2 500

BOSTÄDER

A-läge 950 – 1 475 4,50 – 5,50 9 000 – 18 000

B-läge 900 – 1 150 4,75 – 6,25 7 000 – 12 000

C-läge 850 – 1 100 5,75 – 7,00 5 500 – 9 000


Trollhättan 17

Sven [email protected]

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata aktörerna hör Akelius och lokala Lundqvist Byggförvaltning. Målet från Trollhättans stad är att befolkningen till 2030 ska vara 70 000 invånare. En del av planen är kommunala Eidar Bostads AB som har en vision om 1 000 nya hyresrätter till 2030. I kvarteret Gulsparven uppförs cirka 150 lägenheter och man detalj-planelägger även på annat håll. I kvarteren Mars och Minerva finns idéer om att uppföra punkthus med upp till 18 våningar. Detaljplanen för den stora satsningen i Lärketorpet är vilande i väntan på besked kring restriktionerna kopplade till flygplatsen. En annan omfattande satsning är den nya stadsdelen Nya Älvstaden. Efterfrågan på bostäder är fortsatt god. Utmärkande för Trollhättan och de övriga orterna i Trestad är att det huvudsakligen är minde bostadshyreshus som omsätts på marknaden. Överlåtelser av större objekt är mer ovanligt. Det finns även en del noteringar av obebyggd tomtmark för bostadsändamål.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERStora privata fastighetsägare är bland andra Akelius, Balder och Olof Thon Gruppen. Arbetet med utbyggnaden av externhandelsområdet Överby Västra pågår. Infrastrukturen byggs ut med bland annat en sänkning av Överbyvägen och utbyggnad av Ladugårdsvägen till ringled. Buffin Real Estate Sweden har förvärvat 26 000 kvadratmeter med en byggrätt om 7 100 kvadratmeter BTA för 6,8 mkr. Säljare var kommunen. Tanken är att Biltemas nya butik skall byggas här. Peab har förvärvat cirka sex hektar med en byggrätt om 25 400 kvadratmeter BTA avseende volymhandel för 24,3 mkr. Även här var kommunen säljare. I övriga Överby bedöms läget vara stabilt avse-ende hyror och vakanser. Uthyrningsgraden bedöms ha förbättrats i city medan den är sämre i mer perifera lägen. Kontorsmarknaden är tudelad med vissa vakanser, men ett par hyresnoteringar talar för ett ökat intresse. De lokalhyreshus som omsätts avser huvudsakligen mindre objekt, ofta kopplade till egenanvändare.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare är industribolag och egenanvändare som Automobile Property (NEVS) och GKN Aerospace Sweden. Trollhättan är en klas-sisk industristad med anor. Den så kallade Rysskranen i slussområdet har i en ny detaljplan belagts med rivningsförbud. Rysskranen är en kontrast till dagens större arbetsgivare som GKN Aerospace och elbilstillverkaren NEVS. Kring årsskiftet figurerade uppgifter om ett antal stororder till NEVS. Hur stor del av denna tillverkning som kommer att förläggas till Trollhättan är dock oklart. Inom det övriga industribeståndet bedöms transaktionsaktiviteten ha ökat och utnyttjandegraden är relativt god. Även här är det huvudsakligen egenanvändare som dominerar bland köparna.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING Trollhättans stad har beslutat att ta fram en fördjupad översiktplan med fokus på hållbar stadsbyggnad för en ny stadsdel, Nya Älvsta-den. Området ligger utmed älven och har nära till både resecentrum och centrala staden samt till service, arbetsplatser och aktivitetsom-råden vilket gör platsen ansenlig för hållbar stadsutveckling.

Inom Nya Älvstaden finns idag fem delområden med användningar från lättare industri till skogsslingor, parkmiljöer, naturnära bostäder och en campingplats. Man vill ta tillvara på de centrala, outnyttjade markområdena samt att bevara och integrera resurserna som finns. En blandad stadsdel med bostäder, rekreationsområden, service och arbetsplatser. Området föreslås även rymma en stadscamping samt stads- och evenemangspark. Det finns reservat för en bro som ska sammafoga östra och västra sidan av älven för att stärka kopplingen med närområdena.

Fokus är på social hållbarhet och projektet bidrar till att minska rumsliga och sociala barriärer. Det är viktigt att bostäder finns i olika storlekar och upplåtelseformer samt att de offentliga miljöerna är tillgängliga och utformas för alla.



A-läge 950 – 1 400 7,00 – 8,00 5 000 – 10 000

B-läge 800 – 1 150 7,50 – 8,50 4 000 – 8 000

C-läge 650 – 900 7,50 – 9,00 3 000 – 5 000

BUTIKER

A-läge 800 – 2 200 6,25 – 7,75 8 000 – 22 000

B-läge 800 – 1 450 6,50 – 8,00 5 000 – 12 000

C-läge 600 – 900 7,25 – 8,50 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 375 – 650 8,00 – 9,50 2 500 – 5 500

B-läge 350 – 600 8,25 – 9,75 2 000 – 4 500

C-läge 300 – 550 8,75 – 10,00 1 500 – 3 500

BOSTÄDER

A-läge 1 000 – 1 425 3,75 – 5,50 8 000 – 18 000

B-läge 975 – 1 425 4,25 – 6,00 7 000 – 14 000

C-läge 950 – 1 275 5,50 – 7,25 5 000 – 9 000


Mikael [email protected]

28Falun

BOSTADSFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av flerbostadsfastigheter i Falun hör bland andra Gruvstaden, HSB, Masmästaren, Pilsundet Förvaltnings AB och Trumbäcken Fastighets AB. Det byggs och planeras för bostä-der på många håll runt om i Falun. Vid Svärdsjögatan/Totzgatan vill Trumbäcken Fastighets AB bygga bostäder. De har uppdragit åt kommunen att ta fram detaljplan för att möjliggöra byggnation av cirka 30 – 40 lägenheter. Planen bedöms kunna antas i vår. Vid den gamla Hälsinggårdsskolan har Skanska genom sitt BoKlok-koncept fått en markanvisning. Planen är att uppföra cirka 50 lägenheter i två plan. Lägenheterna kommer att uppföras i bostadsrättsform. Vid kvarteret Vitsippan längs Norra Järnvägsgatan planeras det för ytterligare nybyggnation av bostäder. Det är fastighetsägarna HMB Construction samt Skanska som har initierat arbetet med att ta fram en ny detaljplan för området. Transaktionsaktiviteten har under det senaste året varit relativt måttlig.

KOMMERSIELLA HYRESFASTIGHETERTill de stora privata ägarna av kommersiella fastigheter hör bland andra Byggnadsföreningen Vi Förenade, Diös, Klövern, Stenvalvet och Masmästaren. I Falu centrum finns en del vakanser, främst vad gäller butikslokaler. I kvarteret Västra Falun är det nu klart att nöjeskomplexet Falun Bowling och Krog kommer att byggas. Den 2 500 kvadratmeter stora byggnaden kommer att inrymma bowling, restaurang och nattklubb i tre våningar. Det är fem lokala företagare som gått ihop som investerare och man har bildat ett bolag som långsiktigt kommer att äga fastigheten. Investeringskostnaden beräk-nas till totalt cirka 65 mkr. Arbetet med ny detaljplan vid Främby Udde går framåt och beräknas kunna antas under våren 2016. Det är en hotellbyggnad med cirka 50 rum samt en konferens/evenemangsbyggnad som Främby Udde Resort planerar att uppföra. Transaktionsaktiviteten för kommersiella fastigheter har varit fortsatt låg under det senaste året.

INDUSTRI- & LAGERFASTIGHETER Stora ägare av industri- och lagerfastigheter i Falun är bland andra Corem, Hemfosa och Möller & Partners. Grycksbo Paper och Orkla Care är industribolag som äger sina egna produktionsfastigheter. Transaktionsaktiviteten under det senaste året har varit fortsatt låg. Ledig industrimark finns främst vid Ingarvet och Främby samt vid Tallens industriområde. Fortifikationsverket har två markområden till försäljning. Områdena är belägna norr om E16, mittemot köp-centrumet Majoren. Detaljplanen medger bland annat industri och kontor. Vid Roxnäs har en industrilokal som stått tom i flera år rustats upp och konverterats till handelslokal och inrymmer nu butikerna Biketown/Yamaha Store och Curb.

HÅLLBAR STADSUTVECKLING Enligt Falun kommuns vision 2050 ska kommunen bli en fossil-bränslefri kommun som bidrar med förnybar energi till andra kom-muner. Från och med år 2021 ska alla nybyggda hus vara nära nollenergibyggnader och energianvändningen ska enligt visionen halveras till 2050. Det ska vara lätt att leva energiintelligent i Falun.

Kopparstaden , det kommunala bostadsbolaget i Falun, har planerat och genomfört projekt med passivhus inom kvarteret Vitsippan i stadsdelen Britsarvet nära Falun centrum. Passivhus värms upp av energi som redan finns i husen från de boende, från elektriska apparater och instrålat solljus. Det sparar både energi och pengar samt ger ett behagligt inomhusklimat eftersom väggarna har samma temperatur som inomhusluften. Kvarteret består av två punkthus i fem våningar med totalt 54 lägenheter. Kopparstaden köpte kvarteret Vitsippan som ett färdigt koncept från byggföretaget Byggpartner som både ägde marken och byggde husen. Jämfört med de traditio-nella lågenergihusen som Kopparstaden bygger sparar passivhusen inom Kvarteret Vitsippan cirka 20 kW/h per kvm bostadsarea och år.



A-läge 900 – 1 300 6,75 – 7,75 7 000 – 9 500

B-läge 800 – 1 100 7,25 – 8,50 5 000 – 7 000

C-läge 750 – 900 8,25 – 9,25 3 000 – 5 000

BUTIKER

A-läge 1 300 – 2 500 6,25 – 7,25 10 000 – 22 000

B-läge 850 – 1 300 6,75 – 8,25 8 000 – 11 000

C-läge 600 – 800 8,25 – 9,25 3 000 – 6 000

INDUSTRI

A-läge 400 – 600 8,25 – 9,75 2 500 – 5 000

B-läge 350 – 550 8,75 – 10,25 1 500 – 3 000

C-läge 300 – 500 9,25 – 10,75 1 000 – 2 000

BOSTÄDER

A-läge 1 075 – 1 350 5,25 – 6,50 8 000 – 12 000

B-läge 975 – 1 300 6,00 – 6,75 6 000 – 9 000

C-läge 900 – 1 300 6,25 – 7,75 4 000 – 6 000


För varje ort finns en tabell med bedömda värden. Kriterierna för indelning av olika delmarknader har genomförts utifrån områdets direktavkastningskrav samt hyres- och prisnivå, det vill säga en bedömning av områdets attraktivitet på fastighetsmarknaden. Inom samma kommun kan flera delmarknader förekomma med samma lägesbedömning och med samma eller något varierande nivåer. För varje ort och läge finns en kategorisering av marknadsinformationen i min- och maxnivåer. Syftet med indelningen i dessa nivåer är att åskådliggöra en normalfördelning inom vilken huvuddelen av note-ringarna fördelar sig. Minnivån speglar ett genomsnitt av de lägre noteringarna, alltså inte de allra lägsta noteringarna. På samma sätt speglar maxnivån ett genomsnitt av de högre noteringarna.

Tabellen innehåller detaljerad marknadsinformation om följande lokalslag: bostäder, butiker, kontor och industri. För bostäder gäller att bostadsfastigheten definieras som en fastighet med typkod 320 samt 321 där lokalytan understiger 30 procent av totalytan. För bostäder avses nivåer för byggnader med värdeår från 1990 till och med 2008 eller med motsvarande standard. En bostadslägenhet definieras som en lägenhet på 3 rum och kök om cirka 75 – 80 kvadratmeter med en normal standard för åldersklassen.

Butiks- och kontorsfastigheter definieras som fastigheter med typkod 325. En butikslokal definieras som en affärslokal belägen i gatuplan, cirka 200 kvadratmeter. Butiksarean utgör cirka 75 procent av totalarean. Standarden är normal för en butik byggd under de senaste tio åren. En kontorslokal definieras som en lokal på cirka 150–300 kvadratmeter. Standard och yteffektivitet är normal för ett kontor byggt under de senaste tio åren.

Industrifastigheter avser en produktionslokal definierad som en lokal på cirka 400 –1 000 kvadratmeter med en standard som är normal för en byggnad uppförd under de senaste 15 åren. Takhöjd är cirka 4,0 – 4,5 meter. För industrifastigheter gäller att i arean ingår, förutom produktions- eller lagerlokalerna, även tillbörliga kontors- och personalutrymmen.

Angivna bruksvärdes-/marknadsmässiga hyresnivåer för respektive fastighetstyp på orten avser varmhyra för bostäder, butiker och kontor samt kallhyra för industrier. Lokalhyrorna bygger på ”normala lokalhyreskontrakt”, det vill säga exklusive fastighetsskatt. I den mån rabatter speglar den ”normala marknaden” beaktas det i hyresnivån.

NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för framgångsrika investeringsbeslut. Indexet är ett rankingsystem för ortens fastighetsmarknad där underlag för analysen utgörs av offentlig kommunstatistik, investeringsdata från respektive fastighets-marknad samt NAI Svefas egna bedömningar och nyckeltal. Varje parameter ger 0 – 10 poäng och maximalt NAI Svefa Fastighetsindex uppgår till 100 poäng.

Om Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter gavs ut första gången hösten 2009 och har sedan dess utgivits två gånger om året. Rapportserien Svensk Fastighetmarknad kompletterades under 2011 med rapporten Fokus Skog som utges en gång om året och där senaste rapporten gavs ut i juni 2015. Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter våren 2016 innehåller analys och data från 24 delmarknader i Sverige och avser bedömda värden i mars 2016.

ARUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2014

ARUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus Skog 2015

ARUBRIK

Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: LANDSTINGENS FASTIGHETSINNEHAV VÅREN 2015Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

NAI SVEFA 20 ÅR HÖSTEN 2015Svensk Fastighetsmarknad – Fokus 24 orter

TEMA: HÅLLBART FASTIGHETSÄGANDE OCH HÅLLBAR STADSUTVECKLING VÅREN 2016


FASTIGHETSTRANSAKTIONERFör att kunna leverera knivskarpa analyser och produkter som berör fastighetsmarknaden är naturligtvis kvalitén på den underliggande informationen av största vikt. NAI Svefa använder sig idag av det egenutvecklade fastighetssystemet RealEstate, vilket är vårt web-baserade moduluppbyggda ortsprissystem. RealEstate innehåller detaljerade uppgifter om samtliga lagfarna transaktioner för samtliga fastigheter sedan 1988 samt uppgifter om bostadsrättsöverlåtelser från Mäklarstatistik AB sedan 2005. Systemet levererar dagsfärsk prisinformation om alla fastighetstyper – storhus, småhus, bostads-rätter och lantbruksfastigheter. Med en stor mängd utsöknings- kriterier och en lättöverskådlig presentation är RealEstate en värdefull partner för professionella aktörer på fastighetsmarknaden.

MARKNADSINFORMATIONRealEstate innehåller även en modul med marknadsinformation för kommersiella fastigheter där NAI Svefas rikstäckande konsultkår varje kvartal bedömer avkastningskrav, vakanser, hyresnivåer och DoU för olika typer av fastigheter och lägen. Idag används systemet av

ett stort antal aktörer verksamma på den svenska fastighetsmark-naden såsom banker, fastighetsbolag, myndigheter, kommuner och fastighetskonsulter.

INFÖRSKAFFNING AV LICENSRealEstate kan alltså komma er organisation eller företag till nytta på flera plan. NAI Svefa erbjuder skräddarsydda licensutformningar för era faktiska behov. Exempelvis kan olika moduler sättas samman med enbart de fastighetstyper och marknader som ni efterfrågar.

TESTVERSIONMed syfte att demonstrera systemet och dess många fördelar har vi ett demonstrationskonto, som innehåller alla moduler och skarp data, men som är begränsat geografiskt till Örebro kommun. Här kan intresserade kostnadsfritt pröva på systemet och bekanta sig med alla dess fördelar och möjligheter. För att få tillgång till använ-darnamn och lösenord till testversionen vänligen kontakta Peter Möller, ansvarig för affärsområdet Fastighetsinformation, via e-post [email protected] eller telefon 070-564 16 49.

Svefa RealEstate

Vad händer på marknaden? Hur ser prisutvecklingen ut och vilka överlåtelser har skett? Exakt, uppdaterad och lättillgänglig information om fastigheter är en grundförutsättning för varje framgångsrik aktör på fastighetsmarknaden.


Tillsammans med ämnesexperter på NAI Svefa har vi stor erfaren-het av att på kort tid sätta samman projektteam för olika typer av komplexa fastighetsutredningar med gedigen erfarenhet av och specialistkompetenser för strategisk planering och utveckling av såväl privata som offentliga och allmännyttiga fastighetsinnehav samt för fastighetsutredningar i tidiga skeden, inför planläggning eller stads- och fastighetsutveckling. Vår analys och rådgivning skräddarsys för att möta kundens specifika utmaningar och behov.

MARKNADSANALYSOrts-, delmarknads-, pris- och efterfrågeanalyser. Beskrivning av marknadsförutsättningar inför investeringsbeslut eller som underlag för årsredovisning, affärsplane- och strategiarbete. Analyser i tidiga skeden i syfte att skapa förutsättningar för ekonomisk genomförbar-het samt värdeskapande stads- och fastighetsutveckling.

TAXERINGSRÅDGIVNINGAnalys av fastighetens särskilda förutsättningar och säregna förhål-landen, bebyggelse och utformning samt hyresförhållande som underlag för fastighetsdeklaration samt för justering av fastighets-taxeringsbeslut.

PORTFÖLJANALYSER OCH FASTIGHETSSTRATEGIAnalys av fastighetsinnehavet i syfte att identifiera möjligheter som kan skapas utifrån fastighetstillgångarna. Analysen ligger till grund för fastighetstrategin och för beslut om förändringar i fastighetsportföljen, ägandestrukturen eller förvaltningsorganisationen. Analysen innehål-ler förslag på vilka fastigheter som långsiktigt bör ägas, utvecklas eller avyttras.

Om NAI Svefa AnalysBakom en långsiktig fastighetsstrategi och ett framgångsrikt fastighetsföretagande finns alltid en analys av marknadens förutsättningar och de enskilda fastigheternas ekonomiska avkastning. NAI Svefa Analys jobbar över hela Sverige och tillsammans med såväl offentliga som privata uppdragsgivare. Vårt erbjudande sträcker sig från marknadsanalyser i tidiga skeden till analyser av fastighetsportföljer och rådgivning inför omstrukturering av fastighetsinnehav, beslut om investering och försäljning eller vid framtagande av en långsiktig fastighets- och förvaltningsstrategi.

PORTFÖLJANALYS OCH FASTIGHETSSTRATEGI

MARKNADSANALYS ETABLERINGSSTRATEGI

TAXERINGSRÅDGIVNING

Portföljanalys som underlag för fastighets-strategi. Syftar till att skapa en bättre uppfatt-ning om fastighetsbeståndets värde, tydlig-göra hur fastigheterna presterar och vilka möjligheter som finns till effektivisering samt att realisera värden ur fastighetstillgångarna.

Utarbetande av strategi för ny- och om-etablering av verksamheter i Norrköpings kommun samt processtöd för att finna en optimal lokalisering för varje verksamhet med utgångspunkt i olika delområdens fysiska och marknadsmässiga förutsättningar.

Översyn av fastigheter med säregna förhållanden som underlag för justering av felaktiga fastighetstaxeringsbeslut.

Åsa HenningeAffärsområdeschef [email protected]

Andreas Strö[email protected]

Felix Ridderströ[email protected]

Jacob [email protected]

Joachim [email protected]

Lena Egerströ[email protected]

KONTAKT


STOCKHOLM HUVUDKONTORDrottninggatan 78Box 3316103 66 StockholmTel: 010-603 86 00

FALUNPelle Bergs Backe 3791 50 Falun

GÄVLEKyrkogatan 12803 20 Gävle

GÖTEBORGUllevigatan 19411 40 Göteborg

HÄRNÖSANDBrunnshusgatan 6871 31 Härnösand

JÖNKÖPINGSödra Strandgatan 3553 20 Jönköping

KARLSTADVåxnäsgatan 3, 2 tr653 40 Karlstad

LULEÅBox 11034976 27 Luleå

MALMÖNordenskiöldsgatan 6211 19 Malmö

MORAStrandgatan 8792 30 Mora

NORRKÖPINGSkolgatan 1B602 25 Norrköping

SUNDSVALLSjögatan 23852 34 Sundsvall

UMEÅVästra Norrlandsg. 11D903 27 Umeå

VÄNERSBORGSundsgatan 16462 33 Vänersborg

VÄXJÖVideum Science ParkP G Vejdes väg 15351 96 Växjö

ÖREBROVasastrand 11Box 493701 49 Örebro

ÖSTERSUNDPostgränd 8A831 30 Östersund

Här finns vi

www.naisvefa.se

Svensk Fastighetsmarknad · Helena Dalhamn Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Paul Nord Skog &...

Documents

Transcript of Svensk Fastighetsmarknad · Helena Dalhamn Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Paul Nord Skog &...