Stukalov

1

Денис Стукалов,к.п.н., доцент кафедры «Маркетинг и Менеджмент» ЮУрГУ,

директор по развитию Риэлторской компании «Служба недвижимости»Челябинск, 2015

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ Г. ЧЕЛЯБИНСКА В НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ:тенденции, ожидания, неизбежные факты и последствия

2

Тренды российской экономики

Источник: Известия

Правительство РФ не ждет роста реальных доходов населения в 2016 году

Об этом заявила вице-премьер Ольга Голодец, курирующая социальный блокПрогнозы правительства РФ не показывают роста реальных доходов населения РФ в 2016 году, сообщила ТАСС вице-премьер РФ Ольга Голодец, курирующая социальный блок.

«С точки зрения падения реальных доходов — мы тоже их видим. И хотя в официальном прогнозе Министерства экономики они более оптимистичные, мы не видим пока положительной динамики в этом вопросе», — сказала она.

Отвечая на вопрос о том, будет ли положительная динамика в реальных доходах населения в 2016 году, Голодец отметила: «Официальные прогнозы, которые относятся к базовым, не показывают роста».

3

Экономика г . Челябинска

Строительство. Объём работ, выполненных по виду экономической деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2015 года составил 9326,7 млн. рублей или 73,1% к январю-сентябрю 2014 года в действующих ценах. В январе-сентябре 2015 года в Челябинске введены в действие 375 жилых домов на 4396 квартир, из них населением - 351 дом на 351 квартиру. Построено 283,9 тыс. м2 общей площади жилья, это 98,0% к уровню января-сентября 2014 года. Доля индивидуального жилья в общем объёме ввода составила 22,4% (в январе-сентябре 2014 года – 21,0%). Средняя стоимость строительства одного квадратного метра жилых домов (без учета жилых домов, построенных населением), введенных в городе в январе-сентябре 2015 года, составила 33665 рублей.

Челябинскстат http://chelstat.gks.ru

4

Розничная торговля и общественное питание. За январь-сентябрь 2015 года оборот розничной торговли организаций (без субъектов малого предпринимательства и организаций со средней численностью работников до 15 человек, не являющихся субъектами малого предпринимательства) равен 82840,2 млн. рублей, что в сопоставимых ценах на 12,7% меньше, чем в январе-сентябре 2014 года. В структуре оборота розничной торговли удельный вес пищевых продуктов, включая напитки, и табачных изделий в январе-сентябре 2015 года составил 43,7%, непродовольственных товаров – 56,3%. Оборот общественного питания организаций (без субъектов малого предпринимательства и организаций со средней численностью работников до 15 человек, не являющихся субъектами малого предпринимательства) в январе-сентябре 2015 года составил 1716,5 млн. рублей, что на 14,3% (в сопоставимых ценах) меньше, чем в январе-сентябре 2014 года.



5

Уровень жизни населения. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата за январь-август 2015 года в крупных и средних организациях города составила 31910,5 рубля, что на 5,4% больше уровня января-августа 2014 года. Ее реальный размер, рассчитанный с учетом индекса потребительских цен, уменьшился на 7,9%. Выше среднего уровня по городу отмечена заработная плата у работников, занятых: финансовой деятельностью (на 41,2%), производством и распределением электроэнергии, газа и воды (на 40,9%), в государственном управлении и обеспечении военной безопасности; в обязательном социальном обеспечении (на 21,7%), на транспорте и связи (на 10,3%). Низкая среднемесячная начисленная заработная плата в январе-августе 2015 года: текстильное и швейное производство (35,8% к среднему уровню заработной платы по городу), сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство (71,9%), гостиницы и рестораны (65,2%), производство резиновых и пластмассовых изделий (62,6%), производство машин и оборудования (75,5%), образование (77,3%).

Стоимость минимального набора продуктов питания в сентябре 2015 года составила 3560,13 рубля в расчете на месяц и по сравнению с августом 2015 года снизилась на 2,2%, по сравнению с декабрем 2014 года выросла на 7,1%.



6

Демографическая ситуация. По состоянию на 1 января 2015 года численность постоянного населения г. Челябинска составила 1183,4 тыс. человек. По предварительным данным, за январь-август 2015 года зарегистрировано 11545 рождений детей, это на 6,5% больше по сравнению с январем-августом 2014 года. Увеличение количества умерших в январе - августе 2015 года по сравнению с январем - августом 2014 года составило 2,2%. В январе-августе 2015 года число родившихся превысило число умерших на 2028 человек. Миграционный прирост населения г. Челябинска за январь-август 2015 года сократился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года на 3725 человек (на 40,1%), составив 1136 человек.



7


По материалам пресс-службы губернатора Челябинской области.

Министр строительства и инфраструктуры Челябинской области Виктор Тупикин.«Наблюдаются отрицательные тенденции и в сфере долевого строительства. Застройщиками

переносятся сроки завершения строительства жилых домов. С начала года перенесены сроки завершения 160 объектов общей площадью 804,5 тысяч квадратных метров, что составляет 32,8% от общего объема жилья, строящегося с привлечением средств участников долевого строительства. Поэтому увеличивается количество незавершенных объектов».

«По данным отделения Центробанка по Челябинской области в январе-мае 2015 года физическим лицам предоставлено 7 678 ипотечных жилищных кредитов на сумму 8189,9 млн. рублей, т.е. объем выданных населению кредитов снизился почти в два раза (41,6 %) в сравнении с аналогичным периодом прошлого года».

По материалам сайта domchel.ru

Объем продаж в строительных компаниях Челябинска просел до 40, а местами и до 50%. Этот факт уже открыто констатируют и сами застройщики. (генеральный директор АН «Ключевые люди» Анастасия Боронина; руководитель отдела вторичной недвижимости и ипотечного кредитования АН «РиэлтСтройком» Анна Шипина; заместитель директора по развитию СК «Легион» Алексей Сахаров).

По материалам аналитического центра ООО Риэлторской компании «Служба недвижимости»

В 2015 г. застройщиками было реализовано через собственные отделы продаж и аффилированныеагентства недвижимости 8 948 квартир (это расчетный показатель) «- 38,6%» к 2014 году.

8

Ситуация на рынке жилой недвижимости

43 986 руб. – средняя стоимость кв.м вторичного жилья

17 787 – объем предложения квартир на вторичном рынке в январе 2016 г.

на 5,8 % снизилась средняя стоимость кв.м вторичного жилья с начала года

на 27% сократилось количество регистрационных действий по жилым объектам в 2015 г. по сравнению с аналогичным периодом годом ранее.

46 322 руб. – средняя стоимость кв.м нового и строящегося жилья

125 домов (или 1089 тыс.кв.м.) – новостройка со степенью готовности более 30%

на 4,1% сократилась стоимость кв.м нового жилья с начала года

на 41,6 % снизился объем выданных ипотечных кредитов в Челябинской области

Основные выводы

9

Новостройки

12 765 (осенью 13 171) – количество объявлений о продаже квартир в новостройке на сайте domchel.ru в августе, из них:

10 468 (осенью 11 193) – объявления от агентств недвижимости1 582 (осенью 1 274) – объявления от застройщиков716 (осенью 706) – объявлений от частных лиц

18 домов – начало строительства в 2015 году.

С начала года цена кв.м. сократилась на 4,1%.

Заморожено: 17 объектов (163 571 кв.м)

125 – всего адресов домов в продаже (степень готовности – 30%) 18 090 квартирИз них:

18 домов – эконом класс (2 911 квартир)51 дом – средний класс (8 793 квартир)54 дом – бизнес класс (6 158 квартир)2 дома – элит класс (228 квартир)

Что имеем в 2016 году

10

Тип квартиры

2012 г. 2013 г.Темп прироста за 2012-2013 гг

2014 г.Темп прироста за 2013-2014 гг

2015 г.Темп прироста за 2014-2015 гг

Темп прироста за 2012-2015 гг

1к 6 508 6 852 7,7% 8 063 17,7% 4 564 -43,4% -29,87%

2к 6 623 5 132 -18,9% 5 246 2,2% 3 471 -33,8% -47,59%

3к 1 232 1 909 48,6% 1 172 -38,6% 844 -28,0% -31,49%

4к 99 85 -17,7% 88 3,5% 59 -33,0% -40,40%

мнк 17 32 109,4% 11 -65,6% 10 -9,1% -41,18%

Итого 14 479 14 010 -0,1%14 580

4,1% 8 948 -38,6% -38,2%

Объём продаж квартир в новостройках г. Челябинска *

* Расчетные показатели реализации квартир застройщиками


11


Класс Тип 2012 г. 2013 г. 2014 г. 2015 г.

Эконом

1к 5 684 6 188 7 121 4 062

2к 5 919 4 413 4 408 2 970

3к 718 1 437 777 517

4к 0 3 17 8

мнк 0 7 0 3

Итого 12 321 12 048 12 323 7 560

Комфорт

1к 824 664 942 502

2к 704 719 838 501

3к 515 472 395 327

4к 98 82 71 51

мнк 17 25 11 7

Итого 2158 1 962 2 257 1 388

12

Объём продаж квартир в новостройках г. Челябинска *

* Расчетные показатели реализации квартир застройщиками


13

Подавляющее большинство реализованных застройщиками квартир это эконом класс 1-к и 2-к квартиры (в 2015 г. реализовано 7 032 1-к и 2-к квартир из 7 560 квартир эконом класса).

В сегменте квартир комфорт класса также преобладают продажи 1 и 2-х комнатных квартир (в 2015 г. реализовано 1 003 1-к и 2-к квартир из 1 388 квартир комфорт класса).

За последние 4 года Преобладают продажи 1-к квартир и сократилась реализация 2-к квартир. Вероятнее всего это связано с ростом спекулятивных операций.

Рынок нового и строящегося жилья в г. Челябинске, в части реализации квартир , сконцентрирован на 1-к и 2-к квартирах эконом класса.


14

1 6

48 2 7

43

2 6

75 4

28

5

3 4

98

5 4

24

7 8

09

11

15

8

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

Массовое Повышенной комфортности

Цен

а., т

ыс.

руб

.

Тип жилья

Цена квартиры в разрезе типа жилья и количества комнат (тыс.руб.)

1 2 3 4 мн/к

Диапазон стоимости (в массовом сегменте) комфортной 1-к квартиры: 1 600 000 – 1 900 000 руб.; 2-к квартиры: 2 500 000 – 2 800 000 руб.; 3-к квартиры: 3 300 000 – 3 600 000 руб.


15


71

44

8

0

10

20

30

40

50

60

70

80

Монолитно-каркасные дома

Панельные дома Кирпичные дома

Объем предложения новостроек по типу консутрукции

16


Что ожидается в 2016 году

50 домов – согласно заявленным срокам должны быть сданы Из них:12 домов – эконом класс (2 574 квартиры)25 домов – средний класс (4 491 квартира)13 домов – бизнес класс (1 604 квартиры)

470 950 кв.м – площадь квартир в этих домах

8 669 – всего квартир в этих домахИз них:5 290 – 1-к квартиры2 721 – 2-к квартиры595 – 3-к квартиры58 – 4- к квартиры5 – многокомнатные квартиры

17


Предложения с «изюминкой»

18



19



20

Объем предложения на рынке вторичной жилой недвижимости в ягваресоставляет 17 787 квартир, что сопоставимо с показателем лета 2015г.

На Калининский и Курчатовский районы приходится 42% предложения, на Центральный и Советский – 19%, на производственные районы – 39%.

Вторичный рынок

14

78

5

14

59

2

16

82

5

18

22

1

18

92

4

19

27

2

17

02

7

17

45

2

17

83

9

18

45

7

19

27

8

19

54

3

17

78

7

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

янв.15 фев.15 мар.15 апр.15 май.15 июн.15 июл.15 авг.15 сен.15 окт.15 ноя.15 дек.15 янв.16

21


6 0076 565

4 175

920

1200

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

7 000

1 к 2 к 3 к 4 к 5 к и более

Объем предложения квартир по кол-ву комнатна вторичном рынке г. Челябинска (Январь, 2016 г.)

1 654 1 752

2 4782 810 2 920

3 289

4 375

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

5 000

Совет. Метал. Трактор. Ленин. Центр. Калин. Курчат.

Объем предложения квартир на вторичном рынкепо районам г. Челябинска (сентябрь, 2015 г.)

22

Диапазон стоимости комфортной 1-к квартиры: 1 800 000 – 2 100 000 руб.; 2-к квартиры: 2 500 000 – 2 800 000 руб.; 3-к квартиры: 3 000 000 – 3 300 000 руб.

1 5131 645

1 9651 800

2 314

2 576 2 664

2 2602 465

2 798

3 287

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

1А 1Б 1В 2А 2Б 2В 2Г 3А 3Б 3В 3Г

Це

на

об

ъе

кта,

ты

с.р

уб.

Тип квартир

Средняя цена объекта вторичной жилой недвижимости в разрезе типов квартир


23


42,6 % - квартир представлено на вторичном рынке в домах возрастом более 20 лет

5 601

8 212

17 787

0

2 000

4 000

6 000

8 000

10 000

12 000

14 000

16 000

18 000

20 000

Квартиры в домах возрастом более 30 лет

Квартиры в домах возрастом более 20 лет

Всего квартир в предложении на вторичном рынке

Отношение предложения квартир на вторичном рынке в ноябре 2015 (шт.)

47 28147 544

46 81046 312

45 867

45 163

44 531

43 967

43 453

48 758

49 312

46 791

46 451 46 322

47 717

46 766

46 247

45 736

40 000

41 000

42 000

43 000

44 000

45 000

46 000

47 000

48 000

49 000

50 000

01.15 02.15 04.15 05.15 06.15 07.15 10.15 11.15 12.15

Руб

./кв

.м

Динамика средней стоимости кв.м жилой недвижимости г. Челябинска (первичный и вторичный рынки) с янв. 15 по дек. 2015 г.



24

Вторичный рынок: «– 5,8%»

Первичный рынок: «– 4,1%»

Соотношение средней стоимости кв.м на вторичном рынке к первичному рынку: «– 4,8%»

Динамика

«– 5,8%»

«– 4,1%»

– 4,8%

Динамика средней стоимости кв.м. жилой недвижимости в г. Челябинске с января по октябрь 2015 г.:

25

Динамика

Недвижимость: на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше

26

0,7 0,7

Возможности

31 853

43 98646 322

0

5 000

10 000

15 000

20 000

25 000

30 000

35 000

40 000

45 000

50 000

Средн. месяч. начисл. з/п

Средн. стоимость кв.м вторичное жилье

Средн. стоимость кв.м новостройка

Соотношение среднемесячной начисленной заработной платы к стоимости 1 кв.м жилья (руб., октябрь 2015)

Средн. месяч. начисл. з/п

Средн. стоимость кв.м вторичное жилье

Средн. стоимость кв.м новостройка

0,7 0,7

27

Возможности

Предложение

Сделки

Из всего объема предложения на рынке продается только 7-10% объектов.В рабочих районах, только 5-7% объектов

Недвижимость: на падающем рынке выигрывает тот, кто первым даст скидку больше

28

Характеристика ноя.14 ноя.15 Измен. (%)Объем предложения, ед. 222 266 20Объем предложения, кв.м. 36 217 62 064 71Средняя цена кв.м., руб. 70 859 63 747 -10Минимальная цена кв.м., руб. 20 789 13 462 -35Максимальная цена кв.м., руб. 180 000 156 061 -13

Стрит ритейл (продажа)

Характеристика предложения

29

80965

55967

65768 6286753670

4950653508

63747

0

20000

40000

60000

80000

100000

Цен

а кв

.м.,

руб

.

Район

Цена кв.м. в разрезе районов города (руб.)


30

13

23

26

36

20

26

18

14

46

15

3133

4547

33

28

11

23

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

20-30 30-40 40-50 50-60 60-70 70-80 80-90 90-100 более 100

Распределение предложения по цене кв.м. (тыс.руб.)

ноя.14

ноя.15


31

Калининский

65

25%

Курчатовский

45

17%

Ленинский

35

13%

Металлургическ

ий

15

6%

Советский

22

8%

Тракторозаводск

ой

27

10%

Центральный

57

21%

Распределение предложения относительно района города


32

Характеристика ноя.14 ноя.15 Измен. (%)Объем предложения, ед. 359 533 48Объем предложения, кв.м. 55875 83517 49Средняя арендная ставка, руб. 872 680 -22Минимальная арендная ставка, руб. 244 204 -16Максимальная арендная ставка, руб. 3 900 1 800 -54


Стрит ритейл (аренда)

33

17

59

98

6861

18

38

53

150

171

86

53

128

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

до 400 400-600 600-800 800-1000 1000-1200 1200-1400 более 1400

Распределение предложения по ставке аренды (руб./кв.м./мес.)

ноя.14

ноя.15


34

Центральный

87

25%

Советский

49

14%

Калининский

64

19%

Курчатовский

69

20%

Металлургический

18

5%

Ленинский

32

9%

Тракторозаводской

28

8%

Распределение предложения относительно района города


35

810

1093

689804

682 715

557

817

0

200

400

600

800

1000

1200

Ар

енд

ная

ста

вка,

руб

.

Районы

Средняя арендная ставка в разрезе районов города (руб./кв.м./мес.)


36

Характеристика дек.14 ноя.15 Измен. (%)

Объем совокупности, домов 47 75 60Объем совокупности, кв.м. 40 871 60 017 47Количество помещений 258 427 66В т.ч. в продаже 101 101 0Суммарная площадь помещений,

представленных в продаже, кв.м.16 000 14 196 -11

Средняя цена кв.м. 58 655 56 632 -3Максимальная цена кв.м. 75 004 75 023 0Минимальная цена кв.м. 40 000 35 000 -13

Стрит ритейл (новостройка)


37

19

45

1

8

3

7

21

10

8

1

11

3

21

0

5

10

15

20

25

Динамика объема предложения (кол-во домов)

дек.14

ноя.15


38

до 50

25

6%

50-100

117

29%

100-150

124

31%

150-200

53

13%

200-300

70

17%

более 300

15

4%

Распределение предложения по площади помещения


39

27

0 0 0 0

19

48

0 0 0 0

27

0

10

20

30

40

50

60

Дом сдан В течении 3 месяцев

3-6 месяцев 6-9 месяцев 9-12 месяцев Более года

Объем предложения в зависимости от срока сдачи дома (кол-во домов)

дек.14

ноя.15


40


58 672

0 0 0

53 229

56 632

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

Дом сдан до 3 месяцев 6-9 месяцев 9-12 месяцев Более года Среднее

Цен

а кв.м

., р

уб

.

Зависимостьцены кв.м. от срока сдачи дома

41

Балкон застеклен

Домофон

Железная дверь Евроремонт

Евроокна

Интернет Санузел в кафеле

«Позитивчики»

Срочная продажа

42

Детская площадкаБлизость к остановке

Развитая инфраструктураРядом все магазины


43


Шумоизоляция выполненаСоседей не слышноСоседи ремонт закончили

Входная дверь заменена

44


Сантехника заменена

Парковка во дворе

45


Экономика России начнет восстанавливаться только в 2017 году. Соответствующая информация содержится в исследовании Центра развития Высшей школы экономики (ВШЭ).

Согласно прогнозу ВШЭ, ВВП РФ в 2015 году сократится на 4 процента, в 2016-м — еще на 0,1 процента. При этом в 2017 году экономика вырастет на 1 процент. Ожидается, что инфляция по итогам этого года достигнет 13,7 процента, следующего — 7,6 процента, 2017-го — 7 процентов.

В исследовании также сказано, что нефть Urals будет постепенно дорожать. К 2021 году ее стоимость поднимется к 90 долларам за баррель.

По оценке министра экономического развития Алексея Улюкаева, ВВП снизится на 4-5 процентов, если в течение 2015 года цена нефти будет сохраняться на уровне 45 долларов за баррель. Также Улюкаевпорекомендовал россиянам сохранять душевное спокойствие в кризисной ситуации. «Баррели, санкции — это все преходящее», — сказал министр. Он добавил, что «эпоху благостного развития» российской экономики можно считать безвозвратно ушедшей.

БЛАГОПОЛУЧИЯ, УСПЕХА, ПРОЦВЕТАНИЯ!СПАСИБО ЗА ВНИМАНИЕ!

Stukalov

Real Estate

Transcript of Stukalov