STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH
Transcript of STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH
STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW WYSOKO ŚCIOWYCH
sierpień 2008r.
2
Zespół autorski SLOW:
JOANNA BACH–GŁOWIŃSKA ANNA KOSTKA DOROTA KUCHARCZAK MAŁGORZATA MOMONT AGNIESZKA OSTRZYCKA MAREK PISKORSKI – dyrektor Biura Rozwoju Gdańska AGATA PISZCZEK JUSTYNA PRZEWORSKA BARBARA PUJDAK – zastępca dyrektora Biura Rozwoju Gdańska ADAM RODZIEWICZ – koordynator zespołu SLOW MONIKA ROŚCISZEWSKA AGNIESZKA RÓZGA–MICEWICZ MAŁGORZATA WALICKA–PODOLSKA
Współpraca:
MACIEJ BROSZ MAŁGORZATA GÓRECKA BOGUSŁAW GRECHUTA GRZEGORZ KARBOWSKI MICHAŁ KOZŁOWSKI JOANNA LABENZ MARTA LEŚ-SZCZECHOWSKA MARZENA MRUK–WSZAŁEK BEATA OCHMAŃSKA JOLANTA ROLLE KAROLINA ROSPĘK–ASZYK GRAśYNA WLAZŁOWSKA MARIA WŁODARSKA JAROSŁAW ZAŁĘCKI
Współpraca techniczna:
TOMASZ KUCISZ MAREK MIEDZIŃSKI
Spis treści:
WSTĘP .................................................................................................6
1. Obiekty wysokościowe (OW)........................................................9
1.1. Definicja obiektów wysokościowych na potrzeby SLOW.................................. 9
1.1.1. Obowiązujące przepisy a wysokości obiektów .......................................... 9
1.1.2. Analiza wysokości w Gdańsku................................................................... 9
1.1.3. Analiza porównawcza wysokości w innych krajach ................................. 11
1.1.4. Podsumowanie ....................................................................................... 12
1.2. Wady i zalety OW........................................................................................... 12
2. Tendencje lokalizowania obiektów wysokościowych .............14
2.1. Historia obiektów wysokościowych ................................................................ 14
2.1.1. Początki ................................................................................................... 14
2.1.2. Do 1916 roku........................................................................................... 15
2.1.3. Strefowy Plan Nowego Jorku................................................................... 16
2.1.4. Współczesna legislacja ........................................................................... 17
2.1.5. Wnioski.................................................................................................... 20
2. 2. Polityka wybranych miast.............................................................................. 20
2.2.1. Miasta pozaeuropejskie........................................................................... 20
2.2.2. Miasta europejskie................................................................................... 21
2.2.3. Miasta polskie.......................................................................................... 25
3. Uwarunkowania gdańskie – stan istniejący i planowany.......27
3.1. Gdański Obszar Metropolitalny ...................................................................... 27
3.2. Stan istniejący i projektowany OW................................................................. 28
4. Aspekt Społeczny .........................................................................35
4.1. Partycypacja i komunikacja społeczna........................................................... 35
4.2. Udział społeczeństwa w planowaniu przestrzennym – aspekty prawne......... 35
4.3. Partycypacja społeczna w określaniu polityki dotyczącej wysokościowców –
dobre praktyki, przykłady zagraniczne .................................................................. 36
4.4. Partycypacja społeczna przy opracowywaniu SLOW w Gdańsku.................. 39
4.4.1. Ankieta internetowa – „Współtwórz swoje miasto - Wysokościowce w
Gdańsku”........................................................................................................... 40
4
4.4.2. Ideowy konkurs studencki na sporządzenie koncepcji obiektu
wysokościowego w Gdańsku............................................................................. 42
4.4.3. Warsztaty dla organizacji pozarządowych............................................... 43
4.4.4. Dyskusja „burza mózgów” na posiedzeniu Komisji Rozwoju
Przestrzennego Rady Miasta Gdańska ............................................................. 44
4.4.5. Dyskusja o budynkach wysokich na zebraniu Towarzystwa Urbanistów
Polskich oddział Gdańsk ................................................................................... 44
4.4.6. Pierwsza prezentacja wstępnego projektu SLOW................................... 45
4.4.7. Prezentacja wstępnego projektu SLOW na spotkaniu dla organizacji
pozarządowych, Rad Osiedli i deweloperów ..................................................... 45
4.4.8. Konferencja „Tendencje wysokościowe w miastach metropolitalnych” i
panel ekspertów z organizacji INTA .................................................................. 46
4.5. Aspekty społeczne dla lokalizowania obiektów wysokościowych................... 47
5. Strefowanie lokalizacji OW .........................................................48
5.1. Obszary wyłączone z lokalizacji OW.............................................................. 48
5.2. Obszary niewskazane do lokalizacji OW........................................................ 54
5.3. Obszary dopuszczone do lokalizacji OW ....................................................... 58
5.4. Obszary zalecane .......................................................................................... 63
5.5. Miejsca wskazane ......................................................................................... 67
6. Oddziaływanie OW na środowisko zrównowaŜone................75
6.1. Przesłanianie ................................................................................................. 75
6.2. System transportowy...................................................................................... 75
6.3. Infrastruktura techniczna............................................................................... 77
6.4. Ruchy mas powietrza..................................................................................... 77
6.5. Akustyka ........................................................................................................ 79
6.6. Ceny nieruchomości....................................................................................... 79
6.7. Zacienianie przestrzeni publicznych i ogólnodostępnych............................... 81
7. Oddziaływanie OW na krajobraz miejski ..................................83
7.1. Zasięg oddziaływania na krajobraz ............................................................... 83
7.2. Punkty kontrolne krajobrazu miejskiego (PKKM) ........................................... 85
7.2.1. ZałoŜenia do wyboru PKKM .................................................................. 85
7.2.2. Kryteria wyboru PKKM ........................................................................... 85
7.2.3. Wybrane punkty...................................................................................... 85
5
8. Procedury SLOW..........................................................................87
8.1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ...................................... 87
8.2. Pozwolenie na budowę .................................................................................. 91
8.3. Wymagania dotyczące OW............................................................................ 91
Literatura.............................................................................................97
Dokumentacja SLOW – wyszczególnienie zawartości...............98
Spis tablic ...........................................................................................99
Spis rycin ..........................................................................................100
Spis zdjęć .........................................................................................101
6
WSTĘP
Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW) to studium urbanistyczne,
mające na celu rozpoczęcie szerokiej dyskusji publicznej, a następnie określenie metod
postępowania z obiektami wysokościowymi (OW) w Gdańsku.
W tym celu wykonano:
• prace porównawcze lokalizacji obiektów wysokościowych na świecie;
• studia przypadków istniejących obiektów wysokościowych w Gdańsku;
• analizy wpływu OW na otoczenie;
• obserwacje istniejących obiektów wysokościowych w krajobrazie miasta;
• ankietę internetową „Współtwórz swoje miasto - wysokościowce w Gdańsku”;
• warsztaty dla organizacji pozarządowych oraz „burzę mózgów” na posiedzeniu
Komisji Rozwoju Przestrzennego Rady Miasta Gdańska;
• przegląd elementów partycypacji społecznej zastosowanych przy tworzeniu
dokumentów określających politykę dotyczącą OW w opracowaniach z miast
europejskich;
• zdjęcia panoram miasta;
• analizę artykułów prasowych związanych z tematyką budynków wysokościowych.
W Studium wyznaczono obszary lokalizacji obiektów wysokościowych oraz podstawowe
zasady postępowania z obiektami wysokościowymi (tab. 1.).
Tab. 1. Typy obszarów i zasady post ępowania z OW
Nazwa obszaru Powierzchnia [ha]
(% pow. Gda ńska) Zasady delimitacji
Lokalizacja
OW
Podstawa
pozwolenia
na budow ę
WYŁĄCZONY 11.150
(około 42%)
obszary objęte zakazem
lokalizacji OW wynikającym z
przepisów
zakaz
(z wyjątkami) -
NIEWSKAZANY 12.200
(około 46%)
obszary objęte zakazem
lokalizacji OW wynikającym z
innych przesłanek
urbanistycznych
zakaz -
DOPUSZCZONY 3.200
(około 12%)
obszary moŜliwej lokalizacji
OW, nienaleŜące do
wyłączonych lub
niewskazanych
dopuszczenie mpzp
7
ZALECANE 186
(około 0,7%)
wybrane, prestiŜowe
fragmenty obszarów
dopuszczonych
zalecenie mpzp
MIEJSCA
WSKAZANE -
szczególne miejsca lokalizacji
OW wynikające z kompozycji
miasta
nakaz mpzp
Problematyka Studium SLOW jest bardzo szeroka, dotyczy wielu aspektów Ŝycia
w mieście, nie posiada regulacji prawnych i dotyczy decyzji skutkujących na dziesięciolecia.
W związku z tym Prezydent Miasta postanowił zaprosić mieszkańców Gdańska do szerokiej
i merytorycznej dyskusji. Wyniki tej dyskusji, łącznie z analizami urbanistycznymi, zostały
opisane w dalszej części SLOW oraz w Dokumentacji SLOW.
Ryc. 1. Gdańsk – podział na dzielnice i jednostki urbanistyczne.
1. Obiekty wysoko ściowe (OW)
1.1. Definicja obiektów wysoko ściowych na potrzeby SLOW
W Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych termin obiekt wysokościowy został
zdefiniowany jako:
obiekt budowlany charakteryzuj ący si ę wysoko ścią minimaln ą 40m oraz długo ścią
elewacji od 5m do 50m, z wył ączeniem budowli a Ŝurowych i smukłych (np. anteny,
maszty, słupy elektroenergetyczne) oraz obiektów pr zemysłowych.
Obiekty o innych parametrach niŜ w/w zostały wyłączone z zakresu tematyki SLOW, jako
wymagające oddzielnych i indywidualnych analiz.
1.1.1. Obowi ązujące przepisy a wysoko ści obiektów
Zgodnie z § 8 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75
poz. 690 z dnia 15 czerwca 2002 r.) w Polsce rozróŜniamy pod względem wysokości
następujące rodzaje budynków:
• niskie (N) - do 12m (włącznie) nad poziomem terenu lub mieszkalne o wysokości do
4 kondygnacji nadziemnych włącznie,
• średniowysokie (SW) - ponad 12m do 25m (włącznie) nad poziomem terenu lub
mieszkalne o wysokości ponad 4 do 9 kondygnacji nadziemnych włącznie,
• wysokie (W) - ponad 25m do 55m (włącznie) nad poziomem terenu lub mieszkalne
o wysokości ponad 9 do 18 kondygnacji nadziemnych włącznie,
• wysokościowe (WW) - powyŜej 55m nad poziomem terenu.
1.1.2. Analiza wysoko ści w Gda ńsku
Wartości liczbowe ustalone w definicji uzyskano w wyniku przeprowadzonych analiz
promieni widoczności oraz przeglądu przykładów realizacji róŜnych budynków wysokich
i wysokościowych. PoniŜszy rysunek przedstawia podsumowanie analiz moŜliwych promieni
widoczności obiektów wysokościowych w kontekście niŜszej zabudowy. Nie ma wątpliwości,
co do takiego wpływu w sytuacji obserwowania budynku wysokościowego z ulicy, przy której
został zlokalizowany lub ze znacznej odległości (np. sąsiadujących wzgórz lub drugiego
10
końca ulicy na zakończeniu, której taki budynek postawiono). Analizowano równieŜ sytuacje
wpływu wysokości na obraz miasta postrzegany z sąsiadującej ulicy lub z podwórza
sąsiadującej zabudowy budynku wysokościowego.
Punkty obserwacji to punkty wyznaczone na poziomie ulicy w odległości 12 i 20m od
obserwowanej zabudowy. Przyjęte odległości 12 i 20m odpowiadają najczęściej
występującym średnim szerokościom ulic w gdańskiej zabudowie śródmiejskiej. WęŜsze
ulice to ulice dojazdowe o małym znaczeniu lub znajdujące się w historycznych zespołach
zabudowy. Szersze to arterie rozdzielające śródmiejską zabudowę kwartałową
np. al. Grunwaldzka (średnio około 55m w centrum Wrzeszcza). W przypadkach ogrodów
przydomowych i podwórek zlokalizowanych od frontu szerokość tą mierzono w zakresie
ogólnodostępnej przestrzeni tj. np. od ogrodzeń.
Podobnie przyjęto wysokość obiektu badanego - wynoszącą 18m. Przeciętny budynek
strefy śródmiejskiej ma średnio 4 kondygnacje. Uśredniono wysokość pojedynczej
kondygnacji do wysokości 3m i dodano dach skośny o nachyleniu połaci pod kątem 45
stopni.
Po wykreśleniu promieni widoczności nad krawędzią takiego dachu okazało się,
Ŝe ponad jedna trzecia obiektu wysokościowego (WW - zgodnie z rozporządzeniem
posiadającego minimum 55m wysokości) jest widoczna. Proporcje te dla obiektu obniŜonego
do 40m zmniejszają się do poziomu około 1/5 – 1/8, zaś obiekt o wysokości 30m jest juŜ
zupełnie niewidoczny.
W miejscowych planach zagospodarowana przestrzennego opracowywanych dla terenu
miasta Gdańska podawana jest następująca definicja:
wysoko ść zabudowy – wysokość mierzona od najniŜszej rzędnej rzutu pionowego
obrysu ścian lub podpór najniŜszej kondygnacji nadziemnej na powierzchnię terenu
(odwzorowaną na podkładzie mapowym rysunku planu) do najwyŜszej kalenicy dachu lub
najwyŜszego punktu na pokryciu kubatury budynku albo attyki.
Do wysokości zabudowy nie wlicza się urządzeń, instalacji i elementów technicznych,
rekreacyjno-sportowych, reklamowych (o ile nie mają formy attyki), takich jak: anteny, maszty
odgromnikowe, kominy, klimatyzatory, nadbudówki nad dachami (np. maszynownie
dźwigów, centrale wentylacyjne, klimatyzacyjne, kotłownie), które postrzegane z poziomu
podłogi parteru (z odległości od zabudowy nie mniejszych niŜ dwie i nie większych niŜ trzy jej
wysokości) nie podwyŜszają optycznie zabudowy swoją masą.
Dopuszcza się mierzenie wysokości oddzielnie dla poszczególnych części budynków.
11
Ryc. 2. Schemat analizowanych promieni widoczności.
1.1.3. Analiza porównawcza wysoko ści w innych krajach
W Wielkiej Brytanii i Francji minimalna wysokość obiektu wysokościowego wynosi
w wielu przypadkach 80m. W dokumencie „Guidance of tall buildings” wydanym w 2007 roku
przez English Heritage wskazano, Ŝe waŜniejszy jest stosunek wysokości obiektu
wysokościowego do obiektów zlokalizowanych w sąsiedztwie. Dokument ten dotyczy
obiektów, które określono jako jednoznacznie wyŜsze niŜ sąsiednie oraz takich, które
wyraźnie wpływają na sylwetę miasta.
W Stanach Zjednoczonych minimalna wysokość to 152 metry (500 stóp) przy
jednoczesnej moŜliwości podwyŜszenia o 10% na całości rzutu lub zakończenia obiektu
mieszczącego się w ostrosłupie o nachyleniu boków pod kątem 50 stopni. Jednocześnie
przepisy z 1972r. opracowane dla San Francisco (tzw. Bulk Controls) ograniczają
maksymalne wymiary rzutu do długości boku (170 stóp) oraz przekątnej (200 stóp) dla
budynków biurowych w strefach śródmiejskich. Dla pozostałych funkcji oprócz przemysłu
i budynków biurowych poza śródmieściami wartości te są mniejsze.
12
1.1.4. Podsumowanie
Wysokości występujące w miastach europejskich są zbyt duŜe dla warunków Gdańska.
Obecnie na terenie miasta znajduje się 9 budynków wysokościowych (nie wliczając wieŜ
obiektów zabytkowych – np. wieŜa kościoła NMP, która ma 88m wysokości). NajwyŜszy
budynek (biurowiec Organika) ma około 80m wysokości (licząc do krawędzi dachu).
W kategorii budynków mieszkalnych najwyŜsza wysokość wynosi 60m i są to dwa budynki,
zlokalizowane przy ul. Chłopskiej i ul. Kołobrzeskiej. śaden z realizowanych budynków nie
przekracza tej wysokości. Średnia wysokość zabudowy śródmiejskiej Gdańska to 18m.
W związku z gda ńskimi uwarunkowaniami wysoko ści oraz z wynikiem analizy
promieni widoczno ści dla Gda ńska, w ramach SLOW uj ęto obiekty o minimalnej
wysoko ści 40m.
1.2. Wady i zalety OW
PoniŜsza lista zawiera zestawienie wad i zalet jakie kojarzone są z obiektami
wysokościowymi przez osoby, które wzięły udział w ankiecie internetowej i warsztatach
poprzedzających sporządzenie dokumentu SLOW oraz przez zespół autorski.
ZALETY
• poprawa prestiŜu miasta i dzielnicy,
• przejaw dobrej kondycji ekonomicznej miasta i regionu,
• podaŜ nowych, nowoczesnych powierzchni komercyjnych i mieszkaniowych,
• wzbogacenie krajobrazu miasta o nowe wartości estetyczne,
• kreacja współczesnego miasta poprzez zastosowanie najnowocześniejszych
rozwiązań technicznych i funkcjonalnych,
• lepsze wykorzystanie dostępnej przestrzeni oraz oszczędność miejsca,
• wielofunkcyjność,
• poprawa standardu bezpośredniego sąsiedztwa OW, nowe przestrzenie publiczne,
wzrost atrakcyjności nieruchomości komercyjnych w sąsiedztwie,
• atrakcyjne widoki z wyŜszych kondygnacji.
WADY
• problemy z wkomponowaniem OW w lokalną tkankę miejską i krajobraz miejski,
• konflikty społeczne,
13
• wysokie koszty budowy i utrzymania,
• wysokie koszty usuwania błędów w projektowaniu, budowie i eksploatacji,
• zagroŜenie poŜarowe, terrorystyczne,
• zacienianie terenów wokół,
• komasacja potrzeb parkingowych,
• generowanie duŜego ruchu kołowego,
• spadek wartości nieruchomości mieszkaniowych w sąsiedztwie OW.
W celu wykorzystania zalet i minimalizacji wad obiektów wysokościowych , obiekt taki
powinien:
• być usytuowany w odpowiedniej odległości od istniejącej tkanki miejskiej (nie za
blisko), np. oddzielenie drogą, torami kolejowymi, zielenią,
• mieć zapewniony dostęp od głównej przestrzeni publicznej (drogi, placu), przy której
jest zlokalizowany,
• stanowić punkt odniesienia dla większego obszaru, być punktem orientacyjnym,
• zapewniać wyjątkowo atrakcyjną ogólnodostępną przestrzeń publiczną,
• posiadać na najwyŜszej kondygnacji punkt widokowy albo lokal gastronomiczny,
• dysponować atrakcyjną przestrzenią półpubliczną, zapewniającą moŜliwość rekreacji
i kontaktów społecznych uŜytkowników,
• być zrealizowany ze szlachetnych, długowiecznych materiałów o wysokiej jakości
(przynajmniej od strony przestrzeni publicznych), które zapewnią estetyczny wygląd
obiektu nawet po wielu latach eksploatacji,
• mieć parkingi zlokalizowane głównie pod ziemią, a parkingi terenowe tylko
w ostateczności i w ograniczonej ilości, z wyposaŜeniem w zieleń ozdobną; posiadać
ewentualny parkingu naziemny obudowany od strony przestrzeni publicznych funkcją
usługową, aby wytworzyć pierzeję uliczną,
• być wyposaŜony w odnawialne technologie np. odzysk wody i ciepła, alternatywne,
ekologiczne źródła ciepła,
• być zarządzany w sposób zapewniający elastyczne wykorzystanie powierzchni,
róŜnorodną funkcję, bezpieczeństwo i prywatność uŜytkowników,
• być kompleksowo zrealizowany przed oddaniem do uŜytkowania.
PowyŜsze wytyczne dotyczące lokalizacji, projektowania i realizacji OW, zostały
zestawione w oparciu o literaturę analizującą bogate doświadczenia światowe.
14
2. Tendencje lokalizowania obiektów wysoko ściowych
2.1. Historia obiektów wysoko ściowych
2.1.1. Początki
Szesnastopiętrowe budynki mieszkalne wydrąŜone w skałach Kapadocji w Turcji
są najstarszymi znanymi budynkami wysokimi (zdj. 1.).
Zdj. 1. Kapadocja – mieszkania wydrąŜone w skale.
Najstarsze regulacje prawne dotyczące wysokości wznoszonych budynków pochodzą z I
wieku n.e. i to zarówno z Rzymu, jak i Ostii. Ograniczają one wysokości zabudowy do 6-7
pięter. Po poŜarze w 64 r. w Rzymie, nowe ostrzejsze przepisy zostały wprowadzone przez
cezara Nerona, aby ograniczyć tę wysokość do 70 stóp. Zaczęto prawnie wymagać
konstrukcji betonowej (zamiast cegły z błota), ograniczono uŜycie drewna i nakazano
wykonywanie ścianek „oddzielenia poŜarowego” dla wszystkich budynków „wysokich”.
Następca Nerona, Wespozjusz, zmniejszył tę wysokość do 60 stóp.
15
W ciągu wieków mamy wiele przykładów regulowania wysokości budynków, a nawet
zalecenia odnoszące się do ochrony widoków z istniejących budynków z 1191r.1
W XVII-wiecznym Londynie często wydawano regulacje zawierające ograniczenia
wysokości budynków mieszkalnych (np. kolejno w 1619 r., 1624 r., 1630 r. i 1636 r. ).
Intensywność ogłaszania nowych rozporządzeń w tym czasie wiąŜe się z problemem
zatłoczenia, gdyŜ populacja miasta osiągnęła wówczas 300 000 mieszkańców.
Kiedy nadeszła epidemia - zbierała Ŝniwo 1000 osób na tydzień, a w 1666 w wielkim poŜarze
zniszczone zostało 2/3 Londynu. Rok później zastępując zbiór wcześniejszych regulacji
ogłoszono Prawo Budowlane w Londynie, które stało się efektywniejszym narzędziem przy
kontroli epidemii i poŜarów.
XVIII-wieczna legislacja w Londynie stanowi jeden z najczystszych przykładów wpływu
na architekturę. Budynki były ograniczane nie tylko co do wysokości, ale ściśle określano
równieŜ wielkość i kształt okien, materiały elewacyjne itd. MoŜna powiedzieć, Ŝe styl
georgiański powstał dzięki XVIII – wiecznej legislacji.
2.1.2. Do 1916 roku
Narodziny budynków naprawdę wysokich nastąpiły głównie w Nowym Jorku i Chicago,
gdzie stały się szybko przedmiotem „narodowej obsesji”. Kiedy zwolennicy mówili
o korzyściach związanych z obiektami wysokościowymi w aspektach ekonomii czy stylu,
inni nieustająco krzyczeli o złym wpływie na społeczeństwo. Ta debata znalazła swoje
odzwierciedlenie w prasie z tamtego czasu. Napisano nawet manifest, aby zakazać dalszego
budowania OW, które stały się „plagą”2. Jeśli chodzi o stronę prawną skupiono się w tamtym
czasie na zabezpieczeniu technologii, aby uŜytkownicy i sąsiedzi OW byli bezpieczni. Kiedy
wprowadzono technologię konstrukcji stalowych (1848r.) oraz windę pasaŜerską (1857r,)
wiele z dotychczas nierealnych pomysłów na OW stało się moŜliwe. Budowano bardzo gęsto
i bardzo wysoko. To z kolei powodowało, Ŝe poŜary mogły przenosić się z budynku na
budynek, ucieczka graniczyła z cudem, a straŜacy nie mogli dojechać do poŜaru. Po serii
groźnych poŜarów w 1848r., 1849r., 1857r. i 1869r. wydano w 1870r. w Nowym Jorku Prawo
Budowlane, w którym wymagano zabezpieczeń przeciw poŜarowych. W Chicago zgodnie z
regulacją z 1850r., nie było ograniczeń odnośnie wysokości, o ile budynek był odpowiednio
zabezpieczony na wypadek poŜaru.
Dla przykładu w innych amerykańskich miastach równieŜ wprowadzano regulacje prawne
np. w Bostonie – określono wymaganą wysokość budynku (dla biznesu) na poziomie 125
1 Assize z Fitz- Ailwyn, Lord Mayor of London, 1191. 2 Architectural League, 1894.
16
stóp i 80 stóp dla budynków mieszkaniowych, w Los Angeles – 150 stóp, a w Baltimore –
175 stóp.
Zgoła inną politykę przyjęto w Berlinie - OW traktowano tam jako wyjątki wymagające
uzyskania specjalnej zgody na odstępstwo od nadzoru budowlanego, który miał do tego
uprawnienia na mocy Prawa Budowlanego z 1877r. (głównie ze względów poŜarowych).
2.1.3. Strefowy Plan Nowego Jorku 3
Nadszedł moment, kiedy na permanentnie zakorkowanych ulicach Nowego Jorku
zaczęło brakować światła dziennego. Do 1916r. większość prawnych zapisów w sprawie
wysokich budynków odnosiła się do wysokości i relacji tej wysokości do szerokości ulicy
(ustalono bowiem jedynie proporcje, nie ograniczając wysokości wprost). Wprawdzie istniały
równolegle legislacje odnośnie samego budynku i lokalizowania typu budynku w terenie
zainwestowanym, ale dopiero w 1916r. Zoning Ordinance wprowadził zasady kształtowania
budynków wysokich i miał główny wpływ na ich formę. Program został wprowadzony przez
Komitet do Spraw Wysokości Budynków, który powołano, aby przeciwdziałać „efektowi
kanionu”, gdyŜ obawiano się, Ŝe zaniknie Ŝycie uliczne, gdyŜ przez zabudowę wysoką
zabiera się całe światło dzienne z ulic. Wierzono, Ŝe światło słoneczne musi „sterylizować”
chodniki, zaś jego brak powoduje wzrost zachorowalności i jest niebezpieczny dla oczu, na
co istnieją mentalne i fizyczne dowody. Podobna argumentacja zawarta była w Metropolitan
Building Act (Londyn, 1844), regulującym intensywność zabudowy oraz jej wysokość przez
wymaganie minimalnej powierzchni przestrzeni otwartych, podwórek i szerokości ulic.
New York Zoning Ordinance podzielił miasto na strefy z określonymi wysokościami
i ze specyficznymi zapisami w celu redukowania wielkości powierzchni poszczególnych
pięter na określonych poziomach. Rezultatem tych wymagań był znany, cofający się,
piramidalny kształt drapacza chmur, akcentujący pionową oś. Mimo, Ŝe ówczesna
piramidalna forma budynków wysokich zgodna była z panującą wtedy modą Art-Deco, to
kształt OW ściśle wypełniał ustalone prawem wymagania i aby maksymalnie wykorzystać
powierzchnię, mówiło się nawet, Ŝe jest to „kompromis między wartością nieruchomości,
a potrzebami higieniczno-sanitarnymi”. Legislacja ta, mimo Ŝe obowiązująca jedynie
w Nowym Jorku stała się najbardziej oddziałującą na budownictwo wysokich budynków
w całej Ameryce. Do 1927r. podobne regulacje wprowadzono w 553 miastach,
zamieszkiwanych przez populację 24 milionów ludzi. Hugh Ferris opracował wzorce
kształtów wysokich budynków, które spełniały wytyczne projektowe z New York Zoning
Ordinance (NYZO). Opracowanie to szybko stało się niezastąpionym kompendium wiedzy
3 New York Zoning Ordinance: Landmark Legislation.
17
dotyczącym stosowanych form OW. W ciągu następnych 70 lat, Ŝadne z prawnych zapisów
dotyczących OW, nie miały aŜ tak wielkiego wpływu na projektowanie OW, jak New York
Zoning Ordinance z 1916 roku. Prawo z 1916r. nie tylko określało kształt nowych budynków,
poprzez wymóg zredukowania powierzchni kondygnacji i Ŝądanie 3/4 wolnej powierzchni
wokół pięter powyŜej 43 kondygnacji, ale teŜ oznaczało de facto stratę 34% zysków
z wynajmowanej powierzchni juŜ na 37 kondygnacji. Z czasem legislacja ta spowodowała, Ŝe
kondygnacje powyŜej 37 stawały się skrajnie nieekonomiczne i tak naprawdę NYZO
przyczynił się do obniŜenia wysokości większości nowo budowanych budynków wysokich.
2.1.4. Współczesna legislacja
Pewna liberalizacja przepisów nastąpiła dopiero w 1961 – dopuszczono pełną swobodę
kształtów, ale w połączeniu z wymogami przepisów związanych ze zdrowiem
i bezpieczeństwem. Dzięki nowym regulacjom budynki poszybowały w górę i szybko Nowy
Jork został tzw. „tower in the park” (wieŜa w parku). UmoŜliwiono pełniejsze wykorzystanie
powierzchni na górnych kondygnacjach w zamian za wykreowanie pewnych udogodnień na
poziomie ulicy. Inne miasta i państwa zmieniały swoje legislacje określając specyficzne
działania (performance based regulations) w miejsce szczegółowego zapisu wymagań, albo
teŜ rozciągnęły swoją kontrolę nad projektami wysokich budynków4.
San Francisco
Około 1970r. Bruce Brugmann i Greggar Sletteland opracowali “ultimatum dla Budynków
Wysokich”. Wykazali w nim, Ŝe lokalizowanie OW o funkcji biurowej powoduje:
• Skutek fiskalny - dochody z prowadzonej działalności w tych biurach przynoszą
mniejsze dochody niŜ koszty ich utrzymania i obsługi. Co więcej obecność tych
budynków spowodowała spadek wartości nieruchomości sąsiednich, powodując
nawet większy udział płatności miejskich w sąsiedztwie OW.
• Skutek demograficzny: OW spowodowały odpływ 100 000 mieszkańców miasta,
którzy przenieśli się na przedmieścia, powodując utratę 14 000 miejsc pracy
„niebieskich kołnierzyków” i potrojenie kosztów opieki społecznej. Nowe miejsca
pracy przeniosły się na przedmieścia, a w mieście zostali bezrobotni.
• Skutek środowiskowy: wpływ wysokich budynków biurowych spowodował wzrost
zanieczyszczenia powietrza i wody, który oszacowano na 1 miliard dolarów oraz
koszt 5 miliardów dolarów, np. Ŝeby rozładować zakorkowane ulice w regionie
budynków biurowych wysokich. 4 Greenstreet R. C., 1996.
18
W związku z tak mocnymi oskarŜeniami powołano zespół ekspertów San Francisco
Planning + Urban Research Association (SPUR), który w następnych latach przeprowadził
kompleksowe badania zabudowy wysokiej i wpływu takiej zabudowy w San Francisco. Po
przeprowadzeniu badań stwierdzono, Ŝe nieprawdą jest, Ŝe utrzymanie biur kosztuje miasto
więcej, niŜ generują one fiskalnego dochodu dla miasta. Ponadto okazało się, Ŝe OW są
znaczącym źródłem miejsc pracy. Problemem jednak pozostawała obsługa komunikacyjna.
W dalszej części opracowania SPUR specjaliści skupili się na moŜliwych rozwiązaniach.
Zaproponowano działania naprawcze np. koncentrację w określonej części miasta budynków
OW z zaznaczoną potrzebą opracowania równolegle dodatkowych udogodnień dla poprawy
atrakcyjności takiej lokalizacji. Wskazane miejsce koncentracji OW uzyskało nawet swoją
nazwę – „Niezaplanowana dziura w dobrze zaplanowanym „donucie”. Samo opracowanie
SPUR pokazało, Ŝe intensywna zabudowa wysokimi budynkami leŜy w długoterminowym
interesie ekonomicznym San Francisco. Ze względu na uŜyte słowa: intensywna, wysoka
zabudowa zostały rozbudzone na nowo emocje. Ostatecznie dopiero w 1977r. zostało
uchwalone opracowanie pt. ”Komercja i Przemysł”, jako załącznik do Studium Miasta,
a debata publiczna została przekierowana z budowlanych na ekonomiczne aspekty rozwoju.
Określono wtedy, Ŝe:
• centra miast juŜ nie stanowią niezaleŜnych ekonomiczno-społecznych jednostek,
ale są centrami obszarów metropolitalnych. Całe obszary metropolitalne
funkcjonują łącznie jako powiązany ekonomicznie region;
• San Francisco nie jest osamotnione w stracie „niebieskich kołnierzyków”, zjawisko
opuszczania centrów miast wynika nie tylko ze zmian demograficznych, ale teŜ
ze zmian technologicznych, kosztów pracy, podatków i dostępu do transportu.
Podkreślano, Ŝe na całym obszarze zatoki (Bay Area) nieszczególnie zabiega się
o zatrudnienie nowej siły „niebieskich kołnierzyków”;
• polityka tworzenia nowych miejsc pracy jest potrzebna, Ŝeby zneutralizować
normalne zjawisko zamykania innych miejsc pracy. Zjawisko to pojawia się
w dynamicznej ekonomii, a polityka tworzenia nowych miejsc pracy konieczna
jest, Ŝeby wygenerować wzrost w podatkach, konieczny z kolei do pokrycia
wzrastających kosztów lokalnego zarządzania. Innymi słowy: bez wzrostu
ekonomicznego, zamykane będą miejsca pracy, co odbije się zamieszaniem
podatkowym na niekomercyjnych własnościach;
• silną stroną San Francisco są oferty prac biurowych w sektorach: finansowym,
ubezpieczeń, nieruchomości, obsłudze biznesu. To stanowi podstawowe źródło
zatrudnienia dla mieszkańców miasta;
• koszty generowane przez wzrost powierzchni biurowej powinny być
monitorowane i kalkulowane z uwzględnieniem dochodów. Zawsze mogą
19
wystąpić ograniczenia wzrostu i dlatego przyszłe zagospodarowanie powinno być
tak planowane, aby maksymalizować zyski i minimalizować koszty.
Wnioskiem podstawowym opracowania SPUR było, Ŝeby bardziej świadomie kształtować
rozwój ekonomiczny miasta w aspekcie OW przy rozpoznanych ograniczeniach
i zagroŜeniach.
San Francisco 40 lat pó źniej
San Francisco jest dzisiaj główną lokalizacją dla budynków biurowych. Tworzy
amerykańską post-industrialną ekonomię, w której, jak to określił poprzedni dyrektor Biura
Planowania San Francisco Dean Macris: „Biuro jest fabryką przyszłości”. Fakt, Ŝe miasto
przeznaczyło tereny właśnie pod biurowce ma swoje odbicie w dzisiejszej prosperity San
Francisco. Miasto zatrzymało w swoich granicach bardzo duŜą populację średniej klasy, co
jest równieŜ zasługą podjętych wtedy decyzji. Inne miasta amerykańskie nie miały aŜ tyle
szczęścia. Poleganie na polityce planowania pomogło San Francisco utrzymać jakość Ŝycia,
która jest najwaŜniejszym kryterium lokalizacji biur z punktu widzenia pracowników
biurowych. Nieoczekiwana era prosperity regionu moŜe być łączona z wpływem
demograficznym (generacja War Baby Boom), która jest teraz w kwiecie wieku
i „odpowiednio” wydaje pieniądze.
SPUR odegrał znaczącą rolę w debacie nad kształtowaniem sylwety San Francisco
budynkami wysokościowymi przez lata siedemdziesiąte i osiemdziesiąte. Studium
wysokościowe SPUR jest niepodwaŜalne w dwóch aspektach – dociekliwości swoich analiz
i trafności przewidywań. Organizacja SPUR bazowała na ciągłych debatach publicznych,
których przeprowadzanie stało się wielką „frajdą” dla uczestników5.
Gold Coast
Przykładem kształtowania miasta za pomocą prawa miejscowego, którego głównym
motorem rozwoju są obiekty wysokościowe jest powstanie półmilionowej metropolii w ciągu
zaledwie pół wieku. Gold Coast to obecnie siódme co do wielkości miasto w Australii, które
powstało w 1959 r. jako niezaleŜne miasto po połączeniu się ze sobą szeregu mniejszych
wiosek tworząc rozległą metropolię, w której mieszka dziś około 500 000 osób. Znakomicie
przygotowana baza turystyczna i atrakcyjne plaŜe przyciągają corocznie miliony turystów.
WaŜną rolę odgrywa takŜe przyjemny, subtropikalny klimat.
5 McGill M. S., 1999.
20
2.1.5. Wnioski
Obecnie regulacje prawne na świecie, odnoszące się do obiektów wysokościowych,
związane są głównie z zabezpieczeniem OW przed rozprzestrzenianiem poŜaru, ewakuacją
uŜytkowników i gaszeniem poŜaru. Umocowanie prawne moŜe dotyczyć równieŜ
następujących aspektów: korki uliczne, światło dzienne, jakość przestrzeni ulicznej, a nawet
aspekty zdrowotne. Parametry kontrolowane (oraz wpływ tej kontroli) moŜe róŜnić się
w zaleŜności od kryteriów, włączając własność (Anglia i Walia), typ budynku (Holandia
i Niemcy), populacja (Indie i niektóre miasta amerykańskie w latach 20-tych), lokalizacja
(USA), wielkość (tropiki), czy po prostu sama wysokość. Czasami ze względu na specyficzny
charakter budynków wysokich (np. pod względem ochrony p. poŜ.) oddzielne regulacje
dotyczące OW mogą zawierać się w ogólnych regulacjach (Niemcy), albo stanowić oddzielny
rozdział (USA), albo nawet być oddzielnym prawem (Anglia i Walia). Budynki takie mogą
podlegać generalnym wytycznym wyraŜonym w formie funkcjonalnych wymagań czy
specyfikacji do takiego stopnia, Ŝe nie pozostaje wiele miejsca na kreację w projektowaniu.
W prestiŜowych lokalizacjach, wysokie budynki mogą być przedmiotem kontroli pod wieloma
względami np.: wysokości, kształtu, masy, wyglądu, a nawet funkcji. Często muszą sprostać
szczególnym wymaganiom, czy teŜ uzyskać specjalną zgodę na odstępstwo (Berlin)6.
Zdarza się, Ŝe elementem negocjacji są warunki, na jakich miasto udziela zgody na budowę
obiektu wysokościowego (Nowy Jork), co często skutkuje „bonusami” dla miasta7.
2. 2. Polityka wybranych miast
„Dobra sytuacja gospodarcza, niesamowite połączenia komunikacyjne,
mocna sieć infrastruktury, znośny klimat, dobrze wykształcona siła robocza,
międzynarodowe nastawienie społeczności pozwalają na stworzenie silnej
pozycji wyjściowej miasta dla globalnej aktywności.”8
2.2.1. Miasta pozaeuropejskie
W miastach pozaeuropejskich, głównymi determinantami lokalizacyjnymi dla OW są
czynniki ekonomiczne w określonych ramach prawnych. Z przyczyn obiektywnych ochrona
6 później w Berlinie zaprzestano wcześniejszej polityki „specjalnych pozwoleń na prawie odstępstwa” 7 Greenstreet R. C., 1996. 8 Amsterdam Zuidas: A New Urban Landscape, Pi di Bruijn, BNA, Hon. BDA
21
dziedzictwa kulturowa nie odgrywa tak znaczącej roli, jak to się dzieje na Starym
Kontynencie. Miasta o silnej pozycji wyjściowej wyznaczają w swoich dokumentach
planistycznych Central Business District, jako miejsce najdogodniejsze pod lokalizację OW.
Kontrolują chłonność układu transportowego miasta poprzez aktywne stosowanie modelu
komunikacyjnego miasta, który uŜywa się do projekcji obciąŜeń komunikacyjnych
wynikających z lokalizowania OW.
2.2.2. Miasta europejskie
Europejskie miasta walczą o nowa wersję rozwoju przestrzennego zgodnego
z europejską tradycją „Miasta krótkich dystansów”. Tradycja ta charakteryzuje się
centralizacją, gęstością i funkcjonalnym przemieszaniem.
Unia Europejska przez programy europejskie „Urban” i „Interereg” próbuje powstrzymać
trendy dezintegracji społecznej wynikającej z:
• zajmowania wielkich przestrzeni miejskich (ze względu na efekt redukcji otwartych
przestrzeni),
• uŜywania coraz większej liczby samochodów (ze względu na efekt zwiększonego
hałasu i emisji dwutlenku węgla),
• budowania centrów handlowych poza centrum miast (ze względu na efekt tracenia
tradycyjnego serca miasta).
Równolegle do procesu dezintegracji społecznej postępują zmiany w przemyśle
pozostawiając w miastach zdegradowane tereny przemysłowe „brownfields”. Jest to szansa
dla miast, bo większość tych obszarów jest świetnie połoŜona w strukturze dzisiejszego
miasta, przykłady: Sheffield w Birmingham, Ruhr i Saar w Niemczech, Bockinage w Belgii,
L’Alsace i Lorraine we Francji. Dotyczy to równieŜ dawnych terenów militarnych, kolejowych
i transportowych, jak równieŜ doków i portów 9, np. w Barcelonie zbudowano nowy skyline na
brzegu, na terenie dawnych doków portowych (brownfields), Ŝeby ochronić historyczne serce
miasta.
Niegdyś postrzegane jako symbol przesady budynki wysokościowe nabrały dziś nowego
znaczenia, jako model zwartych, bardziej zrównowaŜonych miast – jako skondensowane
centra Ŝycia i pracy. Właściwa i konsekwentna polityka miasta daje szansę na
restrukturyzację zaniedbanych dzielnic, co prowadzi do zrównowaŜonego rozwoju. Nie dziwi
więc fakt, Ŝe zabudowa wysokościowa stanowi dziś waŜny punkt w dyskusji wielu
europejskich miast. Istnieje wiele złoŜonych czynników wpływających na sukces lub
niepowodzenie lokalizowania wysokościowców oraz ich oddziaływanie na gospodarkę
9 Irene Wiese –v. Ofen Development and Management Exisiting Urban Conditions
22
lokalną. Opinia publiczna zabierająca głos w tej debacie przedstawia argumenty bardziej
emocjonalne niŜ racjonalne, a zwolenników koncepcji zabudowy wysokościowej jest tylu
samo co przeciwników.
Frankfurt
Konsekwentną politykę miasta wobec lokalizowania OW prowadzi Frankfurt, w efekcie
której uzyskał najbardziej amerykańską w Europie sylwetę miasta.
Frankfurt nad Menem jest jednym z największych miast w Niemczech i ich największym
ośrodkiem finansowym. Widać to juŜ po panoramie miasta, która na skalę europejską jest
jedną z nielicznych tak "wysokich". Wysokie wieŜe zaczęły tu powstawać na przełomie lat 70.
i 80., następnie począwszy od początków lat 90. do chwili obecnej cały czas powstają nowe.
Jak na warunki europejskie jest to szybkie tempo. Od 1997 roku najwyŜszym budynkiem w
Europie był stojący w tym mieście Commerzbank Tower (utracił jednak ten tytuł z powodu
wybudowania w Moskwie Triumph Palace). Ponad 150 metrów ma ponad 10 budynków,
a kolejnych 20 budynków ma ponad 100 metrów.
ParyŜ
W ParyŜu (podobnie jak w Rzymie, Wenecji, Wiedniu, Pradze, St Petersburgu) prowadzi
się restrykcyjną politykę miasta wobec budynków wysokościowych i zabrania się naruszania
istniejącej sylwety miasta ze względu na wartości historyczne. Obowiązuje całkowity zakaz
OW przynajmniej w centrum (śródmieściu historycznym), a dla obiektów wysokościowych są
przeznaczone peryferia, gdzie grupuje się takie obiekty. Tylko takie ikony jak Notre Dame
czy WieŜa Eiffel są dopuszczalne w sylwecie miasta.
Zdj. 2. Panorama ParyŜa z widokiem na dzielnicę La Defence.
„(ParyŜ) moŜe pokonać Londyn w kategorii „miasta-muzeum”, ale jest
w innej lidze, jeśli patrzymy na międzynarodowe finanse, handel, usługi
bankowe czy obsługę rynków.”10
10 Ken Livingstone, Mayor of London, 2001
23
Londyn
Fundamentalną jakością charakteru Londynu jest to, Ŝe wiecznie się zmienia, podejmuje
ryzyko, eksperymentuje, nie boi się mieszać funkcji, materiałów, stylów, rozmiarów
i wysokości.
Londyn nie jest ani georgiański, ani wiktoriański, ani nawet edwardiański. Nowe budynki
powinny być dodawane do podtrzymania tradycji róŜnorodności i kosmopolitalnej zmiany
w kreowaniu dziedzictwa dla jutra.11 Polityka ta zawiera się w załączniku do Studium
Londynu. W ramach opracowanych procedur tworzone są indywidualne opracowania
dotyczące poszczególnych lokalizacji OW, zgodnie z Guidance on Tall Buiding.
Guidance on Tall Building był pierwotnie wydany w marcu 2003r., jako instrukcja
szczebla krajowego dla angielskich miast, aby opracować wzorzec dokumentu
planistycznego o lokalizowaniu budynków wysokościowych w kaŜdym z miast. Guidance
przewiduje, Ŝe miasta opracują ten dokument w postaci załącznika do swojego studium, aby
w ten sposób nadać mu rangę prawną. Do 2007r. w kilku miastach zastosowano przewodnik
przy tworzeniu polityki wobec lokalizowania OW. W lipcu 2007r. ponownie wydano Guidance
on Tall Buiding, nowsze wydanie rozszerzono i pogłębiono w stosunku do pierwotnego o
bardziej szczegółowe instrukcje oraz doświadczenia miast, które zdąŜyły skorzystać z
Guidance przed 2007 r.
11 Interim Strategic Planning Guidance on Tall Buildings, strategic views and the skyline in London,
Mayor of London
24
Zdj. 3. Londyn – biurowiec „Gherkin”.
Celem tego dokumentu jest wypracowanie w studium miasta mapy wyznaczającej
obszary, gdzie lokalizacja OW jest: zalecana, potencjalnie moŜliwa, niewłaściwa
i niedozwolona. Guidance on Tall Buildings podkreśla wagę określenia w studium
podstawowych wymagań miasta wobec OW i przedstawienia kryteriów oceny projektu OW
przez miasto. Dla procedury lokalizacyjnej OW wymogiem jest szeroko pojęta konsultacja
społeczna.
W Guidance on Tall Buiding opisano, jak miasto powinno określać wymagania
przestrzenne, wielkościowe i jakościowe OW (w tym potrzebę zdefiniowania funkcji),
sposoby ochrony wartości kulturowych otoczenia oraz wymagać projekcji długoterminowej
OW. Istniejące OW w mieście, które są wg społecznego odbioru niedopasowane do
otoczenia, powinny być wskazane w studium jako OW do wymiany.
W Guidance jako podstawowe wymagania wobec OW wymienia się wysoką jakość
architektury, poczucie bezpieczeństwa uŜytkowników, wpisanie w otoczenie i kontekst
historyczny, zapewnienie dobrej dostępności, zastosowanie odnawialnych źródeł energii
oraz uzyskanie akceptacji lokalnej społeczności. W procedurach trzeba określić kryteria
oceny projektu, które mają kontrolować relację OW do otoczenia i oddziaływanie na
dziedzictwo kulturowe, układ komunikacyjny oraz środowisko zrównowaŜone. Właściwe
miejsce, niezwykłej jakości projekt z zastosowaniem najnowszych technologii powinien
25
wyraŜać wysoką jakość swojej lokalizacji i szerszego kontekstu. Lokalizowanie OW powinno
dostarczać więcej korzyści niŜ kosztuje jego budowa12.
2.2.3. Miasta polskie
Polskie miasta charakteryzują się przede wszystkich o wiele mniejszą skalą tendencji
lokalizowania obiektów wysokościowych. W większości tych miast śródmieście jest XIX
wieczną zwartą zabudową o historycznych wartościach, co wiąŜe się z obowiązkiem ochrony
dziedzictwa kulturowego. Jednocześnie takie aglomeracje, jak Warszawa, Kraków, Poznań,
Wrocław, czy Szczecin borykają się z problemami oddalających się przedmieść i wyludniania
się obszarów śródmiejskich. Współczesne polskie miasta stoją przed pytaniem – czy ich
przyszłość to wizja dalszej suburbanizacji, czy teŜ upatrywać jej naleŜy w tworzeniu
zwartych, skoncentrowanych terenów, zapewniających bardziej efektywne wykorzystanie
infrastruktury, transportu, jak równieŜ lepsze podejście do funkcji gospodarczych
i społecznych oraz zuŜycia energii. Jednocześnie większość miast stoi przed problemem
transformacji wielkich osiedli mieszkaniowych poprzez róŜne programy np. „humanizacja
blokowisk”, rewitalizacja osiedli13.
Jednym z działań poprawiających komfort zamieszkiwania moŜe stać się lokalizacja
nowych obiektów wysokościowych (mieszkalnych, biurowych, bądź o funkcji mieszanej) na
terenach pozbawionych uwarunkowań historycznych, gdzie nie spowoduje to dysonansu
w krajobrazie, pozwoli natomiast urozmaicić monotonną, architekturę wielkopłytowych osiedli
mieszkaniowych.
Nowoczesna architektura o lekkiej konstrukcji, eleganckiej sylwetce, stanowić moŜe
ciekawą dominantę w krajobrazie, akcent w przestrzeni, który wpłynie nie tylko na
podniesienie atrakcyjności samej dzielnicy, ale równieŜ w duŜo szerszym zakresie – części
lub nawet całego miasta. W kaŜdym przypadku zaleŜeć będzie to od połoŜenia samego
osiedla, jak i wprowadzanego elementu, otoczenia i ukształtowania terenu, na którym są
zlokalizowane oraz wzajemnego ich wpływu na wartość, jaką stanowi krajobraz (...)
Wprowadzenie nowych obiektów wysokościowych musi być bezwzględnie poprzedzone
wielorakimi analizami architektonicznymi (zakresu usług towarzyszących, stworzenia
przestrzeni publicznych), urbanistycznymi (studia krajobrazowe, komunikacyjne)
i społecznymi w dłuŜszej perspektywie czasu. Obiekty powinny być tak zaprojektowane, aby
pozwoliły na wzajemną koegzystencję i uzupełnianie funkcji z istniejącą zabudową.
Wzajemne przenikanie przestrzeni publicznych i odpowiednio wykreowana funkcja usługowa
12 Guidance on Tall Buiding Cabe, English Heritage 13 Rembarz G., 2007.
26
powinny pozwolić na podniesienie standardu zamieszkiwania dla obu grup społecznych”
(patrz Dokumentacja SLOW nr 1).
Włodarze polskich miast korzystając z dobrej koniunktury na rynku i dobrze
wykształconej siły roboczej chcą wzmocnić pozycję wyjściową swoich miast dla globalnej
aktywności.
Zabudowa wysokościowa jest bowiem wyrazem przynaleŜności do globalnej gospodarki.
Zdarza się więc, Ŝe w obszarach XIX wiecznych śródmieść polskich miast są realizowane
budynki wysokościowe. Wypracowanie spójnej i jasnej polityki, dzięki której skutecznie
chronione będzie dziedzictwo kulturowe minionych wieków, a powstająca sylweta miasta
będzie wyraŜać otwartość społeczeństwa na globalną gospodarkę staje się priorytetowym
zadaniem, przed którym stoją polskie metropolie.
27
3. Uwarunkowania gda ńskie – stan istniej ący i planowany
3.1. Gdański Obszar Metropolitalny
Gdańsk jest stolicą województwa pomorskiego, a takŜe miastem centralnym Gdańskiego
Obszaru Metropolitalnego (GOM), obejmującego łącznie 45 miast i gmin14, zamieszkanego
przez prawie 1,4 mln mieszkańców. Gdańsk, jako główne miasto tego systemu osadniczego,
pełni funkcję najwaŜniejszego ośrodka biznesowego, administracyjnego i usługowego całego
regionu, skupiając wiele obiektów infrastruktury społecznej o znaczeniu ponadlokalnym.
Gdańsk stanowi waŜny ośrodek akademicki, najwaŜniejszy ośrodek turystyczny północnej
Polski i basenu południowego Bałtyku. Jest silnym ośrodkiem gospodarczym w znacznej
mierze opartym na gospodarce morskiej. Jako ośrodek szczycący się ponad tysiącletnią
historią, posiadający zasoby dziedzictwa kulturowego, Gdańsk ma równieŜ aspiracje być
traktowany jako nowoczesna, rozwijająca się metropolia, przyciągająca duŜy kapitał,
znaczące instytucje gospodarcze i finansowe, zamieszkana przez mieszkańców
o wielkomiejskim stylu Ŝycia.
ToŜsamość GOM opiera się na trzech głównych wyróŜnikach: porcie (aspekt
ekonomiczny), Centralnym Paśmie Usługowym (aspekt społeczny) i morzu (aspekt
ekologiczny). Te trzy wyróŜniki są jednakowo waŜne i pozostając ze sobą w pełnej
symbiozie, zapewniają zrównowaŜony rozwój metropolii.
Port od wieków stanowił o sile gospodarczej całego regionu pomorskiego. To jeden
z największych i najdalej na południe wysuniętych portów Bałtyckich, zdolny do całorocznej
obsługi nawet największych statków. Port jest dogodnie zlokalizowanym węzłem
intermodalnym15 dla dwóch Pan–Europejskich korytarzy transportowych.
Obszarem w GOM, gdzie występuje największa koncentracja obiektów o randze
metropolitalnej o wyjątkowych walorach estetycznych jest Centralne Pasmo Usługowe
(CPU). Jest to miejsce największej koncentracji usług i administracji, rozciągające się wzdłuŜ
głównej osi komunikacji drogowej i kolejowej. CPU ma swoją kontynuację w Sopocie i Gdyni.
To jeden z czynników decydujących o toŜsamości Trójmiasta.
Styk morza i miasta posiada niewątpliwe walory rekreacyjne i turystyczne, które są
właściwie zagospodarowane w Pasie Nadmorskim stanowiącym wizytówkę miasta. Dzięki
14 według delimitacji określonej przez Urząd Marszałkowski Województwa Pomorskiego 15 Węzeł intermodalny – miejsce przeładunku towarów w systemie wykorzystującym więcej niŜ jedną
gałąź transportu z zastosowaniem tylko jednej jednostki ładunkowej.
28
tym unikatowym wartościom Gdańsk corocznie przyciąga rzesze turystów. W krajowych
rankingach miast Gdańsk osiąga wysoką pozycję, jako jedno z najlepszych miejsc do
zamieszkania.
3.2. Stan istniej ący i projektowany OW
Pierwsze lokalizowane w Śródmieściu budynki wysokościowe16, których wysokość
przekroczyła 40m powstały w Gdańsku w latach 70 i 80 ubiegłego wieku. Średnia wysokość
wynosiła 70-80m, a liczba kondygnacji 17-20. Wymienione budynki pełniły i pełnią do dziś
funkcję usługową:
• budynek biurowy CTO -„Zieleniak”- rok budowy 1967; do dachu 72 metrów
wysokości, 90 metrów ponad dach z urządzeniami technicznymi; 17 kondygnacji,
• budynek biurowy „Organika”- rok budowy 1975; do dachu 80 metrów wysokości, 98
metrów ponad dach z urządzeniami technicznymi; 20 kondygnacji,
• budynek hotelowy „Mercure - Heweliusz”- do dachu 70 metrów wysokości, 87m
ponad dach z urządzeniami technicznymi; 19 kondygnacji.
W latach 80 powstały pierwsze budynki wysokościowe o funkcji mieszkaniowej połoŜone
przy ul. Lęborskiej 21 i Chłopskiej 7. Mają one wysokość 60m ponad dach i 19 kondygnacji.
Długi okres przerwy w budowaniu wysokich obiektów przerwała poprawa koniunktury
gospodarczej, w ślad za którą pojawiło się wzmoŜone zainteresowanie inwestorów
i uŜytkowników obiektami wysokościowymi, głównie mieszkaniowymi. Pierwszą po latach
przerwy była inwestycja mieszkaniowo-usługowa na Przymorzu – „Horyzont I, II, III” firmy
„Ekolan”. Budynki powstały w 2006 roku, mają 55 metrów wysokości i 17 kondygnacji.
W skali światowej i europejskiej istniejące w Gdańsku obiekty wysokościowe nie
wypadają okazale. Pierwszym, planowanym obiektem wysokościowym, który moŜe być
porównywany z powstającymi wysokościowcami w Warszawie jest „Big Boy”. Inwestor firma
„Hossa” zapowiada budowę obiektu o wysokości 202 metrów i 52 kondygnacji na Przymorzu
w sąsiedztwie „Horyzontu” w ramach kompleksu „Marina Primore”. Ma to być najwyŜszy
budynek nad całym Bałtykiem, przewyŜszający gdyńskie Sea Towers (138 metrów)
i dotychczasowego rekordzistę „Turning Torso” projektu Santiago Calatravy w szwedzkim
Malmö. Następnymi zapowiadanymi inwestycjami „wysokimi” w Gdańsku, których skala
przekracza wynikającą z przepisów graniczną wysokość 55 metrów są planowane na
Młodym Mieście: „Centrum Stocznia” – dwa apartamentowce (2x 90 metrów), i biurowiec
o wysokości 120 metrów firmy „TK Development” oraz „WieŜe Wolności” – dwa
16 W 1963r. konkurs na Gdańskie Śródmieście wygrali architekci Balcerkiewicz, Michel i Woronowicz.
29
apartamentowce (182 i 160 metrów) firmy „Labaro Polska”. Realizację czterech wieŜ,
z których najwyŜsza miałaby mieć 70 kondygnacji, zapowiada równieŜ, we wniosku
o sporządzenie planu miejscowego, właściciel działek w rejonie ulic Kołobrzeskiej
i Krynickiej. Pozostałe będące w budowie lub planowane gdańskie wysokościowce nie
przekraczają 55 metrów wysokości.
Lokalizacja OW w Gdańsku jest dość przypadkowa. Obiekty występują pojedynczo.
Planowane są zespoły OW na Młodym Mieście, we Wrzeszczu (ul. Słowackiego, ul.
Grunwaldzka) i w części nadmorskiej na Przymorzu i Zaspie (ryc.3).
Pełne zestawienie istniejących i planowanych obiektów wysokościowych aktualne na
dzień 30 czerwca 2008r. zawiera tab.2. W tabeli dokonano podziałów w zaleŜności od
prawdopodobieństwa powstania inwestycji. Podsumowując moŜna powiedzieć, Ŝe
w Gdańsku w chwili obecnej jest:
• 9 istniejących obiektów wysokościowych,
• 3 w trakcie budowy,
• 11 planowanych inwestycji z OW z duŜym prawdopodobieństwem powstania,
• 21 planowanych inwestycji z OW z mniejszym prawdopodobieństwem
powstania17.
17 Źródłem informacji do sporządzenia niniejszej analizy były: materiały prasowe, publikacje
internetowe, analiza decyzji administracyjnych (decyzje o warunkach zabudowy i o pozwoleniu na
budowę), wnioski o przystąpienie do sporządzenia miejscowych planów zagospodarowania
przestrzennego oraz wiedza zespołów urbanistycznych BRG.
30
Ryc. 3. WieŜowce w Gdańsku – istniejące, w trakcie budowy, planowane.
Tab. 2. WieŜowce w gda ńsku – istniej ące, w trakcie budowy, planowane
Lp. Nazwa Funkcja Inwestor Początek budowy
Koniec budowy
Wysoko ść do dachu
(m)
Wysoko ść całkowita
(m)
Liczba kondygnacji Ulica
ISTNIEJĄCE
1 Organika biurowiec 1975 1980 80 98 20 Heweliusza
2 CTO (Zieleniak) biurowiec 1967 72 90 17 Wały Piastowskie
3 Mercure Hevelius hotel Orbis 1979 70 87 19 Heweliusza
4 budynek
mieszkalny 1980 60 19 Chłopska 7
5 budynek
mieszkalny 1979 60 19 Lęborska 21
6 Olimp mieszkalno-
usługowy 1972 55 17 Grunwaldzka 92/98
7 Horyzont I mieszkalno-
usługowy Ekolan 2006 55 17
Obrońców WybrzeŜa 23
8 Horyzont II mieszkalno-
usługowy Ekolan 2006 55 17
Obrońców WybrzeŜa 25
9 Horyzont III mieszkalno-
usługowy Ekolan 2006 55 17
Obrońców WybrzeŜa 25
W BUDOWIE
10 Karawela -Marina
Primore apartamenty Hossa 2006 2008 17
Dąbrowszczaków 50-53
11 Brętowska Brama apartamenty 1
wieŜa plus 2 niŜsze Inpro S.A. 2007 2009 55 18
Słowackiego 71, 73, 75
12 Trzy śagle apartamenty A, B, C Inpro S.A. 2007 2010 55 18 Olsztyńska
32
PLANOWANE
13
Big Boy (projekt zamienny za Galeon Marina
Primore)
apartamenty Hossa 2008 2011 175 202 52 Dąbrowszczaków 50-
52
14 Quattro Towers mieszkalno-
usługowy Hines 4 x 55 55 4 x 17
Partyzantów 9 (CH Sukces i Sukces Bis )
15 Central Park apartamenty Hossa 2008 8 x 55 55 8 X 17 Piecewska
16 Brama Wolności apartamenty
2 wieŜe Labaro Polska 2008 2010 220, 175 62, 50
Wałowa (zajezdnia PKS)
17 Motława
Apartments biurowiec Invest Komfort 55? 70 ok. 25 Wałowa / Stępkarska
18 Baltic Center apartamenty- I etap
2, docelowo 5 ROBYG 5 x 55? 5 X 18? Rzeczypospolitej 4
19 Hanza Business
Park biurowiec
ElektromontaŜ Gdańsk
3 x 54 3 x15 W. Budzisza / Sucharskiego
20 Centrum Stocznia biurowiec TK Development 120 Doki
21 Centrum Stocznia apartamenty A i B TK Development 2 X 94 Doki
22 Tryton biurowiec Echo Investment 51 13 Jana z Kolna
23 Budynki
mieszkalne E.Leclerc 6 x 55 18 Obrońców WybrzeŜa
PLANOWANE BEZ PEŁNYCH DANYCH lub WĄTPLIWE
24 CF JANTAROWA budynek
mieszkalno-usługowy
CF JANTAROWA
60 Rejon ul. Hallera
33
25 CTO budynek
mieszkalno-usługowy
CTO 6x50 Kołobrzeska,
Krynicka
26 Euroef hotel "Euroef" Sp. z o.o.
54 55 14 Partyzantów 69
27 Afik haYarden apartamenty 4 x 175 51 Hallera
28 Kompleks biurowy
& hotel
Grunwaldzka 470, 472
29 biurowiec Hossa 100 Słowackiego -
koszary
30 apartamenty +
usługi Robyg 70, 55 22, 18 Piekarnicza
31 Baltic Corporate
Centre biurowiec
Portico Development
4 x 55 18 Rajska
32 Neptun biurowiec Hines 142 142 34 Grunwaldzka 103
33 mieszkalno-
usługowy Inpro 3 x 55 60 16
Rzeczpospolitej / J.Pawła II
34 mieszkalno-
usługowy Allcon 33, 55 33, 55 11, 17 J. Pawła II
35 Zamiejska mieszkalno-
usługowy PT Trójka 70 22 Zamiejska 18
36 OLECH mieszkalno-
usługowo –biurowy OLECH 7x55
Kołobrzeska, Krynicka
37 budynek
mieszkalno-usługowy
Krzysztof Urbański, STUDIO
PROJEKT WM 50 15
Dz. nr 69/18 (obr. 45) ul. Gałczyńskiego 1, w Gdańsku Brzeźnie. Na przedmiotowym terenie znajduje się
funkcjonujący budynek Supersamu
34
38 budynek
mieszkalno-usługowy
Wiesława Martyńska-Ostrowska
120 35 Dz. nr 357/4 (obr. 34), ul. Hallera,w
Gdańsku Brzeźnie
39 budynek
mieszkalno-usługowy
Invest Komfort bez limitu bez limitu
Brzeźno, działki nr 78/1 i 78/2, obr.45,
ul. Krasickiego, obok Zespołu Szkół
Ogólnokształcących i Zawodowych nr 1
40 budynek mieszkalny Krzysztof Wilski,
Krzysztof Słodkowski
bez limitu bez limitu Dz. Nr 49/5 (obr.59) rejon ul. Letnickiej
41 budynek
mieszkalno-usługowy
Marek Wójcik pełnomocnik i udziałowiec
REES
150 55
Działka przy ul. Suchej 11 Teren przy (dawne Wojewódzkie
Przedsiębiorstwo Taksówkowe WPT)
42 Budynek projektu
LIBESKINDA
budynek mieszkalno-
usługowy
Nemrod Tavi LANDMARK Group Ltd
Gibor Sport Bldg.
193 Cypel Polskiego
Haka
43 APOLLO
PROJEKT
budynek mieszkalno-
usługowy
APOLLO PROJEKT
3x55 Kołobrzeska,
Krynicka
44 ARGO budynek
mieszkalno-usługowy
ARGO 4x50 Kołobrzeska,
Krynicka
4. Aspekt Społeczny
4.1. Partycypacja i komunikacja społeczna
Pojęcie „partycypacja społeczna” oznacza udział obywateli w zarządzaniu sprawami
społeczności, której są członkami. W szerokim rozumieniu partycypacja społeczna jest
podstawą społeczeństwa obywatelskiego, którego członkowie dobrowolnie biorą udział
w publicznej działalności18.
Komunikacja społeczna jest definiowana jako transmisja informacji, interakcja, element
procesu wymiany wiedzy i informacji. Jednym z warunków skutecznej komunikacji jest
traktowanie przez władze publiczne społeczności lokalnej jako równoprawnego partnera.
U podstaw działań komunikacyjnych powinno znaleźć się przekonanie, Ŝe mają one na celu
osiągnięcie dwóch zasadniczych celów. Pierwszy z nich - to rzetelne poinformowanie
obywateli o sprawach lokalnych. Drugi cel – to stworzenie, poprzez właściwe zarządzanie
informacją, warunków do rzeczywistego zaangaŜowania się mieszkańców w kształtowanie
rozwoju swojej lokalnej społeczności19.
Jak juŜ wspomniano komunikowanie społeczne ma charakter interaktywny. Z jednej
strony władze publiczne w sposób efektywny mają przekazywać mieszkańcom informacje,
z drugiej strony stworzone są kanały przekazu pozwalające mieszkańcom wyraŜać ich opinie
i poglądy. Mieszkańcy proszeni o wyraŜenie swoich opinii czują się współzarządzającymi
sprawami swojej społeczności, chętniej angaŜują się w przedsięwzięcia publiczne
podejmowane na rzecz rozwoju lokalnego.
4.2. Udział społecze ństwa w planowaniu przestrzennym – aspekty
prawne
Czynny udział społeczności w procesie kształtowania ładu przestrzennego jest, zgodnie
z ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003r.,
zagwarantowany przez moŜliwość:
• składania wniosków do projektu studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego gminy (art. 11 pkt 1);
• uczestnictwa w wyłoŜeniu projektu studium do publicznego wglądu (art. 11 pkt 10);
18 Hausner J. red., 1999. 19 Hausner J. red., 1999.
36
• uczestnictwa w dyskusji publicznej nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie studium
(art. 11 pkt 10);
• wnoszenia uwag dotyczących projektu studium wyłoŜonego do publicznego wglądu
(art. 11 pkt 11);
• składania wniosków do projektu planu miejscowego (art. 17 pkt 1);
• uczestnictwa w wyłoŜeniu projektu planu do publicznego wglądu (art. 17 pkt 10);
• uczestnictwa w dyskusji publicznej nad rozwiązaniami przyjętymi w projekcie planu
miejscowego (art. 17 pkt 10);
• wnoszenia uwag do projektu planu miejscowego wyłoŜonego do publicznego wglądu
(art. 18);
• poddania aktów planistycznych kontroli sądowej (art. 101 Ustawy o samorządzie
gminnym z dnia 8 marca 1990r.).
Obecne tendencje legislacyjne, zarówno europejskie, jak i krajowe skłaniają się ku
zwiększeniu moŜliwości udziału społeczeństwa w procesie uchwalania dokumentów
planistycznych. Proponuje się zmiany w ustawach, aby wyjść naprzeciw społeczeństwu
informacyjnemu i zobowiązać gminy do ogłaszania na stronie internetowej urzędu informacji
o podjęciu przez radę gminy uchwał o przystąpieniu do sporządzania studium, czy
miejscowych planów zagospodarowania. Byłby to krok ku temu, aby angaŜować moŜliwie
szeroko społeczność lokalną, a przynajmniej umoŜliwić jej, jak najszerszy dostęp do
informacji.
4.3. Partycypacja społeczna w okre ślaniu polityki dotycz ącej
wysoko ściowców – dobre praktyki, przykłady zagraniczne
Bristol
Partycypacja społeczna, przy opracowywaniu planistycznego dokumentu dotyczącego
budynków wysokościowych, odbyła się pod hasłem – pytaniem „Height Matters?”, czyli
„wysokość ma znaczenie?”. Konsultacje odbyły się w dwóch fazach.
Faza 1 to czas zbierania komentarzy, w jej trakcie miały miejsce następujące działania;
• Utworzono stronę internetową na stronach urzędu miasta, w całości poświęconą
zagadnieniu wysokościowców. Mieszkańcy mogli pobierać roboczą wersję
dokumentu dot. wysokościowców, brać udział w dyskusjach na forum, wypełnić
internetową ankietę oraz wypowiedzieć się za lub przeciw wysokim budynkom.
37
• W Centrum Architektury zorganizowano dwa seminaria dotyczące budynków
wysokościowych, skierowane przede wszystkim do lokalnych środowisk
profesjonalistów z zakresu budownictwa i architektury.
• Zorganizowano dyskusję dla Członków Panelu Mieszkańców Bristolu20 na tematy
związane z wysokościowcami.
• Rozpowszechniono 3000 ankiet w budynkach uŜyteczności publicznej, holach
wysokich budynków, na uczelniach. Wypełniono i odesłano ponad 650 ankiet.
• Przesłano kopie dokumentu dot. wysokościowców konsultantom statutowym21.
• Udostępniono kopię dokumentu w recepcji urzędu miasta.
• Nagłośniono inicjatywę w mediach, na stronie internetowej urzędu oraz w urzędowym
biuletynie.
Faza 1 ukazała poparcie dla nowych budynków wysokościowych w Bristolu, jednakŜe
z zastrzeŜeniem, Ŝe mają być one dobrze zaprojektowane, zrównowaŜone i dopasowane do
istniejącej tkanki miejskiej. Konsultacje wskazały takŜe na niepopularność istniejących
budynków wysokich, głównie z lat 60tych i 70tych oraz chęć pozbycia się ich z sylwety
Bristolu.
Fazę 2 konsultacji stanowiły następujące działania:
• Opublikowano notatkę w lokalnej prasie, reklamującą dalszy okres konsultacji nad
dokumentem dotyczącym budynków wysokich.
• Przesłano konsultantom statutowym zaktualizowaną wersje dokumentu.
• Zaprezentowano dokument organizacjom społecznym22.
• Udostępniono kopię zaktualizowanego dokumentu w recepcji urzędu miasta.
20 Panel Mieszkańców Bristolu (Bristol Citizens’ Panel) utworzony został w 1998r. przez Radę Miasta
Bristolu. Panel to niezaleŜna i niedziałająca dla zysku grupa około 2000 mieszkańców Bristolu, którzy
regularnie dzielą się z Radą Miasta swoimi poglądami i pomysłami dotyczącymi najróŜniejszych
zagadnień związanych z Ŝyciem mieszkańców i funkcjonowaniem miasta. Członkowie Panelu
wypełniają do czterech kwestionariuszy w roku, w których zawarte są pytania dotyczące róŜnorodnych
kwestii związanych z miastem. Członkowie są takŜe zapraszani do udziału w dyskusjach i warsztatach
nad konkretnymi zagadnieniami. 21 Konsultanci statutowi to organizacje, które zgodnie z regulacjami prawnymi w Wielkiej Brytanii są
obowiązkowymi organami konsultacyjnymi przy tworzeniu lokalnych dokumentów planistycznych. Są
to organizacje takie jak np.: Agencja Środowiska, Agencja Autostrad, Partnerstwo Brytyjskie, Agencja
Wsi, Angielskie Dziedzictwo, etc. 22 Takim jak: Komitet Planowania Obszaru Centralnego (Central Area Planning Committee), Panel
Obszaru objętego Ochroną Konserwatorską (Conservation Area Panel), Kobiety w branŜy
nieruchomości (Women in Property Group).
38
Podsumowanie wszystkich elementów partycypacji społecznej stanowi załącznik do
ostatecznego dokumentu dotyczącego budynków wysokościowych w Bristolu.
Liverpool
Przy opracowywaniu dokumentu planistycznego na temat budynków wysokościowych,
głównym elementem partycypacji społecznej była publikacja i rozpowszechnienie projektu
roboczego dokumentu wśród organizacji i osób indywidualnych. Działania podjęte w celu
rozpowszechnienia projekt dokumentu:
• Projekt dokumentu został zaprezentowany w prasie.
• Kopie projektu dokumentu zostały wysłane statutowym organom konsultacyjnym oraz
decydentom.
• Kopie projektu dostępne były takŜe w urzędzie miasta, miejskich bibliotekach oraz na
stronie internetowej urzędu miasta.
• Na Ŝyczenie udzielano ustnych informacji odnoście dokumentu, a takŜe udostępniano
kopie przetłumaczone na inne języki oraz alfabet Braille’a.
Ludność mogła kontaktować się z urzędem miasta telefonicznie, emailowo oraz
listownie, a takŜe mogła wysyłać komentarze poprzez stronę internetową urzędu.
Zorganizowano takŜe publiczną dyskusję nad projektem roboczym dokumentu.
Ze względu na formalną stronę procedury konsultacji, wszystkie wypowiedzi musiały być
udokumentowane, czyli przechowywano całą korespondencję listowną, elektroniczną,
protokoły ze spotkań z decydentami oraz z dyskusji.
Newcastle
Urząd miasta w ramach Tygodnia Architektury zorganizował seminarium i warsztaty
dotyczące budynków wysokościowych. Słuchaczami seminariów byli profesjonaliści
z róŜnych branŜ, naukowcy, decydenci i radni. Po prezentacji miało miejsce równolegle kilka
warsztatów dotyczących róŜnych kwestii związanych z tematem budynków wysokościowych.
Zorganizowano warsztaty studenckie dla studentów architektury i planowania, dotyczące
stworzenia projektów lokalizacji budynków wysokościowych w mieście oraz wyznaczenia
potencjalnych miejsc dla nich właściwych, a takŜe wskazanie tych niewłaściwych.
Projekt roboczy dokumentu był udostępniony opinii publicznej poprzez:
• stronę internetową,
• ogłoszenie w prasie,
• kopię dla radnych,
• kopię w bibliotekach.
39
PowyŜsze przykłady pokazują, jak duŜą i waŜną część w trakcie opracowywania
dokumentów planistycznych stanowią elementy partycypacji społecznej. Komunikowanie
społeczne daje mieszkańcom moŜliwość poznania tematu i wyrobienia sobie zdania na jego
temat oraz wyraŜenia własnych opinii. Opinie te natomiast są brane pod uwagę przy
tworzeniu dokumentu.
4.4. Partycypacja społeczna przy opracowywaniu SLOW w Gdańsku
W trakcie prac nad Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych w Gdańsku
zaplanowano szereg działań uwzględniających partycypację społeczną w tworzeniu projektu.
Partycypacja społeczna ma na celu:
• uświadomienie mieszkańców, Ŝe miasto Gdańsk jest w trakcie opracowywania
dokumentu dotyczącego budynków wysokościowych oraz otrzymanie bezpośredniej
informacji zwrotnej na temat treści opracowania w czasie jego tworzenia,
• poznanie opinii społeczeństwa na temat budynków wysokościowych,
• wspieranie kreatywnego myślenia oraz debaty nad emocjonującą i często
kontrowersyjną kwestią budynków wysokościowych.
W ramach partycypacji społecznej przeprowadzono dotychczas:
• ankietę internetową dotyczącą kwestii wysokościowców w Gdańsku,
• ideowy konkurs studencki na sporządzenie koncepcji obiektu wysokościowego
w Gdańsku,
• warsztaty dla organizacji pozarządowych,
• dyskusję „burzę mózgów” na posiedzeniu Komisji Rozwoju Przestrzennego Rady
Miasta Gdańska,
• prezentacje i dyskusje nad wstępnym projektem SLOW na spotkaniach z radnymi,
dziennikarzami, organizacjami pozarządowymi, radami osiedli, deweloperami,
środowiskami zawodowymi.
Równolegle w prasie ukazywały się liczne artykuły związane z zagadnieniem
wysokościowców, zestawienie artykułów wraz z krótkim streszczeniem zawiera
Dokumentacja SLOW nr 2. W trakcie prac nad SLOW na regionalnym portalu internetowym
odbywała się debata o wieŜowcach.
Miała miejsce takŜe dyskusja o budynkach wysokich na zebraniu Towarzystwa
Urbanistów Polskich oddział Gdańsk.
WaŜnym wydarzeniem łączącym się z tematyką wysokościowców w Gdańsku była
międzynarodowa konferencja „Tendencje wysokościowe w miastach metropolitalnych”
40
odbywająca się w dniach 29-31 maja, współorganizowana przez Miasto Gdańsk,
Ministerstwo Infrastruktury oraz Międzynarodową Organizację INTA, zrzeszającą wybitnych
urbanistów z całego świata.
Przeprowadzone elementy partycypacji społecznej zostały szerzej opisane w poniŜszych
podrozdziałach.
Wnioski zgłoszone do Wstępnego Projektu SLOW zebrano w tabeli „Analiza wniosków
do SLOW”, która znajduje się w Dokumentacji SLOW nr 3, a wykaz „Zmiany i nowe zapisy
wprowadzone na skutek wniosków z partycypacji społecznej” zawarto w Dokumentacji
SLOW nr 4.
4.4.1. Ankieta internetowa – „Współtwórz swoje mias to - Wysoko ściowce
w Gdańsku”
Pełny raport z wyników ankiety internetowej zawiera Dokumentacja SLOW nr 5.
W dniach od 29 stycznia do 29 lutego 2008 roku przeprowadzono badanie internetowe
mające na celu rozpoznanie opinii internautów na temat obecności budynków
wysokościowych w mieście Gdańsku. W badaniu zastosowano technikę ankiety internetowej
(13 pytań zamkniętych i 1 otwarte), przy uŜyciu której zarejestrowano 3467 kwestionariuszy,
wypełnionych poprawnie pod względem logiczno-formalnym.
Wyniki ankiety internetowej naleŜy rozpatrywać z uwzględnieniem niereprezentatywnego
charakteru próby badawczej, czego przyczyny wynikają z doboru techniki pozyskiwania
informacji. Ankieta internetowa, dotycząca tematyki związanej z rozwaŜaną obecnością
budynków wysokościowych w Gdańsku, znalazła się w polu zainteresowania szczególnej
grupy odbiorców. Były to przede wszystkim osoby, które mają dostęp do Internetu oraz są
zainteresowane omawianym zagadnieniem. Wśród uczestników badania dominują
męŜczyźni (73,6%) w wieku 25 – 34 lata (42,7%) o wykształceniu wyŜszym (67,2%).
Wskaźniki te róŜnią się znacząco od struktury populacji mieszkańców Gdańska. Jak juŜ
wspomniano w metodologicznej części opracowania, zbiorowości tej nie moŜna utoŜsamiać
z populacją mieszkańców Gdańska. Osoby, które wzięły udział w badaniu kojarzą
„wysokościowiec” przede wszystkim ze sferą świadczenia pracy biurowej. Ponad połowa
internautów zadeklarowała, iŜ gdyby miała taką moŜliwość, to chciałaby pracować w
budynku wysokościowym (54,1%). Jako swoje potencjalne miejsce zamieszkania budynek
wysokościowy postrzega mniej, bo – 42,7% internautów. Interesująco przedstawia się teŜ
porównanie rozkładów odpowiedzi negatywnych. W przypadku świadczenia pracy, głosy
przeciwne stanowiły – 17,0%, zaś w przypadku zamieszkiwania w wysokościowcu, odsetek
ten był znacznie wyŜszy – 43,3%.
41
Postawy badanych w przypadku zamieszkiwania są wyraźniejsze od tych związanych z
lokalizacją miejsca pracy o czym świadczy odsetek odpowiedzi „jest mi to obojętne”:
zamieszkiwanie – 14,0%, miejsce pracy – 28,9%. Porównanie rozkładów odpowiedzi
pozwala sądzić, iŜ uczestnicy badania przykładają mniejszą wagę do miejsca, w którym
przyjdzie im pracować, aniŜeli do lokalizacji miejsca zamieszkania. W tym przypadku chodzi
oczywiście o budynki wielkogabarytowe. Budynek wysokościowy powinien według
uczestników badania mieć powyŜej 20 pięter. Takiego zdania jest ponad połowa badanych
(57,6%). Co piąty internauta uznał, iŜ wysokościowiec powinien mieć do 20 pięter, a - 13,4%
badanych zaznaczył odpowiedź „do 15 pięter”. Cechy, jakimi powinien charakteryzować się
„drapacz chmur” to przede wszystkim „oryginalne bryła, wygląd” (69,7%), „dobre drogi
dojazdowe” prowadzące do budynku (48,7%) oraz „duŜy parking” (43,1%).
Dla większości internautów, którzy wzięli udział w badaniu budynki wysokościowe
w Gdańsku mogą powstawać zarówno w sąsiedztwie istniejącej zabudowy, jak i z dala od
niej (40,4%), dla co trzeciego badanego wysokościowce powinny powstawać z dala od
istniejącej zabudowy (29,4%), zaś dla 28,3% badanych tego rodzaju budynki mogą
powstawać w sąsiedztwie istniejącej zabudowy. Na pytanie o potencjalne sąsiedztwo
wysokościowców, blisko połowa badanych (45,3%) udzieliła odpowiedzi, iŜ nie miałaby nic
przeciwko temu. Przeciwnego zdania jest nieco mniejsza grupa, bo stanowiąca (39,2%)
przebadanej zbiorowości. Odpowiedź „trudno powiedzieć” została wskazana przez - 15,5%
uczestników badania. NajwyŜszy odsetek osób, którym nie przeszkadzałoby sąsiedztwo
wysokościowców odnotowano w otoczeniu portu oraz dzielnic wschodnich (63,3%), tam teŜ
zarejestrowano najniŜszy odsetek odpowiedzi przeciwnych (24,8%). W pozostałych
dzielnicach wskaźniki utrzymują się na poziomie podobnym do wskaźnika ogólnego.
PowyŜszy wynik potwierdzają odpowiedzi na pytanie, w którym internauci zostali poproszeni
o wskazanie dzielnic, w których mogłyby być usytuowane budynki wysokościowe. NajwyŜszy
wskaźnik zarejestrowano w odniesieniu do terenów postoczniowych (83,8%), na drugim
miejscu dzielnice Zaspa, Przymorze, śabianka (67,3%). Na podobnym poziomie zostały
ocenione jako miejsce potencjalnej lokalizacji wysokościowców dzielnice: Wrzeszcz (59,0%),
Piecki-Migowo i Suchanino (56,3).
Badani zostali poproszeni o wskazanie dwóch najwaŜniejszych kryteriów lokalizacji.
NajwaŜniejszym z nich jest według internautów „dostępność do komunikacji publicznej”
(65,3%) oraz „bliskość terenów centralnych miasta” (41,2%). Na pytanie o funkcje, które
powinny być realizowane w budynkach wysokościowych największa grupa badanych
wskazała funkcje biurowe (92,8%). Funkcje hotelowe jako wiodące dla tego typu zabudowy
wskazało – 81,3% uczestników badania, zaś – 73,8% funkcje mieszkaniowe. Wskazania
badanych pokazują, iŜ z większą „tolerancją” wobec wysokościowców podchodzą, jeśli tego
rodzaju budynki rozpatruje się jako potencjalne miejsce pracy lub miejsce tymczasowego
42
pobytu w dobrze skomunikowanym centrum miasta (hotel), aniŜeli jako miejsce stałego
zamieszkania.
4.4.2. Ideowy konkurs studencki na sporz ądzenie koncepcji obiektu
wysoko ściowego w Gda ńsku
Konkurs ogłoszono w dniu 7 marca 2008 roku. Celem konkursu było uzyskanie
przykładowych wizualizacji obiektów wysokościowych, które będą materiałem poglądowym
w prowadzonej w mieście dyskusji o wysokościowcach. Uczestnicy mieli moŜliwość wyboru
jednej lokalizacji spośród czterech zadanych:
• Młode Miasto
• Pas Nadmorski – przy deptaku, na przedłuŜeniu Al. Jana Pawła II
• Wrzeszcz Klonowa – w miejscu Domu Towarowego Galerii Centrum – dawniej
„Neptun”
• Wrzeszcz – pas między torami kolejowymi a Al. Grunwaldzką.
W ramach konkursu naleŜało sporządzić, dla wybranej lokalizacji, koncepcję budynku
wysokościowego (lub ich zespołu), który mógłby stać się obiektem charakterystycznym dla
Gdańska, kojarzonym z miastem i traktowanym jako część jego wizytówki. NaleŜało równieŜ
stworzyć koncepcję zagospodarowania terenu z usytuowaniem projektowanego budynku lub
zespołu budynków, dla wybranego przez uczestnika fragmentu działki. Trzeba było takŜe
pokazać wizualizacje dwóch elewacji w skali 1:500 oraz dwóch panoram z wrysowaną
koncepcją bryły na wybranych panoramach fotograficznych, spośród trzech zamieszczonych
w warunkach konkursowych. Obiekt zaproponowany w pracach konkursowych musiał się
wyróŜniać następującymi cechami:
• wysokość przynajmniej jednego budynku: dla lokalizacji nr 2 Pas Nadmorski – od 30
do 55 m, dla pozostałych lokalizacji – minimum 40 m,
• unikalna i wybitna wartość architektoniczna oraz nowatorstwo zastosowanych
rozwiązań,
• harmonijne (na zasadzie kontynuacji lub kontrastu) wpisanie obiektu w krajobraz
miasta
• funkcja obiektów dowolna.
Do udziału w konkursie zaproszono studentów wydziałów architektury i innych kierunków,
a takŜe wszystkich zainteresowanych, za wyjątkiem pracowników Biura Rozwoju Gdańska.
Szczegółowe warunki konkursu zawiera Dokumentacja SLOW nr 6.
W dniu 29.05.2008r. w trakcie konferencji „Tendencje wysokościowe w miastach
metropolitalnych”, organizowanej przez miasto Gdańsk we współpracy z organizacją INTA
43
oraz Ministerstwem Infrastruktury, przewodniczący sądu konkursowego dr hab. inŜ. arch
Antoni Taraszkiewicz ogłosił wyniki konkursu.
Ocena pracy nagrodzonej pierwsz ą nagrod ą:
I Nagroda - praca nr 12 34 56 (Hugon Kowalski)
Spośród przedstawionych w konkursie prac nagrodzony projekt w najlepszym stopniu
realizuje ideę konkursu, jakim było stworzenie koncepcji budynku (czy zespołu budynków)
wysokościowych, który mógłby stać się obiektem charakterystycznym i wyjątkowym,
a jednocześnie dobrze wpisującym się w przestrzenny charakter konkretnego rejonu
Gdańska. Bardzo oryginalna i indywidualna koncepcja w przekorny, a zarazem błyskotliwy
sposób podchodzi do tradycji formy budynków wysokich. Propozycja godna jest miejsca
lokalizacji dobrze realizując dwa, nie zawsze spójne cele:
• zaznaczenie waŜnego miejsca przez nietuzinkowy obiekt,
• eksponowanie walorów przyrodniczo-krajobrazowych miejsca (bogata zieleń, styk
z morzem), potraktowanych jako najwyŜsza wartość.
Zdj. 4. Wizualizacja wysokościowca nagrodzonego I nagrodą.
Ocenę oraz wizualizacje pozostałych nagrodzonych projektów zawiera Dokumentacja
SLOW nr 7.
4.4.3. Warsztaty dla organizacji pozarz ądowych
W dniu 28 marca 2008r., w siedzibie Biura Rozwoju Gdańska, odbyły się warsztaty dla
organizacji pozarządowych dotyczące lokalizacji obiektów wysokościowych w Gdańsku.
44
Warsztaty miały na celu włączenie mieszkańców w toczącą się dyskusję na temat tego, „czy
i w jakim miejscu” w Gdańsku powinny powstawać obiekty wysokie. Do udziału
w warsztatach zaproszono przedstawicieli organizacji i stowarzyszeń działających na rzecz
społeczności lokalnych, jak równieŜ przedstawicieli Rad Osiedli. W warsztatach udział wzięło
28 osób, reprezentujących organizacje pozarządowe, Rady Osiedli i dwa portale
internetowe: Gdapolis i Forum Polskich WieŜowców.
Uczestnicy podzieleni na 6 grup roboczych, mieli wskazać obszary dopuszczalnej
lokalizacji obiektów wysokościowych w Gdańsku. Następnym zadaniem było określenie
punktów kontrolnych, dla których istniałby obowiązek tworzenia wizualizacji, aby
obserwować wpływ potencjalnego budynku wysokościowego na panoramę miasta.
W ramach „burzy mózgów” wylistowano jakie cechy powinien posiadać obiekt wysokościowy.
Uczestnicy najczęściej wskazywali tereny postoczniowe i tereny Letnicy jako najwłaściwsze
miejsca dla budynków wysokościowych. Warsztaty zakończono prezentacjami
przedstawiającymi efekty pracy uczestników warsztatów. Dokładny przebieg i wyniki
warsztatów zawiera Dokumentacja SLOW nr 8.
4.4.4. Dyskusja „burza mózgów” na posiedzeniu Komis ji Rozwoju
Przestrzennego Rady Miasta Gda ńska
W dniu 18 lutego 2008r. na posiedzeniu Komisji Rozwoju Przestrzennego Rady Miasta
Gdańska odbyła się dyskusja „burza mózgów” na tematy:
• Punkty kontrolne krajobrazu.
• MoŜliwości lokalizacji wysokościowca jako ikony architektonicznej Gdańska.
Formuła „burzy mózgów” została zaproponowana i zaaprobowana przez uczestników
dyskusji z uzasadnieniem poszukiwania miejsc intuicyjnych, egzystujących w świadomości
dyskutantów, a nie jako wcześniej przygotowanych i sprawdzonych. Ustalono, Ŝe kaŜde
z wymienionych miejsc powinno zostać zweryfikowane w terenie.
Radni wraz z zaproszonymi gośćmi zgłosili szereg Punktów Kontrolnych. Ich lista
znajduje się w załączeniu do protokołu z dyskusji w Dokumentacji SLOW nr 9.
4.4.5. Dyskusja o budynkach wysokich na zebraniu To warzystwa
Urbanistów Polskich oddział Gda ńsk
W dniu 29 stycznia 2008r. na zebraniu Towarzystwa Urbanistów Polskich (TUP) oddział
Gdańsk, odbyła się dyskusja na temat budynków wysokich. Przedstawiciele władz miasta
oraz Biura Rozwoju Gdańska zostali zaproszeni do udziału.
45
Na początku członkowie TUP-u przedstawili kilka prezentacji dotyczących tematyki
obiektów wysokościowych. Następnie toczyła się dyskusja. Przedstawiciele administracji
publicznej przysłuchiwali się dyskusji, aby poznać opinie środowiska urbanistów na temat
budynków wysokościowych w Gdańsku.
4.4.6. Pierwsza prezentacja wst ępnego projektu SLOW
W dniu 21.04.2008r. w sali na ostatnim piętrze budynku tzw. „Zieleniaka”, odbyła się
premierowa prezentacja wstępnego projektu Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych.
Na spotkanie zaproszono Radnych Miasta Gdańska, dziennikarzy, waŜne osobistości
lokalnych środowisk opiniotwórczych.
Spotkanie otworzył Prezydent Miasta Gdańska Paweł Adamowicz. Następnie Zastępca
Prezydenta Miasta Gdańska ds. polityki przestrzennej Wiesław Bielawski zaprezentował
główne załoŜenia projektu SLOW, natomiast Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska Marek
Piskorski przedstawił wyniki internetowej ankiety.
Spotkaniem w dniu 21 kwietnia rozpoczęto cykl zdarzeń, które miały na celu szeroką
dyskusję publiczną nad problematyką obiektów wysokościowych w zagospodarowaniu
przestrzennym Gdańska.
4.4.7. Prezentacja wst ępnego projektu SLOW na spotkaniu dla
organizacji pozarz ądowych, Rad Osiedli i deweloperów
W dniu 22.04.2008r. odbyło się spotkanie i prezentacja projektu wstępnego Studium
Lokalizacji Obiektów Wysokościowych dla organizacji pozarządowych, Rad Osiedli
i deweloperów. Spotkanie rozpoczęło się powitaniem uczestników przez Prezydenta
Wiesława Bielawskiego oraz jego prezentacją dotyczącą polityk lokalizowania budynków
wysokościowych w innych miastach europejskich.
Następnie arch. Adam Rodziewicz, koordynator zespołu SLOW, zaprezentował wstępny
projekt Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych, przedstawiając najwaŜniejsze
załoŜenia i wytyczne zawarte w SLOW.
Jako ostatni arch. Marek Piskorski, Dyrektor Biura Rozwoju Gdańska przedstawił
prezentację wyników ankiety internetowej.
46
Po zakończeniu części prezentacyjnej rozpoczęła się dyskusja, z której postulaty
i wnioski zostały uwzględnione w ostatecznej wersji dokumentu SLOW. Szczegółowy
protokół z dyskusji znajduje się w Dokumentacji SLOW nr 10.
4.4.8. Konferencja „Tendencje wysoko ściowe w miastach
metropolitalnych” i panel ekspertów z organizacji I NTA
W dniach 29–31 maja odbyła się w Gdańsku międzynarodowa konferencja
zorganizowana przez Miasto Gdańsk i Ministerstwo Infrastruktury wspólnie z INTĄ –
międzynarodową organizacją skupiającą wybitnych urbanistów i decydentów politycznych.
Konferencja na temat „Tendencje wysokościowe w miastach metropolitalnych” miała
poddać szczegółowej analizie kwestię zabudowy miast obiektami wysokościowymi.
Poszukiwano odpowiedzi na pytania czy polityka rozwoju urbanistycznego powinna
dopuszczać dalszy rozwój przedmieść, czy moŜe skoncentrować się na dopełnianiu
istniejącej tkanki miejskiej, co pozwala na racjonalne wykorzystanie infrastruktury
technicznej, drogowej i społecznej (istniejących placówek słuŜby zdrowia, szkół
i przedszkoli).
Organizacja INTA (International Association for Urban Development) skupia wybitnych
urbanistów, a takŜe polityków z 60 krajów świata. Pełni ona funkcję doradczą oraz
opiniotwórczą tworząc swoistą platformę wymiany pomysłów i myśli urbanistycznej. INTA
zajmuje czołowa pozycję, jeśli chodzi o wyznaczanie nowych kierunków rozwoju myśli
urbanistycznej.
Konferencję poprzedził panel ekspercki, którego zadaniem było szczegółowe zbadanie
lokalizacji obiektów wysokościowych w centrach duŜych miast na konkretnych przykładach
z Gdańska. Efekty i rekomendacje stanowiące wynik pracy grupy 9 międzynarodowych
ekspertów poddane zostały dalszej dyskusji i analizie podczas konferencji.
Eksperci reprezentujący duŜe miasta europejskie i metropolie światowe, wspólnie
z pracownikami Biura Rozwoju Gdańska, pracowali na tematem lokalizowania obiektów
wysokościowych w Gdańsku. Bardzo istotną część programu prac panelu ekspertów
stanowiły konsultacje z przedstawicielami lokalnych środowisk opiniotwórczych, zarówno
z sektora prywatnego, publicznego, naukowego, jak i społecznego. Wywiady
przeprowadzone z lokalnymi aktorami umoŜliwiły ekspertom zdobycie szerokiej perspektywy
i ułatwiły opracowanie odpowiednich rekomendacji. Listę ekspertów, listę uczestników
spotkań z ekspertami oraz program konferencji zawiera Dokumentacja SLOW nr 11. Za
47
swoją pracę eksperci nie pobierali honorariów i poświęcili prywatny czas, aby słuŜyć swoją
wiedzą.
W dniu 31 maja w Dworze Artusa odbył się wielki finał, czyli podsumowanie i debata
zamykająca konferencję. Była to otwarta debata publiczna. Rozesłano ok. 180 informacji
i zaproszeń na debatę do róŜnych środowisk, m.in. do: radnych, rektorów, organizacji
pozarządowych, rad osiedli, inwestorów, architektów, naukowców, lokalnych autorytetów,
etc. KaŜdy mieszkaniec, zainteresowany tematyką mógł przyjść, wysłuchać wystąpień
i zabrać głos w dyskusji.
Końcowym efektem prac ekspertów jest raport „TALL BUILDINGS IN GDAŃSK:
FASHION OR NECESSITY?”, zawierający rekomendacje dla władz Gdańska.
4.5. Aspekty społeczne dla lokalizowania obiektów
wysoko ściowych
Planowana budowa obiektu wysokościowego wzbudza często sprzeciw okolicznych
mieszkańców. Opór jest zazwyczaj związany z tzw. postawą NIMBY (not in my back yard =
“nie na moim podwórku”), czyli sprzeciwem wobec pewnych inwestycji w swoim najbliŜszym
sąsiedztwie, pomimo generalnej akceptacji tego typu projektów23. Obawa lokalnej
społeczności przed budową wysokościowca w najbliŜszym otoczeniu, nie wyklucza
akceptacji dla tego typu inwestycji w innych miejscach, z dala od ich domostw.
Mieszkalne budynki wysokościowe, oprócz oddziaływania na otoczenie, wywierają takŜe
wpływ na mieszkańców tych obiektów. MoŜna przyjąć, Ŝe w budynkach wysokościowych,
skupiających podobnych uŜytkowników jest szansa na powstanie małych lokalnych
społeczności. Kontakty sąsiedzkie w środowisku miejskim są silniejsze wtedy, kiedy istnieje
podobieństwo etniczne, podobny status socjotechniczny, satysfakcja z miejsca zamieszkania
i wysoki poziom dobrostanu psychicznego mieszkańców. Współpraca, troska, dbałość
o wspólne zasoby to czynniki składające się na poczucie wspólnoty. Zaleceniem dla nowych
obiektów wysokościowych powinno być projektowanie małych przestrzeni, gdzie ludzie mogą
się spotykać.
Rozszerzenie zagadnień związanych z percepcją obiektów wysokościowych oraz
psychologią środowiskową znajduje się w Dokumentacji SLOW nr 13.
23 Bell P.A., Greene Th. C., Fisher J.D., Baum A., 2004.
48
5. Strefowanie lokalizacji OW
5.1. Obszary wył ączone z lokalizacji OW
Obszary wyłączone obejmują tereny, na których obowiązuje zakaz lokalizacji OW
wynikający z obowiązujących przepisów.
Są to obszary Gda ńska, na których obowi ązujące przepisy całkowicie wykluczaj ą
zabudow ę lub zabudow ę obiektami wysoko ściowymi zdefiniowanymi w SLOW.
W granicach tych obszarów wyst ępuje ścisła ochrona istniej ącego u Ŝytkowania
i zabudowy. Obszary te zajmuj ą łącznie około 42% powierzchni miasta. Ł ącznie
wskazano 11 rodzajów takich obszarów.
Obszary wył ączone ze wzgl ędu na warto ści kulturowe:
• cmentarze i parki,
• zespoły dworsko- parkowe,
• zespoły wpisane do rejestru zabytków w tym obszar Pomnika Historii.
Tab. 3. Wykaz wa Ŝniejszych obiektów i zespołów wył ączonych ze wzgl ędu na warto ści kulturowe
Cmentarze i parki: Lokalizacja:
Cmentarz Św. Franciszka KrzyŜowniki, ul. Kartuska
Park Zbawiciela Siedlce, ul. Starodworska
Park Św. Barbary Siedlce, ul. Zakopiańska - Bema
Cmentarz Nowy Salwator Stare Szkoty, ul. Stoczniowców
Cmentarz Reformatów Chełm, ul. Biskupa Andrzeja Wronki
Park Św. Józefa i Brygidy Grodzisko, ul. Giełguda
Cmentarz Św. Walentego (nowy) Matarnia
Park Św. Jerzego (nowy) Orunia, ul. Ramułta
Cmentarz Sobieszewo, katolicki Ul. Turystyczna
Cmentarz Krakowiec Ul. Kępna
Park Zespół Cmentarzy (9 cmentarzy) Aleja Zwycięstwa
Cmentarz Najśw. Serca Pana Jezusa Brętowo, ul. Słowackiego
Cmentarz Św. Antoniego Brzeźno, ul. Hallera
Cmentarz Centralny Srebrzysko Wrzeszcz, ul. Srebniki
Park Św. Jerzego Orunia, ul. Gościnna
Cmentarz Św. Ignacego Stare Szkoty, ul. Brzegi
Park M. Boskiej Saletyńskiej Sobieszewo, ul. Tutystyczna
Park Ujeścisko Ul. Cedrowa
Park Chrystusa Króla Stogi, ul. Nowotna
Cmentarz Św. Jana Chrzciciela Kiełpino Górne, ul. Otomińska
Cmentarz śydowski Wrzeszcz, ul. Traugutta
Cmentarz Związku Wolnoreligijnego Grodzisko, ul. Giełguda
49
Cmentarz Francuski Cygańska Góra
Park Leśny Wrzeszcz, ul. Traugutta
Cmentarz Urania Wrzeszcz, ul. Kościuszki
Park Uphagena Wrzeszcz, ul. Uphagena
Park Schopenhauerów Orunia, ul. Trakt Św. Wojciecha
Park Ogród Szwajcarski Stare Szkoty, ul. Brzegi
Zespoły dworsko-parkowe: Lokalizacja:
Jasień Pomiędzy ul. Zwierzyniecką, Jasieńską i Kuszników
Rębowo Pomiędzy ul. Jabłoniową a Przywidzką
Zakoniczyn ul. WieŜycka
Kokoszki ul. Stokłosy
Wieniec Na Wyspie Sobieszewskiej
Sobieszewska Pastwa Na polderze Wyspy Sobieszewskiej
Srebrzysko ul. Srebrniki
Królewska Dolina Pomiędzy ul. J. Sobieskiego i Do Studzienki
KrzyŜowniki Ul. Kartuska
Folwark Kiełpino Górne Ul. Goplańska
Łostowice Pomiędzy ul. Niepołomicką, Przebiśniegową i Wielkopolską
Maćki Ul. Przemian
Olszynka Pomiędzy ul. Miedza i Olszyńską
Młyniska Ul. Swojska
Owczarnia Ul. Owczarnia
Obszary wpisane do rejestru zabytków i obszary pomników historii: Lokalizacja:
układ urbanistyczny Gdańska Śródmieście Gdańska w granicach fortyfikacji nowoŜytnych
układ urbanistyczny Starej Oliwy wraz z zespołem Potoku Oliwskiego
Oliwa
zespół urbanistyczny osady portowej w Nowym Porcie Nowy Port
zespół urbanistyczno-krajobrazowy zabudowy Jaśkowej Doliny
Wrzeszcz, ul. Jaśkowa Dolina
kolonia domów robotniczych fundacji dr Abegga; Gdańsk-Wrzeszcz
ulice: Bracka, Puszkina, Własna Strzecha, Olszewskiego
kolonia domów robotniczych fundacji dr Abegga; Gdańsk-Wrzeszcz
ulice: Miedziana, Grunwaldzka, Zator-Przytockiego
zespół ruralistyczny przedmieścia Św. Wojciecha
Gdańsk, Św. Wojciech
Wielka Aleja, ze szpalerami drzew Al. Zwycięstwa
Park Oruński ul. Nowiny 2 zespół kościoła parafialnego p.w. św. Franciszka z AsyŜu:
ul. Kartuska 186
zespół kościoła parafialnego p.w. Najświętszego Serca Pana Jezusa:
ul. Mireckiego 3
Kościół parafialny p.w. św. Walentego Gdańsk-Matarnia
zespół dawnego Domu Pogrzebowego, ul. Traugutta 45 Zespół ewangelickiego Kościoła Chrystusa w Nowych Szkotach:
ul. Mickiewicza 11
zespół dworsko-parkowy Matarnia: ul. Agrarna 2
50
zespół dworsko-parkowy "Ludolphine": ul. CzyŜewskiego 29
zespół dworsko-parkowy Kiełpino Górne: ul. Goplańska
Zespół dworsko-parkowy Nowe Szkoty ul. Leczkowa 21
zespół rezydencjonalny dworu Ferberów: ul. Trakt Św. Wojciecha
Zespół dworsko – parkowy Migowo ul. Myśliwska 40
zespół dworsko-parkowy Uphagenów: ul. Piecewska 27
zespół dworsko-parkowy "Studzienka": ul. Traugutta 94-96
zespół dworsko-parkowy "Kuźniczki": ul. Wajdeloty 13
Szaniec Jezuicki Kolonia Anielinki, rejon ulic: Zamiejskiej, Cienistej, Szkockiej
zespół Twierdzy Wisłoujście: Wisłoujście
zespół dawnego Domu i Parku Zdrojowego Brzeźno
zespół zabudowy Politechniki Gdańskiej: ul. Narutowicza 11/12 szkoła katolicka i ewangelicka /obecnie magazyny/
ul. Brzegi 50 A, 51
Szkoła Realna i Progimnazjum "Conradinum"
ul. Piramowicza 1
Zespół dawnych koszar
ul. Słowackiego, Grunwaldzka ul. Szymanowskiego
Zespół d. sierocińca obecnie szkoła ul. Batorego 26
zespół domów mieszkalnych: ul. Kartuska 7, 11, 13 zespół domu mieszkalnego w Sobieszewskiej Pastwie ul. Przegalińska 81
Ŝuławska zagroda gburska ul. Świbnieńska 204
Willa „Schmidt” ul. Krasickiego 6
kanał rzeki Raduni Pruszcz Gdański – Stara Motława zespół śluzy komorowej Przegalina Północna na Martwej Wiśle:
ul. Przegalińska 60
zespół dawnych warsztatów kolejowych ul. Siennicka 25
zespół browaru w Gdańsku - Wrzeszczu Ul. Kilińskiego 25 cmentarz "Garnizonowy" i "Nowy BoŜego Ciała" /obecnie komunalny/:
ul. Dąbrowskiego i Giełguda
cmentarz - Pomnik Bohaterów "Zaspa ul. Chrobrego
cmentarz w Oliwie /ewangelicki i katolicki ul. Opacka i CzyŜewskiego
nieczynny cmentarz Ŝydowski na Chełmie ul. Cmentarna i Stoczniowców
Plac Solidarności: Plac Solidarności pole bitewne na półwyspie Westerplatte w Gdańsku Westerplatte
Lokalizacja obiektów wysokościowych (OW) w zespołach wpisanych do rejestru
zabytków będzie moŜliwa, na zasadzie wyjątku, w przypadku zgody Wojewódzkiego
Konserwatora Zabytków.
Obszary wył ączone ze wzgl ędu na regulacje wynikaj ące z ochrony środowiska
przyrodniczego:
• lasy,
• rezerwaty przyrody,
• Trójmiejski Park Krajobrazowy,
• uŜytki ekologiczne,
• wody.
Tab. 4. Wykaz obiektów wył ączonych ze wzgl ędu na regulacje wynikaj ące z ochrony środowiska przyrodniczego
Nazwa obszaru Podstawa ochrony
rezerwaty
Ptasi Raj Rozporządzenie Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego – Monitor Polski nr 100, poz. 515 z 1959r.
Mewia Łacha Rozporządzenie Ministra Ochrony Środowiska – Monitor Polski nr 38, poz. 273 z1991r.
Źródliska w Dolinie Ewy Rozporządzenie Ministra Leśnictwa i Przemysłu Drzewnego – Monitor Polski nr 16, poz. 91 z 1983r.
Wąwóz Huzarów
Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 13/2005 z dn 20.06.2005r.
Dolina StrzyŜy Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 19/07 z dn. 29.05.2007r.
parki krajobrazowe
Trójmiejski Park Krajobrazowy
Uchwała WRN w Gdańsku nr XVI /89/79 z dn. 3.05.1979 r.
uŜytki ekologiczne
Fort Nocek Uchwała Rady Miasta Gdańska nr XXXVI/420/96 z dn.20.06.1996 r.
Murawy kserotermiczne w Dolinie Potoku Oruńskiego
Uchwała Rady Miasta Gdańska Nr IX/320/99 z dn. 29.04.1999 r.
Oliwskie Nocki Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 12/2001 z dn 7.11.2001 r.
Luneta z Pasikonikiem Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 12/2001 z dn 7.11.2001 r.
Prochownia pod Kasztanami
Rozporządzenie Wojewody Pomorskiego Nr 2/2003 z dn. 9.01.2003 r
Migowska Bielewa uchwała Rady Miasta Gdańska Nr V/51/2006 z dn. 21.12.2006 r. Łozy w Kiełpinie uchwała Rady Miasta Gdańska Nr V/50/2006 z dn. 21.12.2006 r. Dolina Czystej Wody uchwała Rady Miasta Gdańska Nr V/49/2006 z dn. 21.12.2006 r.
52
Zdj. 5. Widok od strony Wrzeszcza na Trójmiejski Park Krajobrazowy (TPK).
Obszary wył ączone ze wzgl ędu na uwarunkowania wynikaj ące z istniej ącej
infrastruktury technicznej:
• strefy ujęć wód podziemnych,
• lotnisko wraz z powierzchniami ograniczającymi wysokość obiektów o wysokości
powyŜej 40 m.
Tab. 5. Wykaz stref ochrony uj ęć wód podziemnych
Nazwa obszaru Forma ochrony
teren ochrony pośredniej ścisłej ujęć wód podziemnych „CZARNY DWÓR” oraz „ZASPA”
Rozporządzenie nr 1/2007 Dyrektora RZGW w Gdańsku z dnia 18.01.2007r.
teren ochrony pośredniej ścisłej o zaostrzonych warunkach ochrony ujęcia wód podziemnych „LIPCE”
Rozporządzenie nr 6/2004 Dyrektora RZGW w Gdańsku z dnia 28.04.2004 r.
teren ochrony pośredniej ścisłej ujęcia wód podziemnych „DOLINA RADOŚCI”
Rozporządzenie nr 2/2007 Dyrektora RZGW w Gdańsku z dnia 18.01.2007r.
Obszary wył ączone ze wzgl ędu na inne przesłanki:
• tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej - realizacja polityki miasta zawarta
w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego.
Ryc. 4. Obszary wyłączone z lokalizacji OW.
5.2. Obszary niewskazane do lokalizacji OW
Obszary niewskazane to obszary Gda ńska na których przewiduje si ę zakaz
lokalizacji obiektów wysoko ściowych wynikaj ący ze zidentyfikowanych przesłanek.
Jako obszary niewskazane określono obszary miasta, na których charakter uŜytkowania,
istniejący sposób zagospodarowania lub zabudowy, wartości historyczne, względy
przyrodnicze i krajobrazowe dają przesłanki do uznania ich za niekorzystne dla lokalizacji
OW. Obszary te zajmują łącznie około 46% powierzchni Gdańska.
Łącznie wskazano 11 takich obszarów i zespołów.
Ze wzgl ędu na warto ści historyczne s ą to:
• wybrane strefy ekspozycji zespołów zabytkowych,
• strefy ochrony konserwatorskiej.
Obszary wyodrębnione ze względu na wartości historyczne to wybrane strefy ekspozycji
obszarów zabytkowych określone w „Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego miasta Gdańska” (SUiKZP) oraz strefy ochrony konserwatorskiej
umocowane w planach miejscowych. W tych strefach ze względów widokowych (ochrona
panoram) oraz z uwagi na skalę i wartość historyczną istniejącej zabudowy nie powinny być
lokalizowane obiekty wysokościowe.
Ze wzgl ędu na warto ści przyrodnicze s ą to:
• obszary chronionego krajobrazu,
55
• obszary Natura 2000 24,
• część otuliny Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego,
• zespoły przyrodniczo-krajobrazowe.
Obszary wyodrębnione ze względu na wartości przyrodnicze posiadają ochronę
przewidzianą ustawowo (ustawa Prawo ochrony środowiska, Dz.U.nr 129 poz 902 z 2006
roku) i prawem lokalnym. ChociaŜ w treści ww. przepisów ochronnych nie występuje
bezpośrednio przepis wykluczający lokalizację OW, jednak wyjątkowe wartości przyrodnicze
poszczególnych obszarów objęte ochroną, uzasadniają zakaz realizacji OW.
W ramach otuliny Trójmiejskiego Parku Krajobrazowego na dwóch fragmentach
(obszar projektowanego Centrum Czasu Wolnego o charakterze metropolitalnym i obszar
polany leśnej Srebrniki) dopuszczono zabudowę o wysokości powyŜej 40 m, zgodnie
z obowiązującymi planami miejscowymi.
Ze wzgl ędu na ochron ę krajobrazu kulturowego s ą to:
• korytarze osi widokowych WEKK25.
Dla zachowania efektu widokowego poŜądana szerokość korytarza widokowego
z zespołu Starej Oliwy w kierunku morza minimum 55m, a korytarza z ulicy Kartuskiej
w kierunku Śródmieścia minimum 35m.
Obszary niewskazane do lokalizacji OW wynikaj ące z innych przesłanek
urbanistycznych:
• zespoły o wykształconej strukturze urbanistycznej,
• powojenne osiedla blokowe o jednorodnym układzie przestrzennym,
• tereny peryferyjne oraz Pas Nadmorski,
• składowisko odpadów „Szadółki”.
Zespoły o wykształconej strukturze urbanistycznej to zespoły istniejącej niskiej zwartej
zabudowy z przewagą funkcji mieszkaniowej, a powojenne osiedla blokowe występujące
głównie na Dolnym Tarasie to zespoły zabudowy wielorodzinnej o jednorodnym układzie
przestrzennym. Ingerencja w takie zespoły obiektu wysokościowego jest niepoŜądana, m.in.
ze względów opisanych w rozdziale 6.
Obszary połoŜone peryferyjnie w stosunku do centralnej, wielkomiejskiej części miasta tj.
większość Górnego Tarasu, Wyspa Sobieszewska, Olszynka oraz Płonia zostały uznane
jako tereny niepoŜądane dla lokalizacji zabudowy wysokościowej i objęte zakazem.
24 specjalny obszar ochrony siedlisk (SOO) Europejskiej Sieci Ekologicznej „Natura 2000” 25 WEKK- Wieloprzestrzenne Elementy Krajobrazu Kulturowego – struktury charakterystyczne i toŜsame
tylko dla Gdańska, rozpoznawalne dla mieszkańców i zwiedzających. Wskazane w Studium
Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego miasta Gdańska.
56
Tereny połoŜone na Górnym Tarasie, przede wszystkim dzielnice Południe i Zachód, są
głównymi obszarami rozwojowymi miasta w zakresie mieszkalnictwa i usług, a takŜe funkcji
transportowych. Polityka miasta zawarta w SUiKZP przewiduje dla Górnego Tarasu
kształtowanie nowego zainwestowania zgodnie z wymaganiami zrównowaŜonego rozwoju
z podporządkowaniem funkcjom głównym tj. mieszkalnictwu i usługom poprzez
zagwarantowanie obszernych terenów dla mieszkalnictwa o niskiej intensywności zabudowy
i wysokim standardzie. Charakter istniejącego i planowanego zagospodarowania tych
terenów, jak równieŜ ich znaczenie w krajobrazie miejskim powinno uwypuklać naturalne
walory krajobrazowo-przyrodnicze, to wskazuje na ograniczenie gabarytów zabudowy i co za
tym idzie wykluczenie zabudowy wysokościowej.
Lokalizacja i zagospodarowanie rekreacyjne Pasa Nadmorskiego – lasy i park im. R.
Reagana były przesłanką dla uznania go jako obszaru niewskazanego. Kształtowanie
panoramy od strony morza powinno realizować się w pewnym odsunięciu od linii brzegowej.
WzdłuŜ linii brzegowej do obszarów niewskazanych nie włączono jedynie enklawy w rejonie
ulicy Hallera – obszaru inwestycyjnego po byłych ośrodkach wypoczynkowych. Tereny te, ze
względu na obsługę komunikacyjną, uzbrojenie oraz walory połoŜenia na zakończeniu osi
ulic biegnących w kierunku morza, mogą być podkreślone przez usytuowanie OW. Obszar
ten znajduje się juŜ poza Parkiem im. R. Reagana.
Zdj. 6. Widoki na Park im. R. Reagana w Pasie Nadmorskim.
57
Ryc. 5. Obszary niewskazane do lokalizacji OW.
58
5.3. Obszary dopuszczone do lokalizacji OW
Obszary dopuszczone do lokalizacji OW zajmuj ące ok. 12% powierzchni, to obszary
miasta, na których dopuszcza się lokalizację Obiektów Wysoko ściowych (OW) zgodnych
z definicją przyjętą na potrzeby SLOW, a więc wszystkie obszary w mieście nie zaliczone do
wyłączonych i niewskazanych.
Obszary dopuszczone do lokalizacji OW zostały określone liberalnie, jako teren połoŜony
w centralnej części miasta (Dolny Taras). ChociaŜ zakres obszarów jest szeroki, nie oznacza
to, iŜ w kaŜdym ich miejscu istnieje bezwzględna moŜliwość lokalizacji OW. Usytuowanie
OW nie będzie moŜliwe w obszarach wyłączonych i niewskazanych (por. pkt 4.1 i 4.2),
z uwagi na obowiązujące przepisy oraz z powodu innych uzasadnionych przesłanek. Na
obszarach wyłączonych ze względu na przepisy o ochronie zabytków dopuszcza się
lokalizację OW za zgodą konserwatora zabytków i po spełnieniu pozostałych warunków
procedury SLOW.
Usytuowanie OW na pozostałej części obszarów dopuszczonych będzie moŜliwe na
podstawie planu miejscowego (MPZP) i uwarunkowane pozytywnym wynikiem specjalnej
procedury SLOW (por. rozdz. 8).
Obszary dopuszczone do lokalizacji OW:
• Centralne Pasmo Usługowe (CPU) wzdłu Ŝ głównej osi komunikacyjnej miasta
- Alei Zwyci ęstwa i Alei Grunwaldzkiej,
• dzielnice mieszkaniowe: Wrzeszcz, śabianka, Przymorze, Zaspa,
• enklawa w rejonie mola i zako ńczenia ulicy Hallera,
• dzielnica poprzemysłowa Letnica – Młyniska,
• Port wraz centrum logistyczno-dystrybucyjnym w rejo nie Trasy
Sucharskiego,
• Młode Miasto - tereny postoczniowe,
• fragmenty Śródmie ścia tj.: Stare Miasto, cz ęść Nowych Ogrodów i rejon
Grodziska , Polski Hak wraz z cz ęścią Długich Ogrodów poło Ŝoną w rejonie
ulicy Siennickiej,
• rejon w ęzła przesiadkowo – integracyjnego „Czerwony Most” w dzielnicy
Orunia.
59
Miasto Gdańsk prowadzi politykę dopełnienia istniejącej tkanki miejskiej26 na obszarze
w większości ukształtowanego Dolnego Tarasu, obejmującego tereny od Pasa
Nadmorskiego (w większości z wyłączeniem samego Pasa) do Centralnego Pasma
Usługowego27 włącznie.
Rosnąca świadomość ekonomicznej wartości przestrzeni, zwłaszcza na terenach
intensywnie zabudowanych z istniejącą infrastrukturą techniczną, drogową (drogi,
komunikacja zbiorowa) i społeczną (istniejące placówki słuŜby zdrowia, szkoły i przedszkola)
skutkuje ostatnio wyraźnym wzrostem zainteresowania lokalizowaniem na takich obszarach
zabudowy o wysokiej intensywności i wysokości.
W obszarach tych zachodzą dynamicznie procesy intensywnej modernizacji
i restrukturyzacji z poszanowaniem obiektów/zespołów o wartościach kulturowych, które są
rewitalizowane, a nowe obiekty stopniowo wypełniają rezerwy terenowe.
Uwarunkowania społeczno-ekonomiczne i przestrzenne predestynują do określenia
Dolnego Tarasu Gdańska jako obszaru dopuszczonego dla lokalizacji obiektów
wysokościowych.
Śródmieście z zabytkowymi strukturami historycznymi, XIX wieczny Wrzeszcz,
pocysterska Oliwa, rejon wzdłuŜ Pasa Nadmorskiego - te miejsca przyciągają inwestorów jak
magnes, bo mają swoiste genius loci28. PrestiŜowa lokalizacja jest najwaŜniejszym kryterium
dla lokalizowania obiektów wysokościowych. Widok na morze to unikatowa zaleta,
wynikająca z nadmorskiego połoŜenia gdańskiej metropolii.
Prowadzona polityka intensyfikacji zagospodarowania istniejących struktur Dolnego
Tarasu z równoległym zainteresowaniem inwestorów sprawiają, Ŝe miasto nabiera
wielkomiejskiego charakteru. Zwłaszcza jest to widoczne w obszarach intensyfikacji
przestrzeni publicznej: w Śródmieściu Historycznym, centrum Wrzeszcza i centrum Oliwy.
Dobrze wkomponowane w otoczenie obiekty wysokościowe mogą być wyrazem
nowoczesności metropolii z poszanowaniem historycznego dziedzictwa i wskazywać miejsca
26 Polityka intensyfikacji zagospodarowania istniejących struktur zapisana w Studium Uwarunkowań
i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Gdańska. 27 struktura pasmowo–węzłowa, z najwaŜniejszymi węzłami w Śródmieściu, Wrzeszczu i Oliwie,
mająca swoją kontynuację w Sopocie i Gdyni, decydująca o toŜsamości Trójmiasta. Miejsce
największej koncentracji usług i administracji, rozciągające się wzdłuŜ głównej osi komunikacji
drogowej i kolejowej. 28 Genius loci - „duch miejsca”, coś co sprawia, Ŝe przestrzeń posiada swoją niepowtarzalną
atmosferę
60
o wyjątkowym charakterze. Obiekty wysokościowe mogą znacząco przyczynić się do
utrwalenia i rozwoju przestrzeni publicznej, która tworzy i umacnia toŜsamość miasta.
W Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych (SLOW) wyznaczono obszary
o charakterze wielkomiejskim, w których dopuszcza się realizację OW (z ograniczeniami typu
radiolinie, strefa ograniczeń od lotniska i strefa nalotów) skoncentrowany na Dolnym Tarasie.
Przeanalizowano wariant obejmujący oprócz Dolnego Tarasu równieŜ częściowo Górny
Taras tj. dzielnice Chełm i Piecki-Migowo, połoŜone bezpośrednio przy krawędzi wysoczyzny
i zabudowane zabudową wielorodzinną (ryc. 6). Jednak za podstawową przesłankę
określenia granicy obszarów dopuszczonych uznano obszar metropolitalny. Lokalizacja OW
powinna kształtować i podkreślać charakter metropolitalny miasta oraz podnosić jego prestiŜ.
Usytuowanie zabudowy wysokościowej równieŜ na części Górnego Tarasu grozi jej
nadmiernym rozproszeniem, co moŜe skutkować niezrealizowaniem takiej zabudowy
w częściach miasta najbardziej predestynowanych. Na obszarze Górnego Tarasu określone
zostały jedynie istotne pojedyncze punkty wskazane dla lokalizacji OW, podkreślające m.in.
„bramy” wjazdowe do miasta.
Ryc. 6. Wariant obszarów dopuszczonych z włączeniem części Górnego Tarasu.
Przeprowadzone dotychczas elementy partycypacji społecznej (por. pkt 4.4) wskazują
intencje gdańszczan odnośnie usytuowania obiektów wysokościowych. W internetowej
ankiecie wskazano tereny postoczniowe (84%), a na drugim miejscu dzielnice Zaspę,
Przymorze, śabiankę (67%) oraz Wrzeszcz (59%). Ze względów krajobrazowych
lokalizowanie OW tylko na Dolnym Tarasie ma tę zaletę, Ŝe sylweta miasta widziana jest
61
od strony morza na tle wysoczyzny morenowej, której wysokość przekracza 100 m n.p.m.
W związku z tym nawet wysoki budynek na Dolnym Tarasie nie zakłóci linii wyznaczonej
przez wzgórza w takim stopniu, jak budynek o podobnej wysokości zlokalizowany na
Górnym Tarasie.
Zgodnie z polityką miasta intensyfikując zagospodarowanie istniejących struktur SLOW
wyznacza obszary dopuszczone na Dolnym Tarasie, obejmując tereny od Pasa
Nadmorskiego (z wyłączeniem samego Pasa oprócz enklawy w rejonie ulicy Hallera) do
Centralnego Pasma Usługowego włącznie.
Ryc. 7. Obszary dopuszczone.
W północnej części historycznego Śródmieścia Gdańska, na Starym Mieście
i w bezpośrednim sąsiedztwie historycznej zabudowy Głównego Miasta, zlokalizowane są
juŜ istniejące obiekty wysokościowe („Zieleniak”, Organika - dawniej Prorem, hotel
Heweliusz). Usytuowanie tych obiektów w strefie ochrony konserwatorskiej Śródmieścia oraz
62
moŜliwości ich ewentualnej przebudowy i nadbudowy wywołują wiele kontrowersji
i sprzeczne opinie z jednej strony Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a z drugiej -
środowiska architektów.
Ryc. 8. Istniejące OW w chronionym obszarze zabytkowego Śródmieścia Gdańska.
Lokalizacja OW w tej cz ęści miasta, powinna by ć kaŜdorazowo analizowana
indywidualnie w aspekcie kompozycji, oddziaływania na krajobraz miejski,
podkre ślania lokalnych osi i zało Ŝeń oraz bezwzgl ędnie dla inwestycji zlokalizowanych
w obszarze ochrony konserwatorskiej uzyska ć stosown ą zgodę Wojewódzkiego
Konserwatora Zabytków . Teren ten powinien być kształtowany jako powiązanie pomiędzy
intensywną, wysokościową zabudową Młodego Miasta a historycznym Głównym Miastem.
Wskazane jest róŜnicowanie wysokości OW, z jednoczesnym odtwarzaniem dawnego
układu urbanistycznego (np. ulice, place) i budowaniem struktury śródmiejskiej poprzez
wykształcenie dostępnej przestrzeni publicznej.
W celu akcentowania waŜnych elementów układu miasta takich jak: wjazdy, węzły,
centra dzielnic, prestiŜowe miejsca poŜądane jest koncentrowanie OW, co dodatkowo
zdynamizuje krajobraz miejski. Kształtowanie się „klastrów” zabudowy wysokościowej moŜe
zostać zainicjowane przez działania inwestorskie i na podstawie ustaleń planów
miejscowych.
Ze względu na liniowy układ Gdańska trudnym będzie ukształtowanie się „centralnej”
grupy wysokościowej – tę funkcję powinien pełnić Wrzeszcz w paśmie CPU oraz w pewnym
stopniu Młode Miasto i Polski Hak. DąŜenie do powstania na obszarze Młodego Miasta
i Polskiego Haka intensywnej zabudowy wysokościowej na wzór paryskiego La Defence czy
londyńskiego city będzie trudne z powodu konieczności spełnienia wymagań wynikających
z sąsiedztwa ścisłego historycznego śródmieścia i jego strefy ekspozycji.
63
Koncentracja obiektów wysokościowych w Centralnym Pasie Usługowym (CPU) opartym
o główną oś komunikacyjną miasta jest najbardziej uzasadniona, zarówno ze względów
ekonomicznych, jak i komunikacyjnych. Lokalizacja OW na tym obszarze podkreśli jego
rangę oraz daje duŜe moŜliwości kompozycyjne, związane z dynamicznym odbiorem
panoram, jakie zapewniają arteria szybkiego ruchu oraz szybka kolej miejska (SKM).
Zrealizowanie OW w węzłach CPU we Wrzeszczu moŜe ukształtować wzdłuŜ w/w arterii
„aleję wieŜowców” co podniesie prestiŜ centralnej części miasta.
Podkreślenie węzłów miejskiego układu liniowego moŜe zostać „powtórzone” wzdłuŜ tzw.
Drogi Zielonej i Trasy Sucharskiego przebiegającej wzdłuŜ Pasa Nadmorskiego. Lokalizacja
OW na tym obszarze będzie najbardziej oddziaływać na widok od strony morza, a więc na
jedną z najbardziej efektownych linii panoramy miasta, która powinna zatem być szczególnie
starannie analizowana z punktów kontrolnych.
Dzielnice usługowo-przemysłowe Letnica i Port posiadają korzystne warunki dla
lokalizacji wysokościowej zabudowy o funkcji usługowej (parki biznesowe, itp.), dla których
powstania niezbędny będzie rozwój przedsiębiorstw oraz zaplecza dystrybucyjno-
logistycznego Portu Gdańskiego. W tym przypadku poŜądane byłoby wytworzenie „klastra
usługowego” (z moŜliwym uzupełnieniem apartamentami mieszkalnymi) tworzącego
nowoczesne centra biznesu i zarządzania.
5.4. Obszary zalecane
OBSZARY ZALECANE (OZ) – obszary przestrzeni publicznych o wyjątkowym
znaczeniu, w których jest poŜądana lokalizacja obiektów wysokościowych.
Obszary zalecane o łącznej powierzchni 168,5ha (tj. około 0,63% powierzchni miasta)
stanowią wybrane w obszarach dopuszczanych, prestiŜowe fragmenty struktury miejskiej
spełniające przynajmniej jedną z poniŜszych cech:
• szczególna koncentracja usług metropolitarnych – fragmenty Centralnego Pasma
Usługowego (CPU),
• dopełnienie walorów lokalizacyjnych węzła integracyjnego o znaczeniu
metropolitarnym,
• szczególne znaczenie w krajobrazie miejskim (Pas Nadmorski, główna oś
metropolii).
Ponadto przy wyznaczaniu obszarów zalecanych wzięto pod uwagę dodatkowe aspekty
lokalizacji OW takie jak:
• wykorzystanie ekonomicznego potencjału terenów,
64
• budowanie stref prestiŜu w ramach CPU, poprzez lokalizowanie znaczących
w skali miasta przestrzeni publicznych,
• tworzenie nowoczesnych frontów wodnych,
• kształtowanie nowej zabudowy wielkomiejskiej w sąsiedztwie istniejącej
lub wzbogacenie juŜ istniejącej struktury wielkomiejskiej,
• rewitalizacja danego obszaru oraz jego sąsiedztwa
• stopień akceptacji społecznej wynikający z przeprowadzonych ankiet, warsztatów
i dyskusji (tereny wskazywane w trakcie procesu partycypacji społecznej).
Dla obszarów zalecanych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego nie
ogranicza się wysokości zabudowy, a procedury i wymagania dla lokalizacji obiektów
wysokościowych określone w SLOW są uproszczone.
Większość zalecanych obszarów lokalizacji obiektów wysokościowych leŜy
w obrębie Centralnego Pasma Usługowego. W pasmowo-węzłowej strukturze CPU
wyodrębniono miejsca waŜne dla wzmocnienia funkcjonalnego i wizualnego CPU. Ponadto
na zakończeniu osi ulicy Hallera w Pasie Nadmorskim zalecono obszar szczególnie istotny
ze względów krajobrazowych.
65
Tab. 6. Obszary Zalecane
LP JEDN. URB. LOKALIZACJA
CHARAKTERYSTYKA STANU
ISTNIEJĄCEGO
KRYTERIA WYZNACZENIA OBSZARU UWAGI
1.
Oliw
a D
olna
/ B
rzeźn
o
Pas Nadmorski
przy ciągu
pieszym na
przedłuŜeniu Alei
Jana Pawła II
Tereny
niezainwestowane
lub
o zdegradowanym
zainwestowaniu
• kształtowanie panoramy od
strony morza
• zamknięcie osi ulic Hallera,
Jana Pawła II i Kołobrzeskiej
2.
Wrz
eszc
z G
órny
/ W
rzes
zcz
Dol
ny
rejon węzła
metropolitalnego
Wrzeszcz
+
pas przykolejowy
pomiędzy
terenami PKP
a aleją
Grunwaldzką
od węzła
metropolitalnego
do granicy z
Oliwą
+
teren
na zakończeniu
alei Jana Pawła II
w rejonie
przystanku SKM
Zaspa
Zabudowa
mieszkaniowo-
usługowa,
zdegradowana
przestrzeń publiczna,
tereny kolejowe,
zabudowa usługowo-
produkcyjna
• podkreślenie strefy CPU
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Wrzeszcz
• zakończenie osi alei Jana
Pawła II
• kreowanie znaczącej w skali
miasta przestrzeni publicznej
• wykorzystanie potencjału
ekonomicznego terenu
związanego
z koncentracją funkcji
usługowych
• intensyfikacja wykorzystania
terenu i umoŜliwienie rozwoju
usług ogólnomiejskich
3.
Wrz
eszc
z D
olny
rejon węzła
przesiadkowego
„Politechnika”
Teren
niezainwestowany
lub
o zainwestowaniu
substandardowym
• podkreślenie strefy CPU
• podkreślenie miejsca z którego
wyprowadzony jest ruch w
kierunku stadionu „Baltic
Arena” i Politechniki
66
4.
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
Młode Miasto
tereny postoczniowe,
poprzemysłowe, nie
zainwestowane lub
o zdegradowanym
zainwestowaniu
nadającym się
do likwidacji.
Stosunkowo
niewielkie zasoby
budynków
o wartościach
kulturowych
– do zachowania
• podkreślenie strefy CPU
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Śródmieście
• powstanie dynamicznej
dzielnicy w bezpośrednim
sąsiedztwie Głównego Miasta
• budowanie nowoczesnego
frontu wodnego
• akceptacja społeczna – tereny
najczęściej wskazywane w
ankietach
• rewitalizacja terenów
postoczniowych
w obowiązujących
planach
miejscowych
dopuszcza się
zabudowę
wysokościową
5.
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
Polski Hak
Tereny
poprzemysłowe,
z opuszczoną
zabudową
• podkreślenie strefy CPU
• budowanie nowoczesnego
frontu wodnego
• podkreślenie
charakterystycznego punktu
przy szlaku wodnym
• kontynuacja form zabudowy
zalecanych na Młodym Mieście
• rewitalizacja terenów
poprzemysłowych
i rehabilitacja terenów
sąsiednich
67
5.5. Miejsca wskazane
Człowiek orientuje się w przestrzeni na podstawie indywidualnych punktów
charakterystycznych dla danych miejsc. Najczęściej są to elementy stanowiące kontrasty
w stosunku do otoczenia lub anomalie występujące w uporządkowanych układach tworzące
rozpoznawalne wzory. Człowiek poruszający się w takiej przestrzeni tworzy tzw. mapy
poznawcze29, które składają się z regionów, krawędzi, ścieŜek, węzłów i punktów
orientacyjnych. Z tych powodów przestrzeń miejska powinna być konstruowana jako zbiór
elementów stanowiących tło oraz z wyróŜnionych akcentów związanych z jej
funkcjonowaniem. WaŜne jest aby w odbiorze nie stanowiła chaotycznej kompozycji,
dezorientującej przechodnia usiłującego odnaleźć drogę do celu. Do akcentów moŜna
zaliczyć m.in. węzły komunikacji zbiorowej czy budynki o charakterystycznych cechach
np. skomplikowanej bryle, duŜej wysokości i wyjątkowej funkcji.
Bezsprzecznym jest fakt, Ŝe jeden obiekt wysokościowy wzmacnia dane miejsce
i odwraca uwagę od elementów znajdujących się w jego otoczeniu. Grupa obiektów
wysokościowych zawsze osłabia akcenty znajdujące się w sąsiedztwie, a wzmacnia
znaczenie całego obszaru, gdzie jest zlokalizowana (dzielnica, miasto).
W związku z powy Ŝszym, dla potrzeb SLOW wyodr ębniono miejsca wyj ątkowe,
gdzie lokalizacja obiektu wysoko ściowego b ędzie wskazana, a jej wytyczne
urbanistyczne ściśle okre ślone w planie miejscowym.
MIEJSCA WSKAZANE (MW) - szczególne lokalizacje obiektów wysokościowych,
wybrane w celu podkreślenia lub wzbogacenia kompozycji miasta.
Większość miejsc wskazanych w SLOW jest zlokalizowana w Centralnym Paśmie
Usługowym połoŜonym w obrębie obszaru dopuszczanego. Miejsca te podkreślają
wyjątkową rangę niektórych lokalizacji i mają one za zadanie wzbogacić strukturę miasta
o nowe, identyfikowane z nim elementy.
Miejsca wyjątkowe wyznaczono równieŜ przy głównych arteriach komunikacyjnych
prowadzących do strefy śródmiejskiej. Mają one charakter bram miejskich budujących
toŜsamość miasta. Wyjątkowo miejsca wskazane w obszarach wyłączonych ze względów
konserwatorskich będą wymagały zgody Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora
Zabytków.
Przy określaniu w SLOW miejsc wskazanych wzięto pod uwagę równieŜ kryteria
określone dla obszarów zalecanych (por. rozdział 5.4).
29 Lynch K., 1960.
68
Obiekty wznoszone w miejscach wskazanych powinny oddziaływać na strukturę miejską
między innymi poprzez:
• podniesienie prestiŜu – podkreślenie wagi i specyfiki miejsca oraz wzbogacenie
toŜsamości miasta,
• podkreślenie kompozycji miasta,
• uatrakcyjnienie krajobrazu miejskiego,
• zaznaczenie strefy wejściowej do przestrzeni miejskiej – bramy miejskie.
Obiekty lokalizowane w miejscach wskazanych mogłyby mieć formę pojedynczego
budynku wysokościowego, pary lub grupy obiektów powiązanych
ze sobą kompozycyjnie (tzw. klastry zabudowy).
Obiekty wznoszone w miejscach wskazanych miałyby określone w miejscowych planach
zagospodarowania przestrzennego dolny limit wysokości oraz będą musiały spełniać
większość z poniŜszych kryteriów:
• unikalna i wybitna wartość architektoniczna / oryginalna bryła,
• wybrany w drodze konkursu architektonicznego / zaprojektowany przez znanego
architekta,
• wysokie technologie w rozwiązaniach projektowych,
• nowatorstwo rozwiązań.
Tab. 7. Miejsca Wskazane
LP JEDN. URB. LOKALIZACJA CHARAKTERYSTYKA
STANU ISTNIEJĄCEGO KRYTERIA WYZNACZENIA MIEJSCA
UWAGI
1.
Oliw
a G
órna
pomiędzy Aleją
Grunwaldzką a linią
kolejową,
przy granicy
Gdańska
z Sopotem
zabudowa o róŜnym
standardzie
• brama miejska, wjazd
od strony Sopotu
• podkreślenie strefy CPU
2.
Oliw
a G
órna
rejon skrzyŜowania
Alei Grunwaldzkiej
z ulicą Kołobrzeską
zabudowa usługowa
o róŜnym standardzie
• podkreślenie strefy CPU
• podkreślenie osi Alei
Grunwaldzkiej
• podkreślenie skrzyŜowania
waŜnych ulic
69
3.
Oliw
a G
órna
rejon skrzyŜowania
alei Grunwaldzkiej
z ulicą Abrahama
zabudowa usługowa
o róŜnym standardzie
• podkreślenie strefy CPU
• podkreślenie osi Alei
Grunwaldzkiej
• podkreślenie skrzyŜowania
Alei Grunwaldzkiej
z projektowaną ulicą
Nowa Abrahama
4.
Wrz
eszc
z G
órny
rejon skrzyŜowania
Alei Wojska
Polskiego
– ulicy Braci
Lewoniewskich –
Alei Grunwaldzkiej
zabudowa usługowo -
produkcyjna o róŜnym
standardzie
• podkreślenie strefy CPU,
• podkreślenie osi Alei
Grunwaldzkiej
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
przesiadkowego SKM Zaspa
• akcent na osi WEKK – Alei
Jana Pawła II w stronę morza
5.
Wrz
eszc
z G
órny
rejon skrzyŜowania
Alei Grunwaldzkiej
– ulicy Słowackiego
– ulicy Kościuszki
zdegradowana
zabudowa
mieszkaniowo -
usługowa
• podkreślenie strefy CPU
• podkreślenie osi Alei
Grunwaldzkiej
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Wrzeszcz
• podkreślenie skrzyŜowania osi
komunikacyjnej północ –
południe – Alei Grunwaldzkiej
z osią Lotnisko – Stadion
„Baltic Arena”
w
obowiązującym
planie
miejscowym
wskazana
lokalizacja
dominanty
wysokościowej
bez ograniczeń
6.
Wrz
eszc
z G
órny
rejon ulic
Brzozowej,
Klonowej
i Alei Grunwaldzkiej
zabudowa usługowa
(dawna Galeria
Centrum)
• podkreślenie strefy CPU
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Wrzeszcz
• podkreślenie znaczącej w skali
miasta przestrzeni publicznej
70
7.
Wrz
eszc
z G
. / B
ręt
owo
ulica Słowackiego
w rejonie nasypu
byłej kolei
kokoszkowskiej
obiekt wysokościowy
w realizacji - Brama
Brętowska
• brama wjazdowa do miasta
od strony lotniska
8.
Wrz
eszc
z G
órny
rejon planowanego
Kompleks
Naukowo-
Technologicznego
tereny
niezainwestowane lub
o zdegradowanym
zainwestowaniu
• podkreślenie funkcji rangi
metropolitalnej (wysokie
technologie)
• wykorzystanie
i podkreślenie naturalnego
ukształtowania terenu –
wzniesienia
9.
Pas
Nad
mor
ski
zakończenie
ulicy Hallera
tereny
niezainwestowane
• kształtowanie panoramy
od strony morza
• zamknięcie osi ulicy Hallera,
Alei Jana Pawła II i ulicy
Kołobrzeskiej
10
Now
y P
ort
ujście Martwej
Wisły do morza,
wejście
do portu
zachodniego
Wolny Obszar Celny
(WOC) – teren
zainwestowany
• kształtowanie wejścia
do portu - brama morska
• kształtowanie panoramy
od strony morza
• miejsce koncentracji usług
portowych
11
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
rejon tzw.
„Zieleniaka”
istniejący obiekt
wysokościowy
• podkreślenie strefy CPU
• brama wjazdowa do
historycznego Śródmieścia
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Śródmieście
• zaakcentowanie osi alei
Zwycięstwa i osi ulic Podwala
Grodzkie z Wałami
Jagiellońskimi
obszar wpisany
do rejestru
zabytków,
konieczna zgoda
WKZ
71
• utrwalony w świadomości
społecznej punkt
wysokościowy
12
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
Młode Miasto przy
„Drodze do
Wolności”
tereny postoczniowe
• podkreślenie strefy CPU
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Śródmieście
• wyjątkowy obiekt
architektoniczny
w otoczeniu zabudowy
wysokościowej – wizytówka
miasta
• zakończenie Drogi
do Wolności
• kształtowanie nowoczesnego
frontu wodnego
w obowiązującym
planie
miejscowym nie
ma ograniczeń
wysokościowych
13
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
Polski Hak tereny poprzemysłowe
• podkreślenie strefy CPU
• budowanie nowoczesnego
frontu wodnego
• wyjątkowy obiekt
architektoniczny – wizytówka
miasta przy szlaku wodnym
72
14
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
ulica 3 Maja w
rejonie Urzędu
Miejskiego
tymczasowy parking
• podkreślenie strefy CPU
• brama wjazdowa od strony
ulicy Kartuskiej do ścisłej strefy
śródmiejskiej, (Śródmieście
historyczne)
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Śródmieście
• wykorzystanie potencjału
ekonomicznego terenu
związanego z koncentracją
funkcji administracji publicznej
i usługowych
• nowoczesne zakończenie
Drogi Królewskiej, oś ulicy
Kartuskiej
obszar wpisany
do rejestru
zabytków,
konieczna zgoda
WKZ
15
Śró
dmieśc
ie H
isto
rycz
ne
Rejon ulic Rajskiej
i Heweliusza
istniejące budynki
wysokościowe
• podkreślenie strefy CPU
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Śródmieście
• utrwalony w świadomości
społecznej punkt
wysokościowy
obszar wpisany
do rejestru
zabytków,
konieczna zgoda
WKZ
16
Oru
nia
Ols
zynk
a / C
hełm
Trakt św.
Wojciecha
w rejonie ulicy
Sandomierskiej,
Anielinki
tereny
niezainwestowane
i zdegradowana
zabudowa usługowo -
składowo –
przemysłowa
• brama wjazdowa
do Gdańska od strony
Pruszcza
• dopełnienie walorów
lokalizacyjnych węzła
integracyjnego Gdańsk
Czerwony Most
73
17
Zak
onic
zyn-
Łost
owic
e
rejon ulic
Jabłoniowej,
Warszawskiej,
Armii Krajowej
teren
niezainwestowany
• podkreślenie
charakterystycznego punktu
przy trasie komunikacyjnej
• wykorzystanie potencjału
ekonomicznego terenu
związanego z koncentracją
funkcji usługowych
• podkreślenie rangi centrum
dzielnicowego dla Południa
w obowiązującym
planie
miejscowym nie
ma ograniczeń
wysokościowych
74
Ryc. 9. Obszary zalecane oraz miejsca wskazane.
75
6. Oddziaływanie OW na środowisko zrównowa Ŝone
Jednym z większych problemów lokalizacji obiektów wysokościowych jest ustalenie
zakresu przestrzeni miejskiej na jaką ma wpływ taka inwestycja. Oddziaływanie OW
na otoczenie w ramach analiz do SLOW, zostało podzielone pod względem róŜnych jego
aspektów na: przesłanianie, wpływ na system transportowy, wpływ na infrastrukturę
techniczną, ruch mas powietrza, zjawiska akustyczne, oddziaływanie na waŜne elementy
struktury miejskiej, wpływ na przestrzenie publiczne oraz wpływ na ceny nieruchomości
sąsiednich.
6.1. Przesłanianie
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie
warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75
poz. 690 z dnia 15 czerwca 2002 r. z późniejszymi zmianami), moŜliwość naturalnego
oświetlenia pomieszczeń weryfikuje się zgodnie z zasadami opisanymi w § 13 ww.
rozporządzenia. Pod względem przesłaniania widoku z okien, ustalonego jako kąt 60 stopni
usytuowany w osi tego okna, dla obiektów objętych zakresem SLOW odległość OW od
drugiego budynku nie moŜe być mniejsza niŜ 35m.
Zapis ten określa jednocześnie (nie wprost), Ŝe OW zlokalizowane w odległości większej
niŜ 35m od okien wszystkich obiektów sąsiadujących nie powodują ograniczenia dostępu do
światła dziennego w tych budynkach.
W tym samym przepisie (ww. rozporządzenia) dopuszcza się jednocześnie zmniejszenie
odległości 35m do 17,5 m dla terenów zabudowy śródmiejskiej.
6.2. System transportowy
KaŜdy obiekt wysokościowy ze względu na swoją skalę jest potencjalnym generatorem
duŜego ruchu, który ma wpływ na obciąŜenie układu drogowego miasta. Aby minimalizować
skutki tego wpływu, wskazane jest, aby obiekt wysokościowy był zlokalizowany w miejscu
obsługiwanym przez liczne środki transportu zbiorowego. Ponadto problemem, który musi
być szczegółowo analizowany w kontekście obiektu wysokościowego jest zapotrzebowanie
uŜytkowników takiego obiektu na miejsca parkingowe.
Oszacowanie zapotrzebowania parkingowego dla obiektu wysokościowego jest
stosunkowo proste. Po ustaleniu sposobu uŜytkowania obiektu naleŜy wyliczyć wymaganą
ilość miejsc na podstawie współczynników parkingowych określonych w Aneksie nr 21 do
76
Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego (SUiKZP) miasta
Gdańska, biorąc pod uwagę właściwą strefę parkingową w jakiej znajduje się obiekt.
Na potrzeby SLOW, przeprowadzono teoretyczne symulacje, aby zobrazować
zagadnienie.
Dla oszacowania ilości miejsc parkingowych dla teoretycznego budynku wysokościowego
przyjęto, Ŝe ma on średnią powierzchnię powtarzalnej kondygnacji równą około 570 m2,
a średnią wysokość 18 kondygnacji. Dla tak przyjętego teoretycznego OW o funkcji
mieszkaniowej wymóg parkingowy wynosi min. 1 miejsce parkingowe na jedno mieszkanie
dla strefy śródmiejskiej zabudowy (strefy A i B) oraz 1,2 dla pozostałych terenów (strefa C).
Dla budynków biurowych parametry te wynoszą odpowiednio max 3 (strefy A i B)
i minimalnie 5 (strefa C) miejsc postojowych na kaŜde kolejne 100 m2 powierzchni uŜytkowej.
Z wyliczeń wynika, Ŝe średni obiekt wysokościowy w Gdańsku wykorzystany w całości
oprócz najniŜszego piętra na potrzeby mieszkaniowe zlokalizowany w strefie parkingowej B
potrzebuje około 116 miejsc parkingowych, a w strefie C około 139. Obiekt wykorzystywany
na cele biurowe, zlokalizowany w tych strefach, potrzebuje analogicznie 226 i 377 miejsc
parkingowych.
Powierzchnie parkingów (przy załoŜeniu 25m2 na jedno miejsce parkingowe) wynoszą:
• minimalnie 2902 m2 dla funkcji mieszkaniowej oraz maksymalnie 5660 m2 dla funkcji
biurowej, w strefie B,
• minimalnie 3483 m2 dla funkcji mieszkaniowej oraz minimalnie 9433 m2 dla funkcji
biurowej , w strefie C.
W części miasta nazywanej „dolnym tarasem” z racji poziomu wód gruntowych
ekonomicznie mało opłacalne wydaje się budowanie więcej niŜ 3 kondygnacji podziemnych,
zaś na pozostałych terenach więcej niŜ 5 do 7 kondygnacji podziemnych.
Zestawiając powyŜsze wyliczenia wymogów parkingowych z moŜliwymi realizowanymi
kondygnacjami parkingowymi (nad i podziemnymi) naleŜy zauwaŜyć, Ŝe jest prawdopodobna
sytuacja, Ŝe potencjalny inwestor budując obiekt wysokościowy będzie zmuszony do
poszukania innej lokalizacji pod brakujące w bilansie miejsca parkingowe, niŜ w samym
obiekcie. MoŜna równieŜ zakładać, Ŝe takiego terenu poszukiwać będzie w odpowiedniej
izochronie dojścia pieszego. Operatorzy parkingów ogólnodostępnych oceniają jako
maksymalny dystans dojścia od miejsca parkingowego do celu na 400m.
Kwestia ta jest jednak bardziej skomplikowana w przypadku określenia wpływu budowy
wysokościowca na układ uliczny. Nie ulega jednak wątpliwości, iŜ budowa obiektu
wysokościowego uwarunkowana jest moŜliwością przejęcia nowogenerowanego ruchu przez
istniejący układ. W związku z powy Ŝszym, konieczne jest wykonanie ogólnych prognoz
ruchu w przypadku ka Ŝdego indywidualnego OW.
77
6.3. Infrastruktura techniczna
Na potrzeby SLOW przeprowadzono analizy we współpracy z przedstawicielami
gestorów róŜnych sieci infrastruktury technicznej. Analizy dotyczyły teoretycznego
zapotrzebowania na media wywołanego inwestycją budynku wysokościowego
i spodziewanych problemów natury technicznej. Wniosek z tych analiz jest taki, Ŝe nie ma
bezpośredniego negatywnego wpływu OW na pozostałych uŜytkowników danego elementu
sieci infrastruktury technicznej. W przypadku konieczności przebudowy sieci infrastruktury
technicznej kaŜdorazowo wykonuje się, w ramach inwestycji konieczne przebudowy
i rozbudowy. Jeśli zachodzi taka potrzeba część z elementów sieci jest budowana
indywidualnie tylko dla OW. Przykładem takiej sytuacji, jest m.in. wymóg zapisany
w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków
technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. (Dz. U. Nr 75 poz. 690
z dnia 15 czerwca 2002 r. z późn. zmianami) - „W budynku wysokościowym jednym ze
źródeł zasilania powinien być zespół prądotwórczy”.
Z wyŜej wymienionych powodów w opracowaniu SLOW uznano, Ŝe wpływ obiektu
wysoko ściowego na sieci infrastruktury technicznej nie wym agają Ŝadnego
szczególnego podej ścia.
6.4. Ruchy mas powietrza
Z racji nadmorskiej lokalizacji miasta Gdańska ilość dni w roku całkowicie bezwietrznych
jest znikoma. Z tego powodu w ramach SLOW przeanalizowano równieŜ moŜliwy wpływ
lokalizacji obiektów wysokościowych na zmiany ruchu mas powietrza w jego bezpośrednim
sąsiedztwie.
Obiekt wysokościowy działa jak typowa przegroda. Od strony, z której wieje wiatr
powoduje załamywanie ruchu i turbulencje, natomiast od zawietrznej tak zwane strefy ciszy
i zastoju. Niekorzystne zjawiska występują głównie od strony nawietrznej, gdzie silne wiatry
występujące na wyŜszych wysokościach natrafiają na ścianę budynku i część z nich zmienia
kierunek „uderzając” w ulice od góry wzdłuŜ nawietrznej ściany. O ile efekt ten nie zostanie
zniwelowany poprzez odpowiednie ukształtowanie bryły budynku (ryc. 10) - to niewłaściwie
zaprojektowany wysokościowiec moŜe mieć negatywny wpływ na przestrzeń ulicy, przy
której znajduje się budynek.
78
Ryc. 10. RóŜne rozkładanie się strumieni powietrza przy róŜnym kształcie budynków.
Negatywnymi zjawiskami są równieŜ wszelkie zwęŜki i dysze, miejsca gdzie zabudowa
jest tak ukształtowana, Ŝe strumień przepływającego powietrza przechodzi w węŜszy
przekrój ulicy lub trafia w tunel. W miejscach takich zgodnie z prawami fizyki i mechaniki
prędkość przepływu moŜe się gwałtownie zwiększać, co w praktyce prowadzi do
powstawania silnych podmuchów wiatru równieŜ na poziomie ulicy.
Innym niekorzystnym zjawiskiem jest blokowanie przez bryłę budynku spływu mas
powietrza w przypadku jego lokalizacji w dolinach, a co za tym idzie blokowanie naturalnego
przewietrzania przestrzeni miejskich i tworzenie lokalnych zastoisk powietrza i podnoszenia
się jego temperatury.
Z wyŜej wymienionych powodów nale Ŝy wprowadzi ć wymóg odpowiedniego
kształtowania bryły budynku i jej usytuowania polegaj ący na :
• wprowadzeniu obowi ązkowych uskoków na elewacji nara Ŝonej na najcz ęściej
wyst ępujące w Gdańsku wiatry lub rozbijaj ącej wiatr „stopy”, lub innych
środków niweluj ących niekorzystne zjawisko zwi ększania si ę prędkości
przepływu powietrza,
• wprowadzeniu zakazu lokalizacji OW w w ąskich dolinach oraz w dolinach o osi
zgodnej z przewa Ŝającymi kierunkami wiatrów,
• wprowadzeniu zakazu lokalizacji OW, których szeroko ść przyziemia b ędzie
większa od 1/3 szeroko ści doliny.
• lokowanie OW wzgl ędem siebie w sposób minimalizuj ący przy śpieszenie
przepływu powietrza wyst ępującego przy zjawiskach zw ęŜek i dysz.
79
6.5. Akustyka
Analiza oddziaływania na środowisko zrównowaŜone byłaby niepełna gdyby pominięto
aspekt oddziaływania akustycznego OW. Po konsultacji z Wydziałem Środowiska Urzędu
Miasta Gdańska stwierdzono, Ŝe obiekty takie nie będące jednocześnie obiektami
przemysłowymi, nie generują same z siebie dodatkowego obciąŜenia akustycznego dla
środowiska je otaczającego, w zakresie większym niŜ niŜsze budynki o funkcjach
mieszkaniowych, usługowych. Pod tym względem naleŜy uznać, Ŝe nie ma obszaru
oddziaływania na sąsiedztwo przez obiekty wysokościowe.
Oddzielną kwestią pozostaje „działanie” obiektów wysokościowych na otoczenie
w wyniku hałasów generowanych przez inne źródła. KaŜdy budynek w mieście jest
dodatkowo ekranem akustycznym. Na podstawie mapy akustycznej Gdańska sporządzonej
przez Wydział Środowiska Urzędu Miasta Gdańska moŜna określić, Ŝe za budynkiem tworzą
się strefy o znacznie mniejszym natęŜeniu hałasu, natomiast z jego przodu nie stwierdzono
dodatkowego wzrostu tego poziomu z powodu ewentualnych odbić fal dźwiękowych, czy
innych zjawisk. Symulacje wykonane na prośbę BRG przez Wydział Środowiska wykazały
jednocześnie, Ŝe wraz ze wzrostem wysokości hałas równomiernie i powoli maleje.
Interesujące okazało się, Ŝe dla budynku o wysokości 55m róŜnica w poziomie hałasu na
poziomie parteru, a poziomem ostatnich kondygnacji jest nieznaczna i nie przekracza
wartości kilku decybeli.
Nie stwierdzono występowania w takim środowisku (poza przypadkami wyjątkowo
niekorzystnego zaprojektowania obiektu wysokościowego pod względem jego bryły i uŜytych
materiałów) zjawiska potęgowania się hałasu na róŜnych wysokościach.
W związku z powy Ŝszym w SLOW przyj ęto, Ŝe pod tym wzgl ędem równie Ŝ nie ma
obszaru oddziaływania na s ąsiedztwo przez obiekty wysoko ściowe.
6.6. Ceny nieruchomo ści
Większość obiektów wysokościowych powstała w Gdańsku w latach 70-tych i 80-tych
XXw. Ocena wpływu realizacji tych obiektów na ceny nieruchomości sąsiednich jest
niemoŜliwa z racji panującego wówczas ustroju politycznego oraz ówczesnej sytuacji
gospodarczej. Wpływ obiektów wysokościowych na wartość nieruchomości na etapie
planowania ich lokalizacji w obrębie Gdańska jest trudny do oszacowania z powodu
nakładania się efektów róŜnych zjawisk zachodzących na rynku nieruchomości. Na
przestrzeni paru lat zauwaŜalny był dwukrotny wzrost wartości nieruchomości. Trend ten był
80
na tyle silny, Ŝe przytłumił moŜliwość zaobserwowania wpływu inwestycji obiektów
wysokościowych na wartość nieruchomości sąsiednich. W związku z tym efekt taki moŜna
rozpatrywać jedynie teoretycznie.
Jedynym przypadkiem zrealizowania obiektów wysokościowych w ostatnich latach
w Gdańsku jest inwestycja firmy Ekolan – trzy budynki „Horyzonty”.
Podobne obiekty wysokościowe zlokalizowane w Warszawie, Wrocławiu i Gdyni nie
odpowiadają realiom Gdańska. Warszawa i Wrocław posiadają juŜ lub planują kilka takich
obiektów zlokalizowanych w dzielnicy o dominującej funkcji biurowej.
MoŜna byłoby się odnieść jedynie do inwestycji w Gdyni. Jednak obiekt wysokościowy
realizowany jest tam na terenach, które z racji funkcji (tereny wojskowe i portowe), nie były w
obrocie nieruchomościami. Brak zatem odniesień do porównania w celach szacunkowych dla
istniejącej w sąsiedztwie zabudowy. Przyjąć moŜna wzrost wartości terenów wolnych od
zabudowy, jednak niemoŜliwe jest zdiagnozowanie, czy trend ten jest efektem lokalizacji
pojedynczego obiektu wysokościowego, czy długofalowej polityki miasta kreującej wzrost
prestiŜu tej części Gdyni.
Wpływ obiektów wysokościowych na sąsiedztwo naleŜy rozpatrywać pod względem
funkcji terenów sąsiednich i ich stopnia zainwestowania.
Dla nieruchomości niezabudowanych, o powierzchni pozwalającej na realizację
podobnych inwestycji spodziewać naleŜy się wzrostu wartości tych nieruchomości.
Dla terenów zabudowanych decydować będzie funkcja. Oczywistym wydaje się być, Ŝe
obiekty wysokościowe będą miały dodatni wpływ dla terenów o funkcji usługowej, czy teŜ
produkcyjnej.
Zupełnie inne relacje wystąpią dla terenów o zabudowie mieszkaniowej. ZałoŜyć moŜna,
Ŝe im niŜsza zabudowa mieszkaniowa tym potencjalnie moŜe być większy spadek wartości
tych nieruchomości.
Wpływ lokalizacji obiektów wysokościowych będzie równieŜ zróŜnicowany w czasie.
Przypuszczać naleŜy, iŜ w pierwszym okresie, czyli decyzyjnym i inwestycyjnym, dla terenów
mieszkaniowych, wartość ta będzie ulegała obniŜeniu, co znajduje odzwierciedlenie w
przeprowadzonej przez BRG ankiecie. W okresie konsumpcji inwestycji będzie rósł prestiŜ
otoczenia, a co za tym idzie, będzie wzrastać wartość sąsiednich nieruchomości. Po około
20-30 latach obiekt taki, o ile nie zdegraduje się do poziomu substandardu, nie będzie miał
wpływu na wartość nieruchomości sąsiednich.
PowaŜnym obciąŜeniem dla nieruchomości sąsiednich jest zawsze obiekt
substandardowy. W przypadku obiektów wysokościowych wpływ ten jest zwielokrotniony
z racji znacznie większej ilości potrzebnych środków finansowych na jego likwidację.
81
Z obserwacji róŜnych trendów na rynkach światowych i europejskich moŜna załoŜyć, Ŝe
pojedynczy OW zawsze wpływa na obniŜenie wartości gruntów w sąsiedztwie przy łącznym
spełnieniu następujących warunków:
• teren znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie OW,
• zlokalizowany jest poza obszarem śródmiejskim,
• istniejące zagospodarowanie ma funkcje mieszkaniowe.
Dla terenów zlokalizowanych w dalszym sąsiedztwie występuje wzrost wartości lub nie
ma wpływu. Grupa OW zawsze wpłynie na wzrost wartości terenów sąsiadujących.
W związku ze skomplikowaniem i brakiem jasnego trendu w t ej tematyce w SLOW
przyj ęto, Ŝe wpływ OW na ceny nieruchomo ści w s ąsiedztwie powinien by ć
analizowany na etapie procesu inwestycyjnego konkre tnego obiektu.
6.7. Zacienianie przestrzeni publicznych i ogólnodo stępnych
O ile ochrona budynków przed zacienianiem przez inne budynki, zwłaszcza tych
przeznaczonych na pobyt stały ludzi, jest zabezpieczona przepisami budowlanymi
i egzekwowana w procedurze wydawania pozwolenia na budowę, to spośród
obowiązujących obecnie w Polsce przepisów nie znaleziono takiego, który regulowałby
kwestie przesłaniania światła słonecznego w obszarach przestrzeni publicznych. Zacienianie
ogólnodostępnych przestrzeni publicznych, takich jak parki, skwery czy zieleńce, zwłaszcza
w zwartej strukturze śródmiejskiej nie jest bez znaczenia. Dlatego na potrzeby SLOW
przeprowadzono symulację długość cienia obiektu wysokościowego i uzyskano w jej efekcie
następujący wynik:
Budynek wysokościowy w dniach równonocy (21 marca i 21 września) generuje
w godzinach pomiędzy 800 rano, a 1600 po południu czasu środkowoeuropejskiego, kiedy
słońce ma największy wpływ na środowisko, najdłuŜszy cień mniejszy niŜ 2.5 krotna jego
wysokość.
Wynika z tego, Ŝe wszystkie place miejskie i parki, dla których nasłonecznienie ma duŜą
wartość społeczną, zlokalizowane w odległości mniejszej niŜ 2.5 krotność wysokości
budynku wysokościowego mogą znaleźć się w obszarze zacieniania takiego obiektu.
W związku z powy Ŝszym przyj ęto w SLOW, Ŝe ogólnodost ępne parki miejskie
i przestrzenie publiczne o znaczeniu ogólnomiejskim , śródmiejskim charakterze
reprezentuj ące miasto jako cało ść, zlokalizowane w tak okre ślonym promieniu od
nowoprojektowanego OW, powinny by ć przedmiotem badania.
82
Proponuje si ę równie Ŝ przyj ąć, Ŝe powinny mie ć zapewniony czas nasłonecznienia
podobnie jak pomieszczenia przeznaczone do zbiorowe go przebywania dzieci
w Ŝłobku, przedszkolu i szkole co najmniej 3 godziny w dniach równonocy (21 marca i
21 września) w godzinach 8 00-1600 na powierzchni minimum 70% terenu.
Obszary ogólnodostępnej zieleni miejskiej dla miasta Gdańska zostały określone
w Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego - SUiKZP
(Uchwała Rady Miasta Gdańska Nr XVIII/431/07 Rady Miasta Gdańska z dnia 20.12.2007
roku.) na planszy kierunków – pod oznaczeniami: tereny zieleni miejskiej w tym parki
i cmentarze oraz parki miejskie. Podobnie jak znaczące przestrzenie publiczne wymienione
w rozdziale 12.1.3 przywołanego powyŜej dokumentu.
83
7. Oddziaływanie OW na krajobraz miejski
7.1. Zasięg oddziaływania na krajobraz
Odbiór krajobrazu jest rzeczą względną i subiektywną. Postrzeganą przestrzeń moŜemy
podzielić na kolejne plany:
• Pierwszy plan - stojąc po jednej stronie ulicy lub placu na pierwszym planie widzimy
to co znajduje się na niej samej;
• Drugi plan to fasady budynków przy obserwowanej ulicy;
• Trzeci plan to zabudowa widoczna ponad dachami tych, które tworzą pierzeję ulicy;
• Czwarty plan to elementy nazwane w Studium Uwarunkowań i Kierunków
Zagospodarowania Przestrzennego miasta Gdańska Wielkoprzestrzennymi
Elementami Krajobrazu Kulturowego (WEKK). Jednym z takich elementów jest np.
krawędź wysoczyzny morenowej wraz z porastającymi ją lasami.
SLOW swoją tematyką obejmuje plany drugi i trzeci oraz ich wpływ na czwarty.
Postrzeganą przestrzeń moŜemy zdefiniować na podstawie danych o budowie ludzkiego
oka. Człowiek jest w stanie zauwaŜyć elementy mieszczące się w stoŜku o kącie rozwarcia
od 120° do 180°. Przeci ętny człowiek dysponuje polem widzenia około 130°. Z badań
Richarda Hedmana oraz Andrew Jaszewskiego30, autorów „Fundamentals of urban design”,
wynika, ze przy stosunku szerokości ulicy do wysokości pierzei ją okalających zbliŜonym do
złotego podziału, tj. 2:3 istnieje granica moŜliwości postrzegania fasad przyulicznych bez
podnoszenia w tym celu wzroku.
Z analiz zespołu sporządzającego SLOW wynika, Ŝe najczęściej występujące szerokości
ulic w gdańskiej zabudowie śródmiejskiej to 12 i 20m. Odpowiednio do danych szerokości
ulic, maksymalne naturalne postrzeganie fasad kończy się na poziomie około 18m lub około
30m.
30 Hedman R., Jaszewski A., 1984.
84
Ryc. 11. Schemat przedstawiający moŜliwości postrzegania fasad
przyulicznych bez podnoszenia w tym celu wzroku.
Dla al. Grunwaldzkiej gdzie średnia szerokość wynosi około 55 m (bez otwarć typu
zieleńce i parki traktowane jako „zielone fasady”) wysokość ta wynosi około 82m. Jak widać
z powyŜszej analizy poza najszerszymi arteriami miasta w zabudowie śródmiejskiej obiekt
wysokościowy nie oddziałuje na krajobraz w swoim bezpośrednim sąsiedztwie.
Zespół SLOW przeprowadził równieŜ badanie empiryczne moŜliwości dostrzeŜenia
istniejących obiektów wysokościowych z poziomu ruchu pieszego. Maksymalna zauwaŜona
odległość z której taki obiekt byłby wyraźnie identyfikowany dla zabudowy śródmiejskiej
wyniosła około 1km w terenie zbliŜonym do płaskiego.
Z tego wła śnie powodu do oceny wpływu OW zlokalizowanego w o bszarze
dopuszczonym (poza miejscami wskazanymi) na lokalny krajobraz miejski
postrzegany z perspektywy przechodnia, zostan ą wybrane punkty kontrolne lokalne,
w odległo ści nie wi ększej ni Ŝ 1 km od miejsca lokalizacji obiektu wysoko ściowego.
Za waŜne w kontekście wizerunku nowoczesnego miasta uznano takŜe kształtowanie
krajobrazu całego miasta. Wśród elementów krajobrazu kulturowego Gdańska moŜna
wyodrębnić te, które są charakterystyczne i toŜsame tylko dla danego krajobrazu oraz
oddziaływają na cały obszar. Pośród nich znajdują się punkty i ciągi widokowe, które swoją
lokalizacją (ukształtowanie terenu), wartością historyczną, utylitarną (podziwianie miasta)
oraz przyrodniczą podkreślają wyjątkowość struktury miasta i wpływają na atrakcyjność
turystyczną. Takie punkty zostały wskazane w Studium uwarunkowań i kierunków
zagospodarowania przestrzennego miasta Gdańska (SUiKZP) jako Wielkoprzestrzenne
elementy krajobrazu kulturowego (WEKK).
Wymienione w SUiKZP punkty widokowe uznano za baz ę dla punktów kontrolnych
SLOW. Podzielono je na strategiczne pokazuj ące kontekst całego miasta oraz
wewnątrzmiejskie pokazuj ące kontekst poszczególnych dzielnic.
85
7.2. Punkty kontrolne krajobrazu miejskiego (PKKM)
Punkt kontrolny krajobrazu miejskiego (PKKM) – wskazane w ramach SLOW
miejsce, z którego będzie badane oddziaływanie na krajobraz miejski OW zlokalizowanego
w obszarze dopuszczonym.
7.2.1. ZałoŜenia do wyboru PKKM
• Wszystkie punkty kontrolne charakteryzują się naturalnym połoŜeniem w terenie.
Wykluczone zostały istniejące budynki wysokie jako punkty kontrolne, ze względu
na ich liczebność oraz brak powszechnego dostępu do najwyŜszych pięter.
• Wybrane punkty kontrolne powinny być ogólnodostępne i związane
z funkcjonowaniem miejskich przestrzeni publicznych.
• Zbiór punktów kontrolnych traktuje się jako zamknięty.
7.2.2. Kryteria wyboru PKKM
• Kontekst - zakres obszarów zalecanej i dopuszczalnej lokalizacji;
• Szeroki zasięg – moŜliwie najpełniejszy widok na obszary zalecanej
i dopuszczanej lokalizacji;
• Wysoka częstotliwość odbioru - moŜliwie największa liczba przybywających
i patrzących z danego punktu na obszary dopuszczonej lokalizacji OW;
• Promocja - atrakcyjność turystyczna (dostępność, widok, urządzenie, funkcje
towarzyszące) danego miejsca obserwacji.
7.2.3. Wybrane punkty
Punkty kontroli krajobrazu miejskiego dzielą się na:
Punkty strategiczne:
Kontekst całościowego spojrzenia na Gdańsk:
• panorama od strony morza na fragment miasta wykonana na wysokości
końca mola na Zaspie;
Kontekst Dolnego Tarasu:
• panorama z Łysej Góry w Sopocie;
Kontekst wewnątrzmiejski postrzegany od strony Martwej Wisły:
• Punkt na moście ul. Wapiennicza – widok na zachodni brzeg Motławy wzdłuŜ
Długiego PobrzeŜa oraz wschodni brzeg Motławy: Polski Hak, Ołowianka, Wyspa
Spichrzów;
86
• Punkt na Wyspie Ostrów – widok na wschodni brzeg Martwej Wisły od
Westerplatte do Przeróbki oraz na południowy brzeg Martwej Wisły – Młode
Miasto.
Punkty wewn ątrzmiejskie :
Kontekst historycznej zabudowy Śródmieścia Gdańska:
• Panorama od strony śuław, Bastion śubr, Biskupia Górka, Góra Gradowa;
Kontekst historycznej zabudowy Wrzeszcza:
• Ślimak w Jaśkowym Lesie;
Kontekst historycznej zabudowy Oliwy:
• Pachołek.
Punkty lokalne - jako punkty kontroli wewnątrz obszaru dopuszczonych lokalizacji np.
osie ulic, wiadukty nad ulicami, naturalne wywyŜszenia terenu, otwarcia widokowe. Te
charakterystyczne miejsca będą wybierane przez mieszkańców w czasie procedury
partycypacji społecznej organizowanej przez inwestora (maksymalnie 3 punkty
kaŜdorazowo).
87
8. Procedury SLOW
8.1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp, plan, plan miejscowy) uznaje
się za podstawowy dokument decydujący o moŜliwości lub zakazie lokalizacji OW we
wszystkich analizowanych obszarach SLOW (patrz rozdz. 5).
Plan miejscowy przewidujący lokalizację OW w obszarze dopuszczonym i wyłączonym31
będzie sporządzany z uwzględnieniem dodatkowych opracowań projektowych
i z elementami partycypacji społecznej rozbudowanymi ponad wymogi ustawowe:
• sporządzenie koncepcji planu w przystępnej formie graficznej, zawierającej m. in.
szczegółową lokalizację OW i jego parametry,
• prezentacja koncepcji na stronie internetowej, zgłaszanie przez zainteresowanych
uwag do koncepcji oraz dodatkowych propozycji punktów kontrolnych o randze
lokalnej (por. rozdz. 7.2),
• sporządzenie wizualizacji OW z punktów kontrolnych krajobrazu miejskiego (por.
rozdz. 7.2),
• ocena wpływu OW na środowisko zrównowaŜone (por. rozdz. 6),
• akceptacja wpływu OW na krajobraz miejski przez Miejską Komisję Urbanistyczno-
Architektoniczną (MKUA),
• wyłoŜenie do publicznego wglądu wizualizacji i oceny wpływu na środowisko
zrównowaŜone (wraz z projektem planu i ustawowymi prognozami).
Koncepcja planu stanowi wstępny etap prac projektowych, w którym określane są
najwaŜniejsze dyspozycje planowanej struktury funkcjonalno-przestrzennej oraz
identyfikowane i rozwiązywane najistotniejsze problemy planu. Nie zostały natomiast jeszcze
sformułowane szczegółowe ustalenia planu (tzw. karty terenów) ani sporządzone wymagane
prognozy oddziaływania na środowisko i finansowa.
Dla potrzeb prezentacji koncepcja planu powinna być przedstawiona w przyjaznej formie,
zrozumiałej dla szerokiej publiczności, ale jednocześnie obejmować wszystkie istotne
rozstrzygnięcia, w tym przede wszystkim dane dotyczące OW, aby dać podstawę do
rzetelnej dyskusji. Koncepcje planów są dotąd prezentowane Komisji Rozwoju
Przestrzennego RMG – w przypadku planów obejmujących OW koncepcje będą
prezentowane na stronie internetowej Biura Rozwoju Gdańska lub Urzędu Miejskiego wraz z
31 lokalizacja OW moŜliwa w przypadku uzyskania zgody Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora
Zabytków (PWKZ)
88
zaproszeniem – w terminie 21 dni – do wnoszenia uwag i ocen drogą elektroniczną lub na
piśmie. W tej samej sekwencji mieszkańcy będą proszeni o wskazanie lokalnych punktów
kontrolnych krajobrazu miejskiego, które w liczbie trzech – obok punktów strategicznych
i wewnątrzmiejskich (por. rozdz. 7.2.) – będą miejscami, z których sporządzone zostaną
wizualizacje.
Wizualizacje sporządza się umieszczając projektowany OW w zadanych panoramach z 7
punktów kontrolnych krajobrazu miejskiego określonych w SLOW oraz 3 punktów lokalnych
wybranych przez publiczność (w sumie 10 punktów). W ramach SLOW została sporządzona
dokumentacja fotograficzna w formie zdjęć panoramicznych wykonanych z wyznaczonych
punktów (Dokumentacja SLOW nr 14). Na etapie planu miejscowego, gdy najczęściej nie
jest znany inwestor, ani – tym bardziej – koncepcja architektoniczna OW, wizualizacja
posługiwać się będzie uproszczoną formą OW, z reguły prostopadłościanem o gabarytach
maksymalnych ustalonych w koncepcji planu. W miarę jednak dostępnych materiałów
projektowych moŜna będzie wykorzystać koncepcje architektoniczne przedkładane przez
inwestora, a takŜe sporządzić wizualizację w formach bardziej zaawansowanych
technologicznie i artystycznie, np. w formie prezentacji trójwymiarowej (3D). Wizualizacje
sporządzone dla OW dopuszczonych w projekcie planu będą oceniane przez MKUA, organ
doradczy prezydenta miasta, składający się z profesjonalistów, w połowie desygnowanych
przez stowarzyszenia branŜowe i samorządy zawodowe. MoŜliwe jest zaproszenie do oceny
wpływu OW na krajobraz miejski takŜe innych ekspertów. Zakłada się, Ŝe tylko pozytywna
ocena otwiera drogę do dalszych prac planistycznych, a tym samym do lokalizacji OW.
Ocena wpływu OW na środowisko zrównowaŜone to kolejny dodatkowy element prac
projektowych przy mpzp, rozwijający rutynowe analizy planistyczne o zjawiska
charakterystyczne dla OW – patrz rozdz. 6.
Dodatkowe opracowania planistyczne: wizualizacje i oceny wpływu na środowisko
zrównowaŜone, będą wykładane razem z projektem planu do publicznego wglądu,
pozwalając uczestnikom wyłoŜenia na lepsze zrozumienie projektu planu, jego uzasadnienia,
skutków i – w konsekwencji – bardziej racjonalną decyzję co do złoŜenia ewentualnej uwagi
i jej argumentacji.
Plan miejscowy sporządzany dla obszaru zalecanego, albo dla miejsca wskazanego
będzie mógł, ale nie musiał, realizować te dodatkowe elementy projektu i partycypacji
społecznej. W obszarach zalecanych i w miejscach wskazanych dopuszczalność lokalizacji
OW zastała ustalona w SLOW. Plan miejscowy moŜe określić w uzasadnionych przypadkach
maksymalną lub minimalną wysokość OW, wynikającą z przesłanek krajobrazowych
i estetycznych oraz inne wymagania.
Studium Lokalizacji Obiektów Wysokościowych nie moŜe oczywiście naruszać przepisów
prawa, stąd konieczne jest zastrzeŜenie: tam, gdzie nie ma planu, a spełnione będą warunki
89
określone w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003r.
(zasada dobrego sąsiedztwa) i nie zdąŜy się z uchwaleniem planu w okresie zawieszenia
postępowania, będzie wydana decyzja o ustaleniu warunków zabudowy, zgodnie
z wnioskiem. Podobnie w sytuacji, gdy obowiązujący plan miejscowy nie zawiera rygorów
zaproponowanych w SLOW (np. limitu wysokości zabudowy w obszarze dopuszczonym),
a inwestor wystąpi z wnioskiem o pozwolenie na budowę OW zgodnego z planem – uzyska
tę decyzję bez konieczności przeprowadzenia badania oddziaływania OW na środowisko
zrównowaŜone.
W ramach II etapu SLOW dla obszarów zalecanych i miejsc wybranych zostanie
dokonany przegląd ustaleń planów obowiązujących pod kątem realizacji zasad SLOW,
a następnie – w miarę potrzeb – sporządzone zostaną – bez wniosku inwestorskiego czyli
„na skład” – badania oddziaływania na środowisko zrównowaŜone wraz z wizualizacjami
z punktów kontrolnych, co przyspieszy ewentualne sporządzenie mpzp, gdy pojawi się
wniosek. W wyniku powyŜszych działań mogą być podjęte nowe plany albo zmiany planów w
celu realizacji zasad SLOW – będzie to III etap SLOW.
W przypadku lokalizacji OW na podstawie decyzji o warunkach zabudowy zakres
wniosku o wydanie decyzji, zawartość decyzji i przesłanki wydania/odmowy decyzji określają
przepisy prawa i nie ma prawnego sposobu, aby narzucić wnioskodawcy jakiekolwiek
dodatkowe czynności, a organ wydający decyzję oparł się na dodatkowych, pozaprawnych
kryteriach lub przesłankach. Inwestor moŜe jednak poddać się dobrowolnie dodatkowym
rygorom czy procedurom. Elementy dodatkowe procedury planistycznej, zaproponowane
powyŜej, mogą być przesłanką wzbogacenia przez inwestora wniosku, a nawet wycofania
wniosku w przypadku negatywnej oceny MKUA lub konfliktu społecznego.
Plany miejscowe przewidujące dopuszczenie OW powinny przede wszystkim
identyfikować walory i ograniczenia szczegółowej lokalizacji tych obiektów w odniesieniu do
struktury funkcjonalno-przestrzennej jednostki urbanistycznej, do terenów zainwestowanych
w bezpośrednim sąsiedztwie, dostępu do środków transportu zbiorowego. Przesłanką
lokalizacji OW jest z pewnością połoŜenie w Centralnym Paśmie Usługowym (CPU),
skupiającym znaczące obiekty usługowe o randze ogólnomiejskiej i metropolitalnej, które jest
równocześnie wyposaŜone w sprawne systemy transportowe. Lokalizacja obiektów
wysokościowych, szczególnie o funkcji usługowej, w CPU, w obszarach zaliczonych do
zalecanych i dopuszczonych, dobrze podkreśli znaczenie tej struktury przestrzennej miasta,
dodatkowo ją zaktywizuje i uatrakcyjni, co moŜe stać się nowym impulsem przemian
jakościowych w przestrzeni. OW dobrze będą oddziaływać na krajobraz miejski CPU w
obszarach zalecanych i miejscach wskazanych, stając się znakami orientacyjnymi w
przestrzeni miejskiej. Dobrą przesłanką lokalizacyjną jest teŜ podkreślenie przez lokalizację
OW innych waŜnych miejsc w strukturze funkcjonalno-przestrzennej miasta: śródmieścia,
90
waŜnych centrów i obiektów usługowych, węzłów integracyjnych o znaczeniu
metropolitalnym, waŜnych skrzyŜowań drogowych (patrz rozdz. 5.4 i 5.5).
WaŜną przesłanką lokalizacji OW w obszarze dopuszczonym jest dobra obsługa
transportem zbiorowym, np. dostęp w aprobowanej izochronie dojścia pieszego do
przystanków przynajmniej dwóch linii. Taka lokalizacja pozwoli obsłuŜyć znaczną część
pracowników, mieszkańców i klientów bez konieczności korzystania z indywidualnego
samochodu, co zaowocuje mniejszym obciąŜeniem lokalnego układu drogowego i moŜe być
przesłanką ograniczenia wymogu ilościowego lokalizacji miejsc parkingowych.
Ze względu na często występujące konflikty społeczne związane z OW, okolicznością
łagodzącą protesty mieszkańców z sąsiedztwa byłoby lokalizowanie OW w miejscach
wydzielonych z istniejącej struktury osiedlowej, a nawet w pewnym oddaleniu od koncentracji
istniejącego osadnictwa. Nowy OW powinien jak najmniej ingerować w formę
i funkcjonowanie zastanych struktur. Korzystne jest oddzielenie OW od tych struktur
przegrodą urbanistyczną, np.: waŜną i szeroką ulicą, wiązką torów kolejowych, skwerem
zieleni, wodą albo pasmem innego zainwestowania. Korzystna ze względów społecznych
i przestrzennych jest lokalizacja OW na terenach restrukturyzowanych np.:
poprzemysłowych, poportowych czy powojskowych, gdyŜ pozwala uniknąć konfliktów
z mieszkańcami, daje inwestorom potęŜną zachętę do inwestowania i otwiera moŜliwości
szybkiego wypełnienia struktury.
Istotne są wreszcie przesłanki kompozycyjne lokalizacji OW, np.: zamknięcie osi
kompozycyjnej, ustalenie rytmu OW wzdłuŜ osi komunikacyjnej („aleja wieŜowców”),
podkreślenie powiązań z morzem, koncentracja OW w wybranym miejscu, podkreślenie
głównych wjazdów („bram”) do miasta.
W obszarze dopuszczonym o dominującej funkcji mieszkaniowej, a dotyczy to najbardziej
rozległych fragmentów Dolnego Tarasu (Zaspa, Przymorze, śabianka, Brzeźno) naleŜałoby
rozwaŜyć na etapie sporządzania planu miejscowego ograniczenie wysokości OW do 55 m.
Jest to wysokość (odpowiadająca budynkowi 17-18-kondygnacyjnemu) niejako „oswojona”
w tej części miasta poprzez zrealizowane i realizowane liczne OW. Jest to wysokość
nawiązująca silnie do dominujących w wymienionych osiedlach blokowych budynków 11-13
kondygnacyjnych. Jest to wreszcie wysokość graniczna ze względów technicznych
i technologicznych wynikających z Prawa Budowlanego i dlatego często „przestrzegana”
przez inwestorów.
91
8.2. Pozwolenie na budow ę
Procedura pozwolenia na budowę – podobnie jak w przypadku decyzji o warunkach
zabudowy – jest ściśle określona w przepisach prawa i nie ma mowy o wprowadzeniu
dodatkowych wymagań dotyczących zakresu wniosku o wydanie decyzji, zawartości decyzji
i przesłanek wydania/odmowy decyzji. Prawo określa takŜe ściśle strony postępowania, ale
to nie znaczy, Ŝe inne podmioty i osoby, nie będące formalnie stronami postępowania, nie
wnoszą wniosków, nie protestują, nie angaŜują mediów. Inwestor jest często zmuszony do
reakcji na te działania i podejmuje własne czynności: prezentacje projektu, wyjaśnienia
i uzasadnienia przyjętych rozwiązań, deklaracje i zobowiązania dotyczące realizacji
inwestycji i działań w jej sąsiedztwie na rzecz społeczności lokalnej. Niekiedy inwestor
zmienia swój projekt wprowadzając rozwiązania, które znajdują społeczną akceptację.
Na tym etapie realizacji OW, ale raczej przed zakończeniem projektu budowlanego,
w ramach sporządzania kolejnych wersji koncepcji architektonicznej budynku i jej
konkretyzacji, mogą być przydatne i mogą być wykorzystane procedury dodatkowe
wypracowane dla etapu sporządzania planu miejscowego, łącznie z zasięgnięciem opinii
MKUA i wyłoŜeniem koncepcji budynku do publicznego wglądu. Ale główne znaczenie moŜe
tu mieć sporządzenie wizualizacji z punktów kontrolnych krajobrazu miejskiego i badanie
wpływu OW na środowisko zrównowaŜone. Te elementy procedury planu powtarzane na
etapie projektowania budynku mają istotny sens i cel. Forma i funkcja są znacznie bardziej
skonkretyzowane niŜ na etapie planu, inwestor dysponuje analizami ekonomicznymi
(studium wykonalności), precyzowane są rozwiązania techniczne i infrastrukturalne. Dlatego
wizualizacje i badanie oddziaływania na środowisko mogą być bardziej konkretne
i szczegółowe, a dyskusja o nich nie musi odwoływać się do załoŜeń, domniemań
i wyobraŜeń. Odpowiednio wcześnie rozpoczęta dyskusja szybko ujawnia ewentualne słabe
strony projektu i istotne społeczne obawy – moŜe to łatwo i tanio doprowadzić do rozwiązań
kompromisowych i zgody co do istoty inwestycji.
8.3. Wymagania dotycz ące OW
Zidentyfikowane wady i zagroŜenia związane z lokalizacją i realizacją OW, a takŜe obawy
z nimi związane formułowane przez społeczność lokalną (por. rozdz. 1.2), mogą być
pomniejszone lub zneutralizowane poprzez realizację określonych elementów konstrukcji
i otoczenia obiektu. Rozpatrywać moŜna następujące szczegółowe rozwiązania:
92
• Kształtowanie bryły OW w sposób przeciwdziałający uderzeniom wiatru od góry (por.
rozdz. 6.4). Najczęstszym rozwiązaniem w tym przypadku jest projektowanie
szerokiej podstawy budynku, znacznie przekraczającej obrys kondygnacji
powtarzalnej, tzw. „płaskiej stopy”, w której lokalizuje się najczęściej funkcje
obsługujące główną funkcję budynku (recepcja, komunikacja – hall, gastronomia,
rekreacja). Aby „płaska stopa” spełniła rolę regulatora przepływów powietrza musi
być zrealizowana od strony nawietrznej budynku i przynajmniej do wysokości
otaczającej zabudowy niskiej.
• Zastosowanie szlachetnych, długowiecznych materiałów o wysokiej jakości
(przynajmniej od strony przestrzeni publicznych), które zapewnią estetyczny wygląd
obiektu nawet po wielu latach eksploatacji. NaleŜą do nich okładziny z kamienia
i ceramiki, szkło, metal (pod warunkiem jego efektownego patynowania się),
nowoczesne materiały elewacyjne o właściwościach samoczyszczących.
• Realizacja w ramach inwestycji OW atrakcyjnej przestrzeni publicznej, która
wzbogaci otoczenie nowej inwestycji i da nową wartość w strukturze miasta.
Przestrzeń ta nobilituje okolice OW, poprawia warunki Ŝycia mieszkańców i będzie
sprzyjać nawiązywaniu kontaktów społecznych. Z przestrzeni tej powinno być
dostępne główne wejście do budynku, czytelnie zaprojektowane we frontowej
elewacji. Uzupełnieniem przestrzeni publicznej moŜe stać się ogólnodostępny punkt
widokowy na najwyŜszej kondygnacji OW albo punkt gastronomiczny, pozwalający
mieszkańcom i turystom podziwiać rozległe widoki rozciągające się na miasto, port,
morze i krawędź wysoczyzny.
• WyposaŜenie OW w atrakcyjną przestrzeń półpubliczną do rekreacji i kontaktów
społecznych uŜytkowników. Będzie ona dostępna dla uŜytkowników OW,
(mieszkańców w przypadku budynku mieszkalnego) i sprzyjać rozwojowi „ducha
społecznego” oraz przeciwdziałać anonimowości i alienacji.
• W przypadku OW o funkcji mieszkaniowej zapewnienie niezbędnej powierzchni
zieleni rekreacyjnej dla mieszkańców. Jest to kategoria potrzeb zabudowy
mieszkaniowej odpowiadająca tzw. zieleni międzyblokowej w tradycyjnych osiedlach
wielkopłytowych, bardzo cenionej przez ich mieszkańców wbrew generalnie
negatywnej opinii o warunkach Ŝycia w „blokowiskach”. Uznanym standardem
wyposaŜenia w zieleń międzyblokową (zieleń w terenach mieszkaniowych netto) jest
8 m2 na 1 mieszkańca, co przelicza się na 0,3 m2 zieleni rekreacyjnej na 1 m2 pum.
Zieleń ta słuŜy realizacji potrzeb rekreacji codziennej przede wszystkim rodzinom
z małymi dziećmi i osobom starszym. Nie ma w istocie dobrych argumentów, poza
aspektem ekonomicznym: maksymalnym wykorzystaniem przestrzeni pod kubatury,
aby pozbawiać mieszkańców nowych budynków wysokich, realizowanych w XXI
93
wieku w miejscach pozbawionych waŜnych uwarunkowań historyczno-kulturowych,
moŜliwości rekreacji codziennej na poziomie zapewnionym przez realizacje sprzed 40
i 50 lat.
• Ograniczenie liczby miejsc parkingowych terenowych do niezbędnego minimum
(postoje krótkoterminowe, miejsca dla niepełnosprawnych), moŜliwego do realizacji w
zatoce parkingowej przyulicznej, a takŜe ograniczenie w ogóle liczby miejsc
parkingowych w obiektach biurowych i innych usługowych o ile są zlokalizowane
w punktach dobrze obsłuŜonych przez transport publiczny. W zabudowie
mieszkaniowej niezbędne jest egzekwowanie pełnego standardu parkingowego tj. 1,2
miejsca parkingowego na 1 mieszkanie. Ograniczenie liczby miejsc parkingowych
terenowych poprawi zagospodarowanie i funkcjonowanie terenu bezpośrednio
sąsiadującego z OW, gdyŜ taka ekstensywna forma parkingów wprowadza
nieatrakcyjne, „puste” przestrzenie rozbijające kompozycję urbanistyczną
i sprzyjające dezintegracji społecznej. Ograniczenie liczby miejsc parkingowych w
ogóle (poniŜej standardów ustalonych w odpowiednich strefach parkingowych miasta)
odciąŜy lokalny układ uliczny i zmniejszy uciąŜliwości ruchu drogowego.
• Koncentracja OW w zespołach (klastrach) po kilka obiektów, unikanie pojedynczych
OW. Postulat ten, często podnoszony w dyskusjach, jest słabo umotywowany: nie
wiadomo dlaczego zgrupowanie OW w zespoły miało by być lepsze niŜ pojedynczy
obiekt. Nie sformułowano teŜ przesłanek lokalizacyjnych zespołu OW albo
pojedynczego obiektu. Nie ma wreszcie powszechnie uznanej definicji zespołu; na
potrzeby SLOW przyjmuje się, Ŝe zespół OW składa się z przynajmniej trzech
wieŜowców (powyŜej 40 m wysokości), przy czym maksymalna odległość między
wysokimi częściami (nie bierze się pod uwagę tzw. płaskiej stopy) dwóch
sąsiadujących nie moŜe być większa niŜ wysokość niŜszego z nich.
• Wielofunkcyjność OW, która zapewni harmonijne funkcjonowanie przez całą dobę,
wzbogaci program uŜytkowy obiektu, poprawi relacje społeczne, pozwoli lepiej,
efektywniej, bardziej równomiernie wykorzystać niektóre elementy wyposaŜenia, np.
garaŜe, windy, sieci infrastruktury technicznej.
• Wysoka jakość architektury, „ikoniczność” – ten postulat znajduje pełne poparcie
wszystkich zainteresowanych, natrafia jednak na istotne, niepokonywalne trudności
egzekucji w procedurze administracyjnej, a wcześniej na trudności w samej ocenie
jakości, która zaleŜy w podstawowym zakresie od gustu oceniającego. Tę drugą
trudność moŜna by pokonać kreując odpowiednie jury – negatywna ocena jakości
architektury dokonana przez to jury nie moŜe jednak być w polskim prawie
przesłanką odmowy pozwolenia na budowę. Wymaganie więc dobrej architektury OW
pozostanie postulatem „miękkim”, profesjonalnym i społecznym „naciskiem” na
94
inwestora, co nie znaczy: niewaŜnym i nieskutecznym. Przede wszystkim inwestorowi
i architektowi zaleŜy na dobrej architekturze ich dzieła i dobrym jego przyjęciu przez
publiczność. Inwestorzy często odwołują się do procedury konkursu
architektonicznego, która jest najlepszym dotąd uznanym sposobem uzyskania
dobrego efektu, choć teŜ jego nie gwarantuje. MoŜliwości kształtowania architektury
poprzez ustalenia planu miejscowego są bardzo ograniczone, a w dodatku
niejednoznaczne pod względem genezy i skutku. W toku dyskusji nad wstępnym
projektem SLOW, poza wyŜej zapisanym wymogiem wysokiej jakości materiałów
elewacyjnych, sformułowano wymóg strzelistości wierzchołków OW albo wymóg
innego ich zwieńczenia oraz ustalenie kolorystyki.
95
Tab. 8. Zbiorcze i syntetyczne przedstawienie proce dur SLOW O
bsza
r S
LOW
Dop
uszc
zeni
e Tryb
Szczególna
procedura w
ramach planu
miejscowego
Dodatkowe,
zalecane elementy
w fazie
projektowania
inwestycji
Szczególne
wymagania
dotycz ące OW do
rozwa Ŝenia w
mpzp i w fazie
projektowania
inwestycji
WY
ŁĄ
CZ
ON
Y
nie
Plan
miejscowy
(zakaz)32
- -
Szczególne
wymagania zgodne z
warunkami PWKZ
NIE
WS
KA
ZA
NY
nie
Plan
miejscowy
(zakaz)
- - -
DO
PU
SZ
CZ
ON
Y
tak
lub
nie
Plan
miejscowy
koncepcja planu (1),
prezentacja
koncepcji planu (2),
wizualizacja z
punktów kontrolnych
(3),
ocena wpływu na
środowisko
zrównowaŜone (4),
pozytywna opinia
MKUA (5),
wyłoŜenie do
publicznego wglądu
(6)
prezentacja koncepcji
budynku,
wizualizacja z punktów
kontrolnych,
ocena wpływu na
środowisko
zrównowaŜone
ograniczenie
wysokości do 55 m,
„płaska stopa”,
przestrzeń publiczna
ogólnodostępna,
zieleń rekreacyjna (w
OW mieszkaniowych)
32 lokalizacja OW moŜliwa w przypadku uzyskania zgody Pomorskiego Wojewódzkiego Konserwatora
Zabytków (PWKZ) – procedury MPZP i w fazie projektowania inwestycji jak dla obszarów
dopuszczonych
96
ZA
LEC
NY
tak Plan
miejscowy
wyłoŜenie do
publicznego wglądu
(6)
prezentacja koncepcji
budynku
ustalenie maksymalnej
wysokości OW,
przestrzeń publiczna
ogólnodostępna,
ograniczenie miejsc
parkingowych
MIE
JSC
A
WS
KA
ZA
NE
tak Plan
miejscowy
wyłoŜenie do
publicznego wglądu
(6)
prezentacja koncepcji
budynku
ustalenie minimalnej
wysokości OW
97
Literatura
1. Bell P. A., Greene Th. C., Fisher J. D., Baum A., 2004. Psychologia środowiskowa.
Gdańskie Wydawnictwo Psychologiczne, Gdańsk.
2. Bristol City Council, 2005. Tall buildings. Supplementary Planning Document. Bristol.
3. Bristol City Council, 2007. Statement of Community Involvement. Consultation Draft.
Bristol Development Framework. Bristol.
4. Commission for Architecture and the Built Environment (CABE)/English Heritage,
2007. Guidance on tall buildings.
5. Greenstreet R. C., 1996, The impact of Buiding Codes and Legislation upon the
development of tall buildings, Architronic.
6. Hausner J. (red.), 1999. Komunikacja i partycypacja społeczna. Kraków.
7. Hedman R., Jaszewski A., 1984. Fundamentals of urban design. APA Planners Press
American Planning Association, Washington, D.C. Chicago, Illinois.
8. Liverpool City Council, 2004. Tall Buildings. Supplementary Planning Document.
Consultation Draft. Liverpool.
9. Lynch K., 1960. The Image of the City. The Mit Press, Cambridge.
10. McGill M. S.,1999. The High–Rise Hegira: From nostalgia for the Good Old Days to
mandatory Post – Modernism. San Francisco.
11. Newcastle City Council, 2006. Draft Tall Buildings Guidance for Newcastle upon
Tyne. Supplementary Planning Document. Newcastle.
12. Rembarz G., 2007. Rewitalizacja miast w kontekście transformacji wielkich osiedli
mieszkaniowych. [w: Lorens P. (red), 2007. Rewitalizacja miast w Polsce. Pierwsze
doświadczenia. Warszawa]
13. Ustawa z 27.03.2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr
80, poz. 717)
98
Dokumentacja SLOW – wyszczególnienie zawarto ści
1. PROBLEMATYKA OSIEDLI WIELKOPŁYTOWYCH W ASPEKCIE OBIEKTÓW
WYSOKOŚCIOWYCH (OW)
2. ZESTAWIENIE ARTYKUŁÓW PRASOWYCH I INTERNETOWYCH DOTYCZĄCYCH
OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH
3. ANALIZA WNIOSKÓW DO SLOW
4. ZMIANY I NOWE ZAPISY WPROWADZONE NA SKUTEK WNIOSKÓW
Z PARTYCYPACJI SPOŁECZNEJ
5. WYNIKI ANKIETY INTERNETOWEJ
6. WARUNKI IDEOWEGO KONKURSU STUDENCKIEGO NA SPORZĄDZENIE
KONCEPCJI OBIEKTU WYSOKOŚCIOWEGO W GDAŃSKU
7. OCENAPRAC NAGRODZONYCH I WYRÓśNIONYCH W IDEOWYM KONKURSIE
STUDENCKIM NA KONCEPCJĘ OBIEKTU WYSOKOŚIOWGO W GDAŃSKU
8. PROTOKÓŁ Z WARSZTATÓW ZORGANIZOWANYCH DLA ORGANIZACJI
POZARZĄDOWYCH NA TEMAT STUDIUM LOKALIZACJI OBIEKTÓW
WYSOKOŚCIOWYCH W MIEŚCIE GDAŃSKU
9. PROTOKÓŁ Z DYSKUSJI „BURZY MÓZGÓW” JAKO CZĘŚCI DEBATY NT.
WYBRANYCH ZAGDANIEŃ SLOW NA POSIEDZENIU KRP RMG W DNIU 18
LUTEGO 2008R.
10. PROTOKÓŁ Z PREZENTACJI PROJEKTU WSTĘPNEGO STUDIUM LOKALIZACJI
OBIEKTÓW WYSOKOŚCIOWYCH NA SPOTKANIU DLA ORGANIZACJI
POZARZĄDOWYCH, RAD OSIEDLI I DEWELOPERÓW W DNIU 22.04.2008R.
11. LISTA EKSPERTÓW Z ORGANIZACJI INTA UCZESTNICZĄCYCH W OBRADACH
PANELU EKSPERTÓW, LISTA UCZESTNIKÓW SPOTKAŃ Z EKSPERTAMI
PODACZAS PRAC PANELU, PROGRAM KONFERENCJI „TENDENCJE
WYSOKOŚCIOWE W MIASTACH METROPOLITALNYCH”
12. PROTOKÓŁ Z POSIEDZENIA MIEJSKIEJ KOMISJI URBANISTYCZNO-
ARCHITEKTONICZNEJ W GDAŃSKU Z DNIA 17 CZERWCA 2008R. – WYCIĄG
DOT. SLOW
13. LOKALIZOWANIE OW W ŚRODOWISKU MIEJSKIM Z PUNKTU WIDZENIA
PSYCHOLOGII ŚRODOWISKOWEJ
14. PANORAMY FOTOGRAFICZNE Z PUNKTÓW KONTROLI KRAJOBRAZU
MIEJSCKIEGO
99
Spis tablic
Tab. 1. Typy obszarów i zasady postępowania z OW.
Tab. 2. WieŜowce w Gdańsku – istniejące, w trakcie budowy, planowane.
Tab. 3. Wykaz waŜniejszych obiektów i zespołów wyłączonych ze względu na
wartości kulturowe.
Tab. 4. Wykaz obiektów wyłączonych ze względu na regulacje wynikające z ochrony
środowiska przyrodniczego.
Tab. 5. Wykaz stref ochrony ujęć wód podziemnych
Tab. 6. Obszary zalecane
Tab. 7. Miejsca wskazane
Tab. 8. Zbiorcze i syntetyczne przedstawienie procedur SLOW
100
Spis rycin
Ryc. 1. Gdańsk – podział na dzielnice i jednostki urbanistyczne.
Ryc. 2. Schemat analizowanych promieni widoczności.
Ryc. 3. WieŜowce w Gdańsku – istniejące, w trakcie budowy, planowane.
Ryc. 4. OW - Obszary wyłączone.
Ryc. 5. OW - Obszary niewskazane.
Ryc. 6. Wariant obszarów dopuszczonych z włączeniem części Górnego Tarasu.
Ryc. 7. Obszary Dopuszczone.
Ryc. 8. Istniejące OW w chronionym obszarze zabytkowego Śródmieścia Gdańska.
Ryc. 9. Obszary zalecane oraz miejsca wskazane.
Ryc. 10. RóŜne rozkładanie się strumieni powietrza przy róŜnym kształcie budynków.
Ryc. 11. Schemat przedstawiający moŜliwości postrzegania fasad przyulicznych bez
podnoszenia w tym celu wzroku.
101
Spis zdj ęć
Zdj.1. Kapadocja – mieszkania wydrąŜone w skale.
Autor: Justyna Przeworska
Zdj. 2. Panorama ParyŜa z widokiem na dzielnicę La Defence.
Autor: Justyna Przeworska
Zdj. 3. Londyn – biurowiec „Gherkin”.
Autor: Justyna Przeworska
Zdj. 4. Wizualizacja wysokościowca nagrodzonego I nagrodą.
Autor: Hugon Kowalski
Zdj. 5. Widok od strony Wrzeszcza na Trójmiejski Park Krajobrazowy (TPK).
Autor: zasoby BRG
Zdj. 6. Widok na Park Reagana w Pasie Nadmorskim.
Autor: zasoby BRG