StarCabin verslag seminar van Schets tot School
-
Upload
starcabinnl -
Category
Real Estate
-
view
222 -
download
0
description
Transcript of StarCabin verslag seminar van Schets tot School
van tot schoolschets
Hoe haalt u een ’10’ bij de bouw of verbouwing van een school?
dinsdag, 26 maart 2013
van tot schoolschets
Presentatie Wim Molenkamp
dinsdag, 26 maart 2013
van schets tot school
WAAR GA IK HET OVER HEBBEN?
• Welke partners?• Een effectievere procedurele aanpak?• Alternatieven voor (tijdelijke)
huisvesting?• Spanningsvelden tussen kostennormering
en aanbesteding, tussen politieke/ bestuurlijke en onderwijsbelangen?
van schets tot school
WAAR GA IK HET OVER HEBBEN?
• Welke partners?• Een effectievere procedurele aanpak?• Alternatieven voor (tijdelijke)
huisvesting?• Spanningsvelden tussen kostennormering
en aanbesteding, tussen politieke/ bestuurlijke en onderwijsbelangen?
aan de hand van ‘mijn
’
Loenense pro
jecte
n
(2005-2
011)
5
DRIE PROJECTEN (in één geschoven)DRIE PROJECTEN (in één geschoven)
LEERPUNTENLEERPUNTEN
DE PRAKTIJK
van schets tot school
6
• Elke vergelijking met bestaande situaties en/of Elke vergelijking met bestaande situaties en/of personen berust op louter toeval……………personen berust op louter toeval……………
• Mijn verhaal geeft zo ongeveer, maar waar nodigMijn verhaal geeft zo ongeveer, maar waar nodigde aangedikte, gedramatiseerde of geromantiseer-de aangedikte, gedramatiseerde of geromantiseer-de waarheid weer.de waarheid weer.
• Het is niet bedoeld om te Zwarte Pieten, maar Het is niet bedoeld om te Zwarte Pieten, maar om te leren.om te leren.
• Nadruk op wat beter kon (leerpunten), maar er ging Nadruk op wat beter kon (leerpunten), maar er ging ook vreselijk veel (heel erg) goed!ook vreselijk veel (heel erg) goed!
DE PRAKTIJK
van schets tot school
7
STARTGEGEVENS
van schets tot school
ER WAS EENS EEN GEMEENTE, DIE
8
wat geld in de knip had/ging krijgen
(STARTGEGEVEN 1)
van schets tot school
9
veel sterk verouderde schoolgebouwen had en……..
STARTGEGEVEN 2
van schets tot school
10
en leerlingenprognoses ………
van schets tot school
STARTGEGEVEN 3
11
betrokken ging worden in een herindelingsproces (STARTGEGEVEN 4)
van schets tot school
12
Nieuwbouw scholen prioriteit 1 1a – samenwoonschool Loenen (op GF-locatie)
2 basisscholen (13 lokalen); gymzaal; bso; kdv 1b – brede school Vreeland (op 2M-locatie)
1 basisschool (10 lokalen); bso; ptspz 1c – samenwoonschool Nigtevecht (op …..locatie)
2 basisscholen; bso; bieb
GEMEENTERAAD:
van schets tot school
13
HOE ORGANISEER JE HET?
van schets tot school
Schoolbesturen wilden geen bouwheer zijn!!
- Meerdere schoolbesturen (2 kapiteins)
- Te complex
- Te risicovol
14
Loenen koos voor projectmatige aanpakLoenen koos voor projectmatige aanpak
HOE ORGANISEER JE HET?
van schets tot school
D i r e c t i e
S t u u r g r o e p
P r o j e c tg r o e p
P r o j e c tg r o e p
P r o j e c tg r o e p
W e r kg r o e p
W e r kg r o e p
L i n k i n g p i n
Schoolbesturen wilden geen bouwheer zijn
15
• ProjectleidingProjectleiding– Intern: welke sector (soft / hard)Intern: welke sector (soft / hard)– Extern: …………………..Extern: …………………..
• ProjectgroepProjectgroep– ProjectleiderProjectleider– Iemand van ‘de andere sector’Iemand van ‘de andere sector’
• StuurgroepStuurgroep– PortefeuillehouderPortefeuillehouder– MT-lidMT-lid– ProjectleiderProjectleider
MAAK T
OEGEZEGDE INBRENGEN
MAAK T
OEGEZEGDE INBRENGEN
AFDW
INGBAAR
AFDW
INGBAAR
ORGANISATORISCHE INBEDDING
van schets tot school
16
• plan van aanpak (PvA)plan van aanpak (PvA)• realiseringsovereenkomst realiseringsovereenkomst
(o.a. wie betaalt wat – rijksvergoedingen leidend?)(o.a. wie betaalt wat – rijksvergoedingen leidend?)
• planontwikkeling:planontwikkeling:– PvE/WPvE/W– architectenkeuzearchitectenkeuze– tekenen (massastudie(s), schetsen, tekenen (massastudie(s), schetsen,
tekeningen, VO, DO/bestek)tekeningen, VO, DO/bestek)• maar ook: de tijdelijke accommodatiemaar ook: de tijdelijke accommodatie
KLUSSEN PROJECTORGANISATIE
van schets tot school
17
wie willen er mee doen intentieverklaring
(duidelijk maken wat de gemeente betaalt) al vast nadenken over (individuele) PvE’s al vast nadenken over toekomstige
eigendomsverhoudingen al vast nadenken over beheer/exploitatie en –last but not least- de overbrugging tussen
oud en nieuw
PARTNERS?
van schets tot school
INVENTARIS
EER MOGELI
JKE
INVENTARIS
EER MOGELI
JKE
BREEKPUNTEN EN S
TART MET
BREEKPUNTEN EN S
TART MET
OPLOSSEN
OPLOSSEN
DENK NA OVER DE COMMUNICATIE
Waar betrek je welke/de burger bij
Op welk(e) moment(en) ga je dat doen
en op welke wijze
Hoe ga je de burger betrokken (=geïnformeerd) houden
MAAR OOK
richting management, portefeuillehouder, college, raad(scommissie)
in een
vro
eg sta
dium
DENK NA OVER DE COMMUNICATIE
Informeren
Inspreken / suggesties inbrengen
Mee-beslissen
Verantwoording afleggen
van schets tot school
DENK NA OVER
benodigde vergunningen
benodigde financiën (wanneer, wat)
soort gebouw (unitbouw/traditioneel/systeembouw)
allerlei processen (bijv. architectenkeuze, aanbesteding)
planning (ook cyclus raadsvergaderingen)
……………………… en wie wordt bouwheer
en niet alleen voor de nieuwbouw ………
21
alle procedures afgerond
alle vergunningen verleend en onherroepelijk
alle kredieten beschikbaar
alles –ook vwb het gebruik- afgesproken
En pas dan verplichtingen etc aangaan
MAAR: enorme consequenties voor tijd/geld
DE VEILIGSTE ROUTE ………
van schets tot school
22
Het Plan van Aanpakinhoudsopgave
• De achtergronden• De projectopdracht • Projectactiviteiten• Projectgrenzen• De producten• Kwaliteit• De projectorganisatie• Planning• Kosten en baten• Risico-analyse
Bij
een
grot
er p
roje
ct m
oet je
voo
raf
ver
plic
ht e
en p
lan
van
aanp
ak
mak
en!
Mee
stal
doe
t de
pro
ject
- le
ider
dit.
PvA
LEG ALLES VAST!!!!!!!
van schets tot school
23
3e locatie A
3e locatie B
Fl-locatie
Inbrei-locatie
2M-locatie
LOCATIEKEUZE
van schets tot school
en niet alleen voor de nieuwbouw ………
24
STEDENBOUWKUNDIGE RANDVOORWAARDEN
van schets tot school
25
overover• voorkeurslocatie (of eerder wanneer er nog voorkeurslocatie (of eerder wanneer er nog
meerdere locaties in beeld zijn)meerdere locaties in beeld zijn)• stedenbouwkundige randvoorwaardenstedenbouwkundige randvoorwaarden
Leg uit waarom deze locatie.Leg uit waarom deze locatie.Maak duidelijk wat nog wel en wat beslist niet meer Maak duidelijk wat nog wel en wat beslist niet meer
ter discussie staat.ter discussie staat.Wat te doen om het meer accepta-Wat te doen om het meer accepta-
bel te maken?bel te maken?
INFORMATIE-/INSPRAAKAVOND(VOORUITLOPEND OP FORMELE PROCEDURE ?)
van schets tot school
26
• GROOT AANDACHTSPUNT::Vanaf dit moment kan het nog jaren duren eerVanaf dit moment kan het nog jaren duren eerde eerste paal de grond in gaat. De VOH-normen de eerste paal de grond in gaat. De VOH-normen lopen achter en staan stil; lopen achter en staan stil; de markt daarentegen niet ……….de markt daarentegen niet ……….
(formele beschikbaarstelling bouwkrediet beter (formele beschikbaarstelling bouwkrediet beter later na de aanbesteding?)later na de aanbesteding?)
VOORBEREIDINGS-/BOUWKREDIET
van schets tot school
27
TIJDELIJ
KE
ACCOMM
ODATIE?????
28
• Nigtevecht:Nigtevecht: Zal niet aan de orde zijnZal niet aan de orde zijn
• Vreeland:Vreeland: Ingebreid op RABO-locatieIngebreid op RABO-locatie
• Loenen: Loenen: Inbreien niet mogelijkInbreien niet mogelijkDeal met ontwikkelaar Deal met ontwikkelaar Cronenburgh: weiland Cronenburgh: weiland (goedkoop bleek duurkoop)(goedkoop bleek duurkoop)
LOKATIEKEUZE TIJD.SCHOOL
van schets tot school
29
Na de principe keuze van de locatie:
avond voor de omwonenden.
a.Waarom kwamen we tot deze keuze?
b.Wat te doen om realisering voor u aanvaardbaar te maken?
BETREKKEN OMWONENDEN
van schets tot school
30
- PvE
- offertes
- vergunningen
- keuze
- opdracht (wanneer?)
TIJDELIJKE ACCOMMODATIE
van schets tot school
31
VERGUNNINGEN!!!!!!
van schets tot school
Versc
hillen
de ve
rgunnin
gen n
u sam
engeb
rach
t
in ‘o
mgev
ingsv
ergunnin
g’
32
BESCHERMDE VOGELS/DIEREN
BROEDSEIZOEN
KAPVERGUNNING
van schets tot school
33
en
dan
kap
pen
/sl
op
en
/sa
nere
n
GEEF BEKENDHEID AAN START VAN DE SLOOP EN AAN EVT. BODEMSANERING (mannen in witte pakken). DOE ER NIET GEHEIMZINNIG OVER.
MILIEUDIENST ………………
EERST (AL VAST) BODEMONDERZOEK
van schets tot school
van schets tot school
PLANOLOGISCHE PROCEDURE enBOUWVERGUNNING
• bestemmingsplan aanpassen
• bouwvergunning – eerste fase
• bouwvergunning – tweede fase
Door Wet Algemene Bepalingen Omgevingsrecht iets verandert!!
35
- Dempen van sloten
- Afwateren drainage etc.
- Aansluiten op riolering
- Graven in openbare wegen
- Reclameborden bouwbedrijf
En private overeenkomsten
VERGUNNINGEN
van schets tot school
36
SLOOPVERGUNNING / SANERINGSVERKLARING
van schets tot school
37
DAN KAN ER WORDEN AANBESTEED/ GEPLAATST/GEBOUWD/VERHUISD
LET OP:
Deze bedrijven vormen misschien wel het grootste risico voor je project!!!!!!!!!
EN ALS DAN DE VERGUNNINGEN ROND ZIJN EN ………
van schets tot school
38
ASBEST???????
Pas tijdens de sloop ………….
van schets tot school
39
bespaart sloopkosten en biedt dakloze vleermuizen (heel lang) onderdak
TERREIN NIET OMHEKKEN en RAMEN NIET DICHTSPIJKEREN
van schets tot school
40
AUW-1
van schets tot school
41
van schets tot school
42
(BOUW)KREDIET (BOUW)KREDIET TOEREIKEND?TOEREIKEND?
van schets tot school
43
(BOUW)KREDIET (BOUW)KREDIET TOEREIKEND?TOEREIKEND?
van schets tot school
Sws L: tegenvallende aanbesteding
(agv marktontwikkelingen)
Raad: Voortaan bouwkostendeskundige …..
44
AUW-2
BOUWPUT GRAVEN
van schets tot school
45
FEESTJE
van schets tot school
46
BOUWEN
van schets tot school
47
NIET OM ZES UUR AL VRACHTVERKEER?
GEEN 24u DRAAIENDE AGGREGATEN?
GEEN KEIHARDE MUZIEK?
BOUWEN
van schets tot school
48
• vergaderingen van projectgroep vergaderingen van projectgroep (of toch niet?)(of toch niet?)
• vergaderingen van stuurgroep vergaderingen van stuurgroep (of toch niet)(of toch niet)
• vergaderingen van allerlei werkgroepen?vergaderingen van allerlei werkgroepen?(of toch niet?)(of toch niet?)
• bouwvergaderingenbouwvergaderingen
• bouwwerkoverleggenbouwwerkoverleggen
MAAR ONDERTUSSEN
van schets tot school
49
• Inrichting omgeving incl. Inrichting omgeving incl. bergbezinkbassinbergbezinkbassin(valt buiten project-(valt buiten project-grenzen, maar toch ……..)grenzen, maar toch ……..)
MAAR ONDERTUSSEN
van schets tot school
50
BOUWEN
van schets tot school
van schets tot school
BOUWTIJD BIJNA 1,5 JAAR?
• aannemer kan sneller - KASSA
• we kopen drie maanden bouwtijd af!!!!
• ons voordeel: minder lang dure busritten naar gymzalen elders
• wat er van terecht kwam………….
52
BOUWEN
van schets tot school
van schets tot school
EN ONDERTUSSEN
• projectoverleggen portefeuillehouder -projectleider
• projectoverleggen projectleider - managementteam
• actieve info van portefeuillehouder aan raad
• periodieke bijpraatsessies ph/pl met raad(Loenen heeft geen raadscommissies)
54
BOUWEN
van schets tot school
van schets tot school
EN DE PROJECTLEIDER
• communiceert, vergadert, regelt, kletst
• bewaakt de groeiende staat meer-/minderwerk
• beheert de budgetten (bewaar opdrachten en de daarop betrekking hebbende rekeningen)
• en
56
Laat het project voor b&w méér zijn dan papier
B&W
van schets tot school
57
BOUWEN
van schets tot school
58
25 mrt 2008
OPLEVERING GYMZAALbouw en installaties
van schets tot school
59
OPLEVERING GYMZAALinrichting
van schets tot school
60
KIKKEN………..
van schets tot school
61
TIP: ORGANISEER DIE BEZOEKEN EN BEHOUDT DE REGIE
MET PARTNERS NAAR DE BOUW
van schets tot school
62
EN DOE HET ALS ER AL WAT TE ZIEN VALT (niet te vroeg) EN NOG WAT VALT TE VERANDEREN (niet te laat)
MET PARTNERS NAAR DE BOUW
van schets tot school
63
EN SCHRIK NIET VAN WAT ER TEGEN HET EIND ALLEMAAL AAN NIEUWE WENSEN WORDT GEROEPEN!!!!!!
MET PARTNERS NAAR DE BOUW
van schets tot school
64CRISIS
25 april: GEEN OPLEVERING
van schets tot school
65
• Wethouder stapt opWethouder stapt op• Grote bestuurlijke bemoeienis / drukGrote bestuurlijke bemoeienis / druk• Vijf dagen later: toch gedwongen opleveringVijf dagen later: toch gedwongen oplevering• Versnelde inrichting en toch verhuizenVersnelde inrichting en toch verhuizen• Onderzoek naar oorzaken niet-opleverenOnderzoek naar oorzaken niet-opleveren• Ontkoppeling architect-directie-toezichtOntkoppeling architect-directie-toezicht
» (ijkmomenten door externe)(ijkmomenten door externe)
CRISIS
van schets tot school
66
5 mei: OPLEVERING
van schets tot school
67
EEEEHHHHHEEEEHHHHH
van schets tot school
RONDJE RAADSLEDEN
van schets tot school
ZO KWAMEN WE VAN
schet
sTOT
SCHOOL
van schets tot school
DIT WAS MIJN PRAKTIJK
NOGMAALS
Er bestaat GEEN
Wet op de projecten
Dadelijk mijn tips, maar eerst
van schets tot school
TIPS EN OPMERKINGEN (1)
• Leg ALLE afspraken –hoe onbenullig ook- vast en tik besluiten ALTIJD formeel af (handtekeningen!!!!).
• Als gemeentelijk projectleider ben je vaak klant van je eigen organisatie, met alle voor- en nadelen daarvan (doe daar wat mee!)
• Een project is inhoudelijk (bijv. onderwijs), technisch, juridisch, financieel, ….. Gebruik al je collega’s.
• Zorg voor voldoende borging van hetgeen niet tot je eigen competenties behoort (en wees eerlijk voor jezelf met het erkennen dat je iets niet…..)
van schets tot school
TIPS EN OPMERKINGEN (2)
• Techneuten hebben twee rollen: Het projectteam helpen en de vergunningaanvragen behandelen
• Pettenprobleem gemeentelijke projectleider
• Maak veel foto’s (bestaande situaties en beelden en de volledige plaatsings-/bouwpocessen)
• Hou –voor jezelf- een logboek bij, met daarin nauwkeurig wanneer je met wie waarover sprak, wat je afsprak, wie je waarover informeerde, wat er wanneer (niet) gebeurde
• Vraag nuts-/KPN-voorzieningen heel erg tijdig aan (en laat je niet afschepen met ‘dat hoeft nu nog niet`)
van schets tot school
TIPS EN OPMERKINGEN (3)
• Maak aan alle betrokkenen –bij herhaling- duidelijk wat wel en wat niet tot het project behoort (en wat zij dus zelf moeten regelen)
• Zaken die ogenschijnlijk later kunnen worden opgepakt worden dan te laat opgepakt
• Investeer (tijdig) in draagvlak bij zowel politiek, collega’s, veld, etc
• LOGBOEK, LOGBOEK, LOGBOEK, LOGBOEK
van schets tot school
TIPS EN OPMERKINGEN (4)
• GEBRUIK JE NUCHTERE HOLLANDSE BOERENVERSTAND
• EN VRAAG JE AF HOE JE HET THUIS ZOU DOEN
van schets tot school
TENSLOTTE (1)
Binnenlands Bestuur (15 mrt 2013)
- Gemeentefonds (2012): € 18,3 miljard, waarvan € 1,66 miljard ‘toerekenbaar’ aan onderwijshuisvesting;
- Middelen NIET geoormerkt, dus vrij besteedbaar;
- Onderzoek: In 2011 gaven gemeenten (generaal) € 256 miljoen minder uit aan onderwijshuisvesting dan er binnenkwam;
- Regeerakkoord (Rutte II): € 256 miljoen wordt afgeroomd en gaat naar schoolbesturen (ca € 100 per ll)!!!!
van schets tot school
TENSLOTTE (2)
Binnenlands Bestuur (15 mrt 2013)
- 1 jan 2015: Doordecentralisatie buitenonderhoud naar besturen
- Onttrekking van nog eens € 157 miljoen aan gemeentefonds
- € 157 miljoen = ca € 15 per m2 ………
- Je zit in een oude school ……………….
- Je zit in een nieuw gebouw …………….
van schets tot school
TENSLOTTE (3)
Wat vind je van het overhevelen van alle financiële middelen voor onderwijshuisvesting (groot onderhoud + ver-/nieuwbouw van Rijk/gemeente naar schoolbesturen?
Hoe bepaal je de ‘bruidsschat’?
van schets tot school
Meer informatie:
www.starcabin.nl
e. [email protected]. 020 - 682 49 00
van tot schoolschets