STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU … · 2013-10-25 · - U.C2.100 - Standard za...
Transcript of STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU … · 2013-10-25 · - U.C2.100 - Standard za...
Broj elaborata:U Zaboku, 29. ožujka 2013 .Šifra zone: Općina Dugopolje
Splitsko Dalmatinska Županija - zona 1
Nekretnina:
Lokacija:
Naručitelj:
Izradio:
STALNI SUDSKI VJEŠTAK ZA GRADITELJSTVO I PROCJENU NEKRETNINA
ožujak, 2013.ZVONKO BENJAK, DIPL. ING. GRAĐ.ZABOK, K.Š.Đalskog 2; tel. 049/222-290, fax.049/222-489, GSM 098/251-396, E- mail: [email protected]
22/2013.
POSLOVNA GRAĐEVINA - "MERCEDES BENZ CENTAR - SPLIT"
MBR d.o.o. u ste čaju,10000 ZAGREB, Kovinska 5.
21204 DUGOPOLJE, Bani bb;z.k.č.br. 1914/73; k.o. Dugopolje, z.k.ul. 2138.
ELABORAT O PROCIJENJENOJ VRIJEDNOSTI N E K R E T N I N A
Stalni sudski vještak za graditeljstvo i procjenu nekretnina
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 1
Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 2
1. O P Ć E N I T O
Podnositelj zahtjeva:
Datum očevida:Predmet procjene:
21204 DUGOPOLJE, Bani bb;z.k.č.br. 1914/73; k.o. Dugopolje, z.k.ul. 2138.
- Zakon o zemljišnim knjigama (NN broj 91/96, 114/01, 100/04, 107/07, 152/08),
- Zakon o komunalnom gospodarstvu (NN broj 26/03, 82/04, 108/04, 178/04, 38/09, 72/09),
- Zakon o prostornom uređenju i gradnji( NN broj 76/07, 38/09, 55/11, 90/11),
- Pravilnik o načinu obračuna površine i obujma u projektima zgrada (NN broj 90/10),
- Uredba o visini vodnog doprinosa (NN broj 14/06, 35/06, 39/06, 78/10, 19/12),
Ograni čenja
Ovim elaboratom ne utvrđuje se posjedovno stanje kao ni vlasništvo nad nekretninom.Procjena predpostavlja, ukoliko nije drugačije navedeno, da su tvrdnje vlasnika ili po njemu delegi- ranih osoba valjane, imovinska prava su dobra i utrživa, te da ne postoje smetnje koje se ne bi mogle otkloniti normalnim putem.Svi nacrti i opisi korišteni u ovoj procjeni dobavljeni su od strane naručitelja i nisu verificirani od strane pravnika ili ovlaštene osobe.Za ovo izvješće nisu naručeni niti su u svezi s njim izrađene bilo kakove analize tla ili geološke studije, i nisu istraživana prava ili uvjeti iskorištavanja vode, nafte, plina, ugljena ili drugih podzemnih minerala.Predpostavljeno je da postoji puno pridržavanje propisa i odluka državne uprave i lokalne samoup- rave, osim ako je drugačije navedeno, definirano i razmotreno u izvješću.Također je predpostavljeno da postoje ili mogu biti obnovljene sve potrebne dozvole, odobrenja i suglasnost za bilo kakvo korištenje koje je pokriveno ovim izvješćem.Vrijednost ili vrijednosti navedene u ovom izvješću temelje se na navedenim postavkama i važe jedino za navedenu nekretninu.
- Pravilnik o načinu utvrđivanja obujma građevine za obračun komunalnog doprinosa (NN broj 23/00, 136/06),
- Podaci o prometnoj vrijednosti zemljišta kojima raspolaže potpisani sudski vještak prikupljenim od agencija za promet nekretnina
- U.C2.100 - Standard za izračunavanje površina i zapremina zgrada
MBR d.o.o. u ste čaju,10000 ZAGREB, Kovinska 5.08.02.2013.
Elaborat je izrađen u skladu sa pozitivnim zakonskim napucima i normama koje reguliraju područjeizračuna vrijednosti nekretnina, i to osobito :
- Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN broj 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 129/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09 i 153/09),
- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti ekspropriranih objekata (NN br. 52/84).
- Podataka o vrijednosti cijena građenja iz Biltena " Standardna kalkulacija radova u visokogradnji" izdavač INSTITUT GRAĐEVINARSTVA HRVATSKE D.D. - IGH-Zg.
- Podataka općinskih službi o utvrđivanju početne cijene građevinskog zemljišta i komunalne infrastrukture
- Podatak Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja o etalonskoj cijeni građenja (NN broj 100/12),
POSLOVNA GRAĐEVINA - "MERCEDES BENZ CENTAR - SPLIT"
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 3
2. IDENTIFIKACIJA
Z.K. izvadak:Katastarska općina:
Uložak broj:Opis nekretnine:Vlasnik:Teret:
Objekt je legalan, upisan u zemljišne knjige bez pr imjedbi.
URBROJ: 2181/1-1-06-08-06/DK od 11.12.2008. Legalitet:
2. Građevinska dozvola: KLASA: UP-I-361-03/06-01/110; URBROJ: 2181-05/07-06-10/DK od 10.11.2006,
E-izvadak Izvadak Općinskog suda u Splitu - z.k. odjel Solin od 31.03.2013.
Nakon svestranog razmatranja predmeta vještačenja, pregleda nekretnine na licu mjesta i njegove izmjere, daje se sljedeći nalaz i mišljenje.
Čestica:
1. Uporabna dozvola: KLASA: UP-I-361-05/08-01/027.
MBR d.o.o. Zagreb, Kovinska 5,ima teret 1. VOLKSBANK d.d. Zagreb, Varšavska 9, 2. INVESTKREDIT BANK AG RENNGASSE 10, WIENA, AUSTRIA
Dugopolje - z.k.č. br. 1914/73, poslovna zgrada i dvorište, površine 31054 m2,2138poslovna zgrada - auto salon i servis i dvorište,
Mikro lokacija:
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 4
3. GEOMETRIJSKI PODACI
3.1. Auto salon i servis automobila
ETAŽApodrumprizemljekat
Netto gra đevinska površina (NGP) = = m2
Brutto gra đevinska površina (BGP) = m2
Volumen objekta (V) = BGP × v m = = m3
7332,65
Po+P+17050,83
47160,19
5274,871235,51
562,055485,711284,89
7050,83 7332,65 47160,19
Vještak je za obavljanje zadaće vještačenja izvršio pregled zgrade te je imao na uvid tehničku dokumentacijju temeljem koje je izdana Građ. dozvola i izgrađena zgrada. Usporedbom izvedenog stanja i dokumentacije utvrđeno je da izvedeno stanje odgovara projektiranom.
Lokacija je u potpunosti ure đena, ogra đena, prometnice su finalno završene asfaltnim tepih om, oplo čnikom, a zelene površine su zasijane travom i zasa đene ukrasnim biljem. Ulaz na parcelu je kontroliran, postoje klizna vrata, daljinski uprav ljana.
NGP (m2) BGP (m2) BV (m3)540,45
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 5
4. TEHNIČKI OPIS NEKRETNINA
4.1. Priklju čci
vodovod -kanalizacija -toplovod -telefon -el. struja -plin -
4.2.
Godina gradnje:Katnost:Namjena:
Položaj:
Temelji:Nosiva konstr.:
Međukatna konstr.:Krovna k. + pokrov:
Limarija:Pročelje:
Bravarija:
Pregradni zidovi:Obrada stropova:
pocinčani plastificirani lim,
Auto salon i servis automobila
nema priključen
arm. betonski, temeljne trake i stope,
Obrada podova: podrum: klinker keramika i AB kvarcni pod, prizemlje: auto salon - porculan polirani keram. pločice, klinker pločice u servisnim prostorima, kameno opličenje na stubištima, keramika u sanitarijama, kat: keramika u sanitarijama, kuhinji, blagovaonici, tepison i laminat u uredima, keramika u tehničkim prostorijma,
2007dio tlocrta podrum, prizemlje, dio tlocrta kat,
Dugopolje, predio Bani, prema Detaljnom planu uređenja zone "Dugopolje-Bani-Sjever", cca 1,5 km od središta Dugopolja, cca 15 km od morske obale,
dio zidani, ožbukani, dio gips kartonske ploče W112 i W115
puna AB ploča, debljine 20 cm,
nosiva čelična konstrukcija, sekundarni krovni čelični nosači, vanjski zidovi staklene stijene ili termoizlirani paneli tip TRIMO FTV 150, zidovi podruma: armirani beton,
Vanjska stolarija:
čelični okviri (ravninski i prostorni), krovni i vertikalni spregovi, pokrov termo izolirani limeni panel tip TRIMO SNV 150 na čeličnim profilima,
salon automobila, servis podgled krovni panel, uredi - ARMSTRONG spušteni stropovi,
priključena, 426,24 Kwspremnici za UNP 3 kom; V= 21,8 m3 ukupno
PVC vanjski prozori i vrata, ostakljeni IZO staklom 12 mm(k= 1,50 W/M2k), rolo vrata na servisu, praonici, podrumu,
Obrada zidova: ožbukani, obojeni, sanitarije opločene keramikom do 2,30,
priključen, Φ 125,00 mm
javni sustav odvodnje, pročišćavanje zauljenih kišnih i otpadnih voda,
podrum: skladište dijelova, klima komore, kompresorske stanice, stojarnica hidrantske mreže, bazen za sprinkler instalaciju);prizemlje: salon automobila, servis osobnih i teretnih vozila, lakirnica, limarska radionica, praonica vozila, uredi,kat: uredi, konferencijske sale, kuhinja, blagovaonica, garderobe, prostorije servisera, 3 apartmana
plastificirani termo panel od plastificiranog lima, tip TRIMO FTV 150, auto prodajni salon - AL staklena polukontinuirana fasada,
rolo podizna vrata, ograda stubišta, ograda parcele, čelična nadstrešnica u dvorištu,
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 6
Grijanje:Instalacije:
Posebno: objekt je u potpunosti dovršen, u trenutku očevida nije se koristio, Stanje:
zgrada je višeg kvalitetnog razreda za objekte predmetne namjene
5. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA
5.1. Vrijednost zemljišta
Pgz = m2Σ Pgz = m2
Za predmetnu lokaciju uzima se slijedeća cijena:Cijena za lokaciju – zonu iznosi : 375
Cijena zemljišta (Cz) = čhv x kn/čhv = kn
5.2. Priklju čci
priključak elektro - 426,24 kW: = kn = kn = kn
Ukupno priklju čci: = kn
31054,00
30.000,00
Vrijednost priključaka će se iskazati prema stvarnoj vrijednosti:
kotlovnica, radijatorsko grijanje i kaloriferi - topli zrak,
okoliš objekta je uređen, izvedena je ograda, površinska odvodnja, asfaltirane su i opločene prometne površine, zatravnate zelene površine,
vodovod Φ 125 mm
375,0
Zgrada je izgrađena na k.č.br. 1914/73, k.o. Dugopolje; z.k.ul. 2138; površina čestice iznosi 31054 m2;
31054,0031054,00
11.645.250,00
kn/m2
799.280,00
50.000,00javna kanalizacija
struja, plin UNP (ukopani rezervoari- 2 x 10,0 m3 i 1 x 1,8 m3) za pogon toplovodnog kotla, pogon elektro agregata, za sušače auto lakirnice, salon i uredi klimatizirani, vodovod, kanalizacija, hidrantska mreža, sprinkler uređaj, komprimirani zrak,
Pregledom cijena građevinskog zemljišta za područje radne zone Dugopolje utvrđeno je da se jedinična cijena kreće od 20,0 EUR/m2 do 70,0 EUR/m2 za parcele veće površine. (Info: portal www.gohome.hr).
719.280,00
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 7
5.3. Komunalni doprinos
= m3 × kn/m3 = kn auto salon i servis = = kn
= kn
5.4. Vodni doprinos
Vodni doprinos za neproizvodne objekte u zoni B iznosi: kn/m3
= m3 x kn/m3 = kn auto salon i servis = = kn
5.5.
VN = kn
5.6. Objekt – Auto salon i servis automobila
NGP = m2 auto salon i servis
kn/m2 NGP
Umanjenje Jc obzirom na stupanj dovršenosti objekta :sd1 = %
x = kn/m2
Nova vrijednost (Nv) = x = kn = kn
Proračun Sadašnje gra đevinske vrijednosti SGV:
Godina izgradnje n = 6 godVjerojatni vijek trajanja N = 80 god
Umanjenje konstrukcije (Uk) = 0,80 × n/N × (n + N) / 2N = 3,2 %
47160,19 742.772,99VDVD1
KD
742.772,99
100
2007
33.843.984,00
4.800,00 1
15,75
KD
2.829.611,40
7.050,83
4.800,00Jedinična cijena izgradnje ekvivalentnog objekta (Jc) =
4.800,00
Prema podacima iz dokumentacije ukupno je za predmetnu zgradu uplaćeno u proračun Općine Dugopolje iznos od 1.787.565, 20 kn, a u skladu s zaključkom Načelnika Općine Dugopolje objevljenom u Službenom vjesniku općine br. 1 od 18. travnja 2001.
2.829.611,40
15,75
7.050,83 4.800,00
47160,19KD1
JCG 1 =
Naknada za ure đenje zemljišta izgradnju objekata komunalne infras trukture
33.843.984,00
Jedinična cijena Komunalnog doprinosa iznosi za 2. zonu 60,00 kn/m3 prema Odluci Općinskog vijeća Općine Dugopolje.
60 2.829.611,40
1.787.565,20
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 8
Umanjenje vrijednosti zbog starosti i trošnosti:
Sadašnja gra đevinska vrijednost objekta (SGV) =
x = kn
kn
5.7. Projekti, nadzor i sl.
Pr = Nv × 3% = x 3% = kn
5.8. Okoliš
Vrijednost okoliša će se iskazati prema stvarnim vrijednostima:
- UNP spremnici 2 kom x 10,0 m3 sa isparivačem = kn - UNP spremnici 1 kom x 1,80 m3 = kn - kameni nasip i asfalt m2 x kn - betonski zidovi i parapeti m3 x kn - rubnjak cestovni 18x20x100 cm m1 x kn - rubnjak parkovni 8x20x100 cm m1 x kn - betonski opločnik m1 x kn - ograda čelična visine 1,8 m m1 x kn - ulazna vrata u dvorište 10 m kom x kn - čelična nadstrešnica za vozila m2 x kn - vanjska rasvjeta 30 kom kandelabera h=10 m 30,0 kom x knukupno: = knUMANJENJE VRIJEDNOSTI (-) = knSADAŠNJA VRIJEDNOST OKOLIŠA = kn
Završni radovi
4.800,00648,00
KN/m2 %Sad.vrij.
Obrtnički radovi zatvaranja2.400,00
Vrsta radova
2.322,60
6,6%
%77
777,6010
18
4.482,60
KN/m2
720,00UKUPNO 100
10Instalacije
12.800,00 260,00
864,00 10Konstrukcija
734,40816,00
3,2
UmanjenjeNova vrijednost
8286
3.328.000,00
375.000,00
kn/m2 =156.000,00
SGV = 31.606.050,56
33.843.984,00 1.015.319,52
120,00 1.300,00 kn/m3 =
SGV = 7.050,83 4482,60 31.606.050,56
KN/m250
317
1715 72
6500,00 kn/kom =
4.563.206,64
49.500,001.800,00 250,00 kn/m2 = 450.000,00
291,20 758,00 kn/kom = 220.729,60
kn/m1 =
550,00 90,00 kn/m2 =
195.000,00
625,00 600,00
5.070.229,60507.022,9610,00%
1,00 15000,00 kn/kom = 15.000,00
140.000,0045.000,00
800,00 120,00 kn/m2 = 96.000,00
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 9
1. kn2. kn3. kn4. kn
kn
NGP = m2 SGV / NGP = kn/m2
1. kn2. kn3. kn4. kn
kn
6. TRŽIŠNA VRIJEDNOST
Tržišna vrijednost (TV) će se dobiti korekcijom Sadašnje građevinske vrijednosti (SGV) faktorima koji utječu na tržišnu vrijednost.
TV = SGV x ( 1 + Ob + Z + St + Pov + Os + Pos + Ft ) x Fu
a. Obb. Z zona lokacijec. St starost objektad. Pov ukupna korisna površinae. Os opće stanje objektaf. Pos posebni elementig. Fth. Fu faktor useljivosti
Tržišna vrijednost (TV) = × 0,70 × 1,00 = kn
NGP = m2 TV / NGP = kn / m2
742.772,99
REKAPITULACIJA SADAŠNJE GRA ĐEVINSKE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE SGV
SGV SVEUKUPNO:
7050,83 5.273,79
faktor tržišta
4.563.206,6437.184.576,72
37.184.576,72 26.029.203,70
faktor za stambene
1,00
11.645.250,00Komunalni doprinos
Okoliš
7050,83 3.691,65
-0,25
Zemljište2.829.611,40
31.606.050,56
Vodni doprinos
17.005.199,59 SVEUKUPNO:Naknada za uređenje zemljišta 1.787.565,20
Priključci 799.280,00
0,00-0,050,10
-0,150,10
-0,05
REKAPITULACIJA VRIJEDNOSTI ZEMLJIŠTA I PRIKLJU ČAKA
Projekti, nadzor i sl.Auto salon i servis automobila
1.015.319,52
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 10
7. MIŠLJENJE - ZAKLJU ČAK
na adresi:
utvrđuje se da:
A/ Tržišna vrijednost (TV) gra đevinskih objekata, priklju čaka, okoliša iznosi:
= kn = kn = kn
B/
= kn
Izradio:U Zaboku, 29. ožujka 2013 godine Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.
MBR d.o.o. u ste čaju,10000 ZAGREB, Kovinska 5.
predloženih od :
Nakon provedenog izračuna vrijednosti nekretnina:
POSLOVNA GRAĐEVINA - "MERCEDES BENZ CENTAR - SPLIT"
21204 DUGOPOLJE, Bani bb;z.k.č.br. 1914/73; k.o. Dugopolje, z.k.ul. 2138.
VZ 17.005.199,59
26.029.203,70PDV 25% 6.507.300,93
TV 32.536.504,63
Vrijednost zemljišta, komunalne i vodne naknade i n aknade za komunalno uređenje:
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 11
1. Foto dokumentacija2. E- Izvadak iz zemljišne knjige3. E- posjedovni list4. Građevinska dzvola5. Uporabna dozvla
8. P R I L O Z I
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 12
fsada istok
fasada sjevero - istok fasada sjever
ulaz na lokaciju
ulaz u podrum portirnica
1. FOTO DOKUMENTACIJA
fasada jugo - istok
fasada jug
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 13
prodajni salon prodajni salon
servis osobnih vozila servis osobnih vozila
servis terenih vozila auto lakirnica
skladište dijelova u prizemlju auto praonica za teretna vozila
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 14
podrum skaldište prijem vozila
podrum kompresorska stanica sala za sastanke kat
stube
sanitarijekarakteristični ured kat
sanitarije hodnik kat
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 15
ured tehničke službe apartman na katu
kuhinja radnika učionica
parkiralište i nadstrešnica agregat
Izradio:rashladni uređaj isparivač UNP-a
U Zaboku, 29. ožujka 2013 godine Zvonko Benjak, dipl.ing.građ.
22-2013 MBR d.o.o. u stečaju 16