Spotkanie prasowe
description
Transcript of Spotkanie prasowe
Spotkanie prasowe
Debora Revoltella – Główny Ekonomista Grupy UniCredit, Europa Środkowo-Wschodnia
Andrzej Bratkowski – Główny Ekonomista, Bank Pekao SA
Warszawa, 6 czerwca 2008
Europa Środkowa i Wschodnia: jak przetrwać międzynarodową burzę
Debora Revoltella – Główny Ekonomista Grupy UniCredit, Europa Środkowo-Wschodnia
Andrzej Bratkowski – Główny Ekonomista, Bank Pekao SA
Warszawa, 6 czerwca 2008
ANALIZA SYTUACJI OGÓLNEJ
Nowa sytuacja na rynkach międzynarodowych charakteryzująca się mniejszym wzrostem gospodarczym w Stanach Zjednoczonych i Europie, zwiększoną niepewnością oraz zmiennością i ogólną przeceną ryzyka. W Europie Środkowej i Wschodniej cykl wzrostu osiągnął najwyższy punkt w latach 2006–2007, jednak dotychczasowe czynniki wzrostu nadal są obecne. Tym niemniej w większości krajów wykorzystano oszczędnościami zewnętrzne w celu finansowania wzrostu, co w kontekście ogólnej przeceny ryzyka może prowadzić do spowolnienia wzrostu kredytów kredytów.
Ogólnie, naszym zdaniem gospodarka Europy Środkowej i Wschodniej poradzi sobie z zaistniałą sytuacją, pomimo trwającego wzrostu ryzyka i kosztów.
Wciąż dostrzegamy możliwości rozwoju w sektorze budownictwa mieszkaniowego, mimo bardziej umiarkowanego wzrostu. Na tym rynku wciąż istnieje duża luka pomiędzy podażą a popytem. Utrzymujący się duży popyt na nieruchomości jest spowodowany wzrostem dochodów i poprawą warunków życiowych. W ciągu najbliższych 10 lat kupno domu, przeważnie na zaspokojenie własnych potrzeb, będzie planowane w 2 z 10 gospodarstw domowych. Dostępność mieszkań zmniejsza się zaś popyt na domy nadal jest tworzony przez powstającą klasę średnią i osoby zamożne. Oznacza to, iż oprócz istniejącego obecnie popyt może istnieć „popyt potencjalny”, obecnie zredukowany ze względu na problemy z dostępnością.
W ostatnich latach nastąpił znaczny wzrost cen mieszkań. Wciąż uważamy, iż ceny mieszkań w omawianym rejonie są bliskie równowadze, choć w pewnych podsegmentach mogą pojawić się tendencje do odchyleń od równowagi.
W przyszłości wymagają obserwacji tylko niektóre obszary, na których może wystąpić nadpodaż. Należą do nich sektor domów wakacyjnych w Bułgarii lub niektóre stolice państw, jak np. w Bukareszt. Załamanie rynku w Kazachstanie powinno stanowić sygnał ostrzegawczy dla regionu.
Plan prezentacji
W obliczu międzynarodowych wyzwań
Europa Środkowa
Europa Południowo-Wschodnia i kraje nadbałtyckie
Pozostałe kraje Europy
Rynek nieruchomości
Powolna poprawa na rynku międzynarodowym, rok 2009 będzie jeszcze trudny
Źrodło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds. Europy Środkowej i Wschodniej
Tylko niewielka korekta cen ropy cen żywności – presja inflacyjna nadal stanowi kluczowy ogranicznik polityki
W 2009 r. niewielkiemu ożywieniu wzrostu gospodarczego w Stanach Zjednoczonych będzie towarzyszyć rozpoczęciu przez FED cyklu zacieśniana polityki
W strefie euro wzrost gospodarczy ulegnie dalszemu ograniczeniu, co zmusi ECB do rozpoczęcia cyklu rozluźniania polityki, pomimo poważnych obaw o wzrost inflacji
Minimalne wzmocnienie dolara w stosunku do euro
Przecena ryzyka uwydatnia lokalne słabe punkty w rejonie Europy Środkowej i Wschodniej
Przecena ryzyka – Spread 5Y CDS 1
-10
-5
0
5
10
15
20
25
30
LV
BG
EE
SR
B
RO LT
BH
HR
KZ
TK
SK
HU
PL
CZ SI
UA
RU
deficyt bież/PKB
FDI/PKB
Zewnętrzne czynniki zakłócające równowagę
Przypis: 1\ Europa Środkowa: Węgry, Czechy, Słowacja, Polska; Europa Południowo-Wschodnia i kraje bałtyckie: Chorwacja, Bułgaria, Rumunia, Serbia, Łotwa; Szersza Europa: Rosja, Kazachstan, Ukraina, Turcja; 2\ Najnowsze dostępne dane: 30/05/2008Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds. Europy Środkowej i Wschodniej, Bloomberg
Deficyt bieżący w stosunku do FDI na tle PKB (w 2007 r. w %)
13 33
86
26
10
1 12
7
82
19
1 21
2
46
14
6
15
0
Europa Śr. Eur PdWsch&KrB Szersza Europa
29/12/2006 31/12/2007 31/03/2008 Bieżący2
EE
CZSK
PL
LV
KZUA
SRB
RO
RU
BG
LT
HR
HUTK
0
50
100
150
0 10 20 30
Zależność sektora bankowego od finansowania zagranicznego
zmia
ny
w k
osz
cie
ryz
yka
Podatność na credit squeeze1
Przecena ryzyka na poziomie międzynarodowym wpływa na sektor bankowy w Europie Środkowej i Wschodniej, z możliwością wystąpienia utrudnień na rynku kredytów
1\ Zmiana w koszcie ryzyka wynosi delta 5Y CDS w okresie od maja 2008 r. do grudnia 2006 r.; Zależność sektora bankowego od finansowania zagranicznego jest obliczona jako zobowiązania zewnętrzne pomniejszone o zagraniczne papiery wartościowe i podzielone przez aktywa banków razem według stanu na grudzień 2007 r.Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds. Europy Środkowej i Wschodniej, Bloomberg
Kredyty/PKB w 2007 r.
Prężna gospodarka
Szok na rynku nieruchomości
Wzrost gospodarczy w 2008 r.
Znaczne spowolnienie
Stagnacja
IV kw. 2007 r. I kw 2008 r.
Słowacja 14,3 8,7
Litwa 8,0 6,9
Ukraina 7,4 6,0
Kazachstan 5,6 6,0
Czechy 6,6 5,4
Łotwa 8,0 3,6
Węgry 0,8 1,6
Estonia 4,8 0,4
Grecja 3,6 3,6
Austria 3,0 3,5
Holandia 4,5 3,1
Hiszpania 3,5 2,7
Francja 2,2 2,2
Belgia 2,4 2,1
Niemcy 1,6 1,8
Portugalia 1,8 0,9
Włochy -0,4 0,4
Stopy wzrostu realnego PKB (na podstawie danych nie wyrównanych sezonowo)1
Przypis: 1\ na podstawie danych wyrównanych sezonowo dla PortugaliiŹródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds. Europy Środkowej i Wschodniej, Bloomberg Eurostat
Pomimo, iż rejon Europy Środkowej i Wschodniej już odczuł zmiany, to jednak wciąż charakteryzuje go znaczna prężność gospodarki
Plan prezentacji
W obliczu międzynarodowych wyzwań
Europa Środkowa
Europa Południowo-Wschodnia i kraje nadbałtyckie
Pozostałe kraje Europy
Rynek nieruchomości
W 2008 r. spodziewane jest spowolnienie w ramach cyklu koniunkturalnego, z popytem krajowym jako głównym czynnikiem wzrostu i silną presją inflacyjną
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej
-1
1
3
5
7
9
11
2005 2006 2007 2008f 2009f 2010f
Polska Węgry Czechy
Słowacja Słowenia
W 2008 r. nastąpi spadek wzrostu PKB, który w
Europie Środkowej wyniesie 4,7%. Szczyt wzrostu
PKB nastąpił na przełomie lat 2006/2007, kiedy
wynosił on 6%.
W tym roku na Węgrzech nastąpi poprawa po
najgorszym okresie w 2007 r. w wyniku wdrożenia
przez rząd pakietu oszczędnościowego (w I
kwartale 2008 r. PKB wzrósł o 1,6% w porównaniu
z jego wzrostem o 0,8% w IV kwartale 2007 r.)
Mimo wolniejszego wzrostu nakłady inwestycyjne
nadal stanowią wsparcie wzrostu gospodarczego w
całym regionie
Konsumpcja indywidualna, nieco przyhamowana
przez wzrost stóp procentowych oraz wysoką
inflacja w 2008 ponownie przyspieszy w latach
2009 i 2010.
W 2010 gdy gospodarka globalna przyspieszy
eksport netto będzie miał dodatni udział we
wzroście PKB
Zaostrzona polityka fiskalna ogranicza wzrost
wydatków rządowe, lecz rok 2010 to w regionie rok
wyborów (2011 w Polsce)
Realny PKB(w %, rok do roku)
2007 2008f 2009f 2010f
Polska 2,5 4,6 2,6 2,3
Czechy 2,8 6,7 3,2 2,7
Słowacja 2,8 4,3 4,4 3,7
Węgry 8,0 6,0 3,6 3,1
Słowenia 3,6 6,4 3,8 2,7
Inflacja(w %, rok do roku)
2.5
3
3.5
4
4.5
Silny wzrost PKB oraz wzrost inflacji prowadzą do zaostrzenia polityki monetarnej, a rynek oczekuje dalszego zaostrzenia
3.5
4
4.5
5
5.5
6
6.5
7
4.1
4.2
4.3
4.4
4.5
7.1
7.4
7.7
8
8.3
8.6
2007 Bieżąca1 2008f 2009f 2010f
HU 7,50 8,50 7,50 6,50 5,25
PL 5,00 5,75 6,25 5,00 4,75
SK 4,25 4,25 3,50 3,00 3,25
CZ 3,50 3,75 3,75 4,00 4,00
Stopa referencyjna
May-07 Aug-07 Nov-07 Feb-08 May-08 May-07 Aug-07 Nov-07 Feb-08 May-08
May-07 Aug-07 Nov-07 Feb-08 May-08 May-07 Aug-07 Nov-07 Feb-08 May-08
Stopa referencyjna na koniec okresu
Przypis: 1) Najnowsze dostępne dane : 30/05/2008
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Bloomberg
W okresie letnim w
Polsce nastąpi dalszy
wzrost stóp
referencyjnych
Po podniesieniu stóp
procentowych o 100 bps
przez centralny bank
węgierski w okresie od
marca, spodziewany jest
ich spadek do poziomu
7,50% do końca roku
Polska Czechy
Słowacja Węgry
Stopa międzybankowa
Po przystąpieniu Słowenii do Europejskiej Unii Monetarnej w 2007 r., Słowacja jest liderem regionu w drodze do strefy euro
Po przystąpieniu Słowenii do Unii Monetarnej Unii Europejskiej (EMU) w styczniu 2007 r. Słowacja jest
jedynym krajem w Europie Środkowej, który przystąpi do strefy euro w ciągu najbliższych miesięcy.
o Na początku maja 2008 r. Komisja Europejska wydała zalecenia rekomendujące przystąpienie Słowacji
do strefy euro, dzięki czemu proces ten uzyskał najważniejsze „zielone światło” i przeszedł do fazy
końcowej. Na temat zalecenia KE muszą wypowiedzieć się Parlament Europejski, Rada Ecofin (3
czerwca) oraz Rada Europejska (w skład której wchodzą premierzy i prezydenci unijni – w dniach 19 i 20
czerwca). Ecofin potwierdzi ostatecznie przyjęcie euro przez Słowację 8 lipca b.r. Do tego dnia zostanie
także ustalony kurs zamiany
o Dnia 29 maja centralny kurs korony słowackiej został rewaluowany o 17,6% w systemie ERM II i ustalony
na 30,1260 SK do 1 EUR, przy założeniu kontynuacji poprawy określających go czynników
fundamentalnych
Nie została jeszcze ustalona data przystąpienia do EMU dla Polski, Czech i Węgier.
Zgodnie z naszymi przewidywaniami przystąpienie do EMU stanie się możliwe dla Polski najwcześniej w 2012
r., natomiast przystąpienie Czech i Węgier wydaje się bardziej prawdopodobne w 2013 r.
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej
Plan prezentacji
W obliczu międzynarodowych wyzwań
Europa Środkowa
Europa Południowo-Wschodnia i kraje nadbałtyckie
Pozostałe kraje Europy
Rynek nieruchomości
Kraje nadbałtyckie czeka teraz wyraźne spowolnienie wzrostu gospodarczego oraz ochłodzenie koniunktury widoczne także w krajach Europy Południowo-Wschodniej
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej
11,2
2,9
14,1
5,97,14,4 4,1
6,0 4,6 4,17,5
10,4
Inwestycje Konsumpcja
Główne czynniki wzrostu PKB (w %, avg 2008-2010)
Wzrost realnego PKB (w %, rok do roku)
0
4
8
12
2005 2006 2007 2008 2009 2010
Kraje Nadbałtyckie RO&BG HR SRBO&HRC
Spowolnienie wzrostu w krajach nadbałtyckich wraz z obniżeniem napływu kapitału, wielkości kredytów oraz schłodzeniem na rynku nieruchomości
W krajach nadbałtyckich spodziewane jest dalsze schłodzenie, w ramach którego maksymalny spadek wzrostu PKB pojawi się w okresie od 2008 do 2009 r. w Estonii oraz na Łotwie
W krajach Europy Południowo-Wschodniej wciąż utrzymuje się dobre tempo rozwoju, któremu towarzyszy ożywiona konsumpcja oraz dobra koniunktura inwestycyjna
Jednak oczekujemy pewnego spowolnienia na skutek pogorszenia płynności w związku z poważną nierównowagą zewnętrzną
1\ Zmiana kosztu ryzyka wynosi delta 5Y CDS w okresie od maja 2008 r. do grudnia 2006 r.; Zależność sektora bankowego od finansowania zagranicznego jest obliczana jako zobowiązania zewnętrzne pomniejszone o zagraniczne papiery wartościowe, podzielone przez aktywa banków razem według stanu na grudzień 2007 r. ; 2\ Kredyty ogółem obejmują pożyczki rządowe, kredyty udzielane instytucjom niefinansowym oraz osobom fizycznym, a także dostępne dane na temat kredytów udzielonych instytucjom non-profit świadczącym usługi na rzecz gospodarstw domowych oraz instytucji nie będących MFI
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Bloomberg
Możliwość wystąpienia utrudnień na rynku kredytów (credit squeeze), pozostaje w niektórych przypadkach w zgodzie z dążeniami banków centralnych
0%
20%
40%
60%
80%
Dec-0
6
Mar
-07
Jun-
07
Sep-0
7
Dec-0
7
Mar
-08
Kredyty ogółem
(w %, wzrost rok do roku)2
Rumunia
BułgariaBośnia
ChorwacjaSerbia
Podatność na credit squeeze1
Kraje Nadbałtyckie
Kredyty/PKB w 2007 r.
EE
CZSK
PL
LV
KZUA
SRB
RO
RU
BG
LT
HR
HU
TK
0
50
100
150
0 10 20 30
Zależność sektora bankowego od finansowania zagranicznego
zmia
na w
kos
zcie
ryzy
ka
Agenda
W obliczu międzynarodowych wyzwań
Europa Środkowa
Europa Południowo-Wschodnia i kraje nadbałtyckie
Pozostałe kraje Europy
Rynek nieruchomości
Silny wzrost przy rosnącej inflacji
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej
5,7
7,4 7,4
9,6
4,9 5,2
6,2 6,2
Turkey Ukraine Russia Kazakstan
średnia 2006-07 średnia 2008-10
Wzrost PKB
%, faktyczny 7% > CPI > 4%
Inflacja (CPI, r/r %, kwiecień)
CPI > 12% 12% > CPI > 7%
4%
1% 2%
16%
6%
19%
9%
23%
0%
10%
20%
30%
Turcja Ukraina Rosja Kazachstan
20032007
Utrudnienia na rynku kredytów (credit squeeze)
Zapotrzebowanie banków na finansowanie zagraniczne oraz znaczny wzrost kosztów ryzyka wskazują na wrażliwą sytuację sektora bankowego w Kazachstanie. Globalny problem płynności przenosi się na spadek popytu na kredyty.
Mogą pojawić się problemy z finansowaniem w Rosji, będą one jednak mieć wpływ tylko na kilku graczy i nie będą nieść za sobą konsekwencji systemowych. Na Ukrainie, choć koszt refinansowania nieznacznie się podniósł, jednak duży udział inwestycji zagranicznych powinien zapewnić systemowi bankowemu bezpieczeństwo przed załamaniem koniunktury.
Choć ciągle bardzo podatna na zmiany na rynkach kapitałowych, gospodarka Turcji jest stosunkowo mało narażona na ograniczenia na rynku kredytów; niemniej bardziej restrykcyjna polityka monetarna może mieć wpływ na rozwój sytuacji.
0%
20%
40%
60%
80%
Jan-0
7
Mar
-07
May
-07
Jul-0
7
Sep-0
7
Nov-07
Jan-0
8
Mar
-08
RosjaTurcjaUkraina
Uzależnienie sektora finansowego od inwestycji
zagranicznych
(Zewn. Pasywa – Zewn. Aktywa)/Aktywa ogółem (%)
Wzorst rynku kredytów
(miesięcznie, r/r)
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej
Agenda
W obliczu międzynarodowych wyzwań
Europa Środkowa
Europa Południowo-Wschodnia i kraje nadbałtyckie
Pozostałe kraje Europy
Rynek nieruchomości
Uwagi: 1\ UE: AT, DK, FI, FR, IT, NL i ES; ostatni spis ludności w krajach UE; 2\ Dane z 2001 r. dla BG, CZ, HR, LV, LT i SK; z 2005 r. dla HU i RUS; z 2006 r. dla EST, PL i RO; 3\ Szacowane jako współczynnik mieszkań własnościowych i mieszkań ogółem mierzony jednostkach fizycznych, poza Rosją (m2); 4\ Z 2001 r. dla LT, 2006 r. dla BG, HR, EST, LV, PL, RO i UKR oraz z 2007 r. dla CZ, HU i SK
Źródło: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Departament Środowiska i Samorząd (Irlandia), UNECE
Okresowi transformacji w całym regionie doprowadził do wysokiego poziomu własności mieszkań, przy nadal znacznej luce podażowej
Wynikiem prywatyzacji na początku lat 90-tych było upowszechnienie własności prywatnej, z ok. 77% zasobów mieszkaniowych stanowiących obecnie mieszkania własnościowe w porównaniu do 64% w krajach starej UE
Rynek mieszkaniowy w regionie EŚW nadal charakteryzuje się niską podażą mieszkań
Zasoby mieszkaniowe na ‘000 mieszkańców1,4
32
33
38 38
13
95
40
84
24
43
54
41
44
44
71
48
64
20 47
14
72
49
95
03
52
8
41
3 47
2
Sło
wa
cja
Po
lska
Ru
mu
nia
Litw
aU
kra
ina
Wę
gry
Cze
chy
Ch
orw
acj
Ło
twa
Est
on
iaB
ułg
ari
aH
ola
nd
iaW
łoch
yD
an
iaF
inla
nd
iaF
ran
cja
His
zpa
nia
EŚ
W UE
Mieszkania własnościowe w EŚW i Europie Zachodniej1,2,3
Spółdzielnie
Uwagi: 1\ kryterium UE obejmujące: AT, DK, FI, FR, IE, IT, NL i ES; 2\ BG, HR i RUS (liczba mieszkań): 2000-2006; 3\Spis ludności (ostatni dostępny rok)Źrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Departament Środowiska i Samorząd (Irlandia)
Realizacja jednostki mieszkaniowej na ‘000 mieszkańców1,2
% mieszkań wybudowanych po 1990 3
Budownictwo rozwijało się silnie w ostatnich latach, zwłaszcza w stolicach i rejonach miejskich, ciągle jednak pozostawała dużo poniżej standardów zachodnich
7.2 8.8 8.3 5.3 11.1 n.a. 7.1 12.9 11.5 n.a. 6.9 n.a.
UE= Ø 7,4
HISZPANIA = 12,6
IRLANDIA = 19,0
Uwagi:1\ kryterium UE obejmujące AT, DK, FI, FR, IT, NL iES; 2\ Spis ludności UE (ostatni dostępny rok). Z 2001r. dla BG, CZ, HR, LV, LT i SK; z 2005 r. dla RUS i UKR, z 2006 r. dla EST, HU, PL i ROŹrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Departament Środowiska i Samorząd (Irlandia)
Luka mieszkaniowa powiększa się biorąc pod uwagę standardy jakościowe
Ustrój komunistyczny pozostawił w regionie EŚW unikalne zasoby mieszkaniowe ze stosunkowo nowymi, ale często zaniedbanymi mieszkaniami
Kwestie jakości i konserwacji są szczególnie istotne w krajach WNP
W krajach Europy Centralnej, takich jak Węgry i Czechy, standardy jakości są zbliżone do zachodnich
Średnia liczba pokoi w mieszkaniu1,2
2,3 2,4 2,5 2,6 2,6 2,7 2,8 2,83,2
3,6 3,7
2,8
4,2
Ukr
ain
e
La
tvia
Lith
ua
nia
Hu
ng
ary
Ro
ma
nia
Cze
ch R
ep
.
Bu
lga
ria
Cro
atia
Slo
vaki
a
Est
on
ia
Po
lan
d
CE
E
EU
5055 55 56 59 61 62 64
7074 76 77
63
87
Ru
ssia
Ukr
ain
e
La
tvia
Slo
vaki
a
Est
on
ia
Lith
ua
nia
Ro
ma
nia
Bu
lga
ria
Po
lan
d
Cro
atia
Cze
ch R
ep
.
Hu
ng
ary
CE
E
EU
Średnia powierzchnia użytkowa mieszkania 1,2
Dane z badania wykazują silny potencjalny popyt na domy/mieszkania, głównie jako miejsce zamieszkania
6 5 5 4 7 7 4 511
6 4 72
7 9 8 78 10
7 7
9
8
45
3
69
65
67
68
5
5
74
5
Yes in next 3 yrs Yes in next 10 yrs Maybe after 10 yrs
RO BGSKSI SRB BIHCZ HR RUSPLHU UKR
Uwagi:1\ Badanie obejmujące1,000 iosób (ponad 2,000 w RUS) w wieku >15 lat, zamieszkujących największe miasta w kraju; wszystkie wywiadybyły prowadzone jako rozmowa twarzą w twarz przez agencje współpracujące z Bankiem Austria’s (GfK, RmPlus, TNS); 2\Kraje uszeregowane według poziomu PKB per capita; 3\ Próba reprezentowana wyłącznie przez osoby zamierzające kupić nowy dom/mieszkanieŹrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Bank Austria Market Research.
Ogólne prawdopodobieństwo nabycia nowego domu/mieszkania (%)1,2
RO BGSKSI SRB BIHCZ HR RUSPLHU
Ogólne prawdopodobieństwo nabycia nowego domu/mieszkania według celu 1,2,3
Avg
2 na10 gospodarstw domowych zamierza nabyć nieruchomość
9 na10 potencjalnych kupców szuka domu, w którym zamieszka
Pojawia się rosnący popyt na inwestycje w celach wakacyjnych, zwłaszcza w Chorwacji, Bułgarii i RumuniiAvg UKR
Bardzo wysoki wzrost cen mieszkań…
Ceny nieruchomości mieszkaniowych w rozszerzonej Europie
(średni roczny wzrost w latach 2002-2007)1,2
Uwagi\ Tempo wzrostu obliczane w walucie lokalnej (na zasadach nominalnych). Wszelkie wykorzystane dane pochodzą z NCB i lokal nych biur statystycznych i dotyczą nnieuzgadnianych źródeł krajowych, stąd wszelkie porównania dynamiki cen w tych krajach należy traktować z ostrożnością; 2\ BE, DE, IT: 2002-2005; NL, PT, LV, LT: 2002-2006. Ceny mieszkań dla Łotwy i Ukrainey dotyczą stolicŹrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej na podstawie krajowych urzędów statystycznych, banków centralnych i danych Departamentu Środowiska i Samorządu (Irlandia)
… nadal brak znacznych odchyleń od tendencji do równowagi
Uwagi: 1\ LV, LT: 2006; 2\ LV, LT, RUS: 2006; 3\ Ceny dla Łotwy dotyczą przedmieść Rygi, natomiast dla Rumunii, dotyczą Bukaresztu; 4\ Wartość równoważna cen mieszkań oblicza się w oparciu o dane szacunkowe spoza próby poprzez regres cen mieszkań (wyrażonych na zasadach rzeczywistych) według PKB per capita w PPS oraz stawek hipotecznych przy wykorzystaniu krajów ze Strefy Euro jako benchmarkŹrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej
0 20 40 60 80 100 120
Bulgaria
Croatia
Czech R.
Estonia
Hungary
Latvia
Lithuania
Poland
Romania
Russia
Slovakia
Wskaźnik cen nieruchomości wobec cen równowagi w 2007 r.2,3,4
167
1 129
393
433
527
461
366
766
407
430
418
558
1 693
787
1 404
1 009
1 372
952
1 968
2 177
1 605
1 104
0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000
Bulgaria
Croatia
Czech Rep.
Estonia
Hungary
Latvia
Lithuania
Poland
Romania
Russia
Slovakia
2002 2007
Średnie ceny nieruchomości w krajach (EUR za m2)1,3
Zdolność do dokonywania inwestycji mieszkaniowych znacząco zmalała w ostatnich latach
2,5
1,9
0,6
0,5
7,0
4,8
4,1
3,2
2,8
2,6
2,5
2,1
1,9
1,9
1,8
1,4
1,0
Italy
Fra
nce
Fin
lan
d
Au
stri
a
Ro
ma
nia
Ukr
ain
e
Ru
ssia
La
tvia
Po
lan
d
Bu
lga
ria
Ka
zakh
sta
n
Lith
ua
nia
Est
on
ia
Slo
vaki
a
Cro
atia
Hu
ng
ary
Cze
ch R
.Wskaźnik dostępności (2007)1,2
Uwagi: 1\ Wskaźnik dostępności cenowej jest obliczany jako średnie ceny mieszkań (€ za m2) / średnie miesięczne wynagrodzenie brutto; 2\ Dane z 2006 r. dla Łotwy, Litwy i Ukrainy; 2005 dla Włoch, Finlandii i Austrii oraz z 2003 dla Francji. Ceny dla krajów starej UE (poza Finlandią), Łotwą i Rumunią dotyczą stolic; 3\ Udział szacowany przy użyciu 2 benchmark a wskaźnika przystępności cenowej 2 (mierzony jako cena m2 mieszkania wobec miesięcznego wynagrodzenia brutto) oraz oficjalnych statystyk dystrybucji dochodów gospodarstw domowych.Źrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Departament Środowiska i Samorząd (Irlandia)
Wzrost cen nieruchomości znacznie powyżej wzrostu płac spowodował w ostatnich latach gwałtowne obniżenie dostępności mieszkań
Niewielka dostępność oznacza, że w wielu krajach popyt na inwestycje mieszkaniowe nadal dotyczy segmentu powstającej klasy średniej lub osób o wysokich dochodach
Dostępność inwestycji mieszkaniowych3
(% gospodarstw w liczbie ogółem)50.6 48.0
16.3 14.5 13.0 10.03.3
Slo
vaki
a
Cro
atia
Hun
gary
Pol
and
Cze
ch R
.
Rom
ania
Bul
garia
Liczba lat pozostałych do nasycenia rynku1
Uwaga: Liczbę lat pozostałych do nasycenia rynku nieruchomości oblicza się jako współczynnik pomiędzy szacowanym potencjałem rynkowym (ogólna liczba gospodarstw domowych zamierzających nabyć nowy dom/mieszkanie) oraz bieżący poziom działalności budowlanej (w oparciu o ostatnie dostępne dane) przyjmując w warunkach ekstremalnych, że wszyscy potencjalni nabywcy poszukują nowych mieszkań/domówŹrodła: Grupa UniCredit Centrum Badań ds.Europy Środkowej i Wschodniej, Eurostat
Luka podażowa połączona z ciągle silnym popytem nadal wyraźnie napędza długoterminowy wzrost
Bułgaria: większa selekcja ma nastąpić w segmencie nieruchomości wakacyjnych
Chorwacja: oczekuje się, że zaostrzenie polityki monetarnej spowolni stały wzrost
Czechy: brak bańki mieszkaniowej na horyzoncie (jeszcze)
Węgry: nadmierna podaż, ale brak oznak bańki cenowej
Kazachstan: bańki pękają
Polska: pierwsze oznaki stabilizacji, jednak luka mieszkaniowa pozostaje
Rumunia: pewne ochłodzenie, ale nadal wysoki potencjał
Słowacja: nadal zdrowy potencjał wzrostowy na horyzoncie
Turcja: nadal tylko rynek dla najbpgatszych
Ukraina: niewykorzystany potencjał w segmencie średniego i wysokiego standardu, z pewnym ochłodzeniem w segmencie luksusowym
STRESZCZENIE
Nowe międzynarodowe środowisko, przy niższych wzrostach w Stanach Zjednoczonych i Europie, większej niepewności i niestabilności oraz ogólnej korekcie ryzyka. W EŚW cykl wzrostu osiągnął poziom szczytowy w latach 2006–2007, przy tradycyjnych czynnikach wzrostu. Jednak większość krajów polega na zewnętrznych oszczędnościach w celu finansowania wzrostu, co w kontekście ogólnej korekty ryzyka może doprowadzić do pewnego spowolnienia zaangażowania kredytowego.
Ogólnie uważamy, że EŚW poradzi sobie z tym wyzwaniem, przy rosnącym ryzyku i kosztach.
Nadal widzimy szanse w sektorze nieruchomości mieszkaniowych mimo pewnego osłabienia wzrostu. Sektor nieruchomości mieszkaniowych wciąż charakteryzuje luka podażowa. Wraz ze wzrostem dochodów i standardów mieszkaniowych utrzymuje się silny popyt na nieruchomości mieszkaniowe. 2 na 10 gospodarstw domowych zamierza nabyć dom/mieszkanie w najbliższych 10 latach, w większości na własne cele mieszkaniowe. Dostępność mieszkań obniża się, a popyt na mieszkania jest nadal w większości związany z segmentem powstającej klasy średniej lub osobami o wysokich dochodach. Oznacza to, że poza istniejącym popytem, może istnieć „popyt potencjalny”, obecnie stłumiony przez czynniki związane z dostępnością mieszkań.
W ostatnich latach zanotowano znaczący wzrost cen mieszkań. Nadal uważamy, że ceny mieszkań w regionie są zgodne z poziomem równowagi, mimo że w niektórych segmentach mogą istnieć tendencje odbiegające od poziomu równowagi.
Patrząc w przyszłość, istnieje jednak kilka obszarów, które należy monitorować, a które mogą wykazać nadmierną podaż – tzn. sektor domów wakacyjnych w Bułgarii lub w stolicach, takich jak Bukareszt. Sygnałem ostrzegawczym dla regionu powinna być pękająca bańka w Kazachstanie.
Biuro [email protected]
Bank Pekao SA ul. Grzybowska 53/5700-950 Warszawatel.: +48 22 656 07 01fax: +48 22 656 04 16www: http://www.pekao.com.pl