SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur · Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z...

Data sporządzenia: 07-05-2015 r.

Operat szacunkowy

Określenia wartości rynkowej nieruchomości lokalowej

(Kocierzowy 1A/5, gm. Gomunice )

Autor opracowania:

Konrad Mazur

Rzeczoznawca Majątkowy

Biegł Sądowy ds. szacowania nieruchomości

Nr uprawnień: 5067

Sygnatura akt: KM 405/15

SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur

Gomunice, Kocierzowy 1A/5 KM, 405/15 Strona 2

Wyciąg

z operatu szacunkowego

1. Opis Lokalu Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej dla, której urządzono księgę wieczystą nr PT1R/00070289/7. Nieruchomość objęta opracowaniem, położona jest w Gomunice, Kocierzowy 1A/5. Nieruchomość lokalowa obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5 składającego się: kuchni, łazienki, 2-ch pokoi, korytarza. Lokal mieszkalny posiada 53,10 m2 powierzchni użytkowej. Do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne o pow. 10,9 m2 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 64,0 m2. (informację pozyskano z aktów notarialnych kupna sprzedaży oraz z KW wg na brak założonego rej. lokali w EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku). Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z lokalem mieszkalnym związany jest udział w wysokości 640/4901 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do gruntu.

2. Cel wyceny Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 405/15.

3.

Daty istotne

Data sporządzenia wyceny 07.05.2015 r.

Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 18.04.2015 r.

Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 18.04.2015 r.

Data dokonania oględzin lokalu 18.04.2015 r.

4. Zastosowana procedura

Podejście porównawcze, porównywania parami

5. Oszacowana wartość

117 000 zł (bez VAT)

6. Operat opracował

Konrad Mazur



1. Określenie przedmiotu i zakresu wyceny.

Przedmiotem wyceny jest nieruchomość lokalowa o funkcji mieszkalnej dla, której urządzono księgę wieczystą nr PT1R/00070289/7. Nieruchomość objęta opracowaniem, położona jest w Gomunice, Kocierzowy 1A/5. Nieruchomość lokalowa obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5 składającego się: kuchni, łazienki, 2-ch pokoi, korytarza. Lokal mieszkalny posiada 53,10 m2 powierzchni użytkowej. Do lokalu przynależy pomieszczenie przynależne o pow. 10,9 m2 m2. Łączna pow. nieruchomości wynosi 64,0 m2. (informację pozyskano z aktów notarialnych kupna sprzedaży oraz z KW wg na brak założonego rej. lokali w EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku). Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z lokalem mieszkalnym związany jest udział w wysokości 640/4901 w częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do gruntu.

Zakres wyceny obejmuje prawo własności samodzielnego lokalu mieszkalnego nr 5, położonego w Gomunice, Kocierzowy 1A wraz pomieszczeniem przynależnym oraz związany z nim udział w wysokości 640/4901 częściach wspólnych budynku i innych urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali oraz w takim samym udziale w prawie do działki gruntu.

2. Określenie celu wyceny.

Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej dla potrzeb sprzedaży w postępowaniu egzekucyjnym prowadzonym przez Pana Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku. Sygnatura akt KM 405/15.

3. Podstawy opracowania operatu.

3.1 Podstawy formalne.

Zlecenie przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Radomsku.

3.2 Podstawy materialno-prawne.

a) Kodeks postępowania cywilnego z dnia 17 listopada 1964 roku (DzU nr 43 z 1964 r., poz.296 z późniejszymi zmianami).

b) Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami).

c) Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (DzU.nr 102 z 2010 r., poz. 651 z późniejszymi zmianami).

d) Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DzU nr 207 z 2004 r., poz. 2109 z późniejszymi zmianami).



3.3 Materiały pomocnicze.

a) Powszechne Krajowe Zasady Wyceny KSWP i KSWS przyjęte przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych w dniu 13.12.2007 r. obowiązujące od 01.03.2008 r. wraz ze zmianami obowiązującymi od 01.06.2009 r.

b) Nota Interpretacyjna nr 1 – Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości.

c) Publikacje i literatura na temat wyceny nieruchomości.

3.4 Źródła danych merytorycznych (źródła informacji o lokalu oraz rynku lokalnym).

a) Księga wieczysta

b) Oględziny lokalu

c) Wypis z rej. gruntu

d) Baza danych transakcji kupna-sprzedaży

e) inne

4. Określenie dat istotnych dla operatu szacunkowego.

Data sporządzenia wyceny 07.05.2015 r. Data, na którą określono wartość rynkową przedmiotu wyceny 18.04.2015 r. Data, na którą określono i uwzględniono stan przedmiotu wyceny 18.04.2015 r. Data dokonania oględzin lokalu 18.04.2015 r.



5. Opis i określenie stanu nieruchomości lokalowej.

5.1 Stan prawny.

Stan prawny jest uregulowany w księdze wieczystej nr PT1R/00070289/7.

Stan prawny ustalono na podstawie badania księgi wieczystej PT1R/00070289/7 w Podsystemie Dostępu do Centralnej Bazy Ksiąg Wieczystych pod adresem: https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html.

https://ekw.ms.gov.pl/eukw/pdcbdkw.html



Wypis z rej. lokalu

Dla przedmiotowego lokalu EGiB w Starostwie Powiatowym w Radomsku nie prowadzi ewidencji.

Wypis z rej. gruntu stanowi załacznik do operatu szacunkowego.

5.2 Stan prawny nieruchomości stanowiącej drogę dojazdową do budynku, w którym zlokalizowany jest przedmiot wyceny.

Budynek zlokalizowany jest przy drodze publicznej. Droga o nawierzchni asfaltowej.



5.3 Opis nieruchomości.

Lokalizacja ogólna.

Przedmiot wyceny usytuowany jest w budynku położonym w Gminie Gomunice, wsi Kocierzewa, nr 1A przy głównej drodze we wsi. Nieruchomość zlokalizowana jest około 4,5 km od Gomunic, 15 km Radomsko, 8 km Kamińsk.

Stan usług i zaplecza bytowego – nie zadowalający

Dostęp do obiektów: szkoły, przedszkola, obiekty handlowe - ograniczony. Większość zlokalizowana jest: Gomunice, Kamińsk, Radomsko.



Ocena lokalizacji - przeciętna

Opis sąsiedztwa, otoczenia budynku - zadowalające

Sąsiedztwo, otoczenie budynku stanowi budownictwo wielorodzinne, tereny niezabudowane, zabudowa zagrodowa, letniskowa.



Dokumentacja fotograficzna budynku.

Opis budynku

Wyszczególnienie Opis

Rodzaj budynku Wielorodzinny

Ilość kondygnacji nadziemnych 2

Podpiwniczenie Tak

Konstrukcja Tradycyjna

Dach Stropodach

Elewacja W stanie dobrym – tynk

Rok budowy Lata 70

Instalacja w,ee,k, co

Ściany zew. Cegła



Opis lokalu

Lokalizacja: Gomunice, Kocierzowy 1A/5 Opis lokalu: Kuchnia, Łazienka, 2-a pokoje, korytarz Kodygnacja: parter Balkon: brak Okna: PCV Drzwi: drewniane, płytowe Media, Instalace: cw- podczas ogrzewania mieszkania, co – lokalna (z pieca

olejowego, k – lokalna z szamba, ee, w Pow. użytkowa lokalu: 53,1 m2 (na podstawie dokumentacji-akty notarialne) Stan lokalu: dobry

Wyszczególnienie Wykończenie

Ścian Wykończenie

Podłóg Armatura

Kuchnia Płytki, gładź Płytki Zlewozmywak

Pokoje Gładź Płytki

Łazienka Płytki Płytki Umywlaka, kabina prysznicowa, misa ustępowa

Korytarz Płytki, Gładź Płytki



Dokumentacja fotograficzna z dnia 18-04-2015 r.



6. Przedstawienie sposobu wyceny.

Funkcja: lokal mieszkalny

Przeznaczenie gruntu: Tereny Zabudowy Wielorodzinnej na podstawie

Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzenego Gminy

Gomunice XXXVII/250/2014 r.

7.1 Wskazanie rodzaju określonej wartości.

Biorąc pod uwagę §136 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników (DzU nr 10 z 1968 r., poz. 52 z późniejszymi zmianami), który stanowi, że:

1. Sumę oszacowania nieruchomości ustala się według przeciętnych cen sprzedaży podobnych nieruchomości w tej samej okolicy, z uwzględnieniem stanu nieruchomości w dniu dokonania oszacowania.

2. Przepisy ust. 1 stosuje się odpowiednio do oszacowania budowli i innych urządzeń oraz przynależności i pożytków nieruchomości.

w niniejszym opracowaniu określono dla przedmiotowej nieruchomości wartość

rynkową.

Zgodnie z art. 151. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wartość rynkowa

nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na

rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących

założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz

miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do

wynegocjowania warunków umowy.

7.2 Wybór podejścia, metody wyceny.

Biorąc pod uwagę zapisy rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie czynności komorników (w szczególności § 136.1), ustawę o gospodarce nieruchomościami, rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wartość rynkowa została określona w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.



7. Analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i

sposobu wyceny.

Rynek Lokalny

Rodzaj rynku: rynek wtórny nieruchomości lokalowych.

Obszar rynku: gmina Gomunice

Okres badania: od listopada 2013 r.

Badany rynek lokalny charakteryzuje się małą ilością transakcji kupna – sprzedaży. Po

zweryfikowaniu zebranej bazy transakcji kupna-sprzedaży uzyskano 3 najbardziej

podobnych lokali do wycenianego.

Z uzyskanych informacji wynika, że podaż przewyższa popyt w na tego typu nieruchomości.

Po przeanalizowaniu transakcji stwierdzono, iż na badanym rynku lokalnym miesięczny

średni wzrost cen w wysokości 0 %.

Na podstawie badania preferencji nabywców ustalono czynniki cenotwórcze (atrybuty

nieruchomości) – po wyłączeniu innych podobnych atrybutów lokalu.

Przyjęto jednostkę porównawczą 1 m2.

Atrybut nieruchomości Waga

Lokalizacja 30

Powierzchnia 15

Piętro 25

Stan lokalu 30

100

9. Określenie wartości rynkowej.

Do określenia wartości wycenianej nieruchomości posłużono się do określenia

poszczególnych części podejściem porównawczym, metodą porównywania parami.

Zastosowano procedurę szacowania zgodną z Notą Interpretacyjną Nr 1 Zastosowanie

podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości (pkt 4.2 Noty Nr 1).

1. Ustalenie zbioru nieruchomości podobnych, o znanych cenach transakcyjnych i

cechach, stanowiącego podstawę wyceny, 2. Aktualizacja cen transakcyjnych na datę wyceny.



3. Ustalenie cech rynkowych wpływających w sposób zasadniczy na zróżnicowanie cen na rynku nieruchomości.

4. Ocena wielkości wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych. 5. Wybór do porównań z utworzonego zbioru nieruchomości, co najmniej 3

nieruchomości najbardziej podobnych pod względem cech rynkowych do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, z ich niezbędną charakterystyką.

6. Charakterystyka wycenianej nieruchomości z przedstawieniem jej ocen w odniesieniu do przyjętej skali cech rynkowych.

7. Przeprowadzenie porównań nieruchomości wycenianej kolejno z nieruchomościami wybranymi do wyceny i określenie wielkości poprawek wynikających z różnicy ocen nieruchomości wycenianej i nieruchomości wybranych do porównań.

8. Obliczenie skorygowanej ceny transakcyjnej każdej nieruchomości przyjętej do porównań przy użyciu określonych poprawek.

9. Obliczenie wartości jednostkowej wycenianej nieruchomości jako średniej arytmetycznej z cen transakcyjnych skorygowanych, uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.

10. Określenie wartości wycenianej nieruchomości na podstawie iloczynu wartości jednostkowej i liczby jednostek porównawczych.

Określenie wartości rynkowej nieruchomości lokalowej.

Określenie cech rynkowych i ich ocena.

Liczba cech została określona na podstawie badania preferencji nabywców. Uwzględniono tylko 4 najbardziej istotnych cech wg badania potencjalnych nabywców. Pozostałe cechy, które były różne i wykazały w badaniu mniejszy wpływ na wartość lokalu zostały odrzucone. Nie uwzględniono cech wspólnych dla lokalu wycenianego i lokali podobnych.



Cechy rynkowe i ich ocena.

Lp. Cecha rynkowa Ocena

1

Lokalizacja

Dobra (2) – Gomunice

Przeciętna (1) - Kocierzewa

2

Powierzchnia

Dobry (2) – do 50 m2

Przeciętny (1) – pow. 51 m2

3

Piętro

Dobre (3) -1 i 2 piętro

Zadowalające (2) – 3 –e Pietro

Przeciętne (1) – parter i 4 piętro

4 Stan lokalu Dobry (2) – stan dobry

Przeciętny (1) – stan przeciętny

Aktualizacja z tytułu upływu czasu.

Przyjęto trend równy zero.

Zaktualizowane na datę wyceny poszczególne ceny transakcyjne ujęto poniżej.

REP Data Cena Ul. Pow. Piętro Cena

jednostkowa

m2

zł/m2

1838 2014-09-12 120000 Gomunice, Krasińskiego 50 48,01 0 2499,48



Delta 329,76

Minimum

2169,72

Maksimum 2499,48 Liczba próby 3

Delta < C min



Charakterystyka lokalu wycenianego i przyjętych do porównań w aspekcie cech rynkowych.

Atrybut Waga X A B C D Lokalizacja 30 1 2 2 2

Powierzchnia 15 1 2 1 1

Piętro 25 1 1 3 2

Stan lokalu 30 2 2 1 1

Obliczenie zakresu kwotowego.

Lokalizacja 30 98,93

Powierzchnia 15 49,46

Piętro 25 82,44

Stan lokalu 30 98,93

100

329,76



Zestawienie lokali w parach porównywalnych i obliczenie wartości jednostkowej nieruchomości lokalowej.

Atrybut nieruchomości Waga A B C Lokalizacja 30 -98,93 -98,93 -98,93

Powierzchnia 15 -49,46 0 0

Piętro 25 0 -82,44 -41,22

Stan lokalu 30 0,00 98,93 98,93

x -148,39 -82,44 -41,22

Cj (zł/m2) 2499,48 2169,72 2191,99

Cs (zł/m2) 2351,09 2087,28 2150,77

Pow. (m2)

2196,38

Wj

(zł/m2) 53,1

W (PLN) 116 627,78

Przyjmuje 117 000 zł

10. Wynik końcowy wyceny.

117 000 zł

Podana wartość nie zawiera podatku VAT.



10.1 Uzasadnienie wyniku wyceny.

Wartość rynkową lokalu określono w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami. Uzyskaną wartość można uznać za realną, ponieważ mieści się w przedziale uzyskiwanych cen na lokalnym rynku.

11. Klauzule i ustalenia dodatkowe.

Operat został sporządzony zgodnie z przepisami prawa oraz PKZW, notami opracowanymi przez PFSRM

Wszystkie obliczenia zostały wykonane w programie Excel, stąd mogą występować różnice w zaokrągleniach

Wartość określona w niniejszym opracowaniu nie zawiera podatku VAT

Operat został opracowany dla celu określonego w punkcie 2 w niniejszym operacie i autor nie bierze odpowiedzialności wobec

osób trzecich wykorzystujących operat do innego celu, niż ten dla którego został sporządzony.

Opinia o stanie technicznym nie stanowi ekspertyzy technicznej budynku

Rzeczoznawca nie ponosi odpowiedzialności za wady ukryte przedmiotu wyceny, których nie można było stwierdzić w czasie

wizji terenowej ani na podstawie dokumentów technicznych i prawnych

Operat szacunkowy jest ważny 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpi istotna zmiana czynników

wpływających na wartość nieruchomości.

12. Załączniki.

SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur · Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z...

Documents

Transcript of SPECTO Biuro Wyceny Nieruchomości Konrad Mazur · Lokal mieszkalny usytuowany jest na parterze. Z...