Sind Wohnungseigentümer schutzbedürftige … VZ NRW... · Sind Wohnungseigentümer...
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Sind Wohnungseigentümer schutzbedürftige Verbraucher
oder mündige Bürger?
Erwin KnebelVorsitzender des Verwaltungsrates der Verbraucherzentrale
NRW
Tagung wohnen im eigentum e.V. - Bonn, 15.06.2013
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Definitionen - Begriffe
Verbraucher
§ 13 BGB: Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu einem Zwecke abschließt, der weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden kann.
Schutzbedürftige Verbraucher
Problematische Sektoren(Stellungnahme des EP vom 08.05.2012):
Finanzsektor (Erwerb von Immobilien) Ernährung Verkehr Internet Liberalisierte Märkte Anspruch auf Recht
Kriterien in der deutschen Gesetzgebung
(z.B. in § 4 Nr. 2 UWG ): (geistige oder körperliche) Gebrechen (geringes oder hohes) Alter Leichtgläubigkeit geschäftliche UnerfahrenheitBesondere Schutzbedürftigkeit bei Angst oder in Zwangslagen
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Definitionen - Begriffe Mündige Bürger (Verbraucher)
→ Leitbild des EU-Rechts: Bürger (Verbraucher) sollen ihre Entscheidung selbstbestimmt und wohlinformiert treffen, ohne von anderen
bevormundet zu werden Verhaltensmuster der Verbraucher (Wohneigentümer)
→ „Vertrauende“ Verbraucher:− wollen oder können sich keine Zeit für Konsumentscheidungen nehmen− Mindestverbraucherschutz erforderlich
→ „Verletzliche“ Verbraucher:− Überschuldung, Krankheit oder mangelnde Kommunikationsmöglichkeiten − Fehlendes Einkommen/Kompetenz, Ausgrenzung aus digitaler Welt
→ „Verantwortungsvolle“ Verbraucher:− Individuelle Konsumfreiheit und umweltbewusstes Handeln− Selbstverpflichtung zum Informationsbedarf trotz knapper Zeitressourcen
Quelle: BMELV Wissenschaftlicher Beirat für Verbraucher- und Ernährungspolitik: Plädoyer für eine differenzierte Strategie in der Verbraucherpolitik, Dez 2010
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Mindestverbraucherschutz für Wohneigentümer
→ Um das Ziel eines „mündigen Verbrauchers“ zu erreichen, müssen unterschiedliche Wege gesucht und beschritten werden!
Erwerb von Wohneigentum / Wohnungseigentum
→ Neubau Transparenz bei Leistungsumfang, Kosten und Fristen schaffen Baumängel vermeiden, für unkomplizierte Beseitigung sorgen Gefahr der Insolvenz von Bauunternehmen minimieren
→ Bestand Darstellung der Höhe von Instandhaltungsrückstellungen / des Hausgeldes Transparenz über Finanzierungskosten / Hausgeldrückstände Information zum technischen Gebäudezustand sowie über beschlossene
Sanierungen und Modernisierungen
Quelle: Verbraucherzentrale Bundesverband – Positionspapier: Regelungsbedarf im Bauvertragsrecht aus Verbrauchersicht, Okt 2011
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Mindestverbraucherschutz für Wohneigentümer
→ Eine Wohneigentümergemeinschaft umfasst alle Verbrauchertypen!
Forderung – Rechtlicher Regelungsbedarf→ Aussagekräftige, vollständige Bau-Leistungsbeschreibungen → Angabe realistischer Kostenrahmen und Fertigstellungsfristen→ Angemessene Abschlagszahlungen statt hohe Vorauszahlungen→ Sicherheitseinbehalt, Absicherung gegen Unternehmerinsolvenz→ Klarere Regelungen der Bauabnahme, Baumängelhaftung
Speziell für Wohneigentümergemeinschaften:→ Mindestanforderung an die Qualifikation von Hausverwaltungen→ Sicherung des Immobilienvermögens (Schutz der WEG-Gelder)→ Qualifizierungsangebote für Verwaltungsbeiräte (rechtlich, technisch)→ Bedarfsgerechte Finanzierungs- und Fördermodelle für WEG (z.B. für energetische Sanierung)
Quelle: Verbraucherzentrale Bundesverband – Positionspapier: Regelungsbedarf im Bauvertragsrecht aus Verbrauchersicht, Okt 2011
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Vorbeugender Verbraucherschutz – Information
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Anteil Wohneigentum
23,8%
22,0%54,2%
MietwohnungenEigentumswohnungenSonstiges Haus-/Wohneigentum Quelle: Statistisches Bundesamt - Zensus 2011 / eigene Darstellungen
BRD - 37,3 Mio. bewohnte WohnungenNRW - 8,6 Mio. bewohnte Wohnungen
- 2 Mio. Eigentumswohnungen
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Verbraucherthemen NRW 2012
Quelle: Verbraucherzentrale NRW - Jahresbericht 2012
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Stationäre Energieberatungen - vzbv
Stationäre Beratungen bundesweit 2011-2012 n = 101.165 Beratungen
Stationäre Beratungen in NRW 2011-2012 n = 21.659 Beratungen
Quelle: vzbv / Verbraucherzentrale NRW – Bereich Energie
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Vor - Ort- Beratungen 2011- 05/2013 n = 16.938 Beratungen
76,2%
8,7%
9,3%
3,3%
2,5%
Eigentümer / SelbstnutzerWohnungseigentümer / WEGVermieterMieterKaufinteressierte
Beratungsthemen Modernisieren, Sanieren, Bauen Heizung, Lüften, Haustechnik Feuchte, Schimmel, Bauschäden Erneuerbare Energieträger Energiesparendes Verhalten
Energieberatung NRW Vor-Ort
Quelle: Verbraucherzentrale NRW – Bereich Energie
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Wohngebäudebestand in Nordrhein-Westfalen ca. 3,7 Mio. Wohngebäude
→ davon rund 2,2 Mio. Einfamilienhäuser (59,7%)
→ davon 402.515 Eigentumswohnungen (10,7%)
→ 66 % davon wurden vor Inkrafttreten der 1. WärmeschutzVO 1978 erbaut
→ noch 5,3% mit Einzelöfen beheizt
50 % der selbstnutzenden Eigentümerin Gebäuden bis 1990 sind älter als 60 Jahre
→ 2/3 der Personen über 50 sind „Bestandsoptimierer“ bzw. veränderungsbereite „Umzügler“
→ „Bestandsoptimierer“ sind überproportional auch Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer
Quellen: empirica /LBS - Die Generationen über 50, 2006 / Statistisches Bundesamt – Zensus 2011 / dena-Gebäudereport 2012 / VZ NRW - eigene Darstellung
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Sanierungsbereitschaft scheitert nicht am Alter
→ Gründe für Bestandsoptimierung bei Personen 50+
/ empirica /LBS - Die Generationen über 50, 2006
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Sanierungshemmnisse bei Wohneigentümer / WEG
Modernisierungsempfehlungen nicht notwendig Fehlende Wirtschaftlichkeit Keiner übernimmt die Verantwortung Keine Mehrheit unter den Eigentümern Kein Geld vorhanden, Finanzierung schwierig Streitigkeiten aufgrund unterschiedlicher
Kenntnisse und Informationen Differenzierte „Verbraucher“-Struktur
Quellen wohnen im Eigentum: Stolpersteine auf dem Weg zur energetischen Modernisierung - Umfrage 2008 / GfK-Studie „LBS Energiewende 2012“, Nov. 2012 / VZ NRW
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Finanzierung energetischer Modernisierung für WEG
KfW-Förderprogramme→ „Altersgerecht modernisieren“ → „Energieeffizient sanieren“ (geschätzt ca. 5-7% Zusagen an WEG)
Finanztest Umfrage 2012: Kredite für Wohneigentümer→ 2 überregionale Banken, 6 Landesbanken → davon 3 mit gesonderten Beratungskosten je Wohneigentümer
VZ NRW: Bankenumfrage 2013 bei 345 Banken und Sparkassen in NRW Bieten Sie eine Finanzierungsmöglichkeit für energetische
Modernisierungsmaßnahmen bei Wohneigentümergemeinschaften an?
→ Grundsätzliche Bereitschaft zur Finanzierung von WEG: 45 % (44)
→ 24% (24) ohne Restriktionen bzgl. Investitionssumme oder Zahl der beteiligten Wohneigentümer
Quellen: KfW/BR Drucksache 17/7689 (09.11.2012) / Finanztest 01-2013 / VZ NRW Bankenumfrage Mai 2013
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Finanzierung energetischer Modernisierung für WEG
Begründung für fehlendes Angebot Anzahl (%)
Haftungsproblematik 9 (17,0%)
Geschäftspolitische Entscheidung 8 (15,1%)
Keine Nachfrage 4 (7,5%)
Aufwand 4 (7,5%)
Fehlende Sicherheiten / zu hohes Risiko 4 (7,5%)
Nur Einzeldarlehen 3 (5,7%)
Wenige/kaum WEG im Geschäftsgebiet 2 (3,8%)
Interessenskonflikte bei WEG 2 (3,8%)
Keine Angabe 5 (9,4%)
Quelle: Bankenumfrage VZ NRW 2013
→ Grundsätzliches Finanzierungsangebot für WEG bei Genossenschaftsbanken
und Sparkassen in NRW
Quelle: VZ NRW Bankenumfrage Mai 2013
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Finanzierung energetischer Modernisierung für WEG
1636%
511%
1841%
511%
nur Einzeldarlehennur VerbandsdarlehenEinzel- und Verbandsdarlehenkeine Angabe
→ Welche Finanzierungsmöglichkeit bieten Sie an?
n = 44
Quelle: VZ NRW Bankenumfrage Mai 2013
→ Beziehen Sie bei Ihren Finanzierungsmodellen etwaige Förderprogramme (Bund/Länder) mit ein?
3170%
37%
1023%
Grundsätzlich janein, eigene Konditionen
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Finanzierung energetischer Modernisierung für WEG
→ Stehen Sie einer Wohneigentümergemeinschaft beratend zur Verfügung?
n = 44
→ davon Anbieter einer Finanzierungs- und Modernisierungsberatung
Quelle: VZ NRW Bankenumfrage Mai 2013
1534%
614%
2045%
37%
in Finanzierungsfragen
in Finanzierungs- und Modernisierungsfragen
Nein
keine Angabe
467%
233%
Genossenschaftsbanken
Sparkassen
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71%
12%
6%
9%
2%
Raumwärme
Warmwasser
Kochen, Trocknen,BügelnHaushaltsgeräte incl.TelekommunikationBeleuchtung
Energieverbräuche privater Haushalte 25 % des Energieverbrauchs fallen in privaten Haushalten an
davon: rund 17 % für Strom und Beleuchtung sowie rund 83 % für Raumwärme und Warmwasser
25%
15%
29%
31% Privathaushalte
Gewerbe, Handel,Dienstleistungen
Verkehr
Industrie
Quellen: Statistisches Bundesamt, AG Energiebilanzen e.V (AGEB), 2013
Energiesparpotenziale in Wohnunge
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Energieberatungsangebote in NRW
VZ-NRW: Energieberatung für Wohneigentümer (im Aufbau)
Einzelberatung: Individuelle Möglichkeitenzur energetischen und barrierefreien Modernisierung, Vermeidung von Feuchteschäden, Hinweise zu Fördermitteln, Beratungsbericht
Gruppenberatung: Vor-Ort-Einschätzungzur energetischen / barrierefreien Modernisierung,Erläuterung eines Sanierungsfahrplans vor Vertretern der WEG, Hinweise zu Fördermitteln, Beratungsbericht
Angebot: in 25 Förderkommunen/-kreise, lokale Kooperationen
Kosten: 60 Euro / 120 Euro