Shmeiwseis Seminariou Gia Nok Kavala Oct 2012 Lempesi

Συντάκτης Ελένη Μπούτου – Λεµπέση Οκτώβριος 2012 Σελίδα 1 από 29 1

ΝΕΟΣ ΟΙΚΟ∆ΟΜΙΚΟΣ ΚΑΝΟΝΙΣΜΟΣ Ν.4067/12 ΦΕΚ/79/Α΄/12

Έναρξη εφαρµογής 4-7-2012

ΣΗΜΕΙΩΣΕΙΣ ΣΕΜΙΝΑΡΙΟΥ

Εισηγήτρια Ελένη Μπούτου – Λεµπέση Αρχιτέκτων Μηχανικός –πρώην ∆ιευθύντρια ∆ΟΚΚ ΥΠΕΧΩ∆Ε


Τα βασικά πολεοδοµικά µεγέθη καθορίζονται από το

Νέο Οικοδοµικό Κανονισµό

και εντάσσονται στην πολεοδοµική νοµοθεσία η οποία είναι ένα ιδιαίτερα σύνθετο

αντικείµενο:

ΝΟΜΙΚΟ - ΤΕΧΝΙΚΟ – ∆ΙΟΙΚΗΤΙΚΟ

ΚΩ∆ΙΚΑΣ ΒΑΣΙΚΗΣ ΠΟΛΕΟ∆ΟΜΙΚΗΣ ΝΟΜΟΘΕΣΙΑΣ (ΚΒΠΝ Π∆ 14-7-99 ΦΕΚ 580∆΄) Κωδικοποιούνται όλες οι πολεοδοµικές διατάξεις που ίσχυαν από το Ν∆΄23

µέχρι 13-6-97

Πλαίσιο εφαρµογής του ΝΟΚ

Οι διατάξεις του ΝΟΚ εφαρµόζονται πάντα σε συνδυασµό µε: •Τις ειδικές ρυθµίσεις και τους όρους δόµησης της κάθε περιοχής

•Τις επιτρεπόµενες χρήσεις γης

•Τις ποιοτικές παραµέτρους των κτιρίων και των κατασκευών, που ορίζουν οι

διάφοροι Κανονισµοί όπως ο Κτιριοδοµικός, ο ΚΕΝΑΚ, κλπ,

•Τους ειδικούς κανονισµούς που ισχύουν για τα ειδικά κτίρια

•τα Ιδιοκτησιακά ζητήµατα και τα ζητήµατα συνιδιοκτησίας που ρυθµίζονται από το

Αστικό ∆ίκαιο,

•Τις ∆ιοικητικές ∆ιαδικασίες Ν.2690/99 & αρµοδιότητες για την εφαρµογή της

Πολεοδοµικής Νοµοθεσίας

•Τις µεταβατικές διατάξεις

Με το έγγραφο 1669/9-8-12 του ΓΓ Χωροταξίας και Αστικού Περιβάλλοντος,

γνωστοποιείται ότι:

- θα εκδοθεί τεύχος οδηγιών µέχρι 15.10.2012, και ότι

- εξακολουθεί να ισχύει το άρθρο 26 του Ν.2831/00 για

την ισχύ των Μεταβατικών διατάξεων κατά την έκδοση αδειών που είχαν

υποβληθεί πριν τις 4-7-12,

εφόσον είχαν πλήρη δικαιολογητικά και

εφόσον η άδεια εκδοθεί εντός 6 µηνών

δηλαδή µέχρι και τις 3-1-2013

Άρθρο 28 παρ.2. ΝΟΚ: Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και

Κλιµατικής Αλλαγής, µετά από γνώµη του Κεντρικού Συµβουλίου Πολεοδοµικών Θεµάτων

και Αµφισβητήσεων (ΚεΣΥΠΟΘΑ), επιλύεται κάθε ερµηνευτικό ζήτηµα που προκύπτει

από την εφαρµογή των διατάξεων του παρόντος νόµου, καθώς και κάθε διάταξη της κείµενης πολεοδοµικής νοµοθεσίας, λόγω διαφορετικών ερµηνειών των αρµόδιων υπηρεσιών.

Στο ΝΟΚ περιλαµβάνονται και διατάξεις του κτιριοδοµικού, αλλά αποσπασµατικά.

Φαίνεται όµως πως εξακολουθούν να ισχύουν οι διατάξεις του Κτιριοδοµικού Κανονισµού Αποφ-3046/304/89 ΦΕΚ-59/∆/89 (άρθ.26 ΓΟΚ ΄85), που δεν τροποποιούνται µε το ΝΟΚ, δεδοµένου ότι µε βάση το άρθ.35 καταργείται κάθε διάταξη

που είναι αντίθετη στις ρυθµίσεις του ΝΟΚ.

Είναι σηµαντική παράλειψη ότι δεν υπάρχει εξουσιοδοτική διάταξη για ρύθµιση

κτιριοδοµικών διατάξεων µε Υπουργική Απόφαση,

αλλά φαίνεται ότι η δυνατότητα αυτή καλύπτεται από το άρθ.28 παρ.4


ΑΡΘΡΟΝ-34 Μεταβατικές διατάξεις Οικοδοµικές άδειες σε ισχύ

κατά την έναρξη ισχύος του ΝΟΚ αναθεωρούνται µέσα στο χρόνο ισχύος τους:

- είτε σύµφωνα µε το σύνολο των διατάξεων του ΝΟΚ - είτε σύµφωνα µε το σύνολο των διατάξεων, που ίσχυαν κατά το χρόνο έκδοσής τους

ΑΡΘΡΟΝ-35 Καταργούµενες διατάξεις Από την έναρξη ισχύος του παρόντος καταργείται κάθε διάταξη, η οποία είναι αντίθετη στις ρυθµίσεις του παρόντος,

µε την επιφύλαξη της παρ.5 του Αρθ-1 και του Αρθ-34.

κάθε θέµα που δεν ρυθµίζεται από το ΝΟΚ εξακολουθεί να ισχύει

ΑΡΘΡΟΝ-1 Πεδίο εφαρµογής

[Εφαρµόζεται εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και σε οικισµούς] 1. Σε περιοχές εντός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου εφαρµόζονται όλες οι διατάξεις του

παρόντος.

2. Σε περιοχές εκτός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου εφαρµόζονται οι ακόλουθες

διατάξεις του παρόντος: α) το Αρθ-2 , β) οι παρ.2, παρ.4 και παρ.5 του παρόντος άρθρου, γ) το Αρθ-4 , δ) το Αρθ-6 , ε) η παρ.3 του Αρθ-8 , στ) το

Αρθ-11 εκτός από την παρ.2 και τις παρ.6ιγ, παρ.6ιζ, παρ.6ιστ για το Αρθ-19 όπως αναφέρεται σε αυτήν, ζ) οι παρ.3

και παρ.4 του Αρθ-12 , η παρ.14 όταν δεν ορίζεται διαφορετικά από άλλες διατάξεις, η) το Αρθ-13 , θ) το Αρθ-16 , ι) το

Αρθ-17 εκτός από την παρ.2α, παρ.2β, παρ.2στ, παρ.6β και παρ.8, ια) το Αρθ-21 , ιβ) το Αρθ-23 , ιγ) το Αρθ-25 , ιδ) το

Αρθ-26 , ιε) το Αρθ-28 , ιστ) τα Αρθ-29 έως Αρθ-37 .

3. Σε νοµίµως υφιστάµενους οικισµούς χωρίς εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο εφαρµόζονται

οι ακόλουθες διατάξεις του παρόντος: α) το Αρθ-2 , β) οι παρ.3, παρ.4 και παρ.5 του παρόντος άρθρου, γ) το Αρθ-4 , δ) το Αρθ-5 , ε) το Αρθ-6 , στ) το Αρθ-9 ,

ζ) το Αρθ-11 , εκτός από την παρ.6ιζ, η) οι παρ.3 και παρ.4 του Αρθ-12 , θ) το Αρθ-13 , ι) το Αρθ-14 µε τη διευκρίνιση

ότι η αναφερόµενη απόσταση ∆ ορίζεται σε 2,50 µ. ανεξάρτητα από το ύψος, ια) το Αρθ-16 , ιβ) το Αρθ-17 , ιγ) το Αρθ-

18 , ιδ) το Αρθ-19 , ιε) το Αρθ-23 , ιστ) το Αρθ-25 , ιζ) το Αρθ-26 , ιη) τα Αρθ-29 έως Αρθ-37 .

Παρ.4. Όλα τα αριθµητικά µεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόµου

θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόµενα.

Στο έγγραφο 38490/31-7-12 της ∆ΟΚΚ αναφέρεται ότι: σύµφωνα µε την παρ.4 του

άρθρου 1 «Όλα τα αριθµητικά µεγέθη που ορίζονται στις διατάξεις του παρόντος νόµου

θεωρούνται ως τα ανώτατα επιτρεπόµενα» και «..κάθε πράξη που ορίζει µεγαλύτερα

µεγέθη, θεωρείται καταργηθείσα, εκτός εάν εµπίπτει στις περιπτώσεις 1) και 2) της παρ.5β.»

Συνεπώς: κάθε πράξη που ορίζει µεγαλύτερα µεγέθη, θεωρείται καταργηθείσα, ενώ τα

µικρότερα µεγέθη διατηρούνται


5. α) Οι ειδικές πολεοδοµικές διατάξεις, µε την επιφύλαξη της επόµενης

παραγράφου, κατισχύουν των γενικών διατάξεων, που περιέχονται στον παρόντα

νόµο.

β) Οι διατάξεις του παρόντος κατισχύουν των κανονιστικών πράξεων της ∆ιοίκησης

(όπως αποφάσεις Νοµάρχη, πράξεις ∆ηµοτικού Συµβουλίου κλπ), µε τις οποίες

θεσπίζονται όροι δόµησης (όπως ύψος, ποσοστό κάλυψης, αριθµός ορόφων, θέση

υπογείου κλπ), εκτός από:

1) οποιουδήποτε είδους διατάγµατα και

2) πράξεις, µε τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισµένες ρυθµίσεις (όπως για

διατηρητέα κτίρια, µνηµεία, ειδικά κτίρια κλπ).

Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής µπορεί

να διαπιστώνεται η µη εφαρµογή των παραπάνω κανονιστικών πράξεων της διοίκησης.

Σύµφωνα µε το έγγραφο 33803/13-7-2012 της ∆ΟΚΚ:

«…από τη διατύπωση της τελευταίας πρότασης του εδαφίου β της παραγράφου 5 του

άρθρου 1 του Ν.4067/12 (ΦΕΚ 79/Α΄/2012), προκύπτει ότι για τη διαπίστωση της µη εφαρµογής κανονιστικών πράξεων της ∆ιοίκησης (όπως αποφάσεις Νοµάρχη, πράξεις

∆ηµοτικού Συµβουλίου κλπ), απαιτείται για κάθε συγκεκριµένη περίπτωση απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής . Ως εκ τούτου οι ως

άνω κανονιστικές πράξεις εξακολουθούν να ισχύουν µέχρι την τυχόν έκδοση της σχετικής Υπ. Απόφασης κατά περίπτωση»

Στο νόµο δεν αναφέρεται ότι απαιτείται απόφαση Υπουργού και δηµιουργείται πρόβληµα

µέχρι την έκδοση των αποφάσεων

Σίγουρα η παρ.5β του άρθ.5 αφορά µόνο σε πολεοδοµικές ρυθµίσεις και όρους

δόµησης, και φαίνεται να µην σχετίζεται µε κτιριοδοµικές διατάξεις όπως αυτές για τα

ΑµεΑ. Εποµένως για τα ΑµεΑ πρέπει να εφαρµόζεται το άρθρο 26 του ΝΟΚ και τα

οριζόµενα στην Εγκ.9/12 και όχι άλλες σχετικές διατάξεις όπως οι καθορισµένες από τον

ΕΟΤ.

Συµπερασµατικά: Από το άρθ.1 παρ.4 & το Έγγρ.38490/31-7-12 της ∆ΟΚΚ προκύπτει

σαφέστατα ότι κάθε πράξη που ορίζει µεγαλύτερα µεγέθη, θεωρείται καταργηθείσα

ενώ τα µικρότερα διατηρούνται

– όπως πχ θέµατα κάλυψης Και είναι σαφές ότι διατάγµατα

που έχουν καταργηθεί µε το ΓΟΚ ΄85 δεν επανέρχονται σε ισχύ

Από το άρθ.1 παρ.5.α. & 5.β. & το έγγρ.33803/12 της ∆ΟΚΚ, προκύπτει ότι οι

κανονιστικές πράξεις (όπως αποφάσεις Νοµάρχη, πράξεις ∆ηµ. Συµβουλίου κλπ),

εξακολουθούν να ισχύουν µέχρι την έκδοση της ΥΑ

Εξάλλου είναι σαφές ότι η παρ.5 αναφέρεται κυρίως σε εξαιρέσεις ειδικών

διαταγµάτων, και κατά συνέπεια οι διατάξεις του ΝΟΚ υπερισχύουν, εκτός εάν

πρόκειται για:

1) ειδικές πολεοδοµικές διατάξεις

2) οποιουδήποτε είδους διατάγµατα και

3) πράξεις, µε τις οποίες θεσπίζονται ειδικές και εντοπισµένες ρυθµίσεις (όπως για

διατηρητέα κτίρια, µνηµεία, ειδικά κτίρια κλπ).


Συντελεστής δόµησης: Ως προς το τι µετρά και τι όχι στο συντελεστή γενικά ισχύει το

άρθρο 11,

- αλλά στις περιοχές που τα ειδικά διατάγµατα των όρων δόµησης καθορίζουν

επιµέρους θέµατα, όπως το ύψος του υπογείου από τον περιβάλλοντα χώρο ή το

εµβαδόν του παταριού ξηράς δόµησης (όπως στους οικισµούς κάτω των 2000

κατοίκων ή στους παραδοσιακούς)

δεν έχουν γενική ισχύ οι διατάξεις του άρθ.11

Ύψη & αριθµός ορόφων: Η έννοια του αριθµού των ορόφων σαφέστατα δεν

υφίσταται στο ΝΟΚ, όπως δεν υπήρχε και στο ΓΟΚ ΄85, αφού το κτίριο περιορίζεται

από το ιδεατό στερεό, το συντελεστή όγκου και τα επιτρεπόµενα ύψη. Σε κανένα άρθρο

του ΝΟΚ δεν ορίζεται κάτι σχετικά µε περιορισµό αριθµού ορόφων.

Ειδικά το άρθ.15 ορίζει τα ύψη σε συνάρτηση µε το συντελεστή, και λογικά µε βάση

την παρ.5 του άρθρ.1, ο αριθµός των ορόφων διατηρείται µόνο στα ειδικά διατάγµατα

παραδοσιακών οικισµών ή σε τµήµατα πόλεων, τα οποία στα έχοντας υπόψη

αναφέρουν είτε το άρθ.79 του ΓΟΚ ΄73, είτε το άρθ.4 του ΓΟΚ ΄85.

ΑΡΘΡΟΝ-2 Ορισµοί

Οι Ορισµοί, σε κάθε νόµο, είναι το εργαλείο µε το οποίο ερµηνεύονται τα υπόλοιπα

άρθρα του νόµου και η εφαρµογή του.

Το άρθρο 2 του ΝΟΚ έχει 96 ορισµούς που αναφέρονται σε αλφαβητική σειρά, και

ισχύουν όλοι εντός σχεδίου, εκτός σχεδίου και σε οικισµούς,

και το άρθρο 3 έχει επιπλέον 5 ορισµούς που ισχύουν µόνο εντός σχεδίου

Οι ορισµοί είναι απαράδεκτα πολλοί και αυτό θα ήταν χρήσιµο αν πραγµατικά

διευκρίνιζαν ζητήµατα, κάτι που δεν συµβαίνει. πχ ορισµός εδάφους, κορυφογραµµής

& υδροκρίτη, που είναι ελλιπείς.

Παρά τους τόσους ορισµούς, για κάθε θέµα πρέπει να ανατρέξεις σε 3 – 4 άρθρα για

να έχεις πλήρη εικόνα του τι ισχύει.

Στοιχεία του εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου - Ορισµοί ΝΟΚ Άρθ.2 Παρ.20 : Εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο οικισµού ή σχέδιο πόλης ή πολεοδοµικό σχέδιο ή εγκεκριµένη πολεοδοµική µελέτη είναι το διάγραµµα µε τον τυχόν ειδικό πολεοδοµικό κανονισµό που έχει εγκριθεί σύµφωνα

µε τις οικείες διατάξεις και καθορίζει τους ειδικούς όρους δόµησης, τους κοινόχρηστους,

κοινωφελείς και δοµήσιµους χώρους και τις επιτρεπόµενες χρήσεις σε κάθε τµήµα ή ζώνη

τους.

Με την Αποφ-10788/04 ΦΕΚ-285/∆/04 καθορίζεται η «Έγκριση πολεοδοµικών

σταθεροτύπων (standards) και ανώτατα όρια πυκνοτήτων που εφαρµόζονται κατά την

εκπόνηση των γενικών πολεοδοµικών σχεδίων (ΓΠΣ), των σχεδίων χωρικής και

οικιστικής οργάνωσης "ανοικτής πόλης" (ΣΧΟΟΑΠ) και των πολεοδοµικών µελετών» Στο παράρτηµά της περιλαµβάνονται µεθοδολογία και αρχές σχεδιασµού,

Για τη χορήγηση των όρων δόµησης αποκλειστικά αρµόδια είναι η πολεοδοµική

υπηρεσία της περιοχής του ακινήτου Εγκ.14/04 & Εγκ.2/05


τα ρυµοτοµικά σχέδια εγκρίνονται µε Π∆

Άρθ.31 παρ.1 ΝΟΚ: 1. Η έγκριση, αναθεώρηση ή τροποποίηση ρυµοτοµικών σχεδίων, γίνεται µε προεδρικό διάταγµα µε πρόταση του Υπουργού Περιβάλλοντος,

Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής ή άλλου αρµόδιου Υπουργού, κατά τις διατάξεις της

παρ.9β του Αρθ-25 του Ν-2508/97. Εξαιρούνται οι πολεοδοµικές ρυθµίσεις - τροποποιήσεις βάσει των διατάξεων των παρ.ΙΙΣΤ.39 του Αρθ-186 και παρ.ΙΙ.19 του Αρθ-

280 του Ν-3852/10 (ΦΕΚ-87/Α/10), που εξακολουθούν να ισχύουν. Για την έκδοση του

παραπάνω προεδρικού διατάγµατος, αρµόδιο συµβούλιο να γνωµοδοτεί είναι το Συµβούλιο

Πολεοδοµικών Θεµάτων και Αµφισβητήσεων (ΣΥΠΟΘΑ) της οικείας Περιφέρειας ……..

Εγκ.10/12: αρµοδιότητες ΣΥΠΟΘΑ Περιφερειών,

για θέµατα πολεοδοµικού σχεδιασµού.

ν.4030/11 άρθ.45 παρ.6: Η γνώµη του ΣΥΠΟΘΑ µπορεί να παραλείπεται Η Εγκ.55/88 περιλαµβάνει Συµβολισµούς, Οδηγίες & προδιαγραφές για τροποποιήσεις & επεκτάσεις, ρυµοτοµικών σχεδίων

∆ιαδικασία τροποποίησης εγκεκριµένων ρυµοτοµικών σχεδίων µετά από άρση

ρυµοτοµικής απαλλοτρίωσης ή δέσµευσης

Άρθρο 32 ΝΟΚ: 1. Η τροποποίηση εγκεκριµένων ρυµοτοµικών σχεδίων, µετά από βεβαιωθείσα αυτοδίκαιη ανάκληση επιβληθείσης απαλλοτρίωσης ή σε συµµόρφωση

δικαστικής απόφασης για την άρση ρυµοτοµικής απαλλοτρίωσης ή δέσµευσης, γίνεται µε την τήρηση της διαδικασίας του Αρθ-154 του από Π∆/14-7-99 του Κώδικα

Βασικής Πολεοδοµικής Νοµοθεσίας (ΦΕΚ-580/∆/99).

Η έναρξη της διαδικασίας τροποποίησης γίνεται µε την υποβολή σχετικού αιτήµατος στον

οικείο δήµο ή την αρµόδια υπηρεσία, από τον ιδιοκτήτη στο ακίνητο του οποίου

ανακλήθηκε ή ήρθη η απαλλοτρίωση ή δέσµευση,……

Καθορίζονται όλες οι προϋποθέσεις και διαδικασίες Χρηµατοδότηση και ειδική εισφορά εφαρµογής ρυµοτοµικών σχεδίων

Άρθρο 33 ΝΟΚ: 1. Στις περιπτώσεις της παρ.1 του Αρθ-33(*), καθώς και στις

περιπτώσεις στις οποίες έχουν παρέλθει τουλάχιστον δέκα (10) έτη από την έγκριση του ρυµοτοµικού σχεδίου, µε το οποίο καθορίστηκε το ακίνητο ως κοινόχρηστος χώρος, πλην οδών, εξαιρουµένων των τµηµάτων τους που συνέχονται µε πλατείες και χώρους πρασίνου, είναι δυνατόν µε απόφαση του οικείου δηµοτικού συµβουλίου να τηρούνται οι γενικές διατάξεις του Ν-2882/01 (Κώδικας Αναγκαστικών

Απαλλοτριώσεων) αντί των διατάξεων περί ρυµοτοµικών απαλλοτριώσεων.

* αφορά στην παρ.1 του Αρθ-32 – άρση ρυµοτοµικής απαλλοτρίωσης

Για την εξασφάλιση των προς απαλλοτρίωση ακινήτων για τη δηµιουργία των παραπάνω

κοινόχρηστων χώρων, καταβάλλεται µε επίσπευση του οικείου δήµου το σύνολο της αποζηµίωσης, όπως αυτή καθορίζεται είτε δικαστικά, είτε εξωδικαστικά, µέχρι ύψους

που υπολογίζεται βάσει του συστήµατος αντικειµενικών αξιών του Υπουργείου

Οικονοµικών.


Οικοδοµικό Τετράγωνο και

λοιπά στοιχεία του ρυµοτοµικού ΝΟΚ άρθ.2 παρ.49: Οικοδοµικό τετράγωνο (Ο.Τ.) είναι κάθε δοµήσιµη ενιαία έκταση που βρίσκεται µέσα στο εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο και περιβάλλεται από κοινόχρηστους χώρους ή και εκτός σχεδίου περιοχή.

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.53: Όρια οικοδοµικού τετραγώνου είναι οι γραµµές που το χωρίζουν από τους κοινόχρηστους χώρους ή την εκτός σχεδίου περιοχή.

- Τα οικοδοµικά τετράγωνα που δεν περιβάλλονται από όλες τις πλευρές µε ΚΧ,

σύµφωνα µε το άρθρο 2 παρ.7 και 8,

και βρίσκονται στα ακραία σηµεία σχεδίου εγκεκριµένου µε τις διατάξεις που ίσχυαν πριν το Ν.1337/83, αντιµετωπίζονται κατ΄ εξαίρεση µε το άρθρο 8 παρ.1., 2 & 3 του

ΝΟΚ ΝΟΚ άρθ.2 παρ.48: Οικοδοµική γραµµή είναι η γραµµή που καθορίζεται από

εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο και αποτελεί όριο της δόµησης στο οικοδοµικό

τετράγωνο προς τον κοινόχρηστο χώρο που το περιβάλλει.

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.76: Ρυµοτοµική γραµµή είναι η γραµµή, που καθορίζεται από

εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο και οριοθετεί το οικοδοµικό τετράγωνο ή γήπεδο σε σχέση µε τον κοινόχρηστο χώρο που το περιβάλλει ή εκτός σχεδίου περιοχή.

Στα εγκεκριµένα ρυµοτοµικά σχέδια, οι ΟΓ είναι µε κόκκινο χρώµα, ενώ οι ΡΓ µε πράσινο, και σε περίπτωση τροποποίησης, οι καταργούµενες ΟΓ & ΡΓ µε µαύρη διακεκοµµένη γραµµή ΝΟΚ Άρθ.2 παρ.14.: ∆ιάγραµµα Εφαρµογής (∆Ε) ή Τεχνική Έκθεση (ΤΕ) είναι αυτό

που ορίζει την εφαρµογή στο έδαφος των εγκεκριµένων ρυµοτοµικών σχεδίων.

Προφανώς δεν αφορά σε ρυµοτοµικά του Ν.1337/83, τα οποία εφαρµόζονται µε την Πράξη

Εφαρµογής, και πρέπει να διευκρινισθεί αν επιτρέπεται να συντάσσεται σήµερα Τεχνική Έκθεση για τον καθορισµό των ρυµοτοµικών γραµµών παλαιών ρυµοτοµικών

σχεδίων ή αν απαιτείται οπωσδήποτε ∆Ε

Εντός σχεδίου απαιτείται η συσχέτιση της πραγµατικής κατάστασης, µε τις

εγκεκριµένες Οικοδοµικές και Ρυµοτοµικές Γραµµές (ΟΓ&ΡΓ), η οποία:

-στα παλαιά διατάγµατα ρυµοτοµίας, που εκδόθηκαν µε το ∆ιάταγµα του ΄23, γίνεται µε τα διαγράµµατα εφαρµογής (∆Ε) (ή παλαιότερα µε τις τεχνικές εκθέσεις), ενώ

- στα νέα διατάγµατα ρυµοτοµίας που εκδίδονται µε το Ν.1337/83 η εφαρµογή στο

έδαφος των ΟΓ & ΡΓ γίνεται µε τις πράξεις εφαρµογής Προσοχή η έγκριση των ΟΓ & ΡΓ

γίνεται µε το Π∆ έγκρισης του ρυµοτοµικού και όχι µε την ΠΕ ΝΟΚ άρθ.2 παρ.70: Προκήπιο (ή πρασιά) είναι το τµήµα του οικοδοµικού τετραγώνου,

που βρίσκεται µεταξύ της ρυµοτοµικής και οικοδοµικής γραµµής, όπως αυτές ορίζονται

από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο.


- Η επιβολή πρασιάς θεωρείται ρυµοτοµία και δεν ισχύουν οι µεταβατικές δ/ξεις του

άρθρου 26 του Ν.2831/00, κατά την έκδοση των αδειών σε περίπτωση επιβολής πρασιάς

- Η έκταση από τη γραµµή παραλίας µέχρι την υποχρεωτική απόσταση τοποθέτησης των κτιρίων από τη γραµµή αιγιαλού, µε βάση το Ν∆/439/70 ή άλλες διατάξεις, θεωρείται πρασιά και επιτρέπονται οι κατασκευές του άρθ.17 του ΓΟΚ -Έγγρ-59173/9-7-02

(επιτρέπονται και οι πισίνες χωρίς τις κατασκευές λειτουργίας τους - Έγγρ-28119/03-

αλλά δεν ισχύει το ίδιο στη ζώνη ασφάλειας της υπεραστικής συγκοινωνίας - Έγγρ-

28119/03)

NΟΚ Άρθ.2 Παρ.39: Κοινόχρηστοι χώροι είναι οι κοινής χρήσης ελεύθεροι χώροι, που

καθορίζονται από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή έχουν τεθεί σε κοινή χρήση µε οποιονδήποτε νόµιµο τρόπο.

∆ρόµοι, Πλατείες, Παιδική χαρά, κλπ

- Για κατασκευές & Εγκαταστάσεις σε ∆ηµόσιους Κοινόχρηστους χώρους ισχύει το άρθ.20 του NΟΚ

NΟΚ Άρθ.2 Παρ.77: Ρυµοτοµούµενο τµήµα είναι το τµήµα ιδιοκτησίας (οικοπέδου ή

κτιρίου) που βρίσκεται εντός εγκεκριµένων κοινόχρηστων χώρων του ρυµοτοµικού σχεδίου, όπως δρόµους, πλατείες. Εγκ-25/87: Οδηγίες για τη χορήγηση αδειών σε άρτια

οικόπεδα που βαρύνονται µε αποζηµιώσεις λόγω ρυµοτοµίας Η Εγκ.25/87 είναι µία εγκύκλιος που δίνει πολύ καλές οδηγίες εφαρµογής, εκτός από το σηµείο της που αναφέρει ότι: Όταν ζητείται οικοδοµική άδεια σε ρυµοτοµούµενο γωνιακό

οικόπεδο, ο ιδιοκτήτης του αρκεί να θέτει σε κοινή χρήση το ρυµοτοµούµενο τµήµα που

αντιστοιχεί σε ένα πρόσωπο», δεδοµένου ότι πρέπει να ελευθερώνονται όλα τα

ρυµοτοµούµενα τµήµατα του οικοπέδου που οικοδοµείται και στην περίπτωση του γωνιακού οικοπέδου,

ΝΟΚ Άρθ.2 Παρ.40: Κοινωφελείς χώροι είναι οι χώροι που καθορίζονται από το

εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή τοπικό ρυµοτοµικό ή σχέδιο οικισµού και προορίζονται

για την ανέγερση κατασκευών κοινής ωφέλειας δηµόσιου ή ιδιωτικού χαρακτήρα. Κτίρια για ∆ηµαρχείο, Νοσοκοµείο, Σχολεία, Εκκλησία, κλπ

Αρτιότητα κοινωφελούς χώρου έγγρ.29139/3.7.12 ∆ΠΣ: θεωρούνται άρτιοι στο

µέγεθος που δεσµεύονται για τη συγκεκριµένη χρήση -Εντός σχεδίου για κτίρια του ∆ηµόσιου & των ΟΤΑ υπάρχει δυνατότητα παρεκκλίσεων µε βάση το άρθ.27 παρ.1 του ΝΟΚΤα Κτίρια Κοινής Ωφέλειας απαιτείται

να προβλέπονται από το εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο, και -Εκτός σχεδίου απαιτείται τοπικό ρυµοτοµικό (άρθ.26 Ν.1337/83)

Όταν τµήµα ΟΤ έχει καθορισθεί ως κοινωφελής χώρος (πχ Σχολείο) χωρίς να µεσολαβεί

πεζόδροµος µε τις ιδιοκτησίες, όπως απαιτείται, τα όρια των οικοπέδων µε τον

κοινωφελή χώρο δεν αποτελούν πρόσωπο και:

- δεν επιτρέπεται η κατασκευή εξωστών έξω από τα όρια, και

-απαιτείται επαφή ή απόσταση ∆ από το όριο, σύµφωνα µε το άρθρο 14 παρ.1 του

ΝΟΚ.


Κατηγορίες οδών ΝΟΚ Άρθ.2 Παρ.17: ∆ρόµοι ή Οδοί είναι οι κοινόχρηστες εκτάσεις που εξυπηρετούν τις

ανάγκες κυκλοφορίας των οχηµάτων και των πεζών.

ΝΟΚ Άρθ.2 Παρ.59: Πεζόδροµοι είναι οι δρόµοι, που προορίζονται αποκλειστικά για

την εξυπηρέτηση των πεζών

ΝΟΚ Άρθ.2 Παρ.18: ∆ρόµοι Ήπιας Κυκλοφορίας είναι οι πεζόδροµοι στους οποίους

επιτρέπεται η υπό όρους κίνηση οχηµάτων.

Πχ µπορεί να απαγορεύεται η διέλευση φορτηγών ή δίκυκλων - Οδός προϋφιστάµενη του ΄23 εντός σχεδίου θεωρείται εγκεκριµένη αν έχει

σχηµατισθεί προ 1-6-24 & εξακολουθεί να είναι κοινόχρηστη. Αναγνώριση µε συµβόλαια κλπ στοιχεία µε Απόφ. Αποκεντρωµένης ∆ιοίκ. - ∆ιάδροµοι των προσφυγικών συνοικισµών εγκεκριµένοι πριν το 1958 από το ΥΚΥ ή που

µελετήθηκαν και εφαρµόσθηκαν πριν το Ν.1512/85, θεωρούνται εγκεκριµένοι δρόµοι –Εγκ.7/78. Αν έγινε τροποποίηση σχεδίου µε δ/ξεις του ΄23, και εφόσον δεν έχουν «κλείσει»

µε ΟΓ ή ΡΓ, θεωρείται ότι δεν θίγονται. Αν έχουν «κλείσει» ερευνάται µε πράξη της

υπηρεσίας αν είναι διαµορφωµένοι & εξυπηρετούνται ιδιοκτησίες, οπότε είναι διατηρητέες

(έγγρ.∆ΤΕ/Β/1721/175/96)

Για τους ∆ρόµους ισχύουν:

- τα Άρθρα 20, 21, 64 & 65 του Ν∆ 17-7-23: Απαγόρευση δηµιουργίας κοινόχρηστων χώρων από τους ιδιοκτήτες και συνέπειες – σχετικά τα άρθρα 411 ως 414 και 299 του

ΚΒΠΝ

- Νόµιµη διάνοιξη οδών εκτός σχεδίου προβλέπεται µόνο για ∆ιεθνείς, Εθνικές και Επαρχιακές οδούς µε αναγκαστική απαλλοτρίωση [Ν.3155/55, Ν.797/71 & άρθ.1 Ν∆

653/77] & περιβαλλοντική έγκριση -ΣτΕ 4033/98 - ο Ν.3155/1955 άρθρα 2,3 & 4 χαρακτηρισµός οδών

- ο Ν.1349/83 & Άρθ.99 παρ.4 Ν.1892/90 ΒΑΣΙΚΟ Ο∆ΙΚΟ ∆ΙΚΤΥΟ

-το Π∆ 209/98 Λήψη µέτρων για την ασφάλεια της υπεραστικής συγκοινωνίας: Βασικό, ∆ευτερεύον, Τριτεύον Εθνικό Οδικό ∆ίκτυο Πρωτεύον, ∆ευτερεύον Επαρχιακό

Οδικό ∆ίκτυο για την Ελάχιστη απόσταση των κτιρίων, από τους άξονες των οδών ή τα

όριά τους εντός και εκτός σχεδίου. ∆εν εφαρµόζεται σε νησιά πλην Κρήτης, Εύβοιας,

Ρόδου, Κέρκυρας

Κατηγορίες οδών: -Εθνικές οδοί: Β∆ 9/20-8-55 – Αρίθµηση Εθνικών οδών Απόφ. Υπ. ∆Ε Γ.25781/9/23-7-

63 ΦΕΚ 319 Β

-Επαρχιακές οδοί: Β∆ 6-2-56 ΦΕΚ 47 Α

-Οι Αγροτικοί δρόµοι εκτός σχεδίου: δεν είναι κοινόχρηστοι, αλλά αποτελούν τµήµατα

ιδιοκτησιών. Νόµιµοι αγροτικοί δρόµοι θεωρούνται µόνο αυτοί που προϋπάρχουν του 1923 (έγγρ.∆ΝΕ 15205/03 - µε το άρθ.43 παρ.7 του Ν.1337/83 καταργήθηκαν τα δύο

τελευταία εδάφια του άρθ.6 παρ.2 του 720/77 µε τα οποία κατά κάποιο τρόπο

νοµιµοποιούνταν οι αγροτικοί δρόµοι σχεδ/των κατατεθειµένων προ του Ν.651/77- σχετ. &

η Γνωµ ΝΣΚ-1031/87 αποδοχή µε Εγκ.2062/422/87): η ιδιωτική οδός που τέµνει γήπεδο, το οποίο κείται εκτός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού σχεδίου, µέσα σε έκταση που


εφαρµόστηκε ιδιωτικό ρυµοτοµικό σχέδιο, µετά το Αρθ-43 παρ.7 του Ν-1337/83, µε το

οποίο καταργήθηκαν τα δύο τελευταία εδάφια της παρ.2 του Αρθ-6 του Ν-720/77,

θεωρείται ως τµήµα του γηπέδου αυτού, σε βάρος του οποίου δηµιουργήθηκε

Άλλες Κατηγορίες οδών εκτός σχεδίου :

-η αναγνώριση ως µοναδικής ή κύριας κοινοτικής ή δηµοτικής οδού, γίνεται µε το

άρθρο 1 παρ.2 του Π∆ 31-5-85 ΦΕΚ 270∆, (Εγκύκλιοι 22/01,104/86 & 33/89)

-Η ζώνη απαλλοτρίωσης σιδηροδροµικών γραµµών δεν είναι κοινόχρηστη και δεν

ισχύει για αρτιότητα ή πρόσωπο, σε εντός σχεδίου περιοχές ή σε οικισµούς –Απόφαση

26762/4877/87

άρθ.8 παρ.1.γ του ΝΟΚ: Με απόφαση Γ.Γ. Αποκεντρωµένης ∆ιοίκησης επιτρέπεται, στις

παραπάνω περιπτώσεις ρυµοτοµικών που έχουν εγκριθεί µέχρι 13-3-1983, ο καθορισµός της οριακής οδού του ρυµοτοµικού σχεδίου σύµφωνα µε τις δ/ξεις του

Ν∆/17-7-23 µε τη διαδικασία του Αρθ-3 αυτού.

Σε παραδοσιακούς οικισµούς ο καθορισµός της οριακής οδού γίνεται σύµφωνα µε τις

δ/ξεις της παρ.9β του Αρθ-25 του Ν-2508/97

Άρθρο 8. Παρ.5. Αν η οδός που αποτελεί το ακραίο όριο εγκεκριµένου µέχρι τη

δηµοσίευση του παρόντος σχεδίου πόλης, τέµνει ιδιοκτησίες και δεν έχουν καταβληθεί οι

οφειλόµενες αποζηµιώσεις για την εφαρµογή του σχεδίου ως προς την οδό αυτή µπορεί να

τροποποιείται και επεκτείνεται το σχέδιο µε την µετατόπιση της οριακής αυτής οδού προς την εκτός σχεδίου περιοχή χωρίς πάντως να τέµνονται άλλες ιδιοκτησίες.

Το τµήµα που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης από την καθεµία από τις παραπάνω ιδιοκτησίες

δεν µπορεί να είναι εµβαδού µεγαλυτέρου του διπλάσιου των κατά τον κανόνα ορίων αρτιότητας που προβλέπονται από το ήδη εγκεκριµένο σχέδιο της περιοχής. Η

µετατόπιση αυτή επιτρέπεται µόνον εφόσον εναρµονίζεται µε τις κυκλοφοριακές και τις εν γένει πολεοδοµικές συνθήκες και ανάγκες της περιοχής.

Σε περίπτωση εφαρµογής της παραγράφου αυτής µπορεί και να αυξάνεται ή να µειώνεται το πλάτος της µετατοπιζόµενης οδού. Για το τµήµα που εντάσσεται στο σχέδιο πόλης µε βάση την παράγραφο αυτή, ισχύουν οι όροι δόµησης που θεσπίζονται από το ήδη εγκεκριµένο σχέδιο της περιοχής, όπως αυτοί κάθε φορά ισχύουν.

Άρθρο 8. Παρ.6. Σε περίπτωση εφαρµογής της προηγούµενης παραγράφου οι κύριοι των παραπάνω ιδιοκτησιών υπόκεινται σε εισφορά γης και χρήµατος κατά τις διατάξεις των

Αρθ-8 και Αρθ-9 του Ν-1337/83. Αν το εµβαδόν της έκτασης την οποία καταλαµβάνει η µετατοπιζόµενη οδός είναι ίσο ή

µεγαλύτερο προς την κατά το προηγούµενο εδάφιο εισφορά σε γη δεν οφείλεται άλλη εισφορά σε γη ή αποζηµίωση. Αν είναι µικρότερο οφείλεται η διαφορά της εισφοράς γης.

Η έκταση αυτή αποκτά την ιδιότητα του κοινοχρήστου από τη δηµοσίευση της υπουργικής απόφασης που προβλέπεται στην επόµενη παρ.7.

Παρ.7. Η τροποποίηση και η επέκταση του σχεδίου πόλης κατά την παρ.5 του παρόντος άρθρου γίνεται µε απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και

Κλιµατικής Αλλαγής, η οποία εκδίδεται κατά τη διαδικασία του Αρθ-3 του Ν∆/17-7-23. Αν

η διαδικασία αυτή έχει τηρηθεί µέχρι τη δηµοσίευση του νόµου αυτού δεν απαιτείται

επανάληψη για την έκδοση της απόφασης Υπουργού.


Άρθρο 35 Ν.3937/2011: ρυθµίζει τη διαδικασία κύρωσης για το υφιστάµενο δίκτυο κοινόχρηστων χώρων για όλες τις κατηγορίες οικισµών που δεν έχουν εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο, Οικισµοί κάτω των 2000 κατοίκων: για την οριοθέτηση και τους όρους δόµησης ισχύει

το Π∆ 24-4/3-5-85 ΦΕΚ181 ∆΄

- Άρθρα 79 ως 98 ΚΒΠΝ-

όπως τροποποιήθηκαν µε το Π∆/4-11-11 ΦΕΚ-289/ΑΑΠ/4-11-11 Για τους οικισµούς κάτω των 2000 κατοίκων, προβλέπονται ειδικές αποστάσεις από τα

ρέµατα και τον αιγιαλό, µε το άρθρο 6 του Π∆/24-4/3-5-85 όπως τροποποιήθηκε µε το

Π∆/4-11-11 ΦΕΚ-289/ΑΑΠ/4-11-11 Άρθ.42 παρ.16. Ν.4030/11: Η διαδικασία κύρωσης του δικτύου κοινόχρηστων χώρων του

Αρθ-35 του Ν-3937/11 µπορεί να περιλάβει και τµήµατα ακινήτων που είχαν τεθεί, µέχρι

τη δηµοσίευση του προαναφερθέντος νόµου, σε κοινή χρήση, ακόµα και αν οι σχετικές

πράξεις παραχώρησης δεν έχουν µεταγραφεί, εφόσον πρόκειται για συµβολαιογραφικές

πράξεις που έχουν συνταχθεί πριν την 29-1-2010, τηρουµένων και των λοιπών

προϋποθέσεων του Αρθ-35 του Ν-3937/11.

Ν.2971/01 Άρθρο 2 παρ.5 : Ο παλαιός αιγιαλός και η παλαιά όχθη ανήκουν στην ιδιωτική περιουσία του ∆ηµοσίου και καταγράφονται ως δηµόσια κτήµατα. ·Σε εντός σχεδίου παραλιακές περιοχές η δόµηση γίνεται µε τις εγκεκριµένες ΟΓ & ΡΓ

(Εγκ. 32/02) Όταν η εγκεκριµένη Ρ.Γ. παραβιάζει τη ζώνη αιγιαλού, το τµήµα αυτό δεν υπολογίζεται στην εκµετάλλευση, ούτε µπορεί να περιφραχθεί,

και τότε απαιτείται τροποποίηση του ρυµοτοµικού σχεδίου

-Εκτός σχεδίου & σε Οικισµούς χωρίς εγκεκριµένο σχέδιο απαιτείται ο καθορισµός του

Αιγιαλού και της παραλίας πριν την έκδοση Άδειας ∆όµησης για ακίνητα που απέχουν

ως 100µ. από την ακτογραµµή Για τη ζώνη παραλίας ισχύουν όλες οι διατάξεις περί ρυµοτοµικής απαλλοτρίωσης,

δηλαδή ισχύει άµεσα µετά τον καθορισµό της.

-Ζώνες παραλίας καθορισµένες προ 19-12-1998 θεωρείται ότι έχουν αρθεί αυτοδίκαια

(άρθ.11 Ν.2882/01) και χρήζουν επανακαθορισµού (Εγκ.1/09)

-Εγκ.5/11 εάν οι ενδιαφερόµενοι δεν επικαλούνται την αυτοδίκαιη ανάκληση της

απαλλοτρίωσης, αλλά την αποδέχονται και δεν περιλαµβάνουν την επιφάνεια της παραλίας στο ακίνητό τους, τότε δεν απαιτείται νέος καθορισµός παραλίας και δεν

κωλύεται η έκδοση οικοδοµικής άδειας.

ΝΟΚ Άρθρο 28. Εξουσιοδοτικές διατάξεις

[Εφαρµόζεται και εκτός σχεδίου] Παρ.1. Με προεδρικό διάταγµα, που εκδίδεται µετά από πρόταση του Υπουργού

Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής, καθορίζονται οι όροι και

προϋποθέσεις δόµησης κοντά σε ρέµατα. – σήµερα υπάρχει κενό για την εφαρµογή του άρθ.6 παρ.2 ΚΚ, λόγω της ΣτΕ 899/11,

µε την οποία ελέγχονται ως µη νόµιµες οι διατάξεις της παρ.2 του άρθρου 6, -για τη δόµηση κοντά σε ρέµατα εξακολουθούν να ισχύουν οι λοιπές διατάξεις του

άρθρου 6 του ΚΚ.


Άρθρο 41 ΑΛΣΗ, ∆ΑΣΗ, ΚΑΤΑΣΚΕΥΕΣ ΕΝΤΟΣ ΑΥΤΩΝ, ΑΝΑΨΥΚΤΗΡΙΑ

Η παρ.1 του Αρθ-49 του Ν-998/79 τροποποιείται ως εξής:

1.α. Υπό την επιφύλαξη των, στο Αρθ-48 παρ.1 του παρόντος νόµου και στο Αρθ-53 παρ.1

του Ν-4042/12 προβλεποµένων,

δεν επιτρέπεται η µεταβολή του κύριου προορισµού και η αναίρεση της λειτουργίας των εντός εγκεκριµένου σχεδίου πόλεως ή πολεοδοµικής ζώνης ή εντός οικιστικής περιοχής κειµένων κοινοχρήστων εκτάσεων, οι οποίες καλύπτονται από δασική βλάστηση φυσικώς ή τεχνητώς δηµιουργηµένη (πάρκα και άλση). Η ως άνω απαγόρευση ισχύει επίσης: α) για τα πάρκα και άλση τα οποία χαρακτηρίζονται από το εγκεκριµένο σχέδιο πόλης ως κοινόχρηστοι χώροι χωρίς άλλο ιδιαίτερο χαρακτηρισµό, αλλά έχουν αποκτήσει εν τοις πράγµασι τέτοιο χαρακτήρα (πάρκου ή άλσους) και

β) για κοινόχρηστους χώρους πρασίνου, που περιβάλλονται από τον οικιστικό ιστό χωρίς να έχουν ενταχθεί σε σχέδιο πόλης, φέρουν δασική βλάστηση, φυσικώς ή τεχνητώς

δηµιουργηθείσα και λειτουργούν εκ των πραγµάτων ως πάρκα και άλση.

1.β. Στις διατάξεις της δασικής νοµοθεσίας υπάγονται και τµήµατα πάρκου ή άλσους, τα οποία φέρουν µη δασική βλάστηση συνδέονται όµως οργανικά µε το σύνολο του

πάρκου ή άλσους υπό την έννοια ότι συµβάλλουν στη διατήρηση της φυσικής ισορροπίας

του συνόλου.

1.γ. Με απόφαση του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής που

δηµοσιεύεται στην Εφηµερίδα της Κυβερνήσεως καθορίζονται οι προδιαγραφές σύνταξης των µελετών διαχείρισης των πάρκων και αλσών. Οι ως άνω µελέτες εγκρίνονται µε

απόφαση του Γενικού Γραµµατέα της οικείας Αποκεντρωµένης ∆ιοίκησης.

Της έγκρισης αυτής προηγείται θετική γνώµη της αρµόδιας Υπηρεσίας του Υπουργείου

Πολιτισµού και Τουρισµού όπου αυτή απαιτείται για λόγους προστασίας των αρχαιοτήτων

ή κηρυγµένων µνηµείων δυνάµει των διατάξεων του Ν-3028/02

.

1.δ. Η διάταξη της παρ.6 του Αρθ-71 του ∆ασικού Κώδικα (Ν∆-86/69), η οποία

προστέθηκε στο άρθρο αυτό µε την παρ.8 του Αρθ-4 του Ν-3208/03*, ισχύει αναλόγως και

για τα πάρκα και άλση, νοουµένου, αντί του αναφεροµένου στην ως άνω διάταξη Υπουργού

Γεωργίας, του Υπουργού Περιβάλλοντος, Ενέργειας και Κλιµατικής Αλλαγής (ΥΠΕΚΑ).

1.ε. Υφιστάµενα κτίρια και υποδοµές εντός πάρκων και αλσών χωρίς έγκριση εξαιρούνται της κατεδάφισης, εφόσον πληρούν τις προϋποθέσεις της ως άνω διάταξης

της παρ.6 του Αρθ-71 του ∆ασικού Κώδικα και της προβλεποµένης στη διάταξη αυτή

υπουργικής απόφασης και εφόσον οι οικείοι ΟΤΑ εξασφαλίσουν εντός τριών (3) ετών από

την έναρξη ισχύος του παρόντος τις απαιτούµενες από την κείµενη νοµοθεσία εγκρίσεις. 1.στ. Κτίρια, εγκαταστάσεις και υποδοµές που πραγµατοποιήθηκαν από το Υπουργείο ∆ηµοσίων Έργων και τη Γενική Γραµµατεία Αθλητισµού σε εκτάσεις των παρ.1 και

παρ.1α του παρόντος κατά παρέκκλιση της κείµενης νοµοθεσίας εξαιρούνται της

κατεδάφισης. 1.ζ. Τυχόν πράξεις της διοίκησης που εκδόθηκαν για την προστασία των εκτάσεων των

παρ.1ε και παρ.1στ του παρόντος άρθρου ανακαλούνται.


ΣΤΕ-974/05 Τµήµα Ε : Το Άλσος Νέας Φιλαδέλφειας αποτελεί δάσος /

Η συνολική του έκταση τελεί όχι µόνον υπό την προστασία των αλσών, αλλά και υπό το

ειδικό καθεστώς που διεµόρφωσαν οι αλλεπάλληλες πράξεις του Υπουργείου Γεωργίας. /το

∆ιάταγµα του έτους 1976 µε το οποίο επετράπη εντός του Άλσους η χρήση κτιρίου, ως αναψυκτηρίου, είναι παράνοµο και δεν ηδύνατο να αποτελέσει βάση για την ανέγερση

κτιρίου

- Άλση & πάρκα που βρίσκονται σε κοινόχρηστο χώρο εντός εγκεκριµένου ρυµοτοµικού:

επιτρέπεται η κατασκευή περιπτέρων, ήτοι µικρών κατασκευών και δεν νοούνται ως τέτοιες τα εστιατόρια και τα κέντρα διασκέδασης. Μη νόµιµα επετράπη η ανέγερση αναψυκτηρίου στο Άλσος Νέας Φιλαδέλφειας 1.η. Αποφάσεις κήρυξης εκτάσεων ως δασωτέων ή αναδασωτέων που αφορούν πάρκα και

άλση αίρονται µε απόφαση του Γενικού Γραµµατέα Αποκεντρωµένης ∆ιοίκησης κατόπιν

σχετικής εισήγησης της αρµόδιας δασικής υπηρεσίας µετά τη δηµιουργία ή αναδηµιουργία

της δασικής βλάστησης.

1θ. Έργα απαραίτητα για τη λειτουργία των περιαστικών δασών, πάρκων και αλσών που συντηρούν και εµπλουτίζουν τη βλάστηση, βελτιώνουν την αισθητική του τοπίου,

εξασφαλίζουν την άνετη, ασφαλή κίνηση και εξυπηρέτηση των επισκεπτών και

διευκολύνουν τη σωµατική άσκηση, την αναψυχή και την πνευµατική ανάταση του

ανθρώπου δεν συνιστούν µεταβολή της κατά προορισµό χρήσης των εν λόγω περιαστικών δασών, πάρκων και αλσών. Ο τυχόν αναδασωτέος χαρακτήρας τους δεν

εµποδίζει την ανάπτυξη των έργων αυτών.

ΣΤΕ-1589/99 η εκ του Αρθ-24 του Συντάγµατος επιβαλλοµένη προστασία των δασών και

των δασικών εκτάσεων/ αποκλείεται η ένταξις δασικού οικοσυστήµατος εντός οικιστικής περιοχής ή γενικού πολεοδοµικού σχεδίου, ή σχεδίου πόλεως οικισµού, έστω

και αν αύτη γίνεται υπό το πρόσχηµα δηµιουργίας κοινοχρήστων χώρων διατηρούντων

τον δασικόν των χαρακτήρα/κατά συνέπειαν τα Αρθ-49 παρ.2 του Ν-998/79 και Αρθ-2 του

Ν-1512/85, διά των οποίων επιτρέπεται η ένταξις δηµοσίου δάσους ή δασικής εκτάσεως εντός οικιστικής περιοχής, ως επίσης και η έγκρισις σχεδίου πόλεως οικισµού δηµιουργηθέντος εντός δηµοσίας δασικής εκτάσεως, είναι ανίσχυρα

2. Ορισµοί γηπέδων και οικοπέδων, και των σχετικών στοιχείων τους

Αρτιότητα & Οικοδοµησιµότητα

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.12: Γήπεδο είναι η συνεχόµενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου, σε περιοχή εκτός εγκεκριµένου σχεδίου.

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.50: Οικόπεδο είναι η συνεχόµενη έκταση γης που αποτελεί αυτοτελές και ενιαίο ακίνητο και ανήκει σε έναν ή σε περισσότερους κυρίους εξ αδιαιρέτου και

βρίσκεται µέσα σε εγκεκριµένο ρυµοτοµικό σχέδιο ή µέσα στα όρια οικισµού χωρίς σχέδιο.

Και στους δύο ορισµούς υπεισέρχεται και αποτελεί κύριο στοιχείο των οικοπέδων & των γηπέδων το ιδιοκτησιακό καθεστώς


Ανάλογα µε τη θέση τους στο οικοδοµικό τετράγωνο τα οικόπεδα χαρακτηρίζονται:

-µεσαία εφόσον έχουν ένα πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο,

-γωνιακά εφόσον έχουν πρόσωπα σε συµβολή δύο κοινόχρηστων χώρων,

-διαµπερή εφόσον έχουν πρόσωπα σε δύο διαφορετικούς κοινόχρηστους χώρους.

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.52: Όρια οικοπέδου ή γηπέδου είναι οι γραµµές που το χωρίζουν από

τα όµορα οικόπεδα ή γήπεδα και τους κοινόχρηστους χώρους ή µόνο από όµορα οικόπεδα

ή γήπεδα. Τα όρια του οικοπέδου µε τους κοινόχρηστους χώρους συµπίπτουν µε τα όρια

του οικοδοµικού τετραγώνου στις εντός σχεδίου περιοχές.

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.51: Όµορα ή γειτονικά οικόπεδα ή γήπεδα είναι τα οικόπεδα ή γήπεδα

που έχουν τουλάχιστον ένα κοινό όριο ή ένα κοινό τµήµα ορίου.

ΝΟΚ άρθ.2 παρ.73: Πρόσωπο οικοπέδου ή γηπέδου είναι το όριό του προς τον

κοινόχρηστο χώρο.

Αρτιότητα οικοπέδων ή γηπέδων είναι η ύπαρξη των ελάχιστων µεγεθών εµβαδού και

προσώπου, οι οποίες καθορίζονται από τους όρους δόµησης της περιοχής

και απαιτούνται όταν «δηµιουργούνται» µετά τον καθορισµό τους

-Τα µεγέθη αυτά αποτελούν την κατά κανόνα αρτιότητα

Για οικόπεδα ή γήπεδα που προϋπάρχουν του καθορισµού της κατά κανόνα

αρτιότητας, συνήθως, αλλά όχι πάντα, καθορίζονται µικρότερα µεγέθη,

που αποτελούν την κατά παρέκκλιση αρτιότητα

για την αρτιότητα: τα οικόπεδα πρέπει να έχουν τα ελάχιστα όρια εµβαδού και

προσώπου, κατά κανόνα ή παρέκκλιση, όπως καθορίζονται από τους όρους δόµησης

της κάθε περιοχής

Ελέγχονται δηλαδή τα γεωµετρικά στοιχεία των οικοπέδων, σε σχέση µε τον χρόνο

δηµιουργίας τους και τις διατάξεις που ισχύουν

Για την αρτιότητα ελέγχεται η πραγµατική κατάσταση, τα υλοποιηµένα όρια των

οικοπέδων ή γηπέδων και όχι η κατά τους τίτλους, όταν δεν προέρχονται από πράξη

εφαρµογής και εφόσον δεν υπάρχει αµφισβήτηση (Γνωµ. ΝΣΚ.1051/76) -η πραγµατική κατάσταση, δεν µπορεί να διαφέρει ριζικά από τα µεγέθη που

εµφανίζονται σε συµβόλαια που συντάχθηκαν µετά το Ν.651/77 µε ∆ήλωση Μηχανικού

- διαφορά µεγαλύτερη του + ή - 2% δεν είναι αποδεκτή

-∆εν δηµιουργείται πρόβληµα όταν προκύπτουν µεγαλύτερες διαφορές από συµβόλαια

προγενέστερα του Ν.651/77, τα οποία ανέφεραν ως «πλέον ή έλατον» τις διαστάσεις και

το εµβαδόν της ιδιοκτησίας

Τυχόν αµφισβήτηση των ορίων, αποτελεί αστική διαφορά και δεν επηρεάζει ευθέως

τη διακοπή ή τη συνέχιση των οικοδοµικών εργασιών Σε περίπτωση αµφισβήτησης της κυριότητας τµήµατος οικοπέδου ή γηπέδου, η διακοπή

ή όχι των οικοδ. εργασιών γίνεται κατά την κρίση της υπηρεσίας, µετά από

παρεµπίπτοντα έλεγχο, αλλά µόνο εφόσον επηρεάζεται η δόµηση και η αρτιότητα –

Εγκ.52/99 (Γνωµ-516/97)


Οικοδοµησιµότητα είναι η απαίτηση να υπάρχουν ορισµένες προϋποθέσεις επιπλέον

της αρτιότητας, ώστε να επιτρέπεται η οικοδόµηση, κυρίως για τα εντός σχεδίου

οικόπεδα (όπως η αρτιότητα των οµόρων, το διανοιγµένο πρόσωπο, η εγγραφή

ελάχιστης επιφάνειας, κ.ά)

για την οικοδοµησιµότητα: οικόπεδα που είναι άρτια για να είναι οικοδοµήσιµα πρέπει

να είναι άρτια και τα όµορά τους και τίθεται περιορισµός δόµησης όταν παρεµποδίζεται

η τακτοποίηση των οµόρων αδόµητων οικοπέδων -άρθ-7 παρ.7 ΝΟΚ

- Για τα γήπεδα εκτός σχεδίου, από τη νοµοθεσία δεν καθορίζεται ευθέως η έννοια της

οικοδοµησιµότητας, προκύπτει όµως εµµέσως, κυρίως από την υποχρέωση τήρησης

ορισµένων υποχρεωτικών αποστάσεων

Τρόποι δηµιουργίας γηπέδων & οικοπέδων

Ιδιοκτησιακά θέµατα (Αστική παράµετρος) •Υπάρχουν διάφοροι τρόποι δηµιουργίας οικοπέδων ή γηπέδων, εκείνο όµως που έχει

σηµασία είναι ο χρόνος δηµιουργίας τους,

ο οποίος λαµβάνεται υπόψη για την εφαρµογή της πολεοδοµικής νοµοθεσίας (έλεγχος της αρτιότητας, της παρέκκλισης, της οικοδοµησιµότητας)

•η δηµιουργία του γηπέδου ή του οικοπέδου προϋποθέτει την ύπαρξη

συµβολαιογραφικού εγγράφου

•χρόνος δηµιουργίας είναι ο χρόνος µεταγραφής του συµβολαίου στο

Υποθηκοφυλακείο

•Η κυριότητα ακινήτου εκτείνεται στον υπέρ και υπό το έδαφος χώρο, εκτός αν ο

νόµος ορίζει διαφορετικά (όπως πχ για υπόγεια ύδατα ή µεταλλεύµατα)

-Έµµεσος τρόπος δηµιουργίας: υπάρχει για ιδιοκτησία που αποµένει µετά τις µεταβιβάσεις τµηµάτων µιας

µεγάλης ιδιοκτησίας.

Χρόνος δηµιουργίας θεωρείται ο χρόνος µεταβίβασης του τελευταίου τµήµατος, που

καθιστά το εναποµένον οικόπεδο αυτοτελές.

-Επιτρέπεται η µεταβίβαση τµήµατος οικοπέδου σε όµορο, εάν το αρχικό

διατηρεί την αρτιότητά του και το όµορο είναι ή γίνεται άρτιο

-Σε περίπτωση ανταλλαγής ίσων τµηµάτων: δεν θεωρείται ότι δηµιουργούνται νέα

γήπεδα ή οικόπεδα και διατηρείται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα (Γνωµ-491/86 Εγκ-

47381/7931/86)

Κατάτµηση γηπέδου ή οικοπέδου γίνεται µόνο µε συµβόλαιο µεταβίβασης µέρους

ή όλων των ιδιοκτησιακών δικαιωµάτων σε άλλον ιδιοκτήτη Εγκ.74/89

•Η ∆ουλεία διόδου δεν δηµιουργεί κατάτµηση, πρέπει όµως να εµφανίζεται στις

µεταβιβάσεις

•Επίσης δεν δηµιουργείται κατάτµηση από τα όρια ζωνών οικιστικού ελέγχου (όπως

και από τα όρια οικισµών), τα οποία διαφοροποιούν µόνο τους όρους δόµησης

(έγγρ.8736/7-3-2007 ∆/νσης Χωροταξίας),

•Απαγόρευση κατάτµησης επιβάλλεται:

-εντός σχεδίου κάτω της αρτιότητας, και

-Εκτός σχεδίου µε ΖΟΕ ή ΓΠΣ


Τρόποι κτήσεως των ακινήτων είναι:

•Η πώληση ή η ανταλλαγή

,•Η κληρονοµιά (λόγω θανάτου του κληρονοµούµενου)

•Η Χρησικτησία (τακτική ή έκτακτη)•Οι ∆ικαστικές Αποφάσεις

•οι ∆ιοικητικές πράξεις (πχ η προσκύρωση), και

•Η Απαλλοτρίωση

-Αν γίνει κατάτµηση αρτίου κατά παρέκκλιση γηπέδου σε µη άρτια γήπεδα, µετά την ακύρωση της κατάτµησης δεν επανέρχεται η κατά παρέκκλιση αρτιότητα.

-Αντίθετα στα εντός σχεδίου επανέρχεται, αφού είναι αυτοδικαίως και εξ αρχής

απολύτως άκυρη η κατάτµηση σε µη άρτια, µε βάση το άρθ.2 του Ν∆-690/48 •Κατ΄ εξαίρεση: Σε περίπτωση κτήσεως αρτίων οµόρων οικοπέδων ή γηπέδων µε

διαφορετικό συµβόλαιο από τον ίδιο ιδιοκτήτη, διατηρείται η αυτοτέλειά τους• Σε

περίπτωση που κάποιο από τα όµορα οικόπεδα του αυτού ιδιοκτήτη δεν είναι άρτιο,

έστω και αν αποκτήθηκε µε χωριστό συµβόλαιο, αποτελεί µία ενιαία ιδιοκτησία µε την

υπόλοιπη ιδιοκτησία ΣτΕ 4257/79, ΑΠ 1296/06

•Αντίθετα σε περίπτωση κτήσεως µε ένα ενιαίο συµβόλαιο, δεν διατηρείται η

αυτοτέλειά τους - Θεωρείται ότι συνενώθηκαν και αποτελούν ένα ενιαίο ακίνητο, έστω

και αν περιγράφονται χωριστά και τυχόν µεταγενέστερη µεταβίβαση τµήµατος του

ενιαίου αυτού οικοπέδου σε τρίτο πρόσωπο καταλαµβάνεται από την ρύθµιση των

διατάξεων των παρ.2 και παρ.3 του Αρθ-2 του Ν∆-690/48

-Εγκ.39/95, Εγκ-34/91, Γνωµ-430/91 & έγγρ.19950/4906/01 ∆ΝΕ •Για συνένωση

οµόρων του ίδιου ιδιοκτήτη δεν απαιτείται συµβόλαιο - έγγρ.81683/99

Προσοχή όµως: Παρά την προϊσχύουσα νοµολογία, η πλειοψηφία της ολοµέλειας του

ΝΣΚ µε τη Γνωµ.67/11, διαφοροποιείται κάπως και αποφαίνεται ότι τα όµορα οικόπεδα

ή γήπεδα του ίδιου ιδιοκτήτη χάνουν την αυτοτέλειά τους και αποτελούν ενιαία

έκταση γης ανεξάρτητα από το αν αποκτήθηκαν µε διαφορετικά συµβόλαια, και η

περαιτέρω µεταβίβαση ή οικοδόµηση τµήµατος είναι επιτρεπτή µόνο εφόσον δεν

παραβιάζεται το ισχύον στην περιοχή πολεοδοµικό καθεστώς.

Εποµένως, από τη Γνωµ.ΝΣΚ.67/11 προκύπτει ότι εφόσον δεν διατηρείται η αυτοτέλεια,

για την περαιτέρω µεταβίβαση πρέπει να υπάρχει σε κάθε περίπτωση η κατά κανόνα

αρτιότητα, τόσο του µεταβιβαζόµενου, όσο και του εναποµένοντος οικοπέδου, ειδικά

στα εντός σχεδίου.

Επισηµαίνεται πάντως ότι η Γνωµ.67/11

δεν έχει γίνει αποδεκτή από τον Υπουργό για εφαρµογή.

ΑΠΟ∆ΕΙΞΗ ΑΡΤΙΟΤΗΤΑΣ:

Με βάση το άρθ.3 παρ.1 του Ν.4030/11 για την έκδοση της Έγκρισης ∆όµησης,

για κάθε ακίνητο

απαιτείται τίτλος ιδιοκτησίας και πρόσφατο πιστοποιητικό ιδιοκτησίας ή

κτηµατογραφικό απόσπασµα - Μέχρι τώρα, µε βάση το Π∆8/13-7-93 για την έκδοση Οικοδοµικών αδειών απαιτείτο

συµβόλαιο και πιστοποιητικό ιδιοκτησίας µόνο για τα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα και

για όλα τα Εκτός σχεδίου, για την απόδειξη του χρόνου δηµιουργίας - επίσης µε βάση το άρθ.42 παρ.25 του Ν.4030/11, σε περιοχές που εντάσσονται µε το

Ν.1337/83 απαιτείται κυρωµένο αντιγράφου της δήλωσης ιδιοκτησίας (κτηµατογραφικό

απόσπασµα- προσοχή είναι διαφορετικό από το κτηµατογραφικό διάγραµµα του

κτηµατολογίου) και πιστοποιητικό του οικείου ∆ήµου, µε το οποίο θα βεβαιώνεται η

υποβολή της δήλωσης ιδιοκτησίας


Σε περιπτώσεις «ανώµαλων» δικαιοπραξιών προσκοµίζονται ότι στοιχεία µπορούν

να αποδείξουν το χρόνο δηµιουργίας (µερίδα υποθηκοφυλακείου, συµβόλαια οµόρων, ή ∆ικαστική απόφαση χρησικτησίας)

Η προσκόµιση των δικαιολογητικών της Εγκ.7/92 δεν στερεί την πολεοδοµική

υπηρεσία από το δικαίωµα να ασκήσει περαιτέρω έλεγχο, εξετάζοντας οποιοδήποτε

άλλο στοιχείο κρίνει απαραίτητο – Έγγρ. ∆ΝΕ 25171/12-6-2004

για να είναι πλήρης ο έλεγχος, ελέγχεται αν υπάρχει συµβόλαιο µετά το Ν∆.651/77 και

αν τυχόν τα προσκοµιζόµενα στοιχεία είναι αντικρουόµενα µεταξύ τους

Επιπλέον τρόποι δηµιουργίας οικοπέδων ή γηπέδων, που συναντώνται στην

πράξη:

•Χρόνος δηµιουργίας οικοπέδου που ρυµοτοµείται από το Εγκεκριµένο ΡΣ, είναι ο

χρόνος δηµοσίευσης σε ΦΕΚ του ρυµοτοµικού

•Οικόπεδο που δηµιουργείται από συνένωση µη αρτίων, πρέπει να έχει το εµβαδόν

και το πρόσωπο της κατά κανόνα αρτιότητας

•Οικόπεδο που προκύπτει από συνένωση κατά παρέκκλιση αρτίου µε τµήµα που δεν

είναι άρτιο, εξακολουθεί να είναι άρτιο κατά παρέκκλιση (βελτιώνεται η αρτιότητά

του)

Σε περίπτωση κατάργησης κοινόχρηστου χώρου το οικόπεδο που είχε διαιρεθεί σε

µικρότερα τµήµατα (από τους ΚΧ), επανέρχεται στην αρχική του µορφή χωρίς πράξη

συνένωσης εφόσον: •δεν µεταβιβάστηκαν τµήµατα,

•δεν συντελέστηκε η απαλλοτρίωση (µε καταβολή αποζηµιώσεων) και

•ο ιδιοκτήτης δεν παραιτήθηκε συµβολαιογραφικά από την κυριότητα του

ρυµοτοµούµενου

Η κάθετη συνιδιοκτησία και οι δουλείες δεν συνιστούν κατάτµηση και το οικόπεδο

αντιµετωπίζεται ως ενιαίο για την εφαρµογή των πολεοδοµικών δ/ξεων

Ειδικά ζητήµατα κυριότητας επί των ακινήτων αποτελούν:

Η Συνιδιοκτησία - συγκυριότητα διακρίνεται σε: •Εξ αδιαιρέτου συνιδιοκτησία επί του οικοπέδου ή επί του κτιρίου, όταν δεν έχει

καθορισθεί ο τρόπος αξιοποίησης

•Οριζόντια - κατ΄ ορόφους, συνιστάται συµβολαιογραφικά, µόνο σε ενιαίο κτίριο, µε

σύσταση οριζόντιων ιδιοκτησιών, Ν.3741/29.

- Κοινόχρηστα είναι: το έδαφος, τα θεµέλια, ο φέρων οργανισµός, οι όψεις, η στέγη, το

δώµα, οι καπνοδόχοι, ο ακάλυπτος, τα φρέατα, οι βόθροι, οι ανελκυστήρες, οι εγκ/σεις

θέρµανσης, κλπ.

•Κάθετη - διηρηµένη: Ν.∆.1024/71

- ισχύει µόνο εντός σχεδίου & σε οικισµούς

- Καθορίζεται αποκλειστική χρήση ενός τµήµατος του οικοπέδου από έναν ή

περισσότερους συνιδιοκτήτες

- Εκτός σχεδίου απαγορεύεται και είναι αυτοδίκαια άκυρη µετά το Ν.2052/5-6-92, ενώ οι

προγενέστερες ακυρώνονται µόνο δικαστικά, και εφόσον δεν έχουν ακυρωθεί

εξακολουθούν να ισχύουν

- Πολεοδοµικά το οικόπεδο αντιµετωπίζεται ως ενιαίο, µε εξαίρεση ορισµένες

συγκεκριµένες ρυθµίσεις


Η Χρησικτησία:

Αποκτάται µετά την παρέλευση 20ετίας, και απαιτείται ∆ικαστική Απόφαση

χρόνος δηµιουργίας θεωρείται ο χρόνος που συντελείται η χρησικτησία, όπως

προκύπτει από τη ∆ικαστική Απόφαση

Εγκ-24/89, Εγκ-74/89 & Εγκ-35/91

Οι ∆ουλείες

Απαγορεύονται νέες ∆ουλείες, & οι υπάρχουσες καταργούνται, µε ∆ικαστική

Απόφαση που εκδίδεται µετά από έκδοση οικοδοµικής άδειας (πλην της µοναδικής δουλείας διόδου και του κοινού σκελετού)

Η δουλεία συνιστάται µε συµβόλαιο ή µε χρησικτησία

Η δουλεία διόδου δεν δηµιουργεί κατάτµηση

Άρθρο 9 ∆ουλείες σε ακίνητα - ισχύει ΕΝΤΟΣ σχεδίου και σε οικισµούς. Είναι

απολύτως ίδιο µε το άρθ.25του ΓΟΚ ΄85

1. Απαγορεύεται η σύσταση δουλειών, οι οποίες συνεπάγονται περιορισµό της

δυνατότητας ανέγερσης ή επέκτασης των κτιρίων ή εγκαταστάσεων, σύµφωνα µε τις ισχύουσες πολεοδοµικές διατάξεις. Από την απαγόρευση αυτή εξαιρείται η δουλεία

διόδου, εφόσον αποτελεί τη µοναδική δίοδο προς κοινόχρηστο χώρο οικοπέδου ή κτιρίου ή

αυτοτελούς από πλευράς δόµησης ορόφου, η οποία µπορεί να περιορίζεται στη χρήση της

στάθµης του ισογείου.

∆ικαιοπραξίες που αντιβαίνουν στις διατάξεις της παραγράφου αυτής είναι απολύτως άκυρες. 2. ∆ουλείες που έχουν συσταθεί έως τη δηµοσίευση του παρόντος νόµου δεν παρεµποδίζουν την έκδοση άδειας δόµησης, σύµφωνα µε τις ισχύουσες διατάξεις. Οι

δουλείες αυτές καταργούνται κατά τη διαδικασία των επόµενων παραγράφων, αν εκδοθεί νόµιµη οικοδοµική άδεια για να γίνουν στο δουλεύον ακίνητο κατασκευές ή

εγκαταστάσεις που καθιστούν αδύνατη, εν όλω ή εν µέρει, την άσκηση της δουλείας.

Κατ' εξαίρεση δεν υπάγονται στην παράγραφο αυτή η δουλεία κοινού σκελετού και η δουλεία διόδου, όπως αυτή ορίζεται στην προηγούµενη παράγραφο. Στα νέα κτίρια πρέπει

να εξασφαλίζεται η δίοδος δουλείας στο επίπεδο του εδάφους και σε ύψος χώρου κύριας χρήσης.

3. Στον δικαιούχο της καταργούµενης δουλείας καταβάλλεται αποζηµίωση.

Ο καθορισµός του ποσού της αποζηµίωσης, ανεξάρτητα από την αξία του αντικειµένου της

διαφοράς, γίνεται από το ειρηνοδικείο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το δουλεύον ακίνητο

που δικάζει κατά τις σχετικές διατάξεις της Πολιτικής ∆ικονοµίας, ύστερα από αίτηση του

δικαιούχου της δουλείας ή εκείνου στον οποίο έχει χορηγηθεί νόµιµη άδεια δόµησης για την

εκτέλεση εργασιών ασυµβίβαστων µε την άσκηση της δουλείας.

4. Η δουλεία καταργείται µε την καταβολή ή την κατάθεση στο Ταµείο Παρακαταθηκών και

∆ανείων της αποζηµίωσης. Μετά την κατάργηση επιτρέπεται να εκτελεστούν, σύµφωνα µε την άδεια δόµησης, οι εργασίες τις οποίες εµπόδιζε η δουλεία.


Αυτοδίκαια άκυρες µεταβιβάσεις

•Ν∆ 690/48: εντός σχεδίου απαγορεύεται και είναι απολύτως και εξ αρχής άκυρη η

µεταβίβαση, όταν δηµιουργούνται: - µη άρτια οικόπεδα ή

- αν µειώνονται οι ελάχιστες υποχρεωτικές αποστάσεις ή

- αν µειώνεται η επιφάνεια των ακαλύπτων

•Με το άρθ.5 του Ν.651/77 και το άρθ.6 του Ν.720/77 εγκυροποιήθηκαν οι κατατµήσεις

που έγιναν κατά παράβαση του Ν∆ 690/48, µε τις οποίες δηµιουργήθηκαν µη άρτια

οικόπεδα, αλλά δεν αίρεται η έλλειψη αρτιότητας.

Για αναγνώριση της ακυρότητας αυτής δεν απαιτείται δικαστική απόφαση

(Εγκ-∆ΤΕ/β /96590 /414/ 54/92 Εγκ-54/92, Γνωµ-748/92 ΝΣΚ & Εγκ-45/77)

-Το άρθ.2 παρ.2 του Ν∆ 690/48 για την απαγόρευση κατάτµησης αφορά στα εντός σχεδίου και στα εντός οικισµού οικόπεδα, αλλά αυτονόητα ισχύει και σε περίπτωση

µεταβίβασης τµήµατος γηπέδου εκτός σχεδίου, στο οποίο υπάρχει κτίριο, δεδοµένου ότι το

εναποµένον πρέπει να είναι άρτιο, να αντιστοιχεί στην υλοποιηµένη κάλυψη και

συντελεστή, και να διατηρούνται οι απαιτούµενες αποστάσεις από τα όρια, άλλως το

κτίσµα είναι αυθαίρετο

Επίσης αυτοδίκαια άκυρη είναι:

•κατάτµηση κάτω των 1000τµ στη ζώνη των 500µ, από τα όρια οικισµού προ του ΄23

ή εγκεκριµένου παλαιού ρυµοτοµικού •κάθετη συνιδιοκτησία εκτός σχεδίου

που γίνεται µετά τις 5-6-92, και

•κατάτµηση κατά παράβαση του άρθ.20 του Ν∆ ΄23 (άρθ.411 ΚΒΠΝ) µε

µεταβίβαση κυριότητας µέρους ή όλου του γηπέδου, στο οποίο ο ιδιοκτήτης

σχηµάτισε ή αναγνώρισε έστω και εµµέσως κοινόχρηστους χώρους, µε σκοπό την

εφαρµογή ιδιωτικού σχεδίου ρυµοτοµίας

Άρθρο 7 Αρτιότητα και οικοδοµησιµότητα

ενοποιούνται τα άρθρα 6 & 24 του ΓΟΚ ΄85 και ισχύουν οι προγενέστερες οδηγίες και η

Εγκ.55/00 – άρθρο 21

1. Οικόπεδο που εντάσσεται σε σχέδιο πόλης µετά τη δηµοσίευση του Ν-1577/85*,

θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο όταν:

α) έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, τα

οποία καθορίζονται από τους όρους δόµησης της περιοχής,

[*µετά τις 18-12-85] β) ή έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου που ισχύουν κατά τον κανόνα στην

περιοχή ή εκείνα που αναφέρει το Ν∆-8/73 αν αυτά είναι µεγαλύτερα και συγχρόνως εάν µπορεί να εγγράφεται στο οικοδοµήσιµο τµήµα του, κάτοψη κτιρίου* µε ελάχιστη επιφάνεια 50 τµ και ελάχιστη πλευρά 5 µ., µε την επιφύλαξη των διατάξεων του Αρθ-25

του Ν-1337/83, όπως εκάστοτε ισχύει.

[*η απαίτηση για εγγραφή κτιρίου ισχύει αν προβλέπεται από τους όρους δόµησης της περιοχής και για τις τακτοποιήσεις άρθ.7 παρ.6] Άρθ.7 Παρ.15. Όπου από την πολεοδοµική νοµοθεσία απαιτείται να είναι οικοδοµήσιµο το οικόπεδο η εγγραφή στο οικοδοµήσιµο τµήµα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισµένων διαστάσεων, νοείται ως σχήµα το ορθογώνιο.


2. Οικόπεδο που έχει δηµιουργηθεί πριν από τη δηµοσίευση του Ν-1577/85 και έχει τα ελάχιστα όρια εµβαδού και προσώπου, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, που ισχύουν στην περιοχή, θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο. Όσα οικόπεδα έχουν δηµιουργηθεί πριν τις 18-12-85 και βρίσκονται σε ρυµοτοµικό εγκεκριµένο πριν τις 18-12-85 3. Οικόπεδα που έχουν πρόσωπα σε δύο ή περισσότερους κοινόχρηστους χώρους, για τους

οποίους ισχύουν διαφορετικές ελάχιστες απαιτήσεις αρτιότητας, θεωρούνται άρτια αν

διαθέτουν τις µικρότερες, εκτός αν προβλέπεται διαφορετική ρύθµιση από ειδικές διατάξεις.

4. Γωνιακά άρτια και οικοδοµήσιµα οικόπεδα, που έχασαν την αρτιότητά τους ως προς το

εµβαδόν τους λόγω εγκεκριµένης απότµησης, θεωρούνται άρτια και οικοδοµήσιµα.

παρ.13: Με την επιφύλαξη της παρ.9, για την έρευνα τακτοποίησης µικρών οικοπέδων, οι

παρ.1 έως παρ.4 έχουν εφαρµογή µόνο για τα οικόπεδα που υπάγονται στην παρέκκλιση, σύµφωνα µε τις σχετικές ειδικές διατάξεις.

5. Άρτια και οικοδοµήσιµα οικόπεδα δεν επιτρέπεται να χάνουν την ιδιότητα αυτή µε την τακτοποίηση σε καµία περίπτωση. Προϋποθέσεις Αρτιότητας: - µετά το ΓΟΚ/85 πρέπει να εφαρµόζονται & τα µεγαλύτερα µεγέθη των ελαχίστων

ορίων αρτιότητας (προσώπου & εµβαδού) που ορίζονται είτε από τον κανόνα της

περιοχής, είτε από το ΓΟΚ/73- Εγκ-65/98

- Να έχουν «πρόσωπο» σε εγκεκριµένο κοινόχρηστο χώρο, διανοιγµένο σε όλο το

πλάτος του, και

- Να έχουν αφήσει στην κοινή χρήση τυχόν ρυµοτοµούµενα τµήµατα –Εγκ.25/85

6. α) Στα ήδη εγκεκριµένα ρυµοτοµικά σχέδια και σε εκείνα που εγκρίνονται σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν∆/17-7-23 περί σχεδίων πόλεων, κωµών και συνοικισµών του κράτους και οικοδοµής αυτών κατά την τακτοποίηση, εκτός από τα ελάχιστα όρια

προσώπου και εµβαδού κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, στο οικοδοµήσιµο τµήµα του

οικοπέδου πρέπει να εγγράφεται κάτοψη κτιρίου µε ελάχιστη επιφάνεια πενήντα (50.00) τµ

και ελάχιστη πλευρά πέντε (5.00) µ.

β) Οικόπεδο που δεν έχει τις παραπάνω προϋποθέσεις τακτοποιείται µε τα γειτονικά

σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν∆/17-7-23 και του Ν∆-690/48 (ΦΕΚ-133/Α/48). ∆εν απαιτείται η εγγραφή κάτοψης κτιρίου ελάχιστης επιφάνειας 50,00 τµ και ελάχιστης

πλευράς 5,00 µ. όταν το οικόπεδο έχει δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν-1577/85

και έχουν καθοριστεί µικρότερα όρια αρτιότητας στην περιοχή. Εγκ.55/00 άρθ.21: Η προϋπόθεση εγγραφής κτιρίου 50τµ µε ελάχιστη πλευρά 5µ, ισχύει

µόνο για οικόπεδα που δηµιουργούνται από τακτοποίηση και δεν ισχύει για τα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα της παρ.2 που έχουν δηµιουργηθεί πριν από την ισχύ του Ν-

1577/85 και σε περιοχές που οι ισχύοντες όροι δόµησης ορίζουν µικρά όρια

αρτιότητας 7. ∆εν επιτρέπεται η δόµηση ακόµη και σε οικόπεδο άρτιο και οικοδοµήσιµο, έστω και κατά το Αρθ-25 του Ν-1337/83 όπως εκάστοτε ισχύει, αν για οποιονδήποτε λόγο

απαιτείται τακτοποίηση των γειτονικών του οικοπέδων και κατά την κρίση της πολεοδοµικής υπηρεσίας, η δόµηση θα παρεµποδίσει ή θα δυσχεράνει µε οποιονδήποτε τρόπο την τακτοποίηση.


Όταν η τακτοποίηση παρεµποδίζεται από υπάρχοντα κτίσµατα, θα πρέπει να εκδίδεται πράξη αδυνάτου τακτοποίησης,

8. Σε οικόπεδο που βρίσκεται στη συνάντηση δύο γραµµών δόµησης που τέµνονται είτε µε

πλάγια ή εισέχουσα απότµηση είτε µε κοίλη ή κυρτή γωνία, κατά την τακτοποίηση ως

µήκος προσώπου λαµβάνεται ολόκληρο το ανάπτυγµα της ρυµοτοµικής γραµµής που αντιστοιχεί στο οικόπεδο. Για Τακτοποίηση & προσκύρωση εντός σχεδίου ισχύον: άρθ.7 παρ.7 & 9 ως 15 ΝΟΚ

και τα άρθρα 300 ως & 309, µέρους ΙΙΙ κεφάλαιο Γ΄του ΚΒΠΝ Π∆ 14-7-99 ΦΕΚ 580∆΄

9. α) Οικόπεδο άρτιο κατά κανόνα ή κατά παρέκκλιση, ως προς το εµβαδόν, το οποίο δεν

έχει το κατά παρέκκλιση ελάχιστο πρόσωπο,

εάν δεν µπορεί να τακτοποιηθεί κατά τρόπο ώστε να αποκτήσει το κατά κανόνα πρόσωπο, θεωρείται άρτιο και οικοδοµήσιµο εφόσον: - µε την τακτοποίηση αποκτήσει το κατά παρέκκλιση πρόσωπο ή - εάν το οικόπεδο πληροί τις προϋποθέσεις του Αρθ-25 του Ν-1337/83, όπως εκάστοτε

ισχύει,

εκτός εάν η παραπάνω έλλειψη οφείλεται σε κατάτµηση από τους ιδιοκτήτες ή του δικαιοπαρόχους τους µε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου µετά την ισχύ του Ν-651/77. Μη άρτια αλλά οικοδοµήσιµα οικόπεδα:

είναι οικοδοµήσιµα µε το άρθ.25 του Ν.1337/83 όπως τροποποιήθηκε µε το άρθ.27 του

Ν.2742/99 ΦΕΚ 207Α,

αλλά µε µειωµένο Συντελεστή και χωρίς δυνατότητα παράλληλης εφαρµογής άλλων

ευεργετικών δ/ξεων, όπως π.χ. για την οικογενειακή στέγη ή τα χαµηλά κτίρια, Αποφ-

14031/05, Αποδοχή Γνωµ. ΝΣΚ-88/02 –

Τα οικόπεδα πρέπει : - να προϋφίστανται της 27-7-77 (προ του Ν.651/77)

- να έχουν µία πλευρά τουλάχιστον 5,00µ. σε κοινόχρηστο χώρο,

- στον οικοδοµήσιµο χώρο τους, να εγγράφεται κτίριο ελάχιστης επιφάνειας 50,00 τµ &

πλευράς 5,00µ µε ορθογώνιο σχήµα άρθ.7 παρ.15 του ΝΟΚ

άρθ-Άρθ.7 παρ.9.β. :Οικόπεδα που προϋφίστανται της ισχύος του Ν-651/77 τα οποία δεν

έχουν πρόσωπο σε εγκεκριµένη οδό, εφόσον δεν προέρχονται από κατάτµηση, που έγινε

από τους ιδιοκτήτες ή τους δικαιοπαρόχους τους µε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου,

µετά την έγκριση του ρυµοτοµικού σχεδίου της περιοχής,

όταν παρά την προσκύρωση καταργούµενης ιδιωτικής οδού ή γενικά καταργηθέντος

κοινόχρηστου χώρου

δεν αποκτούν πρόσωπο ή εµβαδόν κατά τον κανόνα ή την παρέκκλιση της περιοχής, θεωρούνται οικοδοµήσιµα εφόσον αποκτούν τουλάχιστον 5,0 µ. πρόσωπο σε εγκεκριµένη οδό και εγγράφουν στο οικοδοµήσιµο τµήµα τους κάτοψη κτιρίου µε

ελάχιστη επιφάνεια 50,00 τµ και ελάχιστη πλευρά 5,0 µ.


Για τα «Τυφλά» οικόπεδα ισχύουν οι παρ.10, 11 & 12 του άρθ-7 ΝΟΚ:

10. Τµήµατα οικοπέδου άρτιου και οικοδοµήσιµου που δεν επιδέχονται εν όλω ή εν µέρει τακτοποίηση αφαιρούνται αναγκαστικά και προσκυρώνονται στα γειτονικά οικόπεδα.

Η προσκύρωση αυτή γίνεται µόνο αν τα γειτονικά οικόπεδα έχουν το ελάχιστο απαιτούµενο

εµβαδόν και η προσκύρωση είναι απόλυτα απαραίτητη για να αποκτήσουν το ισχύον

ελάχιστο πρόσωπο κατά τον κανόνα ή, σε περίπτωση που αυτό είναι αδύνατον, κατά παρέκκλιση. 11. Οι διατάξεις της παρ.10 δεν εφαρµόζονται: α) αν στα παραπάνω τµήµατα υπάρχουν οικοδοµές µε την έννοια της παρ.2 του Αρθ-42 του

Ν∆/17-7-23,

β) αν η έλλειψη του ελάχιστου απαιτούµενου προσώπου των γειτονικών οικοπέδων, στα

οποία προσκυρώνονται τα παραπάνω τµήµατα, οφείλεται σε υπαίτια κατάτµηση από τους

ιδιοκτήτες ή τους δικαιούχους τους µε δικαιοπραξία εν ζωή ή αιτία θανάτου µετά την

έναρξη της ισχύος του Ν-651/77.

12. Η κατά την παρ.10 προσκύρωση γίνεται µόνο ύστερα από αίτηση κάθε

ενδιαφερόµενου «Τυφλά ή αποκλεισµένα Οικόπεδα» χωρίς πρόσωπο σε εγκεκριµένη οδό. -παρ.5

ενοποιηµένου Άρθ.43, 44, 45 Ν∆ ΄23 (άρθ.301 ΚΒΠΝ) είναι οικοδοµήσιµα µε ειδικούς

όρους, µετά από

Πράξη αδυνάτου τακτοποίησης

- Προϋποθέσεις για να αναγνωρισθεί οικόπεδο ως τυφλό:

1. να είναι άρτιο ως προς το εµβαδόν

2.να µην έγινε τυφλό µε υπαιτιότητα των ιδιοκτητών, µετά την ένταξη σε σχέδιο και

µετά την 8.5.1948

3.να µην µπορεί να αποκτήσει πρόσωπο σε εγκεκριµένη οδό ή σε οδό αναγνωρισµένη

ως προϋφιστάµενη του ΄23

13. Με την επιφύλαξη της παρ.9, οι διατάξεις των παρ.1 έως παρ.4 έχουν εφαρµογή µόνο για τα οικόπεδα που υπάγονται στην παρέκκλιση, σύµφωνα µε τις σχετικές ειδικές

διατάξεις.

14. Το ∆ηµόσιο και οι δήµοι ή οι κοινότητες, όταν επισπεύδουν την εφαρµογή του

ρυµοτοµικού σχεδίου, αποζηµιώνουν και τα µη άρτια και µη οικοδοµήσιµα τµήµατα των ρυµοτοµούµενων οικοπέδων που αποµένουν µετά τη ρυµοτοµία, εκτός αν οι

ιδιοκτήτες δηλώνουν έως την πρώτη συζήτηση στο ακροατήριο για τον καθορισµό της

προσωρινής τιµής µονάδας ότι δεν επιθυµούν την αποζηµίωση.

Στην περίπτωση αυτή τα παραπάνω µη άρτια και µη οικοδοµήσιµα οικόπεδα βαρύνονται

µε ενδεχόµενη αποζηµίωση λόγω παροδιότητας.

15. Όπου από την πολεοδοµική νοµοθεσία απαιτείται να είναι οικοδοµήσιµο το

οικόπεδο η εγγραφή στο οικοδοµήσιµο τµήµα αυτού κάτοψης κτιρίων ορισµένων διαστάσεων, νοείται ως σχήµα το ορθογώνιο.


Πλασµατική Αρτιοποίηση - άρθρο 3 παρ.1 του Ν∆ 690/48 : για τον έλεγχο της αρτιότητας µικρών οικοπέδων εντός σχεδίου (του προσώπου και του

εµβαδού), µπορεί να υπολογισθεί πλασµατικά, το θεωρητικό πάχος των µεσότοιχων

30 εκ., επί το µήκος των ορίων, για επιφάνεια µέχρι 30µ2,

αλλά για τον έλεγχο του προσώπου, οι θεωρητικοί µεσότοιχοι ελέγχονται µόνο σε

οικόπεδα προϋφιστάµενα της 7-5-1948, εφόσον τα όµορα είναι κτισµένα και εφόσον

προηγηθεί πράξη αδυνάτου τακτοποίησης

-Το πλασµατικό εµβαδόν δεν υπολογίζεται για την κάλυψη και το συντελεστή

δοµήσεως - εφαρµόζεται και σε νέες εντάξεις του Ν.1337/83, εφόσον συντρέχουν οι προϋποθέσεις.

- Σε περίπτωση ύπαρξης παλαιών µεσότοιχων προ του ΄55, το όριο

λαµβάνεται στον άξονα της µεσοτοιχίας - Άρθ.10 Κτιριοδοµικού.

Σε περίπτωση αµφισβήτησης απαιτείται ∆ικαστική απόφαση

ΑΡΘΡΟΝ-8 Ειδικές περιπτώσεις

[η παρ.3 Εφαρµόζεται και εκτός σχεδίου] Είναι το παλιό άρθρο 29, για τα οικόπεδα στα ακραία σηµεία του σχεδίου. 1.α. Κατ' εξαίρεση των παρ.48, παρ.49, παρ.53, παρ.76 του Αρθ-2 του παρόντος, ως οικοδοµικό τετράγωνο θεωρείται και το τετράγωνο που βρίσκεται στα ακραία σηµεία ρυµοτοµικού σχεδίου που έχει εγκριθεί µέχρι την έναρξη ισχύος του Ν-1337/83 χωρίς να περιβάλλεται από όλες τις πλευρές από κοινόχρηστους χώρους ή και χωρίς να περιβάλλεται από όλες τις πλευρές από ρυµοτοµικές γραµµές, εφόσον στην περίπτωση αυτή, στη θέση των ρυµοτοµικών γραµµών που λείπουν απεικονίζονται οι γραµµές των ορίων της έκτασης, για την οποία εγκρίθηκε το σχέδιο αυτό. Για τους όρους και τον τρόπο δόµησης βλέπε παρ.1.β & παρ.2. Με τη νέα διατύπωση θεωρούνται ΟΤ και τα εξ ολοκλήρου ανοικτά ΟΤ τα οποία βρίσκονται έναντι του τελευταίου ΟΤ, µέχρι το όριο του σχεδίου και τα οποία µέχρι τώρα θεωρούντο εκτός σχεδίου Οικόπεδα που βρίσκονται στο όριο του σχεδίου άρθρο 8 παρ.1.β.: Οικόπεδα που βρίσκονται στα πιο πάνω ΟΤ και δεν έχουν πρόσωπο σε εγκεκριµένη από το σχέδιο ή προϋφιστάµενη αυτού οδό, οικοδοµούνται σύµφωνα µε τις διατάξεις της παρ.5 των ενοποιηµένων άρθρων 43, 44, 45 του Ν∆/17-7-23. γ. Με απόφαση του Γενικού Γραµµατέα Αποκεντρωµένης ∆ιοίκησης επιτρέπεται, στις

παραπάνω περιπτώσεις ρυµοτοµικών σχεδίων που έχουν εγκριθεί µέχρι 13-3-1983, ο

καθορισµός της οριακής οδού του ρυµοτοµικού σχεδίου σύµφωνα µε τις διατάξεις του Ν∆/17-7-23 µε τη διαδικασία του Αρθ-3 του νοµοθετικού διατάγµατος αυτού.


Ειδικά για τους παραδοσιακούς οικισµούς ο καθορισµός της οριακής οδού γίνεται σύµφωνα µε τις διατάξεις της παρ.9β του Αρθ-25 του Ν-2508/97. Άρθρο 8 παρ.2. Όταν στα ακραία σηµεία των εγκεκριµένων ρυµοτοµικών σχεδίων,

προβλέπεται η ύπαρξη δρόµου και απέναντι από τα αντίστοιχα ΟΤ, προβλέπονται ρυµοτοµικές γραµµές, η δόµηση των οικοπέδων που έχουν πρόσωπο στο δρόµο αυτόν,

γίνεται µε βάση το πλάτος του, όπως προβλέπεται από το σχέδιο µέχρι την απέναντι

ρυµοτοµική γραµµή.

Αν απέναντι από τα ΟΤ που βρίσκονται στα ακραία σηµεία του ρυµοτοµικού, που έχει

εγκριθεί, µέχρι τις 13-3-1983, προβλέπεται οικοδοµική γραµµή, χωρίς να ανήκει σε ΟΤ

µε την έννοια της παραγράφου 49 του Αρθ-2 του νόµου αυτού ή της παραπάνω παρ.1,

οι ιδιοκτησίες που έχουν πρόσωπο στη γραµµή αυτή, εφόσον έχουν δηµιουργηθεί µέχρι τη δηµοσίευση του νόµου αυτού, είναι οικοδοµήσιµες µόνο κατά το τµήµα τους, το

οποίο έχει επιφάνεια, που αντιστοιχεί στις ελάχιστες απαιτούµενες για το εµβαδόν και το πρόσωπο διαστάσεις αρτιότητας, οι οποίες προβλέπονται από τις πολεοδοµικές

διατάξεις, που ισχύουν για το απέναντι ΟΤ. Οι ιδιοκτησίες αυτές οικοδοµούνται µόνο κατά το παραπάνω τµήµα τους, σύµφωνα µε τους

όρους δόµησης, που ισχύουν για το απέναντι ΟΤ, µε τον περιορισµό ότι ο συντελεστής

δόµησης δεν επιτρέπεται να είναι µεγαλύτερος από τα οριζόµενα στο Αρθ-6 του Ν-1337/83, όπως ισχύει (δηλαδή το 0,80). Για τα παραπάνω τµήµατα των ιδιοκτησιών, τα οποία αποτελούν οικόπεδα ευρισκόµενα

εντός σχεδίου, έχουν εφαρµογή όλες οι διατάξεις (πολεοδοµικές, δασικές κλπ), που εφαρµόζονται για τις εντός σχεδίου περιοχές. δεν απαιτείται έγκριση ∆ασαρχείου

Η κατάτµηση των παραπάνω ιδιοκτησιών επιτρέπεται µόνο σύµφωνα µε τις διατάξεις που

ισχύουν για τη δόµηση, σε περιοχή εκτός σχεδίου πόλης.

Υπόλοιπο τµήµα των ιδιοκτησιών αυτών, πέρα από εκείνο που έχει τις παραπάνω

ελάχιστες διαστάσεις αρτιότητας, οικοδοµείται σύµφωνα µε τις διατάξεις για τη δόµηση

εκτός σχεδίου, µόνον εφόσον το εµβαδόν του υπόλοιπου αυτού τµήµατος καλύπτει το

ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν για τη δόµηση εκτός σχεδίου.

3. Γήπεδα ολόκληρα ή τµήµα αυτών που βρίσκονται σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλης και έχουν πρόσωπο σε δρόµους, όπου έχουν θεσπιστεί ειδικοί όροι δόµησης και χρήσεις,

είτε για τις περιοχές αυτές είτε γραµµικά για τους δρόµους αυτούς και οι οποίοι

σηµειώνονται στο εγκεκριµένο διάγραµµα µε ρυµοτοµική γραµµή ή µε δύο γραµµές, ρυµοτοµική και οικοδοµική,

οικοδοµούνται µε τους πιο πάνω ειδικούς όρους, µόνο κατά το τµήµα τους που έχει επιφάνεια ίση µε την ελάχιστη επιφάνεια άρτιου γηπέδου που προβλέπεται από τους ειδικούς αυτούς όρους.

Υπόλοιπο τυχόν τµήµα των γηπέδων αυτών, πέρα από εκείνο που έχει την παραπάνω

ελάχιστη επιφάνεια αρτιότητας, οικοδοµείται σύµφωνα µε τις διατάξεις για τη δόµηση

εκτός σχεδίου, µόνον εφόσον το εµβαδόν του υπόλοιπου αυτού τµήµατος καλύπτει το

ελάχιστο απαιτούµενο εµβαδόν για τη δόµηση εκτός σχεδίου. Για την τοποθέτηση του κτιρίου ή των κτιρίων εντός του γηπέδου λαµβάνεται υπόψη το σύνολο του γηπέδου.

[η παρ.3 εφαρµόζεται και εκτός σχεδίου]


Για τα Προσφυγικά οικόπεδα παραχωρηθέντα από το ΥΚΥ, ισχύει το άρθ.8 παρ.4 &

υπάρχει δυνατότητα εφαρµογής του άρθ-25 Ν.1337/83:

4. Οικόπεδα που βρίσκονται µέσα σε εγκεκριµένο σχέδιο και έχουν παραχωρηθεί από το

κράτος έως τη δηµοσίευση του παρόντος νόµου, για οποιονδήποτε λόγο, µε αποφάσεις ή

παραχωρητήρια, θεωρούνται άρτια και οικοδοµήσιµα µε όποιες διαστάσεις και

εµβαδόν παραχωρήθηκαν ή µε τις τυχόν µικρότερες ή µεγαλύτερες που έχουν στην πραγµατικότητα, εφόσον η µεταβολή αυτή δεν οφείλεται σε µεταβιβάσεις.

Σε περίπτωση µείωσης των ανωτέρω οικοπέδων λόγω ρυµοτοµίας, θεωρούνται άρτια και

οικοδοµήσιµα, εφόσον έχουν τα ελάχιστα όρια αρτιότητας που προβλέπονται, κατά τον κανόνα ή κατά παρέκκλιση, από τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή ή εκείνα που προβλέπονται από το Αρθ-25 του Ν-1337/83, όπως εκάστοτε ισχύει. Οικόπεδα που δηµιουργούνται από κατάτµηση παραχωρηθέντος οικοπέδου, που έγινε

ύστερα από έγκριση της αρµόδιας για την παραχώρηση αρχής, θεωρούνται άρτια και

οικοδοµήσιµα εφόσον είναι άρτια, σύµφωνα µε τις διατάξεις που ισχύουν για την περιοχή. Εκτός σχεδίου η αρτιότητα των γηπέδων καθορίζεται µε το άρθ.1 του Π∆ 24/31-5-85 ΦΕΚ 270 ∆ ή από ειδικά διατάγµατα ΖΟΕ (που υπερισχύουν των γενικών δ/ξεων του

εκτός σχεδίου).

-Σχετικές εγκύκλιοι: Εγκ-104/86, 33/89, 13/90, & 22/01

· Το απαιτούµενο ελάχιστο βάθος του γηπέδου, ελέγχεται κάθετα σε κάθε σηµείο του

προσώπου του γηπέδου και αρκεί να υπάρχει σε ένα σηµείο –σχετ. έγγρ.84961/99 ∆ΟΚΚ

· Με το άρθ.10 του Ν.3212 /03 τέθηκε πρόσθετος περιορισµός για την αρτιότητα των

εκτός σχεδίου, όταν η κατάτµηση γίνεται µετά την 31-12-03 απαιτείται να έχουν

πρόσωπο 25 µ σε κοινόχρηστο δρόµο - Στα γήπεδα που έχουν δηµιουργηθεί πριν την 31-12-2003 δεν απαιτείται η ύπαρξη προσώπου –άρθ.23 παρ.3 Ν.3212/03,

- Απαιτείται όµως τουλάχιστον προσπέλαση(Εγκ.46/77) - Πλην όµως µε την Απόφαση του ΣτΕ 551/08, και ήδη µε την Απόφαση της επταµελούς

σύνθεσης του ΣτΕ 3504/10 τίθεται θέµα απαίτησης προσώπου και για τις προ του 2003

κατατµήσεις Εάν µεταξύ γηπέδου και κύριας οδού υπάρχει απαλλοτρίωση για εγγειοβελτιωτικά έργα (πχ αρδευτικό κανάλι), δεν υφίσταται πρόσωπο στην οδό Η κατάτµηση σηµαντικής έκτασης εκτός σχεδίου, δεν γίνεται αποδεκτή, όταν οδηγεί σε άµεση ή έµµεση δηµιουργία οικισµού, χωρίς προηγούµενη έγκριση σχεδίου ή έστω πριν

την έγκριση ΖΟΕ ή ΠΕΡΠΟ (& ΓΠΣ ή ΣΧΟΟΑΠ), που καθορίζει οικιστική την περιοχή

(Άρθ.20 παρ.1 Ν∆ 23, Αποφ-45503/04 Υπ. ΠΕΧΩ∆Ε & ΣτΕ2657/07)

· Εκτός σχεδίου σε περιοχές µε Π∆ ΖΟΕ, καθορίζεται απαγόρευση κατάτµησης κάτω

από ορισµένα µεγέθη, που συνήθως είναι µεγαλύτερα των 4 στρεµ., & δεν επιτρέπεται η δόµηση γηπέδων µε απαγορευµένη κατάτµηση (αλλά το συµβόλαιο δεν είναι

αυτοδίκαια άκυρο)

άρθ.9 παρ.2 Ν.3937/11 ΦΕΚ/60/Α΄/11: σε Ειδικές Ζώνες ∆ιατήρησης -ΕΖ∆ ή σε

Ζώνες Ειδικής Προστασίας -Ζ.Ε.Π. ορίζεται κατώτερο όριο κατάτµησης για δηµιουργία νέων γηπέδων τα 10 στρ. και πρόσοψη 25µ. σε κοινόχρηστο δρόµο ή 45 µ.

σε ∆ιεθνείς, Εθνικές Επαρχιακές, ∆ηµοτικές & Κοινοτικές οδούς ως και σε


εγκαταλελειµµένα τµήµατά τους και σε σιδηροδροµικές γραµµές. ∆ιατηρούνται σε ισχύ

τυχόν µεγαλύτερα όρια αρτιότητας της περιοχής ή για ειδικές χρήσεις & η αρτιότητα των 4 στρ. για τα προϋφιστάµενα Αν έχει εκδοθεί πράξη τελεσιδικίας από το ∆ασαρχείο, µε την οποία τµήµα γηπέδου χαρακτηρίζεται ως ιδιωτική δασική έκταση, η αρτιότητά του δεν επηρεάζεται από το

χαρακτηρισµό αυτό,

αλλά το δασικό τµήµα δεν λαµβάνεται υπόψη για τον υπολογισµό της εκµετάλλευσης & της κάλυψης.

Το τµήµα της ∆ηµόσιας ∆ασικήςέκτασης δεν ανήκει στην

ιδιοκτησία Το ανεγειρόµενο κτίσµα πρέπει να απέχει 10,00µ. από τα όρια του

δασικού.-έγγρ.9863/04 ∆ΟΚΚ

Οι διατάξεις για την αγροτική γη υψηλής παραγωγικότητας, είναι σε διαδικασία τροποποίησης, µετά το άρθρο 31 παρ.4 του Ν.3937/2011 ΦΕΚ/60/Α΄/31-3-2011 για τη διατήρηση

της Βιοποικιλότητας.

Το κυριότερο είναι ότι δεν εξαιρούνται πλέον οι περιοχές βρίσκονται σε βάθος 600µ

εκατέρωθεν του άξονα εθνικών οδών.

Εξαιρούνται οι περιοχές στις οποίες έχουν καθοριστεί χρήσεις γης από εγκεκριµένα Γ.Π.Σ. ή Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. του Ν.2508/97, καθώς και Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου (Ζ.Ο.Ε.) του άρθρου 29 του Ν. 1337/1983.

Επίσης δεν εφαρµόζονται αν πρόκειται για εκτέλεση στρατιωτικών έργων, που αφορούν την εθνική

άµυνα της χώρας, καθώς και για την εκτέλεση µεγάλων αναπτυξιακών έργων του ∆ηµοσίου και των

Ο.Τ.Α..

Αρτιότητα Εντός Ζώνης 500µ από όρια οικισµού

Η ζώνη των 500µ είναι εκτός σχεδίου περιοχή γύρω από τα όρια των οικισµών προ του Ν∆΄23, τα ρυµοτοµικά τα εγκεκριµένα εγκεκριµένα µε το Ν∆ ΄23, τα ρυµοτοµικά διανοµών του Υπ. Γεωργίας (Αγροτικοί οικισµοί) ή του Υπ. Κοινωνικών Υπηρ. (Αρθ-37

Ν.1337/83) και τα ρυµοτοµικά οικοδοµικών συνεταιρισµών - άρθ.14 Ν∆ ΄23, Εγκ.58/90

& άρθ.25 παρ.6 Ν.2508/97, άρθ.9 παρ.3 Ν.3044/02 –δεν ισχύει η Εγκ.1/99

· Κατά παρέκκλιση είναι άρτια τα γήπεδα µε εµβαδόν 2000τµ, εφόσον είναι

προϋφιστάµενα της 24-4-77

·-Στη ζώνη των 500 µ., απαγορεύεται & είναι αυτοδίκαια άκυρη η κατάτµηση κάτω των 1000τ.µ.(άρθρο 16 Ν∆ ΄23)

- Από το όριο της ζώνης δεν δηµιουργείται κατάτµηση του γηπέδου

Σε περίπτωση επέκτασης του σχεδίου ή οριοθέτησης του οικισµού (όταν επικαλύπτεται η

ζώνη), η ζώνη εξακολουθεί να ισχύει µόνο για το υπόλοιπο τµήµα των 500µ της

αρχικής ζώνης.


Αρτιότητα οικοπέδων εντός οικισµών

- Αρτιότητα εντός οικισµού κάτω των 2000 κατοίκων: άρθρα 5 & 6 Π∆ 24.4/3-5-85

ΦΕΚ/181/∆, όπως αντικαταστάθηκαν µε την παρ.1 Αρθ-1 του Π∆/4-11-11 ΦΕΚ-

289/ΑΑΠ/11 και την παρ.2 Αρθ-35 του Ν-3937/11 ΦΕΚ-60/Α/11

· Κάθε οικόπεδο για να είναι οικοδοµήσιµο πρέπει να έχει πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο ή σε χώρο που έχει τεθεί σε κοινή χρήση πλάτους τουλάχιστον 4,00 µ., και προβλέπεται, η κύρωση δικτύου κοινόχρηστων χώρων µε απόφαση Γεν. Γραµµατέα της

Αποκεντρωµένης ∆ιοίκησης- σχετ. Αποφ-39608/11 ΦΕΚ-2200/Β/11

- Τα όρια των οικισµών δεν δηµιουργούν κατάτµηση των ιδιοκτησιών –Εγγρ.6923/196/14-

2-03 ∆ΤΕ για οικόπεδο που τέµνεται από το όριο

Αρτιότητες εντός οικισµού προ του ΄23: καθορίζονται µε το άρθρο 4 του Π∆3/13-3-81

ΦΕΚ 138∆

- ∆εν απαιτείται πρόσωπο για τα κατά παρέκκλιση άρτια οικόπεδα.

- Τµήµα οικοπέδου που εµπίπτει εντός των ορίων του είναι άρτιο µε οποιοδήποτε εµβαδόν της παρέκκλισης (300µ2 προ του 81, 150µ2 προ 25-7-79 & τα προϋφιστάµενα της 2-7-68 µε όποιες διαστάσεις έχουν)

Αρτιότητα εντός παραδοσιακού οικισµού: Ανάλογα µε τα προβλεπόµενα από το Π∆ κάθε

οικισµού

Αγροτικοί οικισµοί -∆ιανοµές: άρθ.3 Ν.3399/05, άρθ.38 Ν.1337/83, Ν∆.3958/59,

Κληροτεµάχια -αρθ.1 παρ.5 Ν.3147/03: ως προς την αρτιότητα δεν εµπίπτουν στις πολεοδοµικές δ/ξεις αλλά µόνο όσα παραχωρήθηκαν πριν το Ν.3147/03. Είναι άρτια

όπως έχουν κατατµηθεί, από την υπηρεσία, και έχουν παραχωρηθεί, άλλως για την

κατάτµησή τους απαιτείται άδεια (έγκριση κατάτµησης) από την αρµόδια ∆/νση του Υπ.

Αγροτικής Ανάπτυξης.

Εγκ.26/92: κατά την έκδοση αδείας σε κληροτεµάχια θα προηγείται η γνώµη της δασικής

υπηρεσίας ότι για το συγκεκριµένο δεν έχουν εφαρµογή οι δ/ξεις του Αρθ-15 παρ.3 εδαφ.1

του Ν-1734/87.


ΑΡΘΡΟΝ-4 Άδειες ∆όµησης

[Εφαρµόζεται και εκτός σχεδίου και σε οικισµούς χωρίς σχέδιο]

Καθορίζονται οι εργασίες για τις οποίες απαιτείται:

- Άδεια ∆όµησης -παρ.1

- Έγκριση εργασιών µικρής κλίµακας -παρ.2

- ∆εν απαιτείται Άδεια ∆όµησης ή Έγκριση εργασιών µικρής

κλίµακας & απαιτείται ενηµέρωση της Υ.∆ΟΜ 48 ώρες πριν-παρ.3

- ∆εν απαιτείται Άδεια ∆όµησης ή Έγκριση εργασιών µικρής

κλίµακας, απαιτείται όµως ορισµός επιβλέποντος και όροι από

την υπηρεσία (κατεδάφιση επικινδύνων και αυθαιρέτων και για

κατασκευή µέτρων ασφαλείας). -παρ.4

Αξιοσηµείωτο είναι ότι η έγκριση εργασιών µικρής κλίµακας απαιτείται στο εξής να

συνοδεύεται από τεχνική έκθεση µηχανικού, και

ότι µειώνονται οι εργασίες για τις οποίες απαιτείται,

ενώ αυξάνονται οι εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται ούτε άδεια ούτε έγκριση

εργασιών, και απαιτείται µόνο η ενηµέρωση της Υ∆ΟΜ.

·έγγρ.46173/5-10-12 ∆ΟΚΚ & άρθρο 29 παρ.5.α. Ν.4067/12: Οικοδοµικές άδειες που

είχαν εκδοθεί πριν την ισχύ του ν.4030/11 (πριν την 1-3-12) ή µετά αλλά µε τις διατάξεις

του από 8-7-93 Π∆ ΦΕΚ 795/ ∆΄,

εάν είχε αρχίσει η εκτέλεση των εργασιών τους πριν την 1-3-12, αναθεωρούνται µε τις

διατάξεις που ίσχυαν πριν το ν.4030/11.

Εάν η αναθεώρηση αφορά προσθήκη εφαρµόζεται ο ν.4030/11.

Ενηµέρωση φακέλου άδειας δόµησης γίνεται ανεξάρτητα του χρόνου ισχύος της – τροποποίηση του ν.4030/11 µε το ν.4067/12

Οι εργασίες µικρής κλίµακας γίνονται σε κτίρια που υφίστανται νόµιµα. ∆εν αναφέρεται το ίδιο για τις εργασίες για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια ή έγκριση,

αλλά πρέπει να θεωρείται αυτονόητο ότι ισχύει

Εξαίρεση ορίζεται µόνο για τα δηλωθέντα µε το ν.4014/11, µε τον οποίο ορίζεται ότι οι εργασίες στα δηλωθέντα

γίνονται κατά παρέκκλιση από κάθε άλλη διάταξη, µετά την πρώτη δήλωση & την εξόφληση του προστίµου επιτρέπεται η εκτέλεση

εργασιών αποπεράτωσης, εφόσον δεν επαυξάνουν το κτίσµα σε όγκο, &

οι εργασίες επισκευής που αποβλέπουν στην υγιεινή, την αισθητική βελτίωση-

αποκατάσταση και τη συνήθη συντήρησή τους

µετά από έκδοση Έγκρισης Εργασιών

- άρθ.24 παρ.17 ν.4014/11 & παρ.Α.2 της Εγκ.7/12

Εξακολουθεί να ισχύει το άρθ.26 του Ν.2831/00 για την ισχύ των Μεταβατικών

διατάξεων κατά την έκδοση αδειών που είχαν υποβληθεί πριν τις 4-7-12,

εφόσον είχαν πλήρη δικαιολογητικά και εφόσον η άδεια εκδοθεί εντός 6 µηνών,

δηλαδή µέχρι και τις 3-1-2013 – Έγγρ.1669/12


Στις περιπτώσεις κατεδάφισης ή προσθήκης και επισκευής κτιρίων (άρθρο 4 παρ. α &

δ.), απαιτείται έγκριση ΣΑ για τα προ του ΄55 και για τα µεταγενέστερα που

βρίσκονται σε (παραδοσιακό) προστατευόµενο οικισµό, (παραδοσιακό)

προστατευόµενο τµήµα πόλης, ιστορικό τόπο, αρχαιολογικό χώρο και περιοχή

ιδιαιτέρου φυσικού κάλλους, σύµφωνα µε το άρθρο 6 παρ.8,

επίσης απαιτείται και έγκριση του ΥΠΟ για όσα κτίρια εµπίπτουν στις

αρµοδιότητές του και για όλα τα κτίρια

που είναι προγενέστερα των εκάστοτε τελευταίων 100 ετών

Ο ορισµός των αυθαιρέτων δεν διαφοροποιείται (πλην της αλλαγής χρήσης που δεν

αναφέρεται εδώ) και

παραµένει η δυνατότητα νοµιµοποίησης εάν το κτίριο είναι σύµφωνο µε τις

διατάξεις ή τις σηµερινές ή του χρόνου κατασκευής τους

Η αναφορά σε ανοχές, σίγουρα αφορά στις ανοχές που καθορίζονται στο ν.4030/11 - άρθ.6 παρ.9.γ για ενηµέρωση όταν δεν θίγονται κάλυψη συντελεστής δόµησης και

όγκου, και οι αποστάσεις Με βάση το Έγγρ.1668/12 εξακολουθούν να ισχύουν:

- Η απόφαση 5219/04 ΦΕΚ/114/∆΄ Καθορισµός εργασιών δόµησης µικρής κλίµακας για

τις οποίες αντί της έκδοσης άδειας δόµησης απαιτείται Έγκριση Εργασιών όπως ισχύει,

- Η απόφαση 52716/01 ΦΕΚ/1663/Β΄ «Κατασκευές και εγκαταστάσεις στους

κοινόχρηστους χώρους του οικισµού για τις οποίες δεν απαιτείται άδεια οικοδοµής».

Shmeiwseis Seminariou Gia Nok Kavala Oct 2012 Lempesi

Documents

Transcript of Shmeiwseis Seminariou Gia Nok Kavala Oct 2012 Lempesi