1

SELETUSKIRI Rahandusministri määruse „Nõuded elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele“ eelnõu juurde I. SISSEJUHATUS

1. Sisukokkuvõte Määruse kehtestamise vajadus tuleneb krediidiandjate ja -vahendajate seadusest1(edaspidi KAVS), millega on finantsturu osalistena lisandunud hüpoteekkrediidiandjad ja hüpoteekkrediidivahendajad ning kehtestatud üldnõuded elamukinnisvaraga seotud laenulepingu korral kinnisvara hindamisele. KAVS regulatsiooni aluseks on hüpoteekkrediidi direktiiv2, millest tulenevalt isikud, kes vahendavad või annavad elamukinnisvaraga tagatud krediiti, peavad omama tegutsemiseks finantsjärelevalve asutuse tegevusluba. Hüpoteekkrediidi direktiivi eesmärk on vähendada vastutustundetut eluasemega seotud laenu andmist kehtestades selleks kontrolliva meetmena finantsjärelevalvele allumise nõude ning täiendavad tegevusnõuded laenulepingute sõlmimise protsessile, sealhulgas laenu tagatise hindamisele. Ühtlustatud nõuded laenulepingu tagatiste hindamisel täidavad eelkõige tarbijakaitselist eesmärki – elamukinnisvara hindamise tulemus võib mõjutada nii laenulepingu tingimusi kui ka hiljem makseviivituse korral tarbija laenujääki. Seega on riikidel kohustus tagada vastutustundliku laenamise edendamiseks ka usaldusväärsete hindamisnõuete olemasolu. 2. Eelnõu ettevalmistaja Määruse eelnõu ja seletuskirja on ette valmistanud Rahandusministeeriumi finantsturgude poliitika osakonna peaspetsialist Janika Aben (telefon 611 3174, e-kiri janika.aben@rahandusministeerium.ee). Eelnõu juriidilise kvaliteedi kohta tegi ettepanekud õigusosakonna nõunik Anne-Ly Normak (telefon 6113646, e-kiri anne-ly.normak@rahandusministeerium.ee) ja keelelist kvaliteeti kontrollis õigusosakonna keeletoimetaja Sirje Lilover (telefon 6113638, e-kiri Sirje.Lilover@rahandusministeeriumi.ee). 3. Märkused Eelnõu on seotud KAVS-iga, mis võeti vastu 18.02.2015 ning jõustus 29.03.2015. KAVS kohaselt peab alates 21.03.2016 krediidiandjana või -vahendajana tegutsemiseks olema Finantsinspektsiooni väljastatud tegevusluba. KAVS väljatöötamine kuulus Vabariigi Valitsuse 24.04.2014 kinnitatud tegevusprogrammi. Eelnõu on seotud Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingute kohta ning millega muudetakse direktiive 2008/48/EÜ ja 2013/36/EL ja määrust (EL) nr 1093/2010 (ELT L 60, 28.2.2014, lk 34–85) rakendamisega. II. EELNÕU SISU JA VÕRDLEV ANALÜÜS

1 Krediidiandjate ja -vahendajate seadus, RT I, 19.03.2015, 4. 2 Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL, elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingute kohta ning millega muudetakse direktiive 2008/48/EÜ ja 2013/36/EL ja määrust (EL) nr 1093/2010 (ELT L 60, 28.2.2014, lk 34–85).

2

§ 1. Reguleerimisala Määrus kehtestatakse KAVS § 53 lõike 4 alusel. KAVS § 53 reguleerib elamukinnisvara tagatisel antava krediidi puhul tagatise hindamise protsessi üldiselt: tagatise hindamise läbiviimisele ja hindajale sätestatud nõudeid ning hindamise kohta teabe esitamist ja säilitamist. Seaduse kohaselt võib elamukinnisvaraga seotud krediidilepingu korral tagatist hinnata krediidiandja või kolmas isik, ehk spetsialiseerunud kinnisvara hindaja. Kinnisvara väärtusele antav hinnang peab olema objektiivne ja erapooletu ning kokkuvõtlikult peab kogu hindamise protseduur ja tagatisena aktsepteeritav vara vastama eelnevalt riskide hindamise ja maandamise raames krediidiandja või -vahendaja siseselt kehtestatud reeglitele. Kinnisvara hindamine on üks osa laenu andmise protsessist ning juhul, kui krediidiandja kasutab selleks kolmandat isikut, tuleb tagada, et hindamine vastab selleks kehtestatud nõuetele. KAVS 18.02.2015 vastu võetud redaktsioonis on kasutatud elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tähistamiseks mõistet „hüpoteegiga tagatud krediit“. Võlaõigusseaduse muutmise seaduse eelnõuga 152 SE3 muudeti aga ka KAVS-s sellekohast mõistet, kasutades viidet „elamukinnisvaraga seotusele“ (VÕS muudatused jõustusid 21.03.20164), mida on seega kasutatud ka käesolevas määruse. Seega VÕS § 402 lõike 2 kohaselt on vastav määratlus järgmine: „(2) Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidileping on tarbijakrediidileping, mis on tagatud hüpoteegiga või muu võrreldava tagatisega, või tarbijakrediidileping, mille eesmärk on kinnistu, hooneühistu liikmesuse või olemasoleva või kavandatava ehitise omandamine või nimetatud õiguste säilitamine.“. Kokkuvõttes on seega elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidileping selline leping: 1) mis on tagatud hüpoteegiga või muu võrreldava tagatisega, või 2) mille eesmärk on kinnistu, hooneühistu liikmesuse või olemasoleva või kavandatava ehitise omandamine või eeltoodud õiguste säilitamine. Seega vastavalt määrusele peab juhul, kui laenulepingu tagatiseks on kinnisvara, sealhulgas juhul, kui see asi ise ei ole elamukinnisasja otstarbega, kuid laenulepingu eesmärk on elamukinnisvara omandamine, peavad kinnisvara hindaja ja hindamine vastama määruses kehtestatud nõuetele. Hüpoteegi mõiste tuleneb asjaõigusseaduse §-st 325 ning määrusest tulenevaid nõudeid tuleb kohaldada kõigile hüpoteegiga tagatud tarbijakrediidilepingutele, mitte ainult elamukinnisvarale (inglise keeles residential) seatavatele hüpoteekidele. Kuna hüpoteegist tulenevad riskid (eelkõige võimaliku vara müügi näol) võivad realiseeruda ka juhul, kui tagatiseks on muule kinnisvarale seatud hüpoteek, on peetud oluliseks laiendada KAVS ja VÕS sellekohast regulatsiooni, sealhulgas tagatise hindamise nõudeid, kõigile elamukinnisvaraga seotud krediidilepingutele, mitte vaid nendele mis on tarbija elukohaks või võimalikuks elukohaks, vaid ka näiteks tarbijale kuuluvale metsa- või põllumaale. 3 Võlaõigusseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus 152 SE, http://www.riigikogu.ee/tegevus/eelnoud/eelnou/3c646e4b-594e-4de8-99a5-4c6caebb3299/V%C3%B5la%C3%B5igusseaduse%20muutmise%20ja%20sellega%20seonduvalt%20teiste%20seaduste%20muutmise%20seadus/. 4 Võlaõigusseaduse muutmise ja sellega seonduvalt teiste seaduste muutmise seadus, RT I, 11.03.2016, 1.

3

Tulenevalt VÕS elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu mõistest võib teatud juhul olla laenulepingu tagatiseks ka muu hüpoteegiga võrreldav tagatis. Selliseks tagatiseks võib olla näiteks hoonestusühistu liikmesusele seatud pandiõigus hooneühistuseaduse § 9 tähenduses või tagatisomandamine, kus krediidiandjale üleantava asja omand teenib samuti tagatise funktsiooni. Tulenevalt hüpoteekkrediidi direktiivist võib elamukinnisvaraga seotud krediidilepingu tagatis olla kas kinnisvara või muu kinnisvaraga seotud õigus. Seega on käesolevas määruses ja tulenevalt VÕS § 402 lõikes 2 sätestatud elamukinnisvaraga seotud krediidilepingu mõistest täpsustatud, et kinnisasja hindamisele määruses kehtestatud nõudeid kohaldatakse ka juhul, kui hindamise objektiks on muu võrreldav õigus nagu tagatisomandamine või pandiõigus hooneühistuseaduse mõistes. KAVS § 53 lõike 2 kohaselt võib tagatist hinnata kas krediidiandja või -vahendaja ise ehk tema organisatsiooni kuuluv isik, või kolmas isik ehk vastav teenusepakkuja. Seadusest tulenevaks nõudeks on, et kinnisvara hindaja peab olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Määruses on täpsustatud kogu laenu tagatiseks oleva vara hindamis protsessi, mis hõlmab nii hindamise läbi viimist, dokumenteerimist kui seega vastavate nõuete rakendamiseks pädeva isiku täpsustamist. Määruses sätestatud täpsustusi arvestamata tuleb aga krediidiandjal või -vahendajal igal juhul ette näha, millised on nõuded kinnisvara hindajale, kes hindab elamukinnisvaraga seotud krediidi tagatist (sise-eekirjadele sätestatud nõuded § 44 lõike 3 punktis 10). Praktikas hindavad sageli laenu tagatise väärtust laenuandjad ise. Sellisel juhul peavad organisatsiooni sisesed hindajad ning hindamise läbiviimine vastama KAVS-s ja määruses sätestatule. Kui krediidiandja kasutab tagatise hindamisel välist hindajat ehk kinnisvara hindamisele spetsialiseerunud ettevõtjat, peavad samuti hinnangu andmine ja hindaja vastama elamukinnisvaraga seotud laenulepingu tagatise hindamisele seatud nõuetele (lõige 1). Viitega VÕS § 402 lõikele 2 võib tagatiseks olla hüpoteek ehk pant kinnisvarale või muu võrreldav tagatis. Viitena VÕS §-s 402 välja toodud alternatiivsetele tagatistele, mis võivad olla lisaks kinnisvarale (korteriomand, kinnistu, hoonestusõigus) ka hooneühistu liikmelisusele seatav pant või tagatisomandamine, on need viited ka määruses välja toodud. Muu võrreldav tagatis on seega olemuslikult samuti kas tarbija eluasemeks, mida kasutatakse laenu tagatisena, või siis peab olema seda võimalik pantida eluaseme soetamise või renoveerimise eesmärgil. KAVS kohaselt peab elamukinnisvaraga seotud laenu andmiseks või vahendamiseks olema isikul Finantsinspektsiooni antud tegevusluba. Elamukinnisvaraga seotud laenude andjale ja vahendajale on sätestatud KAVS-s teatud erinõuded ning tegevusloa saamiseks tuleb isikul täita täiendavaid nõudeid, milleks on nõuded nõustamisteenuse osutamisele, fikseerimata intressimääraga laenulepingutele ning nõuded tagatiseks oleva kinnisasja hindamisele. Krediidiandja või -vahendaja, kes täidab vastavaid nõudeid, võib taotleda tegevusloa tegutsemiseks hüpoteekkrediidiandjana või hüpoteekkrediidivahendajana. Seega elamukinnisvara tagatisel võib krediiti anda vaid hüpoteekkrediidiandja ning sellist krediiti võib vahendada vaid hüpoteekkrediidivahendaja ehk ka määrusest tulenevad nõuded kohalduvad isikutele, kellel on vastavalt KAVS § 11 lõikele 1 Finantsinspektsioonilt saadud tegevusluba elamukinnisvaraga tagatud krediidi andmiseks või vahendamiseks. Hüpoteekkrediidiandja mõiste tuleneb KAVS § 5

4

lõikest 3 ning hüpoteekkrediidivahendaja mõiste KAVS § 6 lõikest 2, seega on käesoleva määruse subjektideks vastavad äriühingud või hüpoteekkrediidivahendaja puhul ka füüsilised isikud. KAVS §-s 2 on sätestatud erisused isikutele, kellele KAVS ei kohaldu või kellel on teatud tingimustel õigus anda krediiti ka selleks KAVS § 10 lõike 1 kohaselt luba taotlemata. Kui liisinguandja võib teatud tingimustel anda laenu KAVS § 2 lõike 8 kohaselt ilma Finantsinspektsioonilt tegevusluba taotlemata, siis selline õigus ei laiene elamukinnisvaraga tagatud krediidi andmisele. Seega juhul, kui liisinguandja soovib anda elamukinnisvaraga seotud krediiti, tuleb selleks taotleda tegevusluba ning sellist liisinguandjat käsitatakse hüpoteekkrediidiandjana, kellele kohalduvad ka käesolevast määrusest tulenevad nõuded. Määruses ei ole üle korratud KAVS kohaldamisala norme. Seega kohalduvad määrusest tulenevad täpsustavad nõuded tagatiseks oleva kinnisvara hindamisele vaid neile krediidiandjatele ja –vahendajatele KAVS tähenduses, kellel on õigus vastavat krediiti anda. Krediidiasutusel on õigus anda tarbijatele krediiti tulenevalt krediidiasutuste seaduse (edaspidi KAS) § 6 lõike 1 punktist 2. Lisaks KAS-s sätestatud laenu andmise nõuetele on KAS § 83 lõikes 31 välja toodud, et krediidiasutusel tuleb tarbijale laenu andmisel järgida ka KAVS teatud sätteid, mille hulka kuuluvad muu hulgas § 53 ehk laenu tagatiseks oleva kinnisvara hindamise nõuded. Seega on lõikes 2 täpsustatud, et käesolevas määruses mõistetakse krediidiandja all ka krediidiasutust, et lihtsustada tekstist arusaadavust ja vältida subjektide üle kordamist tekstis. § 2. Nõuded kinnisvara hindamise läbiviijale ja hindamisaruande kinnitajale Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 kohaselt tuleb lepinguriikidel: 1) tagada, et nende territooriumil töötatakse välja usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil; 2) nõuda, et krediidiandjad tagavad kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises; 3) tagada, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang. Kui liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest, tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme; 4) kinnisasja hinnang tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning krediidiandja peab hinnangut säilitama. Seega koosmõjus hüpoteekkrediidi direktiivi põhjenduspunktiga 26 saab artikli 19 alusel välja tuua järgmised nõuded kinnisvara hindajatele: 1) nii sisemine kui väline hindaja peab olema erialaselt piisava pädevusega ja vastama tegevusnõuetele, mille järgimine on kontrollitud (appraisers 'meet certain qualification requirements' and that the 'internal and external appraisers /…/ are professionally competent'); 2) hindajal tuleb hindamisel järgida vähemalt rahvusvahelisi standardeid. Juhul kui krediidiandja kasutab välise hindaja teenust, tuleb tagada, et hindamisel kasutatakse aktsepteeritud standardeid, ehk hindajal peab olema võimekus neid standardeid rakendada.

5

Seejuures on aga hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 lõike 1 viimases lauses rõhutatud, et kui liikmesriigis on kehtestatud järelevalve iseseisvalt tegutsevate hindajate üle, tuleb järelevalve teostajatel tagada, et hindajad vastavad oma tegevuses siseriiklikult kehtestatud nõuetele, ehk hindaja peab olema jätkuvalt nõuetekohase kutsetasemega ja järgima sellele kutsele seatud tegevusnõudeid. Eestis on kinnisvara hindamise kutseala kutse andjaks kutseseaduse (KutS §-d 10 ja 12) mõistes Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing (edaspidi EKHÜ). Kutsetegevus on kirjeldatud ning vastava kutseala ja -taseme kompetentsusnõuded on esitatud kutsestandardis (kehtestatud KutS § 5 alusel). Vastava kutseala- ja taseme kutsestandardid on leitavad riiklikust kutseregistrist http://www.kutsekoda.ee/et/kutseregister/kutsestandardid/otsing. Koosmõjust hüpoteekkrediidi direktiivi regulatsiooniga ja Eestis hindajate kutsealal kehtivate nõuetega peab vastavalt lõikele 2 kinnisvara nn väline hindaja omama kutset. Kutseoskuste kinnituseks on kutse andja poolt väljastatud kehtiv kutsetunnistus kutseseaduse § 21 mõistes, mis tõendab isiku kutsekompetentsuse vastavust kutsestandardis kehtestatud nõuetele. Kutseseaduse § 15 kohaselt hinnatakse kutse andmisel kinnisvara hindaja vastavust ehk kompetentsust kutsestandardis nimetatud nõuetele, mille tulemusena väljastatakse taotlejale kutsetunnistus. KAVS § 53 lõike 2 kohaselt peavad isiku teadmised, kogemused ja oskused olema piisavad ja tagama hindaja sõltumatuse ning käesoleva määrusega on täpsustatud, et piisavat kompetentsust tõendab kutsetunnistuse olemasolu. Seega lähtuvalt kutseseadusest kui üldjuhul ei ole kutsetunnistuse omamine töötamise eeltingimus, siis elamukinnisvara tagatisel laenu andmisel on määrusega kehtestatud, et sellist ülesannet võib eraldiseisvalt krediidiandjast või -vahendajast täita kutsetunnistust omav hindaja. Kutseseaduse § 16 lõike 1 kohaselt kutse andmise korraldust reguleerib kutse andmise kord, mille töötab välja kutse andja konkursil osalev organ koos kutsekomisjoniga ning kinnitab kutsenõukogu. Kinnisvara hindamise kutsealal ning kinnisvara hindamise kutsekvalifikatsiooni andjaks on Kutsekoja kutsenõukogu poolt (Ehituse, Kinnisvara ja Geomaatika Kutsenõukogu 03.07.2014 otsusega nr 31) määratud Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing5. Kinnisvara hindamise kutsealal on kutse aluseks kutsestandard, mis on kehtestatud kolmel tasemel: 1) kinnisvara nooremhindaja, tase 5; 2) kinnisvara hindaja, tase 6; 3) vara hindaja, tase 7. Seega võib olla elamukinnisvaraga seotud krediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindajaks iseseisvalt tegutsev isik, kes ei ole krediidiandja või -vahendaja, juhul, kui tal on kutsestandardiga vastav õigus antud. Lähtuvalt standardi tasemest tuleneb ka isiku õigus kas viia hindamist läbi iseseisvalt ja allkirjastada ka sellekohane hindamise aruanne, või kõrgema taseme hindajaga koostöös. Iseseisva hindamise õigus ja hindamisaruande allkirjastamise õigus on 6. taseme kinnisvara hindajal ja 7. taseme vara hindajal. Kehtiva kutsetunnistuse olemasolu on võimalik kontrollida riiklikust kutseregistrist. Krediidiandja või -vahendaja võib kasutada oma tegevuses tagatise hindamiseks kolmandat isikut, kui sel isikul on vastav nõutav kvalifikatsioon. Vastavalt KAVS § 46 lõikele 6 peab krediidiandja või -vahendaja 5 http://kutsekoda.ee/et/kutseregister/kutseandjad/10086648

6

tegevuse edasiandmise korral veenduma, kas isik, kellele tegevus edasi antakse, on edasiantud tegevuseks pädev ja sobiv. Määruses on täpsustavalt välja toodud, et nii hindamise läbiviija ehk materjalide kokku panija kui hindamisaruande allkirjastaja peavad omama selleks vastavat kvalifikatsiooni. Seega olukorras, kus hindamine on jagatud mitme hindaja vahel, peab igal isikul olema vähemalt 5. taseme nooremhindaja kutse. Kutse peab olema kehtiv, ehk hindajal tuleb täita pidevalt selleks vajalikke protseduure seoses kutse säilitamisega. Kui krediidiandja või -vahendaja soovib ise kinnisvara või samaväärse tagatise hindamist läbi viia, on vajalik selleks pädevate hindajate olemasolu krediidiandja või -vahendaja organisatsioonis. Krediidiandja või –vahendaja organisatsiooni kuuluva hindaja puhul ei ole nõutud kutse omamine, küll aga tuleb krediidiandjal või -vahendajal kehtestada sise-eeskirjaga sisemised nõuded hindajale, mille täitmise kontrollimise eest vastutab krediidiandja või -vahendaja (lõige 1). Sisemisele hindajale seatud pädevusnõuded tuleb esitada tegevusloa taotlemisel või selle raames esitatud dokumentide muutmisel sise-eeskirjade raames Finantsinspektsioonile ning krediidiandja sisekontrolli süsteem peab tagama vastavate sisemiste kordade järgimise. Kui välise hindaja puhul on hindajate üle järelevalve teostajaks vastav kutseühing, siis krediidiandja või -vahendaja enda poolt tagatise hindamisel välist järelevalvet hindamist läbi viivate organisatsiooni kuuluvate hindajate üle ei toimu, vaid järelevalve ehk kontroll hindajate tegevuse vastavuse üle krediidiandjas või -vahendajas kehtestatud nõuetele peab toimuma organisatsiooni siseselt (arvestades juhtorganite ja sisekontrolli funktsioone). Finantsinspektsioon hindab sise-eeskirjade vastavust seaduse nõuetele ning omakorda protsesside läbi viimist vastavalt nendele nõuetele. Mistõttu olukorras, kus sisemised nõuded näevad ette hindajale teatud kogemuse ja ka koolituse, on nende täitmine ka nõutav ning vajadusel seotud vastutusega. Organisatsiooni kuuluv kinnisvara hindaja on töötaja, kes on seotud krediidi andmise protsessiga, seega tuleb ka selliste töötajate puhul arvestada üldisi krediidiandja või -vahendaja töötajatele kehtestatud nõudeid. Krediidiandja ja -vahendaja sise-eeskirjade osana kehtestatavad nõuded tagatiseks sobivale kinnisvarale ja ka hindajale on üks osa ettevõtja riskijuhtimisest. Seega tuleb ka üldiste hindamise reeglite sätestamise juures finantsasutusel hinnata, milliseid hindamisi on võimalik läbi viia siseselt ning mille puhul on oluline kaasata kutset omav kinnisvara hindaja. § 3. Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamine Hüpoteekkrediidi direktiivi põhjenduspunkti 26 kohaselt on oluline tagada, et elamukinnisvara hinnatakse nõuetekohaselt enne krediidilepingu sõlmimist ning seda eelkõige juhul, kui hindamine mõjutab makseviivituse või rahaliste kohustuste täitmata jätmise korral tarbija laenujääki. Seetõttu tuleb liikmesriikidel tagada usaldusväärsete hindamisstandardite olemasolu. Selleks et hindamisstandardid oleksid usaldusväärsed, tuleks nende koostamisel võtta arvesse rahvusvaheliselt tunnustatud hindamisstandardeid, eelkõige neid, mille on välja töötanud rahvusvaheline hindamisstandardite komitee (International Valuation Standards Committee), Euroopa hindajate ühingute grupp (European Group of Valuers’ Associations) või organisatsioon Royal Institution of Chartered Surveyors. Direktiivis on viidatud, et kinnisvara hindamise standardeid käsitlevate sätete täitmise võib saavutada nii õigusaktidega kui iseregulatsiooni teel. Lisaks võib direktiivist tulenevalt liikmesriik aktsepteerida ka hindamise nõuete puhul rahvusvahelisi standardeid ning seega ei ole vajadust eraldi liikmesriigi

7

põhiste standardite loomine, seda eriti olukorras, kus hüpoteekkrediidi andmisel soovitakse kasutada piiriülest dimensiooni. Eestis koordineerib standardite väljaandmist Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium, standardimist korraldab Eesti Standardikeskus. Eesti varahindamise standardite koostaja on Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu poolt moodustatud töörühm ning kinnisvara hindamisel on aluseks riiklikud Eesti varahindamise standardid EVS 875. Eesti varahindamise standardid EVS 875 tuginevad järgmistel hüpoteekkrediidi direktiivis viidatud rahvusvahelistel standarditel: 1) IVSC – International Valuation Standards Council 6 ehk Rahvusvahelise Hindamisstandardite Nõukogu standardid International Valuation Standards (IVS), mis omavad tähendust kogu maailmas. 2) RICS – Royal Institution of Chartered Surveyors7 standardid, mis on jaotatavad kaheks osaks: esimene osa on IVS ja teine osa hindamise detailsemad regulatsioonid. RICS annab väga detailseid suuniseid, milliste rakendatavus seondub eelkõige Briti õigussüsteemi maadega. 3) EVS – The European Group of Valuation Associations (TEGoVA) 8 ehk Euroopa Hindajate Organisatsioonide Grupi standardid European Valuation Standards (EVS), mis on üldises käsitluses kooskõlas IVS-ga aga annavad detailseid seoseid Euroopa Liidus kehtiva regulatsiooniga. Eesti standardid EVS 875 on vastavuses EVS-ga. Eesti standardiseerias 875 on kehtestatud standardid (määruse eelnõu koostamise seisuga 13 osa), millest tulenevaid nõudeid tuleb arvestada ka tagatise hindamise dokumenteerimisel, on loetletud EKHÜ kodulehel (http://www.ekhy.ee/tegevus/standardid/riiklikud-eesti-varahindamise-standardid/) ja kättesaadavad Eesti Standardikeskusest (https://www.evs.ee/pood). Ehkki määruse eelnõu kooskõlastamise käigus on viidatud võimalikule probleemkohale seoses standarditest tulenevate nõuete kohustusliku järgimisega, on käesolevas eelnõus lähtutud eeldusest, et vara hindamisel tuleb arvestada direktiivist tulenevat suunist. Küll aga on võimalik soovitud tulemust saavutada erinevaid alternatiivseid nõudeid täites, mistõttu kokkuvõttes võib vastavaid nõudeid vara hindamisele nimetada vara hindamise heaks tavaks. Käesoleva paragrahvi lõike 1 kohaselt tuleb kinnisvara hindamisel järgida vara hindamise hea tava. Hea tava aluseks on ühtne ja väljakujunenud praktika ehk määruse tähenduses on selleks Eesti vara hindamise standardid või rahvusvahelised vara hindamise standardid, RICS (UK standard) ja EVS (Euroopa standard). Vastav nõue järgida hea tava kohaldub nii sisesele kui välisele kinnisvara hindajale. Lisaks standardist tulenevate nõuete järgmisele tuleb eluasemelaenu tagatise hindamisel järgida üldist õigusaktidest tulenevat raamistikku (KAVS ja käesoleva määruse nõuded, samuti kinnisvara hindamisele muudest õigusaktidest tulenevad nõuded) ja muudes seotud õigusaktides sätestatud nõudeid, rahvusvaheliselt tunnustatud põhimõtteid. Eraõiguslikes tehingutes on viide tegutsemisjuhisele ehk õiguse allikale seaduse ja tava näol kehtestatud üldnormina tsiviilseadustiku üldosa seaduses, mistõttu vastavat üldist kohustust järgida muid õigusnorme lisaks määruses

6 https://www.ivsc.org/ 7 http://www.rics.org/ee/ 8 http://www.tegova.org/

8

sätestatule ei ole määrusega täiendavalt välja toodud. Küll aga tuleb normatiivse korra järgimise kohustus ka vastavates siseriiklikest ja ka rahvusvahelistest standarditest, põhimõtetest. Lõikes 2 on välja toodud üldised nõuded, mida hea tava alusel hindamisel tuleb järgida. Vastavad nõuded on täpsustatuna kajastatud ka näiteks Eesti vara hindamise standardis („Hindamise head tavad ja hindamistulemuste esitamine“). Üldistatuna saab seega välja tuua, et hindamise käigus hindaja: 1) kogub ja selgitab välja kõik hindamiseks vajalikud andmed ning analüüsib kõiki hinnatava kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid, see tähendab, et hindaja määratleb vajalike andmete ringi ja võtab hindamistoimingus aluseks kõik nii hinnangu tellija kui hindaja enda kogutud teabe, võrdleb eri allikatest kogutud teavet, ning 2) hindamine põhineb ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel ning vajaliku põhjalikkusega teostatud ülevaatusel, mille kohaselt seega üldnormina tuleb kogutud andmete õigsuses veendumiseks hindamistoimingute raames tutvuda ka hinnatava objektiga ülevaatuse käigus, tagades seeläbi erinevate andmete kooskõla. Kui hindamise hea tava kohaselt tuleb üldnõudena alati läbi viia ka hinnatava objekti ülevaatus ning lisaks jäädvustada ka selle raames kogutud teave (näiteks fotodena), siis teatud juhul võib hindamise asjaolusid arvestades pidada proportsionaalseks loobuda ülevaatuse tegemisest ja asendada selle alternatiivsete info kogumise viisidega. Sellisteks juhtudeks võivad olla näiteks olukord, kus hinnatakse objekti, mille kohta on teave kättesaadav muude vahendite kaudu (uusarendusprojekt, millel on piisavalt täiendavat avalikku taustainfot, pakkumismaterjali, mille kohta on olemase ka näiteks fotomaterjal). Vastavalt lõikele 3 võib seega teatud põhjendatud juhtudel hindamise tavast kõrvale kalduda ja loobuda objekti ülevaatusest, kuid alused ülevaatusest loobumiseks tuleb kindlaks määrata krediidiandja või –vahendaja sise-eeskirjas ning neid aluseid hinnatakse järelevalve raames kogumis kinnisvara hindamise protseduurireeglitega ja muude sisemiste kordadega lähtuvalt riskide kohase juhtimise eesmärgist. § 4. Elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindamise dokumenteerimine Tulenevalt KAVS § 53 lõikest 3 tuleb kinnisvara hindamine dokumenteerida püsival andmekandjal. Krediidiandja või -vahendaja peab kinnisvara hindamise dokumendid säilitama muutumatuna ja Finantsinspektsioonile kättesaadavana vähemalt kolme aasta jooksul tarbijaga lepingu lõppemisest arvates, kui Finantsinspektsioon ei ole kehtestanud teistsugust tähtaega või seaduses ei ole sätestatud pikemat tähtaega. Tagatise hindamise dokumenteerimise nõue tuleneb ka hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 19 teisest lõikest, mille puhul on hindamise vormistamisel viidatud püsivale andmekandjale ning krediidiandja kohustusele seda säilitada. Käesoleva paragrahviga on täpsustatud, vastavalt vara hindamise heale tavale ja olenemata asjaolust, millise täpsema hindamise korra (standardi alusel hindamine läbi viiakse, tuleb arvestada vastava tavaga seotud vorminõudeid hindamisele. Näitena Eesti vara hindamise standardi kohaselt võib hindamine olla vormistatud kas eksperthinnanguna või ka olenevalt asjaoludest lisahinnanguna (lõige 1). Nii sisese kui välise kinnisvara hindamise korral on oluline järgida reglementeeritud hindamise

9

korda, et oleks võimalik hiljem tuvastada hindamise nõuetekohasus, mistõttu tulemina vastav põhjendatud arvamus kinnisvara väärtuse kohta peab olema nõuetekohaselt vormistatud. Hindamise standardite kohaselt on peamiseks hindamisaruande vormiks eksperthinnang, mille sisu on ühtlustatud ja põhjalik. Teatud alustel võib teha lisahindamise ehk kui kinnisvara kohta on koostatud juba mahukas eksperthinnang ning kinnisvara arenduse käigus on vajalik tagatise täiendav hindamine, saab esitada hindamisaruande lühendatud viisil. Täiendavalt on määruses esitatud lihtsustatud nõuded hindamisele, kui selleks on põhjendatud alus. Ka vastavad lihtsustatud hindamisaruandes esitatavad andmed põhinevad heal taval, olles kokkuvõte sellest tulenevatest olulisematest tingimustest. Et tagada igasuguse hea tava kohase hindamisaruande tulemuse ühtsus ja võrreldavus, on määruses välja toodud hindamisaruande sisuelemendid, mis peavad olema hindamistoimingu lõppdokumendis kajastatud. Vastavad sisuelemendid on täpsustatult selgitatud näitena ka Eesti vara hindamise standardis ja võrreldavalt järgivad sarnaseid põhimõtteid ka Eesti standardite aluseks olevad rahvusvahelised ja muud standardid. Kokkuvõttena tuleb vastavalt lõikele 2 esitada eksperthinnangus järgmine teave: 1) hindamise eesmärk; 2) hinnangu andmed, sealhulgas hinnangu number, tellija nimi ja olemasolul viide tellimuslepingule; 3) hinnatava vara määratlus, sealhulgas kinnistu number, katastriüksuse number, vara liik, aadress; 4) vastavuskinnitus viitega nõuetele, mille kohaselt on hindamine läbi viidud; 5) teave eksperthinnangu avalikustamise lubatavuse või keelu kohta; 6) teave hindaja vastutuse kohta kolmandate isikute ees ning hinnangu kehtivuse eeldused ja piiravad tingimused; 7) kinnisvara hinnatav väärtus ja selle mõiste; 8) hinnatava kinnisvara kirjeldus, sealhulgas kõik hinnatava kinnisvaraga seotud õigused ja kohustused, tehnilised ja majanduslikud andmed ning hinnang hinnatava kinnisvara kvaliteediklassile; 9) andmete kogumise ja hinnatava kinnisvara ülevaatuse ulatus, sealhulgas andmeallikad ja hinnang nende usaldusväärsusele ning hinnatava kinnisvara ülevaatuse andmed; 10) turuanalüüs, sealhulgas ülevaade majanduslikust taustsüsteemist, hinnatava kinnisvara turusektori ja turusegmendi analüüs, võrdlusinfo (tehingud, konkureeriv pakkumine) esitus; 11) kasutatud hindamismetoodika kirjeldus ja põhjendus; 12) hindamistoimingu kirjeldus selliselt, et hindaja mõttekäik oleks selge, arusaadav ja kontrollitav, sealhulgas arvutuskäik, mis seob lähteandmeid ja hindamistulemust; 13) hindamistulemus; 14) kuupäevad, sealhulgas hindamisaruande kuupäev, väärtuse kuupäev, ülevaatuse kuupäev; 15) viited kasutatud allhangetele koos selge vastutuse piiritlemisega; 16) viited kasutatud algallikatele (dokumentidel kuupäev ja nimi); 17) hindaja(te) nimi (nimed), olemasolul kutsetunnistuse number ja allkiri; 18) hinnangu lisad, sealhulgas asukohaplaanid ja -skeemid, hinnatava kinnisvara seisundit adekvaatselt iseloomustavad fotod, olulised väljavõtted viidatud materjalidest. Arvestades vara hindamise heast tavast tulenevaid üldisi nõudeid, mille kohaselt vormistatakse hindamine eksperthinnanguna või lisahinnanguna, on võimalik kehtiva eksperthinnangu olemasolul teha lisahinnang, milles hinnatakse tagatise väärtuses toimunud muutusi. Lisahinnangut on võimalik

10

teha juhul kui eksperthinnang on koostatud mitte enam kui üks aasta enne lisahinnangu tegemist. Seega on lõikes 3 välja toodud, et olukorras, kus toimub arendatava kinnisvara kordushindamine, võib selleks kasutada eksperthinnangu lisahinnangut, milles on rõhuasetus vara muutunud väärtusel ja mis hinnanguna sisaldab viiteid selle aluseks olevale eksperthinnangule. Seega üldjuhul antakse lisahinnangus kommentaar juba eksperthinnangus esitatud teabe muutustele ja selle mõju kohta kinnisvara hinnale, näiteks seisukorra muutus, turusituatsiooni muutus võrreldes algses hinnangus tehtud turuanalüüsiga. Käesoleva paragrahvi lõikes 4 on võimaldatud krediidiandjal või -vahendajal kasutada vara sisemise hindamise korral lihtsustatud hindamisaruannet, kui see on kooskõlas hindamise asjaoludega. Vastava lihtsustatud hindamisaruande sisu lähtub samuti hea tavaga ette nähtud üldistest hindamisaruande nõuetest, kuid sisaldab eelkõige kõige olulisemaid alapunkte hinnangu kohta. Lihtsustatud hindamisearuande kasutamiseks alust andvad asjaolud tuleb krediidiandjal ära põhjendada sisemises vara hindamise korras. Näitena võib põhjendatud juhuks pidada olukorda, kus krediidilepingu tagatis on oluliselt suurema väärtusega taotletavast laenust, samuti kordushindamist näiteks täiendava krediidi taotlemisel kui näiteks eelnevalt on vara hindamine teostatud kutselise hindaja poolt eksperthinnangu vormis, toimuvad kordushindamised. Seega juhul, kui see on kooskõlas hindamise asjaoludega, võib sisemine hindaja anda hinnangu vara väärtusele, mis peab sisaldama vähemalt järgmisi andmeid: 1) kliendi nimi, kelle krediidilepinguga seoses vara hinnatakse; 2) hinnatava vara määratlus, sealhulgas kinnistu number, katastriüksuse number, vara liik, aadress; 3) viide nõuetele, mille kohaselt on hindamine läbi viidud ehk vastavuskinnitus selle kohta, et hindamisel on järgitud Eesti vara hindamise standardit või muud hindamise hea tava määratlevat regulatsiooni; 4) hinnangu kehtivuse eeldused ja piiravad tingimused; 5) hinnatava kinnisvara kirjeldus, sealhulgas kõik hinnatava kinnisvaraga seotud õigused ja kohustused, kinnisvaral lasuvad piirangud, kitsendused (näiteks üürileping), piiratud asjaõigused ja nende mõju kinnisasja väärtusele, tehnilised ja majanduslikud andmed, nagu ehitusloa, kasutusloa ja detailplaneeringu andmed, hoonestatud kinnisasja puhul põhikonstruktsioon, ehitusaasta, seisukord, korteri või eramu puhul suletud netopind ja siseviimistluse seisukord, ning hinnang hinnatava kinnisvara kvaliteediklassile; 6) hindamiskäik, mille lisaks on ka kohandustabel ehk hindamistoimingu kirjeldus, millele on seega lisatud ka võrdlustehingute teave; 7) vara hindamise tulemus ehk hinnang turuväärtusele; 8) kuupäevad, sealhulgas hindamisaruande kuupäev, väärtuse kuupäev, ülevaatuse kuupäev (välja arvatud juhul, kui ülevaatus ei ole põhjendatud asjaoludel vajalik); 9) hinnang kinnisvara likviidsusele; 10) andmed hinnangu tegija ja allkirjastaja kohta, allkiri (kui hindajaks on krediidiandja või -vahendaja, võib hindajaks olla ka kutsetunnistust mitte omav isik, seega vastavaid andmeid ei tule sel juhul esitada); 11) hinnangu kujundamise aluseks olevad taasesitatavad lisad, milleks on fotod, kaardid, plaanid ehk seega ka viited hinnangu aluseks olevatele algandmetele.

11

Kui tulenevalt objekti eripärast, näiteks hoonestamata kinnistu või kordushindamine kinnistu ehitamise finantseerimisel ei ole võimalik kõigi alapunktide kohta teavet esitada, tuleb vastav asjaolu hinnangus välja tuua ning seega nende andmete puudumine ei ole takistuseks lihtsustatud hindamise kasutamisele. § 5. Tegevuse kooskõlla viimine määruse nõuetega KAVS-s sätestatud nõuded kinnisvara hindamisele kehtivad alates KAVS jõustumisest ning selle põhjal tuleb krediidiandjatel sisemiselt tagada piisavate nõuete kehtestamine nii tagatiseks sobivale kinnisvarale, selle kinnisvara hindamisele kui hindajale. Nõuded kehtestatakse sise-eeskirjadega. Hüpoteekkrediidi direktiivi artikli 43 lõigete 2 ja 3 kohaselt tuleb krediidiandjatel ja vahendajatel, kes tegutsevad (teatud aja) enne direktiivi ülevõtmistähtaega (21.03.2016) viia oma tegevus kooskõlla direktiivi nõuetega hiljemalt aasta jooksul. Täpsemalt lõike 3 kohaselt juhul, kui krediidiandja on tegutsenud juba enne 2014. aasta 20. märtsi, on tal võimalus rakendada töötajate nõuetele seatud regulatsioonile üleminekuaega kuni 21. märtsini 2017. Kuna nõuded organisatsiooni sisesele kinnisvara hindajale ja tema tegevusele ehk hindamisele on seotud üldiselt organisatsioonile ja töötajatele seatud nõuetega, on käesoleva määrusega kehtestatud täiendav üleminekuaeg krediidiandjale või -vahendajale, kes on asutatud ja tegutsenud enne määruse jõustumist. Samuti on laiendatud üleminekuaega tegevusloa taotlejatele, kes on lähtunud oma tegevusloa taotluse esitamisel KAVS-st tulenevatest üldistest nõuetest ja ei ole saanud arvestada määrusest tulenevaid täiendavaid nõudeid. Selline krediidiandja või -vahendaja peab viima oma tegevuse (eelkõige hindajate tegevuse, sealhulgas rakendatavate hindamisstandardite suhtes) ja dokumendid (st sise-eeskirjad) määruses sätestatuga vastavusse 2017. aasta 21. märtsiks. Määruse § 1 lõike 2 kohaselt kohaldub määruses krediidiandja kohta sätestatu ka krediidiasutusele, mis vastavalt KrAS § 83 lõikele 31 peab järgima ka muu hulgas KAVS §-st 53 tulenevaid nõudeid. Seega krediidiasutused, mis on asutatud ja tegutsenud enne käesoleva määruse jõustumist, saavad samuti kasutada rakendussättest tulenevat üleminekuaega. Määruse jõustumine Määruses ei ole ette nähtud eraldi jõustumise normi ja määrus jõustub seega üldises korras peale selle avaldamist Riigi Teatajas. III. EELNÕU VASTAVUS EUROOPA LIIDU ÕIGUSELE

Eelnõu põhineb hüpoteekkrediidi direktiivil, mille artiklis 19 on sätestatud nõuded elamukinnisvara tagatisel laenu andmisel kinnisasja hindamisele. Hüpoteekkrediidi direktiiv – Euroopa Parlamendi ja nõukogu direktiiv 2014/17/EL, elamukinnisvaraga seotud tarbijakrediidilepingute kohta ning millega muudetakse direktiive 2008/48/EÜ ja 2013/36/EL ja määrust (EL) nr 1093/2010 (ELT L 60, 28.2.2014, lk 34–85). Hüpoteekkrediidi direktiivi artikkel 19 Eesti õigus 1. Liikmesriigid tagavad, et nende territooriumil töötatakse välja usaldusväärsed kinnisasja hindamise standardid hüpoteeklaenude võtmise eesmärgil. Liikmesriigid nõuavad, et

Määruse eelnõu § 3 (1) Kinnisvara hinnatakse kooskõlas vara hindamise hea tavaga, mille aluseks on ühtne ja väljakujunenud turupraktika.

12

krediidiandjad tagavad kõnealuste standardite kasutamise kinnisasja hindamisel või võtavad mõistlikke meetmeid tagamaks, et kõnealuseid standardeid kohaldatakse kolmanda isiku teostatavas hindamises. Kui liikmesriigi ametiasutused vastutavad kinnisasja sõltumatute hindajate reguleerimise eest, tagavad nad, et need täidavad siseriiklikke kehtivaid õigusnorme.

(2) Kooskõlas vara hindamise hea tavaga: 1) määrab hindaja kindlaks ja kogub kokku kõik hindamiseks vajalikud andmed ning analüüsib kõiki hinnatava kinnisasja väärtust mõjutavaid tegureid; 2) põhineb hindamine ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel ning, kui käesolevast määrusest ei tulene teisiti, vajaliku põhjalikkusega tehtud ülevaatusel. (3) Krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib ülevaatuse jätta tegemata. KAVS § 46 lõige 5: (5) Krediidiandja või -vahendaja jääb tegevuse edasiandmise korral täielikult vastutavaks edasiantud tegevuse nõuetekohase täitmise eest.

2. Liikmesriigid tagavad, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning mille krediidiandja peab säilitama.

Määruse eelnõu § 2 (1) Krediidiandja või -vahendaja kehtestab sise-eeskirjadega nõuded krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni kuuluva kinnisvara hindaja (edaspidi sisehindaja) teadmistele, oskustele, kogemustele ja hindaja koolitamisele ning rakendab neid. Sisehindajal peavad olema piisavad teadmised, oskused ja kogemused hindamise läbiviimiseks ja dokumenteerimiseks vastavalt käesolevas määruses kehtestatud nõuetele. (2) Kui kinnisvara hindab kolmas isik ehk välishindaja, viib hindamise läbi kutseline hindaja ning hindamisaruande kinnitab kutseline hindaja, kellele on kutseseaduse alusel välja antud 6. taseme kinnisvara hindaja või 7. taseme vara hindaja kutse ja see kutse kehtib. Määruse eelnõu § 4 (1) Kinnisvara hindamine dokumenteeritakse vastavalt vara hindamise heale tavale eksperthinnangu või lisahinnangu vormis, kui käesolevast määrusest ei tulene teisiti. (2) Eksperthinnang sisaldab vähemalt järgmisi andmeid: /…/. (3) Ühe aasta jooksul eksperthinnangu koostamisest võib ehitatava, remonditava või renoveeritava kinnisvara korduval hindamisel koostada hindamisaruande lisahinnangu vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi andmeid: /…/.

13

(4) Krediidiandja või -vahendaja sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul võib sisehindaja koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis, mis sisaldab vähemalt järgmisi andmeid: 1) krediidiandja või -vahendaja kliendi nimi: /…/. KAVS § 53 lõiked 2 ja 3: (2) Hüpoteegiga tagatud tarbijakrediidilepingu tagatiseks oleva kinnisvara hindaja peab olema piisavate teadmiste, kogemuste ja oskustega ning piisavalt sõltumatu krediidi andmise otsuse tegemise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang kinnisvara väärtusele. Kinnisvara võib hinnata krediidiandja või -vahendaja või kolmas isik. (3) Kinnisvara hindamine tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal. Krediidiandja või -vahendaja peab kinnisvara hindamise dokumendid säilitama muutumatuna ja Finantsinspektsioonile kättesaadavana vähemalt kolme aasta jooksul tarbijaga lepingu lõppemisest arvates, kui Finantsinspektsioon ei ole kehtestanud teistsugust tähtaega või seaduses ei ole sätestatud pikemat tähtaega.

IV. MÄÄRUSE MÕJUD Eestis tegutsevad laenuandjad võib jagada järgmistesse gruppidesse: 1) krediidiasutused; 2) mitte-pankadest krediidiandjad (nn reguleerimata turg): tarbijakrediidi pakkujad ja muud laenukontorid, hoiu-ja laenuühistud, nn ühisrahastajaid, liisingu- ja järelemaksuandjad. Tegevusluba omavate krediidiasutuste kohta on avaldatud teave Finantsinspektsiooni veebilehel, muude krediidiandjate ja -vahendajate kohta saab olema teave avalikustatud samuti Finantsinspektsiooni veebilehel alates vastavate tegevuslubade väljastamisest. Mitte-pankadest krediidiandjate arv, kelle suhtes kehtib alates märtsist 2016 tegevusloa taotlemise kohustus, on hinnanguliselt umbes 100 ettevõtjat, kuid 90% turumahust annavad väidetavalt 30 ettevõtjat ja 50% mahust üksnes 6 ettevõtjat. Seega võib eeldada, et eelkõige otsustavad tegevusloa taotlemise ja krediidiandjana tegevuse jätkamise turul suuremat osalust omavad ettevõtjad. Määruse välja töötamise ajaks on saanud tegevusloa 32 krediidiandjat9 ja üks krediidivahendaja. Kinnisvara hindamiseks elamukinnisvara tagatisel laenu andmisel võib kuni käesoleva määruse jõustumiseni kasutada kas (kutset omavat või muud krediidiandjale sobilikku) välist kinnisvara hindajat või krediidiandja või -vahendaja organisatsiooni kuuluvat nn sisemist hindajat, kelle

9 http://www.fi.ee/index.php?id=18372

14

kompetentsust ei ole kutsest lähtuvalt hinnatud, kuid kelle hinnangut aktsepteerib krediidiandja lähtuvalt oma sisemistest protseduurireeglitest. Määrusest tulenevate nõuete kohaselt peavad kõik elamukinnisvara tagatisel laenu andmisel tagatise hindamiseks kasutatavad välised kinnisvara hindajad omama kutsetunnistust, mis tõendab nende teadmisi, oskusi ja kogemusi. Kuid isikud, kes hindavad tagatist krediidiandja organisatsiooni siseselt peavad vastama krediidiandja või -vahendajasiseselt hindaja pädevusele kehtestatud nõuetele. Kutsekoja andmetel on tehtud 2016. a seisuga kutsetunnistusi antud kinnisvara hindaja V tasemel kokku 193 ning kinnisvara hindaja VI tasemel on tehtud 13 eksamit10. Elamukinnisvaraga tagatud krediidi andmise õigus on täiendavat tegevusluba taotlemata krediidiasutustel, kuid KAVS alusel võivad selleks õiguse taotleda ka muud krediidiandjad. Vastava teenuse osutamisel või kavandamisel tuleb eelkõige pankadel ja ka muudel hüpoteekkrediidiandjatel või -vahendajatel anda tagatise hindamise ülesanne edasi välisele kutset omavale hindajale ehk kolmandale isikule või hinnata tagatise väärtust ise ja selleks kehtestada sisesed nõuded kinnisvara hindamisele ja hindajale, järgides hindamise nõuete juures kas rahvusvahelisi standardeid või Eesti vastavat vara hindamise standardit. Krediidiandja ja -vahendaja vastutavad KAVS-s ja käesolevas määruses tagatise hindamisele kehtestatud nõuete täitmise eest, kui otsustatakse kasutada välist hindajat. Kavandatav meede: Elamukinnisvaraga seotud krediidilepingu tagatise hindaja kutstunnistuse olemasolu nõude kehtestamine. Välise kinnisvara hindajana tegutsemiseks on võimalus taotleda kutset, milleks eksameid viib läbi Eesti Kinnisvara Hindajate Ühing. Kutse taotlemise kohustust kehtivast õigusest ei tule. KAVS ja määruse kohaselt võib elamukinnisvaraga seotud krediidilepingu tagatise väliseks hindajaks olla vaid piisavate teadmiste ja kogemustega isik, kelleks määrusest tulenevalt on kutset omav kinnisvara hindaja. Kutse puhul on eristatud mitu tasandit ning iseseisva hindamise õiguse ja vastava hindamisaruande allkirjastamise õigus on VI ja VII taseme hindajatel. Mõju tervikuna: väike

Suur osa turul tegutsevaid kinnisvara hindajaid on läbinud vara hindamiseks (erineval tasemel) vajaliku kutseeksami ning omab kutset, mistõttu hindamisõigusega isikud on turul olemas. Valdavalt tegutsevad kutsetunnistusega hindajad kinnisvara hindamise ettevõtja juures. Kui krediidiandjad või vahendajad soovivad iseseisvalt kinnisvara hindamist läbi viia, on vajalik oma organisatsiooni kinnisvara hindamise pädevusega isiku kaasamine, kes valdab kinnisvara hindamist vastavalt rahvusvahelistele standarditele või Eesti vara hindamise standardile. Sellisele nõudele vastamiseks võib olla vajadus organisatsiooni sisesteks muudatusteks. Selliste muudatuste mõju ei ole suur. Krediidiandja või -vahendaja, kes pole eelnevalt rakendanud vara hindamisel kehtivat hea tava, peab välja arendama vastava võimekuse ja kaasama organisatsiooni vastava pädevusega isikud, mistõttu võivad kogu krediidiandmise protsessi arvestades sellistele krediidiandjatele omada määrusest tulenevad nõuded keskmist mõju.

Mõju valdkond I

Mõju majandusele Avalduv otsene mõju: väike

Mõju Eesti majandusele on väheoluline, meede võib kaasa aidata pigem kitsamalt eluasemeturu stabiilsusele. Meede hõlmab vaid tagatise hindamiseks õigust omavate isikute ringi, omamata mõju laenuturule või hinnangute kujunemisele.

Mõju valdkond II

Mõju finantssektorile

Avalduv otsene mõju: väike

Elamukinnisvaraga seotud laenu tagatise hindamise protsessile nõuete kehtestamise mõju finantssektorile on väike.

Mõju valdkond III

Mõju riigiasutuste korraldusele ja avalikule sektorile tervikuna

Avalduv otsene mõju: väike

Otsest mõju riigiasutuste korraldusele ja avalikule sektorile tervikuna ei kaasne. Riiklik finantsjärelevalveasutus Finantsinspektsioon teostab järelevalvet krediidiandjate ja -vahendajate üle ning kontrollib nende organisatsioonilise struktuuri vastavus seaduse nõuetele.

10 http://www.kutsekoda.ee/et/kutseregister/statistika

15

Finantsinspektsioon ei ole finantseeritav riigieelarvest, vaid on rahastatav pankade, kindlustusandjate, fondivalitsejate, krediidiandjate ja teiste finantsjärelevalve subjektide poolt. Eelnõuga kaasnevad muudatused ei too otseselt kaasa Finantsinspektsiooni eelarve kasvu.

Mõju valdkond IV

Sotsiaalne mõju Avalduv otsene mõju: väike

Otsene sotsiaalne mõju puudub.

Mõju valdkond V

Mõju õigusruumile

Avalduv otsene mõju: väike

Otsest mõju õigusruumile ei ole.

Mõjude olulisus

Ulatus: väike Tagatise hindamine on elamukinnisvaraga seotud laenu andmise protsessi osa, kuid kuna täna ka seadusest tuleneva kohustuseta viivad seda suures osas läbi kutset omavad hindajad, on mõju ulatus väike. Sihtrühma suurus: väike Mõju sihtrühmaks on krediidiandjad ja -vahendajad, kelle kollektiivi kuuluvad kinnisvara hindajad, kes ei ole kutset omandanud ja kelle tegevus ei vasta kutsestandardile, keda võib hinnata sihtrühmana väikseks. Sagedus: keskmine Tagatise hindamine kuulub elamukinnisvaraga seotud laenu andmise protsessi, kuid selle osakaal kogu laenu andmise protsessis on väike, mistõttu on sagedus keskmine. Ebasoovitavate mõjude risk: väike Ebasoovitavaid mõjusid hindamise nõuete ühtlustamisega ei kaasne, vaid muudatusega tagatakse elamukinnisvaraga seotud krediidi võtjate jaoks selgus, et tagatise väärtust tõlgendatakse olenemata hindajast samadest alustest lähtuvalt ning annab tarbijale enam valikuvõimalusi krediidi tingimuste hindamiseks.

V. MÄÄRUSE RAKENDAMISEGA SEOTUD TEGEVUSED, VAJALIKUD KULUD JA

MÄÄRUSE RAKENDAMISE EELDATAVAD TULUD

Määruse rakendamine ei too kaasa riigieelarvelisi kulusid. Turuosaliste poolt elamukinnisvara hindamisel kutsetunnistusega kinnisvara hindaja ning kutsetunnistuseta hindaja kasutamise või hindamisstandarditest lähtumise proportsioonide kohta andmeid kättesaadaval ei ole, mistõttu ei ole ka hinnatav vastav ümberkorralduste tegemise maht. VI. MÄÄRUSE JÕUSTUMINE

Määrus jõustub üldkorras. Määrusega on antud isikutele, kes on alustanud oma tegevust enne KAVS tegevusloa nõude jõustumist või andnud selleks ajaks sisse tegevusloa taotluse, lähtudes varem kehtinud nõuetest, üleminekuaeg tegevuse kooskõlla viimiseks aasta jooksul alates määruse jõustumisest. Vastavaks ajaks on aasta peale KAVS-st tuleneva tegevusnõude jõustumist. Krediidiandja või -vahendaja, kes on lähtunud oma tegevuses KAVS-s kehtestatud nõuetest, on kehtestanud oma sisemistes protseduurides nõuded sobivale kinnisvarale, hindajale pädevusele ja hindamise dokumenteerimisele, kuna aga määrusega on täpsustatud nõuet hindamise läbiviimisele ja seega lähtumisel vastavatest standarditest, tuleb sellekohased sise-eeskirjad nii hindaja isiku kui hindamise läbiviimise seisukohalt ajakohastada. VII. EELNÕU KOOSKÕLASTAMINE JA ESITAMINE ARVAMUSE AVALDAMISEKS

16

Eelnõu on esitatud avalikule kooskõlastusringile kaks korda. Viimasel korral 13. mail 2016 esitati eelnõu kooskõlastamiseks ja arvamuse avaldamiseks Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumile, Justiitsministeeriumile, Haridus- ja Teadusministeeriumile, Finantsinspektsioonile, Eesti Pangaliidule, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingule, Eesti Pangale ning teistele turuosalistele. Eelnevalt eelnõu ettevalmistamise käigus konsulteeriti Eesti Pangaliiduga, Eesti Kinnisvara Hindajate Ühinguga, FinanceEstonia krediidiandjate töörühmaga ning eelnõu suhtes arvamust avaldanud turuosalistega. Eelnõu suhtes mais 2016 avaldatud tagasiside oli järgmine, millest on arvestatud suuremat osa tehtud ettepanekuid.

Nr Ettepaneku sisu

Arvestatud/ mitte

arvestatud/ selgitatud/

Rahandusministeeriumi märkused

EESTI KINNISVARA HINDAJATE ÜHING

1 /…/ teeb EKHÜ järgmised ettepanekud: 1) Direktiivis 2014/17/EL esitatud elamukinnisvara hindamise ja kinnisvara hindajale esitatud nõuetest tulenevalt ning tarbija õigustest ja kaitsest lähtuvalt ning asjaolust, et nõutaval tasemel pädevuse hoidmine igal krediidiandjal ja –vahendajal eraldi on liiga kallis, kehtestada kriteeriumid hindamisele sise- ja välishindaja poolt järgmiselt: 1.1) Peab kasutama sõltumatut välishindajat, kellel on kutsetunnistus (nt laenu ja tagatise väärtuse suhe 50% või rohkem ja vara väärtus 50 000 eurot või enam) 1.2) Võib kasutada sisehindajat, kellel peab olema kutsetunnistus (nt laenu ja tagatise väärtuse suhe alla 50% ja vara väärtus alla 50 000 euro) 1.3) Võib kasutada sisehindajat, kellel ei ole kutsetunnistust (nt laenu ja tagatise väärtuse suhe alla 30% ja vara väärtus alla 20 000 euro).

Selgitatud Direktiiv võimaldab küll seada laenu ja tagatisvara või laenu ja sissetuleku suhet üheks tarbija maksevõimelisuse hindamise aluseks, kuid otsest viidet direktiivis seoses välis- ja sisehindamise nõuete kohaldamisega nende suhtega seotud ei ole. Liikmesriigil on õigus seada rangemaid nõudeid kui see on ette nähtud direktiivis, kuid vastavate piirsummade seadmine üldise regulatsiooni tasemel eeldab laiemaulatuslikumat mõjuanalüüsi. Määruse eelnõus ja KAVS-s on rõhutatud, et krediidiandja sisemised korrad peavad tagama piisava riskide juhtimise ja tegutsemise tarbijate huvides. Lihtsustatud hindamise nõudeid võib rakendada samuti üksnes põhjendatud juhul. Seega krediidiandja riskide juhtimise raames tuleb krediidiandjal endal seada lävendid, millistel juhtudel on vajalik kasutada kutselise hindaja teenust. Sellekohast sisemist regulatsiooni hindab finantsjärelevalve. Kuna sügisel 2016 on kavas alustada KAVS regulatsiooni järelhindamisega, siis saab vastava tagatiste hindamise läbiviimise protsessi vajadusel korral liita järelhindamise teemadesse.

2 2) Üheselt mõistetavuse huvides kasutada regulatsioonis mõisteid kinnisasja sise- ja välishindaja ning välistada mõiste kolmas isik, mille tähendust ei ole seletuskirjas avatud.

Arvestatud Määrusesse on lisatud sise- ja välishindaja mõisted, kuid kuna seaduses on kasutatud esialgselt viidet kolmandale isikule, siis vastav sõnakasutus on vajalik ka

17

määruses.

3 3) Juhul kui sisehindaja poolt koostatakse hindamisaruanne lühendatud vormis pangasiseseks kasutamiseks, siis peab tarbijal olema võimalik säilitada see taasesitataval kujul.

Selgitatud Püsiva andmekandja mõiste on üle võetud direktiivist 2008/48/EÜ VÕS §-ga 111 ja selle kohaselt on sarnaselt direktiivile mõistes rõhuasetus teabe taasesitatavus kättesaadaval ja muutmata kujul. Teabe tarbijale suunatus tuleneb vastavatest teabe andmise artiklitest, mis kohustavad seega tarbijale teavet andma püsival andmekandjal. Direktiivi 2014/17/EL artiklis 19 on sätestatud dokumenteerimiskohustus püsival andmekandjal, seega ei ole direktiiviga pandud kohustust esitada dokumenteeritud ja säilitatav hindamisaruanne ka tarbijale.

EESTI PANGALIIT

1 Teeme ettepaneku muuta Eelnõu § 1 lõike 1 teine lause ja sõnastada see järgmiselt: „Muu võrreldav tagatis käesoleva määruse tähenduses on muu hulgas tagatisena krediidiandja poolt omandatud kinnisvara või hooneühistu liikmesus“. Leiame, et kuigi sõnastus „pant hooneühistu liikmesusele“ on iseenesest korrektne, ei sobitu see meie hinnangul siiski väga hästi Eelnõu konteksti, sest Eelnõus peetakse tagatise all silmas vara, mitte sellele seatud panti.

Arvestatud

2 Pidades silmas seletuskirja lk 8 tehtavat mööndust, et teatud juhul võib hinnatava objekti ülevaatusest ka loobuda, teeme ettepaneku sõnastada § 3 lõike 2 punkt 2 järgnevalt: „2) hindamine põhineb ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel ning vajadusel teostatud ülevaatusel“.

Arvestatud Sätte sõnastust on muudetud, kuid täiendatud kujul. Kuna võimalus loobuda ülevaatusest peab tulenema määruse kohaselt sise-eeskirjadest, mitte ei ole sõltuvuses vaid vajadusest, siis on punkt sõnastatud järgmiselt: „hindamine põhineb ajakohastel ja usaldusväärsetel andmetel ning, kui käesolevast määrusest ei tulene teisiti, vajaliku põhjalikkusega teostatud ülevaatusel“

3 Teeme ettepaneku muuta Eelnõu § 4 lõiget 4 ja võtta lõike algusest ära sõnad „sise-eeskirjadega nimetatud põhjendatud juhul“. Pangaliit on jätkuvalt seisukohal, et krediidiandja või -vahendaja enda poolt tehtud hindamisaruanne võib alati olla lihtsustatud vormis. Eelnõu antud lõikes väljatoodud andmete loetelu, mis peab sisalduma hindamisaruandes, on meie hinnangul põhjalik ning annab hindamistoimingust ja vara turuväärtuse kujunemisest väga hea ülevaate. Sisehindajate hindamisaruannet kasutatakse vaid samalt krediidiandjalt laenu taotlemisel, mitte kolmandale isikutele esitamiseks. Eksperthinnangus nõutavate kõikide andmete kajastamine sisehindajate hinnangutes ei ole meie arvates mõistlik ja toob kaasa ebamõistliku täiendava ajakulu, ilma reaalse olulise tulemita.

Selgitatud Direktiivi 2014/17/EL artikli 19 kohaselt on üldnormiks säte, et liikmesriigid nõuavad, et krediidiandjad tagavad standardite kasutamise kinnisasja hindamisel. Määrusega on vastavat normi mõnevõrra kitsendatud, luues erandi standardi kasutamise nõudele eeldusel, et tehtav hindamisaruanne vastab eesmärkidelt ja põhipunktidelt standardi sisule. Seega on määruses säilitatud krediidiandjale ja –vahendajale kohustus määratleda juhud, mil tulenevalt riskide hindamisest ja proportsionaalsuse põhimõttest peetakse asjakohaseks kasutada esmalt sisehindajat ja teiseks teha hinnang lihtsustatud

18

vormis. Arvestades põhjendusi võivad nimetatud erandid hindamise üldnõuetele olla ühildatavad, seega tulemusena sisehindaja tehtavad hindamisaruanded võivad olla vaid lihtsustatud vormis, kuid vastav alus peab olema põhjendatult toodud krediidiandja sise-eeskirjas.

EESTI PANK

1 § 3 lõige 1 sätestab et „tagatiseks oleva kinnisvara hindamine peab toimuma kooskõlas vara hindamise hea tavaga“. Viide heale tavale võib olla liiga üldine ja soodustada vaidluste tekkimist hea tava sisulise tähenduse üle. Kui viide konkreetsetele Eesti või rahvusvahelistele vara hindamise standarditele on eelnõu koostajate hinnangul liiga piirav, tuleks vähemalt täpsustada et hea tava aluseks peab olema ühtne ja väljakujunenud turupraktika, nagu seda on tehtud määruse seletuskirjas.

Arvestatud Sõnastust on täiendatud.

2 § 4 lõikes 3 seotakse hindamisaruande lisahinnangu koostamise õigus kehtiva eksperthinnangu olemasoluga. Tuleks selgitada, mida peetakse silmas eksperthinnangu kehtivuse all, seda ka ajalises mõttes. Kuigi § 4 lõike 2 punkti 7 kohaselt peab eksperthinnang sisaldama selle kehtivuse eeldusi ja piiravaid tingimusi, ei määra see selgelt hinnangu kehtivuse perioodi.

Arvestatud Määrusse on lisatud täiend, mille kohaselt eksperthinnang peab olema koostatud mitte enam kui üks aasta enne lisahinnangu koostamist.

3 § 4 lõike 4 järgi võib krediidiandja „sise-eeskirjas nimetatud põhjendatud juhul koostada hindamisaruande lihtsustatud vormis.“ Soovitav on anda määruses näitena avatud nimekiri sellistest põhjendatud juhtudest, mis võivad anda küllaldase õigustuse lihtsustatud vormis aruande koostamisele. Nt eelnõu seletuskirjas on sellistena nimetatud olukorda kus krediidilepingu tagatis on oluliselt suurema väärtusega taotletavast laenust, samuti kordushindamist täiendava krediidi taotlemisel, kui eelnevalt on vara hindamine teostatud kutselise hindaja poolt eksperthinnangu vormis. Kui lubada lihtsustatud aruande koostamist igal „põhjendatud juhul“ ilma mingi täpsustuseta, võib see viia lihtsustatud hinnangu andmise aluste vaidlustamiseni asjaoludel mida krediidiandjal ei ole võimalik määrust tõlgendades ette näha.

Selgitatud Kuna seletuskirjas on antud näitlik loetelu alustest ning sise-eeskirja hindab Finantsinspektsioon tegevusloa taotlemisel ja ka hilisemate kontrollide käigus, peavad vastavad alused olema kooskõlas krediidiandja riskide juhtimise põhimõtetega. Seega ei ole määrusesse vastavaid näitlikke aluseid lisatud.

TARBIJAKAITSEAMET

Määruse §-s 2 on kehtestatud nõuded kinnisvara hindamise läbiviijale ja hindamisaruande kinnitajale. Määrusega kehtestatakse erinevad nõuded kinnisvara hindamise läbiviijale, olenevalt sellest, kas hindamise viib läbi krediidiandja või –vahendaja organisatsiooni kuuluv isik või tegemist on kolmanda isikuga. Tarbijakaitseameti hinnangul ei tohiks sellist vahetegemist olla, kuivõrd selline erisus võib kahjustada tarbijate huve. Selgitame, et krediidiandja või –vahendaja organisatsiooni kuuluvad isikud ei ole üldjuhul piisavate teadmistega, et adekvaatselt hinnata kinnisvara väärtust. Taoline hindamine võib tekitada olukorra, kus kinnisvara hinnatakse krediidiandja või –vahendaja poolse kasu saamise eesmärgil tunduvalt madalamalt või kõrgemalt, kui tegelik väärtus. Lisaks võib tekkida olukord, kus nt erinevad krediidiandjad

Selgitatud Nõuded kinnisvara hindamisele kui protsessile on ühtlustatud määruses nii välishindajale kui sisehindajale, nende täitmist kontrollib Finantsinspektsioon. Seega hindajale seatud üldisi nõudeid tuleb täita ka sisemise hindaja eelistamisel. Kuna tagatiste hindamine on üks osa krediidiandja riskide juhtimise protsessist, siis on krediidiandjal suurem vastutus hindamise korraldamisel, mille kohta omakorda tuleb anda vajadusel selgitusi ka järelevalve asutusele – hindamise protsessi läbi viimine on üks osa krediidiandja

19

hindavad kinnisvara erinevalt. Euroopa parlamendi ja nõukogu 4. veebruar 2014.a. direktiivi 2014/17/EL (hüpoteekkrediidi direktiiv) artikkel 19 punkt 2 kohaselt peavad liikmesriigid tagama, et kinnisasja sise- ja välishindajad on erialaselt pädevad ning piisavalt sõltumatud krediidi andmise protsessist, et anda objektiivne ja erapooletu hinnang, mis tuleb dokumenteerida püsival andmekandjal ning mille krediidiandja peab säilitama. Taolise sõltumatuse ning erapooletuse saavutamine krediidiandja või –vahendaja organisatsioonisisese hindaja puhul on küsitav. Sisehindaja võib olla kallutatud ning erapoolik, kuivõrd krediidiandja maksab talle tööülesannete täitmise eest tasu. Eelnevast tulenevalt on Tarbijakaitseamet arvamusel, et krediidiandja või –vahendaja sisehindajale ja kolmandast isikust hindajale peaksid olema kehtestatud samaväärsed nõuded. Nii krediidiandja või –vahendaja sisehindaja kui ka kolmandast isikust hindaja peaksid omama kutsetunnistust.

tegevusloa nõuete täitmisest, seega sellekohane oluline rikkumine võib olla takistuseks krediidiandjana tegutsemisele.

26.05.2016