SAMLET - Samlet udgave...4!af73! sisonhow!thedutyofinspectionis...

1 af 73

Kit Purkær Madsen & Iben Albrechtsen Aalborg Universitet 2013

Købers undersøgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom

2 af 73

Titelblad til kandidatspeciale Eksamen: Kandidateksamen Uddannelsessted: Aalborg Universitet. Jurauddannelsen, Niels Jernes Vej 6B,

9220 Aalborg Øst. Projektets titel: Dansk:

”Købers undersøgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom”

Engelsk: ”The property buyer’s duty of inspection”

Retsområde: Fast ejendom Afleveringsdato: 15. maj 2013 Vejleder: Carsten Munk-‐Hansen Eksaminander:

________________________________________ Kit Purkær Madsen

________________________________________ Iben Albrechtsen

3 af 73

Summary

The main objective of this dissertation is to investigate the duty of inspection of

the property buyer according to present law. Property transactions are usually

characterized by being single, substantial, and of great importance to the buyer or

the seller. The main responsibilities of the parties, i.e. the buyer’s payment and the

seller’s passing of ownership, are normally stated in the contract. However, the

contract does also contain responsibilities that are not evident in the written

agreement. The duty of loyalty is an example of such a responsibility.

In Danish law, property transactions are primarily not governed by legislation.

Therefore, the duty of loyalty is a result of the doctrine of obligations, which is only

codified in the Danish Sale of Goods Act, not applicable on property transactions.

The duty of loyalty includes an obligation for the seller to disclose all relevant in-‐

formation, and for the buyer an obligation of inspection, widely known as caveat

emptor.

The investigation of the buyer’s duty of inspection includes both consumer’s-‐ and

business property transactions. The seller’s obligation to disclose information is

included, only if it is relevant in the assessment of the duty of inspection. As the ob-‐

jective of investigation primarily is non-‐statuary, the main source of law is conse-‐

quently legal practice. Judicial decisions are characterized by being based on the

merits of each individual case, and a general solution to the problem area will

therefore not be attempted. Oppositely, the objective is to point out which consid-‐

erations are taken into account by court decisions.

The investigation is divided into three main chapters. First of all, an analysis on the

cases in which the parties have not made any agreement on the extent of the buy-‐

er’s inspection of the property, and how it is influenced by information given by

the seller or information that is stated in an inspection report. Secondly, an analy-‐

4 af 73

sis on how the duty of inspection is affected by the seller’s general or specific re-‐

quest to initiate an inspection, or exclusion of liability. Also the duty of inspection

of property is compared to due diligence, mostly known in connection with com-‐

pany acquisitions. As a third chapter, the buyer’s duty of inspection is compared to

its natural contrast – the seller’s obligation to disclose all relevant information.

Based on the analysis, decisive elements of legal practice are presented. First and

foremost, it is concluded that the buyer has an obligation to handle his own inter-‐

ests. The individual qualifications of each buyer are emphasized in court decisions

as important and decisive. The extent of the buyer’s duty of inspection is enhanced

by knowledge, whether the buyer has observed an issue himself, or the seller has

presented it. Furthermore, the extent of the duty of inspection is influenced by the

seller’s request for thorough investigations of the property. Always provided that

the request is relatively definite. Regarding exemptions of liability from the seller,

a similar legal position is presented.

As a result of this dissertation, a strict line of legal practice cannot be presented

and is therefore not attempted. Numerous elements are taken into account in the

judgement of the duty of inspection in each individual case.

5 af 73

Indholdsfortegnelse

Kapitel 1 -‐ Introduktion ................................................................................................................ 7

1.1. Indledning ............................................................................................................................. 7

1.2. Emnevalg ................................................................................................................................ 8

1.3. Afgrænsning .......................................................................................................................... 9

1.4. Metode ................................................................................................................................. 10

1.5. Begrebsanvendelse ......................................................................................................... 12

Kapitel 2 -‐ Købers undersøgelsespligt -‐ intet aftalt .......................................................... 13

2.1. Generelt om ejendomskøbers undersøgelsespligt ............................................... 13

2.1.1. Købelovens caveat emptor-‐grundsætning ....................................................................... 13

2.1.2. Retspraksis om ejendomskøbers undersøgelsespligt ................................................ 15

2.1.3. Retslitterære betragtninger ................................................................................................... 19

2.2. Forhold iagttaget af ejendomskøber ......................................................................... 23

2.2.1. Retspraksis om forhold iagttaget af ejendomskøber .................................................. 23


2.2.2.1. Når køber selv er sagkyndig ............................................................................................ 29

2.2.2.2. Når køber får sagkyndig bistand ................................................................................... 30

2.3. Forhold påpeget af sælger ............................................................................................. 32

2.3.1. Retspraksis om forhold påpeget af sælger ...................................................................... 32


2.4. Forhold påpeget i rapport ............................................................................................. 36

2.4.1. Om forbrugerbeskyttelsesloven .......................................................................................... 36

2.4.2. Retspraksis om forhold påpeget i rapport ...................................................................... 37

Kapitel 3 -‐ Købers undersøgelsespligt – ved aftale ........................................................... 40

3.1. Sælgers generelle opfordring til køber om at undersøge ejendommen – samt

generelle ansvarsfraskrivelser ........................................................................................... 40


3.1.2. Generelle ansvarsfraskrivelser ............................................................................................. 44

6 af 73

3.1.3. Generelle ansvarsfraskrivelser – når sælger har begrænset kendskab til

ejendommen ............................................................................................................................................. 46

3.2. Sælgers konkrete opfordring til køber om at undersøge ejendommen – samt

konkrete ansvarsfraskrivelser ............................................................................................ 48


3.2.2. Sælgers opfordring til køber om at antage sagkyndig bistand ............................... 52

3.3. Perspektivering til due diligence ............................................................................... 55

3.3.1. Overordnet om due diligence ................................................................................................ 55

3.3.2. Anvendeligheden af due diligence ved handel med fast ejendom –

erhvervsdrivende parter ..................................................................................................................... 56

3.3.3. Anvendeligheden af due diligence ved handel med fast ejendom –

forbrugerkøb ............................................................................................................................................ 59

Kapitel 4 -‐ Parternes loyalitetspligter ................................................................................... 60

Købers undersøgelsespligt sammenholdt med sælgers loyale oplysningspligt . 60

Kapitel 5 ........................................................................................................................................... 67

Konklusion ...................................................................................................................................... 67

Litteraturfortegnelse .................................................................................................................. 72

7 af 73

Kapitel 1 Introduktion

1.1. Indledning

Ejendomshandler udgør almindeligvis en enkeltstående, væsentlig transaktion

for den enkelte køber eller sælger, hvorfor det er af stor betydning og i begge par-‐

ters interesse, at der er tillid til, at handlen forløber i overensstemmelse med afta-‐

lens indhold. Hovedforpligtelserne ved en ejendomshandel er på den ene side

overdragelse af ejendomsretten til den pågældende ejendom og på den anden side

overgivelse af et vederlag herfor. Dette vil aftalen normalt tage udtrykkelig stilling

til. Herudover forekommer dog biforpligtelser, som ligger implicit i aftalegrundla-‐

get, men som ikke fremgår udtrykkeligt heraf. Parternes pligt til loyalt at varetage

hinandens interesser, for på den måde at undgå en forringet retsstilling, udgør en

sådan biforpligtelse og følger af almindelige obligationsretlige grundsætninger.

Loyalitetspligten er dermed udtryk for parternes adfærd. Følger en af parterne ik-‐

ke et hensigtsmæssigt adfærdsmønster, risikerer vedkommende at lide et retstab.

Det er derfor af afgørende betydning, at parterne har tillid til processen.

Erhvervelse af fast ejendom udgør således et område inden for dansk ret, hvor der

ikke findes en egentlig lovgivning, som i alle henseender regulerer på området,

herunder i forhold til parternes loyalitetspligter. Loyalitetspligten omfatter bl.a.

sælgers oplysningspligt og købers undersøgelsespligt. Herved sælgers pligt til at

orientere køber om relevante problemstillinger ved ejendommen eller dele deraf,

som kan være af betydning for køber, samt købers pligt til at iagttage sine egne in-‐

teresser og behov ved ejendommens stand.

Nærværende kandidatspeciale behandler ejendomskøberens undersøgelsespligt.

Det obligationsretlige princip om købers undersøgelsespligt er kodificeret i købe-‐

lovens § 47 om caveat emptor. Nogle af købelovens bestemmelser tjener dermed

som udfyldende regelsæt i det omfang, lovens bestemmelser kan antages som ud-‐

8 af 73

tryk for almindelig obligationsret. I forbrugerforhold, hvor Lov om forbrugerbe-‐

skyttelse ved erhvervelse af fast ejendom mv. (forbrugerbeskyttelsesloven) kan

anvendes under visse betingelser, foreligger der ingen bestemmelser vedrørende

parternes loyale adfærd. De almindelige obligationsretlige principper om parter-‐

nes gensidige loyalitetspligt anvendes derfor i det omfang, lovens bestemmelser

ikke ændrer herpå.

Omfanget af en ejendomskøbers undersøgelsespligt og dennes risiko for at miste

sine mangelsindsigelser som følge af tilsidesættelse heraf, er i retslitteraturen om-‐

tvistet. Sælgers loyale oplysningspligt behandles ofte indgående, hvorimod købers

undersøgelsespligt berøres kortfattet og i generelle vendinger. Dette må formentlig

ses i lyset af, at retspraksis ofte er meget konkret begrundet og derfor peger i flere

forskellige retninger. Der er således tale om et retsområde, hvor domstolene indle-‐

ver sig i den konkrete situation. Retspraksis kan derfor bidrage til en analyse af,

hvad der nærmere bestemt lægges vægt på i forhold til ejendomskøberens under-‐

søgelsespligt.

1.2. Emnevalg

Intentionen med kandidatspecialet er at behandle emnet: ”Købers undersøgelses-‐

pligt ved erhvervelse af fast ejendom” i henseende til alle typer ejendomskøb. Som

led heri belyses sælgers oplysningspligt i det omfang, det er relevant for bedøm-‐

melsen af købers undersøgelsespligt. Specialet vil forsøge at opstille nogle para-‐

metre for, hvad domstolene tillægger vægt ved afgørelserne samt anskue de situa-‐

tioner, hvor køber lider retstab som følge af, at dennes undersøgelsespligt er for-‐

sømt. Problematikken søges behandlet ud fra tre hovedpunkter, som udgør specia-‐

lets følgende tre kapitler.

Som første hovedpunkt behandles i kapitel 2 de tilfælde, hvor der ikke foreligger

en aftale om undersøgelsespligtens rækkevidde mellem køber og sælger. Herunder

vil det forsøges klarlagt, hvorledes retstilstanden er for køber, når denne ikke kon-‐

9 af 73

kret har fået anledning til at foretage en undersøgelse af ejendommen for specifik-‐

ke forhold. Indledningsvis er det derfor væsentligt at stille spørgsmålet om, hvor-‐

vidt der i det hele taget efter dansk ret foreligger en undersøgelsespligt? Herud-‐

over belyses købers retsstilling i tilfælde, hvor køber selv har iagttaget et forhold,

som for denne kan udgøre en mangel ved ejendommen. Endelig behandles købers

retsstilling i anledning af sælgers oplysning om forhold samt ved oplysning om

forhold i tilstandsrapport. Det sidste punkt er navnlig relevant, hvor forbrugerbe-‐

skyttelsesloven finder anvendelse.

I kapitel 3 behandles tilfælde, hvor der foreligger en aftale indeholdende en opfor-‐

dring til undersøgelse. Herunder belyses indledningsvis, hvorledes købers retsstil-‐

ling forholder sig i anledning af en generel opfordring fra sælger om at undersøge

ejendommen. I forlængelse heraf søges belyst, hvilken retsvirkning en generel an-‐

svarsfraskrivelse fra sælger berører domstolenes bedømmelse af omfanget af kø-‐

bers undersøgelsespligt. Andet afsnit tager omvendt sigte på at klarlægge, hvorvidt

købers retsstilling ændres ved, at sælgers opfordring er konkret og angår bestemte

nærmere angivne forhold ved ejendommen. Tilsvarende behandles retsvirkningen

af en konkret ansvarsfraskrivelse i forhold til undersøgelsespligten samt købers

retsstilling i anledning af, at sælger opfordrer denne til at antage sagkyndig bistand

til undersøgelsen af forhold ved ejendommen. Det tredje og sidste afsnit omhand-‐

ler den aftalte undersøgelsespligt, due diligence, som ofte ses i forbindelse med

køb og salg af virksomheder. Under dette punkt belyses, i hvilket omfang princip-‐

perne kan overføres til handel med fast ejendom.

Kapitel 4 udgør det tredje og sidste hovedpunkt, som vil bestå i en analyse af kø-‐

bers undersøgelsespligt sammenholdt med sælgers oplysningspligt.

1.3. Afgrænsning

Formålet med kandidatspecialet er at behandle problematikken omkring købe-‐

rens undersøgelsespligt i forbindelse med erhvervelse af fast ejendom. Følgelig vil

10 af 73

der i specialet alene blive inddraget elementer til klarlæggelse af den relevante

problemstilling, mens øvrige problemstillinger udelades.

Som led i klarlæggelsen af retsstillingen for købers undersøgelsespligt inddrages

afgørelser fra trykt retspraksis. Afgørelserne inddrages således i det omfang, de er

relevante for problemstillingen, og indeholder dermed både erhvervsdrivende og

forbrugere som parter, ligesom den omhandlede faste ejendom kan være såvel er-‐

hvervsejendom, bolig og byggegrund. Ejerlejligheder udelades fra denne fremstil-‐

ling, idet der ikke forekommer trykt retspraksis, som omhandler købers undersø-‐

gelsespligt i henseende til denne type ejendom.

1.4. Metode

Kandidatspecialet vil beskrive gældende ret på området for købers undersøgel-‐

sespligt ved erhvervelse af fast ejendom. Den anvendte metode hertil vil være

retsdogmatisk metode. Da der er tale om et ulovreguleret område, vil de primære

retskilder være retspraksis samt grundlæggende obligationsretlige principper. Ved

behandlingen af retspraksis tages der højde for, at der altid vil være tale om kon-‐

krete afgørelser, som tager afsæt i parternes anbringender og den konkrete situa-‐

tion. Derfor udvises påpasselighed med at udlede generelle betragtninger på bag-‐

grund heraf. Ikke desto mindre bidrager retspraksis til klarlæggelse af domstole-‐

nes anvendelse af parternes loyalitetspligter.

Fælles for afgørelserne er, at de ikke i alle tilfælde tager sigte på at fastslå, hvorvidt

der findes en undersøgelsespligt for køber eller ej. Afgørelserne går således i flere

tilfælde ud på at fastslå, om et forhold udgør en mangel eller lignende. Afgørelser-‐

ne indeholder dog elementer til klarlæggelse af udstrækningen for parternes loya-‐

litetspligter, herunder køberens undersøgelsespligt.

I afgørelserne forekommer endvidere forskellige typer af parter. Nogle af køberne i

afgørelserne er således boligkøbere, mens andre er erhvervskøbere. Det samme

11 af 73

gør sig gældende hvad angår sælger. Ved behandlingen af retspraksis tages der

højde for parternes status, herunder det forskellige styrkeforhold parterne imel-‐

lem, der eksempelvis kan forekomme som følge af erhvervsmæssig status, faglige

forudsætninger el. lign. Ved behandlingen af købers undersøgelsespligt inddrages

endvidere afgørelser, som ligger før vedtagelsen af forbrugerbeskyttelsesloven. De

pågældende domme er imidlertid skønnet relevante ud fra deres anvendelse af al-‐

mindelige obligationsretlige principper.

Forbrugerbeskyttelsesloven inddrages i det omfang, lovens bestemmelser har be-‐

tydning for købers undersøgelsespligt, som søges belyst. Loven har til formål at

sikre forbrugere beskyttelse ved aftaler om erhvervelse af fast ejendom til bolig-‐

formål.1 Finder forbrugerbeskyttelsesloven anvendelse ved en ejendomshandel,

opnår sælger beskyttelse mod købers eventuelle indsigelser om faktiske mangler

ved bygningen, medmindre sælger har handlet groft uagtsomt. Der er tale om en

formbunden ordning, og beskyttelsen af sælger forudsætter, at denne har indhen-‐

tet tilstandsrapport og elinstallationsrapport, tilbud om ejerskifteforsikring, fremsat

tilbud om betaling af halv præmie til en ejerskifteforsikring samt har givet køber

skriftlig oplysning om retsvirkningerne ved lovens anvendelse. Når loven finder

anvendelse, medfører det for køber, at indsigelser vedrørende faktiske mangler

ved ejendommen ikke kan fremsættes over for sælger, men derimod over for ejer-‐

skifteforsikringen.

Ved behandlingen af emnet inddrages endvidere betragtninger fra retslitteraturen.

Herved bemærkes, at disse bidrag ikke udgør retskilder, men at den fremsatte ar-‐

gumentation vil kunne bidrage til yderligere belysning af problematikken. Det be-‐

mærkes yderligere, at nogle af de litterære værker er udgivet på et tidligere tids-‐

punkt end forbrugerbeskyttelsesloven. Værkerne er skønnet relevante ud fra be-‐

lysningen af almindelige obligationsretlige principper.

______________________________________________________________________________________________ 1 Jf. Kristoffersen, Sonny: Forbrugerretten II, Den civilretlige forbrugerbeskyttelse, 2. udgave, s. 234.

12 af 73

1.5. Begrebsanvendelse

Begrebet fast ejendom er ikke entydigt fastlagt i lovgivningen. I denne fremstilling

forstås en fast ejendom som et jordareal med eventuelle tilhørende bygninger og

genstande med varig tilknytning hertil. Arealet vil typisk være afgrænset i henhold

til matrikelsystemet i udstykningsloven.2 Begrebet kan ligeledes forstås som en

modsætning til løsøre. Hvis noget ikke er fast ejendom, må det betegnes som løs-‐

øre, dog således, at der må være tale om rørlige ting, modsat fordringer.3

Den primære retskilde for kandidatspecialet er retspraksis, da området er ulovre-‐

guleret. I praksis vedrører tvisterne ofte påståede mangler ved ejendommen. Man-‐

gelsbegrebet forstås i fremstillingen som forhold eller egenskaber ved ejendom-‐

men, der ikke svarer til parternes aftale. Mangelsbegrebet inddeles undertiden i

faktiske mangler, forstået som faktiske egenskaber ved ejendommen, som ikke sva-‐

rer til parternes aftale, og retlige mangler, som foreligger, når køberen ikke får den

aftalte ret over ejendommen.4 I specialet skelnes ikke specifikt mellem faktiske og

retlige mangler.

______________________________________________________________________________________________ 2 Jf. Pagh, Peter: Omsætning og regulering af fast ejendom, 1. udgave, s. 15. 3 Jf. Träff, Finn: Køb og salg af fast ejendom, 2. udgave, s. 28. 4 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Fast Ejendom – overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse, 1. udgave, s. 240f. samt s. 249.

13 af 73

Kapitel 2 Købers undersøgelsespligt -‐ intet aftalt

2.1. Generelt om ejendomskøbers undersøgelsespligt

I en ejendomshandel skal begge parter udvise loyal handlemåde for på den må-‐

de at sikre sin egen retsstilling. Købers undersøgelsespligt er væsentlig at belyse,

da forholdet har betydning for, i hvilket omfang ejendomskøberen kan gøre man-‐

gelsindsigelser gældende over for sælger. Endvidere er udstrækningen af købe-‐

rens undersøgelsespligt væsentlig at belyse, hvis parterne skal kunne forudse de-‐

res retsstilling i anledning af tvister om mangler, hvor købers adfærd i forbindel-‐

se med handlen indgår i bedømmelsen. I nærværende afsnit søges disse forhold

nærmere belyst.

Afsnit 2.1.1. belyser den obligationsretlige grundsætning caveat emptor i relation

til problematikken omkring købers undersøgelsespligt ved fast ejendom. Til illu-‐

stration af, hvorledes købers undersøgelsespligt i praksis behandles, når der ikke

foreligger en aftale parterne imellem, inddrages herefter eksempler fra retsprak-‐

sis i afsnit 2.1.2. Afsnit 2.1.3. belyser retslitteraturens stillingtagen til, hvorvidt en

ejendomskøber har en decideret pligt til undersøgelse eller ej, og i så fald, i hvil-‐

ken udstrækning.

2.1.1. Købelovens caveat emptor-‐grundsætning

I almindelighed har køber en obligationsretlig forpligtelse til, efter omstændig-‐

hederne, at undersøge salgsgenstanden og dens forhold før købsaftalens indgåel-‐

se. Forpligtelsen kendes under betegnelsen caveat emptor. Køberen skal herved

udvise påpasselighed og generelt se sig for.5 Reglen om caveat emptor er alene

lovfæstet for køb, der omfattes af købeloven, jf. købelovens § 47. Købeloven gæl-‐

der ikke for køb og salg af fast ejendom, jf. lovens § 1a, stk. 1. Nogle af de i købelo-‐

______________________________________________________________________________________________ 5 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. udgave, s. 115.

14 af 73

ven lovfæstede principper er dog udtryk for obligationsretlige grundsætninger.

Købelovens § 47 udgør en sådan obligationsretlig grundsætning og er deraf an-‐

vendelig inden for fast ejendom.

Af købelovens § 47 følger, at en køber ikke vil kunne påberåbe sig mangler, så-‐

fremt én af tre nærmere angivne omstændigheder er opfyldt. For det første, hvis

køber før købets afslutning har undersøgt salgsgenstanden. For det andet, hvis

køber uden skellig grund har undladt at undersøge salgsgenstanden trods sæl-‐

gers opfordring hertil. For det tredje, hvis der før købets afslutning er givet køber

lejlighed til at undersøge en prøve af salgsgenstanden. Bestemmelsen indebærer,

at køber er afskåret fra at gøre mangelsindsigelser gældende, såfremt han kunne

have opdaget manglen ved at foretage en undersøgelse af salgsgenstanden. Køber

vil dog undtagelsesvis kunne gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i de i § 47

nævnte tilfælde, dersom sælger har handlet svigagtigt.6

Købelovens § 47 omhandler forhold, som foreligger i forbindelse med købets af-‐

slutning. Efter omstændighederne kan der påhvile køber en undersøgelsespligt,

således at køber afskæres fra at kunne påberåbe sig mangler, som kunne være

konstateret ved en undersøgelse efter bestemmelsens beskrivelse. Bestemmelsen

pålægger dog ikke køber i alle tilfælde at foretage en undersøgelse inden købets

afslutning. Det er derfor mest korrekt at anføre, at køberen har en vis påpasselig-‐

hedspligt, da han efter omstændighederne skal udvise omhu med henblik på at

opdage eventuelle mangler inden indgåelse af købsaftalen.7

Af bemærkningerne til købelovsforslaget fra 1904-‐05 fremgår, at køberen ikke

kan gøre en mangel gældende mod sælgeren, når han ved købets indgåelse har

haft kendskab hertil. Køber har således kunnet indgå aftalen under hensyntagen

til kendte egenskaber ved salgsgenstanden.8 Såfremt køber har været bekendt

med en defekt eller fejl ved salgsgenstanden, udgør dette forhold ikke en mangel. ______________________________________________________________________________________________

6 Jf. Nørager-‐Nielsen, Jakob og Theilgaard, Søren: Købeloven med kommentarer, 3. udgave, s. 906. 7 Jf. Nørager-‐Nielsen, Jakob og Theilgaard, Søren: Købeloven med kommentarer, 3. udgave, s. 907. 8 Jf. Landstinget 1904-‐05, lovforslag nr. 41, § 47.

15 af 73

En køber bør ydermere ikke kunne påberåbe sig mangler, som han ved købsafta-‐

lens indgåelse burde have kendt til.9

2.1.2. Retspraksis om ejendomskøbers undersøgelsespligt

Omfanget af ejendomskøberens undersøgelse må bedømmes ud fra, hvad der

almindeligvis antages at være påregnelig eller forsvarlig adfærd i den konkrete

situation. Aftaleparternes faglige og erhvervsmæssige stilling, ejendomstypens

karakter, den konkrete ejendoms fremtræden, de konkrete omstændigheder i

handelssituationen – også i lyset af, hvad der må anses for sædvanligt – har såle-‐

des betydning for parternes indbyrdes retsstilling. Nærværende afsnit belyser

konkrete eksempler fra retspraksis vedrørende ejendomskøberens undersøgel-‐

sespligt, når ingen aftale eller oplysninger foreligger. Afgørelserne bidrager til

klarlæggelse af udstrækningen af undersøgelsespligten. Herunder hvorvidt køber

skal foretage undersøgelse af ejendommen til varetagelse af egne interesser og

behov, når dette ikke er en del af aftalegrundlaget mellem parterne.

I en dom fra 1981 (U 1981.879 V) var der tale om salg af en ejendom til bolig-‐

formål. Sælger afgav en uspecificeret bemærkning om, at der i ejendommen ikke

var mere råd, end hvad der var almindeligt for et tilsvarende 100 år gammelt hus.

Såfremt forholdet var af betydning for køber, kunne denne på baggrund af be-‐

mærkningen have iværksat en nærmere undersøgelse. Landsretten fandt, at be-‐

mærkningen burde have henledt købers opmærksomhed på, at der kunne være

fugtproblemer i ejendommen. Køber var således den nærmeste til at varetage si-‐

ne egne behov, hvorfor det ikke kunne forlanges, at sælger skulle foretage adskil-‐

lige undersøgelser, for på den måde at helgardere sig i forhold til enhver tænkelig

køber. Da køber ikke foretog sig yderligere i anledning af bemærkningen, kunne

han ikke efterfølgende gøre forholdet gældende over for sælger. Køber udviste

ikke den tilstrækkelige påpasselighed, som efter de konkrete omstændigheder

var påkrævet af ham, hvorfor det kan konstateres, at køber tilsidesatte sin under-‐

søgelsespligt.

______________________________________________________________________________________________ 9 Jf. Nørager-‐Nielsen, Jakob og Theilgaard, Søren: Købeloven med kommentarer, 3. udgave, s. 908.

16 af 73

U 1983.889 H er et eksempel på en dom, hvor boligkøber ved en ganske overfla-‐

disk besigtigelse kunne have konstateret, at ejendommen bl.a. manglede et køk-‐

ken. I stedet undlod køber at efterkomme sælgers opfordring til at besigtige ejen-‐

dommen forinden købsaftalens indgåelse. Køber tilsidesatte sin undersøgelses-‐

pligt ved ikke at besigtige ejendommen, og han kunne derfor ikke gøre den indly-‐

sende mangel gældende over for sælger. Det kan af dommen konstateres, at dom-‐

stolene tillagde købers uforsigtige adfærd afgørende betydning i den konkrete si-‐

tuation. Der var tale om et åbenlyst forhold, som en boligkøber med lethed kunne

have konstateret. Købers undladelse af at besigtige ejendommen afskar dermed

denne fra at gøre det indlysende forhold gældende som en mangel.

I U 2002.2289 V fik boligkøber under en besigtigelse af ejendommen forevist

udvendige revner i huset. Det blev af henholdsvis byretten og landsretten lagt til

grund, at køber havde set disse revner. Landsretten fremførte yderligere, at kø-‐

ber herved burde have foranlediget yderligere undersøgelser. Køber havde desu-‐

den modtaget en tilstandsrapport, hvoraf fremgik, at geotekniske undersøgelser

var anbefalet. Dermed var der ikke grundlag for at lade sælger ifalde ansvar. Den-‐

ne – og ovenstående domme – er formentlig udtryk for, at køberens undersøgel-‐

sespligt skærpes, når sælger oplyser om forhold ved en ejendom, og hvor disse

oplysninger kan give anledning til mistanke om alvorlige fejl eller alvorlige årsa-‐

ger.

Omvendt kan sælgerens oplysninger om ejendommen fritage køber for en under-‐

søgelsespligt, hvor oplysningerne fremstår som noget, køber med rette kan ind-‐

rette sig på eller ligefrem fremstår som en indeståelse, eller hvor køberen ikke

har en let adgang til at undersøge forholdet og/eller ikke har særlig anledning

hertil. I U 1995.238 V fik boligkøber af sælger positiv oplysning om, at ejendom-‐

men var hulmursisoleret i form af forevisning af en varmesynsrapport, som angav

dette. Køber fik desuden forevist en aconto-‐indbetaling på varme. Efterfølgende

viste det sig, at ejendommen ikke var hulmursisoleret, hvorfor udgifterne til var-‐

me var større end først påregnet. Sælger ifaldt ansvar ved at indestå for, at oplys-‐

ningerne i rapporten, som sælger havde overleveret til køber, var korrekte. Det

17 af 73

blev dermed ikke tillagt skadevirkning for køber, at denne ikke aktivt undersøgte,

om oplysningerne var korrekte, herunder om udgifterne til varme faktisk var

større, end hvad der kunne forventes af et velisoleret hus.

I U 2001.2200 H var der tale om køb af flere ubebyggede industriejendomme til

erhvervsformål. Køber havde fået udleveret en rapport over geotekniske under-‐

søgelser, hvoraf fremgik, at en af ejendommene var stærkt forurenet. Ydermere

forekom indicier for, at de øvrige ejendomme var ramt af forurening i mildere

grad. Salgsforhandlingerne varede over en periode på fire år, hvor køber havde

afgørende indflydelse på de undersøgelser, som blev foretaget af sælgers rådgi-‐

ver. Køber, der var professionel aktør, havde i den lange undersøgelsesperiode

foretaget nogle fravalg af undersøgelser af de øvrige ejendomme, som rådgiveren

ellers havde anbefalet en nærmere undersøgelse af. Efter købet viste det sig, at

disse ejendomme ligeledes var stærkt forurenede. Landsretten lagde til grund, at

køber selv havde haft en afgørende indflydelse på rådgivers undersøgelser, hvor-‐

for der ikke var grundlag for at anse det for en fejl, at de yderligere undersøgelser

ikke var blevet foretaget. Køber var dermed afskåret fra at gøre indsigelse gæl-‐

dende. Højesteret anførte hertil, at risikoen for yderligere forurening, ud fra de

konkrete omstændigheder, påhvilede køber. Det må her fremhæves, at køber

havde en relativ let adgang til at foretage undersøgelser, men valgte alligevel at

tilsidesætte denne trods anbefaling herom. Køber måtte dermed bære ansvaret

for henholdsvis valg og fravalg under processen, der var taget i forhold til under-‐

søgelsernes udformning og omfang. Købers forudsætninger som professionel ak-‐

tør blev således tillagt betydning, hvorfor risikoen for yderligere forurening end

påregnet påhvilede køber.

I U 2008.889 H havde sælger påtaget sig at klargøre en grund til bebyggelse efter

aftale med køber, som var forbruger. Sælger undlod imidlertid at følge anbefalin-‐

gerne om byggemodningens tilrettelæggelse, som fulgte af en geoteknisk rapport,

som sælger selv havde indhentet. Sælger ifaldt ansvar for de efterfølgende sæt-‐

ningsskader på købers nyopførte hus, idet sælger havde haft den afgørende ind-‐

flydelse på byggemodningen af ejendommen samt placering af bygningen. Køber

18 af 73

havde i modsætning til ovenstående dom fra 2001 ikke indflydelse på hverken

den geotekniske undersøgelse eller den efterfølgende byggemodning.

Hvor defekter ikke kan anses for fysiske mangler ved bygningen, gælder de al-‐

mindelige obligationsretlige regler. I relation hertil kan U 2009.1636 V nævnes,

som omhandlede vandkvalitet ved en ejendom til boligformål. Handlen var om-‐

fattet af forbrugerbeskyttelsesloven, hvorfor der forelå en tilstandsrapport. Af

den udarbejdede tilstandsrapport fremgik imidlertid ingen bemærkninger vedrø-‐

rende vandets kvalitet eller om misfarvning af sanitet. Køber havde dog inden

handlens indgåelse fået forevist en prøvningsrapport over vandkvaliteten, hvoraf

fremgik, at vandet havde en svag lugt af metal og var svagt gullig. Trods denne

oplysning, valgte køber ikke at foretage sig noget. I stedet anførte køber under

sagen, at rent drikkevand var en klar og uudtalt forudsætning for ethvert bolig-‐

køb. I byretten blev det anført, at vandforsyningen ikke var en del af ejendom-‐

mens bygninger, og derfor ikke var omfattet af huseftersynsordningen. Retten

lagde herefter til grund, at sagen måtte bedømmes efter almindelige obligations-‐

retlige grundsætninger, herunder reglerne om sælgers oplysningspligt. Sælger

havde under sagen forklaret, at han i sin ejertid havde filtreret vandet gennem en

kaffemaskine før brug, hvilket han dog ikke havde oplyst køber om inden købet.

Landsretten fandt, at sælger havde pådraget sig ansvar ved at fortie væsentlige

oplysninger af betydning for køber, og at dette måtte have stået klart for sælger.

Til forståelse af rettens resultat kan fremhæves flere forhold. Først og fremmest

bemærkes, at der som led i huseftersynsordningen ikke var pålagt den bygnings-‐

sagkyndige at undersøge vandforsyningen, herunder vandets kvalitet. Ikke desto

mindre burde den sagkyndige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten have be-‐

mærket, at der var misfarvninger af sanitet, hvilket kunne være blevet markeret

med karakteren UN (undersøges nærmere). Såfremt den bygningssagkyndige

havde bemærket dette og ligeledes havde angivet det i tilstandsrapporten, kunne

køber formentlig ikke have gjort indsigelsen gældende overfor sælger. Dette

sammenholdes endvidere med en prøvetagningsrapport, som var udleveret til

køber. Rapporten måtte have givet køber anledning til at mistænke vandkvalite-‐

19 af 73

ten for ikke at være tilstrækkelig. Dommen illustrerer den situation, at en ejen-‐

domskøber ikke er forpligtet til at opdage forhold ved ejendommen, som den

bygningssagkyndige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten ikke har bemærket.

Købers undersøgelsespligt er ikke reguleret i forbrugerbeskyttelsesloven, hvorfor

det kan give anledning til spørgsmål om, hvilke krav der kan stilles til købers un-‐

dersøgelse, når loven finder anvendelse ved køb og salg af fast ejendom. Dette

spørgsmål søges nærmere belyst i afsnit 2.4; Forhold påpeget i rapport.

2.1.3. Retslitterære betragtninger

Omfanget af ejendomskøberens undersøgelsespligt forekommer usikker i rets-‐

litteraturen. Der er således ikke et endeligt svar på, hvorvidt købers undladelse af

at bese den pågældende ejendom vil medføre, at han mister retten til at gøre

mangelsindsigelser gældende over for sælger. I det følgende vil forskellige forfat-‐

teres betragtninger vedrørende problematikken blive belyst.

H.P. Rosenmeier anfører, at ejendomskøberen har en almindelig undersøgelses-‐

pligt. Forfatteren fremhæver, at det ud fra retspraksis kan udledes, at køberen af

en fast ejendom er forpligtet til at besigtige ejendommen før aftalens indgåelse,

således at sælger ikke er ansvarlig for mangler, som køber ville eller burde have

opdaget ved sådan en besigtigelse. Rosenmeier anfører dog, at reglen, om en

ejendomskøbers undersøgelsespligt, adskiller sig fra den tilsvarende regel i købe-‐

lovens § 47, da en løsørekøber herefter ikke har en ubetinget pligt til at undersø-‐

ge salgsgenstanden før købet. Hertil pointerer forfatteren yderligere, at der ved

løsøre, som beskrevet i købelovens § 47, derfor snarere foreligger en regel om

påpasselighedspligt end en regel om undersøgelsespligt.10

Anders Vinding Kruse, Hans Henrik Edlund og Udvalget i Betænkning nr.1276,

Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom (betænkning nr. 1276) an-‐

______________________________________________________________________________________________ 10 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. Udgave, s. 115 f.

20 af 73

fører modsat Rosenmeier, at en ejendomskøber ikke har pligt til at undersøge

ejendommen uopfordret.

Kruse anfører, at selvom køber som regel må være afskåret fra at gøre mangler

gældende, som burde være konstateret under en eventuel inspektion af ejen-‐

dommen inden købets afslutning, er det ikke ensbetydende med, at køber har

pligt til altid at undersøge ejendommen. Forfatteren påpeger dog, at køber afskæ-‐

res fra at gøre mangelsindsigelser gældende, såfremt køber faktisk har undersøgt

ejendommen eller forgæves er blevet opfordret hertil. 11 Dette begrundes ikke

nærmere.

Edlund anfører, at der på ejendomsområdet ikke består nogen pligt for køber til

at foretage undersøgelse af ejendommen inden indgåelse af en købsaftale. Lige-‐

som Kruse, fastslår forfatteren dog, at en køber, som på forhånd undlader at be-‐

sigtige ejendommen, ikke efterfølgende kan påberåbe sig forhold, som denne

kunne eller burde have opdaget ved en besigtigelse. 12 Forfatterens synspunkt er

ikke nærmere begrundet.

Udvalget i betænkning nr. 1276 anfører, at der ved erhvervelse af fast ejendom

generelt må antages at gælde en modificeret regel af købelovens § 47. Der må så-‐

ledes i almindelighed ikke stilles strenge krav til en ejendomskøbers evne til at

foretage undersøgelse af ejendommen og herved konstatere mangler, som mod-‐

sat er tilfældet ved undersøgelse af en løsøregenstand. Baggrunden herfor er, at

køberen i langt de fleste tilfælde ikke besidder de faglige forudsætninger, som er

nødvendige for at kunne foretage en detaljeret vurdering af ejendommens kvali-‐

tet. Kravet til købers undersøgelsespligt skal ydermere opvejes med kravet til

sælgers oplysningspligt. Udvalget fastslår dog, at køber ikke efterfølgende vil

kunne påberåbe sig en helt iøjnespringende fejl ved en ejendom, hvis køber, in-‐

den aftalens indgåelse, har beset ejendommen uden at påpege fejlen. Sælger må i

______________________________________________________________________________________________ 11 Jf. Kruse, Anders Vinding: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 170. 12 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 166 f.

21 af 73

dette tilfælde gå ud fra, at køber har accepteret ejendommen som den er og her-‐

med med den åbenlyse fejl.13

Carsten Munk-‐Hansen anfører, at køber er ansvarlig for opfyldelsen af egne behov.

Undlader køber at påtage sig dette ansvar, vil han være afskåret fra at gøre mis-‐

ligholdelsesbeføjelser gældende i anledning af åbenbart konstaterbare afvigelser

fra det normale. Besigtigelsen er udtryk for sædvanlig, forsvarlig handlemåde. I

relation hertil påpeger forfatteren, at der, efter bemærkningerne til købelovsfor-‐

slaget fra 1904-‐05, foreligger en almindelig undersøgelsespligt for køberen i et-‐

hvert tilfælde, hvor adgangen til at besigtige ejendommen er let. Forfatteren anfø-‐

rer imidlertid, at bemærkningerne udtrykker en mere liberalistisk opfattelse end

senere retspraksis har anerkendt. Selve forpligtelsen bygger på en konkret vur-‐

dering af den samlede situation. Forfatteren konstaterer herved, at de bagvedlig-‐

gende hensyn i en mere nutidig terminologi og forståelse af købelovens § 47 for-‐

mentlig er udtryk for, at parterne ved aftalens indgåelse, hver især, skal overhol-‐

de en vis loyalitetspligt. Dannelsen af uskrevne regler gennem retspraksis tager

udgangspunkt i den virkelighed, hvori parternes konflikt udspringer. De konkrete

omstændigheder sammenholdt med sædvanlig og forsvarlig adfærd på retsom-‐

rådet udgør regeldannelsen.14

Hvad angår undersøgelsens omfang anføres af Anders Vinding Kruse, at der næp-‐

pe forekommer nogen faste kutymer herfor ved køb af fast ejendom. Som regel vil

der ikke kunne kræves mere end en forholdsvis overfladisk inspektion af ejen-‐

dommens grund og bygningens lokaler, og kun de mangler, der konstateres her-‐

ved, er køberen afskåret fra at kunne påberåbe sig. 15 Tilsvarende anfører Hans

Henrik Edlund, at der vil forekomme forhold, som køber ikke kan pålægges at un-‐

dersøge rigtigheden af. Køber vil formentlig ikke have en pligt til at kontrollere,

hvorvidt oplysningerne fra sælger er korrekte eller ej, medmindre det er åben-‐

______________________________________________________________________________________________ 13 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 172 ff. 14 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 100 f. 15 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 135 f.

22 af 73

bart, at oplysningerne er fejlagtige, jf. herved princippet om fejlskrift i aftaleloven

§ 32, stk. 1.16

Sammenfattende kan det anføres, at der i retslitteraturen er uenighed om, hvor-‐

vidt en ejendomskøber af egen drift har pligt til at foretage en undersøgelse af

ejendommen eller dele heraf. Dele af retslitteraturen synes at være upræcis, da

der på den ene side anføres, at der ikke foreligger nogen pligt for køber til uop-‐

fordret at undersøge ejendommen, og på den anden side tillægges det retsvirk-‐

ninger, hvis køber undlader dette. Yderligere er nogle af forfatternes stillingtagen

til, hvornår en undersøgelsespligt foreligger ikke nærmere begrundet. Det fore-‐

kommer derfor usikkert, hvad der helt præcis forstås ved køberens pligt. Eksem-‐

plerne fra retspraksis belyser, at det i praksis tillægges betydning, hvorvidt køber

har foretaget en undersøgelse eller ej. Købers forsvarlige adfærd har dermed be-‐

tydning for, om køber har mulighed for at gøre indsigelser gældende over for

sælger. På baggrund heraf forekommer uenigheden blandt forfatterne som væ-‐

rende en strid om ord. Det afgørende må være, at købers adfærd i praksis kan

medføre tab af misligholdelsesbeføjelser.

Hvorvidt der foreligger en pligt for køberen til at undersøge ejendommen vil bero

på en konkret vurdering baseret på forskellige parametre. Undlader køber at ud-‐

vise påpasselig adfærd, kan det af retspraksis udledes, at retsvirkningerne heraf

vil være tab af misligholdelsesbeføjelser. Undersøgelses”pligten” forekommer

dermed nærmere som et udtryk for, hvad der må forstås som redelig handlemåde

frem for en fast og håndgribelig regel, der altid har samme indhold. Sædvanlig og

forsvarlig adfærd ved ejendomshandler bedømmes derfor konkret i hvert enkelt

tilfælde.

______________________________________________________________________________________________ 16 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 167 f.

23 af 73

2.2. Forhold iagttaget af ejendomskøber

Nærværende afsnit behandler udstrækningen af ejendomskøbers undersøgelses-‐

pligt, når denne har iagttaget forhold ved ejendommen. Som anført under afsnit

2.1., bliver købers undersøgelsespligt skærpet, hvis denne ved besigtigelsen har

bemærket et forhold ved ejendommen, som udgør en fejl eller defekt, der har be-‐

tydning for køber.

Afsnit 2.2.1. indeholder afgørelser fra retspraksis til illustration af udstrækningen

af købers undersøgelsespligt i anledning af forhold, som denne har eller burde ha-‐

ve iagttaget. I afsnit 2.2.2. forekommer retslitteraturens bidrag til klarlæggelsen af

forholdet. Herunder behandles købers ansvar for varetagelsen af egne behov, kø-‐

bers individuelle forudsætninger, når denne selv er fagperson samt købers indivi-‐

duelle forudsætninger, når denne lader sig bistå af en fagperson ved besigtigelse af

ejendommen.

2.2.1. Retspraksis om forhold iagttaget af ejendomskøber

Omfanget af ejendomskøberens undersøgelsespligt, når denne ved besigtigelsen

iagttager forhold ved ejendommen, analyseres i dette afsnit ved eksempler fra

retspraksis. Afgørelserne er konkret begrundede, og det udledes heraf, at købers

individuelle forudsætninger tillægges betydning ved fastlæggelsen af udstræknin-‐

gen af undersøgelsespligtens nærmere indhold.

Almindeligvis har køber pligt til at afklare forhold, som han på egen hånd konstate-‐

rer, såfremt forholdet er af betydning. I U 2001.2200 H var køber selv medvirken-‐

de til at forestå kortlægningen af forurening af flere industriejendomme og fravalg-‐

te herunder visse anbefalede undersøgelser. Dette kom derfor køber til skade, idet

denne herved ansås for at have overtaget risikoen for yderligere forurening end al-‐

lerede påvist.

24 af 73

I U 2004.769/2H fik boligkøber forevist revner i huset, men foretog sig ikke nær-‐

mere i anledning heraf. I byretten blev det lagt til grund, at husets alvorlige til-‐

stand, jf. syn og skøn, udelukkende kunne være blevet opdaget ved indgribende

undersøgelser, der lå ud over, hvad der med rimelighed kan pålægges en køber.

Sælger ifaldt dermed ansvar. Landsretten stadfæstede byrettens afgørelse. Imidler-‐

tid nåede Højesteret frem til, at køber burde have foretaget sig yderligere på bag-‐

grund af de ved selvsyn konstaterede revner samt oplysningerne fra sælger om, at

huset i den første tid havde ”sat sig”. Det blev lagt til grund, at langt størstedelen af

sælgers reparationer ved ejendommen kunne konstateres ved en almindelig gen-‐

nemgang af huset, og det fandtes ikke godtgjort, at sælger havde tilsidesat sin loya-‐

le oplysningspligt.

U 1990.29 H omhandlede et boligkøb af en ældre villa fra 1930’erne, som var i

dårlig vedligeholdelsesstand. Køber var selv udlært tømrer. Under besigtigelsen af

ejendommen fik køber bistand fra en murer og en blikkenslager. Østre Landsret

lagde til grund, at de påviste defekter ved ejendommen måtte have været påregne-‐

lige for køber, idet forholdene kunne være opdaget under besigtigelsen. Køber var

derfor ikke berettiget til at hæve handlen. Dommen blev stadfæstet i Højesteret.

Som følge af købers egne faglige kundskaber samt den sagkyndige bistand blev kø-‐

bers individuelle forudsætninger herved tillagt betydning i den konkrete sag.

I U 2002.1096 V blev købers individuelle forudsætninger tillige tillagt betydning.

Her var køber ejendomsmægler. Landsretten anførte, at køber, i kraft af dennes

faglige kompetencer, burde have haft mistanke om et ulovligt forhold ved ejen-‐

dommen. Køber måtte således have indset, at indretning med soveværelser i kæl-‐

derrum med stor sandsynlighed ikke var lovlig, og at forholdet i hvert fald burde

undersøges nærmere.

Tilsvarende kan U 1996.1666 H nævnes. Det var under sagen omtvistet, hvorvidt

købers hverv som professionel bygherre skulle tillægges betydning, og i så fald, i

hvilket omfang. Hertil anførte mindretallet på to dissentierende dommere, at der

ikke var grundlag for at fortolke en ansvarsfraskrivelsesklausul indskrænkende, da

25 af 73

køber var professionel aktør. Flertallet tillagde det dog ikke betydning for afgørel-‐

sens resultat. I stedet havde manglens karakter og den af sælger fremsatte an-‐

svarsfraskrivelsesklausul stor betydning for udfaldet, hvorfor køber var berettiget

til at gøre mangelsindsigelser gældende. Problematikken omkring ansvarsfraskri-‐

velsesklausulen vil blive behandlet mere indgående i afsnit 3.2.

U 1994.79 H eksemplificerer, at der ikke pålægges køber en undersøgelsespligt af

urimeligt omfang, blot fordi denne er ledsaget af en professionel aktør. Køber blev

under besigtigelsen af ejendommen ledsaget af en bekendt, der var arkitekt. Sælger

anførte i den henseende, at der påhvilede køber en udvidet undersøgelsespligt.

Køber gjorde hertil gældende, at forholdene udelukkende kunne være afklaret ved

destruktive indgreb. Landsretten tillagde det ved afgørelsen ikke betydning, at kø-‐

ber sammen med en bekendt havde foretaget en overfladisk gennemgang af ejen-‐

dommen. Ved Højesterets afgørelse var det afgørende, hvorvidt der forelå en skjult

mangel eller ej. Det blev herved lagt til grund, at langt de fleste af forholdene kunne

være afklaret ved en sædvanlig besigtigelse uden foretagelse af destruktive ind-‐

greb, hvorfor sælger blev frifundet. Højesteret kom således frem til, at der ikke fo-‐

relå en skjult mangel. Dommen belyser, at køber ikke som følge af professionel bi-‐

stand bliver pålagt at opdage forhold, som en anden bygningssagkyndig ikke skulle

opdage. Tilsvarende er en køber, der selv er fagmand, ikke ansvarlig for undersø-‐

gelser af skjulte mangler, som en bygningssagkyndig ikke er pålagt at skulle opda-‐

ge. Det kan således hverken forventes eller forlanges, at en fagkyndig køber foreta-‐

ger destruktive eller farlige indgreb som led i sin undersøgelse.

Omfanget af købers undersøgelsespligt afhænger bl.a. af ejendommens fremtræ-‐

den. Der forekommer eksempler på afgørelser, hvor køber gjorde indsigelser gæl-‐

dende vedrørende forhold, som denne kunne have opdaget ved en besigtigelse af

ejendommen. I U 1992.393 H gjorde boligkøber således indsigelser gældende

grundet usædvanligt stærke lugtgener fra kattehold, til trods for, at denne forinden

købsaftalens indgåelse havde besigtiget ejendommen. Køber havde ikke ved besig-‐

tigelsen bemærket lugtgenerne. Sagen fremstår alene i kort form i UfR, men af Hø-‐

jesterets præmisser fremgår, at sælger burde have været klar over, at ejendom-‐

26 af 73

mens anvendelsesmuligheder var væsentligt nedsat, hvorfor køber kunne gøre

indsigelser gældende. Omfanget af købers undersøgelsespligt var således ikke

nærmere specificeret, men måtte formentlig baseres på, hvad der ved den konkre-‐

te ejendoms fremtræden var muligt at klarlægge.

Tilsvarende U 2010.1003 V, hvor boligkøber efter eget anbringende forventede at

overtage en bolig på i alt 199m2, men hvor sælger, der selv havde bygget ejen-‐

dommen, havde opgivet forkerte arealoplysninger til BBR. Efterfølgende viste det

sig imidlertid, at husets areal var på 144m2, hvilket blev påvist ved syn og skøn.

Ved afgørelsen blev den betydelige arealafvigelse lagt sælger til last, som fandtes at

have tilsidesat sin loyale oplysningspligt. En ikke-‐professionel køber havde der-‐

med ikke forudsætninger for at opdage den ellers betydelige arealafvigelse.


Det er ved ejendomshandler relevant at klarlægge hvilke krav, der stilles til købe-‐

rens egen besigtigelse af ejendommen. Herunder hvilke forhold køber på egen

hånd skal se og indse, uden at der kan stilles krav om sælgers oplysning herom.

Ejendomme såvel som køberes behov er meget forskellige, og det er derfor op til

ejendomskøberen selv at varetage opfyldelsen af sine specifikke behov samt krav

til indretning, beliggenhed og lignende forhold. Dette gælder køberens særlige krav

til ejendommens bygninger og installationer, f.eks. til beliggenhed, forsyning, an-‐

vendelse m.v.17

En køber af en fast ejendom vil ikke kunne påberåbe sig defekter, som denne burde

have opdaget ved en sædvanlig besigtigelse. Spørgsmålet er derfor, hvor grænsen

skal gå, herunder hvor tydelig en defekt skal forekomme, før køber bør erkende

dette og dermed reagere.18 Til besvarelse af dette spørgsmål anfører Carsten Munk-‐

Hansen, at det er væsentligt at overveje forskellige hensyn til nogle karakteristika

______________________________________________________________________________________________ 17 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 101 f. 18 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 103 f.

27 af 73

ved ejendomsoverdragelsesaftaler i almindelighed. I den forbindelse fremhæves, at

fast ejendom i sig selv er en kompliceret genstand, hvorfor det ikke praktisk er mu-‐

ligt for en almindelig køber at undersøge for enhver tænkelig egenskab, samt at en

almindelig køber ikke forventes at have særlig fagkundskab på området. Munk-‐

Hansen anfører, at den generelle opfattelse på baggrund heraf bliver, at det må for-‐

ventes, at en køber skal se åbenbare egenskaber ved ejendommen, men at der ved

fast ejendom ikke forekommer tilsvarende strenge krav til købers besigtigelse,

som ved løsørekøb. Der forekommer dog forskellige overvejelser herom i retslitte-‐

raturen.19

P. Spleth anfører i den forbindelse, at såfremt køber har undersøgt ejendommen og

fejlen er så åbenlys, at sælger må gå ud fra, at køber havde opdaget denne, må kø-‐

bers mangelsbeføjelser være udelukket. I så fald vil sælgerens forhold ikke kunne

betegnes som svigagtigt. Modsat gør sig gældende, dersom sælger er klar over, at

køber ikke havde opdaget en iøjnefaldende fejl.20

Ifølge H.P. Rosenmeier giver retspraksis generelt det indtryk, at der ikke stilles sær-‐

ligt strenge krav til købers undersøgelse af ejendommen.21

Ligeledes anføres af Udvalget i betænkning nr. 1276, at der almindeligvis ikke fo-‐

rekommer strenge krav til omfanget af en ejendomskøbers undersøgelsespligt i

modsætning til købers undersøgelse af en løsøregenstand. Årsagen hertil påpeges

at være, at der i de fleste tilfælde er tale om en køber, som mangler de faglige for-‐

udsætninger til at kunne vurdere kvaliteten ved ejendommen i detaljer og hermed

udpege eventuelle mangler. Dog vil helt iøjnefaldende mangler ved ejendommen

være omfattet af undersøgelsespligten, hvorfor tilsidesættelse heraf vil medføre, at

køber ikke kan gøre misligholdelsesbeføjelser gældende overfor sælger. Køber vil

ligeledes være afskåret fra at gøre indsigelser gældende mod sælger, hvis køber

under besigtigelsen har holdt sig i uvidenhed om en fejl, som i almindelighed ville ______________________________________________________________________________________________

19 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvars regulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 104. 20 Jf. P. Spleth: TfR 1947, s. 166. 21 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. Udgave, s. 116.

28 af 73

kunne opdages af en ikke-‐fagmand. Ydermere fremhæves, at kravene til købers

opmærksomhed skærpes, såfremt sælger tilkendegiver, at han ønsker at ansvars-‐

fraskrive sig et bestemt forhold mod en prisreduktion,22 jf. U 2004.769/2H.

Carsten Munk-‐Hansen anfører, at en potentiel ejendomskøber ofte vil have vanske-‐

ligt ved at skulle overveje og vurdere ejendommen og alle dens forhold, når der

skal foretages en bedømmelse af en udbudt ejendom. Dette skyldes, at besigtigel-‐

sen angår en ejendom, der ikke er opført i overensstemmelse med købers behov.

Herved mener forfatteren, at den besete ejendom vil indeholde en række indret-‐

ninger og løsninger, som den potentielle køber ikke har været forberedt på. Ligele-‐

des vil en ikke-‐sagkyndig køber ofte blive præget af de mange indtryk som følge af

besigtigelsen. Hertil anføres, at det blandt ejendomsmæglere er erfaret, at mange

boligkøbere alene erindrer sælgerens møbler, visse farveindtryk mv., hvorimod

bygningens indretning nemmere glemmes. Formålet med besigtigelsen er primært

at vurdere, hvorledes den besigtigede ejendom lever op til de mange og forskellige

behov og ønsker, en køber som regel måtte have. Derfor vil det i almindelighed væ-‐

re en umulig opgave for køberen at lede efter fejl. Forfatteren påpeger i den hen-‐

seende, at det kan være vanskeligt for en køber, på forhånd, at skulle lede efter en

fejl, da mulighederne for defekter er uendelige. Dette selvom der er tale om for-‐

hold, der i bagklogskabens lys forekommer konstaterbare for lægmand uden fore-‐

tagelse af destruktive indgreb.23

Det er derfor vigtigt at fastslå, at der er grænser for, hvilke fejl en almindelig, ikke-‐

sagkyndig, køber bør opdage ved besigtigelsen af en ejendom. I overensstemmelse

hermed har retspraksis igennem en årrække sjældent lagt vægt på konstaterbare

forhold, hvis ikke disse var åbenlyse for en almindelig, forsvarlig og opmærksom

køber.24 I relation hertil er det nærliggende at klarlægge, hvorvidt det har betyd-‐

ning for kravene til købers undersøgelsespligt, at denne selv er fagperson. I retslit-‐

______________________________________________________________________________________________ 22 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 172 ff. 23 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 105. 24 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 106.

29 af 73

teraturen forekommer det uomtvisteligt, at købers fagegenskaber tillægges betyd-‐

ning i den samlede bedømmelse.

Carsten Munk-‐Hansen anfører i forbindelse hermed, at det er åbenbart, at parter-‐

nes faglige kompetencer, samt andre objektive oplysninger om disse, må være med

til at påvirke bedømmelsen af kravene til parternes adfærd.25

2.2.2.1. Når køber selv er sagkyndig

H.P. Rosenmeier anfører, at en køber ikke vil kunne gøre mangelsbeføjelser gæl-‐

dende, såfremt han selv er bygningssagkyndig og der er tale om forhold, som den-‐

ne ville have opdaget ved en rimelig undersøgelse før købet. 26

Af Hans Henrik Edlund anføres, at det afgørende for omfanget af undersøgelsesplig-‐

ten er, hvad køber, med sin konkrete viden, burde have konstateret. En køber må

således finde sig i, at han ikke vil kunne gøre samme indsigelser gældende som en

ikke specielt sagkyndig køber, såfremt han selv er bygningssagkyndig.27

Det påpeges af Anders Vinding Kruse, at såfremt køber selv er bygningssagkyndig,

vil det afgørende synspunkt utvivlsomt være, hvad en sagkyndig på samme niveau

almindeligvis vil opdage.28

Af Udvalget i betænkning nr. 1276 fremgår yderligere, at der foreligger skærpede

krav til køber, såfremt denne er bygningssagkyndig eller beskæftiger sig med opfø-‐

relse og videresalg af ejendomme i erhvervsmæssig henseende.29

Ifølge Carsten Munk-‐Hansen bør der udvises en vis varsomhed mod bastante kon-‐

klusioner om i hvilket omfang, købers faglige forudsætninger har betydning for

udstrækningen af dennes undersøgelsespligt. Vurderingen af købers fagområde ______________________________________________________________________________________________

25 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 108. 26 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. udgave, s. 118. 27 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 170. 28 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 136. 29 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 173.

30 af 73

skal være konkret, da der foreligger forhold, som de fleste bygningssagkyndige har

indsigt i, ligesom der foreligger forhold, hvor kendskabet hertil ikke er særlig ud-‐

bredt. Endvidere er det en konkret vurdering, hvad den pågældende må erkende

ved en sædvanlig besigtigelse. Såfremt køber er i besiddelse af en meget bred byg-‐

gesagkyndig viden, må denne brede forståelse af ejendommens stand alligevel be-‐

grænses til en sædvanlig besigtigelse, uden anvendelse af ekstraordinære ressour-‐

cer. Der foreligger således ikke grundlag for at kunne kræve, at køber skal foretage

grundigere undersøgelse af særlige forhold eller at der bør medbringes hjælpemid-‐

ler til undersøgelsen.30

2.2.2.2. Når køber får sagkyndig bistand

Såfremt køber vælger at lade en fagmand besigtige ejendommen, er det yderlige-‐

re relevant at belyse, hvorvidt køberen bliver identificeret med denne fagmand og

dermed ifalder det samme ansvar som denne. Carsten Munk-‐Hansen påpeger i den-‐

ne henseende, at den enkelte parts formåen må omfatte partsrepræsentantens fag-‐

lige eller erfaringsmæssige indsigt.31

Ifølge Munk-‐Hansen er det i almindelighed antaget, at en køber er afskåret fra at

udøve mangelsbeføjelser mod sælger som følge af mangler, såfremt købers sag-‐

kyndige overser en defekt, som burde være opdaget. Dette gør sig i hvert fald gæl-‐

dende, hvis den sagkyndige fremtræder som relevant kompetent over for sælger,

samt hvis den sagkyndige frembringer en egentlig erklæring om ejendommens

stand. Forfatteren påpeger det yderligere som almindeligt antaget, at omfanget af

kravene, der må stilles til den sagkyndige, afhænger af, om denne foretager en

egentlig undersøgelse, eller om den sagkyndige blot følger køber ved dennes besig-‐

tigelse.32

______________________________________________________________________________________________ 30 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 108 f. 31 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 104. 32 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 110 f.

31 af 73

Anders Vinding Kruse og Hans Henrik Edlund anfører ligeledes, at der ved sagkyndig

assistance må gælde det samme, som hvis køber selv er bygningssagkyndig.33

Modsætningsvis anfører H.P. Rosenmeier, at det ikke vil afskære en køber fra at på-‐

beråbe sig mangelsbeføjelser, dersom denne har antaget en bygningssagkyndig

ved besigtigelse af ejendommen. Forfatteren anser det dog som muligt, at køber

ikke kan påberåbe sig mangelsbeføjelser, såfremt køber inden købet har antaget og

betalt en bygningssagkyndig til foretagelse af en egentlig byggeteknisk gennem-‐

gang af ejendommen, og denne burde have opdaget eller fået mistanke herom.34

Hans Henrik Edlund anfører i samme henseende, at retspraksis ikke fuldstændigt

afskærer køber fra at rejse indsigelser for forhold, dersom denne har benyttet sig

af sagkyndig bistand, som ved forsvarlig og tilbundsgående undersøgelse burde

have konstateret en mangel. I stedet vurderes det fra sag til sag, hvorvidt den sag-‐

kyndige burde have opdaget en mangel i den konkrete situation. Edlund mener

dog, at antagelse af fuldt professionel bistand til udførelse af en undersøgelse af

bygningerne utvivlsomt yderligere vil medføre, at køber afskæres fra mangelsind-‐

sigelser for forhold, som en sagkyndig normalt burde have bemærket.35

Udvalget i betænkning nr. 1276 anfører, at købers retsstilling ikke forringes ved en

skjult mangel, når denne har ladet en sagkyndig undersøge ejendommen. Sælger

har således ikke haft en berettiget forventning om, at den sagkyndige, og hermed

køber, ville opdage den pågældende mangel, hvorfor køber ikke mister retten til at

gøre en skjult mangel gældende.36 Har køber derimod antaget en bygningssagkyn-‐

dig, som burde have opdaget og omtalt manglen, anføres det af udvalget, at købers

retsstilling afhænger af købers bistand, herunder hvordan de nærliggende om-‐

stændigheder herved fremtræder for sælger. I den forbindelse forekommer det i

praksis meget almindeligt, at købere medbringer en bekendt til besigtigelse af en ______________________________________________________________________________________________

33 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 136 og Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 170. 34 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. udgave, s. 116 f. 35 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 171. 36 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 143.

32 af 73

ejendom. Det kan eksempelvis være en håndværksuddannet. Vælger køber at præ-‐

sentere den pågældende som bygningssagkyndig, og anvendes den pågældendes,

eventuelt skriftlige, udtalelser aktivt under salgsforhandlingerne, vil det kunne bli-‐

ve anset som mest rimeligt, at køber pålægges risikoen for mangler, som en byg-‐

ningssagkyndig burde have opdaget. Yderligere anføres, at det ligeledes vil kunne

komme køber til skade, dersom købers bistand fremtræder som bygningssagkyn-‐

dig og alene fremkommer med sine bemærkninger mundtligt, da sælgers oplys-‐

ningspligt formentlig bliver svækket under disse omstændigheder.37

Sammenfattende anføres, at ejendomskøberen i almindelighed selv er forpligtet til

at sikre sig opfyldelse af sine behov og krav, herunder ved besigtigelse af ejen-‐

dommen. Dette uagtet, om der er tale om køb i erhvervsøjemed eller til bolig.

2.3. Forhold påpeget af sælger

Nærværende belyser spørgsmålet om, i hvilket omfang købers undersøgelses-‐

pligt påvirkes af sælgers oplysninger om forhold ved ejendommen. I afsnit 2.3.1.

forekommer eksempler fra retspraksis til illustration af, hvorledes købers under-‐

søgelsespligt berøres ved, at sælger påpeger forhold ved ejendommen. Sælgers op-‐

lysninger kan i så henseende være henholdsvis specifikke oplysninger eller uspeci-‐

ficerede udtalelser, ligesom der kan være tale om urigtige oplysninger fra sælger. I

afsnit 2.3.2. fremføres argumenter fra retslitteraturen.

2.3.1. Retspraksis om forhold påpeget af sælger

I retspraksis forekommer eksempler på, at sælger forinden købsaftalens indgåel-‐

se har oplyst køber om risikoen for tilstedeværelsen af en mangel. Herefter er det

op til køber at søge forholdet afklaret, såfremt der er tale om en risiko, som køber

ikke ønsker at overtage. I U 2001.2200 H var den overdragede erhvervsejendom

forurenet. Forholdet var på sælgers foranledning søgt oplyst gennem en geotek-‐

nisk rapport, og køber fik dermed kendskab til risikoen for tilstedeværelsen af en ______________________________________________________________________________________________

37 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 144.

33 af 73

mangel ved ejendommen. Dommen eksemplificerer, at en ejendomskøber har pligt

til at reagere, såfremt han er gjort bekendt med forhold, som for denne kan udgøre

en mangel. Sælger ifaldt ikke et mangels-‐ eller rådgivningsansvar, da ejendommen

viste sig at være mere forurenet, end hvad der var parterne bekendt.

I U 2004.769/2H havde sælger oplyst om revnedannelser i gulve og vægge. På

baggrund heraf fandt Højesterets flertal, at køber burde have undersøgt forholdene

nærmere, såfremt denne ikke ønskede at påtage sig risikoen herfor. Dommen ved-‐

rørte ligeledes problematikken omkring ansvarsfraskrivelser fra sælger, hvilket vil

blive nærmere belyst i kapitel 3.

U 1990.381 H er ligeledes et eksempel på en afgørelse, hvor sælger havde oplyst

køber om risikoen for tilstedeværelsen af en mangel. Forinden købsaftalens indgå-‐

else oplyste sælger, at der ikke kunne tegnes forsikring mod angreb af svamp og

insekter, grundet husets alder og konstruktion. Desuden fremgik af salgsopstillin-‐

gen, at ejendommen trængte til udvendig istandsættelse samt isoleringsarbejde.

Oplysninger som disse medfører skærpede krav til købers undersøgelsespligt,

hvilket køber søgte imødekommet ved at lade sig ledsage af en arkitekt under be-‐

sigtigelsen. Herved fik køber kendskab til tilstedeværelsen af faktiske mangler ved

ejendommen. Køber var indstillet på at overtage ejendommen i den pågældende

stand. Efter overtagelsen viste det sig imidlertid, at ejendommen var totalskadet på

grund af svampeangreb og uegnet til beboelse. Af henholdsvis landsretten og Høje-‐

steret blev det anført, at skadens omfang rakte ud over købers forudsætninger.

Køber kunne derfor gøre mangelsindsigelser gældende trods sin viden om mang-‐

lernes tilstedeværelse.

Ved ejendomshandler kan uspecificerede oplysninger fra sælger udgøre en vanske-‐

lig problemstilling. Ved tvister herom forekommer afgørelserne konkret begrun-‐

dede, hvorfor de afgørende elementer ved domstolenes bedømmelser næppe kan

tages som udtryk for en overordnet linje i retspraksis. I U 1981.879 V havde sæl-‐

ger inden købsaftalens indgåelse udtalt, at der i ejendommen ikke var mere råd,

end hvad der er sædvanligt for et 100 år gammelt hus. Udtalelsen specificerede ik-‐

34 af 73

ke nærmere, hvad sælger mente med hensyn til art og omfang af ”råd” i ejendom-‐

men, som viste sig at være angrebet af svamp. Efter byrettens afgørelse kunne kø-‐

ber gøre mangelsindsigelser gældende, da sælger fandtes at have været bekendt

med svampeangrebet. Landsretten lagde imidlertid til grund, at sælger ikke kendte

til svampeangrebet, og at køber i anledning af udtalelsen kunne have foretaget en

nærmere undersøgelse og dermed afklaret forholdet. Køber burde dermed have

søgt forholdet præciseret af sælger.

Sælgers bemærkning i U 1983.889 H om, at ejendommen var ”under modernise-‐

ring”, burde ligeledes have foranlediget køber til at foretage nærmere undersøgel-‐

ser. Køber besigtigede ikke ejendommen forinden købsaftalens indgåelse, og havde

dermed ikke mulighed for at konstatere, at ejendommen bl.a. manglede et køkken.

En sælgers urigtige oplysning vil formentlig opveje en købers pligt til at søge et

forhold klarlagt. Udstrækningen af købers undersøgelsespligt kan således afhænge

af, om sælger har afgivet urigtige oplysninger. I MAD 2011.298 oplyste sælger

ukorrekt, at der til den solgte ejendom tilhørte en jagtret. Jagtretten tilkom imid-‐

lertid et nærliggende gods, hvilket ligeledes var fastslået ved dom i 2008. Sælger

havde dermed kendskab til, at der var afgivet urigtige oplysninger. Det forhold, at

der forelå en servitut, som køber kunne have undersøgt, blev således ikke tillagt

afgørende betydning i den konkrete sag.

Oplyser sælger om ulovligt selvbyg, overgår risikoen til køber, såfremt denne ikke

foretager en grundig undersøgelse af forholdet. I U 1992.819 V havde sælger selv

udført rørarbejde på ejendommen, som alene måtte udføres i henhold til særlig au-‐

torisation. Sælger havde ikke oplyst køber herom, hvorfor han blev anset for an-‐

svarlig for de senere konstaterede mangler ved arbejdet. Var køber blevet bekendt

med sælgers ulovlige selvbyggerarbejde, ville der formentlig være tale om skær-‐

pende omstændigheder vedrørende købers undersøgelse af ejendommen.

Der forekommer oplysninger, som køber ikke må forventes at skulle betvivle rig-‐

tigheden af. Det blev i U 2010.1003 V anført af landsretten, at sælger groft uagt-‐

35 af 73

somt havde opgivet markant forkerte arealoplysninger om ejendommen til BBR.

Hermed havde køber ikke anledning til at så tvivl omkring oplysningerne i en BBR-‐

meddelelse.


En sælgers kendskab til fejl ved ejendommen vil almindeligvis medføre, at sælger

ifalder en oplysningspligt herom. Til opfyldelse af denne oplysningspligt kan sæl-‐

ger opfordre køber til at lade ejendommen undersøge. Tilsvarende gør sig gælden-‐

de, såfremt sælger har en konkret begrundet mistanke om fejl ved ejendommen el-‐

ler blot en mistanke om risiko for en defekts indtræden ved ejendommen.38 Kon-‐

krete omstændigheder vil således kunne medføre en pligt for køberen til at få for-‐

holdet klarlagt, herunder ved antagelse af sagkyndig bistand.39 Dette forhold bely-‐

ses nærmere i afsnit 3.2.2. Sælger har opfyldt sin loyale oplysningspligt, såfremt

denne har oplyst om fejl ved ejendommen, som de fremstår for sælger på handels-‐

tidspunktet.40

Forekommer der usikkerhed omkring sælgers oplysninger med hensyn til et eller

flere af ejendommens forhold, vil køber som regel kunne imødekomme dette ved

yderligere undersøgelse af det konkrete forhold. Giver sælgers oplysninger imid-‐

lertid ikke anledning til tvivl, er køber naturligvis ikke forpligtet til at kontrollere

og efterprøve disse.41

Særlige oplysninger eller henstillinger fra sælger må efter omstændighederne in-‐

debære, at der, ved købers undersøgelse af enkelte områder ved ejendommen, fo-‐

religger skærpende omstændigheder. Såfremt forholdet er af betydning for køber,

er det op til denne selv at søge de nærmere omstændigheder klarlagt. Køber skal

således foretage en mere grundig og indgående undersøgelse end normalt.42

______________________________________________________________________________________________

38 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvars regulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 115. 39 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvars regulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 108. 40 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvars regulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 103. 41 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 138. 42 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 137.

36 af 73

2.4. Forhold påpeget i rapport

Nærværende afsnit vil belyse ejendomshandler, hvor forbrugerbeskyttelsesloven

finder anvendelse. Loven vil blive introduceret i afsnit 2.4.1., hvorefter eksempler

fra retspraksis belyses i afsnit 2.4.2.

2.4.1. Om forbrugerbeskyttelsesloven

Forbrugerbeskyttelsesloven tilsigter at tilskynde ejere af ejerboliger til at frem-‐

lægge detaljerede oplysninger om ejendommens fysiske tilstand. Ved lovens ikraft-‐

træden i 1996 blev et stort antal tvister vedrørende mangler ved fast ejendom

mindsket. Ordningen finder alene anvendelse, når den er tilvalgt. Det har været

overvejet at gøre ordningen obligatorisk for alle bolighandler, men dette er afvist.

Begrundelsen herfor er, at der forekommer ejendomshandler, hvor proceduren

med indhentelse af tilstandsrapport mv. forekommer overflødig. Eksempelvis gør

det sig gældende ved salg mellem familiemedlemmer.43

Forbrugerbeskyttelsesloven er gældende i det omfang, at ejendommen enten an-‐

vendes til bolig af sælgeren eller hovedsagelig er bestemt til bolig for køberen, jf.

lovens § 1, stk. 1. Intentionen med loven er at beskytte henholdsvis køber og sæl-‐

ger ved at begrænse de hidtidige tvister vedrørende mangler ved fast ejendom.44

Forbrugerbeskyttelseslovens § 21 indeholder en præceptiv bestemmelse til fordel

for begge parter i et aftaleforhold. Efter bestemmelsens stk. 1 kan reglerne i kap. 1

således ikke fraviges til skade for hverken køber eller sælger, som i mange tilfælde

begge vil være forbrugere.45 I praksis gør ejendomssælgere, ved langt de fleste

salg, brug af ordningen i lovens kapitel 1.46

______________________________________________________________________________________________ 43 Jf. Edlund, Hans Henrik: Kommentar til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen-‐dom m.v. 1996, s. 11f. og Bemærkninger til lovforslaget, s. 11 f. 44 Jf. Bemærkninger til Lovforslaget, s. 6. 45 Jf. Edlund, Hans Henrik: Kommentar til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejen-‐dom m.v. 1996, s. 148. 46 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. Udgave, s. 42.

37 af 73

Undlader køber nærmere at undersøge klare advarsler, der fremgår i en tilstands-‐

rapport, vil det kunne tillægges køber skadevirkning.47 Er der eksempelvis i en til-‐

standsrapport angivet, at en revne kan være tegn på sætningsskader og at forhol-‐

det bør undersøges nærmere, vil køber som udgangspunkt ikke kunne gøre man-‐

gelsbeføjelser gældende ved det pågældende forhold.48 En boligkøber, omfattet af

forbrugerbeskyttelsesloven, skal dog ikke indse mere, end hvad en bygningssag-‐

kyndig har påpeget ved huseftersynet. Har en køber specifikke behov og krav til

ejendommen, skal denne dog søge dette imødekommet i forbindelse med handlen.

2.4.2. Retspraksis om forhold påpeget i rapport

Er der i en ejendomshandel, omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven, udarbejdet

en tilstandsrapport, vil retsvirkningen heraf være, at fejl, der omtales i rapporten,

ikke senere kan påberåbes som mangler. I U 2004.2556 Ø var det i en tilstands-‐

rapport påpeget, at ejendommen var fugtig, samt at der periodevis havde været

vandindtrængen i ejendommens kælder som følge af dræn fra en bagvedliggende

mark. Da forholdet således ikke udgjorde en skjult mangel, ville køber som ud-‐

gangspunkt ikke efterfølgende kunne gøre mangelsindsigelser gældende. Ved syn

og skøn blev det imidlertid konstateret, at problemerne med vandindtrængen

skyldtes drænrør under den pågældende ejendom. Der var dermed tale om en

skjult mangel, som ingen af parterne var bekendt med ved aftalens indgåelse. Kø-‐

ber kunne herefter gøre mangelsindsigelser gældende, således at ejendommen

kunne bringes i den stand, som køber havde en berettiget forventning om ved ind-‐

gåelsen af købsaftalen.

I U 2009.1636 V var der tale om en fejl ved ejendommen, som burde have været

omtalt i tilstandsrapporten. Fejlen angik misfarvning af sanitet, hvilket var en følge

af vandets dårlige kvalitet. Under sagen blev det anført, at sælger havde undladt at

oplyse køber om, hvorledes denne i sin ejertid havde filtreret vandet igennem en

______________________________________________________________________________________________ 47 Jf. Bemærkninger til Lovforslaget, s. 8. 48 Jf. Rosenmeier, H.P.: Mangler ved fast ejendom, 4. Udgave, s. 42 f.

38 af 73

kaffemaskine. Sælger havde dermed tilsidesat sin loyale oplysningspligt og ifaldt

ansvar som følge heraf.

En forudsætning for, at en oplysning i tilstandsrapporten afskærer køber fra man-‐

gelsindsigelser er naturligvis, at den påpegede oplysning er korrekt. I U 1995.238

V var det fejlagtigt angivet i tilstandsrapporten, at ejendommen var hulmursisole-‐

ret. Boligkøber fandt ikke anledning til at kontrollere, hvorvidt oplysningerne i

rapporten var korrekte. Sælger bestyrkede ligeledes oplysningen ved bl.a. at udle-‐

vere kopi af acontoindbetalinger til varme under salgsforhandlingerne. På bag-‐

grund af de urigtige oplysninger var præmisserne i den konkrete sag baseret på

købers bristede forudsætninger. Forholdet ville ikke have udgjort en mangel ved

ejendommen, såfremt det var korrekt oplyst, at ejendommen ikke var hulmursiso-‐

leret.

U 1998.185 Ø er et eksempel på en dom, hvor en boligkøber anfægtede oplysnin-‐

ger i tilstandsrapporten. I den konkrete sag fremgik af oplysningerne, at der ikke

forelå fejl og mangler ved gulve, som var afdækket med belægning. Kort tid efter

overtagelsen opdagede køber, at der ikke var sildebensparket overalt på 1. sal, idet

der manglede ca. 6 m2, hvor der tidligere havde været indbyggede skabe. Gulvene

på 1. sal havde hidtil været belagt med tæpper. Sælger gjorde hertil gældende, at

han ved sin oplysning alene havde funktionsdueligheden for øje frem for æstetik-‐

ken. Landsretten lagde til grund, at forholdet almindeligvis ville danne grundlag for

en mangel. Da gulvarbejdet imidlertid var udført ca. fem år forinden salget, og at

arbejdet var udført fagmæssigt korrekt, blev den manglende oplysning ikke tilreg-‐

net sælger som groft uagtsomt. Køber var dermed afskåret fra at gøre indsigelser

gældende.

En anden situation forekom i U 1998.123 V, hvor en bygningssagkyndig i til-‐

standsrapporten anførte, at ejendommens ydermure var i normal vedligeholdel-‐

sesstand. Kort tid efter overtagelsen opdagede køber imidlertid, at murerne træng-‐

te til omfugning. Landsretten lagde dog herunder til grund, at det i en tilstandsrap-‐

port ikke er sædvanligt at angive, hvilken restlevetid de enkelte bygningsbestand-‐

39 af 73

dele må forventes at have. Retten fandt det ikke godtgjort, at fugernes vedligehol-‐

delsesstand afveg fra andre huse af tilsvarende alder og konstruktion. Det blev så-‐

ledes fastslået, at vedligeholdelsesstanden anses for normal, såfremt tilstanden

svarer til andre tilsvarende huse.

Såfremt det i en tilstandsrapport er angivet, at et forhold bør undersøges nærmere,

vil køber som udgangspunkt ikke kunne gøre mangelsindsigelser gældende ved det

pågældende forhold. Denne problemstilling ses konkret belyst i U 2002.2289 V,

hvor det af tilstandsrapporten fremgik, at den bygningssagkyndige anbefalede en

geoteknisk undersøgelse af sætningsrevner. Køber efterkom ikke denne anbefaling

og kunne derfor ikke gøre indsigelser gældende i anledning af forholdet. Dette til

trods for at køber anfægtede at have modtaget en kopi af tilstandsrapporten. Ret-‐

ten fandt imidlertid ikke dette bevist, da køber i forbindelse med handlens indgåel-‐

se underskrev at have modtaget kopien. Det kan af dommen udledes, at det tillæg-‐

ges køber skadevirkning, dersom en opfordring i tilstandsrapporten til nærmere

undersøgelse ikke efterkommes.

Sammenfattende kan det konstateres, at såfremt et forhold ved ejendommen er op-‐

lyst i en tilstandsrapport, vil køber ikke kunne gøre indsigelser gældende herfor,

med mindre der er tale om væsentlige urigtige oplysninger.

40 af 73

Kapitel 3 Købers undersøgelsespligt – ved aftale

3.1. Sælgers generelle opfordring til køber om at undersøge ejen-‐dommen – samt generelle ansvarsfraskrivelser

En løsøresælgers generelle opfordring til køber om at undersøge en genstand har

som udgangspunkt den retsvirkning, at køberen ikke vil kunne gøre mangelsbefø-‐

jelser gældende, såfremt denne undlader at følge opfordringen. Dette følger, som

nævnt ovenfor, af købelovens § 47. Opfordringen vil dog ikke fritage sælger for an-‐

svar, dersom denne forsætligt tilsidesætter sin loyale oplysningspligt. Dette vil i

almindelighed gøre sig gældende, hvis sælgeren i øvrigt tilsidesætter sin loyale op-‐

lysningspligt.49 Hvad angår fast ejendom, betyder en generel opfordring først og

fremmest, at opfordringen ikke peger på en undersøgelse af bestemte bygningsde-‐

le for bestemte forhold. Sælger kan almindeligvis have flere årsager til at opfordre

køber til at foretage en generel undersøgelse af den pågældende ejendom. Det kan

eksempelvis skyldes sælgerens egen tvivl om ejendommens egentlige stand, hvor-‐

for sælger har interesse i at forebygge senere mulige problematikker om eventuel-‐

le mangler ved ejendommen. Nedenstående vil illustrere nogle praktiske eksem-‐

pler på sælgers generelle opfordring til køber om at foretage en undersøgelse af

den pågældende ejendom.

I en tidligere nævnt dom fra 1983 (U 1983.889 H) undlod boligkøber at besigtige

ejendommen, selvom sælger havde opfordret køber hertil samt oplyst køber om, at

ejendommen var under renovering. Som følge af sin manglende besigtigelse var

køber afskåret fra at gøre mangelsindsigelser gældende vedrørende det forhold, at

ejendommen manglede et køkken. Køber kunne ved en sædvanlig besigtigelse have

konstateret, at ejendommen manglede et køkken, hvorfor sælger ikke ifaldt ansvar.

______________________________________________________________________________________________ 49 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1.udgave, s. 99 f.

41 af 73

Sælgers generelle opfordring til køber om at foretage undersøgelse af den pågæl-‐

dende ejendom vil dog ikke i alle tilfælde være tilstrækkeligt grundlag for, at sæl-‐

ger går fri for ansvar. Tilsidesætter sælger sin loyale oplysningspligt og dermed

undlader at oplyse køber om bestemte forhold ved ejendommen, som kan være af

betydning for køber, er køber berettiget til at gøre mangelsindsigelser gældende

over for sælger. Til illustration heraf kan U 1974.475 H nævnes. I sagen havde kø-‐

ber, efter de konkrete omstændigheder, føje til at anse de pågældende lokaler for

anvendelige til erhvervsmæssig benyttelse. Sælger anvendte ejendommen til kon-‐

torer, selvom Arbejdstilsynet havde meddelt, at lokalerne ikke havde den fornødne

loftshøjde til erhvervsmæssig anvendelse. Efter afslag på dispensation til at benyt-‐

te lokalerne erhvervsmæssigt, udbød sælger ejendommen til salg. Af annoncen

fremgik, at ejendommen var velegnet til f.eks. handelsvirksomhed. Køber rettede

henvendelse til sælger med henblik på at benytte ejendommen til brug for tegne-‐

stue og kontorer. Sælger undlod i den forbindelse at oplyse køber om Arbejdstilsy-‐

nets vurdering. I stedet opfordrede han køber til generelt at foretage en omhygge-‐

lig undersøgelse af alle bygninger og installationer. Højesteret lagde til grund, at

køber kunne være blevet bekendt med Arbejdstilsynets skrivelser ved henvendel-‐

se til bygningsmyndighederne. Sælgerens manglende iagttagelse af sin loyale op-‐

lysningspligt blev imidlertid tillagt afgørende vægt, hvorfor sælger ikke kunne

komme udenom et mangelsansvar. Sælgers generelle opfordring havde dermed ik-‐

ke betydning for sagens afgørelse.


En sælgers generelle opfordring til køber om at undersøge ejendommen kan

skyldes, at sælger mangler kendskab til ejendommen. Dette kan eksempelvis fore-‐

komme ved salg af døds-‐ og konkursbo, eller når en række sælgere af forskellige

årsager ikke selv har benyttet sig af ejendommen. Er der tale om et sådant tilfælde,

bør sælger oplyse herom, opfordre køberen til at undersøge ejendommen grundi-‐

42 af 73

gere samt anføre, at sælger ikke vil hæfte for eventuelle mangler.50 Denne pro-‐

blemstilling vil blive nærmere belyst i nærværende fremstilling.

Der skal formentlig ikke meget til, før en køber bør besigtige den ejendom, han på-‐

tænker at købe.51 I retslitteraturen foreligger der uenighed om betydningen af sæl-‐

gers generelle opfordring til køber om at bese ejendommen. Herunder, om køber

afskæres fra at gøre mangelsbeføjelser gældende, dersom sådan en opfordring til-‐

sidesættes og ejendommen efterfølgende viser sig at være mangelfuld. Det er der-‐

for væsentligt at belyse, hvorvidt en køber skal erkende mere, såfremt denne er

blevet opfordret til at foretage en grundigere undersøgelse af ejendommen i sin

helhed.52

Hans Henrik Edlund anfører i den forbindelse, at det kan diskuteres, hvorvidt kø-‐

bers mangelsbeføjelser afskæres efter princippet i købelovens § 47, såfremt køber

undlader at efterkomme sælgers opfordring om at undersøge ejendommen. Edlund

anfører dog, at det ikke vil være tilstrækkeligt grundlag for at lade sælger gå fri for

ansvar, hvis sælger pointerer, at køber skal foretage en undersøgelse af alle væ-‐

sentlige dele af ejendommen, herunder grund, afgrøder, fundamenter, murværk

mv. 53 Tilsvarende tillægger Udvalget i Betænkning nr. 1276 det ikke betydning, at

sælger generelt har opfordret køber til at undersøge ejendommen. 54 En generel

opfordring anses dermed ikke for at have nogen retsvirkning for køber.

Anders Vinding Kruse er imidlertid af en anden opfattelse. Forfatteren anfører, at

der ikke bør være grund til at mildne retsstillingen ved fast ejendom. I stedet må

der gælde en tilsvarende regel, som gør sig gældende for løsøre, jf. købelovens §

47. Kruse mener dermed, at retsvirkningerne indtræder, såfremt køber uden ”skel-‐

lig grund” undlader at efterkomme sælgers opfordring om at undersøge ejendom-‐

men nærmere. Som ”skellig grund” anføres sælgers garantier eller positive oplys-‐ ______________________________________________________________________________________________

50 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 115. 51 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 174. 52 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 116. 53 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 168. 54 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 174.

43 af 73

ninger om ejendommen, umulighed for køber til at efterkomme opfordringen, eller

hvis det direkte kan være forbundet med store bekostninger, herunder hvis køber

bor i udlandet.55

Anders Vinding Kruse erkender dog, at det ikke er nemt at klarlægge omfanget af en

sædvanlig undersøgelse. Hvor indgående køber bør foretage en undersøgelse af

ejendommen, afhænger således af de normale kutymer for skik og brug, samt hvad

det enkelte tilfælde almindeligvis må give anledning til. Der forekommer dog tvivl-‐

somt faste kutymer for omfanget af undersøgelsespligten af en ejendom, men som

regel vil der næppe kunne kræves mere end en forholdsvis overfladisk inspektion

af ejendommens grund og bygningens lokaler. Køber må således alene være afskå-‐

ret fra at påberåbe sig mangelsbeføjelser for de mangler, som er konstateret ved

sådan en gennemgang af ejendommen.56

Tilsvarende anfører Carsten Munk-‐Hansen, at en generel opfordring fra sælger til

køber normalvis kun vil forpligte køber til at undersøge konstaterbare forhold ved

en sædvanlig besigtigelse. En sådan besigtigelse afhænger af sædvaner ved tilsva-‐

rende type af ejendom, ejendommens alder, stand og karakter, samt de konkrete

omstændigheder. En generel opfordring om at undersøge ejendommen indeholder

definitorisk ingen præciseringer, hvorfor det i almindelighed forekommer vanske-‐

ligt for køber at disponere herefter. Dette skyldes, at det ikke forventes, at køber

skal kunne rumme alle de uendeligt mange muligheder for defekter, som en ejen-‐

dom kan føre med sig.57

Ligeledes vil det ikke i alle tilfælde være realistisk at lade køber bekoste en dybde-‐

gående undersøgelse på en ejendom, som han ikke med sikkerhed har i sinde at

erhverve efter at have set undersøgelsens resultat. Omvendt er det helt naturligt,

at sælger ikke skal bekoste enhver form for undersøgelse for at dække en mulig

købers særlige behov, for forhold, som denne mulige køber af forskellige årsager ______________________________________________________________________________________________

55 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 135. 56 Jf. Kruse, Anders Vinding: Misligholdelse af ejendomskøb, 2. udgave, s. 135. 57 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 117.

44 af 73

vil finde oplagte. Dette gælder dog formentlig som almindelig regel, også uden

hverken generel eller specifik opfordring fra sælgeren.58

3.1.2. Generelle ansvarsfraskrivelser

Stort set alle købsaftaler indeholder en klausul om, at ejendommen sælges ”som

den er og forefindes”, ”som beset” eller lignende.59 Sådanne generelle ansvarsfra-‐

skrivelser vil efter deres ordlyd typisk afskære køber for enhver form for mangels-‐

indsigelse. Herunder i anledning af den solgte genstands uoverensstemmelse med

aftalegrundlaget eller købers berettigede forventninger. Denne type klausuler be-‐

grænses dog i første række allerede af spørgsmålet om, hvorvidt klausulen over-‐

hovedet er gyldigt vedtaget mellem parterne. Til bedømmelse heraf anvendes for-‐

tolkningsreglerne, eksempelvis om den naturlige forståelse ved læsning af klausu-‐

len, fortolkning mod koncipisten mv.60

Bryde Andersen og Lookofsky anfører, at som beset-‐klausuler som udgangspunkt

ikke kan forstås som en generel aftale om, at sælger er fri for ansvar. Klausulen er

uden retsvirkninger, såfremt sælger ved, at køber ikke har beset ejendommen på

grund af manglende mulighed herfor. Er der ikke i aftalen grundlag for at fortolke

klausulen som en egentlig ansvarsfraskrivelse, tillægges denne ikke retsvirkning

efter sit indhold. Undlader køber at følge en klar opfordring om at besigtige ejen-‐

dommen, vil denne undladelse dog medføre, at køber overtager risikoen for mang-‐

ler ved ejendommen, som kunne være konstateret ved sådan en besigtigelse.61 I

denne henseende henvises til U 1983.889 H vedrørende en bolig uden et køkken.

En generel ansvarsfraskrivelsesklausul flytter ikke risikoen over på køber vedrø-‐

rende forhold eller egenskaber ved ejendommen, som køber ikke umiddelbart kan

besigtige, eller som det kræver særlig sagkundskab at konstatere.62

______________________________________________________________________________________________

58 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Fast ejendom – Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse, 1. udgave, s. 174 f. 59 Jf. Rosenmeier, H. P.: Mangler ved fast ejendom, 4. udgave, s. 120. 60 Jf. Gomard, Bernhard: Obligationsret 1. del, 4. udgave, s. 224. 61 Jf. Andersen, Mads Bryde & Lookofsky, Joseph: Lærebog i obligationsret I, 3. udgave, s. 415. 62 Jf. Andersen, Mads Bryde & Lookofsky, Joseph: Lærebog i obligationsret I, 2. udgave, s. 411.

45 af 73

Finder forbrugerbeskyttelsesloven anvendelse mellem parterne, kan sælger i med-‐

før af lovens § 21 a ikke i generelle vendinger skaffe sig ansvarsfraskrivelser, som

denne kunne have opnået ved at følge fremgangsmåden, jf. lovens § 2. Bestemmel-‐

sen indebærer, at sælger i aftalen ikke kan indsætte forbehold, eksempelvis om at

ejendommen ”sælges som den er og forefindes” eller lignende.63 I medfør af forbru-‐

gerbeskyttelseslovens § 21, stk. 1, 2. pkt., kan sælger i aftalen imidlertid gyldigt

fraskrive sig ansvaret for mangler opstået i perioden mellem tilstandsrapportens

udarbejdelse og overtagelsesdagen.

Som eksempel på en dom, hvor sælger havde indført en generel ansvarsfraskrivel-‐

sesklausul i købsaftalen, kan U 1981.879 V nævnes. Af klausulen fremgik, at huset

blev overdraget ”i den stand, hvori det er og forefindes”. Der var tale om et 100 år

gammelt hus. Sælger tilkendegav, at huset ikke havde mere råd, end hvad der kun-‐

ne forventes af tilsvarende huse. Sælger var ikke bekendt med, at der var svamp i

ejendommen. Tilkendegivelsen kan betragtes som sælgers generelle usikkerhed

vedrørende husets stand. Der blev ikke lagt op til en undersøgelse af bestemte

bygningsdele eller lignende, men ikke desto mindre blev det ved tilkendegivelsen

antydet, at der ville være forhold ved ejendommen, som køber måtte være indstil-‐

let på at klarlægge, såfremt det var af betydning for denne. Landsretten anførte, at

køber, ud fra sælgers tilkendegivelse, burde have foretaget nærmere undersøgelse

af huset, hvorfor sælger gik fri for ansvar. Det kan hermed konstateres, at køber

ved ejendomshandler i almindelighed ikke kan forvente, at bygningsdele mv. er af

nyere stand end ejendommen i øvrigt.

Anders Vinding Kruse anfører, at en generel ansvarsfraskrivelsesklausul kan i nogle

tilfælde tolkes som en opfordring til køber om at besigtige ejendommen, dog ikke

ud over hvad der i øvrigt ville være sædvanligt for den pågældende ejendomsty-‐

pe.64

______________________________________________________________________________________________ 63 Jf. Kristoffersen, Sonny: Forbrugerretten II, 2. udgave, s. 258f. 64 Jf. Kruse, Anders Vinding: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 170 ff.

46 af 73

3.1.3. Generelle ansvarsfraskrivelser – når sælger har begrænset kendskab

til ejendommen

Som tidligere nævnt, kan en sælger med begrænset kendskab til ejendommens

tilstand finde behov for at indføre en generel ansvarsfraskrivelse i aftalen. Det er

imidlertid ikke afklaret i retslitteraturen, i hvilket omfang disse ansvarsfraskrivel-‐

ser har retsvirkning efter deres indhold.65 Sonny Kristoffersen anfører, at forbru-‐

gerbeskyttelseslovens 21 a tillige gælder i de tilfælde, hvor generelt formulerede

ansvarsforbehold tidligere er anerkendt i retspraksis, herunder ved salg af døds-‐

boer, konkursboer eller ved salg af nødlidende pant overtaget på tvangsauktion.66

Anders Vinding Kruse anfører i tråd hermed, at generelle ansvarsfraskrivelser ikke

må kunne afskære køber fra at påberåbe sig særligt betydelige mangler, også selv-‐

om sælgeren har været i god tro. Forfatteren anfører hertil, at en sådan klausul

alene kan afskære køberen fra at påberåbe sig synlige fejl, som han kunne have

opdaget ved en almindelig besigtigelse.67

Modsætningsvis anfører Søren Theilgaard, at en generel ansvarsfraskrivelsesklau-‐

sul navnlig ved salg af døds-‐ og konkursboer samt ved salg af fast ejendom, som er

overtaget af ufyldestgjort panthaver på tvangsauktion, må forstås efter sin ord-‐

lyd.68 Udvalget i Betænkning nr.1276 anfører tilsvarende, at såfremt sælger er et

bo under behandling eller hvis der er tale om tvangsauktion, vil en generel an-‐

svarsfraskrivelse tillægges retsvirkning. Dette begrundes med, at der i disse særli-‐

ge situationer er et hensyn at tage til sælger, som køber også er bekendt med.69

Til illustration heraf kan U 1978.299 S nævnes. Her var der tale om salg af et kon-‐

kursbo. Den omstridte ejendom var et nyopført hus, der havde været benyttet som

udstillingshus. I aftalen var indsat en generel ansvarsfraskrivelse i form af en ”som

beset”-‐klausul, som havde karakter af en standardklausul. Klausulen blev ikke ______________________________________________________________________________________________

65 Jf. Betænkning 1276, s.102. 66 Jf. Kristoffersen, Sonny: Forbrugerretten II, 2. udgave, s. 258f. 67 Jf. Vinding Kruse: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 180. 68 Jf. Theilgaard, Søren: Forbrugerbeskyttelse ved køb og salg af fast ejendom, 1. udgave, s. 38f. 69 Jf. Betænkning nr. 1276: Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 101.

47 af 73

nærmere drøftet mellem parterne. Under sagen henviste køber til det faktum, at

handlen var foregået på normal vis og ikke som tvangsauktion. Køber mente der-‐

for, at sælger var ansvarlig, da denne havde samme rettigheder og pligter som en-‐

hver anden sælger. Af retten blev det imidlertid anført, at bobehandlingshensyn

medførte, at boet kunne fritage sig for en sælgers ellers påhvilende ansvar, såfremt

klausulen var af et vist almindeligt indhold. Ligeledes anførte retten, at et konkurs-‐

bo sjældent vil have den fornødne viden vedrørende et specielt forhold ved et ak-‐

tiv. Ansvarsfraskrivelsen var således af et reelt indhold, og køber måtte indstille sig

herpå. Ved afgørelsen blev der ikke taget stilling til, hvorledes retstilstanden ville

være, såfremt der var tale om en betydelig skjult mangel. Det antages at være be-‐

mærkelsesværdigt, at køber ikke kunne gøre mangelsindsigelser gældende, idet

der var tale om et nyopført hus. Under almindelige omstændigheder vil køber for-‐

mentlig i sådan et tilfælde kunne gøre mangelsindsigelser gældende i et videre om-‐

fang, idet salgsgenstanden er ny og ubenyttet. I det konkrete tilfælde, hvor der var

tale om et konkursbo, måtte bobehandlingshensyn tillige inddrages i bedømmel-‐

sen, hvorfor afgørelsen findes velbegrundet. Når en bobehandling er afsluttet, kan

køber og en hvilken som helst anden kreditor ikke efterfølgende rette krav mod

konkursboet.

Modsat U 2005.1108 Ø, hvor køber kunne gøre mangelsindsigelser gældende,

selvom sælger var et dødsbo. Der var i sagen tale om en ejendomshandel omfattet

af forbrugerbeskyttelsesloven. I aftalen var indføjet en ansvarsfraskrivelse, hvoraf

fremgik, at ejendommen ”sælges som den er og forefindes og uden ansvar for sælger,

idet sælger er et dødsbo”. Om bygningen fremgik, at denne var utidssvarende og

trængte til restaurering. Kort tid efter købers overtagelse meddelte kommunen

imidlertid, at bygningen ikke var egnet til menneskebolig, hvorfor den skulle rives

ned. Køber ønskede herefter at hæve handlen. Af landsretten blev det anført, at

sælger ikke kunne fraskrive sig ansvaret for forhold omfattet af forbrugerbeskyt-‐

telseslovens § 2, stk. 5. Sælger var således ikke berettiget til at foretage en generel

ansvarsfraskrivelse, herunder vedrørende manglende bygningsattest. Det kan an-‐

ses for tvivlsomt, hvorvidt sagen havde fået samme udfald, såfremt der var tale om

48 af 73

en ubetydelig mangel. Bobehandlingshensyn ville formentlig i så tilfælde have

medført, at den generelle ansvarsfraskrivelse ville få virkning efter sit indhold.

3.2. Sælgers konkrete opfordring til køber om at undersøge ejen-‐dommen – samt konkrete ansvarsfraskrivelser

Konkrete opfordringer til undersøgelse af ejendommen udgør i denne fremstil-‐

ling opfordringer, som tilsigter undersøgelse af bestemte bygningsdele, skader el-‐

ler risici ved ejendommen. Den konkrete opfordring lader sig undertiden vanske-‐

ligt adskille fra en konkret ansvarsfraskrivelse, som vil belyses i det følgende. Dette

skyldes, at der implicit i ansvarsfraskrivelsen kan siges at forekomme en opfor-‐

dring til køber om at lade forholdet undersøge nærmere, såfremt køber ikke øn-‐

sker at overtage risikoen for det pågældende forhold.

I en dom fra 2004 (U 2004.769/2H) havde sælger under en besigtigelse forevist

revnedannelser i en bygning for køber, som var forbruger. Handlen var indgået i

1991, hvorfor forbrugerbeskyttelsesloven ikke fandt anvendelse. Sælger skulle,

følge en ansvarsfraskrivelsesklausul i købsaftalen, friholdes for enhver udgift for-‐

anlediget af de påviste revnedannelser. Af klausulen fremgik yderligere, at der var

taget behørigt hensyn hertil i prisfastsættelsen, samt at parterne var enige herom. I

Højesteret forekom dissens, idet mindretallet på fire dommere anførte, at revnerne

skyldtes fejl ved husets opførelse, og at sådanne fejl ikke var omfattet af klausulen.

Flertallet på fem dommere udtalte dog, at ansvarsfraskrivelsen skulle forstås så-‐

dan, at køber ved klausulen havde påtaget sig risikoen for eventuelt nye eller øge-‐

de revner, da de hidtidige revner var repareret. Køber kunne således have under-‐

søgt forholdet nærmere, hvis han ikke ønskede at påtage sig denne risiko.

Hvorvidt konkrete ansvarsfraskrivelser i praksis tillægges retsvirkning, afhænger

af flere elementer, herunder sælgers loyale adfærd. I U 2009.1636 V var der i

købsaftalen indsat en klausul om, at sælger ikke indestod for vandets kvalitet, der

kom fra ejendommens egen vandboring. Som anført af landsretten, burde denne

ansvarsfraskrivelse almindeligvis have fordret køber til at foretage nærmere un-‐

49 af 73

dersøgelser. Tillige blev det anført, at køber havde besigtiget ejendommen tre gan-‐

ge uden herved at bemærke misfarvninger af sanitet. Sælgers væsentlige tilside-‐

sættelse af oplysningspligten opvejede dog dette forhold. Landsretten anførte, at

sælger havde tilsidesat sin loyale oplysningspligt ved ikke at oplyse, at han i sin

ejertid havde filtreret vand til husholdningsbrug gennem en kaffemaskine. Sælgers

tilsidesættelse af at angive en oplysning vedrørende et forhold ved ejendommen,

som var af væsentlig betydning for køber, opvejede således sælgers konkrete an-‐

svarsfraskrivelse.

Tilsvarende U 1973.413 H, hvor retten tillagde et svigagtigt forhold fra sælger be-‐

tydning. Der var her tale om salg af en byggegrund. En mulig køber havde for egen

regning fået foretaget jordbundsundersøgelser, hvoraf fremgik, at pilotering var

påkrævet. Den mulige køber sprang herefter fra, og sælger fik i forbindelse hermed

tilbudt at købe undersøgelsen, hvilket han afslog. I købsaftalen med den endelige

køber blev indsat en klausul om, at sælger ikke indestod for, at ejendommen kunne

bebygges uden ekstrafundering eller pilotering. Ansvarsfraskrivelsen var således

konkret, og køber kunne i princippet som følge heraf have foretaget nærmere un-‐

dersøgelser. Landsretten tillagde dog sælgers svigagtige fortielse afgørende betyd-‐

ning, og sælger ifaldt hermed ansvar.

Retsstillingen er anderledes vanskelig at forudse ved ansvarsfraskrivelser, der fo-‐

rekommer at være konkrete, men hvis indhold ikke desto mindre rummer plads til

fortolkning. I U 1992.414 H var der tale om en ansvarsfraskrivelse vedrørende

”jordbundsforholdene”. Ejendommen viste sig efter købers overtagelse at være

forurenet af benzin. I landsretten blev det lagt til grund, at ansvarsfraskrivelsen

alene vedrørte funderingsforhold, og således ikke tillige omfattede forurenings-‐

skader. Køber havde udvist egen skyld svarende til ⅓, idet denne havde antaget en

rådgiver, som kendte til grundens tidligere anvendelse, uden at have advaret køber

herom. Højesteret tiltrådte, at ansvarsfraskrivelsens ordlyd ikke omfattede ansvar

for forureningsskader. Dommen tog således stilling til udstrækningen af, hvad der

måtte være forbundet med begrebet ”jordbundsforhold”. Ifølge Højesteret var an-‐

50 af 73

svarsfraskrivelsen dermed ikke således konkretiseret, at den kunne få virkning ef-‐

ter sælgers hensigt.

Et lignende tilfælde findes i U 1996.1666 H, hvor der var tale om salg af en bygge-‐

grund. Sælger fraskrev sig i købsaftalen ansvaret vedrørende ”jordbundsforhold”.

Af sagsfremstillingen fremgik, at sælger forinden salget fik udarbejdet en geotek-‐

nisk rapport, som generelt viste gode funderingsforhold. I senere skrivelse til kø-‐

ber fremgik imidlertid, at der ikke var foretaget en geoteknisk undersøgelse, hvor-‐

for sælger ikke påtog sig ansvaret for funderingsforholdene. Efter overtagelse kon-‐

staterede køber, at der i jorden var forekomster af byggeaffald. Landsretten anfør-‐

te, den aftalte ansvarsfraskrivelsesklausul om ”jordbundsforhold” ikke omfattede

den konstaterede mangel. I Højesteret forekom dissens, idet mindretallet på to

dommere tillagde købers individuelle forudsætninger betydning, idet køber var

professionel aktør. De fandt derfor ikke grundlag for at fortolke klausulen ind-‐

skrænkende, således at der ved ”jordbundsforhold” skulle forstås ethvert forhold

ved grunden. Flertallet på tre dommere udtalte derimod, at ansvarsfraskrivelses-‐

klausulen ikke afskar køber fra at gøre mangelsindsigelser gældende. Der blev her-‐

ved lagt vægt på ”skødets udformning og manglens karakter”.


Har sælger mistanke om forhold ved ejendommen, som eksempelvis udgør ska-‐

der eller risici, kan sælger opfylde sin oplysningspligt ved at gøre køber opmærk-‐

som herpå. Dette vil formentlig give køber pligt til at undersøge forholdet nærme-‐

re, i det omfang dette er væsentligt for køberen. En sælger, der ikke selv ligger inde

med den fornødne sagkundskab, vil således gyldigt kunne opfordre køber til at fo-‐

retage nærmere undersøgelser af en egenskab eller et forhold ved ejendommen.

Opfordringen skal være konkretiseret i en vis grad, før den kan tillægges den, efter

købelovens § 47, tilsigtede effekt.70 Oplysninger og forbehold skal derfor være

præcise, før de udløser en vidtgående undersøgelsespligt for køber, eksempelvis

______________________________________________________________________________________________ 70 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 169.

51 af 73

ved at denne forpligtes til at antage sagkyndig bistand til afdækning af forholdet.71

Dette forhold belyses nærmere i afsnit 3.2.2. Det antages almindeligvis, at en op-‐

fordring er konkret, så snart sælger opfordrer køber til at få bestemte bygningsde-‐

le undersøgt for bestemte forhold. Imidlertid er det ofte vanskeligt at skelne mel-‐

lem konkrete og generelle erklæringer.72

Anders Vinding Kruse anfører, at det næppe vil være rimeligt at pålægge køber en

særlig undersøgelsespligt, dersom sælger loyalt har oplyst denne om sin mistanke

og de kendsgerninger, han støtter mistanken på.73 Forfatteren påpeger dog, at sær-‐

lige oplysninger eller henstillinger fra sælgerens side efter omstændighederne må

medføre, at køber bør lade enkelte områder af ejendommen undersøges mere

grundigt og indgående end normalt.74

Carsten Munk-‐Hansen anfører, at sælger ikke har grund til at fremsætte en udtryk-‐

kelig opfordring til køber om at lade ejendommen undersøge, såfremt sælger har

opfyldt sin oplysningspligt og hermed konkret angivet samtlige omstændigheder,

hvorpå en mistanke om en mulig defekt beror. Ifølge forfatteren skyldes dette, at

der foruden en udtrykkelig opfordring påhviler køberen en særlig undersøgelses-‐

pligt. Har sælger derimod ikke en konkret begrundet mistanke, vil denne forment-‐

lig alligevel opnå samme retsstilling, dersom han af forsigtighedsgrunde opfordrer

køber til at undersøge et konkret forhold ved ejendommen. Herved handler sælger

i overensstemmelse med en loyalitetspligt i kontraktsforhandlingerne. Hvis det

rejste faktuelle forhold skulle vise sig at have betydning for køber, er det op til

denne at lade forholdet undersøge, i det omfang han ikke kan opnå tilsikring fra

sælger.75

______________________________________________________________________________________________ 71 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Fast ejendom – Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse, 1. udgave, s. 176f. 72 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvars regulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 119. 73 Jf. Kruse, Anders Vinding: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 155. 74 Jf. Kruse, Anders Vinding: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 177. 75 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 120.

52 af 73

I relation hertil anfører Anders Vinding Kruse, at såfremt der foreligger åbenlys

usikkerhed med hensyn til et enkelt eller flere forhold ved ejendommen eller ved

sælgers oplysninger, er det op til køber selv at søge usikkerheden fjernet gennem

flere undersøgelser eller ved at kræve en særlig garanti.76

Hans Henrik Edlund anfører, at en konkretiseret opfordring fra sælger, der ikke

selv har det fornødne kendskab til at undersøge ejendommen, givetvis vil have den

i købelovens § 47 beskrevne effekt. Som eksempler herpå anfører Edlund en op-‐

fordring om undersøgelse af en bestemt del af ejendommen for sætningsrevner. 77

Der henvises i den henseende til U 2002.2289 V.

Såfremt sælger påpeger et forhold ved ejendommen og herunder tilkendegiver, at

han ønsker at fraskrive sig ansvaret for dette, vil det medføre et skærpet krav til

købers undersøgelse af det pågældende forhold.78

Sammenfattende kan det hermed udledes, at der kræves en vis konkretisering af

en opfordring, såfremt denne med sikkerhed skal kunne tillægges retlig betydning.

3.2.2. Sælgers opfordring til køber om at antage sagkyndig bistand

Køb af fast ejendom har i almindelighed karakter af en enkeltstående og væsent-‐

lig disposition for køberen. Dette betyder også, at det har stor betydning, hvorvidt

der fra købers side udvises en forventet sædvanlig og forsigtig adfærd. På bag-‐

grund heraf er det overordentlig sædvanligt, at køber eller en repræsentant af

denne foretager en besigtigelse af ejendommen. Undlader køber uden særlig grund

at undersøge ejendommen, er der tale om en usædvanlig og uforsigtig adfærd. En

sådan køber skal ikke have en bedre retsstilling end den normalt forsigtige.79

______________________________________________________________________________________________ 76 Jf. Kruse, Anders Vinding: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 178. 77 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 168. 78 Jf. Betænkning nr. 1276, Forbrugerbeskyttelse ved erhvervelse af fast ejendom, s. 173. 79 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvars regulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 102.

53 af 73

Carsten Munk-‐Hansen rejser spørgsmålet om, hvorvidt det har betydning, at sælger

generelt opfordrer køber til at lade en sagkyndig besigtige ejendommen. Hertil an-‐

føres, at svaret herpå må bedømmes ud fra indlevelse i den enkelte situation. Så-‐

fremt sælgers formål med opfordringen skyldes, at denne blot vil frigøre sig fra

mangelshæftelsen, er det indlysende, at opfordringen ikke skal kunne påføre køber

omkostninger. Dette skyldes, at sælger selv vil kunne afklare visse tvivlsspørgsmål

ved en undersøgelse.80

Rosenmeier anfører, at såfremt ejendomsmægleren opfordrer køber til at lade

ejendommen besigtige af en bygningssagkyndig, og køber undlader dette, vil denne

ikke efterfølgende kunne gøre mangelsindsigelser gældende over for sælger. Dog

under forudsætning af, at forholdet ved sådan en gennemgang ville være blevet

opdaget eller have vakt mistanke.81

I en dom fra 1958 (U 1958.3 H) blev sælgers oplysning om husets alder og antal af

tidligere ejere anset som en naturlig opfordring fra sælger om at lade ejendom-‐

mens nærmere tilstand besigtige af en sagkyndig. I sagen var der tale om salg af en

beboelsesejendom, der var opført i 1938. Af skødet fremgik, at ”ejendommen over-‐

tages, således som den er og forefindes, som den er påvist køberen og godtaget af

denne med de på grunden stående bygninger…”. Da der i løbet af sommeren skulle

foretages en mindre reparation, viste det sig, at husets sokkel var svag i et sådant

omfang, at der måtte støbes en ny. Under sagen blev det af skønsmændene vurde-‐

ret, at en ikke-‐sagkyndig næppe kunne have opdaget fejlen ved fundamentet, da

kælderen var tør, hvorfor der ikke var noget indefra, som burde have vakt mistan-‐

ke. Landsretten lagde til grund, at køber måtte bære risikoen for manglens tilste-‐

deværelse, da huset var adskillige år gammelt og havde været i flere ejeres besid-‐

delse. Køber havde dermed haft en naturlig opfordring til at antage sagkyndig bi-‐

stand til undersøgelse af ejendommens nærmere tilstand. Dette synspunkt fik dog

ikke medhold af Højesteret. Det kan heraf udledes, at sælgers konkrete oplysninger

______________________________________________________________________________________________ 80 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 117 f. 81 Jf. Rosenmeier, H. P.: Mangler ved fast ejendom, 4. udgave, s. 117.

54 af 73

om ejendommens alder og benyttelse ikke endeligt blev tillagt betydning, hvorfor

forholdet ikke blev anset som en naturlig opfordring til køber om at antage sag-‐

kyndig bistand. Landsrettens begrundelse og resultat forekommer endvidere ikke

relevant i en nutidig sammenhæng, da forbrugerbeskyttelsesloven finder anven-‐

delse ved de fleste ejendomshandler til boligformål.

Munk-‐Hansen anfører det som ofte forekommende, at en sælger ikke får ejendom-‐

mens stand bedømt, da dette kan indebære en risiko for afdækning af forhold, som

vil begrunde et prisafslag. Dette fremstår yderligere som et argument for, at den

tvivlende sælger må lade ejendommen undersøge. Ligeledes bidrager det til, at

parternes ydelser passende modsvarer hinanden. Munk-‐Hansen påpeger, at det i

mange praktiske tilfælde vil bringe køberen i en vanskelig situation, hvis denne

skal rekvirere en undersøgelse og afvente besigtigelse samt afrapportering, da det-‐

te ofte foretages i en sen fase af aftaleforhandlingen. Dette skyldes, at der i denne

fase ofte forekommer et tidspres for handlens afslutning, da der eksempelvis kan

være flere interesserede købere. En potentiel køber bør ikke blive stillet til regn-‐

skab for omkostningerne ved en undersøgelse af en andens ejendom, som denne,

efter undersøgelsens resultat foreligger, alligevel ikke ønsker. Derimod er det op-‐

lagt, at køber selv bærer risikoen for, at der ikke er antaget den fornødne sagkyn-‐

dige bistand inden handlens indgåelse, såfremt der er tvivl om købers særlige be-‐

hov. Dette gælder dog formentlig som almindelig regel, uden opfordring fra sælger.

Eksempelvis skal køber oplyse, hvis denne ønsker fremtidig erhvervsudøvelse på

ejendommen. Forfatteren anfører ydermere, at sælgers generelle opfordring til

køber om at undersøge ejendommen eller lade den undersøge af en byggesagkyn-‐

dig ikke har nogen retsvirkninger.82

Som tidligere nævnt er Anders Vinding Kruse af den opfattelse, at der ikke findes

nogen fast kutyme for, hvilken form eller omfang en købers besigtigelse af en ejen-‐

dom skal have. Som udgangspunkt kan der ikke kræves mere end en helt overfla-‐

______________________________________________________________________________________________ 82 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 117 f.

55 af 73

disk gennemgang, og sælgeren kan derfor ikke kræve, at køberen skal lade ejen-‐

dommen undersøge med sagkyndig assistance.83

3.3. Perspektivering til due diligence

3.3.1. Overordnet om due diligence

Due diligence er en betegnelse for de undersøgelser, der gennemføres i forbin-‐

delse med bl.a. virksomhedsoverdragelser. Der er tale om en omfattende undersø-‐

gelsesprocedure, hvis formål er at indhente og efterprøve oplysninger om virk-‐

somheden, samt give køber indsigt i virksomhedens forhold. Den mest anvendte

form for due diligence forestås af køber og indledes ved, at køber sammen med

dennes rådgiver tilrettelægger en plan for, hvad undersøgelsen skal omfatte. Til

gennemførelse af selve undersøgelsen deltager typisk højt kvalificerede rådgivere,

som kan være eksempelvis revisorer eller advokater.84 Sælger bidrager ved at for-‐

anledige, at relevant information overgives til køber og opfylder således sin loyale

oplysningspligt herved.85

Due diligence kendes som nævnt typisk fra virksomhedsoverdragelser, hvor om-‐

fanget af undersøgelsen dels afhænger af parternes forhåndskendskab til virksom-‐

heden og dels af overdragelsens karakter mv.86 Den færdige undersøgelse afslut-‐

tes med en såkaldt ”closing”, hvor selve overdragelsen gennemføres. Efter dette

tidspunkt er køber afskåret fra at gøre indsigelser gældende vedrørende forhold,

som er indgået i undersøgelsen. En due diligence indebærer således en form for

ansvarsfraskrivelse fra sælger, idet køber indleder dybdegående undersøgelser af

salgsgenstanden, hvorefter der handles på dette grundlag. Køber kan herefter ikke

gøre krav gældende mod sælger. Ansvarsfraskrivelsen sker så at sige med ”åbne

øjne”, da køber har haft lejlighed til at undersøge salgsgenstanden.

______________________________________________________________________________________________

83 Jf. Vinding Kruse: Ejendomskøb, 6. udgave, s. 175. 84 Jf. Beierholm: Due diligence, s. 1 85 Jf. Krejler & Pontoppidan: Due diligence i praksis, 1. udgave, s. 19. 86 Jf. Krejler & Pontoppidan: Due diligence i praksis, 1. udgave, s. 14.

56 af 73

Krejler og Pontoppidan anfører, at det i forhold til virksomhedsoverdragelser kan

diskuteres, hvorvidt køb af en virksomhed er omfattet af købeloven. Forfatterne

konstaterer dog i forlængelse heraf, at der synes at være enighed om tilstedevæ-‐

relsen af en vis undersøgelsespligt for køber, som gælder efter princippet i købelo-‐

vens § 47.87 Omfanget af undersøgelsen efter due diligence strækker sig imidlertid

væsentligt ud over, hvad der i almindelighed gælder for købers undersøgelsespligt

efter § 47.

Overføres principperne om due diligence til overdragelse af fast ejendom, vil kø-‐

bers formål ved at indlede en sådan undersøgelsesprocedure først og fremmest

være at få klarlagt, hvorvidt ejendommen lever op til købers forventninger.88

3.3.2. Anvendeligheden af due diligence ved handel med fast ejendom – er-‐

hvervsdrivende parter

Due diligence er som anført ganske udbredt ved virksomhedsoverdragelser. Ikke

desto mindre forekommer det undertiden, at der efter handlens afslutning opstår

tvister parterne imellem vedrørende forhold, som af forskellige årsager ikke har

været inddraget som en del af due diligence-‐undersøgelsen. Som led i en virksom-‐

hedsoverdragelse, underlagt due diligence, kan overdragelse af en fast ejendom

bl.a. forekomme. Såfremt det er tilfældet, er det således relevant at klarlægge,

hvorvidt det for parterne ville være en fordel, hvis den faste ejendom blev under-‐

lagt samme eller lignende undersøgelsesprocedurer som det i øvrigt overdragne.

Til illustration af anførte problemstilling henvises til en utrykt dom af Retten i Aal-‐

borg med sagsnummer BS 9-‐1544/2008. Ved sagens behandling ved retten med-‐

virkede tre dommere i medfør af retsplejelovens § 12, stk. 3, idet sagen var af prin-‐

cipiel karakter. Sagen omhandlede ikke overdragelse af fast ejendom, men princip-‐

perne i dommen findes dog alligevel konkret anvendelig i nærværende fremstil-‐

______________________________________________________________________________________________ 87 Jf. Krejler & Pontoppidan: Due diligence i praksis, 1. udgave, s. 32f. 88 Jf. Krejler & Pontoppidan: Due diligence i praksis, 1. udgave, s. 15.

57 af 73

ling. Dommen blev afsagt d. 25. januar 2013 og anket til Vestre Landsret d. 11. fe-‐

bruar 2013, hvor der endnu ikke er afsagt dom.

Sagen omhandlede en virksomhedsoverdragelse, hvori indgik overdragelse af et le-‐

jemål, hvorfra virksomheden udøvedes. Den omhandlede virksomhed er en isen-‐

kræmmerforretning beliggende i Aalborg centrum. Lejemålet havde to år forinden

været ejet af virksomhedssælger. Som led i virksomhedsoverdragelsen var der ud-‐

ført en omfattende due diligence-‐undersøgelse til klarlæggelse af økonomiske og

markedsmæssige forhold ved virksomheden. Virksomhedskøber var en kæde af

isenkræmmerforrentninger med butikker over hele landet.

Af sagen fremfik, at lokalerne, hvorfra virksomheden var drevet, tilhørte virksom-‐

hedsejeren indtil 2005. Ved salg af ejendommen oprettedes ved samme lejlighed

en lejekontrakt mellem sælger og køber, hvorefter ejendomssælger fortsat havde

ret til at udøve virksomhed fra de pågældende lokaler. Lejekontrakten var binden-‐

de i en periode på tre år, og udlejer kunne først efter 1. januar 2009 regulere husle-‐

jen. Virksomhedssalget blev gennemført 1. maj 2008. Af salgsaftalen fremgik, at

virksomhedskøber havde fortaget en due diligence-‐undersøgelse på baggrund af

materiale udleveret af sælger. Efter aftalens indgåelse reklamerede virksomheds-‐

køber over huslejen, som af udlejer var varslet markant forhøjet med virkning fra

1. januar 2009. Der var tale om en tredobling af lejen.

Under behandlingen af sagen blev det fremført, at repræsentanter for virksom-‐

hedskøber havde fået udleveret en kopi af lejekontrakten samt en allonge hertil,

uden herved at tage kontakt til udlejer med henblik på afklaring af lejens størrelse

efter 2009. Som led i due diligence-‐undersøgelsen var alene søgt klarlagt, hvorvidt

virksomhedssælger havde afståelsesret til det lejede. Køber forventede, at sælger

ville oplyse, såfremt den fastsatte leje ikke svarede til markedslejen, men anmode-‐

de ikke selv om oplysningen, da lokalerne ikke var ejet af sælger. Køber var af den

opfattelse, at lejeaftalen fra 2005 indebar en kunstigt lav leje og dermed en rabat-‐

aftale for virksomhedssælger, som denne ikke loyalt havde oplyst herom.

58 af 73

Ved rettens afgørelse fandtes det ikke bevist, at den leje, der blev fastsat mellem

udlejer og sælger i 2005, ikke svarede til markedslejen på daværende tidspunkt.

Virksomhedskøber overtog sælgers virksomhed under et samlet forløb, hvor der

blev overtaget et stort antal isenkræmmerforretninger af køber. Køber havde des-‐

uden, forinden aftaleindgåelsen, haft lejlighed til at udføre en due diligence-‐

undersøgelse. Lejekontrakten og allonge hertil var udleveret ved denne lejlighed.

På baggrund heraf fandtes køber at have kendt til eller burde have kendt til, at

markedslejen havde ændret sig siden lejeaftalens indgåelse. Køber ifaldt dermed

ansvar over for sælger.

Betragtningerne, som dommen giver anledning til, kan principielt overføres til

overdragelse af fast ejendom. Af ovenstående konstateres, at parterne i en virk-‐

somhedsoverdragelse, hvorunder en due diligence-‐undersøgelse indgår, med for-‐

del kan drage nytte af at overføre de kendte undersøgelsesprocedurer fra due dili-‐

gence til ligeledes at omfatte en fast ejendom, der overdrages sammen med selve

virksomheden. Dette skyldes, at parterne herved kan undgå senere tvister vedrø-‐

rende forhold, som de har anset som accessoriske til selve virksomhedsoverdra-‐

gelsen. Da sagen vedrører et lejemål, kan principperne ikke overføres tilsvarende,

som hvis der var tale om en ejet ejendom. Ikke desto mindre tjener sagen dog til il-‐

lustration af problematikken omkring due diligence-‐undersøgelsens udformning

og omfang. Såfremt der sammen med virksomheden overdrages en fast ejendom,

kan den ansvarsfraskrivelse, som sælger tilsigter ved at lade det overdragne omfat-‐

te af en due diligence-‐undersøgelse, miste sin betydning. Dette skyldes, at virk-‐

somhedskøber ikke er afskåret fra at gøre indsigelser gældende ved forhold, som

denne ikke har haft tilstrækkelig lejlighed til at undersøge.

Det kan således for en erhvervsdrivende part, som led i en virksomhedsoverdra-‐

gelse eller ved overdragelse af en stor erhvervsejendom, forekomme nærliggende,

at due diligence-‐undersøgelsens genstand tillige omfatter den faste ejendom. Dette

skyldes dels, at erhvervsdrivende parter ofte er bekendte og fortrolige med due di-‐

ligence-‐formen, dels at der her er tale om parter med antagelig, tilstrækkelige mid-‐

ler til at foretage en sådan undersøgelse. I relation hertil må det dog tages i be-‐

59 af 73

tragtning, hvilken udformning undersøgelsen i en due diligence som regel har. Al-‐

mindeligvis er undersøgelsen således primært papirbaseret, og den faggruppe, der

sædvanligvis medvirker til undersøgelsens tilrettelæggelse og gennemførelse er

revisorer og advokater o. lign. En sådan undersøgelsesform kan ved fast ejendom

til en vis grad afdække retlige mangler ved ejendommen. Anderledes vanskeligt

bliver det at afdække de faktiske mangler, hvortil kræves en helt anden fagkund-‐

skab end den hidtil udbredte inden for due diligence. Herved opstår en anden vin-‐

kel på problemstillingen i forhold til bygningssagkyndige. Vil de bygningssagkyn-‐

dige være villige til at tage ansvaret for tilstedeværelsen af skjulte mangler i den

overdragede faste ejendom? Denne problemstilling belyses ikke nærmere i kandi-‐

datspecialet.

Det er dermed en antagelse med modifikationer, når det anføres, at principperne

for due diligence uden videre kan overføres til en eventuel medoverdraget fast

ejendom som led i virksomhedsoverdragelse eller ved overdragelse af erhvervs-‐

ejendomme. En traditionel due diligence forekommer ikke relevant til at afdække

såvel faktiske som retlige mangler ved en ejendom. Inddragelse af en helt ny fag-‐

kundskab vil udgøre en svaghed i antagelsen, idet det ikke med sikkerhed kan an-‐

føres, at en bygningssagkyndig vil være villig til at påtage sig et ansvar for skjulte

mangler.

3.3.3. Anvendeligheden af due diligence ved handel med fast ejendom – for-‐

brugerkøb

Som ovenfor nævnt er due diligence en meget omkostningsfuld procedure, og det

forekommer praktisk vanskeligt at overføre undersøgelsesformen til bolighandler.

Såfremt forbrugerbeskyttelsesloven finder anvendelse, er lovens §§ 21 og 21 a til

hinder for, at parterne kan aftale en anderledes undersøgelsesprocedure end efter

loven.

60 af 73

Kapitel 4 Parternes loyalitetspligter

Købers undersøgelsespligt sammenholdt med sælgers loyale oplys-‐ningspligt

Ved køb og salg af fast ejendom foreligger der implicit i købsaftalen en loyalitets-‐

pligt parterne imellem. Forholdet kan beskrives som en pligt til at tage rimeligt

hensyn til hinandens interesser og rækker videre end til selve opfyldelsespligten.

Parterne kan i almindelighed regne med, at denne pligtrelation er gældende for af-‐

taleforholdet, og loyalitetspligten følger således af aftalen som et naturalia nego-‐

tii.89 I relation hertil antager Palle Bo Madsen, at eksistensen af en forhandlingssi-‐

tuation, som er indledt med henblik på en senere kontraktindgåelse, allerede vil

skabe visse pligtrelationer mellem parterne. Madsen anfører endvidere, at mens

fortolkningen tidligere primært blev baseret på kontraktens ordlyd, nu i højere

grad baseres på principper om loyalitet og rimelighed.90

Sælgerens individuelle forudsætninger tillægges i praksis en vis vægt. Det antages,

at der skal meget til, før en ikke-‐sagkyndig sælgers adfærd karakterises som svig-‐

agtig eller groft uagtsom, når ejendommen er gennemgået af en bygningssagkyn-‐

dig. Sonny Kristoffersen anfører, at det normalt ikke vil kunne kræves, at sælger fo-‐

retager en kritisk gennemgang af tilstandsrapporten for at kontrollere, om den

bygningssagkyndige har overset noget.91

Undertiden forekommer der scenarier, hvor sælger har oplyst køber om fejl ved

ejendommen på handelstidspunktet, men hvor køber senere føler sig skuffet, da

fejlen var værre eller mere bekostelig at udbedre end forudset. I sådan en situation

______________________________________________________________________________________________ 89 Jf. Madsen, Palle Bo: Aftalefunktioner, 1. udgave, side 72f. samt Evald, Jens: Retsmisbrug i formue-‐retten, 1. udgave, s. 267. 90 Jf. Madsen, Palle Bo: Aftalefunktioner, 1. udgave, s. 75f. 91 Jf. Kristoffersen, Sonny: Forbrugerretten II – Den civilretlige forbrugerbeskyttelse, 2. udgave, s. 253.

61 af 73

har sælger, som udgangspunkt, opfyldt sin loyale oplysningspligt. Har køber ikke

foretaget eller ladet foretage undersøgelser af det præcist anførte forhold inden

købet, vil forsømmelsen derfor i almindelighed afskære dennes misligholdelsesbe-‐

føjelser ved eventuelle mangler92.

I U 2002.2289 V var der tale om køb og salg af fast ejendom, som var omfattet af

forbrugerbeskyttelsesloven. Forinden købet havde køber fået udleveret en til-‐

standsrapport, hvori geotekniske undersøgelser var anbefalet. Køber besigtigede

desuden ejendommen. Ved denne lejlighed oplyste sælger om de forhold, som i

hans ejertid var foretaget ved huset. Samtidig fik køber forevist revner i huset ud-‐

vendigt, hvor forklaringen lød på, at revnerne skyldtes, at huset havde ”sat sig”. Ef-‐

ter købers overtagelse af ejendommen fulgte en hård vinter med flere revnedan-‐

nelser i huset. Køber fremsatte herefter mangelsindsigelser i anledning af sæt-‐

ningsrevner på den overdragede ejendom. Ved domstolsbehandlingen blev købers

manglende iagttagelse af sin undersøgelsespligt sammenholdt med sælgers oplys-‐

ningspligt. Byretten lagde til grund, at køberne inden købets afslutning var bekendt

med revnedannelserne i huset, og at køber dermed burde have foranlediget yderli-‐

gere undersøgelser. Ligeledes blev det lagt til grund, at sælger klart havde tilside-‐

sat sin oplysningspligt vedrørende revnerne. Afvejningen førte efter byrettens be-‐

dømmelse til, at sælger ifaldt ansvar for størstedelen af udbedringsomkostninger-‐

ne. Ved landsretten var en ingeniør indkaldt som vidne, som kunne oplyse, at en

person, der havde boet i ejendommen over nogle år, ville have konstateret revner-‐

ne. Dog var dette ikke ensbetydende med, at en ikke-‐fagkyndig person ville forbin-‐

de revnerne med sætningsskader. Eftersom det af tilstandsrapporten var anbefa-‐

let, at der blev foretaget geotekniske undersøgelser med henblik på at undersøge,

om revnerne var sætningsrevner, måtte køber imidlertid have foranlediget nær-‐

mere undersøgelse. Da køber ikke efterkom denne anbefaling, fandt landsretten

ikke grundlag for at pålægge sælger ansvar for mangler, hvorfor køber ikke kunne

gøre indsigelser gældende overfor sælger. Købers manglende iagttagelse af sin un-‐

dersøgelsespligt blev dermed tillagt afgørende betydning.

______________________________________________________________________________________________ 92 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten, Ansvarsregulering i overdragelses aftaler, 1. udgave, s. 103.

62 af 73

En ejendomssælgers loyale oplysningspligt indebærer, at sælger skal oplyse køber

om alle ikke-‐bagatelagtige forhold, som den pågældende må forvente, at køber til-‐

lægger betydning, og som sælger selv kender eller bør kende til. Vurderingen af,

hvad sælger bør have indset vil naturligvis altid være konkret. Efter retspraksis til-‐

lægges det særlig betydning, om sælger i sin ejertid har haft anledning til mistanke

om forholdet.93 Oplysningspligten omfatter således kendte, konkrete egenskaber

ved genstanden for kontrakten.94

En dom fra 1972 (U 1972.622 H) omhandlede vandkvalitet ved en ejendom til bo-‐

ligformål, der havde egen vandboring. Købers ægtefælle havde i forbindelse med

salgsforhandlingerne fået forevist brønden af sælger. Efter købsaftalens indgåelse

var ægtefællen dog afgået ved døden. Det viste sig efter købers overtagelse af ejen-‐

dommen, at vandet var forurenet, hvilket skyldtes brøndens uheldige placering i

forhold til en nærliggende kloak. I og med køber havde set brønden, fandt landsret-‐

ten, at køber burde have været klar over, at der var tale om et gammelt og uheldigt

placeret vandforsyningsanlæg. Køber burde dermed have foranlediget en nærmere

undersøgelse, hvis ikke han ville overtage risikoen for, at brøndens indretning

kunne indebære sundhedsrisici. Det blev ikke fundet bevist, at den efter overtagel-‐

sen konstaterede forurening ikke kunne skyldes manglende renholdelse af kloak-‐

systemet, hvorfor køber mistede retten til at gøre indsigelser gældende over for

sælger. Det blev således tillagt afgørende betydning, at køber ikke havde iagttaget

sin undersøgelsespligt.

Carsten Munk-‐Hansen anfører, at udstrækningen af parternes loyalitetspligter af-‐

hænger af, hvorvidt henholdsvis køber og sælger har udvist en hensigtsmæssig,

beskyttelsesværdig adfærd. Sælger må redegøre for de forhold, der beskriver ejen-‐

dommens tilstand på rette vis, og køber må iagttage sine særlige behov og krav til

______________________________________________________________________________________________ 93 Jf. Kristoffersen, Sonny: Forbrugerretten II – Den civilretlige forbrugerbeskyttelse, 2. udgave, s. 241. 94 Jf. Gomard, Bernhard m.fl.: Almindelig kontraktsret, 3. udgave, s. 167.

63 af 73

ejendommen.95 Undlader parterne dette, vil deres retsstilling følgelig blive forrin-‐

get. Køber vil miste sine krav mod sælger, og sælger vil kunne blive mødt af et er-‐

statningskrav fra køber.96

Hans Henrik Edlund anfører, at det kan formentlig antages, at købers undersøgel-‐

sespligt ikke omfatter forhold, som sælger ikke er forpligtet til at oplyse om. Dog

med undtagelse af åbenbare defekter, eller hvor det er kendeligt for køber, at sæl-‐

ger ikke har den fornødne viden om ejendommen, idet han eksempelvis ikke selv

har beboet den eller lignende. Hvorvidt oplysningspligten herved bliver mindre er

omdiskuteret, men sælger vil i sådanne tilfælde ikke skulle oplyse om faktiske

mangler, der kun kan konstateres ved brug (umulighed).97

Loyalitetspligten udgør bl.a. købers undersøgelsespligt og sælgers oplysningspligt.

Når der i praksis tages stilling til, hvorvidt ejendomskøber har iagttaget sin under-‐

søgelsespligt, vil vurderingen være baseret på en konkret afvejning i den pågæl-‐

dende sag. Købers iagttagelse af egne krav og behov ved ejendommen sammenhol-‐

des dermed med sælgers loyale oplysningspligt. Parternes adfærd i forbindelse

med de konkrete omstændigheder vil således danne grundlag for, om domstolene

vælger at frakende køber mangelsindsigelser som følge af utilstrækkelig undersø-‐

gelse af ejendommen eller ej. Ud fra følgende afgørelser vil det søges belyst, hvilke

elementer domstolene har tillagt afgørende betydning i afvejningen af parternes

loyalitetspligter ved køb og salg af fast ejendom.

I U 1974.475 H var der tale om salg af en erhvervsejendom. I sælgers ejertid blev

ejendommen pålagt en servitut, hvorefter lokaler i loftsetagen ikke måtte benyttes

som opholds-‐ eller arbejdslokale. Arbejdstilsynet havde i forbindelse hermed ud-‐

talt, at lokalerne ikke havde den fornødne loftshøjde til en sådan anvendelse. Der

blev herefter fastsat en frist til lovliggørelse eller fraflytning. I forbindelse med fri-‐ ______________________________________________________________________________________________

95 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Fast ejendom – Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse, 1. udgave, s. 127f. 96 Jf. Munk-‐Hansen, Carsten: Fast ejendom – Overdragelsesaftalen, mangler og anden misligholdelse, 1. udgave, s. 129. 97 Jf. Edlund, Hans Henrik: Handel med fast ejendom, 1. udgave, s. 169.

64 af 73

stens udløb blev ejendommen udbudt til salg. Det fremgik af annonceringen, at

ejendommen var ”velegnet til f.eks. handelsvirksomhed”. Køber rettede henven-‐

delse til sælger med henblik på at erhverve ejendommen til brug for tegnestue og

kontorer. Ved købers besigtigelse af ejendommen, var der af sælger indrettet kon-‐

torer i to af seks lokaler på loftsetagen. I den efterfølgende købsaftale blev af sæl-‐

ger indført en klausul om, at køberen selv skulle forestå undersøgelse af, i hvilket

omfang der forelå bygningsattester for ejendommen. Under sagen blev det af køber

gjort gældende, at sælger var i ond tro omkring Arbejdstilsynets tilkendegivelser,

som sælger ikke havde oplyst om. Modsat gjorde sælger gældende, at der forelå

forsømmelse fra købers side, idet denne havde haft adgang til at foretage indgåen-‐

de undersøgelser og opmålinger. Desuden var køber blevet gjort bekendt med ser-‐

vitutten og burde dermed være opmærksom på forholdet. Af landsretten blev det

anført, at køber havde føje til at anse de lokaler, der af sælger blev anvendt til kon-‐

torer, som egnede til fortsat kontorbrug. Det anførtes i forlængelse heraf, at lofts-‐

højden ikke var påfaldende lav. Det drejede sig således om ca. 20 cm. Sælger var

bekendt med Arbejdstilsynets skrivelser, men undlod at oplyse køber herom. Høje-‐

steret fandt, at køber kunne være blevet bekendt med Arbejdstilsynets tilkendegi-‐

velser ved henvendelse til bygningsmyndighederne, men at dette ikke blev tillagt

en sådan vægt, at det kunne medføre bortfald af misligholdelsesbeføjelser. Sælgers

tilsidesættelse af oplysningspligten var i stedet afgørende i domstolenes afvejning

af parternes retsstilling, hvorfor sælger ifaldt ansvar.

Tilsvarende U 1991.170 H, som omhandlede salg af to matrikelnumre samlet,

hvoraf den ene var bebygget. Den ubebyggede matrikel var i sælgers ejertid blevet

behæftet med et byggeretligt skel, som i realiteten gjorde det umuligt at bebygge

grunden. Skellet skyldtes en overenskomst indgået med naboejendommen (en sko-‐

le) og fastlagde, at der ikke måtte bebygges inden for en afstand af 17 meter fra

skolen. Køber gav under salgsforhandlingerne udtryk for, at han påtænkte enten at

bebygge eller afhænde den ubebyggede matrikel ved senere lejlighed. Sælger gjor-‐

de ikke inden aftalens indgåelse køber opmærksom på eksistensen af det byggeret-‐

lige skel. Af sagen fremgik, at sælger ved to lejligheder havde fået afslag på dispen-‐

sationsansøgning om at opnå byggetilladelse til den ubebyggede grund. Køber

65 af 73

gjorde gældende, at hans forudsætning for købet var, at den ubebyggede grund

kunne bebygges, og at det ligeledes var afspejlet i prisen. Som følge af sin viden om

overenskomsten samt de to afslag på byggetilladelse blev det af landsretten lagt til

grund, at sælger var bekendt med, at den pågældende matrikel ikke måtte bebyg-‐

ges. Sælgers tilsidesættelse af oplysningspligten medførte dermed, at sælger ifaldt

ansvar. Køber kunne således gøre indsigelser gældende overfor sælger, da dennes

manglende undersøgelse ikke blev tillagt afgørende betydning. Afgørelsen blev

stadfæstet i Højesteret.

I MAD 2011.298 var der tale om salg af en ejendom med tilhørende jagtret. Det vi-‐

ste sig imidlertid, at jagtretten tilhørte en anden ejendom, da der i 2008 blev afsagt

dom herom. Sælger var dermed bekendt med forholdet. Det blev af landsretten lagt

til grund, at sælger på baggrund af denne viden havde handlet ansvarspådragende,

hvorfor det ikke blev tillagt betydning, at køber ikke havde undersøgt forholdet

nærmere i tingbogen. Tilsvarende U 2009.1636 V.

U 2008.889 H omhandlede salg af byggegrund, som af sælger var byggemodnet,

således at ejendommen fremstod som klargjort til opførelse af et ”let enetages byg-‐

geri”. Grunden blev solgt med et såkaldt ”standardudskiftningsfelt”, hvor køber,

inden for dette felt på grunden, kunne opføre et parcelhus. Efter overtagelse af

ejendommen opførte køber et enfamiliehus på grunden. Kort tid efter indflytning

opstod der imidlertid revner i bygningen. Køber gjorde gældende, at sælger havde

oplyst, at grunden var byggemodnet, og at der kunne opføres et almindeligt par-‐

celhus. Sælger gjorde hertil gældende, at han ikke havde tilsikret, at et parcelhus

kunne opføres overalt på grunden, men alene inden for det angivne standardud-‐

skiftningsfelt. Endvidere anførte sælger, at køber ikke havde anmodet om at få

kendskab til, hvor på grunden det byggemodnede felt var placeret. Landsretten

fandt, at byggemodningen, ifølge syn og skøn, ikke var udført korrekt efter anbefa-‐

linger fra geoteknisk rapport. Da sælger ej heller havde markeret, hvor det bygge-‐

modnede felt befandt sig på grunden, ifaldt sælger ansvar overfor køber. Højeste-‐

ret stadfæstede landsrettens afgørelse. Såfremt sælger havde udført byggemod-‐

ningen forskriftsmæssigt samt opfyldt sin loyale oplysningspligt herom, ville par-‐

66 af 73

ternes retsstilling formentlig have været en anden. Køber ville i så fald have over-‐

taget risikoen for mangler som følge af sætningsskader på grunden og ville dermed

være afskåret fra at gøre mangelsindsigelser gældende overfor sælger.

Sammenfattende kan det anføres, at købers individuelle forudsætninger ikke alene

tillægges betydning, når domstolene skal vurdere omfanget af en ejendomskøbers

undersøgelsespligt. Sælgers loyale adfærd bedømmes ligeledes, hvorfor disse to

elementer sammenholdes. Sælger opfylder sin loyale oplysningspligt ved at oplyse

køber om forhold ved ejendommen, som de fremstår for denne. Hvis de pågælden-‐

de forhold efterfølgende viser sig at være værre end forudsat og køber føler sig

skuffet, er det dog ikke ensbetydende med, at sælger har udvist uforsvarlig adfærd.

Køber må foranledige undersøgelse af forhold, som har betydning for denne. Udvi-‐

ser sælger svigagtig adfærd ved at fortie en oplysning om ejendommen, som kan

være af betydning for køber, vil købers manglende iagttagelse dog ikke tillægges

betydning. I domstolenes afvejning af en given tvist mellem parterne tillægges par-‐

ternes hensigtsmæssige, loyale handlemåde dermed afgørende betydning.

67 af 73

Kapitel 5 Konklusion

Formålet med dette kandidatspeciale er at belyse omfanget af en købers under-‐

søgelsespligt ved erhvervelse af fast ejendom. Da der i retslitteraturen hersker

usikkerhed herom, og da konkrete omstændigheder præger retspraksis på områ-‐

det, er det væsentligt, både teoretisk og praktisk, at belyse de afgørende elementer

i domstolenes afvejning af parternes indbyrdes retsstilling.

Omsætning af fast ejendom er et yderst omfattende område og udgøres af adskilli-‐

ge typer aktører, herunder såvel forbrugere som erhvervsdrivende aftaleparter.

Retsområdet lader sig vanskeligt indramme i en samlet lovgivning, hvor lovgiver

på forhånd har taget stilling til de problemstillinger, der kan opstå i en ejendoms-‐

handel. Tvister om ejendomshandler vil derfor til enhver tid underlægges en tids-‐

svarende bedømmelse, idet tvisten behandles ud fra den samtid, den opstår i. Da

der er tale om et ulovreguleret område, anvendes de almindelige obligationsretlige

grundsætninger om købers undersøgelsespligt. Principperne er kodificeret i købe-‐

lovens § 47, hvorfor denne bestemmelse i et vist omfang overføres til fast ejendom

Indledningsvis bliver det i kapitel 2 søgt klarlagt, hvorvidt der for en ejendomskø-‐

ber reelt består en pligt til at få foretaget en undersøgelse af ejendommen, når der

ikke foreligger en aftale parterne imellem. Ud fra retspraksis kan det konstateres,

at en ejendomskøber som udgangspunkt skal søge egne interesser varetaget. Kø-‐

ber skal således, ud fra de konkrete omstændigheder, udvise en tilstrækkelig på-‐

passelighed for dermed at være berettiget til at gøre indsigelser gældende over for

sælger. Som minimum skal køber derfor besigtige ejendommen for derefter at

kunne gøre et indlysende forhold ved ejendommen gældende som en mangel, jf. U

1983.889 H m.fl. Ydermere kan fremhæves, at købers individuelle forudsætninger

tillægges betydning ved domstolenes vurdering af parternes retsstilling. Er der tale

om en ejendomskøber, som er fagkyndig eller professionel aktør, er dennes forud-‐

sætninger for at kunne konstatere en mangel eller fejl ved ejendommen væsentlig

68 af 73

større end en køber uden særlige fagkundskaber på området. Forholder den pro-‐

fessionelle køber sig i bevidst uvidenhed om forhold, som denne har anledning til

at undersøge, skærpes kravene til undersøgelsespligten således, jf. U 2001.2200

H.

Af de retslitterære bemærkninger på området kan det konstateres, at der forelig-‐

ger uenighed om, hvorvidt der i det hele taget foreligger en undersøgelsespligt for

en ejendomskøber. Nogle af udsagnene synes desuden at være upræcise, da der

dels anføres, at der ikke foreligger en undersøgelsespligt, og dels tillægges det

retsvirkninger, dersom køber undlader at foretage en undersøgelse af ejendom-‐

men. Det kan således anses som værende en strid om ord, når det hævdes, at der

ikke foreligger en undersøgelsespligt for køber, men at en ejendomskøber skal ud-‐

vise påpasselighed, sædvanlig og forsvarlig adfærd – for ikke efterfølgende at miste

retten til at gøre mangelsbeføjelser gældende.

Såfremt en ejendomskøber selv har iagttaget et forhold ved ejendommen, som kan

være af betydning for denne, vil pligten til at underkaste forholdet en nærmere

undersøgelse blive skærpet. Denne forståelse blev belyst ud fra retspraksis, hvor

domstolene, som nævnt, tillagde købers individuelle forudsætninger betydning for

afgørelsen. Herunder hvorvidt køber havde forudsætninger til at indse implikatio-‐

ner ved det konstaterede, jf. U 1990.29 H m.fl. Tilsvarende gør sig gældende, så-‐

fremt køber lader sig ledsage af en fagkyndig person. Kravene til undersøgelsens

omfang bliver dog ikke urimeligt store herved, jf. U 1994.79 H. Der kan ikke ud fra

retspraksis udledes en stringent linje på området. I stedet er der tale om en kon-‐

kret vurdering baseret på de konkrete omstændigheder, hvor flere elementer spil-‐

ler ind. Herunder særligt afvejningen mellem sælgers oplysningspligt og købers

undersøgelsespligt, jf. U 1992.393 H m.fl.

Såfremt sælger har påpeget et forhold ved ejendommen over for køber, og køber

ikke ønsker at overtage risikoen herfor, må han søge forholdet klarlagt ved en for-‐

anledning af nærmere undersøgelser. Ud fra retspraksis kan det konstateres, at

købers undersøgelsespligt skærpes, når sælger specifikt oplyser om forhold ved

69 af 73

ejendommen, som kan give anledning til mistanke om alvorlige fejl eller alvorlige

årsager, jf. U 2002.2289 V m.fl. Oplyser sælger dog om forhold ved ejendommen,

som køber med rette må kunne forvente at være korrekte, har køber som ud-‐

gangspunkt ikke pligt til at undersøge det pågældende forhold nærmere, jf. U

1995.238 V. Er der tale om en ejendomshandel omfattet af forbrugerbeskyttelses-‐

loven er køber ligeledes ikke forpligtet til at opdage forhold ved ejendommen, som

den bygningssagkyndige ved udarbejdelsen af tilstandsrapporten ikke har bemær-‐

ket, jf. U 2009.1636 V. Retsstillingen forekommer anderledes vanskelig at fast-‐

lægge, når sælgers oplysning er uspecificeret. Afgørelserne på dette område er der-‐

for konkret begrundede og baseret på sagens konkrete omstændigheder, jf. U

1989.977 Ø. Såfremt handlen er omfattet af forbrugerbeskyttelsesloven, er køber

som udgangspunkt afskåret fra at gøre indsigelser gældende for et forhold, som

køber ifølge tilstandsrapporten bør undersøge nærmere, jf. U 2002.2289 V. Dette

forudsætter dog først og fremmest, at det omtalte forhold i tilstandsrapporten er

korrekt angivet, jf. U 1995. 238 V, samt at indholdet stemmer overens med selve

manglens karakter, jf. U 2004.2556 Ø.

Omfanget af en ejendomskøbers undersøgelsespligt, når der foreligger en aftale

mellem parterne, bliver behandlet i kapitel 3, herunder sælgers generelle og kon-‐

krete opfordringer og ansvarsfraskrivelser til køber om at få ejendommen under-‐

søgt. Generelle opfordringer er karakteriseret ved, at de tilsigter en generel under-‐

søgelse af den pågældende ejendom. Ved en gennemgang af afgørelserne kan det

konstateres, at en generel opfordring tillægges skadevirkning for køber i det om-‐

fang, køber undlader at udvise sædvanlig, forsvarlig adfærd. Undlader køber at be-‐

se ejendommen forinden aftaleindgåelsen, vil denne således ikke kunne gøre ind-‐

sigelser gældende vedrørende forhold ved ejendommen, som efter opfordring

kunne være opdaget ved en besigtigelse, jf. U 1983.889 H. En generel opfordring

tillægges omvendt ikke skadevirkning for køber, såfremt sælger samtidig tilbage-‐

holder væsentlige oplysninger, jf. U 1974.475 H.

Er sælgers opfordring om undersøgelse derimod konkret, tilsigtes det, at køber

skal foranledige undersøgelse vedrørende bestemte bygningsdele for bestemte

70 af 73

skader eller risici. Det kan af retspraksis konstateres, at konkrete opfordringer el-‐

ler ansvarsfraskrivelser i praksis tillægges betydning, når domstolene skal vurdere

omfanget af købers undersøgelsespligt, jf. U 2009.1636 V m.fl. Retsstillingen er

anderledes vanskelig at forudse ved ansvarsfraskrivelser, der forekommer at være

konkrete, men hvis indhold rummer plads til fortolkning. Dette kan eksempelvis

være tilfældet ved ansvarsfraskrivelser vedrørende ”jordbundsforhold”, jf. U

1992.414 H.

I kapitel 3, afsnit 3, bliver købers undersøgelsespligt perspektiveret til due diligen-‐

ce, som typisk kendes inden for virksomhedsoverdragelser. En analyse, indehol-‐

dende den utrykte byretsdom BS 9-‐1544/2008, fører indledningsvis til en anta-‐

gelse af, at erhvervsdrivende parter, som led i virksomhedsoverdragelse, med for-‐

del kan overføre principperne om due diligence til overdragelse af fast ejendom.

Dette skyldes, at erhvervsdrivende parter er bekendt med undersøgelsesformen og

ligeledes antages at besidde de økonomiske midler, som er en forudsætning for at

kunne foretage den omfattende undersøgelse. Ved at foretage denne type undersø-‐

gelse imødegås senere tvister vedrørende forhold, som parterne alene har betrag-‐

tet som accessoriske til hovedydelsen – den overdragne virksomhed. Antagelsen

må imidlertid modificeres, når henses til, at due diligence-‐formen almindeligvis

koncentreres omkring en undersøgelse af dokumenter af højt kvalificerede rådgi-‐

vere. Inddrages fast ejendom som undersøgelsens genstand, hvor faktiske mangler

skal undersøges på linje med retlige mangler, kræves tillige en inddragelse af byg-‐

ningssagkyndige. Det forekommer vanskeligt at forudsætte, at en bygningssagkyn-‐

dig vil være villig til at påtage sig ansvar for tilstedeværelsen af skjulte mangler

ved en fast ejendom. I forbrugerforhold er forbrugerbeskyttelsesloven til hinder

for vedtagelsen af en anderledes undersøgelsesform end efter loven. Hertil følger

det økonomiske aspekt, som ligeledes gør det urealistisk at overføre principperne

om due diligence til forbrugerforhold.

En tilbundsgående undersøgelse af retstillingen for købers undersøgelsespligt la-‐

der sig vanskeligt adskille fra dennes naturlige modstykke, nemlig sælgers loyale

oplysningspligt. Kapitel 4 behandler afvejningen af parternes loyale adfærd, som

71 af 73

efter retspraksis finder sted. Sælger opfylder som udgangspunkt sin loyale oplys-‐

ningspligt, hvis han oplyser køber om fejl og defekter ved ejendommen, som disse

fremstår for ham på salgstidspunktet. Spørgsmålet om, hvorvidt en ejendomssæl-‐

ger går fri for ansvar, som følgende af sin loyale adfærd, afhænger af de konkrete

omstændigheder, herunder hvorvidt køber har iagttaget sin undersøgelsespligt til-‐

strækkeligt, jf. U 2002.2289 V. Fortier sælger oplysninger af relevans for køber,

har køber dog en udvidet adgang til at gøre indsigelser gældende, jf. MAD

2011.298.

På baggrund af kandidatspecialet kan det afslutningsvis konstateres, at en ejen-‐

domskøber skal varetage egne interesser forinden købsaftalens indgåelse. Det er

ikke muligt at klarlægge en stringent linje fra domstolenes side hvad angår omfan-‐

get af køberens undersøgelsespligt, da flere elementer spiller ind i en samlet be-‐

dømmelse. Hvert enkelt tilfælde er således baseret på de konkrete omstændighe-‐

der.

72 af 73

Litteraturfortegnelse

• Andersen, Mads Bryde & Lookofsky, Joseph ”Lærebog i obligationsret I – Ydel-‐

sen, Beføjelser”, 3. udgave 2010, Forlaget Thomson.

• Edlund, Hans Henrik ”Kommentar til lov om forbrugerbeskyttelse ved erhver-‐

velse af fast ejendom m.v.”, 1. udgave 1996, GadJura.

• Edlund, Hans Henrik ”Handel med fast ejendom”, 1. udgave, 1. oplag 1998,

GadJura, Thomson Information.

• Evald, Jens "Retsmisbrug i formueretten", 1. udgave 2001, Jurist & Økonom-‐

forbundets Forlag.

• Gomard, Bernhard "Obligationsret 1. del”, 4. udgave 2006, Jurist & Økonom-‐

forbundets Forlag.

• Gomard, Bernhard m.fl. "Almindelig kontraktsret", 3. udgave 2009, Jurist &

Økonomforbundets Forlag.

• Krejler, Søren P. & Pontoppidan, Caroline ”Due diligence i praksis”, 1. udgave

2011, Karnov Group Denmark.

• Kristoffersen, Sonny ”Forbrugerretten II – Den civile forbrugerbeskyttelse”, 2.

udgave 2010, Forlaget Thomson.

• Madsen, Palle Bo "Aftalefunktioner", 1983, Jurist & Økonomforbundets Forlag.

• Munk-‐Hansen, Carsten ”Ansvarsregulering i overdragelsesaftaler”, 1. Udgave

2007, Jurist & Økonomforbundets Forlag.

• Munk-‐Hansen, Carsten ”Fast ejendom – Overdragelsesaftalen, mangler og an-‐

den misligholdelse”, 1. udgave 2010, Jurist & Økonomforbundets Forlag.

• Nørager-‐Nielsen, Jacob m.fl. ”Købeloven med kommentarer”, 3. udgave, 1. op-‐

lag 2008, Forlaget Thomson.

73 af 73

• Pagh, Peter ”Omsætning og regulering af fast ejendom”, 1. Udgave 2009, Forla-‐

get Thomson.

• Rosenmeier, H.P. "Mangler ved fast ejendom", 4. udgave 2000, Forlaget

Thomson.

• Theilgaard, Søren "Forbrugerbeskyttelse ved køb og salg af fast ejendom – En

håndbog", 1. udgave 1996, Nyt Juridisk Forlag.

• Träff, Finn ”Køb og salg af fast ejendom”, 2. udgave 2000, Forlaget Thomson.

Anden litteratur:

• P. Spleth TfR 1947.154

• Beierholm: Due diligence (vedlagt som bilag 1).

• Landstinget 1904-‐05, Lovforslag nr. 41, § 47 (vedlagt som bilag 2).

Domme:

• U 1958.3 H

• U 1972.622 H

• U 1973.413 H

• U 1974.475 H

• U 1978.299 SH

• U 1981.879 V

• U 1983.889 H

• U 1990.29 H

• U 1990.381 H

• U 1991.170 H

• U 1992.393/1H

• U 1992.414 H

• U 1992.819 V

• U 1994.79 H

• U 1995.238 V

• U 1996.1666 H

• U 1998.123 V

• U 1998. 185 Ø

• U 2001.2200 H

• U 2002.1096 V

• U 2002.2289 V

• U 2004.769/2H

• U 2004.2556 Ø

• U 2005.1108 Ø

• U 2008.889 H

• U 2009.1636 V

• U 2010.1003 V

• MAD 2011.298

SAMLET - Samlet udgave...4!af73! sisonhow!thedutyofinspectionis...

Documents

Transcript of SAMLET - Samlet udgave...4!af73! sisonhow!thedutyofinspectionis...