1

Arkivsak-dok. 20/05449-6 Saksbehandler Reidun Solli Skjørestad Saksgang

Møtedato Saksnr.

Formannskapet 28.01.2021 4/21

Saksframlegg

1. gangsbehandling av detaljregulering for del av Friggs gate og Emmausvei, planid 201908

Forslag til vedtak:

Formannskapet fremmer saken og ber om at forslaget til detaljregulering for del av Friggs gate og Emmausvei, planid 201908, legges ut til høring og offentlig ettersyn i medhold av plan- og bygningslovens §§ 5-2 og 12-10. Kommunedirektøren kan foreta enkelte mindre justeringer/rettinger før offentlig ettersyn.

Bakgrunn for saken:

MG Arkitekter har fremmet forslag til reguleringsplan pva. Ålgård Baptistmenighet. Reguleringsplanen framlegges for formannskapet til 1. gangsbehandling. Hensikten med behandlingen er å ta stilling til om detaljreguleringen skal utlegges til høring og offentlig ettersyn, ev. med noen endringer.

Saksopplysninger

Ålgård Baptistmenighet ønsker å utvide lokalene sine på Ålgård slik at bygget blir tilpasset de aktivitetene menigheten ønsker å ha i bygget. Tilrettelegging for tilbygget krever omregulering, og Baptistmenigheten ønsker samtidig å se på muligheten for utvikling av de øvrige eiendommene i nærområdet. Reguleringsplanen tilrettelegger for utvidelse av kirka, bruksendring av en bolig til

forsamlingslokale/overnatting og bruk av eiendommen til parkering. Det legges opp til riving av

en boenhet i et rekkehus, riving og gjenoppføring av eksisterende rekkehus og bygging av to

eneboliger på ubebygd tomt. Det tilrettelegges for 1 – 2 ekstra boenheter.

2

Illustrasjonsplan. Hvite bygg er eksisterende. Fargede bygg viser planlagte utvidelser og nybygg (innenfor

B5 skal det eksisterende rekkehuset rives og erstattes med nytt).

Gjeldende reguleringsplaner med grunnkart. Rød, stiplet linje (litt utydelig) viser nytt planområde. Røde

områder er regulert til offentlig formål og eies av kommunen i dag.

Det har vært inngått en opsjonsavtale mellom Ålgård Baptistmenighet og Gjesdal kommune om

at Baptistmenigheten kunne kjøpe eiendommene som er vist med rødt i kartet over (med unntak

vei/deler av Friggs gate). Opsjonen gav rett til å kjøpe eiendommene under forutsetning av at

Baptistmenigheten fikk godkjent reguleringsplan med ønsket utbygging innen 01.01.2021.

Denne fristen er utgått. Det blir fremmet en egen sak for formannskapet for å vurdere

fornying/forlengelse av fristen i opsjonsavtalen.

Planforslaget

Detaljregulering for del av Friggs gate og Emmausvei er mottatt fra MG Arkitekter som har sendt

inn reguleringsplanen pva. Ålgård Baptistmenighet.

3

Planforslaget som ligger til behandling, består av:

- Plankart dat. 06.01.21

- Reguleringsbestemmelser dat. 06.01.21

- Planbeskrivelse dat. 06.01.21

- Illustrasjonsplan dat. 20.11.20

- Sol- og skyggeanalyse dat. 20.10.20

- Risiko- og sårbarhetsanalyse sist rev. 10.12.20

I tillegg foreligger følgende vedlegg:

- Innspill til varslet planoppstart

- Illustrasjonstegninger av Baptistkirka med tilbygg

Hensikten med reguleringen

Formålet med reguleringsplanen er å tilrettelegge for utvidelse av Ålgård Baptistkirke og å

bebygge området med nye boenheter/fortetting.

Eiendomsforhold:

Planområdet omfatter følgende eiendommer/eiere:

Ålgård Baptistmenighet: Emmausvei 1, 5/366 og Berlandsveien 8, 5/48 og 5/102.

Gjesdal kommune: Friggs gate 8, 10, 12, 9, 11, 13 og 15 hhv. 5/521, 5/522, 5/523, 5/524, 5/525,

5/526, 5/527. 5/30, 5/309 og 5/340 (som består av veier og ubebygde områder).

Lester Einar Sola, 5/475, Friggsgate 5.

Sølvi Galta og Lars Einar Eide, Friggs gate 6, 5/494.

Inger Lise og Glen Terje Landsnes, Friggs gate 17, 5/468.

Lillian-Mari og Kenneth Sæløen, Emmausvei 5, 5/367.

De sistnevnte eiendommene er med i reguleringsplanen for å få en helhetlig plan.

Forholdet til overordnede planer:

Området er i kommuneplanen vist som bebyggelse og anlegg, tjenesteyting/offentlig område og

boligbebyggelse. Parkeringsplassen øst for Emmausvei er uregulert i dag og er friområde i

kommuneplanen.

Under nevnes noen av bestemmelsene til kommuneplanen som spesielt berører denne

reguleringsplanen.

Tetthet: Området ligger ca. 600 m i luftlinje fra torget på Ålgård. Iht. § 2.2.4 i bestemmelsene til

kommuneplanen skal arealer fra ca. 500 m til ca. 1000 m fra torget, ha en tetthet på minimum 3

boenheter/daa.

Lekeplass: Det er i § 2.2.6, et krav om at retningslinjer for regulering av grønnstruktur i Gjesdal

kommune, skal følges. Dette innebærer et krav om etablering av sandlekeplass med minimum

størrelse på 150 m² til 4-25 boenheter som skal ha maks gangavstand 50 m ved tett bebyggelse

og 100 m ved eneboligbebyggelse.

Uteoppholdsareal/sol: I § 2.2.7 stilles det krav om at hver boenhet skal ha minimum 6 m² privat

uteoppholdsareal og minst 50 m² felles uteoppholdsareal til opphold og lek på bakkeplan.

Minimum 50 % av uteoppholdsarealet skal ha sol ved vårjevndøgn kl. 15.00.

4

Flomveier: Iht. i § 2.2.9 i bestemmelsene til kommuneplanen skal flomveier kartlegges fra

aktuelt utbyggingssted og helt fram til vassdrag. Overvann skal fordrøyes lokalt.

Parkeringskrav: Iht. § 2.3 er det for boligområdene på Ålgård følgende krav til parkering:

• Boenheter med bruksareal under 80 m², 1 parkeringsplass for bil pr. boenhet

• Boenheter med bruksareal over 80 m², 1,5 parkeringsplasser for bil pr. boenhet

• 0,2 gjesteparkeringsplasser for bil pr. boenhet når det blir tre boenheter eller flere

• Sykkelparkeringsplasser, minimum 2 pr. boenhet

Kulturminneplanen: Reguleringsplanen omfattes av kjerneområder på Ålgård, Fotlandshagen

ytre sone.

Gjeldende reguleringsplaner:

En stor del av eiendommene omfattes av reguleringsplan for Hogstadhagen, planid 19830005,

vedtatt 30.05.83. Området er regulert til byggeområde, boliger, offentlig bebyggelse,

allmennyttig formål og trafikkområder.

Området grenser i øst til reguleringsplanen for gnr. 5, bnr. 345 (Solkjen), planid 19990003,

vedtatt 28.08.00.

Mot nordøst overlapper den nye reguleringsplanen en liten del av reguleringsplanen for Ålgård

sentrum m.m., planid 19850009, vedtatt 23.05.85.

Se også kartutsnitt med gjeldende reguleringsplaner lengre oppe i saken.

Innkomne merknader til planoppstart med kommunedirektørens kommentarer:

Varsel om planoppstart ble kunngjort i Gjesdalbuen 30.04.20, utlagt på kommunens

hjemmeside og brev ble sendt til grunneiere, naboer og offentlige høringsinstanser. Fristen for

innspill var satt til 28.05.20.

Det er mottatt innspill fra flere av grunneierne/naboene og fra offentlige instanser, totalt 11

innspill. Alle innspillene er vedlagt denne saken og de er referert og kommentert av

forslagsstiller i pkt. 8, side 19, i planbeskrivelsen. Kommunedirektøren har referert og

kommentert innspillene fordi de tar opp en del problemstillinger som må drøftes i denne saken.

Innspill fra naboer:

Det er mottatt innspill fra følgende naboer/grunneiere, Bård With Fosse, Emmausvei 2, Kenneth

Sæløen, Emmausvei 5, Hege Vatland Berlandsveien 10, Morten Førland Gjøse, Berlandsveien

12, Gry Marlen Bjelland, Berlandsveien 14 og Liv Åslaug og Lester Einar Sola, Friggs gate 5.

(se vedlagt kart der husnummer og navn er påført). Mange av naboene tar opp de samme

spørsmålene. De fleste etterlyser tegninger og bedre informasjon. De mener at nabovarslingen

har vært feil/mangelfull.

Morten Førland Gjøse i Berlandsveien 12, håper det er mulig å legge til rette for permanent

utkjørsel via Emmausvei eller Friggs gate for de i Berlandsveien 12 og at sol- og skyggeforhold

på deres eiendom vurderes før arbeidet igangsettes. Hege Vatland i Berlandsveien10 ønsker å

få utkjøring til Emmausvei.

Kenneth Sæløen i Emmausvei 5, stiller spørsmål ved hvorfor deres eiendom er tatt med i

reguleringsplanen.

Liv Åslaug og Lester Einar Sola i Friggs gate 5, ber om at eiendommen deres reguleres til å

gjelde for to boenheter.

5

Kommunedirektørens kommentarer:

Ut fra informasjonen som er sendt fra forslagsstiller er det varslet oppstart på vanlig måte. Det

var visstnok en feil i lenken på hjemmesiden til MG Arkitekter, men denne ble rettet opp. Det er

ikke normalt å vedlegge tegninger i forbindelse med planoppstart, men tegninger vil bli sendt til

naboer hvis/når søknad om byggetillatelse sendes til kommunen.

Kommunedirektøren varslet allerede på oppstartmøtet for reguleringsplanen, at det var ønskelig

at avkjørselen fra Berlandsveien 12 kunne flyttes fra Berlandsveien til Friggs gate/Emmausvei

iht. tidligere innsendt innspill fra eierne. Forslagsstiller har imidlertid ikke funnet noen løsning på

dette ønsket. Det vises til at det ikke er trafikksikkerhetsmessig forenlig å legge kjøreadkomsten

til boligene forbi hovedinngangen til et forsamlingslokale av denne størrelsen. Vi ser at dette

kan være utfordrende, men det hadde vært ønskelig å redusere antallet avkjørsler over fortauet

langs Berlandsveien.

Kommunedirektøren har bedt om at Emmausvei 5 tas med i denne reguleringsplanen. Dette for

å regulere bort en felles avkjørsel som ikke er i bruk og som ikke synes å være ønskelig på sikt.

I nytt planforslag blir hele eiendommen lagt til boligformål. Avgrensningen er også lagt slik for å

få en helhetlig plan i tråd med den gjeldende reguleringsplanen.

Det foreligger sol- og skyggeanalyse på fire tidspunkter. Disse analysene viser at Berlandsveien

12 i liten grad får økt skygge som følge av utbyggingen. Kommunedirektøren er imidlertid noe

usikker på om eiendommen kan får mer skygge på andre tidspunkter enn de som framgår av

analysene.

Friggs gate 5 er foreslått tilrettelagt for to boenheter i tråd med innspillet fra eieren.

Fylkesmannen/Statsforvalteren i Rogaland dat. 26.05.20 (Fylkesmannen har fått nytt navn fra

01.01.21)

Fylkesmannen forutsetter at planen utarbeides i tråd med overordnede planer og minner om at

det skal tilrettelegges for universell utforming og gode solforhold på uteoppholdsarealene.

Videre forutsetter det at det tas hensyn til barn og unge i planleggingen.

Det oppfordres til å bruke naturbaserte løsninger. Dersom andre løsninger velges, skal det

begrunnes hvorfor naturbaserte løsninger velges bort.

Fylkesmannen ber om at det tas hensyn til avrenningslinjer gjennom planområdet. Det vises til

at flomveier må kartlegges og at planens påvirkning på disse må beskrives.

Kommunedirektørens kommentarer:

Området er noe vanskelig når det gjelder solforhold, og dette gjelder spesielt på kveldene i

vinterhalvåret. Forslagsstiller har lagt opp til en løsning der nybyggene i Friggs gate oppføres

med takterrasse for å få uteoppholdsareal med mest mulig sol. Samtidig fører disse nye

boligene i tre etasjer, til økt skygge på de nedenforliggende eiendommene som ligger på

nordsiden. Dette er krevende fortettingskompromisser.

Den nærmeste lekeplassen ligger 150 m i luftlinje fra de nye boligene i Friggs gate (men det

skulle ikke ha vært mer enn 50/100 m til sandlekeplass). I tillegg må barna følge trafikkert

vei/parkeringsplass og krysse Emmausvei for å komme til lekeområdet. Dette utelukker at små

barn kan benytte lekeplassen alene, men lekeområdet som eies av Gjesdal kommune, er

tilrettelagt både for småbarnslek og med ballbinge. Det er relativt begrenset trafikk i området og

kommunedirektøren mener at dette er en tilfredsstillende løsning. Barn og unge synes å være

tilfredsstillende ivaretatt i planen.

6

Kommunedirektøren er usikker på om det kunne/burde kreves naturbaserte løsninger for de nye

boligene i området. Det må tilrettelegges for noe fordrøyning og det stilles i

reguleringsbestemmelsene krav til parkeringsplassen i Berlandsveien 8 slik at denne får

beplantning/et grønt preg. Kanskje kan naturbaserte løsninger benyttes her.

Flomveier er kartlagt og det stilles i reguleringsbestemmelsenes pkt. 5, krav til VA-rammeplan

før byggetillatelse kan gis.

Rogaland fylkeskommune dat. 26.05.20

Fylkesrådmannen forutsetter at det ved utbygging av boliger tas hensyn til føringer som tilsier

en høyere tetthet enn det planinitiativet viser. Samtidig skal det sikres god bokvalitet, bl.a.

gjennom gode solbelyste uteoppholdsarealer, og dette skal vurderes opp mot

kulturminnehensyn.

Det minnes om at parkering må etableres i tråd med innstrammet nasjonal politikk knyttet til

bruk av bil. Det bes om god tilrettelegging for sykkelparkering ved kirka.

Samferdsel. Fylkeskommunen forutsetter at det utarbeides en trafikkanalyse av tiltaket som

belyser trafikale konsekvenser for omkringliggende vegnett, inkludert fv. 506, Krambugata. Det

vises til at utbyggingen gir økt trafikk, og Fylkeskommunen mener at krysset fv 506,

Krambugata/Berlandsveien og også krysset med Solkjen (fv. 506, Edlandsgeilane/Solkjen),

burde tas med i planavgrensningen. Det kreves innarbeidet et rekkefølgekrav om at begge de

nevnte kryssene skal ha en utforming i tråd med vegnormalene før det gis igangsettingstillatelse

til videre utbygging.

Kulturminner. Fylkeskommunen viser til at planområdet er i «Fotlandshagen ytre sone» i

kulturminneplanen og at Ålgård baptistkirke er nevnt i kulturminneplanen. Nye tiltak ønskes

tilpasset den historiske bebyggelsen på Ålgård i utforming og størrelse.

Det vises til at Berlandshagen 8 og Friggs gate 6 er eldre hus, og at Berlandshagen 8 har

bevart en del av den eldre strukturen med hus, hage og uthus. Det frarådes at Berlandsveien 8

blir parkering og anbefales at de nevnte eiendommene markeres med hensynssone bevaring

kulturmiljø, med bestemmelser som ivaretar historisk struktur, stil og utforming.

Fylkeskommunens kulturseksjon ber om at det vurderes om det er rom for like mange

boligtomter som skissert i planinitiativet. Nye bygg anbefales oppført med saltak og å ha

maksimalt 2 ½ etasje.

Det vises til at kirka er oppført i 1964 og nevnt i kulturminneplanen. Et nytt tilbygg til kirka må

derfor være særlig godt tilpasset dagens kirkebygg og omgivelsene og ha høy arkitektonisk

kvalitet. Dagens kirkebygg anbefales markert med hensynssone c, bevaring kulturmiljø, med

bestemmelser som ivaretar kirkens eksteriør og sikrer tilbygg som er godt tilpasset.

Kommunedirektørens kommentarer:

Det er noe utfordrende å forholde seg til en fylkeskommune som på den ene siden krever

høyere tetthet og der kulturseksjonen ønsker lavere tetthet og åpne hager. Reguleringsplanen

legger til rette for oppføring av en til to nye boliger/boenheter og at dagens rekkehus i Friggs

gate kan oppføres med større bruksareal. Tomtene er små og terrenget er delvis ganske bratt,

og det er vanskelig å se hvordan det kan bygges flere boenheter og samtidig ivareta tilpasning

til øvrig bebyggelse, godt bomiljø og tilfredsstillende uteoppholdsareal.

Planområdet ligger i ytterkanten av «Fotlandshagen ytre sone», men det er ikke så lett å se

bevaringsverdien ut fra dagens bebyggelse. Her er det bygg oppført på forskjellige tidspunkt og

med forskjellige stilarter. De fleste boligene har saltak (det er et hus med valmtak og et med

7

«halv-valm»). Ingen av boligene innenfor planområdet er SEFRAK-registrert (en

landsomfattende registrering av faste kulturminner). Det synes derfor noe underlig at Friggs

gate 6, Berlandsveien 8 og Emmausvei 1 (kirka) bør markeres med hensynssone bevaring. Det

er i forslaget til reguleringsbestemmelser, stilt krav til utformingen av kirketilbygget, jf. pkt. 3.1.4.

Det opplyses av forslagsstiller at menigheten og bruken av kirka vil være som i dag (men med

noe større plass), og utbyggingen forventes ikke å medføre vesentlig økt trafikkbelastning.

Kommunedirektøren vurderer det derfor som urimelig å kreve at kryssene mot fylkesvegen ev.

skal ombygges i tråd med vegnormalen. Dette kan medføre at hele utbyggingen stopper (vi vet

pr. dato ikke hva dette kravet kan medføre i praksis).

Kommunedirektøren har anbefalt utbygger å se på muligheten for å beholde Berlandsveien 8

som boligtomt, og i stedet rive Friggs gate 10 (i tillegg til nr. 12) og anlegge større parkering der

i stedet. Dette på bakgrunn av Berlandsveien 8 sin nærhet til «Fotlandshagen, indre sone».

Utbygger har vurdert alternative løsninger og beskrevet at denne løsningen ikke tilfredsstiller

Baptistmenighetens behov, bl.a. fordi dagens bolig tenkes benyttet til kortere utleie til tilreisende

pastorer m.v.

For Baptistkirka legges det opp til 25 parkeringsplasser til 320-350 personer som er

forsamlingslokalets kapasitet, og med en menighet som samler folk fra store deler av Jæren er

nok dette et minimum. (Disse 25 inkluderer 2 parkeringsplasser til Friggs gate 8/10). Heldigvis

er det også 11 offentlige parkeringsplasser langs Emmausvei). Det er lagt til rette for minst 20

sykkelparkeringsplasser i tilknytning til kirka.

For boligtomtene er det lagt inn et krav om 1-2 parkeringsplasser for bil og to

sykkelparkeringsplasser pr. boenhet. I denne planen vil det nok, pga. plassmangel på de nye

tomtene, heller bli 1 parkeringsplass for bil pr. boenhet, enn 2.

Planforslaget er i strid med fylkeskommunens uttalelse på en rekke områder.

- Det er både lavere og høyere tetthet enn det Fylkeskommunen ønsker.

- Bebyggelsen innenfor B4 og B5 tillates oppført i 3 etasjer, med saltak, pulttak eller flatt

tak (ikke maks 2 ½ etasje og saltak).

- Det er ikke lagt inn hensynssone bevaring for Friggs gate 6, Berlandsveien 8 og

Emmausvei 1 (kirka).

- Det er ikke lagt inn rekkefølgekrav for utbedring av kryss mot fylkesvegen.

Kommunedirektøren har ikke gode forslag til endringer for å imøtekomme Fylkeskommunens

innspill.

Lyse Elnett AS, 25.05.20

Lyse opplyser at det med stor sannsynlighet vil være tilstrekkelig kapasitet i eksisterende nett i

tilknytning til reguleringen. De ber likevel om at det settes av areal på 5x5 m til etablering av ny

nettstasjon i planområdet.

Videre stilles det en del generelle krav i forbindelse med Lyse sine anlegg.

Kommunedirektørens kommentarer:

Det er lagt opp til en relativt begrenset økning av bygningsmassen og dermed begrenset behov

for mer strøm i forbindelse med denne reguleringsplanen. Det er ikke avklart hvor en ev. trafo

bør plasseres og den kan også plasseres inne i bygg. Dersom det utløses et behov, vil det

uansett vil være mulig å få innpasset en trafo innenfor planområdet.

Rogaland brann og redning IKS, 12.05.20

8

Rogaland brann og redning har bedt om at prosjekterende ivaretar brannvesenets

adkomstbehov i tidlig planleggingsfase. Videre er det påpekt at krav til vannforsyning utendørs

må tilfredsstilles.

Kommunedirektørens kommentarer:

Innspillet synes å være innarbeidet i reguleringsplanen. Det er satt av plass til oppstilling av

brannbil foran kirka (jf. illustrasjonsplanen), og det er forutsatt at kapasitet for slokkevann skal

vurderes før det gis byggetillatelse til nye tiltak.

Vurdering

Denne saken gjelder en vurdering av om det innsendte planforslaget skal utlegges til høring og

offentlig ettersyn, ev. om det skal gjøres endringer før utleggelse.

Utsnitt av plankartet. R1 er forsamlingslokale.

Byggeplanene

Området består av en blanding av bygningstyper. Baptistkirka er naturlig nok, relativt stor og

dominerende i området. Ellers består området av eneboliger og rekkehus som er oppført på

forskjellige tidspunkt. De kommunale rekkehusene i Friggs gate er i en etasje med saltak og de

ble tatt i bruk i 1986. De øvrige byggene som ligger lengst sør og vest i planområdet

(Emmausvei 5, Friggs gate 5 og 17) er tatt i bruk i 1963, 1975 og 1976.

Baptistkirka er tatt i bruk i 1964, og pga. den spesielle arkitekturen er det i

reguleringsbestemmelsene stilt krav om at tilbygget skal utformes med tilsvarende arkitektur.

De nye boligene i Friggsgate, innenfor B4 og B5, tillates oppført i tre etasjer med saltak, pulttak

eller flatt tak. Det er forutsatt at deler av uteoppholdsarealet skal legges på taket på byggene,

så det er vanskelig å oppføre disse i tradisjonell saltaks-stil. Det er planlagt å oppføre seks

boenheter i samme stil (to eneboliger og et rekkehus). Etter kommunedirektørens vurdering vil

dette kunne skape en positiv fornying av området, men boligene kan kanskje også føles høye i

dette skrånende terrenget.

Boligene i Friggs gate 8/10 (B3) tillates revet og gjenoppført, men for denne tomannsboligen

som ligger mellom kirka og eksisterende boliger, er det krav om saltak, noe som harmonerer

bedre med eksisterende bygg.

9

Det vises for øvrig til den vedlagte planbeskrivelsen med illustrasjoner og tegninger.

Innkomne merknader

De innkomne merknadene fra naboene skyldes i hovedsak misforståelser. Det er litt uheldig at

byggeplanene ikke klarer å tilrettelegge slik at Berlandsveien 10 og 12 kan kjøre via Friggs

gate/Emmausvei.

Innspillene fra offentlige myndigheter er delvis innarbeidet i planforslaget.

Se ellers vurderinger lengre oppe i saken.

Lekeplasser

Det er ikke lagt inn nye lekeplasser i området fordi det kun legges til rette for 1-2 nye boenheter,

og fordi det ikke er gode arealer til dette formålet. Kommunedirektøren legger til grunn at den

eksisterende lekeplassen kan benyttes, selv om avstanden blir opp til 150 m (der det kun skulle

ha vært maksimalt 50/100 m til nærmeste sandlekeplass).

Infrastruktur

I dag går Friggs gate forbi parkeringsplassen og Baptistkirka, fram til Emmausvei, men veien er

stengt med bom. Planforslaget legger opp til at adkomsten til kirka flyttes til sørsiden av bygget

og at det ikke tillates kjøring på nordsiden. I tillegg blir dagens avkjørsel fra Berlandsveien 8 til

Berlandsveien, stengt og eiendommen som i dag er boligformål, blir i hovedsak parkeringsplass

med adkomst fra Emmausvei.

Det anses som en fordel å stenge adkomsten over fortauet til Berlandsveien og flytte denne til

Emmausvei, men det er estetisk sett noe uheldig at denne eiendommen som ligger nær opp til

Fotlandhagen ytre sone, skal benyttes til parkering.

Kommunedirektøren ser det som positivt at snarveier for gående og syklende opprettholdes

gjennom området. Selv om Baptistkirka i utgangspunktet er en privat aktør, vil områdene være

åpne for gjennomgang slik som i dag.

Det er offentlig vann og avløp i området. Overvann må fordrøyes lokalt, og det er i

reguleringsbestemmelsene stilt krav om utarbeidelse av VA-rammeplan før det gis

byggetillatelse. Det har også vært sett på flom og avrenning i forbindelse med

reguleringsplanen. Ut fra dette mener vi at forholdet til vann, overvann og avløp er ivaretatt.

Grønnstruktur

Det er ikke grønnstruktur innenfor området. I stedet for bygging innenfor B4 i sørvest, kunne

denne eiendommen ha blitt liggende som grøntområde. Det er imidlertid usikkert hvilken verdi

dette området vil ha hatt fordi det er bratt med noe dårlige solforhold.

Planområdet grenser til et friområde i øst.

Konsekvensutredning

Dette er en begrenset utbygging som ikke utløser krav til om konsekvensutredning.

Naturmangfoldloven

Hele planområder er regulert til byggeområde i dag og størstedelen av planområdet og

tilgrensende områder er utbygd og opparbeidet. Det er ikke registrert funn i artskartet til

artsdatabanken innenfor planområdet. Ubebygd område består av krattskog som er bearbeidet

fra tidligere.

10

Vi kan ikke se at det er nødvendig å framskaffe ytterliggere kunnskap om naturmangfoldet.

Gjennomføring av reguleringsplanen vil ikke påvirke mangfoldet av naturtyper på en måte som

tilsier at det må gjøres nøyere utredninger. Det synes ikke å foreligge risiko for alvorlig eller

irreversibel skade på naturmangfoldet.

Samlet vurdering

Reguleringsplanen har noe begrenset størrelse og utbygging, men det er en rekke utfordringer i dette området. Det foreligger interessemotsetninger mellom ønsket om høy tetthet, solrike uteoppholdsareal og bevaring. Det legges opp til nye bygg med flatt tak for å oppnå solrike uteoppholdsarealer. Dette er i strid med fylkeskommunens råd om saltak pga. at området ligger i «Fotlandhagen ytre sone» i Gjesdal kommunens kulturminneplan. Fylkeskommunen ber også om at flere av byggene registreres med hensynssone bevaring kulturmiljø, noe kommunedirektøren synes er noe unaturlig. Fylkeskommunens veiansvarlig ønsker utbedring av kryssene fra Solkjen og Berlandsveien, ned mot fylkesvegen, krav som kommunedirektøren anser det urimelig å pålegge utbygger. Det er dessverre ikke funnet en løsning som tilsier at Berlandsveien 10 og 12 kan få flyttet sin adkomst til å gå via Emmausvei. Kommunedirektøren har ikke forslag til endringer av plankartet eller bestemmelsene og anbefaler at det vedlagte planforslaget for del av Friggs gate og Emmausvei sendes på høring og utlegges til offentlig ettersyn. Dersom formannskapet ønsker endringer, kan disse innarbeides i plankartet før offentlig ettersyn.

Kommunedirektøren i Gjesdal, 07.01.2021 Pål Larsson kommunedirektør

Årstein Skjæveland kommunalsjef kultur og samfunn

Vedlegg:

Oversiktskart med påførte navn Plankart Illustrasjonsplan 20_11_20 Planbestemmelser 06.01.21 Planbeskrivelse 06_01_21 Sol-skyggeanalyse ROS-analyse 11.12.20 Illustrasjonstegning tilbygg Baptistkirka Innspill fra naboer etter varsel om oppstart Innspill fra Fylkesmannen i Rogaland Innspill fra Rogaland fylkeskommune Innspill fra Lyse Elnett AS Innspill fra Rogaland brann og redning IKS