SABOs Kombohus

Flerbostadshus till fast pris!Ett färdigt altErnativ för komplEttEringsbEbyggElsE i 2–4 våningar

2 sabos kombohus

det är bostadsbrist i hälften av landets kommuner och i nära 85 procent av kommunerna saknas hyresrätter enligt en rapport från Boverket. Men trots att behoven finns står byggandet och stampar. Det är bara i de riktigt starka tillväxtområdena som byggkranarna skymmer himlen men här är det främst bostadsrätter som byggs och inte ens dessa byggs i tillräcklig omfattning. Det är framför allt Sveriges höga byggkostnader som sätter stopp för ett ökat byggande av bostäder och i synnerhet hyresrätter.

Som tur är finns det undantag. Allmännyttan är det starkast lysande. Med SABOs Kombohus är fler allmännyttiga bostadsföretag nu igång och bygger hyresrätter – till rätt pris och över hela landet. Det ramupphandlade typhuset gör det ekonomiskt

möjligt att bygga och då även i lägen och på marknader där det tidigare var omöjligt. Själva typhusidén som Kombohusen grundar sig på gör också byggprocessen kortare. Flera som byggt har klarat sin process från beslut till färdigt hus på cirka ett år.

SABOs Kombohus passar mycket bra som kompletteringsbebyggelse. Dels kan husen komplettera redan färdigbyggda områden – dels kan de komplettera det som medlemsföretagen redan bygger idag. Eftersom typhusen är färdigprojekterade blir det lättare att hantera ytterligare ett projekt parallellt med de som redan pågår.

det är sabos egen byggherregrupp, där flera medlemsföretag ingår, som ligger bakom idén till konceptet SABOs Kombohus. Gruppen bedömde att det borde finnas ett stort behov och intresse av att bygga nyckelfärdiga flerbostadshus. Det gällde bara att få byggbranschen med oss. SABO utlyste därför en tävling för entreprenadbranschen 2010. Resultatet av tävlingen beskriver vi nu här och idag är det alltså möjligt för våra medlemmar att över hela landet avropa ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris.

Den här trycksaken presenterar framför allt det vinnande förslaget men även tvåan och trean som SABO skrivit ramavtal med. Avtalen löper ut sista december 2014 så det är hög tid att komma igång för den som är intresserad.

Tillsammans lyckas vi inom allmännyttan att pressa byggpriserna. Det innebär att vi kan fortsätta göra det vi är allra bäst på – förvalta och bygga bostäder i hela landet.

Stockholm, januari 2014

Kurt Eliasson, VD SABO

Allmännyttan pressar byggpriserna

vi har kavlat upp ärmarna i kampEn

mot bostadsbristEn. mEd sabos

kombohus kan vi bygga till rätt pris.

sabos kombohus 3

Höga byggpriser hämmar Sveriges tillväxt, därför behövs snabba åtgärder för att hejda prisutvecklingen. Under åren 1968 till 2010 ökade byggpriserna med hela 1 800 procent, enligt Boverket. Det är en svindlande prisutveckling, inte minst med tanke på att konsumentprisindex ökade med 700 procent under samma period (Källa: SCB).

mEd sabos kombohus

kan våra mEdlEmmar

göra dEt som dE är

bäst på: att förvalta

oCh bygga bostädEr,

där dEt bEhövs,

i hEla landEt!

byggnadsprisindex 1968–2010 (1968 = 100)

1968 1998

år

1974 1980 1986 1992 201020040

400

800

1 200

1 600

2 000Flerbostadshus

KPI

Gruppbyggda småhus

4 sabos kombohus

för några år sedan tog SABOs byggherregrupp upp frågan om kompletteringsbyggande. Gruppen trodde det kunde finnas utrymme att bygga mindre, nyckelfärdiga hus om vi bara fick byggbranschen med oss på tåget. SABO gick därför ut och frågade medlemsföretagen vad de skulle bygga om det gick att bygga till rätt pris. Svaret var att man över hela landet såg behov av att bygga enstaka, mindre flerbostadshus, som komplement till befintlig bebyggelse. Om det gick att bygga detta till ett rimligt pris fanns intresse att omgående bygga minst 500 nya lägenheter.

Med den marknaden i ryggen bjöd vi in entreprenadbranschen till tävlingen SABOs Kombohus. I tävlingsuppdraget låg att huset skulle vara i två till fyra plan, rymma 8–16 lägenheter, ha hiss, ha låg energiprestanda och kunna uppföras var som helst i landet till ett fast pris på 12 000 kronor/kvadratmeter exklusive grund, mark, markarbeten och moms.

Idag är det nu möjligt för våra medlemmar att över hela landet avropa ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris. Med lite press och nytänkande kan alltså byggbranschen prestera det vi vill ha och Sverige behöver.

varför ett gemensamt ramavtal?Det krävs stora volymer för att kunna pressa priset och samtidigt behålla kvaliteten. Problemet som byggherregruppen menade att SABO kunde hjälpa till att lösa var att flera byggbolag visserligen har möjlighet att bygga koncepthus men att de inte själva klarar att få ut sina koncept i tillräckligt stora volymer på marknaden. Detta gör att koncepten inte ger de kostnadsbesparingar och kvalitetsvinster som är önskvärt. Men om byggherrar och entreprenörer kan enas om att gå åt samma håll och byggherrarna skapar förutsättningar för entreprenörerna att satsa strategiskt på mer industrialiserade lösningar och koncept så gynnas alla. Kostnaden för projektering och utveckling fördelas då på flera projekt, samtidigt som tidsspill och felhantering kan minimeras tack vare mer enhetliga processer och styrda utföranden. Genom att stå för en hög basproduktion kan allmännyttan på så sätt ge förutsättningar för ett kostnadseffektivare bostadsbyggande.

På uppdrag av medlemmarna

dEt fanns Ett stort

bEhov övEr hEla landEt

att snabbt oCh EnkElt

kunna bygga mindrE,

nyCkElfärdiga flEr-

bostadshus till

Ett rimligt pris.

Catarina Johansson Nyman, Bostadsstiftelsen Signalisten i SolnaFredrik Törnqvist, AB StångåstadenCathrine Holgersson, AB GavlegårdarnaMats Enmark,

Karlstads Bostads ABBenth Jensen, AB ÄngelholmshemAnders Sandberg, Lulebo ABKent Sandén, Bostads AB VätterhemAnders Söderman, Bostads AB PoseidonPetter Jurdell, SABO (sekr.)

Planerade eller avslutade Kombohusbyggen.

sabos byggherregrupp 2014:

lägenhetsfördelning tvåvåningshus

2 rok 3 rok

60,5 m2 72 m2

Plan 1 2 st 2 st

Plan 2 2 st 2 st

summa 4 st 4 st

Flerbostadshus till fast pris!

trEvåningshus:

10 075 000 kronor

3 våningar Färgalternativ 1

Detta är ett exempel från det vinnande bidraget från JSB. Priser och storlekar skiljer sig något mellan de olika upphandlade ramavtalen.

priser för trevåningshus, 12 lägenheter

12 690 kronor/BOA, motsvarande 10 075 000 kronor, exklusive grund, mark, markarbeten och moms.

Jsb är bygglEvErantör

nummEr Ett för sabos

kombohus mEd sitt hus

trygga boEndEt.

sabos kombohus 5

tvåvåningshus:

6 348 000 kronor

fyravåningshus:

13 350 000 kronor



priser för fyravåningshus, 16 lägenheter


priser för tvåvåningshus, 8 lägenheter


6 sabos kombohus

Kombohus med två, tre eller fyra våningar

sabos kombohus

SABOs Kombohus är ett nyckelfärdigt kompletteringshus i två, tre eller fyra våningar, till ett fast pris.

Huset kostar i 12 000 kr/kvm (i två våningar), tillkommer gör moms och kostnader för grund, mark och markberedning vilket ger en total produk-tionskostnad från 20 000 kr/kvm. Det är cirka 25 procent lägre än snittet och innebär normalt hyresnivåer på 1 400–1 500 kr/kvm/år.

Alla lägenheter har tillgång till uteplats eller balkong och är utrustade med egen tvättmaskin och torktumlare.

Det är endast SABOs medlemsföretag som kan nyttja ramavtalet och avropa SABOs Kombohus.

Byggleverantör för huset är JSB (nummer ett i ramavtalet). Om JSB tackar nej får bostadsföretaget ställa frågan vidare till leverantör nummer två i avtalet, om även nummer två tackar nej går frågan vidare till nummer tre i avtalet.

Möjligheten att avropa enligt detta avtal går ut den 31 december 2014.

ha

lmst

ad

s fa

stig

het

s a

b/a

nd

ers

säll

str

öm

viKtigt

Att

vetA

sabos kombohus 7

ha

lmst

ad

s fa

stig

het

s a

b/a

nd

ers

säll

str

öm

mö

rb

ylå

ng

a b

ost

ad

s a

b/j

sb

ha

lmst

ad

s fa

stig

het

s a

b/a

nd

ers

säll

str

öm

8 sabos kombohus

husEt har dEt man

brukar kalla klassiska

boEndEkvalitéEr. lJusEt

har i hög grad styrt

form oCh produktval.

sabos kombohus 9

När det här huset skulle ritas var uppgiften att kombinera höga förvaltningskvalitéer med en stor möjlighet till industrialiserad tillverk-ning och anpassningsbarhet. Dessutom skulle boendevärden och komfort för en stor potentiell målgrupp tillvaratas. En spännande utmaning eftersom priset för produkten samtidigt skulle hållas nere.

peter lingstrand är arkitekten som ritat Trygga boendet för JSB. När han tagit fram huset har han lagt vikt vid att det ska passa att uppföra både som kompletteringsbebyggelse med enstaka hus och som gruppbebyggelse med flera huskroppar. Detta ställer särskilda krav. Till exempel är färgsättningen på fa

saderna flexibel och möjlig att anpassa efter stadsmiljön och önskemål från byggherren. Dessutom finns det möjlighet att välja placering av balkonger efter väderstreck, utsikt och tomtens förutsättningar, vilket gör husen lättplacerade i stadsrummet.

Generellt sett kräver ett sånt här hus kanske extra mycket av sin arkitekt eftersom det ska passa så många olika målgrupper.

– Lägenhetsutformningen är gjord för att kunna fungera för alla åldersgrupper, berättar Peter Lingstrand. Köken är till exempel öppna och i anslutning till vardagsrummen men med möjlighet till avskiljning. Lägenheterna uppfyller också normalnivån när det gäller tillgänglighet.

Huset har det man brukar kalla klassiska boendekvalitéer. Ljuset har i hög grad styrt form och produktval. De målade väggarna och mycket av den fasta inredningen är vita, klinkergolven grå och trägolven har sin naturliga färg.

– Ska vi bygga hus som inte behöver renoveras eller målas om i onödan och passa hyresgäster idag och imorgon gäller det att vi väljer högkvalitativa klassiska material och färgsättningar som står sig över tiden, säger Peter Lingstrand.

Arkitektens tanke

arkitekt Peter Lingstrand, SAR/MSA, Sydark Konstruera AB, MalmöSydark Konstruera AB verkar inom kärnområdena arkitektur och kon-struktion och har cirka 50 anställda.

10 sabos kombohus

lägEnhEtsutformningEn

är gJord för att kunna

fungEra för alla åldErs-

gruppEr. kökEn är öppna

i anslutning till vardags-

rummEn mEd möJlighEt till

avskilJning.

sabos kombohus 11

planlösning

SABOs Kombohus levererar hög kvalitet till lägre kostnad

27,59 m (inklusive balkong)

17,55 m (inklusive balkong)

15,30 m

23,09 m

12 sabos kombohus

sabos kombohus 13

kök

golv Eklamell 14 mm. Klinker i anslutning till köksinredning, lagd på akustikmatta. Omfattning enligt A-ritning.

sockel Trä, eklaserad

vägg Täckmålat

tak Täckmålat takvitt

övrigt Inredning enligt A-ritning

badrum

golv Tätskikt (2012 års bestämmelser)KlinkerKlinker i duschFog

sockel –

vägg Kakel


övrigt TvättmaskinTorktumlareBänkskivaÖverskåp B = 400 H = 700Badrumsinredning

sovrum 1

golv Eklamell 14 mm


vägg Täckmålat


övrigt Skjutdörrsgarderober vita. Inredning enligt A-ritning. Fönsterbänk natursten.

sovrum 2

golv Eklamell 14 mm


vägg Täckmålat


övrigt Fönsterbänk natursten

vardagsrum/allrum

golv Eklamell 14 mm


vägg Täckmålat


övrigt Fönsterbänk natursten

kapprum

golv Klinker. Omfattning enligt A-ritning.


vägg Täckmålat


övrigt Inredning enligt A-ritning

trapphus

golv Granitkeramik, fog

sockel Granitkeramik, fog

vägg Täckmålat


övrigt Trappa med TerazzoTrappräcke i stål, täckmålatHandledare i stålHissPostboxar för alla lägenheterElnisch

förråd



vägg Täckmålat

tak Täckmålat

teknikrum



vägg Täckmålat

tak Täckmålat

lägEnhEtsbEskrivning

hållbarhEt oCh En strävan EftEr låga

undErhållskostnadEr har varit väg-

lEdandE vid dEt ExtErna matErialvalEt.

14 sabos kombohus

byggnaden

stomme Betong

bjälklag Betong

översta bjälklag Betong

fasad Betong

ytterväggar Sandwichelement med ytter- och innerskiva av betong (350 mm)

yttertak Stolpad takstol, råspont, papp. 500 mm lösull.

plåt Fabrikslackad vzf, svart

balkongsystem Betongplatta

balkongfront Aluminium Montal

tak över balkong Betong

lägenhetsskiljande väggar Betong

innerväggar Lättklinkerbetong

fönster H-fönster, trä/aluminium. U-värde = 0,9.

fönsterdörrar H-fönster, trä/aluminium. U-värde = 0,9.

Entré trapphus Stålparti. U-värde = 1,0

tamburdörrar Laminat. EI30/40db, klass 3

innerdörrar Släta målade

hiss/lyftbord Kone Monospace (3 och 4 våningar)Motala MC2000 (2 våningar)

lås entrédörrar Extra lås ASSA

installationer

ventilation FTX

värme Vattenburet radiatorsystem. Fjärrvärme.

rör Varm- och kallvattenrör dolt förlagda, ingjutna. PEX-system (rör i rör) I bad synliga rör, förkromade kopparrör.

El Elcentral förses med jordfelsbrytare och automatsäkringar. Tv, tele och data.

porttelefon Trådbunden porttelefon

handdukstork Elektrisk, vitmålad

multimedia 1 st datauttag per lägenhet. Förberedelse för stjärnnät. Stjärnnät med 1 st dataut-tag per rum finns som option (val av multimedia måste meddelas i samband med kontraktsskrivning). 1 st datauttag i teknikrum

mätning Individuell mätning av varmvatten. Fabrikat MINOL.

mark och grundläggning

grundläggning Platta på mark. Se gränsdragning.

mark Se gränsdragning

tEknisk bEskrivning

sabos kombohus 15

teknisk utrustning i kök

spis Siemens HC422213V

kyl Siemens KS36VNW30 A++

frys Siemens GS36VVN30 A++

kyl/frys Siemens KG36VVW31 A++

spisfläkt Franke Tender 729

köksinredning Noblessa, enligt A-ritning

köksblandare FM Mattsson 9000 II med diskmaskinavstängning

teknisk utrustning i bad och tvätt

WC-stol IFÖ 6860

dusch Duschdraperi och stång

tvättställ IFÖ Cera 2322 STD 570x435

blandare tvättställ FM Mattsson 9000Ea

blandare dusch Duschblandare FM Mattsson

toapappershållare Krom

handdukshängare Krom

handdukstork Vitlackad

spegel

belysning

tvättmaskin Siemens WM14E361DN

torktumlare Siemens WT44E372DN

tEknisk utrustning

installationer

ventilation FTX-aggregat placeras i teknikrum. Ventilationsag-gregatet av typen motströmsväxlare, komplett med styrning, konstant tilluftsreglering samt brandfunk-tion. Vattenburet tilluftsbatteri. Ute- och avluft via kombihuv på yttertak. Kanalsystemet monteras ingjutet i bjälklaget som via samlingskanaler ansluts till aggregatet. Vid brand stänger backspjäll i tillufts-kanalen. Frånluften bibehålls för att förhindra sprid-ning av rök mellan brandceller. Så kallad fläkt i drift.

värme Radiatoruppvärmning anslutet till fjärrvärme.

El Normal lägenhetsstandard, lågenergiarmatur i trapp-hus och förråd

hiss Alla SABOs Kombohus har hiss. Tvåvåningshuset har dock en annan typ av hiss än den i tre- och fyra-våningshusen.

hiss i tre- och fyravåningshus

hiss i tvåvåningshus

16 sabos kombohus

JSB är det byggföretag som blev leverantör nummer ett av SABOs Kombohus och som nu bygger sitt prisvärda vinnarkoncept för allmän-nyttan. De har redan byggt 300 lägenheter och är just nu i full gång med ytterligare 1 200 runt om i landet.

pether fredholm, ägare och vd på jsb hur kom det sig att ni ställde upp i upp-handlingen av sabos kombohus?

Vi hade arbetat en tid med ett internt projekt som skulle resultera i ett standardiserat, industrialiserat flerbostadshus till ett konkurrenskraftigt pris. Så tävlingen kom mycket

lägligt för JSB. Att dessutom bli erbjuden Sverige som exklusiv marknad är ju en utmaning som slog det mesta.

hur stort intresse trodde ni att ni skulle få och hur har det blivit?Vi spekulerade internt om ett intresse på totalt 300–500

lägenheter. Intresset överstiger med råge våra förväntningar och vår prognos. Vi har hittills färdigställt drygt 300 lägenheter och i nuläget är vi igång med drygt 1 200 lägenheter i olika faser.

vad är din bedömning om den totala volymen bostäder under avtalstiden?

Vår reviderade prognos ligger nu på cirka 3 000 lägenheter. Vi har ju ett tag på oss att producera. Så länge avrop sker före avtalstidens utgång så kan vi producera våra excellenta hus under lika lång period som huvudavtalets längd, alltså i princip till halvårsskiftet 2018. Avrop kan även göras villkorat att exempelvis bygglov ges, om den kommunala processen tar tid.

kommer ni att mäkta med eller kommer ni tvingas säga nej till en del projekt?

Vi har hittills tvingats säga nej till tre projekt. Två projekt på grund av det geografiska avståndet, transportkostnaderna blev för höga. Och ett projekt där kunden önskade såväl stomme som fasader i trä. Vi hoppas kunna leverera i takt med efterfrågan och jobbar stenhårt för att våra kunder och SABO ska uppleva JSB som en pålitlig leverantör.

det är ett fantastiskt tryck på ert hus, hur har Jsb organiserat sig för att möta upp det stora intresset?

Vi har hittills lyckats bemanna upp organisationen i takt med efterfrågan. Vårt koncept är Construction Management, där vi ser till att ha en duktig projekt och produktionsledning. Vi har strategiska samarbetsavtal med leverantörer och underentre prenörer vilket innebär att samma leverantörer och underentreprenörer är med oss i alla projekt. Detta ger en stabil organisation med positiva inlärningskurvor som framför allt syns i kvalitet och produktionstid.

hur är ni rustade för att kunna hantera en eventuell eftermarknad, det brukar ju bli en del garantiåtgärder och annat efter inflyttning?

Vi har skapat interna rutiner för eftermarknad och för garantiåtgärder. Det viktigaste för oss är att allt ska göras rätt från början. Har vi den ambitionen så blir eftermarknads och garantifrågor en mindre, om än viktig, fråga. Vi har namngivna personer i organisationen som hanterar eftermarknaden. Våra leverantörer och underentreprenörer medverkar självfallet i detta.

hur känns det att i bostadsbristens sverige, leverera det som vi behöver allra mest – bra och kostnadseffektiva bostäder?

Det känns helt fantastiskt, JSB som varumärke har dessutom stärkts väsentligt. Vi fortsätter gärna att leverera!

och hur tycker du att det är att arbeta med sveriges allmännytta? Mycket positivt, vi har fått enormt positivt bemötande från

de bostadsföretag vi träffat och träffar ute i landet. Man vill verkligen! Sveriges allmännytta med SABO i spetsen betraktar jag numera som en proaktiv och utmanande organisation, det är ju faktiskt ni som fått upp bostadsfrågorna högst upp på den politiska agendan.

efterfrågan på SABOs Kombohus överträffar alla förväntningar

Jsb, John svensson byggnadsfirma ab

kontakt Pether Fredholm, VD adress Odalvägen 12, Box 56 0454-30 59 94 374 02 Asarum [email protected]

JSB är ett medelstort bygg- och projektutvecklingsföretag som till stor del är verksamt i södra Sverige. Med SABOs Kombohus är JSBs marknads-område hela Sverige. JSB har tre affärsområden; entreprenader, bygg-service och Trygga Boendet. Huvudkontoret ligger i Karlshamn. Företaget har totalt cirka 250 anställda och omsätter cirka en miljard kronor.

sabos kombohus 17

dEn rEktangulära formEn

gör husEt trygga boEndEt

myCkEt lätt att plaCEra.

Det är en av motiveringarna till att JSB, John Svensson Byggnadsfirma AB, vann tävlingen SABOs Kombohus.

18 sabos kombohus

”vi har fått en betydligt kortare process än normalt”Det kommunala bostadsföretaget Stångåsta-den är vana byggare. Nu har de förvärvat ett område i Lambohov och planerar där att bygga fyra hus med 64 hyresrätter. Företaget väljer att använda sig av konceptet SABOs Kombohus och ser flera fördelar med det.

fredrik törnqvist, vd stångåstaden, linköping varför blev det sabos kombohus?

– Tack vare denna upphandling kan vi komma igång och bygga snabbt och till ett klart lägre pris. Den här affären hade inte varit möjlig att genomföra om inte priset varit så konkurrenskraftigt. Normalt har vi produktionskostnader på 25–30 000 kronor per kvadratmeter i Stångåstaden medan vi med Kombo kommer ner runt 23 000 kronor per kvadratmeter.

ni är erfarna bostadsbyggare, på vilket sätt skiljer sig ett avrop enligt ramavtalet från ett vanligt projekt?

– De hyresgäster som flyttar in i de här husen kommer inte att märka någon skillnad alls men för oss har det varit en stor skillnad. Vi har fått en betydligt kortare process än normalt. Vi fick idén under sommaren och redan i slutet av året togs första spadtaget. Det är rekordsnabbt! Vi känner oss förstås också tryggare i vår kalkyl då vi inte är beroende av att få in konkurrenskraftiga anbud som kan vara ett problem ibland på heta marknader.

konceptet sabos kombohus är ju framtaget på medlemmarnas begäran och idag är över 1 500 lägenheter antingen byggda, i produktion eller i process. varför har det blivit en sådan fram-gång enligt dig?

Processen blir enklare. Framför allt för dem som inte är vana att bygga nytt. Du har också ett konkurrenskraftigt och färdigupphandlat pris som gör det möjligt att få ihop ditt projekt. Dessutom tycker jag är kvalitén är hög. Det är definitivt inte någon lågprisprodukt.

Fredrik Törnqvist, VD Stångåstaden, (i röd halsduk) vid första spadtaget av SABOs Kombohus i Lambohov. Bilden är från Stångåstadens egen film om bygget.

ErfarEn-

hEtEr från

mEdlEm-

marna

sabos kombohus 19

Hudiksvallsbostäder hade inte byggt nytt sedan 90-talet. Med SABOs Kombohus blev det nu möjligt. I januari 2013 invigdes två splitternya hus i Iggesund.

nils-erik blomdahl, vd hudiksvallsbostäder varför bygger ni sabos kombohus?

En rimlig prisnivå och en god standard på hus och lägenheter var avgörande när vi bestämde oss för att bygga SABOs Kombohus.

på vilket sätt var upphandlingen till hjälp för er? Enkelheten! Att slippa upphandlingsförfarandet och allt

förarbete med att ta fram underlag. Detta är nog särskilt bra för oss bolag som inte är så stora och som kanske inte byggt nytt på många år och därmed också saknar egen kompetens när det gäller nyproduktion. vad innebär det för ert företag och för er bygd att ni nyproducerar hyreslägenheter?

Att nyproduktion visar framåtanda och framtidstro är väl känt och klart nyttigt för vår bygd. För bolaget innebär det också ett alternativ till att rusta upp äldre fastigheter som i många fall inte blir någon optimal lösning vare sig tillgänglighetsmässigt eller ur miljö och energisynpunkt. I vårt fall har vi faktiskt rivit ett antal lägenheter i Iggesund samtidigt som vi nu producerar nya. En nyttig förnyelse av bostadsbeståndet. vad tror ni att ni får för hyresgäster, det vill säga vilka bygger ni för? Vi bygger i detta fall först och främst för lite äldre hyresgäster. Kombohusen ligger precis vid ett befintligt servicehus och vi har en överenskommelse om att våra hyresgäster ska ha möjlighet att utnyttja servicehusets gemensamhetsutrymmen, hobbyrum, matsal och personal. vad är ni mest nöjda med när det gäller detta koncept?

Att det är en paketlösning som ger ett färdigt boende med hög kvalitet utan att totalkalkylen behöver ge hyror i storstadsklass.

Nils-Erik Blomdahl, här tillsammans med Kurt Eliasson och bostadsminister Stefan Attefall vid invigningen i Iggesund januari 2013.

”en rimlig prisnivå och god standard var avgörande”

90 personer åkte med på utflykt för att titta på hur deras framtida hem skulle kunna se ut. Karlshamns-bostäder är vana att se möjligheter andra inte har sett och nyttjade det unika med SABOs Kombohus, nämligen att hus redan finns färdig-byggda och att det går att besöka visningslägenheter.

Karlshamnsbostäder planerar att bygga SABOs Kombohus i form av seniorboende i både Mörrum och Asarum och de har mellan 120–130

personer på sin intresselista för de lägenheterna. Men Bert-Inge Storck som är vd på Karlshamnsbostäder menar att det för kunden inte alltid är så lätt att ta ställning till ett så stort beslut som att flytta bara genom att titta på ritningar och bilder.

Han bestämde sig därför för att bjuda in till en utflykt där de intres-serade kunde få titta på lägenheter-na i verkligheten. Och intresset för resan blev över förväntan. Nästan 90 personer följde med på bussre-

san till Båstad där de färdigbyggda husen fanns. En mycket uppskattad och lyckad utflykt.

– Vilka man får som grannar är en viktig fråga för alla men kanske ännu viktigare för våra äldre. Nu har våra tilltänkta kunder fått träffas och gjort en gemensam dagsutflykt, nu är vi inte alls oroliga för om vi kan hyra ut bostäderna eller inte, säger Bert-Inge Storck.

”Det är ju inte så ofta det finns färdiga hyreslägenheter att visa upp på det här sättet”

bert-inge storck, vd karlshamnsbostäder

20 sabos kombohus

hfa

b/a

nd

ers

säll

str

öm

sabos kombohus 21

nyinflyttad

i sabos

kombohus

hfa

b/a

nd

ers

säll

str

öm

hfabs nyproduktioner får nationell uppmärksamhet. Som medlemsföretag i SABO, lyckas man hålla nere byggkostnaderna för nyproducerade hyresrätter vilket i sin tur leder till prisvärda hyror.

Iman Turay har nyligen flyttat från Högsbo i Göteborg till Sofiebergsvägen i Halmstad. Här hyr hon en helt ny tvårumslägenhet på 60 kvadratmeter med balkong, tvätt och diskmaskin för drygt 6 500 kronor.

– Jag vågar inte ens fundera på vad månadshyran hade varit för en liknande lägenhet i min förra hemstad, säger hon.

– Min dröm har alltid varit att få flytta in i en ny och fräsch lägenhet, där ingen annan tidigare bott. Vår förra lägenhet var gammal och sliten. Den här är perfekt. Dessutom är det bästa tänkbara läge för oss, ett lugnt och stillsamt bostadsområde med närhet till naturen, dagis, skola och vårdcentral. Dessutom bor här både äldre och yngre människor, ensamstående, par och barnfamiljer. Det blir en så bra mix, tycker Iman.

Det ena av de tre Kombohusen fungerar som äldreboende, 70+, med vårdcentral på nedre plan. Intill fastigheterna finns rekreationsområden, lekplatser, bollplaner och grillplatser.

Samtliga lägenheter, lika många tvåor som treor, är utrustade med balkong, tvätt och diskmaskin.

– Dessutom har vi en klädkammare som är så rymlig att min dotter får plats med en egen liten lekhörna. Och utanför entrén har vi ett eget förråd med plats för både cyklar och kärra. Det finns en busshållplats alldeles intill husen, men eftersom det är så nära till centrum blir det oftast att vi tar cykeln ner till staden.

Iman Turay har ingen anledning att ångra flytten till Halmstad. Nu har hon närmare till sina föräldrar och syskon i Falkenberg samtidigt som planlösning och standarden i lägenheten på Sofieberg överträffar hennes förväntningar.

– Jag hade flyt, hittade de här utannonserade lägenheterna på HFABs hemsida och hade lyckan att få flytta in. HFAB har verkligen visat god service. Rent personligen känns det som att alla pusselbitar är på väg att falla på rätt plats, säger hon.

Efter nio år i restaurangbranschen är Iman på jakt efter ett nytt jobb – eller överväger att börja studera. Boendet är i alla fall tryggat.

Kent Johansson, Oh My

Iman Turay är en av de första hyresgästerna i de nybyggda och prisvärda kombohusen i Halmstad.

I somras flyttade de första hyres-gästerna in i HFABs nyprodu-cerade lägenheter i Halmstad. Iman Turay, 31, och hennes lilla dotter bor i en ljus och rymlig tvåa i ett av de tre Kombohusen.

– Det här är klockrent, pris-värt och rena drömboendet för oss med närhet till dagis, skola och vårdcentral, säger Iman och blickar ut från balkongen på tredje våningen.

iman turay

ålder: 31 år

familj: Fyraårig dotter

bor: Sofieberg

yrke: Arbetssökande

hobby: Tränar på gym och joggar, tycker om att resa.

”Prisvärt och rena rama drömboendet”

22 sabos kombohus

Förutsättningar för att avropa SABOs Kombohus

sabos kombohus 23

Vilken målgrupp bygger ni för? Hur ser kalkylen ut? Vilka inflyttningshyror kan de boende tänka sig att betala?

Innan det är dags för avrop behöver ni vara klara med en hel del förberedande arbete.

marknadsbEdömningMånga av SABOs medlemsföretag har redan konstaterat att de har ett behov av att bygga nytt, men exakt hur behovet ser ut är kanske inte lika tydligt. Först

och främst bör ni därför göra en ordentlig marknadsanalys som kartlägger vilken typ av bostäder som behövs. Kan det ramupphandlade Kombohuset vara ett alternativ för er? Passar det er målgrupp?

Därefter är det dags att titta närmare på ekonomin.

Ekonomiska förutsättningarEn ekonomisk bedömning görs lämpligast med hjälp av SABOs kalkylmall för det aktuella ramavtalet eller annat liknande ekonomiskt hjälpmedel.

Den entreprenadkostnad som ni räknar fram utifrån ramavtalen kompletterar ni med en uppskattning av övriga entreprenad och byggherrekostnader, tomt och anslutningskostnader med mera. På så sätt får företaget en uppfattning om den totala produktionskostnaden.

Utifrån denna kan ni sedan analysera investeringens lönsamhet, ta ställning till tänkt hyressättning, med mera, och på så

sätt simulera hur en nyproduktion påverkar företagets ekonomi. De ekonomiska förutsättningarna förankras genom beslut i ledningsgrupp eller styrelse.

För att SABO framöver ska kunna göra bättre jämförelser mellan kostnadsfördelningen i olika projekt, vill vi att ni skickar en ifylld kalkylmall för varje utfört projekt till oss.

Det gäller även om ni använder egna mallar i era projekt. På så sätt får vi viktig information som hjälper oss att fortsätta vårt arbete med att sänka byggkostnaderna.

gör En tidplanDärefter är det dags att upprätta en grov tidplan för det underlag som behöver tas fram. När kan detaljplan eller bygglov vara klart? När tror ni att

byggstart kan ske?

kontakta EntrEprEnadförEtagEtBedömer ni att ni har ett projekt så är det dags att kontakta entreprenadföretag nummer ett i rangordningen, som är JSB. Efter skriftlig förfrågan från ett

medlemsföretag har JSB två veckor på sig att återkomma med besked huruvida de kan leverera eller ej.

byggplatsEns förutsättningarInnan kontrakt skrivs enligt ramavtalen ska detaljplan och nybyggnadskarta, eller likvärdigt underlag, finnas för den aktuella tomten. Därutöver krävs en

grundundersökning, en inmätning av hur tomten ser ut i detalj och en markritning eller en beskrivning av hur tomten är tänkt att markplaneras.

Förutsättningar för att avropa SABOs Kombohus

A

B

C

D

e

24 sabos kombohus

hur ser detalj-planen ut?

gör en grov uppskattning av tomt, grund-läggning samt byggherrekost-nader. nyttja gärna sabos

kalkylmall för kombohus.

2 3 4

gör en investeringskalkyl med hyres- nivå, kalkylränta, låneränta, drift- kostnad etc. simulera även hur en eventuell nyproduktion påver- kar ert företags ekonomi.

2

har ni en detaljplan?

Ja

nej

gör en mark-nadsundersök-ning. vad är projektets unika förutsättningar? hur ser behovet ut?

1

är ertprojektlönsamt?

gör en grov uppskattning av tomt, grund-läggning samt byggherrekost-nader. nyttja gärna sabos

kalkylmall för kombohus.

3 4

gör en investeringskalkyl med hyres- nivå, kalkylränta, låneränta, drift- kostnad etc. simulera även hur en eventuell nyproduktion påver- kar ert företags ekonomi.

är ertprojekt lönsamt?

Har ni ett projekt? Så här går ni vidare

avtal

Kontrakt upprättas enligt BKK formulär

ABT 06 tillämpas

JSB har arbetsmiljöansvaret enligt BAS-P och BAS-U

SABOs ramavtal ansluter fullt ut till ABT 06, därför ska JSB godkänna, överta och samordna eventuella entreprenader upp-handlade av beställaren

Om JSB upphandlar mark- och grundlägg-ning sker detta alltid i samråd med bestäl-laren – full transparens råder

Ekonomiska avtalsvillkor

Prisläget är april 2011

Indexreglering med KPI – tidpunkt för undertecknande av kontrakt utgör månad för prisreglering

I priserna ingår inte moms samt grund, mark och markarbeten

I övrigt hänvisas till gränsdragningslistan

ta fram det underlag som finns och kontakta tekniska kontoret för att se om ny detaljplan är möjlig. påbörja detaljplanearbetet och kontakta entre- prenören för stöd och rätt handlingar.

arbEtEt mEd dEtalJpan, bygglov oCh

proJEktEring kan utföras samtidigt

om bEdömningEn är att dEtalJplanEn

kommEr vinna laga kraft.

tiPS

för snabb

handlägg-

ning

så här går

proCEssEn

till när

ni avropar

sabos kombo-

hus:

sabos kombohus 25

är projektet lönsamt? kon-takta entrepre-nadföretagen, precisera tänkt starttid.

6

vid positivt besked från byggnadsnämnd och entreprenör är det dags att gå vidare.

när du är överens med entreprenören kontaktas sabo för nyttjande samt kopior av gällande ram-

avtal.

7 8 9

överväg att kontakta byggnads- nämnden för en öppen diskussion om projektet alternativt ett förhandsbesked.

anpassning av byggnaden till tomt och grundlägg- ningsmetod sker i samråd mellan medlemsföretag och entreprenör.

Ja

5

Har ni ett projekt? Så här går ni vidare

först kontaktas Jsb, som vunnit tävlingen. JSB ska inom två veckor från en skriftlig förfrågan, lämna ett skriftligt svar huruvida de kan leverera. Ett positivt svar ska även innehålla avgående eller till kommande trans-portkostnader gentemot ramavtalet (Enköping är norme-rande). Är svaret negativt har medlems företaget rätt att gå vidare till företag nr 2; BoKlok, därefter nr 3; Lindbäcks Bygg. Se nedan.

1. John svensson byggnadsfirma ab Odalvägen 12, Box 56, 374 02 Asarumkontakt Pether Fredholm, 0454-30 59 94, [email protected] Peter Lingstrand, SAR/MSA, Sydark Konstruera AB, Malmö


jsb är nummer ett i detta ramavtal men i de fall de inte kan leverera kan man gå vidare med en förfrågan till nummer två eller tre inom avtalet.

Leverantör nummer två är Boklok Housing AB som bygger ett hus de kallar Bo, hopp och kärlek.

Leverantör nummer tre är Lindbäcks Bygg AB som bygger ett hus de döpt till Hemlängtan och som kan uppföras både som lamell, punkt eller stjärnhus.

om intE Jsb kan lEvErEra till dig Enligt avtalEt?

2. boklok housing ab Drottningtorget 14, 205 33 Malmökontakt Martin Johansson, 010-448 47 04, [email protected] JAARK, Karlskrona, Anders Larssonsamarbetspartners IKEA, Skanska Byggsystem, Skanska Teknik

3. lindbäcks bygg ab Hammarvägen 21, Box 753, 941 28 Piteåkontakt Mikael Thorgren, 0911-23 10 22, [email protected] White arkitekter, Uppsala, Nina Wittlöv Löfving 3

2

Ja

nej

1

26 sabos kombohus

Första steget på vägen mot ett bygglov är en ny detaljplan om fastigheten som ska bebyggas inte redan är detaljplanelagd. Ta kontakt med entre-prenören för stöd under detaljplaneprocessen.

byggrättsmått, byggnadshöjder, nockhöjder. För att inte tala om antalet huskroppar, våningar, sidobyggnader ochtotal bruttoarea. När kommunen drar igång ett detaljplanearbete behöver de få information om det mesta.

En hel del handlingar och dokument behöver upprättas. Vissa av dem är obligatoriska och andra kompletterande. Här följer en redovisning av vilka dokument det handlar om.

handlingar till dEtalJplanEn detaljplan består av en plankarta med bestämmelser. Tillvarje detaljplan hör också en planbeskrivning som förklararinnehållet så att man kan förstå detaljplanen. Planbeskrivningen ska också redogöra bland annat för hur planen skagenomföras. Oftast behöver det också finnas en grundkarta och en fastighetsförteckning.

1. plankartanPlankartan visar vilket område detaljplanen gäller för. Det ska framgå hur planområdet delats upp för olika ändamål och vilka bestämmelser som gäller för varje delområde. Ibland kan det vara svårt att utläsa bestämmelserna om fastighetsindelning på

plankartan. Då kan man upprätta en särskild karta för dem. Vilka bestämmelser som gäller anges direkt på plankartan eller i ett separat dokument. Det är viktigt att plankartan är tydlig och lättläst. Därför måste plankartans storlek anpassas i varje enskilt ärende.

2. planbeskrivningenPlanbeskrivningen ska bland annat redovisa:•planenssyfte•planeringsförutsättningarna•plangenomförandet•planenskonsekvenser•omdetaljplanenavvikerfrånöversiktsplanen.

Syftet med detaljplanen måste vara tydligt. Därför ska avsikten och ändamålet redovisas så tydligt att det kan förstås av alla berörda.

Plangenomförandet ska beskriva de tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som behövs för att planen ska kunna genomföras på ett bra sätt. Det ska också framgå av beskrivningen vilka konsekvenser dessa åtgärder får för fastighetsägare och andra berörda. Om det i plankartan finns bestämmelser om fastighetsindelning, redovisas skälen till dessa i planbeskrivningen. Om detaljplanen avviker från vad som står i kommunens översiktsplan ska det även finnas information om på vilket sätt den avviker och varför.

Planbeskrivningen ska också innehålla det illustrationsmaterial som behövs för att förstå planen.

ta stöd av entreprenören i detaljplaneprocessen

sabos kombohus 27

gränsdragningsområde utförs av beställare

utförs av Jsb

option anteckning

1. tomt- och nybyggnadskarta x

2. grundundersökningar x

3. utredningar pålning, buller x Kan beställas mot ersättning

4. utredningar radon x Kan beställas mot ersättning

5. övriga utredningar x Kan beställas mot ersättning

6. konstruktion grundplatta x Under normala markförutsättningar. Fyra olika marktryck projekteras.

7. situationsplan för bygglov x

8. övriga bygglovshandlingar x Ska ske i samråd med beställaren

9. Energiberäkning x

10. bygglov, bygganmälan, byggsamråd x

11. kontrollplan x

12. bas-p och bas-u x

13. projektering yttre ledningar, yttre vs, yttre el, yttre tv/data/tele, mark

x Kan beställas mot ersättning

14. projektering finplanering mark x Kan beställas mot ersättning

15. markentreprenad x Kan beställas mot ersättning, upphandling enligt LOU

16. grundläggning platta på mark x Optionspris 1 Kan beställas mot ersättning enligt option 1. JSB kan alternativt tillhandahålla underlag till förfrågningsunderlag för konkurrensutsättning enligt LOU.

17. förråd och miljöstation x Optionspris 2 Kan beställas mot ersättning enligt option 2. JSB kan alternativt tillhandahålla underlag till förfrågningsunderlag för konkurrensutsättning enligt LOU.

18. alternativt värmesystem med värmepump och bergvärme, inklusive projektering

x Optionspris 3 Kan beställas mot ersättning enligt option 3

19. köksfläkt med individuell imkanal som ej ansluts till ftx-aggregat. pris per lägenhet

x Optionspris 4 Kan beställas mot ersättning enligt option 4

20. utökat it med fördelningsskåp och stjärnnät. pris per våning.

x Tillval Kan beställas mot ersättning

21. inglasning av balkonger. pris per lägenhet. x Tillval Kan beställas mot ersättning

22. diskmaskin från siemens. pris per lägenhet. x Tillval Kan beställas mot ersättning

gränsdragning enligt ramavtal

Detta är ett exempel från det vinnande bidraget från JSB. Liknande gränsdragning gäller för de andra förslagen, men kan skilja något.

Som tillval finns inglasade balkonger från Balco.

varför kpi och inte entreprenadindex?SABO har tecknat ramavtal för flerbostadshus sedan början av 2000-talet. Vi har alltid reglerat indexet med KPI, inte som sedvanligt är enligt entreprena-dindex. Skälet är att medlemsbolagens intäkts ökningar (ökningen av hyrorna) harmoniserar bättre med KPI än med Entrepre-nadindex. Av samma anledning sätter vi pris per BOA (bostadsyta) och inte pris per BTA (bruttoarea).

Differens mellan KPI och entreprenadindex i tidi-gare tecknat ramavtal.

2001

år

2002 2003 200520040

5

10

15

20

25

Index ombyggnad

KPI

%

Index nybyggnad

28 sabos kombohus

anpassningar av husets exteriör, övrig utrustning m mOm det krävs anpassning av husets exteriör för att erhålla bygglov eller om beställaren önskar annan utrustning ska detta regleras mel-lan beställaren och entreprenören, lämpligen i form av ett upphand-lingsprotokoll, som biläggs kontrak-tet mellan parterna.

låg energiförbrukningRamupphandlingens energikrav är att förbrukningen får vara max 60 kwh per år och kvadratmeter enligt Sveby 2010. När den redovisade energiförbrukningen räknats fram har vi utgått från klimatzon III. I energiberäkningarna har Enkö-

ping valts ut som referensort. Om byggnaden uppförs inom annan klimatzon och ort ska entreprenö-ren kostnadsfritt räkna fram den aktuella energiförbrukningen, så det kan biläggas kontraktshand-lingarna och bifogas bygglovs-handlingarna. Hur den beräknade energiförbrukningen ska följas upp ska regleras separat i kontraktet mellan B (beställare) och TE (tota-lentreprenör).

vad är sveby?Sveby står för ”Standardisera och verifiera energiprestanda i byggna-der” och är ett branschöverskridan-de initiativ för att ta fram frivilliga hjälpmedel för överenskommelser

om energianvändning. Sveby rik-tar sig till aktörer som berörs av hur byggnaders energiprestanda definieras och verifieras, så som till exempel fastighetsägare, kom-muner, exploatörer,entreprenadföretag och konsulter. Sveby har tagit fram hjälpmedel föratt förtydliga och säkerställa hela processen från programkrav till verifierat resultat. Svebys material är gratis och finns för fri nedladd-ning på www.sveby.org Materialet är framtaget i samverkan mellan ett flertal större företag och intresseor-ganisationer i byggbranschen. separat af-delÖvriga kontraktsvillkor, som entre-

prenadföreskrifter, tid för färdig-ställande, betalningsplaner och allmänna hjälpmedel fastläggs av beställaren och entreprenören och redovisas i en separat AF-del, som upprättas enligt anvisningar i AMA AF 07. Denna AF-del ska även biläggas kontraktet.

kontraktetKontraktet tecknas enligt BKKs formulär 1/06: Entreprenadkontrakt (ABT 06) Fast pris, direkt mellan SABOs medlemsföretag och entre-prenören. SABOs ramavtal läggs med som kontraktsbilaga. Inför kontraktsskrivningen kontaktas SABO, som därvid översänder två kopior av det kompletta ramavtalet.

sabos kombohus är alltid en totalentreprenadI fall 3 och 4 ska TE överta denna entreprenaddel från en underen-treprenör (UE) att ingå i TEs totalentreprenörsansvar. I de båda fallen, när B upphandlar och överlåter upphandlad entreprenaddel till TE har TE rätt att erhålla 10 procent entreprenörsarvode på UEs entreprenad-summa. B får inte i ett sådant fall kontraktera UE för grundläggning förrän man erhållit ett godkännande av TE. TE ska godkänna UE under förutsättning att kreditprövning av aktuell UE är godtagbar och att UE kan uppfylla förekommande ordnings- och skyddsregler m m.

Eventuella besiktningar av grundarbetena ska i de båda senare fallen bekostas av B.

tE avlämnar ett kompletterande anbud, som b antar

tE avstår från att lämna ett kompletterande anbud

b kan välja en annan entreprenör för denna entreprenaddel

eller

eller

eller

b kan välja att gemensamt med tE upphandla denna kompletterande entreprenaddel

TE (entreprenören, i detta fall JSB) sammanställer anbudsunderlag för den kompletterande entreprenaddelen, i samråd med B (beställare).

1.

2.

3.

4.

komplEttErandE EntrEprEnaddEl

övriga ledningar

Entreprenadgräns för va-servicen: bottenbjälklagets ovansida.

Entreprenadgränsen för fjärrvärmeservicen: vid den punkt där hetvatten-ledningen går in i undercentralen.

Entreprenadgräns för el-servicen: vid punkten där matarledningen går in i fastighetscentralen.

Entreprenadgränser för telekommunikation och övriga media behandlas på likvärdigt sätt.

Mark och grundläggning

plattan på mark alternativt annan typ av bottenbjälklag ingår inte i denna husentreprenad. Samma sak gäller även övriga arbeten som ska ingå i plattans eller bottenbjälklagets omedelbara närhet, såsom dräneringsledningar samt fyllning med dränerande material runt den föreslagna byggnaden. Spolbrunnar för dräneringsledningarna samt dagvatten ledningar för stuprörsanslutningar behandlas på samma sätt.

För att utföra dessa grundläggningsarbeten liksom markarbeten ska en kompletterande upphandling ske.

övriga villkor

sabos kombohus 29

typhus i 4 våningar, trygga boendet Jsb:

byggnadsdel flerbostadsbyggnad Andel i % (ca)

Nyttjande-period (Livs-längd i år)

stomme och grund 35 100

stomkompletteringar/innerväggar 13 50–75

värme, sanitet (vs) 8 50

El 7 40

inre ytskikt och vitvaror 17 15

fasad 3 50

fönster 4 50

köksinredning 3 30

yttertak 1 40

ventilation 5 25

transport (exempelvis hiss) 3 25

styr- och övervakning 1 15

restpost (övrigt) 0 50







El 6 40


fasad 3 50

fönster 3 50

köksinredning 4 30

yttertak 2 40

ventilation 4 25




Exempel på komponentredovisning för sabos kombohus

Nytt krav på komponentavskrivning för fastigheter

Skriften ”Komponentredovisning av fastighe-ter” finns att beställa på www.sabo.se







El 7 40


fasad 3 50

fönster 4 50

köksinredning 3 30

yttertak 1 40

ventilation 5 25




bokföringsnämndens nya regelverk k3 ”Årsredovisning och koncernredovisning”, trädde i kraft den 1 januari 2014. En nyhet är kravet på komponentavskrivning för fastigheter.

För att kunna tillämpa komponentavskrivning på äldre och nyuppförda fastigheter behöver en fastighet inledningsvis fördelas på huvudkomponenterna mark, markanläggning och byggnad. Byggnaden delas i sin tur upp i betydande komponenter som stomme, stammar, fasad etcetera. Varje byggnadskomponent skrivs sedan av under dess bedömda nyttjandeperiod. Avskrivningarna görs per komponent eftersom utgångspunkten i komponentmetoden är att varje identifierad komponent är en tillgång.

SABO har varit i kontakt med entreprenörerna i ramavtalet och informerat om kravet på komponentavskrivning. Samtliga entreprenörer hjälper gärna till med komponentindelningen av SABOs Kombohus.

K3

30 sabos kombohus

Kalkylmall inkl. investeringskalkyl

och simuleringsfunktionalitet

Version 1.4Inmatning kan endast ske i färgade celler

2013-08-15eller genom att välja i listrutor

Projekt:

Nya bostäder

Fastighetsnummer:

Sverige

Leverantör:

JSB enligt ramavtal

Spec Hus 1:4 våningar

Spec Hus 2:

Spec Hus 3:

Spec Hus 4:

Spec Hus 5:

Antal p- platser16 st

Motorvärmare p-platser Nej

Fastighetsbeteckning:

Beställare:

Medlemsbolaget XX

Kontaktperson:

XX

Telefonnummer:

Mail:

Datum:

2014 01 01

Finplanerad yta:

2 500 m²

Total Tomtyta:

5 000 m²

Denna kalkylmall har som syfte att underlätta för en översiktlig kalkylering samt för insamlande av data för statistik och förbättringar.

SABO tar inte ansvar för den slutgiltiga kalkylen. Återkoppla gärna med förbättringar till [email protected].

SABO

Kombohus

Kontrollera om senare

version finns

Skriv ut alla sidor Skriv ut

Skriv ut prognos Skriv ut

Prognos

Produktions-kostnadskalkyl

Investeringskalkyl

Produktionskostnad

Resultatpåverkan

syftet med projektet SABOs Kombohus är förutom att pressa byggpriserna, även att underlätta och förenkla för medlemsföretagen att upphandla och beställa mindre flerbostadshus. SABO har därför sammanställt ett paket med hjälpmedel som bör användas när man önskar utnyttja ramavtalen.

avgift till saboSABO tar ut en administrativ avgift på 63 000 kronor för nyttjande av ramavtalen. Avgiften tas endast ut och faktureras efter att kontrakt med entreprenör skrivits. I övrigt finns hjälpmedlen att använda utan kostnad.

Om medlemsföretaget beställer mer än ett hus i projektet, reduceras den administrativa avgiften kraftigt för tillkommande hus och kostnaden framräknas förslagsvis genom det kalkylstöd som finns att ladda ned på SABOs hemsida. Avgiften tas ut per projekt. På den administrativa avgiften tillkommer moms.

SABOs medlemsföretag har som vanligt rätt till kortare telefonrådgivning, men önskas mer omfattande stöd eller biträde vid ekonomisk analys, upphandling och utvärdering kan SABO i mån av tid erbjuda detta på konsultbasis.

stöd för marknadsföringen – ytterligare kundvärdenFörutom att du som kund vinner tid på en förenklad process tack vare ramavtalet, så får du också tillgång till flera produkter från JSB som kan underlätta den kommande marknadsföringen av lägenheterna. Bostadsföretaget erbjuds:•Planritningaröverlägenheterna•Bofaktablad•Bilder,inklusive3D-bilderförtryck•3D-animeringmed360graderförflyttningilägenheten

vidareutveckling av sabos kombohusSABO önskar medlemmarnas hjälp att tillsammans med entreprenörerna kontinuerligt förbättra produkten. Förslag och synpunkter om SABOs Kombohus och kalkylstödet tas tacksamt emot av Petter Jurdell, enhetschef för Fastighetsutveckling på SABO.

insamling av produktionskostnader och driftkostnaderEfter varje genomfört projekt önskar SABO ta del av de totala slutkostnaderna för projektet. Detta för att ytterligare kunna förbättra kalkylstödet.

Hjälpmedel när ni utnyttjar ramavtalen

Planritningar, bofaktablad, bilder och 3D-animeringar finns på www.jsb.se.

Kalkylstöd och ytterligare infromation finns på www.sabo.se/kombohus

sabos kombohus 31

Projekt: Nya bostäder Leverantör: JSB enligt ramavtalFastighetsnummer: Sverige Fastighetsbeteckning: KalkylmallDatum: 2014 01 01 Antal hus: 1 KomboBeställare: Medlemsbolaget XX Antal lägenheter: 16 Version 1.4Kontaktperson: XX BOA: 1 060 m²

HUSBYGGNAD Exkl. moms Moms Inkl moms Kostnad/m² BOAEntreprenadkostnad hus 13 350 000 3 337 500 16 687 500 15 743Option förråd För 16 lägenheter förråd A-40.1-101 328 000 82 000 410 000 387Option miljöstation Miljöstation A-40.1-103, 1 st 29 200 7 300 36 500 34Justering KPI enligt ramavtal 100 000 25 000 125 000 118Tillkommande/Avgående transportkostnad 0 0 0 0Entreprenadkostnad övrigt (vid ej nyttjande av optioner) 150 000 37 500 187 500 177Option bergsvärme Ingen option 0 0 0 0SUMMA HUSBYGGNAD 13 957 200 3 489 300 17 446 500 16 459

ANLÄGGNINGSARBETENMarkarbete grundläggning tex sprängning packning rör samt dränlager 600 000 150 000 750 000 708Grundplatta, optioner Kpa 100, 1 st 666 000 166 500 832 500 785Ev prisjustering av anbud till byggstart 0 0 0 0Entrepenadkost. markarb. vid ej nyttj. av optioner inkl. grund och platta 0 0 0 0SUMMA ANLÄGGNINGSARBETEN 1 266 000 316 500 1 582 500 1 493

MARKANLÄGGNINGSARBETENP-platser, vägar, gångar, grönytor, rivningar, etc* 750 000 187 500 937 500 884

MARKKOSTNADER Exkl. moms Moms Inkl momsKöpeskilling för fastigheten (ej moms) 100 000 - 100 000 94Stämpelskatt 4,25 % (ej moms) 4 250 - 4 250 4Ev kommunal anläggningsavgift (anslutningsavgift) 0 0 0Mäklararvode, värdering, besiktningar 0 0 0Fastighetsbildning (ej moms) - 0 0Gemensamhetsanläggning 0 0 0Servitut och ledningsrätter 0 0 0Övrig anskaffningskostnad 0 0 0Övrig anskaffningskostnad (ej moms) - 0 0SUMMA MARKKOSTNADER 104 250 0 104 250 98

EXTRAORDINÄRA MARKKOSTNADERMiljösanering 0 0 0Rivning 0 0 0Arkeologiska undersökningar / utgrävningar 0 0 0Extraordinära grundläggningsarbeten typ pålning/ markstabilisering 0 0 0Övrigt 0 0 0SUMMA EXTRAORDINÄRA MARKKOSTNADER 0 0 0 0

EXPLOATERINGSKOSTNADERExploateringsersättning enligt avtal med kommunen (ej moms) - 0 0

ANSLUTNINGSAVGIFTERKommunal anläggningsavgift (anslutningsavgift) 50 000 12 500 62 500 59Fjärrvärme eller gas 80 000 20 000 100 000 94El 40 000 10 000 50 000 47Internet, Bredband, TV 40 000 10 000 50 000 47Övrigt 0 0 0 0SUMMA ANSLUTNINGSAVGIFTER 210 000 52 500 262 500 248

BYGGHERREKOSTNADERByggledning / kvalitetsansvarig enligt PBL 100 000 25 000 125 000 118Planavgift, plansamråd (ej moms) 0 - 0 0Evakueringskostnader 0 0 0 0Nybyggnadskarta (ej moms) 30 000 - 30 000 28Bygglovsansökan (ej moms) 30 000 - 30 000 28Tekniskt samråd/slutbevis (ej moms) 15 000 - 15 000 14Utsättningar lägeskontroll (ej moms) 5 000 - 5 000 5Pantbrevskostnad (ej moms) 0 - 0 0Byggfelsförsäkring (ej moms) 30 000 - 30 000 28Fastighetsförsäkring för mark och befintliga byggnader (ej moms) 0 - 0 0Kontroller och provning 15 000 3 750 18 750 18Besiktningar 50 000 12 500 62 500 59Förbesiktning av grannfastighet 0 0 0 0Räntekostnader under uppförandetiden (ej moms) 150 000 - 150 000 142Administrativ avgift till SABO för Kombohus 63 000 15 750 78 750 74Övrigt 0 0 0 0Övrigt (ej moms) 500 000 - 500 000 472SUMMA BYGGHERREKOSTNADER 988 000 57 000 1 045 000 986

ÖVRIGA KOSTNADERProjektledning (extern) 50 000 12 500 62 500 59Tekniska konsulter (extern) 10 000 2 500 12 500 12Geoteknisk undersökning (extern) 25 000 6 250 31 250 29Byggadministrativa konsulter (extern) 0 0 0 0Uthyrningskostnader / Försäljningskostnader (extern) 0 0 0 0Intern projektledning (underlag för uttagsmoms) 50 000 12 500 62 500 59Uthyrningskostnader / Försäljningskostnader (intern) 0 - 0 0Egen personal i övrigt 0 - 0 0Egen personal i övrigt (underlag för uttagsmoms) 0 0 0 0SUMMA ÖVRIGA KOSTNADER 135 000 33 750 168 750 159* Avskrivs på 20 år

Exkl. moms Moms Inkl moms Kostnad/m² BOATOTALT PRODUKTIONSKOSTNAD 17 410 450 4 136 550 21 547 000 20 327Varav byggnad 16 556 200 3 949 050 20 505 250 19 345Varav mark 104 250 0 104 250 98Varav markanläggning 750 000 187 500 937 500 884

Alternativa värden: Alternativ BOA: Alternativ antal lgh:

Exkl. moms Moms Inkl momsTOTALT PRODUKTIONSKOSTNAD 0 0 0Varav byggnad 0 Obs! Fyll i alla blå fältVarav mark 0 Obs! Fyll i alla blå fältVarav markanläggning 0 Obs! Fyll i alla blå fält

Total produktionskostnadskalkyl SABO Kombohus

Översiktskalkylering - Används endast då fält ovan inte fyllts i (för manuell inmatning av produktionskostnader).

produktionskostnadskalkyl

prognos

Husbyggnadsarbeten 65%

Anläggningsarbeten 6%

Markkostnader 0%

Extraordinära markkostnader 0%

Markanläggningsarbeten 3%

Exploateringskostnader 0%

Anslutningsavgifter 1%

Byggherrekostnader 5%

Övriga kostnader 1%

Total moms 19%

Produktionskostnader Tillbaka

produktionskostnader

kalkylmall inklusivE invEstEringskalkyl oCh simulEringsfunktionEr

investeringskalkyl

hjälpmedel vid utnyttjande av ramavtalen

Lathund i Excel för summering av projektets totalkostnad.

Lathund i Excel för analys av projektets lönsamhet vid olika hyressättningar.

Förslag till kontrakt mellan bostads företaget och entre-prenör, där ram avtalet ska läggas med som bilaga.

-54 -10

34 78 123 169 215 262 309 357 406 455 505 555 606

-64 -30

48 171

341

556

818

1 128

1 485

1 891

2 346

2 851

3 406

4 012

-500

0

500

1 000

1 500

2 000

2 500

3 000

3 500

4 000

4 500

År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 År 12 År 13 År 14 År 15

Resultatpåverkan

Resultat Ackumulerat resultat

Tillbaka

resultatpåverkan

Prognos Nybyggnad Projekt: Nya bostäder

Fastighetbeteckning Datum 2014 01 01 Projekt Nya bostäder Åtgärdstyp NyproduktionFastighetsnummer Sverige Leverantör JSB enligt ramavtal

Bedömda värden

Bedömd produktionskostnad 21 547 tkr 20 327 kr/m² BOABedömt marknadsvärde 22 835 tkr 21 543 kr/m² BOAUndervärde (Nedskrivningsbehov) 0% 0 tkr 0 kr/m² BOAÖvervärde 6% 1 288 tkr 1 215 kr/m² BOA

Area & antal

BOA: 1 060 m² Yta som finplaneras: 2 500 m²BTA: 1 340 m² Total Tomtyta: 5 000 m²BRA: 1 232 m² Antal P- platser /Garageplatser 16 st BYA: 335 m² Motorvärmare Nej Antal lägenheter: 16 st Genomsnittlig area per lägenhet 66 m²

Sammanfattning investeringskalkyl

Antaganden Bostäder kr/m ² Utv. % Utfall Tkr

Hyra(År 1) 1 500 2% Hyror, bostäder 1 590Vakans(År 1) -30 Hyror, p-platser 58Drift(År 1) -300 2% Vakans, bostäder -32Underhåll(År 1) -25 2% Vakans, p-platser -1Markavgifter(År 1) 0 2% Drift, bostäder -318Fastighetsavgift(År 1) 0 0% Drift, p-platser -5Driftnetto 1 145 Underhåll, bostäder -27

Underhåll, p-platser 0Antaganden P- platser Utv. % Markavgifter 0

Fastighetsavgift 0Hyra per plats, kr/månad 300 2% Driftnetto år 1 1 265Vakans, % 2%Drift per plats, kr/månad -25 2% Avskrivningar byggnad -410Underhåll per plats, kr/månad -2 2% Avskrivningar markanlägning -47

Nedkskrivning år 1 0Övriga antaganden % Räntekostnader -862

Resultat år 1 -54Räntekostnad 4,0%Avskrivning 2,0% Ackumulerat res. år 5 171Direktavkastningskrav 5,5% Ackumulerat res. år 10 1 485Kalkylränta 7,5% Ackumulerat res. år 15 4 012

Kalkylmall Kombo Version 1.4

Investeringskalkyl SABO Kombohus. Indata, antaganden och beräknade värden

Projekt: Nya bostäder

Bostäder P- platser Övrigt KalkylmallHyra bostäder, kr/m² (BOA) 1 500 300 Antal lägenheter 16 KomboVakans, % 2,0% 2,0% Lägenhetsyta 1 060 Version 1.4Drift kr/m² (BOA) 300 25 Antal p-platser 16Underhåll kr/m² (BOA) 25 2 Produktionskostnad, kr/m² 20 327Markavgifter kr/m² (BOA) 0 2,0% Produktionskostnad, tkr 21 547Årlig ökning(hyra), % 2,0% 2,0% byggnad, tkr 20 505Årlig ökning(drift & markavgifter), % 2,0% 2,0% mark, tkr 104Årlig ökning(underhåll), % 2,0% markanläggning, tkr 938Fastighetsavgift per lägenhet, kr 1 217Årlig ökning(fastighetsavgift), % 2,0%

tkr kr/m²Bostäder & P-platser 12 538 11 828Direktavkastningskrav 5,50% 10 297 9 714Driftnettoförändring(medelvärde år 2-15) 2,00% 22 835 21 543Kalkylränta 7,50% 21 793 20 560Avskrivning byggnad, % 2,0% 21 547 20 327Avskrivning markanläggning, % 5,0% 0 0Låneränta, % 4,0% 1 288 1 215

KASSAFLÖDE, tkr År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 År 12 År 13 År 14 År 15 År 16Hyror, bostäder 1 590 1 622 1 654 1 687 1 721 1 755 1 791 1 826 1 863 1 900 1 938 1 977 2 017 2 057 2 098 2 140Hyror, p-platser 58 59 60 61 62 64 65 66 67 69 70 72 73 75 76 78Vakans, bostäder -32 -32 -33 -34 -34 -35 -36 -37 -37 -38 -39 -40 -40 -41 -42 -43Vakans, p-platser -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -1 -2 -2Drift, bostäder -318 -324 -331 -337 -344 -351 -358 -365 -373 -380 -388 -395 -403 -411 -420 -428Drift, p-platser -5 -5 -5 -5 -5 -5 -5 -6 -6 -6 -6 -6 -6 -6 -6 -6Underhåll, bostäder -27 -27 -28 -28 -29 -29 -30 -30 -31 -32 -32 -33 -34 -34 -35 -36Underhåll, p-platser 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1 -1Markavgifter 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0Fastighetsavgift 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -27Driftnetto 1 265 1 290 1 316 1 342 1 369 1 397 1 425 1 453 1 482 1 512 1 542 1 573 1 604 1 636 1 669 1 676Nuvärde driftnetto 1 177 1 117 1 059 1 005 954 905 859 815 773 733 696 660 627 595 564Restvärde 30 468

RESULTAT, tkr År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 7 År 8 År 9 År 10 År 11 År 12 År 13 År 14 År 15Driftnetto 1 265 1 290 1 316 1 342 1 369 1 397 1 425 1 453 1 482 1 512 1 542 1 573 1 604 1 636 1 669Avskrivningar byggnad -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410Avskrivningar markanläggning -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47Nedskrivning år 1 0Räntekostnader -862 -844 -825 -807 -789 -770 -752 -734 -716 -697 -679 -661 -643 -624 -606Resultat -54 -10 34 78 123 169 215 262 309 357 406 455 505 555 606Ackumulerat resultat -54 -64 -30 48 171 341 556 818 1 128 1 485 1 891 2 346 2 851 3 406 4 012

Låneskuld 21 547 21 090 20 633 20 176 19 719 19 262 18 805 18 348 17 891 17 434 16 977 16 520 16 063 15 606 15 149Amortering byggnadslån -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410 -410Amortering markanläggningslån -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47 -47Total skuld, UB 21 090 20 633 20 176 19 719 19 262 18 805 18 348 17 891 17 434 16 977 16 520 16 063 15 606 15 149 14 692

Hyra per plats, kr/månad Vakans, %Drift per plats, kr/månad

Nuvärde driftnetton

Underhåll per plats, kr/månad Årlig ökning(hyra), % Årlig ökning(drift), %Årlig ökning(underhåll), %

Nuvärde restvärdeBedömt marknadsvärdeexkl. mark & markanl.Bedömd produktionskostUndervärde (Nedskrivningsbehov)Övervärde

sabo sveriges allmännyttiga bostadsföretagBesöksadress Drottninggatan 29, Box 474, 101 29 Stockholm Tel 08-406 55 00, fax 08-20 99 04, hemsida www.sabo.se, e-post [email protected]

kontaktuppgiftErJsbJohn Svensson Byggnadsfirma ABBox 56, 374 02 Asarum

VD och marknad Pether Fredholm0454-30 59 94, 0708-31 02 [email protected]

Projektledning Ricardo Carreno0454-30 59 56, 0733-35 73 [email protected]

Produktionsledning Anders Andersson0454-30 59 89, 0733-35 72 [email protected]

saboPetter Jurdell08-406 55 [email protected]

För mer information se även www.sabo.se/kombohusUpplev Trygga Boendet virtuellt på www.jsb.se

Tryc

ksak

snum

mer

: 137

15, 2

000

/201

4-02

Gra

fisk

prod

uktio

n: S

AB

O K

omm

unik

atio

n T

ryck

: åtta

.45

Tryc

keri

AB

SABOs Kombohus

Documents

Transcript of SABOs Kombohus