RYNEK HANDLOWY - Outsourcing Portal...2017/02/08 · największych centrów handlowych w kraju...

RYNEK HANDLOWYW POLSCE

PODSUMOWANIE 2016 ROKU

1Cushman & Wakefield | Rynek handlowy w Polsce

Pomimo niższej niż w poprzednich latach podaży

nowej powierzchni, rynek handlowy rozwijał się

stabilnie w 2016 roku.

• Wielkość nowej powierzchni handlowej dostarczonej na

rynek w 2016 roku wyniosła 460 600 mkw. Ponad 20%

tej powierzchni stanowiło otwarcie jednego z

największych centrów handlowych w kraju – Posnanii o

powierzchni handlowej wynoszącej 99 000 mkw.

• Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej

zwiększyły się o 3,5%, osiągając poziom 13,88 mln mkw.

• Modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów

pozostały nadal widocznym trendem na rynku. Te drugie

w 2016 roku stanowiły 16% podaży powierzchni

handlowej. Zmiany jakościowe widoczne były również w

sferze najemców wszystkich branż.

Źródło: Cushman & Wakefield

PODSUMOWANIE RYNKU

ROCZNA PODAŻ POWIERZCHNI HANDLOWEJ W POLSCE

13,88 mln mkw.Całkowita wielkość zasobów nowoczesnej

powierzchni handlowej w Polsce.

• W 2016 roku odnotowaliśmy pierwsze zamknięcie

centrum handlowego. Dopasowanie oferty obiektu

do oczekiwań klientów jest obecnie kluczowym

trendem działalności na coraz bardziej

wymagającym i konkurencyjnym rynku handlowym.

• Proponowane opodatkowanie sieci handlowych

(zawieszone do 2018), planowany zakaz handlu w

niedziele oraz zmiany w prawie pracy (m.in.

podniesienie płacy minimalnej) mogą wprowadzić

dalsze zmiany na rynku centrów handlowych.

0

200

400

600

800

1 000

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017 (

p)

Po

wie

rzch

nia

na

jmu

mkw

.

Miasta ponad 400 tys. Miasta 200 - 400 tys. Miasta 100 - 200 tys. Miasta 50 - 100 tys. Miasta poniżej 50 tys.


Źródło : Cushman & Wakefield

PODAŻ

Podaż powierzchni handlowej i jej wzrost (rdr)

w latach 2005-2017


(p) Prognoza

Mimo iż podaż powierzchni handlowej w 2016 roku

była na stabilnym poziomie, wskaźnik dynamiki

wzrostu podaży powierzchni handlowej osiągnął

3,5%, co jest najniższą odnotowaną wartością.

Całkowita wielkość powierzchni handlowej oddanej do

użytku w roku 2016 wyniosła 460 600 mkw. Wartość ta jest

o 30% niższa w porównaniu do roku 2015, kiedy

odnotowano podaż na poziomie 664 000 mkw. i 30%

niższa w stosunku do średniej pięcioletniej (2011-2015)

równej 652 000 mkw. W porównaniu do poprzedniego

roku, zasoby powierzchni handlowej powiększyły się o

3,5%, co jest najniższą zanotowaną wartością wskaźnika

przyrostu rocznego nowej powierzchni handlowej.

Na koniec 2016 roku całkowita podaż nowoczesnej

powierzchni handlowej w Polsce wyniosła 13,88 mln

mkw. Centra handlowe pozostają dominującym formatem

handlowym z 419 obiektami o sumarycznej powierzchni

10,11 mln mkw. powierzchni najmu, co stanowi 73%

całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej kraju.

Charakteryzujący się dynamicznym wzrostem format

parków handlowych obecnie stanowi 8% powierzchni

handlowej kraju z 66 obiektami o łącznej powierzchni

ponad miliona mkw.

Wolnostojące magazyny handlowe, których obecnie mamy

255 i których rozwój w ostatnim czasie znajduje się w fazie

stagnacji, stanowią prawie 18% powierzchni handlowej

kraju.

Powierzchnia centrów wyprzedażowych w ostatnim roku

zwiększyła się dzięki rozbudowie obiektu Outlet Szczecin.

Sumaryczna powierzchnia 13 działających centrów

wyprzedażowych wynosi obecnie 221 000 mkw.

Największe obiekty handlowe otwarte w 2016 roku

Obiekt / miasto Deweloper

Powierzchnia

handlowa

(mkw.)

Posnania / Poznań Apsys 99 000

Metropolia / Gdańsk P.B. Górski 34 500

Navigator / Mielec Pergranso 25 000

Fabryka Wołomin /

Wołomin

Rockcastle

GRE24 000

Galeria Głogovia /

GłogówSaller 21 500

Galeria Tomaszów /

Tomaszów Maz.

Accteum Group

/ Rockcastle18 500

Quick Park /

MysłowiceReal2B 13 100

Powierzchnia handlowa w Polsce na koniec 2016

w podziale na formaty handlowe


460 600 mkw.Podaż powierzchni handlowej w roku 2016

73%

18%

8%

1%

Centrum handlowe Magazyn handlowy

Park handlowy Centrum wyprzedażowe

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

12,0%

14,0%

16,0%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

Pow

ierz

chnia

handlo

wa

(mili

on, m

kw

.)

Powierzchnia handlowa

Wzrost powierzchni handlowej



PODAŻ

Powierzchnia handlowa dostarczona w 2016 roku

w podziale na formaty i typ inwestycji


Powierzchnia handlowa oddana do użytku w 2016

roku to 460 600 mkw. Ponad trzy czwarte tej wartości

stanowi powierzchnia formatu centrów handlowych.

Podczas gdy jedynie 121 000 mkw. nowej powierzchni

handlowej dostarczono na rynek w pierwszej połowie roku,

w drugiej połowie 2016 oddano w sumie 339 600 mkw.

Na ten wolumen złożyły się otwarcia dwóch największych

centrów handlowych, tj. Posnanii o powierzchni handlowej

99 000 mkw. i Metropolii z 34 000 mkw. Do grupy

większych, powyżej 20 000 mkw. powierzchni najmu,

tegorocznych otwarć należy zaliczyć także centra handlowe:

Navigator w Mielcu, Fabrykę Wołomin i Galerię Głogovia.

Mniejsze obiekty, tj. między 10 000 mkw. a 20 000 mkw.

powierzchni najmu otwarto w Tomaszowie Mazowieckim

(Galeria Tomaszów), Mysłowicach (Quick Park), Nowym

Dworze Mazowieckim (Centrum Handlowe HIT), Zambrowie

(Galeria Zambrów) i Legionowie (Gondola).

Małe obiekty handlowe poniżej 10 000 mkw. powierzchni

handlowej otwarto w Oświęcimiu (Park Shop), Sandomierzu

(Galeria Królewska), Grodzisku Mazowieckim (Galeria

Grodova) i Radzionkowie (Park Handlowy Cydr).

W sumie w 2016 roku otwarto 22 nowe obiekty handlowe,

w tym 15 centrów handlowych o łącznej powierzchni 306

000 mkw., dwa parki handlowe o sumarycznej powierzchni

najmu 11 400 m kw. i pięć magazynów wolnostojących o

łącznej powierzchni 68 800 mkw.

W 2016 przeprowadzono i zakończono rozbudowy 13

obiektów handlowych: 8 centrów handlowych, 3 parków

handlowych, jednego centrum wyprzedażowego i jednego

magazynu wolnostojącego. W sumie, w ramach rozbudowy

i modernizacji oddano do użytku 74 000 mkw. powierzchni

najmu, co stanowi 16% całkowitej podaży rocznej.Największe rozbudowy 2016 roku

Obiekt / miasto

Powierzchnia

handlowa rozbudowy

(mkw.)

Galeria Sudecka / Jelenia Góra 15 000

Futura Park / Wrocław 10 000

Morena / Gdańsk 8 000

Atrium Promenada / Warszawa 7 650

Galeria Rynek / Tomaszów

Lubelski7 500

Galeria Leszno 6 500


Rozbudowy istniejących obiektów handlowych

67%

10%

2%

5%

1% 15%Nowe centra handlowe

Centra handlowerozbudowy

Nowe parki handlowe

Parki handlowerozbudowy

Centra wyprzedażowerozbudowy

Nowe magazynywolnostojące

57%

6%

20%

17%Miasta powyżej 400 tys.

Miasta 200-400 tys.

Miasta 100-200 tys.

Miasta 50-100 tys.

Miasta poniżej 50 tys.

Lokalizacja powierzchni handlowej dostarczonej

w 2016 roku


0

5

10

15

20

25

30

0

20

40

60

80

100

120

140

160

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017(p)

Udzia

ł w

podaży r

ocznej

Pow

ierz

chnia

handlo

wa

(mkw

)

Powierzchnia rozbudowana (mkw. GLA)

% udział w rocznej podaży


PODAŻ


W 2017 roku planowany jest wzrost podaży zarówno

na atrakcyjnych, słabo nasyconych rynkach

handlowych, jak i tych z dużą ilością powierzchni

handlowej.

Obecnie w budowie znajduje się ok 650 000 mkw.

powierzchni handlowej, z czego 86%, czyli 560 000 mkw.

planowane jest do otwarcia na 2017 rok.

Największymi obiektami 2017 będą: Galeria Północna w

Warszawie – pierwszy duży obiekt handlowy dostarczony

w stolicy od 2007, Wroclavia we Wrocławiu – centrum

handlowo-rozrywkowe zintegrowane z dworcem

autobusowym, Serenada w Krakowie oraz Gemini Park w

Tychach. Około 300 000 mkw. powierzchni handlowej

planowane jest w 8 największych aglomeracjach, zarówno

w nowych obiektach, jak i rozbudowach, m.in. Arkadii w

Warszawie, centrum Galaxy w Szczecinie, Franowo Parku

Handlowego w Poznaniu.

Na 2017 rok planowane są także otwarcia mniejszych

obiektów, w formacie parków handlowych i strip malli,

zarówno w największych aglomeracjach (np.: Kraków,

Warszawa-Piaseczno), jak i w małych miastach, np.:

Oława, Kęty, Turek, Zakopane. Udział powierzchni

handlowej w małych miastach, poniżej 100 tys.

mieszkańców wzrośnie do 18% w całkowitej podaży

powierzchni handlowej.

Największe obiekty handlowe planowane na 2017 rok

Obiekt / miasto Deweloper

Powierzchnia

handlowa

(mkw.)

Galeria Północna /

WarszawaGTC 69 300

Wroclavia / WrocławUnibail

Rodamco64 000

Serenada / Kraków Mayland RE 42 000

Gemini Park / Tychy Gemini Holding 36 000

Color Park /

Nowy TargColor Park RE 25 000

Vivo! / KrosnoImmofinanz /

Accteum21 000

Quick Park / Olkusz Real2B 14 000

Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w

największych aglomeracjach


560 000 mkw.Planowana podaż powierzchni handlowej

w 2017 roku

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

Nasycenie

pow

ierz

chnią

handlo

wą

(mkw

. G

LA

/1 0

00 m

ieszkańców

)

Obecne nasycenie powierzchnią centrów handlowych

Nasycenie powierzchnią centrów handlowych w 2018 r.


POPYT

Podaż powierzchni handlowej i sprzedaż detaliczna

*wzrost sprzedaży detalicznej w cenach stałych w skali roku dla

miesiąca grudnia

W roku 2016 popyt na nowoczesną powierzchnię

handlową utrzymywał się na wysokim poziomie.

Mimo że polski rynek najemców charakteryzowany

jest jako płytki, z dużą powtarzalnością marek w

obiektach handlowych, aktywność na rynku najmu

jest stabilna.

Popyt na powierzchnię handlową w 2016 roku generowany

był przez rozwijające się sieci różnych branż z sektora

średniej półki cenowej, m.in. sportowej, modowej,

drogeryjnej, które swoje sklepy otwierały zarówno w

małych obiektach, jak i dużych galeriach zlokalizowanych

w mniejszych ośrodkach i dużych aglomeracjach.

Dynamiczną ekspansją charakteryzowały się również sieci

klubów fitness i kin, co jest wpisane w trend zmian

jakościowych powierzchni handlowej w Polsce.

Modernizacje i rozbudowy istniejących obiektów to nie

tylko poprawa jakościowa wymuszona wiekiem polskiej

powierzchni handlowej, ale przede wszystkim

dopasowanie oferty do zmieniających się i wciąż

rosnących wymagań klientów centrów handlowych, w tym

szeroko rozumianej oferty rozrywkowej.

Zmiany jakościowe przechodziły również sieci o

ugruntowanej pozycji na rynku. Modernizacje i

wprowadzanie nowych standardów powierzchni sprzedaży

dotyczyły operatorów wszystkich branż, m.in.

hipermarketów spożywczych i budowlanych, hurtowni cash

& carry, dyskontów spożywczych, sieci modowych,

sportowych oraz sklepów multimedialnych.

Oprócz już działających operatorów na polskim rynku

pojawiły się 22 nowe marki handlowe. Do Skechersa, NYX

Cosmetics i marki Kanz, które otworzyły swoje pierwsze

sklepy w Polsce w pierwszej połowie roku, w ostatnich

miesiącach dołączyły: Steve Madden, Forever 21, &Other

Stories, Maxi Bazar, Tezenis, Uterque, Le Creuset,

Max&Co, Homla. W 2016 roku swój pierwszy sklep w

Polsce otworzyła firma Lego. Powstał także pierwszy klub

fitness sieci StepOne oraz pierwszy stacjonarny sklep w

całej Europie firmy Westwing home & living, która

wcześniej działała tylko w kanale on-line.

W 2016 roku kilka sieci wycofało się z polskiego rynku. Z

handlowej mapy zniknęły m.in. Mothercare, Devred, Brice,

Kari oraz lokalne sieci spożywcze Marcpol i Alma (firma

obecnie w trakcie likwidacji sieci). Wyjście z polskiego

rynku zapowiedziały ostatnio Marks & Spencer i Dorothy

Perkins.

Rok 2016 to również zakończenie procesu rebrandingu

przejętych w 2014 roku przez Auchan hipermarketów Real

a także dalsza konsolidacja na rynku DIY poprzez

przejęcie kilkunastu lokalizacji po Nomi oraz kilku po

wycofującym się Praktikerze, głownie przez branżowych

konkurentów, sieci Leroy Merlin i Bricomarche.

0

10

20

30

40

50

60

2011 2012 2013 2014 2015 2016

Liczba nowych marek wchodzących na polski rynek


W następnych latach spodziewane są kolejne

debiuty nowych marek na polskim rynku. Ich liczba

będzie oscylować w granicach kilkunastu –

dwudziestu rocznie. Główną barierą wejścia do

Polski popularnych zachodnich marek modowych

jest wciąż niska siła nabywcza polskich

konsumentów. Mimo stabilnego wzrostu, indeks

siły nabywczej Polaków jest o połowę niższy od

poziomu charakteryzującego średniego

Europejczyka. Kolejną przeszkodą jest daleka

perspektywa wprowadzenia wspólnej waluty

europejskiej, utrudniająca zagranicznym markom

rozliczenia finansowo-księgowe.

-4,0%

-2,0%

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

0

2

4

6

8

10

12

14

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016

Pow

ierz

chnia

handlo

wa

(mili

on m

kw

.)

Powierzchnia handlowa

Wzrost sprzedaży detalicznej*

Źródło: Cushman & Wakefield, GUS


Czynsze za najlepsze lokale w centrach handlowych

(euro/mkw./miesiąc)


CZYNSZE

Czynsze w najlepszych centrach handlowych

pozostają stabilne. Rośnie jednak presja na czynsze

na najbardziej konkurencyjnych rynkach oraz

oczekiwania najbardziej pożądanych najemców

wobec poziomu kontrybucji finansowych.

Najwyższe stawki utrzymują się w najpopularniejszych

centrach handlowych Warszawy osiągając 120 – 140 euro

za mkw. miesięcznie za lokale branży moda i dodatki w

najlepszych lokalizacjach. W pozostałych warszawskich

obiektach handlowych stawki czynszu „prime” sięgają 100

euro za mkw. miesięcznie.

Pozostałe aglomeracje charakteryzują się znacznie

niższymi stawkami najmu na poziomie 40 – 50 euro za

mkw. miesięcznie.

Na rynku najmu obserwujemy ostatnio presję na czynsze,

czyli oczekiwanie ze strony najemców i powolną tendencję

obniżania stawek, zwłaszcza na rynkach bardzo

konkurencyjnych albo w obiektach, które przestały być

konkurencyjne na lokalnych rynkach. Równolegle z tym

trendem rosną oczekiwania najemców wobec tzw.

kontrybucji, czyli zachęt finansowych i dopłat do

wyposażenia lokali. Obecnie stawki te zazwyczaj wahają

się między 100 a 500 euro za mkw. powierzchni najmu.

Również coraz częściej spotykaną na rynku praktyką jest

zastępstwo czynszów bazowych czynszami uzależnionymi

od obrotów oraz czynszami stopniowanymi czasem

trwania umowy najmu.

120-140€Czynsze w najlepszych warszawskich

galeriach za lokale 100-150 mkw

kategorii „prime”

30 50 70 90 110 130 150

Szczecin

Kraków

Katowice

Wrocław

Poznań

Łódź

Trójmiasto

Warszawa


DEFINICJE

Definicje

Zasoby nowoczesnej powierzchni

handlowej

Obiekty handlowe o powierzchni najmu powyżej 5 000 mkw., wybudowane lub kompleksowo

zmodernizowane po 1990 roku.

Czynsz za najlepsze lokale „prime” Najwyższy czynsz za m kw. płacony miesięcznie za najbardziej atrakcyjne lokale o powierzchnia ok.

100 mkw., wynajmowane przez operatorów z branży „moda” w najlepszych centrach handlowych

Wskaźnik pustostanów Wskaźnik pustostanów monitorowany w segmencie centrów handlowych, centrów wyprzedażowych i

parków handlowych w miastach powyżej 150 tys. mieszkańców

Centrum handlowe Nowoczesny obiekt handlowy o powierzchni powyżej 5 000 mkw. powierzchni najmu, posiadający

więcej niż 10 sklepów i cechujący się centralnym zarządzaniem.

Magazyn handlowy Wolnostojący obiekt handlowy o dużej powierzchni, zwykle użytkowany przez najemców z sektorów:

dom i ogród, meble, elektronika, cash & carry, sport.

Park handlowy Centrum handlowe z kilkoma (min. 2) dominującymi wielkopowierzchniowymi najemcami kluczowymi

wraz z towarzyszącymi mniejszymi najemcami.

Centrum wyprzedażowe Zespół sklepów oferujących końcówki serii odzieży w sprzedaży detalicznej po obniżonej cenie.

Cushman & Wakefield

Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi na rynku nieruchomości komercyjnych. Wspiera klientów w podejmowaniu decyzji

wpływających na sposób, w jaki ludzie pracują, robią zakupy i spędzają wolny czas. Dogłębna znajomość rynków lokalnych oraz globalna perspektywa

naszych 43 tysięcy pracowników w ponad 60 krajach, a także wykorzystanie unikalnej platformy nowoczesnych rozwiązań, pozwalają inwestorom na

optymalizację wartości nieruchomości. Cushman & Wakefield należy do grupy największych firm doradczych na rynku nieruchomości komercyjnych na

świecie. Jej przychody są szacowane na 5 mld USD. Do najważniejszych usług świadczonych przez firmę należą pośrednictwo w wynajmie powierzchni,

kompleksowe zarządzanie nieruchomościami, obsługa transakcji na rynkach kapitałowych, zarządzanie obiektami (C&W Services), globalna obsługa

najemców, zarządzanie inwestycjami i aktywami (DTZ Investors) oraz usługi w zakresie realizacji projektów i inwestycji deweloperskich, reprezentacji

najemców, wyceny i doradztwa. Więcej informacji na stronie www.cushmanwakefield.com oraz na Twitterze: @CushWake.

DANE KONTAKTOWE

Starszy Konsultant

Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych

+48 22 820 20 20

+48 722 202 027

[email protected]

Magdalena Sadal

Zastrzeżenie

Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i profesjonalnego doradcy. Fakty i dane

przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman & Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty

powstałe w związku z nieprecyzyjnością przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub wczęści, publikowane,

powielane oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy powołać się na Cushman &

Wakefield jako źródło danych.

© 2017 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved.

AUTOR

KONTAKTY

Kamila Wykrota

Partner

Dyrektor Działu Doradztwa

i Analiz Rynkowych

+48 22 820 20 20

[email protected]

Renata Kusznierska

Partner

Dyrektor Działu Powierzchni

Handlowych

+48 22 820 20 20

[email protected]

RYNEK HANDLOWY - Outsourcing Portal...2017/02/08 · największych centrów handlowych w kraju...

Documents

Transcript of RYNEK HANDLOWY - Outsourcing Portal...2017/02/08 · największych centrów handlowych w kraju...