Réunion ADS du 10.06
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Réunion ADS du 10.06.08Divisions et lotissements
questions / réponses
Définition et champ d’application
Rappels
I ) Les divisions de terrains bâtis ne sont soumises à aucune formalité au titre du code de l’urbanisme.
Elles peuvent être soumises à déclaration préalable, dans les parties de commune nécessitant une protection particulière, actée par une délibération du conseil municipal (L 111-5-2, R 421-23-b).
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Rappels
II ) Disparition dans le critère temporel des 10 ans :
De la date d’achèvement des constructions existantes
De l’absence de démolition
Disparition dans le critère numérique
Du changement de destination des constructions existantes
Seule est maintenue la démolition envisagée d’une construction existante
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Illustration sous forme de questions réponses
Terrains bâtis
Description : L’article R 442-2 précise que ne sont pas pris en compte pour le décompte des lots les terrains supportant des bâtiments non destinés à être démolis. Comment est constatée la présence d’un bâtiment au sens de cet article ?
Réponse :Un terrain supporte un bâtiment au sens du R.442-2 code de l’urbanisme à partir de la mise hors d’eau de la construction.
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Divisions et déclaration préalable
Question Le dépôt d’une déclaration préalable est-elle obligatoire pour toute division ?
Réponse : Non, le principe est qu’elle n’est obligatoire que si la division a pour objet le détachement d’un lot en vue de l’implantation de bâtiment sur celui-ci. Toutefois, la commune peut décider, par délibération, de soumettre toute division foncière à déclaration préalable).Si l’intention n’est pas de créer un terrain à bâtir, il ne s’agit pas d’un lotissement au sens défini par l’article L 442-1 du code de l’urbanisme.
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Définition du lotissement
Question Je souhaite diviser un terrain bâti, dont la construction est achevée depuis moins de dix ans. A quelle procédure mon projet est-il soumis ?
Réponse : En matière de définition du lotissement, la réforme en a modifié quelque peu les termesAinsi, il ressort de la lecture combinée des articles L 442-1 et R 442-2-c, que pour l'appréciation du critère numérique, ont été exclues les propriétés bâties dont les bâtiments ne sont pas destinés à être démolisA disparu avec la réforme, dans le critère temporel (10 ans), la date d'achèvement des constructions et
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le délai dans lequel était enfermée l'absence de démolition des bâtiments existants
Par conséquent, la division d'une propriété bâtie, dont la construction a moins de 10 ans, et n'est pas destinée à être démolie, en vue de la création de 2 lots à bâtir, est soumis à déclaration préalable (et non pas à permis d'aménager), dès lors qu’il n’y a pas création de voies ou espaces communs.
Division d’un terrain sans intention de construire
Question Propriétaire d'une unité foncière bâtie comprenant deux bâtiments distincts : une habitation et une grange.
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Je souhaite diviser ma propriété en deux lots : le premier lot constitué de la maison d'habitation, le second lot constitué de la grange destinée à être aménagée en habitation. Cet aménagement sera réalisé dans le volume existant de la grange sans aucune extension ni nouvelle implantation de bâtiment. Mon projet rentre-t-il dans le champ d’application du lotissement ?
Réponse : Non, en vertu de l'article L 442.1 du code de l'Urbanisme, cette opération ne constitue pas un lotissement. En effet, les bâtiments ne sont pas destinés à être démolis dans les prochaines années et aucune implantation de bâtiment n'est envisagée sur chacun des lots. La division peut donc s’effectuer
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librement, sauf si la commune a délibéré pour soumettre certaines zones de son territoire, à déclaration préalable (L 111-5-2 et R 421-23-b)
Voies ou espaces communs
Servitude de passage
Description : Dans le cadre d’un lotissement pour lequel une servitude de passage permet d’assurer la desserte de plusieurs lots, doit-on considérer cette servitude comme constituant une voie commune soumettant le lotissement à permis d’aménager ?
Réponse :
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OUI, si la servitude est aménagée comme une voie et n’est pas constituée d’un simple droit de passage sur un terrain privé
Servitude de passage : voie ou espace commun ?
Description : Une servitude de passage est-elle considérée comme une voie ou espace commun ?
Réponse : La servitude de passage réalisée au moment de la division entre dans le champ des « voies ou espaces communs » énoncés par l’article R 421-19 du code de l’urbanismeAinsi, si elle existe déjà au jour de la division, elle ne sera pas prise en
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compte dans ces « voies ou espaces communs ».
Lotissements et voies à prendre en compte
Description : L’article R.421-19 prévoit que doivent être précédés d’un PA les lotissements qui ont pour effet sur une période de moins de 10 ans de créer plus de deux lots à construire lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs. Doit-on prendre en compte, lors de la demande de permis d’aménager, les voies ou espaces communs déjà existants sur ce lotissement (même s’ils ont été réalisés depuis moins de dix ans)?
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Réponse : L’article R 421-19 du code de l’urbanisme précise que « les lotissement, qui ont pour effet, sur une période de moins de dix ans, de créer plus de deux lots à construire : - lorsqu’ils prévoient la réalisation de voies ou espaces communs » sont soumis à permis d’aménagerAussi, seuls les équipement « à créer » sont pris en compte pour déterminer à quelle procédure est soumis le lotissement.Par conséquent, les voies déjà créées, même depuis moins de dix ans, ne doivent pas être considérées comme des voies ou espaces communs à réaliser.
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Notion d’équipements communs
Description : Comment est définie la notion d’équipements communs ?
Réponse :Les équipements communs, mentionnés à l’article L. 442-2, comprennent les voies et espaces communs qu’ils soient destinés à être remis à la commune, à une association des lotis ou à une co-propriété.
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Instruction / Décision
Respect du délai d’instruction et consultation du syndicat d’assainissement
Description : Comment le délai d’instruction d’une déclaration préalable pourra-t-il être tenu, compte tenu de la nécessité de consulter le syndicat d’assainissement pour le montant de la PRE ?
Réponse : En cas de non opposition à une déclaration préalable, l’autorité compétente dispose d’un délai de
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deux mois pour prendre un arrêté fixant le montant des participations. Cela permet donc de saisir le syndicat d’assainissement dans le délai total de trois mois entre l’instruction de la déclaration et les deux mois complémentaires.
Lotissements soumis à DP présentant des difficultés liées aux accès
Description : Comment gérer les lotissements soumis à déclarations préalables lorsqu’ils présentent des difficultés, liées aux accès sur voies importantes (comme par exemple un lotissement d’une douzaine de lots avec accès direct sur une route
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départementale classée voie à grande circulation) ou des problèmes d’intégration dans l’environnement par exemple ?
Réponse : Si un propriétaire déclare une division de plusieurs lots le long d’une voie où l’accès est interdit ou dangereux, il faut s’opposer au projet.
Permis de construire en lotissement
Dans quels délais délivrer les permis dans un lotissement ?
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Réponse : La procédure de suivi et de garantie des travaux en matière de lotissement n’a guère évolué. Pour vendre, il faut toujours une garantie d’achèvement total ou partiel des travaux du lotissement en vertu de l’article R 442-13.Ce qui a changé, c’est la possibilité offerte par l’article R 442-18-b, de délivrer un permis de construire sur un lot avant exécution des travaux au vu d’une attestation de desserte de ce lot par une voie et des réseaux présentée par le lotisseur ».Cet article stipule que : « le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé :
A ) soit à compter de l’achèvement des travaux
B ) soit à compter de la délivrance de l’autorisation de procéder à la
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vente ou à la location des lots avant exécution des travaux à condition que les équipements desservant le lot soient achevés. Le lotisseur fourni à l’acquéreur un certificat attestant sous sa responsabilité l’achèvement des équipements. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire.Le texte est suffisamment clair. C’est le lotisseur qui engage sa responsabilité. Ainsi, le permis de construire peut être délivré à l’appui du certificat fourni par le lotisseur, dès lors que le projet respecte les dispositions d’urbanisme opposables
Faut-il une attestation de plate-forme lorsque le
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lotisseur est lui-même pétitionnaire au travers des permis de construire qu’il dépose sur les lots issus de son propre lotissement ?
Réponse : Bien que le lotisseur ait les deux casquettes, le code stipule que l'attestation doit être jointe à la demande de permis de construire. Ainsi, il lui appartient, en vertu de l’article R 442-18, de joindre à chaque dossier de demande de permis de construire, un certificat attestant, sous sa responsabilité, l’achèvement des équipements, sur le lot, objet du permis de construire.Il s'agit d'une pièce obligatoire qui pourra être légalement demandée si elle est absente du dossier de permis de construire.
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Autorisation de vente dès que le lot est équipé
Description : Si on se trouve dans le cas du R. 442-18 b) (autorisation de vente dès que le lot est équipé), le lotisseur doit-il faire, lorsque tous les travaux sont réalisés, une déclaration "récapitulative" attestant l’achèvement total des travaux, ou doit-on se contenter "du lot par lot" produit au fur et à mesure ?
Réponse : L’article R. 442-18 b) ne prévoit pas d’autorisation de vendre dès que le terrain est équipé. Pour l’autorisation de vendre, il faut
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toujours soit une garantie d’achèvement sur le totalité du lotissement soit l’autorisation de différer les travaux de finition. C’est même durci, puisqu’on ne prévoit plus de tranche, donc plus de garantie portant sur la seule première tranche.Par contre, dès lors que le lotisseur a l’autorisation de vendre (donc il a soit achevé les travaux hors finition soit il fournit une garantie portant sur la totalité) le permis de construire peut être accordé aux acquéreurs de lot dès lors que leur lot est équipé. Le certificat est donc donné lot par lot.
Caducité
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Caducité lotissement et travaux de finition différés
Description : L’article R.424-17 fixe le régime de la caducité pour les PA donc pour le lotissement. Celui-ci est caduc si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de 2 ans ou si les travaux sont interrompus pour une durée supérieure à 1 an. Dans le cas des travaux de finition différés l’arrêté prévu par l’article R.442-13 fixe le délai pour les terminer : le lotisseur s’engageant à le respecter. Ce délai doit-il être obligatoirement inférieur à 1 an pour éviter la caducité du lotissement?Ou bien faut-il considérer que la caducité ne peut pas intervenir
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puisque des lots auront déjà été vendus?
Réponse : Le lotissement autorisé par permis d’aménager obéit au droit commun des autorisations d’urbanisme en ce qui concerne son régime de validité. Le permis est périmé "si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans (...). Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année" (art. R.424-17 du code de l’urbanisme). Que les lots soient déjà vendus ou pas, les travaux ne doivent donc pas être interrompus plus d’un an une fois passé le délai de deux ans après intervention de l’autorisation, qu’il s’agisse des travaux initiaux
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d’aménagement ou de ceux de finition. Cela n’implique en aucun cas que l’arrêté autorisant la vente anticipée des lots fixe un délai inférieur à un an pour réaliser la finition des travaux.
Formalités postérieures
Permis de lotir modificatif
Description : Pour un permis de lotir déposé et délivré avant le 1er octobre 2007 et qui comprend des parties communes : si une modification de ce permis de lotir est sollicitée après le 1er octobre 2007 enregistre-t-on une DP ou un PA ? (sachant que les
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modifications ne portent pas sur les parties communes).
Réponse : Dès lors qu’il y a plus de deux lots et des parties communes, il s’agit d’un permis d’aménager. Le dossier de demande de permis d’aménager modificatif doit être considéré comme un nouveau dossier à part entière. Il est enregistré et instruit conformément aux dispositions applicables depuis le 1er octobre 2007.Dans le cas, toutefois, ou le lotissement initial relèverait maintenant d’une simple déclaration préalable, le lotisseur doit simplement déposer une déclaration préalable . En effet, il n’existe pas
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de procédure modificative pour une déclaration préalable.
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