Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011
description
Transcript of Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011
![Page 1: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/1.jpg)
Riksbankens utredning om riskerna på den
svenska bostadsmarknaden
den 5 april 2011
![Page 2: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/2.jpg)
Riksbankens bostadsutredning Per Jansson och Mattias Persson, chefer för avdelningarna för penningpolitik och finansiell stabilitet presenterar en sammanfattning av utredningen
Innehållet i följande rapporter presenteras: Svenska huspriser i ett internationellt perspektiv Peter
Englund En makroekonomiskanalys av bostadspriserna i Sverige Carl
Andreas Claussen Husprisfall – konsekvenser för finansiell stabilitet Anders
Nordberg
Frågestund
![Page 3: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/3.jpg)
Per Jansson och Mattias Persson
Riksbankens utredning om risker
på den svenska bostadsmarknaden
– en sammanfattning
![Page 4: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/4.jpg)
Om utredningen
Startade i februari 2010 – beställd av direktionen (tjänstemannaprodukt)
Består av 12 fristående rapporter
Presenterades för Riksbankens direktion i januari 2011
Föreligger nu i redigerad och tryckt form
![Page 5: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/5.jpg)
Hur påverkar bostadsmarknaden makroekonomin?
Bostadsmarknaden
Makroekonomin
Reala faktorerSysselsättning,demografi mm
Finansiella faktorer
Kreditutbud,kreditkostnader mm
Institutionella faktorer
Regleringar, skatter mm
Stabilitetskanalen
Finansiella systemet
Hushållens ekonomi
Konsumtionskanalen
![Page 6: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/6.jpg)
Några viktiga frågor i utredningen
Vilken roll kan penningpolitiken spela för att förebygga risker på bostadsmarknaden?
Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad?
Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna?
Vad behöver göras (inom en snar framtid)?
![Page 7: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/7.jpg)
Vilken roll kan penningpolitiken spela?
Länge debatterad fråga, men på väg mot samsyn
Räntan generellt verkande, behöver kompletteras med andra åtgärder
Hur bäst samordna penningpolitik och en politik med systemriskförebyggande åtgärder (macroprudential policy)? Forskning pågår
![Page 8: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/8.jpg)
Är den svenska bostadsmarknaden övervärderad?
Till stor del ”fundamentala” förklaringar: God inkomstutveckling Lägre realräntor Lågt byggande, mm
Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer? Ovanligt låga realräntor Ovanligt lågt bostadsbyggande
![Page 9: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/9.jpg)
Är den finansiella stabiliteten hotad vid ett fall i huspriserna?
Kreditförluster på bolån sannolikt inget direkt hot mot den finansiella stabiliteten
Men oro på bostadsmarknaden kan öka risken när det gäller bankernas finansiering – utländska investerare ”lättflyktiga”
![Page 10: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/10.jpg)
Vad behöver göras?
Lämpliga alternativa verktyg Tentativa slutsatser i utredningen men mer forskning
krävs
Ansvarsfördelning Behöver redas ut (Finanskriskommittén)
Databehov T.ex. mikrodata över hushållens skulder och tillgångar,
bättre prisindex på bostäder.
![Page 11: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/11.jpg)
Sammanfattningsvis Är bostadsmarknaden övervärderad?
Till stor del ”fundamentala” förklaringar Men är fundamentala faktorer på rimliga nivåer?
Svarar inte på allt … men i vissa frågor kan man inte veta allt med säkerhet
Summerar upp kunskapsläget och pekar ut viktiga områden att prioritera
God och stabil grund att stå på
![Page 12: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/12.jpg)
SVENSKA HUSPRISER I ETT INTERNATIONELLT
PERSPEKTIV
Peter EnglundHandelshögskolan i Stockholm
![Page 13: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/13.jpg)
Reala huspriser
Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS
![Page 14: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/14.jpg)
Reala priser - de nordiska länderna
Husprisindex deflaterat med konsumentprisindex; källa: BIS
![Page 15: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/15.jpg)
Regional spridning och samvariation
Fastighetsprisindex deflaterat med KPI, källa: SCB
![Page 16: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/16.jpg)
Några gemensamma drag Huspriser stiger långsiktigt realt i de flesta länder
Tätorter växer, och mark blir en allt knappare resurs. Huspriser samvarierar
Mellan regioner i samma land Mellan olika länder
Gemensamma makrofaktorer Migration mellan regioner.
Huspriser rör sig i cykler Anpassning av bestånd och förväntningar tar tid Prisutvecklingen är förutsägbar Transaktionskostnader begränsar möjligheten att tjäna
pengar på att spå rätt om prisutvecklingen.
![Page 17: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/17.jpg)
Två marknader i en1. Marknaden för hus (tillgångsmarknad)
Avkastning = kapitalkostnad. Avkastning = värdet av boendetjänster (implicit hyra) - drift och underhåll
+ värdestegring. Kapitalkostnad = lånekostnad + kostnad för eget kapital (efter skatt) +
fastighetsskatt. Direktavkastning = brukarkostnad
Direktavkastning = (värdet av boendetjänster) / huspris Brukarkostnad = (kapitalkostnad + kostnad för drift och underhåll) /
huspris 2. Marknaden för boendetjänster
Utbud = efterfrågan Priset (hyran) beror på
Efterfrågan Inkomst Befolkningsutveckling
Utbud Produktionskostnader.
![Page 18: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/18.jpg)
Tillgångsmarknaden: Direktavkastning och brukarkostnad
Direktavkastning = (hyreskomponenten i KPI)/småhusprisindex, normaliserat till 5% år 1980Brukarkostnad = femårig bostadsränta efter skatt minus förväntad KPI-inflation plus 7%.
![Page 19: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/19.jpg)
Direktavkastningen har fallit i takt med (något snabbare än) brukarkostnaden Men
kapitalkostnaden har antagligen fallit mer än femårsräntan, på grund av
Högre belåningsgrader Amorteringsfria lån Valfri räntebindningstid
fastighetsskatten har sänkts värdet av boendetjänster har antagligen stigit mer än
bruksvärdehyran förväntade kapitalvinster är inte samma sak som KPI-
inflation Om bostäder är övervärderade borde marknaden förvänta sig
fallande priser (= högre brukarkostnad idag).
Sammantaget ter sig tillgångsvärderingen rimlig .
![Page 20: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/20.jpg)
Marknaden för boendetjänster Boendekostnaden i egna hem (”hyran”) har stigit
mer än priser i allmänhet. Efterfrågan har ökat i takt med stigande realinkomster
och växande tätortsbefolkning. Utbudet har inte ökat i takt med efterfrågan, trots att
huspriserna stigit mer än byggkostnaderna Trögheter i planprocessen? Bristande konkurrens i byggsektorn?
![Page 21: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/21.jpg)
Lönsamhet och bostadsinvesteringar
Q = Småhusprisindex/faktorprisindex för bostäder (index = 1 1980)Bostadsinvesteringar enligt nationalräkenskaperna (index = 1 1980)
![Page 22: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/22.jpg)
Sammantaget Dagens värdering inte orimlig
låga långa realräntor lågt byggande förväntningar om fortsatt låga
realräntor och lågt byggande
Men om (när) byggandet kommer igång och realräntorna stiger, finns det utrymme för prisfall.
![Page 23: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/23.jpg)
Carl Andreas ClaussenMagnus Jonsson och Björn
Lagerwall
En makroekonomisk analys av
bostadspriserna i Sverige
![Page 24: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/24.jpg)
Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100
Källa: SCB och Riksbanken
![Page 25: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/25.jpg)
Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100
Källa: SCB och Riksbanken
Varför?
![Page 26: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/26.jpg)
Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100
Källa: SCB och Riksbanken
Penningpolitiken?
![Page 27: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/27.jpg)
Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100
Om priserna faller?
Källa: SCB och Riksbanken
![Page 28: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/28.jpg)
Höga huspriserReala huspriser 1952-2010. Index 1952 =100
Källa: SCB och Riksbanken
Övervärdering?
![Page 29: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/29.jpg)
Makroekonomin•Hushållens inkomster/BNP•Ränta•Inflation•etc
Huspriser
![Page 30: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/30.jpg)
Huspriser
Makroekonomin•Hushållens inkomster/BNP•Ränta•Inflation•etc
![Page 31: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/31.jpg)
1. Hur kan utvecklingen av bostadspriserna förklaras?
![Page 32: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/32.jpg)
2. Penningpolitikens roll
Repo-räntan
1 procentenhet
Huspriser
2-5 procent
BNP
½ - 1 procent
Inflation ½
procentenhet
![Page 33: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/33.jpg)
2. Penningpolitikens roll
![Page 34: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/34.jpg)
2. Penningpolitikens roll
2004
2005 2006
2007
2008
2009
2010
Reala bostadspriser, procentuell avvikelse från trend
5,6 11,2 17,2 22,9 15,9 17,6 19,9
Reporänta, procent(Faktisk reporänta)
4,4(2,2)
5,1(1,7)
7,2(2,2)
8,5(3,5)
4,9(4,1)
0,1(0,7)
1,7(0,5)
KPIF(Faktisk KPIF)
-0,3(1,1)
-1,8(1,1)
-3,5(1,4)
-4,3(1,5)
-1,1(2,7)
0,3(1,7)
0,2(2,0)
BNP(Faktisk BNP)
2,3(4,2)
0,16(3,2)
0,1(4,3)
-0,6(3,3)
0,0(-0,6)
-4,0(-5,3)
4,6(5,5)
Bostadspriser enligt trend från 2004 och framåtÅrlig procentuell förändring om ej annat anges
![Page 35: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/35.jpg)
3. Vad händer om bostadspriserna faller kraftigt?
Bostadspriserna faller med 20 % under ett år: 1 – 2 procent lägre BNP 0 – ½ procent lägre inflation ½ - 1 procentenhet lägre repo-ränta
![Page 36: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/36.jpg)
4. Är bostäderna övervärderade?
Bostäderna är övervärderade om1. bostadspriserna ligger över sin långsiktiga trend 2. bostadspriserna inte kan förklaras med fundamentala
faktorer3. prognoser från modellerna indikerar sjunkande
bostadspriser
![Page 37: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/37.jpg)
Över trend Reala huspriser 1952 – 2010q3Index 1952=100
Källa: SCB och Riksbanken
![Page 38: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/38.jpg)
Fundamentalt förklarade
![Page 39: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/39.jpg)
Kommer bostadspriserna att falla?
Prognoser med modellerna tyder inte på prisfall
![Page 40: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/40.jpg)
Uppsummering
Varför högre huspriser? Inkomster förmögenheter bostadsränta preferenser (?)
Penningpolitikens roll Relativt liten effekt av penningpolitiken på
bostadspriserna Kostsamt att med penningpolitiken dämpa
bostadspriserna
![Page 41: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/41.jpg)
Uppsummering
Om bostadspriserna faller? Små effekter
Är bostäderna övervärderade? Priserna är över trend men fundamentalt förklarade modellerna tyder inte på prisfall framöver (trots högre
ränta)
![Page 42: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/42.jpg)
Anders NordbergHannes Janzén och Kristian
Jönsson
Husprisfall – konsekvenser förfinansiell stabilitet
![Page 43: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/43.jpg)
Hur påverkar husprisfall… Bankernas finansiering via säkerställda
obligationer?
Kreditförluster i bankernas utlåning?
![Page 44: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/44.jpg)
Bankernas finansiering Säkerställda obligationer
Konsekvenser vid husprisfall Kreditvärdighet Kostnad och tillgång
![Page 45: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/45.jpg)
Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden
Källor: Riksbanken
![Page 46: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/46.jpg)
Effekten på säkerhetsmassan beror på belåningsgraden forts.
Källor: Riksbanken
![Page 47: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/47.jpg)
Historik över fördelning av investerare i svenska säkerställdaobligationer samt total utestående volym
Källa: SCB
![Page 48: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/48.jpg)
Finansieringskostnad steg under krisen Kostnad att emittera en säkerställd obligation i euro och swappa om till 3M STIBOR mot att emittera direkt i SEKPunkter över 3M STIBOR
Källor: Bloomberg och Ecowin
![Page 49: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/49.jpg)
Bankernas kreditförluster Hushållen betalningsförmåga bör inte påverkas
av ett husprisfall
Makroekonomiska effekter av husprisfall
![Page 50: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/50.jpg)
Kreditförluster vid olika makroekonomiska scenarier efter ett husprisfall Miljarder SEK
Modell Totalt över tre år
FSR 2010:1 (ej husprisfall) 10
BVAR, empirisk modell 9
DSGE, med penningpolitisk reaktion 16
DSGE, utan penningpolitisk reaktion 27
![Page 51: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/51.jpg)
Sammanfattning Kreditvärdighet hos säkerställda obligationer bör
inte vara hotad
Bankernas kostnad och tillgång till finansiering kan dock påverkas
Kreditförluster bör inte utgöra ett stort problem för bankerna
![Page 52: Riksbankens utredning om riskerna på den svenska bostadsmarknaden den 5 april 2011](https://reader036.fdocument.pub/reader036/viewer/2022062501/5681684b550346895dde4257/html5/thumbnails/52.jpg)
Riksbankens utredning om riskerna på den
svenska bostadsmarknaden
den 5 april 2011