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PREFEITURA DO MUNICÍPIO DE SÃO PAULO

SECRETARIA MUNICIPAL DE PLANEJAMENTO - SEMPLA

Revisão e Complementação da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo

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ÁREA RURAL (art. 323)

Aquelas destinadas à produção agrícola, sivicultura, pecuária, extração mineral, agroindústria e atividades definidas pelo Plano de Manejo para as unidades de conservação, compreendendo as:

ZEPAG Zona Especial de Proteção Agrícola e de Extração Mineral;

ZPDS Zona de Proteção e Desenvolvimento Sustentável;

ZEP Zona Específica de Preservação;

ZEPAM – P Zona Especial de Proteção Ambiental, quando situada na Macrozona de Proteção Ambiental.

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ZEPAM - Zonas Especiais de Proteçãoe Recuperação Ambiental (art. 336)

Porções do território do município, que devem ser PRESERVADAS E PROTEGIDAS para fins de manutenção da qualidade ambiental no meio urbano, compreendendo dois tipos:

ZEPAM – P Zona Especial de Proteção Ambiental

ZEPAM – R Zona Especial de Recuperação Ambiental

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ZEIS – Zona Especial de Interesse Social

Porções do território do município destinadas, prioritariamente, àrecuperação urbanística, à regularização fundiária e a produção de Habitações de Interesse Social – HIS ou do Mercado Popular – HMP.

Enquadram-se em ZEIS os lotes ou glebas > 1.000 m² (art. 373)

Devem destinar no mínimo:� 50% da ACC para HIS na ZEIS 1; 2 e 3 (incisos II dos art. 376; 377)� 70% da ACC para HIS na ZEIS 4 (inciso II do art. 378)

A produção de HIS poderá ser atendida em (§§ 5º e 6º dos art. 376 e 377):� outro lote situado na mesma ZEIS ou� em outra ZEIS no mesmo distrito e� na impossibilidade de atender no mesmo distrito, o lote poderáser aceito em outra ZEIS em outro distrito a critério da CAEHIS.

O Fator de Incentivo foi ampliado para 1,5 no cálculo do potencial construtivo a ser transferido, para os proprietários que doarem os terrenos para HIS (art. 380)

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ZOE – Zona de Ocupação Especial (art. 386)

Porções do território do município, que por suas características únicas, são destinadas a abrigar atividades que necessitam de tratamento urbanístico e ambiental diferenciados, com coeficiente de aproveitamento mínimo, básico e máximo e demais parâmetros de dimensionamento e ocupação dos lotes estabelecidos para cada ZOE

EQUIPAMENTOS DE ÂMBITO METROPOLITANOAeroporto de Congonhas; Campo de Marte; Universidade de São Paulo – USP; Parque Anhembi; Sambódromo; Autódromo de Interlagos; Hipódromo Paulistano (Jockey Clube); Usina de Piratininga; FEBEM

PARQUES METROPOLITANOS E URBANOSParque Ibirapuera; Parque do Estado; Parque Ecológico do Tietê; Parque Água Branca; Parque do Piqueri; Parque da Juventude

ÁREAS SUSPEITAS DE CONTAMINAÇÃO DO SOLOCemitério Vila Formosa; Keralux; Nitroquimica

CLUBES INTEGRANTES DO SISTEMA DE ÁREAS VERDESClubes Sociais e Esportivos e Clubes de Campo

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Zonas de UsoAlteração e Complementação das

Condições de Instalação e de Parâmetros

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Zona de Uso

Atividade permitida

Horário de funcionamento

Nº máximo de funcionários por turno

Lotação máxima

Vagas de estacionamento

Área embarque desembarque

Pátio de carga descarga

ALTERAÇÃO DAS CONDIÇÕES A SEREMOBSERVADAS NA INSTALAÇÃO DO USO

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QUADROS nº 02

Eliminada a área construída máxima das condições de instalação.

Eliminado o parâmetro de incomodidade horário para carga e descarga

Os parâmetros de incomodidade: vibração associada; emissão de radiação e emissão de odor passam a ser definidos em artigo, em função da fonte de emissora

Definida a condição de instalação horário de funcionamento� horário comercial: das 6:00 às 22:00 hs

Nas Zonas Centralidade ZCP e ZCL passam a ser permitidos os grupos de atividades:

� Associações comunitárias, culturais e esportivas;� Serviços de Administração Pública e Serviços


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QUADROS nº 02

Na Zona Mista - via secundária - N5 (vias com tráfego local) passam a ser permitidos os grupos de atividades:

� Estabelecimento de ensino seriado;� Serviço de saúde; � Comércio especializado (apenas supermercado e sacolão)

Em todas as zonas de uso,exceto ZER, ZCLz-I e ZCLz-II, as oficinas, as indústrias Ind 1b e Ind 2 – regularmente instaladas - poderão ampliar a sua Área Construída até o CA máximo da zona de uso, atendidas as disposições da lei.

Na Zona Mista – N4 o grupo de atividades comércio de alimentação associado a diversões será tolerado até 1 (uma) hora da manhã,desde que o estabelecimento tenha tratamento acústico que não ultrapasse os níveis de ruídos admitidos para a zona de uso.


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ACRESCENTA NOVOS QUADROS 02

Macrozona de Proteção Ambiental

Quadro 02/k-1 ZPDS Quadro 02/l-1 ZLTQuadro 02/m-1 ZEPQuadro 02/n-1 ZEPAGQuadro 02/p-1 ZEPAM-PQuadro 02/o-1 ZEPAM-RQuadro 02/j-1 ZEISQuadro 02/i-1 ZEIS

Categoria de Uso permitidaGrupo de Atividades PermitidasUsos não residenciais compatíveis com o desenvolvimento sustentávelCondicionantes do meio físico

CONDIÇÕES DE INSTALAÇÃODE USOS NÃO ESIDENCIAIS

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CONDIÇÕES DE INSTALAÇÃO

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CONDIÇÕES DE INSTALAÇÃO

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USO RESIDENCIALCONJUNTOS RESIDENCIAL – R2

CONJUNTO NÃO RESIDENCIAL – nR2

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R1: uma unidade habitacional por lote.

R2h: conjunto residencial horizontal com mais de uma unidade habitacional por lote, agrupadas horizontalmente em casas isoladas, geminadas, ou superpostas com até 3 (três) pavimentos em condomínio:

R2h-01: conjunto residencial horizontal Área de Terreno ≤ 10.000m²

R2h-02: conjunto residencial horizontal10.000 m² < Área de Terreno ≤ 20.000m²

R2h-03: conjunto residencial horizontal20.000 m² < Área de Terreno ≤ 40.000 m²

CATEGORIA DE USO RESIDENCIAL – R (art. 391)

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USO RESIDENCIAL

R2v: conjunto residencial vertical com mais de duas unidades habitacionais por lote, agrupadas verticalmente em um ou mais edifícios de apartamentos constituindo um condomínio edilício

R2v-01: conjunto residencial vertical constituído por unidades superpostas, com ou sem acesso independente, com mais de 3 (três) pavimentos.

R2v-02: conjunto residencial verticalcom um ou mais edifícios em Área de Terreno ≤ 20.000m²

R2v-03: conjunto residencial vertical 20.000 m² <Área de Terreno ≤ 40.000 m²

CATEGORIA DE USO RESIDENCIAL R (art. 391)

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CONJUNTO RESIDENCIAL – R2h

Cotas mínimas de terreno por habitação (art. 394)

ZER 1 = 250,00 m²/habitaçãoZER 2 = 125,00 m²/habitaçãoZER 3 = 80,00 m²/habitação

ZCLz = a ZER lindeira

ZERp, ZMp, ZPDS, ZLT, ZCPp e ZCLp = área mínima do lote

Nas demais zonas de uso = 62,50 m²/habitação

Nas zonas de uso ZER, ZERp, ZLT, ZCLz-I, ZCLz-II deverão ser observadas as restrições contratuais (Art. 599)

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CONJUNTO RESIDENCIAL – R2h-01 (art. 391 § 2º)

Na emissão do alvará de aprovação do conjunto residencial R2h-01, quando constituído de casas geminadas, todas com frente para a via oficial, devem ser descritas as partes comuns

do conjunto residencial, como a área de terreno total onde foi implantado o conjuntoresidencial, constituído de fundação, estrutura e cobertura, dentre outras; e as partesautônomas as unidades habitacionais com discriminação de área privativa coberta e

descoberta e a fração ideal do terreno.

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CONJUNTO RESIDENCIAL R2

Conjunto de Uso Residencial com Uso não Residencial Acesso independente

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USO RESIDENCIALCONJUNTO RESIDENCIAL - R2

R2h-03 e R2v-03 (art. 396)20.000 m² < Área de Terreno≤ 40.000 m²

� Definir os usos residenciais e não residenciais, se for o caso� Apresentar RIVI, quando for o caso� Atender os CA básico e máximo para a área de terreno bruta da gleba� Dar tratamento paisagístico para 15% da área da gleba (Tp)

Caberá a CAIEPS

Avaliar a necessidade de abertura de via de circulação com no mínimo 12 m de largura, quando a face de quadra tiver extensão > 200 m, observadasdiretrizes as de PARSOLO, que poderá exigir largura estabelecer largura superior decorrente do adensamento proposto.

Estabelecer porcentagem de áreas verdes interna ao conjunto, e constatada a

carência de equipamentos, fixar área institucional.

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USO RESIDENCIALCONJUNTO NÃO RESIDENCIAL – nR2 (art. 411)

Os CONJUNTOS NÃO RESIDENCIAIS são constituídos por duas ou mais unidades não residenciais, que ocupem o mesmo lote, gleba ou edificação e disponham de espaços e instalações de utilização comum caracterizados como bens de condomínio, privativos e exclusivos deste classificam-se na subcategoria nR2.

Permitido nas zonas de uso constantes dos Quadros 2a-1 a 2h-1

Deverão atender as seguintes condições de instalação:� horário de funcionamento:

ZCLz-I, ZCLz-II e ZM via N5 6:00 às 22:00 hsnas demais zonas de uso sem restrição de horário;

� Nº Funcionários e Lotação máxima: sem restrição;�Vagas de estacionamento: 1 vaga / 35 m² de ACC;�Área de embarque e desembarque: exigida para lote com testada ≥ 30 m;�Pátio de carga e descarga:

Para ACC ≤ 2.000,00 m² = 1 vaga de veículo leve (utilitário)2.000,00m² ≤ ACC ≤ 3.500,00 m² = 1 vaga de caminhão

ACC ≥ 3.500,00 m² = 1 vaga de caminhão a cada 3.500,00 m² de ACC ou fração.

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USO RESIDENCIALCONJUNTO NÃO RESIDENCIAL – nR2 (art. 411)

A implantação dos conjuntos não residenciais devem prever todas as instalações de infra-estrutura devendo para as vias internas ao conjunto observar:

�Com até 80 vagas de estacionamento de veículosLargura mínima via de circulação interna de veículos = 8,00 mPasseios = 4,00 m

� Com mais de 80 vagas de estacionamento de veículosLargura mínima via de circulação interna de veículos = 14,00 mPasseios = 4,00 m

�Com mais de 200 vagas de estacionamento de veículos ou com mais de 80 vagas quando contidas em Área Especial de Tráfego serão considerados PolosGeradores de Tráfego

�É permitido em ZM – via N5 (local) apenas com até 20 vagas de estacionamento de veículos.

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USO RESIDENCIALCONJUNTO RESIDENCIAL – R2e NÃO RESIDENCIAL – nR2

Gleba > 40.000 m²Deverá ser obrigatoriamente objeto de parcelamento do solo

(art. 397)

Caberá a PARSOLOEstabelecer as exigências de áreas públicas em função do tipo de

parcelamento, tendo como referência o Mapa 02 – Rede viária estrutural e secundária e o Mapa 02A – melhoramentos Viários do PRE podendo quando

for o caso ouvir a CAIEPS

Caberá a CAIEPSNo caso de desmembramento de gleba apresentar justificativa por escrito da

não necessidade de destinação de área para abertura de via.

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USO RESIDENCIALRecuos laterais e de fundo mínimos (art. 444)

�As edificações deverão observar recuos laterais e de fundo mínimos de 3m a partir de 6m de altura em relação ao piso do pavimento térreo.

�A partir do ponto que o subsolo aflorar 9m acima do perfil do terreno a edificação deverá observar recuos laterais e de fundo mínimos de 3m.

�As edificações destinadas aos grupos de atividades industriais; serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas, quando localizadas em outras zonas de uso que não a ZPI deverão observar recuos laterais e de fundo mínimos de 3m a partir do piso do pavimento térreo.

�As edificações destinadas aos grupos de atividades locais de reunião e eventos; associações comunitárias, culturais e esportivas, quando localizadas em outras zonas de uso que não a ZPI, ZCP e ZCL deverão observar recuos laterais e de fundo mínimos de 3m a partir do piso do pavimento térreo.

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USO RESIDENCIALOUTORGA ONEROSA (art. 453)

Ct = Fp x Fs x B

Onde:

Ct contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional.

Fp fator de planejamento, entre 0,5 e 1,4.

Fs fator de interesse social, entre 0,0 e 1,0.

B benefício econômico agregado ao imóvel, calculado segundo a seguinte equação:

B= Vt ÷ CAb

Onde

Vt valor do m² do terreno fixado na Planta Genérica de Valores – PGV; e

CAb Coeficiente de Aproveitamento Básico.

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USO RESIDENCIALOUTORGA ONEROSA – uso misto (art. 454)

CFT = CFR + CFnROnde:

CFT contrapartida financeira total

CFR contrapartida financeira total para o uso residencial

CFnR contrapartida financeira total para o uso não residencial

CFR= Ctr x AcarOnde:

Ctr contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional para o uso residencial

Acar área computável adicional residencial

CFNR= Ctnr x AcanrOnde:

Ctnr contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional para o uso não residencial

Acanr área computável adicional não residencial

CAu = TO / TOu x CAb

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USO RESIDENCIALOUTORGA ONEROSA – uso misto (art. 454)

CFR= Ctr x AcarCtr contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional para o uso residencial

Acar área computável adicional residencial

Ctr Fp x Fs x (Vt (valor do m² de terreno) ÷ CAu (coeficiente de aproveitamento utilizado)) Acar Acur (área computável utilizada residencial) – Agr (área gratuita residencial aplicável ao

R2v/02 e 03); sendo que quando Acar < 0, considerar Acar = 0

Agr CAu (coeficiente de aproveitamento utilizado) x Arr (área de terreno relativa residencial)

Arr Al (área total do lote) x Fr (fator residencial)

Fr Acur (área computável utilizada residencial) ÷ Act (área computável total)

CFNR= Ctnr x AcanrCtnr contrapartida financeira relativa a cada m² de área construída adicional para o uso não residencial

Acanr área computável adicional não residencial

Ctnr Fp x Fs x (Vt (valor do m² de terreno) ÷ CAb (coeficiente de aproveitamento básico))Acanr Acunr (área computável utilizada não residencial) – Agnr (área gratuita não residencial)

Agnr CAb (coeficiente de aproveitamento básico) x Arnr (área de terreno relativa não residencial)

Arnr Al (área total do lote) x Fnr (fator não residencial)

Fnr Acunr (área computável utilizada não residencial) ÷ Act (área computável total)

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PARCELAMENTO DO SOLO

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USO RESIDENCIALPARCELAMENTO DO SOLO

Loteamento deverá destinar:

Macrozona de Estruturação e Qualificação Urbana (Art. 463)40% para áreas públicas, sendo no mínimo:

15% para implantação de áreas verdes e5% para implantação de áreas institucionais

Macrozona de Proteção Ambiental (Art. 464)20% para implantação de sistema viário25% para implantação de áreas verdes

5% para implantação de área institucional

Demembramento de gleba deverá destinar parcela de terreno paraÁreas verdes e Áreas Institucionais exceto quando comprovado pelo Registro de Imóveis que a área é resultante de parcelamento é (art. 467):

≤ 10.000 m² na:ZER-1, ZER-2, ZER-3, ZCLz; ZM-1; ZM-2; ZM3a; ZM3b; ZCPa; ZCPb; ZCLa e ZCLb.

≤ 20.000 m² na:ZPI; ZEPAM; ZEPAG; ZEPEC; ZOE; ZMp; ZERp e ZLT

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Nenhum lote poderá (§ 3º art. 463):

� Ter frente para via de circulação de largura inferior a 12 m

� Distar mais de 200 m de uma via pública oficial existente ou prevista no projeto

� Distar mais de 500 m de uma via de largura mínima de 20 m

PARSOLO, em função do viário existente no entorno e das dimensões da gleba a ser loteada, poderá admitir via com largura

inferior a 20 m.

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Loteamento do tipo Plano Integradocom edificação ou em condomínio

Poderá fazer uso do CA máximo sobre a área brutaDefinir no pedido de diretrizes os usos R e nRApresentar RIVI, quando for o casoAtender os CA básico e CA máximo da Zona de uso, mediante outorgaDoar da gleba bruta área de terreno destinada:� ao sistema de circulação;� à implantação de equipamento urbano ou comunitário público e� aos espaços livres de uso público,

(proporcionais à densidade de ocupação prevista pela Lei de Uso e Ocupação do Solo, atendendo as proporções fixadas pelo Poder Público)

Contrapartida do empreendedor:implantar as áreas verdes e construir os equipamentos públicos exigidos pelo poder público a suas expensas.

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Parcelamento do solo de Empreendimentos de Interesse Social (art. 477) em:

Áreas de propriedade pública;Áreas de empresa com controle acionário do poder públicoÁreas de propriedade privada conveniada com o poder público

Atenderão as características urbanísticas e edilícias especiais, a serem estabelecidas

por Decreto

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