MODUL SPT.111PETA ZONA NILAI TANAHReview

Latar Belakang Survei dan Pemetaan Nilai Tanah Belum adanya sistem penilaian Nilai Total Aset Pertanahan yang mampu berperan baik dari Sebagai bagian dari indikator kemakmuran maupun Sebagai mekanisme pencegahan dan pengurangan sengketa Belum adanya sistem penilaian tanah dan atau properti

Maksud dan Tujuan Survei dan Pemetaan Nilai Tanah :menyediakan informasi potensi dan nilai tanah, sebagai kebutuhan dan rujukan nasional untuk mewujudkan fungsi tanah bagi sebesar-besar kemakmuran rakyat.

Dasar hukum Survei dan Pemetaan Nilai Tanah Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 10 Tahun 2006 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2010 Peraturan Presiden Republik Indonesia Nomor 36 Tahun 2005 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2006 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 2006 Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2007

Pengertian Biaya, Harga dan NilaiBiaya adalah sejumlah uang yang dikeluarkan atas barang atau jasa, atau jumlah yang dibutuhkan untuk menciptakan atau memproduksi barang atau jasa tersebut. Jika barang atau jasa sudah terselesaikan, biaya tersebut menjadi fakta historis. Harga yang dibayarkan untuk suatu barang atau jasa merupakan biaya bagi pembelinya. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.3)

Harga adalah Istilah yang digunakan untuk sejumlah uang yang diminta, ditawarkan, atau dibayarkan untuk suatu barang atau jasa. Hubungannya dengan penilaian, harga merupakan fakta historis, baik yang diumumkan secara terbuka maupun dirahasiakan. Karena kemampuan finansial, motivasi, atau kepentingan khusus dari seorang penjual atau pembeli, harga yang dibayarkan atau suatu barang atau jasa dapat berhubungan atau tidak berhubungan dengan nilai barang atau jasa yang bersangkutan. Meskipun demikian, harga biasanya merupakan indikasi atas nilai relative dari barang atau jasa oleh pembeli tertentu dan atau penjual tertentu dalam kondisi yang tertentu pula. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.2)

Nilai adalah konsep ekonomi yang merujuk kepada harga yang sangat mungkin disepakati oleh pembeli dan penjual dari suatu barang atau jasa yang tersedia untuk dibeli. Nilai bukan merupakan fakta, tetapi lebih merupakan harga yang sangat mungkin dibayarkan untuk barang atau jasa pada waktu tertentu sesuai dengan definisi tertentu dari nilai. (Standar Penilaian Indonesia 2007- KPUP Butir 4.5)

Pasar: Harga vs NilaiPasar: Pembeli dan penjual berkehendak melakukan transaksiDalam keadaan pasar terbukaPenjual dan pembeli mempunyai pengetahuan, pengalaman dan informasi yang mencukupi mengenai obyek yang ditransaksikan Jangka waktu penawaran mencukupiPembelian/penjualan istimewa diabaikan. Harga Pasar:Suatu harga dimana baik pembeli maupun penjual berkehendak melakukan transaksi (Webster, 1995)Harga yang mungkin dari suatu properti jika dijual pada pasar terbuka (random house dictionary of the english language)Sejumlah uang yang dibayarkan untuk memperoleh suatu jasa/barang dalam mekanisme pasar.Nilai Pasar: Estimasi yang paling mungkin terhadap harga pasar terjadi jika suatu barang/jasa diperdagangkan dalam mekanisme pasar dalam suatu waktu tertentu.

Nilai Pasar adalah estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau penukaran suatu properti, antara yang pembeli yang berniat membeli dan penjual yang berniat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, dimana kedua belah pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian, dan tanpa paksaan. (Standar Penilaian Indonesia 2007 SPI 1 Butir 3.1).Nilai Tanah adalah permukaan bumi dalam keadaan kosong, tidak termasuk nilai benda-benda yang melekat padanya.

Nilai Properti adalah nilai tanah berikut nilai seluruh benda-benda (buatan manusia) yang melekat padanya sebagai satu kesatuan, baik yang berada pada, di atas, dan di bawah permukaan tanah dimaksud .

2.1. Ruang Lingkup

Diterapkan untuk kegiatan penilaian tanah yang mencakup wilayah yang luas, dan bersifat massal atau mencakup jumlah bidang tanah yang banyak baik untuk daerah pertanian, permukiman ataupun komersial.

Survei dan pemetaan nilai tanah yang bersifat massal dilakukan diatas peta dasar untuk menyajikan nilai pasar tanah pada suatu daerah tertentu yang diperoleh dari pengumpulan data harga pasar.

Peta ZNT dibuat dalam skala 1 : 25.000 atau lebih besar, yang menggambarkan informasi nilai tanah (tidak berikut nilai bangunan dan benda-benda yang ada di atasnya) dalam bentuk klasifikasi nilai tanah.

2.4. Konsep PekerjaanPada prinsipnya, dalam menghasilkan peta ZNT, penilai wajib menyajikan nilai pasar tanah pada suatu wilayah sesuai dengan pekerjaan yang diberikan.

Untuk dapat menentukan nilai pasar tanah pada masing-masing zona, penilai wajib mengumpulkan data harga pasar tanah sebagai data pembanding

Dalam hal tidak tersedia data harga pasar tanah, penilai dapat mengumpulkan data harga pasar properti dan data pasar lainnya. Penilai dapat menggunakan semua pendekatan, teknik dan prosedur dalam menetapkan nilai pasar tanah sepanjang penerapannya dapat dilakukan secara tepat dan benar dan bersandar pada kriteria dan data pasar.

Diagram Alir Survei dan Pemetaan Nilai Tanah

4.1 Diagram Alir Survei Potensi TanahPeta DasarPengumpulan Data Pasar Tanah/PropertiPengolahan data (- nilai bangunan) Nilai TanahPeta PGTPeta RTRDelineasi KawasanPeta ZTPSPT.211Peta TAVSurvei Economic ValuePeta ZNEKSPT.221Nilai PropertiSPT.121Peta ZNTSPT.111Adjustment +Nilai Bangunan

4.2 Uraian Bagan Alir Produksi dan Distribusi Pelaksanaan

PetugasPengumpulan DataPengolahan DataPenyajian DataPenilai TanahSurvei Data Harga PasarSurvei Data Fisik Survei Data LingkunganLand ResidualMelakukan AdjustmentPembuatan Peta ZNTPembuatan LaporanKasubsi Tematik dan PotensiSupervisiPengesahanUpload ke Sistem Informasi setelah disahkanKepala Kantor Pertanahan Mengirim data ke KanwilMelalui Kasi Memastikan upload ke sistemKepala Seksi Survei Potensi TanahSupervisiMenyiapkan pengesahan dataKepala Bidang Survei Pengukuran dan PemetaanSupervisiKepala Kantor WilayahPengesahan Peta ZNT Mengirim ke Kantor Pertanahan

Sasaran Mutu adalah standar yang harus dicapai untuk masing-masing tahap sehingga Mutu Produk PIK dapat dipenuhi.Tahap Sasaran MutuPersiapanPenentuan SamplePengumpulan DataEntry DataPengolahan Data TekstualPengolahan Data Spasial4.3. SASARAN MUTU

4.3.1. PersiapanPenyiapan Peta Dasar dan Peta-peta Tematik: penguasaan dan pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan, karakteristik tanah, ekosistem, dan infrastruktur

Penetapan lokasi dan luasPrioritas Lokasi untuk Reforma Agraria atau Wilayah pendaftaran tanah sistematik atau wilayah dengan potensi ekonomi yang tinggiPemilihan lebih dari satu lokasi hanya dilakukan setelah lokasi yang ada telah memenuhi cakupan sekurang-kurangnya setara dengan satu lembar skala 1:10.000

Penyiapan rencana kerja lapangan (jadwal dan sdm)Penyiapan alat kerja lapangan (GPS navigasi, alat ukur, dan kamera)Penyiapan daftar isian (form SPT111 dan form penghitungan) dan peta kerjaSurvei dan Pemetaan Batas Zona Nilai TanahPenilai wajib melakukan survei untuk membuat batas zona yang berisikan bidang-bidang tanah yang mempunyai nilai tanah (highest and best use) yang mirip atau seragam. Selanjutnya penilai wajib menginventarisasi dan memetakan masing-masing zona nilai tanah tersebut di atas peta dasar dengan sisi minimal 0,5 cm x 0,5 cm x skala peta. Yang dimaksud suatu zona nilai tanah adalah zona dengan sebaran nilai tanah pada range 30%.

4.3.2. Sample dataJenis Samplebidang tanah yang terdaftar/ tanah adatinformasi harga transaksi atau penawaran bidang tanah24 bulan terakhir untuk tanah non pertanian dan 48 bulan terakhir untuk tanah pertanianDiutamakan harga jual beli, jika tidak tersedia harga sewa/produktifitasPenentuan Sample3 sampel untuk setiap zona nilai tanahSedangkan untuk zona di atas 10 cm x 10 cm, sampel minimal adalah 5 (lima) sampel. Untuk kelebihan setiap 10 cm x 10 cm jumlah sampel ditambah 2 (dua), demikian seterusnya setiap kelipatan 10 cm x 10 cm. disesuaikan dengan keragaman nilai tanahdisesuaikan dengan penggunaan tanah.Diupayakan tanah kosongPenentuan RespondenHarga transaksi (Pemilik tanah, Real estate agent/broker, Developer, Penyewa bidang tanah atau properti)Harga penawaran (Pemilik tanah yang berniat menjual/menyewakan tanahnya, Real estate agent/broker, Developer, dan Notaris, lurah, aparat lainnya yang diyakini sebagai sumber terpercaya informasi harga pasar, jika seluruh responden yang dipersyaratkan tidak tersedia )

4.3.3. Pengumpulan dataMenentukan dan mencari titik-titik sample bidang tanahMenentukan koordinat lokasi titik sample bidang tanahWawancara dengan sample respondenSurvei data fisik tanahSurvey data lingkungan dan sosial ekonomiSurvey data fisik bangunan, tanaman dan benda lainnyaSurvey data harga pasar tanah/ properti atau harga sewaSurvey data letak objek/sample (GPS)Pengambilan foto objekFormulir SPT 111

4.3.4. Pengolahan data TekstualValidasi dataPerhitungan Land rent (opsional)Perhitungannya harga sewa tanah (HST) dibagi tingkat kapitalisasi pasar property (r),

Nilai r dapat ditentukan oleh penilai dengan perbandingan data pasar terhadap harga sewa atau pendapatan dengan harga tanah di daerah tersebut Penghitungan land extraction (opsional)Untuk sample tanah yang terdapat bangunan/benda diatasnya, maka nilai bangunan harus dikeluarkan/dikurangkan untuk mendapatkan nilai tanah dengan menggunakan DKPB tahun berjalan yang dikeluarkan oleh Departemen Keuangan atau Dinas yang berkompeten melakukan penilaian nilai pasar bangunan setempat. Jika tidak dimungkinkan dapat melakukan survei ke perusahaan yg bergerak di bidang konstruksiPenyesuaian (adjustment)Untuk memperoleh data nilai tanah yang sebanding (apple to apple);Jenis PenyesuaianJenis data harga transaksiStatus hak Hak milikWaktu transaksi mengacu pada saat penilaian atau pengesahan peta zona nilai tanah yaitu tanggal 31 Desember tahun berjalan.Penyesuaian lain yang dianggap perlu oleh Penilai.

Penghitungan Nilai Zona

Penilai melakukan perataan terhadap data nilai yang diperoleh dari hasil penyesuaian pada suatu zona sesuai dengan jumlah datanya. Penilai wajib memperoleh standar deviasi dari hasil rata-rata nilai kurang dari 30%.Jika persyaratan di atas tidak dipenuhi penilai wajib melakukan validasi terhadap data hasil penghitungan

4.3.5. Pengolahan data SpasialPlotting sampleMemetakan seluruh sample bidang tanah diatas peta pendaftaran digital pada layer nilai tanah. Jika tidak tersedia, pemetaan dapat dilakukan pada citra satelit.Memberikan nilai tanah per meter persegi hasil pengolahan data pada setiap titik sampleEditing Zona Nilai TanahDigital CartographyDigital cartography dilakukaan dengan memberikan warna untuk setiap klasifikasi Zona Nilai Tanah Pembuatan lay out dan informasi tepi peta menggunakan standarisasi yang ditetapkan BPN.Pencetakan peta.