RELAZIONE TECNICA DI STIMA DEI BENI IMMOBILI - PARTE ... · 1. Identificazione del bene oggetto di...

TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE

SEZIONE FALLIMENTARE

G.D. Dott.ssa Emanuela Piazza

Procedura Fallimentare nº 27.2016

FALLIMENTO: Macelleria F.ll. Gippetto di S. e G. Gippetto Snc e dei soci

Gippetto S. e Gippetto G.

RELAZIONE TECNICA DI STIMA DEI BENI IMMOBILI

- PARTE GENERALE -

Consulente Tecnico: Arch. Giuseppe Bellomo - Via Valdemone, 32 - 90144 Palermo

e.: [email protected] - pec: [email protected] Cell: 3317449601 Fax: 091528109

Consulente Tecnico: Arch. Giuseppe Bellomo – Fallimento nº27.2016

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Tribunale di Termini Imerese

Il sottoscritto Arch. Giuseppe Bellomo,

PRESO ATTO

delle risultanze delle visure, degli atti e della documentazione presso la

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo, l’Agenzia del Territorio di Palermo,

i Comuni di Bolognetta (PA) e di Villafrati (PA), sulla base degli atti di provenienza

dei beni e comunque sulla base dei documenti in possesso,

SVOLTI

i sopralluoghi necessari per procedere con le operazioni peritali presso gli immobili

ricadenti nei Comuni di Bolognetta (PA) e di Villafrati (PA),

REDIGE E RASSEGNA

la presente relazione tecnico estimativa del beni immobili di proprietà dei Sig.ri

Gippetto Salvatore e Gippetto Giuseppe, posti nei Comuni di Bolognetta e di

Villafrati, e più precisamente l’unità immobiliare ad uso negozio/bottega in Via Roma

n.90/92, la proprietà in Contrada Grassurelle Rocce di Catalano in Bolognetta e la

proprietà in Contrada Stallone in Villafrati.


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SOMMARIO

PREMESSA .......................................................................................................................... 5

1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DI STIMA ....................................................................... 6

RELAZIONE DI STIMA - LOTTO A - .................................................................................... 7

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA ..................................................................... 9 2. ESTREMI DEGLI ATTI DI PROVENIENZA ................................................................................... 9 3. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ...................................................................................... 10 3.1 CARATTERISTICHE INTERNE ED ESTERNE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE ..................................... 10 3.2 STATO DI MANUTENZIONE: ............................................................................................... 10 4. STATO DI POSSESSO ......................................................................................................... 10 5. VERIFICA DELL’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE RESTERANNO A CARICO

DELL’ACQUIRENTE ................................................................................................................. 11 6. VERIFICA DELL’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI, CHE SARANNO CANCELLATI O

COMUNQUE NON SARANNO OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE .......................................................... 11 7. VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA .......................................................... 11 8. VALORE DELL’IMMOBILE ..................................................................................................... 12 8.1 STIMA SINTETICO‐COMPARATIVA ...................................................................................... 13 8.2 STIMA ANALITICA ............................................................................................................. 16 9. SCHEDA RIEPILOGATIVA .................................................................................................... 17 10. ELENCO DOCUMENTI ALLEGATI ......................................................................................... 18 - ALLEGATO A1 - VISURA STORICA CATASTALE PER IMMOBILE .................................................. 19 - ALLEGATO A2 - VISURA FABBRICATO E PLANIMETRIA CATASTALE FOGLIO 16 PART. 12 SUB. 1 .. 20 - ALLEGATO A3 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE SCALA 1:1000 ............................................ 21 - ALLEGATO A4 - RILIEVO SCALA 1:100................................................................................... 22 - ALLEGATO A5 - CERTIFICATO DI AUTORIZZAZIONE DI AGIBILITÀ ............................................... 23 - ALLEGATO A6 - TITOLO DI PROVENIENZA COMPRAVENDITA DEL 24/04/2007 ........................... 24 - ALLEGATO A7 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ................................................................. 25

RELAZIONE DI STIMA - LOTTO B - .................................................................................. 30

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA ................................................................... 32 2. ESTREMI DEGLI ATTI DI PROVENIENZA ................................................................................. 33 3. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ...................................................................................... 33 3.1 CARATTERISTICHE INTERNE ED ESTERNE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE ..................................... 33 3.2 STATO DI MANUTENZIONE ................................................................................................ 34 4. STATO DI POSSESSO ......................................................................................................... 34 5. VERIFICA DELL’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE RESTERANNO A CARICO


COMUNQUE NON SARANNO OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE .......................................................... 35 7. VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA .......................................................... 35 8. VALORE DELL’IMMOBILE ..................................................................................................... 35 8.1 STIMA SINTETICO‐COMPARATIVA ...................................................................................... 36 8.2 STIMA BASATA SUI VALORI AGRICOLI MEDI (V.A.M.) ........................................................... 39 9. SCHEDA RIEPILOGATIVA .................................................................................................... 40 10. ELENCO DOCUMENTI ALLEGATI ......................................................................................... 41 - ALLEGATO B1 - VISURA STORICA CATASTALE PER IMMOBILE .................................................. 42 - ALLEGATO B2 - VISURA FABBRICATO E PLANIMETRIA CATASTALE FOGLIO 17 PART. 830 ........... 43 - ALLEGATO B3 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE SCALA 1:2000 ............................................ 44 - ALLEGATO B4 - CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ................................................. 45 - ALLEGATO B5 - TITOLO DI PROVENIENZA COMPRAVENDITA DEL 18/03/2010 ........................... 46 - ALLEGATO B6 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ................................................................. 47 - ALLEGATO B7 - QUOTAZIONI OSSERVATORIO DEI VALORI AGRICOLI MEDI .............................. 52


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RELAZIONE DI STIMA - LOTTO C - .................................................................................. 53

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DELLA STIMA ............................................................. 55 2. ESTREMI DEGLI ATTI DI PROVENIENZA ................................................................................. 63 3. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ...................................................................................... 63 3.1 CARATTERISTICHE INTERNE ED ESTERNE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE ..................................... 64 3.2 STATO DI MANUTENZIONE ................................................................................................ 65 4. STATO DI POSSESSO ......................................................................................................... 65 5. VERIFICA DELL’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE RESTERANNO A CARICO


COMUNQUE NON SARANNO OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE .......................................................... 65 7. VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA ....................................................... 66 8. VALORE DELL’IMMOBILE ..................................................................................................... 66 8.1 STIMA SINTETICO‐COMPARATIVA ...................................................................................... 67 8.2 STIMA BASATA SUI VALORI AGRICOLI MEDI (V.A.M.) ........................................................... 71 9. SCHEDA RIEPILOGATIVA .................................................................................................... 72 10. ELENCO DOCUMENTI ALLEGATI ......................................................................................... 73 - ALLEGATO C1 - VISURA STORICA CATASTALE PER IMMOBILE .................................................. 74 - ALLEGATO C2 - VISURA FABBRICATI E PLANIMETRIE CATASTALI FOGLIO 2 PART.422 E 423 ....... 75 - ALLEGATO C3 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE SCALA 1:4000 ............................................ 76 - ALLEGATO C4 - CERTIFICATO DI DESTINAZIONE URBANISTICA ................................................ 77 - ALLEGATO C5 - TITOLO DI PROVENIENZA COMPRAVENDITA DEL 4/02/2005 ............................. 78 - ALLEGATO C6 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ................................................................. 79 - ALLEGATO C7 - QUOTAZIONI OSSERVATORIO DEI VALORI AGRICOLI MEDI .............................. 84


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Premessa

Con sentenza del 21.10.2016 veniva nominato Curatore l’ Avv. Alessandra Bonanno.

In data 21.12.2016 il sottoscritto Arch. Giuseppe Bellomo, nato a Palermo (PA) il

22.04.1982, C.F. BLLGPP82D22G273V, libero professionista con Studio in Palermo

via Valdemone 32, iscritto all’Ordine degli Architetti, Pianificatori, Paesaggisti e

Conservatori di Palermo n. 5251 e iscritto all’Albo dei C.T.U. del Tribunale di

Palermo, è stato nominato Consulente tecnico per le stime in riferimento alla

procedura fallimentare in epigrafe per redigere la perizia estimativa relativa agli

immobili di proprietà dei soci della società fallita.


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1. Identificazione dei beni oggetto di stima

In relazione alla formazione e divisione in lotti, sulla scorta dei sopralluoghi, delle

informazioni di natura economica relative al mercato di compravendita e della

consistenza degli immobili, vengono individuati n. 3 lotti per la vendita: A, B, C.

- LOTTO A ”Unità immobiliare in Bolognetta (PA), via Roma n.90/92”;

- LOTTO B “Terreno in Bolognetta (PA), Contrada Grassurelle Rocce di

Catalano”;

- LOTTO C “Terreno in Villafrati (PA), Contrada Stallone”.


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TRIBUNALE DI TERMINI IMERESE

SEZIONE FALLIMENTARE

G.D. Dott.ssa Emanuela Piazza

Procedura Fallimentare nº 27.2016

FALLIMENTO: Macelleria F.ll. Gippetto di S. e G. Gippetto Snc e dei soci

Gippetto S. e Gippetto G.

RELAZIONE DI STIMA - LOTTO A -

“Unità immobiliare in Bolognetta (PA), via Roma n.90/92”

Consulente Tecnico: Arch. Giuseppe Bellomo - Via Valdemone, 32 - 90144 Palermo

e.: [email protected] - pec: [email protected] Cell: 3317449601 Fax: 091528109


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Tribunale di Termini Imerese

Il presente fascicolo di stima si riferisce alla valutazione del bene contraddistinto con

la lettera A nella Relazione Tecnica Generale. Esso è composto da capitoli come di

seguito specificato:

RELAZIONE DI STIMA - LOTTO A - ................................................................................... 7

1. IDENTIFICAZIONE DEL BENE OGGETTO DI STIMA ..................................................................... 9 2. ESTREMI DEGLI ATTI DI PROVENIENZA ................................................................................... 9 3. SOMMARIA DESCRIZIONE DEI BENI ...................................................................................... 10 3.1 CARATTERISTICHE INTERNE ED ESTERNE DELL’UNITÀ IMMOBILIARE ..................................... 10 3.2 STATO DI MANUTENZIONE: ............................................................................................... 10 4. STATO DI POSSESSO ......................................................................................................... 10 5. VERIFICA DELL’ESISTENZA DI FORMALITÀ, VINCOLI O ONERI CHE RESTERANNO A CARICO


COMUNQUE NON SARANNO OPPONIBILI ALL’ACQUIRENTE .......................................................... 11 7. VERIFICA DELLA REGOLARITÀ EDILIZIA E URBANISTICA .......................................................... 11 8. VALORE DELL’IMMOBILE ..................................................................................................... 12 8.1 STIMA SINTETICO‐COMPARATIVA ...................................................................................... 13 8.2 STIMA ANALITICA ............................................................................................................. 16 9. SCHEDA RIEPILOGATIVA .................................................................................................... 17 10. ELENCO DOCUMENTI ALLEGATI ......................................................................................... 18 - ALLEGATO A1 - VISURA STORICA CATASTALE PER IMMOBILE .................................................. 19 - ALLEGATO A2 - VISURA FABBRICATO E PLANIMETRIA CATASTALE FOGLIO 16 PART. 12 SUB. 1 .. 20 - ALLEGATO A3 - ESTRATTO DI MAPPA CATASTALE SCALA 1:1000 ............................................ 21 - ALLEGATO A4 - RILIEVO SCALA 1:100................................................................................... 22 - ALLEGATO A5 - CERTIFICATO DI AUTORIZZAZIONE DI AGIBILITÀ ............................................... 23 - ALLEGATO A6 - TITOLO DI PROVENIENZA COMPRAVENDITA DEL 24/04/2007 ........................... 24 - ALLEGATO A7 - DOCUMENTAZIONE FOTOGRAFICA ................................................................. 25


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1. Identificazione del bene oggetto di stima

Il bene è un’unità immobiliare destinata a negozio/bottega (C/1), posta al piano terra

di un edificio con un unico piano fuori terra.

Il bene risulta in carico al Catasto Fabbricati, Ufficio del Territorio di Palermo nel

Comune di Bolognetta ed è identificato:

Foglio Part. Sub. Zona Cens.

Micro Zona

Cat. Classe Consistenza Sup.

Catastale Rendita

16 12 1 - - C/1 5 62mq 74mq €1.104,70

Indirizzo Via Roma n.90/92 piano: T

La rendita risulta modificata a seguito di VARIAZIONE del 01/01/1992 VARIAZIONE

DEL QUADRO TARIFFARIO.

La Categoria risulta modificata a seguito di VARIAZIONE del 15/02/2005 protocollo

n. PA0043658 in atti dal 15/02/2005 VARIAZIONE DI TOPONOMASTICA – VDE

VAR. DEST. DA MAGAZZ. A NEGOZIO (n.2331.1/2005).

La Superficie Catastale risulta modificata a seguito di VARIAZIONE del 09/11/2015

Inserimento in visura dei dati di superficie.

L’immobile risulta intestato a:

- GIPPETTO SALVATORE nato a Bolognetta (PA) il 21/07/1968,

C.F.: GPPSVT68L21A946T

Tali identificativi risultano derivanti da ISTRUMENTO (ATTO PUBBLICO) del

24/04/2007, Nota presentata con Modello Unico in atti dal 03/05/2007,

Repertorio n. 19952, Rogante: DU CHALIOT DANIELA a seguito di un Contratto di

COMPRAVENDITA.

Il bene immobiliare confina con: Via Roma e Via Favia.

Il bene è meglio individuato dall'estratto di mappa (cfr.All.A3), dalla planimetria

catastale (cfr.All. A2) e dalle visure catastali (cfr.All. A2) che si allegano alla

presente.

2. Estremi degli atti di provenienza

Il bene “Unità immobiliare in Bolognetta (PA), via Roma 90/92”, risulta essere

pervenuto al Sig. Gippetto Salvatore, in regime di bene personale, dai Sig.ri Giuffrida

Alberto e Giuffrida Alessandro con atto di compravendita, rogato Notaio Du Chaliot

Daniela, del 24/04/2007 rep. 19952/5295 e trascritto alla Conservatoria dei Registri

Immobiliari di Palermo in data 27/04/2007 al n.31573/20583


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3. Sommaria descrizione dei beni

Il bene è un’unità immobiliare destinata a bottega posta al piano terreno di un edificio

di un piano fuori terra sito in Bolognetta, Via Roma 90/92, composto da tre ambienti,

di cui un locale adibito a retrobottega e uno a retrobottega più W.C.; alla proprietà si

accede dalla pubblica via. (vedi All. A7)

3.1 Caratteristiche interne ed esterne dell’unità immobiliare

Fabbricato

Edificio di un piano fuori terra, le facciate presentano uno stato di degrado diffuso

(vedi All. A7 fig.1).

Muratura

Struttura portante calcestruzzo armato e tamponature interne in muratura.

Infissi

Gli infissi interni dell’unità immobiliare sono realizzati in alluminio. Sono presenti

saracinesche sulle vetrine del corso principale. Gli infissi sul retrobottega sono in

acciaio. Sono presenti scuri e grate in acciaio verso l’estero (vedi All. A7 fig.5).

Pavimentazioni

All’interno dell’unità immobiliare la pavimentazione è di marmo colore chiaro.

Rivestimenti

Sono presenti rivestimenti in piastrelle bianche nel bagno fino all’altezza di 2,25m

(vedi All. A7 fig.6).

Termico

L’impianto termico per il riscaldamento è assente. I punti acqua per lo scaldabagno

sono presenti ma lo scaldabagno è assente.

Elettrico

L’impianto è completo di tutto ciò che ne permetterebbe l’utilizzo come prese

elettriche, interruttori, punti luce, ecc.

Idrico

L’impianto è completo di tutto ciò che ne permetterebbe l’utilizzo come gli scarichi

l’adduzione. Il bagno è completo di porcellane e di rubinetteria.

3.2 Stato di manutenzione:

Il bene si presenta in stato di abbandono in tutte le sue aree e parti.

4. Stato di possesso

Attualmente l’immobile è libero.


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5. Verifica dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri che resteranno a carico

dell’acquirente

Dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo

alla data del fallimento:

- non risultano sussistere atti di asservimento urbanistici, eventuali limiti di

edificabilità o diritti di prelazione diversi da quelli di legge;

- non sussistono, per quanto è stato possibile accertare, convenzioni

matrimoniali o provvedimenti di assegnazione della casa coniugale;

- non si sono riscontrati altri pesi o limitazioni d’uso.

6. Verifica dell’esistenza di formalità, vincoli o oneri, che saranno cancellati o

comunque non saranno opponibili all’acquirente

Dagli accertamenti svolti presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Palermo

alla data del fallimento risultano le seguenti formalità:

- ISCRIZIONE CONTRO del 27/04/2007 - Registro Particolare 7598 Registro

Generale 31574 - Pubblico ufficiale DU CHALIOT DANIELA Repertorio

19953/5296 del 24/04/2007 - IPOTECA VOLONTARIA derivante da

CONCESSIONE A GARANZIA DI MUTUO - Immobili siti in

BOLOGNETTA(PA);

- ISCRIZIONE CONTRO del 01/02/2010 - Registro Particolare 1064 Registro

Generale 6148 - Pubblico ufficiale SERIT SICILIA SPA Repertorio 91000/2009

del 23/12/2009 - IPOTECA LEGALE derivante da IPOTECA LEGALE AI

SENSI DELL'ART.77 DEL DPR 602/73 - Immobili siti in BOLOGNETTA (PA)

7. Verifica della regolarità edilizia e urbanistica

L’immobile è composto da 1 unità immobiliare con destinazione C/1 – Negozi e

botteghe.

Secondo il regolamento urbanistico vigente del Comune di Bolognetta l’edificio ricade

in classe “B” ambito tessuto nucleo storico, tessuto storico o storicizzato,

prevalentemente seriale, spazio edificato.

Sono state fatte ricerche presso il Comune di Bolognetta: archivio pratiche edilizie,

archivio storico e archivio pratiche di sanatoria e si riscontra la seguente:

- Autorizzazione di agibilità Prot. n. 9117 del 08/02/2007.

Sulla base di quanto emerso dagli atti di provenienza del bene risulta ai fini della


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Legge 28 Febbraio 1985 n.47, che il fabbricato è stato costruito anteriormente alla

data del 01/09/1967.

Altresì non è possibile dichiarare la conformità dell’unità immobiliare ai progetti edilizi

depositati presso il Comune di Bolognetta in quanto non è stato reperito alcun titolo

abilitativo e/o progetto.

8. Valore dell’immobile

Per la determinazione del più probabile valore di mercato del bene in esame, nello

stato di fatto e di diritto in cui si trova, si ritiene corretto procedere alla stima

comparativa in base ai parametri tecnici correnti nelle stesse zone e praticati ai

prezzi di vendita dei beni aventi caratteristiche simili a quello da stimare. Inoltre si è

proceduto alla consultazione delle pubblicazioni del settore immobiliare riferite alle

stime medie del prezzo reale di compravendita, per metro quadro commerciale

(superficie calpestabile), relative a unità immobiliari di medie dimensioni e per ettaro

o frazione di esso relative ai terreni. A tal fine, sono stati presi in considerazione:

Zona: centrale

Posizione (in relazione al traffico, mezzi di trasporto e servizi in genere): servita da

strada provinciale (SP77).

Esposizione (luminosità, posizione interna dei locali): discreta, su due prospetti.

Piano: piano terra (primo ed unico fuori terra).

Condizioni degli immobili, rifiniture: in stato di abbandono (conservazione non

buona).

Servizi igienici: l’immobile è dotato di n° 1 servizio igienico, dotato di areazione

naturale ma in cattivo stato di manutenzione.

Pianta distributiva: sufficiente

La finalità della stima di un bene immobile è quella di conoscere il più probabile

valore di mercato ovvero il valore che esso può assumere in una libera

contrattazione di compravendita, in normali condizioni di acquisto e di pagamento, in

base alla legge di domanda e dell’offerta.

Nel caso in oggetto il criterio adottato per la stima dell’immobile non tiene conto di

un’unica metodologia valutativa bensì della media tra due stime: sintetica ed

analitica.

La prima si basa sulla comparazione tra il valore del bene e quello di altri fabbricati di

valore noto con caratteristiche similari; i valori accertati sono desunti dall’attuale


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mercato immobiliare e riferiti a un preciso parametro unitario che è il metro quadrato.

Il metodo analitico determina il valore del bene sulla previsione della sua reale o

presunta redditività attualizzata ad un opportuno saggio di riferimento.

La media dei valori così ottenuti esprime il più probabile valore di mercato del bene:

Vm = Vm (stima sintetica) + Vm (stima analitica)

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8.1 Stima sintetico‐comparativa

La valutazione sintetico-comparativa, muovendo da una preliminare indagine di

mercato, desume i valori noti di immobili con caratteristiche analoghe al bene da

stimare esistenti nella medesima zona.

Dai suddetti valori si ricava la quotazione di mercato più alta Vmax che moltiplicata

per la superficie commerciale dell’immobile e per il Coefficiente Correttivo “K” ‐ dato

dalla sommatoria di vari coefficienti esposti nella teoria di Carlo Forte, riferiti alle

“caratteristiche intrinseche ed estrinseche del terreno da valutare” ‐ ne restituisce il

Valore di mercato:

Vm = Vmax x Scomm x ΣK

dove

Vmax = valore massimo stimato.

S = superficie commerciale del bene (mq).

ΣK = sommatoria caratteristiche del bene da stimare.

Fonti utilizzate per la stima ‐ calcolo del valore massimo

Relativamente alle fonti delle informazioni utilizzate per la stima, si precisa di aver

consultato pubblicazioni specializzate riportanti le quotazioni di mercato, come la

banca dati dell’Osservatorio dei Valori Immobiliari dell’Agenzia del Territorio

aggiornata al primo semestre 2016.

Si ritiene opportuno specificare che gli elementi economici che vanno a costituire tale

strumento di raffronto prendono spunto dallo studio di mercato svolto dagli Uffici

dell’Agenzia del Territorio, in collaborazione con la FIAP e la FIMAA.

Nello specifico l’Osservatorio è una banca dati che raccoglie informazioni del

mercato immobiliare in tutti i Comuni d’Italia; i dati sono strutturati sulla base della

suddivisione del territorio comunale in zone omogenee nelle quali si registra

uniformità di apprezzamento del mercato, per condizioni economiche e socio‐

ambientali.


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I valori scaturenti sono localmente inseriti nel sistema informativo sul sito

dell’Agenzia e oscillano in intervalli i cui estremi rappresentano “medie” dei valori

minimi e massimi riferiti a quella tipologia edilizia per zona omogenea comunale, ad

una determinata fascia o zona, con specifica destinazione, tipologia edilizia, stato di

conservazione e manutenzione.

Il valore di mercato riportato dalla Banca Dati delle quotazioni immobiliari dell’O.M.I.

per unità immobiliari ad uso commerciale, con caratteristiche dello stato conservativo

“normali” è stimato nella zona tra €/mq. 680,00 ed €/mq 1.000,00.

Superficie commerciale

Relativamente al calcolo della superficie commerciale dell’immobile sono stati

assunti come riferimenti il D.P.R. 138/98 e ss.mm.ii. per la determinazione della

superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria di gruppo C/1

(Negozi e botteghe).

Secondo tali provvedimenti normativi e legislativi la superficie commerciale è data

dalla somma della superficie coperta lorda ‐ comprensiva dei muri interni e di quelli

perimetrali esterni nella misura del 100% e nella misura del 50% per i muri in

comunione ‐ e della superficie scoperta computata in percentuale secondo la

tipologia di spazio: balconi e terrazze, patii e porticati, verande, giardini, etc.

Si tiene, inoltre, conto dell’incidenza di eventuali pertinenze considerando per le

stesse una superficie “virtuale” corrispondente ad una frazione della superficie

effettiva.

La superficie commerciale può dunque dedursi con la seguente formula:

S comm = S coperta lorda + K1 x S1 + K2 x S2 + …. KN x SN

dove

S comm = Superficie commerciale

S coperta lorda = Superficie coperta lorda

K1 K2 = Coefficienti da applicare alle superfici scoperte

S1 S2 = Superfici delle aree scoperte

La superficie commerciale dell’immobile, calcolata al lordo dei muri perimetrali e di

quelli di confine computati per il 50%, è di mq. 89,00. (vedi All. A4)

Coefficiente correttivo “K”

Il Coefficiente Correttivo è dato dalla sommatoria dei vari coefficienti (ottenuti dalla


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teoria di Carlo Forte) che tengono conto delle caratteristiche estrinseche, intrinseche,

tecnologiche e produttive dell’immobile:

a) Ke Caratteristiche Posizionali Estrinseche: riguardano la posizione dell’immobile

all’interno del tessuto urbano. Le posizioni privilegiate dei grandi centri urbani

conferiscono alle unità abitative o commerciali prezzi di gran lunga maggiori di quelli

relativi ad unità analoghe ma di più eccentrica concentrazione.

L’immobile si trova in prossimità del centro storico della città. Il quartiere,

caratterizzato da una discontinuità edilizia di modesto livello formale ed estetico, è

adeguatamente provvisto delle necessarie opere di urbanizzazione primaria e

secondaria.

b) Ki Caratteristiche Posizionali Intrinseche: riguardano l’immobile: panoramicità,

luminosità, soleggiamento, orientamento. Tali caratteristiche sono direttamente

proporzionate al piano in cui è ubicata l’unità. Più alta è l’elevazione maggiore è la

percentuale di aria e luce presente all’interno.

Il negozio gode di buone condizioni di panoramicità dato l’affaccio sul corso

principale Via Roma e di ottime condizioni di soleggiamento e luminosità per la

presenza di due aperture sul fronte principale e tre sul retro.

c) Kt Caratteristiche Tecnologiche: riguardano il livello tecnologico dell’immobile:

materiali, impianti.

L’immobile è dotato di materiali di finitura e di impianti tecnologici di medio livello

qualitativo.

d) Kp Caratteristiche Produttive: se l’immobile è produttivo o meno nel tempo.

Il bene possiede buone potenzialità produttive intese quale capacità di generare

reddito in termini di valore locatario o di valore di vendita.

Con riferimento al prezzo massimo è possibile quantificare l'incidenza di ciascuna

categoria di caratteristiche, esprimendo il contributo alla sua formazione, ossia

l’incidenza minima e l’incidenza massima:

Caratteristiche K max K min K IMMOBILE

Ke - Carat. Estrinseche 0,35 0,05 0,30

Ki - Carat. Intrinseche 0,25 0,05 0,20

Kt - Carat. Tecnologiche 0,30 0,10 0,10

Kp - Carat. Produttive 0,10 0,05 0,10

TOTALE 1,00 0,25 0,70


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per cui il Valore di Mercato con la

STIMA SINTETICO‐ COMPARATIVA è

Vm = €/mq 1.000,00 x mq 89,00 x 0,70 = €62.300,00

8.2 Stima analitica

La stima analitica si basa sulla capitalizzazione dei redditi tenendo in considerazione

il canone annuale di locazione in regime di libero mercato e il tasso di

capitalizzazione.

Il valore di mercato del bene è dato dal rapporto tra il reddito netto ed il tasso di

capitalizzazione riferito al bene:

Vm = Rn / r

Il tasso di capitalizzazione r oscilla per le case, negozi e magazzini compresi nella

provincia di Palermo tra il 4% ed il 5%. Nel caso in esame si utilizza un saggio del

4,0%.

La scelta del saggio del 4,0% riportato successivamente nasce per via statistica

attraverso il rapporto tra la sommatoria dei benefici fondiari di immobili similari a

quello in esame e la sommatoria dei rispettivi valori di mercato, realizzati in

compravendite avvenute di recente.

Il Reddito netto è determinato dal reddito lordo al netto delle spese a carico del

proprietario (spese per tasse e imposte, manutenzione ordinaria e straordinaria,

quote di sfitti, e inesigibilità, spese di gestione e per ammortamento o perpetuità):

Rn = Rl ‐ S

Per il calcolo del Reddito lordo si procede col determinare il valore locatario annuale

rapportandosi nuovamente alla banca dati dell’Osservatorio dei Valori Immobiliari

che restituisce valori che vanno da un minimo di € 2,70 per mq ad un massimo di €

4,10 per mq.

Per cui si avrà:

4,10 x 89,00 mq = € 364,90/mq

Rl = € 364,90 x 12 = € 4.378,80

Rn = € 4.378,80 (rendita annua lorda) ‐ 875,76 (20% spese annue) = € 3.503,04

per cui il Valore di Mercato con la

STIMA ANALITICA è

Vm = Rn / r = € 3.503,04 x100 = € 87.576,00

4


17

MEDIA TRA I DUE VALORI ACQUISITI: € 62.300,00 + € 87.576,00 = € 74.938,00

2

VALORE DI MERCATO ARROTONDATO PER ECCESSO A:

€75.000,00 (euro settancinquemila/00)

9. Scheda riepilogativa

Alla luce di quanto esposto si sintetizza che il LOTTO A oggetto di stima:

- consiste in un immobile, con destinazione C/1 – Negozi e botteghe sito nel

Comune di Bolognetta (PA) in Via Roma 90/92;

- è pervenuto per 1/1 al Sig. Gippetto Salvatore in regime di bene personale in

forza di atto di compravendita rogato Notaio Du Chaliot Daniela del

24/04/2007 rep. 19952/5295;

- risulta in carico al Catasto Fabbricati, Ufficio del Territorio di Palermo nel

Comune di Bolognetta ed è identificato nel F.16, Part. 12, sub.1

- non risulta concesso in locazione.

Tenuto conto della posizione del bene rispetto al centro abitato, delle caratteristiche

e dei servizi che offre la zona, accertato il contesto, la consistenza, lo stato di

manutenzione, operando una media tra la stima sintetico‐comparativa e la stima

analitica, si può affermare che il più probabile valore di mercato del lotto in oggetto è

di € 75.000,00.

Lotto Bene Id. Catastale Sup.

Commerciale Valutazione in

euro

A Immobile al piano

terra sito in Bolognetta Via Roma 90/92

Catasto Fab. F.16, Part. 12

sub. 1 Cat. C/1 89 mq. €75.000,00

Il sottoscritto ritiene con la presente Relazione di Stima – Lotto A – associata alla

Relazione Generale e ai Fascicoli dei Lotti B e , di avere compiutamente assolto al

mandato ricevuto.

Si depositano oltre alle copie in originale della relazione, una copia integrale su

supporto informatico comprensiva della documentazione fotografica.


18

Il consulente resta a disposizione per ogni eventuale chiarimento o adempimento

dovesse rendersi utile o necessario.

10. Elenco documenti allegati

A1 Visura storica catastale per immobile

A2 Visura fabbricato e planimetria catastale foglio 16 particella 12 sub. 1

A3 Estratto di mappa catastale scala 1:1000

A4 Rilievo scala 1:100

A5 Certificato di Autorizzazione di agibilità

A6 Titolo di provenienza Compravendita del 24/04/2007

A7 Documentazione fotografica


19

- Allegato A1 - Visura storica catastale per immobile

LOTTO A



20

- Allegato A2 - Visura fabbricato e planimetria catastale

foglio 16 part. 12 sub. 1

LOTTO A



21

- Allegato A3 - Estratto di mappa catastale scala 1:1000

LOTTO A



22

- Allegato A4 - Rilievo scala 1:100

LOTTO A



23

- Allegato A5 - Certificato di autorizzazione di agibilità

LOTTO A



24

- Allegato A6 - Titolo di provenienza Compravendita del

24/04/2007

LOTTO A



25

- Allegato A7 - Documentazione fotografica

LOTTO A


Via Roma 90/92 e indicazione dei punti di vista fotografici


26

Foto 1

Foto 2


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Foto 3

Foto 4


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Foto 5

Foto 6


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Foto 7

Foto 8

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