Real Estate Research & Forecast Mid-Year 2011 - Slovakia Market

Accelerating success.

SLOVENSKÁ REPUBLIKA

PREHĽAD TRHU

PRVÝ POLROK 2011

2011 | POLROČNÝ PREHĽAD TRHU | SLOVENSKÁ REPUBLIKA

OBSAH

Zhrnutie 3

Ekonomický prehľad 4

Investičný trh 5

Kancelárske priestory 6

Priemyselné a skladové priestory 7

Maloobchodné priestory 8

Kľúčové definície 9

3 | COLLIERS INTERNATIONAL

SÚČASNÉ TRENDY

• Ekonomika: V prvom štvrťroku 2011 vzrástol hrubý domáci produkt v stálych cenách

o 3,5 %. Nezamestnanosť sa podľa metodiky výberového zisťovania pracovných síl

štatistického úradu Slovenskej republiky v prvom kvartáli znížila o 1,2 % a

spotrebiteľské ceny za prvý polrok 2011 vzrástli v priemere o 3,6 %.

• Investičný trh: Investori sa naďalej zameriavajú na hlavné aktíva, najmä v krajinách

ako Poľsko a Česká republika. Avšak vysoká konkurencia v týchto krajinách

spôsobuje, že výnosy klesajú a veľa investorov začína hľadať lepšie možnosti a vyššie

výnosy na slovenskom trhu.

• Kancelárske priestory: Ku koncu prvého polroka 2011 sa celková plocha moderných

kancelárskych priestorov v Bratislave nezmenila v porovnaní so začiatkom roka. V

tomto kvartáli dominovali na trhu transakcie spoločností z odvetvia IT. Transakcie

uzatvorené v prvej polovici roka 2011 predstavujú celkovo hodnotu 43 300 m².

• Priemyselné a skladové priestory: Na konci prvej polovice roka 2011

dosiahla celková plocha priemyselných a skladových

priestorov 1 009 500 štvorcových metrov. Na trhu sú nové projekty, ktoré sú v

súčasnosti vo výstavbe. V druhom kvartáli tohto roka zaznamenal tento segment

významný nárast uzatvorených transakcií v porovnaní s rovnakým obdobím minulého

roka.

• Maloobchodné priestory: Trh s maloobchodnými priestormi v hlavnom meste a v

regiónoch dosahuje hodnoty podobné viac vyspelým ekonomikám. Vďaka tomu sa aj

naďalej bude zvyšovať tlak na kvalitu nákupných centier.

PROGNÓZY

• Ekonomika: Dlhodobé vyhliadky pre Slovenskú republiku sú podľa expertov jasné,

vzhľadom na skutočnosť, že Slovensko patrí medzi lídrov v ekonomickom raste medzi

krajinami EÚ. Aj napriek pozitívnym vyhliadkam zaznamená ekonomický rast v roku

2011 spomalenie pred opätovným zrýchlením a silnejším domácim dopytom v roku

2012. Predpokladá sa, že miera nezamestnanosti bude naďalej klesať. Inflácia

vykazuje v roku 2011 stúpajúci trend.

• Investičný trh: Pre rok 2011 očakávame realizáciu transakcií, ktoré boli pozastavené

počas roka 2010 spolu s príchodom investorov na slovenský trh, ktorý je zaujímavý

dobrými makroekonomickými základmi slovenského hospodárstva a stabilizáciou trhu

nájomcov. Rovnako z regionálneho hľadiska budú výnosy na poľskom trhu budú robiť

výnosy na Slovensku viac zaujímavými pre investorov.

• Kancelárske priestory: Tak ako v predošlom období, situácia na trhu s kancelárskymi

priestormi ostáva na rovnakej úrovni s viac optimistickými vyhliadkami pre

prenajímateľov priestorov štandardu A. Očakávame väčšie rozdiely v cenách

priestorov štandardu A a B, z dôvodu ich rozdielnej kvality a tiež miery neobsadenosti.

• Priemyselné a skladové priestory: Nízka miera neobsadenosti bude naďalej

stimulovať realizáciu nových projektov s novými nájomnými podmienkami a vyššou

cenou prenájmu. Developeri sa zamerajú na oblasť v okolí mesta Senec. Nový

záujem sa predpokladá v mestách Žilina, Prešov a Košice.

• Maloobchodné priestory: Do konca roka 2011 by sa mal trh s maloobchodnými

priestormi stabilizovať a podmienky budú vo väčšej miere diktovať nájomníci, ktorí

budú tiež vyvíjať tlak na zníženie úrovne nájmov, v dôsledku situácie na trhu.

INDIKÁTORY TRHU

2010* 2011*

RAST HDP

NEZAMESTNANOSŤ

MZDY

INFLÁCIA

OBJEM INVESTÍCIÍ

NÁJMY KANCELÁRSKE

PRIESTORY

NÁJMY PRIEMYSELNÉ A

SKLADOVÉ PRIESTORY

NÁJMY MALOOBCHODNÉ

PRIESTORY

VÝNOSY

* POROVNANIE S MINULÝM ROKOM

PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO

Zhrnutie


PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO | EKONOMICKÝ PREHĽAD

Zdroj: Štatistický úrad Slovenskej republiky / Ministerstvo

financií Slovenskej republiky





PREHĽAD

• V prvom štvrťroku 2011 sa vytvoril hrubý domáci produkt v objeme 15 832,8 mil. eur. V

stálych cenách vzrástlo HDP o 3,5 %, čo bolo o 1,2 % menej ako vlani. Po očistení o

sezónne vplyvy sa v porovnaní so štvrtým štvrťrokom 2010 reálne zvýšilo o 1 %.

• Nezamestnanosť sa podľa metodiky výberového zisťovania pracovných síl

štatistického úradu Slovenskej republiky v prvom kvartáli tohto roka znížila o 1,2 % v

porovnaní s prvým kvartálom minulého roka a dosiahla hodnotu 13,9 %.

• Súčasný rast zamestnanosti je sústredený v západnej časti Slovenska, na čele s

Trnavským krajom.

• Priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca hospodárstva SR v prvom

štvrťroku 2011 dosiahla 746 eur. Oproti prvému štvrťroku 2010 nominálne vzrástla o

2,9 %. Vyšší prírastok spotrebiteľských cien v porovnaní s rastom nominálnej mzdy

ovplyvnil vývoj reálnej mzdy, ktorá sa medziročne znížila o 0,4 %. Vo všetkých krajoch

bola priemerná nominálna mesačná mzda zamestnanca vyššia ako v prvom štvrťroku

2010.

• Podľa údajov publikovaných Štatistickým úradom spotrebiteľské ceny za prvý polrok

2011 vzrástli v priemere o 3,6 %.

• V druhom štvrťroku 2011 sa v porovnaní s prvým štvrťrokom 2011 zvýšili v úhrne o

1 %. Vzrástli ceny v odbore alkoholických nápojov a tabaku o 2,8 %, odevov a obuvi o

2,7 %, potravín a nealkoholických nápojov o 2,1 % a v doprave o 1,6 %. Ceny za

nábytok, bytové zariadenie a bežnú údržbu domu klesli o 0,2 %.

• V priemere za prvý štvrťrok 2011 vzrástol Index priemyselnej produkcie (IPP)

medziročne o 11,3 %, z toho v priemyselnej výrobe o 13,4 % a v dodávke elektriny,

plynu, pary a studeného vzduchu o 3,4 %. Produkcia v ťažbe bola nižšia o 10,8 %.

• Národná Banka Slovenska (NBS) predpokladá, že prílev priamych zahraničných

investícií (PZI) na Slovensko v roku 2010 dosiahol 0,3 mld. eur.

PROGNÓZA

• Dlhodobé vyhliadky pre Slovenskú republiku sú podľa expertov jasné, vzhľadom na

skutočnosť, že Slovensko patrí medzi lídrov v ekonomickom raste medzi krajinami EÚ.

Konsenzus bánk predpokladá, že celkový rast HDP za rok 2011 sa spomalí na 3,6 % .

• Aj napriek pozitívnym vyhliadkam, ekonomický rast zaznamená spomalenie v roku

2011 pred opätovným zrýchlením a silnejším domácim dopytom v roku 2012. Fiškálny

deficit by mal klesnúť na približne 4 % HDP v roku 2012 vďaka konsolidačným

opatreniam súčasnej vlády.

• Predpokladá sa, že miera nezamestnanosti bude naďalej klesať. Celková miera

nezamestnanosti za rok 2011 by sa mala dostať pod hranicu 13 %.

• Inflácia vykazuje v roku 2011 stúpajúci trend. Podľa Národnej Banky Slovenska sa

celková inflácia pre rok 2011 dostane na úroveň 4 %.

• Ďalšie zvýšenie priamych zahraničných investícií sa očakáva v roku 2011, a to až do

výšky 1,5 mld. eur a v roku 2012 približne 1,8 mld. eur.

Kľúčové ekonomické ukazovatele

HDP 3,5 %

Nezamestnanosť 13,9 %

Inflácia 3,6 %

Ekonomický prehľad

0,0

4,0

8,0

12,0

16,0

20,0

Nezamestnanosť %

0,0

3,0

6,0

9,0

12,0

15,0

Inflácia %


PREHĽAD

• Počas roka 2011 sa investori naďalej zameriavajú na hlavné aktíva, najmä v krajinách

ako Poľsko a Česká republika. Napriek tomu vysoká konkurencia v týchto krajinách

spôsobuje, že výnosy klesajú a veľa investorov začína hľadať lepšie možnosti a vyššie

výnosy na slovenskom trhu.

• Na trhu je vôľa robiť obchody, ale možno je opätovne potrebné prehodnotiť ceny, čo

by spolu s výhodnými finančnými štruktúrami uľahčilo transakcie.

• Maloobchod je naďalej hlavným cieľom investorov. Plánovanie nových projektov,

najmä v regionálnych centrách rapídne rastie.

• Trh s kancelárskymi priestormi s klesajúcou mierou neobsadenosti umožňuje

predpovedať nedostatok priestorov pre nájomcov v rokoch 2012 až 2013. Potvrdenie

tohto trendu rozhýbe zastavené projekty.

• Sektor priemyselných a skladových priestorov expanduje z tradičných centier Senec –

Devínska Nová Ves. Nové projekty začínajú prichádzať do miest, ako sú Košice a

Žilina.

• Na trhu s rezidenčnými nehnuteľnosťami sa uzatvárajú územné transakcie podľa

trhových podmienok. Stretávame sa tu s dopytom medzinárodných developerov, ktorí

veria v oživenie rezidenčného trhu, ak sa projekty prispôsobia existujúcemu dopytu.

• Spoločnosť Colliers International nedávno úspešne reprezentovala majiteľa v predaji

pozemku s rozlohou 14 553 m² v mestskej časti Dúbravka pre výstavbu rezidenčných

nehnuteľností.

PARAMETRE PRE ZÍSKANIE FINANČNÝCH PROSTRIEDKOV:

Financovanie developerských projektov – LTC (loan to costs):

• 30 % až 40% vlastného kapitálu

• vysoký podiel predpredajov/predprenájmov

• Úroková sadzba: 3M euribor + marža (3 % až 4 %)

Investičné financovanie – LTV (loan to value):

• 30 % vlastného kapitálu

• DSCR (pomer príjmov dlžníka a nákladov dlžníka): min. 1,2

• úroková sadzba: 3M euribor + marža (2,5 % až 3,5 %)

• V porovnaní s minulými rokmi nie je pochýb, že trh sa posúva vpred, aj keď tempo

oživenia je ďaleko od svojho maxima. Najmä finančné turbulencie štátneho dlhu, nútia

banky, aby boli opatrné pri poskytovaní financií.

PROGNÓZA

• V roku 2011 očakávame realizáciu transakcií, ktoré boli pozastavené počas roka 2010

spolu s príchodom investorov na slovenský trh. Slovenský trh je pre investorov

zaujímavý dobrými makroekonomickými základmi slovenského hospodárstva a

stabilizáciou trhu nájomcov. Z regionálneho hľadiska bude tlak na výnosy na poľskom

trhu robiť výnosy na Slovensku viac zaujímavými aj pre investorov.

• Inflácia bude hrať dôležitú rolu v roku 2011 a investori môžu vidieť príležitosť v

investíciách do nehnuteľností, ktoré produkujú príjem a ponúkajú indexované nájomné,

ktoré slúži ako ochrana proti potenciálnym inflačným rizikám.

Zdroj: Colliers International

Zdroj: RCA

PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO | INVESTIČNÝ TRH


H1 Obrat investícií 3,6 mil. eur

Výnosnosť kancelárske

priestory 7 - 8 %

Výnosnosť maloobchodné

priestory 7,5 - 9 %

Výnosnosť priemyselné

priestory 9 %

Investičný trh


PONUKA

• Ku koncu prvého polroka 2011 sa celková plocha moderných kancelárskych

priestorov v Bratislave nezmenila v porovnaní so začiatkom roka. Predstavuje tak

hodnotu 1 382 000 štvorcových metrov. Z tejto plochy tvoria 58 % priestory

štandardu A, zvyšných 42 % sú priestory štandardu B. Tento pomer zaznamenal v

porovnaní s prvým kvartálom tohto roka zmenu v dôsledku zmeny kvalifikácie

niektorých priestorov.

• Na začiatku roka 2011 pribudlo na trhu 11 000 štvorcových metrov nových

kancelárskych priestorov (Supply). V druhej polovici roka očakávame na trhu s

kancelárskymi priestormi prírastok približne 35 000 m².

DOPYT

• Transakcie, ktoré boli uzatvorené v druhom kvartáli 2011 predstavujú hodnotu 31 600 m², z toho 9 600 m² bolo v štandarde A a 22 000 m² bolo v štandarde B.

Treba tiež poznamenať, že 48 % zo všetkých transakcií reprezentovali renegociácie,

15 % boli predprenájmy a zvyšných 37 % predstavovali nájomné kontrakty.

• Uzatvorené transakcie v prvej polovici roka 2011 predstavujú celkovo hodnotu

43 300 m², čo je o 27 200 m² menej v porovnaní s prvým polrokom 2010 a približne o

3 000 m² viac v porovnaní s prvým polrokom 2009.

• V tomto kvartáli dominovali na trhu transakcie spoločností z odvetvia IT (19 900 m²), nasledované výrobným sektorom (7 900 m²) a profesionálnymi službami (6 400m²).

• Rovnako ako v predchádzajúcom období dominovali na trhu prenájmov

kancelárskych priestorov transakcie spoločností s veľkosťou menej ako 500 m², ktoré

predstavovali 63 % z celkového počtu transakcií. Spoločnosti s veľkosťou 501 až

1 000 m² uzatvorili v tomto kvartáli 22 % zo všetkých transakcií a zvyšných 15 %

predstavovali spoločnosti s rozlohou väčšou ako 1 001 m².

MIERA NEOBSADENOSTI

• Celková miera neobsadenosti kancelárskych priestorov v Bratislave klesla z 9,5 % v

predchádzajúcom kvartáli na 9,1 % v druhom kvartáli 2011. V porovnaní s prvým

kvartálom 2011, neobsadenosť priestorov štandardu A klesla (7,5 %) o 0,4 % a miera

neobsadenosti kancelárskych priestorov štandardu B (11,1 %) klesla o 0,7 %.

NÁJMY

• Základné požadované nájomné za kancelárske priestory v najvyššom štandarde

ostáva na rovnakej úrovni aj v druhom kvartáli roka 2011. Mesačné nájomné za

štvorcový meter kancelárskych priestorov štandardu A podľa lokality:

• Centrum – od 14 do 18 eur/m²/mesiac

• Širšie centrum – od 11 do 14 eur/m²/mesiac

• Okraj mesta – od 9 do 12 eur/m²/mesiac

• Kancelárske priestory štandardu B reagujú na vyššiu mieru neobsadenosti

ústretovejšími obchodnými podmienkami. Zaznamenali sme ceny prenájmov

priestorov štandardu B aj o 10 až 15 % nižšie ako ceny prenájmov priestorov

štandardu A.

• Prvotné požadované nájomné za štvorcový meter kancelárskych priestorov je na

úrovni 15 eur/mesiac a priemerné nájomné sa pohybuje na úrovni 11 eur/mesiac.

Prenajímatelia a developeri naďalej poskytujú výhody ako pre súčasných nájomcov s

končiacou zmluvou, tak aj pre potenciálnych klientov.

PROGNÓZA

• Situácia na trhu s kancelárskymi priestormi ostáva na rovnakej úrovni ako v

predošlom období s viac optimistickými vyhliadkami pre prenajímateľov priestorov

štandardu A. Očakávame väčšie rozdiely v cenách priestorov štandardu A a B,

spôsobené kvalitou a tiež mierou neobsadenosti.

• Predpokladáme postupný pokles neobsadenosti v ďalších mesiacoch, v najlepšom

prípade môže miera neobsadenosti poklesnúť na hodnotu 7 až 8 % do konca roka

2011. Neobsadenosť priestorov štandardu B by sa mala mierne zvyšovať.

Zdroj: BRF / Colliers International



PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO | KANCELÁRSKE PRIESTORY


Celková ponuka 1,382 mil. m²

Uzatvorené transakcie 43 300 m²

Miera neobsadenosti 9,1 %

Požadované nájomné 15 eur/m²/mesiac

Kancelárske priestory





PONUKA

• Na konci prvej polovice roka 2011 dosiahla celková plocha priemyselných a

skladových priestorov 1 009 500 štvorcových metrov. V tomto období pribudlo na trh

ďalších 4 000 m² v Bratislave.

• Približne 69 % z celkového množstva sa nachádza v Bratislavskom kraji, 21 %

v Trnavskom kraji, 6 % v Trenčianskom kraji a zvyšok je rozdele-

ný medzi Prešovský a Žilinský kraj. Moderné logistické priestory v štandarde A sa v

ostatných regiónoch Slovenska zatiaľ stále nenachádzajú.

• Developerom s najväčším podielom na celkovej ploche moderných priemyselných

a skladových priestorov na Slovensku (pomer ponuky developera k celkovej ponuke

na trhu) je spoločnosť ProLogis (38 %), ktorá poskytuje približne 384 000 m²

prenajímateľných priestorov v štandarde A, za ňou nasleduje HB Reavis s 12 % a AIG

Lincoln s 11 %. Podiel ostatných developerov na celkovej ponuke na trhu je pod

úrovňou 10 %.

• Vo výstavbe sú ďalšie dva nové projekty, spoločnosti ProLogis v Galante – 18 000 m²

na mieru šitá hala pre spoločnosť Samsung a špekulatívnych 14 500 m² vo VGP

Malacky.

DOPYT

• V prvom polroku 2011 zaznamenal slovenský trh nárast transakcií, v celkovej hodnote

69 000 m². V druhom kvartáli zaznamenal tento segment významný nárast v

porovnaní s rovnakým obdobím minulého roka a dosiahol hodnotu 49 000 m².

• Transakcie v 2. kvartáli 2011:

• prenájom Faurecia – DaK Kuester, Bratislava (4 000 m²)

• prenájom Lidl – GoAsset, Nové Mesto nad Váhom (3 000 m²)

• prenájom DHL – Goodman International, Senec (9 400 m²) a Falcon,

Senec (4 100 m²)

• prenájom DSN – Karimpol, Senec (3 500 m²)

• Ihle (6 000 m²) a Dachster (1 500 m²) prenájom – Pointpark, Lozorno

• predĺženie nájmu Samsung – ProLogis, Galanta (17 500 m²)

MIERA NEOBSADENOSTI

• Miera neobsadenosti dosiahla hodnotu 1,54 % na konci prvého polroku 2011. Celková

plocha neobsadených priemyselných a skladových priestorov predstavuje 15 500 m² a

nachádzajú sa v Bratislavskom kraji. V ostatných častiach Slovenska sa neobsadené

priestory nenachádzajú.

NÁJMY

• Mesačná požadovaná cena za prenájom skladových priestorov sa aktuálne pohybuje v

rozmedzí 3,6 až 4,14 eur/m². Táto môže byť následne znížená o kontribúciu zo strany

developera. Mesačná požadovaná cena za prenájom kancelárskych priestorov vo

výrobnej hale je v rozmedzí 8,0 až 8,5 eur/m².

PROGNÓZA

• Nízka miera neobsadenosti bude naďalej stimulovať realizáciu nových projektov s

novými nájomnými podmienkami a vyššou cenou prenájmu.

• Developeri sa zamerajú na oblasť v okolí mesta Senec. Nový záujem sa predpokladá

v mestách Žilina, Prešov a Košice, s mesačnými nájmami vyššími ako sú súčasné

hodnoty. Nové projekty začnú so svojou realizáciou na základe zmluvy o

predprenájme. Developeri so zameraním na lokalitu s pripravenými povoleniami sú

aktívni a pozemky s potenciálom si poistili opciou na ich kúpu.

PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO | PRIEMYSELNÉ A SKLADOVÉ PRIESTORY


Celková ponuka 1,01 mil. m²

Uzatvorené transakcie 49 000 m²

Neobsadenosť 1,54 %

Požadované nájomné 3,6 – 4,14

eur/m²/mesiac

Priemyselné a skladové priestory

0

20

40

60

80

100

Tis. m²

UZATVORENÉ TRANSAKCIE / NEOBSADENÉ PRIESTORY

Uzatvorené transakcie Neobsadené pr iestory

0,0%

2,0%

4,0%

6,0%

8,0%

10,0%

880

900

920

940

960

980

1000

1020

Tis. m²

CELKOVÁ PLOCHA / MIERA NEOBSADENOSTI

Celková plocha Miera neobsadenosti


PREHĽAD

• Trh s maloobchodnými priestormi v hlavnom meste a v regiónoch dosahuje hodnoty

podobné viac vyspelým ekonomikám. Vďaka tomu sa aj naďalej bude zvyšovať tlak

na kvalitu nákupných centier.

• Rast na trhu s maloobchodnými priestormi v mestách a regiónoch Slovenska

predbehol reálny rast príjmov obyvateľstva. Zvyšujúca sa konkurencia v podobe

nových obchodných centier tlačí prenajímateľov k flexibilnému reagovaniu na

požiadavky nájomníkov a tiež zvyšuje nároky na atraktivitu existujúcich obchodných

centier.

PONUKA

• Celková plocha nákupných centier v Bratislave dosiahla hodnotu približne 467 000 m² ku koncu prvej polovice roka 2011. V druhom kvartáli 2011 pribudol na

trh nový projekt Retro s plochou 15 000 m² maloobchodných priestorov. Nachádza

sa tu aj ďalších približne 115 000 m² maloobchodných priestorov vo výstavbe.

• Najväčšia plocha nákupných centier v Bratislave je lokalizovaná v časti Bratislava II,

nachádza sa tu približne 215 900 m², čo predstavuje 46 % z celkovej plochy

nákupných centier v hlavnom meste. Ďalšou v poradí je Bratislava V, kde je 21 %

celkovej plochy nákupných centier, zatiaľ čo najmenej maloobchodných priestorov sa

nachádza v mestskej časti Bratislava IV (8 % celkovej plochy).

NÁJMY

• Priemerná cena prenájmu v tradičných nákupných centrách klesla v porovnaní s

predchádzajúcimi kvartálmi z dôvodu nasýtenia trhu. V priebehu posledných pár

mesiacov však ceny prenájmov v nákupných centrách a na nákupných uliciach ostali

na rovnakej úrovni.

• Priemerná cena nájmu na nákupných uliciach (high street) sa pohybuje okolo 40

eur/m²/mesiac. Priemerná cena nájmu v kvalitných nákupných centrách, s dobrou

lokalitou, vysokou návštevnosťou, kvalitne premysleným konceptom a dobrým mixom

nájomcov sa pohybuje okolo 38 eur/m²/mesiac.

• Priemerné ceny nájmov v tradičných nákupných centrách sú nasledovné:

• Móda: 11 – 35 eur/m²/mesiac

• Športové potreby: 10 – 31 eur/m²/mesiac

• Obuv: 13 – 34 eur/m²/mesiac

• Spodná bielizeň: 30 – 38 eur/m²/mesiac

• Fast food: 18 – 37 eur/m²/mesiac

• Kaviareň: 27 – 39 eur/m²/mesiac

PROGNÓZA

• Do konca roka 2011 by sa mal trh s maloobchodnými priestormi stabilizovať a

podmienky budú vo väčšej miere diktovať nájomníci, ktorí budú tiež vyvíjať tlak na

zníženie úrovne nájmov v dôsledku situácie na trhu.

• Očakávame, že ceny nájomného budú stagnovať, pričom výška nájomného v menej

atraktívnych lokalitách a nákupných centrách by mali ďalej klesať, v dôsledku ďalších

potrebných investícií.

• Novým hráčom na Bratislavskom trhu by sa mal stať projekt Centrál, ktorý má

ambície získať si klientov nákupného centra Polus a Eurovea. Rozšíri sa tiež

nákupná zóna Bory na severozápade Bratislavy.

• V regiónoch sa bude nákupná plocha rozširovať o menšie koncepty nákupných

centier, alebo pribúdajúcimi supermarketmi s nákupnou galériou.




PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO | MALOOBCHODNÉ PRIESTORY


Celková plocha NC 467 tis. m²

Priemerné nájomné NC 38 eur/m²/mesiac

Priemerné nájomné

nákupné ulice 40 eur/m²/mesiac

Maloobchodné priestory

PRIPRAVOVANÉ PROJEKTY 2011-2013

BRATISLAVA

Projekt Plocha (m²) Rok Developer

P13 14 000 2011 Alfa Group

Central 30 000 2013 Immocap

Avion

(IV. Fáza) 6 000 2012 Inter Ikea

Bory Mall 65 000 2012 Penta

3nity 10 000 2011 VARA Group

Informácie obsiahnuté v tomto dokumente boli

získané zo zdrojov, ktoré považujeme za

dôveryhodné. Spoločnosť nenesie zodpovednosť

za prípadné nepresnosti.

COLLIERS PRIESKUM TRHU

Divízia prieskumu trhu pravidelne pripravuje prehľady trhu, ktoré pokrývajú jednotlivé

segmenty trhu s nehnuteľnosťami. Obsiahnuté sú trhy prenájmu kancelárskych,

maloobchodných, priemyselných a skladových priestorov, investičný trh ako aj prehľad

ekonomickej situácie na Slovensku. Obsah prehľadov trhu je zameraný na poskytovanie

najaktuálnejších informácií o najdôležitejších údajoch jednotlivých segmentov realitného

trhu ako sú ponuka, dopyt, miera neobsadenosti, nájomné, ako aj na poskytovanie

prognóz ďalšieho vývoja situácie na trhu. Divízia taktiež pripravuje prieskumy trhu „šité

na mieru“ klienta, ktoré sú zamerané na poskytovanie analýzy dát vybraného segmentu

vo vybranej lokalite podľa požiadavky klienta.

KĽÚČOVÉ DEFINÍCIE

• Najvyššia dosiahnutá kapitálová hodnota (Prime Headline Capital Value):

kalkulácia trhovej hodnoty odvodená z pomeru ročného najvyššieho požadovaného

nájomného a výnosnosťou investície.

• Výnosnosť investície z ročného čistého nájomného (Prime Net Initial Yield):

výnos, ktorý je investor ochotný zaplatiť pri kúpe budovy štandardu A, v dobrej

lokalite, plne prenajatej kvalitnými nájomníkmi v trhovej hodnote. Nájomné

podmienky by mali byť zodpovedajúce trhu.

• Najvyššie dosiahnuté nájomné (Prime Net Effective Rent): najvyššie dosiahnuté

nájomné, ktoré sa vzťahuje na nové priestory s najvyšším štandardom v najlepších

lokalitách. V tomto nájomnom sú už zohľadnené ústupky zo strany prenajímateľa,

ktoré sú k dispozícií v čase prieskumu ako napr.: obdobie neplatenia nájmu alebo

príspevky na zariadenie priestoru.

• Najvyššie požadované nájomné (Prime Headline Rent): predstavuje najvyššiu

možnú cenovú hladinu prenájmu, ktorá sa predpokladá pri jednotke štandardnej

veľkosti, ktorá zodpovedá dopytu v najvyššej kvalite a štandarde a v najlepšej lokalite

na trhu v čase prieskumu.

• Celková plocha (Total Competitive Stock): zahŕňa hrubú prenajímateľnú plochu

kancelárskych priestorov štandardu A a B. V prípade priemyselných a logistických

priestorov sa uvažuje s priestormi štandardu A. Maloobchodné priestory sú

definované podľa ICSC štandardov.

• Plocha vo výstavbe – aktívna (Space Under Active Construction): predstavuje

celkovú prenajímateľnú plochu nových priestorov, ktoré sú vo výstavbe, alebo ich

hlavná rekonštrukcia prebieha v čase prieskumu.

• Plocha vo výstavbe – neaktívna (Space Under Construction – Inactive):

predstavuje celkovú prenajímateľnú plochu nových priestorov, kde začala

výstavba/významná rekonštrukcia, ale aktivita bola zastavená na obdobie troch a

viac mesiacov.

• Neobsadené priestory (Vacant Space): celková prenajímateľná plocha v

existujúcich priestoroch, ktoré sú fyzicky neobsadené a sú v ponuke na trhu v čase

realizácie prieskumu. Priestor by mal byť k dispozícií okamžite na prenájom.

512 kancelárií v

61 krajinách na

6 kontinentoch Spojené Štáty Americké: 125

Kanada: 38

Latinská Amerika: 18

Ázia a Pacifik: 214

EMEA: 117

• 1,5 miliárd USD v ročných výnosoch

• 978,6 miliónov štvorcových metrov

pod správou

• Viac ako 12 500 odborníkov

SLOVENSKO:

Colliers International

Europeum Business Center

Suché Mýto 1

Bratislava 811 03

Slovensko

TEL +421 259 980 980

FAX +421 259 980 981

EMAIL [email protected]

PREHĽAD TRHU | PRVÝ POLROK 2011 | SLOVENSKO

www.colliers.com/Markets/Bratislava

Accelerating success. www.colliers.com

Real Estate Research & Forecast Mid-Year 2011 - Slovakia Market

Real Estate

Transcript of Real Estate Research & Forecast Mid-Year 2011 - Slovakia Market