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Reajuste de Tierras en Medellín, Colombia
Mgr. Beatriz Elena Rave Herrera
María Cristina Rojas Eberhard
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Tabla de contenido
Contenido 1. Descripción del instrumento - Antecedentes.
2. Reajuste de tierras en Colombia.
3. Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa.
4. Aciertos y dificultades.
5. Perspectiva de réplica en América Latina.
Beatriz Elena Rave Herrera / María Cristina Rojas Eberhard
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Descripción del instrumento- antecedentes
Forma efectiva de implementar el desarrollo
obligatorio de un conjunto de predios para
garantizar las infraestructuras públicas,
apuntando a evitar la expropiación.
Fuente Roberto Erazo
Descripción del Instrumento
Beatriz Elena Rave Herrera / María Cristina Rojas Eberhard
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Descripción del instrumento- antecedentes
Para Doebele existen dos tipos de reajuste de
tierras (2002) que apuntan a la:
• Reconfiguración de predios originales para que
parte de sus áreas sean cedidas para las
estructuras públicas, y la parte restante sea
reconfigurada para asegurar un uso más eficiente
del suelo.
• Recuperación de los mayores valores del suelo
derivados del mejoramiento de los
aprovechamientos y condiciones urbanísticas de
los predios.
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Antecedentes
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Sustentado en principios
de política pública
(Constitución política 1991
y Ley 388/97
Ordenamiento Territorial)
Función social y ecológica
de la propiedad
Prevalencia interés general
sobre el particular
Función pública del
urbanismo
Distribución equitativa de
cargas y beneficios
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Reajuste de Tierras en Colombia
Ley 388/97 de ordenamiento
territorial define como uno de los
ejes del sistema urbanístico
colombiano la gestión asociada.
Gestión asociada se concreta a
través de integración inmobiliaria,
cooperación entre partícipes,
reajuste de tierras.
Estos instrumentos se aplican en
el marco de: Planes parciales,
unidades de actuación
urbanística.
Plan parcial/UAU
Reajuste de tierras
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En el ordenamiento territorial colombiano el
reajuste de tierras es útil en área con mas de un
propietario que:
No han sido urbanizadas pero su
vocación es urbana. Suelos de desarrollo.
Requieran reconfiguración de infraestructuras
públicas y transformar usos y
aprovechamientos. Suelos de renovación
(centro o periferia)
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Reajuste de Tierras en Colombia
Un proyecto de reajuste de tierras debe:
• Establecer la delimitación del ámbito e
identificación de predios o inmuebles
• Las reglas para la valoración inicial de
las tierras e inmuebles aportados
• Definición de cargas y beneficios
(norma urbana, diseño y mercado)
• Las reglas para la valoración final de
los predios resultantes
• Las reglas para la restitución de
aportes (en suelo, m2 construidos o
dinero)
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c
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i j
b
Antes del Proyecto
a
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Reajuste de Tierras en Colombia
Antes del Proyecto
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Antes del Proyecto Después del Proyecto
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m2
$$$
$ m2
Vi Vf Área Norma urbana
Área
Costos de inversión
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Antes del Proyecto Después del Proyecto
Las restituciones del suelo
se harán a prorrata de los
aportes en suelo y $$$
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Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa
Medellín
Localización: capital departamento de
Antioquia- noroccidente Colombia
Población: 2.393.011 habitantes
POT: Acuerdo 046 de 2006
Plan Parcial Simesa
Gestor: Valores Simesa- privado
Tratamiento: Redesarrollo
Tipo de asentamiento: Industrial
Número de predios iniciales: 22
Área: 30.62 has
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Condiciones normativas de partida
Usos: “sana mezcla de usos” asegurando por lo menos el
40% del suelo útil a comercio y servicios.
Edificabilidad: I.C mínimo: 2; I.C máximo: 6
Equipamientos: 1 m2 por vivienda; 1% área construida otros
usos.
Otros: recuperar y rehabilitar bien patrimonial en el ámbito del
plan.
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Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa
Identificación de predios
BLOQUE DE PROPIETARIOS
EMPRESA AREA en m² %
A VALORES SIMESA S.A.
140.739 46
B ERECOS 44.980 15 C C. COLOMBIA 43.838 14 D HOLASA 60.891 20 E VARIAS EMPRESAS 15.769 5.15 TOTAL 306.216 100
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Principios de diseño del Plan
Autonomía: derecho de las
empresas de quedarse hasta
tanto ellas decidan
desplazarse.
Convivencia: definición de
estrategia para que los nuevos
usos puedan convivir con los
industriales existentes.
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Flexibilidad: asignación de una amplia gama de usos
previendo los posibles cambios del mercado, Unidades
de Aprovechamiento Superficial
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Diseño urbano: coherencia
territorial des- equilibrio
financiero para cada predio
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Área (Ha)
30,6
25,3
11,3
5,9
5,4
19,3Área útil
Parques y Zonas verdes
Cesión Vías Vehiculares
DESCRIPCIÓN
Área Bruta en m²
Área Neta
Cesiones (en m2 construidos)
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Beneficios
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Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
1’010.680,64
Unidades de Aprovechamiento de Superficie
Vivienda Comercio Barrio
Comercio Lineal
Oficinas y Servicios
Productivos
Convertidor UAS
1,00 1,50 2,08 1,17 1,00
Valor aprox. de venta
53,47 USD 980,21 USD 1361,4 USD 762,38 USD 653,47 USD
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
Pondera la edificabilidad por un factor de uso de forma tal
que se correlacionen los valores de venta de los metros
cuadrado de los diferentes usos con su área.
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Beneficios
Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
Valor de ventas de área construida $738.221.401 USD
Valor de ventas de área útil $242.688.335 USD
Valor residual del suelo bruto
después del plan parcial$79.590.462 USD
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Cargas
Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
ITEM USD (año 2006)
Costos Directos de Construcción $438.524.837
Costos indirectos y financiero
(supuestos)*$57.008.229
Urbanismo $8.087.716
Honorarios $73.805.803
Costos generales y ventas $81.204.354
Total costos $658.630.939
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Compensaciones:
Cargas para equilibrar el reparto
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Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
BLOQUE DE
PROPIETARIOSEMPRESA UAS
Costos totales a
compensar
A VALORES SIMESA S.A. 443.627 $1.947.706
B ERECOS 160.968 $706.541
C C. COLOMBIA 130.164 $571.463
D HOLASA 208.464 $915.299
E VARIAS EMPRESAS 67.515 $296.514
TOTAL 1.010.738 $4.437.522
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Ventas construcción US$ 740 millones Costos de construcción US$ 500 millones Ventas suelo útil US$ 240 millones Costos de urbanismo US$ 163 millones Valor residual suelo bruto US$ 80 millones Valor inicial del suelo US$ 66 millones
Balance
Lecciones de Medellín: Plan Parcial Simesa
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34.
19% incremento del valor del suelo
100% financiación de obras de infraestructura
63% del área pasó a ser pública
Distribución equitativa C y B Beatriz Elena Rave Herrera / María Cristina Rojas Eberhard
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Factores de éxito
• Cantidad de propietarios e interés privado. Existencia de
pocos propietarios, y liderazgo de los propietarios de los
predios más grandes.
• Norma que obligaba a presentar un plan parcial como
requerimiento para la transformación de la zona.
• Claridad en los objetivos públicos y agilidad en el proceso
de adopción. Creó confianza y seguridad en
inversionistas y por suerte coincidió con un “pico” del ciclo
económico
• Acuerdo sobre reglas de participación en cargas y
beneficios. Realizada con base en las áreas de los
predios dadas las condiciones homogéneas de la zona.
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Factores de Éxito
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Factores de éxito
• Diseño urbano y propuesta de financiación. Resuelve la
necesidad de armonizar usos nuevos (residenciales,
comerciales y de servicios) con los industriales existentes
y propone el diseño de una completa de una pieza de
ciudad sin la necesidad de englobe predial.
• Reconocimiento de la dinámica del mercado. Un proyecto
de 30 has. en una ciudad de 2.4 millones de personas
puede tomar 20 años en desarrollarse.
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Factores de Éxito
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Perspectiva de réplica en América Latina
Reflexiones
$ $
$ $
Valor del suelo Precio de venta de
las construcciones
US$ 875 US$ 1.525
Valores convertidos a dólares según TRM del 03/05/2013, 1836,34, actualizados a
2013.
Vivienda Social?
Parques?
Dinero?
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Perspectiva de réplica en América Latina
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Perspectiva de réplica en América Latina
Condiciones para su réplica
• Es mas impactante un ejemplo exitoso que una norma
(para empezar)
• Reglas claras y mayor aprovechamiento económico,
sólo si se hace un proyecto conjunto
• Metodologías valuatorias que permitan realizar la
valoración de los predios e inmuebles
• Conocimiento del área y los propietarios que la
integran: Catastro y registro actualizados
• Manejo de información sobre condiciones de mercado
de construcción y suelo.
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Perspectiva de réplica en América Latina
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Perspectiva de réplica en América Latina
Riesgos
•Desconfianza Estado - privados, privados - privados
•Diferencias absolutas entre avalúos y datos de mercado
•Largos tiempos de concertación
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Perspectiva de réplica en América Latina
Transformación de la zona
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Transformación de la zona
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Información de contacto:
Beatriz Elena Rave Herrera
Gerente General
Empresa de Vivienda de Antioquia
Medellín - Colombia
+57 314 799 93 25
@beatrizrave
www.viva.gov.co
María Cristina Rojas Eberhard
Consultora Independiente
Bogotá - Colombia
+57 310 321 49 59