Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera Listopad 2015

Listopad 2015

W SKRÓCIE:

Mimo zaleceń KNF dostępność kredytów jest tylko 4% niższa niż na początku roku. Jeśli

zostaną obniżone stopy procentowe to o kredyt może być jeszcze łatwiej.

Marże kredytów z najniższym wkładem własnym i tych w udzielanych w ramach MdM są

zbliżone do poziomu z początku roku. Zauważalnie spadły natomiast tych z wysokim wkładem

własnym.

Średnia cena ofertowa w 15 miastach w październiku jest o 0,3% wyższa niż we wrześniu.

Przy stabilizacji całego rynku, o zmianach cen decydują lokalne uwarunkowania, zależności

i okresowe zmiany popytu.

W pięciu na siedem analizowanych miast kupujemy droższe mieszkania niż przed rokiem.

Ponownie niższe ceny transakcyjne zanotowano w Krakowie. Za mkw. mieszkania na

tamtejszym rynku płacimy średnio 5 691 zł. Jest to najniższa wartość od ponad roku.

Także w stolicy Małopolski pojawiają się największe rozbieżności pomiędzy cenami w ofertach

a rzeczywistymi kwotami transakcji. Średnia cena ofertowa wynosi prawie 6 500 zł za mkw.

W Warszawie nie zmienia się średni poziom cen sprzedawanych lokali. Jest to 7 300-7 400 zł

za mkw.

KREDYTY HIPOTECZNE

Kolejne banki (Citi i BOŚ) istotnie zmniejszają dostępną

kwotę kredytów, a dwa które takie zmiany wprowadziły

przed miesiącem częściowo wycofują się z obniżek.

Expander zwraca jednak uwagę, że dostępność kredytów

wciąż jest dość dobra. W porównaniu do początku roku

średnia zdolność kredytowa spadła tylko o 4%. W przyszłym

roku może ona wręcz wzrosnąć, jeśli po raz kolejny zostaną

obniżone stopy procentowe.

W ubiegłym miesiącu pisaliśmy o czterech bankach (Alior, BZ WBK,

Pocztowy i Credit Agricole), które istotnie obniżyły dostępną kwotę

kredytów. Teraz do tego grona dołączyły Citi Handlowy (-10%) i BOŚ

(-8%). Mimo to przeciętna zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny

z dochodem 5 000 zł netto niespodziewanie wzrosła. Stało się tak m.in. dlatego, że dwa wspomniane

już banki (BZ WBK i Credit Agricole) częściowo wycofały się z obniżek sprzed miesiąca. Dla przykładu

BZ WBK w październiku zmniejszył dostępną kwotę kredytu aż o jedną trzecią. Teraz jednak wyliczona

kwota jest aż o 100 000 zł wyższa. Mimo tej podwyżki nadal jest ona jednak o 11% niższa niż we

wrześniu.

Ciekawostką jest to, że o 10% wzrosła zdolność kredytowa w PKO BP. To ważna informacja, gdyż ten

bank udziela najwięcej kredytów hipotecznych. W rezultacie wszystkim zmian w ofercie banków

średnia dostępna kwota kredytu dla opisanej rodziny wynosi 433 000 zł. Oznacza to, że jest tylko

o 4% niższa niż na początku roku. Zalecenia KNF dotyczące sposobów obliczania kosztów utrzymania

jak na razie bardzo nieznacznie ograniczyły dostępność kredytów. Warto też dodać, że w ostatnim

czasie coraz więcej mówi się o możliwości wprowadzenia kolejnej obniżki stóp procentowych. Jeśli tak

się stanie, to dostępność kredytów może wręcz jeszcze wzrosnąć.

Tymczasem marże w minionym miesiącu niestety wzrosły, co było wynikiem licznych zmian

w ofertach. Średnia marża dla kredytów z wysokim (25%) wkładem wynosi obecnie 1,71%,

a z najniższym wkładem (10%) 1,98%. Tradycyjnie najwyższa jest natomiast średnia dla kredytów

udzielanych w ramach programu „Mieszkanie dla młodych”. Wynosi ona 1,99%. Warto jednak dodać,

że mimo podwyżek obecne poziomy marż kredytów z niskim wkładem i tych udzielanych w ramach

MdM niemal się nie zmieniły od początku roku i nadal wynoszą ok. 1,98% - 1,99%. W przypadku tych

z wysokim wkładem natomiast zauważalnie spadły (z 1,79% do 1,71%). Niestety nie zanosi się, aby

obniżka dotknęła również kredytów z wysokim wskaźnikiem LTV. Wręcz przeciwnie, ich marże mogą

jeszcze wzrosnąć.

Tab. 1 Kredyty w PLN z wkładem własnym 25%

Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu

w pierwszych

5 latach

Marża Oprocentowanie

Bank BPH 39 329 zł 0,85% 2,58%

Bank Pekao 51 010 zł 1,45% 3,18%

Citi Handlowy 51 820 zł 1,60% 3,33%

ING Bank Śląski 54 181 zł 1,65% 3,45%

BGŻ BNP PARIBAS 56 151 zł 1,65% 3,45%

BZ WBK 56 195 zł 1,69% 3,41%

Euro Bank 56 253 zł 1,55% 3,28%

PKO Bank Polski 56 362 zł 1,84% 3,57%

BOŚ 56 418 zł 1,70% 3,51%

Credit Agricole 56 568 zł 1,55% 3,20%

Raiffeisen Polbank 57 888 zł 1,80% 3,53%

Deutsche Bank 58 941 zł 1,65% 3,38%

mBank 59 596 zł 1,95% 3,67%

Bank Pocztowy 60 918 zł 1,95% 3,68%

Alior Bank 61 592 zł 1,89% 3,62%

Millennium 62 178 zł 1,89% 3,62%

Getin Noble Bank 70 744 zł 2,37% 4,02%

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera

Tab. 2 Kredyty w PLN z wkładem własnym 10% Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu

w pierwszych 5

latach


Bank Pekao 53 739 zł 1,59% 3,32%

BZ WBK 55 929 zł 1,69% 3,41%

Euro Bank 59 171 zł 1,55% 3,28%

mBank 61 541 zł 2,10% 3,82%


Bank Pocztowy 62 368 zł 2,05% 3,78%


Millennium 64 783 zł 2,09% 3,82%

BOŚ 65 488 zł 1,80% 3,61%



Alior Bank 69 312 zł 2,40% 4,13%



Tab. 3 Kredyty w ramach programu Mieszkanie dla młodych Kredyt na kwotę 300 tys. PLN, wkład własny 15%, o pozycji decyduje koszt kredytu

Bank Koszt kredytu

w pierwszych

5 latach


Bank Pekao 54 288 zł 1,65% 3,38%

BZ WBK 56 007 zł 1,69% 3,41%

Euro Bank 57 960 zł 1,55% 3,28%




Millennium 64 843 zł 2,09% 3,82%


BOŚ 67 419 zł 1,80% 3,61%

Alior Bank 69 391 zł 2,40% 4,13%



Wykres 1. Średnia marża w ofertach kredytów hipotecznych w PLN

Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 2. Średnie oprocentowanie w ofertach kredytów hipotecznych w PLN Dotyczy kredytu na kwotę 300 tys. PLN


Wykres 3. Średnia zdolność kredytowa w PLN Dotyczy kredytu w PLN dla 3-osobowej rodziny z dochodem 5 tys. zł netto.


Jarosław Sadowski

Główny Analityk, Expander Advisors Sp. z o.o.

CENY OFERTOWE

Średnia cena ofertowa w 15 miastach w październiku

jest o 0,3% wyższa niż we wrześniu. Podwyżki

nastąpiły w Olsztynie +2%, Gdńsku +1,5%

i Katowicach +1,3%. Należy podkreślić, że już od

wielu miesięcy kierunek zmian cen jest niejednorodny.

Podczas gdy w Gdańsku wydatki związane z zakupem

lokalu wzrosły, w Gdyni spadły o 2,2%, a w Poznaniu

i Białymstoku o 1,1%. Przy stabilizacji całego rynku

o zmianach cen decydują przede wszystkim lokalne

uwarunkowania i okresowe zmiany popytu.

W porównaniu z zeszłym rokiem średnia cena dla wszystkich miast kształtuje się na podobnym

poziomie i tylko w dwóch miastach różnice są warte odnotowania: w Gdyni cena jest o 4,5% niższa,

a w Łodzi o 3,7% wyższa. W tej drugiej lokalizacji również w poprzednim zestawieniu notowaliśmy

podwyżkę. Mimo to tamtejsze ceny nadal należą do najniższych w listopadowym zestawieniu.

Tab. 4. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2014 – X 2015 (w PLN za mkw.)

WROCŁAW KRAKÓW WARSZAWA POZNAŃ GDAŃSK GDYNIA SOPOT

październik 14 5 750 6 610 7 660 5 390 5 380 5 600 8 600

listopad 14 5 730 6 580 7 640 5 300 5 340 5 500 8 220

grudzień 14 5 650 6 540 7 600 5 260 5 315 5 420 8 200

styczeń 15 5 666 6 500 7 570 5 230 5 390 5 390 8 270

luty 15 5 680 6 450 7 520 5 200 5 370 5 330 9 290

marzec 15 5 650 6 430 7 517 5 140 5 375 5 370 9 220

kwiecień 15 5 620 6 420 7 530 5 120 5 400 5 380 9 100

maj 15 5 685 6 480 7 560 5 150 5 390 5 410 8 930

czerwiec 15 5 710 6 500 7 600 5 155 5 420 5 440 8 800

lipiec 15 5 800 6 450 7 585 5 140 5 380 5 400 8 850

sierpień 15 5 790 6 520 7 544 5 235 5 410 5 480 8 760

wrzesień 15 5 785 6 490 7 556 5 280 5 420 5 470 8 700

październik 15 5 795 6 464 7 540 5 220 5 500 5 350 8 800


Tab. 5. Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym X 2014 – X 2015 (w PLN za mkw.)

ŁÓDŹ LUBLIN SZCZECIN TORUŃ OLSZTYN OPOLE BIAŁYSTOK KATOWICE

październik 14 3 615 4 800 4 200 4 310 4 230 4 200 4 370 3 860

listopad 14 3 600 4 820 4 180 4 290 4 210 4 100 4 360 3 900

grudzień 14 3 660 4 840 4 160 4 200 4 190 4 170 4 390 3 910

styczeń 15 3 685 4 830 4 175 4 210 4 166 4 145 4 400 3 940

luty 15 3 690 4 820 4 190 4 220 4 180 4 170 4 380 4 010

marzec 15 3 730 4 770 4 110 4 225 4 120 4 190 4 320 3 945

kwiecień 15 3 740 4 800 4 130 4 230 4 170 4 180 4 340 3 910

maj 15 3 735 4 850 4 160 4 200 4 190 4 190 4 380 3 820

czerwiec 15 3 705 4 870 4 200 4 210 4 180 4 185 4 320 3 800

lipiec 15 3 725 4 840 4 250 4 180 4 210 4 165 4 320 3 810

sierpień 15 3 710 4 820 4 200 4 200 4 222 4 200 4 350 3 780

wrzesień 15 3 730 4 840 4 220 4 240 4 195 4 180 4 380 3 750

październik 15 3 750 4 890 4 268 4 226 4 280 4 200 4 330 3 800


Marta Kosińska

Ekspert Szybko.pl

CENY TRANSAKCYJNE

Osoby kupujące mieszkania w Krakowie nadal płacą za nie mniej.

Po raz kolejny na tamtejszym rynku spadają średnie ceny

transakcyjne sprzedawanych lokali. Właściciele oferują jednak

swoje mieszkania po cenach znacznie wyższych niż wynika to

z danych z transakcji. Póki co, aby zyskać zainteresowanie ofertą

nie obędzie się bez jeszcze jednego podejścia do ustalenia realnej

do osiągnięcia ceny. W odróżnieniu do stolicy Małopolski

w Poznaniu i Gdańsku kolejny raz obserwujemy niewielkie

podwyżki. Natomiast w Warszawie niezmiennie od wiosny

bieżącego roku nadal widoczna jest stabilizacja na poziomie 7 300 - 7 400 zł za mkw.

Niecałe dwa miesiące dzielą nas od zamknięcia 2015 r. Zwykle w końcówce roku na rynku

nieruchomości dzieje się najwięcej. Przełom lat jest cezurą czasową, którą wielu klientów

nabywających mieszkania traktuje bardzo poważnie. Świadczą o tym starania o znalezienie lokalu,

sfinansowania zakupu i zamknięcia transakcji jeszcze w bieżącym roku. W 2015 r. powodem do

pośpiechu jest jeszcze zwiększająca się wraz z początkiem kolejnego roku wysokość wkładu własnego

do kredytu z 10% do 15%. Choć może to rzeczywiście powodować nerwowe ruchy wśród

potencjalnych nabywców, warto zaznaczyć, że nadal mając do dyspozycji tylko 10% wkładu własnego

będzie można starać się o finansowanie. Warunkiem jest dodatkowe zabezpieczenie brakującego

kapitału początkowego. Może to być ubezpieczenie, obciążenie hipoteki innej nieruchomości lub, co

wydaje się najbardziej atrakcyjne, uzyskanie dopłaty w ramach programu Mieszkanie dla Młodych.

Tab. 5. Średnie ceny ofertowe i transakcyjne mieszkań w XI 2015 r.

Miasto

Średnia

cena

ofertowa

z okresu

VII-IX

2015

Średnia cena

transakcyjna

z okresu VII-

IX 2015

Różnica

pomiędzy

ceną

transakcyjną

a ofertową

Zmiana

proc. w

cenach

trans.

m/m

Zmiana

proc. w

cenach

trans.

r/r

Średnia cena

nabywanego

mieszkania

Średni

metraż

nabywanego

mieszkania

Wrocław 5790 5341 7,8% -1,8% 2,6% 247 400 zł 49,3 m kw.

Kraków 6491 5691 12,3% -1,5% -6,0% 319 100 zł 56,2 m kw.

Warszawa 7547 7466 1,1% -0,3% 1,4% 411 000 zł 54 m kw.

Poznań 5245 5338 -1,8% 2,4% 4,1% 311 800 zł 59,6 m kw.

Gdańsk 5443 5231 3,9% 1,5% 7,4% 281 900 zł 54,4 m kw.

Gdynia 5433 5075 6,6% 5,7% 7,4% 247 300 zł 49 m kw.

Łódź 3730 3562 4,5% -1,2% -3,5% 175 600 zł 49,9 m kw.

Na tle analizowanych miast wyróżnia się Kraków. Kolejna obniżka cen ofertowych sprawiła, że obecny

poziom (5 691 zł) jest najniższy od ponad roku. Porównując to do danych sprzed 12 miesięcy obecnie

w tym mieście płacimy za mkw. o 6% mniej. Mimo coraz niższych wartości w transakcjach sprzedający

zdają się nie widzieć potrzeby dostosowywania cen do obecnych warunków na rynku. Warto

podkreślić wpływ znaczenia segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie (zwłaszcza tych

zrewitalizowanych w kamienicach Starego Miasta) na średni koszt metra kwadratowego. Niezależnie

od źródeł takiego stanu rzeczy cena ofertowa dochodzi już do 6 500 zł za mkw.

Poznań i Gdańsk reprezentują podobne poziomy cen (5 200 - 5 300 zł) i w każdym z tych miast to już

kolejny miesiąc, kiedy zakupy są realizowane po nieco wyższych kwotach. W Poznaniu należy zwrócić

uwagę na cenę transakcyjną, która jest nawet wyższa niż średnia umieszczona w portalach

ogłoszeniowych. Charakterystyczna dla stolicy Wielkopolski jest dość duża powierzchnia kupowanych

mieszkań. Podczas gdy w innych miastach przeważają zakupy lokali dwupokojowych i kompaktowych

niedużych trzech pokoi, w Poznaniu średni metraż sprzedawane nieruchomości dochodzi do 60 mkw.

W Gdyni wprawdzie ceny ponownie wzrosły ponad poziom 5 000 zł za mkw., ale jest to zasługą

większego niż zwykle udziału droższych mieszkań w kwotach powyżej 6 000 zł za mkw. Jeżeli nie

uwzględnilibyśmy najdroższych transakcji, poziom cen byłby zbliżony do tych sprzed miesiąca

(4 800 zł). Natomiast stołeczny rynek nieruchomości jest bardzo odporny na zmiany cenowe. Średnie

koszty lokali z rynku wtórnego ustabilizowały się na podobnym poziomie jak przed miesiącem.

Natomiast na przestrzeni ostatniego roku wydatki związane z zakupem lokalu w stolicy nieznacznie

wzrosły (o 1,4%). Znamienna jest bardzo mała różnica cenowa pomiędzy tym, co oferuje rynek,

a rzeczywiście podpisywanymi transakcjami.

Wykres 4. Średnie ceny transakcyjne X 2014 – X 2015

Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera.

Marcin Jańczuk Metrohouse S.A.

Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera Listopad 2015

Real Estate

Transcript of Raport Szybko.pl Metrohouse i Expandera Listopad 2015