RAPORT DE EVALUARE - revalactiv.ro · Evaluarea a fost facuta respectand cerintele Codului...
Transcript of RAPORT DE EVALUARE - revalactiv.ro · Evaluarea a fost facuta respectand cerintele Codului...
RAPORT DE EVALUARE
OBIECTUL EVALUARII: AUTOTURISM AUDI A4 PH-12-PSA
PROPRIETAR: S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A.
BENEFICIAR: S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A.
SOLICITANT: REVALACTIV SPRL
Evaluator autorizat
membru titular A.N.E.V.A.R..
ec. Constantin Valerică
- NOIEMBRIE 2013 –
P.
F.
A.
CONSTANTIN VALERICĂ EVALUATOR AUTORIZAT MEMBRU TITULAR A.N.E.V.A.R.
LEGITIMATIA NR. 11667 Sediu: Campina, str. Muscelului, nr. 40, jud. Prahova
CIF: 24636618
E-Mail: [email protected]
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 2
SINTEZA
Catre: REVALACTIV SPRL Prezentul raport de evaluare se refera la bunul mobil autoturism Audi A4, aflat
in proprietatea societatii S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A. in faliment,
dosar nr. 3296/105/2013 – Tribunalul prahova.
Scopul evaluarii : stabilirea valorii de piata – in vederea vanzarii (pret
pornire licitatie).
Obiectul evaluarii : Autoturism Audi A4, PH 12 PSA
Bunul apartine S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A. cu sediul social în
loc. Ploiesti, str. Stefan Greceanu, nr. 5, bloc L1, parter, jud. Prahova, număr de ordine în
registrul comerţului J29/1225/2009, C.U.I. 25825909.
Bunul a fost inspectat de evaluator in data de 19.11.2013, in prezenta
reprezentantului debitoarei S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A., in vederea
elaborarii acestui raport de evaluare.
Valorile determinate in raportul de evaluare nu contin TVA
Acest rezumat insoteste raportul de evaluare complet
Ca rezultat al investigatiilor si analizelor, in opinia mea, la data de 19.11.2013,
valoarea de piata a bunului autoturism Audi A4 este:
Nr. crt.
Denumire Valoare de piata (euro)
Valoare de piata (lei)
Valoare de piata (lei) in conditii de vanzare fortata
1 Autoturism Audi A4 8.150 36.100 30.685
La baza elaborarii acestei opinii au stat urmatoarele :
Aceasta valoare este opinia evaluatorului si reprezinta o concluzie impartiala,
experta si rezonabila, bazata pe o analiza a tuturor informatiilor relevante.
Opinia exprimata este o predictie subiectiva si reprezinta perceptia evaluatorului
referitoare la cel mai probabil pret obtenabil intr-o tranzactie obiectiva.
Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si
aprecierile exprimate in prezentul raport.
Evaluator autorizat
membru titular A.N.E.V.A.R.
ec. Constantin Valerică
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 3
1. SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE
2. CUPRINS
I. PREMISELE EVALUARII
DECLARATIA DE CONFORMITATE
1. OBIECTUL EVALUARII
2. SCOPUL EVALUARII
3. PROPRIETAR
4. DATA INSPECTIEI SI DATA EVALUARII
5. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
6. CERTIFICAREA EVALUARII
7. SURSELE DE INFORMARE UTILIZATE, BIBLIOGRAFIE
II. PREZENTAREA DATELOR
1. IDENTIFICAREA BUNURILOR MOBILE SI DESCRIEREA ACESTORA
2. ANALIZA PIETEI
3. SITUATIA JURIDICA
III. EVALUAREA BUNURILOR MOBILE
1. PROCEDURI METODOLOGICE, ALEGEREA METODEI DE EVALUARE
2. RECONCILIERAREA VALORILOR, OPINIA EVALUATORULUI
3. FISE TEHNICE DE EVALUARE
ANEXE
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 4
DECLARATIE DE CONFORMITATE
Ca elaborator declar ca raportul de evaluare, pe care il semnez, a fost
realizat in concordant cu reglementarile Standardelor ANEVAR 2012 ce au in
componenta Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologice de Evaluare
ANEVAR (GME), alaturi de Glosarul IVS 2011 si Abordarea metodologica a unor
definitii si termeni din IVS 2011 in interpretarea ANEVAR.
Evaluarea a fost facuta respectand cerintele Codului Deontologic al
profesiei de evaluator precum si cu respectarea cerintelor Asociatiei Nationale a
evaluatorilor din Romania.
I. PREMISELE EVALUARII
1. OBIECTUL EVALUARII
Bunul supus evaluarii este :
Autoturism Audi A4, PH 12 PSA
Bunul este proprietatea societatii S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A. in faliment.
2. SCOPUL EVALUARII
Scopul evaluarii : stabilirea valorii de piata – in vederea vanzarii (pret
pornire licitatie).
3. PROPRIETAR, SOLICITANT
Proprietar: S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A. cu sediul social în
Mun. Ploiesti, str. Stefan Greceanu, nr. 5, bloc L1, parter, jud. Prahova, număr de ordine
în registrul comerţului J29/1225/2009, C.U.I. 25825909.
Beneficiar: S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A. cu sediul social în
Mun. Ploiesti, str. Stefan Greceanu, nr. 5, bloc L1, parter, jud. Prahova, număr de ordine
în registrul comerţului J29/1225/2009, C.U.I. 25825909 in faliment, dosar nr.
3296/105/2013 – Tibunalul Prahova prin lichidator REVALACTIV S.P.R.L.
Solicitant : REVALACTIV S.P.R.L cu sediul in Mun. Ploiesti, str. Ion Maiorescu,
nr. 12, jud. Prahova, CUI 15095661.
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 5
4. DATA INSPECTIEI SI DATA EVALUARII
Certific faptul ca bunul ce face obiectul prezentului raport a fost inspectat de
mine, in 19.11.2013, in prezenta reprezentantului debitoarei S.C. ACONSA
CONSTRUCT TRANZIMOB S.A.
Data la care este valabil raportul de evaluare: 19.11.2013 (data inspectiei).
Curs B.N.R.: 1 eur = 4,4456 lei
Data intocmirii raportului de evaluare: 26.11.2013
5. DEFINITIA VALORII
Baza evaluarii este Valoarea de piata, a carei definitie este: " suma estimata
pentru care un activ ar fi schimbat la data evaluarii, intre un vanzator hotarat si un
cumparator hotarat, intr-o tranzactie echilibrata, dupa un marketing adecvat, in
care fiecare parte a actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri".
Imobilizarile corporale mobile reprezinta imobilizari corporale care sunt
detinute de o entitate pentru a fi utilizate in productia de bunuri sau prestarea
de servicii, pentru a fi inchiriate tertilor sau pentru a fi folosite in scopuri
administrative si care se preconizeaza sa fie utilizate pe o perioada de timp.
Tinand cont de faptul ca societatea este in lichidare putem vorbi despre o
“vanzare fortata” se utilizeaza deseori in situatiile cand un vanzator este constrans sa
vanda si, in consecinta, nu are la dispozitie o perioada de marketing adecvata.
Pretul care ar putea fi obtinut in aceste situatii va depinde de natura presiunii
asupra vanzatorului si de motivele pentru care nu poate sa aiba la dispozitie o
perioada de marketing adecvata.
Vanzarea fortata se refera la un pret care provine din vanzare in circumstante
atipice sau extraordinare, care reflecta deobicei o perioada de comercializare
inadecvata si fara o publicitate rezonabila si poate implica deasemenea un vanzator
obligat sa vanda si un cumparator care cumpara fiind constient de dezavantajul
vanzatorului.
Datorita faptului ca bunurile evaluate trebuiesc vandute in termen scurt fara un
marketing corespunzator nu vom estima valoarea justa ci vom determina o valoare de
vanzare fortata. Aceasta valoare va fi 85% din valoarea de piata rezultata din
abordarea aplicata, respectiv o depreciere de 15% aplicata valorii juste.
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 6
6. IPOTEZE SI CONDITII LIMITATIVE
In elaborarea lucrarii au fost luati in considerare factorii care au influenta
asupra valorii, nefiind omisa in mod deliberat nici o informatie. Dupa cunostinta
evaluatorului toate aceste informatii sunt corecte;
- Evaluatorul nu isi asuma responsabilitatea pentru factorii
economici si fizici ce pot apare ulterior evaluarii si pot influenta opiniile si
rezultatele din aceasta lucrare;
- Nu a fost verificata autenticitatea documentelor prezentate si nu
s-au facut investigatii privind statutul juridic al bunului in cauza;
- Evaluarea s-a bazat pe datele din documentele de proprietate puse la
dispozitie de proprietar (care se presupun a fi corecte) si a celor obtinute ca
urmare a inspectiei la fata locului. Actele incluse in raport au menirea de a forma o
imagine clara asupra bunului, calitativ si cantitativ.
- Evaluatorul nu a expertizat bunul in detaliu si nici nu a efectuat
studii de fiabilitate ale bunului mobil in cauza (efectuand doar o inspectie vizuala)
si nu va putea fi facut raspunzator pentru existenta unor vicii ascunse
(neaparente), care ar putea influenta in vreun fel valoarea, considerand datele
respectiv declaratiile puse la dispozitie de catre proprietar ca fiind din surse de
incredere;
- Informatiile furnizate sunt considerate autentice, dar nu se da nici o
garantie asupra preciziei lor, iar persoana care ne-a dat detalii despre bunul
evaluat se considera a fi de buna credinta.
- Prezentul raport are valabilitate numai pentru destinatia pentru care
a fost realizat, este confidential si nu poate fi utilizat de beneficiar in alte scopuri.
7. CERTIFICAREA EVALUARII
Elaborarea acestui raport s-a facut pe baza evaluarii bunului, avand in
vedere cadrul de reglementare, baza, instructiunile, ipotezele si conditiile
limitative mentionate, fara a avea o relatie particulara cu clientul sau un a lt interes
actual sau de perspectiva fata de bunul evaluat.
8. BIBLIOGRAFIE
Pentru elaborarea raportului s-au folosit urmatoarele surse de informare:
• Standardele ANEVAR 2012 ce au in componenta Ghidurile de Evaluare (GE) si Ghidurile Metodologice de Evaluare ANEVAR (GME), alaturi de Glosarul IVS 2011 si Abordarea metodologica a unor definitii si termeni din IVS 2011 in interpretarea ANEVAR; • documentele si documentatiile puse la dispozitie de beneficiar;
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 7
• datele obtinute din inspectia la fata locului
• site-uri de specialitate
II. PREZENTAREA DATELOR
II. DESCRIEREA BUNULUI, ASPECTE JURIDICE
- S-a constatat starea fizica a bunului;
- S-au completat datele necesare intocmirii raportului de evaluare;
- S-au facut fotografii ale bunului.
- Nu s-a efectuat vreo verificare tehnica a bunului, gradul acestuia de uzura fizica
si/sau tehnica se va stabili functie de declaratiile reprezentantului debitoarei si in
functie de inspectia vizuala a bunului.
1. Autoturism Audi A4 :
- Categoria: autoturism M1 - Caroseria: AA berlina - Marca : Audi - Tip: 8E/LALZF1/A4 - Nr. Inmatriculare : PH 12 PSA - Nr. identificare: WAUZZZ8E27A074569 - An fabricatie : 2007 - Nr. Locuri: 5 - Km. parcursi: 51.100 - Capacitate cilindrica: 1595 cmc - Putere maxima (kw): 75 kw - Tip/Serie motor: ALZ , 137443 - Sursa energie: benzina
- Culoare: negru
- Dotari : clima, jante aliaj, geamuri el. fata-spate
Concluzii:
- autoturismul este in stare tehnica si de intretinere buna, prezentand uzura normala fata de perioada parcursa si regimul de exploatare, starea estetica este buna ;
Bunul este proprietatea S.C. ACONSA CONSTRUCT TRANZIMOB S.A. conform documentelor prezentate si a inventarului.
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 8
2. ANALIZA PIETEI
Piata unor astfel de bunuri din Romania este o piata in stagnare, recesiunea
economic - financiara atingand si acest segment al pietei.
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 9
Cererea
Cererea reprezinta cantitate dintr-un anumit tip de proprietate pentru care se
manifesta dorinta pentru cumparare sau inchiriere, la diferite preturi, pe o anumita
piata, intr-un anumit interval de timp. Nivelul acestei cereri determina atractivitatea
unei proprietati.
Oferta
Oferta reprezinta numarul dintr-un tip de proprietate care este disponibil
pentru vanzare sau inchiriere la diferite preturi, pe o piata data, intr-o anumita
perioada de timp.
Oferta de bunuri noi este efectuata de producatori, in general la comenzi
lansate de solicitant efectuate pe baza unor produse standard sau adaptate
cerintelor clientului. Piata bunurilor noi este marcata de existenta unor sisteme de
finantare non piata (leasing, credite, etc). Ofertele cuprind si garantie si piese de
schimb, documentatii tehnice precum si orice alte elemente de consultanta tehnica.
Oferta de bunuri second hand efectuata de detinatorii de bunuri cu
reorientare, restrangere sau dorinta inlocuirii cu alte modele mai performante si mai
noi. Bunurile second hand sunt in general, puternic depreciate.
In general sunt bunuri invechite si care nu au fost supuse unor revizii sau
reparatii capitale, reconditionari sau alte astfel de operatiuni ce cresc semnificativ
durata ramasa.
Echilibrul pietei trebuie si el delimitat pe cele doua tipuri de sub-piete,
respectiv:
a) Bunuri noi, tranzactii intre producatori, pe de o parte, si cumparatori pe de
alta parte.
b) Bunuri second hand, tranzactiile sunt rare si se deruleaza de obicei intre
firmele din domeniu sau provin de la societati in faliment, vanzari la
licitatii, neexistand suficietate informatii privind preturile de
tranzactionare.
3. SITUATIA JURIDICA
Bunul supus evaluarii este proprietatea S.C. ACONSA CONSTRUCT
TRANZIMOB S.A. Ploiesti.
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 10
Analiza din punct de vedere al deplinei si legalei proprietati (la momentul
evaluarii) s-a realizat in urma studierii documentelor puse la dispozitie de catre
proprietarul bunului evaluat.
Specificarea in prezentul raport a actelor de proprietate nu constituie o
dovada de autentificare a acestora, responsabilitatea pentru autenticitatea
documentelor revenind in exclusivitate proprietarului sau solicitantului.
III. EVALUAREA BUNURILOR
1. PROCEDURI METODOLOGICE
In conformitate cu standardele din domeniu, metoda de evaluare este o cale specifica de estimare a valorii in cadrul abordarilor. Nici una dintre metodele practicate nu este in totalitate riguroasa si exacta, astfel incat sa conduca la masurarea unica a valorii unui bun.
Fiecare dintre metode prezinta anumite avantaje si anumite dezavantaje. Principalele categorii de metode de evaluare sunt:
a) metoda patrimoniala - denumita si metoda costurilor presupune ca valoarea maxima a unui bun este suma necesara pentru a construi un bun nou cu o utilitate echivalenta, din care trebuie deduse toate formele de depreciere care i se pot atribui bunului, pana la data evaluarii.
Determinarea tipurilor de depreciere (pierdere din valoare) implica stabilirea celor trei tipuri de depreciere :
- uzura fizica ; - depreciere functionala ; - depreciere economica (externa). Metoda se fundamenteaza pe principiul substitutiei: un
cumparator prudent ar plati pentru un bun mobil cet mult suma cu care ar achizitiona unul echivalent;
b) metoda comparatiei directe - consta in analiza preturilor de vanzare recente (sau a ofertelor de vanzare) de bunuri similare. Analiza comparativa se axeaza pe asemanari si diferente intre bunuri si tranzactiile care influenteaza valoarea. Datele bunurilor comparabile sunt prelucrate intr-un proces de comparare, pentru a demonstra pretul probabil la care bunul evaluat ar fi vandut, daca ar fi oferit pe piata. Deoarece datele de piata second hand privind bunuri similare sunt suficiente, iar piata specifica este relativ activa, am ales aceasta metoda pentru evaluarea bunului.
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 11
c) metode bazate pe venit - denumite si metode de randament -
prin care se considera bunul ca o investitie generatoare de venit, tinand seama de riscurile asociate si de cheltuielile aferente. Dintre acestea, cea mai des folosita este capitalizarea directa: se estimeaza venitul net din exploatare si acesta se divide la o rata de capitalizare, fundamentata pe piata de circulatie a bunurilor mobile comparabile, rezultand un indicator al valorii bunului; Cu privire la inchirieri, piata second hand de bunuri similare nu ofera informatii suficiente in acest sens. Astfel metoda capitalizarii veniturilor din chirii nu s-a aplicat.
Sursele datelor de baza referitoare la activele de evaluat, sursele datelor specifice metodei de evaluate aplicate, cat si desfasurarea detaliata a alegerii marimilor utilizate si a calculelor efectuate in aplicarea metodei de evaluare se gasesc in fisa de evaluare.
OPINIA EVALUATORULUI
Asadar, sintetizand prezentul raport de evaluare, a rezultat urmatoarea valoare :
Nr. crt.
Denumire Valoare de piata euro)
Valoare de piata (lei)
1 2 3
1 Autoturism Audi A4 8.150 36.100
Valorile determinate in raportul de evaluare nu contin TVA.
Evaluator autorizat
membru titular A.N.E.V.A.R.
ec. Constantin Valerică
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 12
Fisa tehnica 1
Metoda comparatiei directe
AUDI A4
FISA EVALUARE
-Metoda comparatiei directe -
Denumirea corecţiei U.M. AUDI A4 Comparabila A Comparabila B Comparabila C
Preţ ofertă (net) EURO ? 8.100 8.400 8.490
Corectie % -5% -5% -5%
Corectie EURO -405,00 -420,00 -424,50
Preţ tranzacţie EURO 7.695,00 7.980,00 8.065,50
An fabricatie an 2007 2007 2007 2008
Corecţie % 0% 0% -5%
Corecţie EURO 0,00 0,00 -403,28
Preţ corectat EURO 7.695,00 7.980,00 7.662,23
Condiţiile de finanţare
cash/
credit/leasin
g
CASH CASH CASH CASH
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 7.695,00 7.980,00 7.662,23
Condiţiile de vanzare
negociere
libera/
vanzator
constrans/
cumparator
interesat
NEGOCIERE
LIBERA
NEGOCIERE
LIBERA
NEGOCIERE
LIBERA
NEGOCIERE
LIBERA
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 7.695,00 7.980,00 7.662,23
Condiţiile pieţei (Data ofertei) RECENT RECENT RECENT
Corecţie % 0,0% 0,0% 0,0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 7.695,00 7.980,00 7.662,23
Numar kilometri parcursi/ carte
service (da/nu) 51.100 74000 122000 106000
Corecţie % 6% 11% 9%
Corecţie EURO 461,70 877,80 689,60
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Tip carburant:
(disel/benzina/GPL/electric) BENZINA BENZINA BENZINA BENZINA
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Stare fizica
(nesatisfacatoare/medie/buna) BUNA SIMILAR SIMILAR SIMILAR
Corecţie % 0% 0% 0%
*Document confidential sub incidenta secretului profesional 13
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Tip caroserie (berlina, hatchback,
coupe, cabrio, break, pick-up,
minibus, SUV, off road)/nr. usi
BERLINA SIMILAR SIMILAR SIMILAR
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Capacitate cilindrica (cmc) 1600 1600 1600 1600
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Stare juridica
(inmatriculata/inmatriculabila/ne
inmatriculata)
INMATRICUL
ATA
INMATRICULA
TA
INMATRICULA
TA
INMATRICULA
TA
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Transmisie (automata/manuala) MANUALA MANUALA MANUALA MANUALA
Corecţie % 0% 0% 0%
Corecţie EURO 0,00 0,00 0,00
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.857,80 8.351,83
Echipament aditional (dotari) STANDARD STANDARD MAI BUN STANDARD
Corecţie % 0% -5% 0%
Corecţie EURO 0,00 -399,00 0,00
Preţ corectat EURO 8.156,70 8.458,80 8.351,83
Suma corecţiilor % 6% 15% 13%
Suma corecţiilor (în valoare
absolută) EURO 461,70 1.276,80 1.092,88
Corectia cea mai mica (in valoare
absoluta) EURO 461,70
Pret final EURO 8.157,00
Preţ final rotunjit
EURO 8.150,00
LEI 36.100
INTOCMIT