Student: Anul 3 CIG ID

2013

RAPORT DE EVALUARE1. OBIECTUL DE EVALUAT Apartament situat in Bucuresti, sector 3, strada Crivatului nr 10, in bloc finalizat si dat in folosinta spre a fi locuit in anul 1975. Apartamentul este situat la Parter, intr-un imobil tip bloc mixt de 10 etaje, cu lift.Suprafata totala: 69.1 MPSuprafata utila: 63.05 MPAcest apartament este decomandat, confort 1, dispune de 1 baie si doua balcoaneProprietar i ocupant: Preul i data achizitiei: 107863 lei valoarea din anul 1975, achizitionat cu avans 37863 lei si imprumut CEC de 70000 lei, pentru care s-au platit rate lunare timp de 20 de ani.In acest apartament au fost facute imbunatatiri, lucrari de renovare: gresie, parchet, tamplarie de geam termopan si termo-izolatie interioara, apometre si repartitoare pentru eficientizarea consumului de caldura si apa calda.Valoarea estimata in piata la ora actuala: Aproximativ 65000 euroDefiniia valorii estimate: valoarea de pia suma estimat pentru care o proprietate ar fi schimbat la data evalurii, ntre un vnztor hotrt i un cumprtor hotrt, ntr-o tranzacie echilibrat, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngeri.. 2. Scopul i utilizarea evalurii Proprietarul doreste sa vanda acest apartament intr-un viitor apropiat, si raportul de evaluare a imobilului pe care il detine, il va ajuta sa obtina unui pret cat mai avantajos in urma tranzactiei.

3. Data inspectiei: 01.05.2013Data intocmirii prezentului raport de evaluare: 20.05.2013

4. Ipoteze i condiii limitative 1. Ipoteze generale

Evaluatorul nu i asum nici o rspundere cu privire la descrierea juridic pus la dispoziie sau pentru chestiuni legate de considerente juridice ori de proprietate Proprietatea este evaluat fr datorii. Previziunile, proieciile sau estimrile coninute n raport se bazeaz pe condiiile curente de pia, pe factorii cererii i ofertei anticipate pe termen scurt i sunt influenate de inexistena unei economii stabile. Aceste previziuni sunt, prin urmare , supuse schimbrii condiiilor viitoare.

2. Condiii limitative

Datele de pia au fost fundamentate n baza informaiilor pariale obinute de la agenii imobiliare din zon, transmise pe cale oral, fr un document scris cat si din presa locala. Posesia acestui raport sau a unei copii nu confer dreptul de publicare. Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat s ofere consultan ulterioar sau s depun mrturie n instan n legtur cu proprietatea n chestiune dect dac au fost fcute iniial aranjamente n aceast privin.

3. Obiectul, scopul i utilizarea evalurii Obiectul: apartament cu destinaia de locuinta, sau sediu de firma ; Scopul: este acela de a estima valoarea de pia a proprietii menionate, n vederea unei eventuale vnzri de ctre proprietar Utilizarea: studiul de evaluare este destinat exclusiv scopului menionat mai sus i poate fi utilizat exclusiv de proprietar sau mputerniciii si.

4. Drepturi de proprietate evaluate Proprietatea evaluat aparine proprietarului Ene Florin

5. Analiza pieei imobiliare Localizare: Bucuresti, sector 3, Strada Crivatului Gradul de construire al zonei este ridicat, avnd n vedere mrimea i densitatea construciilor; zona predominanta cu blocuri de 8, 10 si chiar 13 niveleDezavantaje: Lipsa spatiilor verzi si a locurilor de joaca pentru copii. Acest aspect este oarecum compensat de prezenta parcului Alexandru ioan Cuza, la o distanta de 15 minute de mers pe jos.Tendina valorilor imobiliare n zon: n zona cartierului Crivatului se constat o evoluie cresctoare a preurilor de vnzare-cumprare a apartamentelor - a crescut valoarea zonei foarte mult datorita accesului facil la metrou, autobuze, tramvaie si trolee, precum si supermarket-ul in imediata vecinatate a blocului. Raportul cerere-ofert: balana cerere-ofert este dezechilibrat n favoarea cererii, fapt ce determin i tendina cresctoare a preurilor cerute de vnztori; Timpul estimat necesar pentru vnzare: ntre 2-4 luni; Factori care ar favoriza vnzarea: pe piaa apartamentelor de 2 si 3 camere cu destinaie locuin familial se observa ca diferenta de pret intre aceste doua tipuri de apartamente este relativ mica, astfel ca achizitionarea unui apartament de 3 camere este mai avantajoasa Surse de informare: documentele i schiele puse la dispoziie de ctre client, date privind reparaiile i reamenajrile recente efectuate asupra apartamentului; Site-urile de profil ale agentiilor imobiliare si ale agentiilor de mica publicitate referitoare la anunturi de vanzare de apartamente

6. Descrierea amplasamentului Clasificarea zonei urbane: locaia apartamentului este ntr-o zon central a cartierului Vitan, zona cu acces la transportul public metrou, tramvaie, trolee, autobuze, distanta fata de centrul orasului este de 10 minute cu masina sau metroul. In zona exista numeroase super-marketuri, piata, mall, parcul Alexandru Ioan Cuza 7. Descrierea cldirii in care este situat apartamentulNumar etaje: parter+10 etaje; Imobilul este dotat cu ascensor de persoane .Data darii in uz a imobilului: ianuarie 1975; Pereii exteriori: din beton, cu tencuial de faad clasic; Acoperiul: tip teras, cu izolaie bituminoas (reparat capital n primavara anului 2013); Nr. locuri de parcare/apartament: circa 2-3 locuri de parcare la 10 apartamente pe platform betonat, neacoperit; Calitatea construciei: bun; Tipul nclzirii i al contorizrii: nclzire cu centrala zonei i contorizare separat a consumului de ap si calduraSpaii de utilitate comun: exist o camer usctor la subolul blocului, si magazii de depozitare comuna pentru proprietari

8. Descrierea apartamentului : Utiliti: apartamentul evaluat este racordat la toate utilitile uzuale.Numrul i denumirea camerelor: 3 camere, 1 buctrie, 2 bi, 1 cmar, 1 debara, 2 balcoane; Suprafee: DetaliiSuprafaa(mp)

Camera 111.64

Camera 211.64

Camera 318.02

Buctrie7.89

Baie3.78

HOL9.18

Cmar + Debara1.4

TOTAL UTIL63.05

Balcon 12.85

Balcon 22.7

TOTAL GENERAL69.1

Camere cu finisaj superior: 3 camere i buctria au finisaje superioare, cu geamuri termopan, parchet, gresie i faian parial; Podele: parchet, iar pe hol gresie; Perei, tavane: vopsii cu vopsea lavabil; Podeaua i pereii de la bi i buctrie: podea placat cu gresie, iar pereii cu faian (la buctrie pn la nivelul a aprox. 1,5 m); Uile: din lemn, vopsite sau lcuite; 2 balcoane cu geamuri termopan. 9. Starea general a apartamentului Uzur fizic i neadecvare funcional: apartamentul a fost supus unei reparaii capitale cu unele modificri de compartimentare n anul 2005, fapt ce determin ca gradul de uzur general interior s fie sczut (2-3%); iar condiii de mediu nefavorabile: nu sunt. 10. Administraia blocului Cheltuieli comune (n comparaie cu alte blocuri): circa 500 lei n luna decembrie 2012, sume foarte apropiate de la apartamentele similare, din blocul vecin; Situaia fondului de rulment: fiineaz fond de rulment, de mrime variabil n funcie de necesiti; Administratia blocului: este preluata de o societate comerciala care presteaza servicii administrative pentru asociatiile de proprietari blocuri si cartiere rezidentiale avand in administrare peste 4500 apartamente si vile in peste 60 de asociatii de proprietari si cartiere rezidentiale. 11. Cea mai bun utilizare Cea mai bun utilizare a unei proprieti imobiliare trebuie s ndeplineasc urmtoarele criterii: s fie permisibil legal, s fie posibil fizic, s fie fezabil financiar i s fie maxim productiv. Analiznd piaa imobiliar n domeniul apartamentelor de 3 camere, rezult faptul c pentru apartamentul evaluat sunt posibile urmtoarele utilizri: apartament de locuit, sau sediul de birou al unei firme avand in vedere ca acest apartament este situat la parterul blocului si accesul este facil insa pentru acest lucru este necesar acordul asociatiei de proprietari

12. Metoda comparaiei directe Prin comparatia cu :-alte apartamente similare din aceeasi zona, valoarea acestui apartament este situata in jurul sumei de 58000-65000 euro-alte apartamente similare situate mai aproape de periferia orasului: in zona pajura pretul cerut pentru un apartament similar este de 56000 euro-alte apartamente similare situate in centrul orasului, in zona Piata Romana, pretul cerut este in jur de 76000 euro. 13. Metoda de randament Valoarea estimata pentru inchirierea acestui apartament, avand in vedere ca, daca proprietarul s-ar muta, ar lasa apartamentul nemobilat, suma maxima pe care ar putea sa o pretinda ar fi de 350 euro pentru locuit, dar la ora actuala, daca ar inchiria apartamentul pentruun spatiu de firma, ar putea obtine 500-600 euro lunar . Estimarea ratei de capitalizare (t): din datele deinute de evaluator (culese de la agenii imobiliare), rata de capitalizare (raportul dintre veniturile nete generate de proprieti comparabile i preul de vnzare a acestora) este cuprins ntre valorile: 11,2% - 13,1%. Evaluatorul a selectat valoarea t=12,5% (avnd n vedere gradul de finisare i dotrile din apartamentul evaluat); Venitul brut anual Vba = 12 luni x 350 eur= 4.200 euro (s-a selectat chiria lunar de 350 euro, avnd n vedere gradul de finisare i dotrile din apartamentul evaluat); Cheltuielile de exploatare: din discuiile cu proprietarul i din datele culese de pe piaa imobiliar rezult c cheltuielile anuale de exploatare (fixe i variabile) se situeaz la circa 672 euro anual reprezentand impozitul datorat statului pentru aceasta tranzactie, adica - venitul net anual Vna = Vba Cheltuieli = 4200 euro-672 euro= 3528 euro; - valoarea de pia estimat prin metoda de randament, se calculeaz cu urmtoarea formul: V=Vba / t = 4200 / 0,125 = 33600 euro

14. ALEGEREA VALORII FINALE: In urma aplicarii metodelor de evaluare au fost obtinute urmatoarele valori:1. Abordarea prin cost 65000 euro2. Abordarea pe baza de venit minim 3528 euro net / lunar.Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea sunt: Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusive de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in prezentul raport si este valabila la data evaluarii; Valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele legale; Valoarea este o predictive; Valoarea este subiectiva; Evaluarea este o opinie asupra unei valori.

CONCLUZIILE EVALUARII:

Conform prezentului raport de evaluare, reiese ca acest apartament este destul de bine cotat pe piata, in primul rand datorita locatiei unde acesta este situat zona relativ aproape de centrul orasului, si accesul facil la toate mijloacele de transport, parcul din apropiere, toate magazinele din vecinatate, piata si scolile si gradinitele din apropiere. Deasemenea imbunatatirile care au fost efectuate in acest apartament si faptul ca este situat la parter, fac ca acest apartament sa fie foarte usor de vandut dar si de inchiriat, deoarece corespunde mai multor cricterii si cerinte actuale ale pietei.

Prezentul raport de evaluare a fost intocmit in trei exemplare originale, doua exemplare pentru domnul Ene Florin si unul pentru evaluator si nu poate fi folosit decat in scopul informativ. Datele, informatiile si continutul prezentului raport nu pot fi copiate fara acordul scris al evaluatorului.

Data : 20.05.2013

EVALUATORPROPRIETAR IMOBIL

ANEXA: SCHITA IMOBILULUI

- 2 -