RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILELOR - crisconsult.rocrisconsult.ro/custom_images/anunturi/18b.pdf ·...
Transcript of RAPORT DE EVALUARE AL IMOBILELOR - crisconsult.rocrisconsult.ro/custom_images/anunturi/18b.pdf ·...
TRIBUNALUL BUZAU! !SECTIA COMERCIALADOSAR NR. 1614/114/2009DEBITOARE: SC MIALEX SRL - IN FALIMENT
RAPORT DE EVALUAREAL IMOBILELOR
AFLATE IN PROPRIETATEA SC MIALEX SRL - IN FALIMENT
- IULIE 2011 -
SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE! 3
CAPITOLUL 1 - PREMISELE EVALUARII ! 4
1.1. Definitii! 4
1.2. Drepturile de proprietate evaluate! 5
1.3. Ipoteze restrictive si conditii limitative ! 5
1.4. Surse de informare! 6
CAPITOLUL 2 - CONSIDERATII GENERALE DESPRE EVALUAREA PROPRIETATII ! 7
2.1. Analiza pietei! 7
2.2. Consideratii generale asupra regiunii Mun. Buzau! 7
2.3.Analiza cererii! 8
2.4. Analiza ofertei! 8
2.5.Echilibrul pietei! 8
CAPITOLUL 3 - ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATII! 9
3.1. Abordarea prin costuri! 9
3.2. Abordarea prin comparatie directa! 10
CAPITOLUL 4 - PREZENTAREA DATELOR! 11
4.1. LOTUL NR. 1 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446! 11
4.2. LOTUL NR. 2 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7451! 16
4.3. LOTUL NR. 3 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii Buzau! 19
4.4. LOTUL NR. 4 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5631! 25
4.5. LOTUL NR. 5 - Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau! 29
4.6. LOTUL NR. 6 - Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter! 31
REZULTATELE EVALUARII! 33
CONCLUZII! 35
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 2
SINTEZA RAPORTULUI DE EVALUARE
!
! Obiectul evaluarii il reprezinta imobilele aflate in patrimoniul S.C. MIALEX SRL - in faliment.
! Scopul evaluarii este estimarea valorii de lichidare, pentru imobilele ce fac obiectul prezentului raport
in vederea vanzarii la licitatie. Inspectia bunurilor la fata locului s-a facut de catre evaluator impreuna cu
lichidatorul judiciar, la data de 24.06.2011.
! Previziunile si estimarile continute in raport sunt bazate pe datele culese de pe piata, existente la
data intocmirii prezentului raport, pe factorii anticipati ai cererii ofertei pe termen scurt, aceste previziuni
putandu-se schimba in functie de conditiile viitoare.
! Pentru estimarea valorilor s-a folosit abordarea (evaluarea) prin metoda costurilor. Evaluarea a fost
facuta conform Standardelor International de Evaluare Editia a VIII-a si a legislatiei in vigoare. Calculul
valorilor de lichidare este centralizat in Tabelul anexate prezentului raport:
Lotul nr. Descriere imobilValoare estimata
EURO
Valoare estimata
RON
Lotul nr. 1Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446
126.224 523.830
Lotul nr. 2Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7451
3.533 14.662
Lotul nr. 3Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii Buzau
192.210 797.672
Lotul nr. 4Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5631
82.790 343.579
Lotul nr. 5 Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau 95.670 397.031
Lotul nr. 6 Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter 115.030 477.375
TOTALTOTAL 615.457 2.554.147
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 3
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestor opinii sunt:
-! Valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele si aprecierile exprimate in prezentul
raport;
-! Valoarea se refera la piata cash la data vanzarii;
-! Valoare nu contine T.V.A;
-! Valoarea este o predictie;
-! Valoarea este subiectiva;
- ! Evaluarea este o opinie asupra unei valori
CAPITOLUL 1 - PREMISELE EVALUARII
! Evaluarea este un proces de estimare (atribuire a valorii), concept economic ce se refera la pretul
cel mai probabil la care ar ajunge vanzatorii si cumparatorii unui bun sau serviciu pus in vanzare. Valoarea
nu este un fapt, ci o estimare pe baza unui pret ipotetic (notional).
! Prezentul raport de evaluare a fost elaborat in scopul estimarii valorii de piata, valorii de lichidare si a
valorii de recuperare, in functie de bunul evaluat pentru imobilele ce fac obiectul prezentului raport in
vederea vanzarii la licitatie.
! Valoarea estimata pentru aceste bunuri va fi utilizata in scopul vanzarii la licitatie si nu poate fi
folosita de catre alte persoane in alte scopuri. Prezentul raport este utilizat doar de catre solicitant pentru
scopul declarat.
1.1. Definitii
! Definitiile valorii de piata, valorii de lichidare si a valorii de recuperare sunt cele agreate si stabilita de
Comitetul International pentru Standardele de evaluare (IVSC). Definitia valorii de piata, data de Comitetul
International pentru Standarde de Evaluare (IVSC) in standardul IVS-1, care face obiectul Standardelor
Internationale de Evaluare editia a VII-a 2007, este: „ Valoarea de piata este suma estimata pentru care o
proprietate va fi schimbata la data evaluarii, intre un cumparator decis si un vanzator hotarat, intr-o
tranzactie cu pretul determinat obiectiv, dupa o activitate de marketing corespunzatoare, in care partile
implicate au actionat in cunostinta de cauza, prudent si fara constrangeri. "
! Definitiile valorii de lichidare a valorii de recuperare, date de Comitetul International pentru
Standarde de Evaluare (IVSC) in standardul IVS-2, care fac obiectul Standardelor Internationale de Evaluare
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 4
editia a VIII-a 2007, sunt: „Valoarea de lichidare descrie situatia in care un grup de active folosite impreuna
intr-o intreprindere, sunt oferite la vanzare in mod individual (element cu element), de obicei in urma
inchiderii intreprinderii”. Valoarea de recuperare descrie valoarea unui activ, care a ajuns la sfarsitul duratei
de viata economica pentru scopul in care a fost creat. Totusi, activul ar putea sa aiba valoare pentru o
utilizare alternativa sau pentru recuperarea materialelor continute
! Valoarea totala estimata va fi in moneda nationala (RON), si in valuta (euro), la un curs de schimb
valutar de 4,1500 RON/EURO.
1.2. Drepturile de proprietate evaluate
! Imobilele de evaluat apartin S.C. MIALEX SRL, conform actelor puse la dispozitia evaluatorului,
respectiv :
- Contractul de vanzare-cumparare nr. 3875/08.12.2004;
- Incheierea de Carte Funciara nr. 14365/22.12.2004;
- Documentatia tehnica intocmita in vederea obtinerii numarului cadastral;
- Contractul de vanzare-cumparare nr. 3518/25.09.2003;
- Incheierea de Carte Funciara nr. 9623/25.09.2003;
- Contract de vanzare-cumparare nr. 1370/30.04.1999
! Valorile estimate in cadrul acestui raport de evaluare sunt opinia evaluatorului asupra valorilor
drepturilor de proprietate identificate.
1.3. Ipoteze restrictive si conditii limitative
! In elaborarea prezentului raport s-au avut in vedere, pe langa premisele si ipotezele expres
specificate in lucrare, urmatoarele ipoteze:
- ! Datele, informatile si documentele ce au stat la baza acestui raport de evaluare au fost furnizate de
catre proprietarul bunurilor;
-! Situatia juridica se bazeaza exclusiv pe documentele prezentate de catre proprietar si se presupune
ca proprietatea poate fi vanduta, evaluatorul neasumandu-si nici o responsabilitate privind descrierea
situatiei juridice a proprietatii;
-! Informative furnizate sunt considerate a fi autentice fara a se garanta precizia acestora;
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 5
-! Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale imobilelor evaluate, ce ar avea ca
efect o valoare semnificativ diferita, evaluatorul neasumindu-si nici o responsabilitate pentru astfel de situatii
sau pentru obtinerea studiilor tehnice necesare;
-! Inspectia si fotografiile facute in interiorul si exteriorul proprietatii sunt executate cu acordul si in
prezenta proprietarului;
! Raportul de evaluare a fost elaborat in urmatoarele conditii generale limitative:
-! Detinerea acestui raport sau a unei copii a acestuia nu da dreptul de a-l face public fara acordul scris
al evaluatorului;
-! Previziunile sau estimarile de exploatare continute in raport sunt bazate pe conditiile actuale ale
pietei, pe factorii anticipati ai ofertei cererii pe termen scurt si pe o economie stabila. Prin urmare aceste
conditii se pot schimba in viitor;
-! Raportul de evaluare si valorile estimate de catre evaluator isi pastreaza valabilitatea numai in
situatia in care conditiile de piata raman neschimbate;
- Evaluatorul, prin natura muncii sale, nu va fi solicitat sa ofere consultanta ulterioara sau sa depuna
marturie in instanta in legatura cu proprietatea in chestiune;
1.4. Surse de informare
Norme si normative utilizate:
-! Literatura de specialitate (standarde ANEVAR, cursul de Evaluare a proprietatilor imobiliare,
buletinele informative editate de catre ANEVAR);
-! Normativ P135/1999, aprobat prin ordinul MLPAT nr. 2/N/20.01.1995 - ghid cuprinzind coeficientii de
uzura fizica la constructii;
-! Cataloage pentru evaluarea rapida constructiilor;
- H.G.2139/2004 privind clasificarea si duratele normale de functionare a mijloacelor fixe.
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 6
CAPITOLUL 2 - CONSIDERATII GENERALE DESPRE EVALUAREA PROPRIETATII
2.1. Analiza pietei
! Definitia pietei: O piata este un grup de persoane sau firme care sunt in contact unii cu altii in scopul
de a efectua tranzactii. Participantii pe piata pot fi cumparatorii, vanzatorii, chiriasii, proprietarii, creditorii,
debitorii, administratorii, investitorii si intermediarii. In cazul nostru piata imobilelor se defineste ca piata
proprietatilor industriale.
2.2. Consideratii generale asupra regiunii Mun. Buzau
! Municipiul Buzău este situat în zona centrală a județului, la 120 km de București, în sud-estul
României, și ocupă o suprafață totală de 81,3 km patrati.
! Municipiul se află la cotul Carpaților de curbură, la confluența drumurilor între trei mari provincii
românești: Muntenia, Transilvania și Moldova. Râul Buzău, pe al cărui mal drept se află, formează limita
nordică a orașului. Forma orașului este alungită, orașul fiind mai mare de-a lungul râului. Buzăul ocupă
altitudini de la 101 metri în nord-vest, în apropierea dealurilor până la 88 metri în apropierea râului, media
fiind de 95 de metri (cât este și altitudinea în centrul orașului, în piața Dacia). Astfel, Buzău este un oraș aflat
într-un relief plat, cu o diferență de altitudine de 10 metri de-a lungul unei linii de 4 km.
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 7
2.3.Analiza cererii
! Analiza cererii porneste de la identificarea persoanelor care manifesta cerere pentru achizitionarea
de imobile de tipul celor evaluate. Potentialii cumparatori pentru imobilele prezentate in acest studiu sunt
persoane fizice, patroni sau asociati la diferite firme societati private romane, mixte sau straine. In prezent se
manifesta cerere redusa in aceasta zona pentru imobile de tipul celor evaluate, mai putin pentru inchiriere si
mai mult pentru cumparare. Cererea manifestata, solvabila, este insa mai redusa decat cererea latenta
datorita amplasamentului imobilelor. Intreaga zona este intr-un declin pronuntat, motiv pentru care
deprecierea economica este foarte pronuntata. Cererea de proprietati este foarte mica si se bazeaza pe
analiza urmatorilor factori:!
-! veniturile si salariile se incadreaza in limite medii;
-! inasprirea facilitatilor la acordarea de credite bancare;
- forta de munca este ieftina, lucru ce poate atrage potentiali investitori in zona;
! Avand in vedere climatul economic general, in situatia specifica actuala, tendintele pietei imobiliare
pentru perioada urmatoare s-ar putea caracteriza, pe termen scurt cu o stagnare a cererii, ducand chiar la o
scadere a acesteia, iar pe termen lung, printr-o curba cu o crestere foarte lenta a cererii.
2.4. Analiza ofertei
! Analiza ofertei competitive porneste de la identificarea proprietarilor de imobile de tipul celor
prezentate si de la analiza posibilitatii ca acestia sa vanda aceste proprietati. Oferta de imobile de tip
constructii industriale este foarte restransa, intrucat numarul de astfel de imobile este foarte mic, iar
proprietarii acestora vand doar datorita dificultatilor financiare cu care se confrunta la un moment dat, astfel
ca imobilele de acest tip ajung la vanzare in cazul lichidarii unor firme. Oferta de imobile este scazuta, dar
pentru perioada urmatoare ar putea inregistra o curba cu o crestere lenta datorita urmatorilor factori:
societatile cu probleme fmanciare, incercand o redresare, vand o parte din activ, urmarind transformarea
acestuia in lichiditati;
2.5.Echilibrul pietei
! Piata imobiliara se caracterizeaza in prezent printr-o stagnare, un blocaj, datorat scaderii accentuate
a cererii si cu atat mai mult piata imobiliara agricola analizata este pasiva, inregistrand o scadere a
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 8
numarului de tranzactii si o cadere a preturilor, datorate in special inaspririi conditiilor de acordare a
creditelor. Avand in vedere ca :
-! cererea este redusa
-! oferta este scazuta
se poate vorbi doar despre un echilibru relativ al pietei imobiliare agricole, in prezent fiind stationara, datorita
neatractivitatii economice a dificultatii investitiei.
CAPITOLUL 3 - ABORDARI IN EVALUAREA PROPRIETATII
! Avand in vedere scopul acestei evaluari, si caracteristicile imobilelor de evaluat, evaluatorul a utilizat
pentru estimarea valorii de piata abordarea prin costuri, ca fiind cea mai adecvata, iar pentru teren,
evaluatorul a utilizat abordarea prin comparatii directe.
3.1. Abordarea prin costuri
! Aceasta abordare este corecta la proprietatile imobiliare cu o vechime mai mare, ca in cazul
imobilelor prezentate in acest raport, daca exista suficiente date pentru a estima deprecierea.
! In evaluarea prin metoda costurilor a proprietatilor imobiliare se parcurg urmatoarele etape:
-! ! Estimarea costurilor de inlocuire sau reconstructie
-! ! Estimarea deprecierilor,
dupa care, pentru estimarea valorii de piata, evaluatorul scade deprecierile din costul de inlocuire.
Pentru estimarea costului de inlocuire net, s-a folosit unitare barem. In aceasta metoda s-au utilizat datele
din “Cataloagele de evaluare rapida a constructiilor” editat de MATRIX ROM BUCURESTI.
! Deprecierea reprezinta o pierdere de valoare fata de costul de nou al unei constructii ce poate apare
din cauze fizice, functionale sau externe. Principalele tipuri de depreciere care pot afecta o cladire sunt:
Uzura fizica
-! uzura fizica recuperabila
-! uzura fizica nerecuperabila
Neadecvare functionala,
-! neadecvare functionala recuperabila
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 9
-! neadecvare functionala nerecuperabila
Depreciere economica (din cauze externe)
Estimarea deprecierii cumulate se face prin insumarea celor trei elemente componente ale sale.
-! adaugarea costului imbunatatirilor la costul net al constructiilor.
-! adaugarea valorii terenului pentru a obtine valoarea proprietatii.
! Metoda costului este deosebit de utila cand piata nu este activa sau se au in vedere adaugirile la
constructii sau modernizarile.
3.2. Abordarea prin comparatie directa
! Aceasta abordare ia in considerare vanzarile proprietatilor similare sau substituibile si informatiile
referitoare la piata stabilind o estimare a valorii prin procese de comparatie. Premiza majora a metodei este
aceea ca valoarea de piata a unei proprietati imobiliare sa fie in relatie directa cu preturile unor proprietati
competitive si comparabile. In general, proprietatea evaluata este comparata cu vanzarile unor proprietati
similare, tranzactionate pe o piata deschisa. Analiza comparativa se axeaza pe asemanarile si diferentele
intre proprietati si tranzactii care influenteaza valoarea. Acestea ar putea cuprinde diferentele in:
-! drepturile de proprietate evaluate
-! motivatia cumparatorilor si vanzatorilor
-! conditiile de finantare
-! situatia pietei la momentul vanzarii
-! dimensiunile
-! amplasamentul
! Metoda da indicatii de prima importanta, referitoare la valoarea de piata in evaluarea proprietatilor
imobiliare ce nu sunt cumparate pentru caracteristicile lor de a produce venituri. Pentru estimarea valorii de
piata a terenurilor prin aceasta metoda, evaluatorul a apelat la informatiile provenite din tranzactiile unor
proprietati din zona.
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 10
CAPITOLUL 4 - PREZENTAREA DATELOR
! Inspectia imobilelor din patrimoniul S.C. MIALEX SRL s-a facut de catre evaluator in data de
24.06.2011, in prezenta reprezentantului lichidatorului judiciar CRIS CONSULT S.P.R.L.
!
4.1. LOTUL NR. 1 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446Compus din:
- teren in suprafata totala de 1.185 mp categoria curti constructii pe care se afla amplasata o hala
industriala in suprafata construita de 932 mp, suprafata utila de 848,98 mp cu fundatie din beton, zidarie
din boltari, invelitoare din planseu de beton izolat cu carton;
- Cota indiviza de 1/3 din imobilul situat in Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, jud. Buzau, inscris in cartea
funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7449 constand in suprafata de 80 mp categoria curti
constructii;
- Cota indiviza de 1/3 din imobilul situat in Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, jud. Buzau, inscris in cartea
funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7450 constand in suprafata de 63 mp categoria curti
constructii
Vecini:
- la N - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la E - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la S - SC CIBELA BUFTEA SA, SC METAL GEMA SRL si SC MIALEX SRL;
- la V - SC MIALEX SRL.
Estimarea valorii terenului prin comparatii relativeElementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau
Suprafata mp Suprafata mp
1185 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp
0 PRET VANZARE 198.000 euro 476.000 euro 165.000 euro
Pret vanzare EUR/mp 40 14 15
1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
liber
Liber Liber Liber
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 11
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Corectie liber 0% 0% 0%
Pret corectat
liber
40 14 15
2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Fara restrictii legale
Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale
Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%
Pret corectat
Fara restrictii legale
40 14 15
3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Cash
Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credti
Corectie Cash -10% -10% -10%
Pret corectat
Cash
36 12,60 13,50
4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Vanzare fortata
Oferta Oferta Oferta
Corectie Vanzare fortata -30% -30% -30%
Pret corectat
Vanzare fortata
25,20 8,82 9,45
5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA
Conditii ale pietei
Cerere redusa
Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa
Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%
Pret corectat
Cerere redusa
25,20 8,82 9,45
6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES
Localizare
Adiacent drum local
Adiacent drum local Adiacent drum local Adiacent drum local
Corectie Adiacent drum local 0% -5% 0%
Pret corectat
Adiacent drum local
25,20 8,82 9,45
7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE
Utilitati
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Corectie Apa si energie electrica 0% 0% 0%
Pret corectat
Apa si energie electrica
25,20 8,82 9,45
8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI
Suprafata mp
1185 mp
4950 mp 34000 mp 11000mp
Corectie 1185 mp +10% +30% +20%
Pret corectat
1185 mp
27,72 11,46 11,34
9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%
Pret corectat
Teren pentru constructii
27,72 11,46 11,34
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 12
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
10 Pret corectatPret corectat 27,72 11,46 11,34
Corectia totalaAbsolut -12,28 -2,54 -3,66
Corectia totalaProcentual -30% -18% -24%
Euro/mp 11,46
Ron/mp 47,56
! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 13.580 Euro, adica 13.600
euro rotunjit.
Corp Hala Industriala
Constructie in suprafata de 932 mp
Descrierea constructiei evaluate, Corp hala industriala:
Regim inaltime P
Suprafata Acd - 932 mp
Caracteristici Structura: fundatii de beton
Zidarie portanta din boltari
Acoperis: planseu de beton izolat cu carton bitumat
Tamplarie Exterioara: metalica
Interioara: metalica
Finisaje: Medii: zugraveli simple pe tencuieli driscuite
Pardoseli de ciment;
Instalatii si dotari electrice Normale - instalatie de iluminat incandescent
! Pentru estimare valorii de piata evaluatorul a folosit abordarea pe costuri, metoda costurilor unitare
barem. S-a folosit FISA NR. 29 din “Catalogul pentru reevaluarea nr. 3 “ editat de MATRIX ROM
BUCURESTI.
FISA DE CALCUL
- Brosuri 1965
****************************** Depozit ******************************
>> Descrierea Obiectului :
cladire parter______________________________________________________________________________________
Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 13
cladire compartimentata
fara pod rulant
schelet din beton armat
pereti exteriori din boltari
acoperis cu hidroizolatie
pardoseala din beton
lungimea <= 55 m
latimea <= 25 m
inaltimea <= 6 m (limite de aplicare 4 - 8 m)
>> Conform :
Brosura 3 : -Cladiri si constructii pentru depozitare
Fisa 20 : -Cladire pentru depozitarea materiilor prime din industria materialelor de constructii si
lemnului
- structura portanta din caramida (inlocuitori, piatra)
- cladire parter si etaj
- finisaj inferior
Valoarea de inlocuire pe mp Ad 610 lei
Masuratorile pe teren 932 mp Ad
Valoarea de inlocuire 610 lei x 932 mp Ad = 568520 lei
>> La care s-au aplicat corectiile :
- Pentru lipsa incalzire
-38lei x 932 mp Ad = -35416lei
- Pentru instalatie sanitara
-13lei x 932 mp Ad = -12116lei
- Pentru instalatie electrica de iluminat incandescent
-23lei x 932 mp Ad = -21436lei
- Pentru vanzare fortata
-122lei x 932 mp Ad = -113704lei
______________________________________________________
Valoarea corectiilor: -182672 lei
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 14
>> Valoare obiect: 568520 + -182672 = 385848 lei
FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT
1. Caracteristicile spatiului:
- Suprafata totala inchiriata - 932 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 1,35
euro/mp.
CL = 1,35 euro/mp/luna x 932 mp = 1.258,20 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 1.258,20 = 15.098,40 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 150.000 EURO x 1% = 1.500 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
150.000 EURO x 0,1% =150 EURO
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc.): 150.000 EURO x 0,5% = 750 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din
venituri 15.098 EURO x 0,5% = 76 EURO
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 1.500 EURO/an + 150 EURO/an +
750 EURO/an + 76 EURO/ an = 2.486 EURO/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 15.098,40 - 2.476 = 12.622,40 euro
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 15
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%
Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%
VF = VNE/C = 12.622,40/0,10 = 126.224 euro
4.2. LOTUL NR. 2 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet
Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7451
Compus din:
- teren in suprafata totala de 228 mp categoria curti constructii;
- Cota indiviza de 1/3 din imobilul situat in Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, jud. Buzau, inscris in cartea
funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5632/1 constand in suprafata de 73 mp categoria
curti constructii;
- Cota indiviza de 1/3 din imobilul situat in Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, jud. Buzau, inscris in cartea
funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5632/2 constand in suprafata de 354 mp categoria
curti constructii
Vecini:
- la N - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la E - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la S - SC TINA PROD COM SRL, SC METAL GEMA SRL;
- la V - SC CIBELA BUFTEA SA.
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 16
Estimarea valorii terenului prin comparatii relativeElementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau
Suprafata mp Suprafata mp
228 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp
0 PRET VANZARE 198.000 euro 476.000 euro 165.000 euro
Pret vanzare EUR/mp 40 14 15
1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
liber
Liber Liber Liber
Corectie liber 0% 0% 0%
Pret corectat
liber
40 14 15
2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Fara restrictii legale
Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale
Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%
Pret corectat
Fara restrictii legale
40 14 15
3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Cash
Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credti
Corectie Cash -10% -10% -10%
Pret corectat
Cash
36 12,60 13,50
4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Vanzare fortata
Oferta Oferta Oferta
Corectie Vanzare fortata -30% -30% -30%
Pret corectat
Vanzare fortata
25,20 8,82 9,45
5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA
Conditii ale pietei
Cerere redusa
Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa
Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%
Pret corectat
Cerere redusa
25,20 8,82 9,45
6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES
Localizare
Adiacent drum local
Adiacent drum local Adiacent drum local Adiacent drum local
Corectie Adiacent drum local 0% -5% 0%
Pret corectat
Adiacent drum local
25,20 8,82 9,45
7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE
Utilitati
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Corectie Apa si energie electrica 0% 0% 0%
Pret corectat
Apa si energie electrica
25,20 8,82 9,45
8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI
Suprafata mp
223 mp
4950 mp 34000 mp 11000mp
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 17
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Corectie 223 mp +10% +30% +20%
Pret corectat
223 mp
27,72 11,46 11,34
9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%
Pret corectat
Teren pentru constructii
27,72 11,46 11,34
10 Pret corectatPret corectat 27,72 11,46 11,34
Corectia totalaAbsolut -12,28 -2,54 -3,66
Corectia totalaProcentual -30% -18% -24%
Euro/mp 11,46
Ron/mp 47,56
! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 2.555,58 Euro, adica 2.600
euro rotunjit.
FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT
1. Caracteristicile spatiului:
- Suprafata totala inchiriata - 223 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 0,15
euro/mp.
CL = 223 euro/mp/luna x 0,15 mp = 34,95 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 34,95 = 419,40 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 4000 EURO x 1% = 40 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
4000 EURO x 0,1% = 4 EURO
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 18
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc.): 4000 EURO x 0,5% = 20 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri
419.40 EURO x 0,5% = 2,09 EURO
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 40 EURO/an + 4 EURO/an + 20
EURO/an + 2,09 EURO/ an = 666,09 EURO/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 419,40 - 66,09 = 353,31 euro
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%
Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%
VF = VNE/C = 353,31/0,10 = 3.533 euro
4.3. LOTUL NR. 3 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii BuzauCompus din:
- teren in suprafata totala de 2.680,94 mp categoria curti constructii pe care se afla amplasata o hala
industriala in suprafata construita de 1616,65 mp, cu fundatie din beton, zidarie din boltari, invelitoare din
planseu de beton izolat cu carton;
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 19
- Cota indiviza de 1/2 din imobilul situat in Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, jud. Buzau, inscris in cartea
funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5630/2 constand in suprafata de 462 mp categoria
curti constructii;
Vecini:
- la N - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la E - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la S - Aleea Industriilor;
- la V - SC MIALEX SRL.
Estimarea valorii terenului prin comparatii relativeElementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau
Suprafata mp Suprafata mp
2680 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp
0 PRET VANZARE 198.000 euro 476.000 euro 165.000 euro
Pret vanzare EUR/mp 40 14 15
1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
liber
Liber Liber Liber
Corectie liber 0% 0% 0%
Pret corectat
liber
40 14 15
2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Fara restrictii legale
Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale
Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%
Pret corectat
Fara restrictii legale
40 14 15
3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Cash
Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credti
Corectie Cash -10% -10% -10%
Pret corectat
Cash
36 12,60 13,50
4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Vanzare fortata
Oferta Oferta Oferta
Corectie Vanzare fortata -30% -30% -30%
Pret corectat
Vanzare fortata
25,20 8,82 9,45
5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA
Conditii ale pietei
Cerere redusa
Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa
Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 20
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Pret corectat
Cerere redusa
25,20 8,82 9,45
6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES
Localizare
Adiacent drum local
Adiacent drum local Adiacent drum local Adiacent drum local
Corectie Adiacent drum local 0% -5% 0%
Pret corectat
Adiacent drum local
25,20 8,82 9,45
7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE
Utilitati
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Corectie Apa si energie electrica 0% 0% 0%
Pret corectat
Apa si energie electrica
25,20 8,82 9,45
8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI
Suprafata mp
2680 mp
4950 mp 34000 mp 11000mp
Corectie 2680 mp +10% +30% +20%
Pret corectat
2680 mp
27,72 11,46 11,34
9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%
Pret corectat
Teren pentru constructii
27,72 11,46 11,34
10 Pret corectatPret corectat 27,72 11,46 11,34
Corectia totalaAbsolut -12,28 -2,54 -3,66
Corectia totalaProcentual -30% -18% -24%
Euro/mp 11,46
Ron/mp 47,56
! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 30.723.57 Euro, adica
31.000 euro rotunjit.
Corp Hala Industriala
Constructie in suprafata de 1616 mp
Descrierea constructiei evaluate, Corp hala industriala
Regim inaltime P
Suprafata Acd - 1616 mp
Caracteristici Structura: fundatii de beton
Zidarie portanta din boltari ______________________________________________________________________________________
Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 21
Acoperis: planseu de beton izolat cu carton bitumat
Tamplarie Exterioara: metalica
Interioara: metalica
Finisaje: Medii: zugraveli simple pe tencuieli driscuite
Pardoseli de ciment;
Instalatii si dotari electrice Normale - instalatie de iluminat incandescent
! Pentru estimare valorii de piata evaluatorul a folosit abordarea pe costuri, metoda costurilor unitare
barem. S-a folosit FISA NR. 29 din “Catalogul pentru reevaluarea nr. 3 “ editat de MATRIX ROM
BUCURESTI.
FISA DE CALCUL
- Brosuri 1965
****************************** Depozit ******************************
>> Descrierea Obiectului :
cladire parter
cladire compartimentata
fara pod rulant
schelet din beton armat
pereti exteriori din boltari
acoperis cu hidroizolatie
pardoseala din beton
lungimea <= 55 m
latimea <= 25 m
inaltimea <= 6 m (limite de aplicare 4 - 8 m)
>> Conform :
Brosura 3 : -Cladiri si constructii pentru depozitare
Fisa 20 : -Cladire pentru depozitarea materiilor prime din industria materialelor de constructii si
lemnului
- structura portanta din caramida (inlocuitori, piatra)
- cladire parter si etaj
- finisaj inferior
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 22
Valoarea de inlocuire pe mp Ad 610 lei
Masuratorile pe teren 1616 mp Ad
Valoarea de inlocuire 610 lei x 1616 mp Ad = 985760 lei
>> La care s-au aplicat corectiile :
- Pentru lipsa incalzire
-38lei x 1616 mp Ad = -61408lei
- Pentru instalatie sanitara
-13lei x 1616 mp Ad = -21008lei
- Pentru instalatie electrica de iluminat incandescent
-23lei x 1616 mp Ad = -37168lei
- Pentru vanzare fortata
-122lei x 1616 mp Ad = -197152lei
______________________________________________________
Valoarea corectiilor: -316736 lei
>> Valoare obiect: 985760 + -316736 = 669024 lei
FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT
1. Caracteristicile spatiului:
- Suprafata totala inchiriata - 1616 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 1,35
euro/mp.
CL = 1,35 euro/mp/luna x 1616 mp = 2.181,60 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 2.181,60 = 26.179,20 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 200.000 EURO x 1% = 2.000 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 23
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
200.000 EURO x 0,1% =200 EURO
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc.): 200.000 EURO x 0,5% = 1.000 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din
venituri 26.179,20 EURO x 0,5% = 130,9 EURO
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 2.000 EURO/an + 200 EURO/an +
130,9 EURO/an + 1.000 EURO/ an = 3.330,90 EURO/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 26.179,20 - 3.330,90 = 22.848,30 euro
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%
Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%
VF = VNE/C = 22.848,30/0,10 = 228.483 euro
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 24
4.4. LOTUL NR. 4 - Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5631Compus din:
- teren in suprafata totala de 152,50 mp categoria curti constructii pe care se afla amplasata un sediu
administrativ cu o suprafata construita de 152,50 mp, si o suprafata desfasurata de 475,5 mp;
Vecini:
- la N - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la E - SC CIBELA BUFTEA SA;
- la S - SC CIBELA BUFTEA SA, SC METAL GEMA SRL si SC MIALEX SRL;
- la V - SC MIALEX SRL.
Estimarea valorii terenului prin comparatii relativeElementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau Mun. Buzau
Suprafata mp Suprafata mp
152,50 mp 4950 mp 34000 mp 11000mp
0 PRET VANZARE 198.000 euro 476.000 euro 165.000 euro
Pret vanzare EUR/mp 40 14 15
1 DREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATEDREPTUL DE PROPRIETATE
Drepturi de proprietate transmise
liber
Liber Liber Liber
Corectie liber 0% 0% 0%
Pret corectat
liber
40 14 15
2 RESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALERESTRICTII LEGALE
Restrictii legale
Fara restrictii legale
Fara restrictii legale Fara restrictii legale Fara restrictii legale
Corectie Fara restrictii legale 0% 0% 0%
Pret corectat
Fara restrictii legale
40 14 15
3 CONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARECONDITII DE FINANTARE
Conditii de finantare
Cash
Cash/Credit Cash/Credit Cash/Credti
Corectie Cash -10% -10% -10%
Pret corectat
Cash
36 12,60 13,50
4 CONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARECONDITII DE VANZARE
Conditii de vanzare
Vanzare fortata
Oferta Oferta Oferta
Corectie Vanzare fortata -30% -30% -30%
Pret corectat
Vanzare fortata
25,20 8,82 9,45
5 CONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATACONDITII DE PIATA
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 25
Elementul de comparatie Proprietatea subiect Comparatie 1 Comparatie 2 Comparatie 3
Conditii ale pietei
Cerere redusa
Cerere redusa Cerere redusa Cerere redusa
Corectie Cerere redusa 0% 0% 0%
Pret corectat
Cerere redusa
25,20 8,82 9,45
6 LOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCESLOCALIZARE ACCES
Localizare
Adiacent drum local
Adiacent drum local Adiacent drum local Adiacent drum local
Corectie Adiacent drum local 0% -5% 0%
Pret corectat
Adiacent drum local
25,20 8,82 9,45
7 UTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILEUTILITATI DISPONIBILE
Utilitati
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Apa si energie electrica
Corectie Apa si energie electrica 0% 0% 0%
Pret corectat
Apa si energie electrica
25,20 8,82 9,45
8 MARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEIMARIMEA SUPRAFETEI
Suprafata mp
152,50 mp
4950 mp 34000 mp 11000mp
Corectie 152,50 mp +10% +30% +20%
Pret corectat
152,50 mp
27,72 11,46 11,34
9 CEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARECEA MAI BUNA UTILIZARE
Cea mai buna utilizare
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Teren pentru constructii
Corectie Teren pentru constructii 0% 0% 0%
Pret corectat
Teren pentru constructii
27,72 11,46 11,34
10 Pret corectatPret corectat 27,72 11,46 11,34
Corectia totalaAbsolut -12,28 -2,54 -3,66
Corectia totalaProcentual -30% -18% -24%
Euro/mp 11,46
Ron/mp 47,56
! Valoarea terenului a fost estimat astfel la 11,46 Eur/mp, respectiv, 1.747,65 Euro, adica 1.800
euro rotunjit.
Corp Sediu Administrativ
Constructie in suprafata de 152,50 mp si suprafata desfasurata de 457,50 mp
Descrierea constructiei evaluate, Corp sediu administrativ
Regim inaltime P+2
Suprafata Acd - 457,50 mp
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 26
Caracteristici Structura: fundatii de beton
Zidarie portanta din boltari
Acoperis: planseu de beton izolat cu carton bitumat
Tamplarie Exterioara: metalica
Interioara: metalica
Finisaje: Medii: zugraveli simple pe tencuieli driscuite
Pardoseli de ciment;
Instalatii si dotari electrice Normale - instalatie de iluminat incandescent
! Pentru estimare valorii de piata evaluatorul a folosit abordarea pe costuri, metoda costurilor unitare
barem. S-a folosit FISA NR. 20 din “Catalogul pentru reevaluarea nr. 4 “ editat de MATRIX ROM
BUCURESTI.
FISA DE CALCUL
- Brosuri 1965
****************************** Cladire administrativa ******************************
>> Descrierea Obiectului :
cladire parter + doua etaje etaj
cladire compartimentata
schelet din beton armat
pereti exteriori din caramida
acoperis cu hidroizolatie
pardoseala din beton
>> Conform :
Brosura 4 : -Cladiri pentru invatamant, stiinta, cultura si arta, constructii administrative
Fisa 20 : -Cladire administrativa curenta pentru administratie judeteana, locala, comunala,
intreprindere si alte unitati
- structura portanta din caramida (inlocuitori, piatra)
- cladire parter si doua etaje
- finisaj inferior
Valoarea de inlocuire pe mp Ad 970 lei
Masuratorile pe teren 457,50 mp Ad
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 27
Valoarea de inlocuire 970 lei x 457,50 mp Ad = 443775 lei
>> La care s-au aplicat corectiile :
- Pentru lipsa incalzire
-57 lei x 457,5 mp Ad = -27103lei
- Pentru instalatie sanitara
-19 lei x 475,5 mp Ad = -8692lei
- Pentru instalatie electrica de iluminat incandescent
-34 lei x 475,5 mp Ad = -15555lei
- Pentru vanzare fortata
-183 lei x 475,5 mp Ad = -87016lei
______________________________________________________
Valoarea corectiilor: -182672 lei
>> Valoare obiect: 443775 + -138366 = 305409 lei
FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT
1. Caracteristicile spatiului:
- Suprafata totala inchiriata - 457,5 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 1,75
euro /mp.
CL = 1,75 euro/mp/luna x 457,5 mp = 800,62 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 800,62 = 9.607,44 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 80.000 EURO x 1% = 800 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
80.000 EURO x 0,1% = 80 EURO
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 28
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc.): 80.000 EURO x 0,5% = 400 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din venituri
9.607 EURO x 0,5% = 48 EURO
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 800 EURO/an + 80 EURO/an +
400 EURO/an + 48 EURO/ an = 1.328 EURO/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 9.607 - 1.328 = 8.279 euro
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%
Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%
VF = VNE/C = 8.279/0,10 = 82.790 euro
4.5. LOTUL NR. 5 - Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau
Compus din:
- Casa de locuit, constructie din lemn si panouri PAL, invelita cu azbest si tabla, alcatuita din: parter: sase
camere, terasa acce, etaj: balcon, sase camere, in suprafata construita totala de 170,05 mp;
- Teren aferent constructiei situat in tarlaua 51, in suprafata de 500 mp.
Vecini:
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 29
- la N - padure;
- la E - Lunca Marian;
- la S - drum de acces;
- la V - Serban Iliuta.
FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT
1. Caracteristicile spatiului:
- Suprafata totala inchiriata - 170,05 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 5,5
euro/mp.
CL = 5,5 euro/mp/luna x 170,05 mp = 935,27 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 935,27 = 11.223 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 100.000 EURO x 1% = 1.000 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
100.000 EURO x 0,1% =100 EURO
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc.): 100.000 EURO x 0,5% = 500 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din
venituri 11.223 EURO x 0,5% = 56 EURO
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 1.000 EURO/an + 100 EURO/an +
500 EURO/an + 56 EURO/ an = 1.656 EURO/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 11.223 - 1.656 = 9.567 euro
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 30
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%
Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%
VF = VNE/C = 9.567/0,10 = 95.670 euro
4.6. LOTUL NR. 6 - Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter
Compus din:
- Doua birouri;
- Magazin desfacere;
- Doua holuri;
- Depozit marfa;
- Bucatarie;
- Debara;
- Grup sanitar;
Suprafata desfasurata este de 219,50 mp si suprafata utila de 186,78 mp.
Vecini:
- la N - casa scarii;
- la E - domeniu public;
- la S - domeniu public;
- la V - domeniu public si SC MAGAZIN OLIMP.
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 31
FISA EVALUARE IMOBIL PE BAZA DE VENIT
1. Caracteristicile spatiului:
- Suprafata totala inchiriata - 219,50 mp
2. Stabilirea chiriei de lucru obtenabile (CL)
Din analiza pietei imobiliare a spatiilor comerciale, chiria posibil de obtinut din spatiul analizat este de 5 euro/
mp.
CL = 5 euro/mp/luna x 219,50 mp = 1097 euro/luna;
3. Stabilirea venitului potential brut (VPB) si a venitului brut efectiv (VBE)
VPB = 12 x CL = 12 x 1097 = 13.164 euro/an
4. Estimarea cheltuielilor aferente proprietatii, suportate de catre proprietar (CH)
Cheltuielile aferente proprietatii sunt urmatoarele:
CE = cheltuieli anuale cu impozitele şi taxe locale: pentru societatile comerciale acesta este
de 1% din valoarea declarata (de obicei valoarea de piata) 100.000 EURO x 1% = 1.000 EURO
A = cheltuieli cu asigurarea imobilului. Pentru acest tip de spatiu comercial prima anuală de
asigurare este de 0,1% din valoarea spatiului comercial:
100.000 EURO x 0,1% =100 EURO
R = provizioane pentru reparatia capiatala a spatiului comercial precum si a partilor comune din cladire:
apreciate de expert la 0,5% din valoarea de nou (la 15 ani trebuiesc reparate/inlocuite instalatiile, finsajele,
invelitoarea, etc.): 100.000 EURO x 0,5% = 500 EURO G = gestionare contract de inchiriere 0,5% din
venituri 13.164 EURO x 0,5% = 65 EURO
! Rezulta total cheltuieli aferente proprietatii: CH=CE +A+R+G CH = 1.000 EURO/an + 100 EURO/an +
500 EURO/an + 65 EURO/ an = 1.661 EURO/an.
5. Determinarea venitului net din exploatare (VNE)
VNE = VBE - CH
VNE = 13.164 - 1.661 = 11.503 euro
6. Stabilirea ratei de capitalizare
Algorimul de calcul C = Co + R, unde:
Co = rata neutră de capitalizare egala cu dobânda la plasamentele financiare cu risc zero
se determina ca rata dobanzilor reale (curatate de inflatie) practicate de catre banci, CEC sau alte institutii
financiare, sau randamentul real al unor plasamente alternative (certificate de trezorerie).
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 32
-! putem estima o dobanda la plasamentele in certificatele de trezorerie de 9% (in conditii de inflatie);
- rata inflatiei pentru anul 2008 = 7%
Rezulta: Co = (0,09-0,07)/(1+0,07) = 0,1869 = 1,87%, rotund 2%
R = riscurile specifice de plasament
- risc de afacere imobiliara cu spatii pentru depozitare, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- risc pentru spatiu aflat intr-un amplasament bun, riscul de plasament este mediu, respectiv 3%
- randamentul suplimentar asteptat de investitori 2%
Rezultă: C = 2% + 3% + 3% + 2% = 10%
VF = VNE/C = 11.503/0,10 = 115.030 euro
REZULTATELE EVALUARIIRezultatele evaluarii sunt:
Conform metodei costurilor:
Lotul nr. 1 ! - teren:! ! 13.600 euro;
! ! - constructii:! 92.975 euro;
! ! - total:! ! 106.575 euro.
Lotul nr. 2! - teren:! ! 2.600 euro;
! ! - total:! ! 2.600 euro.
Lotul nr. 3 ! - teren:! ! 31.000 euro;
! ! - constructii:! 161.210 euro;
! ! - total:! ! 192.210 euro.
Lotul nr. 4 ! - teren:! ! 1.800 euro;
! ! - constructii:! 73.592 euro;
! ! - total:! ! 75.392 euro.
Conform metodei veniturilor:Lotul nr. 1 - 126.224 euro;
Lotul nr. 2 - 3.533 euro;
Lotul nr. 3 - 228.483 euro;
Lotul nr. 4 - 82.790 euro;
Lotul nr. 5 - 95.670 euro;
Lotul nr. 6 - 115.030 euro;
Avand in vedere metodele obtinute, valorile estimate pentru imobilele supuse evaluarii sunt urmatoarele:
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 33
Lotul nr. Descriere imobilValoare estimata
EURO
Valoare estimata
RON
Lotul nr. 1Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7446
126.224 523.830
Lotul nr. 2Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 2, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 7451
3.533 14.662
Lotul nr. 3Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in cartea funciara nr. 12518 a localitatii Buzau
192.210 797.672
Lotul nr. 4Imobilul situat in intravilanul municipiului Buzau, Aleea Industriilor nr. 3, judet Buzau, inscris in Cartea Funciara nr. 12518 a localitatii Buzau cu nr. Cadastral 5631
82.790 343.579
Lotul nr. 5 Imobilul situat in Sarata Monteoru, comuna Merei, judetul Buzau 95.670 397.031
Lotul nr. 6 Imobilul situat in Buzau, bl. 1 Decembrie 1918, colt cu str. Unirii, bl. B12, parter 115.030 477.375
TOTALTOTAL 615.457 2.554.147
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 34
CONCLUZII
! In urma aplicarii metodelor de evaluare recunoscute de Standarde, a rezultat ca valoarea de
vanzare in cadrul procedurii de lichidare judiciara a bunurilor imobile din patrimoniul S.C. MIALEX SRL - in
faliment, bunuri imobile descrise in prezentul raport de evaluare, este de:
Valoare estimata = 615.457 eur (2.554.147 ron)
! Evaluatorul recomanda ca metoda de vanzare sa fie licitatie publica cu strigare. Se recomanda o
puternica mediatizarea in ziare si pe siteurile de specialitate.
! Argumentele care au stat la baza elaborarii acestei opinii precum si considerente privind valoarea
sunt:
• valoarea a fost exprimata tinand seama exclusiv de ipotezele, conditiile limitative si aprecierile exprimate in
prezentul raport si este valabila in conditiile generale si specifice aferente perioadei lunii iulie 2011;
• valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu si de costurile implicate de conformarea la cerintele
legale;
• valoarea nu contine TVA;
• evaluarea este o opinie asupra unei valori;
• cursul valutar luat in considerare pentru calcule a fost de 4.1500 lei / EUR.
• valoarea estimata in EUR este valabila atat timp cat conditiile in care s-a realizat evaluarea (starea pietei,
nivelul cererii si ofertei, inflatie, evolutia cursului de schimb valutar, etc) nu se modifica semnificativ. Pe
pietele imobiliare valorile pot evolua ascendent sau descendent o data cu trecerea timpului si variatia lor in
raport cu cursul valutar nu este neaparat liniara;
• valoarea este o predictie si este orientata spre viitor;
• valoarea nu tine seama de responsabilitatile de mediu;
• valoarea este subiectiva;
• evaluarea este o opinie asupra unei valori;
! Raportul a fost pregatit in conformitate cu standardele, recomandarile si metodologie de lucru
recomandate de catre ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor din Romania)
EVALUATOR,Membru ANEVAR Ing. Cristina DICA
______________________________________________________________________________________Raport de evaluare al bunurilor imobile apartinand SC MIALEX SRL - in faliment 35