geoportal.johor.gov.mygeoportal.johor.gov.my/pdf/1-LaporanWartaRTD/PETA_CADANGAN_MPKu2025.… ·...
Transcript of geoportal.johor.gov.mygeoportal.johor.gov.my/pdf/1-LaporanWartaRTD/PETA_CADANGAN_MPKu2025.… ·...
J I L I D I : BA H A G IAN B
PE TA C A D A NGA N D A N K E L A S PE N G G UNA AN TA N A H
( P E N G G A N T I A N )
R A N C A N G A N T E M P A T A N D A E R A H
MAJLIS BANDARAYA
ISKANDAR PUTERIKERAJAAN NEGERI JOHOR MAJLIS PERBANDARAN
KULAI
MAJLIS BANDARAYA
JOHOR BAHRUMAJLIS PERBANDARAN
PASIR GUDANG
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-1
Secara keseluruhannya, kawasan Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) mencatatkan keluasan
sebanyak 74,700.00 hektar selaras dengan persempadanan semula yang telah
diwartakan pada 1 Januari 2017 . Keseluruhan guna tanah utama bagi MPKu adalah guna
tanah tepu bina yang meliputi kawasan seluas 27,711.03 hektar iaitu 37.10 % dari keluasan
MPKu. Ia merangkumi 4,700.75 hektar dalam kategori pembangunan komited dan 17,797.02
hektar dalam kategori cadangan baru.
Jadual 4.1 : Keluasan Peta Cadangan Majlis Perbandaran Kulai 2025
GUNA TANAH GUNA TANAH (HEKTAR) PETA CADANGAN
SEMASA DIKEKALKAN
KOMITED CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 1,906.17 1,583.54 13,083.32 16,573.03 22.19
Perniagaan 283.99 800.66 415.97 1,500.62 2.01
Industri 1,676.77 1,305.71 4,081.79 7,064.27 9.46
Institusi dan kemudahan masyarakat
433.56 323.56 168.38 925.50 1.24
Kawasan Lapang dan Rekreasi
912.77 687.28 47.56 1,647.61 2.21
Jumlah kecil 5,213.26 4,700.75 17,797.02 27,711.03 37.10
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan & Perhubungan
3,035.23 1,471.33 120.20 4,626.76 6.19
Rizab Infrastruktur dan Utiliti
375.81 359.30 19.03 754.14 1.01
Jumlah kecil 3,411.04 1,830.63 139.23 5,380.90 7.20
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan Kekal/
Gunung Ledang 6,567.43 0.00 0.00 6,567.43 8.79
Badan Air 447.39 0.00 0.00 447.39 0.60
Jumlah kecil 7,014.82 0.00 0.00 7,014.82 9.39
LAIN-LAIN
Pertanian 34,589.78 3.47 0.00 34,593.25 46.31
Jumlah kecil 34,589.78 3.47 0.00 34,593.25 46.31
JUMLAH KESELURUHAN
50,228.90 6,534.85 17,936.25 74,700.00 100.00
PERATUS KESELURUHAN
67.24 8.75 24.01 100.00
4.1 PETA CADANGAN KAWASAN PENTADBIRAN MAJLIS PERBANDARAN KULAI (MPKu) 2025
Sempadan Kawasan Majlis Perbandaran Kulai
Rajah 4.1 : Lokasi Kawasan Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) 2025
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-2
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garis panduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
PETA CADANGAN 2025 - MAJLIS PERBANDARAN KULAI (MPKu)
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited Perniagaan Cadangan
KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan
Kemudahan Kesihatan
Kemudahan Keagamaan
Kemudahan Keselamatan
Institusi dan Kegunaan Khas Perkuburan
Lain-lain Kemudahan Awam
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN
INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN
Jalanraya Kemudahan Pengangkutan
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada
Jalan Pengagihan Utama Komited dan Cadangan Jalan Sekunder Sedia Ada
Jalan Sekunder Komited dan Cadangan
Lebuhraya
Rel Sedia Ada RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Sistem Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan
Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN
AKUAKULTUR
Pertanian
Akuakultur Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-3
Keseluruhannya Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) akan dibahagian kepada 6 Blok
Perancangan (BP), dimana setiap BP akan diperincikan kepada beberapa Blok Perancangan
Kecil (BPK) bagi memperincikan dan menghuraikan setiap cadangan pembangunan serta aktiviti
yang dibenarkan dan aktiviti yang dibenarkan dengan syarat.
Jadual 4.2 : Keluasan Blok Perancangan Majlis Perbandaran Kulai
BIL NAMA LUAS
(HEKTAR) PERATUS (%)
BP 1 SENAI 5,032.22 6.74
BP 2 KULAI 12,136.59 16.24
BP 3 KELAPA SAWIT - BUKIT BATU 6,583.44 8.81
BP 4 SEELONG 6,673.02 8.94
BP 5 GUNUNG PULAI - FELDA BUKIT BATU 20,181.87 27.02
BP 6 FELDA INAS 24,092.86 32.25
JUMLAH 74,700.00 100.00
4.2 PEMBAHAGIAN BLOK PERANCANGAN MAJLIS PERBANDARAN KULAI (MPKu) 2025
Rajah 4.2 : Pembahagian Blok Perancangan Peta Cadangan Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) 2025
Sumber : Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-4
Blok Perancangan 1 : Senai merangkumi keluasan 5,032.22 hektar iaitu 6.74% daripada
keseluruhan kawasan MPKu. Berikut merupakan perincian guna tanah BP 1 iaitu :
Jadual 4.3 : Keluasan Peta Cadangan BP 1 : Senai
GUNA TANAH GUNA TANAH (HEKTAR) PETA CADANGAN
SEMASA DIKEKALKAN
KOMITED CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 213.50 115.94 264.86 594.30 11.81
Perniagaan 73.60 145.79 7.97 227.36 4.52
Industri 414.50 563.66 506.49 1,484.65 29.50
Institusi dan kemudahan masyarakat
56.34 59.85 0.00 116.19 2.31
Kawasan Lapang dan Rekreasi
389.47 119.81 0.70 509.98 10.13
Jumlah kecil 1,147.41 1,005.05 780.02 2,932.48 58.27
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan & Perhubungan
638.52 392.93 86.31 1,117.76 22.21
Rizab Infrastruktur dan Utiliti
116.95 107.69 18.23 242.87 4.83
Jumlah kecil 755.47 500.62 104.54 1,360.63 27.04
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan
Kekal/ Gunung Ledang
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Badan Air 90.75 0.00 0.00 90.75 1.80
Jumlah kecil 90.75 0.00 0.00 90.75 1.80
LAIN-LAIN
Pertanian 752.90 0.00 0.00 752.90 14.96
Jumlah kecil 752.90 0.00 0.00 752.90 14.96
JUMLAH
KESELURUHAN 2,746.53 1,505.67 780.02 5,032.22 100.00
PERATUS KESELURUHAN
54.58% 29.92% 15.50% 100.00%
BLOK PERANCANGAN 1 : SENAI
Rajah 4.3: Lokasi BP 1 : Senai
Sumber : Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-5
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Terancang
Perniagaan Tidak Terancang KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang
Perindustrian Tidak Terancang
Lombong / Kuari KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN
MASYARAKAT
Pendidikan Kesihatan
Keagamaan
Penggunaan Kerajaan / Badan Berkanun Keselamatan
Rumah Kebajikan
Perkuburan Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI
Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN Jalanraya
Kemudahan Pengangkutan
Lebuhraya Rel Sedia Ada
RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN TANAH KOSONG
Getah
Kelapa Sawit
Lain-lain Pertanian Penternakan
Akuakultur
Tanah Kosong / Belukar Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
PETA CADANGAN BLOK PERANCANGAN 1 : SENAI
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-6
KELAS PENGGUNAAN TANAH BLOK PERANCANGAN 1: SENAI
Bagi tujuan pelaksanaan dan perincian cadangan, BP 1 ini dibahagikan kepada 11 BPK iaitu :
Jadual 4.3 : Keluasan BP 1 : Senai
BIL BPK NAMA LUAS
(HEKTAR) PERATUS
(%)
BP 1
SENAI
1.1 BANDAR SENAI 289.51 5.75
1.2 SENAI 1 229.99 4.57
1.3 SENAI 2 320.68 6.37
1.4 SENAI 3 210.84 4.19
1.5 SENAI 4 287.83 5.72
1.6 SENAI 5 423.32 8.41
1.7 KAWASAN PERINDUSTRIAN SENAI 1 1,235.23 24.55
1.8 LAPANGAN TERBANG 590.23 11.73
1.9 PALM RESORT 357.13 7.10
1.10 KAWASAN PERINDUSTRIAN SENAI 2 370.66 7.37
1.11 KAWASAN PERINDUSTRIAN SENAI 3 716.81 14.24
JUMLAH 5,032.23 100.00
Rajah 4:4 : Pembahagian BP 1 : Senai
Sumber : Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-7
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.1 : BANDAR SENAI
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak B13 : Perniagaan Terhad
KELAS B1, B4, B6, B7, B12, B13
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 6
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 6
Nota :
Pembangunan perniagaan (yang dahulunya unit kediaman) dalam zon perniagaan adalah dibenarkan untuk perniagaan
kelas B1, B3, B4, B6a, B6c, B13 sahaja dan dengan syarat tidak melibatkan perubahan struktur bangunan. Perubahan aktiviti dan struktur bangunan perlulah merujuk kepada PBT berkaitan dan tertakluk kepada kebenaran dari pihak yang
berkaitan.
Kelas A
Perumahan (Sedia ada dan Komited)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat. Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Jenis Kebangsaan Cina, Sekolah Agama)
E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau) E4 : Perkuburan (Jirat Cina, Islam) E6 : Rumah Kebajikan (Rumah Persatuan/ Pertubuhan) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai, Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik ( PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
Kawasan ini adalah di cadangkan sebagai kawasan TOD. Pembangunan baru dalam radius 400m perlu merujuk Garis Panduan Hotel Apartmen /
Pembangunan Bercampur oleh JPBD Johor.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Rumah Kebajikan Sedia ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawasan TOD 400m
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
400m
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SJKC Sekolah Jenis Kebangsaan Cina
SA Sekolah Agama
Keagamaan
M Masjid
Infrastruktur dan Utiliti
KT Kolam Takungan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
BR Balai Raya
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-8
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.2 : SENAI 1
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
`Kelas A
Perumahan (Sedia ada dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau, Kuil) E5 : Keselamatan (Balai Polis) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
Bekalan Air Sedia Ada
Sistem Pembentungan Sedia Ada
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
Keagamaan
M Masjid
K Kuil
Lain-lain Kemudahan Awam
DOR Dewan Orang Ramai
Pengangkutan
TLK Tempat Letak Kenderaan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-9
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.3 : SENAI 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas B
Perniagaan
(Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 6
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 6
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas E
Kemudahan Awam (Komited)
E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai) -
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi
(Zon penampan) -
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (Rentis TNB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam tadahan, Stesen pam)
-
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
Kawasan ini adalah di cadangkan sebagai kawasan TOD. Pembangunan baru dalam radius 400m perlu merujuk Garis Panduan Hotel Apartmen /
Pembangunan Bercampur oleh PLANMalaysia@Johor.
PETUNJUK
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Lain Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
Sistem Perparitan dan Saliran Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawasan TOD 400m
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
400m
Singkatan :
Infrastruktur dan Utiliti
KT Kolam Takungan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-10
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.4 : SENAI 3
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas D
Institusi (Sedia ada dan Komited)
D2 : Institusi dan Kegunaan Kerajaan (Pejabat Kerajaaan, Badan Berkanun)
-
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Rendah) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau) E4 : Perkuburan (Jirat Cina, Islam) E5 : Keselamatan (Balai Polis) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada dan Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Komited
Kemudahan Keselamatan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
TDK Tadika
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Perkuburan
PI Perkuburan Islam
JC Jirat Cina
Keselamatan
BP Balai Polis
BB Badan Bomba
Infrastruktur dan Utiliti
PE Pencawang Elektrik
TA Tangki Air
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-11
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.5 : SENAI 4
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada Cadangan)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar.
Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E3 : Keagamaan (Masjid) E4 : Perkuburan (Jirat Cina) E7 : Kemudahan Lain (Dewan, Balai Raya)
-
Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Cadangan)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Rizab PUB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia 2014-2025).
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Keagamaan
T Tokong
Perkuburan
JC Jirat Cina
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-12
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.6 : SENAI 5
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A Perumahan
(Sedia ada dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti) Kawasan dalam garisan putus ungu terlibat dengan cadangan pemutihan industri. Pembangunan industri ringan dan
perkhidmatan adalah dibenarkan dengan syarat mendapat kebenaran dari pihak berkuasa berkaitan.
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 6
Gabungan
KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 6
Nota : Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C
Perindustrian
(Komited)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Rendah, Sekolah Agama) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Surau) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai, Perpustakaan)
-
Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan kesihatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
Bekalan Air Sedia Ada
Sistem Pembentungan Sedia Ada
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Keagamaan
S Surau
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
P Perpustakaan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-13
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.7 : KAWASAN PERINDUSTRIAN SENAI 1
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas A Perumahan
(Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti) Kawasan dalam garisan putus ungu terlibat dengan cadangan pemutihan industri. Pembangunan industri ringan dan
perkhidmatan adalah dibenarkan dengan syarat mendapat kebenaran dari pihak berkuasa berkaitan.
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
B14 : Perkuburan
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3 KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 6
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 6
Nota : Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas D
Institusi (Sedia ada)
D2 : Institusi dan Kegunaan Kerajaan (Pejabat Kerajaaan) -
Kelas G
Pengangkutan & Perhubungan
(Komited)
G1 : Jalan G3 : Kemudahan Pengangkutan (Depoh Lori)
-
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E3 : Keagamaan (Surau) E4 : Perkuburan (Jirat Cina, Islam) E5 : Keselamatan (Balai Polis, Balai Bomba) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi
(Zon Penampan) -
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya. Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
Kawasan ini adalah di cadangkan sebagai kawasan TOD. Pembangunan baru dalam radius 400m perlu merujuk Garis Panduan Hotel Apartmen /
Pembangunan Bercampur oleh PLANMalaysia@Johor.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawasan TOD 400m
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
Singkatan :
Perkuburan
PI Perkuburan Islam
JC Jerat Cina
Keselamatan
BB Balai Bomba
Infrastruktur dan Utiliti
PMU Pencawang Masuk Utama
PE Pencawang Elektrik
TA Tangki Air
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Institusi dan Kemudahan Masyarakat
LLM Lembaga Lebuhraya Malaysia
JKR Jabatan Kerja Raya
400m
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-14
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.8 : LAPANGAN TERBANG
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas G Pengangkutan dan
Perhubungan
(Sedia ada dan Cadangan)
G2 : Landasan (Landasan Terbang)
G3 : Kemudahan Pengangkutan
(Lapangan Terbang/Landasan Terbang, Terminal pengangkutan bersepadu/terminal/stesen awam Tempat letak kereta / lori / motosikal awam, Stesen pemindahan kargo)
-
Nota :
Plot ratio untuk radius 5 km dari kawasan Lapangan Terbang perlu mengikut garis panduan yang telah ditetapkan oleh
Jabatan Penerbangan Malaysia. Aktiviti perniagaan adalah dibenarkan dengan kebenaran pihak Jabatan Penerbangan Malaysia dan Pihak Berkuasa
berkenaan. Contoh perniagaan yang dibenarkan adalah :-
B4 : Makanan dan Minuman (B4c)
B5 : Penginapan B12 : Stesen Minyak
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau
lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau
lebih
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak Jabatan Penerbangan Malaysia dan Pihak Berkuasa berkenaan.
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
Kawasan ini adalah di cadangkan sebagai kawasan TOD. Pembangunan baru dalam radius 400m perlu merujuk Garis Panduan Hotel Apartmen /
Pembangunan Bercampur oleh PLANMalaysia@Johor.
PETUNJUK
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawasan TOD 400m
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
400m
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-15
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.9 : PALM RESORT
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada dan Komited)
B11 : Hiburan dan Sukan Luar Bangunan (Golf dan Rumah Kelab)
-
Nota :
Pembangunan perumahan (densiti 40 unit / ekar) dan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam kawasan golf adalah dibenarkan
dengan nisbah 80 : 20 iaitu 80% untuk pembangunan perumahan dan 20% untuk pembangunan perniagaan serta perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah Komited dan selaras dengan
pembangunan disekitarnya serta tertakluk kepada keputusan PBT.
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90% untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak
berkuasa tempatan.
Kelas E
Kemudahan Awam (Komited)
E3 : Keagamaan (Masjid) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai, Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan kesihatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (Pencawang Pembahagi Utama) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit, Kolam Tadahan) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN
Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan (Golf) Sedia Ada
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
Singkatan :
Keagamaan
M Masjid
Infrastruktur dan Utiliti
PE Pencawang Elektrik
TA Tangki Air
LRK Loji Rawatan Kumbahan
KT Kolam Takungan
Lain-lain Kemudahan Awam
DOR Dewan Orang Ramai
BR Balai Raya
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-16
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.10 : KAWASAN PERINDUSTRIAN SENAI 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas C
Perindustrian (Komited)
C2 : Industri Berat
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 300m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan
Kelas A
Perumahan (Komited)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat. Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan (Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5n) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perniagaan (yang dahulunya unit kediaman) dalam zon perniagaan adalah dibenarkan untuk perniagaan
kelas B1, B3, B4, B6a, B6c, B13 sahaja dan dengan syarat tidak melibatkan perubahan struktur bangunan. Perubahan aktiviti dan struktur bangunan perlulah merujuk kepada PBT berkaitan dan tertakluk kepada kebenaran dari pihak yang
berkaitan.
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Tadika) E3 : Keagamaan (Surau, Tempat Ibadat Penganut Lain) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Serbaguna Awam)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, PMU) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia 2014-2025).
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Komited
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Komited
Kemudahan Keagamaan Komited
Kemudahan Lain Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Komited
Bekalan Air Komited
Sistem Pembentungan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
TDK Tadika
Keagamaan
S Surau
TIPL Tempat Ibadat Penganut Lain
Infrastruktur dan Utiliti
PMU Pencawang Masuk Utama
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DSA Dewan Serbaguna Awam
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-17
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 1.11 : KAWASAN PERINDUSTRIAN SENAI 3
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas C
Perindustrian (Komited)
C2 : Industri Berat
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 300m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan. Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas A
Perumahan (Komited)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat. Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan (Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5n) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perniagaan (yang dahulunya unit kediaman) dalam zon perniagaan adalah dibenarkan untuk perniagaan
kelas B1, B3, B4, B6a, B6c, B13 sahaja dan dengan syarat tidak melibatkan perubahan struktur bangunan. Perubahan aktiviti dan struktur bangunan perlulah merujuk kepada PBT berkaitan dan tertakluk kepada kebenaran dari pihak yang
berkaitan.
Kelas D
Institusi (Komited)
D2 : Institusi dan Kegunaan Kerajaan -
Nota :
Aktiviti perniagaan seperti perkhidmatan profesional, makanan dan minuman, penginapan dan aktiviti perniagaan lain
adalah dibenarkan dalam kawasan ini dengan kebenaran PBT dan pihak pengurusan.
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika) E3 : Keagamaan (Surau) E5 : Keselamatan (Balai Polis, Balai Bomba dan Penyelamat) E7 : Kemudahan Lain (Pejabat Pos)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman, Bandar, Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, PMU, PPU, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Tadahan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia 2014-2025).
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Komited
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Komited
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Komited
Kemudahan Keagamaan Komited
Kemudahan Keselamatan Komited
Kemudahan Lain Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Komited
Bekalan Air Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
LAIN-LAIN
Singkatan :
Keselamatan
BP Balai Polis
BB Balai Bomba
Infrastruktur dan Utiliti
PMU Pencawang Masuk Utama
PPU Pencawang Pembahagi Utama
TA Tangki Air
KT Kolam Tadahan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-18
Blok Perancangan 2 : Kulai merangkumi keluasan 12,136.59 hektar iaitu 16.24%
daripada keseluruhan kawasan MPKu. Berikut merupakan perincian guna tanah BP 2 iaitu:
Jadual 4.5 : Keluasan Peta Cadangan BP 2 : Kulai
GUNA TANAH
GUNA TANAH (HEKTAR) PETA CADANGAN
SEMASA DIKEKALKAN
KOMITED CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 1,066.70 1316.32 2,833.32 5,216.34 42.97
Perniagaan 166.71 607.69 71.88 846.28 6.97
Industri 421.70 290.07 850.41 1,562.18 12.87
Institusi dan
kemudahan masyarakat
296.66 246.74 167.00 710.40 5.85
Kawasan Lapang dan
Rekreasi 318.43 423.22 46.86 788.51 6.50
Jumlah kecil 2,270.20 2884.03 3,969.47 9,120.70 75.17
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan & Perhubungan
1,368.95 1007.48 6.43 2,382.86 19.64
Rizab Infrastruktur dan Utiliti
114.33 172.32 0.80 287.45 2.37
Jumlah kecil 1,483.28 1179.80 7.23 2,670.31 22.01
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan Kekal 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Badan Air 84.02 0.00 0.00 84.02 0.69
Jumlah kecil 84.02 0.00 0.00 84.02 0.69
LAIN-LAIN
Pertanian 258.56 0.00 0.00 258.56 2.13
Jumlah kecil 258.56 0.00 0.00 258.56 2.13
JUMLAH
KESELURUHAN 4,096.06 4063.83 3,976.70 12,136.59 100.00
PERATUS KESELURUHAN
33.76% 33.49% 32.75% 100.00%
BLOK PERANCANGAN 2 : KULAI
Sumber : Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
Rajah 4.5 : Lokasi BP 2 : Kulai
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-19
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN
Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Terancang Perniagaan Tidak Terancang
KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang Perindustrian Tidak Terancang
Lombong / Kuari
KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN MASYARAKAT
Pendidikan
Kesihatan Keagamaan
Kegunaan Kerajaan / Badan Berkanun
Keselamatan
Rumah Kebajikan Perkuburan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN
Jalanraya Kemudahan Pengangkutan
Lebuhraya
Rel Sedia Ada RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN TANAH KOSONG
Getah
Kelapa Sawit Lain-lain Pertanian
Penternakan
Akuakultur Tanah Kosong / Belukar Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
PETA CADANGAN BLOK PERANCANGAN 2 : KULAI
PETUNJUK
:
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Terancang
Perniagaan Tidak Terancang KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang
Perindustrian Tidak Terancang
Lombong / Kuari KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN
MASYARAKAT
Pendidikan Kesihatan
Keagamaan
Kegunaan Kerajaan / Badan Berkanun Keselamatan
Rumah Kebajikan
Perkuburan Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI
Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN Jalanraya
Kemudahan Pengangkutan
Lebuhraya Rel Sedia Ada
RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Si
n
g
k
a
t
a
n
:
P
e
n
d
i
d
i
k
a
n
S
M
S
e
k
o
l
a
h
M
e
n
e
n
g
a
h
S
R
S
e
k
o
l
a
h
R
e
n
d
a
h
S
A
S
e
k
o
l
a
h
A
g
a
m
a
K
e
si
h
a
t
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-20
KELAS KEGUNAAN TANAH BLOK PERANCANGAN 2 : KULAI
Bagi tujuan pelaksanaan dan perincian cadangan, BP 2 ini dibahagikan kepada 10 BPK iaitu :
Jadual 4.6 : Keluasan BP 2 : Kulai
BIL BPK NAMA LUAS (HEKTAR) PERATUS (%)
BP 2
KULAI
2.1 PUSAT BANDAR KULAI 374.92 3.09
2.2 BANDAR INDAHPURA 3,474.53 28.64
2.3 BANDAR PUTRA 2,409.77 19.86
2.4 KULAI 1 863.33 7.09
2.5 KULAI 2 567.51 4.68
2.6 KULAI 3 180.46 1.49
2.7 KULAI 4 2,690.05 22.17
2.8 KAWASAN PERINDUSTRIAN KULAI 596.27 4.91
2.9 KANGKAR PULAI – PULAI JAYA 397.35 3.27
2.10 ULU CHOH 582.40 4.80
JUMLAH 12,136.59 100.00
Rajah 4.6 : Pembahagian BP 2 : Kulai
Sumber : Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-21
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.1 : PUSAT BANDAR KULAI
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI / PLOT RATIO / KAWALAN
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12, B13
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 6
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 6
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas A
Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas C
Perindustrian
(Sedia ada)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas D
Institusi (Sedia ada)
D2 : Institusi dan Kegunaan Kerajaan (Majlis Perbandaran Kulai, Jabatan Kerja Raya, Pejabat Tanah, Telekom, Pejabat Haiwan)
KELAS D2
‘Free Standing’ = 1 : 6
Nota :
Aktiviti perniagaan seperti perkhidmatan profesional, makanan dan minuman, penginapan dan aktiviti perniagaan lain
adalah dibenarkan dalam kawasan ini dengan kebenaran PBT dan pihak pengurusan
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Menengah, Sekolah Rendah, Sekolah Agama) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan, Hospital) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau, Tokong) E5 : Keselamatan (Balai Polis) E6 : Rumah Kebajikan (Rumah Warga Emas) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Kegunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Pelan Tindakan Khas ke arah meningkatkan kualiti persekitaran dan mentransformasikan pembangunan dalam
kawasan daerah Kulai.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
Kemudahan Rumah Kebajikan Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
Bekalan Air Sedia Ada
Sistem Pembentungan Sedia Ada
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
PETUNJUK
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
Kesihatan
H Hospital
KK Klinik Kesihatan
Keagamaan
M Masjid
T Tokong
Keselamatan
IPD Ibu Pejabat Daerah
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
TNB Tenaga Nasional Berhad
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-22
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.2 : BANDAR INDAHPURA
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI / PLOT RATIO / KAWALAN
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada dan Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12, B13
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti)
Kelas C
Perindustrian
(Sedia ada dan Komited)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas D
Institusi (Sedia ada)
D2 : Institusi dan Kegunaan Kerajaan (Pejabat Kerajaan) -
Kelas E Kemudahan Awam
(Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama)
E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau, Tokong, Kuil) E4 : Perkuburan (Islam) E5 : Keselamatan (Balai Polis, Balai Bomba) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai, Balai Raya,
Perpustakaan)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Rizab PUB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Bagi kawasan yang terletak dalam kawasan kawalan pembangunan khusus zon penampan (500 m) dibenarkan adalah perumahan (densiti 12 unit/ekar). Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk Kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia
2014-2025).
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Keagamaan
M Masjid
Keselamatan
IPD Ibu Pejabat Polis Daerah
BB Balai Bomba
Kemudahan Lain
BR Balai Raya
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
TNB Tenaga Nasional Berhad
PMU Pencawang Masuk Utama
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
PETUNJUK
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus Zon Penampan 500
meter
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-23
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.3 : BANDAR PUTRA
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI / PLOT RATIO / KAWALAN
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada dan Komited)
B11 : Hiburan dan Sukan Luar Bangunan
(Golf dan Rumah Kelab) -
Nota :
Pembangunan perumahan (densiti 40 unit / ekar) dan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam kawasan golf adalah dibenarkan dengan nisbah 80 : 20 iaitu 80% untuk pembangunan perumahan dan 20% untuk pembangunan perniagaan serta perlu
mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah Komited dan selaras dengan
pembangunan disekitarnya serta tertakluk kepada keputusan PBT.
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12, B13
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C
Perindustrian (Komited)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas D
Institusi (Komited)
D2 : Institusi dan Penggunaan Kerajaan (Badan Berkanun) -
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama)
E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid) E4 : Perkuburan (Jirat Cina, Islam) E5 : Keselamatan (Balai Polis, Balai Bomba) E7 : Kemudahan Lain (Dewan, Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselmatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Rizab PUB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Komited
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Tapak Pelupusan dan Sisa Pepejal Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Keagamaan
M Masjid
Keselamatan
BB Balai Bomba
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
LRK Loji Rawatan Kumbahan
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
LAIN-LAIN
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-24
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.4 : KULAI 1
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI / PLOT RATIO / KAWALAN
Kelas A
Perumahan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti). Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90% untuk
perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa
tempatan.
Kelas B
Perniagaan
(Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Ketinggian Pembangunan perniagaan baru berbentuk 'Free Standing' adalah digalakkan
Kelas C
Perindustrian
(Sedia ada dan Cadangan)
C1 : Industri Berisiko Tinggi
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
1000m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan
jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan kawasan
perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat
kebenaran dari pihak berkuasa tempatan. Pembangunan industri yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri perkhidmatan dan gudang
sahaja. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk kepada
kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri Kawalan dan ciri-ciri aktiviti industri berdasarkan Klasifikasi Industri dan Potensi Pencemaran Aktiviti Berbahaya (JAS,
Oktober, 2012) Operasi Kuari dicadangkan untuk dipindahkan ke kawasan lain.
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Surau)
E5 : Keselamatan (Pondok Polis) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang
Ramai, Balai Raya)
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Komited)
F1 : Kawasan Rekreasi (Hutan Bandar)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Padang kejiranan, padang permainan, lot permainan)
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan
Utiliti (Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air)
H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit)
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Bagi kawasan yang terletak dalam kawasan kawalan pembangunan dibenarkan adalah perumahan (densiti 12 unit/ekar) sahaja.
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan. Zon perancangan akan diselaraskan mengikut ketetapan kelulusan Mesyuarat Perancangan Negeri Johor bertarikh 14 Mei 2015-Bil. 1/2015 dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah
diluluskan oleh kerajaan.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
Kuari / Lombong Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Komited
Kemudahan Keagamaan Komited
Kemudahan Kesihatan Komited
Kemudahan Keselamatan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Komited
Kemudahan Rekreasi Cadangan
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Komited
Bekalan Air Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus Zon Penampan 500
meter
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-25
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.5 : KULAI 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI / PLOT RATIO / KAWALAN 7
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak
berkuasa tempatan.
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Ketinggian Pembangunan perniagaan baru berbentuk 'Free Standing' adalah digalakkan
Kelas C
Perindustrian (Sedia ada)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan
Kelas D Institusi
(Sedia ada) D2 : Institusi dan Penggunaan Kerajaan ( Badan Berkanun) -
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama)
E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau, Tokong, Kuil, Gereja) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai, Balai Raya)
-
Nota : Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan, kesihatan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F1 : Kawasan Rekreasi (Kompleks Sukan) F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan,
padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti
(Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2. Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
PETUNJUK
Infrastruktur dan Utiliti
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
KO Kolam Oksidasi
Pengangkutan
TLK Tempat Letak Kenderaan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
DOR Dewan Orang Ramai
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Keagamaan
M Masjid
S Surau
K Kuil
G Gereja
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada
Sistem Pembentungan Sedia Ada
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SM Sekolah Menengah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Keagamaan
S Surau
M Masjid
T Tokong
Infrastruktur dan Utiliti
PMU Pencawang Masuk Utama
PE Pencawang Elektrik
TA Tangki Air
LRK Loji Rawatan Kumbahan
KT Kolam Takungan
KO Kolam Oksidasi
Lain-lain Kemudahan Awam
DOR Dewan Orang Ramai
BR Balai Raya
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-26
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.6 : KULAI 3
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak
berkuasa tempatan.
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada dan Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10 ‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada dan Cadangan)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar.
Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Pembangunan industri yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri perkhidmatan dan
gudang sahaja. Kawalan dan ciri-ciri aktiviti industri berdasarkan Klasifikasi Industri dan Potensi Pencemaran Aktiviti Berbahaya
(JAS, Oktober, 2012)
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau) E5 : Keselamatan (Pondok Polis) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti
(Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Rizab PUB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-27
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.7 : KULAI 4
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti). Kawasan dalam garisan putus ungu terlibat dengan cadangan pemutihan industri. Pembangunan industri ringan dan
perkhidmatan adalah dibenarkan dengan syarat mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
B14 : Perkuburan Swasta
KELAS B1, B4, B6, B7, B12, B14
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan
KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota : Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C
Perindustrian (Sedia ada dan Cadangan)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas E Kemudahan Masyarakat (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Agama) E3 : Keagamaan (Surau) E4 : Perkuburan (Jirat Cina) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H2 : Bekalan Gas (Laluan Paip Gas) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia. BPK ini merupakan sebahagian cadangan Pelan Tindakan Khas ke arah meningkatkan kualiti persekitaran dan mentransformasikan pembangunan dalam
kawasan daerah Johor Bahru.
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Bekalan Gas Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
Singkatan :
Perkuburan
JC Jirat Cina
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-28
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.8 : KAWASAN PERINDUSTRIAN KULAI
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada dan Komited)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa tempatan
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan. Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas D
Institusi (Komited)
D2 : Institusi dan Penggunaan Kerajaan (Badan Berkanun) -
Kelas E Kemudahan Awam
(Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau) E4 : Perkuburan (Perkuburan Islam, Jirat Cina) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Kolam Takungan) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas I
Pertanian dan Penternakan (Komited)
I1 : Pertanian (Kelapa Sawit)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN
Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2. Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Pelan Tindakan Khas ke arah meningkatkan kualiti persekitaran dan mentransformasikan pembangunan dalam
kawasan daerah Johor Bahru
Kawasan ini adalah di cadangkan sebagai kawasan TOD. Pembangunan baru dalam radius 400m perlu merujuk Garis Panduan Hotel Apartmen / Pembangunan Bercampur oleh PLANMalaysia@Johor
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada dan Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Perkuburan Komited
Kemudahan Lain Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawasan TOD 400m
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
PETUNJUK
400m
Singkatan :
Perkuburan
PI Perkuburan Islam
JC Jirat Cina
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-29
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.9 : KANGKAR PULAI - TAMAN PULAI EMAS
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak
berkuasa tempatan
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada dan Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B8, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B8, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan (densiti 40 unit / ekar) adalah dibenarkan dalam kawasan / zon perniagaan dan perlu mengikut garis panduan terkini yang telah ditetapkan (penyediaan kemudahan masyarakat, rekreasi dan rizab utiliti) serta tertakluk
kepada kebenaran PBT.
Sebarang perubahan/pindaan pembangunan (sedia ada atau komited) perlu mengikut keperluan garis panduan terkini dan
tertakluk kepada persetujuan PBT.
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama)
E3 : Keagamaan (Masjid, Surau) E5 : Keselamatan (Balai Polis, Balai Bomba) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai, Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit, Stesen Pam) H8 : Pembentungan (Kolam oksidasi, Kolam Takungan)
-
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas J
Hutan (Sedia ada)
J1 : Perhutanan (Hutan Darat) -
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Bagi kawasan yang terletak dalam kawasan zon penampan (500m), pembangunan yang dibenarkan adalah perumahan (densiti 12 unit/ ekar) dan perniagaan (plot ratio 1 : 2), kecuali yang sedia ada / komited sahaja
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS J : HUTAN
Hutan
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus Zon Penampan 500
meter
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Keselamatan
BP Balai Polis
BB Balai Bomba
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
KO Kolam Oksidasi
PE Pencawang Elektrik
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
BR Balai Raya
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-30
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 2.10 : ULU CHOH
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2 KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada dan Cadangan)
C1 : Industri Berisiko Tinggi
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
1000m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas A
Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A5 : Perumahan Terancang (Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A5 12 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada dan cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d)
B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i)
B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c)
B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g)
B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c)
B9 : Tempat Letak Kenderaan
B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan
KELAS B3, B5
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan (densiti 40 unit / ekar) adalah dibenarkan dalam kawasan / zon perniagaan dan perlu mengikut
garis panduan terkini yang telah ditetapkan (penyediaan kemudahan masyarakat, rekreasi dan rizab utiliti) serta tertakluk
kepada kebenaran PBT. Sebarang perubahan/pindaan pembangunan (sedia ada atau komited) perlu mengikut keperluan garis panduan terkini dan
tertakluk kepada persetujuan PBT.
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah) E3 : Keagamaan (Tokong) E5 : Keselamatan (Balai Polis) E7 : Kemudahan Lain (Balai Raya)
-
Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti
(Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit)
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas K Badan Air (Sedia ada)
K1 : Badan Air (Buatan)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Bagi kawasan yang terletak dalam kawasan zon penampan (500m), pembangunan yang dibenarkan adalah industri ringan sahaja.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak 2025 (masih dalam proses penyediaan). Segala pembangunan adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
Kuari / Lombong Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Komited
KELAS K : BADAN AIR
Empangan
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus Zon Penampan 500
meter
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
Singkatan :
Pendidikan
SRJKC Sekolah Rendah Jenis Kebangsaan Cina
Keselamatan
BP Balai Polis
S Surau
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-31
Blok Perancangan 3 : Kelapa Sawit – Bukit Batu merangkumi keluasan 6,583.44 hektar
iaitu 8.81% daripada keseluruhan kawasan MPKu. Berikut merupakan perincian guna tanah BP 3
iaitu :
Jadual 4.7 : Keluasan Peta Cadangan BP 3 : Kelapa Sawit – Bukit Batu
GUNA TANAH
GUNA TANAH (HEKTAR) PETA CADANGAN
SEMASA DIKEKALKAN
KOMITED CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 336.38 108.36 3,645.62 4,090.36 62.13
Perniagaan 31.50 20.32 270.00 321.82 4.89
Industri 186.06 108.58 1,096.35 1,390.99 21.13
Institusi dan
kemudahan masyarakat
61.35 7.92 0.00 69.27 1.05
Kawasan Lapang dan
Rekreasi 193.11 102.47 0.00 295.58 4.49
Jumlah kecil 808.40 347.65 5,011.97 6,168.02 93.69
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan & Perhubungan
201.56 48.97 7.64 258.17 3.92
Rizab Infrastruktur
dan Utiliti 14.51 16.98 0.00 31.49 0.48
Jumlah kecil 216.07 65.95 7.64 289.66 4.40
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan Kekal/ Gunung Ledang
0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Badan Air 0.19 0.00 0.00 0.19 0.00
Jumlah kecil 0.19 0.00 0.00 0.19 0.00
LAIN-LAIN
Pertanian 133.21 0.00 0.00 133.21 2.02
Jumlah kecil 133.21 0.00 0.00 133.21 2.02
JUMLAH KESELURUHAN
1,157.87 413.60 5,011.97 6,583.44 100.00
PERATUS KESELURUHAN
17.59% 6.28% 76.13% 100.00%
BLOK PERANCANGAN 3 : KELAPA SAWIT – BUKIT BATU
Rajah 4.7 : Lokasi BP 3 : Kelapa Sawit – Bukit Batu
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-32
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN
Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Terancang Perniagaan Tidak Terancang
Cadangan Khusus Perniagaan
KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang Perindustrian Tidak Terancang
Lombong / Kuari
KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN
MASYARAKAT Pendidikan
Kesihatan
Keagamaan Penggunaan Kerajaan / Badan Berkanun
Keselamatan
Rumah Kebajikan Perkuburan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN
INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN
Jalanraya
Kemudahan Pengangkutan Lebuhraya
Rel Sedia Ada
RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan
Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN TANAH
KOSONG Getah
Kelapa Sawit Lain-lain Pertanian
Penternakan
Akuakultur Tanah Kosong / Belukar
Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025
(Penggantian)
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
PETA CADANGAN BLOK PERANCANGAN 3 : KELAPA SAWIT - BUKIT BATU
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-33
KELAS PENGGUNAAN TANAH BLOK PERANCANGAN 3 : KELAPA SAWIT – BUKIT BATU
Bagi tujuan pelaksanaan dan perincian cadangan, BP 3 ini dibahagikan kepada 6 BPK iaitu :
Jadual 4.8 : Pembahagian BP 3 : Kelapa Sawit – Bukit Batu
BIL BPK NAMA LUAS (HEKTAR) PERATUS (%)
BP 3
KELAPA SAWIT – BUKIT BATU
3.1 KELAPA SAWIT 1 1,813.89 27.55
3.2 KELAPA SAWIT 2 1,230.47 18.69
3.3 SEDENAK DAN LEGEND GOLF 831.87 12.64
3.4 AYER BEMBAN 1,323.26 20.10
3.5 BUKIT BATU 1,049.78 15.95
3.6 KAWASAN PERINDUSTRIAN BUKIT BATU
334.18 5.08
JUMLAH 6,583.45 100.00
Rajah 4.8 : Pembahagian BP 3 : Kelapa Sawit – Bukit Batu
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-34
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 3.1 : KELAPA SAWIT 1
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
A6 : Perkampungan Terancang (Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA)
KELAS A3
40 unit / ekar
KELAS A6
12 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti). Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90% untuk
perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa
tempatan
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12, Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota : Pembangunan perniagaan baru berbentuk ‘Free Standing’ adalah digalakkan.
Kelas C
Perindustrian
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan
jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan kawasan
perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤3 tingkat) dan perlu mendapat
kebenaran dari pihak berkuasa tempatan. Pembangunan industri yang yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri perkhidmatan dan
gudang sahaja. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk kepada
kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas D
Institusi (Komited)
D2 : Institusi dan Kegunaan Kerajaan (Badan Berkanun) -
Kelas E Kemudahan Awam
(Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Agama, Tadika) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau, Gereja)
E5 : Keselamatan (Balai Polis) E7 : Kemudahan Lain (Balai Raya)
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan) -
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu di kekalkan.
Kelas H
Infrastruktur dan
Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, PMU) H3 : Bekalan Air (Tangki Air)
H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit)
H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia. Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Kulai Utara 2015-2025
Zon perancangan akan diselaraskan mengikut ketetapan kelulusan Mesyuarat Perancangan Negeri Johor bertarikh 14 Mei 2015-Bil. 1/2015 dan keperluan
teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Keselamatan
BP Balai Polis
Perkuburan
PI Perkuburan Islam
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
LAPORAN DRAF RANCANGAN TEMPATAN (LDRT) RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-37
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 3.2 : KELAPA SAWIT 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa tempatan.
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada dan Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12,
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota : Pembangunan perniagaan baru berbentuk ‘Free Standing’ adalah digalakkan.
Kelas C
Perindustrian
(Cadangan)
C1 : Industri Berisiko Tinggi
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
1000m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan. Pembangunan industri yang yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri perkhidmatan
dan gudang sahaja. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk kepada
kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Menengah, Sekolah Agama, Tadika)
E3 : Keagamaan (Masjid, Surau)
E4 : Perkuburan (Perkuburan Islam) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang
Ramai, Balai Raya)
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreas (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PPU, PE, Rentis TNB) H2 : Bekalan Gas H3 : Bekalan Air (Tangki Air)
H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan
Kumbahan, Tangki Najis)
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia. Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Kulai Utara 2015-2025
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Kuari / Lombong Sedia ada
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SM Sekolah Menengah
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Perkuburan
PI Perkuburan Islam
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
TN Tangki Najis
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
DOR Dewan Orang Ramai
LAPORAN DRAF RANCANGAN TEMPATAN (LDRT) RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-38
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 3.3 : SEDENAK DAN LEGENDS GOLF
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada dan Cadangan)
B11 : Hiburan dan Sukan Luar Bangunan
(Golf dan Rumah Kelab) -
Nota :
Pembangunan perumahan (densiti 40 unit / ekar) adalah dibenarkan dalam kawasan golf dan perlu mengikut garis panduanterkini yang telah komited (penyediaan kemudahan masyarakat, rekreasi dan rizab utiliti) serta tertakluk kepada
kebenaran PBT.
Pembangunan hotel dalam kawasan golf adalah dibenarkan (nisbah plot 1:3) dan perlu mengikut garis panduan terkini
yang telah komited. Pembangunan dalam kawasan garis putus biru dibenarkan untuk pembangunan resort dan perlu mematuhi garis panduan
yang telah ditetapkan oleh pihak berkuasa tempatan
Kelas A
Perumahan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar (Densiti Sederhana)
Densiti Rumah Mampu Milik : 60 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam / zon kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90:10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh Pihak Berkuasa Tempatan.
Pembangunan baru dalam kawasan Iskandar Malaysia perlu merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat Negeri Johor
Kelas E Kemudahan Awam
(Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Menengah, Sekolah Rendah, Tadika) E2 : Kesihatan (Klinik Desa) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau, Tokong, Kuil) E4 : Keselamatan (Balai Polis, Balai Bomba) E7 : Kemudahan Lain (Dewan, Balai Raya, Perpustakaan)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi
(Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Rizab PUB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembentungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan )
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Kulai Utara 2015-2025
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
Pembentungan Sedia Ada dan Komited
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan (Golf) Sedia Ada
Perniagaan Sedia Ada
Cadangan Khusus Perniagaan
PETUNJUK
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus Zon Penampan 500
meter
LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
TDK Tadika
Keagamaan
M Masjid
S Surau
T Tokong
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
LAPORAN DRAF RANCANGAN TEMPATAN (LDRT) RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-39
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 3.4: AYER BEMBAN
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo) A6 : Perkampungan Terancang
(Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA)
KELAS A3
40 unit / ekar
KELAS A6
12 unit / ekar
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang
telah ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam / zon kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90:10 (90% untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh
Pihak Berkuasa Tempatan. .
Kelas C
Perindustrian (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
C1 : Industri Berisiko Tinggi
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
1000m atau lebih Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba
yang ketara dihasilkan, dicadangkan
penampan 10 m atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Pembangunan industri yang yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri
perkhidmatan dan gudang sahaja. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7 & B12 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
Nota : Pembangunan perniagaan baru berbentuk ‘Free Standing’ adalah digalakkan. Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi
garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah Komited.
Kelas D Institusi
(Sedia ada)
D2 : Institusi dan Penggunaan Kerajaan (Pejabat Kerajaaan) E3 : Keagamaan (Gereja, Masjid)
E5 : Keselamatan (Balai Polis/ Bomba) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang
Ramai)
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Agama) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan)
-
Nota :
Kemudahan Awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi
(Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air)
H8 : Pembetungan (Kolam Oksidasi, Loji Rawatan Kumbahan)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Kulai Utara 2015-2025
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur. Zon perancangan akan diselaraskan mengikut ketetapan kelulusan Mesyuarat
Perancangan Negeri Johor bertarikh 6 November 2017 JPN22/04/2017 dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan
piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
Kuari / Lombong Sedia Ada
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
Bekalan Air Sedia Ada
Sistem Pembentungan Sedia Ada
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus Zon Penampan 500
meter
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
Keagamaan
G Gereja
M Masjid
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
LAPORAN DRAF RANCANGAN TEMPATAN (LDRT) RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-40
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 3.5: BUKIT BATU
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH
PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa tempatan.
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12: Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
Nota : Pembangunan perniagaan baru berbentuk ‘Free Standing’ adalah digalakkan. Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah Komited.
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada dan Cadangan)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan. Pembangunan industri yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri perkhidmatan dan
gudang sahaja. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sekolah Rendah, Sekolah Agama) E2 : Kesihatan (Klinik Desa) E3 : Keagamaan (Tokong) E4 : Perkuburan (Perkuburan Islam) E5 : Keselamatan (Balai Polis) E7 : Kemudahan Lain (Dewan Orang Ramai)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi
(Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh JPBD Johor, 2015
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak 2025 (masih dalam proses penyediaan). Segala
pembangunan adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Kesihatan Sedia Ada
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
Sistem Pembentungan Sedia Ada
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Kesihatan
KD Klinik Desa
Perkuburan
PI Perkuburan Islam
Keselamatan
BP Balai Polis
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
DOR Dewan Orang Ramai
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-41
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 3.6: KAWASAN PERINDUSTRIAN BUKIT BATU
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas C Perindustrian
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Pembangunan industri yang dibenarkan bersebelahan dengan zon perumahan / institusi adalah industri perkhidmatan dan
gudang sahaja. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri Kawalan dan ciri-ciri aktiviti industri berdasarkan Klasifikasi Industri dan Potensi Pencemaran Aktiviti Berbahaya
(JAS, Oktober, 2012)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh JPBD Johor, 2015
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-42
Blok Perancangan 4 : Seelong merangkumi keluasan 6,673.02 hektar iaitu 8.94%
daripada keseluruhan kawasan MPKu. Berikut merupakan perincian guna tanah BP 4 iaitu:
Jadual 4.9 : Keluasan Peta Cadangan BP 4 : Seelong
GUNA TANAH
GUNA TANAH (HEKTAR) PETA CADANGAN
SEMASA DIKEKALKAN
KOMITED CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 186.35 41.72 1,1499.75 1,727.82 25.93
Perniagaan 8.61 25.23 66.12 99.96 1.50
Industri 287.50 191.17 1,563.54 2,042.21 30.59
Institusi dan
kemudahan masyarakat
7.47 7.84 0.00 15.31 0.23
Kawasan Lapang dan Rekreasi
4.67 20.76 0.00 25.43 0.38
Jumlah kecil 494.60 286.72 3129.41 3,910.73 58.62
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan & Perhubungan
265.72 84.46 0.24 350.42 5.25
Rizab Infrastruktur dan Utiliti
129.39 22.70 0.00 152.09 2.28
Jumlah kecil 395.11 107.16 0.24 502.51 7.53
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan Kekal 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Badan Air 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
Jumlah kecil 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00
LAIN-LAIN
Pertanian 2,259.78 0.00 0.00 2,259.78 33.85
Jumlah kecil 2,259.78 0.00 0.00 2,259.78 33.85
JUMLAH
KESELURUHAN 3,149.49 393.88 3,132.65 6,673.02 100.00
PERATUS KESELURUHAN
47.18% 5.90% 46.92%
BLOK PERANCANGAN 4 : SEELONG
Rajah 4.9 : Lokasi BP 4 : Seelong
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-43
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN
Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Terancang Perniagaan Tidak Terancang
KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang
Perindustrian Tidak Terancang Lombong / Kuari
KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN
MASYARAKAT Pendidikan
Kesihatan
Keagamaan Penggunaan Kerajaan / Badan Berkanun
Keselamatan
Rumah Kebajikan Perkuburan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI
Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN
INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN
Jalanraya
Kemudahan Pengangkutan Lebuhraya
Rel Sedia Ada
RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan
Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN TANAH KOSONG
Getah
Kelapa Sawit Lain-lain Pertanian
Penternakan
Akuakultur
Tanah Kosong / Belukar
Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025
(Penggantian)
PETA CADANGAN BLOK PERANCANGAN 4 : SEELONG
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-44
KELAS PENGGUNAAN TANAH BLOK PERANCANGAN 4 : SEELONG
Bagi tujuan pelaksanaan dan perincian cadangan, BP 4 ini dibahagikan kepada 6 BPK iaitu :
Jadual 4.10 : Keluasan BP 4 : Seelong
BIL BPK NAMA LUAS
(HEKTAR)
PERATUS
(%)
BP 4
SEELONG
4.1 SEELONG 219.89 3.29
4.2 KAWASAN PERINDUSTRIAN SEELONG 1 1,898.02 28.43
4.3 SEELONG 2 2,440.65 36.56
4.4 FELDA TAIB ANDAK 1,462.77 21.96
4.5 KAWASAN PERINDUSTRIAN SEELONG 2 402.58 6.03
4.6 MAJU JAYA 2 249.11 3.73
JUMLAH 6,673.02 100.00
Rajah 4.8 : Pembahagian Blok Perancangan 4 : Seelong
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-45
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 4.1 : SEELONG
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B5 : Penginapan (B5a, B5b, B5d – B5g) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B7 : Kompleks Membeli Belah B9 : Tempat Letak Kenderaan B10 : Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan (B10b – B10c) B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B7, B12
Kedai Pejabat = < 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3, B5 Kedai Pejabat = < 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan
KELAS B3, B5, B7, B10
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C
Perindustrian (Sedia ada dan Komited )
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa temapatan. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas D
Institusi (Komited)
D2 : Institusi dan Penggunaan Kerajaan (Rizab Kerajaan) -
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Sekolah Agama, Tadika) E2 : Kesihatan (Klinik Kesihatan) E3 : Keagamaan (Surau, Tokong, Masjid) E5 : Keselamatan (Balai Polis) E7 : Kemudahan Lain (Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan) -
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, PMU) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Rizab Parit, Kolam Takungan) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Komited
Bekalan Air Komited
Sistem Pembentungan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
Singkatan :
Pendidikan
SJKC Sekolah Jenis Kebangsaan Cina
SR Sekolah Rendah
SA Sekolah Agama
TDK Tadika
Keagamaan
T Tokong
M Masjid
S Surau
Keselamatan
BP Balai Polis
Kesihatan
KK Klinik Kesihatan
Infrastruktur dan Utiliti
PE Pencawang Elektrik
PMU Pencawang Masuk Utama
TA Tangki Air
LRK Loji Rawatan Kumbahan
KT Kolam Takungan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
PETUNJUK
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Kesihatan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Lain Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-45
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 4.2 : KAWASAN PERINDUSTRIAN SEELONG 1
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas C
Perindustrian (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri.
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3 40 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti). Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 3) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak
berkuasa tempatan.
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada dan Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas E Kemudahan Awam
(Sedia ada dan Komited)
E1 : Pendidikan (Tadika, Sek Agama) E3 : Keagamaan (Surau) E5 : Keselamatan (Pondok Polis)
-
Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota : Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) H3 : Bekalan Air (Tangki Air, Rumah Pam Bekalan Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan) H6 : Pelupusan Sisa Pepejal
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas I Pertanian dan Penternakan
(Sedia ada) I1: Pertanian (Kelapa Sawit)
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Kawasan ini merupakan sebahagian dari Flagship E : Senai – Skudai (rujuk kajian Rancangan Pembangunan Komprehensif ii (CDPii) Iskandar Malaysia 2014-2025).
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Keselamatan Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Tapak Pelupusan dan Sisa Pepejal Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Tanah Lapang dan Rekreasi
KL Kawasan Lapang
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-46
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 4.3 : SEELONG 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO Kelas I
Pertanian dan Penternakan (Sedia ada)
I1 : Pertanian -
Kelas A Perumahan
(Sedia ada dan Komited)
A6 : Perkampungan Terancang (Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA, FELCRA, Ladang)
KELAS A6 12 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat. Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E3 : Keagamaan (Surau) E7 : Kemudahan Lain (Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti
(Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (Rentis TNB) H6 : Pelupusan Sisa Pepejal (Tapak Pelupusan) -
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Lain Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Tapak Pelupusan dan Sisa Pepejal Sedia Ada
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Singkatan :
Infrastruktur dan Utiliti
SPTP Tapak Pelupusan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-47
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 4.4 : FELDA TAIB ANDAK
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo) A6 : Perkampungan Terancang (Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA)
KELAS A3
40 unit / ekar
KELAS A6 12 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon/ kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10 (90%
untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa tempatan.
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
Nota : Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C
Perindustrian
(Sedia ada dan Cadangan)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota : Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas E Kemudahan Awam
(Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah) E3 : Keagamaan (Masjid, Surau)
-
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F
Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti
(Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H5 : Telekomunikasi (Bangunan Ibu Sawat)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
PETUNJUK
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Cadangan
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Telekomunikasi Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
Singkatan :
Pendidikan
SR Sekolah Rendah
Keagamaan
M Masjid
S Surau
Infrastruktur dan Utiliti
TA Tangki Air
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-48
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 4.5 : KAWASAN PERINDUSTRIAN SEELONG 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo) A6 : Perkampungan Terancang
(Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA)
KELAS A3
40 unit / ekar
KELAS A6
12 unit / ekar
Nota : Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor.
Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas C
Perindustrian (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m
atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar.
Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep perkampungan digalakkan
Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu mendapat kebenaran dari pihak berkuasa.
Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri.
Kelas E
Kemudahan Awam (Komited)
E5 : Keselamatan (Pondok Polis) -
Nota :
Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan.
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar.
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti
(Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE) -
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keselamatan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-49
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 4.6 : MAJU JAYA 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Komited dan Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo) A6 : Perkampungan Terancang
(Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA) A7 : Perkampungan Tidak Terancang (Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA)
KELAS A3
40 unit / ekar
KELAS A6
12 unit / ekar
KELAS A7 6 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan (Cadangan)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c)
KELAS B1, B4, B6
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan
KELAS B1, B3, B4, B6
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota : Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas C
Perindustrian (Cadangan)
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas E
Kemudahan Awam (Sedia ada)
E3 : Keagamaan (Surau) - Nota : Kemudahan awam sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan rizab pendidikan dan keselamatan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (Rentis TNB) - Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Kawasan ini perlu dirujuk bersama kajian Rancangan Kawasan Khas (RKK) Sekitar Lapangan Terbang Senai, Seelong dan Kampung Maju Jaya.
Singkatan :
Keagamaan
S Surau
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Cadangan
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-50
Blok Perancangan 5 : Gunung Pulai – Felda Bukit Batu merangkumi keluasan 20,181.87
hektar iaitu 27.02% daripada keseluruhan kawasan MPKu. Berikut merupakan perincian guna
tanah BP 5 iaitu:
Jadual 4.11 : Keluasan Peta Cadangan BP 5 : Gunung Pulai – FELDA Bukit Batu
GUNA TANAH GUNA TANAH (HEKTAR) PETA CADANGAN
SEMASA
DIKEKALKAN KOMITED
CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 0.00 0.00 4,611.77 4,611.77 22.85
Perniagaan 1.34 1.63 0.00 2.97 0.01
Industri 367.01 152.23 0.00 519.24 2.57
Institusi dan kemudahan
masyarakat
0.00 1.21 0.00 1.21 0.01
Kawasan Lapang dan Rekreasi
0.00 21.02 0.00 21.02 0.10
Jumlah kecil 368.35 176.09 4,611.77 5,156.21 25.55
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan
& Perhubungan 186.22 39.39 10.92 236.53 1.17
Rizab Infrastruktur dan Utiliti
0.00 39.61 0.00 39.61 0.20
Jumlah kecil 186.22 79.00 10.92 276.14 1.37
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan Kekal 5,194.50 0.00 0.00 5,194.50 25.74
Badan Air 272.43 0.00 0.00 272.43 1.35
Jumlah kecil 5,466.93 0.00 0.00 5,466.93 27.09
LAIN-LAIN
Pertanian 9,279.12 3.47 0.00 9,282.59 45.99
Jumlah kecil 9,279.12 3.47 0.00 9,282.59 45.99
JUMLAH KESELURUHAN
15,300.62 258.56 4,622.69 20,181.87 100.00
PERATUS
KESELURUHAN 75.81% 1.28% 22.91% 100.00%
Rajah 4.11 : Lokasi BP 5 : Gunung Pulai – FELDA Bukit Batu
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
BLOK PERANCANGAN 5 : GUNUNG PULAI – FELDA BUKIT BATU
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-51
PETA CADANGAN BLOK PERANCANGAN 5 : GUNUNG PULAI – FELDA BUKIT BATU
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Terancang
Perniagaan Tidak Terancang KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang
Perindustrian Tidak Terancang
Lombong / Kuari KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN
MASYARAKAT
Pendidikan Kesihatan
Keagamaan
Penggunaan Kerajaan / Badan Berkanun Keselamatan
Rumah Kebajikan
Perkuburan Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI
Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN Jalanraya
Kemudahan Pengangkutan
Lebuhraya Rel Sedia Ada
RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN TANAH KOSONG
Getah
Kelapa Sawit
Lain-lain Pertanian Penternakan
Akuakultur
Tanah Kosong / Belukar
Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025
(Penggantian)
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-52
KELAS PENGGUNAAN TANAH BLOK PERANCANGAN 5 : GUNUNG PULAI – FELDA BUKIT BATU
Bagi tujuan pelaksanaan dan perincian cadangan, BP 5 ini dibahagikan kepada 5 BPK iaitu :
Jadual 4.12 : Keluasan BP 5 : Gunung Pulai – Felda Bukit Batu
BIL BPK NAMA LUAS
(HEKTAR)
PERATUS
(%)
BP 5
GUNUNG PULAI – FELDA BUKIT BATU
5.1 HUTAN SIMPAN GUNUNG PULAI 6,203.50 30.74
5.2 CADANGAN PERUMAHAN 6 4,450.30 22.05
5.3 PERTANIAN / PERKAMPUNGAN 2 7,017.38 34.77
5.4 KAWASAN PERINDUSTRIAN SEDENAK 901.17 4.47
5.5 PERTANIAN / PERKAMPUNGAN 3 1,609.52 7.98
JUMLAH 20,181.87 100.00
Rajah 4.12 : Pembahagian BP 5 : Gunung Pulai – Felda Bukit Batu
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-53
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 5.1 : HUTAN SIMPAN GUNUNG PULAI
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO Kelas C
Perindustrian (Sedia Ada)
C1 : Industri Berisiko Tinggi
Zon Penampan sekurang-kurangnya
1000m atau lebih
Kelas J Hutan
(Sedia Ada)
J1 : Perhutanan (Hutan Simpan Gunung Pulai)
-
Nota :
Tidak diberkan sebarang aktiviti pembangunan dalam kawasan ini kecuali aktiviti pelancongan dan tertakluk kepada kebenaran PBT dan Agensi berkaitan
Kelas K
Badan Air (Sedia Ada)
K1 : Badan Air
(Buatan – tasik empangan) -
Kelas I
Pertanian dan Penternakan (Sedia ada)
I1 : Pertanian
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Kawasan Hutan Simpan di BPK ini di kategorikan sebagai KSAS Tahap 1 (Sensiviti Tinggi) yang perlu perlindungan dan pengekalan sepenuhnya dan dipertimbangkan sebagai Taman Wilayah Gunung Pulai.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak (masih dalam proses penyediaan). Segala pembangunan
adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
Kuari / Lombong Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
KELAS J : HUTAN
Hutan
KELAS K : BADAN AIR
Tasik
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-54
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 5.2 : CADANGAN PERUMAHAN 6
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan
(Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
40 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Pembangunan perniagaan (plot ratio 1 : 4) dalam zon / kawasan perumahan adalah dibenarkan dengan ratio 90 : 10
(90% untuk perumahan dan 10% untuk perniagaan), tertakluk kepada lokasi dan luas tapak serta pertimbangan oleh pihak berkuasa tempatan.
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (Rentis TNB) -
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Bagi kawasan yang terletak dalam kawasan zon penampan (500m), pembangunan yang dibenarkan adalah perumahan (densiti 12 unit/ ekar) sahaja.
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak (masih dalam proses penyediaan). Segala pembangunan adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
Perumahan Cadangan
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia ada
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
Kawalan Khusus (Zon Penampan
500 meter)
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-55
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 5.3 : PERTANIAN / PERKAMPUNGAN 2
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO Kelas I
Pertanian dan Penternakan (Sedia ada dan Cadangan)
I1 : Pertanian -
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak 2025 (masih dalam proses penyediaan). Segala
pembangunan adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi
garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-56
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 5.4 : KAWASAN PERINDUSTRIAN SEDENAK
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas I
Pertanian dan Penternakan
(Sedia ada)
I1 : Pertanian
-
Kelas C
Perindustrian
(Sedia ada dan Komited)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya
150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang ditetapkan
(Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa tempatan.
Kelas B
Perniagaan
(Sedia ada, Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B3 : Perkhidmatan Profesional (B3a - B3i) B4 : Makanan dan Minuman (B4a – B4c) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c) B9 : Tempat Letak Kenderaan B12 : Stesen Minyak
KELAS B1, B4, B6, B12 Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 3
KELAS B3
Kedai Pejabat = ≤ 4 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 4
Gabungan KELAS B1, B3, B4, B6, B12
‘Free Standing’ = 1 : 4
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis
panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas E Kemudahan Awam
(Komited)
E3 : Keagamaan (Masjid) -
Nota : Kemudahan awam komited perlu dikekalkan
Kelas F
Kemudahan Rekreasi (Sedia ada dan Komited)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan) -
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, Rentis TNB) H3 : Bekalan Air (Tangki Air) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan, Rizab Parit) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak 2025 (masih dalam proses penyediaan). Segala
pembangunan adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
Kawasan ini dibenarkan untuk pembangunan bercampur tertakluk kepada kelulusan JPN dan keperluan teknikal pihak oleh PBT serta mematuhi
garispanduan piawaian perancangan dan dasar-dasar yang telah diluluskan oleh kerajaan.
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Komited
Perniagaan Cadangan
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Sedia Ada
Perindustrian Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada dan Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Air Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sistem Perparitan dan Saliran Sedia Ada dan Komited
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
PETUNJUK
Singkatan :
Keagamaan
M Masjid
Infrastruktur dan Utiliti
PMU Pencawang Masuk Utama
TA Tangki Air
KT Kolam Takungan
LRK Loji Rawatan Kumbahan
Tanah Lapang dan Rekreasi
KL Kawasan Lapang
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-57
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 5.5 : PERTANIAN / PERKAMPUNGAN 3
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO Kelas I
Pertanian dan Penternakan (Cadangan)
I1 : Pertanian
-
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
BPK ini merupakan sebahagian cadangan Rancangan Kawasan Khas Kulai – Sedenak 2025 (masih dalam proses penyediaan). Segala
pembangunan adalah tertakluk kepada keputusan Kerajaan Negeri Johor / PBT.
PETUNJUK
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
LAIN-LAIN
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-58
Blok Perancangan 6 : Felda Inas – Layang-Layang merangkumi keluasan 24,092.86
hektar iaitu 32.25% daripada keseluruhan kawasan MPKu. Berikut merupakan perincian guna
tanah BP 6 iaitu:
Jadual 4.13: Keluasan Peta Cadangan BP 6 : Felda Inas – Layang-Layang
GUNA TANAH GUNA TANAH (Hektar) PETA CADANGAN
SEMASA DIKEKALKAN
KOMITED CADANGAN
BARU HEKTAR %
GUNA TANAH TEPUBINA
Perumahan 103.24 1.20 228.00 332.44 1.38
Perniagaan 2.23 0.00 0.00 2.23 0.01
Industri 0.00 0.00 65.00 65.00 0.27
Institusi dan
kemudahan masyarakat
11.74 0.00 1.38 13.12 0.05
Kawasan Lapang dan Rekreasi
7.09 0.00 0.00 7.09 0.03
Jumlah kecil 124.30 1.20 294.38 419.88 1.74
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR & UTILITI
Rizab Pengangkutan & Perhubungan
374.26 10.29 8.66 393.21 1.63
Rizab Infrastruktur
dan Utiliti 0.63 0.00 0.00 0.63 0.00
Jumlah kecil 374.89 10.29 8.66 393.84 1.63
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Hutan Simpan Kekal/ Gunung Ledang
1,372.93 0.00 0.00 1,372.93 5.70
Jumlah kecil 1,372.93 0.00 0.00 1,372.93 5.70
LAIN-LAIN
Pertanian 21,906.21 0.00 0.00 21,906.21 90.92
Jumlah kecil 21,906.21 0.00 0.00 21,906.21 90.92
JUMLAH KESELURUHAN
23,778.33 11.49 303.04 24,092.86 100.00
PERATUS
KESELURUHAN 98.69% 0.05% 1.26% 100.00%
BLOK PERANCANGAN 6 : FELDA INAS - LAYANG-LAYANG
Rajah 4.13: Lokasi BP 6 : Felda Inas – Layang-Layang
Sumber: Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-59
PETUNJUK :
GUNATANAH TEPUBINA
KAWASAN KEDIAMAN
Perumahan Terancang
Perumahan Tidak Terancang /Perkampungan
KAWASAN PERNIAGAAN Perniagaan Terancang
Perniagaan Tidak Terancang
KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Terancang Perindustrian Tidak Terancang
Lombong / Kuari
KAWASAN INSTITUSI DAN KEMUDAHAN MASYARAKAT
Pendidikan
Kesihatan Keagamaan
Penggunaan Kerajaan / Badan Berkanun
Keselamatan Rumah Kebajikan
Perkuburan
Lain-lain Kemudahan Masyarakat
KAWASAN TANAH LAPANG DAN REKREASI Kawasan Lapang dan Rekreasi
RIZAB PENGANGKUTAN DAN INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
RIZAB PENGANGKUTAN DAN PERHUBUNGAN
Jalanraya Kemudahan Pengangkutan
Lebuhraya
Rel Sedia Ada
RIZAB INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
Bekalan Elektrik
Bekalan Air
Bekalan Gas
Sistem Pembentungan
Tapak Pelupusan Sisa Pepejal
Sistem Telekomunikasi
Pengairan dan Perparitan
RIZAB HUTAN DAN BADAN AIR
Rizab Hutan
Tasik / Sungai / Laut
KAWASAN PERTANIAN DAN TANAH KOSONG
Getah Kelapa Sawit
Lain-lain Pertanian
Penternakan
Akuakultur Tanah Kosong / Belukar
Sumber : Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025
(Penggantian)
PETA CADANGAN BLOK PERANCANGAN 6 : FELDA INAS – LAYANG-LAYANG
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-60
KELAS PENGGUNAAN TANAH BLOK PERANCANGAN 6 : FELDA INAS – LAYANG - LAYANG
Bagi tujuan pelaksanaan dan perincian cadangan, BP 6 ini dibahagikan kepada 3 BPK iaitu :
Jadual 4.14 : Keluasan BP 6 : Felda Inas – Layang-Layang
BIL BPK NAMA LUAS (HEKTAR) PERATUS (%)
BP 6
FELDA INAS – LAYANG - LAYANG
6.1 PERTANIAN / PERKAMPUNGAN 5 22,144.19 91.91
6.2 HUTAN SIMPAN SEDENAK / BUKIT HANTU
1,434.22 5.95
6.3 LAYANG - LAYANG 514.99 2.14
JUMLAH 24,093.40 100.00
Rajah 4.14 : Pembahagian BP 6 : Felda Inas – Layang-Layang
Sumber : Kajian Rancangan Tempatan Daerah Johor Bahru dan Kulai, 2025 (Penggantian)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-61
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 6.1 : PERTANIAN / PERKAMPUNGAN 5
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas I
Pertanian dan Penternakan (Sedia ada)
I1 : Pertanian
-
Nota : Bagi lot 2314 aktiviti yang dibenarkan adalah melibatkan Agro Pelancongan dan perlu mematuhi garis panduan piawaian
perancangan serta mendapat kelulusan daripada PBT.
Kelas A Perumahan
(Sedia ada, Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang (Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo) A6 : Perkampungan Terancang
(Kampung Baru, Kampung Tersusun, FELDA)
KELAS A3
40 unit / ekar
KELAS A6
12 unit / ekar
Kelas B Perniagaan
(Sedia ada)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c)
KELAS B1, B6 Kedai Pejabat = ≤ 3 tingkat
‘Free Standing’ = 1 : 2
Kelas C
Perindustrian (Cadangan)
C3 : Industri Sederhana
C4 : Industri Ringan
C5 : Industri Perusahaan Kecil & Sederhana / Kotej Industri
Zon Penampan sekurang-kurangnya 150m atau lebih
Zon Penampan sekurang-kurangnya 50m atau lebih
Tiada Zon Penampan minimum yang
ditetapkan (Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang
ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m
atau lebih)
Nota :
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin
memerlukan jarak penampan yang lebih besar. Model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar. Pembangunan kediaman (asrama pekerja) dan pusat perkhidmatan setempat (gerai, pusat servis dan yang berkaitan
kawasan perindustrian) dengan kepadatan sederhana 40 unit/ekar @ 500 pekerja/ekar pada lot cadangan perindustrian
adalah dibenarkan bagi tujuan menyokong pembangunan perindustrian. Bagi pekerja melebihi 5,000 orang, konsep
perkampungan digalakkan. Pembangunan perniagaan dalam kawasan / zon industri seperti aktiviti perkhidmatan profesional, borong, perkhidmatan
kenderaan, stesen minyak dan futsal adalah dibenarkan (dengan nisbah plot 1 : 2, ketinggian ≤ 3 tingkat) dan perlu
mendapat kebenaran dari pihak berkuasa. Lot-lot dan aktiviti perindustrian yang terlibat dengan Program Pemutihan Industri Zon Negeri Johor adalah tertakluk
kepada kelulusan Jawatankuasa Perancang Negeri
Kelas E Kemudahan Masyarakat
(Sedia ada)
E1 : Pendidikan (Sekolah Rendah, Tadika) E3 : Keagamaan (Masjid) E4 : Perkuburan (Perkuburan Islam)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan pendidikan dengan densiti 60 unit/ekar
Kelas F Kemudahan Rekreasi
(Sedia ada)
F2 : Kemudahan Tanah Lapang dan Rekreasi (Taman tempatan, padang kejiranan, padang permainan, lot permainan, zon penampan)
-
Nota :
Kemudahan rekreasi sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (PMU, PE, Rentis TNB) H2 : Bekalan Gas
H5 : Telekomunikasi (Bangunan Ibu Sawat) -
Nota : Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
KELAS D : KAWASAN INSTITUSI
Institusi Sedia Ada dan Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Pendidikan Sedia Ada
Kemudahan Keagamaan Sedia Ada
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Utama Cadangan
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
Lebuh Raya Cadangan
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Bekalan Gas Sedia Ada dan Komited
Telekomunikasi Sedia Ada dan Komited
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
KELAS C : KAWASAN PERINDUSTRIAN
Perindustrian Komited
PETUNJUK
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-62
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 6.2 : HUTAN SIMPAN SEDENAK / BUKIT HANTU
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas J
Hutan
(Sedia ada)
J1 : Perhutanan (Hutan Simpan Bukit hantu & Sedenak) -
Nota :
Tidak dibenarkan sebarang aktiviti pembangunan dalam kawasan ini kecuali aktiviti eko-pelancongan dan tertakluk kepada
kebenaran PBT dan agensi berkaitan.
Kelas H
Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada)
H1 : Bekalan Elektrik (Rentis TNB) -
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
PETUNJUK
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Cadangan
Lebuh Raya Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada
KELAS J : HUTAN
Hutan
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN Bab 4.0 : Peta Cadangan dan Kelas Penggunaan Tanah Majlis Perbandaran Kulai (MPKu) | 4-63
KELAS PENGGUNAAN TANAH BPK 6.3 : LAYANG-LAYANG
KOLUM 1
JENIS GUNA TANAH
KOLUM 2
KELAS PENGGUNAAN TANAH PETA CADANGAN, 2025
KELAS PENGGUNAAN / AKTIVITI DIBENARKAN DENSITI DAN PLOT RATIO
Kelas A
Perumahan (Sedia ada, Komited dan
Cadangan)
A3 : Perumahan Terancang
(Kondominium, Apartmen, Rumah Pangsa, Rumah Bandar, Rumah Teres, Rumah Berkembar, Rumah Kluster dan Rumah Sesebuah / Banglo)
KELAS A3
24 unit / ekar
Nota :
Ketinggian bangunan bagi rumah sesebuah, teres dan berkembar yang dibenarkan adalah tidak melebihi 3 tingkat.
Segala keperluan penyediaan pembangunan perumahan rakyat Johor adalah merujuk kepada Dasar Perumahan Rakyat
Johor. Pembangunan perumahan baru (pembangunan semula, komited dan cadangan) perlu mengikut garis panduan yang telah
ditetapkan (penyediaan kemudahan awam, rekreasi dan rizab utiliti).
Kelas B
Perniagaan (Sedia ada dan Komited)
B1 : Runcit (B1a - B1d) B6 : Perkhidmatan Kenderaan (B6a – B6c)
KELAS B1, B6
Kedai Pejabat = ≤ 3 tingkat ‘Free Standing’ = 1 : 2
Nota :
Pembangunan perumahan dalam zon perniagaan adalah dibenarkan dengan densiti 40 unit/ekar dan perlu mematuhi garis panduan penyediaan kemudahan awam dan kawasan lapang yang telah ditetapkan.
Kelas E
Kemudahan Masyarakat (Sedia ada dan Komited)
E3 : Keagamaan (Surau) E4 : Perkuburan (Jirat Cina) E7 : Kemudahan Lain (Balai Raya)
-
Nota :
Kemudahan masyarakat sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Perumahan/kuaters dibenarkan dalam kawasan ini dengan densiti 40 unit/ekar
Kelas H Infrastruktur dan Utiliti (Sedia ada dan Komited)
H1 : Bekalan Elektrik (PE, SSU, Rentis TNB) H4 : Saliran dan Perparitan (Kolam Takungan) H8 : Pembetungan (Loji Rawatan Kumbahan)
-
Nota :
Sistem Infrastruktur dan utiliti sedia ada dan komited perlu dikekalkan
Nota : Jenis Guna Tanah Utama ini adalah merujuk sepertimana warna yang ditunjukkan dalam Peta Cadangan, 2025 Perlu dirujuk bersama Jadual Kelas Penggunaan Tanah di Lampiran A
CATATAN Aktiviti yang tidak dibenarkan adalah selain daripada yang dinyatakan dalam Kolum 1 dan 2.
Aktiviti pembangunan perlu merujuk Manual Piawaian Perancangan dan Garis Panduan Perancangan Negeri Johor oleh PLANMalaysia.
Singkatan :
Keagamaan
S Surau
Perkuburan
JC Jirat Cina
Infrastruktur dan Utiliti
PE Pencawang Elektrik
SSU Stesen Suis Utama
LRK Loji Rawatan Kumbahan
KT Kolam Takungan
Lain-Lain Kemudahan Masyarakat
BR Balai Raya
KELAS G : RIZAB PENGANGKUTAN
Jalan Raya Sedia Ada dan Komited
Kemudahan Pengangkutan Sedia Ada dan Komited
Jalan Pengagihan Sekunder Sedia Ada dan Komited
Rel Keretapi Sedia Ada dan Komited
KELAS H : RIZAB INFRASTRUKTUR & UTILITI
Bekalan Elektrik Sedia Ada dan Komited
Sistem Pembentungan Sedia Ada dan Komited
Sempadan PBT
Sempadan Blok Perancangan
Sempadan Blok Perancangan Kecil
LAIN-LAIN
GUNA TANAH TEPUBINA RIZAB PENGANGKUTAN, INFRASTRUKTUR DAN UTILITI LAIN-LAIN PENGGUNAAN TANAH
KELAS I : PERTANIAN, PENTERNAKAN &
AKUAKULTUR
Pertanian
KELAS K : BADAN AIR
Sungai
KELAS A : KAWASAN PERUMAHAN
Perumahan Sedia Ada
Perumahan Komited
Perumahan Cadangan
KELAS B : KAWASAN PERNIAGAAN
Perniagaan Sedia Ada
Perniagaan Komited
KELAS E : KEMUDAHAN AWAM
Kemudahan Keagamaan Komited
Kemudahan Perkuburan Sedia Ada
Kemudahan Lain Komited
KELAS F : KEMUDAHAN REKREASI
Kemudahan Rekreasi Sedia Ada dan Komited
PETUNJUK
J I L I D I : B A H A G I A N B
( P E N G G A N T I A N )
R A N C A N G A N T E M P A T A N D A E R A H
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-1
Polisi / Garis panduan kawalan pembangunan khusus mengandungi aspek-aspek perancangan pembangunan yang perlu
diambilkira dan dipatuhi untuk mendapatkan kelulusan bagi sebarang permohonan Kebenaran Merancang dalam kawasan RTD
Johor Bahru dan Kulai 2025 (Penggantian).
Tujuan penyediaan polisi / garis panduan adalah seperti berikut:
a) Industri Hijau
Industri Hijau merupakan pembangunan dan pengeluaran perindustrian yang dijalankan tanpa menjejaskan kualiti alam
sekitar atau kesihatan manusia.1 Konsep Industri Hijau telah diperkenalkan bertujuan mengambilkira kehendak-kehendak
alam sekitar, iklim dan sosial ke dalam operasi sesebuah perusahaan atau kilang. Bagi mencapai status industri hijau,
inisiatif seperti Pengeluaran Bersih - Cleaner Production (CP) perlu dilaksanakan di premis kilang.
b) Reka bentuk Bandar
Bagi memastikan identiti dan imej sesuatu bandar dipelihara dan kekal, setiap reka bentuk bangunan yang terdapat di
kawasan pemeliharaan bandar lama hendaklah mengambilkira pelbagai aspek yang penting dalam memastikan kawasan
tersebut mempunyai identiti yang melambangkan warisan. Oleh itu, garis panduan pemeliharaan dan pengukuhan identiti
perlu diaplikasi bagi bahagian luaran bangunan dan bahagian dalaman bangunan.
c) Teknologi Hijau Dalam Pembangunan Infrastruktur dan Utiliti
Kepentingan terhadap menjaga sumber alam yang terhad bagi memenuhi keperluan manusia serta melindungi alam
sekitar bagi menuju pembangunan yang mampan merupakan halatuju dalam perancangan infrastruktur dan utiliti.
Pemakaian teknologi hijau yang terdapat pada di pasaran sekarang perlulah digunapakai bagi memastikan pemasalahan
seperti ketidakcukupan bekalan dapat diatasi disamping membantu menaiktaraf mutu gaya hidup sekarang. Sasaran bagi
mengunapakai teknologi hijau dalam perancangan infrastruktur adalah meningkatkan kecekapan dalam penggunaan
tenaga, mengurangkan pembebasan karbon (GHG) serta mengurangkan kos penyelenggaraan dalam infrastruktur dan
utiliti.
d) Kawasan Sensitif Alam Sekitar (KSAS)
Kawasan Sensitif Alam Sekitar (KSAS) haruslah menjadi antara pertimbangan utama di dalam perancangan
pembangunan dan kelulusan di dalam RTD. Garis panduan yang ditetapkan bertujuan memelihara nilai eksklusifnya bagi
menjamin kelangsungan sesetengah komponen alam semulajadi seperti hutan bakau, tanah lembap dan penternakan
akuakultur bagi dinikmati bersama oleh generasi akan datang.
e) Pinggir Sungai
Garis panduan ini dikhususkan selari dengan dapatan yang diperoleh daripada pihak Jabatan Alam Sekitar Negeri Johor,
di mana terdapat beberapa batang sungai berada dalam keadaan tercemar. Melalui penetapan garis panduan ini, ianya
dapat mengawal aktiviti-aktiviti dan pembangunan yang dijalankan di kiri dan kanan kawasan pinggir sungai.
f) Pesisir Pantai
Zon persisiran pantai yang unik dan kaya dengan habitat semulajadi di dalam kawasan kajian mempunyai kepelbagaian
biologi yang penting dan juga nilai-nilai ekonomi. Walau bagaimanapun, tumpuan yang harus diberikan keutamaan di
dalam kawasan kajian adalah terletak di dalam lingkungan zon persisiran pantai yang berpotensi memberi kesan kepada
sumberjaya semulajadi. Selain memberi tumpuan kepada kawasan-kawasan tambakan bagi tujuan pembangunan, ia
adalah penting bahawa semua habitat semulajadi, ekosistem dan proses di zon pantai difahami dengan baik dan
diuruskan sebagai satu unit bersepadu.
1 Definisi United Nations Industrial Development Organization - UNIDO
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-2
Industri Hijau merupakan pembangunan dan pengeluaran perindustrian yang dijalankan tanpa menjejaskan kualiti alam sekitar atau
kesihatan manusia.2 Konsep Industri Hijau telah diperkenalkan bertujuan mengambilkira kehendak-kehendak alam sekitar, iklim dan sosial
ke dalam operasi sesebuah perusahaan atau kilang. Bagi mencapai status industri hijau, inisiatif seperti Pengeluaran Bersih - Cleaner
Production (CP) perlu dilaksanakan di premis kilang.
Pembangunan industri baru dalam kawasan RTD Johor Bahru dan Kulai perlu menerapkan setiap elemen-elemen berikut:
Jadual 5.1 : Elemen-elemen Industri Hijau
2 Definisi United Nations Industrial Development Organization - UNIDO
1. Clean and Green 2. Hi Tech 3. Gated and Guarded
5.1 GARIS PANDUAN KHUSUS INDUSTRI HIJAU
1. Tatasusun dan Kekemasan
storan yang baik (Good
Housekeeping)
2. Modifikasi Reka bentuk
3. Pengubahsuaian Operasi
4. Penukaran Bahan Mentah
5. Teknologi Baru
6. Latihan
1. Mempunyai hubungan erat
dari segi akademik dan
teknikal
2. Industri yang mempunyai
nisbah perbelanjaan
penyelidikan dan
pembangunan tempatan
kepada jumlah jualan kasar
tahunan sekurang-kurangnya
1%
3. Berkepadatan rendah dan
terletak dalam lapangan hijau
4. Aktiviti yang tidak menjanakan
kebisingan kepada plot
bersebelahan.
5. Tidak mengandungi
komponen berbahaya dan
perkilangan beracun.
1. Pengawasan Keselamatan 24
jam
2. Pengawasan CCTV
3. Boom gate dengan sistem kad
akses
4. Infrastruktur dan
Utiliti 1. Jalur Lebar Berkelajuan Tinggi
2. Kesediaan bekalan gas asli
5. Asrama Pekerja
6. Pengurusan dan
penyelenggaraan yang
komprehensif
7. Menyediakan built
to suit to sell & built to
suit to lease
Rajah 5.2: Konsep Industri Hijau
Antara faedah dalam pelaksanaan amalan industri hijau adala
Mengurangkan kos bahan mentah
mengurangkan impak dan risiko pencemaran
mengurangkan penggunaan air, elektrik, bahan api, air sisa dan penjanaan bahan buangan
Meningkatkan produktiviti
Meningkatkan kesedaran mengenai kemunculan teknologi pintar
Meningkatkan pengiktirafan jenama dan kedudukan kompetitif dalam pasaran
Meningkatkan kepakaran dan keupayaan inovasi
Meningkatkan imej syarikat dan kepuasan dalam kalangan pekerja.
Sumber : Tokyo Green Industri Conference, 2011
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-3
Setiap rekabentuk bangunan yang terdapat di kawasan pemeliharaan bandar lama hendaklah mengambilkira pelbagai aspek yang penting dalam memastikan kawasan tersebut mempunyai identiti yang melambangkan warisan. Jadual 5.3 di bawah menunjukkan
garis panduan pemeliharaan dan pengukuhan identiti :
Jadual 5.3 : Garis Panduan Khusus Bahagian Luaran Bangunan
BAHAGIAN LUARAN BANGUNAN
ELEMEN TINDAKAN PERLU DIELAKKAN
Sistem struktur
keseluruhan
• Mengekalkan sebanyak mungkin bentuk dan corak struktur/karektor.
• Merawat dan mengukuhkan kerosakan yang nyata seperti menampal retak,membaiki alang-alang/penyokong dan
sebagainya.
• Memperbaiki bahagian struktur apabila hanya diperlukan.
Gambar yang menunjukkan perubahan struktur bangunan warisan kepada ben- tuk modern yang tidak sepatutnya
berlaku. Perubahan yang ketara adalah dari segi jenis dan saiz tingkap, dan pintu
Memusnahkan dan mengacau-ganggu struktur penyokong terutama asas bangunan.
Kegagalan merawat struktur penyokong dengan baik akan
mengakibatkan kemerosotan di kemudian kelak.
Gambar yang menunjukkan perbezaan binaan yang telah diubah (kiri) yang tidak menerapkan ciri asal bangunan manakala (kanan) merupakan
ciri bangunan yang belum dibuahsuai.
Bumbung • Rekabentuk asal seperti profil, curam dan ketinggian hendaklah dikekalkan.
• Bahan bumbung tradisional mengikut saiz, profil ‘V’ dan genting bercorak Cina, dibuat daripada terra cotta/ tanah liat
berwarna asal/ semula jadi, tanpa “glaze”.
• Genting terra cotta/ tanah liat corak “marseille” atau “interlocking” profil ‘S’ boleh digunakan untuk bangunan art deco
dan moden. Sekiranya bumbung dibina se- mula, strukturnya hendaklah dibuat daripada kayu, mengikut corak yang
asli.
• Pastikan tiada ketelusan air.
• Anjung bumbung (canopy) dikekalkan mengikut rekabentuk asal, genting terra cotta/ tanah liat, papan fascia.
• Sekiranya paip untuk saliran air hujan dipasang di hadapan bangunan, ia hendak- lah dibuat daripada besi dan tidak
dibenarkan menggunakan paip UPVC.
Terra Cotta V Shaped Roof Tiles
• Tidak digalakkan menggunakan bahan pengkalis air di bumbung yang tidak selaras dengan warna dan tekstur asli seperti bahan tar.
• Tidak dibenarkan menutup pembukaan ruang udara (air well).
5.2 GARIS PANDUAN KHUSUS REKA BENTUK BANDAR DAN LANDSKAP
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-4
BAHAGIAN LUARAN BANGUNAN
ELEMEN TINDAKAN PERLU DIELAKKAN
Hiasan fasad • Rekabentuk fasad asal hendaklah dikekalkan dan dipulihara sekiranya ia telah diubah.
• Hiasan batu/ “plaster”, huruf-huruf plaster di atas tiang atau ‘frieze’ hendaklah dikekalkan dan dipulihara.
• Hiasan jubin di bahagian dinding di bawah tingkap hendaklah dikekalkan dan dipelihara.
• Bagi penggantian kepada bahan struktur kayu yang dibuat penyambungannya mestilah mengikut corak yang asli.
Hiasan Fasad perlu dikekalkan
• Tidak dibenarkan penggantian kayu penyokong struktur dengan bahan yang tidak sesuai seperti besi dan aluminium.
Tingkap dan pintu • Tingkap dan pintu asal hendaklah dikekalkan.
• Tingkap dan pintu kedua yang menggunakan kaca telus (clear glass) dan bingkai kayu adalah dibenarkan. Kaca
“tinted” dan aluminium tidak dibenarkan.
• Rumah kedai yang mempunyai bukaan yang lebar di hadapan digalakkan menggunakan pintu papan berkonsep
tradisional atau “folding metal grille”. Sekiranya “roller shutter” besi digunakan, ia hendaklah dipasang di belakang
pintu papan.“Roller shutter” dari bahan telus adalah digalak- kan supaya dalaman kedai dapat dilihat dari luar.
Rekabentuk Pintu Yang Digalakkan
Tingkap Asal Dikekalkan
• Menyediakan dan mengubah perletakan ruang pembukaan (pintu dan tingkap).
• Memasang tingkap dan pintu baru dengan penggunaan bahan yang tidak sesuai dan selaras.
• Memasang alat penghawa dingin di bahagian rangka/bingkai tingkap.
• Menutup pintu dan tingkap
dengan bidai dan ‘grille’ keselama- tan
yang tidak sesuai.
Pintu baru yang tidak dibenarkan
Tingkap baru yang tidak dibenarkan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-5
BAHAGIAN LUARAN BANGUNAN
ELEMEN TINDAKAN PERLU DIELAKKAN
Kaki-lima / Verandah • Ruang kaki-lima / verandah way hendaklah dikekal dan dikosongkan.
• Sekiranya perlu, pagar berbentuk kayu berkonsep tradisional tidak melebihi 1.2 meter tinggi dibenarkan. Pagar besi
baru tidak dibenarkan.
• Menutup ruang kaki lima / verandah untuk laluan orang ramai.
Lantai • Jubin lantai asal pelbagai corak, ubin lantai terra cotta hendaklah dikekalkan.
• Lantai simen baru hendaklah digantikan dengan bahan yang asal.
• Tepi (edging) kaki-lima atau “heel stone” dan tangga yang menggunakan batu granit hendaklah dikekalkan.
• Tidak menggunakan jubin seramik moden yang tidak bercorak.
• Elakkan menggunakan lantai simen.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-6
Jadual 5.4 : Garis Panduan Khusus Bahagian Luaran Bangunan
BAHAGIAN DALAMAN BANGUNAN
ELEMEN TINDAKAN PERLU DIELAKKAN
Tingkat Bawah • Paras tingkat bawah hendaklah dikekalkan.
• Jubin lantai asal hendaklah dikekalkan.
• Sekiranya lantai simen sedia ada digantikan, hanya ubin lantai corak tradisional saiz 150mm x 150mm atau ubin lantai
”terra cotta” 300mm x 300mm dibenarkan mengikut gaya senibina bangunan.
• Ketinggian asal tingkat bawah hendaklah dikekalkan
Contoh kerja-kerja pengubahsuaian yang masih mengekalkan ciri- ciri warisan
• Mengubah ketinggian asal tingkat bawah.
• Mengubah kedudukan tangga ke tingkat atas.
• Penambahan ruang dan bahan-bahan yang mengagihkan ruang dalaman member tekanan yang berlebihan kepada struk- tur bangunan.
Tingkat Atas • Papan lantai dan rasuk yang asal hendaklah dikekalkan.
• Papan lantai dan rasuk yang rosak hendaklah digantikan dengan jenis kayu dan saiz yang sama.
• Ketinggian asal tingkat atas hendaklah dikekalkan.
• Tingkat-tingkat tambahan adalah tidak digalakkan sekiranya diperlukan juga tingkat tambahan ini perlu dianjakkan ke
belakang supaya tidak merosakkan skala struktur sedia ada.
• Kekalkan ketinggian asal setiap bilik.
• Kekalkan tangga-tangga asal kecuali struktur yang tidak kukuh.
• Penambahan tingkat di dalam bangunan yang terlindung di sebalik fasad asal.
• Penambahan ruang dan bahan-bahan yang mengagihkan ruang dalaman member tekanan yang berlebihan kepada struktur bangunan.
Mengubah rekabentuk siling yang menghilangkang ciri-ciri warisan
Siling • Rasuk dan bahagian bawah lantai tingkat satu hendaklah terdedah untuk mengekalkan ciri-ciri asal bentuk rumah
kedai.
• Ciri-ciri asal siling hendaklah dikekalkan.
• Papan siling hendaklah berbentuk papan simen bersegi empat (saiz minimum 600mm x 600mm) atau “timber strip”.
• Hiasan asal seperti “ceiling rose” hendaklah dikekalkan.
• Mengubah rekabentuk siling kepada bentuk moden.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-7
BAHAGIAN DALAMAN BANGUNAN
ELEMEN TINDAKAN PERLU DIELAKKAN
Dinding • Kerja pembaikan kepada dinding hendaklah menggunakan bahan yang asal, iaitu campuran plaster kapur (lime
plaster) dan pasir halus.
• Dinding batu-bata hendaklah dicat dengan “lime wash”. Warna yang biasa digunakan adalah putih, biru, kuning
(ochre) dan hijau dengan meng- gunakan pigmen warna.
• Butiran hiasan seperti “cornices” hendaklah dikekalkan.
• Menggunakan simen plaster dan tiles modern perlu dielak bagi memberikan ciri-ciri keaslian pada bangunan.
Ruang Udara (Air Well) • Ruang udara yang asal hendaklah dikekalkan.
• Paras asal lantai ruang udara hendaklah dikekalkan dan tidak dibenarkan untuk meninggikan paras ruang ini searas
dengan paras lantai tingkat bawah.
• Tidak dibenarkan untuk menutup ruang udara dengan bumbung.
• Tidak dibenarkan menutup ruang udara dengan simen sepenuhnya.
Tangga • Tangga asal hendaklah dikekalkan.
• Tangga kayu yang dibaiki hendaklah menggunakan bahan dan rekabentuk yang sama dengan asal.
• Sekiranya tangga baru diperlukan, ia hendaklah dibuat daripada kayu dengan rekabentuk yang sesuai dengan gaya
senibina bangunan.
• Elakkan membina tangga yang berkonsepkan moden dengan penggunaan material simen dan jubin modern.
Ruang udara yang masih
belum ditutup
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-8
BAHAGIAN DALAMAN BANGUNAN
ELEMEN TINDAKAN PERLU DIELAKKAN
“Finishes” • “Finishes” yang asal pada dinding seperti jubin seramik, batu atau grano-lithic render (plaster ‘shanghai’) hendaklah
dikekalkan dan tidak dibenarkan untuk dicat.
• Warna cat yang asal untuk dinding dan bahagian kayu hendaklah digunakan.
• Cat akrilik tidak dibenarkan untuk dinding.
• Penggunaan bahan seperti simen perlu dielakkan.
Sistem Pengudaraan • Paip untuk sistem penghawa dingin hendaklah disembunyi dalam “casing” atau di dalam dinding dan disusun dengan
teratur.
• Unit kondenser luar hendaklah ditempatkan di bahagian bangunan yang tidak boleh dilihat dari jalan atau
disembunyikan.
• Elakkan membina tangga yang berkonsepkan moden dengan penggunaan material simen dan jubin modern.
Pencahayaan • Cara pencahayaan tradisional seperti lampu yang digantung di tengah kaki-lima atau lampu kertas yang digantung
dari siling kaki-lima hendaklah dikekalkan.
• Sekiranya sistem pencahayaan yang baru dicadangkan, “fitting” lampu, kabel elektrik dan lain-lain perkakas hendaklah
disembunyikan.
• Warna pencahayaan hendaklah sesuai dengan ciri-ciri dan warna fasad bangunan.
• Pencahayaan yang menggunakan LED adalah digalakkan kerana saiz yang lebih kecil daripada lampu biasa dan tidak
menggunakan kuasa elektrik yang besar.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-9
Kepentingan terhadap menjaga sumber alam yang terhad bagi memenuhi keperluan manusia serta melindungi alam sekitar bagi menuju pembangunan yang mampan merupakan halatuju dalam perancangan infrastruktur dan utiliti. Pemakaian teknologi hijau
yang terdapat pada di pasaran sekarang perlulah digunapakai bagi memastikan pemasalahan seperti ketidakcukupan bekalan dapat diatasi disamping membantu menaiktaraf mutu gaya hidup sekarang. Sasaran bagi mengunapakai teknologi hijau dalam
perancangan infrastruktur adalah meningkatkan kecekapan dalam penggunaan tenaga, mengurangkan pembebasan karbon (GHG) serta mengurangkan kos penyelenggaraan dalam infrastruktur dan utiliti. Oleh itu, beberapa garis panduan yang akan ditekankan
dalam laporan ini bagi kebolehcapaian perancangan infrastruktur yang mampan dan hijau.
Jadual 5.5 : Garis Panduan Teknologi Hijau Dalam Pembangunan Infrastruktur Dan Utiliti
ASPEK CATATAN
Penerapan Sistem Penuaian Air Hujan (Rain
Water Harvesting)
FUNGSI
Sistem penuaian air hujan merupakan pendekatan alternatif dalam mengurangkan tekanan terhadap permintaan bekalan air bersih bagi kegunaan aktiviti luar seperti aktiviti
pembersihan, menyiram tumbuhan dan sebagainya selain itu keadaan di Malaysia yang mempunyai iklim tropika dan kadar hujan yang tinggi.
- Mengumpul dan menyimpan air hujan.
- Sebagai sumber air alternatif untuk menampung kegunaan harian.
- Mengunakan sistem graviti untuk proses pengagihan air hujan ke persekitaran rumah.
KELEBIHAN
- Air hujan yang ditadah boleh digunakan serta menjimatkan bayaran bil bulanan.
- Mengurangkan risiko banjir kilat di kawasan tertentu kerana ianya memperlahankan pengaliran air terus ke pusat tadahan atau sungai.
- Mengurangkan pengunaan air dirawat serta menjimatkan kos rawatan air.
- Meningkatkan kadar kelembapan tanah untuk penghijauan bandar.
- Boleh digunakan untuk kebakaran dan kecemasan.
- Sistem penuaian air hujan adalah mudah untuk dibina, beroperasi dan mengekalkannya.
- Menjimatkan 30% daripada penggunaan bekalan air bersih.
- Dijadikan sebagai tangki simpanan sokongan bagi menampung keperluan air ketika situasi kemarau / fenomena El Nino berlaku yang menyebabkan catuan air berlaku.
KOS IMBUHAN DAN INSENTIF
- Kerajaan boleh mengurangkan peningkatan harga rumah dengan pemasangan tangki penuaian air hujan ini dengan menyediakan insentif kepada pemaju dengan pengecualian
cukai korporat atau sebagainya bagi mengalakkan pemaju untuk menyediakan.
- Dengan pemakaian sistem penuaian air hujan ini, mampu untuk mengurangkan penggunaan bulan isi rumah sebagai contoh :
Penjimatan sebanyak RM14.40 sebulan.
Pelaksanaan Penggunaan Sistem “SMART
GRID” Bagi Meningkatkan “SAIDI & SAIFI”
Insentif Huraian Faedah / Manfaat
Pengurusan dan Operasi Pintar - Komponen utama dalam pengurusan rangkaian adalah:
Penyeliaan Kawalan dan Sistem Perolehan Data (Supervisory Control and Data
Acquisition System , SCADA)
Sistem Substation Automatik (Substation Automation System, SAS)
Sistem Pengagihan Automatik (Distribution Automation System, DAS)
- Smart Meter, (SM)
- Meningkatkan potensi rangkaian operasi
- Memudahkan analisis terhadap operasi yang dijalankan.
- Membantu dalam membuat keputusan untuk penambahbaikan sistem rangkaian.
- Menjimatkan sekiranya pemasalahan berlaku.
- Memperkukuhkan hubungan diantara penyedia perkhidmatan (services provider) dengan pelanggan
sekiranya terdapat masalah dalam rangkaian bekalan yang disediakan.
Grid Pintar Komprehensif - Pelaksnaan grid pintar komprehensif mampu untuk mengurangkan pembebasan
karbon daripada sumbernya seperti :
Sumber Tenaga
Rangkaian Infrastruktur
Penguna akhir dalam pengunaan peralatan
- Kerajaan memperkenalkan polisi nasional dalam mengalakkan / inisentif pengunaan tenaga yang boleh
diperbaharui / tenaga hjau.
- Pengunaan tenaga yang boleh diperbaharui seperti :
Tenaga Solar BIPV
Mini-Hydro
Biomass ( Sisa-sisa buangan pertanian)
Biogas ( hasil buangan kumbahan, najis binatang)
5.3 GARIS PANDUAN KHUSUS TEKNOLOGI HIJAU DALAM PEMBANGUNAN INFRASTRUKTUR DAN UTILITI
No. Bahan Harga Unit Jumlah
1. Tangki Air (2200 Liter, 600 gelen) RM 700 1 RM 700
2. PVC Piping (110mm/200mm diameter) RM 10 (Per Meter) >30 Rm 300
3. Pemasangan Konkrit tertulang dengan Besi Kalis Karat (Tapak Tangki) RM 280 (Per m3) > 4 m3 RM 1120
4. 'Water Proofing' struktur bumbung bangunan RM 60 (Per m2) > 9 m2 RM 540
5. 'Plain Cement Concrete' RM 100 (Per m3) > 4 m3 RM 400
6. 'Brickwork with Cement Mortar' RM 95 (Per m3) > 4 m3 RM 380
Jumlah Kos Pemasangan RM 3440 (anggaran)
Huraian Pengunaan Bekalan Harga/ Cum (Rm) Jumlah
Andaian penggunaan bekalan air Penggunaan 46.5 m3 Sebulan Pengunaan Domestik :-
RM 1.03
RM 47.90
Anggaran penjimatan sebanyak 30% daripada
penggunaan bulanan Penjimatan 13.95 m3 Sebulan RM 14.40
Jumlah Perlu dibayar dengan Penggunaan Sistem Penuaian Air Hujan RM 33.50
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-10
ASPEK CATATAN
Pengurusan Maklumat Pintar - Sistem pengurusan maklumat merupakan pengurusan dalam pemantauan keadaan
rangkaian penyaluran tenaga elektrik daripada tahap penjanaan hingga kepada
pengagihan kepada penguna akhir.
- Pemantauan dilakukan adalah untuk :
Mengetahui tahap keselamatan peralatan yang digunakan.
Merangka strategi sekiranya suatu permasalahan berlaku (system breakdown)
Mengawal masalah dengan bersistematik.
Memantau sistem operasi
Mengumpul maklumat.
Penjimatan Tenaga dengan
Mempertingkatkan Faktor Kuasa
'Power Factor' tenaga Elektrik.
- Faktor Kuasa (Power Factor) adalah sebagai medium yang menunjukan
keberkesanan tenaga elektrik daripada pengeluar kepada penguna.
- Di dalam hipotesis, semakin tinggi factor kuasa, semakin tinggi keberkesanan
penyampaian tenaga elektrik daripada pengeluar kepada penguna boleh di ukur
kepada had maksimun yang boleh dicapai ialah 1.00. Oleh itu, sekiranya pihak
utiliti mampu untuk mencapai had tersebut dengan mengunakan peralatan yang
bersesuaian di dalam substation, ianya mampu untuk meningkatkan tenaga
elektrik yang disalurkan kepada penguna. Pembangunan di Koridor Persisiran
Selat Johor perlulah mencapai minimum faktor kuasa adalah 0.95.
- Bagi Pihak Penguna, mereka boleh mengunakan peralatan pasang dan pakai (Plug
in) yang terdapat di pasaran untuk meningkatkan faktor kuasa di perumahan
mereka.
- Peningkatan arus tenaga elektrik yang mampu disalurkan kepada pihak penguna.
- Penguna mampu mengurangkan bil bulanan dengan pengunaan peranti / peralatan yang
meningkatkan kuasa faktor tenaga elektrik.
Pengunaan Lampu LED - Pemasangan lampu neon akan digantikan dengan lampu LED disetiap lampu jalan,
lampu bangunan dan tempat-tempat awam.
- Lampu LED mengunakan separuh tenaga elektrik berbanding lampu konversional.
- Pengunaan lampu LED lebih lama dan kos penyelengaraan yang murah.
- Pencahayaan lampu LED lebih cerah dan menarik serta mampu meningkatkan imej Koridor Persisiran
Selat Johor .
Audit Pengurusan Tenaga - Menubuhk penguatkuasa untuk audit presmis yang mengunakan bekalan elektrik
dan air secara berlebihan selama 6 bulan berturut-turut.
- Fokus kawalan adalah bagi pusat komersial dan perindustrian.
Penguatkuasaan dilakukan bagi memastikan pembaziran pengunaan elektrik dan air tidak berlaku.
Pemasangan panel tenaga solar
(Photovoltaic, BIPV) di setiap
pembangunan baru.
- Pengunaan tenaga alternatif yang boleh diperbaharui.
- Dapat menjana elektrik kepada penguna dan tidak mengharapkan bekalan tenaga
elektrik daripada pengeluar.
- Penguna mempunyai tenaga alternatif lain untuk menjana elektrik bagi peralatan dirumah.
- Mengurangkan bil bulanan tenaga elektrik.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-11
ASPEK CATATAN
Penggunaan Loji Rawatan Kumbahan Bio-
Teknologi dan Mesra Alam.
FUNGSI
- Merawat sisa kumbahan/enapcemar bagi mencapai piawaian gred A sebelum dilepaskan ke punca air berdekatan.
- Mengaplikasikan teknologi bio-teknologi dalam proses rawatan sisa kumbahan bagi memberikan hasil yang lebih baik.
- Gambar rajah bawah menunjukkan fungsi dalam merawat sisa kumbahan dalam kaedah bio-teknologi.
KELEBIHAN
Penggunaan Loji Rawatan Sisa Kumbahan Bio teknologi dan Mesra Alam mampu untuk :
- Kawasan pembangunan yang lebih kecil berbanding kawasan yang diperlukan sekiranya mengunakan loji kumbahan konvensional.
- Masalah seperti bau dan pandangan yang sering menjadi masalah kepada penduduk setempat mampu diselesaikan.
- Kos pembangunan yang lebh murah.
- Pengunaan tanah yang selebihnya boleh dibangunkan dengan pelbagai infrastruktur sepeti kawasan taman rekreasi, pusat sukan dan lain-
lain.
- Mempertingkatkan kualiti efluen yang akan dilepaskan ke pengairan berdekatan.
- Lokasi peletakan loji kumbahan boleh diletakkan dimana-mana lokasi yang bersesuaian.
Air Kumbahan
Penapis Tali(Belt Filter)
Sisa Pepejal
PencampuranBahan Kimia
PFS PAM MP
Reaksi Flokulasi(Flocculation Reaction)
Kitaran Serbuk Magnet (Magnetic Powder Recycle, MP)
Enap Cemar
Efluen
InfluenBio AX-1MBS/NH4MBS/TNBioAX-2Air kumbahan yang diproses dilepaskan
PengudaraanN2
Proses Flokulasi danpemagnetan. (High
Speed Magnetic Flocculation Process)
-BAHAGIAN 1-
Proses Biologikal dankeberkesanan
pergerakan. ( EffcientImmbilization
Biological Process)-BAHAGIAN 2-
BAHAGIAN 1 – RAWATAN PEMAGNETAN DAN FLOKULASI (HIGH-SPEED MAGNETIC
FLOCCULATION TREATMENT)
BAHAGIAN 2 – PROSES RAWATAN KEBERKESANAN BIOLOGIKAL (EFFICIENT
IMMOBILIZATION BIOLOGICAL TREATMENT)
Fungsi
Utama
Membuang atau mengasingkan sisa pepejal, minyak dan enapcemar daripada sumber air kumbahan. Membersihkan influen / air kumbahan sehingga mencapai standard A sebelum dilepaskan ke sumber air
berdekatan.
Proses Pengunaan serbuk besi (Serbuk Magnet, Magnetic powder / MP) yang berdiameter 10 mikron, Polimeric
Ferric Sulfate Flocculant (PFS) dan Polyacrylamide (PAM) membantu untuk mengumpul dan mengumpal
sisa-sisa pepejal, minyak dan enap cemar daripada air kumbahan, justeru pengasingan berlaku dimana
segala sisa pepejal tersebut akan diasing atau dibuang daripada air kumbahan tersebut.
Hasil terakhir proses ini adalah efluen/ air kumbahan dan tiada lagi sisa pepejal atau enap cemar bagi
proses seterusnya.
'Magnetic Powder' tersebut boleh digunakan berulang kali.
Proses seterusnya adalah untuk mengeluarkan BOD / COD, Ammonia Nitrogen dan Nitrogen yang
terkandung di dalam air kumbahan.
Dengan pengunaan Immobilized aerobic biofilm (BioAX) dan Mass Biosystems (MBS), ianya mampu
untuk menghurailan bakteria, ammonia, nitrogen yang terkandung di dalam air kumbahan.
Hasil akhir pada peringkat ini adalah mencapai standard A bagi efluen iaitu mencapai piawaian yang
ditetapkan dan boleh dilepaskan di sumber air.
Mass Biosystem
(MBS) BioAX
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-12
ASPEK CATATAN
GARIS PANDUAN
Pembangunan Sistem Pelupusan Sisa
Pepejal yang Lebih Cekap dan Meningkatkan
Kitar Semula
FUNGSI KELEBIHAN
- Material Recover Facilities, MRF
- Mengasingkan barangan yang boleh dikitar semula.
- Pembahagian barangan yang boleh dikitar semula kepada kelas tersebut, Kertas, Aluminium, Besi, Kaca, Plastik.
- Dapat menjana ekonomi dengan hasil penjualan semula barangan kitar semula tersebut,
- Mengurangkan isipadu per tan sisa pepejal.
- Mengurangkan jumlah luas tapak pelupusan sisa pepejal.
- 'Typical Compaction' ( Kemudahan Mesin Pemadatan Sisa pepejal
- Fungsi utama adalah untuk memadatkan sisa pepejal kepada blok sampah dan boleh dimasukkan kedalam lori RORO
untuk pemindahan ke tapak pelupusan sisa pepejal.
- Sisa pepejal boleh disalurkan terus ke lori RORO untuk pemindah ke tapak pelupusan sampah selepas melalui
proses 'MRF'.
- Sisa pepejal yang dipadatkan memakan ruangan atau luas yang kurang berbanding sisa pepejal yang tidak
melalui proses ini.
- Loji Insinerator (Incinerator)
- Melupuskan sisa pepejal dengan mengunakan peroses pembakar tanpa melepaskan gas berbau busuk.
- Dapat mengurangkan kawasan di tapak pelupusan sampah.
- Memerlukan kawasan yang minimum.
- Mengurangkan kapasiti per tan buangan sisa pepejal.
LOJI KUMBAHAN BIO-TEKNOLOGI Keluasan Mengunakan 25% - 40% daripada luas loji kumbahan mekanikal.
Penduduk Setara (PE) Loji Kumbahan
Biasa/Mekanikal Loji Kumbahan Bio-Teknologi
100 – 1,000 0.052 – 0.264 ekar 0.0035 – 0.035 ekar
1,100 – 5,000 0.276 – 0.76 ekar 0.0385 – 0.175 ekar
5,001 – 20,000 0.76 – 2.95 ekar 0.175 – 0.7 ekar
20,001 – 450,000 2.95 – 23.14 ekar 0.7 – 9.26 ekar.
- Bagi pembangunan loji kumbahan bio-teknologi, ianya lebih efisien dalam keperluan tanah yang diperlukan.
Kualiti Efluen
Boleh mencapai Standard A – (Hasil seperti loji kumbahan Mekanikal)
Perkara Efluen
Standard A Discharge Loji Kumbahan
Biasa/Mekanikal
Loji Kumbahan Bio-
Teknologi
CODcr (ppm) 500 120 50
BOD5 (ppm) 250 20 10
TSS (ppm) 300 50 20
NH3-N (ppm) 30 5 1
- Pengunaan Loji kumbahan Bio-Teknologi boleh mencapai tahap efluen standard A yang lebih baik daripada loji kumbahan konversional dan boleh dilepaskan dipengairan.
Operasi dan
Penyelengaraan
- Tindakbalas Biologi dan sistem aerobic mempercepatkan proses dan keberkesanan dalam proses enapcemar berbanding daripada sistem konversional.
- Enapcemar bukan sebahagian daripada proses dan enapcemar yang terhasil akan dibuang dan dilupuskan - Keperluan bekalan tenaga yang sedikit tetapi sistem pengudaraan yang lebih efisien.
Kos operasi dan penyelenggaraan
- Loji kumbahan Bio-Teknologi : RM0.50 per m3 - Loji Kumbahan Konversional : RM 0.40 per m3
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-13
ASPEK CATATAN
ILLUSTRASI GARIS PANDUAN
- Material Recover Facilities, MRF
- 'Typical Compactio' ( Kemudahan Mesin Pemadatan Sisa pepejal)
- Loji Insinerator (Incinerator)
Pembangunan Sistem Pelupusan Sisa
Pepejal yang Lebih Cekap dan Meningkatkan
Kitar Semula
FUNGSI KELEBIHAN
- Menyediakan perkhidmatan penyaluran gas terus ke rumah
- Pengurusan dan penyelenggaraan yang lebih bersistematik
- Pengunaan gabungan Haba dan Tenaga (Combine Heat and Power, CHP)
- Mengurangkan penggunaan arang batu dengan menggantikan Gas LPG dalam menggerakkan mekanikal.
- Penguna sentiasa mendapat bekalan gas.
- Pengawalan jual beli Gas bersubsidi yang lebih tulus.
- Kos dapat dikurangkan dengan pembelian gas secara pukal.
- Penguna tidak perlu ke kedai untuk membeli gas sekiranya ketiadaan gas untuk memasak.
- Keberkesanan dalam meningkatkan pengunaan Gas dalam kehidupan seharian.
- Dapat mengurangkan pengantungan terhadap tenaga Elektik, Arang Batu dan Petrol.
ILLUSTRASI GARIS PANDUAN
Konsep Ideal rumah dengan pengunaan Gas asli sebagai tenaga alternatif.
Carta Aliran Pengagihaan Gas
CIRI-CIRI KEPERLUAN
Perancangan Sistem Paip Gas
• Perlu mendapatkan lesen daripada pengeluar gas.
• Lokasi peralatan memasak (Dapur gas). • Kesesuaian kawasan rumah atau bangunan/premis untuk pemasangan paip
gas.
Jenis Bahan Digunakan
• Paip Keluli (Steel Pipe) : ASTM A106 or API 5L Grade B
• Paip Tembaga (Copper Pipe) : EN 1057 • Paip Polyethylene: ASTM D2513. • Paip-paip ini merupakan paip tahan tekanan 20 – 60 PSI dan juga tahan karat.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-14
ASPEK CATATAN
Carta Aliran Pengagihan Gas ke Kawasan Perumahan
Pelaksanaan 'District Cooling System', (DCS)
sebagai alternatif menggantikan penghawa
dingin individual.
FUNGSI KELEBIHAN
- Memberi keselesaan kepada penduduk bagi mengantikan penghawa dingin individu.
- Sistem pengagihan udara sejuk / penyaman udara daripada cecair sejuk atau pun bentuk fizikal lain yang di
operasikan secara bersepadu atau berpusat dan disalurkan melalui paip agihan bawah tanah ke pelbagai bangunan.
KeperluanAlatan
DS
> 20 PSI
Paiip Dalaman(Internal Piping)
20 PSI
Station Perkhidmatan(Service Station)
Station Perkhidmatan(Service Station)
Paiip Dalaman(Internal Piping)
Paiip Dalaman(Internal Piping)
Paiip Dalaman(Internal Piping)
Paiip Dalaman(Internal Piping)
300 mmH20
Stesen Kawasan(Area Station)
300 mmH20
Stesen Regulasi(Regulation Station)
Station Perkhidmatan(Service Station)
M
M
M
Paip Pengagihan(Distribution Pipe)
60 PSI
Feeder Line
60 PSI
Odorizer
City Gate
Tran
smis
sion
Lin
e
Pembangunan Sesebuah(Single Development)
Kom
ersi
alPe
rum
ahan
Peri
ndus
tria
n
KeperluanAlatan
Tangki Penyimpanan LPG(250 PSI Design Presure)
Paip Pengisian Paip Pengagihan
Pusat Pengisian LPG
Isolation Valve
Meter Valve
Meter Gas
1st Stage Regulator
2nd Stage Regulator
Main Valve
Service Valve
Paip PerkhidmatanBawah Tanah
Gas Memasak
KELEBIHAN HURAIAN
Alam Sekitar Dapat mengurangkan pembebasan karbon dioksida c CO2. (Pengurangan
pembebasan CO2 diantara 350 – 950 kg/kWh) Dapat meningkatkan kualiti alam sekitar :-
Kurangnya pencemaran bunyi (penhawa dingin individu berkurangan) Kurangnya pengunaan bahan kimia untu penyelenggaraan
Penjimatan Infrastruktur
Pengunaan bekalan tenaga elektrik yang efisien
Kos pemasangan “DC” yang rendah berbanding pemasangan utiliti-utiliti yang lain.
Boleh mengunakan air mentah (air sungai atau laut) sebagai medium
penyejukan.
Ekonomi Penguna akhir tidak perlu terbeban dengan kos penyelenggaraan. Kos operasi yang lebih rendah berbanding daripada pengunaan penghawa
dingin individu.
Pembekalan secara berterusan
Dengan pengunaan sistem“DC”, pengaliran udara sejuk dapat diterima oleh penguna akhir dan ianya tidak terhad.
Penyelenggaraan dan pemamtauan terhadap sistem “DC” secara berterusan dapat mengurangkan masalah yang timbul.
Mempertingkatkan Nilai Bangunan
Dapat menjimatkan ruang lantai kerana bangunan tidak perlu memasang sistem penghawa dingin sendiri.
Imej bangunan yang menarik dengan tiada lagi pemasangan penghawa dingin di luar bangunan yang merosakkan fasad bangunan.
CIRI-CIRI KEPERLUAN
Kedudukan Tangki
Penyimpanan LPG
Jarak Berada berjauhan dengan kawasan yang bole mencetuskan
pembakaran. Mempunyai pagar dan dinding pemisah.
Keadaan Topografi
Berada di kawasan yang rata dan tidak bercuram bagi mengurangkan tekanan di tangki gas. Selain itu, tangki mesti berada di atas daripada tanah.
Kedarjahsampaian Mempunyai laluan masuk dan keluar. Laluan untuk lori perhantaran gas. Laluan dan kelengkapan kecemasan.
Pengudaraan Tapak perlulah berada di kedudukan yang mempunyai pengudaraan yang baik bagi tidak mengumpul gas
sekiranya tangki gas bocor.
Meter Gas Pemasangan meter gas perlu berada dikedudukan yang boleh disemak.
Penyelenggaraan
Perkara Kekerapan
Pemeriksaan Kemudahan Meter Gas
Setiap Bulan
Pemeriksaan paip sambungan, kelengkapan peralatan, valve
dan lain-lain
6 Bulan
Membersih penapis dan peralatan
6 Bulan
Pembersihan stesen 6 Bulan
Pengawalan hakisan paip Setiap Tahun
Cat dan labelkan semula Setiap 15 Bulan
Pemeriksaan secara
menyeluruh dan menukar peralatan
Setiap 3 Tahun
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-15
ASPEK CATATAN
ILLUSTRASI
Pelaksanaan Terowong Utiliti Bersepadu
FUNGSI KELEBIHAN
- Menyediakan ruangan bagi laluan kemudahan utiliti seperti kabel dan paip
- Bagi menentukan rizab-rizab atau rangkaian kemudahan utiliti (Service Protocol) untuk pembekal utiliti dan
infrastruktur.
- Kontraktor-kontraktor jalan yang sering kali merosakan kabel-kabel dan paip walaupun amaran telah berkali-kali
dikeluarkan.
- Penyelengaraan kabel dan paip memerlukan kerja pengorekan semula jalanraya yang akan menganggu
kelancaran lalulintas
- Menggalakkan ciri-ciri estetika dan keselesaan persekitaran dimana bahagian atas terowong utiliti bersepadu
dapat dijadikan sebagai kawasan lanskap, laluan siarkaki dan lain-lain
- Segala pemasangan, penyelenggaraan dan naik taraf utiliti dapat dilakukan tanpa menggangu aliran trafik.
- Dapat mempraktikan sistem automasi terkini.
- Sistem pelupusan dan pembentungan yang ekonomik, praktikal dan mesra alam digunakan.
GARIS PANDUAN
PERINGKAT HURAIAN
Perancangan Dilakukan pada peringkat awal dengan mengambilkira aspek sebelum, semasa pembinaan serta perancangan setelah ianya siap untuk digunakan.
Pasukan pengurusan projek dibentuk dengan semua pihak yang
berkepentingan seperti :-
Pihak Kerajaan
Agensi Pelaksanaan
Pemaju
Penyedia Utiliti yang bakal mengunakan terowong
Penyediaan Tatacara Pelaksanaan yang mendapat persetujuan daripada
semua pihak yang mengambil kira beberapa aspek sepert :-
Keperluan Teknikal
Rekabentuk
Keperluan Kewangan dan Kos
Operasi dan Penyelenggaran.
Perundangan dan lain-lain yang berkaitan.
Persetujuan dan Perjanjian perlulah dicapai di dalam dokumen seperti : Dokumen Teknikal
Dokumen Keselamatan dan Risiko
Dokumen Perundangan, Kewangan dan Kontrak
Dokumen Penyelenggaraan
Lain-lain Dokumen Sokokongan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-16
ASPEK CATATAN
PERINGKAT HURAIAN
Pelaksanaan Pemaju dan Agensi yang dikenalpasti perlu melakukan pembinaan terowong dan pemasangan infrastruktur utiliti berdasarkan daripada tatacara pelaksanaan yang dibentuk di peringkat
perancangan.
Pihak Berkuasa Tempatan perlu memantau kesempurnaan pembinaan terowong dan pemasangan utiliti mengikuti syarat-syarat kebenaran merancang serta pelan yang diluluskan.
Maklumat-maklumat yang diperolehi perlu dilaporkan oleh PBT kepada agensi penyelaras peringkat negeri.
Pemantauan dan
Penyelenggaraan
Sistem pengurusan perlu disediakan seperti :
Pihak yang bertanggungjawab dalam pengurusan ialah :
Pemilik utiliti akan melaksanakan penyelenggaraan secara bekala kepada infrastruktur utiliti masing-masing dengan pemantauan pihak pengurusan tersebut.
Susunan Utiliti Di Dalam Laluan Terowong Utiliti Bersepadu.
Sistem Perparitan dan Saliran Mesra Alam PENDEKATAN FUNGSI KELEBIHAN GAMBAR RAJAH
Mengunakan perangkap keladak dan minyak (Silt and Oil
Trap)
- Untuk merangkap sampah sarap / keladak dan minyak.
- Pemasangan perangkap keladak dan minyak di
kawasan berdensiti tinggi dan jaringan paip
pembentungan utama.
- Mengelakan sistem perparitan daripada tersumbat dan
melancarkan aliran air hujan di dalam parit.
- Membersih dan mengasingkan air hujan daripada
pencermaran.
- Memastikan air yang akan disalurkan ke sumber air
berdekatan tidak tercemar.
Pembinaan Loji Rawatan Air Buangan Domestik dan
Perdagangan
- Merawat air yang mengandungi bahan organik
(Tercemar) dan bahan pepejal terampai yang tinggi.
- Pengurusan yang lebih bersistematik terhadap rawatan air
parit.
- Kawalan terhadap aliran air dan pencemaran air.
- Kualiti air boleh mencapai Standard A sebelum dilepaskan ke
sumber air.
CADANGAN FUNGSI FAEDAH / KELEBIHAN GAMBARAJAH
Terowong Utiliti
Bersepadu
Menyelaraskan sistem utiliti kepada satu
terowong khas yang tersusun.
Memudahkan penyelenggaraan dilakukan.
1.Ruang Pembinaan , 2.Paip Gas, 3.Kabel PTT, 4.Paip Kumbahan HPE, 5.Kabel
Rangkaian Talian Polis, 6.Paip Perparitan, 7.Kabel Fiber Optik, 8.Ruangan
Pengudaraan, 9.Rel Pembumian ( Earthing Rail), 10.Laluan (Walkway), 11.Paip HPE,
12.Paip Air, 13.Plat Besi Tahan karat 4mm , 14.Konkrit
Tiada lagi pemasangan kabel 'Overhead' yang
menjejaskan estetik kawasan.
Menempatkan aliran paip air, paip
kumbahan, Fiber Optik, kabel Elektrik dan
sebagainya.
Semua rangkaian sistem pengagihan tersusun
dan tidak berselirat.
Mengurangkan kos penyelenggaraan
Susunan Utiliti
- Gas dan elektrik perlu diletakkan dalam
galeri yang berasingan dengan laluan lain.
- Bagi meminimakan risiko suhu panas
kepada bekalan air, utiliti yang
mengeluarkan haba seperti elektrik perlu
diletakkan di galeri yang berasingan
dengan galeri air.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-17
ASPEK CATATAN
Penyediaan Kolam Tahanan dan Tadahan. (Retention and
Detention Pond)
- Sebagai kawasan takungan air hujan ketika hujan lebat
berlaku.
- Melambatkan aliran air larian permukaan.
- Mengurangkan tekanan terhadap sistem perparitan sedia ada
terutama ketika hujan lebat.
- Sekiranya tidak hujan, kawasan kolam tahanan air hujan
dapat menjadi suatu kawasan hijau / rekreasi.
Kolam Tahanan Banjir (Detention Pond)
Kolam Tadahan Air Hujan (Retention
Pond)
'Vacuum Dewatering Containers'
- Menapis dan mengasingkan air sungai daripada minyak
/ grease dan sisa pepejal.
- Berfungsi sebagai membersihkan Air sebelum
dilepaskan ke sumber air.
- Lebih praktikal dalam proses pembersihan sungai.
- Memastikan air yang akan disalurkan ke sumber air
berdekatan tidak tercemar.
Pelaksanaan 'Green Building Index', GBI
Dalam Pembangunan
FUNGSI KELEBIHAN
- Merupakan suatu organisasi yang menilai penarafan suatu pembangunan dari segi tahap amalan pembangunan hijau.
- Pihak “GBI” melakukan penilaian dengan beberapa kriteria dengan borang penilaian yang disediakan oleh fasilitator.
- Penilaian dilakukan sama ada pembangunan sudah tersedia bina ataupun berada ditahap konsep.
- Penarafan (berdasarkan markah yang diperolehi berdasarkan daripada borang penilaian) dilakukan dengan meletakan
taraf pembangunan tersebut seperti :
- Meningkatkan keberkesanan dalam pengunaan sumber seperti :
1. Air
2. Tenaga Elektrik.
3. Sisa buangan
Serta dalam keberkesanan pengunaan bahan bangunan dimana dapat mengurangkan kesan terhadap kesihatan
manusia. Ianya juga meningkat persekitaran bangunan dengan reka bentuk, operasi dan penyelengaraan.
- Konsep pembangunan hijau mampu untuk menjimatkan tenaga dan sumber, mempraktikan amalan kitar semula
dan mengurangkan pembebasan tosik yang boleh memudaratkan kesihatan.
- Mampu untuk serasi dengan keadaan klimaks dan cuaca persekitaran.
- Boleh mempertingkatkan taraf hidup penduduk dan mengekalkan eko-sistem.
- Meningkatkan keberkesanan dalam pergunaan sumber dan menjimatkan kos operasi serta meningkatkan
produktiviti kerja.
- Dapat memberi imej dan mesej tentang pengurusan organisasi dalam tangungjawab dan pencapaian.
Markah Penarafan GBI
> 86 Platinum
76 – 85 Emas
66 – 75 Perak
50 – 65 Sijil
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-18
ASPEK CATATAN
ILLUSTRASI GARIS PANDUAN
Kriteria Huraian
Keberkesanan Tenaga (Energy Efficiency)
Optimunkan pengunaan tenaga dengan orientasi bangunan dimana dapamengukur : • Penerimaan cahaya matahari sebagai pencahayaan di dalam
bangunan. • Mengurangkan pemanasan bangunan akibat tenaga solar. • Mengamalkan pengurusan tenaga dimana pengunaan lampu
dan penghawa dingin ditetapkan had pengunaannya. • Pengunaan tenaga yang boleh diperbaharui. • Penyelenggaraan bangunan yang berkesan,
Kualiti Persekitaran Dalaman (Indoor Environment Quality)
Mencapai kualiti kesihatan yang baik seperti : • Pengudaraan, pandangan kawasan hijau dan suasana yang
baik. • Keselesaan penduduk dimana tahap kelembapan suhu dan
pergerakan yang baik.
Perancangan Tapak yang Mampan (Sustainable Site Planinng)
Pemilihan tapak bangunan yang terancang dimana mempunyai laluan masuk dan keluar, pengangkutan, perkhidmatan komuniti, kawasan lapang / hijau, dan lanskap. • Mengelakan tapak kawasan yang sensitif alam sekitar dan
lebih mengutamakan ke kawasan pembangunan semula dan 'Brown Field'
Pengurusan , Sumber dan Bahan (Management, Materials & Resources)
• Mengunakan peralatan atau barangan mesra alam dari sumber yang boleh dikitar semula.
• Mengamalkan pengurusan yang bersistematik dengan pengunaan semula barangan yang boleh digunakan dengan mengitar semula kepada suatu produk yang boleh digunakan di dalam bangunan.
Keberkesanan Pengunaan Air (Water Efficiency)
Mengunakan sistem penuaian air hujan (Rain water Harvesting), kitar semula air (RO dan POME) dan amalan penjimatan air.
Inovasi (Innovation) Reka bentuk inovasi dan inisentif dalam pengurusan dan pembinaan dalam bangunan.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-19
Garis panduan yang ditetapkan bertujuan memelihara nilai eksklusifnya bagi menjamin kelangsungan sesetengah komponen alam semulajadi seperti hutan paya bakau, tanah lembap dan penternakan akuakultur bagi dinikmati bersama oleh generasi akan datang.
a) KSAS Hutan Paya Bakau
Jadual 5.6 : Garis Panduan Khusus KSAS Hutan Paya Bakau
KSAS / KATEGORI
DARJAH
KESENSITIVITI
(KATEGORI)
AKTIVITI
DIBENARKAN
AKTIVITI DIBENARKAN DENGAN
SYARAT AKTIVITI TIDAK DIBENARKAN CATATAN / GARIS PANDUAN
Aktiviti Syarat
Hutan Paya Bakau 1 & 2 Pemulihan kawasan
hutan dan sekitarnya
Perikanan
Eko-pelancongan
Pencerapan flora,
fauna
Penyelidikan
Pendidikan
Pengusahasilan
Pemusnahan hutan bakau
Pembuangan sampah dan
pelepasan kumbahan.
Perumahan
Industri
Menetapkan jarak zon penampan 3 m di saliran air kekal.
Zon penampan selebar sekurang-kurangnya 50m ke arah laut dan tiada dibenarkan pembalakan di sepanjang zon penampan
tersebut.
Pembalakan mestilah mengikut syarat-syarat dan ketentuan yang telah ditetapkan.
Tiada penukaran penggunaan tanah selain untuk kegunaan perhutanan
Dari aspek landskap, tumbuhan renek dan rimbun amat digalakkan.
Semua jenis pembangunan berhampiran mestilah terletak 60m daripada garis kawasan hutan dan hendaklah mengekalkan
tumbuhan semula jadi di zon penampan dalam lingkungan 30m dari paras air pasang/tinggi.
Kemudahan-kemudahan rekreasi hendaklah ditempatkan di luar kawasan hutan bakau (anjak undur 60m) dan
pembangunannya terkawal dan mempunyai impak yang rendah.
Laluan akses ke kawasan hutan bakau tidak melebihi 4.5m.
Lebar laluan pejalan kaki hanya 1-2m sahaja dibenarkan.
Hanya bot-bot kecil boleh digunakan untuk pengangkutan pelancong (kurang daripada 5hp).
Kerja-kerja awam untuk infrastruktur aktiviti eko-pelancongan hendaklah terhad kepada spesifikasi yang ditetapkan oleh
Jabatan Perhutanan seperti mana panduan yang disediakan iaitu Forest Recreation Facilities – A Guide. (Guidelines and
Geometric Standards on Road Network System PLANMALAYSIA 1/97 juga berkaitan)
Nota: Darjah Kesensitiviti (Kategori) 1 = Tiada pembangunan kecuali aktiviti penyelidikan
2 = Hanya aktiviti berimpak rendah tanpa penukaran kelas guna tanah 3 = Pembangunan terkawal (dengan syarat)
b) KSAS Tanah Lembap
Jadual 5.7: Garis Panduan Khusus KSAS Tanah Lembap
KSAS /KATEGORI
DARJAH
KESENSITIVITI
(KATEGORI)
AKTIVITI
DIBENARKAN
AKTIVITI DIBENARKAN DENGAN
SYARAT AKTIVITI TIDAK DIBENARKAN CATATAN / GARIS PANDUAN
Aktiviti Syarat
Tanah Lembap 2 Penyelidikan
Eko-pelancongan
Pembangunan struktur kekal
Pembalakan
Pertanian
Akuakultur
Struktur binaan untuk aktiviti eko-pelancongan dan penyelidikan adalah terhadap kepada pembinaan papan lantai (boardwalk)
atau bangunan kayu yang dibina di atas permukaan air.
Nota: Darjah Kesensitiviti (Kategori) 1 = Tiada pembangunan kecuali aktiviti penyelidikan 2 = Hanya aktiviti berimpak rendah tanpa penukaran kelas guna tanah
3 = Pembangunan terkawal (dengan syarat)
5.4 GARIS PANDUAN KHUSUS KAWASAN SENSITIF ALAM SEKITAR (KSAS)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-20
c) KSAS Pertenakan Akuakultur
Kawasan akuakultur diandaikan sebagai sokongan hidup. Di samping itu, ianya jika tidak terkawal dengan sempurna boleh mencemarkan alam sekitar. Misalnya bekas lombong yang digunakan untuk perusahaan akuakultur tanpa pengawalan yang rapi boleh
menyebabkan pencemaran air. Selain daripada itu, kawasan-kawasan akuakultur ini membekalkan sumber perikanan yang menyokong kehidupan masyarakat dan penjana ekonomi.
Jadual 5.8 : Garis Panduan Khusus KSAS Penternakan Akuakultur
KSAS /KATEGORI
DARJAH
KESENSITIVITI
(KATEGORI)
AKTIVITI
DIBENARKAN
AKTIVITI DIBENARKAN DENGAN SYARAT
AKTIVITI TIDAK DIBENARKAN CATATAN / GARIS PANDUAN Aktiviti Syarat
Kawasan-Kawasan
Akuakultur Di
Perairan Laut
3 Perikanan Pemeliharaan
ikan marin
Di kawasan perairan laut
terbuka kedalaman air
tidak kurang dari 20
meter.
Di kawasan selat, teluk
atau muara sungai
kedalaman air tidak
kurang 3 meter.
Aktiviti-aktiviti yang
membahayakan hidupan-hidupan
laut.
Tidak dibenarkan sebarang aktiviti akuakultur di tempat-tempat laluan bot atau pengangkutan air di mana trafik air akan
diganggu.
Had keluasan kawasan ternak air yang boleh diusahakan hendaklah tidak melebihi 5% keluasan tapak kawasan yang telah
diluluskan untuk perusahaan akuakultur.
Kawasan-Kawasan
Akuakultur Di
Persisiran Pantai
3 Perikanan Pemeliharaan
ikan air payau
Had minimum anjakan
untuk aktiviti akuakultur
ialah 100 meter dari ban
pantai.
Aktiviti pelepasan kumbahan terus
ke laut adalah dilarang.
Zon penampan selebar 400 meter di sepanjang di persisiran pantai dari sempadan tumbuhan ke permukaan laut diperlukan.
Di kawasan bakau : pembinaan kolam bagi aktiviti akuakultur tidak boleh melebihi 20% kawasan bakau dibersihkan.
Kawasan-Kawasan
Akuakultur Di Darat
(termasuk Tanah
Lembap, Sungai,
Tasik dan Bekas
Lombong)
3 Perikanan Pemeliharaan
ikan air tawar
Aktiviti akuakultur tidak
dibenarkan di kawasan-
kawasan takungan air dan
hutan simpan kekal.
Aktiviti akuakultur secara
komersial tidak dibenarkan di
empangan air.
Kecuali ikan disimpan dalam kolam/tangki saiz kurang daripada 50 meter persegi, aktiviti akuakultur yang lain memerlukan
lesen operasi daripada Jabatan Perikanan.
Draft Inland Fisheries Rules (Aquaculture) 2003 perlu dipatuhi.
Bekas lombong ataupun tasik ‘statik’ tidak boleh digunakan secara terus untuk aktiviti akuakultur.
Nota: Darjah Kesensitiviti (Kategori)
1 = Tiada pembangunan kecuali aktiviti penyelidikan 2 = Hanya aktiviti berimpak rendah tanpa penukaran kelas guna tanah
3 = Pembangunan terkawal (dengan syarat)
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-21
Keratan Rentas Tipikal Pembangunan Perumahan Tepi Sungai Dataran Banjir
Bangunan menghadap ke sungai
Kawasan Perumahan
Jalan
Contoh Kawalan Pembangunan Perumahan Di Tepi Sungai
Anjak Undur 20m
Kawasan Perumahan
Sungai
Garis panduan ini dikhususkan selari dengan dapatan yang diperoleh daripada pihak Jabatan Alam Sekitar Negeri Johor, di mana terdapat beberapa batang sungai berada dalam keadaan tercemar. Melalui penetapan garis panduan ini, ianya dapat mengawal
aktiviti-aktiviti dan pembangunan yang dijalankan di kiri dan kanan kawasan pinggir sungai.
Jadual 5.9 : Garis Panduan Khusus Pembangunan Pinggir Sungai
ASPEK PIAWAIAN PIAWAIAN CONTOH PEMBANGUNAN / AKTIVITI YANG DIBENARKAN
Lokasi • Kawasan rizab sungai ialah 32m di kedua-dua belah sungai dari paras air pasang tertinggi
• Tiada bangunan dan pembangunan kekal dibenarkan di dalam kawasan rizab. Penanaman pokok yang bertujuan untuk
mengelakkan hakisan pinggir sungai adalah digalakkan
• Sesuai dimajukan sebagai kawasan rekreasi semulajadi
Jeti, Marina
Riverside promenade
Kiosk
Taman Permainan Kanak-Kanak
Taman Bunga
Trek Jogging
Gerai makan, cenderamata
Tandas Awam
Perumahan dan
Pelancongan
• Boleh dibina selepas rizab sungai . Kepadatan perumahan atau pelancongan yang dibenarkan ialah 12-20 unit per ekar
(kepadatan rendah).
• Chalet dan restoren terapung tidak boleh dibina di kawasan muara sungai atau sungai.
• Penyediaan struktur bangunan untuk hotel, institusi, hospital, padang golf, pusat perniagaan dan perdagangan perlu
mematuhi had anjakan undur yang telah ditetapkan oleh PLANMALAYSIA.
• Fasad hadapan bangunan manghala ke muara atau sungai dan tidak menyalurkan sisa buangan terus ke dalam sungai.
Chalet
Restoran terapung
Hotel
Padang golf
Institusi
Hospital
Perdagangan
Jalanraya • Merujuk kepada Piawaian Perancangan Guidelines and Geometric Standards On Road Network System PLANMALAYSIA
1/97.
Chalet • Boleh dibina selepas rizab rizab sungai. Kepadatan yang dibenarkan ialah 12-20 unit per ekar (kepadatan rendah) tidak
melebihi 2 tingkat.
Aktiviti Perniagaan
(restoran dan kedai)
• Tidak melebihi 2 tingkat, berkepadatan rendah dengan plot 1:1.
Bekalan Air • Seperti yang disyaratkan oleh JBA.
Anjakan
Pembangunan
• Kediaman dan Pelancongan - 20m daripada rizab sungai
• Perindustrian Ringan – 500m daripada paras purata air pasang perbani
• Perindustrian Berat – 1000m daripada paras purata air pasang perbani
• Pertanian – 100m daripada paras purata air perbani
5.5 GARIS PANDUAN KHUSUS PEMBANGUNAN PINGGIR SUNGAI
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-22
Zon persisiran pantai yang unik dan kaya dengan habitat semulajadi di dalam kawasan kajian mempunyai kepelbagaian biologi yang penting dan juga nilai-nilai ekonomi. Walau bagaimanapun, tumpuan yang harus diberikan keutamaan di dalam kawasan kajian
adalah terletak di dalam lingkungan zon persisiran pantai yang berpotensi memberi kesan kepada sumberjaya semulajadi. Selain memberi tumpuan kepada kawasan-kawasan tambakan bagi tujuan pembangunan, ia adalah penting bahawa semua habitat
semulajadi, ekosistem dan proses di zon pantai difahami dengan baik dan diuruskan sebagai satu unit bersepadu.
Jadual 5.10 : Garis Panduan Khusus Pembangunan Pesisiran Pantai
ASPEK PIAWAIAN PIAWAIAN CONTOH PEMBANGUNAN / AKTIVITI YANG DIBENARKAN
Rekreasi Awam • Anjak undur bangunan kekal ialah 60 meter dari paras air pasang perbani Rekreasi Aktif
Padang untuk aktiviti sukan tersusun
Gelanggang permainan
Pusat Cenderamata
Padang permainan kanak-kanak
‘Boating’
‘Yachting’
Kios makanan
Rekreasi Pasif
Taman Bunga
Trek jogging serta kemudahan rengangan yang berkaitan
Tapak perkhemahan
Taman semulajadi
Laluan pejalan kaki
‘Boardwalk’
Hutan Bakau • Hanya 20% daripada keluasan hutan bakau boleh dibangunkan
• Kawasan penampan setebal 30 meter diperlukan di antara kawasan pembangunan
dan hutan bakau atau mengikut jenis pembangunan.
Pembangunan pelancongan yang tidak merosakkan alam sekitar seperti eko-lancong, penyelidikan dan pemerhatian.
Pembangunan di atas air
dan garis pantai
• Anjak undur bangunan kekal ialah 20 meter dari paras air pasang perbani.
• Tapak binaan tidak didirikan di kawasan batu karang, hutan bakau atau rumput lain.
• Pagar-pagar kawalan kelodak diperlukan bagi mengurangkan berlakunya air keruh
terutama di kawasan berdekatan kehidupan laut dan kawasan batu karang.
Aktiviti Pelancongan:
Chalet
Restoran
Jeti
Tambak
Kelab Rekreasi
Marina
Aktiviti Pertanian:
Pembinaan sangkar ikan terapung
Pembinaan pantoon
Eko-Lancong • Membangunkan hanya 20% daripada keluasan hutan bakau.
• Mengadakan zon penampan setebal 30 meter antara hutan bakau dan kawasan
pembangunan
Chalet
Laluan pejalan kaki
‘Boardwalk’
Tempat pemerhatian
Kios makanan
Tandas awam
Tempat letak kereta
‘Boating’
Perumahan • Anjak undur bangunan di pantai berpasir ialah 60m dari paras air pasang perbani.
• Bagi pantai berlumpur, anjak undur bangunan ialah 400 meter.
Sesebuah
Berkembar
Kondominium
‘Country homes’
‘Apartment’
Pusat kejiranan
Kemudahan masyarakat seperti tempat ibadat, sekolah, padang dan lain-lain.
Pelabuhan dan
Perindustrian
• Anjak undur bangunan bagi industri ringan ialah 500 meter dari paras air pasang
perbani manakala bagi industri berat ialah 100 meter kecuali kawasan berlumpur yang
memerlukan 1000 meter bagi kedua-duanya.
• Kelulusan kajian EIA hendaklah diperolehi
Pembangunan Pelabuhan
Jeti
Stor
Kawasan punggah memunggah
Pejabat pengurusan
Kuarters pekerja
Kawasan perusahaan
Kemudahan-kemudahan berkaitan
Kawasan Perindustrian
Tapak kilang
Rumah Pekerja
Taman Permainan dan Riadah
Pejabat Pengurusan
Pekedaian
Kemudahan-Kemudahan berkaitan
5.6 GARIS PANDUAN KHUSUS PEMBANGUNAN PESISIRAN PANTAI
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B :KAWALAN PEMBANGUNAN
Bab 5.0 : Garis Panduan Pembangunan Khusus| 5-23
ASPEK PIAWAIAN PIAWAIAN CONTOH PEMBANGUNAN / AKTIVITI YANG DIBENARKAN
Pertanian- Akuakultur • Anjakan 100 meter dari purata air pasang perbani
• Memerlukan kajian EIA jika melebihi 50 ekar
Kolam ikan
Kolam rawatan kumbahan
Pejabat pengurusan
Rumah pekerja
Kemudahan-kemudahan berkaitan .
Pusat Perkhidmatan • Anjak undur bangunan di pantai berpasir ialah 60 meter dari paras air pasang
perbani.
• Bagi pantai berlumpur, anjak undur bangunan ialah 400 meter.
Pusat Perniagaan
Institusi Pelancongan
Hotel / Kondo
Perumahan
Pejabat/ Kerajaan / Swasta
Kemudahan masyarakat
Perindustrian ringan dan perkhidmatan
Kawasan Tebus guna • Kelulusan EIA diperlukan.
• Mewujudkan zon penampan selebar 60 meter dari tepi pantai serta perlu
menyediakan jalan perkhidmatan di sepanjang pantai tersebut.
• Keluasan tebusguna minimum ialah 50 hektar.
Perniagaan
Pelancongan dan aktiviti yanga berkaitan
Perumahan
Rekreasi yang berbentuk komersial dan kemudahan sokongan
Padang Golf • Kelulusan EIA diperlukan.
• Mewujudkan zon penampan selebar 20 meter dari paras air pasang perbani.
• Tiada bangunan kekal di dalam kawasan 60 meter dari paras air pasang perbani.
• Kawasan untuk struktur pembinaan/ bangunan hendaklah tidak melebihi 10 peratus
daripada kawasan projek.
Pejabat pengurusan
Padang golf
Perumahan
Restoran
Dan aktiviti sokongan
Taman Bertema • Tiada bangunan kekal di dalam lingkungan 20 meter dari paras air pasang perbani.
• Mewujudkan laluan awam selebar 6 meter di antara sempadan lot pemajuan
• Luas maksimum kawasan pembangunan 20.25 hektar.
Pejabat pengurusan, perhotelan, aktiviti rekreasi yang berkaitan dan kemudahan sokongan.
Pembangunan Di
Hadapan Garisan Pantai
(Shore Front
Development)
• Aktiviti 8(f)- pembinaan tempat membina kapal dengan tanan berat muatan
melebihi 5,000 tan metrik
• Aktiviti 10(a)- Pembinaan pelabuhan-pelabuhan dan peluasan pelabuhan yang
melibatkan 50 peratus atau lebih dalam keupayaan pengendalian setahun
• Aktiviti 12- Pembinaan berkaitan dengan aktiviti-aktiviti petroleum seperti
pembinaan kilang-kilang penapis minyak dan pembinaan talian paip yang panjangnya
melebihi 50 kilometer di daratan dan di luar pantai.
• Aktiviti 13(c)- Pembinaan kemudahan-kemudahan penjanaan dan pemancaran
kuasa seperti pembinaan stesen-stesen janakuasa kitar padu
• Aktiviti 18(c)(ii)- Pembinaan alur keluar ke laut
Pembinaan jeti, jambatan dan tambak hendaklah dibina di atas cerucuk supaya tidak mengganggu pergerakan kelodak
Penggunaan ‘vertical faced shore front protection works’ umpamanya ‘sea wall’ tidak digalakkan
Paip-paip untuk struktur alur keluar ke laut hendaklah disambungkan lebih jauh dari ‘Mean Low Water Spring’ dan ditanam dengan ‘cover’ sekurang-kurangnya 1 meter
supaya tidak mengganggu pergerakan kelodak. Kabel di bawah dasar laut juga perlu ditanam dengan ‘cover’ sekurang-kurangnya 1 meter di sepanjang jajarannya.
Pembangunan Di
Belakang Garisan Pantai
(Backshore Development)
• Aktiviti 7- Pembangunan projek-projek perumahan yang meliputi kawasan seluas 50
hektar atau lebih
• Aktiviti 17(c)- Pembangunan tempat-tempat riadah dan peranginanseperti
pembinaan kemudahan-kemudahan di tempat peranginan atau hotel-hotel yang
mempunyai lebih dari 80 bilik di kawasan pantai
Anjakan pembangunan: 60 meter bagi pantai berpasir yang diukur dari garisan ai rpasang perbani dan 400 meter bagi pantai berlumpur yang ditumbuhi paya bakau
diukur dari pinggir laut ‘seaward edge’ paya/ hutan bakau.
Tiada sebarang pembangunan dibenarkan di kawasan paya/hutan bakau yang telah diwartakan sebagai simpanan hutan kekal di bawah Akta Perhutanan Negara
1984.
Menjalankan kerja-kerja pengawalan hakisan yang berkesan.
Penebusgunaan Pantai
(Land Reclamation)
• Aktiviti 4- Penebusgunaan kawasan pantai yang meliputi kawasan seluas 50 hektar
atau lebih
Sistem saliran yang teratur untuk menyalur keluar kadaralir saliran dan banjir dari kawasan pendalaman yang terhalang oleh projek penebusgunaan hendaklah
disediakan oleh pemaju.
Anjakan selebar 60 meter dari paras air pasang perbani ke hala darat perlu disediakan.
Perlombongan Pasir Laut
dan Pengorekan Muara
Sungai
• Aktiviti 11(c) – Aktiviti-aktiviti perlombongan / pengorekan pasir yang melibatkan
kawasan seluas 50 hektar atau lebih.
Aktiviti perlombongan pasir adalah tidak dibenarkan di kawasan yang terletak kurang dari 1.5km diukur dari ‘Mean Low Water Line’ atau 10 meter kedalaman air
diukur dari ‘Lowest Astronomical Tide’ yang mana lebih jauh dari garisan pantai
Pengorekan muara sungai untuk tujuan komersial tanpa kajian hidraulik yang komprehensif adalah dilarang.
J I L I D I : B A H A G I A N B
( P E N G G A N T I A N )
R A N C A N G A N T E M P A T A N D A E R A H
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | i
LAMPIRAN A : CADANGAN KLASIFIKASI KELAS PENGUNAAN TANAH
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN
KE
LA
S A
(K
ed
iam
an
)
KELAS A1 Perumahan Terancang
(80-100 u/e)
Kondominium Apartment Rumah Pangsa Rumah Bandar Rumah Teres
Rumah Kluster Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
KELAS A2 Perumahan Terancang
(60-80 u/e)
Kondominium Apartment Rumah Pangsa Rumah Bandar Rumah Teres
Rumah Kluster Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
KELAS A3 Perumahan Terancang
(40 u/e)
Kondominium Apartment Rumah Pangsa Rumah Bandar Rumah Teres
Rumah Kluster Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
KELAS A4 Perumahan Terancang
(24 u/e)
Rumah Pangsa Rumah Bandar Rumah Teres
Rumah Kluster Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
KELAS A5 Perumahan Terancang
(12 u/e)
Rumah Teres Rumah Bandar Rumah Kluster
Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
KELAS A6 Perkampungan Terancang
(12 u/e)
Kampung Baru Kampung Tersusun FELDA
FELCRA Ladang
KELAS A7 Perkampungan
Tidak Terancang (kurang 6 u/e)
Kampung Orang Asli Kampung Nelayan Kampung Atas Air
KELAS A8 Kuarters Kerajaan
(40 u/e)
Kondominium Apartment Rumah Pangsa Rumah Bandar Rumah Teres
Rumah Kluster Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
KELAS A9 Asrama Pelajar
(40 u/e)
Kondominium Apartment Rumah Pangsa Rumah Bandar Rumah Teres
Rumah Kluster Rumah Berkembar Rumah Sesebuah Banglo
Nota: Kepadatan pembangunan perumahan adalah mengikut BPK yang telah ditetapkan sebagaimana Jadual Kelas Pengunaan Tanah RTD Johor Bahru dan Kulai 2025 (Penggantian).
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN
KE
LA
S B
(Pern
iag
aa
n &
Perd
ag
an
ga
n)
KELAS B1 Runcit
B1a. Perniagaan pelbagai seperti pasar mini, pasar raya
B1b. Perniagaan runcit makanan dan minuman seperti daging, buah-buahan, sayur-sayuran.
B1c.
Perniagaan runcit dan peralatan rumah seperti peralatan memasak, barangan elektrik, mesin jahit, alat muzik, perabot, karpet, pakaian, kasut, barangan kecantikan, barangan perhiasan, alatulis, jam, barangan plastik, peralatan sukan dan cenderamata.
B1d. Perniagaan ‘hardware’ seperti mesin, produk pertanian bukan makanan (baja, fiber dsb, peralatan pejabat, mesin dan peralatan
KELAS B2 Borong
B2a Jualan borong atau tempat penyimpanan barang-barang mentah dan peralatan
B2b. Pasar Borong/ Awam / Swasta
KELAS B3 Perkhidmatan & Profesional
B3a. Pusat kewangan dan insurans seperti bank, pengurup wang, syarikat pelaburan, syarikat insurans, pejabat pos
B3b. Perkhidmatan hartanah dan pelancongan seperti pemaju, agensi pelancongan
B3c. Perkhidmatan profesional seperti perunding hartanah, guaman, akauntan, arkitek, jurutera, jururancang
B3d. Perkhidmatan kesihatan swasta seperti klinik, hospital dan perkhidmatan pergigian
B3e. Perkhidmatan pendidikan swasta seperti IPTS, sekolah memandu, tadika, pusat tuisyen
B3f.
Perkhidmatan pusat jagaan seperti pusat jagaan orang tua, kanak-kanak (taska) (Keperluan Tadika boleh disediakan mengikut keperluan 2,500 penduduk @ 500 unit rumah dan tertakluk kepada kelulusan PBT)
B3g.
i) Perkhidmatan kesihatan (sensitive) seperti pusat refleksologi, urut tradisional, SPA, pusat kecantikan ii) Perkhidmatan kesihatan (tidak sensitif) seperti fitness centre, slimming centre
B3h. Perkhidmatan / Persatuan seperti Persatuan Bulan Sabit Merah dan NGO
B3i. Perkhidmatan jagaan haiwan seperti kedai menjual haiwan, rumah tumpangan haiwan, klinik haiwan
KELAS B4 Makanan dan Minuman
B4a. Gerai/ warung/ Bazar
B4b. Restoran/cafe/bistro/kopitiam/roti dan kek
B4c. Makanan Segera seperti KFC, Mc Donald, Burger King,Pizza Hut
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | ii
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN
K
ELA
S B
(Pern
iag
aa
n &
Perd
ag
an
ga
n)
KELAS B5 Penginapan
B5a. Hotel (high rise)
B5b. Motel (low rise)
B5c. Hotel Apartment
B5d. Rumah tumpangan
B5e. Chalet
B5f. Hostel
B5g. ‘Capsule’ (‘Bed & Breakfast’)
KELAS B6 Perkhidmatan Kenderaan
B6a. Perniagaan berasaskan kenderaan seperti basikal, motosikal dan kereta meliputi menjual, barangan alat ganti, minyak pelincir, tayar dan aksesori.
B6b. Perkhidmatan berasaskan kenderaan seperti seperti basikal, motosikal dan kereta meliputi perkhidmatan membaiki, pusat service, memasang aksesori.
B6c. Cuci kereta
KELAS B7 Kompleks Membeli-Belah
B7a. Kompleks membeli-belah seperti Parkson, Mydin, JUSCO
KELAS B8 Hypermarket
B8b. ‘Hypermarket’ seperti Giant, Tesco, Carrefour, Mydin
KELAS B9 Tempat Letak Kenderaan
B9a. Tempat Letak Kereta / Motosikal Swasta
B9b. Tempat Letak Bas
KELAS B10 Hiburan dan Sukan Dalam Bangunan
B10a.
Aktiviti hiburan terkawal seperti kelab malam, disko / lounge/pub bar/pub cafe.
B10b.
i) Aktiviti hiburan umum (sensitive) seperti pusat hiburan keluarga/karaoke, internet kafe, pusat snooker, billiard ii) Aktiviti hiburan umum (tidak sensitif) seperti panggung wayang/teater
B10c.
Aktiviti sukan umum seperti ‘bowling’, ‘billard’ dan pusat snuker, futsal
KELAS B11 Hiburan dan Sukan
Luar Bangunan
B11a. Golf dan ‘driving range’
B11b. Taman Tema
B11c. Zoo Swata
B11d. Litar Lumba
B11e. Gelanggang Futsal
B11f. Litar Terbang dan Kemudahan Lain
B11g. Kolam Renang
KELAS B12 Stesen Minyak
B12a. Stesen Minyak termasuk kedai mencuci, servis dan kedai serbaguna. Restoran segera seperti Mc Donald, KFC dan Burger King
KELAS B13 Perniagaan terhad
B13a. Perniagaan dan perkhidmatan meliputi menjual peralatan pengantin dan andaman, saloon, pusat kecantikan, menjual dan membuat barangan kraftangan/ bungaan/ hiasan
KELAS B14 Perkuburan
B14a. Perkuburan Swasta seperti perkuburan jirat cina (memorial)
KELAS B15 Marina
B15a.
Pusat marine meliputi kegiatan menyimpan dan meletak pengangkutan air.
B15b.
Pusat marine meliputi perkhidmatan dan perniagaan berasaskan pengangkutan air seperti pusat membaiki kapal, perkhidmatan pengangkutan air sewa, menjual aksesori.
B15c. Penginapan seperti chalet, Hotel/Motel/rumah tumpangan/, Hotel Apartment
B15d. Bistro/ cafe/ restoran
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KELAS C1
Industri Berisiko Tinggi
1. Perlombongan arang batu, besi bijih, bauksit,
emas, dan lain-lain (Perlombongan di bawah
tanah atau permukaan termasuk
perlombongan melalui kaedah pencairan)
2. Perlombongan lignit ( Perlombongan lignit
(arang batu coklat) di bawah tanah atau
permukaan perlombongan, termasuk
perlombongan melalui kaedah pencairan)
3. Pengekstrakan petroleum mentah
4. Pengekstrakan gas asli
5. Segala industry hiliran yang berkaitan
dengan pengeskstrakan petroleum dan gas
asli.
6. Pembuatan produk petroleum bertapis
7. Pembuatan kimia asas (Pembuatan kimia
menggunakan proses asas, seperti keretakan
haba dan penyulingan. Produk termasuk
unsur-unsur kimia yang berasingan atau
mengasingkan sebatian kimia yang
ditetapkan untuk pengeluaran bukan organik
dan bahan kimia organik)
8. Pembuatan kimia asas (Pengayaan uranium
dan torium bijih dan pengeluaran unsur-
unsur bahan api untuk reaktor nuklear)
9. Pembuatan racun perosak dan produk kimia
pertanian lain
10. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan serbuk propelan)
11. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan bahan letupan dan produk
piroteknik, termasuk topi perkusi, peledak,
isyarat suar)
12. Pengeluaran plumbum, zink dan timah
daripada bijih
13. Pengeluaran tembaga daripada bijih
14. Pengeluaran logam uranium dari pitchblende
atau bijih lain peleburan dan penapisan
uranium
15. Pembuatan senjata dan peluru ( Pembuatan
senjata kecil (revolver, senapang patah,
mesingan ringan) seperti pembuatan
senapang udara atau gas dan pistol)
16. Pembuatan senjata dan peluru (Pembuatan
peluru perang seperti tujuan untuk
memburu, sukan atau senjata api
perlindungan dan peluru dan pembuatan
bahan letupan seperti bom, lombong dan
torpedo)
17. Pelupusan di tapak pelupusan sisa seperti
bahan toksik dan bahan berbahaya,
buangan terjadual, haiwan toksik dan / atau
tercemar dan sisa tercemar lain
18. Rawatan dan pelupusan sisa berbahaya
Minimum 1 km atau lebih.
Penampan sebenar yang akan disediakan mengambilkira daripada kajian pemodelan dari segi jenis dan tahap risiko yang berkaitan dengan industri atau aktiviti.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | iii
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(P
ER
IND
US
TR
IAN
)
KELAS C2 Industri Berat
19. Perlombongan arang batu, besi bijih, bauksit,
emas, dan lain-lain (Industri yang melibatkan
Kemudahan-kemudahan termasuk untuk
pembersihan, saiz, penggredan,
menulenkan, memampatkan dan lain-lain)
20. Perlombongan lignit (Industri yang
melibatkan Kemudahan-kemudahan
termasuk untuk pembersihan, saiz,
penggredan, menulenkan, memampatkan
dan lain-lain)
21. Perlombongan besi bijih
22. Perlombongan bijih logam bukan ferus selain
daripada uranium dan torium
23. Pengkuarian batu, pasir dan tanah liat
(Kuari, pemangkasan kasar dan menorah
monumen dan bangunan batu seperti
marmar, granit, batu pasir dan lain-lain.
Aktiviti di tapak termasuk menghancurkan
dan memecahkan bahan di lombong)
24. Perlombongan dan kuari
25. Pemprosesan & memelihara daging (Operasi
rumah penyembelihan yang terlibat dalam
mematikan, memakaikan atau
pembungkusan daging seperti daging lembu,
daging babi, ayam, kambing, arnab,
kambing, unta, dan lain-lain. Ini termasuk
pengeluaran di tapak segar, sejuk atau
daging beku, dalam bentuk bangkai, luka,
bahagian individu, daging kering, masin atau
salai)
26. Pemprosesan & memelihara daging
(Pengeluaran belulang dan kulit yang berasal
dari rumah penyembelihan, termasuk proses
mengasingkan bulu seperti bulu biri-biri)
27. Pemprosesan & memelihara daging
(Pemprosesan organ haiwan)
28. Mengilang papan dan mengetam kayu
29. Pembuatan kepingan venier dan panel
berasaskan kayu
30. Pembuatan pulpa, kertas dan papan kertas
31. Pembuatan produk ketuhar arang kok
32. Pembuatan kimia asas (Pembuatan asid
organik kecuali asid nitric)
33. Pembuatan kimia asas (Pembuatan alkali,
Lyes dan bes organik lain kecuali ammonia,
sebatian bukan organik lain, bahan kimia
organik asas (hidrokarbon acyclic, tepu dan
tak tepu, hidrokarbon kitaran, tepu dan tak
tepu, acyclic dan alkohol kitaran, mono dan
asid polycarboxylic, termasuk asid asetik, lain
sebatian oksigen fungsi, termasuk aldehid,
keton, quinon dan sebatian dua atau poli
oxygenfunction, gliserol sintetik, nitrogen
fungsi sebatian organik, termasuk amina)
34. Pembuatan kimia asas (Pembuatan produk
sintetik aroma dan pemanggangan daripada
pyrites besi)
Sekurang-kurangnya 300 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk mengawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Penampan sebenar untuk proses ini atau sumber yang akan disediakan mengambilkira daripada kajian pemodelan.
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(PE
RIN
DU
STR
IAN
)
KELAS C2 Industri Berat
1. Pembuatan kimia asas (Pembuatan produk
daripada jenis yang digunakan sebagai agen
mencerahkan lampu kalimantang atau
sebagai luminophores)
2. Pembuatan baja dan sebatian nitrogen
3. Pembuatan plastik dan getah sintetik dalam
bentuk utama
4. Pembuatan kaca dan produk kaca
(Pembuatan kaca dalam semua bentuk, yang
dibuat oleh mana-mana proses dan
pengilangan barang-barang kaca ke dalam
kaca rata, termasuk wayar, kaca berwarna
(tinted) atau berwarna rata, tungku atau
kaca rata berlapis, kaca dalam rod atau tiub,
turapan blok kaca, cermin kaca, unit kaca
penebat berdinding pelbagai.
5. Pengeluaran simen, kapur dan plaster
6. Pembuatan besi asas dan keluli
7. Pembuatan barangan berharga bukan
berasaskan logam bukan ferus.
8. Pengeluaran plumbum, zink dan timah
daripada penapisan elektrolitik plumbum,
zink dan sisa timah dan sekerap
9. Pengeluaran tembaga daripada penapisan
elektrolitik sisa tembaga dan sekerap
10. Pengeluaran aloi tembaga Pembuatan wayar
fius tembaga atau jalur pembuatan Semi
tembaga
11. Pengeluaran krom, mangan, nikel dan lain-
lain daripada bijih atau oksida
12. Pengeluaran krom, mangan, nikel dan lain-
lain dari elektrolisis dan aluminothermic ,
penapisan krom, mangan, nikel dan lain-lain,
bahan buangan dan sekerap seperti
pengeluaran aloi krom, mangan, nikel dan
lain-lain
13. Penuangan besi dan keluli (Pembuatan
produk separuh siap dan pelbagai tuangan
melalui proses penuangan seperti menuang
produk separuh siap besi, berbentuk bola
tuangan besi grafit, produk besi tuang boleh
tempa, keluli separa siap, tuangan keluli)
14. Industri yang berasaskan penuangan logam
bukan ferus
15. Pembuatan senjata dan peluru (Pembuatan
senjata berat (meriam, senjata api mudah
alih, pelancar roket, tiub torpedo, mesingan
berat)
16. Menempa logam, tekanan, hentakan dan
pembentukan secara gelekan untuk logam
dan penghasilan serbuk logam.
17. Pembinaan kapal dan struktur terapung
18. Pembuatan kereta api lokomotif dan
peralatan pengangkutan
Sekurang-kurangnya 300 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk mengawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Penampan sebenar untuk proses ini atau sumber yang akan disediakan mengambilkira daripada kajian pemodelan.
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | iv
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(P
ER
IND
US
TR
IAN
)
KELAS C2 Industri Berat
35. Pengilang kapal udara, kapal angkasa dan
jentera berkaitan
36. Pembuatan kenderaan tempur bagi tentera
37. Penjanaan kuasa elektrik pukal,
penghantaran dari kemudahan pusat
pengedaran dan pengagihan menjana
kepada pengguna akhir dengan
menggunakan gas, arang, sulingan
38. Operasi kemudahan penjanaan yang
menghasilkan tenaga elektrik daripada hidro
39. Penghasilan gas untuk tujuan bekalan gas
daripada pengkarbonan arang batu, dari
produk pertanian atau daripada sisa
40. Pembuatan bahan api berunsur gas dengan
nilai kalori yang ditetapkan, mengikut
penulenan, pencampuran dan proses lain
dari jenis gas yang termasuk gas asli
41. Rawatan sisa dan pelupusan
42. Rawatan dan pelupusan sisa tidak berbahaya
43. Pemprosesan logam dan bukan logam bahan
buangan dan sekerap dan barang-barang
lain ke dalam bahan-bahan mentah
sekunder, biasanya melibatkan satu proses
transformasi mekanikal atau kimia
44. Pemprosesan makanan yang lain, minuman
dan sisa tembakau dan bahan-bahan sisa ke
dalam bahan-bahan mentah sekunder dan
pemprosesan minyak masak terpakai dan
lemak ke dalam bahan-bahan mentah
sekunder.
Sekurang-kurangnya 300 m atau lebih Jarak penampan
untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk mengawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Penampan sebenar untuk proses ini atau sumber yang akan disediakan mengambilkira daripada kajian pemodelan.
KELAS C3 Industri Sederhana
1. Pengkuarian batu, pasir dan tanah liat
(Pengeluaran dan pengorekan pasir industri,
pasir untuk pembinaan dan batu)
2. Pengkuarian batu, pasir dan tanah liat
(Pengkuarian pasir)
3. Pengkuarian batu, pasir dan tanah liat
(Perlombongan tanah liat, tanah liat
refraktori dan kaolin)
4. Segala aktiviti hiliran bagi segala aktiviti
perlombongan dan pengkuarian
5. Pemprosesan & memelihara daging
(Pengasingan lemak babi dan lain-lain yang
boleh dimakan dari lemak yang berasal dari
haiwan)
6. Pemprosesan & memelihara daging
(Pengeluaran bulu dengan menarik)
7. Pemprosesan & memelihara daging
(Pengeluaran bulu dan ke bawah)
8. Pemprosesan & memelihara ikan, krustasia
dan moluska
9. Pemprosesan & pemeliharaan buah-buahan
dan sayur-sayuran
10. Pembuatan produk bijian.
11. Pembuatan gula.
Sekurang-kurangnya 150 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(PE
RIN
DU
STR
IAN
)
KELAS C3 Industri Sederhana
12. Pembuatan cuka.
13. Pembuatan makanan haiwan segera.
14. Menyuling, membetulkan dan pengadunan
minuman beralkohol.
15. Pembuatan minuman keras berasaskan
gandum
16. Penyediaan dan pemintalan gentian tekstil.
17. Tenunan berasaskan tekstil.
18. Kemasan tekstil
19. Pembuatan tali, dan jarring
20. Penyamakan dan pembersihan kulit;
pembersihan dan pewarnaan bulu
21. Pembuatan pertukangan kayu dan tanggam
22. Pembuatan bekas kayu
23. Pembuatan kertas beralun dan papan kertas
dan bekas kertas dan papan kertas
24. Pembuatan kimia asas
25. Pembuatan kimia asas (Pembuatan pewarna
dan pigmen dari mana-mana sumber dalam
bentuk asas atau unsur-unsur pekat kimia)
26. Pembuatan kimia asas (Pembuatan
penapaian tebu, jagung atau serupa dengan
menghasilkan alkohol dan ester, sebatian
organik yang lain, termasuk produk
penyulingan kayu (seperti arang) dan lain-
lain)
27. Pembuatan cat, varnis dan lapisan sama,
dakwat percetakan dan mastic.
28. Pembuatan sabun dan bahan pencuci,
pembersihan dan pengilat, pewangi dan
produk tandas.
29. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan gelatin dan terbitannya, gam
dan pelekat disediakan, termasuk gam
berasaskan getah dan pelekat
30. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan plat fotografi, filem, kertas
sensitif dan bahan-bahan yang tidak
terdedah sensitif dan pembuatan persediaan
kimia untuk kegunaan fotografi)
31. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan pelbagai bahan kimia, seperti
pepton, derivatif pepton, bahan-bahan
protein lain dan terbitannya, minyak pati dan
minyak kimia diubahsuai dan lemak dan lain-
lain).
32. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan mancis)
33. Pembuatan serat buatan manusia.
34. Pembuatan radioaktif dalam vivo bahan
diagnostic
35. Pembuatan tayar getah dan tiub dan
membina semula tayar getah.
Sekurang-kurangnya 150 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | v
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(P
ER
IND
US
TR
IAN
)
KELAS C3 Industri Sederhana
36. Pembuatan lain-lain produk berasaskan
getah.
37. Segala pembuatan berasaskan produk
plastik
38. Pembuatan kaca dan produk kaca
(Pembuatan kaca dalam semua bentuk,
yang dibuat oleh mana-mana proses dan
pengilangan barang-barang kaca ke dalam
botol dan bekas lain daripada kaca atau
farmaseutikal barangan kaca, jam atau
cermin mata, kaca optik dan elemen-elemen
optik tidak optik, barangan kaca yang
digunakan dalam barang kemas tiruan,
penebat kaca dan pemasangan kaca
penebat, sampul surat kaca untuk lampu,
patung kaca).
39. Pembuatan bahan tahan panas seperti
marmar dan konkrit.
40. Pembuatan bahan binaan tanah liat
41. Pembuatan produk porselin dan seramik lain
42. Pembuatan artikel konkrit, simen dan plaster
43. Memotong, membentuk dan kemasan batu
44. Pembuatan produk mineral bukan logam
45. Pengeluaran aloi aluminium seperti
pembuatan semi aluminium, pengeluaran
kerajang pembalut aluminium, Pembuatan
laminates aluminium (timah) foil yang
diperbuat daripada aluminium (timah) foil
sebagai komponen utama.
46. Pengeluaran plumbum, zink dan timah aloi
dan pembuatan Semi plumbum, zink dan
timah
47. Penuangan besi dan keluli (Pembuatan tiub,
paip dan profil berongga dan tiub atau paip
kelengkapan untuk besi tuang seperti
pembuatan tiub dan paip tanpa kelim
daripada keluli oleh pemutus empar dan
pembuatan tiub atau paip kelengkapan cast
keluli)
48. Aktiviti yang berasaskan pengeluaran produk
logam struktur.
49. Pembuatan tangki, takungan dan bekas
logam
50. Pembuatan penjana wap, kecuali
pemanasan pusat dandang air panas
51. Pengolahan dan penyalutan logam;
pemesinan
52. Pembuatan kutleri, alatan tangan dan
perkakasan am
53. Pembuatan produk logam yang direka.
Sekurang-kurangnya 150 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(PE
RIN
DU
STR
IAN
)
KELAS C3 Industri Sederhana
54. Pembuatan bateri dan akumulator
(Pengeluaran sel utama dan Bateri utama sel-
sel yang mengandungi dioksida mangan,
merkurik dioksida, oksida perak seperti
pembuatan bateri sel kering, pembuatan
bateri asid plumbum dan pembuatan bateri
sel basah)
55. Pembuatan peranti pendawaian
56. Pembuatan kelengkapan pencahayaan
elektrik
57. Pembuatan kelengkapan elektrik lain
(Pembuatan kelengkapan elektrik yang
pelbagai selain daripada motor, penjana dan
transformer, bateri dan akumulator, wayar
dan peranti pendawaian, peralatan lampu
atau peralatan domestik dan lain-lain)
58. Pembuatan enjin dan turbin, kecuali pesawat,
kenderaan dan kitaran enjin
59. Pembuatan peralatan kuasa bendalir
60. Pembuatan pam, pemampat, kepala paip dan
injap
61. Pembuatan bearing, gear, peralatan gear dan
unsur memandu
62. Pembuatan ketuhar, relau dan relau
pembakar
63. Pembuatan mengangkat dan kelengkapan
pengendalian
64. Pembuatan jentera untuk tujuan khas
65. Pembuatan jentera pertanian dan perhutanan
66. Pembuatan jentera dan peralatan mesin
pembentukan logam
67. Pembuatan jentera untuk metalurgi (cabang
sains dan teknologi yang berkenaan dengan
sifat-sifat logam dan pengeluaran dan
pembersihan mereka).
68. Pembuatan mesin untuk perlombongan, kuari
dan pembinaan
69. Pembuatan mesin untuk makanan, minuman
dan pemprosesan tembakau
70. Pembuatan jentera untuk tekstil, pakaian dan
pengeluaran kulit
71. Pembuatan jentera tujuan khas seperti
jentera untuk membuat pulpa kertas, kertas
dan papan kertas pembuatan jentera,
pengering untuk kayu, pulpa, kertas atau
papan kertas
72. Pembuatan kenderaan bermotor
73. Pembuatan badan (coachwork) untuk
kenderaan bermotor; Pembuatan treler dan
semi treler
74. Pembuatan alat ganti dan aksesori untuk
kenderaan bermotor
75. Membina bot untuk tujuan sukan dan
hiburan.
Sekurang-kurangnya 150 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | vi
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(PE
RIN
DU
STR
IAN
)
KELAS C3 Industri Sederhana
76. Pembuatan motosikal
77. Pembuatan perabot
78. Pembuatan peralatan keselamatan
perlindungan seperti pakaian tahan api dan
keselamatan perlindungan, tali pinggang
keselamatan dan tali pinggang lain untuk
kegunaan pekerjaan dan lain-lain.
79. Pembaikan produk logam yang direka
80. Pembaikan jentera
81. Pembaikan kelengkapan pengangkutan,
kecuali kenderaan bermotor
82. Pengangkutan, pengagihan dan pembekalan
bahan api bergas dari semua jenis melalui
sistem sesalur
83. Pengeluaran, pengumpulan dan pengagihan
wap dan air panas untuk pemanasan, tenaga
dan tujuan lain
84. Pengumpulan air, rawatan dan bekala
85. Operasi sistem pembetung atau kemudahan
rawatan kumbahan (kemudahan perbandaran
atau serantau)
Sekurang-kurangnya 150 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
KELAS C4 Industri Ringan
1. Pemprosesan & menjeruk buah-buahan dan
sayur-sayuran.
2. Pemprosesan & pemeliharaan buah-buahan
dan sayur-sayuran (Pembuatan marjerin,
lemak memasak kompaun)
3. Pembuatan produk tenusu.
Pembuatan makanan bijirin sarapan seperti
pembuatan campuran tepung dan yang
4. disediakan dengan tepung dan doh untuk roti,
kek, biskut atau lempeng yang dicampur
5. Pembuatan kanji dan produk kanji.
6. Pengeluaran berskala kilang untuk produk
roti, gula dan kuih-muih, makaroni, mi dan
produk yang sama, makanan tersedia dan
hidangan (segera), kopi, teh dan rempah, dan
juga produk makanan yang mudah rosak dan
khusus.
7. Segala pembuatan berasaskan produk roti.
8. Pembuatan koko, coklat dan konfeksi gula.
9. Pembuatan makaroni, mi, kaskas dan produk
tepung sama
10. Pembuatan makanan segera
11. Pembuatan lain-lain produk makanan
12. Pembuatan wain
13. Pembuatan minuman ringan, pengeluaran air
mineral dan air botol lain
14. Pembuatan produk tembakau
15. Pembuatan fabrik dikait dan kaedah membuat
kain atau pakaian dengan menggunakan
jarum dengan cangkuk pada akhir untuk
membentuk dan menenun gelung dalam
benang.
16. Pembuatan dibuat daripada barang tekstil
kecuali pakaian.
Sekurang-kurangnya 50 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(PE
RIN
DU
STR
IAN
)
KELAS C4 Industri Ringan
17. Pembuatan permaidani dan karpet.
18. Pembuatan pakaian kecuali pakaian bulu.
19. Mengilang barangan daripada bulu.
20. Pembuatan bagasi, beg tangan dan
seumpamanya, pelana dan abah-abah
21. Pembuatan kasut
22. Pembuatan produk lain dari kayu; mengilang
barangan daripada gabus, jerami dan bahan
anyaman
23. Pembuatan barang-barang lain dari kertas
dan papan kertas seperti tisu dan lain-lain.
24. Percetakan dan aktiviti perkhidmatan
berkaitan dengan percetakan
25. Aktiviti perkhidmatan berkaitan dengan
percetakan
26. Pencetakan semula media rakaman.
27. Pembuatan air suling
28. Pembuatan lain-lain produk kimia
(Pembuatan ekstrak produk semula jadi
aromatik seperti pembuatan resinoids,
pembuatan aromatik, air suling dan
pembuatan campuran produk yang berbau
busuk untuk pembuatan minyak wangi atau
makanan)
29. Pembuatan farmaseutikal, kimia perubatan
dan produk botani
30. Pembuatan komponen dan papan elektronik
31. Pembuatan komputer dan kelengkapan
persisian
32. Pembuatan peralatan komunikasi
33. Pembuatan elektronik pengguna
34. Pembuatan mengukur, menguji, memandu
arah dan kelengkapan kawalan
35. Pembuatan jam tangan dan jam
36. Pembuatan peralatan penyinaran, peralatan
elektro dan elektroterapeutik
37. Pembuatan peralatan optik dan peralatan
fotografi
38. Pembuatan media magnet dan optik
39. Pembuatan motor elektrik, penjana,
transformer dan pengagihan elektrik dan
peralatan kawalan
40. Pembuatan bateri dan akumulator
(Pengeluaran sel utama dan Bateri utama sel-
sel yang mengandungi dioksida mangan,
merkurik dioksida, oksida perak seperti
pembuatan akumulator elektrik, termasuk
bahagian-bahagian daripadanya pemisah,
bekas, penutup, pembuatan bateri NiCad dan
pembuatan bateri NiMH)
41. Pembuatan kabel gentian optic
42. Pembuatan wayar dan kabel lain elektronik
dan elektrik
43. Pembuatan peralatan domestic
Sekurang-kurangnya 50 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | vii
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(PE
RIN
DU
STR
IAN
)
KELAS C4 Industri Ringan
44. Pembuatan mesin dan kelengkapan pejabat
(kecuali kelengkapan komputer dan peranti)
45. Pembuatan peralatan yang didorong oleh
kekuatan tangan
46. Pembuatan jentera kegunaan umum
47. Pembuatan basikal dan kenderaan orang
cacat
48. Pembuatan kelengkapan pengangkutan lain
49. Pembuatan barang kemas dan artikel
berkaitan
50. Pembuatan barang kemas tiruan dan artikel
berkaitan
51. Pembuatan alat muzik
52. Pembuatan barangan sukan
53. Pembuatan permainan dan barangan mainan
54. Pengilang alat perubatan dan pergigian dan
pembekalan alatan perubatan
55. Pembaikpulihan kelengkapan elektronik dan
optik
56. Pembaikan peralatan elektrik
57. Pembaikan dan penyelenggaraan peralatan
yang tidak terkandung dalam kumpulan-
kumpulan lain bahagian ini seperti pembaikan
pukat, termasuk membaiki, pembaikan atau
tali, kanvas dan lain-lain.
58. Operasi kemudahan penjanaan yang
menghasilkan tenaga elektrik daripada
sumber yang boleh diperbaharui (tenaga
suria)
59. Pengeluaran dan pengedaran udara yang
disejukkan
60. Pengeluaran dan pengedaran air sejuk untuk
tujuan penyejukan
61. Penghasilan ais, termasuk ais untuk
makanan dan bukan makanan (contohnya
untuk tujuan penyejukan)
Sekurang-kurangnya 50 m atau lebih
Jarak penampan untuk proses tertentu atau sumber pencemaran yang sukar untuk dikawal secara berkesan mungkin memerlukan jarak penampan yang lebih besar.
Di mana diperlukan, model kajian adalah perlu diambil untuk menentukan penampan sebenar
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S C
(P
ER
IND
US
TR
IAN
)
KELAS C5 Perusahaan Kecil &
Sederhana / Kotej Industri
1. Potensi pencemaran sangat rendah untuk
pencemaran udara, bau, bunyi bising,
getaran, kebakaran atau letupan.
2. Berpusat di rumah atau terletak
kebanyakannya dalam kawasan perumahan
atau yang berkaitan dengan masyarakat
tempatan
3. Melibatkan pengeluaran barangan
menggunakan sumber-sumber semula jadi
dan produk dalam bentuk barangan
makanan, cenderamata, barangan rumah dan
lain-lain
4. Pengeluaran bukan bersifat besar-besaran
dan kebanyakannya barangan diperbuat hasil
buatan tangan menggunakan alat-alat asas
dan memerlukan input tenaga yang rendah
5. Proses kebanyakannya kering tetapi ada yang
boleh menjana sejumlah besar air sisa untuk
membasuh, mencuci, dan berendam proses
tetapi dengan potensi rendah untuk
menyumbang kepada pencemaran air
6. Menjana sisa pepejal kebanyakannya tidak
berbahaya dan tidak ada jumlah yang besar
sisa berjadual.
Tiada penampan minimum yang ditetapkan
Apabila terdapatnya hasil bunyi dan haba yang ketara dihasilkan, dicadangkan penampan 10 m atau lebih.
Kawalan pada skala industri diperlukan.
KELAS C6 Asrama Pekerja Densiti Sederhana
(40 u/e)
1. Kondominium 2. Apartment 3. Rumah Pangsa 4. Rumah Bandar 5. Rumah Teres 6. Rumah Berkembar 7. Rumah Sesebuah / Banglo
Keutamaan dalam kawasan industri
KELAS C7 Industri, Perniagaan dan
Penternakan Burung Walit
1. Bangunan Sesebuah 2. Bangunan Berkembar 3. Bangunan Teres
Keutamaan dalam kawasan perindustrian terpilih dengan rekabentuk dan fasad bangunan yang bersesuaian
Lokasi hendaklah 100 meter dari kawasan perumahan
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | viii
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN
KE
LA
S E
(Ke
mu
da
ha
n A
wa
m) KELAS E6 Kemudahan Rumah
Kebajikan
Rumah anak yatim Rumah warga emas Rumah orang kurang upaya/ istimewa seperti kurang upaya penglihatan,
kurang upaya pendengaran, kurang upaya fizikal, masalah pembelajaran, kurang upaya pertuturan, kurang upaya mental dan kurang upaya pelbagai (Multiple disablilities)
Rumah persatuan/ pertubuhan Pusat pemulihan akhlak Taska
KELAS E7 Kemudahan lain-lain
Dewan serbaguna awam Dewan orang ramai Balai raya Perpustakaan awam Perpustakaan desa KRT
KE
LA
S F
(Ke
mu
da
ha
n R
ekre
asi)
KELAS 6 F1 Kawasan Rekreasi
Taman nasional Taman botani Taman khas Stadium / Kompleks sukan Taman wilayah/ negeri Hutan Bandar Padang polo Litar lumba Lapang sasar Zoo
KELAS F2 Kemudahan Tanah Lapang
/ Rekreasi Awam
Taman bandar Taman tempatan Padang kejiranan Padang permainan Lot permainan Zon penampan
KE
LA
S G
(Pe
ng
an
gk
uta
n d
an
Perh
ub
un
ga
n) KELAS G1
Jalan
Lebuhraya Jalan Persekutuan Jalan Negeri Jalan Bandaran Jalan Tempatan
KELAS G2 Landasan
Landasan keretapi Landasan monorail, landasan LRT / MRT Landasan terbang
KELAS G3
Kemudahan Pengangkutan
Lapangan terbang/ landasan terbang Pelabuhan laut / pelabuhan darat Pusat Marina Terminal pengangkutan bersepadu /terminal/ stesen awam (bas, teksi,
keretapi LRT) Terminal/ jeti feri / jeti bot Jeti nelayan Pusat membaiki kapal Tempat letak kereta / lori / motosikal awam Stesen pemindahan kargo
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN CATATAN
KE
LA
S D
(I
nsti
tusi)
KELAS D1
Kegunaan Khas Istana Kediaman Kerabat DiRaja
KELAS D2 Institusi dan
Kegunaan Kerajaan
Institusi pengajian tinggi awam (IPTA) Pusat latihan Maktab / politeknik Pejabat kerajaan Pihak berkuasa tempatan seperti majlis bandaraya, majlis perbandaran
dan majlis daerah Pameran kebudayaan (muzium, galeri kesenian) Kedutaan Mahkamah Pusat-pusat tahanan/penjara reman Pusat makmal penyelidikan Kem tentera Badan berkanun Perpustakaan negeri / daerah
KE
LA
S E
(K
em
ud
ah
an
Aw
am
)
KELAS E1 Kemudahan Pendidikan
Sekolah menengah (termasuk sekolah jenis kebangsaan) Sekolah rendah (termasuk sekolah jenis kebangsaan) Sekolah agama Tadika
KELAS E2 Kemudahan Kesihatan
Hospital negeri Hospital daerah Klinik kesihatan Poliklinik Klinik desa Klinik pergigian
KELAS E3 Kemudahan Keagamaan
Masjid Surau Gereja Tokong Kuil Tempat ibadat penganut lain Persatuan agama
KELAS E4 Kemudahan Perkuburan
Islam Jirat cina Buddha Kristian Hindu / sikh Jepun Rumah mayat Krematoria/tempat pembakaran mayat
KELAS E5 Kemudahan Keselamatan
Ibu Pejabat Polis Kontigen Ibu Pejabat Polis Negeri Balai polis Pondok Polis (Dalam Lot Kedai Pejabat) Balai bomba dan penyelamat RELA
RANCANGAN TEMPATAN DAERAH JOHOR BAHRU DAN KULAI, 2025 (PENGGANTIAN)
JILID I - BAHAGIAN B : KAWALAN PEMBANGUNAN LAMPIRAN A : KLASIFIKASI KELAS PENGGUNAAN TANAH | ix
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN K
ELA
S H
(I
nfr
astr
uktu
r d
an
U
tiliti
)
KELAS H1 Bekalan Elektrik
Talian Rentis Stesen janakuasa elektrik Logi janakuasa hidro Pencawang masuk utama (PMU) Pencawang pembahagi utama (PPU) Pencawang Elektrik (PE) Stesen suis utama (SSU)
KELAS H2 Bekalan Gas
Laluan paip gas PGU I, Laluan paip gas PGU II, Laluan paip gas PGU III City gates Stesen pengagih gas
KELAS H3 Bekalan Air
Empangan Paip pengaliran air antara negara/ negeri/daerah Loji rawatan air Loji air Takat pengambilan air Takat pengambilan air bawah tanah Rumah pam bekalan air Tangki air
KELAS H4 Saliran dan Perparitan
Kolam takungan, kolam tahanan Kolam tadahan Stesen pam Saliran pertanian Rangkaian sistem perparitan Pintu air
KELAS H5 Telekomunikasi
Satelit bumi Stesen VSAT Stesen radio selular ‘Exchange’ stesen Bangunan ibu sawat Stesen bukit Stesen radio / televisyen Menara radar/ Antena IT Hub Pemancar utama Rangkaian Telekomunikasi
KELAS H6 Pelupusan Sisa Pepejal
Pusat pemindahan (‘transfer station’) Tapak pelupusan insinerator
KELAS H7 Pelupusan Sisa Toksid
Loji rawatan – kimia / berbahaya Pusat pertukaran – kimia / berbahaya Loji incinerator – kimia / berbahaya Loji rawatan – klinikal Pusat pertukaran – klinikal Loji Incinerator – klinikal Timbus terkawal – klinikal Loji rawatan – radioaktif Pusat pertukaran – radioaktif Timbus - radioaktif
KELAS H8 Pembetungan
Kolam pengoksidaan Loji rawatan kumbahan Tangki najis
KELAS KEGUNAAN AKTIVITI / BANGUNAN
BERSESUAIAN / DIBENARKAN
KE
LA
S I
(P
ert
an
ian
da
n P
en
tern
aka
n)
KELAS I1 Pertanian
Getah Kelapa sawit Padi Lain-lain jenis pertanian
KELAS I2 Penternakan
Ayam Lembu Tenusu Babi Ternakan campuran Itik Angsa Kambing Biri-biri Lain-lain ternakan
KELAS I3 Akuakultur
Air masin Air tawar Air payau
KELAS I4 Perkampungan
Tidak Terancang 1 unit / ekar
Kampung Tradisi (luar bandar dan bukan zon kediaman)
KE
LA
S J
H
uta
n
KELAS J1 Perhutanan
Hutan darat Hutan tanah lembab Hutan tanah gambut Hutan yang dibersihkan
KE
LA
S K
B
ad
an
Air
KELAS K1 Badan Air
Semulajadi seperti sungai, tasik, paya, lagun dan laut Buatan seperti bekas lombong, tasik rekreasi dan tasik empangan
KELAS K2 Pantai
Semulajadi seperti pantai awam, pantai hutan Tambak seperti pantai awam, pantai hutan
Nota : 1. Warna dalam peta cadangan adalah merujuk kepada Kegunaan (lapisan kedua Kelas Kegunaan Tanah) 2. Dicadangkan Kelas, Kegunaan dan Aktiviti dalam Jadual Kelas Pengunaan Tanah ini diselaraskan dengan Level 1 (Guna Tanah),
Level 2 (Aktiviti) dan Level 3 (Aktiviti2) dalam attribute data