INDICE

INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo hablaremos sobre propiedad horizontal que no es más

que una propiedad especial que se constituye exclusivamente sobre edificios

divididos en apartamentos o locales que pueden ser aprovechados

independientemente. Sabemos que la propiedad horizontal  tiene como

principal característica que en ella coexisten dos clases de derecho de

propiedad. Un derecho de propiedad individual, sobre el apartamento o local, y

un derecho de propiedad colectivo o de la comunidad que conforma el edificio,

sobre las áreas comunes de toda la construcción.

Es importante reseñar que en este tipo de construcciones, por mandato de la

ley  deberá haber un grupo de personas que dirijan la manera de administrar

los gastos de mantenimiento del edificio. A este grupo se le llama Junta de

Condominio.

También es bueno que sepamos que para que en un edificio exista legalmente

la propiedad horizontal, previamente debe de haberse redactado y presentado

en la oficina de registro inmobiliario un documento que se le llama Documento

de Condominio que es el documento de la comunidad de ese edificio.

PROPIEDAD HORIZONTAL

I. DEFINICIÓN

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al

conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos

inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno

común.

La propiedad horizontal es un tipo especial de propiedad establecido en el

artículo 396 del Código Civil y regulada en la Ley de Propiedad Horizontal

que se caracteriza por la coexistencia de dos derechos de propiedad

distintos:

a) El derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio

suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente,

con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o

no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al

propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados

en el título constitutivo, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.

b) La copropiedad, con los demás dueños de pisos o locales, de los restantes

elementos, pertenencias y servicios comunes.

Cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del

valor del inmueble y referida a centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de

módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de

la comunidad. Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la

cuota atribuida, que sólo podrá variarse de acuerdo con lo establecido en los

artículos 10 y 17 LPH.

Cada propietario puede libremente disponer de su derecho, sin poder separar

los elementos que lo integran y sin que la transmisión del disfrute afecte a las

obligaciones derivadas de este régimen de propiedad.

Según se recoge en sentencia del Tribunal Supremo de 11-02-2009, "el artículo

5 de la Ley de Propiedad Horizontal , con el artículo 396 del Código Civil,

constituyen los fundamentos de la propiedad horizontal, y el precepto

primeramente citado se refiere al Título, los estatutos y la cuota de

participación, esto es, determina los presupuestos principales para conocer los

detalles del inmueble y las normas de funcionamiento, de modo que concreta el

espacio jurídico para el funcionamiento de las comunidades de propietarios, sin

perjuicio de los acuerdos de la Junta adoptados posteriormente con el

"quórum" exigido en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal."

Existencia de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal existe incluso en ausencia de su constitución formal

(STS 24-11-2010, entre otras) requiriéndose para ello que se cumplan los

requisitos que establece el artículo 396 del Código Civil, esto es, la

coexistencia en un inmueble de elementos comunes y elementos privativos, lo

que se produciría con el solo hecho de que en un edificio existieran dos pisos o

locales pertenecientes a dos propietarios distintos.

Extinción de la Propiedad Horizontal

El régimen de propiedad horizontal se extingue:

1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará

producida aquélla cuando el coste de la reconstrucción exceda del cincuenta

por ciento del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el

exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.

II. LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS. CONCEPTO Y NATURALEZA.

La propiedad horizontal es una forma de propiedad en la que, siendo su objeto

los diferentes pisos o locales de un edificio o partes del mismo susceptibles de

aprovechamiento independiente, por tener salida a un elemento común de

aquel o a la vía pública, lleva inherente un derecho de copropiedad,

conjuntamente con los propietarios de los demás, sobre el resto de los

elementos del edificio necesarios para el adecuado uso y disfrute de aquellos.

Se trata de una ordenación de la propiedad que se adecúa a las necesidades

crecientes de vivienda en la época del desarrollo urbano, consecuente con la

industrialización, y con la migración de la población rural a los núcleos urbanos.

La jurisprudencia, en torno a la naturaleza jurídica de esta figura, establece que

la propiedad horizontal es una institución de carácter complejo, ya que los

propietarios lo son, a la vez, en exclusiva de su piso o local, y conjuntamente,

por cuotas, de los elementos comunes del edificio que permiten el mejor

aprovechamiento de aquellos. También ha establecido la jurisprudencia que se

trata de una figura singular e independiente.

Hay un dato importante en la naturaleza de esta figura: la comunidad de casas

por pisos no tiene personalidad jurídica propia, por lo que, no puede ser por si

misma sujeto de derechos y obligaciones. La principal repercusión práctica de

este dato está en el tema de las deudas y de la responsabilidad de la

comunidad frente a terceros.

III. CONSTITUCIÓN

Se realiza habitualmente a través del título, que constituye el negocio jurídico

que crea el sistema especial de titularidad y aprovechamiento que implica esta

figura.

Tiene lugar con la división del inmueble o inmuebles en pisos o locales

independientes entre sí sobre los que ostentarán un derecho singular y

exclusivo de propiedad pero conectados por la titularidad común a través de

una copropiedad por cuotas de todos ellos sobre los elementos de los mismos

que sean necesarios para su adecuado uso y disfrute, elementos que son los

enunciados en el artículo 396 del Código Civil.

Artículo 396 que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los demás

elementos del edificio necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como

el suelo, vuelo, cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras,

porterías, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Según la situación jurídica en la que se encuentre el edificio/s que va a ser su

objeto, así serán las circunstancias necesarias para constituir el título

correspondiente:

si se trata de un edificio, construido o en construcción, de titularidad

individual única, será por medio de un negocio jurídico unilateral, llevado

a cabo por el propietario o promotor

si se trata de un edificio, construido o en construcción, en copropiedad

romana, la división del mismo, según el art. 410 Cc. podrá realizarse

mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus

elementos comunes anejos, que precisa el consentimiento de todos los

copropietarios y que significará un negocio jurídico plurilateral.

En cualquier caso, se tratará de un negocio jurídico dispositivo, necesitándose

para su eficacia:

Capacidad de obrar

Poder de disposición sobre el objeto

Ante la falta de acuerdo suficiente para el otorgamiento del título constitutivo,

existe la posibilidad de recurrir ante la autoridad judicial o el arbitraje.

En cuanto al contenido del título constitutivo, establece el art. 5 LPH, que

describirá tanto el inmueble en su conjunto, como cada uno de los pisos o

locales.

Respecto al inmueble en su conjunto, el título constitutivo hará constar, además

de las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria (para la inscripción

registral), los servicios e instalaciones con que cuente.

Respecto a cada uno de los pisos o locales, se expresará su extensión,

linderos, planta en que se hallare y los anejos que tenga (tales como garage,

buhardilla o sótano). Así como la cuota de participación que corresponda a

cada uno de ellos.

En el título podrán incluirse también unos “estatutos” que contengan las reglas

de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley

en orden a lo siguiente: el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o

locales, instalaciones y servicios, los gastos, administración y gobierno,

seguros, conservación y reparaciones.

Dicho “estatuto” podrá inscribirse en el Registro de la Propiedad, con lo que las

reglas contenidas en él tendrán eficacia frente a terceros.

Cabe también que el conjunto de los propietarios establezcan un “reglamento

de régimen interior”, constituido por un conjunto de normas dirigidas a regular

los detalles de la convivencia y de la adecuada utilización de los servicios y

cosas comunes.

Esta reglamentación, que se someterá a los límites contenidos en la LPH y en

los Estatutos, obligará también a todos los titulares, presentes y futuros,

mientras no sea modificada en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la

administración.

IV. PARTES PRIVATIVAS Y ELEMENTOS COMUNES

La situación jurídica de propiedad horizontal se estructura sobre la base de:

Una propiedad privativa de pisos y locales del edificio

Una copropiedad sobre elementos comunes a ellos

ELEMENTOS PRIVATIVOS

Son los diferentes pisos o locales de un edificio o parte de ellos, que son

susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un

elemento común de aquel o a la vía pública (art. 396.1º Cc) suficientemente

delimitados, con los elementos arquitectónicos a instalaciones de todas clases,

aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan

exclusivamente al propietario, así como los anejos (garaje, buhardilla y sótano)

que expresamente hayan sido señalados en el título constitutivo.

La delimitación no es preciso que se efectúe mediante tabiques, puede bastar

el trazado de líneas en el suelo, como sucede en los edificios destinados a

plantas de garaje, o en los sótanos dedicados al mismo fin.

ELEMENTOS COMUNES

El párrafo 1º del art. 396 del Código Civil los caracteriza como los necesarios

para el adecuado uso y disfrute de los pisos o locales.

El Código civil, en el artículo citado anteriormente, hace una enumeración

(meramente ejemplificativa) de elementos comunes: suelo, vuelo,

cimentaciones, pasos, muros, fosos, patios, pozos, escaleras, porterías,

ascensores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.

Pero la realidad es que algunos de tales elementos pueden perfectamente no

ser comunes, como sucede con el suelo, el vuelo y los sótanos.

Esto lleva a la conclusión de que el art. 396 es, en este punto, una norma de

carácter dispositivo y no imperativo. Se limita a recoger lo que es normal que

sean elementos comunes, pero sin prohibir que sean privativos. El título

constitutivo debe plasmar esa última cualidad, pues de lo contrario se deben

considerar comunes.

Dentro de los elementos comunes hay que distinguir:

los que son comunes por naturaleza

los que son comunes por destino

Los primeros son comunes de una manera objetiva, por exigencias del uso y

aprovechamiento del piso o local que se ubica en el edificio (escaleras, pasos,

el suelo cuando no pertenece en propiedad a una sola persona).

En cambio, los comunes por destino son aquellos que, siendo susceptibles de

propiedad privativa, no se expresa así en el título constitutivo de la propiedad

horizontal, estando destinados al servicio común.

Los elementos comunes por destino admiten que por acuerdo unánime de los

propietarios queden desafectados de él, convirtiéndose en elemento privativo

de todos los propietarios o de uno o varios de ellos. La unanimidad es

necesaria por alterarse el título constitutivo de la propiedad horizontal.

Los elementos comunes pueden ser instalados (por acuerdo de los

propietarios) después de la construcción del edificio.

Estos elementos comunes son para el legislador objeto de una copropiedad

que tiene como titulares a los propietarios de pisos o locales y en ningún caso

susceptible de división, pudiendo ser enajenados, embargados o gravados

exclusivamente con la parte determinada privativa (piso o local) de que son

anejos inseparables.

V. LAS CUOTAS DE PARTICIPACIÓN

Una consecuencia de la copropiedad del tipo romano que tienen los

propietarios de los pisos y locales sobre los elementos comunes, es que la

titularidad sobre la misma viene atribuida por el sistema de cuotas.

La cuota de participación significa la cuantía del interés que su titular

(propietario de un piso o local) tiene en el conjunto de la copropiedad.

Atendiendo a ello, el art. 3.b) LPH establece que a cada piso o local se le

atribuirá una cuota de participación en relación al total del valor del inmueble y

referida a centésimas del mismo.

Tal participación establece la importancia cualitativa de cada propietario en la

copropiedad, ya que su concurso, tanto en los beneficios como en las cargas,

“será proporcional a sus respectivas cuotas”, según el art. 293 Cc. y el art. 3

LPH.

En consecuencia, se le tiene en cuenta con el fin de determinar quorums para

decisiones, participación en gastos, etc.

VI.DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS

DERECHOS

Podemos diferenciar los derechos referentes al piso o local, los referentes a los

elementos comunes y los referentes a su relación con los órganos de gestión.

Derechos del propietario sobre su piso o local:

Disfrutarlos, con los elementos a instalaciones que estén comprendidos

dentro de sus límites, y sirvan exclusivamente al propietario y también

con los anejos que expresamente le hubieran sido atribuidos en el título.

(Art. 3.a))

Disponer libremente de ellos (art. 3, párrafo último).

Modificar sus elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios, sin

alterar ni menoscabar la seguridad del edificio, y sin perjudicar los

derechos de los otros propietarios. Debiendo, además dar cuenta de ello

a la comunidad (art.7.1).

Dividirlos materialmente o aumentarlos por agregación. En este caso,

además del consentimiento de los interesados, es precisa la aprobación

de la Junta de propietarios, que procederá a la redistribución de las

cuotas de participación (art.8).

Derechos del propietario sobre los elementos comunes:

Usarlos y disfrutarlos de forma completa y compartida con los demás

copropietarios, cuyo uso y disfrute es su único tope (art.3, b).

Exigir que se realicen las obras de conservación y mantenimiento del

edificio y los servicios comunes (art.7, 1).

Consentir, de forma previa, la realización de innovaciones en los mismos

que los hagan inservibles para el uso o disfrute a algún propietario

(art.11, 3).

Pedir el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor,

conserjería, vigilancia u otro, comunes de interés general; debiendo

contar, para lograrlo, con el voto favorable de los 3/5 de los propietarios

y cuotas. Y en los mismos términos, el arrendamiento de alguno de los

elementos comunes que no tengan asignado un uso específico (art.

17,2º).

Pedir la instalación de infraestructuras comunes para acceder a, o

adaptar, los servicios de telecomunicaciones, o instalar sistemas

comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar o nuevos

suministros energéticos colectivos, consiguiéndolo cuando se reúna un

quorum de 1/3 de propietarios y cuotas (art.17.2º).

Derechos en relación con los órganos de gestión de la comunidad:

Participar en la elaboración de un Reglamento de régimen interior (art.6).

Participar, por si o por representante legal o voluntario, en las

deliberaciones de la Junta, y en el voto en ella si está al corriente del

pago de sus cuotas (art.15).

Pedir pronunciamientos de la Junta sobre temas de interés general para

la comunidad (art.16,2).

Ser nombrado Presidente, Vicepresidente, Secretario o Administrador de

la Comunidad (art. 13. 2,4 y6).

Solicitar del juez la dispensa para desempeñar el cargo de Presidente

(art.13.2).

Impugnar ante los Tribunales los acuerdos de la Junta, que estime

contrarios a la ley, los estatutos, o resulten lesivos para los intereses de

la comunidad en beneficio de algún propietario, o constituyan un abuso

del derecho. (Para ello debe estar al corriente del pago de sus deudas

con la comunidad).

OBLIGACIONES

En cuanto a las obligaciones de los propietarios, cabe diferenciarlas según

sean relativas a su piso o local, a los elementos comunes, o al inmueble en su

conjunto.

Obligaciones de los propietarios en relación con su piso o local:

Mantenerlo en buen estado de conservación, de tal forma que no

perjudique a la comunidad o a los otros propietarios y,

consecuentemente, resarcir los daños que se ocasionen por su descuido

o el de las personas por las que deba responder (art.9.1, b).

No desarrollar en él, ni en el resto del inmueble, actividades prohibidas

en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan

las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres,

nocivas, peligrosas o ilícitas (art.8.2).

Permitir la entrada en su piso o local, en relación con el cumplimiento de

ciertos deberes previstos en el art.9.

Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario, el domicilio en

España a efectos de citaciones y notificaciones. Y el cambio de

titularidad de la vivienda o local, bajo sanción de seguir respondiendo de

las deudas devengadas con la comunidad posteriormente, de forma

solidaria con el nuevo titular.

Obligaciones en relación a los elementos comunes:

Respetar las instalaciones generales de la comunidad, y demás

elementos comunes, ya sean de uso común o privativos de cualquiera

de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local. Haciendo un

uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se

causen o desperfectos (art.9.1, a).

Declarar, en el instrumento público por el que se transmitan, que el piso

o local se halla al corriente del pago de los gastos generales de la

comunidad, o expresar los que adeude, aportando en ese momento

certificación emitida por el Secretario, con el visto bueno del Presidente,

sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su

declaración (art.9.1,e).

Responder con su propio inmueble adquirido, de las deudas de los

anteriores propietarios con la comunidad por los gastos generales, hasta

el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la

anualidad en que se ha adquirido y el año natural inmediatamente

anterior (art.9.1,e).

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota de participación, a la

dotación de un fondo de reserva para atender las obras de conservación

y reparación de la finca.

Aceptar el nombramiento del cargo de Presidente, de cuyo

nombramiento sólo puede ser relevado por el Juez (art.13.2).

Obligaciones en relación con el edificio:

Comunicar al administrador la necesidad de las reparaciones urgentes

(art.7.1, pfo.2º.).

Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del

inmueble, y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas

para la creación de servicios comunes de interés general, percibiendo

los resarcimientos de los daños y perjuicios que se le ocasionen

(art.9.1,c).

Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones

con los demás titulares, y responder ante éstos de las infracciones

cometidas y daños causados (art.9.1, g).

Contribuir, con arreglo a su respectiva cuota, según el título o acordada,

a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble,

sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de

individualización.

Consentir, y no demorar injustificadamente, la ejecución de las órdenes

dictadas por la autoridad competente, y no haciéndolo responderán

individualmente de las sanciones que puedan imponerse en vía

administrativa (art.10.2).

VII. ADMINISTRACIÓN Y REPRESENTACIÓN DE LA COMUNIDAD

Según el art. 13 LPH los órganos de gobierno de la comunidad son:

La junta de propietarios

El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes

El Secretario

El Administrador

En los estatutos, o por acuerdo mayoritario de la Junta de propietarios, podrán

establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello suponga

menoscabo en las funciones y responsabilidades frente a terceros que la LPH

atribuye a los anteriores.

El Presidente. Deberá ser uno de los propietarios de pisos o locales, y se

nombrará mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o

sorteo. El nombramiento será obligatorio.

En relación con esta obligatoriedad, el propietario designado podrá solicitar su

relevo al Juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, estableciendo las

razones que le asistan para ello. De acceder a ello, el Juez designará en la

misma resolución al propietario que habrá de sustituir al presidente en su cargo

hasta que tenga lugar la nueva elección.

También podrá acudirse al Juez cuando, por cualquier causa, fuese imposible

para la Junta designar Presidente de la comunidad.

Son funciones del Presidente:

Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera

de él.

Convocar las reuniones de la Junta, siempre que lo considere

conveniente, y, al menos una vez al año para aprobar los presupuestos

y cuentas.

Las propias del Secretario y Administrador, si éstos no se han

nombrado.

El Vicepresidente. Podrá haber uno, varios o ninguno, pues su existencia es

facultativa.

Se designarán por el mismo procedimiento que el Presidente,

correspondiéndoles sustituir a éste en los casos de ausencia, vacante o

imposibilidad, así como asistirlo en sus funciones, según lo previsto por la

Junta de propietarios.

El Secretario y el Administrador. Las funciones de secretario y administrador

serán ejercidas por el Presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la

Junta, por acuerdo mayoritario, decidan otra cosa, en cuyo caso podrán

acumularse en la misma persona o nombrarse independientemente.

De existir tales cargos podrán desempeñarse por cualquier propietario, así

como por personas físicas de cualificación profesional suficiente y también por

personas jurídicas.

Son funciones del Secretario (art.19):

Custodiar los libros de actas de la Junta de propietarios.

Conservar, durante 5 años, las convocatorias, comunicaciones,

apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.

Redactar y firmar con el Presidente las actas de las sesiones de la

Junta.

Son funciones del Administrador (art.20):

Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios.

Preparar y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo

los medios para llevarlos a cabo.

Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, disponiendo las

reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta

de las mismas.

Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, y llevar a cabo

los pagos y cobros procedentes.

Actuar, en su caso, como Secretario de la Junta y custodiar la

documentación de la comunidad, que estará a disposición de los

titulares.

Todas las demás atribuciones que se le confieran por la Junta.

Todos estos cargos se elegirán, salvo que los estatutos digan otra cosa, para el

período de un año. No obstante, podrán ser removidos, antes de expirar su

mandato, por acuerdo de la Junta, convocada en sesión extraordinaria.

En el supuesto de que la comunidad no exceda de cuatro propietarios de

viviendas o locales, podrá acogerse, si expresamente lo establecen los

estatutos, al régimen de administración del art. 398 Cc.

Art.398 CC....Si no resultare mayoría, o el acuerdo de esta fuere gravemente

perjudicial a los interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia de

parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.

Junta de propietarios (régimen especial).

La Junta, como se dice en la Exposición de Motivos de la Ley de 1960, es el

órgano básico de funcionamiento del régimen de propiedad horizontal

“compuesta por todos los titulares, tiene los cometidos propios de un órgano

rector colectivo”. Facilita el ejercicio y lo organiza, de todos los intereses en

conflicto: la propiedad individual sobre cada piso o local y la copropiedad

compartida por todos, de los elementos comunes.

En función de ello, son competencias de la Junta (art.14):

Nombrar y remover las personas que desempeñan los órganos de la

comunidad, así como resolver las reclamaciones de los propietarios contra la

actuación de los mismos.

Aprobar el plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas

correspondientes.

Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación o

entretenimiento de la finca, y ser informada de las medidas urgentes adoptadas

por el Administrador con tales fines.

Aprobar o reformar los estatutos y determinar las normas de régimen interior

(constitutivas del Reglamento).

Conocer y decidir en los demás asuntos de interés general para la

comunidad, acordando las medidas necesarias para el mejor servicio común.

FUNCIONAMIENTO DE LA JUNTA

ASISTENCIA A LAS REUNIONES DE LA MISMA.

Según establece el art. 15 la asistencia será personal o por representación

legal o voluntaria, bastando para acreditarla, en este último caso, un escrito

firmado por el propietario a quien se va a representar.

Los propietarios que no se encontraran al corriente del pago a la comunidad,

podrán participar en las deliberaciones, pero no tendrán derecho de voto.

REUNIONES DE LA JUNTA Y SUS CONVOCATORIAS.

La Junta deberá reunirse, por lo menos, una vez al año (para aprobar los

presupuestos y cuentas), y en las demás ocasiones en que lo considere

conveniente el Presidente, o lo pidan ¼ de los propietarios.

La convocatoria, que la hará el Presidente, o, en su caso, los promotores de la

reunión, indicará los asuntos a tratar, el lugar, el día y la hora en que se

celebrará en primera o segunda convocatoria.

Se notificará en el domicilio que se haya facilitado a tal fin, y en su defecto en el

piso o local del que es titular; y si tampoco fuese posible, se hará en el tablón

de anuncios de la comunidad.

La antelación con la que deberá hacerse será de al menos 6 días.

RÉGIMEN DE LOS ACUERDOS (ART.17).

Sólo será necesaria la unanimidad para los acuerdos que tengan por objeto la

aprobación o modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Mayoría de las tres quintas partes (de propietarios y cuotas):

Para el establecimiento o supresión de los servicios de ascensor, portería,

conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general.

Para el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un

uso específico en el inmueble.

Mayoría de los propietarios (que representen la de las cuotas) para la

realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes

que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que

dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía.

Minoría de un tercio, de integrantes y cuotas, para la instalación de

infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de

telecomunicaciones o la adaptación de los existentes, así como la

instalación de sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de la

energía solar, o el acceso a nuevos suministros energéticos colectivos.

El propietario que no lo vote expresamente, no soportará el coste de la

instalación o conservación de estas obras. Si posteriormente solicitaren el

acceso a ellos y la utilización de tales infraestructuras, podrá autorizárseles con

el abono, actualizado, de lo que les hubiese correspondido.

Para el resto de los acuerdos no previstos específicamente, bastará la mayoría

simple de propietarios y cuotas.

SU IMPUGNACIÓN (ART. 18).

Serán impugnables ante los Tribunales los acuerdos adoptados en la Junta, en

caso de ser contrarios a la ley o a los estatutos, gravemente lesivos para los

intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, o cuando

supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación

jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso del derecho.

Están legitimados para impugnar aquellos propietarios que hubiesen salvado

su voto en la Junta, los ausentes de la misma y los que indebidamente

hubiesen sido privados de su derecho al voto. A estos se les exige que estén al

corriente de sus pagos a la comunidad.

Estas acciones tienen un plazo de caducidad de 3 meses, salvo para los

supuestos de actos contra la ley o los estatutos, en los que el plazo será de 1

año. Su ejercicio no suspenderá la ejecución del acto, salvo que el Juez así lo

acuerde, a petición del impugnante y oída la comunidad.

ACTAS DE LAS REUNIONES

El art. 19 LPH establece que los acuerdos de la Junta se recogerán en un libro

de actas, diligenciado por el Registrador de la Propiedad, que será guardado

por el Secretario.

Las actas de cada reunión de la Junta de propietarios contendrá como mínimo

los siguientes datos: fecha y lugar de la celebración, convocante, si es ordinaria

o extraordinaria, y si se celebró en 1ª o 2ª convocatoria, relación de asistentes

y representados, con sus cargos y cuotas, orden del día de la reunión y

acuerdos que se tomen en ella, con el resultado de la votación (en detalle)

incluida la referencia a personas y cuotas.

Se redacta y cierra el acta con las firmas del Presidente y del Secretario, para

lo que se tiene un plazo de 10 días, y tras ello los acuerdos serán ejecutivos.

VIII. EXTINCIÓN

Como causas de extinción del régimen de Propiedad Horizontal, se prevén en

la Ley (art. 23) las dos siguientes:

LA DESTRUCCIÓN DEL EDIFICIO, SALVO QUE SE HUBIERE PACTADO

OTRA COSA.

Como aclaración del alcance que se le da a este concepto, aclara que se

estimará producida la destrucción cuando el coste de la reconstrucción exceda

del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir el siniestro, a menos que el

exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.

LA CONVERSIÓN EN PROPIEDAD O COPROPIEDAD ORDINARIAS.

Esta es una forma de extinción de la que suele observarse lo difícil de su

producción, pero la verdad es que hay mecanismos jurídicos para llevarla a

cabo, y situaciones, si bien muy concretas, en que pueden ser una solución

para los problemas que pueden haberse planteado.

IX. LAS URBANIZACIONES PRIVADAS

INTRODUCCIÓN

Bajo la denominación “complejos inmobiliarios privados” la Ley 8/1999, de 6 de

abril, reglamenta la figura de las urbanizaciones privadas, y formas similares,

añadiendo un Capítulo III a la Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad

Horizontal, titulado “Del régimen de los complejos inmobiliarios privados”.

Esta popularizada figura es una “especie de pequeña ciudad en un lugar

diferente a aquél en que se asienta el núcleo urbano básico de población,

ciudad reducida que pretende reunir en si misma las ventajas de las dos formas

esenciales de vida, las que ofrece el campo y las que aporta la ciudad” (Julia

Ruiz-Rico).

El Profesor Amorós Guardiola establece que los complejos inmobiliarios

privados implican “un conjunto de elementos propios de una ciudad (vías,

desagües, agua potable, electricidad, jardines, zonas de recreo, paseos, etc.) y

diversas edificaciones construidas en parcelas independientes”.

En la base jurídica de esta figura, hay una intervención de los particulares en la

actividad urbanística propia de la Administración, que llevan a cabo a través de

la elaboración y ejecución de planes, naturalmente sometida a los

correspondientes límites previstos por el Derecho público.

RÉGIMEN JURÍDICO ESTABLECIDO POR LA LEY 8/1999, COMO ART. 24

DE LA DE PROPIEDAD HORIZONTAL

El régimen jurídico parte de aplicarle a los Complejos Inmobiliarios Privados el

régimen establecido en el art.396 Cc, siempre que en ellos se den los

requisitos siguientes:

1º. Que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas

independientes entre sí, cuyo destino principal sea la vivienda o locales.

2º. Que los propietarios de estos inmuebles, o viviendas o locales en que se

hallen divididos horizontalmente, participen con carácter inherente a tal

derecho, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios,

viales, instalaciones o servicios.

Los Complejos Inmobiliarios Privados plantean 3 alternativas sobre su

organización:

1ª) Constituirse en una sola comunidad de propietarios, a través de

cualquiera de los procedimientos establecidos en el art.5.2.

2ª) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios.

Para constituirse en agrupación de comunidades de propietarios se requerirá

que el título constitutivo de la misma:

Se otorgue por el propietario único del complejo o por los presidentes de

todas las comunidades que se integran en ella, autorizados previamente

por acuerdos mayoritarios de sus respectivas Juntas.

Contenga la descripción del Complejo Inmobiliario en su conjunto y de

los elementos viales, instalaciones y servicios; así como la cuota de

participación de cada una de las comunidades.

Pueda ser inscrito, así como sus estatutos (de la comunidad) en el

Registro de la Propiedad.

Sus especialidades respecto a la situación jurídica de las reguladas

directamente por la LPH, que fuera de ello se les aplica, son:

La Junta de propietarios estará compuesta por los presidentes de las

comunidades integradas, que representarán al conjunto de propietarios

de cada comunidad.

La adopción de acuerdos para los que la Ley requiera mayoría

cualificada, exigirá la previa obtención de la mayoría de que se trate en

cada una de las Juntas de Propietarios.

Salvo acuerdo contrario de la Junta, no les será aplicable la exigencia

del art. 9 de la Ley, de construir un fondo de reserva.

3ª) No adoptar ninguna de esas dos formas jurídicas.

En esta tercera opción les serán aplicables las reglas que para cada una

establezcan los copropietarios y, supletoriamente, las disposiciones que

integran el régimen de las agrupaciones de comunidades, que acaba de

exponerse.

X. CONCLUSIÓN

Finalizando con el presente trabajo reseñamos que La Propiedad Horizontal

nace desde el momento en que se constituye dicho régimen para un edificio,

cosa que se hace generalmente en escritura pública para poder tener acceso

al Registro de la Propiedad. Junto a dicha Constitución, se otorgaran

también los Estatutos, que contendrán las reglas para el ejercicio de los

derechos de propiedad (ojo, que puede haber fuertes limitaciones al derecho

de propiedad), así como todo lo relativo a gobierno del edificio, gastos,

conservación, etc…Es muy importante que dichos Estatutos estén inscritos en

el registro de la Propiedad para que puedan afectar a terceros, aunque hay

muchas Comunidades que se remiten sin más a las normas genéricas, por

defecto de la propia Ley de Propiedad Horizontal.

Por la gran importancia que ha adquirido en nuestro país la institución de la

Propiedad Horizontal en los últimos años, se hace necesario abordar nuevamente

su estudio con un criterio mucho más moderno, orientado hacia la adopción de un

nuevo régimen que responda a las verdaderas necesidades de una sociedad

que, día a día, busca la forma de mejorar sus condiciones de vida, a pesar de los

diversos inconvenientes que hoy se le presentan. 

Entendida la Propiedad Horizontal como un sistema básico para el desarrollo de

toda colectividad, en el presente trabajo pretendemos establecer de una manera

clara la forma en la cual ésta figura ha sido regulada, señalando sus aspectos

jurídicos más importantes y las consecuencias generadas en nuestro

ordenamiento interno; para así llegar al estudio de las reformas que se plantea

introducir a la reglamentación actual. 

Para una mejor compresión del tema se comienza con un análisis de la

Propiedad en General, puesto que ésta constituye el fundamento de todo estudio

sobre propiedad horizontal; por lo tanto se hace mención a su origen, evolución

histórica y constitucional, para de esta manera precisar el punto de partida del

presente estudio. 

Luego se entra propiamente al tema de la propiedad horizontal indicando sus

primeras manifestaciones y el modo en que éste sistema fue consagrado

inicialmente en nuestro país. Analizando las diversas teorías sobre la materia,

llegamos a determinar la naturaleza jurídica de la propiedad horizontal, y se

presenta la legislación vigente sobre ésta modalidad de propiedad. 

En la descripción del régimen actual se señalan las características más

sobresalientes y utilizadas, tales como la constitución, el tratamiento de los bienes

privados y comunes, las expensas, la administración y la extinción de la

propiedad horizontal. 

En primer lugar nos ocupamos de la exposición de motivos del proyecto

presentado por el Gobierno Nacional, señalando la razón de la reforma, el eje

central del documento y sus principales innovaciones; para luego entrar

propiamente al estudio concreto del proyecto. 

El análisis se lleva a cabo comentando uno a uno los capítulos que componen el

proyecto de ley, y de igual modo se realizan algunas comparaciones con el

régimen vigente, señalando los aspectos completamente nuevos que se pretende

incluir en el sistema que hoy aplicamos.