PROIECT

de absolvire a cursului de

AGENT IMOBILIAR – BROKER IMOBILIAR

Alexandru Duicu

CUPRINS

Capitolul IPreluarea ofertei ……………………………………………………………..pag. 2

Capitolul IIVizionarea proprietăţii imobiliare …………………………………………...pag. 3

Capitolul IIIDescrierea imobilului ………………………………………………………..pag. 4

Capitolul IVPrezentarea ofertei. Tactici de negociere. ……………………………………pag. 5

Capitolul VPrezentarea condiţiilor de finanţare ………………………………………….pag. 7

Capitolul VIActe necesare finalizării tranzacţiei ……………………………………….....pag. 19

1

CAPITOLUL I

PRELUAREA OFERTEI

În cadrul acestui proiect, va fi descris procesul de vânzare – cumpărare a unui apartament cu două camere situat în bloc, detaliind fiecare etapă ce trebuie realizată până la finalizarea acestuia.

Din punct de vedere al resurselor umane, la nivelul eşalonului inferior al organigramei, agenţia este structurată în funcţie de cele cinci sectoare de activitate (vânzări – cumpărări de apartamente, case, spaţii comerciale, terenuri si închirieri), după cum urmează:

MANAGER

DEPARTAMENTJURIDIC

ASISTENTMANAGER

DEPARTAMENTCONTABILITAT

E

AGENT IMOBILIARDEPARTAMENTAPARTAMENTE

AGENT IMOBILIARDEPARTAMENT

CASE

AGENT IMOBILIARDEPARTAMENT

SPAŢII COMERCIALE

AGENT IMOBILIARDEPARTAMENT

TERENURI

AGENT IMOBILIARDEPARTAMENT

ÎNCHIRIERI

În cazul de fată, am preluat oferta de vânzare a apartamentului cu două camere în cadrul departamentului “Apartamente”, stabilind totodată şi modalităţile de contact cu proprietarul, care se vor utiliza în viitor (numere de telefon, adrese de e-mail).

2

CAPITOLUL II

VIZIONAREA PROPRIETĂŢII IMOBILIARE

Au fost înscrise principalele caracteristici ale imobilului ofertat, pe baza informaţiilor oferite de către proprietarul acestuia, urmand ca in cursul zilei sa ma intalnesc cu proprietarul pentru a efectua o documentare mai aprofundată. Cu acest prilej, proprietarul a trebuit să aducă la cunoştinţă toate viciile ascunse ale imobilului. Am efectuat câteva fotografii, în vederea postării ulterioare a acestora pe site-ul web al agenţiei imobiliare şi a expunerii acestora potenţialilor clienţi, direct pe calculatorul din dotarea agenţiei.

Toate acestea sunt necesare pentru pregătirea documentaţiei tehnice şi juridice corespunzătoare scopului tranzacţiei, în cazul acesta vânzare – cumpărare.

3

CAPITOLUL III

DESCRIEREA IMOBILULUI

Apartamentul ofertat a fost dobândit de către actualul proprietar în baza unui act de vânzare – cumpărare şi a unui proces verbal de predare – primire a imobilului. Respectivul imobil nu este grevat de servituţi sau alte sarcini şi nici nu a mai fost vândut unei alte persoane.

Din punct de vedere al amplasamentului, acesta este situat într-un bloc dintr-un cartier de la marginea Bucurestiului, foarte aproape de intrarea în oraş pe Soseaua Berceni. Blocul a fost construit în anul 1982. Din punct de vedere al apropierii de mijloacele de transport în comun, acesta se află la mai puţin de 100 m de cea mai apropiată staţie de autobuz şi la aproximativ 400 m de staţia de Metrou “Aparatorii Patriei”. Totodată, la numai 100 m se află un centru comercial şi la circa 1 km doua hypermarket-uri de renume european. Apartamentul oferit spre vânzare este situat la etajul 5 într-un bloc realizat din panouri prefabricate şi cu regim de înălţime P + 8E. Imobilul este compus din două camere semidecomandate, un hol, o bucătă rie, o baie, două debarale şi un balcon, cu următoarele dimensiuni:

1. Dormitor 3.35 x 3.00 = 10..05 m2

2. Bucătărie 3.45 x 1.73 = 5.88 m2

3. Camera de zi 3.35 x 5.00 = 16.75 m2

4. Hol 4.60 x 1.73 = 7.95 m2

5. Debara 0.42 x 0.93 = 0.39 m2

6. Debara 0.42 x 0.57 = 0.23 m2

7. Baie 1.55 x 2.20 = 3.41 m2

8. Balcon 1.10 x 3.15 = 3.47 m2

Suprafaţă utilă totală = 57.77 m2

Suprafaţă utilă balcon = 3.47 m 2 Total = 61.24 m2

Aceste date sunt extrase din documentaţia tehnică pentru înscrierea în cartea funciară.

4

.

CAPITOLUL IV

PREZENTAREA OFERTEI. TACTICI DE NEGOCIERE.

PREZENTAREA OFERTEI

Promovarea imobilului a fost realizată pe mai multe căi simultan, urmărindu-se o cât mai bună dispersie a informaţiei în rândul potenţialilor clienţi.

Cu prilejul documentării la faţa locului, am efectuat un set de 20 de fotografii relevante ale apartamentului, urmând ca acestea să fie postate pe site-ul web al agenţiei imobiliare, împreună cu anunţul de vânzare dar sip e alte site-uri partenere. Această modalitate de a promova o proprietate imobiliară prezintă avantajul de a expune o descriere detaliată a apartamentului, permiţând, totodată, agentului imobiliar să modifice în timp real oferta publicată. Pentru o informare corectă, în anunţ am menţionat şi preţul de vânzare. De asemenea, am acordat în acelaşi timp şi câteva sfaturi pentru a ajuta proprietarul în stabilirea preţului, aducându-i la cunoştinţă câteva preţuri cu care au fost vândute apartamente similare în aceeaşi zonă în ultima perioadă.

Având o documentaţie foarte clară cu privire la imobilul scos la vânzare, am trecut la etapa de promovare a ofertei.

Am postat un anunţ imobiliar pe diverse site-uri web de publicitate imobiliară, cu impact asupra potenţialilor clienţi.

O altă modalitate pe care am utilizat-o pentru a promova această ofertă a fost publicarea anunţului în ziarele regionale, precum “Gazeta de Sud” şi “Ediţie specială”, la rubricile specializate. În acest caz, am urmărit realizarea unui anunţ succint şi elocvent, care să atingă principalele caracteristici:

“Vând apartament 2 camere semidecomandate, etaj 5/8, îmbunătăţiri recente, zonă liniştită. 60000 EUR”.

Nu în ultimul rând, am apelat la cercul de prieteni şi cunoştinţe pentru promovarea ofertei, folosindu-ma şi de cărţîle de vizită realizate de către agenţie.

TACTICI DE NEGOCIERE

5

Fiind însărcinat cu vânzarea unui apartament cu o suprafaţă de aproximativ 50 m2, am realizat că un potenţial client ar fi în acest caz o personă singură sau o familie tânără, fără copii. Căutând în baza de date a agenţiei, am extras datele persoanelor înscrise, interesate în cumpărarea unui apartament similar. Fiind contactate telefonic, câteva dintre acestea şi-au manifestat intenţia de a viziona acest imobil. Un avantaj a fost faptul că apartamentul era nelocuit, beneficiind astfel de libertatea totală de a stabili orele de vizionare de comun acord cu fiecare potenţial cumpărător în parte. Pe parcursul derulării acestui program de vizionare cu persoanele înscrise în baza de date a agenţiei, alte persoane au fost interesate de acest anunţ imobiliar, ca urmare a promovării ofertei pe internet şi în presa scrisă locală, acestea fiind programate, de asemenea, pentru a putea vizita acest apartament.

Principalele caracterisitici ale imobilului pe care le-am invocat, cu preponderenţă, în discuţiile cu potenţialii cumpărători au fost:

- îmbunătăţirile aduse acestuia- preţul de vânzare cerut de către proprietar- zona foarte liniştită în care se află blocul - apropierea de mijloacele de transport în comun şi supermarketurile din

zonăDe asemenea, li s-a adus la cunoştinţă că vor beneficia de asistenţă pe toată

durata realizării tranzacţiei precum şi în perioada post – cumpărare (notarul collaborator al agentiei, parteneriatul cu BCR si disponibilitatea agentiei de a transfera utilitatile pe numele noulu proprietar).

După vizionările efectuate, un client s-a arătat interesat în a achiziţiona imobilul respectiv. Întrucât clientul nu a dispus de toată suma de bani pentru preţul cerut de către proprietar, acesta a hotărât contractarea unui credit ipotecar în valoare de 50000 EUR, primind sprijinul din partea agenţiei în alegerea variantei optime. Acest lucru a fost adus la cunoştinţa proprietarului, care şi-a reconfirmat preţul cerut şi au fost făcute prezentările de rigoare. Am stabilit totodată, următorii paşi care urmează să fie realizaţi pentru definitivarea tranzacţiei.

6

CAPITOLUL V

PREZENTAREA CONDITIILOR DE FINANTARE

În următoarea etapă, i-am prezentat cumpărătorului principalele lucruri de care trebuie să ţină cont în alegerea unui credit ipotecar, cum ar fi:

1) Valoarea DAE (dobânda anuală efectivă) a creditului contractat

DAE reflecta adevaratul cost al imprumutului. DAE include rata dobanzii si

toate taxele si comisioanele percepute de banca pe toata perioada creditului.

2) Tipul de dobândă

Este foarte important, mai ales pentru că este vorba de un împrumut pe o perioadă destul de îndelungată. Dobânda poate fi: fixă, variabilă sau revizuibilă. Mai există varianta intermediară, dobânda fixă în primul an, sau în primii 2, 3, maxim 5 ani, apoi variază. Dobânda fixă pe întreaga perioadă este de obicei mai ridicată decât cea variabilă, dar este ideală pentru cei mai conservatori, cărora nu le place să rişte. Dobânda variabilă se poate modifica în sus sau în jos în funcţie de indicatori ca EURIBOR/BUBOR/LIBOR (media dobânzilor la credite în EUR/RON/USD practicate de băncile comerciale) sau în funcţie de o dobandă a băncii (care variază în funcţie de politica băncii şi indicatori economici). Este preferabil ca să fie întrebat ofiţerul de credit cum va varia dobânda în timp şi să fie consultat un model de contract pentru a vedea ce stipulează în legătura cu variaţia dobânzii.

3) Moneda în care se realizează împrumutul.

Un punct important în contractarea unui credit o reprezintă valuta pentru care optează clientul. În ultimii ani se observă tendinţa de scădere a dobânzii la creditele acordate de bănci. Trebuie avut în vedere în ce monedă are veniturile clientul (salariul, venituri din chirii, dividende, venituri din strainatate etc) pentru a lua cea mai bună decizie. Pentru un împrumut în valută, rambursarea creditului se face în aceeaşi monedă, iar dacă veniturile sunt în RON trebuie să se facă lunar schimb valutar, iar în plus băncile au comision de risc valutar ataşat creditului.

7

4) Comisioanele care se adaugă ratei lunare

Acestea se împart în comisioane iniţiale, lunare şi anuale. Pe acest segment atenţia trebuie să fie sporită, pentru că acestea se pot aplica atât la valoarea iniţială a creditului (creditul aprobat) sau la sold (suma rămasă de rambursat). Atunci când se aplică la valoarea iniţială a creditului, cheltuielile lunare şi anuale sunt foarte mari, iar la final şi suma totală rambursată. Situaţia cea mai des întâlnită o reprezintă calcularea comisioanelor lunare sau anuale la sold, cheltuielile lunare diminuându-se din ce în ce mai mult, până la achitarea datoriei.Comisioanele iniţiale pot fi sume fixe sau calculate la valoarea aprobată a creditului şi se pot achita la început sau lunar.

5) Alte cheltuieli

Pot apărea cheltuieli cu evaluarea (daca se pune garanţie un bun mobil sau imobil, ca în acest caz) şi cu asigurările, pentru imobil şi de viaţa. Unele bănci nu solicită asigurări de viaţă, altele încheie poliţe de asigurare pentru clienţi, dar cheltuielile le includ în comisioane, iar cam jumatate din bănci solicită obligatoriu asigurări. În cazul în care clientul are deja o asigurare de viaţă, acesta o poate cesiona în favoarea băncii pentru obţinerea creditului, iar dacă nu are, este o bună ocazie de a face una - în caz de accident asigurătorul plăteşte ratele pentru client.

6) Posibilitatea de a rambursa creditul fără penalităţi

Comisionul de rambursare anticipată variază între 1% şi 4.5% (din valoarea rambursată), dar există şi banci la care comisionul de rambursare anticipată este 0% (de la început sau după 3-5 ani). La orice credit se plăteşte, în primele luni, mare parte din dobândă şi foarte puţin din principal, de aceea am sfătuit clientul să ceară un plan de rambursare a creditului pentru a-şi putea face un calcul dacă merită să ramburseze în avans.

7) Penalităţile percepute de banca pentru întârzierea plăţii lunare

Este posibil ca, din diverse motive, clientul să nu poată plăti la timp rata lunară. Pentru fiecare zi de întârziere, băncile percep o taxă în sumă fixă sau procent din suma lunară de platit, putând încărca serios datoria faţă de bancă. Din acest motiv, este preferabil ca să fie întrebat ofiţerul de credite de penalităţile percepute de bancă pentru întârzierea plăţilor lunare.

-8

CAPITOLUL VI

ÎNTOCMIREA ANTECONTRACTULUI ŞI A CONTRACTULUI DE COMISION

Înainte de semnarea antecontractului de vânzare – cumpărare, se solicită extrasul de carte funciară de autentificare, document ce prezintă toate elementele de identificare ale apartamentului, titularul dreptului de proprietate şi aspectele legate de situaţia juridică a imobilului şi anume eventuale ipoteci, privilegii şi interdicţii, litigii care ar afecta imobilul. Extrasul de carte funciară conferă caracter de legalitate informaţiilor atestate, ca fiind conforme cu situaţia de drept şi de fapt a imobilului. Prin solicitarea adresată de notar către Agenţia Naţională de Cadastru şi Publicitate Imobiliară- Biroul de Carte Funciară pentru eliberarea extrasului de carte funciară de autentificare, notarul blochează emiterea unui alt extras de carte funciară de autentificare pe durata de valabilitate a extrasului obţinut de catre acesta ( 5 zile din momentul depunerii cererii), astfel devenind imposibilă realizarea unei noi tranzacţii cu privire la acelaşi imobil.

Actele necesare pentru eliberarea unui extras de carte funciară sunt:- cerere tip, întocmită de notarul public, semnată şi de proprietarul

imobilului- dovada achitării integrale a tarifuluiFiind întrunite toate condiţiile pentru realizarea antecontractului de vânzare –

cumpărare, s-a trecut la semnarea lui în cadrul agenţiei. De asemenea, au fost semnate contractele de intermediere pentru vânzare

şi cumpărare.

9

ANTECONTRACT DE VANZARE-CUMPARARE

Incheiat astazi 17.10.2011 intre subsemnatii:

I .VANZATOR: Cojan Vlad, domiciliat in Bucuresti, Drumul Taberei ,nr 17 bl. 16, sc. 6, et. 2, ap. 30 , , identificat prin buletin de identitate seria RX nr. 648585, eliberat de SPCLEP S6, având CNP 1600748595950

II. CUMPARATOR: Robert Preda , domiciliat in Bucuresti, Bulevardul Ghencea, nr. 32, bl. 2, sc. A, et. 7, ap 150, identificat prin buletin de identitate seria RD, nr. 374859, eliberat SPCLEP S5, având CNP 1630202250040

OBIECTUL CONTRACTULUI: CUMPARATORUL promite sa cumpere, iar VANZATORUL promite sa vanda imobilul situat in Bucuresti, Soseaua Drumul Taberei ,nr 17 bl. 16, sc. 6, et. 2, ap. 30, compus din 2 camere semidecomandate, suprafata utila de 57,77 m2. Pretul de vanzare-cumparare stabilit de comun acord intre noi partile contractante este de 59.000 EUR si se va achita astfel:a) - suma de 5 000 EUR(cinci mii) s-a achitat in data de 18.10.2011 mamei vanzatorului, cu titlu de avans; b)- restul, respectiv suma 55000 EUR se va achita la data incheierii contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, respectiv la data de 17.10.2011, cu lasare in spatiu pana in data de 20.11.2011.

OBLIGATII SI PENALITATI: VANZATORUL se obliga sa procure toate actele necesare incheierii contractului in forma autentica. Partile se obliga sa se prezinte pana la data de 20.10.2011 la Biroul Notarului Public pentru incheierea actului in forma autentica. In cazul in care una din parti se va afla in culpa pentru neincheierea contractului in forma autentica , se va aplica regula de la clauza de arvuna, daca cumparatorul se va afla in culpa va pierde arvuna, respectiv vanzatorul va restitui dublul sumei achitata cu titlu de arvuna.

VANZATORUL se obliga sa achite toate cheltuielile comune: de intretinere (apa calda si rece, canalizare, gaz, agent termic), cheltuielile aferente imobilului, pentru energia electrica, telefon, abonament TV cablu, loc de parcare (daca exista) etc., pana la predarea imobilului, respectiv pana in

10

17.10.2011. In caz contrar, acesta se angajeaza sa plateasca o penalitate de 5%/zi din suma cheltuielilor restante cumparatorului, acesta putand achita aceste sume. Cheltuielile aferente intocmirii actului in forma autentica, transcrierii si intabularii pe noul proprietar vor fi suportate de cumparatori.

Subsemnatul VANZATOR autorizez pe CUMPARATOR sa ceara inscrierea in cartea funciara a dreptului lor de proprietate asa cum se transmite el. CUMPARATORUL se obliga sa plateasca pretul in conditiile si la termenele stabilite in CONTRACT . Subsemnatul CUMPARATOR cumpar imobilul identificat mai sus la pretul si in conditiile prezentului CONTRACT, cunoscand situatia de drept si de fapt a acestuia.

1. GARANTII: VANZATORUL declara ca vinde imobilul liber de orice sarcini; ca acesta nu este scos din circuitul civil si il garanteaza de evictiune sau vicii ascunse nedeclarate la incheierea CONTRACTULUI. Declara de asemenea ca toate datele privind imobilul corespund realitatii.

2. PREVEDERI FINALE: Subsemnatele parti declaram ca inainte de semnarea actului am citit personal cuprinsul acestuia constatand ca el corespunde vointei si conditiilor stabilite de noi partile, de comun acord, drept pentru care semnam mai jos. Modificarea prezentului CONTRACT poate fi facuta numai in scris prin acordul partilor si inlatura orice intelegere orala dintre acestea, anterioara sau ulterioara incheierii lui.

VâNZăTOR CUMPăRăTOR

CAPITOLUL VII

ACTE NECESARE FINALIZĂRII TRANZACŢIEI

Evaluarea imobilului:

Finalizarea tranzacţiei a depins de acordarea împrumutului bancar, evaluarea apartamentului având o mare importanţă.

Actele necesare pentru dosar sunt:- Actele de proprietate ale imobilului care urmează a fi tranzacţionat (în original);

11

- Cadastru (registrul care conţine totalitatea lucrărilor tehnice pentru identificarea, delimitarea, măsurarea şi reprezentarea grafică a suprafeţelor imobilului în cauză); - Intabularea pe numele vânzătorului actual (înscrierea definitivă a dreptului de proprietate în cartea funciară; cartea funciară este registrul oficial în care se inventariază toate bunurile materiale imobile şi proprietăţile de pământ individuale din cuprinsul unei regiuni, menţionându-se numele proprietarului, suprafaţa imobilului / terenului, şi vecinătăţile).

După ce ofiţerul de credit a efectuat fotocopii care au fost ştampilate “conform cu originalul”, a fost făcută programarea la evaluator. Raportul acestuia a fost depus, aprobarea finală pentru solicitarea creditului fiind pozitivă.

Aprobarea creditului bancar:

Documentele necesare întocmirii dosarului de credit au fost:- formular de solicitare a creditului (de la bancă)- precontract de vânzare – cumpărare a imobilului pentru care se cere finanţarea- actele de proprietate ale imobilului care constituie garanţia creditului (extras de carte funciară actualizat) - act de identitate- formular pentru venitul clientului (de la bancă)- copie dupa contractul de muncă care să adeverească faptul că solicitantul este angajat pe perioadă nedeterminată de timp - adeverinţă de venituri eliberată de angajator prin care se certifică salariul lunar al solicitantului (în cazul în care solicitantul deţine cărţi de credit se cer ultimele trei extrase lunare) - garanţii cerute de banca plătitoare- cesiunea salariului în favoarea băncii- ipotecă în favoarea băncii pe imobilul finanţat- cesiunea în favoarea băncii a unei asigurări de viaţă- cesiunea în favoarea băncii a asigurării imobilului

După semnarea contractului de credit, au fost încheiate şi asigurarea locuinţei şi asigurarea de viaţă cesionate în favoarea băncii.

Actele necesare vânzării apartamentului:

Vânzătorul a pregătit următoarele documente în vederea perfectării contractului:

12

- actele de proprietate în originalÎntrucât apartamentul a fost cumpărat de la stat după anul 1989, actele de

dobândire a imobilului au fost actul de vânzare – cumpărare şi procesul verbal de predare – primire a imobilului, conform fotocopiilor anexate acestui proiect.

- certificatul fiscal de la Direcţia Taxe şi Impozite LocaleAcesta atestă că proprietarul figurează pe rolul administraţiei financiare

cu imobilul ce urmează a fi vândut şi pentru care impozitele sunt achitate la zi, nefiind urmărit pentru eventuale debite sau amenzi către stat. Actele necesare eliberării acestui certificat fiscal au fost: cerere (formular tip) şi act de identitate (original şi fotocopie). Acesta se eliberează personal proprietarului pe baza actului de identitate, prin compartimentul registratură al Direcţiei de Taxe şi Impozite Locale şi nu trebuie să fie mai vechi de 3 zile şi trebuie să fie eliberat în luna în care se încheie contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică

- extrasul de carte funciară (valabil 5 zile de la data depunerii cererii la Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară – Biroul de Carte Funciară).

Acesta se obţine numai de către biroul notarial. Extrasul de carte funciară certifică toate datele de identificare şi situaţia juridică actuală a imobilului:1.descrierea imobilului; 2.numele şi prenumele proprietarilor; 3.actele în baza cărora aceştia au dobandit proprietatea; 4.sarcinile bunului: ipoteci, comandamente, interdicţii de înstrăinare, privilegii etc.

- adeverinţa de la asociaţia de locatari/proprietari din care să reiasă că apartamentul nu are datorii la cotele de întreţinere, vizată la primăria de sector

- ultimele chitanţe de achitare a facturilor la utilităţi- dosarul cadastral în copie- certificatul de căsătorie - actul de identitate în original

Fiind pregătite toate actele necesare finalizării tranzacţiei, la biroul notarial a fost semnat contractul de vânzare – cumpărare a apartamentului.

13

14