Prof. dr. Meliha Povlakić...vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna...

Prof. dr. Meliha Povlakić Pravni fakultet Univerziteta u Sarajevu E-mail: [email protected] Povlakić sva prava pridržana © 2018

Prof. dr. Meliha Povlakić

Dopunski materijal za ispit iz predmeta Stvarno pravu u školskoj

godini 2017/18.

Sarajevo, april 2018.

mailto:[email protected]


SADRŽAJ:

A. ETAŽNO VLASNIŠTVO

1. Uvod

2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava

3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu

B. PRAVO GRAĐENJA

1. Novi pojam nekretnine

2. Pojam prava građenja u FBiH

3. Vrste prava građenja

4. Stjecanje prava građenja

5. Sadržaj prava građenja

6. Prestanak prava građenja

C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM STVARNOM

PRAVU BiH

1. Uvod

2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom

3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba ranga buduće hipoteke)

4. Uvjetan upis nove hipoteke

5. Maksimalna hipoteka

D. ZEMLJIŠNI DUG

1. Uvod

2. Pojam zemljišnog duga

3. Neakcesornost zemljišnog duga

4. Vrste zemljišnog duga

5. Osnivanje zemljišnog duga

6. Ugovor o svrsi osiguranja

7. Prava povjerilaca zemljišnog duga

8. Prestanak zemljišnog duga



A. ETAŽNO VLASNIŠTVO

1. Uvod

Vlasništvo nad posebnim dijelovima zgrade ili vlasništvo nad stanovima i poslovnim

prostorijama (u daljem tekstu i: etažno vlasništvo) je institut koji je do danas imao veoma

interesantan razvoj u bivšoj SFRJ odnosno u BiH. Evolucija ovog pravnog instituta je okončana

u entitetima tek sa donošenjem i početkom primjene novih zakona koji uređuju stvarno pravo i

to u Republici Srpskoj, donošenjem Zakona o stvarnim pravima 2008. godine (dalje: ZSP RS)1

a u Federaciji BiH Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH (dalje: ZSP FBiH).2 Ovaj institut

je u zakonima entiteta, a i u Brčko Distriktu BiH (Zzakon o vlasništvu i drugim stvarnim

pravima – ZV BDBiH)3 reguliran na temeljno nov način. Koncept odnosno pravna konstrukcija

etažnog vlasništva je radikalno izmijenjena. U Brčko Distriktu BiH se ova izmjena desila već

2001. godine, a u entitetskom zakonodavstvu nešto kasnije, ali su tu već ranije bili doneseni

određeni zakonski propisi koji su i bez izmjene materijalnopravnih propisa o etažnom

vlasništvu unijeli značajne izmjene u pogledu ovog pravnog instituta.

Razvoj ovog instituta u bivšoj SFRJ odnosno u BiH bi se mogao obilježiti kao putanja koja se

kretala od izričite zabrane preko toleriranja ovoga instituta, kao nečega stranom pravnom

sistemu, do punog priznanja. Nakon otpočinjanja transformacijskog procesa takođe je praktični

značaj ovog instituta doživio evoluciju – od jednog marginalnog instituta (period kada su

stanovi bili pretežno u društvenom vlasništvu, a samo mali broj stanova u privatnom vlasništvu

i kao takvi su bili objekt etažnog vlasništva) do veoma značajnog instituta, koji otkupom

stanova na kojima je postojalo stanarsko pravo i ekspanzijom izgradnje stanova za tržište sve

više dobiva na značaju.

Transformacija vlasničkih odnosa nužno mora dovesti i do transformacije koncepta etažnog

vlasništva koji je postojao u bivšoj SFRJ odnosno SR BiH i kakav se sa određenim

modifikacijama susretao u pravima drugih socijalističkih zemalja, ali ne i u zemljama Zapadne

Evrope.4 Raniji koncept etažnog vlasništva je odražavao odnose isključivog društvenog

vlasništva nad zemljištem u gradovima i naseljima gradskog karaktera, napuštanja načela

1 Službeni glasnik Republike Srpske 124/08, 58/09. 2 Službene novine FBiH 66/2013. 3 Službeni glasnik Brčko distrikta BiH 1/01, 8/03, 40/04, 19/07. 4 Spasić, I., Etažna svojina u: Promene stvarnog prava u Srbiji, Beograd, 2004, str. 111.



superficies solo cedit i načela pravnog jedinstva nekretnine, te isključivog društvenog

vlasništva nad zgradama koje su se sastojale od više od tri stana. Svi navedeni odnosi su

izmijenjeni, što nužno ima konsekvence za određivanje samog pojma etažnog vlasništva.

Zakon o stvarnim pravima u Federaciji BiH u osnovi slijedi austrijski model etažnog vlasništva,

sa izvjesnim odstupanjima, koja se prvenstveno tiču određenja samog pojma etažnog vlasništva,

gdje se novo stvarno pravo priklonilo njemačkom modelu. Takvo određenje pojma etažnog

vlasništva već je od ranije postojalo u Zakonu o zemljišnim knjigama Federacije BiH (dalje:

ZZK FBiH)5.

2. Etažno vlasništvo u pravu BiH do reforme stvarnog prava

Ovdje će se dati nekoliko napomena o historijskom razvoju ovog instituta u BiH jer je samo

tako moguće razumjeti suštinu promjene, kao i razumjeti probleme do kojih će nužno doći kod

transformacije postojećeg etažnog vlasništva u etažno vlasništvo u skladu sa novim

zakonodavstvom.

U Kraljevini Jugoslaviji etažno vlasništvo postojalo je samo u nekim gradovima Slovenije,

Dalmacije i BiH. Jedan od tri tzv. Zemljišnoknjižna zakona iz 1930/31, tačnije Zakon o

unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga iz 1930. godine zabranio je

dalju mogućnost osnivanja vlasništva na posebnim dijelovima zgrada.6 U socijalističkoj

Jugoslaviji je prvobitno ovaj institut bio izričito zabranjen i to Ukazom Prezidijuma Narodne

skupštine iz 1947.7 Načelno je ta zabrana postojala sve do donošenja Zakona o prometu

zemljišta i zgrada 1954. godine, koji je tu zabranu ukinuo, iako je nizom propisa izuzetno bilo

dozvoljeno osnivanje etažnog vlasništva u korist određenih subjekata (države, radnika ili

službenika koji svojim sredstvima podižu zgradu) kao i promet fizičkim dijelovima zgrade.8

Zakon o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog zemljišta iz 1958. je regulirao

neka pitanja ovog instituta (zakonom dozvoljen maksimum vlasništva nad stanovima, te upis u

zemljišne knjige), a cjelovito uređenje je uslijedilo prvi put 1959. godine kada je donesen Zakon

o svojini na dijelovima zgrade.9 I nakon što više nije bilo prepreke da se osniva etažno

vlasništvo, ograničenje je postojalo na drugi način – pretežan broj stanova bio je u

5 U doktrini se obično smatra da Austrija i Njemačka usvajaju različite modele etažnog vlasništva. Krneta, S.,

Etažno vlasništvo u uporednom pravu, Pravna misao, 1-2/1997, str. 212. Dok je u austrijskom pravu usvojena

unitarsitička koncepcija, njemačko pravo polazi od dualističke koncepcije. Više o austrijskom i njemačkom

rješenju vdjeti kod Krneta, S., Etažno vlasništvo u uporednom pravu, str. 206 i dalje, Krneta, S., Pravna priroda

etažnog vlasništva, Godišnjak pravnog fakulteta u Sarajevu, XXXVIII/90, str. 58 – 59.. Ipak, prema nekim

autorima koncepti etažnog vlasništva u ova dva pravna poretka nisu drastično različiti (Planojević, N., Koncept

etažne svojine iz Nacrta Zakona o stvarnim pravima Federacije BiH i Republike Srpske, Pravna riječ, 8/2006, str.

206 – 207.). 6 O razvoju etažnog vlasništva vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., 2007, str. 737. 7 Ukaz Prezidijuma Narodne skupštine FNRJ „o važnosti pravnih pravila o nedopustivosti prava svojine na

fizičkim dijelovima zgrada iz Zakona o unutrašnjem uređenju, osnivanju i ispravljanju zemljišnih knjiga“ donesen

17.01.1947.g. 8 Više o tome Stanković/Orlić, Stvarno pravo, Beograd, 1989, str. 244 – 245. 9 Sl.l. FNRJ 16/59. Više vidjeti kod Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 737 – 738.



društvenom/državnom vlasništvu, a na njima je zasnivano stanarsko pravo. Na srazmjerno

manjem broju privatnih stanova ograničenja su proizlazila iz općeg ograničenja privatnog

vlasništva karakterističnog za socijalistički poredak – pojedinac je mogao biti vlasnik

ograničenog broja stanova.

Nakon što je ustavnim reformama iz 1971. i 1974. godine u bivšoj SFRJ nadležnost za

reguliranje vlasništva na posebnim dijelovima zgrada prešla na federalne jedinice, neke od njih

su raniji savezni zakon preuzele kao republički, a neke su u ovoj oblasti donijele vlastite zakone

zadržavši koncept etažnog vlasništva uspostavljen u saveznom zakonu, što je bio slučaj i sa SR

BiH, gdje je donesen Zakon o svojini na posebnim dijelovima zgrade SR BIH iz 1977. godine.10

Tako je koncept etažnog vlasništva uspostavljen ranijim saveznim Zakonom o svojini na

dijelovima zgrade iz 1959. ostao na snazi sve do stupanja na snagu ZSP FBiH. Notorno je da je

nužna izmjena regulative vlasničkih odnosa na posebnim dijelovima zgrade uspostavljena u

jednom drugom vlasničkom sistemu.

Osnovna karakteristika koncepta etažnog vlasništva u dosadašnjem pravnom sistemu BiH jeste

da je on polazio od vlasništva na posebnom dijelu zgrade kao glavnog prava kojeg prate dva

sporedna prava – pravo na zajedničkim dijelovima zgrade i prava na zemljištu. Time je bila

prihvaćena tzv. dualistička teorija o pravnoj prirodi etažnog vlasništva u kome se vide dvije

grupe ovlaštenja – ona na posebnim dijelovim zgrade (stan, poslovni prostor) koja proizlaze iz

vlasništva i druga na zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu.11 Pri tome je bila prihvaćena

ona varijanta dualističke teorije koja primat daje pravu na stan, a ostala prava smatra

akcesornim.12 Dva sporedna prava na zgradi i zemljištu su se bitno razlikovala s obzirom na

činjenicu da li je zgrada bila u društvenom ili privatnom vlasništvu13 ili da li je bila izgrađena

na zemljištu u društvenom/državnom vlasništvu (što je bilo pravilo, jer se prvenstveno gradilo

u gradovima i naseljima gradskog karaktera, a ono je bilo isključivo u državnom/društvenom

vlasništvu) ili na zemljištu u privatnom vlasništvu.

U situaciji da se radilo o privatnoj zgradi, vlasnici stanova su na zajedničkim dijelovima zgrade

bili nosioci zajedničkog prava vlasništva (član 4. st. 3. Zakona o svojini na dijelovima zgrade),

a ako se radilo o zgradi u društvenom/državnom vlasništvu bili su nosioci zajedničkog prava

korištenja (član 4. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). U slučaju da je zemljište bilo

u državnom vlasništvu, odnosno da je zgrada bila podignuta na području grada ili naselja

gradskog karaktera vlasnici posebnog dijela zgrade imali su pravo trajnog korištenja, a u slučaju

da je zemljište bilo u privatnom vlasništvu, bili su suvlasnici građevinske parcele srazmjerno

10 Sl.l. SR BiH 35/77. 11 Krneta, S., Pravna priroda etažnog vlasništva, str. 59. 12 Brežanski, J., Prijelazne i završne odredbe Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, Zbornik Pravnog

fakulteta Sveučilišta u Rijeci, vol. 18, Nr. 1, 1997., str. 157. 13 Zakonom o nacionalizaciji najamnih zgrada i građevinskog zemljišta su sve zgrade sa više od dva stana ili više

od tri manja stana tretirane kao najamne zgrade. Pravna posljedica je bila da su sve višestambene zgrade bile

nacionalizirane, iako to nije bio slučaj sa svim stanovima u takvoj zgradi. U privatnom vlasništvu su bile samo

tzv. porodične stambene zgrade. Budući da je ovaj propis bio posljedica kvantitativnog ograničenja prava

vlasništva na stanovima nije mogao biti na snazi nakon donošenja amandmana na Ustav bivše SFRJ 1988. godine.



vrijednosti posebnog dijela prema ukupnoj vrijednosti cijele zgrade (član 6. Zakona o svojini

na dijelovima zgrade). Ovako je stanje bilo u Republici Srpskoj sve do donošenja ZSP RS 2008.

godine, a u Federaciji BiH su izmijenjena bila rješenja u pogledu prava na zemljištu donošenjem

Zakona o vlasničkopravnim odnosima 1998. Prema tom zakonu su etažni vlasnici zgrade

podignute na privatnom zemljištu imali zajedničko vlasništvo zemljišta.

Etažni vlasnik stana imao je isključivo pravo vlasništva na svom posebnom dijelu zgrade,

mogao je koristiti sam, izdati ga u zakup ili njime raspolagati. Njegovo isključivo pravo

vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna prostorija bila posebni dio jedne

cjeline, te da je pri održavanju, prepravkama ili izmjenama na posebnom dijelu zgrade bilo

nužno voditi računa o cjelini kao i pravima ostalih etažnih vlasnika. Tako je etažni vlasnik bio

obavezan izvršiti opravku na svom posebnom dijelu ako je to bilo nužno da bi se spriječila šteta

drugim posebnim dijelovima ili zajedničkim dijelovima zgrade (član 12. st. 2. Zakona o svojini

na dijelovima zgrade), a pregradnju, dogradnju, nadziđivanje ili rekonstrukciju svog posebnog

dijela je mogao u skladu sa građevinskim propisima vršiti samo ako se time nije diralo u posebni

dio drugog vlasnika ili zajedničke dijelove zgrade (član 13. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima

zgrade). Uzajamni odnosi etažnih vlasnika su se uređivali pismenim sporazumom etažnih

vlasnika na kome su potpisi morali biti javno ovjereni (član 16. Zakona o svojini na dijelovima

zgrade), a njegove odredbe su vezivale i kasnijeg stjecatelja posebnog dijela zgrade. Ovim je

ugovorom određivan obim i način korištenja i održavanja posebnih i zajedničkih dijelova

zgrade. U slučaju da vlasnici posebnih dijelova zgrade nisu mogli postići sporazum, njihove

odnose je uređivao sud u vanparniönom postupku, koji je takođe odlučivao i o izmjenama

ugovora o uređenju odnosa etažnih vlasnika, ako oni nisu o tome mogli postići sporazum (član

17. i 18. st. 2. Zakona o svojini na dijelovima zgrade). Posebna pravila o odnosima etažnih

vlasnika postojala su u situaciji kada je u jednoj zgradi postojala koegzistencija društvenog i

privatnog vlasništva odnosno kada su zgrada i zemljište bili u režimu društvenog vlasništva.14

Zakonodavac je bio predvidio uvođenje posebnog javnog registra za upis etažnog vlasništva

tzv. knjige „E”. Pri tome je zakon polazio od toga da se radi o posebnoj zemljišnoj knjizi (član

21. st. 1. Zakona o svojini na dijelovima zgrade ), ali je iz daljih odredaba zakona vidljivo da

su se knjige „E” trebale voditi prema općim principima zemljišnoknjižnog prava, a da su

specifičnosti uvjetovane specifičnostima objekta (stan koji je vezan za zgradu i određeno

zemljište). Građevinska parcela sa zgradom u etažnom vlasništvu predstavljala je posebno

zemljišno-knjižno tijelo za koje se osnivao poseban zemljišnoknjižni uložak. (član 22. Zakona

o svojini na dijelovima zgrade). Zemljišnoknjižni uložak se sastojao iz popisnog lista u koji je

upisivana zgrada i svi posebni dijelovi, onolikog broja vlasničkih listova koliko je bilo posebnih

dijelova kao i jedan vlasnički list za dio zgrade na kojem nije bilo zasnovano etažno vlasništvo,

te jedan teretni list u kojem su bili upisivani tereti koji se odnose na cjelinu kao i na posebne

čestice tog zemljišno-knjižnog tijela tj. posebne dijelove (član 26. Zakona o svojini na

dijelovima zgrade). U praksi knjiga „E” nije nikada uspostavljena, što se pokazalo kao problem

14 Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.



u postupku privatizacije stanova, i zbog čega je propisan poseban način knjiženja otkupljenih

stanova (U FBiH je uvedena knjiga položenih ugovora, a u RS knjiga uloženih ugovora. Stanovi

su knjiženi u ove posebne evidencije bez da je prethodno provedeno etažiranje zgrade. Problem

je predstavljala činjenica da mnoge zgrade nisu bile ni upisane u katastar niti u zemljišnu knjigu,

a često u zemljišnoj knjizi nije bila provedena ni nacionalizacija gradskog građevinskog

zemljišta, koja se desila ex lege 1958. godine. Sljedstveno tome za graditelja koji je u pravilu

bio društveno-pravno lice15, nije bilo upisano ni pravo korištenja gradskog građevinskog

zemljišta. Etažiranje bi u takvom slučaju bilo dugotrajan i skup proces, pa se uknjižba lica koja

su postali vlasnici otkupom stanova vršila u knjige položenih odnosno uloženih ugovora. Ove

su evidencije funkcionirale prema principima zemljišnih knjiga).

Iz koncepta vlasničkog lista je bilo vidljivo da nije bilo nužno da etažno vlasništvo bude

uspostavljeno na cijeloj zgradi; bilo je moguće da na pojedinim posebnim dijelovima zgrade

bude uspostavljeno etažno vlasništvo a da drugi dio zgrade ne bude u etažnom vlasništvu.

Takođe iz cjeline zakonskih odredaba je slijedilo da je zakonodavac imao u vidu uspostavljanje

etažnog vlasništva na već postojećoj zgradi, ali ne i uspostavljanje etažnog vlasništva pro futuro

na zgradi koja tek treba da se izgradi. U datom vremenskom periodu takvo rješenje nije

predstavljalo problem budući da se zadovoljavanje stambenih potreba u principu nije rješavalo

kupovinom stanova na tržištu odnosno izgradnjom stanova za tržište.

Svaki suvlasnik zgrade imao je pravo da zahtijeva da se njegov idealni dio pretvori u etažno

vlasništvo na posebnom dijelu zgrade ako je to bilo moguće s obzirom na vrijednost njegovog

idealnog dijela, veličinu zgrade, broj njenih prostorija i njihov raspored (član 29. st. 1. Zakona

o svojini na dijelovima zgrade). Iz citirane odredbe je vidljiva veza između etažnog vlasništva

i suvlasništva u zgradi (i zemljištu), koja je bila vještački prenebregnuta u konceptu etažnog

vlasništva kakav je bio usvojen u Zakonu o vlasničkopravnim odnosima Federacije BiH iz

1998. godine.16

Zakon o svojini na dijelovima zgrade stavljen je van snage donošenjem novog zakonodavstva

u oblasti stvarnih prava u entitetima i BD BIH; konkretno u Federaciji BiH to se desilo sa

donošenjem ZSP FBiH. Još dok je Zakon o svojini na dijelovima zgrade bio formalnopravno

na snazi u entitetima BiH, neke su njegove odredbe došle u suprotnost sa novodonesenim

propisima, te su bile postale bespredmetne ili su izgubile svaki praktični značaj. Posebni

entitetski propisi su na različiti način regulirali određena pitanja etažnog vlasništva, ne

promijenivši osnovni koncept etažnog vlasništva što je nužno dovelo do nekonzistentnosti

konstrukcije etažnog vlasništva. Prvo je ZOVO 1998. u Federaciji BiH unio izmjenu koja se

tiče prava na zemljištu, te je, za slučaj da je etažno vlasništvo podignuto na privatnom zemljištu,

etažnim vlasnicima priznao zajedničko vlasništvo, a ne suvlasništvo. Dalje, nakon donošenja

15 Skupna oznaka za ranije socijalističke subjekte, titulare društvenog vlasništva. 16 Postoje shvatanja da je moguće ostati u okviru ovog koncepta a zamijeniti zajedničko vlasništvo suvlasništvom,

jer je to rješenje prihvatljivije u pogledu određenja kako se snose troškovi, u pogledu finansiranja izgradnje itd.

Tako Stefanović, Z., Etažna svojina, magistarski rad, Beograd, 1992, str. 44. Navedeno prema Planojević, N., op.

cit., str. 204.



Zakona o građevinskom zemljištu 2003. (dalje i ZGZ FBiH i ZGZ RS 2003) uopće se više nije

moglo govoriti o pravu korištenja etažnih vlasnika na zemljištu ispod i oko zgrade, budući da

su ti vlasnici ex lege postali i vlasnicima zemljišta i to u Federaciji BiH zajednički vlasnici, a u

Republici Srpskoj suvlasnici.17

Zatim su entitetski zakoni o zemljišnim knjigama u članu 30. bili dali novu definiciju etažnog

vlasništva (kakva će kasnije biti prihvaćena i u zakonima o stvarnim pravima) te su propisali

način uknjižbe etažnog vlasništva. Rješenja koja su prihvaćena u zakonima o zemljišnim

knjigama su bila suprotna rješenjima tada važećeg Zakona o svojini na dijelovima zgrade. Iako

se radilo o potonjem propisu nije bilo moguće reći da je on de facto derogirao raniji zakon, jer

predmetne odredbe zemljišnoknjižnog prava uopće nisu mogle biti implementirane prije

donošenja zakona o stvarnim pravima koji je trebao donijeti novo materijalnopravno uređenje

etažnog vlasništva. Materijalnopravni propisi o etažnom vlasništvu i propisi o načinu upisa su

bili neusklađeni. Zakonodavac je vodio računa o tome da se paralelno sa reformom

zemljišnoknjižnog prava mora odvijati i reforma vlasničkopravnih odnosa, koja je međutim u

šest narednih godina nakon donošenja Zakona o zemljišnim knjigama izostala u Republici

Srpskoj a u Federaciji BiH deset godina. Entitetski Zakoni o zemljišnim knjigama su takao

anticipirali buduća rješenja kodifikacije stvarnog prava; novi postupak upisa nije bio moguć

bez reforme koncepta etažnog vlasništva. Nakon donošenja odnosno početka primjene ZSP

FBiH propisi o etažnom vlasništvu i propisi zemljišno-knjižnog prava o uknjižbi u Federaciji

BiH čine konačno jednu usklađenu cjelinu. U Republici Srpskoj je u međuvremenu Zakon o

zemljišnim knjigama RS stavljen van snage i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru

nekretnina18 koji predviđa drugačiji koncept upisa etažnog vlasništva, i to koncept kakav nije u

skladu sa Zakonom o stvarnim pravima Republike Srpske.

3. Novi koncept etažnog vlasništva u entitetskom zakonodavstvu

Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH mijenja suštinu, odnosno dosadašnji model etažnog

vlasništva.19 Na gotovo identičan način je to učinjeno u Zakonu o stvarnim pravima RS. U

osnovi i ZV BDBiH slijedi ovaj koncept. Novi koncept etažnog vlasništva kao temeljnu

odrednicu ima suvlasništvo nekretnine kao cjeline (posljedica pravnog jedinstva nekretnine) iz

koje se izvodi pravo vlasništva na posebnom dijelu. Uspostavljanjem pravnog jedinstva

nekretnine glavni element u etažnom vlasništvu je vlasništvo na zemljištu, a ne na stanu: „prava

sa zemljišta se šire na ono što se sa njim trajno spojilo, uključujući zgrade, a kroz njih

stanove«.20 Od donošenja Zakona o nacionalizaciji najamnih zgrada i gradskog građevinskog

zemljišta 1958.g. koji je svo zemljište u gradovima i naseljima gradskog karaktera izuzeo iz

17 Član 39. Zakona o građevinskom zemljištu Federacije BiH, član 39. Zakona o građevinskom zemljištu

Republike Srpske. 18 Službeni glasnik RS 6/2012. 19 Planojević, N., op.cit., str. 196. 20 Brežanski, J., op.cit., str. 157.



privatnog vlasništva do donošenja entitetskih Zakona o građevinskom zemljištu iz 2003.g. u

BiH načelo superficies solo cedit nije važilo u gradovima i naseljima gradskog karaktera a

upravo je u tim područjima etažno vlasništvo i imalo svoj praktični značaj. Kao posljedica te

činjenice koncept etažnog vlasništva uspostavljen 1959. godine nije vodio računa o ovom

principu. Budući da ZSP FBiH proklamira punu vrijednost načela superficies solo cedit i

uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine, postojeći koncept etažnog vlasništva bi se već i samo

zbog toga pokazao neodrživim.

Etažno je vlasništvo u svakom pravnom poretku konstrukcija, a u novom stvarnom pravu

Federacije BiH ona je vezana za specifičnu konstrukciju suvlasništva. Osnovno obilježje

„običnog“ suvlasništva su idealni (alikvotni) dijelovi i nepostojanje ovlaštenja na konkretnom

dijelu stvari. Specifičnost suvlasničke zajednice kod etažnog vlasništva se ogleda u tome što je

odgovarajući suvlasnički dio povezan s jednim konkretnim realnim dijelom nepokretnosti

(stanom, poslovnom prostorijom ili drugim posebnim dijelom). Odgovarajući suvlasnički dio u

cjelini (nekretnina, a to je zemljište sa izgrađenom zgradom) i posebni dio nepokretnosti čine

jednu jedinstvenu zajednicu, jedan jedinstven, specifičan objekt prava. Ne postoji zakonska

mogućnost da na stanu postoje određeni pravni odnosi, a na odgovarajućem suvlasničkom

dijelu drugačiji pravni odnosi. Nije moguće različito opteretiti odgovarajući suvlasnički i

posebni dio niti ih je moguće posebno prenositi. U svakom pravnom poretku, kako je gore

rečeno, etažno vlasništvo je pravna konstrukcija; u važećem stvarnom pravu u BiH nova

konstrukcija etažnog vlasništva usklađena je s pojmom pravnog jedinstva nekretnine, te prava

koja postoje na zemljištu moraju se protegnuti na sve ono što je s njim povezano. Kako u tom

konceptu ne mogu postojati različita prava na zemljištu, zajedničkim dijelovima zgrade i

posebnim dijelovima zgrade, rješenje je nađeno u specifičnoj konstrukciji objekta etažnog

vlasništva.

Nova koncepcija etažnog vlasništva koja je već bila anticipirana u ZZK FBiH vidljiva je i u

zemljišno-knjižnom ulošku. Zemljišno-knjižno tijelo koje se upisuje u list A se sastoji od

suvlasničkog udjela u cjelini, a to je zemljište te sa njim povezane zgrada, a koje je neodvojivo

povezano sa posebnim vlasništvom na konkretnom stanu. Zemljišno-knjižni uložak stana

odnosno posebnog dijela zgrade ispoljava određene specifičnosti u odnosu na situaciju da je u

zemljišnoknjižni uložak upisano samo zemljište, što je posljedica specifičnog objekta;

zemljišnoknjižno tijelo je, kada se radi o posebnim dijelovima zgrade, specifično. Odredba

člana 30. predviđa odstupanja u odnosu na „obični” z.k. uložak u pogledu lista A, te se može

zaključiti da se vlasnički i teretni list zemljišnoknjižnog uloška u koji se upisuju stanovi vode

po općim pravilima. Posjedovni list, ili list A u koji se upisuje nekretnina odnosno zemljišno-

knjižno tijelo odražava specifičnosti objekta kada je u pitanju vlasništvo na posebnom dijelu

zgrade.

Tako će npr. u situaciji da se zgrada sastoji od četiri jednaka stana u listu A zemljišnoknjižnog

uloška za stan broj 1 kao zemljišno-knjižno tijelo biti upisana jedna četvrtina suvlasničkog

udjela u zemljištu povezana sa posebnim vlasništvom na stanu broj 1. Istovremeno će biti



izvršena uputa na z.k. uloške u koji su upisani stanovi 2, 3 i 4. Etažni je vlasnik individualni

vlasnik određenog stana i suvlasničkog udjela u cijeloj nekretnini. U listu B će određeni vlasnik

biti upisan kao vlasnik nekretnine označene u listu A sa 1/1; sama nekretnina je specifična i

posljedica je konstrukcije etažnog vlasništva.

ZSP FBiH slijedi jedan dualistički model etažnog vlasništva koji daje primat pravu na zemljištu

u odnosu na vlasništvo na posebnom dijelu, što je opet posljedica dejstva načela superficies

solo cedit, uspostavljanja pravnog jedinstva nekretnine i drugačijeg definiranja nekretnine. ZSP

FBiH određuje da se etažno vlasništvo uspostavlja na posebnim dijelu nekretnine, ali da

proizlazi i ostaje neodvojivo povezano sa odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekretnine na

kojoj je uspostavljeno. Iz cijeline odredba koje slijede proizlazi namjera zakonodavca da etažno

vlasništvo definira kao vlasništvo na posebnom dijelu neodvojivo povezano sa suvlasništvom

u cjelini. Povezivanje sa suvlasništvom u cjelini (zajedničkim dijelovima zgrade i zemljištu)

može izazvati zabune, stoga je izričito pojašnjeno da na posebnom dijelu vlasnik ima puna

vlasnička prava. Etažni vlasnik je vlasnik određenog objekta a taj objekt je poseban, njega čini

suvlasnički dio u cijeloj nekretnini sa kojim je povezano individualno vlasništvo na jednom

realnom posebnom dijelu nekretnine. Nad objektom etažnog vlasništva može postojati

suvlasništvo ili zajedničko vlasništvo pri čemu se suvlasnici ili zajednički vlasnici prema

trećima kao i ostalim suvlasnicima smatraju kao jedno lice (član 90. ZSP FBiH).

To individualno vlasništvo trpi određena ograničenja budući da u jednoj usko povezanoj

zajednici postoji više individualnih vlasničkih ovlaštenja. Takva jedna zajednica nameće

određene obzire i restrikcije prilikom vršenja vlasničkih ovlaštenja.21 Ograničenja su

karakteristična i za dosadašnja rješenja kao i za rješenja u uporednom pravu kao npr. dužnost

održavanja posebnog dijela zgrade – član 94. ZSP FBiH ili ograničene mogućnosti vršenja

promjene stanja odnosno intervencije na stanu – član 95. ZSP FBiH. Stoga se odnosi povodom

posebnih dijelova i zajedničkih dijelova nekretnine uređuju posebnim sporazumom svih etažnih

vlasnika.

Etažno se vlasništvo može u pravilu uspostaviti samo na odgovarajućem suvlasničkom dijelu i

u pogledu dijela nekretnine koji predstavlja zasebnu upotrebnu cjelinu kao što je stan, poslovna

prostorija, garaža ili jasno omeđena mjesta namijenjena za ostavljanje motornih vozila (član 81.

st. 1. i 2. ZSP FBiH). Odgovarajući suvlasnički dio je suvlasnički dio nekretnine koji odgovara

odnosu korisne površine posebnog dijela zgrade sa korisnom površinom zgrade i drugih

posebnih dijelova (član 85. st. 1 ZSP FBiH). Da li je određeni suvlasnički dio odgovarajući

prosuđuje se prema tome da li je taj suvlasnički dio u odnosu prema vlasništvu cijele nekretnine

jednak ili veći od odnosa korisne površine posebnog dijela nekretnine prema korisnoj površini

svih stanova i zajedničkih dijelova nekretnine. Ukoliko se etažno vlasništvo uspostavlja na

zahtjev jednog od suvlasnika, te o tome nema sporazuma svih suvlasnika, odgovarajući

suvlasnički dio utvrdiće sud.

21 U tom smislu i Rašović, Z. P., op.cit., str. 262, Belaj, V., in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 1., str. 740.



Norma koja određuje da se etažno vlasništvo može osnovati samo na odgovarajućem

suvlasničkom dijelu je dispozitivne prirode. Ukoliko se slože suvlasnici etažno se vlasništvo

može uspostaviti i na neodgovarajućem suvlasničkom dijelu (član 85. st. 2. ZSP FBiH). To bi

značilo da suvlasnik koji ima npr. jednu četvrtinu u cijeloj nekretnini može imati stan čija je

korisna površina veća od jedne četvrtine cijele korisne površine. Suvlasnik koji dobiva više

prava nego što bi mu na osnovu ranijeg alikvotnog dijela pripadalo može dugovati naknadu

ostalim suvlasnicima u skladu sa njihovim sporazumom, ali bi prema propisima o porezima na

promet nekretnina bio obveznik ovog poreza u višku vrijednosti.

Novinu u odnosu na dosadašnje uređenje predstavlja rješenje prema kojem se etažno vlasništvo

može protezati i na neke sporedne dijelove koji sa posebnim dijelom ne čine građevinsku

cjelinu, ako je taj dio jasno razgraničen od ostalih dijelova nekretnine i neometano dostupan (sa

međe nekretnine, iz zajedničkih dijelova nekretnine ili iz posebnog dijela čiji je sporedni dio –

član 81. st. 4. ZSP FBiH).

4. Osnivanje etažnog vlasništva

Etažno vlasništvo se može osnovati na osnovu jednostranog pravnog posla vlasnika cijele

nekretnine (član 86. ZSP FBiH), koji se naziva izjava o diobi ili na osnovu saglasnosti svih

suvlasnika (član 84. st. 1. ZSP FBiH) u kom slučaju oni sačinjavaju sporazum o diobi. Pravni

poslovi kojom se vrši dioba i uspostavljanje etažnog vlasništva moraju biti u formi notarski

obrađene isprave.

Vlasnik zemljišta ili titular prava građenja može odlučiti da uspostavi etažno vlasništvo na već

postojećoj zgradi ili na zgradi koja tek treba da bude izgrađena, pri čemu će vlasništvo na dijelu

zgrade biti uspostavljeno tek ukoliko zgrada bude izgrađena. U entitetima nije moguće izvršiti

etažiranje i uspostavu etažnog vlasništva sve dok zgrada ne bude u potpunosti završena i dok

ne bude na osnovu rješenja nadležnog općinskog organa upisana u katastar. U Brčko distriku je

naprotiv moguće etažiranje i u toku izgradnje. Entitetska rješenja mogu biti problem kod

izgradnje stanova za tržište i finansiranja kupovine stanova. Prema njemu vlasnik zemljišta koji

na njemu gradi stanove ne može vršiti uspostavu posebnih dijelova, tako da kada prodaje

stanove u izgradnji on ne podaje definirane objekte prije završetka izgradnje. To povlači za

sobom sigurnosne rizike kako za kupca stana tako i za banku koja njega finansira. Bitno bi bilo

da graditelj može i u toku izgradnje prodavati buduće stanove koje će finansirati kupac, kome

se mora osigurati stjecanje vlasništva, te da iz kupoprodajne cijene graditelj može otplaćivati

globalno zaduženje tj. dug banci koja njega finansira. Vlasnik koji gradi za tržište gradnju

finansira iz odobrenog kredita, a kao sigurnost opterećuje zemljište koje ima u vlasništvu i na

kome se gradi. Sa napretkom izgradnje po principu superficies solo cedit i ekstenzivnosti

hipoteke, hipoteka će se protezati i na zgradu kao cjelinu. Ako se proda stan u izgradnji, trebalo

bi biti moguće da se on oslobodi od hipoteke koja osigurava kredit prodavca te da se na njemu

upiše hipoteka u korist banke kupca. Ta transakcija će se suočiti sa problemom da će kupac

postati etažni vlasnik tek po završetku gradnje! Veliki je propust entitetskih zakonodavaca što



nije predvidio mogućnost etažiranja i uspostavljanja suvlasničkih dijelova povezanih sa

vlasništvom na posebnom dijelu zgrade još dok je zgrada u izgradnji, pa čak i prije početka

izgradnje, ali je ovaj propust u Federaciji BiH ublažen uvođenjem instituta privremenog

etažnog vlasništva (čl. 86. st. 4. do 9.)

Entitetski zakonodavac je ovdje dijelom slijedio rješenje koje je hrvatski zakonodavac preuzeo

iz austrijskog prava (član 75. st. 2 ZV RH). I u pravu Republike Hrvatske je etažiranje moguće

tek po završetku izgradnje zgrade i tek nakon što zgrada na osnovu prijavnog lista bude upisana

u zemljišnu knjigu.22 Međutim, reforma prava vlasništva na posebnim dijelovima zgrade

izvršena austrijskom pravu 2002. godine između ostalog se odnosila na zaštitu stjecatelja na

stanovima u izgradnji. U austrijskom pravu i dalje nije moguće etažirati i stjecati vlasništvo na

posebnim dijelovima zgrade prije nego ona bude gotova. Kupac koji je zaključio ugovor sa

nosiocem izgradnje23 o kupovinu posebnog dijela zgrade koji ispunjava zakonom propisane

pretpostavke da može biti objekt etažnog vlasništva, koji u skladu sa zaključenim ugovorima

izvršava svoje obaveze, te koji ima pravni osnov za stjecanje budućeg posebnog dijela zgrade

mora biti zaštićen u svom očekivanju da stekne pravo tom dijelu zgrade. U korist takvog kupca

se vrši zabilježba stjecanja etažnog vlasništva. Obaveze kupca ne dospijevaju prije nego se

izvrši ovakva zabilježba. Ukoliko kupac nakon toga izvrši svoje obaveze, ima pravo zahtijevati

od organizatora izgradnje provođenje svih radnji i davanje izjava volja neophodnih za upis

etažnog vlasništva u zemljišne knjige. Ovo svoje pravo može zaštiti podignućem tužbe, a

istovremeno mu je dato pravo da može izvršiti zabilježbu spora u zemljišnoj knjizi.24 U

Federaciji BiH, za razliku od Republike Srpske, slijeđena su nova rješenja austrijskog prava.

Zakon predviđa kategoriju privremenog etažnog vlasnika (o čemu se vrši predbilježba), koji je

vidljiv kao vlasnik/kupac određenog budućeg stana, čime je efikasno zaštićen od eventualne

višestruke prodaje istog stana.

Pored pravnog osnova, potreban je i modus acquirendi, a to je upis u zemljišnu knjigu. Za upis

etažnog vlasništva osim izjave odn. sporazuma o diobi neophodan je i plan podjele sačinjen i

ovjeren od strane stručnog lica (član 83. st. 2. – 4. ZSP FBiH). Ukoliko izostane sporazum

suvlasnika o uspostavljanju etažnog vlasništva o tome će odlučiti vanparnični sud.25

Član 30. ZZK FBiH regulira način upisa etažnog vlasništva. U zemljišno-knjižnom ulošku stana

se upisuje posebno vlasništvo koje pripada suvlasničkom dijelu i kao ograničenje suvlasništva

priznavanje posebnog vlasništva koja pripadaju drugim suvlasničkim dijelovima. Iz opisa

nekretnine u A listu je vidljiv koncept etažnog vlasništva, prema kojem u sklopu etažnog

vlasništva postoje dva prava – vlasništvo na posebnom dijelu i suvlasništvo na zemljištu. Zbog

22 Tako Josipović, T., Zemljišnoknjižno pravo, str. 151, Nr. 221. 23 Adekvatan tehnički izraz za „Bauträger” ne postoji u našem pravu. 24 Više o novim rješenjima austrijskog prava u pogledu zaštite budućeg vlasništva na stanovima vidjeti kod Iro,

G., op. cit., str. 73 – 74. 25 „Ako ne dođe do sporazuma svih suvlasnika nekretnine, po zahtjevu za pretvaranje idealne svojine u u etažnu

svojinu bilo kojeg suvlasnika rješava sud po pravilima vanparničnog postupka“ – član 96. st. 2. ZV BD BiH.



dejstva načela superficies solo cedit se pravo na zemljištu (suvlasništvo na zemljištu) tretira kao

glavno pravo a pravo na posebnom dijelu zgrade kao sporedno pravo.

Zemljišna knjiga može obuhvatiti samo nekretnine tj. zemljišta, a suvlasništvo na zemljištu je

osnovna odrednica etažnog vlasništva što ima za posljedicu i specifično evidentiranje u

zemljišnoj knjizi. Prema ZZK FBiH upis vlasništva na posebnim dijelovima zgrade se vrši na

slijedeći način: za svaki stan se vodi poseban zemljišno-knjižni uložak a zemljišno-knjižni

uložak zemljišta se zatvara. Ovdje postoji izvjesna sličnost sa gore pomenutom knjigom „E”,

osim što je za knjigu „E” bilo predviđeno osnivanje novog zemljišnoknjižnog uloška za cijelu

zgradu, dok je prema ZZK FBiH predviđeno otvaranje zemljišnoknjižnog uloška za svaki stan,

pri čemu je obavezna uputa na sve druge zemljišnoknjižne uloške gdje su upisani drugi stanovi

odnosno posebni dijelovi zgrade.

B. PRAVO GRAĐENJA

1. Novi pojam nekretnine

Jedna od najznačajnijih novina koju je donijelo novo stvarno pravo u entitetima i Brčko distriktu

BiH jeste uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i dejstva načela superficies solo cedit. U

ovom kontekstu je ključan novi pojam nekretnine. Umjesto dosadašnje odredbe, prema kojoj

se zemljišta, zgrade, stanovi i poslovne zgrade smatraju nepokretnim stvarima, sada se samo

zemljišta smatraju nekretninama sa svim što je s njima iznad ili ispod površine povezano.26 Iza

ovog izmijenjenog pojma nekretnine stoji jedan od osnovnih reformskih zahvata u stvarnom

pravu u entitetima. Time se ponovo uspostavlja pravno jedinstvo nekretnine i dejstvo načela

superficies solo cedit s dalekosežnim posljedicama po niz stvarnopravnih instituta. Posljedica

ovog rješenja je da se samo zemljište smatra nekretninom, osim ako je zakonom drugačije

propisano.27

Novi pojam nekretnine, te uspostavljanje pravnog jedinstva nekretnine i principa superficies

solo cedit nužno će utjecati na izmjenu niza instituta stvarnog prava, kao npr. stjecanje

građenjem na tuđem zemljištu, uvođenje novog koncepta etažnog vlasništva, te uvođenje prava

građenja, kao gotovo jedine mogućnosti, osim koncesija, razdvajanja zgrade od zemljišta na

kojem je podignuta.

2. Pravo građenja

2.1. Uvodne napomene o pravu građenja

Entitetski zakoni o zemljišnim knjigama doneseni 2002. godine su, anticipirajuću uređenje

budućeg stvarnog prava, bili definirali sadržaj prava građenja (pravo imati u vlasništvu

26 Čl. 6 st. 2 ZSP FBiH; čl. 6 st. 2 i 14 st. 1 ZSP RS; čl. 7 st. 2 ZV BDBiH. 27 Više o ovom načelu i ovoj reformi u BiH kod M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini,

str. 24, 74, 164 itd.



građevinu na tuđem zemljištu), karakteristike (stvarno pravo koje je prenosivo i nasljedivo),

kao i način upisa (pravo građenja se smatra ograničenim stvarnim pravom koje se upisuje u

teretnom listu opterećenog zemljišta, ali istovremeno i kao samostalna nekretnina za koju se po

službenoj dužnosti otvara novi zemljišnoknjižni uložak).28 Novo zakonodavstvo u oblasti

stvarnih prava slijedi ovaj koncept.

Historijski je institut prava građenja nastao sredinom prošlog stoljeća, uvjetovan socijalnim

potrebama naraslog gradskog stanovništva. Stambene potrebe je bilo lakše rješavati bez potrebe

kupovine skupog gradskog građevinskog zemljišta.29 Korist za vlasnika zemljišta se ispoljavala

u tome da se nije lišavao trajno vlasništva zemljišta, a da je za vrijeme postojanja prava

građenja, dok je lišen posjeda i upotrebe zemljišta, ubirao određenu rentu.30 Upravo ova

posljedica prava građenja može biti atraktivna u bivšim socijalističkim zemljama u procesu

pretvorbe. Neke od zemalja, kao npr. Njemačka, odlučile su otvoriti mogućnost da se ranija

socijalistička prava korištenja građevinskim zemljištem u državnom vlasništvu transformiraju

ili u pravo građenja ili u pravo vlasništva koje bi pripalo ranijem nositelju prava korištenja.31 U

regionu se dio doktrine vehementno zalagao za pretvaranje prava korištenja u pravo građenja,

što bi značilo da ovaj važni privredni resurs zadržavaju općine.32 Razvoj u BiH nije krenuo u

tom pravcu, osim u Brčko distriktu BiH, gdje su trajna prava korištenja pretvorena u pravo

građenja.33

2.2. Pojam i karakteristike prava građenja

Ovo je pravo uvedeno prvi put na prostoru BiH implementacijom novog stvarnog prava u

njenim različitim dijelovima.34 Pravo građenja je ograničeno stvarno pravo na tuđem zemljištu,

čiji je sadržaj imati pravo vlasništva na građevini sagrađenoj na tuđem zemljištu ili ispod tuđeg

zemljišta, pri čemu je vlasnik opterećenog zemljišta dužan to trpjeti.35 Osim ovog svojstva,

svojstva ograničenog stvarnog prava, koje se javlja kao teret prava vlasništva druge osobe,

pravo građenja ima još jedno svojstvo – u pravnom prometu ono je izjednačeno s

nekretninom.36

Pravo građenja ima dvojaku pravnu prirodu (stvarno pravo na nekretnini, posebna

nekretnina).37 Dvojaka pravna priroda nalaže da se paralelno konsultiraju dvije grupe pravnih

28 Čl. 26. i 29. ZZK FBiH/ZZK RS. 29 O tome više N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, Zagreb 2007, str. 77. 30 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 76. 31 Više o tome S. Eichel, Beck'sches Notarhandbuch, str. 384, br. 21. 32 Tako P. Simonetti, O pravnom režimu građevinskog zemljišta, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u Rijeci,

v. 17, br. 1, str. 5; P. Simonetti, Prava na građevinskom zemljištu, Rijeka, 2008, str. 464. 33 Čl. 205 st. 2 ZV BDBiH. 34 Čl. 298 do 314 ZSP FBiH; čl. 286 do 302 ZSP RS; čl. 74 do 90 ZV BDBiH. 35 Čl. 298 st. 1 ZSP FBiH; čl. 286 st. 1 ZSP RS; čl. 74 st. 1 ZV BDBiH. 36 Čl. 298 st. 2 ZSP FBiH; čl. 286 st. 2 ZSP RS; čl. 74 st. 2 ZV BDBiH. 37 U ovom drugom svojstvu njemačko ga pravo tretira kao pravo izjednačeno s nekretninom

(grundstücksgleiches Recht).



pravila, i to pravila koja se odnose na nekretnine i vlasništvo na nekretninama, te pravila koja

se odnose na ograničena stvarna prava tj. opterećenja nekretnina. To je vidljivo iz zakonskih

odredaba o sadržini i zaštiti prava građenja. Sadržina prava građenja ovlašćuje njegovog titulara

da bude vlasnik zgrade podignute na pravu građenja (odnos prava vlasništva), ali je pravo

građenja i opterećenje, pa njegov titular u odnosu na opterećeno zemljište ima prava koja ima i

plodouživalac.38 Pri tome zakonodavac ne izjednačava titulara prava građenja s

plodouživaocem, već njegov položaj određuje kao da se radi o plodouživanju. Između

plodouživanja i prava građenja sličnost je u tome što i jedno i drugo pravo potpuno apsorbiraju

opterećeno dobro, tako da vlasniku nekretnine ostaje samo goli vlasnički naslov (nuda

proprietas). Razlika je ipak veoma bitna: pravo plodouživanja je neprenosivo, strogo lično

pravo, dok to, kako će niže biti riječi, pravo građenja nije. Osim toga, kada se odredbe o pravima

i obavezama plodouživaoca pokušaju primijeniti na položaj titulara prava građenja, pokazuje

se da to nije neproblematično, jer niz pravila plodouživanja ne odgovara prirodi odnosa kod

prava građenja.

Pravo građenja uživa zaštitu kao pravo na nečijem zemljištu uz odgovarajuću primjenu pravila

o zaštiti stvarnih služnosti, a kao pravo koje se u prometu tretira kao nekretnina, uživa zaštitu

odgovarajućom primjenom pravila o zaštiti prava vlasništva.39 U Brčko distriktu BiH se na

zaštitu prava građenja primjenjuju pravila o zaštiti služnosti. Ovo je rješenje ispravnije nego

ono predviđeno u stvarnim pravima entiteta, koja zaštitu prava građenja vežu za zaštitu stvarnih

služnosti, budući da entitetski zakoni o stvarnim pravima nemaju uopće posebne odredbe o

zaštiti stvarnih služnosti, već jedinstvene odredbe o zaštiti služnosti, kako stvarnih, tako i

osobnih.40

Ukoliko je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda je ta zgrada sastavni dio prava građenja

kao da je ono zemljište. Zgrada i pravo građenja čine jedan objekt i neraskidivo su povezani.

Oni imaju istu pravnu sudbinu, na njima postoje ista prava i samo se kao cjelina mogu prenositi

i opterećivati. Zgrada i samo opterećeno zemljište nisu povezani, već upravo postojanjem prava

građenja razdvojeni. Neki pisci u ovome vide napuštanje načela superficies solo cedit.41 S tim

se ne bismo složili – zgrada je ex lege sastavni dio prava građenja i s njim je povezana, a pravo

građenja se smatra nekretninom. S druge strane, zemljište i pravo građenja čine cjelinu. Budući

da je pravo građenja opterećenje na zemljištu, nije moguć prijenos zemljišta bez prijenosa prava

građenja. Zakon propisuje da ko stekne zemljište stječe ga opterećenim pravom građenja.

Međutim, to bi slijedilo iz pravila zemljišnoknjižnog prava i bez ove odredbe. Ove dvije

neraskidive veze (između prava građenja i zgrade, i prava građenja i zemljišta) određeni pisci

tretiraju kao posebnu osobinu prava građenja odnosno kao neodvojivost (“Pravo građenja je

neodvojivo”42). Iako je u pitanju pomalo neuobičajen jezički izraz, njime je dobro opisana

38 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH. 39 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 st. 1 ZV BDBiH. 40 Čl. 260 do 263 ZSP FBiH; čl. 248 do 251 ZSP RS. 41 J. Weike/L. Tajić, Komentar zakona o zemljišnim knjigama u Bosni i Hercegovini, str. 109. 42 N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 81.



povezanost prava građenja sa zemljištem i zgrade s pravom građenja. Izvjesno je da pravo

građenja konstituirano na neizgrađenom zemljištu jedno vrijeme može postojati i bez zgrade.

Takođe ono ne prestaje automatski uništenjem ili rušenjem zgrade. Međutim, ako je zgrada

izgrađena, onda bi svako odvojeno raspolaganje zgradom ili pravom građenja bilo ništavo. O

ovoj povezanosti prava građenja govore i odredbe koje za titulara prava građenja stvaraju

obavezu da izgradi zgradu u određenom vremenskom periodu nakon osnivanja prava građenja

(deset godina)43, kao i da je obnovi u jednom određenom roku ukoliko bude uništena do mjere

da je nije moguće koristiti za prvobitno predviđenu namjenu (titular prava građenja je obavezan

da u roku od šest godina obnovi zgradu u mjeri koliko je najnužnije da služi svojoj prijašnjoj

glavnoj namjeni).44

Pravo građenja je otuđivo i nasljedivo pravo, kao i druge nekretnine.45 Iz toga slijedi da se može

prenositi kako poslovima inter vivos tako i poslovima mortis causa. Osim toga se pravo

građenja može i opteretiti u principu kao i svaka druga nekretnina, osim ako se to ne protivi

pravnoj prirodi toga prava. Moguće ga je opteretiti služnostima, stvarnim teretima, založnim

pravom i zemljišnim dugom, a opterećenje pravom građenja bi se suprotstavljalo njegovoj

prirodi; pravo građenja na pravu građenja ne može postojati.46

2.3 Vrste prava građenja

Zakoni o stvarnim pravima ne definiraju nikakve posebne vrste prava građenja. Ipak, moguće

je diferencirati određene situacije, te govoriti, ako ne o posebnim vrstama prava građenja, onda

barem o različitim modifikacijama ovog instituta. Ta razlikovanja nisu samo čisto teorijske

prirode, već imaju određene praktične posljedice vrlo značajne i za pravilnu notarsku obradu

pravnog posla kojim se osniva pravo građenja.

Prva situacija koju treba razlikovati jeste da li se pravo građenja osniva na već izgrađenom

zemljištu ili na zemljištu na kojem će se objekt graditi tek nakon osnivanja prava građenja.

Sadržina ugovora o osnivanju prava građenja u oba ova slučaja neće biti ista. Ukoliko već

postoji građevina, onda će biti potrebno u ugovoru odrediti odnose između vlasnika zgrade (i

budućeg nosioca titulara prava građenja) i vlasnika zemljišta. Tako će npr. morati da se riješi

pitanje otplate kredita iskorištenog za izgradnju zgrade, razriješi pitanje već zaključenog

ugovora o osiguranju i sl. Ukoliko objekta nema, onda će u ugovoru biti potrebno odrediti kakav

će se objekt graditi. U njemačkom pravu bi ugovor o osnivanju prava građenja koji ne bi

sadržavao dovoljan opis buduće građevine mogao biti i ništav.47 Iz zakona koji reguliraju ovu

materiju u BiH takav zaključak se ne bi mogao izvući. Međutim preciznim uređenjem pitanja

kakav se objekt ima podići izbjeći će se naknadni sukobi i sporovi među strankama (npr. trebalo

43 Čl. 311 st. 1 ZSP FBiH; čl. 299 st. 1 ZSP RS; čl. 88 st. 1 ZV BDBiH. 44 Čl. 311 st. 2 ZSP FBiH; čl. 299 st. 2 ZSP RS; čl. 84 ZSP BDBiH. 45 Čl. 303 st. 1 ZSP FBiH; 291 st. 1 ZSP RS; čl. 79 st. 1 ZSP BDBiH. 46 Tako i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2., str. 81–82. 47 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, 380, br. 7.



bi odrediti da li će se graditi isključivo stambeni objekt48, da spratnost neće biti viša od

dogovorene (bez obzira na to što bi prema regulacionom planu mogla biti i viša), da se objekt

za određene namjene ne može koristiti i slično.

Iz zakona se može takođe izvući zaključak da može postojati pravo građenja u korist samog

vlasnika nekretnine, koje se, shodno vlasničkoj hipoteci ili vlasničkom zemljišnom dugu može

nazvati vlasničkim pravom građenja. Propisano je da vlasnik zemljišta može biti nosilac prava

građenja na svom zemljištu.49 Takva situacija može nastati u slučaju konsolidacije – vlasnik

jednog zemljišta postane i titular prava građenja ili obrnuto, ali i kada vlasnik optereti svoje

zemljište pravom građenja u svoju korist. Ova druga mogućnost nije izričito predviđena

zakonom, ali slijedi iz odredbe prema kojoj vlasnik zemljišta može biti nosilac prava građenja

na svom zemljištu.50 Da je zakonodavac u vidu imao samo situaciju naknadnog sjedinjenja,

onda bi propisao da pravo građenja ne prestaje sjedinjavanjem u jednoj ličnosti vlasnika

zemljišta i prava građenja, kao što je to učinio kod služnosti.51

Mogućnost da vlasnik optereti svoju nekretninu pravom građenja može za njega biti privredno

interesantna. On može utjecati na razvoj i planiranje određene nekretnine tj. projekta tako što

će razviti planove izgradnje, odrediti kakvi se objekti mogu graditi na pravu građenja i u

pogodnom trenutku na određenog investitora prenijeti zemljište s pravom građenja. Prednost

ovakve transakcije može ležati u tome da će naknadni prijenos prava građenja biti obavljen

jednostavno, da onaj ko stječe može biti siguran da postoji upravnopravna mogućnost (potrebne

dozvole) za građenje određenog objekta. Time cijela nekretnine biva lakše utrživa, vlasnik

opterećenog zemljišta vrši direktan utjecaj na to kakav će se objekt izgraditi, što njemu može

iz različitih razloga biti značajno (npr. da se ne sagradi neželjeni objekt). Nakon proteka roka

na koji je osnovano pravo građenja, on ili njegovi nasljednici će steći objekt za koji imaju

interesa. Sve se ovo, naravno, može precizirati ugovorom kojim se osniva pravo građenja, ali

na izloženi način je vlasnik zemljišta stvorio situaciju koju druga strana mora akceptirati.

Takođe će ova mogućnost biti veoma značajna u situaciji da vlasnik jednog zemljišta ima

namjeru sam graditi objekt i prodavati stanove ili poslovne prostore na tržištu, pri čemu ne želi

prodati i svoje zemljište.52 On će tada moći konstituirati pravo građenja i na pravu građenja

konstituirati etažno vlasništvo. Kako se etažno vlasništvo može osnovati tek nakon što objekt

bude završen, pri čemu je predviđena mogućnost osnivanja privremenog etažnog vlasništva, za

vlasnika zemljišta je bitno da u momentu zaključenja ugovora s potencijalnim etažnim

48 Ovo će pitanje, naravno, zavisiti i od odgovarajućeg regulacionog plana ili urbanističkog projekta, odnosno

provedbene urbanističke dokumentacije, i ne može biti proizvoljno uređeno od strane stranaka. U pravilu će vlasnik

i budući titular prava građenja to pitanje prethodno provjeriti i nije za očekivati da će poduzimati ovu transakciju

prije provjere šta se može izgraditi na datom zemljištu. 49 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. 50 Čl. 302 st. 2 ZSP FBiH; čl. 290 st. 2 ZSP RS; čl. 78 ZV BDBiH. U tom smislu i N. Gavella u: N. Gavella i drugi,

Stvarno pravo, Svezak 2, str. 84. 51 Čl. 266. ZSP FBiH; čl. 254 ZSP RS. 52 U tom smislu H. Faßbender, Notariatskunde, str. 370.



vlasnicima bude sasvim jasno da će buduće etažno vlasništvo, a sadašnje privremeno etažno

vlasništvo, postojati na pravu građenja.

U slučaju konstituiranja prava građenja u korist vlasnika zemljišta, problematično je pitanje

utvrđivanja naknade za pravo građenja. Vlasnik može odrediti visinu naknade za pravo

građenja, ali ona ne dospijeva i ne plaća se, jer su svojstva povjerioca i dužnika ujedinjena u

jednoj osobi. Ovaj dužničko-povjerilački odnos može biti “aktiviran” tek kod prijenosa prava

građenja. Kako niko ne može stvarati obaveze za drugu osobu, potrebno je da da prilikom

prijenosa prava građenja stjecatelj izričito preuzme navedenu obavezu.53

Kao moguću vrstu prava građenja moglo bi se vidjeti i zajedničko (simultano) pravo građenja.

Analogno zajedničkoj (simultanoj) hipoteci, ovo bi bila situacija gdje se pravo građenja osniva

na više zemljišnoknjižnih tijela upisanih u više zemljišnoknjižnih uložaka. Za razliku od

simultane hipoteke, kod prava građenja ovakva situacija može imati smisla samo ako se ipak

radi o susjednim zemljištima ili ako to i nije slučaj, da se na nekom zemljištu koje ne graniči

neposredno nalaze određeni sporedni uređaji. U njemačkom pravu je pravilo da zemljišta

moraju ležati jedno pored drugog, a od tog se pravila može odstupiti samo ako opterećena

zemljišta leže blizu jedno drugog, kada se pravo građenja ima etažirati, ili se sporedni uređaji

nalaze na parcelama koje nisu neposredno granične.54 Vlasnici različitih zemljišnoknjižnih

tijela mogu biti različiti, ali je bitno da pravo građenja svi konstituiraju pod istim uvjetima.

Ovakva situacija može nastati i naknadnom diobom jednog zemljišta koje je prethodno bilo

opterećeno pravom građenja. U slučaju da se npr. nasljednici jednog zemljišnoknjižnog tijela

koje se sastoji iz više katastarskih parcela odluče razvrgnuti suvlasnički zajednicu tako da

svakom od njih pripadne po jedna parcela, onda će otpisom pojedinih parcela i njihovim upisom

u posebne zemljišnoknjižne uloške doći do zemljišnoknjižne diobe, a time i do nastanka

simultanog (zajedničkog) prava građenja. Ista situacija može nastati i kada suvlasnici zemljišta

(zemljišnoknjižnog tijela) odluče izvršiti razvrgnuće suvlasničke zajednice fizičkom diobom

zemljišta. Postojanje prava građenja, dakle, nije prepreka ovakvim transakcijama, bitno je da

na svim novonastalim zemljišnoknjižnim tijelima postoji i nakon diobe pravo građenja. To

slijedi i iz zakonskih odredbi prema kojima ko po bilo kojem osnovu stekne vlasništvo

opterećenog zemljišta, stekao ga je opterećenog pravom građenja.55

Specifičan slučaj prava građenja postoji u situaciji kada je etažno vlasništvo uspostavljeno na

pravu građenja. Iz zakonskih odredaba o pravu građenja ovakva mogućnost ne slijedi, ali je ona

predviđena odredbama o etažnom vlasništvu, koje predviđaju da se etažno vlasništvo može

uspostaviti na odgovarajućem dijelu nekretnine koja, pak, može biti zemljište sa zgradom ili

pravo građenja sa zgradom.56 Ovo je pravilo logična posljedica izjednačenja prava građenja s

53 S. Eichel u Beck'sches Notarhandbuch, str. 381, br. 10. 54 § 5 st. 2 u vezi s § 6a st. 1 GBO (Grundbuchordnung / Zemljišnoknjižni red SR Njemačke). 55 Čl. 301 ZSP FBiH; čl. 289 ZSP RS; čl. 77 ZV BDBiH. 56 Čl. 80 st. 3 ZSP FBiH; čl. 80 st. 3 ZSP RS; čl. 91 st. 2 ZV BDBiH.



nekretninom tj. zemljištem. U slučaju da se etažno vlasništvo uspostavlja na pravu građenja,

onda se s određenim posebnim dijelom povezuje odgovarajući suvlasnički udio u pravu

građenja. Pravo građenja, naime, može biti uspostavljeno u korist više osoba. U slučaju

uspostave etažnog vlasništva na pravu građenja postoje dvije složene pravne konstrukcije.

Vlasnik zemljišta pravnim poslom opterećuje svoje zemljište pravom građenja.

Zemljišnoknjižni sud poduzima upis prava građenja u teretni list zemljišta i za njega otvara

poseban uložak, kao za novu nekretninu. Nakon toga se sve promjene odvijaju u vezi s pravom

građenja i evidentiraju se u zemljišnoknjižnom ulošku, gdje je pravo građenja upisano kao

nekretnina. Posebnim pravnim poslom vlasnik / titular prava građenja poduzima diobu

nekretnine (prava građenja), odnosno jednostranom izjavom volje u skladu s odredbama o

etažnom vlasništvu vrši uspostavu etažnog vlasništva na pravu građenja. U smislu člana 30

ZZK FBiH, analogno slučaju kada je izvršeno uspostavljanje etažnog vlasništva na zemljištu,

zatvara se osnovni zemljišnoknjižni uložak prava građenja.

2.4. Stjecanje prava građenja

Uvjeti za stjecanje prava građenja ne razlikuju se od uvjeta za stjecanje bilo kojeg stvarnog

prava na nekoj nekretnini. Nužno je da je lice koje osniva pravo građenja vlasnik zemljišta, da

postoji valjan pravni osnov i zakonit način stjecanja. Pravo građenja može valjano biti

zasnovano i od lica koje nije vlasnik nekretnine, ako je to lice bilo upisano u zemljišnu knjigu,

a savjesni stjecatelj prava građenja postupao s povjerenjem u zemljišnu knjigu (stjecanje na

temelju povjerenja u zemljišnu knjigu).

Pravni osnov za stjecanje prava građenja može biti pravni posao ili sudska odluka. Ovaj drugi

osnov stjecanja nije primarno značajan u praksi i on je samo pomoćno sredstvo za razrješavanje

određenih situacija u kojima nije uvijek moguće računati na sporazum zainteresiranih strana.

Situacije u kojima je moguće konstituirati pravo građenja sudskom odlukom definirane su kao

situacije podjele suvlasničke zajednice i u ostavinskom postupku.57

Pravni posao kojim se osniva pravo građenja mora biti zaključen u formi notarski obrađene

isprave; samo je u Federacije BiH to izričito propisano u zakonu koji regulira stvarno pravo58,

dok u Republici Srpskoj i Brčko distriktu BiH ovo pravilo slijedi iz odredbi zakona o

notarima.59 Pravni posao može biti jednostran i dvostran. U prvom slučaju vlasnik osniva pravo

građenja u svoju korist, a u drugom slučaju ugovor zaključuju vlasnik nekretnine i budući

nosilac prava građenja.

Najkraće rečeno, pravnim poslom o zasnivanju prava građenja trebalo bi riješiti slijedeća

pitanja: saglasnost vlasnika zemljišta da se osnuje pravo građenja i upiše u zemljišnu knjigu,

57 Čl. 307 ZSP FBiH; čl. 295 ZSP RS; čl. 80 i 81 ZV BDBiH. 58 Čl. 305 st. 2 ZSP FBiH. 59 Čl. 68 st. 1 tač. 4 ZNot RS; čl. 47 st. 1 tač. 4 ZNot BDBiH.



odredbe koje se tiču zgrade, njenog podizanja, održavanja i osiguranja, pitanje snošenja javnih

i privatnih tereta, te trajanje i naknadu. Pravo građenja se sastoji iz zakonskih i ugovornih

elemenata. Zakonski elementi prava građenja ne mogu biti predmetom pregovora, ali moraju

biti uneseni u notarski obrađenu ispravu. U principu su samo dva elementa potpuno podložna

pregovaranju – visina eventualne naknade za pravo građenja i rok na koji se ovo pravo osniva.

Dispozitivno je zakonsko pravilo da je nosilac prava građenja dužan plaćati naknadu za

korištenje prava građenja u iznosu prosječne zakupnine za takvo zemljište. Budući da nije

predviđeno nikakvo ograničenje, sloboda stranaka se kreće u dva pravca, da ne predvide uopće

naknadu ili da je predvide u drugom iznosu. U vezi s naknadom za pravo građenja, notar bi

ugovorne strane trebao upozoriti na ovu obavezu, kao i na mogućnost da se ona ugovorom

drugačije odredi. U praksi će se stranke sigurno o ovom elementu uvijek sporazumijevati jer

nije za očekivati da postoje ažurni podaci u vezi s prosječnom zakupninom za nekretnine

određene vrste na određenom prostoru. U vezi s naknadom za korištenje prava građenja, notar

može savjetovati strankama podvrgavanje prinudnom izvršenju. Ako se za pravo građenja plaća

naknada, onda se ta činjenica kao i njena visina upisuju u zemljišnu knjigu. Smatra se da je ova

naknada po prirodi stvarni (realni) teret.60 Kod prijenosa prava građenja bitno je osigurati

preuzimanje te obaveze od strane novog titulara prava građenja.

Dva svojstva prava građenja vidljiva su i iz zakonskih odredaba o načinu uknjižbe ovog prava.

Dvostruko svojstvo ovog prava zahtijeva i dvostruku uknjižbu. Sasvim je logično da se pravo

građenja kojim vlasnik opterećuje svoju nekretninu ima upisati, kao i svako drugo ograničenje,

u teretni list opterećene nekretnine. Pravo građenja kao nekretnina upisuje se u poseban

zemljišnoknjižni uložak. To je u entitetskim pravima, još prije donošenja novog stvarnog prava,

bilo predviđeno članom 29 ZZK FBiH/ZZK RS. Sada je to propisano i u zakonima o stvarnim

pravima.61 Propisi zemljišnoknjižnog prava u Federaciji BiH propisuju da je zemljišnoknjižni

ured po službenoj dužnosti dužan istovremeno s upisom prava građenja u teretni list, otvoriti

novi zemljišnoknjižni uložak, gdje se u list A upisuje pravo građenja kao posebno

zemljišnoknjižno tijelo. Novo katastarskoknjižno pravo u Republici Srpskoj potpuno ignorira

činjenicu da u pravnom sistemu ovog entiteta postoji jedno pravo poput prava građenja; način

upisa je predviđen stoga samo u ZSP RS.62

U nekim pravnim porecima pravo građenja može biti upisano u teretnom listu samo kao prvo

opterećenje određene nekretnine i ne mogu mu prethoditi nikakva druga stvarna prava na tuđoj

stvari. Takvo je rješenje sasvim logično jer pravo građenja potpuno apsorbira predmetnu

nekretninu. U entitetskom stvarnom pravu, a i u pravu Brčko distrikta BiH, međutim, nema

takve odredbe. Prvo, nema izričite odredbe o tome, a drugo iz zakonske odredbe prema kojoj

je upis prava građenja moguć samo uz pristanak titulara već ranije upisanih ograničenih stvarnih

60 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 372. 61 Čl. 306 st. 1 ZSP FBiH; čl. 294 st. 1 ZSP RS; čl. 83 st. 1 ZV BDBiH. 62 Čl. 294 st. 1 ZSP RS.



prava, ako bi im pravo građenja štetilo, odnosno ako bi ih ograničavalo63, slijedi da je upis prava

građenja moguć i na nekom drugom mjestu u teretnom listu. Ovo nije optimalno rješenje. Ipak

bi se iz odredbe jednog drugog zakona moglo zaključiti da je ako ne obavezno, onda ekonomski

nužno, da pravo građenja uvijek bude na prvom mjestu. Ovdje treba voditi računa o odredbi

člana 75. entitetskih zakona o izvršnom postupku prema kojem stvarne služnosti, stvarni tereti

i prava građenja na nepokretnosti ne prestaju prodajom nepokretnosti u izvršnom postupku.

Pravo građenja ne prestaje predajom u izvršnom postupku čak ako je zasnovano i upisano u

zemljišnu knjigu nakon hipoteke zbog čijeg se namirenja pokreće izvršni postupak. To sigurno

smanjuje šanse da nekretenina opterećena pravom građenja bude prodata u izvršnom postupku,

čime se šteti interesima hipotekarnog povjerioca odnosno titulara zemljišnog duga. Stoga se za

opterećenje nekretnine pravom građenja, nakon što je nekretnina već opterećena hipotekom ili

zemljišnim dugom, zahtjeva saglasnost ovih povjerilaca.

2.5. Sadržina prava građenja

Sadržina prava građenja slijedi iz njegove zakonske definicije prema kojoj je titular prava

građenja ovlašten imati ili izgraditi i imati u svom vlasništvu zgradu izgrađenu na tuđem

zemljištu. Veoma je bitna zakonska formulacija po kojoj se određena građevina može izgraditi

na zemljištu i/ili ispod zemljišta (npr. podzemne garaže). U slučaju da je nekretnina javno

dobro, onda se na osnovu koncesije može izgraditi objekt na javnom dobru ili ispod njegove

površine, što treba nužno odvajati od prava građenja. Na prvi pogled situacija može izgledati

potpuno ista, ali su način zasnivanja, pretpostavke koje se moraju ispuniti kao i priroda odnosa

(privatnopravni kod prava građenja, javnopravni kod koncesije) potpuno različiti. Na zemljištu

se titular prava građenja ponaša kao da je plodouživalac. Navedena ovlaštenja na zemljištu i na

zgradi ima svaki titular prava građenja, ona su uređena imperativnom normom. Svako drugačije

ugovorno reguliranje ovih odnosa bilo bi ništavo.64

Titular prava građenja ima pravo da pravo građenja prenese i da ga optereti. Prilikom

opterećenja bit će nužno pribaviti saglasnost ostalih titulara prava na zemljištu, jer bi

opterećenje prava građenja njima moglo nanijeti štetu.

Uobičajeno se govori da titular prava građenja ima pravo sagraditi zgradu na pravu građenja,

ali on je na to i obavezan. To se zaključuje posredno iz odredbe prema kojoj se može tražiti

ukidanje prava građenja ukoliko u roku od deset godina nakon osnivanja prava građenja ne

dođe do izgradnje zgrade. Titular prava vlasništva na zemljištu ima opravdan interes da do

izgradnje zgrade dođe. On osnivanjem prava građenja upravo očekuje da druga osoba, jer on

nema za to mogućnosti ili interesa, izgradi zgradu, koja će nakon proteka roka na koji je pravo

građenja osnovano preći u njegovo vlasništvo. On nema interes da se zgrada izgradi neposredno

pred kraj ugovorenog roka, jer će tada biti dužan platiti višu naknadu za preuzimanje zgrade

63 Čl. 306 st. 3 ZSP FBiH; čl. 294 st. 3 ZSP RS; čl. 83 st. 2 ZV BDBiH. 64 Čl. 299 st. 1 ZSP FBiH; čl. 287 st. 1 ZSP RS; čl. 75 st. 1 ZV BDBiH.



itd. Protekom navedenog roka pravo građenja ipak ne prestaje automatski, već samo na zahtjev

vlasnika opterećene nekretnine ili nakon što je sud donio odluku o ukinuću.

Interes vlasnika zemljišta da zgrada postoji i da je vezana za pravo građenja vidi se i iz zakonske

odredbe prema kojoj u slučaju da se za vrijeme trajanja prava građenja zgrada sruši ili ošteti u

mjeri da nije podobna za svrhu za koju je bila namijenjena, pravo građenja će prestati istekom

šest godina u kojim nije ponovo sagrađena barem u mjeri koja dopušta da se koristi za prvobitnu

namjenu.

Za zaštitu svog prava titular prava građenja može podići kako vlasničke tužbe (ako se posmatra

pravo građenja kao nekretnina u pravnom smislu) i tužbe za zaštitu stvarnih služnosti (ako se

posmatra pravo građenja kao pravo koje tereti tuđe zemljište).65

2.6. Prestanak prava građenja

Ovo pravo prestaje brisanjem u zemljišnoj knjizi. Različiti razlozi mogu dovesti do potrebe

brisanja ovog prava iz zemljišne knjige. To je prije svega protek roka, ako nije ugovoreno

produženje. Ovo bi se moglo smatrati redovnim načinom prestanka prava građenja. Ovo pravo

može propasti propašću objekta (opterećeno zemljište), sporazumom, odreknućem od strane

ovlaštenika, ispunjenjem raskidnog uvjeta. To su u principu razlozi koji mogu dovesti do

prestanka svakog stvarnog prava.

Međutim, postoje i dva specifična razloga prestanka prava građenja. Jedan osnov je

rasterećenje, a drugi je ukidanje.66 Zakonom je regulirano ipak samo ukidanje. To je način

prestanka kada zbog ispunjenja zakonom propisanih uvjeta, a na zahtjev vlasnika zemljišta,

bude donesena odluka suda o ukidanju ovog prava.67 Tipični primjer za ovu situaciju je ukidanje

zbog proteka roka od deset godina od osnivanja prava građenja u kojem nije izgrađena zgrada,

odnosno zbog proteka šest godina od momenta kada je bila zgrada tako srušena da nije više bila

podobna da se upotrebljava za svrhu za koju je bila namijenjena, a da nije obnovljena.68

Šta znači “rasterećenje” zakoni o stvarnim pravima u BiH ne određuju. Ako se konsultira

hrvatski Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima koji je služio kao model, vidjet će se da

je rasterećenje spomenuto na dva mjesta u tom zakonu i to u kontekstu založnog prava i prava

realnih tereta. 69 Iz samih naslova navedenih zakonskih odredaba vidljivo je da ZV RH dvoji

između rasterećenja na osnovu zakona i ukidanja odlukom suda. Međutim, ni u ZV nema

detaljnijih odredaba o rasterećenju prava građenja, pa doktrina smatra da treba na pravo

65 Čl. 309 ZSP FBiH; čl. 297 ZSP RS; čl. 85 ZV BDBiH. 66 Čl. 310 st. 1 ZSP FBiH; čl. 298 st. 1 ZSP RS; čl. 86 st. 1 ZV BDBiH. 67 Vidjeti i N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 68 Čl. 311 ZSP FBiH; čl. 299 ZSP RS; čl. 88 ZV BDBiH. 69 Vidjeti čl. 279. i 352 ZV RH.



građenja analogno primijeniti odredbe o rasterećenju kod realnih tereta.70 Odredbe o realnim

teretima, međutim, nisu puno detaljnije, već je samo propisano da stvarni tereti prestaju

ispunjenjem pretpostavki određenih posebnim zakonom. Ta mjera ima efekte eksproprijacije,

pa je nužno da bude praćena plaćanjem naknade.71 U pravu BiH ovakve odredbe kod realnih

tereta niti nema, pa će i odredba o rasterećenju prava zemljišta od prava građenja ostati bez

realne podloge u drugim zakonskim odredbama.

U njemačkom je pravu predviđena mogućnost da do prestanka prava građenja ukidanjem na

zahtjev vlasnika zemljišta dođe i u drugim situacijama, npr. zbog neplaćanja naknade za pravo

građenja. Ova mogućnost je zakonom ipak regulirana i pravo građenja može prestati samo ako

titular prava građenja kasni s plaćanjem naknade najmanje dvije godine.72 Iako nije izričito

predviđeno zakonom, ovakav način prestanka trebao bi biti predviđen ugovorom u BiH, budući

da je samo na taj način moguće ravnopravno zaštititi obje strane. Ovu bi mogućnost trebalo

proširiti i na druge slučajeve povrede ugovora o osnivanju prava građenja.

Prestanak prava građenja vodi zatvaranju zemljišnoknjižnog uloška prava građenja, te se ono

kao opterećenje briše iz teretnog lista zemljišnoknjižnog uloška zemljišta. Osnovna posljedica

utrnuća prava građenja jeste ponovo sjedinjenje zemljišta i izgrađene zgrade. To lančano dovodi

do drugih posljedica. Prije svega je vlasnik zemljišta dužan platiti naknadu za zgradu koju

preuzima. Visina naknade se ne određuje isključivo prema vrijednosti zgrade u tom momentu,

već prema tome koliko je cijela nekretnina u prometu vrednija sa zgradom nego bez nje.

Prestanak prava građenja trebao bi biti identičan prestanku određene nekretnine; kako prestaje

objekt prava, tako bi nužno trebala utrnuti i prava koja su na njemu postojala. Zakon kao

osnovno pravilo određuje da tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju

prestankom tog prava, ako ništa drugo nije određeno.73 Iz toga slijedi da izuzetke može propisati

i zakon, ali i ugovor. Međutim, već sam zakon propisuje toliko izuzetaka da od osnovnog

pravila ne ostaje mnogo. Prvi izuzetak je vezan za založna prava – ona ne prestaju, već se

transformiraju. Ova založna prava koja su do trenutka prestanka prava građenja postojala kao

založna prava na pravu izjednačenim s nekretninom, postaju založna prava na potraživanju

(naknade za preuzetu kuću). Položaj založnih povjerilaca se time mijenja – oni više nisu upisani

u zemljišnu knjigu, čime treća lica ne moraju nužno znati za njihovo postojanje. Bivši titular

prava građenja mogao bi se zaštititi u odnosu na treća lica upisom svoga založnog prava u

Registar zaloga. I bez tog upisa treba smatrati da je među strankama ovo novo založno pravo

nastalo ex lege u momentu prestanka prava građenja. U svrhu zaštite ovog budućeg prava koje

će u odnosu na osnivanje prava građenja ipak nastati tek nakon niza godina, notar ne bi mogao

savjetovati podvrgavanje prinudnom izvršenju budući da iznos nije unaprijed poznat. Teško bi

70 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 93. 71 Tako N. Gavella u: N. Gavella i drugi, Stvarno pravo, Svezak 2, str. 60. 72 § 9 st. 3 Erbbauverordnung (Uredba o pravu građenja SR Njemačke). 73 Čl. 313 st. 1 ZSP FBiH; čl. 301 ZSP RS; čl. 90 ZV BDBiH.



tu činjenicu mogli prevladati propisivanjem izvršenja za neki maksimalni iznos. Međutim, ako

se pravo građenja osniva na period od devedeset godina, s mogućnošću produženja, veoma je

teško predvidjeti razvoj finansijskih tržišta i klauzulu koja bi i jednu i drugu stranu podjednako

zaštitila od valutnih oscilacija.

U slučaju da je na pravu građenja izgrađena zgrada, onda su posljedice prestanka prava građenja

drugačije – služnosti, stvarni tereti i založna prava na teret i u korist prava građenja sa zgradom

ostaju kao služnosti i stvarni tereti na teret zemljišta sa zgradom s dosadašnjim prvenstvenim

redom. I ovo upućuje na to da pravu građenja ne mogu prethoditi neka druga prava na zemljištu.

C. ODSTUPANJA OD NAČELA AKCESORNOSTI HIPOTEKE U NOVOM

STVARNOM PRAVU U BIH

1. Uvod

Jedna od najmarkantnijih novina koju donosi novo stvarno pravo u BiH donosi jeste napuštanje

strogog dejstva načela akcesornosti hipoteke, što je hipoteku u BiH činilo veoma nefleksibilnim

sredstvom osiguranja nepodobnim da se prilagodi modernim tehnikama finansiranja. Kao jedno

od osnovnih načela založnog prava, pa time i hipoteke, tradicionalno se smatra načelo

akcesornosti. Svrha založnog prava je da osigura određeno potraživanje, pa stoga ono u pravilu

nastaje, mijenja se, prenosi i prestaje sa nastankom, promjenom, prenosom i prestankom

osiguranog potraživanja. Dugo je u BiH, a posebno u Federaciji BiH postojala samo strogo

akcesorna hipoteka. U Republici Srpskoj je Zakon o stvarnim pravima ranije stupio na snagu i

sadržavao je rješenja koja omogućavaju zasnivanje maksimalne hipoteke, te raspolaganje s

neizbrisanom hipotekom i njenim rangom74. Takva su rješenja još od 2001. godine postojala u

Brčko distriktu BiH. Takođe su i takva rješenja bila zastupljena i u drugim zemljama

nasljednicama bivše SFRJ, gdje je predviđeno niz odstupanja od načela akcesornosti75.

Pored odstupanja od načela akcesornosti koja su postojala i prije reforme stvarnog prava

(osnivanje kaucione ili kreditne hipoteke, postojanje hipoteke sve do brisanja u zemljišnoj

knjizi iako je osigurano potraživanje prestalo, mogućnost prinudnog namirenja iz opterećene

nekretenine iako nije moguće prinudno ostvarivanje osiguranog potraživanja koje je zastarjelo)

novo stvarno pravo donosi i slijedeća odstupanja od ovog načela i to kao mogućnost osnivanja

maksimalne hipoteke te mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom, te

u Federaciji BiH mogućnost osnivanja zemljišnog duga..

2. Raspolaganje neizbrisanom hipotekom

74 Više o tome M. Povlakić u: I. Babić / E. Hašić / D. Medić / M. Povlakić / L. Velić, Komentar Zakona o stvarnim

pravima Republike Srpske, str. 521. i dalje. 75 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom zakonodavstvu i praksi, str. 212. i dalje.



U pogledu raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom rješenja u BiH76 su identična

rješenjima hrvatskog77 i austrijskog prava.78

Do upisa brisanja u zemljišnoj knjizi, hipoteka postoji iako je osigurano potraživanje prestalo

(ispunjenjem, poništenjem, novacijom ili sl.). U tome doktrina redovno vidi jedan od izuzetaka

načela akcesornosti hipoteke. Prema ranijem uređenju posljedica prestanka potraživanja mogla

je biti jedino brisanje hipoteke iz zemljišne knjige; u novom pravu stvarnom pravu BiH postoji

mogućnost korištenja jednom upisane hipoteke iza koje više ne postoji pravo potraživanja. Ovo

je rješenje jedna od većih i značajnijih novina u stvarnom pravu u BiH. Rješenja su preuzeta iz

hrvatskog odnosno austrijskog prava. Ovo rješenje nije postojalo izvorno u austrijskom pravu

već je uvedeno III Novelom na OGZ 1916. godine sa ciljem, da odstupanjem od stroge

akcesornosti hipoteke omogući njenu fleksibilniju upotrebu.

Iako namirenje ili drugi način prestanka potraživanja načelno dovodi do prestanka hipoteke,

hipoteka kao knjžno pravo nastavlja voditi „knjižni život“ bez potraživanja sve do njenog

brisanja. U ovome doktrina vidi odstupanje od načela akcesornosti. I dok je prema ranije

važećim propisima u BiH, ovo bilo jedno privremeno stanje koje je moglo završiti samo

brisanjem hipoteke, ZSP FBiH/ZSP RS ovdje donose bitnu novinu, i stipuliraju pravo za

vlasnika opterećene nekretnine da raspolaže isplaćenom a neizbrisanom hipotekom. Ako

vlasnik nekretnine može potvrdom o plaćanju ili drugom ispravom dokazati da je potraživanje

namireno on može zahtijevati brisanje hipoteke ili ovu hipoteku oslobođenu od potraživanja

upotrijebiti za osiguranje nekog drugog potraživanja do visine potraživanja koja je prestalo.79

U tom slučaju povjerioci nižeg ranga se ne pomjeraju naprijed. Postojanje hipoteke u zemljišnoj

knjizi do momenta njenog brisanja sprječava pomjeranje kasnijih povjerioca na bolji rang. Po

ugledu na austrijsko pravo ovo ovlaštenje vlasnika trebalo bi smatrati preobražajnim pravom –

vlasniku se daje mogućnost izbora da li će ovakvu hipoteku brisati, ili je prenijeti za osiguranje

novog potraživanja.

Vlasnik nekretnine se neće moći odreći ovog prava prilikom zasnivanja hipoteke, ali je kasnije

moguće ugovoriti obavezu da će se određena hipoteka brisati, te ako je to zabilježeno u

zemljišnu knjigu, vlasnik takvom hipotekom ne bi mogao raspolagati.80 Zakon o stvarnim

pravima ovdje ne predviđa nikakav rok za raspolaganje neizbrisanom hipotekom od strane

76 Vidjeti Medić, Hipoteka u budućem zakonodavstvu Bosne i Hercegovine, Zbornik radova, Šesto međunarodno

savjetovanje Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne prakse, Mostar, 2008, str. 202 – 204. 77 Uporedi čl. 301. st. 1. (za maksimalnu hipoteku) i 347. i 348. ZV RH (za raspolaganje neizbrisanom hipotekom

i njenim rangom). Vidjeti takođe kod Gavella in: Gavella (Red.), Stvarno pravo, Svezak 2., str. 329. i dalje. Ovdje

je novo hrvatsko pravo slijedilo ista rješenja kao III novela na Austrijski građanski zakonik iz 1916. Tek je tom

novelom u austrijskom pravu uvedena mogućnost raspolaganja sa neizbrisanom hipotekom kao surogat za

vlasničku hipoteku. Predosnova za građanski zakonik Kraljevine Jugoslavije takođe je sadržavala ovo rješenje -

§§ 470a-470d. Uporediti Čulinović, Komentar zemljišno-knjižnih zakona, str. 206. 78 § 469, 469a ABGB. Pošto je pravna situacija identična uporediti Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359 i

dalje. 79 Čl. 181. ZSP FBiH. 80 Čl. 181. st. 2. ZSP FBiH.



vlasnika, međutim, zbog djelovanja načela povjerenja postoji opasnost da titular hipoteke nju

prenese stjecatelju koji je u dobroj vjeri.81 U tom smislu bi za sigurnost pravnog prometa bilo

bolje određivanje zakonskog roka u kojem je moguće raspolagati neizbrisanom hiptekom.

U slučaju da novo potraživanje nastaje prema istom povjeriocu u čiju korist postoji upisana

hipoteka, trebalo bi se zalagati za rješenje da nije potreban novi upis u zemljišnoj knjizi; uvjet

je da novo potraživanje koje se osigurava nije većeg iznosa od onog na koji je upisana hipoteka.

Razlog za navedeno rješenje leži u činjnici da se na taj način cijela operacija čini bržom i

jeftinijom; u nju se ne uključuje notar i ne opterećuju se zemljišnoknjižni uredi. Na ovaj način,

u kombinaciji se odredbom člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS koji predviđa mogućnost

osnivanja maksimalne hipoteke postoji efikasna mogućnost da se osiguraju i okvirni ugovori.

Pri tome treba voditi računa da se prvobitini upis hipoteke ne opterećuje mnogim nepotrebnim

podacima kao što je to slučaj u sadašnjoj praksi. Kod prvobitnog upisa hipoteke treba slijediti

odredbu člana 20. ZZK FBiH koja predviđa šta se upisuje u C list prilikom upisa hipoteke

(pravni osnov upisa, novčani iznos, kamata, zabilježbe koje se odnose na hipoteku). U ovoj

situaciji nije potrebno ni da hipotekarni povjerilac i dužnik zaključe novi ugovor o kreditu; oni

u prvobitnom okvirnom ugovoru mogu predvidjeti i ovakvo raspolaganje. U slučaju da to nisu

učinili, biće nužno zaključiti novi ugovor o kreditu. U principu bi taj ugovor mogao sadržavati

klauzulu o prenosu hipoteke za osiguranje novog potraživanja.

U skladu sa odredbom člana 181. st. 1. ZSP FBiH/ZSP RS je situacija u ostalim slučajevima

složenija. U slučaju da vlasnik želi prenijeti hipoteku novom povjeriocu i osigurati novo

potraaživanje, koje ne smije biti veće od iznosa upisane hipoteke, potrebno je da se ispuni

nekoliko pretpostavki. Prvo, ovo je slučaj kada zakon (a Zakon o stvarnim pravima je lex

posterior u odnosu na Zakon o zemljišnim knjigama FBiH) dopušta prenos hipoteke sa jednog

povjerioca na drugog bez njegove izričite saglasnosti, što bi zahtijevao član 41. ZZK RS. Ovo

je moguće na osnovu priznanice ili druge isprave koja dokazuje prestanak potraživanja

osiguranaog hipotekom. Ovdje će zemljišno-knjižni uredi biti konfrontirani sa jednom novom

situacijom; u dosadašnjoj praksi nisu brisali tj. prenosili hipoteke na osnovu priznanice. Ovo je

vrlo sporno rješenje – priznanica nije javna isprava, te se preporučuje da se sačini priznanica u

formi javne isprave (ovjera potpisa) ili da se prezentira druga isprava (npr. saglasnsot

prethodnog povjerioca za prenos hipoteke). Upravo se na ovom mjestu vidi suspektnost ovog

rješenja – ako se dozvoli prenos na osnovu priznanice, odstupa se od pravila člana 41. ZZK

FBiH o tabularnoj ispravi i otvara put zloupotrebama na štetu povjerioca. Ako se, međutim,

traži saglasnsot povjerioca u formi tabularne isprave, onda on može takvu saglasnost ne dati,

bez obzira što mu je potraživanje isplaćeno. Nije međutim očekivati da će banke kao

hipotekarni povjerioci vršiti ovakve zloupotrebe. One nisu česte ni kod brisovne dozvole, te se

treba zalagati za rješenje koje će više zaštiti banku koja je bila osigurana hipotekom koja se

sada prenosi na novog povjerioca. Iako iz same zakonske odredbe nije direktno vidljivo, prenos

hipoteke za osiguranje novog potraživanja novog povjerioca mora biti praćen odgovarajućim

81 U tom smislu Koziol/Welser, Bürgerliches Recht, str. 359.



upisom u zemljišnu knjigu. U skladu sa članom 73. st. 1. tač. 4 Zakona o notarima FBiH ovaj

pravni posao bi morao biti sačinjen u formi notarski obrađene isprave. Rješenje je prestrogo,

ovdje bi mogla biti dovoljna notarska ovjera potpisa o cesiji hipoteke, međutim zakon je u tom

pogledu izričit.

Prenos hipoteke na novo potraživanje je moguć uz ispunjenje nekoliko uvjeta. Prvo, osigurano

potraživanje mora prestati, isplatom, odricanjem, ili konfuzijom ili na bilo koji drugi način.

Ovdje treba voditi računa da odredba člana 181. stava 4. regulira situaciju u kojoj potraživanje

ipak postoji. Drugo, povjerilac mora imati priznanicu ili drugu ispravu kojom dokazuje

prestanak hipoteke (tačnije bi bilo potraživanja). Treće, on neizbrisanom hipotekom može

osigurati samo potraživanje koje je manjeg ili istog iznosa kao prvobitno osiguranao

potraživanje, ali ne i potraživanje većeg iznosa. Četvrto, ovo je pravo na izvjestan način

vremenski ograničeno – traje od trenutka kada je potraživanje prestalo pa sve do brisanja

hipoteke. Međutim, kada će brisanje biti poduzeto nije ničim određeno, tako da vlasnik

nepokretnosti ovu mogućnost može sebi zadržati za duži vremenski period. To međutim nosi

za njega određene rizike, budući da je u zemljišne knjige upisana hipoteka bez ikakve zabilježbe

koja bi upućivala na njen prestanak. Treće savjesno lice bi moglo steći takvu hipoteku i tražiti

namirenje od vlasnika iako je potraživanje prestalo.

Zakonska odredba je jezički vrlo neprecizno redigirana što može izazvati zabune, pogotovo što

se radi o jednom potpuno novom pravnom institutu. Prva rečenica je jasna – u ugovoru o

zasnivanju hipoteke vlasnik nepokretnosti ne može se (unaprijed) odreći ovog svog prava.

Primjenom argumentum a contrario bi značilo da se vlasnik nepokretnosti prava raspolaganja

neizbrisanom hipotekom može odreći u nekom kasnijem trenutku npr. kada pregovara sa novim

povjeriocem, čije bi potraživanje osigurao hipotekom drugog ranga. Tom povjeriocu može biti

veoma značajno da nakon gašenja prvog potraživanja, prva hipoteka bude izbrisana, a ne

prenesena nekom trećem povjeriocu, te da on bude siguran da će se, isplatom prvog duga,

pomjeriti na bolje rang mjesto. Zakon kaže da se vlasnik obavezuje nekome da neće raspolagati

hipotekom. To po prirodi stvari može biti samo docniji hipotekarni povjerilac, koji svoje

potraživanje osigurava hipotekom slabijeg ranga i koji želi izvjesnost da će po namirenju jednog

potraživanja hipoteka koja ga je osiguravala i bila boljeg ranga prvenstva biti brisana, a on u

rangu biti pomjeren naprijed. Takvo odricanje mora biti zabilježeno u zemljišnu knjigu kod

hipoteke na koju se odnosi. U protivnom, bi vlasnik nepokretnosti mogao zloupotrijebiti

zakonsku mogućnost i nakon isplate prve hipoteke prenijeti je novom povjeriocu. Budući da

tada ne bi bilo nikakve zabilježbe u zemljišnoj knjizi, treće lice bi bilo savjesno, steklo bi

hipoteku sa rangom prvenstva, a interesi naknadnog ili naknadnih povjerilaca bi mogli biti

izigrani.

Ukoliko nakon prestanka osiguranog potraživanja pa do brisanja hipoteke, koja de facto postoji

u korist vlasnika nepokretnosti, opterećena nepokretnost bude predmet izvršenja, te bude

prodata radi namirenja drugih povjerilaca, položaj vlasnika nepokretnosti zavisi od toga da li je



potraživanje prestalo ili ono još postoji prema trećem licu odnosno da li vlasniku nepokretnosti

pripada naknada za ispunjenje.

Ukoliko potraživanja nema (npr. potpuno je prestalo isplatom od strane dužnika, koji može ali

i ne mora biti vlasnik nepokretnosti), tada vlasnik nepokretnosti ne participira u prodajnoj

cijeni. Upisana hipoteka postoji samo formalno, zemljišno-knjižno, nema nikakvog stvarnog

sadržaja i vlasnik nepokretnosti ne može participirati u podjeli cijene dobivene prodajom u

izvršnom postupku. Matarijalnopravno hipoteka ne postoji, nema potraživanja i kako to

austrijska doktrina shvata radi se o „vlasničkoj hipoteci“ bez potraživanja. Izraz „vlasnička

hipoteka“ stavljen je pod znake navoda, jer se ne radi o pravoj vlasničkoj hipoteci odnosno ne

radi se o hipoteci uopće. Da to nije slučaj vidi se upravo iz ove odredbe koja vlasniku

onemogućava da participira u prodajnoj cijeni. Isti je slučaj ako bi se nad opterećenom

nepokretnosti uspostavila prinudna uprava; hipoteka se ni tada ne bi uzimala u obzir, iako nije

brisana. Ovo je trenutno više teoretska mogućnost, jer zakonski propisi ne poznaju prinudnu

upravu kao vid namirenja.

Međutim, moguća je i druga situacija. Može se desiti da potraživanje postoji prema trećem, što

je moguće u situaciji da je npr. vlasnik (lice A) založio nepokretnost u korist povjerioca (lice

B) za tuđi dug (dužnik je lice C). U slučaju da dođe do sjedinjena vlasništva nad nepokretnosti

i svojstva povjerioca tj. do konsolidacije (sjedine se lice A i B) to bi bio razlog za prestanak

hipoteke ali ne i osiguranog potraživanja; potraživanje postoji prema trećem. Kada bi se

nepokretnost prodala za izmirenje potraživanja nekih drugih povjerilaca, vlasnik nepokretnosti

bi participirao u cijeni.

Takođe je moguće da vlasnik nepokretnosti, koji je bio samo hipotekarni, ali ne i lični dužnik,

isplati tuđi dug, te da mu za to prema ličnom dužniku pripadne naknada tj. pravo regresa.

Potraživanje postoji ali ne između prvobitnog hipotekarnog povjerioca (B) i dužnika (C) već

između vlasnika nepokretnosti (A) koji je platio tuđi dug i dužnika (C). Takvu hipoteku

austrijska literatura naziva vlasničkom hipotekom sa potraživanjem. U slučaju postojanja

ovakve hipoteke vlasnik nepokretnosti bi participirao u cijeni dobivenoj prinudnom prodajom

odnosno u prihodima od prinudne uprave. Ukoliko bi vlasnik koji je platio dug ličnog dužnika

i kome kao osiguranje služi vlastita nepokretnost, potraživanje cedirao trećem, ponovo bi se

uspostavila „regularna“ hipoteka. Isti je slučaj ako bi takav vlasnik prodao nepokretnost.

3. Raspolaganje rangom neizbrisane hipoteke (zabilježba zadržavanja ranga za upis

buduće hipoteke)

Vlasnik nekretnine može sa brisanjem namirene hipoteke istovremeno zahtijevati upis

zabilježbe o zadržavanju prvenstvenog reda. Time se ovo mjesto čuva za eventualnu buduću

hipoteku.82 Iz cjeline odredba o pridržaju prvenstvenog reda proizlazi da se novom hipotekom

može osigurati potraživanje koja nije veće od dosadašnjeg. U protivnom bi bili ugroženi

82 Čl. 182. st. 1. ZSP FBiH, čl. 137. st. 1. ZV BD BiH



povjerioci slabijeg ranga. Ovo zadržavanje prvenstvenog ranga je vremenski ograničeno na tri

godine, a djeluje u korist svakodobnog vlasnika nepokretnosti. Zakon propisuje da zabilježba

pridržaja prvenstvenog reda djeluje i prema novom vlasniku. I bez ove izričite odredbe ne bi

postojala sumnja u takvo dejstvo zabilježbe, jer ono slijedi iz pravila zemljišno-knjižnog prava.

Član 182. st. 1. u trećoj rečenici reguliše situaciju koja se podjednako odnosi i na lice iz stava

1. (zadržan red za novu hipoteku, a vlasnik se nije promijenio) kao i na situaciju iz stava 2.

(zadržan prvenstveni red za buduću hipoteku, a promijenio se vlasnik opterećene

nepokretnosti). Odredba ima za cilj spriječiti moguća prevarna postupanja i fiktivna zadržanja

prvenstvenog reda. Moguće je da je izvršeno zadržanje prvenstvenog reda, a da nova hipoteka

nije još upisana, te da je prije upisa nove hipoteke nad predmetnom nepokretnosti pokrenut

izvršni postupak. Ukoliko je izvršena zabilježba izvršenja, tražilac izvršenja je stekao pravo na

namirenje, odnosno sudsko založno pravo i on uživa prednost pred povjeriocem koji bi nakon

toga na osnovu zadržanog reda upisao svoju hipoteku na boljem mjestu prvenstva. Zakon je

vrlo neprecizan i neusaglašen sa rješenjima ZIP-a FBiH, koji ne govori o pljenidbi

nepokretnosti već sticanju prava na namirenje. Međutim, jasno je da se radi o identičnom

momentu. Identično bi trebalo rezonovati ako bi neki već upisani hipotekarni povjerilac

pokrenuo izvršni postupak. On ima već hipoteku, ne stiče je tek zabilježbom izvršenja, ali

zabilježba tada ima efekat dozvole izvršenja. Ako bi, u cilju sprječavanja izvršnog postupka

„na brzinu“ bio iskorišten prvenstveni red, moglo bi se isto razmišljati o tome da je u pitanju

određena zloupotreba, tako da upis nove hipoteke ne bi trebalo uzeti u obzir, ako nije izvršen

prije zabilježbe rješenja o dozvoli izvršenja radi naplate novčanih potraživanja hipotekarnog

povjerioca slabijeg ranga. To slijedi i iz odredbe člana 72. ZIP FBiH, prema kojem lice koje

nakon upisane zabilježbe izvršenja stekne određena prava nad tom nepokretnošću dužno je trpiti

prvenstveno ostvarenje prava na namirenje tražioca izvršenja stečenog tom zabilježbom.

4. Uvjetan upis nove hipoteke

ZSP FBiH/ZSP RS stipulira i treću mogućnost raspolaganja neizbrisanom hipotekom. U

vremenu u kojem upisana hipoteka osigurava postojeće potraživanje vlasnik nekretnine će moći

zahtijevati da se u prvenstvenom redu i do visine hipoteke kojom je nekretnina opterećena upiše

hipoteka za novo potraživanje (čl. 182. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS). Kada prvobitno osigurano

potraživanje bude isplaćeno ili na drugi način prestalo, prvobitna hipoteka će biti brisana, a od

tog momenta će biti „aktiviran“ upis nove hipoteke. Nova je hipoteka osnovana pod odgodnim

uslovom da postojeća hipoteka bude brisana u roku od godine dana. Nova hipoteka će imati

pravni učinak jedino ako se brisanje prvobitne hipoteke uknjiži u roku od godine dana od

odobrenja upisa nove. Ako prvobitna hipoteka u tom periodu ne bude brisana, uvjetno upisana

hipoteka će se brisati po službenoj dužnosti. Brisanje prvobitne hipoteke može zahtijevati

vlasnik nekretnine, što nije bilo nužno ni propisati jer se podrazumjeva, ali i lice u čiju korist je

upisana nova hipoteka.



Ova se operacija može korisiti za reprogramiranje zaduženja među istim hipotekarnim

povjeriocem i vlasnikom nekretnine, ali i između novog hipotekarnog povjerioca i vlasnika

nekretnine. Ukoliko se operacija vrši sa novim povjeriocem, onda se u dogovoru sa njim upisuje

uvjetna hipoteka na mjestu stare, i novi povjerilac ima garanciju da će nova hipoteka biti

upisana u rangu prvenstva koji će postati oslobođen brisanjem prvobitne hipoteke. On isplaćuje

uz saglasnost vlasnika nepokretnosti ostatak duga prvobitnom hipotekarnom povjeriocu koji za

uzvrat daje brisovnu dozvolu. Sa brisanjem stare hipoteke, on automatski postaje novi

hipotekarni povjerilac. Kako je rečeno, ta operacija mora biti izvršena u roku od godinu dana

od uvjetnog upisa hipoteke.

5. Maksimalna hioteka

Ranije stvarno kao i zemljišnoknjižno pravo entiteta nije poznavalo maksimalnu hipoteku. Dok

je bila moguća primjena pravnih pravila zemljišnknjižnog prava Kraljevine Jugoslavije, mogla

se uspostaviti maksimalna hipoteka.83 U entitetima BiH je postojala ova mogućnost sve do

stupanja na snagu entitetskih Zakona o zemljišnim knjigama,84 međutim maksimalna hipoteka

nije u praksi igrala nikakvu ulogu. Ni novo stvarno pravo u BiH nije izričito predvidjelo

maksimalnu hipoteku kao posebnu vrstu hipoteke, ali je o njenoj dopuštenosti moguće zaključiti

iz odredbe člana 141. st. 2. ZSP FBiH/ZSP RS. Ova odredba je skromna i predviđa da osigurano

potraživanje mora biti određeno. Ovaj je zahtjev ispunjen ako su određeni dužnik, povjerilac,

pravni osnov i visina ili barem maksimalni iznos osiguranog potraživanja. Ova bi odredba

omogućila osiguranje kredita u okviru nekog poslovnog odnosa u kojem visina osiguranog

potraživanja može biti različita u različitim momentima, ali je unaprijed dat i određen najviši

iznos osiguranja.

Maksimalna hipoteka, „koja pokazuje tako svrsishodna i na prvi pogled samo neznatna

odstupanja od uobičajene hipoteke a za sobom povlači dalekosežne posljedice“85, otvara

međutim mnoga pitanja koja bi trebalo urediti zakonom.

Praktični bi značaj kreditna, kauciona, maksimalana hipoteka trebala imati kod osiguranja

kredita iz određenog kontokorent odnosa koji postoji između dužnika i založnog povjerilaca,

ali se može desiti da ona ne ispuni tu ulogu. U njemačkom pravu ovakva hipoteka nema nikakvu

praktičnu vrijednost i njenu funkciju je preuzeo zemljišni dug.86 Jedan od uzroka koji je doveo

do toga, jeste problem izvršnog naslova za ovakvu hipoteku. Izvršni naslov mora biti upravljan

83 § 14 Zakona o zemljišnim knjigama iz 1930. bio je identičan sa rješenjem austrijskog zakona (§14

Grundbuchgesetz) i predviđao je, da se može uspostaviti maksimalna hipoteka za osiguranje odobrenog kredita,

nekog zahtjeva iz garancije, naknade štete ili preuzetog poslovodstva. Za austrijsko pravo Koziol/Welser,

Bürgerliches Recht, str. 356. 84 Odredba člana 87. st. 3. ZZK F BiH e okončala ovu mogućnost, propisavši da se stupanjem na snagu tog zakona

prestaju primjenjivati pravna pravila zemljišnoknjižnog prava. 85 Kurzbauer, Die Höchstbetragshypothek, Wien, 1999, str. 13. 86 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, Kreditsicherung, Neuwied, Kriftel, Berlin, 1994, str. 292.



na određeni iznos, što je upravo kod ove hipoteke problematično.87 Kada je u pitanju zemljišni

dug nema prepreke da se već pri njegovom zasnivanju da izjava o pristajanju na izvršenje za

iznos zemljišnog duga – kolika će biti visina potraživanja, da li će ono uopće nastati nije

relevantno, jer je ovo neakcesorno sredstvo osiguranja.

U ovome bi se, međutim, mogao više gledati dogmatski nego praktični problem. U praksi se

bez problema uspostavlja i upisuje hipoteka, radi osiguranja kredita, koji treba da se isplati u

ratama. Upisana suma odgovara planiranom ukupnom korištenju kredita, ali puna visina kredita

se ne mora odjednom isplatiti (nego na primjer, prema fazama gradnje). Tako gledano, kreditna

hipoteka je uvijek maksimalna hipoteka, kod koje visina potraživanja nije unaprijed određena i

gdje je odgovornost ograničena na stvarno dugovano potraživanje, odnosno na stvarno isplaćeni

kredit. Povjerilac koji pokreće postupak izvršenja može tražiti samo stvarno dugovani iznos,

zajedno sa kamatama i on u pravilu nije identičan sa iznosom upisane hipoteke, međutim, u

svakom slučaju je ograničen upisanim iznosom i upisanim kamatama. Povjerilac je obavezan

da u zahtjevu za izvršenje navede sumu i da dokaže visinu duga, a u slučaju da traži više od

dugovanog, izvršenik bi imao pravo na prigovor.88

Da bi maksimalna hipoteka dobila praktično značenje, ona bi trebala kao takva da bude

prepoznatljiva i iz zemljišne knjige. U zemljišnoknjižnom pravu BiH nedostaju međutim

propisi u tom pravcu – trebalo bi izričito regulirati koji podaci kod maksimalne hipoteke treba

da se upišu u zemljišnu knjigu i prije svega da li su kamate i druga sporedna prava uračunata u

maksimalan iznos. Na ovo pitanje uporedno pravo nudi različite odgovore. U njemačkom i

slovenskom pravu se kamate uračunavaju u maksimalan iznos.89 U austrijskom pravu je to,

međutim, sporno, pošto nije izričito regulirano.90 Prirodi maksimalne hipoteke više odgovara

njemačko i slovensko rješenje. Ako je hipoteka upisana kao maksimalna treća lica ne znaju

koliki je stvarni dugovani iznos, pa shodno tome ni koliki bi iznos kamata mogao biti, što stvara

neizvjesnost. Da bi se izbjegle moguće diskusije, ovo pitanje bi trebalo biti izričito regulirano

zakonom.

Iz teksta ZSP FBiH se takođe ne vidi da li se prilikom prijenosa potraživanja koje je osigurano

maksimalnom hipotekom, prenosi i hipoteka. Kao posljedica pravne prirode ove hipoteke,

može se odstupiti od opšteg pravila, da prenošenje potraživanja znači i prenošenje hipoteke.

Ovo odstupanje, međutim, treba biti izričito utvrđeno u zakonu, kao što je slučaj u njemačkom

i slovenskom pravu.91 Ovakvo rješenje znači proboj načela akcesornosti – potraživanje se

prenosi bez prijenosa hipoteke!

87 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292 – 293., Lwowski, Das Recht der Kreditsicherheiten, 8. neu

bearbeitete Auflage, Berlin, 2000, str. 699. Rn 896. Sa ovom poteškoćom će u primjeni maksimalne hipoteke

morati računati i zemlje bivše SFRJ. 88 Čl. 47. st. 8. i 9. ZIP F BiH/ZIP RS. 89 § 1190 BGB, čl. 146. st. 3. Zakonika o stvarnim pravima Republike Slovenije. 90 Uporediti Kurzbauer, Höchstbetragshypothek, str. 221. 91 Vidjeti §1190 st. 4. BGB-a i čl.146. st. 4. Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije. Njemačka doktrina

daje objašnjenje – visina potraživanja i upisanog maksimalnog iznosa hipoteke se ne podudaraju; hipoteka se ne



Ako se imaju u vidu iskustva iz Njemačke, gdje je zemljišni dug potpuno potisnuo maksimalnu

hipoteku,92 mogu se pojaviti opravdane sumnje da li maksimalna hipoteka donosi rješenje za

pojedine probleme bankarskoj praksi u BiH i naročito da li će ova hipoteka, zbog više nego

skromne zakonske regulative biti dorasla svome zadatku. Nasuprot tome, zemljišni dug nudi

prednosti maksimalne hipoteke, ne otvarajući navedena dogmatski sporna pitanja.

D. ZEMLJIŠNI DUG

1. Uvod

Jedna od značajnijih novina koju donosi Zakon o stvarnim pravima Federacije BiH jeste lista

stvarnih prava proširena za dva nova stvarna prava: pravo građenja i zemljišni dug. Time se

uspostavlja i značajna razlika prema Zakonu o stvarnim pravima RS, gdje je u zadnjoj fazi

parlamentarne procedure zemljišni dug izostavljen. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnima

pravima BD BiH takođe ne predviđa ovo pravo. Kako za stvarna prava važi princip numerus

clausus, ona se ne mogu osnivati i kreirati voljom stranaka, već samo ukoliko zakon predvidi

jedno stvarno pravo i utvrdi mu sadržaj, tako da se ovo pravo može osnivati samo u Federaciji

BiH, što se do sada praksi nije desilo. Zemljišni dug su spominjali neki drugi entitetski

zakoni,93 čime su oni, u momentu njihovog donošenja, anticipirali rješenja budućeg entitetskog

stvarnog prava, što nije bio apsolutno neproblematičan postupak. Tek sada kada je usvojen ZSP

FBiH ovi su zakoni, ali samo u Federaciji BiH, dobili svoju podlogu.

Institut zemljišnog duga je institut njemačkog prava (Grundschuld) koji je pored instituta

prijenosa vlasništva u svrhu osiguranja (Sicherungsübereignung) izazvao znatan interes

doktrine, ali i zakonodavstva postsocijalističkih zemalja. Iako je njemački zakonodavac daleko

može prenijeti sa tražbinom jer dijelom ona postoji kao vlasnički zemljišni dug i uopće ne pripada povjerilacu

potraživanja. Maksimalna hipoteka određuje samo jedan okvir u kojoj se u stalno promjenjivom odnosu smjenjuju

hipoteka (za dio nastale potraživanja) i vlasnički zemljišni dug (za razliku između upisane maksimalne visine

hipoteke i stvarno nastale potraživanja). Vidjeti Jauernig BGB, § 1190 Rn 8 i 9, str. 1156. Iz ovog slijedi da je

samu maksimalnu hipoteku teško objasniti ukoliko pravni poredak na poznaje zemljišni dug, ili pak vlasničku

neakcesornu hipoteku. Objašnjavajući odvajanje sudbine potraživanja koje se prenosi kao neosigurana

potraživanje i hipoteke slovenska doktrina će ovo pitanje morati dovesti u vezu sa zemljišnim dugom. 92 Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, str. 292. 93 To je bio slučaj s Zakonima o zemljišnim knjigama (čl. 20 i 28 ZZK FBiH). U međuvremenu Zakon o zemljišnim

knjigama RS više nije na snazi i zamijenjen je Zakonom o premjeru i katastru nekretnina (Službeni glasnik RS

6/2012) koji ne predviđa zemljišni dug, ali to ne čini ni ZSP RS. Takođe je Zakon o stečajnom postupku FBiH još

2003 predvidio zemljišni dug kao razlučno pravo (čl. 38 Zakona o stečajnom postupku FBiH. Zakon o izvršnom

postupku FBiH je takođe još od 2003. godine sadržavao jednu odredbu u kojoj spominje zemljišni dug i to kada

određuje izuzetak od pravila da se pri namirenju u obzir uzimaju samo ona potraživanja po kojima je rješenje o

izvršenju postalo izvršno najkasnije na dan ročišta za diobu. Ta se odredba ne odnosi na povjerioce osigurane

hipotekom i zemljišnim dugom (čl. 109 st. 4 ZIP FBiH). Vrlo je nekonsekventno spominjanje zemljišnog duga na

samo jednom mjestu u Zakonu o izvršnom postupku; ako se zakonodavac odlučio uopće da spomene ovo pravo,

onda bi bilo nužno da ga je spomenuo na svim mjestima u zakonu gdje je spomenuta hipoteka, kako je to

svojevremeno učinio slovenački zakonodavac. Zakon o notarima FBiH predviđaj mogućnost podvrgavanja

neposrednom izvršenju prilikom zasnivanja hipoteke i zemljišnog duga (čl. 90 ZNot FBiH).



više prostora posvetio hipoteci, danas je zemljišni dug kao neakcesorno sredstvo osiguranja u

njemačkom pravu potpuno potisnuo hipoteku.94

Uvođenje ovog novog instituta u tranzicijskim zemljama nailazi i na otpore i sumnje uvjetovane

socijalnim i dogmatskim razlozima. One su uvjetovane upravo njegovim osnovnim odlikama –

neakcesornošću i kako se često smatra, apstraktnošću. Jedno neakcesorno i apstraktno sredstvo

osiguranja može biti veoma nepovoljno za vlasnika opterećene nekretnine. U osnovi načela

akcesornosti založnog prava je ideja o zaštiti dužnika od dvostrukog plaćanja;95 kod

neakcesornog sredstva osiguranja ova zaštita može biti uskraćena. Međutim, u svim zemljama

nasljednicama bivše SFRJ ili postoje fiducijarna sredstva osiguranja na nekretninama ili

značajna odstupanja od akcesornosti hipoteke, ili oboje, što slabi prigovore protiv zemljišnog

duga.96

U BiH, odnosno u Federaciji BiH ovaj će institut sigurno riješiti mnoge probleme koji trenutno

postoje u bankarskoj praksi zbog strogog dejstva načela akcesornosti i nedostatka fleksibilnosti

postojećeg prava osiguranja na nekretninama.97

2. Pojam zemljišnog duga

ZSP FBiH predviđa dva stvarna prava čija je svrha osiguranje potraživanja – hipoteku i

zemljišni dug. Propisano je da će se pravila hipoteke, koja su znatno detaljnija, primjenjivati u

nedostatku posebnih pravila i na zemljišni dug ukoliko to nije protivno neakcesornoj prirodi

ovog prava.98

Zemljišni dug je ograničeno stvarno pravo i to pravo namirenja, kojim se jedna nekretnina

opterećuje na taj način da se titularu zemljišnog duga iz vrijednosti opterećene nekretnine ima

isplatiti određeni novčani iznos, pri čemu je svagdašnji vlasnik opterećene nekretnine dužan

trpjeti to namirenje.99 Iz ovoga slijedi da je zemljišni dug pravo unovčenja, koje svom titularu

ne daje pravo na posjed ili korištenje opterećene nekretnine. Iz odredbe jasno slijedi da je titular

zemljišnog duga snabdjeven jednim prerogativom imanentnom pravu osiguranja tzv. pravom

slijeđenja. Shodno tome, promjena vlasnika nekretnine ne utječe na njegovo pravo namirenja,

94 Smatra se da 80% kredita, i to pretežno kratkoročnih i srednjoročnih, biva osigurano zemljišnim dugom, a samo

20% hipotekom. Tako H. Westermann, Sachenrecht, 7. neubearbeitete Auflage (Heidelberg 1998) str. 807.; J. F.

Baur / R. Stürner, Sachenrecht, 18. Auflage (München 2009) § 44 I Rn 5, fusnota 1, navodi podatak o 1–2% kredita

osiguranih hipotekom. Dok je u prethodnom izdanju bilo govora o samo 3% kredita osiguranih hipotekom u

Njemačkoj, u novom izdanju Beck’sches Notarhandbuch iz 2006. godine navedeno da je zemljišni dug potpuno

potisnuo hipoteku, čak i u odnosima između privatnih osoba. H. Amann in Beck’sches Notarhandbuch, 4. Auflage

(München 2006) str. 502, Nr. 1. 95 D. Medicus, Die Akzessorietät im Zivilrecht, Juristische Schulung, 10/1971, str. 503. 96 Više o tome M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, Zbornik Pravnog fakulteta Sveučilišta u

Rijeci, vol. 26, 2005, str. 214 i dalje. 97 Više o tome M. Povlakić, Transformacija stvarnog prava u Bosni i Hercegovini, str. 279. i dalje. 98 Čl. 186 ZSP FBiH. 99 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH.



a upis zabilježbe izvršenja, što je moguće u skladu s članom 20 ZZK FBiH, i što se prakticira

kod hipoteke, čini mogućim neposredno izvršenje i prema svakom novom vlasniku opterećene

nekretnine.

Odredbe kojima je reguliran zemljišni dug ne sadrže i rješenja u pogledu prava prvenstva

povjerioca osiguranog zemljišnim dugom, što je slijedeća važna prerogativa svakog prava

osiguranja. Međutim, odredbe o prvenstvu hipotekarnog povjerioca pred svim neosiguranim

povjeriocima, kao i kasnijim hipotekarnim povjeriocima100 se na odgovarajući način

primjenjuju i na zemljišni dug. Uz to, prema pravilima zemljišnoknjižnog prava, prvenstvo

povjerilaca osiguranih zemljišnim dugom ravnat će se prema momentu upisa u zemljišnu

knjigu, a on mora biti izvršen redoslijedom kojim su zahtjevi za upis pristigli

zemljišnoknjižnom sudu.101 Tako uopće nije sporno da titular zemljišnog duga ima pravo da se

naplati iz vrijednosti nekretnine prije neosiguranih povjerilaca i prije kasnije upisanih

osiguranih povjerilaca, bilo hipotekarnih povjerilaca bilo povjerilaca osiguranih zemljišnim

dugom.

Jedino u čemu se definicija, odnosno opći pojam zemljišnog duga razlikuje od definicije

hipoteke jeste u tome što nije propisano da zemljišni dug osigurava određeno potraživanje.

Upravo se u toj razlici ogleda osnovna razlika između hipoteke i zemljišnog duga – za razliku

od akcesorne hipoteke, zemljišni dug je neakcesorno stvarno pravo.

3. Neakcesornost zemljišnog duga

Za razliku od hipoteke, ovo pravo ne zavisi od postojanja i valjanosti potraživanja102 čime je

izražen njegov neakcesorni karakter. Neakcesornost zemljišnog duga postoji ne samo kod

nastanka već i kod prijenosa, obima i prestanka; niti u jednoj situaciji zemljišni dug nije nužno

vezan za nastanak, obim, prijenos ili prestanak potraživanja.

Iz odredbe da se zemljišni dug osniva na osnovu izjave volje vlasnika nekretnine koja se

opterećuje103 bez potrebe da postoji druga ugovorna strana kao i iz odredbe da se može osnovati

u korist samog vlasnika te nekretnine (tzv. vlasnički zemljišni dug)104 jasno slijedi da vlasnik

svoju nekretninu može opteretiti zemljišnim dugom samostalno bez sadejstva povjerioca, pa i

kada povjerilac tj. potraživanje koje se osigurava, ne postoji. Ovim je izražena tzv.

neakcesornost nastanka, jer zemljišni dug nastaje upisom u zemljišnu knjigu neovisno o tome

da li je potraživanja uopće nastalo. Takođe konsolidacija (ujedinjenje u jednoj osobi ličnosti

100 Čl. 142 ZSP FBiH. 101 Čl. 33 i 36 ZZK FBiH. 102 Čl. 187 ZSP FBiH. 103 Čl. 190 st. 1 ZSP FBiH. 104 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH.



vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga) ne dovodi do njegovog utrnuća105; on dalje živi

kao vlasnički zemljišni dug, i prijenosom na treću osobu ponovo oživljava.

U pravcu neakcesornosti u obimu govore zakonske odredbe da se u zemljišnu knjigu upisuju

visina, dospjelost i kamata zemljišnog duga,106 a ne visina, dospjelost i kamata osiguranog

potraživanja. Prema ZZK FBiH u zemljišnu knjigu se upisuju zemljišni dug, novčani iznos

zemljišnog duga, kamatna stopa, eventualna druga sporedna prava, napomene u vezi sa

zemljišnim dugom, izdavanje pisma zemljišnog duga i podvrgavanje prinudnoj izvršenju.107 U

vanjskom odnosu, a prije svega prema svim ostalim docnijim osiguranim povjeriocima, djeluju

podaci upisani u zemljišnu knjigu. U pravilu je visina zemljišnog duga i kamata upisana u

zemljišnu knjigu veća od stvarnog iznosa duga i kamata. Takođe je moguće upisati da je

zemljišni dug dospio odmah (dakle, od upisa u zemljišnu knjigu) iako između povjerioca i

dužnika postoje odredbe o grace periodu, plaćanju u ratama itd. U internom odnosu između

banke i dužnika ugovorom o svrsi osiguranja rješavaju se ova pitanja i povjerilac ne može

zahtijevati više od onoga na šta se dužnik obavezao.

Rješenje u pogledu kamata zemljišnog duga preuzeto je iz njemačkog prava.108 Kamatna stopa

po osnovu potraživanja i kamatna stopa zemljišnog duga se razlikuju – uz zemljišni dug se

ugovora viša kamatna stopa.109 U njemačkom je pravu uobičajeno da se ugovori kamata između

14 do 18%, iako stvarna kamata ne doseže tu visinu. Na ovaj način postižu se dva efekta: prvo,

na taj način se banka osigurava od rizika promjena na tržištu kapitala; promjene u kamatama

na tržištu ne povlače za sobom potrebu korekcije kamate u zemljišnoj knjizi i drugo, praktično

se povećava volumen osiguranja općenito.110 S jedne strane se smatra da je ovo drugo u interesu

vlasnika nekretnine, ali se takvo osiguranje i kritizira.111 U internom odnosu povjerilac ima

pravo na kamatu u skladu sa sporazumom o svrsi osiguranja.112 Kod osiguranja hipotekom

hipotekarni dužnik i povjerilac bi morali, u slučaju da je došlo do promjena u kamatnoj stopi,

izričito ponovo ugovoriti višu kamatnu stopu odnosno kamata bi, ako je tako ugovoreno, mogla

biti promijenjena i jednostranom voljom povjerioca, ona bi morala biti upisana u zemljišne

knjige, ali samo uz saglasnost naknadnih povjerilaca. Kod zemljišnog duga ovaj se problem

uopće ne javlja.

Potraživanje i zemljišni dug su samostalno prenosivi i založivi113, u čemu se ogleda

neakcesornost prijenosa. Kod hipoteke je moguće samo razdvajanje na dužničkoj strani, tako

105 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 106 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 107 Čl. 20 st. 1 ZZK FBiH. 108 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden (Stuttgart 2000) str. 135., Rn 279. 109 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 137., Rn 284., J. F. Baur / R. Stürner, Sachenrecht, §

44 III Rn 12. 110 H. Amann in Beck'sches Notarhandbuch, str. 502, Nr. 3. 111 Ibidem. 112 J. F. Baur / R. Stürner, loc. cit. 113 Čl. 192 st. 3 ZSP FBiH.



što založni dužnik i lični dužnik ne moraju biti iste osobe, dok je kod zemljišnog duga moguće

razdvajanje i na povjerilačkoj strani jer potraživanje može pripadati jednoj osobi, a zemljišni

dug drugoj.114

Prestankom potraživanja ne prestaje zemljišni dug, već vlasnik nekretnine ima mogućnost da

traži brisanje iz zemljišne knjige, kao što je to slučaj i s hipotekom, ili povratni prijenos

zemljišnog duga na njega. Zemljišni dug tada postaje vlasnički zemljišni dug, i može se prenijeti

na novog povjerioca.

4. Vrste zemljišnog duga

Za jednu zemlju koja uvodi zemljišni dug kao sredstvo osiguranja naročito je važno da se

reguliraju i različite vrste zemljišnog duga, jer se time olakšava razumijevanje i primjena ovog

instituta. ZSP FBiH predviđa različite vrste ovog prava. Zemljišni dug se može zasnovati u

korist vlasnika opterećene nekretnine (vlasnički zemljišni dug) kao i za nekog trećeg

(nevlasnički zemljišni dug).115 U prvom slučaju, kada se zemljišni dug osnuje za vlasnika

nekretnine u situaciji da potraživanje ne postoji, onda je zemljišni dug tzv. izolirani zemljišni

dug, koji nije direktno u zakonu spomenut kao vrsta zemljišnog duga, ali o tome da on postoji

može se zaključiti na osnovu argumentum a contrario, budući da je kao zakonski tip predviđen

osiguravajući zemljišni dug.116 Zakon predviđa da je moguće zasnovati zemljišni dug radi

osiguranja potraživanja (osiguravajući zemljišni dug), što znači da to i ne mora biti slučaj

(izolirani zemljišni dug).

Vlasnik može osnovati u svoju korist zemljišni dug na vlastitoj nekretnini i upisati ga u

zemljišnu knjigu u svoju korist, te se pri tome podvrgnuti i prinudnom izvršenju. Svrha ovog

zemljišnog duga može biti osiguranje ranga prvenstva za budući kredit. Vlasnik nekretnine

može legatom ili poklonom osnovati zemljišni dug u korist nekog lica. Osnivanje zemljišnog

duga u korist društva s ograničenom odgovornošću može predstavljati članski udjel u tom

društvu.117 U navedenim situacijama zemljišni dug je valjano zasnovan, a da za podlogu nema

nikakvo potraživanje. Njemačka doktrina ovu situaciju naziva “izolirani zemljišni dug”. Ova

114 Ova osobina zemljišnog duga može biti od značaja na razvijenom finansijskom tržištu. Kada se potraživanjem

i osiguranjem može odvojeno raspolagati, refinansiranje je jednostavnije. Tako T. Josipović, U potrazi za

eurohipotekom, str. 291; M. Živković, O uvođenju tzv. neakcesornih založnih prava na nepokretnostima u pravo

Srbije, Zbornik radova Aktuelna pitanja građanske kodifikacije (Niš 2008) str. 205. Takođe je zbog ove osobine

zemljišnog duga moguće finansiranje složenih projekata putem konzorcijalnih kredita. Zemljišni dug se upisuje

na ime onoga ko upravlja konzorcijem povjerilaca i ko se kao fiducijar (Treuhänder, Trustholder) stara o pravima

drugih povjerilaca u visini njihovih udjela u konzorcijalnom kreditu. Više o tome vidjeti kod: G. Schleiffer,

Landesbericht Deutschland in: O. M. Stöcker (Red.), Flexibilität der Grundpfandrechte in Europa I, Schriftenreihe

des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken, Band 23 (Berlin 2006) str. 109–110; D. Softić Kadenić, Osiguranje

konzorcijalnih kredita u uporednom pravu i praksi, Aktualnosti građanskog i trgovačkog zakonodavstva i pravne

prakse, Mostar 11/2013. 115 Čl. 186 st. 2 ZSP FBiH. 116 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 117 Vidjeti H. Westermann, Sachenrecht, str. 806., D. Eickmann u: Münchener Kommentar, § 1191 Rn. 6, str. 2086.



vrsta (a to je uvijek ujedno i vlasnički zemljišni dug) moći će se koristiti i kada vlasnik ima

namjeru prodati nekretninu, a kupac nije u stanju odmah isplatiti cijenu. Nema prepreke da

vlasnik odmah izjavi clausulu intabulandi za prijenos vlasništva na kupca, ako je prethodno

osnovao zemljišni dug u svoje ime; kupac na taj način stječe nekretninu opterećenu zemljišnim

dugom, koji osigurava plaćanje kupoprodajne cijene.

Izolirani zemljišni dug je “čista” forma zemljišnog duga,118 ali se značaj zemljišnog duga ne

iscrpljuje u ovoj mogućnosti niti izolirani zemljišni dug ima veliki praktični značaj. Iako je

neakcesorne prirode, zamisliv i bez postojanja potraživanja koje treba osigurati, u praksi se

zemljišni dug u pravilu osniva za osiguranje potraživanja, tzv. osiguravajući zemljišni dug

(Sicherungsgrundschuld).119 Osnivanje zemljišnog duga radi osiguranja potraživanja označava

samo cilj zbog kojeg je on osnovan, ali ga ne čini akcesornim sredstvom osiguranja, zavisnim

od potraživanja, jer je i osiguravajući zemljišni dug neovisan o potraživanju,120 a akcesornim

se može u internom odnosu povjerioca i dužnika učiniti zaključenjem ugovora o svrsi

osiguranja ili davanjem izjave dužnika o svrsi osiguranja. Dalja izlaganja, ako nije nešto drugo

izričito navedeno, odnosit će se na osiguravajući zemljišni dug, kao najznačajniju vrstu

zemljišnog duga (prema iskustvima iz njemačke prakse).

Zemljišni dug se može zasnovati kao knjižni zemljišni dug i kao zemljišni dug s pismom, pri

čemu se to pismo izdaje kao vrijednosni papir po naredbi121. Dosadašnje pravo u BiH nije uopće

poznavalo izdavanje pisma za neko pravo osiguranja, npr. hipotekarno pismo. To Zakon ne čini

ni dalje, ali takvu mogućnost predviđa za zemljišni dug. Zemljišni dug za koji se izdaje pismo

upisuje se u zemljišnu knjigu. Nakon toga pismo zemljišnog duga izdaje sud koji vodi zemljišnu

knjigu u koju je upisana opterećena nekretnina. Zakon propisuje obavezne elemente koje pismo

zemljišnog duga mora sadržavati (naziv suda koji ga izdaje, vrijeme izdavanja, pečat suda, ime

lica koje ga je zasnovalo, tačne zemljišnoknjižne oznake nekretnine kao i podatke koji se

odnose na zemljišni dug, prije svega iznos, dospjelost i kamatu zemljišnog duga). Podaci koji

se upisuju u zemljišni dug su dijelom i podaci koji se upisuju u zemljišnu knjigu i koji služe

identificiranju i opisu zemljišnog duga. U momentu izdavanja pisma zemljišnog duga podaci iz

pisma se nužno poklapaju s podacima iz zemljišne knjige. Ali to u daljem toku događaja ne

mora biti slučaj. Sve promjene podataka relevantnih za zemljišni dug potrebno je upisati i u

zemljišnu knjigu i u pismo (npr. djelimičnu otplatu prema članu 194. stav 4. ZSP FBiH). ZSP

FBiH propisuje da u slučaju da se podaci zemljišne knjige i podaci upisani u pismu ne slažu,

prednost uživaju podaci iz pisma zemljišnog duga. Sigurnost pravnog prometa time nije

118 O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des Immobiliarsachenrechts - Kausalität,

Akzessorietät und Sicherungszweck, str. 418. 119 Tako H. Westermann, Sachenrecht, str. 807; H. Gabardiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 245. Rn.

561; H. Weber, Kreditsicherheiten (München 1994) str. 225–226. 120 Palandt, § 1191 Rn 1, str. 1549. 121 Čl. 191, st. 1 ZSP FBiH. Ovdje se radi o protivrječnosti u zakonu. Pošto je pismo zemljišnog duga definirano

kao vrijednosni papir po naredbi, prijenos bi se trebao izvršiti putem indosamenta, a ne putem predaje. Međutim,

zakon je ovdje izričit i uspostavio je izričito pravilo da se pismo zemljišnog duga prenosi predajom.



ugrožena – sama je zemljišna knjiga netačna, ali iz nje je vidljivo postojanje pisma zemljišnog

duga, a time i obaveza provjere podataka iz pisma. U slučaju da jedno lice prodaje nekretninu

ili vrši neku drugu pravnu transakciju s nekretninom koja je opterećena zemljišnim dugom za

koji je izdato pismo, notar je dužan upozoriti drugu stranu da je nužno provjeriti i stanje u

pismu, jer stanje u zemljišnoj knjizi ne mora tom stanju odgovarati, a da je mjerodavna sadržina

pisma. Stranke mogu ovlastiti notara da ove informacije pribavi od povjerioca. Takođe je kod

svake promjene u zemljišnoj knjizi, imalac pisma dužan prezentirati pismo zemljišnog duga.122

Postoji samo jedno pismo zemljišnog duga, te nema bojazni da dva ili više imalaca pisma traže

namirenje od dužnika. Da bi se postigla ta sigurnost, ZSP FBiH propisuje da je, ukoliko je

pismo uništeno, izgubljeno ili zatureno, nužno voditi posebni vanparnični (amortizacioni)

postupak kojim se ono oglašava nevažećim. Tek po pravosnažnosti rješenja donesenog u

amortizacionom postupku, zemljišnoknjižni ured može izdati novo pismo zemljišnog duga.

Pismo zemljišnog duga olakšava prijenos zemljišnog duga, ali za povjerioca stvara dodatni rizik

i potrebu čuvanja pisma. U njemačkom notarskom pravu nastaju veći troškovi kod pisma

zemljišnog duga;123 notarska tarifa u Federaciji BiH još nema odredbu o tome. U Njemačkoj,

iako je zemljišni dug s pismom u zakonu pravilo, u praksi je on izuzetak124. Iako pismo olakšava

prijenos zemljišnog duga, ova činjenica govori u prilog da laka prenosivost zemljišnog duga

nije glavni cilj povjerioca / banke.

Posebno je bitno da se osiguravajući zemljišni dug u zakonu detaljno regulira, budući da je to

vrsta zemljišnog duga koja će u praksi imati najveću primjenu, što je u ZSP FBiH i učinjeno.125

On se definira kao zemljišni dug koji se zasniva radi osiguranja nekog potraživanja.

Osiguravajući zemljišni dug se već od samog početka može zasnovati kao takav, ili on nastaje

kad se vlasnički zemljišni dug u svrhu osiguranja potraživanja prenosi na nekog trećeg.126 Za

razliku od ranijeg slovenačkog prava, gdje se zemljišni dug ima zasnovati kao vlasnički

zemljišni dug, da bi se kasnije eventualno mogao prenijeti,127 ZSP FBiH ovdje ostavlja slobodu

vlasniku nekretnine. Ako se već pri uspostavi zemljišnog duga treba osigurati neko

potraživanje, može se odmah uspostaviti osiguravajući zemljišni dug u korist povjerioca, a time

i skratiti postupak (nema daljnjeg prenošenja u zemljišnoj knjizi u slučaju knjižnog zemljišnog

duga, a moguće je neposredno uručenje pisma zemljišnog duga povjeriocu).

5. Osnivanje zemljišnog duga

122 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch str. 505, br. 12. 123 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 504, br. 12. 124 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 503, br. 11. 125 Uvrštavanje osiguravajućeg zemljišnog duga u Građanski zakonik SR Njemačke (BGB) uslijedilo je tek

reformom izvršenom 2008. godine. Gesetz zur Begrenzung der mit Finanzinvestitionen verbundenen Risiken

(Risikobegrenzungsgesetz) od 12. 8. 2008. (BGBl I S 1666). 126 Čl. 193 st. 1 ZSP FBiH. 127 Kritiku vidjeti kod M. Povlakić, Zemljišni dug u usporednom pravu i praksi, str. 246.



Zemljišni dug se osniva na osnovu izjave volje vlasnika nekretnine koja se opterećuje. Za

razliku od hipoteke, predviđeno je samo osnivanje na osnovu jednostranog pravnog posla, a ne

i osnivanje ugovorom između vlasnika nekretnine i povjerioca. To je posljedica neakcesorne

prirode zemljišnog duga, zbog čega u trenutku osnivanja povjerilac uopće ne mora biti poznat.

U principu, nema zapreke da se zemljišni dug osnuje i ugovorom s povjeriocem ukoliko se od

početka osniva kao nevlasnički i osiguravajući zemljišni dug. ZSP FBiH propisuje da se izjava

o zasnivanju duga mora dati u formi notarski obrađene isprave, budući da je ona uvjet valjanosti

svakog pravnog posla kojim se osniva neko stvarno pravo.128 Za razliku od hipoteke, zemljišni

dug ne može nastati na osnovu sudske odluke ili na osnovu zakona.

Modus acquirendi je upis u zemljišnu knjigu.129 Iz teksta ZSP ne proizlazi izričito, da li u

slučaju zemljišnog duga uz pismo ovo pravo nastaje upisom ili tek izdavanjem, odnosno

predajom pisma povjeriocu zemljišnog duga nakon što je već izvršen upis u zemljišnu knjigu.

Pošto se upis u zemljišnu knjigu, izdavanje pisma i predaja pisma vremenski ne moraju desiti

istovremeno, postavlja se pitanje kada nastaje zemljišni dug? Iz općih pravila

zemljišnoknjižnog prava slijedi da stvarna prava na nekretninama nastaju upisom u zemljišnu

knjigu.130 Međutim, povjerilac ne može vršiti nikakva prava dok ne posjeduje pismo zemljišnog

duga. Stoga je u slovenačkom pravu propisano da zemljišni dug nastaje upisom u zemljišnu

knjigu i predajom pisma.131 Ipak se ne bi moglo argumentirati da zemljišni dug nastaje tek

predajom pisma; pravo je nastalo, samo ono ne može biti realizirano. Veoma je važno vezati

nastanak zemljišnog duga za upis u zemljišnu knjigu, zbog reda prvenstva koje ono time dobija,

što može biti od presudne važnosti za povjerioca ako se pokrene izvršni ili stečajni postupak

protiv dužnika. Međutim, iako do predaje povjerilac ne može realizirati svoja prava, iz čega bi

slijedilo da zemljišni dug nastaje predajom pisma, u slučaju da ono ne bi bilo izdato ili bi bilo

uništeno neposredno nakon izdavanja, povjerilac bi imao pravo zahtijevati njegovo izdavanje

ili u drugom slučaju voditi amortizacioni postupak. Ovo govori u prilog tvrdnji da to pravo ipak

nastaje upisom u zemljišnu knjigu, ali da do predaje pisma povjerilac ne može vršiti svoja prava

po osnovu zemljišnog duga. Takođe, pravo prvenstva bi se računalo ne od momenta predaje

pisma već od upisa u zemljišnu knjigu, tako da je taj momenat za nastanak prava mjerodavniji.

Ipak, ovo pitanje u praksi ne bi trebalo biti posebno sporno; razuman povjerilac, a povjerioci će

u pravilu biti banke, neće izvršiti isplatu zemljišnog duga dužniku, dok mu se ne uruči pismo

zemljišnog duga. Na taj način je, neovisno o pitanju u kom momentu nastaje zemljišni dug s

pismom, povjerilac potpuno zaštićen.

Iz ZSP FBiH takođe ne proizlazi kome se predaje pismo. I u njemačkoj praksi se postavilo

pitanje kome pismo treba biti predato – vlasniku nekretnine ili povjeriocu. Kod osnivanja

vlasničkog zemljišnog duga je logično da će se pismo predati vlasniku nekretnine. Nije,

128 Čl. 73 st. 1 tač. 4 ZNot FBiH. 129 Čl. 190 st. 2 ZSP FBiH. 130 Čl. 5 ZZK FBiH. 131 Čl. 194 Stvarnopravnog zakonika Republike Slovenije.



međutim, isključeno da vlasnik nekretnine obavijesti zemljišnoknjižni sud da pismo preda

direktno nekom drugom licu. Ovakva bi izjava morala biti barem uz ovjeru potpisa. U slučaju

osiguravajućeg zemljišnog duga, predaja vlasniku nekretnine, međutim, nosi rizike za

povjerioca, te u njemačkoj praksi do toga u pravilu ne dolazi. Vlasnik nekretnine i povjerilac

se dogovore i unesu u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga klauzulu kojom se ovlašćuje

povjerilac da traži predaju pisma od zemljišnoknjižnog ureda.132

6. Ugovor o svrsi osiguranja

ZSP regulira i ugovor o svrsi osiguranja (Sicherungsvertrag) kao zakonsku kategoriju.133 Prema

zakonu, ovaj ugovor se u pismenoj formi može zaključiti od strane dužnika ili vlasnika

nekretnine (davalac osiguranja) s jedne strane, i titulara zemljišnog duga (primalac osiguranja)

s druge strane. Zakon se ne određuje u vezi s pitanjem ko će zaključiti ugovor o osiguranju,

samo otvara mogućnost da davalac osiguranja može biti ili dužnik, ili vlasnik nekretnine. U

praktičnoj primjeni će se pokazati da li u slučaju različitosti ovih dviju osoba, banke daju

prednost ličnom dužniku ili vlasniku nekretnine, kao davaocu osiguranja, iako se treba zalagati

za rješenje prema kojem vlasnik nekretnine zaključuje ugovor o svrsi osiguranja, budući da će

taj ugovor njega štititi od neosnovanih zahtjeva povjerioca prema njegovoj nekretnini.

Zaključenje ugovora o osiguranju je fakultativno i njime se mogu regulirati uvjeti i pretpostavke

pod kojima titular zemljišnog duga može zahtijevati ostvarenje svoga prava. Ovim ugovorom

se precizira visina potraživanja, kamate potraživanja i dospjelost potraživanja, koje su, kako je

navedeno, različite od visine, kamata i dospjelosti zemljišnog duga. Na ovaj način se

uspostavlja akcesornost zemljišnog duga na obligacionopravnoj razini, za razliku od hipoteke

gdje akcesornost izvire iz zakona.134 Sadržaj ugovora o svrsi osiguranja se ne upisuje u

zemljišnu knjigu. Ovaj ugovor se zaključuje u jednostavnoj pismenoj formi, bez obaveze

notarske ovjere ili obrade, te se može jednostavno mijenjati prema potrebama stranaka. Tako

npr. u ovom ugovoru može biti određeno da po prestanku jednog potraživanja zemljišnim

dugom bude osigurano novo potraživanje ili da se nakon djelimične isplate jednog potraživanja

njime osiguravaju i nova potraživanja. Ova mogućnost čini zemljišni dug fleksibilnijim

sredstvom osiguranja nego što je to hipoteka. Iako se ovaj ugovor ne zaključuje u formi notarski

obrađene isprave, osim ako to stranke ne bi izričito zahtijevale, notar bi i s ovim pitanjem imao

određene obaveze. Naime, on bi vlasnika opterećene nekretnine trebao upozoriti na mogućnost

da se zemljišni dug po svojoj visini, visini kamate i dospjelosti razlikuje od ovih elemenata

ugovora o kreditu, i da se vlasnik nekretnine može efikasno zaštititi zaključenjem ovog ugovora

u kojem se precizira upotreba zemljišnog duga.

132 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 391. 133 Čl. 196 ZSP FBiH. 134 U tom smislu O. Soergel / O. Stöcker, EU-Osterweiterung und dogmatische Fragen des

Immobiliarsachenrechts, str. 416., H. Westermann, Sachenrecht, str. 807., H. Weber, Kreditsicherheiten, str. 228.



Vlasnik nekretnine bi se efikasnije mogao zaštititi kada bi određeni elementi iz ugovora o svrsi

osiguranja / izjave o svrsi osiguranja bili uključeni u pravni posao o osnivanju zemljišnog duga,

jer bi tada notar mogao o tim elementima savjetovati vlasnika nekretnine. U njemačkoj praksi

vlasnik nekretnine daje izjavu o svrsi osiguranja koja određuje koja su potraživanja osigurana

zemljišnim dugom. U praksi se ustalilo, da barem dio izjave o svrsi osiguranja (šta osigurava

zemljišni dug i kako se može koristiti) bude sastavni dio isprave o zasnivanju zemljišnog

duga.135

Često se kao argument protiv uvođenja zemljišnog duga u jedan pravni sistem navodi da je

jedno neakcesorno sredstvo osiguranja opasno po dužnika. Naime, akcesornost hipoteke štiti

dužnika od dvostrukog plaćanja, te bi tada neakcesorni zemljišni dug trebao biti izvor rizika za

dužnika. Međutim, opasnosti se daju izbjeći, prije svega zaključenjem ugovora o svrsi

osiguranja. Upravo ugovor o svrsi osiguranja ovu opasnost u odnosima vlasnika nekretnine i

prvobitnog povjerioca reducira. Kako ovaj sporazum djeluje inter partes, od presudnog je

značaja da se zemljišni dug osnuje za povjerioca koji uživa povjerenje dužnika. To su prije

svega banke i druge finansijske institucije koje stoje pod državnim nadzorom; navedeni subjekti

neće zloupotrebljavati svoja prava. Na ovom mjestu notar može odigrati značajnu ulogu

upozoravajući dužnika na posljedice zasnivanja i prijenosa zemljišnog duga, te poukom da je u

korist određenih subjekata (u pravilu onih koji nisu kontrolirane finansijske organizacije)

povoljnije zasnovati hipoteku. U ugovor o svrsi osiguranja se takođe može unijeti odredba da

je prijenos zemljišnog duga valjan samo uz saglasnost vlasnika nekretnine. Takođe se može

odrediti da je prijenos zemljišnog duga valjan samo s prijenosom potraživanja, ili da se u ugovor

o svrsi osiguranja obavezno unese klauzula o dozvoli prijenosa samo ako će stjecatelj stupiti u

ugovor o svrsi osiguranja. Moguća je i opcija da se ugovorom o svrsi osiguranja prijenos

zemljišnog duga može i potpuno isključiti, što je u ZSP FBiH i predviđeno.136 Takva mjera nije

u skladu s tržišnim promišljanjem i prirodom zemljišnog duga, ali se preporučuje kod

konstituiranja zemljišnog duga za privatna lica.137

Ne treba gubiti iz vida da sva ograničenja stipulirana ugovorom o svrsi osiguranja imaju jednu

objektivnu granicu – odredbe ugovora o svrsi osiguranja, barem kako se čini na prvi pogled,

obavezuju samo ugovorne strane. Međutim, moguće je ugovorom o svrsi osiguranja predvidjeti

da on, kako je gore opisano, djeluje i prema novom stjecatelju, što se postiže upisima

ograničenja u pogledu prijenosa u zemljišnu knjigu138 ili upisom da se radi o osiguravajućem

zemljišnom dugu.139 Notar o ovome može samo informirati i upozoriti dužnika, odnosno

vlasnika nekretnine, ali sam neće učestvovati u sačinjavanju ovih ugovora. U praksi će sigurno

banke nametati uvjete i ugovora o svrsi osiguranja; jedina kontrola će biti putem kontrole općih

uvjeta poslovanja ili ako se radi o potrošačkim kreditima, putem kontrole nepravičnih klauzula

135 H. Faßbender i drugi, Notariatskunde, str. 394. 136 Čl. 192 st. 1 ZSP FBiH. 137 Palandt BGB, § 1191 BGB, Nr. 8. 138 Čl. 192 st. 1 ZSP FBiH. 139 Čl. 193 st. 2 ZSP FBiH.



u skladu sa Zakonom o zaštiti potrošača u BiH.140 Ukoliko bi došlo do osnivanja vlasničkog,

izoliranog zemljišnog duga, najviše što bi notar mogao učiniti je da se predvidi sačinjavanje

nacrta ugovora o svrsi osiguranja, koju bi prilikom prijenosa zemljišnog duga potpisala banka

povjerilac ili unošenje izjave o svrsi osiguranja u ispravu o zasnivanju zemljišnog duga.

U Federaciji BiH je u pogledu zaštite vlasnika nekretnine izabran specifičan put. Nema prepreka

da se zemljišni dug upiše kao “Osiguravajući zemljišni dug” tako da se u zemljišnoj knjizi čini

vidljivim da je zemljišni dug osnovan za osiguranje potraživanja. Ovo je moguće samo ukoliko

se zemljišni dug osniva ugovorom s povjeriocem. U pogledu te činjenice niko ne može biti

savjestan; za sva lica je vidljivo da je zemljišni dug povezan s potraživanjem. Ukoliko bi

zemljišni dug bio prenesen na treće lice, sa stanovišta zaštite vlasnika nekretnine odlučujuće je

pitanje da li je savjestan samo onaj stjecatelj zemljišnog duga koji je pored uvida u zemljišnu

knjigu provjerio stanje potraživanja? Ako se na ovo potvrdno odgovori, postavlja se s jedne

strane pitanje, da li se konstrukcija zemljišnog duga kao neakcesornog sredstva destabilizira i

da li se osiguravajući zemljišni dug degradira u osiguravajuću hipoteku? S druge strane, ne

smije se poći od toga da banka, kao najčešći titular zemljišnog duga, prilikom stjecanja nekog

osiguravajućeg zemljišnog duga neće provjeravati da li i koliko se duguje. To je minimum

pažnje koja se traži u pravnom prometu. To bi bilo nužno i za ispunjenje zahtjeva savjesnosti

iz člana 9 st. 2 ZZK FBiH, prema kojem nije savjestan onaj kome netačnost zemljišne knjige

nije poznata, ali je to neznanje posljedica grube nepažnje. Neakcesornost zemljišnog duga je,

naravno, važna i u refinansirajućim pravnim poslovima, čemu bi doprinijela mogućnost

prijenosa zemljišnog duga bez prijenosa osiguranog potraživanja. S druge strane, neakcesornost

zemljišnog duga ima značajne efekte u osnovnom poslu finansiranja između prvobitnog

povjerioca i dužnika / vlasnika nekretnine. Ova ugovorna akcesornost omogućava da se

dogovori da se po prestanku osiguranog potraživanja zemljišni dug “reciklira” i upotrijebi za

osiguranje novog potraživanja, pri čemu njegova visina i kamate mogu biti više nego visina i

kamate prvobitnog potraživanja.141 Moguće je, zatim, da se zemljišni dug upotrijebi za

osiguranje novog potraživanja, dok staro još nije prestalo, pod uvjetom da visina potraživanja

ne prelazi visinu zemljišnog duga (ovo je naročito povoljno za osiguranja okvirnih sporazuma

o kreditu), moguće je zamijeniti potraživanja (npr. reprogram kredita), a da se u zemljišnoj

knjizi ništa ne mijenja itd.

Vodeći računa o mogućoj opasnosti za dužnika do koje može doći prijenosom zemljišnog duga

trećem licu, izvršene su 2008. godine korekcije njemačkog Građanskog zakonika (BGB).

Propisano je da se prigovori iz ugovora o svrsi osiguranja mogu istaći i novom povjeriocu.142

Isti cilj bi se mogao postići zakonskom odredbom da je prijenos zemljišnog duga u odnosu na

vlasnika nekretnine valjan samo ako će novi stjecatelj pristupiti ugovoru o osiguranju. To bi

predstavljalo efikasnu zaštita vlasnika nekretnine, a ne bi diralo u neakcesornu prirodu

140 Sl. novine FBiH 25/2006. 141 Ovo nije slučaj kod raspolaganja neizbrisanom hipotekom i ovdje se vidi jasna prednost zemljišnog duga. 142 § 1192 st. 1a BGB.



zemljišnog duga. Time je novi stjecatelj takođe korektnije zaštićen – njemu se mogu staviti

prigovori za koje je znao jer je preuzeo ugovor o svrsi osiguranja; svako drugo stjecanje bilo bi

nevaljano.

ZSP FBiH regulira prigovore vlasnika opterećene nekretnine. Prema prvom titularu

osiguravajućeg zemljišnog duga vlasnik može na osnovu ugovora o svrsi osiguranja istaći sve

prigovore koji se odnose na osigurano potraživanje. Trećem licu na koje je prenesen zemljišni

dug, mogu se uložiti ovi prigovori samo onda ako je on znao ili morao znati da je zemljišni dug

uspostavljen u svrhu osiguranja određenog potraživanja, a to će uvijek znati ako je u zemljišnoj

knjizi izvršena naznaka da se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu.143 Na ove prigovore

davalac osiguranja ima pravo neposredno na osnovu zakona, nezavisno od toga da li je ovo

regulirano u ugovoru o svrsi osiguranja, ili da li je uopće zaključen ovaj ugovor. U kojoj mjeri

ove odredbe mogu oduzeti snagu strahovima i otporima protiv jednog neakcesornog osiguranja,

zavisit će odlučujuće od definicije i dometa savjesnosti trećeg lica kako u zakonu tako i u

tumačenju od strane sudske prakse.

7. Prava povjerioca zemljišnog duga

Kao i kod hipoteke, osnovno pravo povjerioca zemljišnog duga jeste pravo na namirenje; kako

je rečeno bez obzira na neakcesornost zemljišnog duga, on se u pravilu osniva kao osiguravajući

zemljišni dug. Kao i hipotekarni povjerilac, titular zemljišnog duga ima pravo na prvenstveno

namirenje (prije neosiguranih povjerilaca i docnijih osiguranih povjerilaca), bez obzira na to ko

je vlasnik nekretnine; Zakon propisuje da je svakodobni vlasnik nekretnine dužan trpjeti

namirenje povjerioca zemljišnog duga.144 Prema onome što je upisano u zemljišnoj knjizi,

povjerilac može tražiti iznos zemljišnog duga i kamata zemljišnog duga, a u pravilu on će moći

zahtijevati samo onoliko koliko je fiksirano internim dogovorom između njega i vlasnika

nekretnine.

ZSP FBIH propisuje da ako se radi o osiguravajućem zemljišnom dugu ili zemljišnom dugu

koji je prvobitno bio vlasnički, pa onda prenesen u svrhu osiguranja, vlasnik nekretnine nije

dužan platiti više nego je osigurano potraživanje. Ovu odredbu treba razumjeti i dovesti u vezu,

prvo, s načelnom neakcesornosti zemljišnog duga, i drugo, sa sporazumom o svrsi osiguranja.

Obim namirenja povjerioca zavisi od ugovora o svrsi osiguranja i/ili izjave o svrsi osiguranja.

Titular zemljišnog duga može tražiti isplatu jednog određenog potraživanja ili svih potraživanja

iz određenog osnova ili inače svih potraživanja koja postoje između njega i njegovog dužnika,

a sve u skladu sa svrhom osiguranja.

Nije izričito propisano, ali slijedi iz shodne primjene pravila o hipoteci da titular zemljišnog

duga može zahtijevati od vlasnika nekretnine da se uzdrži od radnji koje smanjuju vrijednost

143 Čl. 193 st. 2 ZSP FBiH. 144 Čl. 186 st. 1 ZSP FBiH.



nekretnine, a ako on ne postupi po odluci suda može zahtijevati i namirenje prije dospjelosti,145

odnosno prije uvjeta za namirenje određenih u ugovoru o svrsi osiguranja.

U pravilu će titular zemljišnog duga imati izvršni naslov, što će mu olakšati namirenje. Članom

90 ZNot FBiH146 predviđena je mogućnost podvrgavanja neposrednom izvršenju na temelju

notarski obrađene isprave. U njemačkom pravu je forma notarski obrađene isprave propisana

kao uvjet izvršnosti, dok je u BiH ona i uvjet valjanosti pravnog posla i uvjet izvršnosti. Nije

za očekivati da će povjerilac, budući da je svakako potrebno sačiniti notarski obrađenu ispravu,

propustiti da zahtijeva od dužnika / vlasnika nekretnine da se podvrgne prinudnom izvršenju.

To će učiniti vlasnik čak i kada osniva vlasnički zemljišni dug, jer samo takav zemljišni dug,

čija je izvršnost zabilježena u zemljišnim knjigama, može eventualnom budućem povjeriocu

biti interesantan.

Vlasnik nekretnine se u pravilu može podvrći izvršenju iz opterećene nekretnine na način da je

zemljišni dug izvršan prema svakodobnom vlasniku. ZSP FBiH propisuje da se povjerilac može

namiriti prema svakodobnom vlasniku, ali to samo znači da svaki novi vlasnik stječe opterećenu

nekretninu, što proizlazi već iz principa zemljišnoknjižnog prava. To, međutim, ne znači da

povjerilac prema novom vlasniku ima izvršni naslov; za to je potrebno podvrgavanje

neposrednom izvršenju na prethodno opisani način. U svakom slučaju je nužno da vlasnik

nekretnine izjavi svoju saglasnost da se u zemljišnoj knjizi izvrši zabilježba pristanka na

prinudno izvršenje. Ova je zabilježba već postala uobičajena u notarskoj praksi.

Podvrgavanje izvršenju za osigurano potraživanje kako se odvija kod hipoteke, zbog prirode

zemljišnog duga nije moguće – zemljišni dug, iako najčešće osigurava potraživanje, za njega

nije vezan. Kako je već bilo izloženo, moguća je izmjena potraživanja, osiguranje različitih

potraživanja, različitih iznosa, te je prednost zemljišnog duga u odnosu na maksimalnu hipoteku

upravo ova njegova fleksibilnost i višekratna upotrebljivost. Da bi povjerilac imao izvršni

naslov u odnosu na cjelokupnu imovinu svog dužnika koji je istovremeno i lični dužnik, nužno

je podvrgavanje izvršenju za cjelokupni iznos zemljišnog duga. Budući da potraživanje ne prati

zemljišni dug, odnosno njegov iznos, vlasnik opterećene nekretnine koji je ujedno i lični dužnik

mora izvršiti priznanje duga u visini zemljišnog duga i podvrgnuti se izvršenju za taj iznos.147

Titular može zemljišni dug prenijeti na treća lica bez saglasnosti vlasnika nekretnine. Prijenos

zemljišnog duga može biti dvojak – za razliku od hipoteke zemljišni dug se može prenijeti

zajedno s potraživanjem, ali i odvojeno od potraživanja. Ukoliko je u pitanju knjižni zemljišni

dug, onda je potrebna izjava o prijenosu zemljišnog duga i upis novog povjerioca u zemljišnu

knjigu. Shodno Zakonu o notarima FBiH, pravni posao kojim se prenose stvarna prava trebao

bi biti zaključen u formi notarski obrađene isprave. Notarska obrada bi ovdje, međutim,

145 Izričito za hipoteku čl. 165 ZSP FBiH. 146 O izvršnosti hipoteke i postupanju notara kod sačinjavanja izvršne isprave vidjeti kod M. Povlakić u: M.

Povlakić/ Ch. Schalast / V. Softić, Komentari zakona o notarima u Bosni i Hercegovini, str. 204. i dalje. 147 H. Amann u Beck'sche Notarhandbuch, str. 505, br. 18–21.



nepotrebno poskupljivala transakciju, a ne bi služila svojoj pravoj svrsi. Ne vidi se razlog zašto

bi jedna banka kod prijenosa zemljišnog duga najvjerovatnije drugoj banci trebala biti posebno

poučavana i bila predmetom posebne zaštite. Stoga je odredba člana 192 stav 2 uspostavila

jedan izuzetak od općeg pravila da se stvarna prava prenose pravnim poslom koji mora biti u

formi notarski obrađene isprave, i odredila da je ovdje dovoljna samo notarska ovjera, a to znači

notarska ovjera potpisa. U slučaju da je izdato pismo zemljišnog duga, onda je osim notarske

ovjere, potrebna predaja pisma zemljišnog duga; upis prijenosa u zemljišnu knjigu nije nužan.

Ovu činjenicu mogu iskoristiti vlasnici nekretnina koji na svojoj nekretnini osnuju zemljišni

dug s pismom, a onda prenesu pismo i “unovče” zemljišni dug. Iz lista C nije vidljivo da je

vlasnik zadužen. Međutim, ova činjenica ne znači da se dovodi u pitanje sigurnost pravnog

prometa. Sva treća lica su svjesna činjenice da postoji zemljišni dug i da je, u najgorem slučaju,

on prenesen nekom povjeriocu. Za njih postoji potpuna izvjesnost da se mogu upisati samo na

drugom mjestu.

8. Prestanak zemljišnog duga

Potpuno ispravno ZSP FBiH određuje da zemljišni dug prestaje brisanjem iz zemljišne knjige,

što je slučaj i s hipotekom. Razlozi za brisanje zemljišnog duga su, s obzirom na neakcesornu

prirodu ovog prava, dijelom različiti od razloga za brisanje hipoteke. Tako npr., odreknuće

hipotekarnog povjerioca od prava vodit će brisanju tj. prestanku hipoteke, dok odreknuće

titulara zemljišnog duga vodi povratnom prijenosu zemljišnog duga na vlasnika nekretnine tj.

nastanku vlasničkog zemljišnog duga koji potom može biti prenesen novom povjeriocu.

Osnovni razlog za brisanje hipoteke je prestanak potraživanja u pravilu zbog isplate. Zemljišni

dug nije vezan za osigurano potraživanje, isplata određenog potraživanja nije razlog za

prestanak zemljišnog duga. Kod hipoteke se postavlja pitanje karaktera isplaćene, a nebrisane

hipoteke i položaja vlasnika i povjerioca, te trećih lica u odnosu na takvu hipoteku, dok se kod

zemljišnog duga takvo pitanje ne postavlja.148 Zemljišni dug, bez obzira na uzroke prestanka

osiguranog potraživanja postoji sve do brisanja iz zemljišne knjige. Sjedinjenje u jednoj ličnosti

vlasnika nekretnine i imaoca zemljišnog duga (konsolidacija) ne dovodi do prestanka

zemljišnog duga149 i to je razlog što se on može “reciklirati”. Vlasnik nekretnine kojem je zbog

prestanka potraživanja ponovo pripao zemljišni dug nema pravo, kao ni titular vlasničke

hipoteke, da pokrene postupak izvršenja niti da se u okviru tog postupka naplati iz ostvarene

prodajne cijene.150

148 Vidjeti članove 181 i 182 ZSP FBiH. Više o tome M. Povlakić u: I. Babić / E. Hašić / D. Medić / M. Povlakić

/ L. Velić, Komentar Zakona o stvarnim pravima Republike Srpske, str. 522. i dalje; D. Softić, Odstupanja od

načela akcesornosti hipoteke u pravu Bosne i Hercegovine i uporednom pravu, magistarski rad, neobjavljeno,

Sarajevo 2010, str. 28. i dalje. 149 Čl. 197 st. 2 ZSP FBiH. 150 Čl. 195 ZSP FBiH.



Zbog neakcesorne osobine zemljišnog duga moguće je da on “nadživi” osigurano potraživanje,

i stoga vlasnik koji osniva zemljišni dug može ovu činjenicu iskoristiti na određeni način. U

ugovor o osiguranju treba unijeti da li se isplata vrši na ime potraživanja (ovo je u Njemačkoj

pravilo)151 ili na ime zemljišnog duga. Ukoliko se ugovori da se isplata vrši na ime potraživanja,

onda će nakon isplate potraživanja povjerilac imati obavezu na povratni prijenos zemljišnog

duga vlasniku nekretnine. Ovaj može zatim sa zemljišnim dugom dalje raspolagati.

Povjerioci koji imaju rang prvenstva iza zemljišnog duga ne stupaju automatski na bolji rang

prvenstva isplatom potraživanja osiguranog zemljišnim dugom. Na taj način u FBiH ne postoji

klizeći rang prvenstva (uostalom ni kod hipoteke u Republici Srpskoj i Brčko distriktu BiH

zbog različitih mogućnosti raspolaganja neizbrisanom hipotekom i njenim rangom). Naknadni

povjerioci, čiji je rang iza ranga prvobitno upisanog zemljišnog duga, mogu prilikom osnivanja

svojih prava osiguranja s vlasnikom nekretnine ugovoriti, i to upisati u zemljišnu knjigu, da

vlasnik nekretnine njima ustupa pravo na povratni prijenos zemljišnog duga. Ovaj sporazum

upisom u zemljišnoj knjizi dobiva erga omnes efekte. Prijenos zemljišnog duga na slabije

rangirane vjerovnike ima efekat njihovog pomicanja u rangu prvenstva. Dok god pravo na

prijenos zemljišnog duga nije njima preneseno, ovi povjerioci ne mogu računati na to da će

steći prvo mjesto u prvenstvenom redu.

Vlasnik nekretnine, koji je isplatio zemljišni dug, ima dvojako pravo – on može od titulara

zemljišnog duga zahtijevati davanje brisovne izjave ili povratni prijenos zemljišnog duga (pri

čemu se zemljišni dug pretvara u vlasnički zemljišni dug). U slučaju povratnog prenosa

zemljišnog duga, vlasnik ga može jedno vrijeme zadržati, da bi ga kasnije prema potrebi prenio

novom povjeriocu i dobio novo finansiranje.

Ukoliko vlasnik samo djelimično isplati potraživanje, na njega prelazi samo dio zemljišnog

duga, a koji ima rang iza zemljišnog duga povjerioca. Vlasnik u tom slučaju nema pravo na

predaju pisma zemljišnog duga, ako je ono izdato, ali ima pravo da se to zabilježi u pismu, ako

se radi o zemljišnom dugu uz pismo ili u zemljišnoj knjizi. 152 Na taj je način iznos zemljišnog

duga i prema trećim licima smanjen, te bi se i prema njima mogao istaći prigovor djelimične

isplate potraživanja.

9. Odnos hipoteke i zemljišnog duga

Postavlja se pitanje, da li je zemljišni dug uopće potreban ako je zakon dopustio raspolaganje

neizbrisanom hipotekom koja više ne osigurava potraživanje i ne postiže li se s ove dvije vrste

založnih prava na nekretninama isti cilj?

151 H. Gaberdiel, Kreditsicherung durch Grundschulden, str. 335, br. 805. 152 Čl. 194 st. 3 i 4 ZSP FBiH.



Neakcesornost zemljišnog duga u modernoj kreditnoj privredi uvjetuje određene prednosti pred

hipotekom – zemljišni dug može služiti osiguranju novih potraživanja pored prvobitnih ili

nakon što se ono ugasi, a bez potrebe novog upisa u zemljišnu knjigu. Može služiti za dopunu

već djelimično otplaćenog kredita, može osiguravati nova potraživanja koja bi u budućnosti

nastala između povjerilaca i vlasnika. On je pogodan za osiguranje promjenjivih potraživanja

različitog iznosa koja proizlaze iz kontokorent odnosa dviju strana i u tom je smislu u

njemačkom pravu potisnuo maksimalnu hipoteku.153

Zemljišni dug pokazuje značajne prednosti u odnosu na hipoteku, kod koje se napušta

akcesornost: prvo, promjena svrhe osiguranja npr. zamjena osiguranog potraživanja ne

zahtijeva upis u zemljišnu knjigu. Isto vrijedi i za ponovnu upotrebu u korist novog povjerioca.

Po isplati osiguranog potraživanja zemljišni dug se bez dodatnih upisa u zemljišnu knjigu može

iskoristiti za osiguranje drugog potraživanja i drugog povjerioca. Ukoliko se radi o zemljišnom

dugu s pismom, nije pri tom uopće potreban upis novog povjerioca u zemljišnu knjigu, što kod

knjižne hipoteke nije slučaj.154 Pri tome ne postoji ograničenje u tom smislu da novo i staro

potraživanje moraju imati istu visinu ili da novo potraživanje ne smije preći visinu starog

potraživanja.155 Takođe kod djelimične isplate prvobitno osiguranog potraživanja paralelno se

mogu osigurati i druga potraživanja osim ako ugovor o osiguranju određuje nešto drugo.

Vlasnički zemljišni dug može bez vremenskog ograničenja biti kod vlasnika nekretnine prije

nego što bude ponovno ustupljen; u pravima zemalja nasljednica SFRJ su neka raspolaganja

neizbrisanom hipotekom vremenski ograničena.

Moguće je identificirati još jednu prednost zemljišnog duga u pogledu izvršnosti, naslanjajući

se na njemačko pravo. U Bosni i Hercegovini se nije (još) ukazao problem podvrgavanja

izvršenju za maksimalnu hipoteku. Ako dođe do zamjene potraživanja osiguranog hipotekom,

u njemačkom pravu to zahtijeva novo podvrgavanje prinudnom izvršenju, što zahtijeva novu

notarsku obradu, kao i upis novog podvrgavanja u zemljišnu knjigu.156 Navedena operacija

zahtijeva troškove i vrijeme, te je razlog što maksimalna hipoteka ne igra praktičnu ulogu. Kod

zemljišnog duga ovo nije potrebno jer se vlasnik nekretnine podvrgava izvršenju za visinu

zemljišnog duga koja je određena i poznata, a ne za visinu potraživanja koja je samo odrediva

kod maksimalne hipoteke.

153 O. Stöcker, Die “Eurohypothek” str. 31–42. U razvijenijoj kreditnoj privredi kakva je njemačka postoje i dalje

prednosti zemljišnog duga nad hipotekom kod osiguranja konzorcijalnog kredita (potraživanja više povjerilaca

prema istom dužniku osiguravaju se u korist jednog trusta), kod tzv. međufinansiranja, kod globalnih zaduženja

kod stambene izgradnje za prodaju preko nosioca gradnje itd. Detaljnije kod O. Stöcker, Die “Eurohypothek”, str.

48, 58, 63 i dalje. 154 Uporedi čl. 347 i 348 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima Republike Hrvatske i čl. 72 Zakona o

zemljišnim knjigama Republike Hrvatske, čl. 45 Zakona za dogovoren zalog Republike Makedonije, čl. 9 Zakona

o hipoteci Crne Gore. 155 U situaciji npr. zadržavanja ranga potrebna su tri različita upisa u zemljišnu knjigu: brisanje hipoteke, upis

zabilježbe te upis nove hipoteke. Vidjeti D. Softić, Odstupanja od načela akcesornosti hipoteke u pravu Bosne i

Hercegovine i uporednom pravu, str. 81. 156 Uporedi Palandt, § 1180 Rn 3, str. 1543.


Prof. dr. Meliha Povlakić...vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna...

Documents

Transcript of Prof. dr. Meliha Povlakić...vlasništva bilo je ograničeno činjenicom da je stan ili poslovna...