1

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

STAN i GARAŽA Zagreb, Gornji Prečac 18 Naručitelj procjene:

kat. čest. br. 1625/8, zk. uložak 25080, k.o. Grad Zagreb, poduložak 6 i 7, stečajni upravitelj Mirjana Zuzija, dipl.oec. Velika Gorica, Slavka Kolara 25 OIB: 26497768352

PROCIJENJENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST STANA GARAŽE UKUPNO

1.497.743,92 Kn (197.000,00 EUR) 76.027,61 Kn (10.000,00 EUR) 1.573.771,53 Kn (207.000,00 EUR)

ZAGREB, 15.10.2013.

Izradio: Nino Frkovi ć, d.i.a.

2

S A D R Ž A J

PROCJENA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE 1. Uvod

2. Nalaz 2.1. Identifikacija nekretnine 2.2. Proračun geometrijskih podataka 2.3. Tehnički opis

3. Opis nekretnina 3.1. Uvod 3.2. Procjena vrijednosti nekretnine 3.3. Sadašnja grañevinska vrijednost nekretnine 3.4. Izračun sadašnje tržišne vrijednosti nekretnine 3.5. Izračun 4. Zaklju čak 5. Dokumentacija 5.1. Kopija izvatka iz zemljišne knjige

5.2. Fotodokumentacija 5.3. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

3

1.0. UVOD

Na temelju pismenog zahtjeva stečajne upraviteljice gñe Mirjane Zuzija, dipl. oec, u stečaju tvrtke Planet B d.o.o. iz Zagreba, Bosanska 28, OIB 58269543814, potrebno je izvršiti procjenu tržišne vrijednosti nekretnine – stana i garaže u kući u Zagrebu, Gornji Prečac 18, izgrañenoj na kat.čest.br. 1625/8, k.o. Grad Zagreb, upisanoj u zemljišnoknjižni uložak broj 25080, k.o. Grad Zagreb, Zemljišnoknjižnog odjela, Općinskog grañanskog suda, radi potreba stečajnog postupka. Predmet procjene je :

- 6 etaža: 4/100, Garaža u prizemlju površine 16,68 čm u etažnom elaboratu označeno G3. - 7 etaža: 24/100, Četverosobni stan na II (drugom) katu površine 106,15 u etažnom elaboratu

označeno C. koje se nalaze u kući u Zagrebu, na adresi Gornji Prečac 18 (površine čestice kuće 132 m2) i dvorište (površine čestice dvorišta 139 m2), izgrañenoj na kat.čest.br. 1625/8, k.o. Grad Zagreb, ukupne površine 271 m2, upisana u zemljišnoknjižni uložak broj 25080, k.o. Grad Zagreb, u zemljišnoknjižni odjel Općinskog grañanskog suda u Zagrebu, u vlasništvu tvrtke Planet B d.o.o. iz Zagreba, Bosanska 28, OIB 58269543814, u omjeru 1/1, prema kopiji e - izvatka iz zemljišne knjige u prilogu elaborata.

Nije predmet ove procjene imovinsko - pravna provjera niti provjera s upravno - pravnog naslova. Prilikom izrade ove procjene nije bilo uvida u lokacijsku, grañevnu i uporabnu dozvolu te etažni elaborat te je ova procjena izrañena pod pretpostavkom pravovaljanosti i pravomoćnosti navedenih dokumenata. U izvatku iz zemljišne knjige upisano je : Zabilježuje se da je kuća sagrañena na čkbr. 1625/8 upisana bez uporabne dozvole. Pregled nekretnine izvršen je dana 15.10.2013. godine, a na temelju utvrñenih činjenica i ocjene kvalitete sa lica mjesta, izrañena je ova procjena – grañevinska vrijednost te sadašnja tržišna vrijednost. 2.0. NALAZ 2.1. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE Nekretnine, stan i garaža, koje su predmet ovog elaborata procjene nalaze se u kući u Zagrebu, Gornji Prečac 18. Površina čestice na kojoj se nalazi kuća i dvorište na adresi Gornji Prečac 18 iznosi 271 m2 i parcela je neposredno povezana sa javnom asfaltiranom prometnom površinom, Ulicom Gornji Prečac, koja prolazi sjeverno od parcele. Ulica Gornji Prečac je jednosmjerna ulica u kojoj se promet odvija u smjeru zapad – istok. Pristup pješačkom i kolnom ulazu u kuću je sa sjeverne strane. Kuća je izvedena kao poluugrañena kuća katnosti podrum, prizemlje, dva kata i potkrovlje. Okolnu izgradnju čine stambene zgrade i obiteljske kuće slične katnosti. Javni prijevoz je organiziran autobusnim i tramvajskim linijama u neposrednoj blizini. Parkiranje je moguće u garaži u prizemlju. Stan se nalazi drugom katu kuće, a garaža u prizemlju kuće sa neposrednim pristupom sa prometnice. U kući se nalazi tri garaže i pet stanova. U svaki stan pristupa se putem unutarnjeg zajednikog stubišta. U garažu se pristupa neposredno sa javne površine te je omogućen unutarnji prolaz do zajedničkog stubišta i stepenica. Stan se sastoji od ulaznog prostora, dnevnog boravka sa blagovanjem, kuhinje, tri spavaće sobe, dvije kupaonice, predprostora soba i balkona sveukupne površine 106,15 m2. Ulaz u stan izveden je sa istočne strane. Stan zauzima cijelu etažu drugog kata i orijentiran je otvorima na jugoistočnu i sjeverozapadnu stranu te na susjednu zapadnu grañevinu prozorima na kuhinji i kupaonici te na istočnu stranu prozorom u kupaonici. Dnevni boravak sa blagovanjem orijentiran je na južnu stranu sa izlazom na balkon koji se proteže cijelom dužinom kuće, dok su sve tri spavaće sobe orijentirane na sjevernu stranu. Kupaonice i kuhinja te ulazni dio smješten je u sredini stana. Garaža se sastoji od jedne prostorije, površine 16,68 m2.

4

2.2. PRORAČUN GEOMETRIJSKIH PODATAKA NEKRETNINE STAN i GARAŽA Zagreb, Gornji Prečac 18

netto korisna površina (NKP)

redni broj vrsta prostorije širina dužina koefic. komada m2

II kat

1 ulazni prostor 2,40 2,00 1,00 1,00 4,80

2 kuhinja 3,35 2,16 1,00 1,00 7,24

3 dn boravak sa blagovanjem 4,00 9,30 1,00 1,00 37,20

4 predprostor 4,42 1,67 1,00 1,00 7,38

5 kupaonica 2,33 1,50 1,00 1,00 3,50

6 kupaonica 2,25 1,70 1,00 1,00 3,83

7 soba 3,80 3,50 1,00 1,00 13,30

8 soba 3,80 2,20 1,00 1,00 8,36

9 soba 3,80 3,35 1,00 1,00 12,73

10 balkon 9,90 1,70 0,50 1,00 8,42

ukupno NKP stana 106,74

11 garaža 2,80 5,85 1,00 1,00 16,38

ukupno NKP garaže 16,38

ukupno NKP stan i garaža 123,12

za potrebe procjene koristi se NGP prema upisu u zk izvadak

stan 106,15

garaža 16,68

ukupno NGP stan i garaža 122,83

GBP 165,82

BVO visina 2,68 m m3 444,40

5

2.3. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA

zk./kat. čest. br.: 1625/8, k.o. Grad Zagreb z.k. ul. br.: 25080, k.o. Grad Zagreb

Lokacija: poduložak: 6 etaža, 4/100, 7 etaža, 24/100 Zemljište: 271 m2 Namjena: Stan na drugom katu sastoji se od hodnika, dnevnog boravka sa blagovanjem,

kuhinje, dvije kupaonice, tri spavaće sobe, predprostora soba i balkona sveukupne površine 106,15 m2. U prizemlju je garaža površine 16,68 m2. Orijentacija stana sjeverozapad - jugoistok. Sve prostorije u stanu imaju prirodnu ventilaciju.

Površina NKP stana 106,15 m2 NKP garaže 16,68 m2

Godina izgradnje: 2002 godine, ureñenje 2005 godine Katnost: Podrum, prizemlje, dva kata i potkrovlje Prometne veze: Asfaltirana jednosmjerna prometnica, Ulica Gornji Prečac Javni prijevoz Autobus, tramvaj Parkiranje: U prizemlju u garaži

Temelji: Arm. betonski trakasti, betonska ploča Nosiva konstr.: Zidana od blok opeke, sa arm.bet. serklažima,

armirano betonska Meñukatna konstr.: Armirano betonska

Pregradni zidovi: Zidani od opeke Krovna konstr.: Kosi krov, drvena konstrukcija, dvostrešan,

pokrov crijep Limarija: Pocinčana

Konstrukcija:

Hidroizolacije: Izvedene Pročelje: Ožbukano i obojano Obrada zidova: Obrada stropova:

Ožbukani i obojani, keramičke pločice u kupaonici, Ožbukani i obojani, spušteni strop u dnevnom boravku

Obrada podova: Keramičke pločice, obrañen hrastov parket, drvena obloga balkona Stolarija: Unutarnja stolarija: Furnirana, lakirana, puna, klizna, zaokretna Fasadna stolarija: Kombinacija drvo i plastificirani aluminij sa izo

ostakljenjem, pvc grilje, električni podizači Komunalije: Individualne potrošnje, odvojena brojila električne energije, vodovoda,

grijanje i priprema tople vode etažno plinsko, klima ureñaj, Električne: Izvedeno, Vodovod: Izvedeno, Kanalizacija: Izvedeno, Grijanje: Izvedeno, plinsko etažno, dimnjak

Instalacije:

Ostala oprema: protuprovalna ulazna vrata Sanitarije: Visoke kvalitete Održavanje: Stan uredan i održavan Okoliš: Zajednički dio neizgrañene parcele popločan ulaz NAPOMENA

6

3.0. MIŠLJENJE 3.1. UVOD Izračun se vrši prema uobičajenim metodama proračuna za potrebe utvrñenja vrijednosti. Pri izračunu se koriste podaci izdani od službenih institucija koje se bave prikupljanjem podataka i cijena u graditeljstvu, te prema osobnim iskustvima i trenutačnim kretanjima vrijednosti nekretnina za ovu lokaciju i ekvivalentni objekt. Važeća urbanistička dokumentacija za predmetno područje je Odluka o donošenju Generalnog urbanističkog grada Zagreba (Službeni glasnik grada Zagreba broj 16/07, 2/08, 6/08, 8/08, 10/08, 15/08, 19/08 i 8/09) Pri proračunu grañevinske vrijednosti korišteni su sljedeći propisi i izvori podataka:

- Podaci o početnim cijenama grañevinskog zemljišta objavljeni u Službenom glasniku broj 1/1998

- HRN ISO 9836 Standard za obračunavanje površina objekata

- Bilten "Standarda kalkulacija radova u visokogradnji" Instituta

grañevinarstva Hrvatske

- Priopćenje Državnog zavoda za statistiku RH, Zagreb, cijena stanova na području RH

- Uputstvo o načinu utvrñivanja grañevinske vrijednosti objekta, NN 52/ 84 RH

3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Vrijednost predmetne nekretnine odredit će se kao zbroj procijenjenih vrijednosti

1. Grañevinskog zemljišta sa vodnim i komunalnim doprinosom i priključcima 2. Sadašnje grañevinske vrijednosti nekretnine

3.3. SADAŠNJA GRAðEVINSKA VRIJEDNOST NEKRETNINE Grañevinska vrijednost se izračunava kao produkt neto korisne površine (NKP) i jedinične cijene grañenja za 1,0 m² ekvivalentnog objekta. Jedinična cijena objekta dobivena je prema podacima većih grañevinskih poduzeća u RH, prema podacima iz biltena standardna kalkulacija radova IGH za tipske objekte u RH na prosječnoj lokaciji i prema tržnim cijenama ekvivalentnih objekata na predmetnoj lokaciji. U jediničnoj cijeni obuhvaćena je sva projektna dokumentacija, nadzor, svi grañevinsko-obrtnički i instalaterski radovi, priključci na magistralne instalacije te ureñeni okoliš. Umanjenje vrijednosti nekretnine radi starosti i trošnost objekta, dobiva se kao zbroj umanjenih vrijednosti konstrukcije, ugrañenih materijala i opreme, tj. umanjenja zbog starosti i trošnosti nosive konstrukcije, završnih radova, obrtničkih radova i instalacija u odreñenom postotku učešća, a sve u odnosu na vrijednost novog objekta. Umanjenje zbog starosti i trošnosti konstrukcije je funkcija prosječnog vremena trajanja konstrukcije (N), starosti konstrukcije (n) i postotka učešća, a računa se prema izrazu: n ( N + n )

U = 0,80 x ------ x ---------------- N 2 N

7

3.4. IZRAČUN SADAŠNJE TRŽNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Sadašnja tržna grañevinska vrijednost objekta računa se prema izrazu: Sg = NKP x Csg Stg = NKP x Csg x F1 x Fkp x Fp x Fki Csg = jedinična cijena grañenja ekvivalentnog objekta Faktori korekcije tržne vrijednosti nekretnine : F1 faktor lokacije Fkp faktor korisne površine Fp faktor za poslovne objekte Fki faktor kvalitetne izgrañenosti F1 od 0,70 do 1,50 ovisi o području i mikro lokaciji, položaju u prostoru, infrastrukturi, broju

stambenih jedinica, upisu vlasništva u zk.knjigu, etažiranju, uporabnoj dozvoli i dr.

Fkp od 0,80 do 1,20 ovisi o korisnoj površini nekretnine Fp od 1,00 do 1,50 za objekte poslovne namjene i ureñenosti, ovisi o vrsti, djelatnosti i opremljenosti za obavljanje tog posla. Fki od 0,20 do 1,50 ovisi o izgrañenosti i opremljenosti objekta u odnosu na tipski, prosječni grañevinski objekt te o kvaliteti ugrañenih materijala i opreme

8

3.5. IZRAČUN TROŠKOVNA METODA

BRP = 165,82 m2

BVO = 444,40 m3

rb. Vrsta troška BRP- m² BVO-m³ Cj - kn/m³ Cj - kn/m² UKUPNO kn

1.Komunalni i vodni dopr. 165,82 444,40 169,35 75.259,14Vrijednost zemljišta

2. površina 165,82 2.171,00 359.995,22 UKUPNO KN : 435.254,36

Vrsta radova Nova vrijednost (%) grañ. vrijednost % Umanjenje kn/m²Konstrukcija 40 2.400,00 2,84 68,27Obrtnički radovi 20 1.200,00 15,00 180,00Završni radovi 20 1.200,00 15,00 180,00Instalacije 20 1.200,00 15,00 180,00

ukupno dovršeno 100 6.000,00 608,27

Stg= Sg x F1 x Fkp x Fp x FkiStg= 662.266,61 1,15 1,10 1,10 1,20Stg=

7,60 EUR 192.708,39

7,60 EUR 9.996,43

Sadašnja tržišna vrijednost stana 1.465.107,14

Sadašnja tržišna vrijednost garaže 76.000,00

F/ REKAPITULACIJA UKUPNE TRŽNE VRIJEDNOSTI NEKRETNI NE

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTAVRIJEDNOST NEKRETNINE

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST

435.254,36 1.105.852,78

1.541.107,14

662.266,61Sadašnja grañevinska vrijednost - kn

E/ IZRAČUN SADAŠNJE TRŽNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

1.105.852,78

122,83 5.391,73Netto komercijalna površina - m² Sadašnja cijena - kn/m²

5.391,73

D/ IZRAČUN SADAŠNJE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE

Starost objekta u godinama n =Vijek trajanja objekta u godinama N =U = 0,80 X n / N X ( N + n ) / 2 N =U % =

8,00

Sadašnja grañ. vrijednost kn/m²

120,00 0,0284

2,84

1.020,00 1.020,00

2.331,73 1.020,00

A / POVRŠINE NEKRETNINE

B / IZRAČUN VRIJEDNOSTI GRAðEVINSKOG ZEMLJIŠTA

C/UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZI ČKE ISTROŠENOSTI

NKP = 122,83 m2

9

USPOREDNA METODA

Ponuda na prodaju stanova i garaža na lokaciji Maks imir, Gornji Pre čac i okolne ulice Novi stanovi 1.900,00 - 3.100,00 EUR/m2 Korišteni stanovi 1.600,00 - 2.300,00 EUR/m2 Odabrano 1.850,00 EUR/m2

Tržišna vrijednost stana 106,15 m2 196.377,50 EUR Nove garaže 10.000,00 - 15.000,00 EUR Korištene garaže 8.000,00 - 12.000,00 EUR Odabrano 10.000,00 EUR

Tržišna vrijednost garaže 16,68 m2 10.000,00 EUR

4.0. ZAKLJU ČAK S obzirom na trenutnu situaciju u pogledu ponude i potražnje na tržišu nekretnina, za procjenu vrijednosti u obzir su uzeti slijedeći parametri: lokacija, veličina, površina, sobnost, položaj, orijentacija, mogućnost izgradnje, trenutna izgrañenost, ureñenost i opremljenost, postojeća prostorno planska dokumentacija, tražene i ostvarene cijene nekretnina, ponuda i potražnja, NKP prema izračunu uz primjenu standardnih koeficijenata, upis nekretnine i stanje nekretnine prilikom obilaska, te s obzirom na navedeno Procijenjena vrijednost nekretnine – stana i garaže, na današnji dan iznosi: Stana

1.497.743,92 Kn ili 197.000,00 EUR 1 EUR (Kn) 7,602761 Garaže

76.027,61 Kn ili 10.000,00 EUR 1 EUR (Kn) 7,602761 UKUPNO

1.573.771,53 Kn ili 207.000,00 EUR 1 EUR (Kn) 7,602761 Srednji tečaj EUR-a obračunat je prema tečajnoj listi HNB-e od 15.10.2013. godine i iznosi 7,602761 Kn za 1 EUR. Ova procjena rañena je na osnovu činjeničnog stanja i u skladu je sa grañevinsko tehničkim propisima.

U Zagrebu, 15.10.2013.g.

IZRADIO : Nino Frković, dia

10

5.0. DOKUMENTACIJA 5.1. Fotodokumentacija 5.2. Izvadak iz zemljišne knjige 5.3. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka

11

5.1. Fotodokumentacija

12

13

5.2. Izvadak iz zemljišne knjige

14

15

16

17

18

19

20

5.3. Rješenje o postavljenju sudskog vještaka