Procedimento de Registro da - IRIB · 2017. 10. 26. · MECANISMOS DE REGULARIZAÇÃO FUNDIÁRIA...
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Procedimento de Registro daRegularização Fundiária deacordocomaLeinº13.465/17
PaoladeCastroRibeiroMacedoOficialdeRegistrodeImóveisdeTaubaté-SP.
Sumário1. EvoluçãoLegislaDva;2. Principaisalteraçõesda
Lei13.465/17;3. P r o c e d imen t o n o
RegistrodeImóveis;4. QualificaçãoRegistral;5. RegistrodeContratose
E s pe c i a l i z a ç ão d eFraçãoIdeal.
MECANISMOSDEREGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIA(antesdaLei11.977/2009)
– AçãodeUsucapião(somenteparaimóveisparDculares);– RegularizaçãoFundiáriapelaMunicipalidade,deacordocomaLeinº
6.766/79. Em SP, havia previsão nas Normas de Serviço para que aregularizaçãoocorresseperanteoJuizCorregedor;
– ConcessãodeDireitorealdeuso(DL271/67);– Titulação de Posse (desapropriação de interesse social para fins de
desapropriação–Leinº9.785/1999).– ConcessãodeUsoEspecialparafinsdemoradia(MP2220/2001).
Lei nº 11.977/2009, alterada pela Lei nº12.424/2011–DIVISORDEÁGUAS
• 2.409loteamentosregularizados;
• 216.383unidadesregularizadas;
• 30.913imóveisDtulados.
EstadodeSãoPauloDadosARISP(outubro/2017)
MedidaProvisórianº759/2016(vigênciade23/12/2016a11/07/2017)–Impactouoandamento
dasregularizações.
REVOGOU TODA A NORMATIVA DE REGULARIZAÇAOFUNDIÁRIA,CRIANDOUMSISTEMANOVO.A MEDIDA PROVISÓRIA TROUXE REDAÇÕES TRUNCADAS,ARTIGOS CONTRADITÓRIOS E RETROCEDEU EM MUITOSASPECTOSEMRELAÇÃOÀLEGISLAÇÃOANTERIOR.
LEINº13.465/2017(publicadaem12.07.17)–Principaisalterações
• Conceito de NÚCLEOS URBANOS INFORMAIS (antes assentamentosirregulares)– Assentamentohumano,comusoecaracterísdcasurbanas,aindaque
situado em área rural, predominantemente habitacional, masadmiDdoparausocomercial;
– Unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima deparcelamento(rural);
– ClandesDno,irregularounoqualnãofoipossívelrealizarDtulaçãodosocupantes.
• DeslocamentoderesponsabilidadesdoRIparaoMunicípio.• Maior rigidez de descrição (georreferenciamento), que não é o padrão
exigidopararegistrodeumparcelamentodosolopelaLei6.766/79.
Exigênciasmaisrígidasnasnodficações
Lei11.977/09• S om e n t e d e v e r i am s e r
noDficados o proprietário e osconfrontantesdaárea,emcasodedemarcaçãourbanísDca (art.57,§1º).Edital
• Demais casos, somente secons ta tada expansão doparcelamento para além damatrícula (item 285.1, Cap. XX,NormasCGJ).Semedital
Lei13.465/17• NoDficações de Dtulares de
domínio (art. 31, § 1º) ouDtulares de direitos reais (art.28, I I) , responsáveis pelaimp l a n t a ç ão do n ú c l e o ,conf rontantes e terce i rointeressados. *Matrículas comproprietáriosdefraçõesideais.
• Edital para os casos de nãolocalizaçãoourecusa.
Impugnações• Oprazode impugnaçãopassoude15para30dias (art.
31,§1º);• No caso de impugnação: câmaras de resolução
administraDva de mediação de conflitos do Município,podendo uDlizar os CEJUSCs ou Câmaras de Mediaçãocredenciadas,medianteconvênio(art.34).
• Na legislaçãoanterior,a impugnaçãoeraanalisadapeloOficial, com audiência de conciliação entre as partes(item 285.5). Caso fundada a impugnação, envio dosautosaoJuizCorregedor.
Incendvoàdtulação
• Agrupamento da regularização do solo e aDtu lação dos ocupantes no mesmodocumento - CRF. Pergunta: Pode serrealizada a regularização sem a Dtulação acritériodoMunicípio?
• Fortalecimento da dtulação dos ocupantescomnovosemaisfortesinstrumentos.
FindooProcedimentoAdministradvoperanteoMunicípio
EmiDdaaCRF,juntamentecomo
ProjetodeRegularizaçãoealistadeocupantes,comosrespecDvosdireitos.
TítulohábilparaingressarnoRegistrode
Imóveis
CerddãodeRegularizaçãoFundiária–CRFÉ o ato administraDvo de aprovação da regularização fundiária queacompanharáoprojetoaprovadoedeveráconter:1) NomedonúcleourbanoematrículasetranscriçõesaDngidas;2) Localização;3) ModalidadedaRegularização;4) Responsabilidadedasobraseserviçosdocronograma;5) Indicaçãonuméricadecadaunidaderegularizada;6) Listagem com nome dos ocupantes, estado civil, profissão, CPF, RG efiliação(?)7) InformaçõessobreaprovaçãourbanísDcaeambiental;8) DeclaraçãosehááreadeAPP,risco,usosustentável,manancial,etc.9) Declaraçãode realizaçãodenoDficaçõeseeditais, conformedeterminadonalei.
ProjetodeRegularização(art.36)1.levantamentoplanialDmétricoecadastralcomgeorreferenciamento;2.plantadoperímetrodonúcleourbanoinformal;3.estudopreliminarurbanísdcoeambiental;4. projeto urbanísdco (indicando as áreas usucapidas, medidas de adequação paracorrigirdesconformidades,mobilidade,acessibilidade,obrasdeinfraestrutura);5.memoriaisdescridvos;6.propostade soluçõesparaquestõesambientais, urbanísDcasede reassentamentodosocupantes;7.estudotécnicoparasituaçãoderisco;8.estudotécnicoambiental;9. cronogramamsicode serviços e implantaçãodeobrasde infraestrutura essencial,compensaçõesurbanísdcas,ambientais;e10. termo de compromisso a ser assinado pelos responsáveis, públicos ou privados,pelocumprimentodocronogramazsicodeserviço.
Tiposdeimóveis-Reurb• Áreaspúblicasoupardculares.Nãohánecessidadededesafetaçãodeáreas
públicas(art.71);• Áreaemzonaurbanaourural(comdesDnaçãourbana).Seemzonarural,área
deveserinferioràfraçãomínimadeparcelamento(art.11,I);• Usoresidencialoumisto(comercial)–art.13,§4º;• Parcelamento clandesDno, irregular ou no qual não foi realizada a Dtulação
(art.11,II).NovosinstrumentosdeDtulaçãoaplicáveisàReurbanterior;• Loteamento,desmembramento,condomínioouconjuntohabitacional;• EmáreadeAPP,UnidadedeConservação,ProteçãodeMananciais,Margem
deReservatório(art.11,§2º),comestudostécnicoscommelhoraambiental.ÁreadeRisco(eliminaçãoouadministraçãodorisco)–art.39.
• Regularizaçãoporetapas–abrangendoonúcleodeformatotalouparcial(art.36, § 2º). Questão: caberia por lotes? Item 300.1 Normas CGJ/SP – permiteparaparcelamentosanterioresàLei6.766/79.
FluxogramanoRegistrodeImóveis
Prenotação Autuação
BuscaseQualificaçãoRegistral15dias
CRFirregular–NotadeExigência
CRFaptaRegistrodaReurb,aberturadematrículaseregistrodos
|tulosaquisiDvos
P r a z o p a r a c o n c l u s ã o d o procedimento: 60 + 60 dias.
QualificaçãoRegistral• Verificar se a CRF (inclusive licenciamento ambiental) e o Projeto de
Regularização estão completos e as matriculas/transcrições indicadas estãocorretas.
• ConferênciadeMemorialePlanta.Questão:Senãohouvergeorreferenciamento,devolver (art. 35, II) ou aceitar o padrãodeterminadopelaMunicipalidade (art.47)?
• Verificar se as noDficações estão completas; Se não esDverem, devolver ourealizar as noDficações? Incongruência entre art. 44. §6º (oficial dispensado derealizarnoDficações)eart.46,§2º(tratadanoDficaçãoaserenviadapelooficial).NademarcaçãourbanísDca,art.20,§5º-oficial;
• Seoimóvelforrural,nãohánecessidadedecancelamentopréviodocadastronoINCRA(art.44,§4º).
• Cerddão do Distribuidor do local do imóvel ou Declaração daMunicipalidadesobreainexistênciadeações.
Buscas-situaçõespossíveis• Registrodeáreanãolocalizada.OOficialsimplesmenteabrirámatrícula,com
a descrição do perímetro e nele efetuará o registro – art. 51, § único -CUIDADO.
• Descrição da matrícula não coincide exatamente com o Projeto, mas hárazoável certezaqueesta seesgotou–Averbaçãonamatrículaexistentedanovadescrição,independentedeprocedimentodereDficação(art.46).
• ÁreadaCRF inferioradamatrícula–averba-seodestaquenamatrículadeorigem,abrindooutraparaaREURB(art.46,§3º).
• Dúvidaquantoàextensãodaglebamatriculada,porcontadeprecariedade,averba-seodestaque,comaberturadenovamatrícula(art.46,§1º).
• Área a ser regularizada englobar duas ou mais matrículas – averba-se odestaque, com abertura de matrícula nova, dispensada apuração deremanescente(art.44,§2º).
DemandasJudiciaiseGravames• As áreas públicas que sejam objeto de ação judicial sobre a sua
Dtularidade, poderão ser objeto de Reurb, desde que celebrado acordojudicialouextrajudicialhomologadopeloJuiz(art.16,§1º).
• AsáreasobjetodedemandasjudiciaisqueversemsobredireitosreaisdegaranDa ou constrições judiciais, bloqueios e indisponibilidades poderãoser objeto de Reurb, salvo se a decisão for específica para impedir oregistrodoProjeto(art.74).RedaçãomelhordoqueaMP759/16.
• Os gravames e indisponibilidades deverão ser transportados para asmatrículasabertas, salvo registroconcomitantede legiDmação fundiária.Nesse caso, somente gravames relacionados ao beneficiário serãotransportados(art.23,§2ºe3º).NalegiDmaçãodeposse,somenteapósaconversãoépossívelcancelarosgravames(art.26,§2º).
AtosaserempradcadosnoRI• ATODEREGISTROdaRegularizaçãoFundiáriaemmatrículaexistenteouabertapara
essefim(art.44.§1º,Ie51).Nocasodecondomínio,produziráefeitodeinsDtuiçãoeespecificação(art.48).RegistrodeconvençãodecondomínioéfacultaDvo(art.48).
• ATO DE AVERBAÇÃO - Se a descrição da área regularizada não coincidir com amatrícula,averbaranovadescriçãoantesdoregistrodaReurb.
• ATODEAVERBAÇÃO–AverbarosdestaquesnasmatrículasaDngidas.• AberturadeMatrículas (art. 44, § 1º, II), para as unidades e áreas públicas, salvo se
houverfraçõesideaisregistradasenãoespecializadasnaCRF(art.45).• ATODEREGISTRO dos direitos reais nasmatrículas abertas paraunidades, conforme
listadeocupantesconstantedaCRF.• ATODEAVERBAÇÃO-Osgravamesdasmatrículasdeorigemserãotransportadospara
asmatrículasdasunidades,salvosehouverlegiDmaçãofundiária(art.23,§3º).• Nomomentodo registro,efetuarbuscasdeáreaseventualmenteusucapidas apóso
ProcedimentoAdministraDvoMunicipal.
Providênciasapósoregistro• SeoimóvelforruralcomdesDnaçãourbana,informaro
INCRA,MinistériodoMeioAmbienteeaReceitaFederalpara cancelamento de cadastros CCIR e CAR (art. 44, §7º).
• InformarosistemaSIGEFdoregistro,paraimóveisruraisgeorreferenciados.
• Informar DOI nas transmissões, quando for o caso(legiDmaçãofundiária,registrodoscontratos,etc).
• Informar a base de dados da Central Registradores(esta|sDca).
ReurbInominada(art.69)• Glebasparceladasantesde19/12/1979.• OinteressadoapresentaráaoOficialdeRegistroosseguintesdocs:a) Planta da área em regularização, assinada pelo interessado e por
p r o fi s s i o n a l c om A R T ( n ã o h á n e c e s s i d a d e d egeorreferenciamento);
b) Descrição do perímetro da área em regularização, lotes, áreaspúblicasecomdesDnaçãoespecífica;
c) Documento expedido pelo Município atestando que oparcelamento foi implantado antes de 1.979 e está integrado àcidade.
* Não há necessidade de CRF, projeto aprovado, estudo técnicoambiental, aprovações, licenças, alvarás, quaisquer outrasmanifestações,noDficações.
Registro de contratos pardculares decompraevendaoudoação(art.26,§6ºe41,daLeinº6766/79,art.52,§únicodaLei13.465/17eitens273/313,Cap.XX,NormasdeServiçodaCGJ/SP)
• Compromissosde vendae compra, cessões, promessasde cessãoouquaisquercontratosqueindiquemaintençãodevenderoudoaroimóvel,serãoentendidoscomoaquisiçãodapropriedade;
• Prova de Quitação ou CerDdão do Distribuidor (imóvel eadquirente) emiDda após 5 anos do vencimento da úlDmaprestação;
• CerDdão daMunicipalidade que idenDfique o lote e/ou AnuênciadosConfrontantes;
• ITBI(salvonaReurbS)–art.13,§2º.
Qualificaçãodoscontratos–NormasCGJ/SP• Especialidade objeDva abrandada – não há necessidade de exata
correlaçãonadescrição(certezadoobjeto)–item290;• Verificarseaalienaçãorefere-seaoloteinteirooupartedeste.Sefor
parte,solicitardesdobro;• ConDnuidadetambémmiDgada.DerivandoaDtularidadeatualdeuma
sucessão de transferências informais – realizar um único registro(úlDmocontrato),fazendomençãoàsalienaçõesintermediárias–item288.2. Cópia simples das transmissões intermediárias e cerDdão dodistribuidor–item288.1;
• Ausência de formal de parDlha e cerDdão de casamento comaverbaçãodaseparaçãoedivórcio–decorridosmaisde2anos(item291.1,I);
• Ausência de Reconhecimento de firma, decorridos mais de 10 anos(item291.1,III).
AnálisedosContratosTransferências
Informais
CópiaSimples
CerDdãodoDistribuidor-Adquirente
ÚlDmoContrato
Originalefirmareconhecida
NoDficaçãosubscritoreseCerDdãodoDistribuidor
Outrasquestões• RepresentaçãodePessoaJurídica;• AnuênciadoCônjuge(divergência);• Formado|tulo:instrumentoparDcularnaviaoriginaldoúlDmodacadeia
ounoDficaçãodossubscritores;• Reconhecimentodefirma:doúlDmocontrato,salvosejádecorreumais
de10anosounoDficaçãodossubscritores;• Qualificaçãodaspartes:CPFsomentedoúlDmoadquirente;• CerDdãodoDistribuidordolocaldoimóveledodomicíliodetodosos
adquirentesdacadeia:quandohouverimperfeiçõesnosdocumentos;• PermutadeImóveis;• ContratosIntermediáriosFaltantes;• Faltadopreçoemtrespassedoscontratos.
EspecializaçãodeFraçãoIdeal(art.45)
• AMunicipalidadedeveráindicarasunidadesimobiliáriascorrespondentesàsfraçõesideiasregistradas,sobsuaexclusivaresponsabilidade.
• AespecializaçãopoderáocorrernaCRFouemdocumentoapartado.• SeaindicaçãoocorrerjuntocomaCRF,asmatrículasdeverãoserabertas
e os atos de especialização praDcados nas matrículas das respecDvasunidades; Questão: qual é o ato? Averbação de Destaque na matrículamãeeaberturadematrículajáemnomedoDtular(CarDlha)ouRegistrodaespecializaçãonamatrículadaunidade(naturezadedivisão)?
• Caso não haja a especialização, as matrículas somente serão abertas arequerimentopeloslegiDmadosparaespecialização.
• RealizarcontroleefeDvodadisponibilidadedasfraçõesideais.
RegrasdeTransição(art.75)Processos AdministraDvos iniciados perante os órgãos públicos até12/07/2017 (publicaçãoda Lei), podem seguir a Lei nº 11.977/2009ouaLei13.465/2017,acritériodoentepúblico.