presentazione TM_rev_02_MAZZIOTTI

G R A M M A L D O M A Z Z I O T T IS T U D I O T E C N I C O A S S O C I A T O

ASSOCIAZIONE NAZIONALE AMMINISTRATORI IMMOBILIARI PROFESSIONISTI

Seminario di studio tecnico/giuridico su:

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO E LE TABELLE MILLESIMALI

Roma 21 ottobre 2010

Centro Congressi Villa Aurelia sala “Ambra"

Via Leone XIII 459 - ROMARelatore:

Ing. Francesco Mazziotti

GRAMMALDO MAZZIOTTI

Engineering & Real Estate

LE TABELLE MILLESIMALI (ASPETTI TECNICI) - ING. FRANCESCO MAZZIOTTI

Cosa sono

Riferimenti Normativi

Criteri di calcolo:

Indice

- soggettivi

- oggettivi

Errori

Conclusioni

Creazione delle tabelle millesimali

Formazione tabelle

oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Cosa sonoGRAMMALDO MAZZIOTTI


Le tabelle millesimali hanno la funzione di determinare il valore delle singole unità immobiliari e di conseguenza il valore delle singole quote di comproprietàsulle parti comuni dell'intero edificio ai fini della ripartizione delle spese e della formazione della volontà dell'organo assembleare.

In virtù di quanto dispone l'art. 68 att. c.c. "per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e 1136 c.c., il regolamento di condominio deve precisare il valore proporzionale di ciascun piano o di ciascunaporzione di piano spettante in proprietà esclusiva ai singoli condomini.

I valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell'intero edificio, devono essere espressi in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Nell’accertamento dei valori medesimi non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o di ciascuna porzione di piano".


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Circ. Min. LL.PP. N. 2945 del 26 luglio 1993 “Precisazione alla circolare 26 marzo 1966 n. 12480. Ripartizione fra i singoli alloggi delle spese di costruzione sostenute da cooperative edilizie a contributo statale. Adempimenti della cooperativa, del direttore dei lavori e del collaudatore”

Riferimenti NormativiGRAMMALDO MAZZIOTTI


PRASSI


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Codice civile “artt. 68 - 69 – 1123 – 1124 – 1126 - 1136”.

Circ. Min. LL.PP. n. 12480 del 26 marzo 1966 “Norme per i collaudi dei fabbricati costruiti da cooperative edilizie fruenti di contributo statale e per la ripartizione delle spese fra i singoli soci”

Creazione delle tabelle millesimaliGRAMMALDO MAZZIOTTI


La redazione delle tabelle millesimali dovrebbe possibilmente essere affidata ad un tecnico in quanto occorre:

attuare un accurato studio dello stabile,

studiare con attenzione il regolamento condominiale,

effettuare le planimetrie delle varie unità immobiliari,

procedere poi all’esame delle caratteristiche qualitative, che, a loro volta, incideranno sulla scelta dei valori dei cosiddetti coefficienti riduttori.


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Criteri di calcoloGRAMMALDO MAZZIOTTI


Criteri di natura oggettiva:

Superficie unità immobiliare,

Volume

Diritti reali ed apparenti

Etc.

Criteri di natura soggettiva:

Coefficienti qualitativi

Esposizione

Altezza di piano

Etc.


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Il tecnico deve studiare i titoli di proprietà, il regolamento di condominio (ove esistente) e conoscere il Codice Civile.

Il tecnico incaricato esegue il rilievo dettagliato dell’unità immobiliare e di ogni pertinenza annessa (giardino/box auto/posto auto/soffitta/cantina/etc.)

Criteri di calcolo: soggettiviGRAMMALDO MAZZIOTTI


1. Coefficiente di destinazione: identifica il particolare uso dei singoli ambienti dell’u.i..


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


2. Coefficiente di altezza: si applica se l’altezza interna è diversa tra le varie u. i..

3. Coefficiente di orientamento: tiene conto degli effetti connessi ai punti cardinali, e si applica se l’edificio comprende più u. i. per piano, ciascuno con diversa esposizione.

4. Coefficiente di esposizione e prospetto: viene preso in considerazione se le varie u. i. di un edificio hanno una veduta differente secondo che abbiano il prospetto panoramico, su strada principale, secondaria, chiostrine, pozzi di luce ecc.

5. Coefficiente di piano: considera gli effetti che derivano ad una u. i. in relazione alla sua altezza dal suolo, e dipende dal fatto che l’immobile abbia o meno l’ascensore.

6. Coefficiente di luminosità: tiene conto della quantità di luce che penetra nei vari ambienti, si ottiene dal rapporto tra la superficie dell’ambiente e quella delle varie finestre ivi presenti.

Criteri di calcolo: soggettivi GRAMMALDO MAZZIOTTI


Coefficiente di destinazione


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


0,25Balconi con superficie compresa fino al 15% della superficie dell’appartamento

0,50Giardino d’inverno

0,85Ingressi

0,80Disimpegni

0,83Ripostigli

0,92Tinelli

0,95Cucine – tinello

0,90Cucine, bagni, wc

1,00Camere, soggiorni, studi

Coeff.Ambienti



Coefficiente di altezza


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


1,00Piano n

1,00Piano n-1

1,00Da Piano Secondo a Piano n-2

0,95Piano Primo

0,90Piano Rialzato

0,85Piano Terra

0,75Piano Seminterrato

Coeff.Piano



Coefficiente di orientamento


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


0,954Ovest

1,023Sud/Est

1,040Est

0,988Sud/Ovest

1,006Sud

0,937Nord/Ovest

0,971Nord/Est

0,920Nord

Coeff.Orientamento



Coefficiente di esposizione e prospetto


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


0,75Locali senza finestre e cantinati

0,80Su chiostrine

0,85Su cortili

0,90 ÷ 0,85Su zone di rispetto

1,00 ÷ 0,95Su giardini, vedute panoramiche, strade

Coeff.Affaccio



Coefficiente di luminosità


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


1,000Per spazi aperti

0,900K = 1/10

0,920K = 1/9

0,940K = 1/8

0,965K = 1/7

1,000K = 1/6 o maggiore

Coeff.Rapporto sf (k)/samb

E’ fatta salva l’ipotesi in cui i comproprietari decidano di derogare ai criteri sopra esposti indicando dei criteri di redazione ad hoc.

Formazione tabelle

Tabella di proprietà: determina le quote millesimali di proprietà da un punto di vista generale, ossia per le seguenti spese: imposte, contribuzioni e tasse gravanti sulle parti condominiali; spese per la manutenzione delle cose comuni, salvo quanto diversamente stabilito dal RegolamentoCondominiale ovvero, in mancanza, dal Codice Civile; spese per il relativo approvvigionamento degli utensili, degli oggetti e dei materiali a ciò occorrenti.

GRAMMALDO MAZZIOTTI



oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Formazione tabelleGRAMMALDO MAZZIOTTI


Tabella scale: determina le quote per la ripartizione delle spese relative all’esercizio e manutenzione ordinaria delle scale e dell’androne.

La compilazione della Tabella “scale” viene fatta in riferimento agli artt. 1124 e 1123 del Codice Civile.

In particolare l’art. 1124 recita: “le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi per metà in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piani e per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo”.


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


Formazione tabelleGRAMMALDO MAZZIOTTI


Tabella ascensore: determina le quote per la ripartizione delle spese relative all’esercizio e manutenzione ordinaria dell’ascensore.

La compilazione della Tabella “ascensore” viene redatta in estensione del 1° comma dell’art. 1124 ed in riferimento del 2° comma dell’art. 1123 del Codice Civile.

Il 40% delle quote viene ripartita in ragione dei millesimi di proprietà (tabella “proprietà”); l’altro 60% è ripartita in base al piano.


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


ErroriGRAMMALDO MAZZIOTTI


2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano".

L’errore deve essere essenziale, ossia di basilare importanza con riferimento alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo dei singoli vani.

L’errore deve essere obiettivamente verificabile come, per esempio, la divergenza di estensione della superficie o la diversità di piano, dovendo quindi escludere dal novero dei possibili casi di errore ogni possibile riferimento a criteri soggettivi (come, per esempio, quelli di ordine estetico).


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


I valori, determinanti le quote millesimali, (ex art. 69 c.c.) "possono essere riveduti o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

GRAMMALDO MAZZIOTTI

Engineering & Real EstateConclusioni

Esistono in commercio moltissimi software utili alla redazione delle tabelle millesimali.

Un tecnico di esperienza costruisce un foglio elettronico.

Assemblea dà incarico a tecnico

Tecnico esegue rilievo accurato dei luoghi – studia il regolamento condominiale e il Codice Civile

Tecnico caratterizza i vani ambienti delle singole U.I.

Inserisce dati in sistema di calcolo

Si sottopone all’assemblea la bozza delle tabelle


oggettivi

Criteri di calcolo:

Cosa sono


soggettivi

Formazione tabelle

Errori

Conclusioni


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