PREGLED DOGAJANJA NA TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN · 2019. 5. 16. · • Nova ponudba v obliki...
Transcript of PREGLED DOGAJANJA NA TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN · 2019. 5. 16. · • Nova ponudba v obliki...
PREGLED DOGAJANJA NA
TRGU POSLOVNIH NEPREMIČNIN
36. Finančna konferenca
7. in 8. maj 2019, Portorož
• Celotna zaloga s poslovnimi stavbami v Ljubljani okvirno 1 mio m2
• Večina zaloge v zastarelih poslovnih stavbah
• Zaloga modernih poslovnih stavb (tip A in B) obsega zgolj 300.000 m2, od tega 15% tip A
• Edina vidnejša povečava zaloge od leta 2013 predstavlja nov poslovni objekt v Stegnah s
6.600 m2 oddajne površine
• Med napovedanimi gradnjami v Ljubljani zgolj
manjši objekti (poslovni del Kolizeja s 3.850 m2;
dozidava obstoječe stavbe na Dunajski cesti z 2.400 m2)
POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE, LJUBLJANA
Ponudba
177.214
21.186 20.665
0
50.000
100.000
150.000
200.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Novogradnja poslovnih stavb (m2), Slovenija
Vir: SURS
• Večina povpraševanja iz naslova preselitev podjetij iz zastarelih v novejše stavbe
• Št. najemnih poslov tako na ravni Ljubljane kot na ravni celotne Slovenije se zmanjšuje,
izrazitejše v letu 2018 (v letih 2014-2016 oddanih večina praznih prostorov iz časa krize;
najemne pogodbe, ki se obnavljajo; vse manj ponudbe; nedosledno poročanje o sklenjenih
poslih in netransparentnost trga)
POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE, LJUBLJANA
Povpraševanje
0
50.000
100.000
150.000
200.000
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Oddana površina, Ljubljana
Vir: ETN, analiza KF Finance
8,8
9
9,2
9,4
9,6
9,8
10
10,2
10,4
10,6
10,8
0
20
40
60
80
100
120
140
160
2015 2016 2017 2018
Sklenjeni najemni posli, Ljubljana
Povp. oddajnapovršina
Povp. €/m2/mesec
Vir: ETN, analiza KF Finance
87.000
215.300
513.700
580.000
633.300
841.700
975.000
6.600
75.200
156.900
145.000
88.200
146.900
290.500
Ljubljana
Stuttgart
Praga
Hamburg
Frankfurt
Berlin
Munchen
Primerjava z evropskimi trgi, 2018
Novogradnja (m2) Bruto letni najem (m2)
16
23,5
25
28
34
39
40
Ljubljana
Stuttgart
Praga
Hamburg
Berlin
Munchen
Frankfurt
Premium najemnina (€/m2/mesec), 2018
Premium najemnina (€/m2/mesecVir: JLL, CBRE, Colliers, KF Finance
POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE
Primerjava z razvitejšimi nepremičninskimi trgi
• Nezasedenost v novejših poslovnih stavbah manj kot 5%
• Strukturna nezasedenost vseh poslovnih stavb med 15 – 20%
• Najemnine v novejših poslovnih stavbah višje, zlasti zaradi pomanjkanja novogradenj
POSLOVNE NEPREMIČNINE – PISARNE, LJUBLJANA
Najemnine in nezasedenost
Vir: KF Finance
TIP OBJEKTA POVP. €/m2/MESEC NAPOVEDI TRAJANJE NAJEMA
Poslovni objekt tipa A+ 16 5 - 7 let
Poslovni objekt tipa A 12 - 14 3 - 5 let
Poslovni objekti tipa B 10-12 do 3 let
Poslovni objekti tipa C 7 - 10 Nedoločen čas
• Vstop novih znamk na slovenski trg – Reserved, Body Shop, Primark
• Nezasedenost v trgovskih središčih zelo nizka (v povpr. 4%)
• Najemne pogodbe praviloma sklenjene za daljše obdobje 5 do 10 let
• Najemnine stabilne, najemnine od prometa večkrat izjema kot pravilo
POSLOVNE NEPREMIČNINE – TRGOVINE
Povpraševanje
LOKACIJA POVP. €/m2/MESEC NAPOVEDI TRAJANJE NAJEMA
Premium nakupovalna središča 25 10 let
Glavne ulice v mestnih središčih 35 10 let
Sekundarne lokacije 10-12 5-10 let
Manjši trgovski centri 7 - 10 do 5 let
Vir: KF Finance
• Zaradi zasičenosti trga s trgovskimi nepremičninami v prihodnosti poudarek na spremembi
vsebine obstoječih objektov (novi najemniki, dozidave)
• Nova ponudba v obliki manjših nakupovalnih središč na sekundarnih lokacijah (oddajna
površina manj kot 10.000 m2, ključni najemniki iz prehrambenega segmenta)
• Novi projekti:
• SES Spar v Ljubljani (32.000 m2)
• Ikea (34.000 m2)
• V prihodnjih dveh letih pričakujemo prodajo Tuševih lokacij, nakupovalnih središč
Qlandia ter nadaljna monetizacija Mercatorjevih nepremičnin
POSLOVNE NEPREMIČNINE – TRGOVINE
Ponudba
0,00
0,50
1,00
1,50
2,00
2,50
3,00
0
50
100
150
200
250
300
Ljubljana Maribor Kranj Koper Novo mesto Murska Sobota Nova Gorica Ptuj
Nakupovalna središča in trgovski parki
Skupna zaloga ('000 m2) Zaloga per capita (m2/prebivalca)Vir: KF Finance, SI STAT
POSLOVNE NEPREMIČNINE – TRGOVINE
Pregled zasičenosti slovenskih mest
• Nerazvitost trga z industrijskimi nepremičninami, povpraševanje močno presega ponudbo
• Večina novejših industrijskih nepremičnin grajena po naročilu (lastniške nepremičnine)
• Preostala zaloga starejši objekti, ki ne ustrezajo današnjim standardom skladiščenja, logistike
• Nova zaloga, ki prihaja na trg, v večini za znanega lastnika, gradnje za trg ni:
• Logistični center Lidl, 57.000 m2
• Logistični center Mercator, 88.000 m2
• Cargo-partner Brnik, 25.000 m2 ter pisarniške površine
POSLOVNE NEPREMIČNINE – industrijske nepremičnine
LOKACIJA POVP. €/m2/mesec NAPOVED TRAJANJE NAJEMA
Premium lokacije 5 – 6.5 3 - 5 let
Sekundarne lokacije 1.5 – 3.5 Manj kot 3 leta
Vir: KF Finance
• Segment nepremičninskega trga, ki je na vzponu oziroma kaj preprečuje vzpon?
• Prednosti – rast e-trgovine; geografski položaj države
• Slabosti – rast cen zemljišč, visoki komunalni prispevki in visoki stroški gradnje
prispevajo k razkoraku donosnosti prodajalca in kupca
POSLOVNE NEPREMIČNINE – industrijske nepremičnine
0
5
10
15
20
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Delež ustvarjenih prihodkov preko prodaje na spletu, Slovenija
Vir: EUROSTAT
0
20
40
60
80
100
120
Indeksi cen gradbenih stroškov, Slovenija(2000 – 2018)
Vir: SI STAT
POSLOVNE NEPREMIČNINE – industrijske nepremičnine
10,65% 10,79%
7,78%
9,53%
8,00%8,0%
10,25%
8,5%
6,5% 6,5%
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
0,00%
2,00%
4,00%
6,00%
8,00%
10,00%
12,00%
Zagreb Beograd Ljubljana Budimpešta Varšava
Industrijske nepremičnine kot investicijske nepremičnine
Donos prodajalca Iskani donos investitorja (kupec) Premium najemnina €/m2
Donos prodajalca = NOI/Investicija v projekt Iskani donos kupca = NOI/Transakcijska vrednostVir: JLL, Colliers, KF Finance
• Pozitiven trend v letu 2018, skupna vrednost prodanih poslovnih nepremičnin blizu 480
milijonov EUR
• Poglavitni segment transakcij so trgovske nepremičnine, poslovne stavbe (pisarne) manj
zanimive oz. je ponudba omejena zaradi sistemskih težav (neprimerne najemne pogodbe,
deljeno lastništvo, itd.)
0
10
20
30
40
0
0,5
1
1,5
2
2,5
3
2015 2016 2017 2018
Obseg in vrednost poslov, Slovenija
Vrednost poslov (v milijardah €) Število poslov (v '000)
Pisarne 16%
Trgovine 35%Skladišča/Industrija 22%
Hoteli 10%
Drugo 17%
Investicije glede na tip nepremičnine
Vir: GURS letno poročilo Vir: GURS letno poročilo
INVESTICIJSKI TRG S POSLOVNIMI NEPREMIČNINAMI
Pregled
PREDMET PRODAJE DATUM TIP ODDAJNA POVRŠINA (m2) INVESTITOR VREDNOST DONOS*
Tivoli center 2018 Pisarne 8.000 KD Skladi 13.000.000 8.3%
Stekleni dvori, južni stolp 2018 Pisarne 8.700 KD Skladi 12.700.000 8-8.5%
NPU Dimičeva 2018 Pisarne 10.000 Delta Team 7.300.000 n.p.
Stekleni dvor, severni stolp 2018 Pisarne 4.700 n.p. 5.738.000 8.5 %
Poslovni objekt Miklošičeva 2018 Pisarne 4.400 Realco 5.248.000 8%
Poslovni objekt DURS Kranj 2018 Pisarne 5.000 Trigal >5.000.000 8.5%
Megacenter I 2019 Pisarne 6.000 Učila Int. > 8.500.000 8-8.5%
Lidl Slovenska Bistrica 2018 Trgovsko središče 3.348 Lidl 4.750.000 8%
Arkadia Domžale 2018 Trgovsko središče 11.000 KD Skladi 16.200.000 < 8 %
Portfelj MID 2018 Trgovsko središče 35.000 Immofinanz < 50.000.000 8%
Portfelj Mercator 2019 Trgovsko središče n.p. Supernova > 110.000.000 8.3 – 8.5%
Logistični center Kranj 2018 Skladišča/Ind. 12.000 Mlado d.o.o. n.p. cca 9%
Proizvodnja BOSCH 2019 Skladišča/Ind. 4.500 n.p. 4.500.000 8%
Garažna hiša City 2018 Garažna hiša n.p. GMG naložbe 4.500.000 8%
INVESTICIJSKI TRG S POSLOVNIMI NEPREMIČNINAMI
Pregled
*Donos temelji na izračunu NOI/transakcijsko vrednostjo, brez upoštevanja davkov in stroškov prodajeVir: KF Finance
Maja Ostanek, MRICSDirektorica, Investicijske nepremičnine
KF Finance d.o.o.
Verovškova 55a,
1000 Ljubljana, Slovenija
Email: [email protected]
Tel: + 386 41 349 975
Web: www.kf-finance.si