PREDGOVOR

Nakon {to je popratio privatizaciju, a posebno stanova napodru~ju Federacije BiH, po~ev{i od 1996. godine, do danas,sa vi{e izdanja, kao "Kako do}i do vlastitog stana", "Mojvodi~ za otkup stana" , ~etiri Zakona u prijedlogu, "Zbirkapropisa iz stambene oblasti", "Status of Tenure's Rights","Danas stanar sutra vlasnik stana", "Klju~ za otkup stana udeset lekcija", ~etiri knjige "Vlasni~ka pretvorba", "Esej oprivatizaciji", autor se opredijelio da 2000. godine otpo~ne daprati i privatizaciju u Republici Srpskoj, {to je ve} dato u IVknjizi "Vlasni~ka pretvorba u Bosni i Hercegovini" i posebnimizdanjem "Privatizacija stanova u entitetu RepublikaSrpska", kao i izdavanje "Eseja o privatizaciji stanova u RS".Esej, ustvari, treba na popularan na~in da pribli`iprivatizaciju gra|anima koji imaju pravo na otkup stanova inadati se da }e biti prakti~an za sve korisnike.

S toga autor smatra, da bi uz ovaj esej, koji nije optere}ensamo propisima i teorijom, nego pripremljen narodnimjezikom, ~etvoro~lana porodica, uz popodnevnu kafu, zanekoliko dana "pro~e{ljala" cijelu publikaciju "Privatizacijastanova u enitetu Republika Srpska", smanjila brigu kako dase izra~una cijena stana sa svim elementima koje propisitra`e, a da se propisi ne spomenu.

U Eseju }ete na}i kompletan obra~un povr{ine stana,obra~un ratne {tete, visinu i obra~un popusta, koeficijentepogodnosti stana i po zonama i po drugim elementima stana.Dakle, na jednom mjestu je sve ono {to je bitno da bigra|anin, u ovom slu~aju Spasoje Potkrov~i}, ustanovio {tamu sve treba za otkup stana i kako }e provjeriti cijenu uzobra~un svih popusta na koje ima pravo.

E S E J IV M. Huremovi}

2

M. Huremovi} E S E J IV

ES E J O P R I V A T I Z A C I J I

(IV izdanje)

Pisati esej o privatizaciji, na ovom podru~ju, tema je kojane mo`e biti iscrpljena do kraja, nije li pomalo prozai~no, pamo`da ~ak i bizarno.

Naime, o ovoj temi sam pisao vi{e puta i raspravljao sakolegama, i zaista niko do sada nije doveo do kraja ovaj prob-lem koji kod nas postaje aktuelan upravo zato {to je to jediniput koji bi trebao da nas izvede u Evropu i Svijet, {to nam sepredo~avaju iskustva zemalja koje su pro{le ovu fazu, {to seiznalazi za nas specifi~no rje{enje kada iz jednog sistemaulazimo u drugi, a sve to u uslovima posljedica ratnogdjelovanja na stanovni{tvo, ekonomiju i politiku, ulaze}i u pe-riod poku{aja stvaranja dr`ave koja kao da je ni od kud iznikla.

Kako privatizirati u uslovima kada imamo jednu dr`avu ustvaranju, dva entiteta i tri podru~ja na kojima se primjenjujurazli~iti propisi?; u uslovima u kojima imamo jo{ jedanposeban entitet u bijelom svijetu, one koji ne pripadajunikome, to su oni koji su zbog raznih razloga napustili svojuimovinu, na{li se u tu|ini, a sada ne mogu da do|u do svojeimovine, a nudi im se privatiziranje onog {to skoro ne postoji,onog {to je u ratu uni{teno, onog do ~ega ne mogu do}i.

Me|utim, svi su izgledi da, nama valja dalje. Za one koji supre`ivjeli, `ivot te~e dalje, i trebali bi da obezbijede egzistencijusebi i porodici, onaj tko je jo{ ima, naravno. Lako je pisati esej, ate{ko je `ivjeti i pre`ivjeti jedan ili dva rata i graditi ponovno ujednoj generaciji, kao da nikada ni{ta nisi imao.

Dakle, nakon ovog malog uvoda da i mi krenemo u Evropu,mi koji smo uvijek bili na njenom tlu, mi koji smo Evropi imali {tapokazati i koja je od nas mogla mnogo toga nau~iti, od prvogvodovoda, prvih kafa, prvih tramvaja, elektri~ne energije isvega onoga ~ime se Stara Dama danas di~i.

Kako sami ne znamo ili ne}emo, stigli su do nas raznieksperti da nam prenesu svoja saznanja kako su tu istuprivatizaciju obavile neke latinoameri~ke zemlje, biv{esocijalisti~ke i ine druge zemlje. Kada sve ovo sagledamo,

3

E S E J IV M. Huremovi}

poku{at }emo predo~iti kako se u svemu tome snalazi na{junak, sa svim na{im specifi~nostima.

Na{ junak Spasoje Potkrov~i} ro|en je prije 45 godina unaselju Predgra|e u blizini @eljezni~ke stanice u Banja Luci.Djetinjstvo je proveo kupaju}i se u Vrbasu i igraju}i se ustanici, do~ekuju}i i ispra}aju}i vozove kojima su dolazili iodlazili putnici.

Zavr{io je osnovnu {kolu, a zatim Srednjo{kolski centarpa se zaposlio na @eljezni~koj stanici u radionici. Spasenijuje upoznao idu}i u {kolu sa sva{tarom u zadnjem d`epu.O~ijukali su, zabavljali se i kada je odslu`io svoj vojni rok uJNA, uzeli se.

@ivjeli su jedno vrijeme kod njegovih roditelja, a onda supreko @eljezni~ke radionice dobili potkrovlje koje supreuredili u potkrovni stan, gdje im se i rodio sin Bo`idar,dvije godine poslije i k}erka Vera. Tako je porodicaPotkrov~i}a `ivjela svakodnevnim `ivotom u potkrovljupovr{ine 55 m2. Ni{ta se nije posebno de{avalo {to bi bilobitno izdvojiti u odnosu na bilo koju prosje~nu banjalu~kuporodicu. @ivjelo se od jedne plate, kreditima se namje{taostan, pa onda se kupio fi}o.

Djeca stigla za {kolu, rat ih zate~e - Bo`idara umedicinskoj a Veru u gimnaziji.

Spasoje je pristupio vojsci, a Bo`idar je godinu dana i{aou {kolu, onda se i on priklju~io tati. Vera je nastavila sa{kolom, a Spasenija je kod ku}e spremala obroke i ~ekalakada }e se ko vratiti sa zadatka da se okrijepi.

Nekako pred sami rat po~ela je pri~a da }e se mo}iotkupiti dru{tveni stanovi. Pisalo je o tome u novinama, ustru~nim ~asopisima, govorilo se. Spasoje je to pomalopratio, ali od toga nije bilo ni{ta. U ratu je bilo glavnopre`ivjeti, kome je bilo do privatizacije. Malo, pomalo,prestade rat. Bo`idar se vratio u {kolu, a po prestanku ratnogstanja i Spasoje u svoju @eljezni~ku radionicu.

Nakon zavr{etka {kole Bo`idar upisa Medicinski, a VeraFilozofski fakultet odsjek Psihologije, ka`u da }e bitimoderno i tra`eno u poratnim godinama.

Opet po~e pri~a o privatizaciji preduze}a, o otkupustanova. Doneso{e se i zakoni, i kad je porodica Potkrov~i}uspjela da do|e do nekih papira o tome, stavi{e te zakonevan snage. Poslije nekoliko godina opet po~e pri~a, po~e{ese prikupljati podaci o radnom sta`u, o u~e{}u u vojsci,radnoj obavezi, invalidnosti i dr. Kada su ve} po~eli daprikupljaju podatke i dokaze, stavi se van snage Zakon kojim

4

M. Huremovi} E S E J IV

je trebala da se vr{i privatizacija stanova, tako da je sve tooti{lo ad akta.

Pro|e tako jo{ nekoliko godina, a onda po~e ista pri~a oprivatizaciji stanova, pa se donese Zakon, i kad je trebao dastupi na snagu, ovaj put ga suspendira Visoki predstavnik,radi nekoliko, mo`e se re}i, sitnijih primjedbi. Jedna je ipakbila bitna - Da li }e se za njihov potkrovni stan amortizacijaobra~unavati od 1975. godine, kada su potkrovlje pretvorili ustan, ili od 1915. kada je izgra|ena zgrada? Dok se to neraspravi na{a porodica je nastavila sa prikupljanjem dokaza,kako bi odmah kada to bude mogu}e otkupila stan.

U me|uvremenu, Zakon o privatizaciji dru`avnih stanova("Slu`beni glasnik RS", broj 12/00) bi suspendovan OdlukomVisokog predstavnika (20/00), do`ivi nove izmjene i dopune(18/01) i stupi na snagu 16.05.2001. godine.

Spasoje se sjeti da je njegova mati pri~ala da je njenaporodica imala neku zemlju u Kr~maricama koja je oduzeta,pa se ponadao da bi se mogla vratiti ili bar isplatiti.

Njega i njegovu porodicu sada najvi{e interesira onih 56kvadrata stana. Ho}e li ga mo}i otkupiti i po kojoj cijeni, ho}eli mo}i koristiti vau~ere? Uskoro saznado{e da }e se vau~erimo}i koristiti za privatizaciju preduze}a, a za stanove semo`e koristiti samo stara devizna {tednja, ali najvi{e do 60%od utvr|ene cijene stana. Oni su imali u banci u Banja Lucine{to oko 2.000 DM, pa kako su mislili da je to ve}e propalo,obradova{e se da }e mo}i to koristiti za otkup stana.

Jednog je dana Spasoje kod prijatelja vidio bro{uru"Privatizacija stanova u entitetu Republika Srpska" - pomislioje: "Treba samo nabaviti tu publikaciju u kojoj ima sve {tovam treba da izra~unate cijenu stana i otkrijete na~in otkupastana, propise, obrasce, obja{njenja."

Spasoje posudi tu publikaciju. Svaki dan su njih ~etvero,uz popodnevni odmor i kafu otvarali tu publikaciju, listali ikomentarisali.

Krenu{e od strane 33 i naslova:

I - OP[TE ODREDBE

Op{tim odredbama se utvr|uje da se privatizacija stanovavr{i otkupom na na~in i pod uslovima koji su propisaniZakonom (o privatizaciji dr`avnih stanova).

U op{tim odredbama su precizirani i pojmovi kao {to su:stambena zgrada, stan, pomo}ne prostorije, zajedni~ki dijelovistambene zgrade, nosilac stanarskog prava, ~lan porodi~nogdoma}instva, stambene zgrade u dr`avnoj svojini, oblik

5

E S E J IV M. Huremovi}

kori{tenja stambenih zgrada i stanova, nadle`nost u sporovimau primjeni Zakona.

Pod pojmom stambena zgrada smatra se zgrada koja je ucjelini ili ve}im dijelom namijenjena ili se koristi za stanovanje.

Stanom se smatra jedna ili vi{e prostorija namijenjenih ipodobnih za stanovanje sa pomo}nim prostorijama, koje popravilu, ~ine jednu gra|evinsku cjelinu i imaju zaseban ulaz.Ova odredba je preuzeta iz Zakona o stambenim odnosima, stim {to su dodati pojmovi "jedne prostorije", "vi{e prostorija"zatim "namjenjenih za stanovanje" pro{iren sa "podobnih zastanovanje".

Pod pomo}nim prostorijama smatraju se prostorije koje sudodijeljene uz stan, dakle kako je ve} regulisano ZOSO, s tim {tosu izuzete gara`e, bez obzira na to {to su mogle biti dodijeljeneuz stan, kako je to regulisano Zakonom u Federaciji BiH, gdje seotkupljuje uz stan i gara`a, koja je dodijeljena uz stan ili ~ini snjim gra|evinsku cjelinu.

Zajedni~kim dijelovima stambene zgrade, po odred-bama Zakona, smatraju se dijelovi i ure|aji koji slu`e zgradikao cjelini ili posebnim dijelovima zgrade a naro~ito: temelji,glavni zidovi, krov, stepeni{te, dimnjaci, liftovi, fasada,podrum, tavan, hodnici, svjetlarnici, praonice i su{ionice,prostorije za sme}e, prostorije za ku}ni savjet i ku}epazitelja,elektri~ne, gromobranske, kanalizacione, vodovodne itelefonske mre`e, gasne i toplovodne instalacije i televizijskeantene.

Zakon RS se opredijelio da zakonski objasni terminzajedni~kih prostorija i ure|aja tako {to je djelomi~no koristio~lan 4. Zakona o svojini na dijelovima zgrada ("Slu`beni listSRBiH", broj 35/77) u kojem je odvojeno dat pojamzajedni~kih dijelova zgrade koji slu`e zgradi kao cjelini, aodvojeno zajedni~kih dijelova zgrade koji slu`e samo nekim, ane svim posebnim dijelovima zgrade, za razliku od Zakona uFederaciji BiH koji je u ~lanu 3. regulisao da se radi ozajedni~kim dijelovima i ure|ajima koji su definisani ZOSO,koji to ustvari nije pojedina~no definisao.

Nosiocem stanarskog prava smatra se lice koje je to pravosteklo po odredbama Zakona o stambenim odnosima, bez daljerazrade kako je to u~inio Zakon u Federaciji BiH u ~lanu 8. dase nosiocem stanarskog prava smatra lice kojem je standodijeljen i koje je zaklju~ilo ugovor o kori{tenju stana,odnosno lice kojem je pravomo}nom sudskom presudom standodijeljen, kao i lice kojem je to svojstvo priznato aktomnadle`nog organa u skladu sa ZOSO.

Zakon o stambenim odnosima je regulisao u ~lanu 2. dagra|anin koji se uselio u stan u dru{tvenoj svojini na osnovu

6

M. Huremovi} E S E J IV

akta koji predstavlja punova`an osnov za useljenje u stan imapravo da taj stan, pod uslovima koji su propisani ZOSO, trajno inesmetano koristi tj. da je na taj na~in stekao stanarsko pravo dodana stupanja na snagu ZOSO.

Prema odredbama ~lana 11. ZOSO stanarsko pravogra|anin sti~e danom zakonitog useljenja u stan, pod kojimpodrazumijeva useljenje izvr{eno na osnovu ugovora okori{tenju stana zaklju~enog po osnovu odgovaraju}eg akta, ilidrugog akta utvr|enog ZOSO koji predstavlja punova`anosnov za useljenje u stan. To bli`e zna~i primjenu:

– ~lana 28. ZOSO, da ako jedna od ugovornih strana ne}eda zaklju~i ugovor o kori{tenju stana u roku od 30 danaod dana useljenja u stan, odnosno ako jedna odugovornih strana u slu~aju iz ~l. 21, 22, 32. stav 1. i ~lan33. st. 3. i 4. ZOSO ne}e da zaklju~i ugovor o kori{tenjustana od podnesenog tra`enja, stambeni organ na zahtjevjedne od ugovornih strana, donosi rje{enje kojezamjenjuje ugovor o kori{tenju stana dok taj ugovor nebude zaklju~en po odredbama ZOSO,

– ~lana 30. ZOSO ukoliko lice koje je nezakonito uselilo ustan u dru{tvenoj svojini, eventualno stanarsko pravoostvari pravosna`nim rje{enjem stambenog organa uop{tini ili pravosna`nom presudom nadle`nog suda,

– ~lana 20. ZOSO pravosna`nom odlukom nadle`nogsuda u slu~aju razvoda braka,

– ~lana 25. stav 2. ZOSO da ako davalac stana propusti rokza davanje stana na kori{tenje, pa to u~ini nadle`niop{tinski stambeni organ,

– ~lana 52. ZOSO kada se u nazna~enim slu~ajevima(ru{enje zgrade ili dijela zgrade, eksproprijacija, stan neodgovara higijenskim uslovima, ili postoji opasnost po`ivot stanara).

^lanovima porodi~nog doma}instva nosioca stanar-skog prava se smatraju: bra~ni drug, djeca (ro|ena u braku ilivan braka, usvojena, pastor~ad), bra~ni drugovi djece, roditeljibra~ih drugova (otac, majka, o~uh, ma}eha, usvojilac), bra}a isestre, unu~ad bez roditelja, kao i lica koja je nosilac stanarskogprava du`an po zakonu da izdr`ava ili su ta lica du`na pozakonu da izdr`avaju nosioca stanarskog prava, a koja zajednosa njim trajno `ive i stanuju, kao i lica koja sa nosiocemstanarskog prava `ive u ekonomskoj zajednici u istom stanuvi{e od deset godina ili vi{e od pet godina, ako su se u stanuselila na osnovu ugovora o do`ivotnom izdr`avanju nosiocastanarskog prava.

Preuzet je u cijelosti tekst stava 2. ~lana 6. ZOSO, s tim danije uzeta u obzir Odluka o prestanku va`enja dijela odredbe~lana 6. stav 2. ZOSO koju je Ustavni sud Jugoslavije, donio i

7

E S E J IV M. Huremovi}

koja je objavljena u "Slu`benom listu SRBiH", broj 36/89, aprema kojoj su brisane rije~i "bez roditelja" tako da taj dioteksta glasi"..."unu~ad"...".

Nadle`nost u nastalim sporovima u primjeni Zakona je usudovima, ukoliko odredbama Zakona nije druga~ijeregulisano, i ovi sporovi se smatraju hitnim, i ovla{tenjem sudada u skladu sa zakonom koji reguli{e izvr{ni postupak donosiprivremene mjere (Zakon o izvr{nom postupku - "Slu`beniglasnik RS", br. ..... i 14/94).

Stanovima u dr`avnoj svojini smatraju se stanovi nakojima pravo svojine je preneseno zakonom na ministarstvonadle`no za stambene poslove, kao i stanove koje su kaoinvestitori izgradili ili po drugom osnovu stekli Republika,grad, op{tina, preduze}e i druga pravna lica, sredstvima udru{tvenoj svojini odnosno dr`avnoj svojini.

Kori{tenje stambenih zgrada i stanova. U op}imodredbama se tretira i osnov kori{tenja stambenih zgrada istanova u skladu sa njihovom namjenom i ku}nim redom, takoda se koriste za stanovanje po osnovu prava svojine i po osnovuzakupa.

Zasnivanje zakupa je u Zakonu tretirano tako da ako se do16. 05. 2002. godine ne zaklju~i ugovor o otkupu stana, u daljih60 dana tj. do 15. 07. 2002. godine, zaklju~uje se ugovor ozakupu stana na neodre|eno vrijeme. Zaklju~ivanje ugovora ozakupu stana odnosi se i na lice koje nije steklo uslove za otkupstana (~lan 37. Zakona).

Zakupni odnos zasniva i lice koje do 16. 05. 2001. godinena osnovu akta o dodjeli stana nije zaklju~ilo ugovor okori{tenju stana (~lan 56. Zakona).

Zakupni odnos se uspostavlja i na stanovima koji nisudodijeljeni do 16. 05. 2001. godine tj. do dana stupanja nasnagu Zakona (~lan 59).

Odr`avanje stambenih zgrada i stanova nije predmetZakona jer je predvi|eno da se ta materija reguli{e posebnimzakonom, s tim {to se do dono{enja posebnog zakona,odr`avanje stambenih zgrada i stanova vr{i po propisima kojisu se primjenjivali do 16. 05. 2001. godine.

Nakon pre|ene prve lekcije konstatova{e da je ovo ba{komplikovano i stru~no, ali da }e opet sutra, prekosutranastaviti sa prou~avanjem publikacije.

Poslije nekoliko dana uspje{e se konsolidovati i okupitisve ~etvero i nastaviti sa ~itanjem, na strani 36., lekcije pod

8

M. Huremovi} E S E J IV

naslovom: "II - Otkup stanova", ali odmah se javi Vera i re~e:"Tata, ja predla`em da danas pre|emo samo prvi dio, i topodnaslove 'Otkupiti se mo`e stan', 'Pravo na otkup stana','Ugovor o otkupu', a da ostale ostavimo za kasnije".

Tako su i uradili, ali prije ~itanja malo su ponovili prvulekciju i dogovorili se da kupac stana budu Spasoje iSpasenija, jer }e tako uraditi i neki njihovi prijatelji, koji suzaposleni u @eljezni~koj radionici. Spasenija je o tomeraspravljala sa svojim kom{ijama, koji su rekli da je najboljeda mu` i `ena otkupe stan u kojem stanuju i odgajaju svojudjecu. Nakon toga otpo~e{e sa ~itanjem druge lekcije iposlije dva-tri sata zaklju~i{e da je dosta i da }e nastavitiposlije nekoliko dana, dok se malo odmore od ovepublikacije.

II - OTKUP STANOVA

Otkupiti se mo`e stan:– koji je u dr`avnoj svojini, tj. onaj stan na kojem je pravo

svojine zakonom preneseno na nadle`no ministarstvo zastambene poslove, kao i stan koji je kao investitorizgradio ili po drugom osnovu stekla Republika, grad,op{tina, preduze}e, kao i druga pravna lica sredstvima udru{tvenoj odnosno dr`avnoj svojini,

– na kojem postoji stanarsko pravo ste~eno po odredbamaZOSO do dana stupanja na snagu Zakona tj. do 16. 05.2001. godine.

Po odredbama Zakona mo`e se otkupiti stan na kojem jestanarsko pravo ste~eno do 30. 04. 1991. godine, a ako jestanarsko pravo ste~eno poslije u periodu 30. 04. 1991. godinedo 19. 12. 1998. godine mo`e otkupiti stan lice koje ga koristi uskladu sa odredbama Zakona o napu{tenoj imovini i Uputstvom("Slu`beni glasnik RS", br. .... i 38/99) i Zakona o stambenimodnosima..

Stan mo`e otkupiti nosilac stanarskog prava ako ga jestekao poslije 30. 04. 1991. godine, pod uslovom da je tostanarsko pravo ste~eno po osnovu:

– izvr{ene zamjene stanova, s tim {to je odredbamaZakona utvr|eno da se zamjena stana mo`e vr{iti sanosiocem stanarskog prava na stan van teritorijeRepublike Srpske, s tim da nije precizirano da li samo napodru~ju dr`ave Bosne i Hercegovine, dakle u entitetuFederacije BiH, ili i van podru~ja dr`ave,

– izvr{enog prenosa stanarskog prava u skladu saZakonom,

– dodjele stana na kori{tenje,

9

E S E J IV M. Huremovi}

– ste~enog kupovinom nakon 30. 04. 1991. godine, a kojinije u kategoriji napu{tenih stanova,

– nakon smrti ranijeg nosioca stanarskog prava, a nije bilolica koja su po zakonu mogla i imala pravo nastaviti sakori{tenjem stana.

Stan u dr`avnoj svojini na kojem je sporno stanarsko pravo,ne mo`e se otkupiti do pravosna`nog okon~anja spora.

Nosilac stanarskog prava koji je stan napustio u periodu od30. 04. 1991. do 19. 12. 1998. godine, sti~e pravo na otkupstana po uslovima iz Zakona, u roku od jedne godine ra~unaju}iod dana stupanja u posjed stana.

Za razliku od ovog roka, u Federaciji BiH je utvr|en rok oddvije godine ra~unaju}i od dana stupanja u posjed stana, sapravom podno{enja zahtjeva za otkup u roku od najvi{e {estmjeseci po isteku roka od dvije godine.

Stanovi koji su predmet restitucije (~lan 17. Zakona ovra}anju oduzete imovine ("Slu`beni glasnik RS", broj13/2000) }e tako|er biti predmet otkupa po odredbama Zakona,jer se ne vra}aju korisniku restitucije, nego im se odre|uje iispla}uje nov~ana naknada, koja se opet po odredbama ~lana26. istog zakona ispla}uje u KM.

Ni{tav je ugovor o otkupu stana koji je izuzet od otkupa, tj.ako je otkupljen stan na kojem je sporno stanarsko pravo, prijepravosna`nog okon~anja spora.

Pravo na otkup stana

Pravo na otkup stana ima nosilac stanarskog prava, koji jeto pravo stekao po odredbama ZOSO, a kada to pravo imajubra~ni drugovi, pravo na otkup stana imaju zajedni~ki - bra~nidrugovi, dakle oba bra~na druga. Ukoliko se bra~ni drugovisporazumiju, stan mo`e otkupiti jedan, uz pismenu saglasnostdrugog bra~nog druga.

Stan mogu otkupiti i ~lanovi porodi~nog doma}instva uzpismenu saglasnost nosioca odnosno nosilaca stanarskogprava.

Sustanar ima pravo da otkupi stan u dijelu na kojem imastanarsko pravo. Sustanari imaju pravo da se pismenosporazumiju i druga~ije.

Ukoliko jedan ili vi{e sustanara do 16. 05. 2002. godine nepodnesu zahtjev za otkup stana, ostali sustanari sti~u pravo naotkup njegovog odnosno njihovog dijela stana, a ako se nemogu sporazumjeti o veli~ini pripadaju}eg dijela, o tomeodlu~uje sud u vanparni~nom postupku.

10

M. Huremovi} E S E J IV

Prilikom dono{enja odluke sud }e voditi ra~una ostambenim potrebama svakog sustanara i razlozimapravi~nosti.

Prodavalac stana je Republika, grad, op{tina, preduze}e,ustanova ili drugo pravno lice koje je kao investitor izgradio ilipo drugom osnovu (kupovinom, zamjenom i sl.) stekao stan sapravom raspolaganja i dodjele stana.

Prodavalac je du`an da podnosiocu zahtjeva, u pismenojformi, a koji ima pravo otkupa (nosilac stanarskog prava,sustanar, ~lan porodi~nog doma}instva) stana koji nije saspornim stanarskim pravom, omogu}iti otkup stana koji koristi,pod uslovima utvr|enim u Zakonu.

U slu~aju da se ugovor o otkupu stana ne zaklju~i u roku od30 dana od dana podno{enja zahtjeva za otkup stana, lice koje jepodnijelo zahtjev za otkup stana - kupac, ima pravo da podneseprijedlog sudu da u vanparni~nom postupku donese rje{enjekoje zamjenjuje ugovor o otkupu stana.

Nosilac stanarskog prava, jedan ili oba, i ~lanoviporodi~nog doma}instva na koje je preneseno pravo otkupa,imaju pravo otkupiti samo jedan stan na teritoriji Bosne iHercegovine, bez obzira na kojem entitetu se stan nalazi, paograni~enje va`i i za Federaciju BiH i za Republiku Srpsku, paugovor koji je zaklju~en suprotno ovim odredbama smatra seni{tavim.

Ovo ograni~enje i za drugi entitet ne postoji u zakonuFederacije BiH.

Stanove nepoznatog prodavca kao i stanove preduze}a,ustanova i drugih pravnih lica koja imaju sjedi{te van teritorijeRepublike Srpske, dakle kako na teritoriji Federacije BiH, takoi van teritorije Bosne i Hercegovine u zemljama biv{e SFRJ,daje u otkup, kao prodavalac, grad, odnosno op{tina na ~ijempodru~ju se stan nalazi.

Neotkupljene stanove ili dijelove stanova iz stambenogfonda organa ili organizacija biv{e SFRJ i njenih republikaprodaje Vlada RS. Stanove biv{e JNA i SSNO prodajeMinistarstvo odbrane RS u skladu sa odredbama zakona.

Ugovor o otkupu

Na osnovu podnesenog pismenog zahtjeva i prilo`enedokumentacije - dokaza i utvr|ivanja vrijednosti stana i pravana umanjenje cijene, zaklju~uje se ugovor koji sadr`i naro~ito:

– ugovorne strane,– vrijeme i mjesto zaklju~enja ugovora,

11

E S E J IV M. Huremovi}

– podatke o stanu koji je predmet ugovora (adresa saulicom i brojem, katnost, polo`aj stana u zgradi odnosnobroj stana ako ga ima, katastarske podatke o zgradiodnosno zemlji{tu na kojem je zgrada),

– izjavu prodavca da pristaje na uknji`bu,– izjavu kupca da prihvata hipoteku,– uslove, na~in i rokove izvr{enja ugovora.Postoji mogu}nost da }e obrazac ugovora biti propisan

Uputstvom koje donosi ministar nadle`an za poslovestanovanja, kao {to je to bio slu~aj u prethodnom zakonu koji jestavljen van snage.

Ugovor se zaklju~uje u pismenoj formi i dostavlja se graduodnosno op{tini putem organa ili organizacija, koje odredi, nakontrolu otkupne cijene stana, koja se mora izvr{iti u roku od 30dana od dana dostave, a ukoliko se to ne u~ini u nazna~enomroku, smatra}e se da je otkupna cijena stana pravilno utvr|ena.

Nakon izvr{ene provjere otkupne cijene stana, odnosnoproteka roka od 30 dana od dana dostave na provjeru ugovornecijene stana, vr{i se ovjera potpisa ugovornih strana kod sudanadle`nog za ovjeru potpisa.

Sud koji vr{i ovjeru potpisa ugovornih strana na ugovoru ootkupu stana, du`an je da jedan primjerak ugovora, zajedno saispravama na osnovu kojih je zaklju~en, dostavi javnompravobraniocu i ministarstvu nadle`nom za stambene poslove.

U slu~aju da javni pravobranilac utvrdi da je ugovorzaklju~en suprotno odredbama Zakona, du`an je najkasnije uroku od jedne godine od dana potpisivanja ugovora tu`bomsudu tra`iti poni{tenje ugovora o otkupu stana.

Ugovor potpisuju ugovorne strane (prodavalac odnosnoovla{}eno lice prodavca i kupac jedan ili dva kada su u pitanjubra~ni drugovi), pa se dostavlja na kontrolu, a potpisiovjeravaju nakon izvr{ene kontrole.

Dakle, u praksi }e se iskristalizirati pravi termin "danpotpisivanja" ugovora od strane ugovornih strana ili dan"ovjere potpisa" kod suda nadle`nog za ovjeru potpisa.

Pravni osnov za sticanje prava svojine na stanu kao poseb-nom dijelu zgrade, prava zajedni~ke svojine na zajedni~kimdijelovima i ure|ajima zgrade i prava kori{tenja napripadaju}em zemlji{tu, pod uslovima i na na~in utvr|enZakonom je ugovor o otkupu stana. Dakle, osnov je ugovor zakoji su potpisi ugovornih strana ovjereni u nadle`nom sudu kaoi dokaz o izvr{enoj obavezi pla}anja cijene stana u cjeliniodnosno u otplati, pod uslovima utvr|enim u ugovoru.

12

M. Huremovi} E S E J IV

Pravo svojine, zajedni~ke svojine i kori{tenja sti~e seupisom u katastar nekretnina odnosno polaganjem ugovora kodorgana nadle`nog za poslove katastra nekretnina i upisom uknjige o polo`enim ugovorima, na osnovu pravilnika ouspostavljanju i vo|enju knjige polo`enih ugovora koji donosidirektor Republi~ke uprave za geodetske i imovinsko-pravneposlove.

Kupcu prestaje stanarsko pravo danom sticanja svojine nastanu u kojem stanuje i koji je otkupio, a to je dan upisa ukatastar nekretnina odnosno polaganja ugovora kod nadle`nogorgana. U odnosu na propise u Federaciji BiH dan sticanjasvojine je u zakonu RS preciznije utvr|en, s tim {to }e u praksitrebati prihvatiti dan predaje zahtjeva nadle`nom katastarskomorganu, jer imaju}i u vidu broj stanova, sam ~in upisa }e trajatine{to du`e.

U slu~aju da se potpisani ugovor o otkupu stana poni{ti iliraskine, kupac stana nastavlja sa kori{tenjem u svojstvuzakupca.

Kada su zavr{ili sa ~itanjem ove lekcije, Bo`idar re~e: "Uslijede}im lekcijama ima: 'Otkupna cijena stana i na~inobra~una korisne stambene povr{ine'. Nego, moj kolega safakulteta mi re~e da je njegov stari Petar Stanovi} glavni zaizra~unavanje povr{ine stana u Stambenom preduze}u, pada ga zamolimo da nam to prakti~no poka`e. Mama, ti bimogla spremiti ne{to za klopu, a ti tata izvadi onu doma}urakiju pa da fino i u miru sa njim sjednemo i to izra~unamo!"

Poslije nekoliko dana, javi se Bo`idar sa vije{}u da je zasrijedu dogovorio sastanak sa Petrom i da svako pripremisvoj dio posla. U srijedu se okupi{e njih ~etvero i po~e{e~itati slijede}u lekciju pod naslovom: " Otkupna cijena stana ina~in obra~una korisne stambene povr{ine".

Otkupna cijena stana

Otkupna cijena stana se utvr|uje ugovorom, a u zavisnostiod:

– vrijednosti stana utvr|ene po odredbama Zakona,– polo`ajne pogodnosti stana,– amortizacije stana,– visine ulo`enih sredstava u stan,– popusta koji se priznaju kupcu.

13

E S E J IV M. Huremovi}

Vrijednost stana po odredbama Zakona utvr|uje se uzavisnosti od vremena izgradnje stambene zgrade u kojoj sestan nalazi, tako da postoje dvije kategorije.

Prva za stanova izgra|ene do zaklju~no sa 31. 12. 1994.godine, cijena je 400 KM po 1 m2 korisne stambene povr{ine.

Druga za stanove izgra|ene poslije 01. 01. 1995. godine,cijena je 800 KM po 1m2 korisne stambene povr{ine.

Vrijednost stana se mno`i sa koeficijentom polo`ajnepogodnosti stana prema utvr|enoj stambenoj zoni utvr|enoj uodluci o gra|evinskom zemlji{tu grada, odnosno op{tine na~ijem podru~ju se stan nalazi i oni iznose:

I stambena zona K = 1,00 400 KM 800 KM

II stambena zona K = 0,90 360 KM 720 KM

III stambena zona K = 0,80 320 KM 640 KM

IV stambena zona K = 0,75 300 KM 600 KM

V stambena zona K = 0,73 292 KM 584 KM

VI stambena zona K = 0,70 280 KM 560 KM

Na~in obra~una korisne stambene povr{ine

U slu~aju spora ili ako ugovorom odnosno drugim aktomnije utvr|ena povr{ina stana mogu se primjeniti postoje}istandardi:

Izvod iz Standarda JUS - koji su preuzeti kao BiH standardi~lan 94. Zakona o standardizaciji ("Slu`beni list RBiH", br.13/93, 13/94 i 9/95):

3.3. Korisna povr{ina

3.3.1. Korisna povr{ina (pk) izra~unava se kao zbirpovr{ina podova svih prostorija, umno`enih odgovaraju}imkoeficijentom. Pri tome se u povr{inu ura~unavaju i svepovr{ine podova u ni{ama prozora, radijatora, ugra|enihdijelova namje{taja i sl. U korisnu povr{inu se ura~unavaju ipovr{ine balkona, lo|a i terasa koje pripadaju jednoj stambenoj,poslovnoj ili zajedni~koj jedinici.

3.3.2. U korisnu povr{inu ne ura~unavaju se ni{e vrata,odnosno pragovi, ~ija je {irina manja od 0,16 m, dok se za ve}e{irine obra~unava vi{ak iznad 0,16 m po {irini sa koeficijentomodre|enim za prostoriju kojoj pripada.

3.3.3. Sve korisne povr{ine ra~unaju se prema mjeramaizme|u finalno obra|enih povr{ina zidova, mjere}i odunutra{nje ivice praga ulaznih vrata (stana, poslovne prostorije,

14

M. Huremovi} E S E J IV

odnosno zajedni~ke prostorije). Ukoliko se mjere povr{inauzimaju izme|u neobra|enih povr{ina zidova (npr. iz planova),onda se tako sra~unate povr{ine moraju umanjiti za 3%. Ovosmanjenje se ne primjenjuje ako su zidovi od prefabrikovanihelemenata ~ije finalno obra|ene povr{ine ne pove}avajudebljinu zida ozna~enu u planu.

3.3.4. Korisna povr{ina izra~unava se mno`enjempovr{ina, izra~unatih na opisani na~in, sa slijede}imkoeficijentima:

• zatvorene prostorije i ni{e 1,00• lo|e 0,75• pokrivene terase 0,50• balkoni, otvorene terase, ravni prohodni

krovovi i trijemovi 0,25

2.4. Povr{ina stana

2.4.1. Povr{ina stana je zbir svih podnih povr{ina u stanu,obra~unatih prema daljim odredbama ovog standarda.

2.4.2. Povr{ina stana mo`e se ra{~laniti na:• povr{ine prostorija za stanovanje (sve sobe,

kuhi- nje povr{ine 4,0 m2 ili ve}e);• povr{ine pomo}nih prostorija (kuhinje povr{ine

manje od 4,0 m2, kupatilo, WC i ostava);• sve komunikacione prostorije u stanu;• povr{ine terasa, lo|a i balkona obra~unate

prema daljim odredbama ovog standarda.

NAPOMENA: Predsoblja se ra~unaju u prostorije zastanovanje pod uslovima da su osvjetljene neposrednomdnevnom svjetlo{}u i da se u njih mo`e smjestiti le`aj zaodrasle. U protivnom, ra~unaju se u pomo}ne prostorije.

Upravo kad su zavr{ili sa ~itanjem oglasi se zvono i u|ePetar i re~e: "Izgleda da sam upravo do{ao na vrijeme, jerste u punom sastavu i vidim da naveliko ~itate to {tivo zaotkup stana". Spasoje ustade da se upozna i pozdravi sagostom i re~e mu: "Hajde gospodine Petre da mi maloprezalogajimo, da nazdravimo jedan drugom, pa }emo ondana posao". "Hvala na pozivu" - re~e Petar. "@ivjeli! Kakavposao, ja sam do{ao samo da zajedno sa vama prou~im tupublikaciju jer }e i meni trebati. Ima Petar posao, i te kakav

15

E S E J IV M. Huremovi}

posao, jer ako se ne sla`e povr{ina sa povr{inom u ugovoruse to mo`e utvrditi."

Spasoje }e na to: "Stani malo Petre. Ima ovdje napisanokako se obra~unava korisna stambena povr{ina stana.Hajde dok si tu, i dok ima{ mezban, da nam prekontroli{e{ukupnu povr{inu stana."

Petru ne bi pravo, ali kad se je ve} upustio u ovaj belaj da ito uradi, mo`da }e to jo{ kome trebati.

Njih dvojica razvuko{e mezban, Vera uze papir i olovku ikrenu{e.

Prvo su izmjerili kuhinju, duga 3,00, {iroka 2,50 m2, {toiznosi 7,5 m2. Petar re~e Veri: "Upi{i ovu kvadraturu." A Spa-soje }e na to: "Stani malo. ^ini mi se da ovdje ima dimnjak pase to odbija." Petar pogleda, pa re~e: "Jeste ta~no je tako.Hajde da izmjerimo. Pi{i: 0,75 sa 0,25, pomno`i." Dobi{e0,188 i kada su to odbili od 7.500, u kuhinji je ostalo 7,312 m2, itako su i{li redom. U hodniku je bio plakar 1,20 sa 0,50.Pogleda{e u papire i utvrdi{e da se ugra|eni namje{taj neodbija.

Kad su do{li do pragova, izmjeri{e i utvrdi{e da su {iroki15 cm. Petar pogleda, pa re~e: "Ne ura~unavaju se oni do 16cm. Hajdemo sada na balkon." Balkon dug 280, a {irok 1,80 idobi{e 5,040 cm. Pogledaj koliki je koeficijent za balkon."Spasoje pogleda, pa re~e: "0,25." Kada su 5.040 pomno`ili sa0,25, ostalo im je 1,260 m2 za balkon.

Kada su sve zavr{ili dogovori{e se da napraverekapitulaciju:

Kuhinja 2,50 x 3,00 = 7,500 (-0,75 x 0,25 = 0,188) = 7,312

Soba 3,65 x 4,00 =14,600 = 14,600

Soba 3,65 x 4,85 =17,703 = 17,703

Hodnik 2,50 x 3,50 = 8,750 = 8,750

Kupatilo i WC 1,60 x 2,30 = 3,680 = 3,680

Ostava 0,80 x 2,30 = 1,840 = 1,840

Balkon 1,80 x 2,80 = 5,040 ( 5,40 x 0,25 = 1,26) = 1,260

Ukupno 55,145 m2

16

M. Huremovi} E S E J IV

Korisna povr{ina

Korisna povr{ina (pk) izra~unava se kao zbir povr{ina svihprostorija, umno`enih odgovaraju}im koeficijentom. Pri tomese u povr{inu ura~unavaju i sve povr{ine podova u ni{amaprozora, radijatora, ugra|enih dijelova namje{taja i sl. Ukorisnu povr{inu se ura~unavaju i povr{ine balkona, lo|a iterasa koje pripadaju jednoj stambenoj, poslovnoj ilizajedni~koj jedinici.

U korisnu povr{inu ne ura~unavaju se ni{e vrata, odnosnopragovi, ~ija je {irina manja od 0,16 m, dok se za ve}e {irineobra~unava vi{ak iznad 0,16 m po {irini sa koeficijentomodre|enim za prostoriju kojoj pripada.

Sve korisne povr{ine ra~unaju se prema mjerama izme|ufinalno obra|enih povr{ina zidova, mjere}i od unutra{nje ivicepraga ulaznih vrata (stana, poslovne prostorije, odnosnozajedni~ke prostorije). Ukoliko se mjere povr{ine uzimajuizme|u neobra|enih povr{ina zidova (npr. iz planova), onda setako sra~unate povr{ine moraju umanjiti za 3%. Ovo umanjenjese ne primjenjuje ako su zidovi od prefabrikovanih elemenata~ije finalno obra|ene povr{ine ne pove}avaju debljinu zidaozna~enu u planu.

Korisna povr{ina izra~unava se mno`enjem povr{ina,izra~unatih na opisani na~in, sa slijede}im koeficijentima:

• zatvorene prostorije i ni{e 1,0• lo|e 0,75

17

E S E J IV M. Huremovi}

• pokrivene terase 0,50• balkoni, otvorene terase, ravni

prohodni krovovi i tremovi 0,25• gara`e (GBP) 0,75

Povr{ina stana

Povr{ina stana je zbir svih podnih povr{ina u stanu,obra~unatih prema daljim odredbama ovog standarda.

Povr{ina stana mo`e se ra{~laniti na:• povr{ine prostorija za stanovanje (sve sobe,

kuhinja povr{ina 4,0 m2 ili ve}e);• povr{ine pomo}nih prostorija (kuhinje povr{ine

manje od 4,0 m2, kupatilo, WC i ostalo);• sve komunikacione prostorije u stanu.

Spasoje pogleda pa re~e: "To je skoro kvadrat manjenego {to pi{e u rje{enju i ugovoru o kori{tenju stana." "Uzmiu Stambenom PS obrazac pa }e{ u njemu na}i ta~nepodatke o stanu" - re~e mu Petar. "Mo`da je gre{ka tamo amo`da smo i mi ne{to pogre{no premjerili. Ako misli{ da si upravu, kada bude{ otkupljivao, tra`i da ti ponovo premjere" -re~e Petar, re~e zbogom i po|e prema vratima. Spasoje gaisprati i zahvali mu se na trudu.

Pro|e nekoliko dana, a onda su na red do{le lekcije otome koji se popusti imaju pravo obra~unati prilikom otkupastana. To su slijede}e: "Amortizacija stana", "Ulo`enasredstva kupca stana", "Li~ni popusti za radni sta`","Dodatno umanjenje cijene stana za ratne vojne invalide","Pravo civilnih `rtava rata na dodatno umanjenje", "Pravo nadodatno umanjenje otkupne cijene stana boraca, obveznikaradne obaveze i boraca NOR-a", i na kraju ove lekcije,"Ograni~enje visine popusta".

Amortizacija stana

Vrijednost stana umanjuje se po osnovu amortizacije postopi od 1% godi{nje za sve vrste kategorija stanova odnosnozgrada sem za monta`ne objekte sa drvenom konstrukcijomkod kojih godi{nja stopa amortizacije iznosi 2%, s tim da u obaslu~aja najve}i procenat amortizacije iznosi 60%. Za stanovekoji su izgra|eni nadzi|ivanjem zgrada (podizanje jedne ili vi{eeta`a i izgradnja potkrovnih stanova) ili pretvaranjem

18

M. Huremovi} E S E J IV

zajedni~kih prostorija u stanove (su{iona, praonica, prostorijaza odlaganje sme}a, za ku}ni savjet i dr.) amortizacija seobra~unava po stopi mati~nog objekta. Dakle, ako je objekatizgra|en 1960. godine, a nadzi|ivanje stana izvr{eno 1990.godine za nadzi|ivani stan obra~un amortizacije }e biti 40%, ane 10%.

Ulo`ena sredstva kupca stana

Na tra`enje kupca u pismenom zahtjevu za otkup stana,vrijednost stana umanjuje se srazmjerno sredstvima koja jeulo`io u stan. Zakon nije precizirao na~in ovog umanjenja uodnosu na umanjenje amortizacije. Zakon polazi od toga da se iamortizacija i srazmjerno ulo`ena sredstva kupca stanaumanjuju od "vrijednosti stana", {to je ustvari osnovna cijenastana od 400 KM odnosno 800 KM po 1 m2 korisne stambenepovr{ine. Ako bi se uzelo u obzir da je amortizacija maksimalnaod 60% i ulaganje po osnovu nastale {tete tako|er maksimalnood 30% to bi zbir umanjenja iznosio 90%, a preostalo bi samo10% od vrijednosti stana, a ako bi ostali oblici ulo`enihsredstava kupaca bili 40% jer nisu ograni~eni visinom, to biumanjenje iznosilo 100% bez primjene ostalih popusta iumanjenja, a treba imati u vidu i maksimalno umanjenje u zbirusvih sa 75%.

Srazmjerno sredstvima koja je kupac ulo`io kao:– li~no u~e{}e za sticanje stanarskog prava,– naknadu koja mu je umanjena za ekspropisane

nepokretnosti radi sticanja stanarskog prava,– sredstva kojima je nosilac stanarskog prava otklonio

direktnu ratnu {tetu, koju utvr|uje-obra~unava sudskivje{tak gra|evinske struke, s tim da se visina za ovuvrstu umanjenja priznaje najvi{e do 30% vrijednostistana tj. 400 KM po 1 m2 korisne stambene povr{ine.

Li~ni popust za radni sta`

Kupcu se priznaje li~ni popust u visini od 1% za svakunavr{enu godinu radnog sta`a lica koja otkupljuju stan injegovog bra~nog druga a najvi{e 60%. Po{to je zakonodavacupotrijebio izraz "kupac", a to je i ~lan porodi~nogdoma}instva, to bi trebalo da se obra~unava i radni sta` bra~nogdruga kao ~lana porodi~nog doma}instva ako je i on kupac {to uzakonu Federacije BiH nije precizno dato.

Popust od 1% za navr{enu godinu sta`a ra~una se kupcu ina ime doprinosa za stambenu izgradnju umrlog bra~nog druga,ako kupac nije zaklju~io novi brak za razliku od zakona

19

E S E J IV M. Huremovi}

Federacije BiH gdje se u tom slu~aju obra~un popusta vr{i samoza korisnika porodi~ne penzije ako je to za njega povoljnije.

Dodatno umanjenje otkupne cijene stana za ratne

vojne invalide - RVI

Ratni vojni invalid ili ~lan njegovog porodi~nogdoma}instva od III do X kategorije, u skladu sa propisima opravima boraca, vojnih invalida i porodica poginulih boracaRepublike Srpske (Zakon o pravima boraca, vojnih invalida iporodica poginulih boraca - "Slu`beni glasnik RS", broj 35/99)ima pravo na dodatno umanjenje cijene stana, i to:

RVI III kategorija 40%

RVI IV kategorija 35%

RVI V kategorija 30%

RVI VI kategorija 25%

RVI VII kategorija 20%

RVI VIII kategorija 15%

RVI IX kategorija 10%

RVI X kategorija 5%

Pravo civilnih `rtava rata na dodatno umanjenje

otkupne cijene stana - C@R

Civilne `rtve rata koje su taj status stekle prema propisimaRS, imaju pravo na dodatno umanjenje otkupne cijene stana, i to:

C@R I grupa 30%

C@R II grupa 25%

C@R III grupa 20%

C@R IV grupa 15%

C@R V grupa 10%

C@R VI grupa 5%

(Zakon o za{titi civilnih `rtava rata - "Slu`beni glasnik RS", broj 25/93).

Pravo na dodatno umanjenje otkupne cijene stana

boraca - BRS, obveznika radne obaveze - ORO i

boraca NOR-a - BNOR

Borci u skladu sa propisima o pravima boraca, vojnihinvalida i porodica poginulih boraca Republike Srpske - BRS I

20

M. Huremovi} E S E J IV

do V kategorije VI i VII kategorije, ostali borci iz ~lana 2.Zakona o pravima boraca, vojnih invalida i porodica poginulihboraca - OBRS, borci narodno oslobodila~kog rata - BNOR iobveznici radne obaveze - ORO ili je u toku rasporedaobveznica oti{la na trudni~ko bolovanje, imaju pravo nadodatno umanjenje otkupne cijene stana, i to:

BRS I do V kategorije 1% za svaki mjesec anga`ovanja

BRS VI ili VII kategorije 0,75% "

BNOR 1% "

OBRS 0,50% "

ORO 0,50% "

Pravo na ovo dodatno umanjenje otkupne cijene stanapriznaje se kupcu stana i po osnovu anga`ovanja ~lanovanjegovog porodi~nog doma}instva, za razliku od odredabazakona u Federaciji BiH gdje su ove vrste popusta predvi|enesamo za nosioce stanarskog prava.

Ograni~enje visine popusta

Zakon je regulisao da zbir svih popusta koji se priznajukupcu koji otkupljuje stan mo`e biti ve}a od 75%. To jerazli~ito u odnosu na zakon Federacije BiH gdje nije biloograni~enja, jer se umanjenja, popusti i posebni popustiobra~unavaju uvijek na ostatak zapo~ev{i od cijene stana,vrijednosti stana, gra|evinske vrijednosti stana, tako da sesvaki procenat obra~unava na ostatak od prethodnog obra~una ina kraju ostaje ostatak koji predstavlja ugovornu otkupnucijenu stana.

Kada su zavr{ili za ~itanjem ove lekcije, prvo se javi Verai upita: "Meni nije jasno koliki }e nam popust biti zaamortizaciju kada je ku}a izgra|ena 1915. godine {to bi bilonajvi{e 60% ili od 1975. kada smo se uselili u novi potkrovnistan {to bi za amortizaciju iznosilo 25%?". Spasoje re~e: "Pato i jeste sporno u odnosu na suspenziju Zakona, pa }emopri~ekati dok se to ne reguli{e. Nego, mene vi{e brineobra~un otkupne cijene stana i obra~un popusta, pogledajBo`o ima li ne{to o tome u publikaciji." Bo`idar po~e listati ionda re~e: "Ima, evo na stranama 73. do 76. dat je primjerobra~una otkupne cijene stana, a data je i formula za tajobra~un. Izgleda mi da je jako komplikovana jer ta formulaglasi:

Ocs = Vs x Kpp x Ksz x Klp x Kpl

21

E S E J IV M. Huremovi}

Plu + Pen + Pr{ + Prs + Pin + Pc` + Pos + ProKlp = 1 - > 0,25

100

(20-Ug)Kpl = 1 -

100

u zavisnosti od pla}anja odjednom ili na otplatu". "Ba{ jekomplikovana" - re~e Spasoje - "[ta jo{ tu ima napisano?""Nema ni{ta drugo nego kompletan obra~un uz primjenuformule, a ima i slika Ajn{tajna, koju je autor dao, valjda da bipokazao koliko je to komplikovano" - zaklju~i Vera, uzepublikaciju i nakon listanja tih strana, re~e: "Pa ne}e biti da jeto komplikovano jer je ovdje dato obja{njenje da zbir svihpopusta ne mo`e biti ve}i od 75%, a po{to se teoretski mo`esabrati osam vrsta popusta, uvijek se obra~unava samo inajvi{e 75% bez obzira {to zbir popusta mo`e biti i 100, pa i190 i vi{e procenata".

Nakon toga Spasoje re~e: "Dosta za danas, ba{ su meumorile te formule".

Po{to je od razbistravanja formule za obra~un otkupnecijene stana pro{lo nekoliko dana, porodica Potkrov~i} seponovo okupi i pogleda{e {ta im je jo{ ostalo. Vera otvoriknjigu i re~e: "Sada je na redu: 'Uslovi i na~in pla}anjaotkupne cijene stana', 'Osloba|anje od poreskih obaveza','Sredstva ostvarena otkupom stanova'".

Uslovi i na~in pla}anja otkupne cijene stana

Prema opredjeljenju kupca otkup stana se mo`e vr{iti:– isplatom otkupne cijene odjednom ili– isplatom otkupne cijene u mjese~nim ratama.Kada se otkupna cijena stana pla}a odjednom kupac ima

pravo na popust od 30% {to bi na cijenu sa maksimalnimpopustom od 75% po koeficijentu polo`ajne pogodnostiiznosilo za: 1,00 = 70 KM, za 0,90 = 63 KM, za 0,80 = 56 KM,za 0,75 = 52,6 KM, za 0,73 = 51, 1 KM, za 0,70 = 49 KM, kadase radi o vrijednosti stana od 400 KM po 1 m2 , i za: 1,00 = 140KM, za 0,90 = 126 KM, za 0,80 = 112 KM, za 0,75 = 105 KM,za 0,73 = 102,2 KM, za 0,70 = 98 KM, kada se radi o vrijednostistana od 800 KM po 1 m2.

Otkupna cijena stana mo`e se platiti sredstvima staredevizne {tednje kupca i njegovog bra~nog druga koja jepolo`ena kod poslovnih banaka RS, ali najvi{e 60% odutvr|ene otkupne cijene stana.

22

M. Huremovi} E S E J IV

Otplata u mjese~nim ratama mo`e biti najdu`a 20 godina, stim {to za svaku godinu ranije otplate od maksimalnopropisanog roka 20 godina, kupac ima pravo na popust od 1%.

Osloba|anje od poreskih obaveza

Na otkup stana koji je predmet Zakona ne pla}a se porez napromet nepokretnosti i prava, {to se odnosi samo na otkup stanapo odredbama Zakona, a svaka kasnija prodaja i poklonpodlije`u poreskoj obavezi po zakonu.

Sredstva ostvarena otkupom stanova

Sredstva koja se ostvare otkupom stanova upla}uju se uFond stanovanja Republike Srpske koji je osnovan posebnimzakonom ("Slu`beni glasnik RS", broj 11/2000).Premaodredbama Zakona o fondu ~lan 6. stav 1. alineja 1. sredstvaFonda se obezbije|uju i iz otkupa stanova u dr`avnoj svojini.

Sredstva koja su ostvarena otkupom stanova u dr`avnojsvojini pod uslovima iz Zakona ne mogu se koristiti za davanjekredita za otkup stanova po odredbama Zakona.

Kada je Vera zavr{ila sa ~itanjem, Bo`idar re~e: "Veraprelistaj to i vidi {ta jo{ ima interesantno". Vera pogleda, pare~e: "Ima tre}e poglavlje 'Kori{tenje neotkupljenih stanova',a po{to mi ho}emo da ga otkupimo to nije interesantno zanas, ali po{to je kratko ja }u to pro~itati:

III - KORI[TENJE NEOTKUPLJENIH STANOVA

Ako se u roku od godinu dana (do 16. 05. 2002. godine) oddana po~etka primjene Zakona ne zaklju~i ugovor o otkupustana, pravno lice - prodavalac stana (Republika, grad, op{tina,preduze}e, ustanova ili drugo pravno lice) u svojstvuzakupodavca i nosilac stanarskog prava u svojstvu zakupca,zaklju~uju ugovor o zakupu stana na neodre|eno vrijeme, unarednih 60 dana tj. do 15. 07. 2002. godine.

Zakupcem postaje i lice koje do dana stupanja na snaguZakona - 16. 05. 2001. godine nije steklo uslove za otkup stana,pa nastavlja da koristi stan po osnovu zakupa.

Ugovor o zakupu se zaklju~uje u pismenoj formi i sadr`inaro~ito:

– ugovorne strane,– vrijeme i mjesto zaklju~ivanja ugovora,

23

E S E J IV M. Huremovi}

– podatak o stanu koji je predmet zakupa,– prava i obaveze ugovornih strana o kori{tenju i

odr`avanju stana,– odredbe o kori{tenju zajedni~kih prostorija i ure|aja

stambene zgrade i zemlji{ta koje pripada zgradi,– visinu zakupnine, na~in i rokove pla}anja, uslove i

rokove za otkaz ugovora.U slu~aju da ne do|e do zaklju~ivanja ugovora o zakupu,

svaka ugovorna strana mo`e podnijeti prijedlog sudu da uvanparni~nom postupku donese rje{enje koje zamjenjujeugovor o zakupu. Jedan primjerak ugovora o zakupu stanadostavlja se Fondu stanovanja RS."

Kada se i to pro~italo, Spasenija se javi: "Vera vidi, molimte, ima li tu kakvo uputstvo jer sam ~ula da je i to u knjizi, i daimaju i obrasci". Vera pogleda, pa re~e: "Mama, u pravu si,ima uputstvo i neki obrasci na stranama 59. do 60., aposebno je data napomena koja obja{njava {ta sadr`i kojiobrazac, kako se popunjava i u koliko primjeraka, i ono glasi:

NAPOMENA:

Zahtjev za otkup stana - Obrazac broj 1.

Popunjava se i predaje u tri (3) primjerka prodavcu stana.

Uz zahtjev se dostavljaju propisani dokazi, a bitne su dvijegrupe dokaza:

1. Dokazi na osnovu kojih se utvr|uje pravo na otkupstana.

Ukoliko se ovi dokazi ne dostave uz zahtjev, odnosno unaknadnom roku od osam (8) dana, ne sti~u se uslovi zasklapanje ugovora, pa prodavalac ima pravo da zahtjev odbaci.

2. Dokazi na osnovu kojih se utvr|uje otkupna cijenastana, odnosno pravo na pojedine popuste.

Ukoliko se ovi dokazi ne dostave uz zahtjev, prodavalacima pravo da otkupnu cijenu stana utvrdi prema podacima sakojima raspola`e.

24

M. Huremovi} E S E J IV

Potvrda o prijemu zahtjeva za otkup stana-

Obrazac broj 2.

Nije utvr|en broj primjeraka, ali kako je prodavalac du`anda je izda podnosiocu zahtjeva kada primi zahtjev, to bi trebaloraditi u dva (2) primjerka. Jedan se izdaje podnosiocu zahtjeva,a jedan ostaje kod prodavca.

Izjava o saglasnosti za otkup stana-Obrazac broj 3.

Potrebna je kada stanarsko pravo imaju bra~ni drugovi pakada je jedan bra~ni drug kupac stana, drugi bra~ni drug mudaje o tome saglasnost.

Potrebna je, tako|er, kada se daje saglasnost za kupovinustana jednom ili vi{e ~lanova porodi~nog doma}instva dazajedno sa nosiocem stanarskog prava, odnosno bra~nimdrugovima ili umjesto njih otkupe stan.

Potpis ili potpisi davaoca izjave se ovjeravaju kod organanadle`nog za ovjeru potpisa. Nije utvr|en broj primjeraka, alise mo`e raditi u dva primjerka, jedan bi se predao prodavcu nazahtjev, a drugi ostaje kod podnosioca zahtjeva.

Lista za obra~un otkupne cijene stana-

Obrazac broj 4.

Listu za obra~un otkupne cijene stana sastavlja prodavalacstana i ona je sastavni dio ugovora o otkupu stana. Poredobra~una i utvr|ivanja otkupne cijene stana, lista sadr`i iklauzulu organa-organizacije nadle`ne za provjeru zakonitogutvr|ivanja otkupne cijene stana. Nije utvr|en broj primjeraka,ali kako predstavlja sastavni dio ugovora, radi se u {est (6)primjeraka za ugovor o otkupu stana-Obrazac broj 5. i u sedam(7) primjeraka za ugovor o otkupu stana na otplatu-Obrazacbroj 6.

Ugovor o otkupu stana-Obrazac broj 5.

Ugovor o otkupu stana se sastavlja i zaklju~uje u {est (6)primjeraka. Svi primjerci ugovora zajedno sa kopijamazahtjeva za otkup stana i svim dokazima, dostavljaju se odmahnakon zaklju~ivanja nadle`nom op{tinskom, odnosnogradskom organu ili organizaciji nadle`noj za provjeruzakonitog utvr|ivanja cijene stana.

Potpisi ugovornih strana se kod suda ovjeravaju nakonizvr{ene provjere ili isteka roka za tu provjeru (30 dana od danadostave na provjeru).

Sud dostavlja po jedan primjerak ugovora:

25

E S E J IV M. Huremovi}

– Javnom pravobraniocu,– Ministarstvu nadle`nom za stambene poslove (za Fond

stanovanja RS),– Tri primjerka pripadaju kupcu,– Jedan primjerak prodavcu stana.

Ugovor o otkupu stana na otplatu-Obrazac broj 6.

Ugovor o otkupu stana na otplatu sastavlja se u sedam (7)primjeraka, a sa njim se postupa na isti na~in kao i sa ugovoromo otkupu stana-Obrazac broj 5.

Svih sedam primjeraka se raspore|uje na slijede}i na~in:– Jedan primjerak sud dostavlja javnom pravobraniocu,– Dva primjerka sud dostavlja nadle`nom Ministarstvu za

stambene poslove (za Fond stanovanja RS),– Tri primjerka pripadaju kupcu stana,– Jedan primjerak pripada prodavcu stana.

O b a v e z e:

Kupca stana:– Podmirenje tro{kova koje prodavac ima u postupku

obrade zahtjeva, izra~unavanja otkupne cijene stana iobavljanja drugih radnji utvr|enih u Zakonu, u iznosuod 50 KM koje upla}uje na `iro-ra~un prodavca,

– Sno{enje tro{kova ovjere potpisa na ugovoru i uknji`be,– Kupovina obrazaca pojedina~nih akata za otkup stana."

Kada su i to pro~itali, Bo`idar re~e: "Vera {ta ima jo{ u tojknjizi, pa ako vi{e nema ni{ta interesantno, neka tata vratiknjigu njenom vlasniku". Vera nakon prelistavanja re~e: "Imadrugi dio ali u njemu je dato odr`avanje zajedni~kih prostorijai ure|aja u Federaciji i Bosni i Hercegovini i prilozi 'Uprav-ljanje stambenim zgradama u Republici Hrvatskoj i RepubliciSrbiji'. Ja mislim da za nas to za sada nije interesantno, ali }ebiti nakon otkupa stana".

Na{ junak Spasoje, po{to je izu~io sve {to mu treba zaotkup stana, umota knjigu u novine, uze iz svojih rezervi litardoma}e rakije i odlu~i da to odnese njenom vlasniku@eljezni~ki}u i zahvali mu na posu|enoj knjizi i pomo}i kojamu je pru`ena.

Tako, nakon uspje{nog apsolviranja postupka otkupastana, uskoro }emo dobiti novope~enog vlasnika stana,

26

M. Huremovi} E S E J IV

umjesto nekakvog nosioca stanarskog prava. Jo{ kada sepo~ne realizovati restitucija i krenu vau~eri, eto ponovonovope~enog evropskog privatnog gra|anina. Evropo dr`ise, eto nas!

27

E S E J IV M. Huremovi}

28

M. Huremovi} E S E J IV